Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; sözleşmenin konusu olan gayrimenkul (arsa) sahibi tarafından, arsasının belli oranda payını müteahhitte devir yapması, müteahhittin de bu devir karşılığında arsa üstüne inşa edeceği belli sayıdaki bağımsız bölümlerden arsa sahibine vermesini içeren iki taraf arasında yapılan sözleşmedir. Bu sözleşmeye arsa payının karşılığı inşaat sözleşmesi adı da verilir. Arsa payının karşılığında yapılan sözleşmede karşılıklı iki nokta vardır.
- Arsa sahibi kişinin arsa payının belirli bir kısmını müteahhitte devir yapması ve müteahhittin de sözleşmede taahhüt etmiş olduğu bağımsız alanları arsa sahibine devir yapması.
Müteahhit sözleşmede yer alan bağımsız bölümleri arsa sahibine devir yaptığında borcundan tamamen kurtulmuş sayılmaz. Müteahhit yani yüklenici borcundan kurtulmak istiyorsa arsa üstünde yapacağı yapının ve bağımsız bölümlerin hepsini mimari projeye uygun bitirerek arsa sahibine teslimat yapmalıdır.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN HUKUK DAYANAĞI
Türkiye Borçlar Kanunu’nun 26.maddesi gereğince kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Kanunda öngörülen şekilde taraflar sözleşmelerinin içeriklerini belirleyebilir. Arsa sahibi, sözleşme gereğince hüküm altına alınmış arsa payını müteahhitte, kat irtifakı kurulduğu zaman veya temel üstü ruhsat alındığında tapuda devir yapması gerekir. Müteahhit, kararı verilen bağımsız bölümleri projeye uygun şekilde inşa ettikten sonra arsa sahibine devretmelidir. Arsa sahibine devir yapıldıktan sonra iki tarafa da borç yüklemesi yapılan karma sözleşme meydana gelir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde iki tarafında borçlarına bakıldığı zaman, ifanın nitelik kapsamı taşınmaz devir olduğundan dolayı Noterlik Kanunun 60.maddesi gereğince resmi şekilde yapılması gerekir. Noterden yapılmayan sözleşmeler kural bakımından geçersizdir.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN TARAFLARI
- Sözleşmenin tarafları arsa payının sahibi ile müteahhittir.
- Arsa payının sahibi, binanın kendine devri yapılacak olan bağımsız bölümlerinin karşılığının ücreti olarak arsa payının devretmeyi kabul eden kişidir.
- Müteahhit, tüzel ya da gerçek kişi olabileceği gibi, birden daha çok müteahhitten oluşan iş ortağı da sözleşmeye taraf olabilir.
- Müteahhittin borcunu başka bir müteahhitte devir etmesinden dolayı alt müteahhit yahut taşeron ortaya çıkabilir. Bu durumda bunlarda sözleşme için taraf sayılır.
KAT KARŞILIĞI SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI
- Tarafların Arasında Anlaşma Bulunmalıdır.
Borçlar Kanunun 1.maddesi gereğince “Sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur. İrade açıklaması, açık veya örtülü olabilir.” şeklinde düzenleme karşımıza çıkar. Tarafların rıza beyanlarıyla sözleşmenin konusunu ve koşullarını sağlaması gerekir. Sözleşmede esaslı noktalar konusunda anlaşmaya varılması veya bunların belirlenebilir şekilde düzenlenmesi sözleşmenin bağlayıcılığı olması açısından yeterlidir. Esaslı noktaların dışında kalanlar için taraflar sözleşme yapıldıktan sonra arasında anlaşabilir.
- Arsa payının Belli Bir Bölümü veya Tamamının Devredilmesi
Arsa sahibi, binanın inşa edilmesinden sonra kendine teslimi yapılacak olan bağımsız bölümleri kendi üstünde kalacak şekilde taşınmazın kalan paylarını devir yapmalıdır.
- Bağımsız Bölümlerin Arsa Sahibine Teslimi
Sözleşme konusu olan arsanın üstüne inşa edilen bağımsız bölümleri yine sözleşme gereğince arsa sahibine teslim etmelidir.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞME ÇEŞİTLERİ
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde uygulama açısından farklılıklar var olsa da şekilde anlamında değişiklik yoktur. Uygulama bakımından dört farklı şekilde karşımıza çıkar.
- Arsa payı karşılığında inşaat sözleşmesi, arsa paylarının belli kısmı müteahhitte (yüklenici) devredilir. Devir yapılan payların üstünde arsa sahibin lehine ipotek hakkının tesis edilmesi önemlidir.
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsanın tamamı yükleniciye devir yapılır. Arsa sahibinin lehine arsanın üzerinde ipotek hakkı da tesis edilir.
- Arsa paylarının inşaatın ilerlemesine göre devri yapılabilecek olan sözleşme, arsa sahibi yükleniciye bırakacağı arsa paylarını satış yapabilmesi için binanın inşaatının belli aşamaya kadar gelmiş olması gerekir. Bu durumda arsa sahibi sözleşme gereği vekalet vereceğini de taahhüt eder.
- Arsa sahibinin arsa paylarının satış işlemini müteahhittin de inşaat yapmayı taahhüt etmesiyle yapılan sözleşme en sık kullanılan türdür. Arsa sahibi arsasının paylarını satışını vaat eder. Bunun karşılığında yüklenici inşaatı yapacağını taahhüt eder.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ
- Taraflar birbirlerine düşen yükümlülüklerini doğru şekilde yerine getirmezse sona erer. Bu durumda sözleşme amacına ulaşmaz.
- Müteahhitten kaynaklı inşaatın yapılmasının imkansızlaşması, arsa sahibi yüzünden ifanın imkansızlaşması ve eserin telef olmasından kaynaklı sözleşme sona erer. Taraflarda kusur olmadan bağımsız bölümlerin telef olması, bağımsız bölümlerin tesliminin yapılamaması, bağımsız bölümlerin beklenmeyen nedenlerden dolayı telef olması tarzındaki şartların varlığı iptal için aranmaktadır.
- Arsa sahibi müteahhittin zararını karşılamak koşuluyla istediği zaman sözleşmeyi sona erdirebilir.
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde tarafların ikisi de borç yükünün altına girer. Taraflar edimlerini uygulamadığı zaman taraflardan bir tanesi sözleşme feshine gidebilir.
- Taraflar karşılıklı anlaşma sağlayarak sözleşmeyi sonlandırabilir.
UYUŞMAZLIK DURUMLARINDA GÖREVLİ MAHKEME
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerin arsa sahibinin ve müteahhittin belli başlı sorumlulukların ve hakların yüklemesi yapılır. Özellikle inşaatın zamanın teslim edilmemesi ve sözleşmeye uygun şekilde teslim edilmemesi sık yaşanan sorunlar arasında yer alır. İnşa eseri ve gayrimenkul mülkiyeti bu durumda söz konusu olduğundan dolayı maddi anlamda zararlar ortaya çıkar. Sorunun oluşmaması adına sözleşmenin titizle hazırlanması, iki tarafında hak ile yükümlülüklerinin belirlenmesi, ifa zamanının belirlenmesi, gecikmeden dolayı meydana gelecek yaptırımların belirlenmesi çok önemlidir. İlerleyen inşaat sürecinde sorun yaşanmaması için sözleşmenin konusunda uzman olan avukatlardan hukuki destek alarak hazırlanması doğru olur.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde kaynaklı oluşan sorunlarda Asliye Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Tarafların ikisi de tacir sıfatındaysa ortaya çıkan uyuşmazlıklarda Ticaret Mahkemeleri görev alabilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile alakalı içeriğimizin sonuna gelmiş bulunmaktayız. Bunlar gibi konulara ulaşım sağlamak için sitemiz üzerinden veya Google arama motoru üzerinden arama sağlayabilirsiniz.