GYODER Başkanı Gökkaya, AA Finans Masasına konuk oldu (4)
-"2007 yılı fiyatlarını daha yeni yeni yakalıyoruz. Ama biraz
stok var. Balon yok. Bu da çok rahat eritilebilir"
-"Bugün itibariyle 40 milyar dolar konut kredi stokumuz var"
-"Kentsel dönüşümde özel sektörün konumu çok iyi belirlenmezse mahalle
müteahhitliği kavramına, tekrar eskiye döneceğiz ya da mahalle müteahhitliği
yaygınlaşacak"
-"2B'de istedikleri gelir elde edilemeyecek. Çünkü rayiç değerler çok
yükseltildi.
Birçok proje geliştiricileri bize 'biz bunu ödeyemiyoruz' diye geldi"
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER)
Yönetim Kurulu Başkanı Işık Gökkaya, konut fiyatlarında 2007 yılı fiyatlarını
daha yeni yeni yakaladıkların belirtti.
AA Finans Masası'na konuk olan Gökkaya, Türkiye konut sektöründe balon
olmadığını, biraz stokun bulunduğunu belirtti.
İstanbul'da arsa ve konut metrekare fiyatlarındaki artış ile bankaların bu
değerler üzerinden kredi vermesinin birlikte değerlendirildiğinde ABD'de yaşanan
Mortgage krizi ve balon fiyatların oluşabileceği şeklindeki soru üzerine Gökkaya,
şöyle cevap verdi:
"ABD'deki mortgage krizi, toksin kağıtlar dediğimiz ve türev enstrümanların
çok kullanılmasıyla gerçekleşti. ABD'de neredeyse herkes konut kredisi verebilir,
brokerlık lisansı aldığınız takdirde. ABD'de kimin ne kadar zarar ettiği bile bir
yıl içerisinde çözülemedi. Arkasından Lehman Brothers'ın batışı var. ABD'de emlak
satışlarının yüzde 70'i mortgage ile yapılıyor ve kontrol edilmedi. Sistem o
yüzden çöktü. Türkiye'de 2011 ve 2012'de GYODER olarak aynı zamanda konut
endeksini yapıyoruz. Türkiye'nin 22 tane proje geliştiricisi ile 50 projesinden
ortalama 24 bin konutun üretimi ve birim satış fiyatlarının endeksini yapıyoruz.
REIDIN ile birlikte hazırlıyoruz. 2007 yılını 100 baz puan olarak alırsak, bugün
itibariyle konut fiyat endeksi 107-108 gibi. 20 senede de enflasyonun üstünde
fiyat artışları oldu. Yani 2007 yılını daha yeni yeni yakalıyoruz. Aynı zamanda
inşaat girdilerinde bir yılık girdi artışı yüzde 14,5 oldu. Yani balon yok. Ama
biraz stok var. Balon yok. Bu da çok rahat eritilebilir."
-"40 milyar dolar konut kredi stokumuz var"-
Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar'ın da bulunduğu bir
konferansta "stokları kentsel dönüşümde değerlendirelim" dediğini ifade eden
Gökkaya, şunları kaydetti:
"Gelin oturalım özel sektör olarak, elimizdeki stokları bir şekilde size
devredilim. Çünkü Türkiye'de fiyat artışı arz talep dengesi çok oturmadığı için.
2005 ve 2007'nin sonu itibariyle niye bu kadar artış oldu- Üst gelir grubu
yatırım yaptı. Orada da bir doyum noktası oldu. Esas ihtiyaç orta ve dar gelir
grubu. Onların zaten ev alma ihtimalleri yok. Bugün zaten yıllık kazancının 40
bin liranın altında ise şu anki faiz oranlarıyla konut kredisi alamazsınız ve
maalesef tasarruf da Türkiye'de çok az. Kişi başı tasarrufun milli gelire oranı
yüzde 11-12 düzeyinde. Tasarruf olmadan ve bu faiz oranları ile konut almak çok
zor. Bugün itibariyle 40 milyar dolar konut kredi stokumuz var. Yüzde 1'in
altında takipteki krediler. Bankaların aslında en çok sevdiği konut kredisi. Ama
mali politika çerçevesinde verilen kredi hacmi yüzde 5'lik artınca cari açıkta da
yüzde 2,5'lik artış oluyor. Frene basıldı yoksa bizim konut kredi stokunun
GSMH'ya oranı yüzde 5,5 civarında. Bu oran gelişmekte olan ülkelerde yüzde
10-12'lerde. GYODER olarak bizim yaptığımız da 2023 vizyon raporunda, 2023
yılında konut kredi stokunun GSMH'ya oranının yüzde 11-12'ye gelecek."
Türkiye'de bir arz ya da talep sorununun olup olmadığı ve konut kredileri
ile borçluluk oranları arasında dengesizlik bulunup bulunmadığı konusunda
Gökkaya, sözlerini şöyle sürdürdü:
"Konut kredileri verilirken bankalar çok ciddi şekilde araştırma yapıyor.
Bir kere gelirinizi beyan etmeniz gerekiyor. Ayrıca dünyanın hiçbir yerinde
olmayan bir şeydir. Siz konut kredisi aldığınızda her şeyinizle bankaya karşı
ipoteklenmiş oluyorsunuz. ABD'de bu şekilde değil. Öncelikle konut kredisi veren
banka birinci derecede konut ipoteğini alıyor ve değerlemesi de aldığınız evin de
yüzde 75'ini kredi veriyor. Değerleme yaparken de muhafazakar değerleme yapıyor.
Piyasa şartları koşulları gereği iskontolu değerleme yapıyor. Bunun dışında bir
dönem bankalar agresif oldu, yüzde 100'de kredi verdi. Ama BDDK buna dur dedi.
Birçok bankayı da kontrol ettiler. Bunun sonunda munzam karşılıkların oranı
artırıldı. Kredi hacmi daraldı ve fiyatlar da yükseldi."
İnşaat sektörünün Anadolu'ya kayışının İstanbul'a etkisine ilişkin soru
üzerine Gökkaya, şu aşamada Anadolu'ya çok büyük bir talebin olacağını
düşünmediğini ifade etti. Gökkaya, şu değerlendirmelerde bulundu:
"Anadolu'yu incelediğimizde bir iki tane yatırımcı gidiyor. Markalı konut
üreticileri İstanbul'u bırakmak istemiyor. Fakat yavaş yavaş Anadolu'ya gitmek
lazım. Ciddi bir rekabet var. Eğer kentsel dönüşümde özel sektörün konumu çok iyi
belirlenmezse mahalle müteahhitliği kavramına, tekrar eskiye döneceğiz ya da
mahalle müteahhitliği yaygınlaşacak. Onun için belki biraz daha İstanbul'da
kalınacak. Daha sonra İstanbul dışına çıkmak zorunda olacak büyük firmalar.
Belirli bir pasta var, büyüyorsunuz ve daha büyüyebilmeniz için sağlıklı
projelere ihtiyacınız var. Başka yerlere gitmeniz lazım, orada da kar marjları
tatmin edici olmayabilir. Alım gücü ile doğru orantılı. Anadolu'da bir çok yeri
gezdik. İnsanın gelirleri iyi o ilin saygın ticaret insanları bakkal üstü bir
binada oturuyor, çok rahatlıkla sitede oturabilir. Ama ona o siteyi sunabilmek
önemlidir. Böyle bir açık da var. GYODER olarak gelişen kentler zirvesini
yaygınlaştırırsak Anadolu'ya bir kapı açmış olacağız."
-"Büyük camiaları temsil eden grupların GMYO kurması bizi memnun eder"-
"Galatasaray ile Fenerbahçe GMYO kurma noktasında çeşitli haber çıktı.
Böyle bir girişimi yakın zamanda bekliyor musunuz-" sorusuna da Gökkaya,
"Sadece basından duyduk, ama bu tip büyük camiaları temsil eden grupların GMYO
kurması bizi memnun eder. İnsanların GMYO'yu tanıması bilmesi bu şekilde daha
kolay olur. Herkesin takip ettiği güncel konuların başında futbol geliyor. Bu iki
kulübümüze her türlü yardıma hazırız. Hem küçük yatırımcıya yayma konusunda hem
de gelirlerini kontrol etme açısından önemli" diye konuştu.
GMYO'nun üst düzey yöneticileriyle toplantı yapacaklarını anımsatan Gökkaya,
"GMYO'da vergi muafiyetinin kaldırılmasının sıkıntılarını SPK Başkanımıza arz
edeceğiz. Daha sonra hem Başbakan Yardımcımız Ali Babacan'a hem de Maliye
Bakanımız Mehmet Şimşek'e arz edeceğiz. Sektör bu konuda bu işin önemli olduğunun
altını çiziyor" dedi.
-İnşaat sektörünü pamuğun içinde tutmamız lazım"-
Gökkaya, şu anki stokun kentsel dönüşümde kullanılması için belli formüller
olabileceğini belirterek, şunları kaydetti:
"TOKİ ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nda bu stokun bir kısmı çok rahat
şekilde kullanılabilir. Hem Türk ekonomisi için önemli katkı sağlar hem de
insanların hızlı bir şekilde taşınmasını rahatlatabilecek. Bunun envanteri
çıkartılır, Bakanlık da TOKİ de özel sektör de bir masa etrafında konuşabilirler.
Fedakarlık yapılıyorsa yapılır, bu her bakımdan fırsat olabilir. Sadece A plus
projeler bunun içine dahil edilmez" şeklinde konuştu.
İMKB'nin İstinye'deki arazisine ilişkin soruya da Gökkaya, "İMKB'nin
arazisi çok kıymetli bir yer. Bütün borsaların Borsa İstanbul çatısı altında
birleştirilip sonra özelleştirilecekse, böyle bir proje olabilir. Özelleşecekse,
İMKB'nin böyle bir aktifinin kullanılması gelir kaybını azaltır mı- Bunu İMKB
Başkanımız ve ilgili Bakanlarımız da değerlendirecektir. Bu bölge iyi bir bölge,
1 milyar dolar rakamına yakın bir değere sahiptir. Bazı hükümetler bazı
sektörleri büyüme referansı alır. AK Parti hükümeti de inşaat sektörünü büyümede
önemli bir referans almıştır. Son dönemdeki çalışmalar, bu strateji değişti mi-
diye düşündürüyor. KDV oranında hala belirsizlik var. 18 Mayıs'ta Kanun çıktı,
kasımda hala normal satış yapılan ülkelere bile tapu devri yapamıyorduk. Mesela,
2B'de istedikleri gelir elde edilemeyecek. Çünkü rayiç değerler çok yükseltildi.
Birçok proje geliştiricileri bize 'biz bunu ödeyemiyoruz' diye geldi. Bazı
şeyleri yaparken dikkatli davranmak lazım. Tapu harçlarını arttıracağız, KDV'de
belirsizlik çok zor. İnşaat sektörünü pamuğun içinde tutmamız lazım."