Mesken kira istisnasından kimler yararlanabilir?
2019 yılında elde ettiği konut (mesken) kira geliri, istisna tutarı olan 5.400,00 TL’yi aşanlar, aşan kısmı beyan edeceklerdir. Hasılat, bu tutarın altında ise beyan söz konusu olmayacaktır.
Mesken konut geliri yanında, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı ve diğer kazanç ve irat geliri varsa ve bunların gayri safi tutarları toplamı Gelir Vergisi Kanunu’nun 103. maddesinde yer alan üçüncü gelir dilimini 148.000,00 TL’sini geçiyorsa, sözkonusu 5.400,00 TL lik istisnadan yararlanamazlar.
Konut kira gelirleri beyan edilmez veya eksik beyan edilirse, 5.400,00 TL’lik istisna hakkı kaybedilir.
Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanneme ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı Gelir Vergisi Kanunu 103 üncü maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanlar (2019 yılı için bu tutar 148.000,00 TL) 5.400,00 TL istisnadan faydalanamazlar.
Kimler kira beyannamesi vermekle yükümlüdür?
İşyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, 2019 yılında elde ettiği kira gelirlerinin brüt tutarı 40.000,00 TL’sini aşanlar kazançlarının tamamını beyan edeceklerdir.
GVK 94 üncü maddesinde sayılan kiracı kurum ve kuruluşlar yapacakları kira ödemeleri üzerinden gelir vergisi kesintisi yapmak zorundadırlar. Sözkonusu kesinti hesaplanan gelir vergisinden mahsup edilebilecektir.
Beyan haddinin (40.000,00 TL) aşılıp aşılmadığının tespitinde, işyeri ve konut kira gelirleri, mesken gelirlerinin 5.400,00 TL’lik konut istisnası düşüldükten sonra kalan hasılatı ile brüt işyeri kira gelirleri birlikte dikkate alınacaktır.
Beyan haddinin (40.000,00 TL) aşılıp aşılmadığının tespitinde ayrıca; elde edilen brüt kira gelirleri ile birden fazla işverenden elde edilen ücretler ve menkul sermaye iratları birlikte dikkate alınacaktır.
İşyerini, vergi kesintisi yapma zorunluluğu olmayan basit usulde vergiye tabi mükelleflere kiralayanlar, kira geliri 2.200,00 TL’sini geçerse, elde ettikleri bu kira gelirlerini beyan edeceklerdir. Bu durumda, bu tutar 40.000,00 TL’lik “beyan sınırı” hesabında da dikkate alınacaktır. 2.200,00 TL aşılmadığı takdirde bu tutar “beyan sınırı” hesabında da dikkate alınmayacaktır.
Kira beyannamesi verilmemesi durumunda yaptırım nedir?
Beyan edilmediği tespit edilen kira geliri için mükellef adına iki kat usulsüzlük cezası kesilir. Tespit edilen kira geliri üzerinden, gelir vergisi ile vergi ziyaı cezası hesaplanır. Ayrıca, gecikilen her ay için gecikme faizi ödenir.
Emsal kira bedeli esası nedir? Hangi şartlarda uygulanmaz?
Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılır. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilere veya mehkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenen vergi değerinin %5’idir.
Boş kalan gayrimenkullerin muhafazaları maksadıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,
Binaların mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi(usul, füru ve kardeşlerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz)
Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya ikamet etmesi durumunda, emsal kira bedeli esası uygulanmaz.
Kira gelirinin tespitinde hangi gider yöntemleri uygulanabilir?
Kira gelirinin tespitinde iki farklı gider yöntemi vardır:
- Gerçek gider yöntemi
- Götürü gider yöntemi
Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.
Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, hasılatlarından (kira geliri elde edip de mesken istisnasından yararlanabilecek mükellefler için götürü gider, istisna tutarı düşüldükten sonra bulunan tutar üzerinden hesaplanır.) %15’ini götürü gider olarak indirebilirler.
Gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda, safi iradın bulunması için gayrisafi hasılattan aşağıdaki giderler indirilebilir.
- Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
- Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri,
- Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,
- Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faiz giderleri,
- Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i (İktisap bedelinin %5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır. 2015 yılından önce iktisap edilen konutlar için indirimden yararlanılması mümkün bulunmamaktadır.), İktisap bedelinin %5’i tutarındaki indirim, sadece konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkul için uygulanacak olup birden fazla gayrimenkulden kira geliri elde edilmesi halinde, diğer gayrimenkuller için bu indirimden yararlanılamayacaktır. Ayrıca işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller %5’lik gider indiriminden yararlanamayacaktır.
- Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,
- Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar ile kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar (Bu harcamalar 2019 takvim yılı için 1.200 TL’yi aşıyor ise maliyet olarak dikkate alınabilir.),
- Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,
- Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
- Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli (İndirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır.), Türkiye’de yerleşik olmayan mükelleflerin (çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla bir süredir yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları dahil), yabancı ülkelerde ödedikleri kira bedelleri Türkiye’de elde edilen kira gelirinden gider olarak indirim konusu yapılamaz.
- Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar. Gerçek gider yöntemini seçen mükelleflerin, yaptıkları giderlere ilişkin belgeleri ilgili bulundukları yılı takip eden yıldan başlayarak 5 yıl süresince saklamaları ve vergi dairesince istendiğinde ibraz etmeleri gerekmektedir.
Gerçek Gider Yönteminde İstisnadan Yararlanılması Halinde İndirilecek Giderin Hesaplanması Nasıldır?
Gerçek gider yönteminin seçilmesi ve konut kira gelirlerine uygulanan istisnadan yararlanılması durumunda, gerçek gider tutarının istisnaya isabet eden kısmı, gayri safi hasılattan indirilemeyecektir.
Vergiye tabi hasılata isabet eden indirilebilecek gider kısmı aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanabilir.
İndirilebilecek Gider = Toplam Gider x Vergiye Tabi Hasılat
Toplam Hasılat
(*) Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat – Mesken Kira Geliri İstisnası
Uygulanacak Vergi Tarifesi nedir?
Gelir Vergisi Kanunu’na göre 2019 yılında elde edilen gayrimenkul sermaye iratlarına aşağıda yer alan vergi tarifesi uygulanarak gelir vergisi hesaplanır.
* Gelir vergisine tabi gelirler;
18.000 TL’ye kadar %15
40.000 TL’nin 18.000 TL’si için 2.700 TL, fazlası %20
98.000 TL’nin 40.000 TL’si için 7.100 TL (ücret gelirlerinde 148.000 TL’nin 40.000 TL’si için 7.100 TL), fazlası %27
500.000 TL’nin 98.000 TL’si için 22.760 TL (ücret gelirlerinde 500.000 TL’nin 148.000 TL’si için 36.260 TL), fazlası %35
500.000 TL’den fazlasının 500.000 TL’si için 163.460 TL (ücret gelirlerinde 500.000 TL’den fazlasının 500.000 TL’si için 159.460 TL), fazlası %40
oranında vergilendirilir.
*7194 sayılı Kanun ile Gelir Vergisi Kanunu 103. maddesinde yapılan değişiklik.
Kira geliri beyannameleri nerden beyan edilebilir?
Kira Gelirlerine ilişkin beyannameler Hazır Beyan sistemi üzerinden verilebilir.
Hazır Beyan Sistemine www.gib.gov.tr internet adresinden ulaşılabilir. Sisteme kimlik bilgileri girilerek ve özel güvenlik soruları cevaplanarak ya da herhangi bir vergi dairesinden ücretsiz olarak alınacak İnternet Vergi Dairesi şifreleriyle veya İnteraktif Vergi Dairesi şifresi ile şifre yok ise anında İnteraktif Vergi Dairesi internet sayfasından on-line şifre edinilerek veya e-Devlet üzerinden giriş yapılabilir.
Beyan edilen vergiyi ne zaman ve nereden ödeyebilirim?
2019 yılında elde edilen kira gelirlerine ilişkin olarak verilecek yıllık gelir vergisi beyannameleri üzerinden hesaplanan gelir vergisinin, 2020 yılının Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksit olmak üzere;
Birinci taksit, damga vergisi ile birlikte 31 Mart 2020 tarihine kadar,
İkinci taksiti ise 4 Ağustos 2020 (31 Temmuz 2020) resmi tatile rastlandığından) tarihine kadar, ödenmesi gerekmektedir.
Vergiler, anlaşmalı bankalardan ve tüm vergi dairelerinden ödenebilir.