Hypothek (Deutschland)
# Hypothek (Deutschland)

Eine Hypothek ist nach deutschem Sachenrecht ein Grundpfandrecht, das als Kreditsicherheit zur Sicherung einer Forderung oder eines Kredites dient und auf Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten lastet.

## Allgemeines

Das deutsche Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) kennt als Grundpfandrechte die Hypothek, Grundschuld (mit der Unterform Sicherungsgrundschuld) und Rentenschuld. Als Kreditsicherheit kommen lediglich die Sicherungsgrundschuld, Grundschuld und Hypothek in Frage. Dabei hat sich im Bankwesen die Sicherungsgrundschuld in 90 % der Fälle durchgesetzt. Die Hypothek kommt vereinzelt noch bei Hypothekendarlehen von Realkreditinstituten wie Hypothekenbanken und bei der Immobilienfinanzierung durch Lebensversicherungen vor. Umgangssprachlich wird häufig von „Hypothek“ gesprochen, wenn eine Grundschuld gemeint ist.

Als Grundpfandrecht kann die Hypothek an Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten bestellt werden. Zu letzteren, ebenfalls mit Hypotheken belastbaren Eigentumsrechten gehören Wohnungseigentum, Teileigentum, Erbbaurecht, Bergwerkseigentum und Schiffseigentum („Schiffshypothek“; § 24 SchiffsRegG).

## Geschichte

Die Hypothek ist wohl eine Erfindung attischer Geldverleiher. Sie erhielten als Pfandgläubiger ein besitzloses Pfand am Grundstück des Schuldners. Konnte der Schuldner den durch Hypothek gesicherten Kredit nicht zurückzahlen, fiel sein Grundstück dem Pfandgläubiger zu; die Publizität dieses Rechts stellte man durch die Aufstellung von Pfandsäulen her. Solon sprach in einem Gedicht darüber, dass er in Attika Hypotheken-Markierungssteine (griechisch hóroi) herausriss, die um 600 v. Chr. die Belastung eines Grundstücks mit einer Hypothek anzeigten. Das griechische Pfandrecht kannte den Verkauf eines Grundstücks an den Pfandgläubiger mit Wiederkaufsrecht oder die Hypothek, die als einzige von beiden an Bedeutung gewann.

Aus den römischen Ostprovinzen gelangte unter Kaiser Julian (360–363 n. Chr.) das besitzlose Pfandrecht aus Griechenland nach Italien (lateinisch ipotheca). Ulpian trennte klar zwischen dem Besitzpfand (lateinisch pignum) und dem besitzlosen Pfand „ipotheca“. Von Italien aus verbreitete sich diese Kreditsicherheit über ganz Europa, wobei sie ihre griechische Bezeichnung nur leicht veränderte (französisch hypotheque, spanisch hipoteca, deutsch Hypothek, niederländisch hypotheek). Ersichtlich tauchte sie erstmals 1563 im Flämischen auf, bevor sie 1616 als „hypotheca“ in Österreich erschien.

Die preußische Hypotheken- und Konkursordnung von 14. April 1722 regelte erstmals das Hypothekenwesen. Sie sah vor, dass bei jedem mit dem Hypothekenwesen befassten Gericht ein vollständiges Grund- und Hypothekenbuch einzurichten war, das alle Immobilien des Bezirks mit genauer Bezeichnung und Nummerierung enthalten sollte. Weite Verbreitung fand die Hypothek erst, als die Verwaltung die Einrichtung von Hypothekenbüchern für notwendig hielt, was ab Mai 1742 erfolgte. Johann August von Hellfeld definierte 1762 die „Hypothequenbuͤcher“ als „gewisse von obrigkeits wegen verfertigte öffentliche buͤcher“. Das Allgemeine Preußische Landrecht (APL) vom Juni 1794 sprach beim Pfandrecht allgemein vom „Unterpfandsrecht“ als dem dinglichen Recht, das jemand „auf eine fremde Sache zur Sicherheit seiner Forderung eigeräumt“ ist (I 20, § 1 APL). Bei der Eintragung auf Grundstücke „hat der Gläubiger das Recht der Hypothek“ (I 20, § 8 APL). Das sächsische „Gesetz über die Grund- und Hypothekenbücher und das Hypothekenwesen“ vom November 1843 schrieb vor, dass Hypotheken nur an Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten bestellt werden können, für die ein Grund- oder Hypothekenbuch angelegt ist (§ 29).

Das im Januar 1900 in Kraft getretene BGB übernahm weitgehend die aus dem römischen Recht stammenden Regelungen, die mit einer Legaldefinition der Hypothek in § 1113 BGB beginnen.

## Inhalt der Hypothek

Von wesentlicher Bedeutung für die Hypothek sind Fragen zu Akzessorietät, Sicherungsgeber, Entstehung und Haftungsverband.

### Bindung an Forderung

Die Hypothek ist eine geborene, also vom Gesetz ausdrücklich vorgesehene Kreditsicherheit, weil das BGB bei ihr in § 1113 Abs. 1 BGB das Bestehen einer Forderung (eines Kredites) voraussetzt. Mit der dortigen Passage „[…] wegen einer ihm zustehenden Forderung […]“ erhebt das Gesetz den Sicherungszweck der Hypothek zum Rechtsgrund (Causa) für ihre Bestellung, ihren Fortbestand, ihre Übertragung und ihren Wegfall. Es handelt sich somit um einen gesetzlichen Sicherungsvertrag, so dass die Anforderungen an eine vertragliche Sicherungsabrede niedriger ausfallen dürfen. Diese enge Bindung zwischen Forderung und Hypothek nennt man Akzessorietät, denn die Hypothek kann nicht ohne Forderung, die Hypothekenforderung nicht ohne Hypothek bestehen. Ist die Hypothek im Grundbuch eingetragen, aber der gesicherte Kredit noch nicht valutiert oder der Kredit getilgt und die Hypothek noch nicht gelöscht, steht sie dem Grundstückseigentümer als Eigentümerhypothek zu (§ 1163 Abs. 1 BGB). Da jedoch der Grundstückseigentümer keine (hypothekarisch gesicherte) Forderung gegen sich selbst haben kann, wandelt sich diese Eigentümerhypothek in einer juristischen Sekunde in eine Eigentümergrundschuld um (§ 1177 Abs. 1 Satz 1 BGB), die forderungslos sein kann. Eine Übertragung der Forderung ist nur in Verbindung mit der sie sichernden Hypothek möglich (§ 1153 Abs. 2 BGB).

### Sicherungsgeber

Sicherungsgeber einer Hypothek ist regelmäßig der Grundstückseigentümer, auf dessen Grundstück die Hypothek zu Gunsten des Sicherungsnehmers eingetragen wird. Der Sicherungsgeber ist auch meist Kreditnehmer, doch kann der Sicherungsgeber die Hypothek auch als Sicherheit für einen Kredit an einen von ihm rechtlich unabhängigen Kreditnehmer bestellen. Zahlt in diesem Fall der Sicherungsgeber die hypothekarisch gesicherten Schulden des Kreditnehmers an den Kreditgeber aus eigenem Vermögen zurück, so entsteht eine gesetzliche Eigentümerhypothek, weil der Eigentümer – im Wege der Legalzession – die gesicherte Kreditforderung erwirbt und mit ihr nach §§ 1143 Abs. 1 Satz 2, § 774, § 412, § 401 Abs. 1 BGB auch die Hypothek in Form der Eigentümerhypothek.

### Entstehung

Die Hypothek entsteht materiell-rechtlich durch Einigung und Eintragung nach § 873 Abs. 1 BGB. Dabei findet die Einigung zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Sicherungsnehmer (Gläubiger) statt, wonach der Grundstückseigentümer sein Grundstück oder grundstücksgleiches Recht mit einer Hypothek zu Gunsten des Gläubigers belasten will und der Gläubiger dies annimmt. Die Eintragung der Hypothek in Abteilung III des Grundbuchs ist zu ihrer Wirksamkeit ebenfalls erforderlich. Formell-rechtlich sieht die Grundbuchordnung (GBO) vor, dass der Gläubiger oder der Grundstückseigentümer den Eintragungsantrag beim Grundbuchamt stellen müssen (§ 13 Abs. 1 GBO) und dass der Grundstückseigentümer als Betroffener die Eintragung bewilligt (§ 19 GBO). Bei ihrer Eintragung erhält sie den Rang, der ihr nach der gesetzlichen Rangordnung zukommt.

### Haftungsverband

Im Rahmen der Hypothek haften dem Sicherungsnehmer neben dem Grundstück seine wesentlichen Bestandteile (§ 1120 BGB), das Grundstückszubehör (§ 1120 BGB), nach § 1123 BGB die Miet- und Pachtforderungen (bei vermieteten oder verpachteten Beleihungsobjekten); nach den §§ 1127 ff. BGB haften auch Versicherungsentschädigungen, insbesondere Gebäudeversicherungen (§ 1128 BGB) und sonstige Schadensversicherungen (§ 1129 BGB). Dies kann dazu führen, dass ausnahmsweise auch bewegliche Sachen (oder Tiere) mit einer Sicherungsgrundschuld belastet sein können.

## Übertragung

Wirtschaftlicher Grund für die Übertragung einer Hypothek können Forderungsverkauf, Kredithandel, Kreditablösung oder Umschuldung sein (wenn beispielsweise eine andere Bank ein Darlehen mit niedrigerem Kreditzins oder allgemein günstigeren Darlehensbedingungen anbietet).

Die Übertragung der Hypothek erfolgt durch Abtretung der gesicherten Forderung. Für die wirksame Übertragung einer Briefhypothek – diese Form der Hypothek ist der Regelfall in der Praxis – muss die Abtretungserklärung schriftlich erteilt werden. Außerdem muss der Hypothekenbrief dem Erwerber übergeben werden. Mit dem Übergang der Forderung auf den Erwerber geht die Hypothek auf den neuen Inhaber über. Dieser gesetzliche Regelfall der Hypothek wird als Verkehrshypothek bezeichnet. Bei ihrer Übertragung stellt sich das Problem, dass der Erwerber bei strenger Durchführung der Abhängigkeit der Hypothek von der Forderung sich nicht auf den Inhalt des Grundbuches verlassen könnte, weil er stets überprüfen müsste, ob die persönliche Forderung (noch) besteht. Zur Überwindung dieser Schwierigkeit erstreckt sich nach dem BGB der öffentliche Glaube an die Richtigkeit des Grundbuches für die Hypothek auch auf die Forderung. Die Hypothek kann also auch dann gutgläubig erworben werden, wenn entgegen dem Grundbuch die Forderung nicht (mehr) existiert. Man spricht hierbei von einer forderungsentkleideten Hypothek. Bei Buchhypotheken allerdings ist die Eintragung der Abtretung im Grundbuch konstitutiv (§ 1154 Abs. 3 BGB). Erst mit Vollendung dieser Eintragung ist der Inhaberwechsel vollzogen.

## Arten

Man unterscheidet die Brief- und Buchhypothek. Regelfall ist die Briefhypothek, bei der durch das Grundbuchamt ein Hypothekenbrief ausgestellt wird (§ 1116 Abs. 1 BGB), der den Inhalt der Grundbucheintragung wiedergibt. Die Briefhypothek wird durch den Hypothekenbrief erst verkehrsfähig, denn nach § 1154 Abs. 1 BGB wird die hypothekarisch gesicherte Forderung durch Abtretung an einen neuen Gläubiger übertragen, die Hypothek folgt (wegen ihrer Akzessorietät) nach § 1153 Abs. 1 BGB. Auch diese Abtretung bedarf einer Einigung und der Übergabe des Hypothekenbriefs an den neuen Gläubiger. Damit ist der Hypothekenbrief ein Rektapapier. Einer Eintragung der Abtretung im Grundbuch bedarf es indes nicht. Der Gläubiger erwirbt die Briefhypothek erst mit der Übergabe des Hypothekenbriefs an ihn (§ 1117 Abs. 1 BGB), das gilt auch bei einer Pfändung oder Verpfändung der Hypothek (§ 1274 BGB, § 830 ZPO). Die Erteilung des Briefes kann durch Einigung und Eintragung („ohne Brief“) im Grundbuch ausgeschlossen werden (§ 1116 Abs. 2 BGB); dann handelt es sich um eine Buchhypothek.

## Erlöschen

Die Hypothek erlischt durch Aufhebung (§ 1183 BGB), Befriedigung des Gläubigers aus dem Grundstück in der Zwangsvollstreckung (§ 1181 Abs. 1 BGB) oder Ausfall in der Zwangsvollstreckung, wenn sie nicht im geringsten Gebot liegt (§ 92 Abs. 1 Satz 2 ZVG). Für die Löschung der Hypothek sind materiell-rechtlich die Aufhebungserklärung des Berechtigten und die Eintragung erforderlich (§ 875 Abs. 1 BGB). Zusätzlich sind formell-rechtlich der Antrag eines Beteiligten (§ 13 Abs. 1 GBO) und die Bewilligung des von der Löschung betroffenen (Gläubigers) erforderlich (§ 19, § 29 Abs. 1 GBO; Löschungsbewilligung). Nach dem materiellen und formellen Konsensprinzip müssen mithin sowohl die Aufhebungserklärung als auch Antrag und Bewilligung inhaltlich deckungsgleich auf die Löschung eines bestimmten Grundbuchrechts ausgerichtet sein.

Die Hypothek erlischt im Rahmen der Konsolidation nach § 1177 BGB nicht, wenn der Hypothekengläubiger zum Eigentümer des belasteten Grundstücks wird, ohne dass ihm auch die Forderung zusteht (also etwa durch Erbfall oder Schuldenerlass gegen Grundstücksübereignung). Sie verwandelt sich in eine Eigentümerhypothek und wahrt damit die Rangstelle der Grundpfandrechte im Grundbuch.

## Bankenaufsichtsrechtliche Anerkennung

Hypotheken kommen überwiegend als Kreditsicherheit bei Kreditinstituten vor, wobei als Beleihungsobjekt Wohn- oder Gewerbeimmobilien in Frage kommen und der Beleihungswert der Immobilien im Vordergrund steht. Nach § 18a Abs. 4 KWG sind Kreditinstitute verpflichtet, bei Immobilien-Verbraucherdarlehensverträgen eine besonders vorgeschriebene Kreditwürdigkeitsprüfung vorzunehmen, bei der auch Schuldenkennzahlen wie der Schuldendienstdeckungsgrad zu berücksichtigen sind.

### Allgemeines

Kreditsicherheiten gelten seit Januar 2014 bankenaufsichts­rechtlich als Kreditrisikominderungstechniken. Werden Kreditsicherheiten durch die in allen EU-Mitgliedstaaten geltende Kapitaladäquanzverordnung (englische Abkürzung CRR) als Kreditrisikominderungstechniken anerkannt, führen sie bei Kreditinstituten verglichen mit Blankokrediten zu einer geringeren Unterlegung durch Eigenkapital. Das hat zur Folge, dass besicherte Kredite mit einem günstigeren Kreditzins gewährt werden können.

Hypotheken gehören zu den Kreditrisikominderungstechniken „mit Sicherheitsleistung“ (Realsicherheiten; Art. 4 Abs. 1 Nr. 58 CRR). Art. 194 CRR stellt Grundsätze für die aufsichtsrechtliche Anerkennung von Kreditrisikominderungstechniken auf, wonach Kreditsicherheiten insbesondere in allen Rechtsordnungen rechtswirksam (englisch valid) und durchsetzbar (englisch enforceable) sein müssen, ausreichend liquide, im Zeitablauf wertstabil und bei einem Kreditereignis zeitnah verwertbar sein müssen. Die positive Korrelation zwischen den Sicherheiten und der Kreditnehmerbonität darf nicht sehr hoch sein (Art. 194 Abs. 4 CRR). Ein etwaiges Rechtsrisiko ist im Zweifel durch Rechtsgutachten auszuschließen.

### Sicherungsgrundschuld

Hypotheken gelten als Grundpfandrechte, die nach Art. 125 Abs. 1a CRR ein Risikogewicht von 35 % des Buchwerts erhalten, wenn sie als Wohnimmobilien von Eigentümer selbst genutzt oder vermietet sind, der Beleihungswert der Immobilie nicht wesentlich von der Bonität des Kreditnehmers und das Risiko des Kreditnehmers nicht wesentlich von der Immobilie abhängt (Art. 125 Abs. 2a und 2b CRR). In der seit Januar 2014 geltenden SolvV wird klargestellt, welchen Anforderungen ein für die Zwecke der CRR berücksichtigungsfähiger Beleihungswert genügen muss. Diese Anforderungen sind in § 22 SolvV abschließend aufgezählt. Danach muss der Beleihungswert

* nach § 16Abs. 2 Satz 1 bis 3 PfandBG in Verbindung mit der Beleihungswertermittlungsverordnung ermittelt worden sein oder
* nach § 7 Abs. 7 Gesetz über Bausparkassen unter Beachtung einer von der BaFin genehmigten Bestimmung nach § 5 Abs. 2 Nr. 3 Gesetz über Bausparkassen ermittelt worden sein oder
* sich auf eine Immobilie in einem anderen Staat des Europäischen Wirtschaftsraums beziehen und auf Grundlage von in diesem Staat gültigen strengen Vorgaben in Rechts- oder Verwaltungsvorschriften ermittelt worden sein, die die BaFin als mit der Beleihungswertermittlungsverordnung gleichwertig anerkannt hat oder
* ein anders ermittelter nachhaltig erzielbarer Wert sein, der den Anforderungen des § 16 Abs. 2 Satz 1 bis 3 PfandBG genügt.

§ 21 Abs. 3 Nr. 1 KWG verweist ebenfalls auf das nunmehr geltende PfandBG.

Die Beleihungsgrenze darf nach Art. 125 Abs. 2d CRR 80 % des Beleihungswerts oder Marktwerts nicht überschreiten. Für Gewerbeimmobilien gilt nach Art. 126 Abs. 1a CRR ein Risikogewicht von 50 % des Marktwerts (oder 60 % des Beleihungswerts) mit den gleichen Korrelationsanforderungen wie bei Wohnimmobilien. Dabei muss nach Art. 126 Abs. 2b CRR die Rückzahlung von der Fähigkeit des Kreditnehmers abhängen, den Kredit im Wesentlichen auch aus anderen Finanzierungsquellen als der Objekt-, Spezial- oder Projektfinanzierung zurückzahlen zu können. Bei einem Ausfall wird beiden Risikopositionen ein Risikogewicht von 100 % zugewiesen (Art. 127 Abs. 3 und 4 CRR). Für alle den Beleihungswert übersteigenden Kredite ist nach Art. 124 Abs. 1 CRR das Risikogewicht für Blankokredite zugrunde zu legen. Außerdem sind angemessene Schadensversicherungen (Art. 208 Abs. 5 CRR) für die Immobilie erforderlich, ein unabhängiger Sachverständiger hat eine Sicherheitenbewertung anzufertigen (Art. 229 Abs. 1 CRR) und eine jährliche (Gewerbeimmobilien) oder alle drei Jahre (Wohnimmobilien) stattfindende Überwachung durch den Kreditgeber ist erforderlich (Art. 208 CRR).

## Sonstiges

Das Wort Hypothek wird auch synonym als Bürde oder Belastung im Sinne von „jemand hat eine schwere Hypothek zu tragen“ gebraucht.

