Taşınmazrehni, hak sahibine bir taşınmazın değerinden alacağını alma yetkisi verensınırlı bir ayni haktır. Taşınmaz rehninde, taşınmaz, alacağın teminatını oluşturmaktadır.
TürkMedeni Kanunu’nun 850. maddesine göre; taşınmaz rehni, ancak ipotek, ipotekliborç senedi veya ipotekli irat senedi şeklinde kurulabilir.
Taşınmazrehni, hak sahibine bir taşınmazın değerinden alacağını alma yetkisi verensınırlı bir ayni haktır.[1]Taşınmaz rehninde, taşınmaz, alacağınteminatını oluşturmaktadır.
TürkMedeni Kanunu’nun 850. maddesine göre; taşınmaz rehni, ancak ipotek, ipotekliborç senedi veya ipotekli irat senedi şeklinde kurulabilir. [2]
TürkMedeni Kanununda taşınmaz rehni düzenlenirken üç ilk benimsenmiştir. Bunlar;belirlilik ilkesi, açıklık ilkesi ve derecelerin sabitliği ilkesidir.Çalışmamız, taşınmaz rehnine hakim olan bu ilkelerin Yargıtay kararları ışığıaltında incelenmesi amacına yöneliktir.
Belirlilikilkesi, taşınmaz rehni ile gerek teminat alına alacağın, gerekse teminatınkonusunu oluşturan taşınmazın belirli olmasıdır.[3]
Builke; Türk Medeni Kanunu’nun 851. maddesinde ifadesini bulmuştur. Türk MedeniKanunu’nun 851. Maddesinin 1. fıkrasının 1. cümlesine göre; “Taşınmaz rehni,miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir.” Bu hükümgereğince, taşınmaz rehni kurulurken, belirli bir miktarın Türk parası olaraktapuda gösterilmesi gerekecektir.[4] Bu,taşınmaz rehni kurulmasının temel şartıdır. Böylelikle, rehin konusu taşınmazınhangi miktar için teminat oluşturduğu, tapu kütüğünden açıkçaanlaşılabilecektir.
Taşınmazrehninin sadece Türk parası üzerinden kurulabileceği yönündek genel kuralınistisnası Türk Medeni Kanunu’nun 851. maddesinin 2. fıkrasında hüküm altınaalınmıştır. Bu hükme göre; “Yurt içinde veya dışında faaliyette bulunan kredikuruluşlarınca yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsü ile verilenkredileri güvence altına almak için yabancı para üzerinden taşınmaz rehnikurulabilir”
Belirlilikilkesine; Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 05.12.2018 tarih ve 2018/4795-12917sayılı kararında şu şekilde işaret edilmiştir:
“TMK'nun 851. maddesine göre; "Taşınmaz rehni, miktarıTürk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir. Alacağınmiktarının belli olmaması halinde, alacaklının bütün istemlerini karşılayacakşekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarcabelirtilir." Anlaşılacağı üzere, taşınmaz üzerine ipotek tesisedilebilmesi için ipotek miktarının belli veya belirlenebilir olmasıgerekmektedir.”
Rehinhakkı kurulurken, rehinle temin edilen alacağın belli olup olmaması farklıhükümlere bağlanmıştır. Buna göre; rehen hakkı kurulurken rehinle temin edilenalacağın miktarı belli ise “Anapara/karz ipoteği”; belli değil ise “Üst Sınırİpoteği” söz konusu olacaktır.
Rehinkurulurken, rehinle temin edilen alacak miktarı belli ise ve bu miktar tapu sicilinetemin edilmiş ise anapara/karz/kesin borç ipoteğinden söz edilir.[5]Bir örnekle konuyu açıklamak gerekirse; A; B den aldığı 200.000 TL’lik borçiçin; Ankara ili Gölbaşı ilçesinde bulunan bir taşınmazı üzerinde B lehine200.000 TL’lik bir ipotek tesis etmiş ise; bu durumda anapara/karz ipoteği sözkonusu olacaktır.[6]
Ana para ipoteği; Türk MedeniKanunu’nun 875. maddesine göre: ana para yanında gecikme faizini ve icra takibiyapılmışsa takip masraflarını da güvence altına alır.[7]
Rehinkurulurken, rehinle teminat altına alınan alacağın belli olmaması halinde ise“üst sınır ipoteği” söz konusu olacaktır. Türk Medeni Kanunu’nun 851.maddesinin 1. fıkrasının 2.cümlesine göre; “Alacağın miktarının belli olmamasıhâlinde, alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvencealtına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir.” Taşınmaz rehni kurulurken,rehinle teminat altına alınan alacağın miktarı taraflarca kesin olarak bilinmediğinden,rehnin konusunu oluşturan taşınmazın ne miktara kadar teminat teşkil edeceğitaraflarca kararlaştırılır.[8]Örnek vermek gerekirse; A ile B Bankası arasında “genel kredi sözleşmesi”imzalanır, bu sözleşme gereğince A, B bankasına, bu kredi sözleşmesinden doğanve ileride doğabilecek kredi borçlarına karşılık olarak Ankara ili Gölbaşıilçesinde bulunan taşınmazı üzerinde B bankası lehine 200.000 TL’lik ipotektesis etmiş ise, bu durumda üst sınır/likit ipoteği söz konusu olacaktır. [9]
Üstsınır ipoteği her türlü alacak için kurulabilir. Üst sınır ipoteği doğmuş biralacak için kurulabileceği gibi doğmamış bir alacak için de kurulabilir.Nitekim Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 06.04.2017 tarih ve 2015/6341-2017/2930sayılı kararında bu hususi şu şekilde işaret etmiştir.
“Davacı banka ile dava dışı... Ltd. Şti. arasında imzalananGenel Kredi Sözleşmesine istinaden verilen kredi ve sair borçlara dair olarakteminat teşkil etmesi üzerine firmanın sahibi ... adına kayıtlı 517 ada 6Sayılı parselinde içinde bulunduğu 3 adet taşınmaz üzerine ipotek tesisedilmesine karar verildiği, söz konusu sözleşme uyarınca tapuda resmi şekildeipotek sözleşmesi imzalandığı buna rağmen 517 ada 6 parsel sayılı taşınmazıntapu kaydına ipotek tesisinin yapılmadığı, söz konusu ipotek sözleşmesinde;“...borçlu şirketin baka ile yapmış olduğu yada ileride yapacağı kambiyosenetlerinin iskanto ve iştirasından namına açılmış veya açılacak bilcümleborçlu ve alacaklı cari hesaplardan lehine verilmiş veya verilecek teminat vekefalet mektuplarından ve bankanın merkez ve şubelerinin...Ltd. Şti. borçlu,keşideci, ciranta, aval, kefil, müşterek borçlu ve yediemin vesair ile ithalat,ihracat ve bilimum kambiyo ve kısa, orta, uzun vadeli kredi işlemlerinden vesebepsiz zenginleşme, haksız fiil, kanun gibi her türlü sebepten doğmuş vedoğacak borçlarını...” şeklinde ifadelere yer verildiği, mahkemece sözleşmedeyer alan bu ifadelerin “ borcun ve kaynaklarının soyut ve sınırsız nitelikteolduğu” gerekçesi ile geçerli olmadığı belirtilmiştir.
Yargıtay HukukGenel Kurulunun tarih ve 2017/13-606E. - 2017/532 K. sayılı kararında ipotekkavramı ile ilgili şu açıklamalar yapılmıştır;
Doktrinde ipotek kavramı; kişisel bir alacağı güvence almaamacını güden, kıymetli evrak ile bağlı olmayan ve bir taşınmazın değerindenalacaklının alacağını elde etmesi olanağını sağlayan sınırlı aynî hak olaraktanımlanmaktadır (Akipek, G.J/ Akıntürk, T., Eşya Hukuku, ... 2009, s.786;Gürsoy, K.T./ Eren, F./Cansel, E., Türk Eşya Hukuku, ... 1984, s.1032).
Güvence miktarının belirleniş tarzına göre ipotek anaparaipoteği ve üst sınır ipoteği olmak üzere iki türlüdür. (Şener, Y.S., age, s.29) Başka bir anlatımla mevcut alacağı temin eden ipoteğe “mevcut alacaklaripoteği, adi ipotek, ana para ipoteği”, ileride vücut bulacak alacakları temineden ipoteğe ise “üst sınır ipoteği, maksimal ipotek” denir. (Gürsoy, K.T./Eren, F./Cansel, E., Türk Eşya Hukuku, ... 1978, s.1100) Bu husus 4721 SayılıKanun'un 851. maddesinde “Taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile gösterilenbelli bir alacak için kurulabilir. Alacağın miktarının belli olmaması halinde,alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altınaalacağı üst sınır taraflarca belirtilir” şeklindeki düzenleme ile açıklığakavuşturulmuştur.
Üst sınır ipoteğinin izahında taşınmaz rehin hukukundahakim olan ilkelerden belirlilik ilkesine değinmek gerekir. Rehin hakkı kuralolarak fer'î bir haktır. Bu nedenledir ki rehin hakkının muteber olarakkurulabilmesi için teminatını oluşturduğu alacak hakkının belirli, muayyen biralacak olması gerekir. Bununla beraber rehinle temin edilen alacağınbelirtilmesi için sebebinin rehin sözleşmesinde gösterilmesinin gerekli bulunupbulunmadığı, bu alacağın mevcut ya da müstakbel bir alacak olup olmamasına göredeğişir. Mevcut alacaklar için yapılan rehin sözleşmesinde alacağın tutarınıngösterilmesi bu alacağın belli edilmesi için yeterlidir. Buna karşılıkmüstakbel alacakların temini için yapılan rehin sözleşmelerinde alacağın hangisebepten doğacağı da açık olarak gösterilmelidir. (Akipek, J.G., age.,s.189)Miktarı gelecekte belli olacak alacaklar yönünden kurulan rehin hakkında, yinebelirlilik ilkesi gereği olarak, rehnedilen taşınmazın teminat teşkil edeceğialacağın azami tutarı tapu kütüğünde gösterilmek suretiyle tescil edilmelidir.
Bu açıklamalar ışığında somut uyuşmazlık incelendiğinde,davacı ile borçlu arasında, 07/06/2005 tarihli, ... yevmiye numaralı ipoteksenedi ile mülkiyeti boçluya ait ... ili, ... ilçesi, ... mahallesinde kain 517ada 6 parsel sayılı arsa vasfındaki taşınmaz üzerine “...borçlu şirketin bankaile yapmış olduğu yada ileride yapacağı kambiyo senetlerinin iskanto veiştirasından namına açılmış veya açılacak bilcümle borçlu ve alacaklı carihesaplardan lehine verilmiş veya verilecek teminat ve kefalet mektuplarından vebankanın merkez ve şubelerinin ... Ltd. Şti. borçlu, keşideci, ciranta, aval,kefil, müşterek borçlu ve yediemin vesair ile ithalat, ihracat ve bilimumkambiyo ve kısa, orta, uzun vadeli kredi işlemlerinden ve sebepsiz zenginleşme,haksız fiil, kanun gibi her türlü sebepten doğmuş ve doğacak borçlarını...,anapara olan 27500,00.-TL bedelle...” açıklamasını içeren ipotek konulmuşolduğu çekişmesizdir.
Davacı bankanın üst sınır ipoteği mahiyetindeki bu güvencesi tapukaydına işlenmiş olsaydı, borçlu şirket sahibinin kefil olarak yer aldığı ...17. İcra Müdürlüğünün 2007/138 E. ve 2007/8396 E. sayılı ilamsız icra takipdosyalarında doğan borcun teminatı olarak kullanmasında hukuka veya sözleşmeyeaykırılık bulunmamaktadır.nitekim bahsi geçen ve tapu memurları huzurunda resmişekilde yapılan ipotek sözleşmeleri incelendiğinde üst sınır ipoteğinde olmasıgereken “belirlilik ilkesinin” mevcut olduğu anlaşılmaktadır.”
Üstsınır ipoteğinde taraflar, rehin konusu taşınmazın ne miktara kadar teminatteşkil edeceğini kararlaştırdıkları, başka bir ifade ile bu konuda bir üstsınır koydukları için; Türk Medeni Kanunu’nun 875. maddesinde belirtilen veipotekle teminat altına alınan ana borç, faiz, icra takip giderleri vetaraflarca kararlaştırılan eklentilerden oluşan toplam borç miktarının bu üstsınırı/limiti aşması mümkün değildir. [10]
2- Rehin Konusu TaşınmazınBelirli Olması
Belirlilikilkesi açısından, diğer bir önemli nokta ise rehin konusu taşınmazın belirliolmasıdır. Üzerine rehin hakkı kurulacak taşınmazın öncelikle tapuya kayıtlıolması olması gerekir.[11]Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde rehin hakkı kurulması söz konusudeğildir.[12]
YineTürk Medeni Kanunu’nun 854. Maddesinin 1. Fıkrasına göre; rehin kurulurken,rehin sözleşmesinde alacağın teminatı olan yani rehin konusu taşınmazınbelirtilmesi gerekir. Bölünen taşınmazın parselleri tapu kütüğüne ayrı ayrı kaydedilmedikçerehne konu olamaz. (TMK 854/2)
Rehninkonusunu bir taşınmaz oluşturabileceği gibi, aynı alacağı teminat altına almakamacıyla birden fazla taşınmaz üzerinde de rehin hakkı kurulabilir. Bu durumda“toplu rehin” ya da “rehin yükünün taşınmazlar arasında paylaştırılması” sözkonusu olacaktır.
Toplurehin kurulabilmesi için taşınmazların tamamının aynı kişiye ait olması ya dataşınmazlar ayrı kişilere ait ise o zaman bu kişilerin borçtan müteselsilensorumlu olmaları gerekir. [13]Toplu rehinde; tek bir alacağın tamamı, birden fazlataşınmaz ile teminata alınmış olup, tüm taşınmazların üzerinde tek bir rehinvardır. Alacağın taşınmazlardan biri ya da birkaçının paraya çevrilmesi yoluylaelde edilmesi halinde, diğer taşınmazlar üzerindeki rehin hakkı sona erer. Buarada şunu da hatırlatmak gerekir ki, toplu rehin halinde alacaklı, rehinkonusu taşınmazların paraya çevrilmesini aynı zamanda hepsini kapsar şekildeistemelidir, ancak icra memuru gerektiği kadarını (alacağı ve ferilerinikarşılayacak kadarını) satabilir. Tüm bu hususlara Yargıtay 12. HukukDairesinin 05.12.2018 tarih ve 2018/97-756 sayılı kararında şu şekilde işaretedilmiştir.
MK.nun 855/1-2 maddesi; “Birden çok taşınmazın aynıborç için rehnedilmesi, taşınmazların aynı malike veya borçtan müteselsilensorumlu olan maliklere ait olmalarına bağlıdır.
Aynı alacak için birden çok taşınmazın rehnedildiği diğerhâllerde, her taşınmazın alacağın ne miktarı için güvence oluşturduğu rehinkurulurken belirtilir” hükmünü içermektedir. Buna göre, birden fazlataşınmazın, bir alacağın teminine tahsis edilmesi mümkündür. Bu durum, toplurehin kurulması veya rehin yükünün paylaştırılması yoluyla sağlanabilir.
Toplu rehin, Türk Medeni Kanunu'nun “Taşınmaz birden çokise” kenar başlığını taşıyan 855/1. maddesinde; “Birden çok taşınmazın aynıborç için rehnedilmesi, taşınmazların aynı malike veya borçtan müteselsilensorumlu olan maliklere ait olmalarına bağlıdır” şeklinde düzenlenmiştir. Yasametninde de açıkça ifade edildiği gibi, bu rehin türü, "üzerinde rehinkurulmak istenen taşınmazların mülkiyetinin aynı kişiye ait olması" ya da"taşınmazlar ayrı kişilerin mülkiyetinde, yani taşınmazların maliklerifarklı kimseler ise, bu kişilerin güvence altına alınmak istenen borçtanmüteselsil olarak sorumlu bulunmaları" hallerinde kurulabilmektedir. Buşartlar yoksa toplu rehin kurulamaz.
Toplu rehinde, tek bir alacağın tamamı, birden fazlataşınmaz ile teminata alınmış olup, birden fazla taşınmaz üzerinde kurulurehinler arasında hukuki bağlılık vardır ve bu bağ içerisinde alacaklınınalacağını tahsil etmesi asıldır. Rehin alacaklısının, teminat ne denli fazlaolursa olsun, temelde alacağını, ancak bir kere elde edebileceğinin deunutulmaması gerekir. Böylece rehinli taşınmazlardan birisinin parayaçevrilmesi halinde, rehin alacaklısı alacağını tahsil etmişse, artık diğertaşınmaz üzerindeki rehnin konusu kalmayacak ve sona erecektir. Kısacası,alacaklı, alacağının tutarını bir kez isteyebilir. Alacağı tümüylekarşılandığında, bütün taşınmazlar hakkındaki rehin hakkının sona ermesigerekir.
4721 Sayılı TMK'nın 873/3. maddesinde; "Aynıalacak için birden fazla gayrimenkul üzerinde rehin tesis edilmiş ise, alacaklıbunların aynı zamanda satılmasını talep etmeye mecburdur. Bununla beraber, icramemuru ancak gerektiği kadarını satar" hükmüne yer verilmiştir. Bunagöre, toplu rehin durumunda, ipotek alacaklısı, alacağı günündeödenmemişse, açıklanan yasa hükmü gereği, üzerinde toplu (birlikte ) rehinkurulmuş olan taşınmazların her birinin aynı zamanda satılmasını talep etmekzorundadır. Bu zorunluluk, alacaklının, istediği taşınmazı sattırarak keyfidavranmasını önlemeye yöneliktir ( HGK. 27.11.2002. T, 12-823/1020 K. ).
Rehinyükünün taşınmazlar arasında paylaştırılması yolunda ise, aynı alacak içinteminat altına alınan birden fazla taşınmaz arasında rehin yükü paylaştırılır. (TMK855/2) Başka bir ifade ile her bir taşınmaz alacağın belli bir miktarınıteminat altına alır.[14]Konuyu bir örnekle açıklamak gerekirse; A, B’den aldığı 200.000 TL ‘lik borcateminat teşkil etmesi amacıyla Ankara ili Gölbaşı ilçesindeki bir taşınmazı ileAnkara ili Çubuk ilçesindeki bir taşınmazı üzerinde rehin hakkı tesis ederken,Ankara ili Gölbaşı ilçesindeki taşınmaz üzerinde 120.000 TL’lik rehin hakkı,Ankara ili Çubuk ilçesindeki taşınmazı üzerinde 80.000 TL lik rehin hakkı tesiseder. Burada paylaştırılan sadece rehin yükü olup, alacak tektir vebölünmemektedir. Yine dikkat edilmesi gereken diğer bir konu ise; tümtaşınmazlar üzerindeki toplam rehin yükü miktarının, toplam alacak miktarınıgeçmemesi gerektiğidir.
Rehinyükünün taşınmazlar arasında nasıl paylaştırılacağına taraflar karar verir.Aksine bir anlaşma olmaması halinde taşınmazların değerine göre bu değerleorantılı bir şekilde tapu sicil memuru resen bu dağıtımı yapar.
Yinetoplu rehinde olduğu gibi birden çok taşınmazın rehin yükünün paylaştırılmasısuretiyle rehin edilmesi halinde de alacaklı, tüm taşınmazlar için aynı zamandave tümünü kapsar şekilde paraya çevrilmesi talebinde bulunmalıdır.
a) TescilleKazanılması
MedeniKanunu’nun 856. Maddesinin 1. Fıkrasına göre, kural olarak taşınmaz rehni tapusiciline tescil ile kurulur. Tescilin yapılabilmesi de geçerli bir kazanmasebebinin varlığı ile tescil talebi aranır.
aa) Kazanma sebebi
Taşınmazrehninin tapuya tescil edilebilmesi, geçerli bir kazanma sebebinin varlığınabağlıdır. Kazanma sebebi rehin sözleşmesi, malikin tek taraflı tasarrufu ya daölüme bağlı tasarruf gibi hukuki bir işleme veya bir mahkeme kararınadayanabileceği gibi kanundan da doğabilir.
aaa) Hukuki İşlem
aaaa) Rehin sözleşmesi
Taşınmazrehin sözleşmesi, taşınmaz maliki ile rehinli alacaklı arasında yapılansözleşmedir.[17]Bu sözleşme ile taşınmaz maliki, kendi taşınmazı üzerinde alacaklı lehine birrehin hakkı tesis etme borcu altına girer.
MedeniKanunu’nun 856. Maddesinin 2. fıkrasına göre, bu sözleşmenin geçerliliği resmişekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Başka bir ifade ile sözleşmenin resmişekilde yapılması, sözleşmenin geçerlilik şartıdır. Nitekim bu husus Yargıtay14. Hukuk Dairesinin 10.01.2019 tarih ve 2018/2594-2019/244 sayılı kararında şuşekilde açıklanmıştır.
İpotek kişisel bir alacağın teminat altına alınması amacınıgüden ve bir taşınmaz değerinden alacaklının alacağını elde etmesini sağlayansınırlı bir ayni haktır. İpotek tesisi için rehin edilecek taşınmaz maliki ilealacaklı arasındaki anlaşmanın (rehin sözleşmesi) bulunması ve rehin sözleşmesininTürk Medeni Kanununun 856. Maddesi gereğince tapu siciline tescil edilmesigerekir. Anılan madde uyarınca ipotek kurulmasına ilişkin sözleşmeningeçerliliği, resmi şekilde yapılmasına bağlıdır.
Resmi şekil zorunluluğu, taşınmazrehni sözleşmesinde yapılacak değişiklikleri de kapsar. Rehin sözleşmesininasıl içeriğini değiştiren ya da rehin yükünün artması sonucu doğuran tümdeğişikliklerin resmi şekilde yapılması gerekir. Ancak, rehin yükünühafifletecek nitelikteki sözleşmelerin resmi şekilde yapılması zorunludeğildir.
Taşınmaz rehninin türlerinden olanipotekli borç senedi ve ipotekli irat senedinde, alacak temel borç ilişkisindenayrı/bağımsız olarak bir kıymetli evraka bağlanmış olduğundan, rehinsözleşmesinde bir miktarın gösterilmesi (teminat olunan miktarın) yeterlidir.Ancak ipotek, taraflar arasındaki temelalacağa bağlı bir hak olduğundan, rehin sözleşmesinde sadece miktarıngösterilmesi yeterli olmayıp, ayrıca alacağın hukuki sebebinin de gösterilmesigerekir.
bbbb)Malikin Tek Taraflı Tasarrufu
Malikadına veya hamiline ipotekli borç senedi veya irat senedi kurulması için, rehinsözleşmesi yapılmasına gerek yoktur. Buhalde malikin yazılı tescil talebinde bulunması yeterlidir. [18]
cccc) Ölüme BağlıTasarruf
Taşınmazrehninin kurulması, ölüme bağlı tasarrufla da söz konusu olabilir. Örneğin,vasiyetname ile mirasbırakan, terekesindeki bir taşınmaz mal üzerindealacaklısı lehine rehin hakkı tesis edilmesini isteyebilir. Bu haldevasiyetname alacaklıya, mirasçılara karşı rehnin tescilini talep etme hakkınısağlar.
bbb) Mahkeme Kararı
Rehinsözleşmesi veya ölüme bağlı tasarruf, taşınmaz maliki ya da mirasçıyatescil isteminde bulunma borcuyüklerken, alacaklıya da tescili talep etme hakkını sağlar. Alacaklı ya damirasçının tescil talebinde bulunma borcunu yerine getirmemesi halindealacaklının hakkını elde edebilmesi için mahkemeye başvurması gerekecektir. Bunoktada mahkemenin vereceği kabul kararının niteliği doktrinde tartışmalıdır.Bir kısım yazarlara göre; bu halde Türk Medeni Kanunu’nun 716. Maddesinin1.fıkrası hükmünün kıyasen uygulanması gerekecektir. Bu madde hükmüne göre; “Mülkiyetinkazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendiadına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikinkaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.” Bugörüşe göre bu halde mahkemenin vereceği karar yenilik doğurucu bir karar olup;tescilden önce rehin hakkı kazanılmış olur. Diğer bir görüşe göre ise; açılandava bir eda davası olup, dava sonucunda taşınmaz maliki tescil talebindebulunmaya mahkum edilir. Rehin hakkı, yine tapu siciline yapılan tescillekazanılır.
ccc) Kanundan DoğanRehin Hakkı
Taşınmaz rehni kural olarak tapu kütüğüne yapılan tescille doğmaklabirlikte bunun istisnaları da mevcuttur.[19] Bazı durumlarda taşınmaz rehni, doğrudan kanundan doğabilir. MedeniKanun’un 893. maddesinde hüküm altına alınan; satıştan doğan alacağı içinsatılan taşınmaz üzerinde satıcının[20], elbirliğiortaklığına giren taşınmazlarda paylaşmadan doğan alacakları için birliktemirasçı olanlar veya diğer elbirliği ortakların, bir taşınmaz üzerinde yapılanyapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzemeve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yükleniciveya zanaatkârların hakları[21]kanuni ipotek hakkı olup; kanun ile bu kişilere ipotek kurmak üzere tescilisteme hakkı tanınmıştır. Rehin hakkı ise ancak tescil ile kazanılmış olur. AncakMedeni Kanun’un 865. maddesinin 3. fıkrasından kaynaklanan kanuni rehin hakkıile 867. maddesinin 2. fıkrasında öngörülen kanuni rehin hakları ise; koşullarıgerçekleştiği anda tescile gerek kalmaksızın kurulmuş olurlar.
bb) Tescil
Tescil,kural olarak taşınmaz malikinin talebi ile yapılır. Tapu Sicil Tüzüğünün
18.maddesinegöre; talep, Tapu müdürü veya görevlendireceği tapu görevlisi tarafındanincelenir ve istemin hak sahibi tarafından yapılıp yapılmadığı belirlenir.Tüzüğün 31. maddesine göre, taşınmaz rehni, kütük sayfasının ilgili sütununatescil edilir. Her bir rehin hakkı için, "A" harfinden başlamak üzerealfabenin tüm harfleri (A, B, C, Ç, ... G, Ğ,... I, İ, J... gibi) kullanılır.Tescilde, ipotek "İ", ipotekli borç senedi "İ.B.S.", iratsenedi "İ.S." harfleriyle gösterilir. Alacaklının adı, soyadı ve babaadı, tüzel kişinin unvanı tam olarak yazılır, ipotekli borç senedi hamilineyazılı ise bu durum belirtilir. Rehin miktarı, varsa faiz oranı, rehinderecesi, rehin süresi ile tescil tarihi ve yevmiye numarası yazılır. Faizoranı değişken ise, düşünceler sütununda belirtilir. Rehin haklarının terkiniiçin sonraki ilk satır boş bırakılır.
b)Sicil Dışı Kazanma
Rehin hakkının sicil dışı kazanılması,istisnai olarak belirlenmiş olup, TMK’nın 865. maddesinin 3. fıkrasında[22],867 maddesinin 2. fıkrasında hüküm altına alınan rehin hakları bu niteliktedir.Kanun koyucu, rehinli taşınmazın değerinin korunması için bazı şartlar altındarehin alacaklısının yaptığı masraflara teminat olmak üzere kanundan doğan birrehin hakkı kabul etmiş olup bu halde alacaklı, taşınmaz üzerinde tescile gerekolmaksızın kendiliğinden doğan ve tescil edilmiş diğer yüklerden önce gelen birrehin hakkına sahip olur.
TMK’nın 858. Maddesine göre, taşınmaz rehni, tapu sicilinin terkini yoluylasona erer. [23] Bu durum, açıklık ilkesinin doğal bir sonucudur.
Tapu Sicil Tüzüğünün 69. maddesine göre terkin, tescilin kendisine hak sağladığıkimsenin talebine bağlı olarak yapılır. Geçersiz bir terkin beyanı üzerineyapılan terkin, yolsuz bir terkin olup hukuki sonuç doğurmaz. Bu durumda,yolsuz terkin nedeniyle hakkı ihlal edilen alacaklı tapu sicilinin düzeltilmesidavası açarak, rehin hakkının yeniden tescil edilmesini isteyebilir. Ancak buarada, taşınmaz iyiniyetli üçüncü bir kişiye devir edilmesi halinde, bu kişitaşınmazın mülkiyetini rehin hakkı olmaksızın kazanmış olur. Bu halde de artıkrehin hakkı sona ermiş olur. [24]
ba) Rehnin AlacaktanBağımsız Olarak Sona Ermesi
Buhalde rehin hakkı, herhangi bir terkin işlemine gerek olmaksızın sicil dışında
kendiliğindensona erer. Bu aşamada yapılan terkin sadece açıklayıcı nitelikte olur.
baa) RehnedilenTaşınmazın Tamamen Yok Olması
Rehnedilentaşınmazın tamamen yok olması halinde taşınmaza ilişkin tüm ayni
haklargibi rehin hakkı da kendiliğinden sona erer.
bab)Kamulaştırma
TMK’nın858. Maddesinin 2. fıkrası ile, rehnin sona ermesine ilişkin hükümlerdüzenlenirken, kamulaştırmaya ilişkin hükümlerin saklı tutulmuştur. Rehinkonusu taşınmazın kamulaştırılması halinde, kamulaştırılan taşınmazınüzerindeki mülkiyet hakkı ile birlikte bu taşınmaz üzerinde bulunan diğersınırlı ayni haklar da bu anlamda rehin hakkı da sona erecektir.
bac)Sürenin Dolması
Rehinhakkı süreli olarak konulmuşsa, bu sürenin dolmasıyla rehin hakkı sonaerecektir. Ancak Yargıtay, ipotek yönünden bunun aksine bir uygulama kabuletmiştir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 08.05.2018 tarih ve2015/14103-2018/3557 sayılı kararına göre;
Mahkemece, taraflar arasında 01/06/1999 tarihli iş avansısözleşmesi mevcut olup sözleşmenin 16. maddesinde göre ipotek tesis edilmiştir.Ayrıca 10. maddesine göre ise bu ipotek süresinin 3 yılolduğu görülmüştür.
Davalı alacaklı tarafından 1. İcra müdürlüğünin 2003/1850esas sayılı icra dosya ile ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile icra takibiyapıldığı ipotek borçlusu tarafından borcun ödendiği ve bu hususun bizzatalacaklı şirket kayıtlarında göründüğü yönünde itiraz edilmiş ve bu itirazüzerine takibin durdurulmasına karar verilmiştir.
Önceki malik hissesine 01/061999 tarihli iş avansısözleşmesi kapsamında, doğmuş ve doğacak tüm alacakların teminatı olmak üzere55.00,00 TL bedelle teminat ipoteği tesis edildiği, taşınmazın daha sonra12/02/2012 tarihinde ipotek hükmü olarak davacı tarafından satın alındığı,bahsi geçen sözleşmenin 16. maddesinde ipotek süresinin 3 ilesınırlandığı, bu hususun 03/06/1999 tarihli ipotek resmi senedin de de 3 yılsüreli olarak davalı şirket lehine 55.000,00 TL bedelli birinci derecedenteminat ipoteği tesis edildiği, dava tarihi itibari ile ipotek süresi kararlaştırılan3 yıllık sürenin dolduğu, ipoteğin süreli olarak tesis edildiği sürenindolduğu anlaşılmakla davacının şeklen süre bitim sebebiyle yolsuz hale gelenipoteği terkin etmesinde haklı olduğu anlaşılmakla TMK. 1025.maddekapsamında yolsuz tescil haline geldiği gerekçesiyle davanın kabulüyle, 241parsel sayılı taşınmaz üzerinde ...Turizm Seyahat Rehberlik Hizmetleri Sanayive Ticaret A.Ş. lehine olan ipoteğin fekkine 01.06.2015 tarihindekarar verilmiştir.
Hükmü, davalı şirket vekili temyiz etmiştir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 883. maddesine görealacak sona erince, ipotekli taşınmaz maliki alacaklıdan ipoteğin terkinedilmesini isteyebilir. Hatta, borçlu (malik), İİK'nun 153. maddesine görekendi hakkında takip yaparak rehin konusu borcu itfa etmek suretiyle rehnintapuya yazılacak bir fek müzekkeresiyle terkinini sağlama imkan ve yetkisinesahiptir. Diğer taraftan, taşınmaz rehninin terkinini gerektiren bir neden deborçlunun ( malikin ) ipotek konusu borcu ödemek suretiyle ipoteği terkinettirmesidir. Taşınmaz malikinin ödeme iddiası varsa bu iddianın da yazılıdelille kanıtlanması zorunludur.
İpoteğin terkinsebebi ne olursa olsun yasalarda ipoteğin on yıllık hak düşürücü süregeçtikten sonra veya ipotek süresinin bitmiş olması sebebiylekaldırılacağına dair özel bir hüküm yoktur.
İpoteğin terkini sebepleri yukarda sayılan nedenler olduğundan,mahkemece somut uyuşmazlıkta; davacı ipoteğin kaldırılmasını istemiş ancakipotek bedelinin ödendiğine dair herhangi belge ibraz etmemiştir. TMK'nın 883vd. maddelerinde belirtilen nedenlerden birinin gerçekleşip gerçekleşmediğiyönü üzerinde durularak tarafların delilleri toplandıktan sonra borcun ödendiğiispat edilemezse ipotek bedeli depo ettirilerek sonucuna göre çekişmenin esasıhakkında bir hüküm kurulması gerekirken, 03.06.1999 tarih, 2140 yevmiyenumaralı ipotek resmi senetinde belirtilen 3 yıllık ipotek süresinin dolduğu,şeklen süre bitim sebebiyle ipoteğin yolsuz hale geldiği nedenleriyledavanın kabulü doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.
bb)Rehnin Alacağa Bağlı Olarak Sona Ermesi
Rehinhakkı, teminatını oluşturduğu alacağın sona ermesiyle de sona erer. TMK’nın883. Maddesine göre, alacak sone erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdanipoteğin terkin ettirmesini isteyebilir. Alacaklının terkin talebindebulunmaması halinde de ipoteğin terkin edilmesini dava yoluyla mahkemedenisteyebilir. Yine İİK’nın 153. maddesine göre “İpotekle temin edilmiş ve vadesigelmiş bir alacağın borçlusu icra dairesine müracaatla alacaklısının gaip veyerleşim yerinin meçhul bulunduğunu veya borcu almaktan ve ipoteği çözmektenimtina ettiğini beyan ederse icra dairesi on beş gün içinde daireye gelerekparayı almasını ve ipoteği çözmesini alacaklıya usulüne göre tebliğ eder.Alacaklı bu müddet 1284 içinde gelmediği veya gelipte kanunen makbul bir sebepbeyan etmeksizin parayı almaktan ve ipoteği çözmekten imtina eylediği takdirdeborçlu borcunu icra dairesine tamamiyle yatırırsa icra mahkemesi verilenparanın alacaklı namına hıfzına ve ipotek kaydının terkinine karar verir.
Bukarar tapu dairesine tebliğ edilerek ipotekli taşınmazın sicilline geçirilir.Vadesi gelmeyen borcun ipotek senedi mucibince işlemiş ve işleyecek bütünfaizleri ile birlikte tediyesini deruhde eden borçlu hakkında da yukarıki hükümcereyan eder.[25]
Açıklıkilkesinin bir gereği olarak, tescil edilmiş bir taşınmaz rehni ile teminataltına alınmış bir alacak hakkında zamanaşımı işlemez. Burada önemli olanhusus, rehin hakkının tapu siciline tescil edilmiş olmasıdır.
Birtaşınmaz üzerinde birden fazla sınırlı ayni hak kurulması mümkündür. Ancak bubirden fazla ayni hakların birbiriyle çatıştığı hallerde, hangi sınırlı aynihakka öncelik verileceği konusu, bu sınırlı ayni haklar arasında bir sıralamayapılmasını zorunlu kılar. [26]Sıralamanın belirlenmesi noktasında iki sistem; “Rehin Haklarının İlerlemesi”ve “Sabit Derece” sistemleri mevcuttur.
TemeliRoma Hukukuna dayanan bu sistemde; taşınmaz rehni, taşınmazın
değerinintamamını kapsar. Rehnin, taşınmazın değerinin bir kısmı üzerinde kurulması sözkonusu değildir. Taşınmaz üzerinde birden fazla rehin var ise; rehin haklarının sırası kuruluştarihlerine göre belirlenir. Bu noktada tarafların iradesine bakılmaz. Rehninparaya çevrilmesi sonucu elde edilen miktardan, önce kurulan rehinle teminedilen alacak karşılanır, geriye kalan tutardan ise daha sonra kurulan rehinletemin edilen alacak karşılanır.
Bu sistemde; önceki tarihli rehinherhangi bir nedenle sona ererse, bir alt sıradaki rehin otomatikman bu sonaeren rehnin yerine geçer. Bu nedenle taşınmaz malikinin, bir sırayı saklıtutarak, taşınmaz üzerinde daha altsıradan bir rehin hakkı kurması söz konusu değildir.
TemeliniCermen Hukukundan alan bu sistemde taşınmaz farazi(varsayımsal)
olarakdeğer parçalarına bölünür. [27]Taşınmaz rehni, taşınmaz değerinin bir bölümü ile sınırlandırılarakkurulabilir. Başka bir ifade ile bu sistemde alacak, taşınmazın bir değerbölümü ile teminat altına alınabilir. Bu sistemde, taşınmazın bölündüğü farazideğer parçalarına “derece” denir. Her derecede, derecenin değeri kadar rehinhakkı kurulabilir. Dereceler 1,2,3…. gibi sıralanır. Dereceler birbirindentamamen bağımsız olup, rehin hakkı hangi derecede kurulmuşsa o derecenin miktarve sırasına göre alacağı teminat altına alır. Taşınmaz rehninin hangi derecedekurulacağı, taşınmaz maliki ile rehinli alacaklının anlaşması ile belirlenir.
Bu sistemde; önceki derecedeki rehinhakkı sona erse bile, sonra gelen derecedeki taşınmaz rehninin, sona eren rehinhakkının derecesine geçmesi söz konusu değildir. Bu durumda boş bir dereceortaya çıkar ve taşınmaz maliki dilediği zaman bu derecenin miktarınca yeni birrehin hakkı kurabilir. Yine taşınmaz maliki, bir dereceyi saklı tutarak,taşınmaz üzerinde daha alt derecede bir rehin hakkı kurabilir.
Türk Hukukunda “Sabit Dereceler Sistemi” kabul edilmiştir.[28] Rehin haklarının ilerlemesi sistemi rehinli alacaklının yararına birsistem iken, sabit dereceler sistemitaşınmaz malikinin yararınadır. Bu sistemde, taşınmaz maliki boşalan derecelereyeni rehin hakları kurabildiği için, taşınmaz malikinin kredi bulabilmesikolaylaşmaktadır. Yine; sabit dereceler sisteminde, taşınmazın bölündüğü farazi değerparçalarının bir senede bağlanması yoluyla bu değerleri tedavül ettirmeolanağının bulunması malikin kredi bulabilme imkanını artırmaktadır.
Sabit dereceler sisteminin hükümleri TMK’nın 870,871 ve 872. maddelerinde
hüküm altına alınmıştır.
TMK’nın 870. maddesihükmüne göre: rehnin sağladığı güvence, tescilde belirtilen rehin derecesi ilesınırlıdır. Bir derecenin, hangi sırada ve ne miktar için teminat olacağınataşınmaz maliki karar verir. Bir taşınmaz rehninin hangi sıradaki derecedekurulacağına ise taşınmaz maliki ile rehin alacaklısı serbestçekararlaştırabilir.
Derecenin teminat miktarıbir kez belirlenip tescil edildikten sonra, ardından gelen derecelerdekirehinli alacaklıların rızası olmaksızın bu miktar artırılamaz. Çünkü ööndeki derecedekiteminat miktarının artırılması, sonraki derecelerde bulunan rehin hakkısahiplerinin teminatının azaltılması anlamına gelir.
Bir derece içinde, buderecenin teminat miktarı ile sınırlı olmak şartıyla birden fazla taşınmazrehni kurulabilir. TMK’nın 874. maddesinin 2. fıkrasına göre; aynı derecedeolan alacaklılar; o dereceye düşen miktarı, alacakları oranında aralarındapaylaşırlar.
Taşınmaz maliki önde gelendereceyi saklı tutarak, sonraki bir derecede taşınmaz rehni kurabilir. Buradaönemli olan, saklı tutulan derecenin ve bu dereceye ilişkin teminat miktarınıntapu kütüğüne tescil edilmesi gerektiğidir. Yine, taşınmaz üzerinde öncedenkurulmuş belli bir derecede rehin hakkı var ise, yeni kurulacak rehin hakkınınbu derecenin hemen arkasındaki derecede kurulması gerekmez, taşınmaz malikiaradaki bir dereceyi de saklı tutarak, daha sonra gelen derece üzerindetaşınmaz rehni kurabilir.
Saklı tutulan dereceninmiktarı bir kez belirlendikten sonra ardından gelen derecelerdeki rehinlialacaklıların rızası olmaksızın bu miktar artırılamaz.
Taşınmaz maliki, saklı tuttuğu derecede sonradan başka bir alacaklı lehinerehin hakkı kurabilir. Bu durumda, saklı tutulan derecede kurulan rehin hakkı,kendinden sonra gelen derecede daha önceden kurulmuş olan rehin hakkından öncegelir.
Sınırlı ayni haklardanolan irtifak hakkı, taşınmaz yükü ve taşınmaz rehni arasındaki sıralama ise;irtifak hakkı ve taşınmaz yükü yönünden sıra, bu hakların kurulduğu tarihegöre, taşınmaz rehni yönünden ise bulunduğu derecinin kurulduğu tarihe görebelirlenecektir.[29] TMK’nın 893. maddesinde düzenlenen kanuni ipotek haklarının sırası kuruluştarihine göre belirlenirken; Kanun’un 865. Maddesinin 3. fıkrasında ve 867.maddenin 2. fıkrasında düzenlenen rehinhakları, taşınmaz üzerindeki bütün yüklerden önce gelirler. TMK’nın 876.maddesinde düzenlenen rehin hakkı ise gideri yapan rehinli alacaklının asılalacağını teminat altına alan rehin ile aynı sırada yer alır.
Taşınmaz maliki, boşalanrehin derecesinde, terkin edilen miktarla sınırlı kalmak şartıyla serbestçetasarrufta bulunabilir, başka bir deyişle terkin edilen miktar kadar yeni birtaşınmaz rehni kurabilir.[30]
Kanun koyucu, istisnaihallerde rehin haklarının ilerlemesi sistemini kabul etmiştir. Bu istisnalar“Kanundan Doğan İlerleme Hakkı”, “Sözleşmeden Doğan İlerleme Hakkı” olarak ikigrupta incelenecektir.
ba) Kanundan Doğan İlerleme Hakkı
Bu istisnalardan ilkiTMK’nın 872. Maddesinde hüküm altına alınmıştır. Maddeye göre; “Sonrakisıralarda kurulmuş bir rehin hakkından önce gelen bir rehin mevcut değilse veyaborçlu önceki bir rehin senedi üzerinde tasarruf etmemişse ya da önceki sıradabulunan rehinli alacak, o derece için tescilde belirtilen miktardan az ise;taşınmazın paraya çevrilmesinde satış bedeli, boş derece hesaba katılmaksızınsonraki alacaklılara sıralarına göre dağıtılır.” Buna göre; rehnin paraya çevrilmesi aşamasındarehinli alacaklar ödenirken, önce gelen saklı tutulmuş derece ya da sonradanboşalan derece ya da kullanılmamış bir ipotekli borç senedi yada irat senedidikkate alınmaz, bu halde rehinli alacaklıların sırası bu derece yokmuş gibibelirlenir.[31] Eğer dereceler kısmen dolu ise, boş olan kısımlar dikkate alınmaz.Böylelikle daha sonra gelen rehinler, boş dereceyi doldurmak üzerekendiliğinden ilerlemiş olur.
Bu başlık altındaki ikinciistisnai hüküm ise TMK’nın 877. maddesidir. Maddeye göre;
“Birkamu kurum veya kuruluşunun katkısıyla iyileştirilen arazinin değerinde birartma meydana gelirse malik, iyileştirme giderlerinden payına düşeni karşılamaküzere kendisine ödünç veren alacaklı lehine tescil suretiyle rehin hakkıkurabilir. Kurulan rehin, taşınmaz üzerindeki diğer bütün yüklerden önce gelir.
İyileştirme,kamu kurum veya kuruluşunun katkısı olmaksızın yapılmış ise, malik taşınmazıüzerinde en çok masrafların üçte ikisi için rehin kurabilir.”
Yine;Kanun’un 878. maddesine göre; “İyileştirme, kamu kurum veya kuruluşunun katkısıolmaksızın yapılmış ise, rehinli alacağın en çok beş yıl içinde eşittaksitlerle ödenmesi gerekir. Alacağın veya yıllık taksitlerin muaccelolmasından beş yıl sonra rehin hakkı sona erer ve sonraki alacaklılarsıralarına göre ilerlerler.”
Bunagöre, arazi iyileştirme giderlerini karşılamak üzere kurulan rehin hakkı terkinedilince, sonraki sırada yer alan rehinler kendiliğinden onun yerinegeçecektir.[32]
bb) Sözleşmeden Doğan İlerleme Hakkı
Kanunkoyucu TMK’nın 871. maddesi ile taşınmaz maliki ile rehinli alacak sahibine boşolan dereceye ilerleme hakkı doğuran bir sözleşme yapabilme imkanınıtanımıştır. [33]Bu sözleşme ile, taşınmaz maliki bir derece boşalınca, boşalan derecede yenibir rehin hakkı kurmama ve boşalan dereceye alt sıradaki taşınmaz rehnininilerlemesini sağlama borcu altına girer. [34] Rehinlialacak lehine doğan bu hak; taşınmaz rehnine bağlı bir yan hak olup, alacağındevri halinde rehin hakkı ile birlikte bu hak da yeni alıcıya geçer.
Boşalandereceye ilerleme sözleşmesi resmi geçerlik şartına tabidir. Boşalan dereceyeilerleme hakkı, taşınmaz rehni sözleşmesine bir kayıt olarak konulmak suretiyletanınırsa, bu sözleşmenin bir unsuru olarak resmi şekle tabidir. Taşınmaz rehnikurulduktan sonra yapılan boşalan dereceye ilerleme sözleşmesi ise rehinsözleşmesi şeklinde yani resmi şekilde yapılması gereklidir.
Boşalandereceye ilerleme sözleşmesinin aynî etkisini doğurabilmesi için, tapu kütüğüneşerh verilmesi gerekir. Şerh verilmemesi halinde, boşalan dereceye ilerlemehakkı sadece kişisel bir talep hakkı niteliğinde kalır. Yani boşalan dereceyeilerleme hakkı, sadece bu hakkı tanıyan taşınmaz malikine karşı ilerisürülebilir. Hak sahibinin boşalan dereceye geçebilmesi de, taşınmaz malikinin talebiile rehin hakkının yeniden tescil edilmesine bağlıdır. Malik boşalan derecedeyeni bir rehin hakkı kurmuş ya dataşınmaz bir başkasına devir edilmiş ise, hak sahibi boşalan dereceye ilerlemehakkını, lehine rehin hakkı kurulmuş olan üçüncü kişiye veya taşınmazı deviralana karşı ileri süremez.
Boşalandereceye ilerleme hakkının tapu kütüğüne şerh verilmiş ise; boşalan dereceyeilerleme borcu artık eşyaya bağlı bir borç haline gelir. Bu durumda, taşınmazıdevir alan her yeni malik bu borcu yüklenmiş olur. Yine, taşınmaz maliki buborca aykırı davranarak boşalan derecede üçüncü kişi lehine yeni bir rehinhakkı kurar ise, boşalan dereceye ilerleme hakkı üçüncü kişiye karşı ilerisürülebilir, yani hak sahibi bu rehnin terkini için dava açabilir.
Boşalandereceye ilerleme, önde gelen derecenin boşalmasına başka bir deyişle oderecede kurulan taşınmaz rehninin terkin edilmesine bağlıdır. Önde gelenderecenin boşalması halinde tapu memuru kendiliğinden işlem yapamaz [35],bunun içinde taşınmaz malikinin talepte bulunması gerekir. Taşınmaz maliki buborcunu yerine getirmekten kaçınırsa, hak sahibi bu borcun yerine getirilmesi için dava yoluna başvurabilir.
Gülsu ELMAS
Bilkent Üniversitesi Hukuk Fakültesi
4. Sınıf Öğrencisi
Kaynakça
[1] OĞUZMAN, M.Kemal/SELİÇİ, Özer;Eşya Hukuku, Filiz Kitapevi, İstanbul 1988, 5. Baskı, s.726, AYBAY, Aydın/HATEMİ Hüseyin; Eşya Hukuku Dersleri, İstanbul 1981, s.180; KARAHASAN, MustafaReşit; Türk Eşya Hukuku, Beta Yayınevi 1991, s. 510
[2]AYBAY/HATEMİ, s.181
[3]KARAHASSAN, S. 510
[4] OĞUZMAN/SELİÇİ, s.730
[5]Somut olayda,incelenen ve ipotek aktinin çerçevesini tayin eden resmi akit tablosuiçeriğinden ipoteğin 500.000,00ETL için tesis edildiği görülmektedir. Açıklananbu niteliğe göre ipotek, kesin borç (karz) ipoteğidir. Yargıtay 14. HD 20.12.2018 tarih ve 2016/4231-2018/9337
[6] İcratakibinin dayanağı 15.05.2009 tarih ve ... yevmiye numaralı ipotek akittablosunda; ''iş bu taşınmazın tamamı ... adına kayıtlı iken; bu defa adı geçen...'den aldığı 60.000,00 TL bedel mukabilinde borca karşılık için ... lehine 1.Derecede, bila faiz ve 10 yıl süre ile ipotek tesis ettiği'' sözcüklerininyazılı olduğu görülmüştür. Bu hali ile takip dayanağı ipotek kesin borç (karz)ipoteği olup, akit tarihi 15.05.2009 tarihinden başlamak üzere 10 yıllıksürenin sonunda alacağın tahsili için takibe konulabilir. 10 yıllık süredolmadan ve borçlunun temerrüdü bu şekilde gerçekleşmeden, alacaklı, ipotekalacağını takibe koyamaz. İpotek, vadeli tesis edildiğine göre vade gelmedentakibe girişilmesi akde aykırılıktır. Yargıtay12. HD 28.11.2018 tarih ve 2018/9986-12402
[7] Yargıtay14. Hukuk Dairesinin 18.12.2018 tarih ve 2016/10088-2018/9173
[8] OĞUZMAN/SELİÇİ,Özer; s.731
[9]Mahkemece iddia,savunma ve tüm dosya kapsamına göre, borçlu ile alacaklı banka arasında10/04/2012 tarihinde borçlunun kullanmış ve kullanacak olduğu her türlü krediyekarşılık 205.000,00 TL üzerinden borçluya ait taşınmaz ile ilgili 1.dereceipotek düzenlendiği, ilerde doğacak ve doğması muhtemel alacaklar için kurulanipotek üst limit ipoteği olduğu, derece kararının tanzimisırasında üst sınır ipoteği azami limit miktarının dikkate alınması gerektiği,üst sınır ipotek limitine kadar olan alacak ve ferileri toplamı için ayrı birtakip ve hacze gerek bulunmadığı, şikayetçi dosyalarındaki alacak üst sınıripotek sınırı içinde kalması koşulu ile 1. derece ipotek teminatı kapsamındabulunduğu ve ilk sırada ödenmesi de mümkün olduğu gerekçesiyle şikayetinkabulüyle sıra cetvelinin iptaline karar verilmiştir. Yargıtay 23. HD 03.04.2018 tarih ve 2017/3093-2018/2570
[10] KARMIŞ,Enver; İpotek/Rehin ve Paraya Çevrilmesi; Seçkin Yayınevi, Ankara 2015, s. 116
[11] KARMIŞ,s. 40
[12] OĞUZMAN/SELİÇİ,s.731; ERTAŞ; Şeref; Yeni Türk Medeni Kanunu Hükümlerine Göre Eşya Hukuku,Seçkin Yayınevi, Ankara 2006, s. 508
[13] KARMIŞ,s. 40
[14] OĞUZMAN/SELİÇİ,s.733
[15]AYBAY/HATEMİ, s.183
[16] ERTAŞ,S. 510
[17] OĞUZMAN/SELİÇİ,s.733
[18] OĞUZMAN/SELİÇİ,s.733
[19] AYBAY/HATEMİ,s.184
[20]Satış bedeli (semen) satışınasli unsurlarından birisidir. Semen ödeneceği düşüncesi uyandırılaraktaşınmazın mülkiyetinin naklinin sağlanması ve ondan sonra semenin ödenmemişolması yukarıda değinilen ilkeler gözetildiğinde iradeyi fesada uğratansebeplerin gerçekleştiğinin kabulünü gerektirir.
Bir başka ifade ile, elbetteki taraflarcabedelin yani semenin sonra ödeneceği kararlaştırılabilir. Böylesi bir durumdaBorçlar Kanununun 893. maddesi hükmü uyarınca satış bedeli üzerinden ipotekyaptırılması mümkün bulunduğu gibi, Türk Borçlar Kanunu'nun 246. maddesidelaletiyle 235. maddesi hükmü gereğince bedel ödenmediği takdirde taşınmazınmülkiyetinin iade edileceğine dair ihtirazi kayıt konulabilir. Böylesi bir olgutapunun iptali ile eski malike intikaline olanak sağlar ise de, koşulsuz olarakbedelin sonradan ödenmesi taraflarca kararlaştırılmış ise de satıcının hakkıbedel olup ödenmemesi halinde yasal yollara müracaat ederek tahsilisağlanabileceğinden ödememe tapu iptal ve tescilin hukuki nedenini teşkiletmez. (Yargıtay 1. HD 07.04.2015 tarihve 2014/5682-2015/4883)
[21]Davacı davalı derneğe ait olan ve L1Hotel olarak adlandırılan taşınmazda yapılan tadilat sebebiyle davalı şirketile aralarında eser sözleşmesi bulunduğunu, yapımı üstlenilen demir, alçıpan,izolasyon ve alçı boya işlerinin yapılıp teslim edildiği halde alacaklarınınödenmediğini belirterek alacak miktarı üzerinden kanuni ipotek tesisine kararverilmesini istemiş, davalı şirket, davacının yapılan ödemeye rağmen edimleriniyerine getirmediğini, işin başkasına yaptırılmak zorunda kalındığını,taşınmazın kamuya yararlı dernek sayılan diğer davalıya ait olup tapu kaydıüzerine herhangi bir kısıtlama konulamayacağını belirterek, davalı dernek isedavacı ile aralarında sözleşme ilişkisi bulunmadığını, diğer davalı ilearalarındaki kira sözleşmesi gereğince kiracının yapacağı tadilat ve tamiratgiderlerinden kiracı sorumlu olduğu için sorumlulukları bulunmadığını,kendilerine husumet yöneltilemeyeceğini ve üç aylık hak düşürücü sürenin degeçtiğini belirterek davanın reddini savunmuş, mahkemece 26.301,19 TL alacaküzerinden ipotek tesis edilmesine karar verilmiş, hüküm tarafların vekilleritarafından temyiz edilmiştir.
Davada4721 Sayılı TMK 893 vd. maddelere göre açılmış kanuni ipotek hakkınıntescili ve geçici tescil şerhi verilmesi talep edilmiştir.
4721Sayılı Türk Medeni Kanunu 893. maddeye göre; bir taşınmaz üzerinde yapılanyapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri içinmalzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan altyüklenici veya zanaatkarlar kanuni ipotek hakkının tescilini isteyebilirler. Bumaddede düzenlenen yüklenici ipoteği, tescile tabi kanuni ipoteklerdendir."Yüklenici ipoteklerinin tescilinde tapu kütüğünün rehin haklarına ait düşüncelerkısmında “inşaatçı ipoteği olduğu belirtilmektedir (TST madde 35). Yüklenicininkanuni ipotek hakları, eser sözleşmesine bağlı olarak çalışmayı veya malzemevermeyi üstlendiği andan başlayarak tapu kütüğüne tescil olunabilir.
Tescilindeyüklenilen işin tamamlanmasından başlayarak üç ay içinde yapılmış olmasıgerekir (TMK madde 895 (I,II). Bu süre, hak düşürücü nitelikte olup, üçayın sonunda tescil isteme hakkı düşer. Ancak tescilin yapılması için alacağıntaşınmaz maliki tarafından kabul edilmiş veya mahkemece karara bağlanmış olmasışarttır (TMK madde 895/III).
İşebaşlarken genellikle yüklenici alacağının miktarı kesin olarak belli olmamasıve taşınmaz mal sahibince de kabul edilmemesi durumunda TMK'nın 1011 veTapu Sicil Tüzüğü'nün 48 ve 50. maddeleri hükümleri gereğince, inşaatçıipoteğinin tescili ile ilgili geçici şerhin verilmesi istemi mahkemeye yapılır.Mahkeme, tarafları dinleyerek veya dosya üzerinden inceleme yaparak şerhe konuhakkın varlığının kabul edilebileceği kanısına varırsa; şerh kararı verir vekararda şerhin etki bakımından süresi ve içeriği belirlenip; gerektiğindemahkemeye başvurulması için bir süre verilir.
4721sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1022. maddesi uyarınca da ayni haklar tapusicil kütüğüne tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır.Bu yasal sebeplerle geçici şerh, Türk Medeni Kanunu'nun 896 ve 897. maddelerinegöre yüklenicinin, kanuni ipotekten yararlanma bakımından sıra almasını sağlar.
Açıklanansebeplerle yüklenici ipoteğinin geçici şerhi de, tescili de yüklenici vetaşınmaz maliki arasında anlaşma olmadıkça dava yoluyla istenebilir. Taraflaryüklenici alacağının miktarında ve gösterilebilecek teminatta anlaşamazlar ise,yüklenici ipoteğinin tescili davasının görülmesi ve verilecek kararın kesinleşmesisürecinin uzaması ihtimalini gözeterek geçici şerh davasını açabilirler ve budavada geçici şerhe karar verilmesi sonucu yapılan geçici şerh, yukardaaçıklandığı üzere yüklenici ipoteğinin mahkemece ya da mal sahibince kabulühallerinde geçici tescil tarihinden itibaren varlık kazanan ipoteğin kesintescili, terkin olunacak geçici şerhin tarih ve yevmiye numarası ile yapılır vesıra almasını sağlar. O halde geçici şerh davası, diğer koşullar bakımındanyüklenici ipoteğinin tescili davası ile aynı koşulları taşımaktadır."(Dairemizin 28.3.2016 tarihli 2016/ Esas, 2016/ Karar sayılı kararı)
Yukarıdayapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olaydeğerlendirildiğinde; davaya konu somut olayda malike ait taşınmazı kiralamışolan diğer davalı iş sahibi ile aralarındaki eser sözleşmesi bulunan davacı,alt yüklenici olmayıp yüklenici durumundadır. Sözleşmesi iş sahibi olan kiracıile olup malik ile arasında bir sözleşme yoktur. Malikin de kiracı ile arasındabir eser sözleşmesi bulunmamaktadır. Davacı yüklenicinin alacağı, davalıderneğe ait taşınmazı kiralamış olan davalı şirket ile arasında yapılansözleşme uyarınca yaptığı imalâtlardan kaynaklanmaktadır. Sözleşmeler ancaktarafları arasında hak ve borç doğururlar. Davacının sözleşmeden doğan biralacağı varsa bu alacağın muhatabı ve borçlusu sözleşmenin tarafı olan davalıiş sahibidir. Davacı, borçtan sorumlu olan iş sahibi aleyhine dava açarakalacağını ilâma bağlatmadığı gibi davacının bu davalıdan olan alacağı, taşınmazmaliki davalı dernek tarafından kabul da edilmemiştir.
Davakanuni ipotek tescili istemi ile açılmış, mahkemece de kısmen kabulüne kararverilmiş ise de alacağın kabulüne dair malik beyanı olmadığı gibi mahkemece dekarara bağlanmadığından istemin kabulü mümkün değildir. Türk Medeni Kanunu 893.maddesi uyarınca ise sadece malik veya yükleniciden alacaklı olan altyüklenicilerin ipotek tescil hakları bulunduğundan davacı; alt yükleniciolmayıp iş sahibi kiracıdan alacaklı yüklenici durumunda olmakla malike karşıkanuni ipotek alacaklısı sıfatı bulunmadığından davanın bu sebeple reddinekarar verilmesi gerektiği halde yazılı şekilde karar verilmesi doğruolmadığından kararın temyiz eden davalılar yararına bozulması gerekmiştir. ( Yargıtay 15. HD 31.05.2016 tarih ve2016/1924-3111)
[22]Dava, alt yüklenici tarafındanaçılan, şerhe konu olan davaya konu alacağın ve miktarının tespiti ile 4721Sayılı Türk Medeni Kanununun 83 ve 895. maddelerine dayalıkanuni ipotek(inşaatçı ipoteği) tesciline ilişkindir.
…..TürkMedeni Kanununun 895/III. maddesinde "tescilin yapılması için alacağınmalik tarafından kabul edilmiş veya mahkemece karara bağlanmış olmasıgerekir." düzenlemesine yer verilmiştir.
Somutolayda davacı alt yüklenicinin alacağı diğer davalı... İnşaat Şirketi ileyapmış olduğu 03.12.2013 tarihli taşeronluk sözleşmesi uyarınca yaptığını beyanettiği imalatlardan kaynaklanmaktadır. Sözleşmeler ancak taraflar arasında hakve borç doğurur. Bu sebeple davaya konu alacağın ve hukuki uyuşmazlığınmuhatabı dava dışı... firmasının taşeronu davalı... İnşaat Şirketi olup,davacının sözleşmeden kaynaklanan alacağı davalı ... tarafından kabuledilmediğinden davacı borcun muhatabı olan diğer davalı şirkete karşı davaaçıp, mahkemeden bir karar alınmadığından, Türk Medeni Kanununun 895/3 maddesişartlar oluşmadığından davalı ... yönünden davanın reddi gerekirken yazılışekilde davanın kabulü doğru değildir. (Yargıtay 14 HD. 04.07.2017 tarih ve 2017/1996-5640)
[23] KARMIŞ,s. 40
[24] OĞUZMAN/SELİÇİ,s.742
[25]Türk Medeni Kanununun858.maddesi hükmü “taşınmaz rehni, tescilin terkini veya taşınmazın yokolmasıyla sona erer. Kamulaştırmaya ilişkin kanun hükümleri saklıdır”şeklindedir. Yasanın bu hükmüne göre taşınmaz rehnini sona erdiren nedenler;tescilin terkini (çizimi), taşınmazın tamamen yok olması vekamulaştırılmasıdır. Ancak, uygulamada taşınmaz rehnini sonlandıran başkanedenlerin varlığı da kabul edilmektedir. TMK'nun 883.maddesine görealacak sona erince, ipotekli taşınmaz maliki alacaklıdan ipoteğin terkinedilmesini isteyebilir. Hatta, borçlu (malik), İİK'nun 153.maddesine görekendi hakkında takip yaparak rehin konusu borcu itfa etmek suretiyle rehnintapuya yazılacak bir fek müzekkeresiyle terkininini sağlama imkan veyetkisine sahiptir. Diğer taraftan, taşınmaz rehninin terkinini gerektirenbir neden de borçlunun (malikin) ipotek konusu borcu ödemek suretiyle ipoteğiterkin ettirmesidir.
Somutolayda; incelenen ve ipotek aktinin çerçevesini tayin eden resmi akit tablosuiçeriğinden ipoteğin, 250.000,00 TL için tesis edildiği görülmektedir.Açıklanan bu niteliğe göre ipotek, kesin borç (karz) ipoteğidir. Türk MedeniKanununun 875. maddesine göre kesin borç (karz) ipoteği, anapara yanında,gecikme faizini ve icra takibi yapılmışsa takip masraflarını da güvence altınaalır. Alacaklı, ipoteğin fekki içinanaparanın dışında takip masraflarını ve geçen günlerin faizlerini deisteyebileceğinden, ipoteğin kaldırılmasına ancak anaparanın, gecikmefaizinin, icra takibi yapılmışsa takip giderlerinin ödenmesi halindekarar verilebilir. (Yargıtay 14. HD21.01.2019 tarih ve 2016/5447-2019/592)
[26] OĞUZMAN/SELİÇİ,s.743
[27]AYBAY/HATEMİ, s.184
[28] Taşınmaz rehinindeRoma hukukunda geçerli bulunan boşalan dereceye ilerleme sistemi ile Almanhukukunda geçerli bulunan sabit derece sistemi olmak üzere iki temel sistembulunmaktadır. Boşalan dereceye ilerlemeyi esasalan sistemde rehinin sırası, rehin tesis tarihine göre tayin edilmekte, eskitarihli rehin yenilerden önce gelmektedir. Bir rehin hakkı herhangi bir sebeplesona ermişse sonraki sırada yer alan rehin hakları otomatik olarak birerbasamak öne kaymaktadır. Türk Medeni Kanunu bu sistemi benimsememiş, İsviçre hukukunda olduğugibi sabit dereceler sistemine ilişkin düzenlemeler getirmiştir.Gerçekten Türk Medeni Kanunu'nun 870. maddesi hükmü uyarınca "Rehininsağladığı güvence, tescilde belirtilen rehin derecesi ile sınırlıdır. Taşınmaz rehini, sıradakendisinden önce gelecek olanın miktarının tescilde belirtilmesi kaydıyla, 2.veya daha sonraki derecede de kurulabilir." Sabitdereceler sisteminde rehin hakkı kurulacak taşınmaz değeri farazibazı parçalara bölünmekte, her dilimle rehin hakkı kurulacak bir dereceoluşturulmaktadır. Oluşturulan bu dereceler taşınmaz rehininin sırasını veteminat miktarını tayin eder. Bir derecenin hangi sırada ne miktar için teminat teşkil edeceğini taşınmaz malikitespit eder veya taşınmaz maliki ile alacaklı anlaşarak rehinin türü, derecesi, sırası ve teminat teşkil edeceği miktarıkararlaştırabilir. Derecenin teminat miktarı birkere tespit edilerek tescil edildikten sonra, sonra gelen derecelerde tescil edilmiş rehinli alacaklılarınrızası olmadan onların zararına artırılamaz ( T.M.K.m.875, f.2 ). Bu şekildekurulan rehin derecelerinden biriboşalırsa ve sonradan gelen derecedeki alacaklı bu boşalan dereceden yararlanma sözleşmesi ( T.M.K.m. 871 ) yapmamışsa,boşalan dereceye ilerleyemez. ÇünküT.M.K. m. 871'e göre "aynı taşınmaz üzerinde farklı sıralardakurulmuş bulunan rehin haklarından birinin terkin edilmiş olması sonraki sıradayer alan rehinli alacaklıya boşalan dereceye geçme hakkı vermez." Belirtildiği üzere sonraki sırada yer alanrehinli alacaklıya boşalan dereceye geçme hakkı veren bir sözleşmenin yapılmış olması gerekir. Busözleşmenin geçerliliği ise resmi şekilde yapılmasına; ayni etki sağlamalarıtapu kütüğüne şerh verilmelerine bağlıdır. Şu halde 1. derecedeki rehin hakkı 2. derecedeki rehinden daha sonra da kurulsa öncelikhakkına sahiptir. (Yargıtay 14. HD 18.03.2011 tarih ve 2011/907-3439)
[29] ERTAŞ,s. 510
[30] ERTAŞ,s. 511
[31] ERTAŞs. 512
[32] ERTAŞ,s. 512
[33] OĞUZMAN/SELİÇİ,s.752
[34]AYBAY/HATEMİ, s.185
[35] OĞUZMAN/SELİÇİ,s.755
Hukuki Sorularınızı Bize İletebilir siniz.