1. Kiracının Kirayı Ödememesi ve En Hızlı Tahliye Yolu
Kiracı ile kiraya veren arasındaki sorunların tamamı “kirayı ödememe” ile baş gösterir. Kiraya veren/mülk sahibi bu andan itibaren kiracıyı tahliye ettirmenin en hızlı yolunu aramaya başlar. Çeşitli durum ve koşullara göre önerilebilecek farklı yollar olmakla birlikte en çok kullanılan yöntemler aşağıda kısaca açıklanacaktır.
2. Kiracının Tahliyesi İçin En Hızlı Yollar
2.1. İcra ve İflas Kanunu’na Göre Tahliye Takibi
İcra ve İflas Kanunu madde 269-271 arasında düzenlendiği üzere kiracının kira borcunu ödememesi halinde icra takibi yapılabilir. İcra takibi ile kiracıya gönderilen ödeme emri üzerine, kiracının otuz gün içerisinde kira borcunu ödemesi gerekir. Aksi takdirde kiraya veren İcra Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir. Tahliye davası ortalama altı ay gibi bir sürede sonlanır. Davanın sonuçlanmasının ardından kiracıya on günlük ek süre verilir ve bu sürenin sonunda icra kanalıyla tahliyesi sağlanır. Kiracının İcra Takibi Yoluyla Tahliyesi başlıklı makalemizden detaylar incelenebilir.
2.2. Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası
Kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2 maddesine göre bir kira yılı/dönemi içerisinde iki kez kirayı ödemekte geciken kiracıya gecikme nedeniyle iki kere yazılı ihtarda bulunursa, kira yılının/döneminin bitiminin ardından bir ay içerisinde temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir. Bu davanın ortalama altı-dokuz ay süreceği düşünülebilir. Kiracının Temerrüt Nedeniyle Tahliyesi başlıklı makalemizden detaylar incelenebilir.
2.3. Sözleşme Süresi Bitimi Nedeniyle Tahliye Davası
Kira sözleşmeleri genellikle bir yıl süreli yapılmaktadır. Bu sürenin sonunda kira sözleşmesini feshetme hakkı sadece kiracıya aittir. Kiraya veren/mülk sahibi sözleşme süresinin bittiği gerekçesi ile sözleşmeyi feshedemez. Kiracı sözleşme süresinin bitimine dayalı olarak sözleşmeyi feshetmemişse sözleşme kendiliğinde bir yıl daha uzamış sayılır. Çatılı taşınmaz yapılar dışında kalan arsa, tarla, bahçe, çatısız işyeri veya ağırlıklı bölümü çatısız olan çiftlik veya tesis gibi işyerleri bakımından
2.4. Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davası
Tahliye taahhütnamesi Türkiye’de çok bilinen, çok konuşulan ve fakat çok az uygulanan bir yöntemdir. Tahliye taahhütnamesi kiracı tarafından kiraya verene imzalanarak verilmesi gereken ve taahhütnamede belirtilen tarih geldiğinde dairenin/işyerinin boşaltılacağını ifade eden bir belgedir. Bu belgede yazılı tarih geldiğinde taşınmaz hala boşaltılmamışsa kiraya veren mülk sahibi isterse tahliye taahhütnamesine dayalı dava açabilir, isterse tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibi yapabilir. Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Davası ve İcra Takibi başlıklı yazımızdan detaylar incelenebilir.
Sonuç
Kiraya veren, kiracıyı en hızlı; icra takibi borcu ödenmediği için, bir kira yılında iki kira bedelinin ödenmediği için veya tahliye taahhütnamesi verilmesine rağmen tahliye edilmediği için tahliye ettirebilir. Sayılan nedenlerin dışında başkaca tahliye nedenleri mevcut ise de diğer yöntemler daha uzun dava süreci gerektirmektedir.