“Müşterek Tapu” ibaresinin ne anlama geldiği vatandaşlar tarafından sıklıkla merak edilenler arasında. Peki ya müşterek tapu ne demektir? Paylı mülkiyet halk dilinde “paylı tapu” ile aynı şey midir? Elbirliği ile mülkiyet ile farkları nelerdir?
Cumhurbaşkanlığı İletişim Başkanlığı Dezenformasyonla Mücadele Merkezi geçtiğimiz haftalarda(Mart 2024) yaptığı açıklamada
“Vatandaşların tapularının dünya bankasına teminat olarak gösterildiği” iddialarının doğru olmadığı ve “Taşınmazlara ilişkin kayıtların Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından tutulmasına yönelik usul ve esaslar kanun, tüzük ve diğer alt mevzuat hükümleri tarafından net bir şekilde belirlenmiştir. Bu konuda mülkiyet güvencesi ile ilgili herhangi bir sorun bulunmamaktadır. Tapu Müdürlüklerinde de TAKBİS’ten verilen ve Webtapu uygulaması üzerinden de tapu kayıtlarına uygun olarak alınabilen bazı tam hisseli (1/1) tapu kayıtlarının, e-Devlet üzerinden sorgulandığında sistemsel bir hata nedeniyle ‘müşterek’ olarak gözüktüğü tespit edilmiştir. Bu teknik hatanın düzeltilerek TAKBİS ve Webtapu ile e-Devlet üzerinden ulaşılabilen tapu kayıtlarının yeknesaklığının sağlanması için gereken teknik çalışma başlatılmıştır.”
demiştir. (Anadolu Ajansı bilgisinden yararlanılmıştır.)
Hukukumuzda mülkiyete dair hak sahibinin sayısına göre iki çeşit hal bulunur: Öncelikle tek kişi mülkiyeti ve birlikte mülkiyet ayrımına gidilir, ardından birlikte mülkiyet hali kendi içerisinde müşterek (paylı) mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti olarak ayrılmaktadır.
MÜŞTEREK (PAYLI) MÜLKİYET NEDİR?
TMK md.688 (Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.) ve devamı hükümlerinde yer almıştır.
Burada birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir eşyanın tamamına belli paylarla sahip olmuşsa müşterek mülkiyet meydana gelecektir. Bu halde en önemli kavram, her paydaşın mülkiyet hakkından doğan haklarını ve yükümlülüklerini gösteren paylara dair hisseleri kavramı olacaktır. Eşya üzerinde her paydaşın sahip olduğu pay belli bir oranda gösterilenecek (1/4, 1/16 gibi) ve paydaşlar mülkiyet haklarından doğan yetkileri payları oranında kullanıp, yükümlülüklerinden belirlenmiş payları oranında sorumlu olacaklardır. Müşterek mülkiyette kurulması aşamasında payları belirlenmemişse paylar eşit olacaktır.
Aksini kararlaştırmak da pek tabi mümkün olmaktadır. Kanun sorumluluk çerçevesinde gider ve yükümlülükler başlığı altında TMK md. 694 (Paylı mülkiyetten doğan veya paylı malı ilgilendiren yönetim giderleri, vergiler ve diğer yükümlülükler, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paydaşlar tarafından payları oranında karşılanır. Payına düşenden fazlasını ödemiş bulunan paydaş, diğerlerine payları oranında rücu edebilir.) şeklinde düzenlemiştir.
Müşterek mülkiyette, ilgili şey(eşya) fiilen veya maddi olarak bölünmüş olmamaktadır. Belirlilik ilkesi gereğince tek eşya mevcut olup bu eşyanın üzerinde sadece bir tek mülkiyet hakkı mevcut olacaktır. Fakat bu tek mülkiyet hakkı birden fazla kişiye ait olacaktır. Bu maliklerin her biri eşya üzerinde kendisine ait olan soyut bir pay üzerinde diğer paydaşlardan bağımsız şekilde tasarruf yetkisine sahip olacaktır. Elbirliği mülkiyetinden, müşterek mülkiyeti ayıran en önemli unsurlardan birisi bu husustur.
Paydaşların her biri eşya üzerinde mülkiyet haklarını kendi payları oranında kullanma ve eşya üzerinde tasarrufta bulunma imkanına sahiptir. Her paydaşın kendi payı üzerinde tasarrufta bulunma hakkı eşyanın maddi veya fiili olarak belli bir kısmının kullanılması anlamına gelmemektedir. Bu durumda belirlenmiş olan bu paylar, devredilebilir, rehnedilebilir, alacaklılar tarafından haczedilebilir olmaktadır. Her paydaş eşyanın bütünü üzerinde mülkiyet hakkına sahiptir ve bu mülkiyet hakkı diğer paydaşların aynı değerdeki haklarıyla sınırlıdır.
Hey paydaş payını bir bütün olarak devredebileceği gibi payın bir kısmını da devredebilecektir. Paydaş, payını diğer paydaşlardan birine veya diğer üçüncü bir kişiye devredebilmektedir. Paydaşlardan biri payını bir başka üçüncü kişiye satacaksa diğer paydaşların o satış şartları çerçevesinde taşınmazı öncelikle alma konusunda ön alım hakları olacaktır. Bunun yanında payın rehnedilebilmesi de mümkündür. Ancak tartışmalı olmakla birlikte payın bir bütün olarak rehnedilebileceği gibi aynı zamanda payın sadece bir kısmının da rehnedilemeyeceği genel olarak kabul görmektedir.
Müşterek Mülkiyet Nasıl Kurulur?
1) Müşterek mülkiyet, hukuki işlem yoluyla kurulabilir. (Örnek senaryo: bir kaç kişinin bir araya gelerek ortak bir arazi satın almaları durumu gibi.)
2) Kanundan da kaynaklanabilmektedir. (Örnek senaryo: iki taşınmaz arasındaki duvar, çit vb. ayırıcı bir eşyanın mülkiyeti her iki taşınmazın malikine aittir.)
3) Yetkili mahkeme kararı ile kurulması. (Örnek: bir kaç kişi başka bir kişi ile taşınmazın devri sözleşmesi kuruyor, satıcı tescile yanaşmıyor, hakim alıcı kişileri haklı bulursa karar üzerine tescil yapılacaktır.)
4) Kadastro Kanunu’na göre bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişi zilyetse kadastro sonucunda taşınmaz bu birden fazla zilyet adına kaydolacaktır.
5) İmar kanunu sebebiyle de paylı mülkiyet ilişkisi ortaya çıkabilir.
Müşterek Mülkiyete Konu Eşyanın Korunması;
1) TMK md. 693.3 (Paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir.) şeklinde düzenlenen ilgili hükme göre; Her paydaş, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilecektir. Buradaki temsil iradi veya kanuni bir temsil değildir. Her paydaşın kendi payını korumak için başvuracağı tedbirlerin bölünemez olanlarından diğer paydaşların da yararlanması anlamına gelmektedir. (Örnek senaryo: müşterek paylara bölünmüş eşyanın bir hırsızca çalınması halinde bir paydaş bunu kırsızın elinden zorla alırsa diğer paydaşlar da bundan yararlanmış olacaklardır.)
2) Hakkı korumaya yönelik tedbir ve davalar bölünebilir nitelikte iseler yani eşyanın bir zarara uğraması sebebiyle bir tazminat talebi söz konusuysa her paydaş kendi payı oranından tazminat talep edecektir.
3) Paylı mülkiyeti ilgilendiren yönetim giderleri, vergiler ve diğer masraflar her paydaşın payı oarnında yerine getirilecektir. Paydaşlardan birisi kendi payı oranını aşacak şekilde bir ödeme yapmışsa buna karşı diğer paydaşlara rücu hakkını ileri sürebilecektir.
Müşterek Mülkiyette Ayırma Nasıl Olur? Müşterek Mülkiyet Paylaşımı Nasıl Yapılır? Müşterek Mülkiyet Nasıl Satılır?
Müşterek Mülkiyete Konu Birliğin Sona Erme Halleri:
1) Bir paydaşın, bir kaç paydaş veya tüm paydaşların eylemleriyle de söz konusu olabilir. Bir paydaş payını bir başkasına devrederse veya bu paydaşın borcu için pay, cebri icra yoluyla satılırsa o paydaş bakımından paylı mülkiyet sona ermiş olur. Onun yerine yeni bir paydaş gelecektir.
2) Bir paydaşın paydaşlıktan mahkeme kararıyla çıkabileceğini düzenleyen TMK md. 696 (Kendi tutum ve davranışlarıyla veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaş, bu yüzden onlar için paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hâle getirmişse, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir. Davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesine bağlıdır.
Hâkim, çıkarma istemini haklı gördüğü takdirde, çıkarılacak paydaşın payını karşılayacak kısmı maldan ayırmaya olanak varsa, bu ayırmayı yaparak ayrılan parçanın paylı mülkiyetten çıkarılana özgülenmesine karar verir. Aynen ayrılmasına olanak bulunmayan maldaki payın dava tarihindeki değeriyle kendilerine devrini isteyen paydaş veya paydaşlar bu istemlerini paydaşlıktan çıkarma istemi ile birlikte ileri sürmek zorundadırlar. Hâkim, hüküm vermeden önce re’sen belirleyeceği uygun bir süre içinde pay değerinin ödenmesine veya tevdiine karar verir.
Davanın kabulü hâlinde payın istemde bulunan adına tesciline hükmolunur. Payı karşılayacak kısım maldan aynen ayrılamaz ve bu payı isteyen paydaş da bulunmazsa hâkim, davalıya payını devretmesi için bir süre belirler ve bu süre içinde devredilmeyen payın açık artırmayla satışına karar verir. Satış kararı, cebrî icra yoluyla paraya çevirmeye ilişkin hükümler uyarınca yerine getirilir.) hükmünce açıklanmış durumda ise;
Tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların hepsine veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaş paylı mülkiyet ilişkisini çekilmez hale getirmişse mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılır. Bu davanın açılabilmesi için pay ve paydaş çoğunluğu yani çifte çoğunluk aranmaktadır. Dava sonucunda hakim talebi haklı bulursa paydaşlıktan çıkarılacak kişinin payının ayrılması mümkün olduğu takdirde bu payı ayırarak o paydaşa verir, payın aynen ayrılması mümkün değilse diğer paydaşlar bu payın kendilerine devredilmesini isteyebilirler. Diğer paydaşlar kendilerine verilen süre içerisinde payı devralmaya yönelik işlem yapmazlarsa pay, cebri icra yoluyla satılır.
3) Paylı mülkiyet ilişkisi bütün paydaşlar bakımından da sona erdirilebilir. Eşya, bütünüyle paydaşlardan birine veya üçüncü bir kişiye devredilirse oy birliği gerekir veya mal yok olursa, kamulaştırılırsa, iyiniyetli üçüncü kişi tarafından veya zamanaşımı yoluyla kazanılırsa paylı mülkiyet ilişkisi sona erecektir.
4) Bir diğer yöntem paylaşma(taksim) işlemidir. Eşyanın paylaştırılmasını isteme hakkı ker paydaşa tanınmış inşai bir haktır. Bir paydaş, paylaşma isteme hakkını kullanınca diğer paydaşlar bakımından paylaşmayı yerine getirme yükümlülüğü doğacaktır. Bu hakkın dava yoluyla kullanılması şart değildir. Bu davanın adı “İzale-i Şüyuu” yani Ortaklığın Giderilmesi davasıdır. Bu konuda sitemizde yer alan kapsamlı makaleye göz atabilirsiniz.
5) Bir paydaşın paylaşma isteme hakkı üç durumda sınırlandırılmaktadır. Bunlar;
– Eşyanın sürekli bir amaca özgülenmiş olması hali. (Örnek senaryo: İki taşınmaz arasındaki müşterek duvar, parmaklık veya sıra ağaçlar paylaşmaya konu olamaz.)
– Taraflar, yapacakları bir anlaşmayla da taksim isteme hakkından feragat edebilmektedir. Bu anlaşma en fazla 10 yıl için yapılabilecektir.
– Taksim, uygun olmayan bir zamanda istenemez. Zamanın uygun olup olmadığı hususundaki ihtilafı hakim nihai karara bağlama yetkisine sahiptir.
Müşterek Mülkiyete Konu Eşyanın Sona Ermesinde Paylaşmanın Şekli:
1) Paydaşlar, paylaşmanın ne şekilde olacağına ilişkin anlaşmaya varabilirlerse bu anlaşma gereğince paylaşma gerçekleşir ve buna rızai taksim adı verilecektir. Bu anlaşmaya göre taraflar işleme konu malı parçalara ayırma suretiyle taksim edebilecekleri gibi malı satarak bedeli de paylaşabilirler.
2) Taraflar paylaşmanın ne şekilde olacağını konusunda anlaşamazlarsa açılacak dava sonucunda hakim, paylaşmaya karar verebilir. Hakim aynen paylaşmaya karar verebileceği gibi malın satımı sonucunda elde edilecek bedelin paylaşımına da karar verebilecektir.
3) Görevli mahkeme ilgili müşterek mülkiyette bulunan taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir.
MÜŞTEREK TAPU NEDİR?
Tapu kütüğü, tapu sicilinin temel unsuru olup, taşınmazlar üzerindeki ayni haklar tapu kütüğünde gösterilmektedir.
Müşterek tapu ise üzerinde ortak mülkiyet hakkı bulunan bir taşınır veya taşınmaz mal veya malların ortak mülkiyete sahip olan tüm hak sahiplerine ortaklaşa bir şekilde hukuk düzeni içinde tahsis olunmasıdır.
TMK md. 1000’in 5.fıkrasında
“Aynı malike ait olan birden çok taşınmaz, sınırları birbirine bitişik olmasa bile, malikin istemiyle kütükte ortak bir sayfaya kaydedilebilir. Bu sayfaya yapılan rehin tescilleri, o sayfada kayıtlı bulunan bütün taşınmazları bağlar; aynı sayfada kayıtlı bu gibi taşınmazlardan bir kısmı malikin istemi üzerine veya mahkeme kararıyla o sayfadan çıkarılırsa, çıkarılan taşınmazlar üzerinde tescil edilmiş bulunan haklar saklı kalır.”
Sözü edilen “ortak sayfa” kavramı, Tapu Sicil Tüzüğü (TST) md. 28/6 “Aynı malike ait birden çok taşınmaz birbirine bitişik olmasa da, malikin istemiyle TAKBİS üzerinde müşterek tapu kütüğüne kaydedilerek, taşınmaz sayfa numaraları ile bağlantı sağlanır. Bu durumda, müşterek tapu kütüğüne kaydedilen taşınmazların asıl sayfaları üzerinde, herhangi bir işlem yapılamaz. Müşterek tapu kütüğünden çıkarılan taşınmazlar üzerindeki mevcut hak ve yükler, taşınmazların asıl sayfalarına nakledilir.” hükmünde e-devlet gibi bilişim ortamında tutulan “Müşterek Tapu Kütüğü” olarak açıklanmıştır.
Müşterek mülkiyet bulunan tapu satılır mı? Müşterek mülkiyet bulunan tapu tek kişiye ait tapuya çevrilebilir mi? Müşterek tapuya ev yapılır mı? Müşterek tapuya haciz gelir mi?
Tapulu Taşınmazın Bölünmesi ve Birleştirilmesi
Tapu siciline kaydı yapılmış olan bir taşınmaza dair taşınmazın birden çok parçaya bölünmesi halinde parçalarının her birinin bağımsız bir taşınmaz haline getirilmesi veya birbirine bitişik birden çok taşınmazın birleştirilmesiyle tek bir taşınmaz olarak tapuya kaydedilmesiyle ilgili düzenlemeleri yine TMK tarafından hükme bağlanmıştır.
Yani Türk Hukukunda Tapulu malların taşınmaz olsa dahi bölünmesi veya birleştirilmesi mümkün kılınmıştır.
TMK md. 1000/2 “Bir taşınmazın bölünmesi veya birden çok taşınmazın birleştirilmesi hâlinde uyulacak usul Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelikle belirlenir.” maddesi ile TST ye atıf yapılmıştır. Bu bağlamda, bölünmesi ve birleştirilmesi ile ilgili maddeler arasında şunlar sıralanabilir:
–İmar Kanunu (md.15-16-17-18-19),
-Tapu Kanunu (md. 32)
-Kadastro Kanunu (md. 15-21-30-40)
öncelikli ilgili düzenlemelerdir.
Tapu Sicili Tüzüğü md. 57 “Bir taşınmazın bölünmesi sonucunda oluşan her yeni taşınmaz için bir kütük sayfası açılarak tescil edilir.” ve devamı hükümleri ilgili düzenlemeleri içermektedir.
1) Bölünme: Tapu Sicil Tüzüğünde, bir taşınmazın birden çok parçaya bölünmesi yani taksimiyle taşınmazdan bir parçanın ayrılmasını açıklayan TST md. 65 “parsellere bölünmesi işlemini” aralarında hiç bir fark gözetmeksizin, aynı esaslara tabi tutmuştur.
TST md. 57 ye göre ayrılma veya bölünme halinde her yeni parsel için bir kütük sayfası açılacak ve önceki sayfalarda bulunan kayıtlar yeni bir sayfaya nakledilerek eski sayfa kapatılacaktır.
Ayrılması halinde bölünen taşınmazın sayfası kapatılacak (TST md. 67) ve ayrılan her bir parça için Kütüğe ayrıca yeni bir sayfa açılacaktır.
Araziden bir parçanın ayrılmasında ise ayrı olarak eski sayfa, yüz ölçümü düzeltilerek aynen muhafaza edilecektir. Ayrılmış her bir parça içinse Kütükte yeni bir sayfa açılması gerekecektir. Ayrılma işlemi yapılacak olan taşınmaza ait çağ ve aplikasyon krokisi Kadastro Müdürlüğü tarafından düzenlenecek ve ilgilisine teslim edilecektir. Taşınmazın olduğu yere göre Belediye Encümeni veya İl İdare Kurulu kararının da alınması ile ayırma işlemi görevli olacak serbest harita mühendisi tarafından tamamlanacaktır.
Ayrılması ve bölünmesinde bölünen taşınmazın lehine ve aleyhine bulunan ayni hakların yeni sayfalara nasıl geçirileceğiyse TST md. 58 hükmü ve devamı hükümlerinde düzenlenmektedir.
Taşınmazdan kamulaştırma sebebiyle hakların ve yüklerin nakline gerek olmaksızın (TST md. 65/1) bir parçanın ayrılması halindeyse önceki eski sayfa muhafaza edilecek yalnızca yüzölçümüne dair kayıtlar düzeltilecektir.
Malikin, taşınmazının bir parçasını kendi iradesiyle kamuya ayrılmış olan alana bırakabilmesi (TST md. 65/2) için, kütükteki hak sahiplerinin onayı olması gerekecektir.
Bir taşınmazın kat mülkiyeti ile bağımsız bölümlere ayrılmış olması halinde Kat Mülkiyeti’ne dair kanun (md. 13-14) uygulama alanı bulacaktır.
2) Birleştirilmesi: TST md. 66/1’e göre aynı şahıs veya farklı şahıslara ait birbirleriyle bitişik birden fazla taşınmazın yeni bir numara altında tek bir taşınmaz olarak bir araya getirilmesi halidir.
Buna göre TST md. 67/1 hükmünce birleştirilmiş olan taşınmazların tapu kütüğündeki sayfaları kapatılacak ve kapatılan bu ilgili sayfaların yerine yeni sayfa açılacaktır.
Bu durumda birleştirme bir taşınmaza bir parsel eklenmesi ile yüzölçümünün arttırılmasını ifade eden İmar Kanunu md. 18 de ifade edilmiş şuyulandırmadan farklıdır.
Açıklanan bilgilendirmenin ardından sorulara biraz daha ayrıntı vermek gerekirse;
Müşterek mülkiyet bulunan tapu satılır mı?
Diğer bir değişle “hisseli tapu” şeklinde de ifade olunabilir. Üzerinde müşterek mülkiyet kurulmuş olan tapuya pay sahibi olan kişilerden biri, kendi payı üzerinde yukarıda müşterek mülkiyete dair detaylı incelemeye ve açıklanan ilgili hükümlere dayanarak, kendi payını istediği bir zamanda istediği bir kişiye satışını gerçekleştirebilecektir. Diğer hisseli pay sahiplerinin kabulü ve bilgisine ihtiyaç duyulmamaktadır. Fakat yukarıda da belirtildiği üzere diğer pay sahiplerinin bu satışta ön alım haklarını ileri sürmeleri mümkün olabilmektedir.
Müşterek mülkiyet bulunan tapu tek kişiye ait tapuya çevrilebilir mi?
Bu durumda müşterek kurulmuş olan hisseli tapu işleminde tapunun tek kişilik müstakil hale gelebilmesi için bazı şartları bulundurması gerekmektedir.
Öncelikle tapu kaydının profesyonel bir gözle incelenmesi ve taşınmazın inşaatında bir imar sorunu bulunup bulunmadığının tespiti gerekmektedir. Daha sonra ruhsatın işleme uygunluğunun ilgili belediyeden kontrol edilmesi gerekecektir. Taşınmaz malın bu koşulları sağlaması halinde imara uygun ve ruhsatlı olduğuna dair belediye ayrılması işlemine onay vermiş ise taşınmazın bölünme işlemi tamamlanıp ardından müstakil tapuya çevrilmesi işlemi yürütülebilecektir. Bu işlemin tamamlanması safhasında tüm müşterek hissedarların kabulünün varlığı mevcut olmalıdır.
Müşterek tapuya ev yapılır mı?
Üzerinde müşterek ilişki kurulmuş olan bir arsaya ev yapılması mümkündür ancak müşterek olan arsada hangi kısmın hangi hissedarın olduğunun belirlenememesi halinde, üzerine ev yapılması için diğer herkesin onayının bulunması gerekecektir. Onay alınmadan hisseli arsaya ev yapılması halinde diğer kişiler kendilerine karşı mülkiyet hakkının ihlal edilmiş olduğunu ileri sürme hakkına sahiptirler.
Müşterek tapuya haciz gelir mi?
Tapuda müşterek sayılan kişilerden birinin borçları sebebiyle icra takibi başlatılmış, başlatılan icra işlemi ile müşterek hisseli olduğu tapuya haciz konulabilmesi mümkündür. Tapunun müşterek olması haciz işlemi açısından bir engel teşkil etmeyecektir. Bununla birlikte alacaklı alacağına mahsup müşterek tapuya tabi olmuş taşınmazın icra yolu ile satılmasını da talep edebilecektir. Öyleyse taşınmaz tamamen bir bütün halinde satılamayacak ancak borçlunun hissesi oranında satış işlemi gerçekleşebilecektir.
ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİ NEDİR?
Türk Medeni Kanununda 701. Madde hükmünde “Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.” nitelikleri açıklanmıştır. Buna göre elbirliği mülkiyetinde maliklerin belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, mülkiyete konu ortaklığa giren malların tamamına yayılır.
Elbirliği Mülkiyeti, aralarında ortaklık bağı bulunan kimselerin, bu ortaklıkları nedeniyle bir mala birlikte malik olmaları halidir de denilebilir. Paylı mülkiyette, malikler arasındaki birlik, bu mülkiyetten ötürü ortaya çıkarken, elbirliği mülkiyetinde ortaklık mülkiyetten önce mevcut bulunmakta ve mülkiyete elbirliği mülkiyeti özelliğini bu ortaklık vermektedir. Burada söz konusu ortaklık, tüzel kişiliği bulunmayan bir ortaklıktır.
Mal üzerinde ortakların da doğrudan doğruya hakları yoktur. Mülkiyetin sahibi, tüzel kişiliği bulunmayan ortaklık, yani ortakların bütünü olmaktadır.
Malikler malın tamamına eşit ve birlikte sahiptirler. Maliklerin hak ve yükümlülükleri, ortaklığı oluşturan kanun veya sözleşme hükümlerince belirlenecektir. Malın yönetimi ve tasarrufunda ise ortakların oybirliği ile karar vermeleri gerekecektir. Yani malın idaresinde tüm malikler ortak karar alarak hareket edeceklerdir. Bu ortaklık devam ettiği sürece paylaşma yapılmaz ve kişiler payları üzerinde tasarrufta bulunamazlar. Bunun yanında her birinin hakları kendi adlarına ve bütün olarak ileri sürülebilir.
Elbirliği Mülkiyetine dair açıkladığımız kısa özetin ardından ayrıntılı incelemeye başlayabiliriz.
Elbirliği Mülkiyetinin Kurulması:
Elbirliği ortaklığı tarafından mülkiyet hakkının kazanılması ile vücut bulur. Böylece, her şeyden önce, bir elbirliği ortaklığı bulunmalıdır. İkinci şart da mülkiyet hakkının böyle bir ortaklık tarafından kazanılmasıdır.
1) Hukuki durum ile kurulması: Elbirliği ortaklığı kanundan kaynaklanan bir hukuki olayla gerçekleşebilir. Miras, henüz tüzel kişilik kazanmamış dernek ya da kanunda öngörülen bir sözleşme sonucunda (adi ortaklık) ortaya çıkmışsa kurulmuş sayılabilecektir.
Kanunda öngörülen hukuki olayın tipik örneği ölüm olabilir. Birisi öldüğünde onun miras.ıları terekeye dahil olan mallar üzerinde miras şirketi adı verilen bir ortaklık ilişkisine girmiş olurlar ve ortaklığa giren bu mallar üzerinde ortaklar elbirliği mülkiyetine sahip olacaklardır.
Diğer türlü ise henüz tüzel kişilik kazanmamış dernekler gösterilebilir. Bu aşamada dernekler adi şirket hükümlerine tabi kılındıkları için derneğe tahsis edilen mallar üzerinde üyeler elbirliği mülkiyetine sahip olacaklardır. Dernek tüzel kişilik kazanınca bu mallar derneğe intikal edecektir.
2) Hukuki işlem ile kurulması: Elbirliği ortaklığı taraflar arasındaki bir hukuki işlemle de gerçekleşebilir. Tarafların anlaşarak adi şirket kurması örnek verilebilir. Eğer aksi kararlaştırılmamamışsa adi ortaklık kurulmasıyla elbirliği mülkiyeti ortaya çıkar ancak ortaklar bunun paylı mülkiyet ilişkisi olacağını da kararlaştırabileceklerdir.
Elbirliği ortaklığının ortaya çıkmasını sağlayan başka bir hukuki işlem yolu ise eşler arasındaki mal ortaklığı rejimidir. Buna göre ortaya çıkan ortak özellikleri ise tüzel kişiliğe sahip olmamalarıdır.
Diğer unsurlar;
Elbirliği mülkiyetinde paylı mülkiyet anlamında pay kavramı bulunmamaktadır. Burada pay kavramı kendine özgü fonksiyonları olan bir pay kavramı olmaktadır. Bu anlamda pay elbirliği mülkiyetinin tasfiyesi sonucunda elde edilen değerin paylaşılması bakımından önemlidir.
Elbirliği Mülkiyetine konu olan eşya üzerinde paydaşların bu eşyayı kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkilerinin nelerden ibaret olduğu, ortaklığı meydana getiren kanun veya akitteki yükümlülüklerine göre belirlenecektir. Kanunda veya sözleşmede bu konuda bir özel düzenleme yoksa ortaklar, oybirliğiyle alacakları karar üzerine hareket edeceklerdir.
Elbirliği mülkiyetinde söz konusu olan pay, tasfiye sonucunda her ortağa düşecek payı gösteren bir nitelik taşıdığı için payın bir başkasına devredilmesi sonucunda devralan kişi ortaklığa dahil olmaz. Bu kişi sadece ortaklık tasfiye edildiğinde o paya denk düşen değeri talep etme imkanına sahip olacaktır. İstisnaen; adi şirket olması halinde bir ortak, ortaklıktan çıkmak istediğinde, diğer ortakların izniyle onun yerine bir başka kişi ortaklığa devam edebilecektir.
Ortaklardan biri üçüncü kişiye borçlanmışsa üçüncü kişi ortaklığa konu olan eşyayı haczettiremez. Fakat ortaklığın sona ermesi durumunda o ortağa düşecek tasfiye payı hacze konu olabilir.
Elbirliği ortaklığı tüzel kişiliğe sahip olmadığı için taraf ehliyetine de sahip değildir. bu nedenle elbirliği mülkiyetine konu olan eşyaya ilişkin davalarda zorunlu dava arkadaşlığı olması sebebiyle ortakların tamamı davacı veya davalı olabileceklerdir. Fakat adi şirkette adi şirketin borcu için bütün ortaklar müteselsilen sorumlu oldukları için alacaklı ortaklardan birine veya hepsine dava açma imkanına sahiptir. Bu yetki alıcıya TBK”nunca tanınmıştır.
Elbirliği Mülkiyetinin Sona Ermesi Halleri:
– Malın yok olması, kamulaştırılması durumunda elbirliği mülkiyeti sona erer.
– Oybirliğiylr alınacak karar halinde elbirliği mülkiyeti sona erebilir.
– Elbirliği mülkiyetinin temelini oluşturan ortaklık ilişkisi sona erdiğinde elbirliği mülkiyeti de sona erecektir. Ortaklık ilişkisinin sona ermesi her ortaklık türü için farklı düzenlemelere tabi tutulmuştur.
-Paylı mülkiyetten ayrılan özelliği ise ortaklar elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesini isteyemeyeceklerdir. Tek istisna miras şirketleridir. Miras şirketiyle her mirasçı bunu talep etme imkanına sahiptir. Aksine düzenleme yoksa elbirliği mülkiyetine tabi malların paylaştırılması paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılacaktır.
Görevli mahkeme ilgili elbirliği mülkiyetinde bulunan taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir.
SONUÇ
Her türlü gayrimenkule, tarlaya, arsaya kısacası taşınmaza ilişkin davalarda, hukuki sorunlarda uzman bir avukatın profesyonel yardımı çok büyük önem taşır. Tapu avukatı bu alanda tecrübe kazanmıştır; tapu avukatı, miras avukatı müvekkillerine maddi kazanımlar yaratmak ve bunları da en makul sürede yapmak adına hukuki destek vermektedir. Özellikle gayrimenkul hukuku teknik bir alan olduğundan ötürü bu alanda mutlaka tecrübeli bir gayrimenkul avukatından destek almanız gerekmektedir. Bu alanda uzun yıllardan beri çalışan ve onlarca müvekkiline birçok taşınmaz kazandıran ofisimize ulaşabilir, tarafımızdan profesyonel hukuki destek alabilirsiniz.
Betül TAY
BURAK TEMİZER HUKUK BÜROSU