Yiğit Alp Okyaylı
Kentsel Dönüşüm Emsal Artışı Nedir?
Doğal afetlerin artmasıyla gündeme gelen Kentsel dönüşüm terimi hayatımızda oldukça fazla yer almaktadır. Kentsel yerleşmeleri mekânsal bir sistemin parçası olarak düşünebiliriz. Mekânsal sistemi ise sosyal, kültürel, çevresel ve ekonomik bileşenlerden meydana geldiğini söyleyebiliriz. Bu bileşenlerde meydana gelecek bir değişim dengeleri değiştirecek ve mekanların işlevselliği yavaşlayacak veya durma noktasına gelecektir. Kentlerde bu tür durumlar aynı hastalığa benzetilebilir. Birazdan Kentsel Dönüşümde Emsal Artışı Nedir? Ona bakacağız
Bu süreçlerin en iyi şekilde atlatılabilmesi için kentsel dönüşüm gündemi oluşturulmuştur. Türkiye’ de ilk kentsel dönüşüm projeleri Osmanlı devletinde yapılmıştır. 1854 yılında Aksaray da meydana gelen yangın saha haritası çıkarılmıştır.
Aynı zamanda kırsal kesimlerden şehirlere çeşitli nedenlerden göç eden nüfus ise düzensiz yerleşerek yığılmalara neden olmuştur. 1950 li yıllarda bu tür eylemleri engellemek için yıkım işlemleri yapılarak yeniden yapılandırılmıştır. Bu dönemde kentsel dönüşüm gündemin ilk sıralarına gelmiştir.
Günümüzde de birçok kentsel dönüşüm projelerinden bahsetmek mümkündür. Hayatımızın içine bu kadar girmiş olan ve hayati değeri çok yüksek olan kentsel dönüşüm ana çatısı altında bilmediğimiz ve merak edip araştırdığımız bazı kelimeler var. Emlak ofislerine ve kentsel dönüşüm ofislerine gelen birçok vatandaş kentsel dönüşüm ile ilgili sorularına cevap aramaktadırlar.
Kentsel Dönüşümde Emsal (Kaks) Değeri Nedir?
Yapınızda bulunan katların alanlarını hesaplıyorsunuz. Bu toplamı imar parseli alanına bölüyorsunuz. Bu sonuca “Emsal değeri” denilir. Bir örnek ile açıklayalım;
Tüm katlarınızı topladınız ve 1000 m² çıktı. Parsel alanınızda 600 m² olsun. Şimdi Parsel alanımızı toplam kat toplam alanına böleceğiz. 600/1000=0,6 bu parselin emsal (kaks) değeri 0,6 dır.
Emsal (Kaks) değeri 0.20- 0.30- 0.40 veya 1- 1.5- 2- 2.07- 2.5- 3 arasında değişebilir. Arsanın hangi oranı kullanacağı belediye tarafından belirlenir.
Arsanızın alanı ile imar planı üzerinde yazan emsal(kaks) değerini çarparsanız arsanıza yapabileceğiniz en fazla net metrekare inşaat alanını da hesaplamış olursunuz.
Arsanın Emsal Değerini Nasıl Öğrenebilirim?
Arsanızın emsal değerini arsanın bulunduğu belediyenin ilgili bölümlerinden öğrenebilirsiniz. İlgili belediyeden alacağınız imar durum belgesinde, arsanıza ait emsal değeri bulunmaktadır. İmar planını aldığınızda emsal hesabı brüt alan ya da net parsel alanına göre belirlenmektedir. Eğer bir hüküm yok ise hesaplamalar net imar parsel alanı üzerinden yapılır. Belediyeniz e-devlet üzerinden bu değerleri paylaşıyor ise e-devlet sistemine giriş yaparak da öğrenebilirsiniz.
Emsal Artışı Nedir? Nasıl Yapılır?
Mevcut emsal (kaks) değerinin arttırılması demektir. Bu artış imar yönetmelikleri ile belirlenir. Parseller birleştirilirse emsal hakkı artmaktadır. Parsel ne kadar büyürse emsal artışı (kaks) da o oranda yükselecektir. Minimum 800 metrekareye kadar parsel birleşirse, emsal artış hakkına sahip olunabiliyor.
Kentsel Dönüşümde Emsal Artışı Ne Demek?
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı kentsel dönüşüm projelerinde mesken maliklerine noter onaylı sözleşmelerde yüzde 25 oranına ilave olarak inşaat hakkı için 3/2 orantısında hak kayıpları önlenmiş oldu. Türkiye sınırları içinde yapılan kentsel dönüşüm projelerinde emsal artış (kaks) ve artış oranları yeni İmar Yönetmeliği çerçevesinde %25 ek inşaat hakkı oranı belirlenmiştir.