Türk Borçlar Kanunun 237.maddesi gereği taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri noterden yapılmadıkça geçerli kabul edilmezler. Hukukumuzda geçersiz bir sözleşmeye dayanarak ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre verilenler geri alınabilir. Şekil bakımından geçersiz bir sözleşmeye dayanarak sözleşmeye aykırılıktan kaynaklı zararın tazmini ve cezai şart talebi de mümkün değildir. Bu durum uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir sorun olmakla birlikte gayrimenkullerin değerinin giderek arttığı günümüz koşullarında daha fazla kişi bu problemle karşılaşacak gibi gözükmektedir.
Her ne kadar sağlararası adi yazılı taşınmaz satış sözleşmeleri geçersiz kabul edildiğinden kural olarak sözleşmeye aykırılıktan kaynaklı zararın tazmini mümkün olmasa da istisnaen Yargıtay içtihatları müteahhitten taşınmaz satın alan tüketiciyi korumak yoluna gitmektedir. Yargıtay 3.Hukuk Dairesi güncel kararlarında 3.kişi arsa sahipleri ile arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca müteahhidin payına düşen dairenin, adi yazılı satış sözleşmesi ile satılması halinde bu sözleşmeyi alacağın temliki sözleşmesi hükmünde kabul etmektedir. Bunun önemi ise alacağın temliki sözleşmelerinin geçerliliği şekil şartına bağlı değildir. Bu durumda, müteahhide isabet eden taşınmazın 3.kişi tüketiciye satışına dair sözleşme adi yazılı şekilde yapılmış olsa dahi (noterden yapılmamış olsa dahi) alacağın temliki hükmünde olup geçerlidir ve eğer sözleşmede cezai şart kararlaştırılmış ise müteahhit bu cezai şarttan sorumludur.
Gayrimenkul piyasasındaki fiyat artışları sebebiyle bugün 500.000 TL’ye satışı konusunda anlaşılan bir taşınmaz bir hafta sonra 600.0000 TL’ye alıcı bulabilmektedir. Bu da bugün A kişisiyle taşınmaz satış sözleşmesi yapan, kaparo alan ancak tapu devrini gerçekleştirmeyen müteahhidin devir zamanı geldiğinde sözleşmeyi feshedip taşınmazı B kişisine daha yüksek fiyattan satması gibi örneklerle karşımıza gelmektedir. Yukarıda bahsettiğimiz istisna haricinde A kişisi ile müteahhit arasındaki adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesine dayanarak ancak verilenler geri alabilecek, cezai şart sözleşmede kararlaştırılsa bile sözleşme geçersiz olduğu için talep edilemeyecektir. Bu durumun istisnası ise şudur: Satışa konu taşınmazın, müteahhide arsa sahibi 3.kişi / kişiler ile arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca payına düşen taşınmaz olması halinde; adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin “alacağın temliki” hükümlerine göre yorumlanması ve müteahhitten cezai şart istenebilmesidir.
Konunun hayatiyeti ortadadır. Önemine binaen tekrar edelim. Kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden kendi payına düşen taşınmazı tüketiciye adi yazılı sözleşme ile satan müteahhit devam eden aylarda geçersizlik iddiasında bulunamaz. Bu işlem alacak temliki hükümleri olarak kabul görmektedir ve cezai şart hükümleri geçerlidir.
OLGUN HUKUK-AV. ÜMİT OLGUN
TİCARET VE GAYRİMENKUL HUKUKU DEPARTMANI
AV. EMRE OLGUN & AV. ŞEYDA ÖZTÜRK
+90 (332) 400 00 38
+90 (332) 400 00 48
+90 (332) 342 48 84
+90 (553) 048 68 12
email@example.com
Fetih mah. Kültür cad. Nefer sok. Olgun Plaza No:1/b Posta Kodu: 42000 Karatay / KONYA