Kira sözleşmeleri, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracınınsa karşılığında bedel ödenmeyi üstlendiği sözleşmedir. İki tarafa borç yükleyen bu sözleşmenin oluşabilmesi için kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi gerekmektedir. Kira sözleşmesinin akdedilmesi kural olarak bir şekil şartına bağlanmamıştır. Ancak ispat açısından yazılı şekilde yapılmasında yarar vardır. Taraflar kira ve mal gibi esaslı noktalarda anlaştıktan sonra –kanuna ve kamu düzenine aykırı olmamak şartıyla- sözleşmenin içeriğini diledikleri gibi belirleyebilirler. Kira sözleşmesi bakımından kanuni düzenlemeler Borçlar Kanunu’nda yer alır. Bu kanun düzenlemeleri genel olarak kiracı lehinedir. Bu minvalde kiracıların haksız ve hukuka aykırı olarak kiralanan gayrimenkulden tahliye edilmeleri engellenmek istenmiş, tahliye davası sebepleri kanunla belirlenmiştir. Kira sözleşmelerine dayanarak açılan kira tespit ve tahliye davaları sulh hukuk mahkemelerinde açılır. Yetki konusunda kesin bir kural bulunmadığından genel yetkili mahkeme olan davalının yerleşim yeri mahkemesinde açılabilir. Makalemizde taşınmazların (kiracıların) nasıl ve hangi şartlarla tahliye edilebilecekleri üzerinde durulacaktır.
Tahliye Davası Nasıl Açılır?
Kiraya verenin, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ihtiyacı sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir. Bu ihtiyacın devamlılık göstermesi gerekir. Kısa süreli geçici ihtiyaç durumlarında dava açılamaz. Kanun kiracıyı koruma amacı gütmektedir. Dolayısıyla ihtiyacın gerçek ve zorunlu olup olmadığı araştırılmalı ve kiracının mağduriyeti önlenmelidir. Örneğin salt yazlık ihtiyacı için kiracının taşınmazdan tahliyesi dava yoluyla ileri sürülemez. Ancak kiralayanın başka evde oturması ve bu evden çıkarılması, kiralayanın yurt dışından alt soyunun gelmesi, kiralananın daha uygun ve ekonomik olması, alt soyun evlenmesi gibi hallerde dava açılabilir. İhtiyacın zorunluluğunu davacı kiraya veren ispat eder. Kiralayan eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için de tahliye davası açabilir. Örneğin bu kişilerin öğrenim, iş, evlenme gibi nedenlerle doğan ihtiyaçları da tahliye yoluyla karşılanabilir. Kiralayan sayısı birden fazlaysa, elbirliğiyle mülkiyette oy birliği, paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğu aranır. Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılabilir. Kiraya veren gereksinimi olduğundan bahisle tahliyeyi sağladıktan sonra, haklı sebep olmadan, kiralananı 3 yıl içinde eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Eğer kiralarsa, eski kiracısına son kira yılı yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur. Bu tazminat kiracının nakliye, komisyon gibi taşınma masraflarını karşılamalıdır.
Kiraya verenin, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için iş yeri ihtiyacı sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir. İşyeri ihtiyacının da konuttaki gibi gerçek, mevcut ve zorunlu olması gerekir. Örneğin kiraya veren ek iş yapmak için tahliye davası açamaz. Ancak yaptığı işi büyütmek için açabilir. Çünkü kendi işyerinin yetersiz kalması zorunlu ve haklı bir sebeptir. Eşin veya çocukların işsiz olması, kiralayanın bulunduğu yerde tahliye tehdidi altında bulunması, işsiz olması da tahliye nedenlerindendir. Tahliyesi talep edilen taşınmazın mesleği yapmak için elverişli olması da gerekir. Ayrıca ihtiyaç sahibi olduğu ileri sürülen kişinin yaşı, sağlığı yapılacak işe uygun olmalıdır. İşyeri için garaj ve depo ihtiyacı varsa bir görüşe göre bu ihtiyaç ileri sürülebilir, diğer bir görüşe göreyse dava konusu yapılamaz. İspat yükü yine kiraya verendedir. Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılabilir.
Kiralanan taşınmazı sonradan edinen yeni malik de, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye davası açabilir. Taşınmazı iktisap eden kişi eski malik ve kiracı arasındaki sözleşmeye uyarak tahliye talebinde bulunabileceği gibi yeni malikin gereksinimi sebebiyle de tahliye davası açabilir. Bu davada süre edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde durumu kiracıya bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesinden aydır. Süre belirlenirken edinme tarihi özenle belirlenmelidir. Edinme tarihi, tescil veya miras bırakanın ölüm tarihidir. Yeni malik isterse bu hakkını sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde de kullanabilir. Daha önceden kiralananın belli payına sahip olup sonradan tümünü iktisap eden kişiler bu maddeye dayanarak tahliye davası açamaz. Ayrıca kiracı eski malik döneminde tapu siciline şerh verdiyse, yeni malik eski kira sözleşmesi ile bağlı kalır ve kiracı yeni malike karşı kira sözleşmesini ileri sürebilir.
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu sırada kiralananın kullanımı imkânsız ise kiraya veren tahliye davası açabilir. Yeniden inşa taşınmazın eski olması veya genişletilmesi, değiştirilmesi amacıyla yıkılıp yeniden yapılmasıdır. İmar ise taşınmazın mutlaka yıkılıp baştan inşası demek değildir, taşınmazda yapılacak esaslı değişikliklerdir. İmarla taşınmaz daha iyi bir duruma getirilir. Yeniden inşa veya imar amacıyla yapılan onarımların esaslı olup olmadığı her somut olayda ayrıca değerlendirilir. Bu esaslı değişikliğin zorunlu olması gerekmez. Ancak kiralananın kullanımını imkânsız hale getirmesi gerekir. Onarım kiralananın bir kısmının kullanımını imkânsız hale getiriyorsa, kiracı tümden tahliye edilmemelidir. Bu dava belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılabilir. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar, eski haliyle haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Ayrıca eski kiracının onarımı gerçekleştirilen taşınmazları yeni durumu ve kirasıyla kiralamada öncelik hakkı bulunur. Bu hak, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılmalıdır. Öncelik hakkı sona ermeden taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Eğer kiraya veren bu şartlara uymaz ve taşınmazı kiralarsa, eski kiracısına son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalır.
Kiraya verenin tahliye davası açabileceği şartlardan bir diğeri de iki haklı ihtar şartıdır. Bu hüküm kira bedelini ödemeyen kiracı karşısında kiraya vereni koruma amacı taşır. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa dava açılabilir. Süresiz kira sözleşmelerinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılamaz. Burada kiracı temel borcu olup muaccel hale gelen kira bedelini ödememektedir. Kiralayan da borcunu ödemeyen kiracıya bedeli ödemesi için ihtar çeker. Ödeme günü sözleşmede belirlenmediyse, (Yargıtay İçtihatlarına göre) her ayın üçüncü gününe kadar yapılmalıdır. İşte bu ödeme günü geçmesine rağmen kiracı kira bedelini ödemediyse, kendisine ihtar çekilir. Bu ihtarlar bir kira yılı içinde farklı 2 aya ilişkin yapılmış olmalıdır. İki farklı kira yıllarında yapılan iki farklı ihtar bu sebebi oluşturmaz. Kira bedeli peşin olarak ödenmişse de bu sebebe dayanılamaz. İhtarlar ödemeden sonra gönderildiyse haklı olduklarından bahsedilemez. Bu ihtarların mutlaka yazılı olması gerekir. Ayrıca kiraların ödenmediği belirli ve ödenemeyen kiraların hangi aya ait olduğu da belirtilmiş olmalıdır. Kiracıya ödeme emri gönderildiyse, ödeme emrinin tebliği de iki haklı ihtar sayılmaktadır. Tahliye davası ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılabilir. Bu davayı kiralayan kiracılara karşı açabilir. Dolayısıyla birden fazla kiracı varsa hepsine ihtarname gönderilmelidir.
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması da tahliye sebeplerindendir. Önemli olan oturmaya elverişli bir konutun bulunmasıdır. Bu konut kiracının oturması için elverişli olmalıdır. Bu minvalde yazlık niteliğindeki taşınmazlara dayanılarak tahliye davası açılamaz. Ayrıca taşınmaz eşe aitse, eşlerin mutlaka birlikte yaşıyor olması gerekir. Tahliye için veya malikinin tahliyesi istenen taşınmaza ihtiyaç duyması da şart değildir. Önemli olan davanın açıldığı tarihte kiracıya veya eşine ait taşınmazın bulunmasıdır. Kiracı dava sırasında taşınmazı satması etkili değildir. Dava açılabilmesi için bir diğer şart kiraya verenin bu durumu kira sözleşmesi kurulurken bilmemesidir. Dava kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılabilir.
Kira sözleşmelerinde, sözleşme serbestîsinin gereği olarak taraflar sonradan belirli bir tarihte kiralananın tahliye edileceği hususunda anlaşmış olabilir. Böyle bir yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak kiraya veren taşınmazın tahliyesini isteyebilir. Bu taahhüdün resmi yazılı şekilde yapılmasına gerek yoktur. Ancak ileride doğabilecek bir ihtilafta kiracı imza inkârı ile tahliyeyi uzatmaya kalkarsa, resmi şekilde düzenlenmiş taahhüt bu amacı engeller. Yargıtay içtihatları gereği bu taahhüt kira sözleşmesinden sonraki tarihte yapılmalıdır. Burada amaç kiracıyı kiralayanın baskısından korumaktır. Tahliye taahhüdünde imza mutlaka kiracıya ait, tarih açık ve net şekilde belirtilmiş olmalıdır. Taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir. (İİK 272) Kiralayan bu sürede tahliye davası açmazsa kira ilişkisi belirsiz süreli olarak devam eder. Kiralayan taahhüt nedeniyle dava açabileceği gibi icra takibinde de bulunabilir. Kiralayan icra takibini başlattıktan sonra kiracıya ödeme emri tebliğ edilir. Bu ödeme emrinin tebliğ tarihinden itibaren kiracı on beş gün içinde taşınmazı tahliye etmek zorundadır. Kiracı kendisine tebliğ edilen ödeme emrine, tahliye taahhüdündeki imzanın kendisine ait olmadığını ileri sürerek itiraz edebilir. Tahliye davasını kiralayan malik açabilir. Kiralayanlar birden fazlaysa hepsi birlikte, kiralayanın ölümü halinde mirasçılar açar.
Av. Halil İbrahim ÇELİK & Merve ARABACI