İç pazardaki daralma ve dövizdeki artış yabancıya gayrimenkul satışını hızlandırdı. “Satış vaadi sözleşmeli” alımlarla toplam satışların 3-4 milyar dolara çıktığı iddia ediliyor. Arsa, arazi alan yatırımcılar da var. Bu gelişme makro dengeleri güçlendiriyor.
YABANCIYA gayrimenkul satışında hızlı bir artış yaşanıyor. Başta konut olmak üzere arsa ve arazi tipi gayrimenkul satışında son dönemde yabancı yatırımcı ilgisi dikkat çekmeye başladı. TÜİK verilerine göre, Türkiye genelinde konut satışları 2015 Şubat aymda bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 15 oranında artarak 95 bin 21 oldu. Aynı dönemde, yabancılara bin 369 konut satışı gerçekleşti. 2015’in iki aylık döneminde ise yabancılara konut satışları yüzde 17 artış göstererek 2 bin 658?e yükseldi. Yabancılara yapılan konut satışlarında, Şubat 2015’te ilk sırayı 466 konut ile İstanbul aldı. İstanbul ilini sırasıyla Antalya (356), Bursa (106), Yalova (77), Muğla (75) ve Aydın (65) izledi. Yabancı satışında aracılık ve danışmanlık hizmeti sunun emlak şirketleri gerçek rakamın bunun en az üç katı olduğu görüşünde. Sebep olarak ise, konut satış rakamlarının sadece tapusu alman konut verilerini kapsadığını, oysa yabancıların çoğunun “satış vaadi sözleşmesi” ile gayrimenkul satın aldığını gösteriyor.
Yabancıya konut satışı 2012’de çıkan ‘Mütekabiliyet Yasası’ ile kolaylaştı. Bu düzenlemeyle yabancı yatırımcılara yapılan satışlarda prosedür azaldı. Mevcut ülkelerin yanı sıra 60 yeni ülke vatandaşı daha Türkiye’den gayrimenkul satın alma hakkına kavuştu. Yasanın olumlu etkileri son dönemde ortaya çıkmaya başladı. Özellikle Körfez ve Arap ülkeleri başta olmak üzere Rusya ve birçok Avrupa ülkesinden yatırımcılar, Türkiye’de konut alımı için markalı projelere müşteri oldu. Yabancıların gayrimenkul edinimine aracılık eden profesyonel emlak şirketleri ise yoğun talep karşısında yurtdışı pazarlama faaliyetlerine ağırlık vermeye başladı.
KUR ARTIŞI YÜZDE 20 UCUZLATTI
Merkez ofisi İstanbul’da bulunan Erne International, İzmir şubesiyle Çeşme, Kuşadası, Bodrum, Marmaris ve Fethiye başta olmak üzere genel olarak Ege Bölgesi’nde de hizmet veriyor. Ortadoğu ve Körfez ülkeleri ile Rusya vatandaşlarına hizmet verebilmek amacıyla Birleşik Arap Emirlikleri ve Rusya’da ofisleri bulunan firmanın Yönetim Kurulu Başkanı Ant Gökçek, son dönemde döviz kurundaki artışın yabancı yatırımcılar için gizli bir is-konto anlamına geldiğini belirtiyor. Gökçek’e göre, bu yıl konutlara gelen normal zam yabancı yatırımcılar açısından dövizdeki artışla telafi edilmiş oldu. Fiyatların yüzde 15-20 daha ucuz olduğunu söyleyebiliriz.
Yabancı yatırımcıların tercihlerinde farklılaşmaya gittiğini ifade eden Gökçek, şehir merkezinde, banka garantili ve fiyat şeffaflığı olan projelerin artık daha fazla tercih edildiğini söylüyor. Yabancı talebinde apart otel konseptinin trend haline geldiğini belirten Gökçek’e göre, yabancı müşteriler de doğru projeleri tanımış durumda. Banka garantisi olmayan, iskanı ve ruhsatı olmayan seçeneklerden kaçınıyorlar.
“RİVA’DA 35 MİLYAR DOLARLIK SATIŞ”
Realty Plus Türkiye CEO’su Hüseyin Altaş, emlak sektöründe 2002’den bu yana yaşanan gelişmeye dikkat çekerek, başlangıçta Kuşadası, Didim ve Alanya gibi sayfiye bölgelere yönelik Avrupalı yatırımcılardan gelen talebin son yıllarda İstanbul’a kaydığını belirtiyor. Müteahhit firmaların Arap ülkelerine yönelik açılımıyla İstanbul’un gayrimenkul değerinin hızlı bir artış gösterdiğini söylüyor. İlerleyen yıllarda orta gelir grubuna hitap eden projelerin artmasıyla Arap ülkelerinden ciddi talep gelmeye başladığını ifade eden Altaş, iç pazarın daralması nedeniyle dış pazarlarda olağanüstü bir pazarlama çalışması yapıldığına dikkat çekiyor. Yurtdışında markalı projelerin daha esnek bir şekilde pazarlama imkanı bulunduğunu savunan Altaş, “Bir şeyi markalaş-tırdığınız zaman satılmasa bile fiyatı aşağı çekemiyorsunuz. Yurtdışında ise fiyatla oynayabiliyorsunuz. İç pazardaki daralma dış pazarı olumlu etkiliyor” diyor.
Son dönemde firma olarak aracılık ettikleri toplu satışlara değinen Altaş, Suriyeli yatırımcılara bin konutluk bir satış yaptıkları bilgisini veriyor. Bunun dışında şu anda İstanbul’un Karadeniz kıyısındaki Riva bölgesinde 80 bin konutluk dev bir proje üzerinde çalıştıklarını söylüyor. 35 milyar dolar değerinde olacağını söylediği proje tamamen konak tarzı yapılardan oluşacak. Büyük bahçeli, golf sahalı, marinah lüks proje üçüncü köprü güzergahında bulunuyor.
“ARSA, ARAZİ ALAN DA VAR”
Shovvrealty CEO’su Kazım Algın, bu yıl konut satışlarının artacağı öngörüsünde bulunarak, Ortadoğu ve Arap ülkelerinden yoğun talep olduğuna dikkat çekiyor. Al-gm’a göre, öncelikle Libya, Suriye, Mısır ve İsraillilerden yoğun talep var. Bunlar daha , çok konut alıyor.
İstanbul’da Bahçe-şehir, Beylikdüzü, Şişli, Beşiktaş, Aksaray ve Fındıkza-de bölgelerinde yoğun ilgi var. Suriyeliler, İraklılar, Libyalılar özellikle işyeri alıyor, restoran açıyorlar.
Oturma izninin alınması da talebi artırdı. Konut ya da işyeri aldığında bir yıl oturma izni alabiliyorlar. Algın şunları söylüyor: “Yabancıların ilerleyen dönemlerde alımlarını daha da artırmalarını bekliyoruz. Araplar özellikle Bah-çeşehir’de bir binada bir kattaki dört daireyi birden satın alıyor. O şekilde rahat ediyorlar.” Algın, konut dışında arsa ve arazi alan yatırımcıların da olduğunu, özellikle Suudi Arabistan, Kuveyt ve Yemen orijinli yatırımcıların Boğaz hattında ayrıca Kocaeli ve Çorlu gibi bölgelerde arazi aldığına dikkat çekiyor.
SATIŞ HACMİ 4 MİLYAR DOLAR
Reha Medin CEO’su Tamer Çiçekçi, yabancıya satışta Türkiye’deki en büyük firmalardan biri olduklarını belirterek 80’e yakın projenin satışını yaptıklarını söylüyor. Yedi ülkede bayileri olduğunu belirten Çiçekçi de dolardaki artışın ve iç pazarın daralmasının etkisine dikkat çekiyor. Çiçek-çi’nin değindiği önemli bir konu ise, yabancıya satış rakamlarının açıklanandan 2-3 misli daha yüksek olduğu iddiası. Çiçekçi’ye göre, yabancı satışları büyük oranda “satış vaadi sözleşmesi” ile yapılıyor. Oysa konut istatistikleri tapu devirlerinden yola çıkılarak hesaplanıyor. Yani fiili durumu yansıtmıyor. Yabancıya satış rakamının Mütekabiliyet Yasası’nın çıktığı 2012 yılı öncesinde 1 milyar dolar seviyesinde olduğunu ifade eden Çiçekçi, şu anda bu rakamın 3.5-4 milyar dolar arasında olduğunu öne sürüyor.
Konut dışı gayrimenkulde de yabancıların aktif olduğunu belirten Çiçekçi’ye göre, bunun içinde arsa, arazi vs de var. Öte yanda, Şile’de 20 tane villa yapan Arap da var, Tekirdağ’da tarım arazisi toplayan da. Çiçekçi, yabancılarda bile “Üçüncü havaalanının yakınlarında alayım ilerde prim yapar” düşüncesinin yaygın olduğunu söylüyor.
“DEĞERLEME RAPORU İSTENİYOR”
Gayrimenkul alırken değerleme önemli bir konu. Yabancıya konut satışında bireysel olmasa da toplu satışlarda değerleme raporu artık aranır hale gelmiş. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) Başkanı Bekir Yener Yıldırım, yabancı talebinin yaşamak ve yatırım için olmak üzere ikiye ayrıldığını söylüyor. Yaşamak için alanlar genelde danışmanlık hizmeti almıyor. Yatırım için alanlar ise değerleme raporu istiyor. Toplu alımlar yapılan yeni projelerde de değerleme uzmanları çalıştırılıyor.
Bekir Yıldırım, bir değerleme raporunun alıcıya maliyetinin sadece 340 TL olduğunu, yabancı dilde ise maliyetin bin TL’ye çıktığını belirterek, 500-600 bin TL vererek konut satın alan bir yatırımcının bu rapordan feragat etmesinin ilerde zarar görmesine neden olacağını savunuyor. Yıldırım’ın verdiği bilgiye göre, şu anda Türkiye’de 130 değerleme şirketi ve 2 bin 800 civarında değerleme uzmanı bulunuyor.
Mehmet BABACAN / Babacan Yapı YK Başkanı
“Trend apart otel”
Gündem tamamen apart otele döndü. Bunun sebebi, yabancı yatırımcıların dairesini yılda maksimum 1-1.5 ay kullanması. Ülkelerine döndükleri zaman daire boşta kalıyor. Kısa dönemde kiralama bizde çok yaygın bir durum değil. Daireler boş oluyor ve aidat ödemek zorunda kalıyorlar. Buradaki arz eksikliğini gördük. Konseptlerimizde muhakkak birer blok apart otel yapıyoruz. Kiralamak isteyen yatırımcıyı bu konsepte yönlendiriyoruz. Daire sahibi dairesini dönemsel olarak kullanabilir. Sadece bir ay öncesinden rezervasyon geçmesi yeterli. O dönemde dairesini “free” olarak kullanabiliyor. Diğer dönemlerde ise dairesinden kira geliri elde ediyor. Örneğin, yatırımcı normalde 1+1 daireden 500-600 dolar kira geliri alırken burada 2 bin dolara kadar kira geliri sağlayabiliyor. Güneşli’de bu şekilde inşa ettiğimiz Prime Tovver’ı bu yıl eylül ayında hizmete açacağız. Beylikdüzü’ndeki Crown Palace ise 2016 yılı haziran ayında tamamlanacak. Bu konsepte yönelik projelerimiz sayesinde satışlarımız yüzde 90 oranında arttı.