1. Kiracının Tahliyesi Yolları
Kiracının en hızlı tahliyesini sağlayacak hukuki yollar Kirayı Ödemeyen Kiracıyı Tahliye Etme Yolları başlıklı makalemizde
açıklanmıştır. Bunlar; kiracının icra takibi yoluyla tahliyesi
, kiracının bir kira yılı/dönemi içinde iki haklı ihtara maruz kalması üzerine temerrüt nedeniyle tahliye davası ve tahliye taahhütnamesi nedeniyle dava veya icra takibi yollarıdır. Bu sebeplerin dışında; yeni malikin hakları, taşınmaz sahibinin ihtiyaçları gibi nedenlere dayalı tahliye yolları mevcut ise de bunlar hem dava süreci bakımından hem de istisnai yollar olması bakımından az başvurulan yöntemlerdendir.
Bu makalenin konusunu da konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının temerrüt nedeniyle iki haklı ihtara dayalı tahliyesi şartları ve süreç hakkında birtakım soru işaretlerine cevaplar verilecektir. Belirtmek gerekir ki bu makalede, çatısız işyerleri, arsa, tarla, arazi gibi taşınmazlar dikkate alınmamaktadır.
2. Kiracının Temerrüt Nedeniyle Tahliyesi
Kiracının temerrüt nedeniyle tahliyesine ilişkin şartlar Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinde düzenlenmiştir. Düzenlemeye göre, kiracı, bir kira yılı içerisinde veya bir kira dönemi içerisinde iki farklı ayın kira bedeli borcunu ödemez ve kiraya veren tarafından kiracıya iki kez temerrüt ihtarı gönderilirse, kiracı kira yılının bitimini takiben bir ay içerisinde tahliye davası açabilir. Madde metninin Yargıtay kararları ışığında nasıl uygulandığı, temerrüt ihtarının nasıl olması gerektiği, ihtarnamenin hangi hallerde haklı ihtar sayılacağı ve benzeri konuların incelenmesi gerekir.
3. Kiracının İki Haklı İhtara Dayalı Temerrüt Nedeniyle Tahliyesi Şartları
3.1. İki Haklı İhtar Şartı
3.1.1. Bir Yıllık Kira Sözleşmelerinde
Konut kiralamalarının genellikle bir yıllık süreli yapıldığı bilinmektedir. Bir yıllık kira sözleşmeleri, kira süresinin sonunda kiracı tarafından feshedilmezse sözleşme aynı şartlar için bir yıl daha yenilenmiş sayılır. Bu şekilde uzayan sözleşmelerde, bir kira yılı içerisinde iki farklı aya ilişkin kira bedelini ödemeyen kiracıya iki haklı ihtar gönderilmesi gerekir. Örnek vermek gerekirse, 01.09.2015 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi, 01.09.2016 tarihinden 15 gün önce kiracı tarafından feshedilebilir. Kiraya veren tarafından feshedilemez. Kiracı, sözleşmeyi bu süre içinde feshetmezse, sözleşme 01.09.2017 tarihine kadar uzamış sayılır. Şayet kiracı 01.09.2016 – 01.09.2017 tarihleri arasındaki bir kira yılı dönemin iki farklı aya ilişkin kira bedelini ödemez ve kiraya veren tarafından iki haklı ihtarname gönderilirse, 01.09.2017 tarihinden sonraki 1 ay içerisinde tahliye davası açılabilir.
3.1.2. Bir Yıldan Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde
Ofis, işyeri, fabrika, dükkan gibi yerlerin kiralanmasına ilişkin sözleşmeler ise genellikle 5 yıl, 10 yıl gibi sürelerle yapılmaktadır. Bu sözleşmelerde iki haklı ihtarın hangi tarihler arasında meydana geleceği ve hangi tarihte dava açılabileceğinin doğru belirlenmesi gerekir. Kanuni düzenlemeye göre iki haklı ihtarın “… bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde ... (dava açabilirler.)”
Düzenlemeden anlaşılabileceği üzere, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde, iki haklı ihtarın bir kira yılı içerisinde yapılması dolaylı olarak mecbur bırakılmıştır. Örnek vermek gerekirse, 01.09.2015 tarihinde 8 yıllık kira sözleşmesi yapılmış olmakla beraber, kiracı 01.04.2017 ve 01.07.2017 tarihli kira bedellerini ödemediği gerekçesi ile iki kere ihtar edildiğinde dava hakkı 01.09.2017 tarihinde başlayacak olup, bir içerisinde dava açılması gerekir. Kiracının kira bedelini ödemediği aylar, 01.08.2017 ve 01.11.2017 tarihleri olduğunda, kiracının tabii olduğu kira yılı, 01.09.2016-01.09.2017 tarihleri arasındaki yıl olacağından, bu tarih aralığında iki haklı ihtara maruz kaldığından söz edilemeyecektir.
3.1.3. İhtarnamenin Haklılığı İçin Sürelere Dikkat Edilmelidir
İhtarnamenin haklı olması için, kira bedeli ödeme borcuna ilişkin sürelere dikkat edilmesi gerekir. Nitekim Yargıtay’ın birçok kararında süre yönünden bir günle, hatta birkaç saatle reddettiği davalar bulunmaktadır. Örneğin, sözleşmede ayın 1-5 arası günlerinde ödeme günü belirlenmişse, kiracıya ayın 4’ünde düzenlenen ihtarname gönderilemez. Başka bir örnekle, ayın 1-5 arası ödeneceği belirlenmiş ve fakat ayın 5’i cumartesiye denk gelmişse Pazartesi gününe kadar ödeme imkanı bulunan kiracıya en erken Salı günü ihtarname gönderilebilir.
3.2. Kira Yılının Bitimini Takiben Bir Ay İçinde Dava Açılmalıdır
Uygulamada, kiraya verenlerin hata ile kira yılının bitimini beklemeden iki haklı gönderdikten sonra hemen dava açtıkları ve davalarının süre yönünden reddedildikleri görülmektedir. Oysa kanuni düzenleme açıkça, bir kira yılı içinde iki haklı gönderdikten sonra, kira yılının bitimini takiben bir ay içerisinde dava açılması gerektiğini vurgulamaktadır. Nitekim Yargıtay kararları da bu yöndedir.
"iki haklı ihtar hukuki sebebine dayanılarak açılan davanın kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. Kira sözleşmesi ise 01.01.2008 tarihinde sona ermiş ve kiracı tarafından feshedilmediğinden 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347/1 maddesi hükmü gereğince aynı koşullarla kendiliğinden birer yıllık sürelerle uzamıştır. Bu durumda kira yılı sonu 01.01.2014 tarihi olmaktadır. Dava ise 27.06.2013 tarihinde, ihtarların gönderildiği kira yılının bitimi beklenilmeden açılmış olduğundan, Mahkemece süresinde açılmayan davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir." (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 14.05.2018 tarihli ve 2017/16973 E. , 2018/5110 K. Sayılı kararı)
3.3. Dava Açma Süresi İhtarname Gönderilerek Uzatılabilir
Türk Borçlar Kanunu’nun 353. Maddesine göre, kira yılının bitiminin ardından bir ay içerisinde dava açıp açmamak konusunda kararsız kalan kiraya verenlere bir imkan tanınmıştır. Bir aylık dava açma süresi içerisinde, kiracıya bir ihtarname daha göndererek, tahliye davası açacağını ihtar ederse, dava açma süresi bir kira yılı boyunca uzamış sayılır.
Sonuç
Kiracının tahliyesi yollarından biri de “kiracının temerrüdü nedeniyle iki haklı ihtara dayalı tahliye davası” şeklinde karşımıza çıkmaktadır. Tahliye davası açma hakkının doğduğu tarihlere ve ihtarnamelerin haklılığına ilişkin kontrollerin dikkatli yapılması gerekir. Kira yılının belirlenmesi, kira yılının dolmasının beklenmesi, ihtarnamelerin ispatı ve haklılığı davanın seyrini usulen etkileyecek noktalardır.
Daha fazla bilgi, hukuki danışmanlık ve sorularınız için Whatsapp hattımızdan veya e-mail yoluyla bizimle hemen iletişime geçebilirsiniz. 14.12.2020