Merhaba
Bugün Akyarlar’da portföy bulmak için dolaştım kafama göre uygun portföy bulamadım bu arada orada olan portföylerimizden bazılarınında resmini çekmeyi de ihmal etmedim. Evet yunan adalarını gören bu ikiz dublekslerimizi satıyoruz. Bilgilerinize …
Arada da sorular ve sorunlar üzerine düşündüm. Gerekse Bodrum’da belirli bir süre sonra çalışma sahasının daralması, gerekse o dar saha da iş yapan çok profesyonel olması, en önemlisi de ev sahiplerinin sözleşme yapmaya yanaşmamaları…
Ofise döndükten sonra şöyle bir gezindim web’te acaba yanlış birşeyler mi yapıyorum gibisinden ki henüz geçen ay 1 satış yapmama rağmen daha fazlasına ihtiyacım olduğunu biliyorum.
Zaten en tehlikelisi her sektörde belirli bir doygunluğa veya olgunluğa ulaştıktan sonra bunun sarhoşluğuna kapılmaktır. Daha öğrenecek çok şeyim var ve doğrusunu isterseniz ne maddi ne de manevi anlamda o sarhoşluğu yaşamak istemiyorum.
Tüm bunlara dair internette biraz gezindim durdum bugün, düşündüklerimin tam karşılığı değil aslında ama bu iş ile ilgili olarak, bir site de müzdarip bir kişinin sorusu ve kendisine verilmiş olan bilirkişinin cevabını derledim ve tabi ki kaynak belirterek yayınlıyorum.
Sorular ve sorunlar benzer, kısmen katılıyor kısmen katılmıyorum fakat güzel özetlenmiş, okunmasını tavsiye ederim.
Soru:
Arkadaşlar merhabalar.. Adı duyulmuş gayrimenkul firmlarından birinde çalışmaya başladım. Bu işi öncede 3 aylığına yapmıştım. Şartları beni yorup bi şekilde proje bazlı inşaat firmaların departmasnlarında devam ettim. Emlak dünyasında ilerlemek istediğim her şeyi bırakıp sahaya indim. Geçmiş tecrübem ve az olsa gördümle işin üzerine gidiyorum portföy topluyorum özellikle yeni yapılan inşaat ve müteahitlerle irtibata geçiyorum. Şuan için gelecek umut ediyorum cebimde bir kuruş param olmasa bile beklentiye giriyorsunuz. Fakat en büyük sıkıntım alıcı müşteriye ulaşmakta zorluk çekiyorum. İnternet ortamı vazgeçilmez bir platform ama sıcak alıcıyı kendi ellerimle bulmanın tekniği arıyorum. Nasıl yapılır elimdeki gayrimenkulları satışa çeviririm yani müşteri nasıl bulunur.
Teşekkür ederim.
Cevap:
Gayrimenkul işi para işidir sevgili dostum. Bende yaklaşık 6 yıldır emlakçılık yapıyorum, emlakçı dediysem ayakçı falan değilim. Ticaret odasına kayıtlı bir ofisim ve çalışanlarım var. Bu işlere biraz ailenin iteklemesiyle hiç anlamadığım halde başladım. Geçen süre zarfında anladım ki bu iş kendi paran olmadan olmuyor. Amerika’da bir emlakçı devlet başkanı olabiliyor ama Türkiye şartlarında “ben emlakçıyım” dediğinde insanlar sana “şarlatan” gözüyle bakıyor. Durum böyle olunca da sorunlar aynı çorap söküğü gibi peş peşe gelmeye başlıyor. Kimse iyi gözle bakmadığından ve her mal sahibinin çok acelesi olduğundan (daha çok emlakçıya verirsem daha çabuk satılır mantığı) sözleşme yapmak çok zor oluyor. Bu sefer adamın malına alıcı çıkıyor arıyorsun ben sattım diyor. Neden haber vermedin diyorsun unuttum ben seni diyor. Ya da o fiyat 3 ay önceydi kardeşim şimdi şu fiyat diyor. Sen dürüst biri olarak mal sahibinin istediği fiyatı ilanına yazıyorsun pazarlığı alıcı ve satıcıya bırakıyorsun komisyonuna razı oluyorsun, ama adamın biri emlakçı fiyatı şişirmiştir diye düşünerek çıkıp 125.000 TL yazan bir ilana 75.000TL teklif ediyor. Bu sefer sende teklifler düşük iş olmuyor, mal sahibini aradığımda o fiyat eskidendi de diyebilir diye düşünerek mal sahibinin istediği fiyatın üzerinde yazmak zorunda kalıyorsun ki gelen teklife iş bitsin. Sonra adamın biri 100 bin yazdığın yere 70 bin teklifle geliyor sende tamam deyince ulan 70 binlik yeri adam bize 100 bine çakacaktı valla bu emlakçılar dolandırıcı diye düşünüyor. Hiç biri olmasa bölgede emlağı olan başka biri fiyatı görünce herhalde bizim malımız bu kadar yapıyor diye düşünüyor veya seni arayıp 100.000 TL ediyorsa malım 70’e benim malımı alırmısın diye telefon edebiliyor. Sende adama kardeş 70’e biz verecez zaten 100 bin etiket fiyatı desen bi türlü demesen bi türlü. Hepsini geçtim, bir mülkü sözleşmesiz alıyorsun, fotoğraflarını detaylarını ilana mecbur koyuyorsun, koymasan arıyor adam soruyor, tarif etsen, ada parsel versen bi dert, vermesen bi dert. Versen adamın mal sahibine ulaşma imkanı doğuyor bu sefer sen avucunu açıp Allah’a bakıyorsun. Vermesen adam mal alacak, para bağlayacak, bilmediği yeri alacak hali yok acaba beni mi dolandıracak diye düşünebilme ihtimali var oda ayrı bi dert. vs. vs. Bir kere bu gerçeği kabul edeceksin ve emlakçı değil, mal sahibi konumunda olarak bu işi yapacaksın. Adam sana geldi, arsasını, tarlasını, evini, barkını neyse artık satıyor. Gidip gayrimenkulü gördün, piyasaya hakimsin, ederini giderini biliyorsun. Misal arazinin ederi 100.000 TL ise 70.000 TL’a alırım agacım canın isterse deyip bırakacaksın topu kucağına, gezsin dolaşsın düşünsün dursun o adam. Dönerse senindir, dönmezse hiç senin olmamıştır :)) Ya da bölgen uygunsa ( benim değil maalesef) büyük arazileri alıp, parselasyonu yaptırıp, ufak ufak satacaksın. Zamana yayık bir şekilde en az %100 kazanırsın. 10 dönüm tarla alıyorsun, %40 18. maddeden gidiyor kalıyor 6 dönüm 250 m2’den bölsen 24 parsel çıkar. 10 dönüm tarlayı dönümü sallıyorum 50 liradan 500 bin liraya herkes alamaz ama sen 24 tane parseli tanesi 50 bin liradan babanın oğluna satarsın. Türkiye’de cebinde 500.000 TL olan adam sayısı 1 milyon ise, 50.000 TL olan adam sayısı 30 milyon.. Ne oldu senin 500 bin oldu 1.200.000 TL. 200 binini haritaydı, kadastroydu, elektriğini çekmesiydi tapu masrafıydı, çit çevirmesiydi çık 500 temiz kalır. Ha bu parselleri 2 günde satamazsın belki 1 senede belki 2 senede bitirirsin ama 2 senede 500 bin temiz parayı da sana kimse çıkarıp vermez. Baktın çok yavaş gidiyor 50.000 TL arsayı 25.000 TL nakit 25.000 TL senet, 36 ay vade vs. kafana göre kampanyanı yaparsın gömdüğün parayı cebe koyar, üstünü beklersin.
Ha bu kadar kolay mı bu iş? Kesinlikle değil.. Bir kere kendine bir bölge seçeceksin ve cebinde kesinlikle paran olacak. Yoksa piyasanın piyonu olmaktan öte gidemezsin. O bölgede olup biten herşeyden, tüm fiyatlardan, tüm alıcılardan haberdar olacaksın. Seçtiğin bölgede ki fiyatları çok iyi bileceksin ben sana bilmem kaç ada bilmem kaç parsel dediğimde bilgisayardan bakmadan yaklaşık olarak hangi tarafa düştüğü o yerin aklında belirecek. Mal sahipleri ne istiyor, alıcılar ne kadar veriyor. İstenen fiyatlar başka verilen fiyatlar başka. Adam ilanına 100 bin yazmış olabilir ama o yeri 60 bine satmış olabilir. Sen yazılan fiyatı değil alınan satılan fiyatı çok iyi bileceksin. O bölgede 1/25.000’lik planlar nedir, 1/50.000 1/100.000 1/1000’e kadar hepsini çok iyi bilecek ve takip edeceksin. Her ay belediyenin meclis kararlarını, il özel idarenin kararlarını okuyacaksın. İcra yoluyla ya da sulh hukuk yoluyla satışa çıkan gayrimenkulleri takip edeceksin. Gerekirse ihalesine girecek alacaksın. Yaşadığın İl’de talep ne durum da? Hangi bölgeler revaçta? Bu bölgelere neden talep var? Beklenti nedir? Bunları bileceksin. Millet pek önemsemiyor ama bence kendine birde branş seç. Yani örneğin sadece tarla işine bak ya da sadece arsa, sadece daire, sadece dükkan, ya da sadece kiralık ile ilgilen. Sadece bir konuya yoğunlaş ve o işin uzmanı ol. Misal bölgende ki kira fiyatlarını senden iyi kimse bilemesin. Adın marka olsun. Anlayacağın bu işler çok komplik işler. Ama anahtar sözcük nedir dersen, telefonu emlakçı olarak değil, gayrimenkulün sahibi olarak açmak. Fiyat bu. Yer bu. Uyarsa canım kardeşim deyip telefonu kapatabiliyorsan, piyasaya hakimsen, sattığın yere ve fiyatına güveniyorsan o telefon tekrar çalar kardeş hiç şüphen olmasın.
Haaa ben branşını bilmediğim için düz gittim biraz olaya. Eğer bi branşın varsa o branşlarında kendi içinde çok işi var sevgili dostum onuda söyleyim sana. Misal ben yatırımlık arazi üzerine çalışıyorum sadece. Bu işin müşterisi ayrı bir tip müşteri, misal daire’nin müşterisi ayrı bi müşteri. Hepsinin beklentisi, profili, tarzı, olaylara yaklaşma biçimi ve kafa yapısı farklı. Onu da çok iyi analiz etmen gerek. Benim gibi yatırımlık çalışıyorsan. 1. kural para kazandıracaksın, 2. kural alırken para kazandıracaksın. Yani normal piyasa şartlarında 200 bin eden bir yeri 170-180 bine müşterine aldırabiliyorsan iş yaparsın. Yoksa ayakta kalman mümkün değil. Biraz uzun oldu idare et. Çok kişinin bildiği ama az kişinin konuştuğu konular kal sağlıcakla.
( Yazının soru cevap kısmı aşağıda kaynak gösterilen siteden alınmıştır. )
Kaynak: http://www.koniks.com/
Kısmen doğru kısmen değil ama sorular ve sorunlar bunlarla da kısıtlı değil. Birçok okumanın ardından dikkatimi bu kısım çok cezbettiğinden paylaşmak istedim. Siz de kalın,
Sağlıcakla.