005 yılında sağladığı yüzde 19.7'lik büyüme oranı ile rekor kıran inşaat sektörünün en büyük sorunu bürokrasi. İnşaat firmalarının işe başlayabilmesi tam 200 imza atması gerekiyor.
Türk ekonomisinin lokomotif sektörlerinden inşaat, 2005'te ulaştığı yüzde 19.7'lik büyüme oranı ile tüm dikkatleri üzerine çekti. Kamu yatırımlarının olmadığı bir dönemde inşaatta sağlanan bu büyümenin nedeni ise konut talebinde yaşanan patlama...
Kredi faizlerinin düşmesi, kira öder gibi ev sahibi yapacak mortgage sisteminin hayata geçecek olması, inşaat şirketlerinin ve Toplu Konut İdaresi'nin (TOKİ) üretim atağı, konutta ertelenen talebin canlanmasına yol açtı. Ama 10 yıllık dönemde yüzde 22.4 küçülen sektörün kayıplarını karşılayabilmesi için, gösterdiği bu rekor büyümeyi, birkaç yıl daha sürdürmesi gerekiyor.
Türkiye’deki konut stokunun nüfus artış hızına uygun olarak büyümesi ve yenilenmesi için her yıl 500 bin konut üretilmesi gerektiğini ortaya koyan Devlet Planlama Teşkilatı (DPT) verileri, proje üreticilerine, pazarının kolay kolay doymayacağı yolunda ipuçları veriyor. Ama bu iştah kabartan pazarda ciddi sıkıntılar da var. Konut üreticileri bu sıkıntıları arsa, altyapı ve bürokrasi başlıklarında özetliyor.
Kazmadan önce 200 imza
Konut ağırlıklı olarak faaliyet gösteren İdeal Yaşam Alanları şirketinin kurucusu Oğuz Soydan, sektördeki en önemli sıkıntının bürokrasi olduğunu söylüyor. Soydan, "Konutun yapımına başlayabilmek için, inşaattan önce belediyelere maliyetin yüzde 20'si kadar bir bedel ödüyorsunuz. Daha kazmayı vurmadan ödeyeceğiniz bir rakam bu. Yine işleme başlayabilmek için, 200 imza atmanız gerekiyor. Bunlar insaf ölçülerini aşan bürokratik engeller" diyor.
Maliyetin yüzde 50'si arsadan
Soydan'ın üzerinde durduğu diğer sorun ise arsa temini: Özellikle büyük şehirlerde arsa fiyatlarının inanılmaz rakamlara yükseldiğini dile getiren Soydan, bazı yerlerde arsa maliyetinin konut maliyetinin yüzde 50'isine ulaştığını, şehrin dışında bile oranın yüzde 15-30 arasında seyrettiğini açıkladı. Soydan'a göre arsa maliyetlerinin yüksekliği, hem proje fiyatlarını doğrudan etkiliyor, hem de proje üretme imkanını kısıtlıyor.
Soydan sektörün geleceği açısından kapıda bekleyen bir tehlikeye ise şu sözlerle dikkat çekiyor: "Birkaç yıl öncesinde konut yapımı, yok gibiydi. Sektör açıldığında ise herkes alelacele proje üretmeye soyundu. Daha önce hiç inşaat işiyle uğraşmayanlar bile kollarını sıvadı. Ama bu durum konut satışlarına sorun yaratacak. Çünkü arsa fiyatlarını iyi bilmeyen firmalar, olmadık fiyatlara arsalar aldılar. Satış politikasını da buna göre belirlediler ve bu nedenle de satamayacaklar. Çünkü konut satışı geçtiğimiz yılki kadar rahat olmayacak. Bu yıl doğru proje, doğru yer seçimi ve doğru fiyatlandırma yapılan konutların yılı olacak"
'Alt yapıyı da biz getiriyoruz'
Sektörde 45 yılı geride bırakan Soyak, ardarda gerçekleştirdiği iddialı toplu konut projeleri ile dikkat çekiyor. Son olarak 3 bin konutluk Soyak Yenişehir, 3 bin 500 konutluk Soyak Olympiakent ve bin 500 konutluk İzmir’deki Soyak Mavişehir projelerini yapan şirket, İzmir'de Çanakkale yolu üzerinde satın alınan 2 bin konutluk araziye de yeni bir proje geliştiriyor.
Şirket olarak proje üretmede sorun yaşamadıklarını belirten Soyak Yapı Genel Müdürü Emre Çamlıbel, sıkıntılarının projeyi hayata geçirme safhasında ortaya çıktığını anlatıyor. Çamlıbel, "Bazı durumlarda kamunun yapması gereken alt yapı işlerini biz üstlenmek durumunda kalıyoruz. Buna rağmen, bu konularla ilgili hazırladığımız projeleri onaylatmakta zorlanıyoruz. Kısacası hem imalatı yapıyoruz, hem de bu aşamada bürokratik engellerle karşılaşıyoruz" diyor.
Çamlıbel, kaliteli ve kredilendirilebilir konut projelerinin geliştirilmesini desteklemek amacıyla, belirli ölçekten daha büyük projelerin altyapısının yerel yönetimlerce öncelikli olarak ele alınmasını ve altyapının önündeki maddi ve bürokratik engellerin hafifletilmesini istiyor.
Ruhsat almak aylar sürüyor
"Bürokrasi çok, işler yavaş ilerliyor" diyen Yapı Endüstrisi Yönetim Kurulu Başkanı Süha Yılmaz ise, inşaat ruhsatı için çok sayıda kurum ve kuruluştan izin ve belge alınması gerektiğini, oysa bunlar tek bir merkezden olursa, çok daha hızlı hareket edilebileceğini söylüyor.
Yılmaz, "İmar kısıtlaması olan yerlerde hem farklı belediyelerin hem de Orman Bakanlığı, Anıtlar Yüksek Kurulu, Çevre Kurulu, Özel Çevre Kurulu'nun izinleri gerekiyor. Her birinden teker teker izin almak haftalar, hatta aylar sürebiliyor. Belediye içinde bir birimden bir başka birime başvurunun havalesi günler, haftalar sürüyor. Oysa bilgisayarın bir tuşuna basarak tüm bu süreçler gerçekleştirilebilir" diye konuşuyor.
Bütçeler yüzde 150 aşıldı
Süha Yılmaz, sektörde projelerin genelinde, bütçelerin yüzde 150 oranında aşıldığını ve bu nedenle küçük ölçekli firmaların büyük risk aldığının da altını çiziyor. Yılmaz "Karmaşık yapıdaki operasyonların yeterince iyi yönetilmemesi teslim sürelerini uzatıyor. Orta ve küçük ölçekli firmalar için de bu durum geçerli. Bu sorunlarla birlikte fiyat rekabetine giren küçük ölçekli firmalar, daha fazla risk alıyor" dedi.
Gebze Yenikent'te 180 adetlik Çınar Konutları'nı yapacak olan Yapım C İnşaat'ın 7 yıllık bir geçmişi olmasına rağmen, şu ana kadar sınırlı sayıda proje üretebildi. Bunun sebebi ise arsa sıkıntısı ve yüksek maliyetler.
Yapım C İnşaat Pazarlama Sorumlusu Alper Yüzer, "Hem konuta müsait arsa bulma sıkıntısı yaşanıyor, hem de kaliteli proje ürettiğimiz yerde, arsa spekülatörleri fiyatları yukarı çekiyor, böyle olunca aynı yere ikinci projeyi yapmakta zorlanıyoruz" diyor.
'Reklamı kısıyoruz'
Ömerli'de çelik villalar üreten ve 1997'de kurulan ODC İnşaat'a göre ise bürokrasiden çok; yüksek maliyetler sıkıntı yaratıyor. Şirketin bu konuda reklam giderlerini azaltarak çözüm yoluna gitmiş. ODC İnşaat Satış ve Pazarlama Müdürü Kaan Borucuoğlu, "Konutların yeni yönetmeliğe göre yapılmasının getirdiği ilave maliyetler var. Bunlar ihmal edilemez. Pazarlama ve reklam giderlerinden kesintiler yapılarak maliyetler aşağıya çekilmeye çalışılıyor" diye konuşuyor. Projelerin şirketlerin özkaynakları ile yapıldığında büyük sorun çıkmayacağını da düşünen Borucuoğlu, şunları söylüyor: "Biz bu tip çalışan bir firmayız ve bütçe yaparken en ufak detaylara kadar her şeyi belirleriz. Satış sürecinin uzayabileceğini de göz önünde bulundurarak, ona göre reklam ve pazarlama bütçesini oluştururuz. Bunları yapamayan firmalar gerçekten zorlanabilir."
Rakamlarla inşaat sektörü
-2005'te yakaladığı yüzde 19.7'lik büyüme ile en hızlı büyüyen sektör oldu.
-Sanayisi, pazarlama ağı ve etkilediği 150 alt sektörle GSMH’nın yüzde 30’luk kısmını üretti.
-Tek başına toplam sanayi üretiminin yüzde 10’undan daha yüksek bir kısmını oluşturuyor.
-Sektörün alt gruplarında yaklaşık 4 bin kalem mal üretiliyor.
-İstihdam ettiği işçi sayısı 1 milyon 300 bini aşıyor.
-Türkiye’de 8 milyona yakın bina ve 17 milyona yakın konut bulunuyor.
-DPT verilerine göre her yıl 500 bin konut üretimi gerekiyor.
-2005'in ilk 9 ayında verilen yapı ruhsatı yüzde 41.7, değeri yüzde 69.3, daire sayısı yüzde 37.5 arttı.
-Aynı dönemde yapı kullanım izin belgesindeki artış (yüzölçümlerine göre) yüzde 51.7 oldu.
-Bina yüksekliği 21.50 metreyi aşan asansörlü ve kaloriferli apartman tipi konutların metrekare maliyeti 406 YTL olarak belirlendi.
Sektörden görüşler
Öncelik büyük altyapı projelerine olmalı
Doğuş İnşaat Genel Müdürü Gönül Talu
İnşaat sektörünü incelerken konuyu sadece konut inşaatlarına indirgemek doğru değil. Sektör, altyapı ve sosyal tesis inşaatlarından sanayi ve ticari yapılarına uzanan geniş bir yelpaze içinde değerlendirilmeli. Büyük altyapı projeleri yapan bizim gibi firmalar için sektördeki canlanma yetersiz. Sektörün gerçek anlamda büyümesi ve rekabet gücünün artması için öncelikle büyük altyapı projelerine önem ve öncelik verilmesi gerekiyor.
Türkiye Müteahhitler Birliği (TMB) Başkanı Erdal Eren
Sektörün büyümesi, düşük faizli ve uzun vadeli konut kredilerinin bireysel tasarrufları konut sektörüne yöneltmesinden kaynaklandı. Bu canlanma makro ekonomik istikrara son derece duyarlı ve döviz kurlarında veya faizde yaşanacak en küçük bir dalgalanma ile tersine dönebilir. İnşaat sektörünün performansını belirleyen anahtar faktör ise kamunun politika geliştirme ve uygulamadaki performansı. Oysa altyapı yatırımları sektörü beslemekten uzak. Bu nedenle özelleştirmeler yoluyla yaratılan kamu kaynağının bir bölümü, öncelikler çerçevesinde sayısı 2005'in üzerinde olan yarım kalmış yatırımlara tahsis edilmeli.
Gama Holding Yönetim Kurulu Başkanı Erol Üçer
Türkiye müteahhitlik sektörü şuanda batılı firmalar ile mücadele edebilecek güçte. Tabii burada tüm camia için konuşmuyorum ama yurt dışında iş yapan pek çok şirket belirli bir kalite standardını yakalamış durumda. Ancak uluslararası alanda çalışan firmaların da bir takım sıkıntıları var. Birincisi teminat mektubu sıkıntısı. İkincisi ise yapılan işlerin çok büyük çaplı işler olması ve Türk firmalarının bu işleri tamamı ile yapabilecek finansman ve teknolojiye sahip olmaması. Böyle olunca da finansman ve teknoloji gerektiren işleri genelde İngiliz, Fransız ya da Japon firmalar alıyor. Türkler ise düşük fiyatlar ile taşeronluk yapmak zorunda kalıyor.