Kiralara sınırlamasının uzatılmasının dengeleri bozabileceğinin belirten Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, ”Bu düzenleme yerine artışlar gene tüketici fiyat endeksindeki son on iki aylık ortalamalara göre kalsa çok daha iyi olurdu. Çünkü piyasada bu düzenleme uygulanamadı ve taraflar arasında karşılık bulmadı” dedi.
Konutlarda 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde kira artışını yüzde 25 ile sınırlayan düzenleme 1 Temmuz’da sona erecek. Şimdiden bu sürenin uzatılabileceğinin konuşulması gayrimenkul piyasalarını tedirgin ediyor. Konuya ilişkin değerlendirmelerde bulunan Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı, “Özellikle geçen yıl Haziran ayında başlatılan kira artışlarına getirilen sınırlama ve artan gayrimenkul değerleri nedeniyle kiracı mal sahibi uyuşmazlıkları hat safhaya ulaştı. Enflasyondaki artışın yanı sıra, talepte yaşanan artış, fiyatları yukarı yönlü harekete zorluyor. Ülkemizde 2022 yılında açılan ve devam eden kiralananın tahliyesi kapsamında 42 bin 31, icra tarafında kiralananın tahliyesi kapsamında 27 bin 232 ve kira kapsamında 26 bin 540 dava bulunuyor. Bu düzenleme yerine artışlar gene tüketici fiyat endeksindeki son on iki aylık ortalamalara göre kalsa çok daha iyi olurdu. Çünkü piyasada bu düzenleme uygulanamadı ve taraflar arasında karşılık bulmadı” dedi.
”Mal sahipleri fırsatçı olarak görülmemeli”
Gayrimenkul sahiplerinin fırsatçı olarak görülmesinin de doğru olmadığını ifade eden Özelmacıklı, “Bazı malikler başka bir yerde kirada oturuyor ve oturmadıkları taşınmazı kiraya veriyor. Bazıları ise aldığı konut kirası ile geçimini sağlamaya çalışıyor. Bu açısında baktığımızda ev sahiplerini fırsatçı olarak nitelendirmenin doğru olmadığını düşünüyorum. Bakın ülkemizdeki 25 milyon 329 bin 833 hane halkı bulunuyor. Mülkiyet durumuna göre dağılımına bakıldığında, yüzde 60,7’sinin oturduğu konutun sahibi olan, yüzde 27,6’sının kiracı olan hane halklarından oluşuyor. Bu kapsamda ülkemizde yaklaşık 7 milyon kiracı bulunuyor. Düzenleme sadece kiracı yönü ile yapılmamalı. Gelir vergisi düzenlemesi başta olmak üzere bazı muafiyetler bu durumda mal sahiplerine sağlanmalı” şeklinde konuştu.
”Taşınmazlarını kiraya vermekten kaçınabilirler”
Özelmacıklı, “Sektörde dengeleri bozacak düzenlemeler gayrimenkul sahipleri ile kiracılar arasında yaşanan sıkıntıları daha da artırır. Hatta mal sahipleri evleri uzun süreli değil, son dönemlerde sayısı çok yüksek oranda artan günlük kiralık şeklinde değerlendirebilir. 2 milyon 368 bini geçen gayrimenkul sermaye iradı faal mükellef sayısı önemli oranda düşüş gösterebilir. Kiracılardan tahliye taahhütnamesini zorunlu tutan, ek şartlar, döviz bazlı kira isteyen malikler artabilir. Düşük kira nedeniyle piyasada satılmaya çalışılan konut sayısı artış gösterebilir. Sadece İstanbul’da yeni binalarda kira fiyatları metrekarede 150 TL seviyesinin üstüne çıktı. Çünkü boşalan ev kira artışına getirilebilecek düzenleme nedeniyle çok daha yüksek fiyattan pazara sunuluyor. Ayrıca mal sahibi kontrolü olmayan ilanların da önemli derecede olumsuz etkisi var. Eski ve yeni kiracı arasındaki farklar birçok yerde 4 katı geçti” dedi.
İşyeri kiralarında TÜFE düzenlemesi devam ediyor
Ticari gayrimenkullerde bu derece anlaşmazlıklar olmadığını ve burada TÜFE’nin son on iki aylık ortalamasının dikkate alındığını ifade eden Özelmacıklı, “Açıklanan Nisan ayı TÜFE ortalamasına göre işyeri kiralarında artış üst sınırı bu ay yüzde 67.20 olarak gerçekleşti. Kentsel dönüşüm, üniversitelerin açılacak olması, evlenme, deprem riski, günlük ve eşyalı kiralama gibi nedenler ile talep artışına bağlı olarak fiyatlar artmaya devam edecek” diye konuştu.
Yap-kirala-devret
Özellikle daha uzun sürecek konut edindirmede projelerinde ziyade sadece kiralamaya yönelik konut arzına acil ihtiyaç olduğunu ifade eden Özelmacıklı, “Bu kapsamda arsası devletten, yap-kirala-devret modeli ile, özel sektörün sadece kiralama yapmasına yönelik arsa tahsisleri yapılabilir. Bir daire içinde birden fazla bağımsız bölüm oluşturulmasına izinler verilebilir. Doldur boşalt yöntemi ile özellikle kentsel dönüşümde de kullanılabilecek kiralık konutlar yapılabilir” ifadelerini kullandı.