Yazarlar: Olcayto DOĞANÇELİK, MBA – Ayça EKŞİ– Bolayır & Doğançelik Avukatlık Bürosu
1 Temmuz 2012 yılında yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) yer alan ve kiracının Türk Ticaret Kanunu (TTK) hükümleri gereğince tacir sayılan kişilerden ya da özel hukuk veya kamu hukuku tüzel kişilerinden olduğu ve kiralanan yerin işyeri olduğu kira ilişkileri (Ticari Kira ilişkileri) bakımından bazı hükümlerin yürürlüğü 31.03.2011 tarihli ve 6217 Sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun Geçici 2. Maddesi ile 5 yıl ertelenmiştir. Daha sonra, 12.07.2012 tarih ve 28351 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 6353 Sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 53. maddesi ile bahsedilen Geçici 2. Madde değiştirilerek, bu erteleme süresi toplamda 8 yıla çıkartılarak bu maddelerin yürürlük tarihi 1 Temmuz 2020 olarak belirlenmiştir. Ertelemeye ilişkin söz konusu madde şu şekildedir: “Kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354. maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” Bahse konu erteleme süresinin dolmasıyla ticari kira ilişkilerine konu sözleşmelerin tarafı olan AVM yönetimleri, KOBİler, şirket, tüccar ve esnaflar için söz konusu değişiklikler büyük önem arz etmektedir.
TBK’da kiraya veren kişinin sözleşme şartlarını belirlemekte pazarlık gücüne sahip ve dolayısıyla avantajlı olduğu fikrinden hareketle kiracıyı koruyucu birtakım nispi emredici hükümler öngörülmüştür. Böylece kiracının durumunun taraflar arasındaki güç dengesizliği sonucunda ağırlaştırılmasının önlenmesi amaçlanmıştır. Bununla birlikte kiracının tacir ve hukuki ilişki temelinin işyeri kirası olduğu durumlarda kiracının hukuki himayeye ihtiyaç duyacağını söylemek güçtür. Bu sebeple kanun koyucu kiracının tacir sıfatını taşıdığı işyeri kiralarında kiracıyı koruma amacı güden bazı maddelerin yürürlüğe girmesini ertelemeyi tercih etmiştir. Bu kapsamda kira sözleşmelerinde kiracıları farklı açılardan koruyan 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346, ve 354. maddelerden oluşan dokuz kanun maddesinin yürürlük tarihi sadece ticari kira ilişkileriyle sınırlı olmak üzere 1 Temmuz 2020’ye ertelenmiştir. Belirtilen erteleme süresinin dolması ve bu süre sonunda halihazırda ertelemeye ilişkin yeni bir düzenleme yapılmaması hasebiyle ticari kira ilişkilerinde de uygulanmaya başlanacak ilgili maddeler ve bu maddelere ilişkin hukuki değerlendirmelere aşağıda yer verilmiştir.
- Kira İlişkisinin Devri
MADDE 323: Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.
İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.
Kira ilişkisinin devri 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu’nda (eBK), TBK’da olduğu gibi kiraya verenin onayına tabidir; fakat TBK m. 323’ün yürürlüğe girmesi ile kiraya verenin haklı bir neden olmaksızın sözleşmenin devrine onay vermekten kaçınamaması durumu söz konusu olacaktır. Dolayısıyla devir bakımından kiraya veren aleyhine bir durum söz konusudur ve kiracıya kira sözleşmesini ve kiralananı devir hakkı tanınmıştır.
- Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi
MADDE 325: Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.
TBK’nın 325. maddesi kira sözleşmesinin kiracı tarafından erken feshini ve bunun sonuçlarını düzenlemektedir. İlgili madde, kiracının sözleşme süresinden önce kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshetmesi durumunda, kira sözleşmesinin kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için daha devam edeceğini belirtir. Bu madde ayrıca kiracıya, kira ilişkisini devralmaya hazır ve ödeme gücüne sahip başka bir kiracı bularak sözleşmeyi erken feshetme hakkı da tanır. Dolayısıyla, bu durum da kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erecektir. eBK’da, ne erken feshe ne de yeni kiracı bulmaya ilişkin herhangi bir düzenleme yapılmamış olması nedeniyle erken feshe ilişkin ticari kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümünde Yargıtay içtihadı başlıca kaynak olarak ele alınır. Bu konuda Yargıtay, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süreyi üç ay olarak kabul ediyor olsa da feshin sonuçlarından kurtulabilmek için yeni bir kiracı bulma hakkını, eBK’nın da bu konuda bir düzenleme içermemesi sebebiyle kabul etmemektedir. Bu sebeple belirtilen hükmün yürürlüğe girmesi ile ticari kira sözleşmelerinde de kiracının kendisi yerine maddede belirtilen nitelikleri haiz yeni bir kiracı bulmak suretiyle kira sözleşmesini sona erme tarihinden daha önceki bir tarihte sonlandırması halinde, kira ilişkisinden doğan tüm yükümlülükleri sona erecektir.
- Olağanüstü Feshi Düzenleyen Hüküm
MADDE 331: Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.
Söz konusu hüküm kira sözleşmesinin kurulmasından sonra sözleşmenin temelini oluşturan şartlarda önceden öngörülemeyen bir değişiklik olması durumunda sözleşmenin devamı çekilmez hale gelmiş ise kiracıya ve kiraya verene olağanüstü fesih imkânı vermekte, böylece sözleşme tarafları sözleşmeyi erkenden sona erdirebilmektedir. Bu durumda, taraflar için çekilmez hale gelen durumlar bakımından yasal fesih sürelerine uyulması sözleşmeyi olağanüstü fesih yoluyla bitirmek konusunda önem arz etmektedir. Bu hükmün eBK’daki karşılığında (m. 264) fesheden taraf diğerine tam tazminatla yükümlü olup kira süresinin bir yıldan fazla olması halinde bu tazminat bedeli altı aylık kira bedelinden az olamayacağı yönünde bir düzenleme bulunmaktadır. TBK’da ise fesih halinde hükmedilecek tazminatı belirleme yetkisinin yanı sıra mahkeme, olağanüstü fesih söz konusu olduğu durumlarda önemli sebebin belirlenmesinde de takdir yetkisine sahiptir. Dolayısıyla, ilgili hüküm yürürlüğe girene dek eBK’nın 264. maddesi uygulama alanı bulmuştur.
- Bağlantılı Sözleşme Hakkında Düzenleme
MADDE 340: Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.
01.07.2020 tarihinden sonra bağlantılı sözleşme yapma yasağı kapsamına giren bir sözleşmenin imzalanması halinde, imzalanan sözleşme, herhangi bir uyuşmazlık durumunda geçersiz sayılacak ve bunun yanında kira sözleşmesi ayakta kalmaya devam edecektir. Ancak bağlantılı sözleşme yapma yasağı hukuk sistemimize ilk defa TBK ile girmiş olduğundan erteleme süresi bitimi sonrası ortaya çıkacak uygulama konusunda belirsizlik ancak erteleme süresi bitiminde mahkemelerin vereceği kararlar doğrultusunda giderilecektir.
- Kiracının Güvence Vermesi
MADDE 342: Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.
Kiracının vereceği teminata ilişkin kısıtlama TBK ile getirilmiş bir düzenlemedir. 01.07.2020 tarihine kadar kiracıya güvence verme borcu getirilmiş Ticari Kira Sözleşmelerinde kiracının ödeyeceği teminat tutarı sözleşme serbestisi ilkesi çerçevesinde serbestçe kararlaştırılabilecek olsa da bu tarihten itibaren teminat tutarı üç aylık kira bedelini aşamayacaktır. Bunun yanı sıra güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi de kararlaştırılabilmektedir. Bu durumda, bunların para veya kıymetli evrak olması halinde bankaya yatırılması zorunlu hale getirilmiş, bankanın güvenceleri geri vermesi iki tarafın rızası, icra takibinin kesinleşmesi ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanılması durumlarından birinin varlığına bağlanmıştır.
- Kiracı Aleyhine Değişiklik Yasağı
MADDE 343: Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.
Söz konusu hükümde, kira bedelinin belirlenmesi dışında (01.07.2020 sonrasında TÜFE dahilinde) başkaca, aleyhe bir değişiklik yapılamayacağı belirtilmiştir. Bu madde; eBK uygulaması ile aynı nitelikte olduğundan hükmün ertelenmesinin bir etkisi olmayacaktır.
7. Kira Bedelinin Belirlenmesi
MADDE 344 : Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
Kira bedelinin tespiti konusunda eBK ve bu kanun dönemindeki yerleşik Yargıtay içtihatlarında hak ve nefaset ilkeleri doğrultusunda rayice göre kira bedelinin belirlenmesi esas alınmış olmakla birlikte, TBK ile getirilen düzenlemeyle beraber kira sözleşmelerinde uygulanacak azami artış hüküm altına alınmıştır. Buna göre kira bedelinde yapılacak artışlarda azami sınır bir önceki kira dönemindeki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim esas alınacak şekilde değiştirilmiştir. Ticari kira ilişkilerinde azami artış sınırı mevzuat kapsamında belirlenmediğinden 01.07.2020 tarihine kadar uygulanmamış olup pratikte, kiraya verenler buna dayanarak oldukça yüksek oranlarda kira artışı belirleyebilmiş ve bu durum da çoğu zaman kiracıların kira bedeli ödeme zorluklarıyla karşılaşmalarına ve uyarlama talep etmelerine sebebiyet vermiştir. Mevcut durumda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişilerinin kiracı olduğu kira sözleşmelerinde uygulanmayan söz konusu hüküm 01.07.2020 tarihinden uygulanmaya başlayacak ve ticari kira sözleşmeleri bakımından da kira bedelinin belirlenmesi konusunda bazı sınırlamalar söz konusu olacaktır.
İlgili maddenin son fıkrasında yer verilen kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırılması noktasında, TBK yürürlüğe girdikten 6 yıl sonra 16.11.2018 tarihli 30597 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 2008-32/34 Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ’in 8. maddesinde “Türkiye’de yerleşik kişiler kendi aralarında akdedecekleri; konusu yurt içinde yer alan gayrimenkuller olan, konut ve çatılı iş yeri dâhil gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramazlar.” hükmü öngörülmüş; ancak devam eden fıkralar ile söz konusu kurala bazı istisnalar getirilmiştir. Bu sebeple yabancı para cinsinden akdedilecek ticari kira sözleşmelerinin söz konusu istisnalar kapsamında olup olmadığının değerlendirilmesi gerekmektedir.
- Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı
MADDE 346: Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
İlgili madde ile kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği kabul edilmiş, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu vurgulanmıştır. Bununla beraber kira bedelinin ödenmesinde temerrüde düşülmesi sonucunda gündeme gelecek faizler ile alakalı düzenlemeler yapılabilmesi mümkündür. Bu kapsamda 01.07.2020 tarihi itibariyle tacir kişilerin kiracı olduğu kira sözleşmeleri bakımından da kiracı aleyhine vadeden önce muacceliyet veya cezai şart düzenlemelerine yer verilmesi mümkün olmayacaktır.
- Dava Sebeplerinin Sınırlılığı
MADDE 354: Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.
İlgili madde, dava yoluyla dahi kira sözleşmesinin sona erdirilmesi sebeplerinin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini hüküm altına almaktadır.
SÖZ KONUSU HÜKÜMLERİN UYGULANMASI
Erteleme süresi sona erdiğinde söz konusu maddelerin nasıl uygulanacağı hakkında doktrinde çeşitli görüşler bulunmaktadır. Bu çerçevede bazı maddelerin derhal uygulanacağı bazı maddelerin ise geleceğe etkili şekilde uygulanacağı yönünde görüşler mevcuttur. Bu kapsamda:
-TBK m. 323 konusunda doktrinde yer alan bir görüş, söz konusu hükmün sözleşmenin devrini düzenliyor oluşu ve bu çerçevede bir sona erme halini içeriyor olması gerekçesiyle, bir diğer görüş ise sözleşmenin devri durumunun sözleşmenin sona ermesi niteliğini haiz olmayıp sözleşmenin, devralan kiracıyla, geçmişe etkili olarak devam etmekte olması sebebiyle düzenlemenin derhal yürürlüğe girmesi gerektiğini savunmaktadır. Bir başka görüş ise söz konusu maddenin, diğer görüşle paralel şekilde, 01.07.2020’den itibaren derhal yürürlüğe gireceğini savunuyor olmakla birlikte, bu durumun gerçekleşeceğini savunmaktadır. Bu görüşler çerçevesinde erteleme döneminde akdedilen sözleşmeler bakımından da kiraya veren haklı bir sebep olmadıkça işyeri kirasının devrine rıza göstermekten kaçınamayacaktır.
-TBK m. 325 hükmü ise kira sözleşmesinin sona erme halini düzenlediği için derhal yürürlük ilkesine tabi olması sebebiyle 01.07.2020’den sonra işyeri kiracıları bakımından derhal uygulanacaktır. Diğer bir sona erme hali olan TBK m. 331 hükmü için de aynı sonuca varılması gerekecektir.
-TBK m. 340 bakımından erteleme süresi içinde bağlantılı sözleşme yasaklanmadığına göre, bu dönemde yapılmış sözleşmeler de 01.07.2020’den sonra da geçerliliğini sürdürecek, hüküm geçmişe etkili olmayacaktır. TBK m. 342 hükmü açısından da erteleme dönemindeki depozito anlaşmaları, 01.07.2020’den sonra da geçerliliğini sürdürecek, kiracı, depozitonun miktar yönünden TBK m. 342’ye aykırı olduğunu veya bankaya yatırılması gerektiğini iddia edemeyecektir.
-TBK m. 344 hükmü, kamu düzenine ilişkin olduğundan erteleme döneminde yapılan kira sözleşmelerine 01.07.2020’den itibaren derhal uygulanmaya başlanacaktır. Böylece 01.07.2020’den itibaren sözleşmede aksi öngörülmüş olsa bile, artış oranı oniki aylık TÜFE ortalamasını geçemeyecek, yabancı para kiralarında da beş yıl geçmedikçe artış uygulanmayacaktır. TBK m. 346 hükmü de kamu düzenine ilişkin olduğundan 01.07.2020’den itibaren, kiracı aleyhine öngörülen kira bedeli ve yan giderler dışındaki diğer ödeme yükümlülükleri getiren sözleşmelerde bu yükümlülükler ortadan kalkacak, muacceliyet kayıtları ve cezaî şartlar da -kendiliğinden geçersiz olacaktır.
Bu görüşlerin yanı sıra söz konusu maddelerin 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olması, bu maddelerin, kiracının Türk Ticaret Kanunu hükümleri gereğince tacir sayılan kişilerden ya da özel hukuk veya kamu hukuku tüzel kişilerinden olmadığı kira ilişkilerinde halihazırda uygulanıyor olması bu kapsamda yeni ihdas edilen maddeler olmamaları sebebiyle, ticari kira ilişkileri bakımından derhal ve uygulanması gerektiğini savunan görüşlerin tam aksi yönünde söz konusu maddelerin ertelenmesindeki amaç ile maddelerin yürürlük tarihinin 1 Temmuz 2020 olarak belirlenmesi ve geriye yürürlüğün yalnızca bu yönde açık bir hükmün bulunması halinde söz konusu olabileceğinden hareketle ilgili maddelerin 1 Temmuz 2020 tarihinden önce akdedilen sözleşmeler açısından uygulanamayacağı yönünde görüşler de mevcuttur.
Açıklananlar doğrultusunda anlaşılacağı üzere Ticari Kira İlişkileri bakımından yürürlüğü 8 yıl ertelenerek 1 Temmuz 2020 olarak belirlenen TBK hükümlerinin uygulamada yaratacağı etki konusunda belirsizlikler bulunmaktadır. Söz konusu hükümlerin ne şekilde uygulama alanı bulacağı 1 Temmuz 2020 sonrasında alınacak yargı kararları ve bu kararlara ilişkin Yargıtay içtihatları ile netleşecektir.