İstanbul’da faaliyet gösteren Akkaş Hukuk ve Avukatlık Bürosu kentsel dönüşüm avukatı İstanbul kadrosu binaların riskli olup olmadığının tespiti öncesinde ve sonrasında, kat malikleri toplantılarına katılınması ve müteahhitlerle yapılan görüşmelere kadar her aşamada ve riskli yapının boşaltılması aşamalarının takibi konularında kentsel dönüşüm avukatı olarak hem müteahitleri ve hem de kat maliklerini temsil etmiş, yani masanın her iki tarafında da yer alarak bu konuda uzmanlaşmıştır. İstanbul Anadolu yakasında ve özellikle de Bağdat Caddesi’ndeki bazı projelerin kentsel dönüşüm süreci hukuk büromuz tarafından yönetilmiştir.
Kentsel dönüşüm avukatı İstanbul ekibimiz kentsel dönüşüm hukuku ve kentsel dönüşüm davaları konusunda edindikleri 25 yıllık deneyim ve bilgiler çerçevesinde, kentsel dönüşüm hukuku konularında danışmanlık yapmaktadır. Kamuoyunda “Kentsel Dönüşüm” olarak da bilinen ve günümüzde yoğun bir şekilde özellikle İstanbul’da Bağdat Caddesi’nde ve Nişantaşı’nda uygulama olanağı bulan, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 16/5/2012 tarihinde kabul edilmiştir. Kentsel dönüşüm kanunu ülkemizin diğer illerinde de özellikle deprem tehlikesinin yüksek olduğu illerde hızla Uygulama alanı bulmaktadır.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında büromuz gayrimenkul avukatı ve kentsel dönüşüm hukuku konusunda uzman avukatlarımız ile kentsel dönüşüm hukuku ile ilgili her türlü hukuki hizmetleri sunmaktadır. Hizmetlerimizin kapsamına inşaat şirketi ile yapılacak olan Kat Karşılığı Arsa Satış Vaadi Sözleşmesi ve inşaatın ne tür malzeme ile yapılacağının karar altına alındığı Teknik Şartnamenin hazırlanması ve inşaat şirketi tarafından hazırlanmış olan bu tür sözleşmelerin incelenmesi de girmektedir.
Kentsel Dönüşüm Nedir ve Ortaya Çıkış Sebepleri Nelerdir?
1960’lı yılların sonunda sanayi ve ekonomideki gelişmelere bağlı olarak köylerden büyük şehirlere göçler başlamıştır. Şehir merkezlerinde aşırı nüfus yoğunluğu olmuş, bu da beraberinde plansız kentleşme, alt yapı yetersizliği, kaçak yapılaşma çevre kirliliği gibi çeşitli olumsuzlukları beraberinde getirmiştir. Bununla beraber Türkiye’nin jeolojik yapısı itibari ile aktif fay hatlarının olduğu deprem bölgesinde bulunduğu bir gerçektir. Geçmişten bugüne kadar ülkemizde yaşanan depremler maalesef ki büyük yıkımlara ve acılara sebebiyet vermiştir. Bu yıkımları önlemek amacıyla 2012 yılında 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun yürürlüğe girmiş, söz konusu kanunla beraber Kentsel Dönüşüm bilinci ülkemizde yavaş yavaş oluşmaya başlamıştır.
Kentsel Dönüşüm; şehirdeki kaçak yapıların önüne geçilmesi için ve depreme dayanıklı olmayan riskli binaların belirlenip yeniden yapılarak, doğal afetler sonucu oluşabilecek zararların en aza indirilmesi amacıyla yapılan, daha yaşanılabilir, sağlıklı kentler düzenlemeyi amaç edinen bir kamu projesidir.
Yukarıda belirtildiği üzere; kentsel dönüşüm ve kentsel dönüşüm sürecine ait düzenlemeler 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da yer almaktadır.
Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İlerler?
Kentsel Dönüşüm süreci Riskli Yapı Tespit Raporunun alınması ile başlamaktadır. Bu raporun alınabilmesi için maliklerden bir tanesinin başvurusu yeterlidir. Maliklerden herhangi biri veya bu kişilerin kanuni temsilcileri Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yayınlamış olduğu listede yer alan lisanslı riskli yapı tespit kuruluşlarından herhangi birine başvurarak bu süreci başlatabilir. (Bunun dışında Çevre ve Şehircilik Bakanı da riskli alan tespiti için bu başvuruyu yapabilmektedir.)
Yapılan başvuru neticesinde söz konusu kuruluş binadan bir parça alır ve binanın riskli olup, olmadığı noktasında değerlendirme yapar. Değerlendirme sonucunda bina riskli yapı olarak tespit edilirse; söz konusu tespit Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na bildirilir. Bakanlık da ilgili Tapu Müdürlüğüne binanın riskli yapı olduğunu, tapuya riskli olarak şerh edilmesi gerektiğini bildirir.
Tapu Müdürlüğü maliklere söz konusu binanın riskli olduğuna dair tebligatı yapar. Tebligatın maliklere ulaşmasından itibaren 15 gün içerisinde bu tespite itiraz edilebilir. İtiraz, Bakanlık nezdinde oluşturulan teknik heyet tarafından incelenir ve kabul edilirse, riskli yapı tespit raporu geçersiz olur. Riskli yapı tespitine itiraz edilmezse veya heyet tarafından yapılan inceleme sonucunda itiraz reddedilirse riskli yapı raporu kesinleşecektir. Kesinleşme ile beraber yapı artık arsa vasfına dönüşecek ve 60 günlük yıkım süreci başlayacaktır. Bu süre içerisinde ilgili belediye tarafından binanın elektrik, su ve doğalgaz hatları kesilir, maliklerden binanın tahliye edilmesi istenir. Eğer binayı tahliye etme noktasında sıkıntı çıkaran kişiler olursa, bunlar hakkında da Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulabilecektir.
Kentsel Dönüşüm Avukatının Önemi
Ayrıca bu süre içerisinde malikler tarafından Ortak Karar Protokolünün imzalanması gerekmektedir. Ortak Karar Protokolü; binaları kentsel dönüşüm kapsamına giren malikler tarafından alınan, binalarını nasıl yapacaklarına, hangi müteahhide yaptıracaklarına, paylaşımlara ve diğer tüm konulara ilişkin olarak alacakları kararlar bütününe denmektedir. Bu karar protokolünün hukuki geçerliliğinin olması için arsa payı bakımından 2/3 oranındaki çoğunluğun olması gerekmektedir.
Ortak Karar Protokolünü imzalamayan, 2/3’lük oranının dışında kalan malik grubuna öncelikle ortak karar protokolünün imzalanması için çağrı yapılır. Malikler yapılan çağrıya rağmen ortak karar protokolüne katılmazlarsa, bu kişilerin hisse payları diğer paydaşlara açık arttırma usulü ile satışa çıkarılır. Diğer paydaşlar tarafından satın alınmayan hisseler ise Bakanlık tarafından satın alınacak veya bu kişilerin payları kamu idareleri tarafından kamulaştırılacaktır.
Daha sonra yıkım işlemi gerçekleştirilir. Yeni yapı, ortak sözleşme protokolünde kararlaştırılan firma ile malikler tarafından daha önce üzerinde mutabakata varılan şekilde projelendirilir. Belediyeden projelendirilen bina için ruhsat alınır ve daha sonra binanın inşaatına başlanır. İnşaat tamamlandıktan sonra da belediyeden iskân tapusu alınır.
Kentsel Dönüşüm Avukatı İstanbul Ekibimizin Hizmetleri
- Binanızın riskli olup olmadığının tespiti konusunda lisanslı kuruluşlara yüksek ücretler ödemeden önce binanızın ön değerlendirmesinin yapılması (sağlam, güçlendirme gerekli, yeniden yapılmalı konusunda ön değerleme)
- Riskli yapı tespiti ücretlerinin maliklerin cebinden çıkmadan nasıl yaptırılacağı konusunda danışmanlık verilmesi
- Riskli yapılarda bundan sonraki süreç hukuki, mühendislik, mimarlık uzmanlığı ve piyasa bilgilerini gerektirmektedir. Bu konularda, deneyimlerimize dayanarak maliklere izleyecekleri yolda ışık tutulması
- Riskli yapı tespitinden, binanın yıkımına ve tekrar yeni binanıza taşınana kadar geçen tüm süreçte maliklere uzman desteği verilmesi
- Riskli Yapı tespiti akabinde yıkım ve yeniden inşa sürecini kapsayan dönemde sürecin hukuki takibinin yapılması
- Mevzuat uyarınca, yıkım ve yeniden inşa işlemlerine muvafakat göstermeyen maliklere ilişkin iş ve işlemlerin takibi
- İnşaat şirketleri ve apartman yönetimi toplantılarına katılarak, tarafların izlemeleri gereken yolları göstermek
- Kentsel dönüşüm süreci ile ilgili mevzuata aykırı yapılan kat malikleri kurulu toplantılarında alınan kararların iptali davalarının takibi
- Hukuki sürecin yönetimi için malikler arasında yapılan toplantılarda maliklerin bilgilendirilmesi
- Olumsuz oy kullanan maliklere mevzuat uyarınca gönderilmesi gereken ihtarnamelerin hazırlanması
- Yıkım sürecini engelleyecek şekilde daireyi boşaltmayan kat maliklerine karşı ihtarnamelerin gönderilmesi ve neden oldukları zararlar için diğer kat maliklerince rücu davalarının açılması ve takibi
- Hukuki sürecin yönetimi için malikler arasında yapılan toplantılarda maliklerin bilgilendirilmesi
- Yapılan görüşmeler doğrultusunda; kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi, ortak şirket veya kooperatif kurulması gibi size en uygun iş ve sözleşme modeli oluşturulması
- SPK onaylı değerleme şirketlerine halen mevcut bağımsız bölümlerin paylaşıma esas değerler için puantaj toplantılarında hukuki önerilerde bulunulması, yol gösterilmesi
- İnşaat şirketi ve apartman yönetimi ile görüşmelerde baz oluşturacak inşaat/yatırım hukuki ve teknik sözleşmelerinin hazırlanması
- Konsept ve ana proje seçim süreçlerinde gereken hukuki yardımların yapılması
- Maliklere yapılacak taşınma ve kira yardımı gibi süreçlerde hukuki yardımların yapılması
- Maliklerin, devlet destekli inşaat kredilerini süratle alabilmeleri konusunda tam destek verilmesi
- Apartman yönetimine inşaat süresince sözlü veya yazılı olarak danışmanlık yapılması
- Kaba inşaat sürerken müteahhidin sözleşmeye uymasının sağlanması için hukuki yardımda bulunulması ve gerekirse ihtarname çekilmesi
- İmar durumu değişiklikleri sonucunda sözleşmenin revize edilmesi
- Kat malikleri ve apartman yönetiminin SPK Değerleme Şirketi gibi diğer taraflarla olan sözleşmelerinin hazırlanması
- Binanın iskanın alınması sürecinde müteahhidin sözleşmeye uyması konusunda hukuki yardımda bulunulması
Kentsel Dönüşümde İptal Davaları:
Yukarıda detaylıca açıklandığı üzere riskli yapı tespit raporuna karşı 15 gün içerisinde itiraz edilebilmektedir. Ancak bu şekilde itirazda bulunmak zorunlu değildir. Hak sahipleri, itiraz yolunu kullanmayıp, risk tespitinin hak sahiplerince öğrenilmesinden veya raporun hak sahiplerine tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde İYUK madde 7 uyarınca bir iptal davası açabileceklerdir. Risk tespit raporlarına karşı açılacak iptal davasının açılacağı görevli ve yetkili mahkeme, riskli yapının bulunduğu yerdeki il İdare Mahkemesidir.
6306 sayılı Kanun uyarınca taşınmazları arsa haline gelen malikler eğer taşınmazın yeniden dönüştürülmesi hakkında 2/3 çoğunlukta karar alamazlarsa veya taşınmazı yeniden dönüştürmek istemezlerse idare bu taşınmaz hakkında acele kamulaştırma kararı alınabilir. Kamulaştırma kararı da idari işlem olduğu için bu idari işleme karşı ancak idari yargıda 30 gün içerisinde iptal davası açılabilir.
Yine aynı şekilde 2/3 çoğunluk kararına karşı çıktığı için 1/3 azınlık kat maliklerinin satılacak bağımsız bölümlerine ilişkin SPK kuruluşlarının yaptığı değer tespitleri ve il müdürlüğünün buna yönelik değer tespiti kararlarına karşı iptal davası açılabilmektedir. Başka bir örnek ise, Bakanlık İl Müdürlüklerince yapılacak 1/3 azınlık hak sahiplerinin dairelerinin satışı kararlarıdır. Azınlık daire sahiplerinin paylarının satışına yönelik idari işlemlere karşı da tebliğinden itibaren 30 gün içinde idari yargıda iptal davaları açılabilmektedir.
Yukarıda sayılan sebepler sınırlı sayıda olmayıp, bunun gibi pek çok nedenle kentsel dönüşümde alınan kararlara karşı şartlarının oluşması halinde İdari Yargıda İptal Davaları açılabilmektedir.
Kentsel Dönüşümde Maliklere ve Kiracılara Tanınan Haklar Nelerdir?
Riskli bina sahibi ve burada oturan kiracılar kentsel dönüşüm sürecinden yararlanabilecek olan ‘Hak Sahipleri’ kapsamına girmektedir.
Riskli yapıların yıkılma, yeniden inşa edilme veya güçlendirme süreçleri her ne kadar kısa bir süre içerisinde halledilmeye çalışılsa da ülkemizde maalesef ki bu süreç uzun sürmektedir. Dolayısıyla yıkımdan yapıma kadar geçen süreçte hak sahipleri özellikle maddi anlamda sıkıntılar yaşayabilmektedir. Bu gibi çeşitli mağduriyetlerin giderilmesi amacıyla kanun kentsel dönüşüm projesi başlatılan binalarda ikamet etmekte olan hak sahiplerine bazı maddi destek imkânları getirmiştir. Bunlardan bazıları aşağıdaki gibidir;
Riskli Yapılardaki Konut Sahibi ve Kiracılar için Yardımlar:
Kanunda devlet ile anlaşarak riskli yapıyı tahliye eden maliklere veya kiracılara veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere geçici konut veya kira yardımı yapılabileceği düzenlenmiştir. Buna göre kentsel dönüşüm kapsamında girmiş bir bina üzerinde 1 yıl veya 1 yıldan fazla olmak üzere kiracı konumunda ikamet etmekte olanlara taşınma ücreti konusunda geri ödemesiz maddi yardım ve yeni ev satın almak istenmesi durumunda geri ödemeli faiz destekli 100.000 TL kredi alınması yardımı yapılmaktadır. Bunun dışında ev sahibi olanlara ise projenin başlamasından tamamlanmasına kadar 18 ayı geçmemek koşuluyla aylık kira yardımı yapılmaktadır. Ayrıca, yeni bir bina satın almak istenmesi durumunda geri ödemeli, faiz destekli 100.000 TL’lik kredi alınması için kolaylık sağlanmaktadır.
Riskli Alan ve Yapılardaki İşyeri Sahibi ve İşyeri Kiracıları için Yardımlar:
Anlaşma yolu ile tahliye edilmiş, yani devletle anlaşarak riskli yapıdan ayrılmış olan işyeri sahibi olanlara idareden, elinde varsa geçici olarak işyeri tahsisi veya kira yardımı yapılması öngörülmüştür.
Binayı Kendileri Yapmak İsteyen Kişilere Yapılacak Yardımlar:
Yıktırılan riskli yapıların maliklerine ya da söz konusu yapılarda kiracı ya da sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet eden ya da işyeri bulunan kişilere, konutunu ve işyerini kendi imkanları ile yapmak isteyenlere, Bakanlıkça dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere kredi verilebileceği belirtmiştir.
Görüldüğü gibi, kamu kurum ve kuruluşları kent sakinlerine, kentsel dönüşüme teşvik amaçlı pek çok destek sağlamaktadır. Bu desteklerle amaçlanan şey, artan nüfus ve buna bağlı olarak plansız şehirleşmeyle bozulan düzenin geri kazanılması, deprem bölgesindeki şehirlerde hasarlı ve riskli bina sayılarının minimuma indirilmesidir.
Sözleşme Hazırlanması Hizmetlerimiz
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında büromuz kentsel dönüşüm hukuku ile ilgili her türlü hukuki hizmetleri sunmaktadır. Hizmetlerimizin kapsamına inşaat şirketi ile yapılacak olan Kat Karşılığı Arsa Satış Vaadi Sözleşmesi ve inşaatın ne tür malzeme ile yapılacağının karar altına alındığı Teknik Şartnamenin hazırlanması ve inşaat şirketi tarafından hazırlanmış olan bu tür sözleşmelerin incelenmesi de girmektedir.
Kentsel Dönüşüm Avukatı İstanbul Ekibimize Ulaşın
İstanbul‘da çalışmalarına devam eden Akkaş Hukuk ve Avukatlık Bürosu‘na ve kentsel dönüşüm avukatı İstanbul kadromuza İletişim sayfamızdan ulaşabilirsiniz.