Borçlar Kanunu’nun emredici nitelikte olan 316/1 maddesine göre “kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle” kullanmakla yükümlüdür. Özen borcunun dışında kullanım şeklinin de sözleşmeye uygun olması gerekir. Örneğin iş yeri olarak kiralanan bir daire, bir süre iş yeri olarak kullanıldıktan sonra kiracı tarafından yerleşim yeri (ikâmetgah) olarak kullanılmaya başlanırsa sözleşme ihlal edilmiş olur.
Kiracının özenle kullanma yükümlülüğü de bir ölçüde kiralananın sözleşme ile belirlenmiş kullanım şekli ile bağlantılıdır. Kiracının sadece sözleşmeye uygun kullanması, özen borcunun karşılandığı anlamını taşımaz. Kiracının aynı zamanda kiralanana zarar verici, değerini düşürücü, tahliyeden sonra düzeltilmesi zor eylem ve davranışlardan kaçınması gerekir.
Örneğin Yargıtay’ın çeşitli kararlarında kiracının kiralananda muslukları zarar verici şekilde açması ve suların taşmasına sebep vermesi, kusuruyla yangın çıkarması, kiralanan dükkânın tavanına kadar demir yığması, kiracının kiralananı özenle kullanma borcuna aykırılık olarak kabul edilmiştir. Yine aynı şekilde kiralanan yerin kötü ad almasına sebebiyet verecek şekilde ahlâka aykırı davranışlarda bulunması da kiralananı özenle ve özgüleme amacına uygun olarak kullanma yükümlülüğüne aykırılık teşkil eder(1).
Kiracının sözleşmeye uygun kullanma ve/veya özen yükümlülüğüne aykırı davranması halinde kiraya veren, konut veya çatılı işyeri kirasında, en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini aksi halde sözleşmeyi feshedeceğini bildiren bir ihtarnâme gönderme hakkına sahiptir. Kiraya veren, kiracının kiralanana kasten ağır zarar verdiği veya süre verilmesinin yararsız olacağı hallerde süre vermeksizin de bir bildirimle derhal sözleşmeyi feshedebilir. Diğer kira ilişkilerinde ise kiraya veren önceden bir ihtarda bulunmaksızın yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Böyle bir durumda kiraya verenin sözleşmenin feshi ve tahliye sonrasında açacağı dava ile kiralanana verilen zararın tazminini, kendisi onarımı yaptırdı ise onarım süresince mahrum kalınan kira gelirinin de tazminini, haksız olarak feshe sebebiyet verilmesi nedeniyle kiralanın yeniden kiraya verilmesinde geçecek makul süre için uğrayacağı kira geliri mahrumiyetinin tazminini talep edebilir.
Mahkeme kararıyla da olsa, zararın tazmini için tahsil edilen meblağ dışında, kira gelirinden mahrum kalınan süreler karşılığı tahsil edilecek kira bedelleri, elde eden açısından gayrimenkul sermaye iradını oluşturacaktır. Zira burada tahsil edilen bedel tazminat niteliğinde de olsa mahrum kalınan gayrimenkul sermaye iradının yerine tahsil edilmektedir. Bu gelirin de normal beyan kurallarına göre beyanı söz konusu olabilecektir.
Öte yandan Gelir Vergisi Kanunu’nun "Vergi Tevkifatı" başlıklı 94. maddesinin birinci fıkrasında, "Kamu idare ve müesseseleri, iktisadi kamu müesseseleri, sair kurumlar, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, dernekler, vakıflar, dernek ve vakıfların iktisadi işletmeleri, kooperatifler, yatırım fonu yönetenler, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı, zirai kazançlarını bilânço veya zirai işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler aşağıdaki bentlerde sayılan ödemeleri (avans olarak ödenenler dâhil) nakden veya hesaben yaptıkları sırada, istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben tevkifat yapmaya mecburdurlar." hükmüne yer verilmiş ve söz konusu fıkranın (5/a) numaralı bendinde, 70 inci maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemelerde vergi kesintisi yapılması zorunluluğu getirilmiştir.
Kiracıların bu düzenleme uyarınca vergi kesintisi yapma zorunluluklarının bulunduğu hallerde, gerek onarım süresi gerekse yeni kiracı bulunması için geçecek makûl süre karşılığı ödeyecekleri tazminat tutarları üzerinden de, vergi kesintisi yapmaları gerekecektir. Bu gibi tazminatların matrahlarının hesabında ise mahkeme kararı ile hükmedilen miktarın net mi yoksa brüt olarak mı belirlendiği önem taşıyacaktır.
Nitekim İzmir Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 172079 sayı ve 18.5.2021 Özelgesinde de bu doğrultuda görüş verilmiş ve “İzmir 8. Sulh Hukuk Mahkemesinin anılan kararına istinaden ödenmesine hükmedilen, 33 bin TL onarım süresi kira kaybı ve 75 bin 550 TL yeniden kiralama süresi kira kaybı tutarlarının, gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilmesi gerekmekte olup anılan mahkeme kararında bahse konu tutarların net veya brüt olduğunun belirtilmemesi nedeniyle fiilen ödenen tutarların, net tutar olarak kabul edilerek bu tutarın brüte iblağ edilmesi suretiyle vergi tevkifatı yapılması gerek”tiği belirtilmiştir.
Kaynakça:
(1). Cevdet Yavuz, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Beta yayınevi 10. Baskı, İstanbul 2014, sf:444