Apartmanların yaygınlaşması ile toplu yaşam hayatımıza girmiş ve beraberinde de komşuluk ilişkileri açısından bazı sorunlarında doğmasına neden olmuştur. Bu kapsamda, Apartmanın dış cephe boyası konusu da, kat malikleri arasında anlaşmazlıklar yaşanmasına neden olan bir ortak alan sorunu olarak bazen karşımıza çıkmaktadır. Bu yazımızda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında, apartman dış cephe boya kararı nasıl alınır? Masraflara kim, ne oranda katılır? gibi hukuksal konulara değineceğiz…
Kat Mülkiyeti Kanunu Düzenlemeleri
Kat Mülkiyeti Kanunu 15. Maddesi düzenlemesine göre, her bir kat maliki kendine ait bağımsız bölüm üzerinde, Kat Mülkiyeti Kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartı ile, Medeni Kanunun malike tanıdığı tüm hak ve yetkilere sahiptir ve bunları kullanabilir.
Aynı kanunun 16. Maddesinde ise, kat maliklerinin anagayrimenkulün tüm ortak yerlerine, arsa payları oranında ve ortak mülkiyet hükümleri uyarınca malik oldukları, ortak yerlerde kullanım hakkına sahip oldukları, bu kullanım hakkının garaj, genel kömürlük, çamaşırhane, çamaşır kurutma alanı ve teras gibi yerlerdeki ölçüsünün, aksine sözleşme bulunmadıkça, her kat malikine ait olan arsa payı ile orantılı olduğu belirlenmiş ve hüküm altına alınmıştır.
Yine kat malikleri, söz konusu binanın mimari durumunu koruma yükümlülüğü altındadır. Ayrıca bir kat maliki, diğer kat maliklerinin rızası bulunmaksızın ortak alanlarda inşaat, değişim, onarım ya da tesis yaptıramaz.
Apartmanın dış cephe duvarları da yukarıdaki düzenlemeler kapsamında, apartmanın ortak alanları arasına dahildir.
Apartmanın Dış Cephe Boya Kararı Nasıl Alınır?
Apartmanın dış cephe boyası kararının alınması için gereken oy oranı, Yargıtay kabul ve uygulaması uyarınca renk durumuna göre değişiklik taşır. Bu ayrıma göre;
Eğer dış cephe rengi aynı kalacak yani değişmeyecek, sadece boya yenilenecek ise, bu durum Kat Mülkiyeti Kanunu 42. Maddesi kapsamında “faydalı yenilik” sayılır ve dış cephe boya kararı kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınır.
Ancak dış cephe boyasında renk değişecekse, bu durumda ise Kat Mülkiyeti Kanunu 19. Madde düzenlemesi uyarınca nitelikli çoğunluk aranır. Yani farklı renkte dış cephe boyası yaptırılabilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasının bulunması aranır.
Yani daha kısa bir ifade ile dış cephe boyası renk değişmeyecekse kat maliklerinin çoğunluğunun kararı ile, eğer renk değişecekse ancak kat maliklerinin beşte dördünün (nitelikli çoğunluk) yazılı rızası ile yaptırılabilir.
Bu noktada belirtelim ki, ortak yer ve tesislerde bulunan bir bozukluk ana yapıya ya da bağımsız bir bölüme veyahut bölümlere zarar veriyor ve acilen onarılması gerekiyorsa ve bu husus mahkemece tespit edilmişse, bu onarımın ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun olarak yapılması konusunda ise ayrıca kat maliklerinin rızası aranmaz.
Dış Cephe Boya Masrafını Kim Öder?
Usulüne uygun olarak alınmış bir dış cephe boya kararı üzerine, Kat Mülkiyeti Kanunu 20. Maddesi düzenlemesi uyarınca kat malikleri, “Bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payları oranında katılmaları zorunludur” hükmü uyarınca hareket etmek zorundadırlar.
Yani, apartman dış cephe boyası için usulüne uygun ve gereken oy oranı ile karar alınmış ise, bu boya masrafına tüm kat malikleri kendi arsa payları oranında katılmakla yükümlü olacaklardır.