Ömer Faruk Çelik
Sinpaş GYO İcra Kurulu Başkanı
Sektördeki bu hareketlilik beraberinde akıllara “Konut almak için doğru zaman mı?” sorusunu getiriyor. Türkiye’de gayrimenkul yatırımı hiçbir dönemde, 3-5 aylık bir yatırım aracı olarak görülmez; aksine her dönem yaklaşık 5 yıllık süreler içinde değerlendirilir. Konut fiyatlarındaki artışlar ve düşüşler bireysel konut alıcılarının çok takip edebileceği bir süreç değil. Ancak profesyonel yatırımcılar sektördeki hareketleri takip edebilir ve bunu bir yatırım aracı olarak değerlendirebilirler. Eğer profesyonel bir yatırımcı değilse,
fırsatları beklemek konut alıcısının zarar görmesine neden olabilir. Yani piyasalarda düşüş ya da yükseliş olacağı beklentisi ile hareket edilmemelidir. O andaki koşulları ve seçenekleri en iyi şekilde değerlendirmek konut alıcısının lehine olur. Buradan hareketle Türkiye’de konut alıcıları için bütçelerinin uygun olduğu her dönem ev almak için doğru
zamandır dersek yanlış olmaz. Sektörü şu andaki durumuyla değerlendirmek gerekirse;
ülkemizde özellikle büyük kentlerde depreme dayanıksız binlerce eski, sağlıksız yapıların
yanında, gecekondu tipi yapıların yenilenme ihtiyacı ve ülkemizin nüfus yapısı, şehirleşme
dinamikleri ve gelişen bir piyasa olarak büyüme potansiyeli dikkate alındığında, orta ve uzun vadede gayrimenkul sektörünün önü çok açık diyebiliriz. Buna rağmen 2010 yılında inşaat sektörü büyümüş gibi görünse de bu büyüme konut sektörü için geçerli değil.
İNŞAAT SEKTÖRÜ FARKLI KONUT SEKTÖRÜ FARKLI
Türkiye ekonomisinde 2010 yılının ikinci çeyreğinde en fazla büyüme gösteren sektör, inşaat oldu. TÜİK verilerine göre 2009 yılının ikinci çeyreğinde yüzde 20.9 oranında daralan inşaat sektörü bu yılın aynı döneminde yüzde 21.9 oranında büyüme gösterdi.
Ancak sektöre konut satışı açısından baktığımızda, 2009’un ilk 6 ayında 303 bin 604 adet olan konut satışının, bu yıl 176 bin 127 adet olduğunu görüyoruz. Yani geçen yıla göre yüzde 42 oranında küçülmüş… 2008’in ilk 6 ayında 225 bin konut satılırken bu yılın
aynı döneminde 176 bin 127 adet ile kriz yılına bile ulaşamamış durumda. İnşaat sektörü büyüyor ama konut sektörü için aynı şeyi söylememiz mümkün değil. 2009’un son çeyreğinde devlet teşviki sektörü canlandırmıştı. 2010 yılında teşvik ortadan kalkınca
satışlar yeniden düştü. Tüm bu rakamlara baktığımızda inşaat sektörünün dinamikleri ile
konut sektörünün dinamiklerinin birbirinden çok farklı olduğunu görüyoruz. Peki konut sektöründe bir büyüme görülmezken, inşaat sektöründeki büyüme nereden kaynaklanıyor? İnşaat sektörü, özel sektörün enerji yatırımları ile devletin kamu binaları, duble yollar ve barajlar gibi kamu harcama ve yatırımlarının etkisiyle büyürken, konut sektöründe süregelen sıkıntı devam ediyor.
VERGİ İNDİRİMİ VE TEŞVİKLER GEREK
Konut alanındaki daralmayı önlemek ve talebi artırmak için devlete çok büyük rol düşüyor. KDV ve tapu harçlarının inmesi gibi devlet destekli girişimler, 2009’un son çeyreğinde göreceğimiz gibi gayrimenkul sektörüne anında ivme kazandırıyor. Ancak bu ve benzer girişimlerde süreklilik sağlandığında sektör tam anlamıyla rahat nefes alır hale
gelebilecek. Yine sektöre canlılık getirecek başka bir husus ise yabancıya konut satışının önünü açmak. Dünyanın küreselleştiği düşünülürse, bütün dünya vatandaşları dünyanın
herhangi bir yerinde ev sahibi olabilmeli. Bir ülkede ev alma taleplerinin artması, zaten o ülke ekonomisinin gelişmiş ülke seviyesine gelmiş olduğunu gösterir. Ev alan yabancılar burada iş kurabilirler, tatil yapabilirler, çevrelerini buraya çekebilirler ve bu da yeni yatırımları beraberinde getirir. Böylece yabancı konut, işyeri alıcısı direkt yatırımcı olacağından, borsa, faiz gibi enstrümanlara yatırım yapan sıcak para yatırımcısından ayrışıp, ülkeye uzun vadeli döviz getirecektir. Hem de yurtdışında Türkiye’ye yatırım
yapmak isteyenler için gönüllü elçi olacaklardır. Böylece sadece gayrimenkul sektörü değil, Türkiye ekonomisi de kazançlı çıkacaktır.
CARİ AÇIĞIN İLACI MÜTEKABİLİYET YASASI
Bugün hemen hemen hiçbir komşu ülke vatandaşı mevcut kanunlarımız gereği Türkiye’de gayrimenkul edinemiyor. Buna karşın Fas, Gambiya, ÇAD ve Dominik Cumhuriyeti gibi ülkelerin vatandaşları gayrimenkul alabiliyorlar. Ancak bu ülkelerden ülkemize ciddi bir talep yok; aynı şekilde bu ülkelerle kayda değer bir ticaret hacmimiz, ithalatımız ve ihracatımız da yok. Ülkemizde Azerbaycan, Türkmenistan, Kuveyt ve Katar vatandaşlarına da gayrimenkul satışı yapılamıyor. Ama bu ülkelerde iş yapmaya, ticaret hacmimizi de büyütmeye çalışıyoruz. Bu konu aşıldığı takdirde Türkiye’den ev alan
yabancı sayısı ciddi oranda artacaktır. Zira bu ülkelerden çok büyük ilgi var ve önemli talepler geliyor; fakat bu talepler mütekabiliyet esası gereği değerlendirilemiyor. Nasıl yabancı şirket yatırımlarına kapılar sonuna kadar açılıyorsa, ev satın alıp Türkiye’ye yerleşmek isteyen yabancılara da kapılar açılmalı.