Kural olarak kiraya verilmiş bir taşımızı tahliye ettirebilmek için kiraya veren ilk önce kiracıya karşı tahliye davası açması gerekir.
Bu durumda kiraya veren kiracıya karşı ilanda icra yolu ile taşınmazın faaliyetini talep edebilecektir. Bununla birlikte bazı hallerde kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi düzenlenmiştir. İlamsız ihraç yoluyla tahliye iki halde mümkündür;
Kira Bedelini Ödenmemesi Nedeniyle İlamsız Tahliye
Kira alacağının tahsili için yapılan genel haciz yoluyla takipte yalnız kira alacağının tahsili mümkündür. Kiracının tahliyesine karar verilemez. Kiraya veren kiranın ödenmesi ile birlikte aynı zamanda tahliye de istiyorsa farklı bir takip yola başvurmalıdır.
İİK m. 269’da ayrıca kiraya veren, kiracıya karşı bir ilamsız tahliye takibi yaparak, kiranın ödenmesini ve kiracının tahliyesini ister. Kiracı kirayı ödemezse, kiraya veren icra mahkemesinden kiracının tahliyesine talep edebilir.
Kira alacağı için mahkeme ilanı veya ilan niteliğinde belki bulunsa dahi kiraya veren, bu hükümlere göre ilamsız tahliye takibi yapabilir. Ayrıca takibi yapabilmek için taraflar arasında yazılı bir sözleşme bulunması şart değildir. Sözlü kira sözleşmesine dayanarak da ilamsız tahliye takibi yapılabilir.
Kiraya veren bu takip ile kiranın ödenmesini ve kiracının tahliyesini ister. Takip talebinde tahliye istemeyip sadece kira bedelinin ödenmesinin talep edilmiş olması halinde takip talebi genel haciz yoluna ilişkin bir takip talebi olacaktır.
Taraflar arasında yazılı bir kira sözleşmesi var ise kiraya veren takip talebine bu sözleşmenin aslını veya örneğini eklemelidir.
Kiralayan alacaklı, kiracının kira bedelini ödemediği için ilamsız tahliye istediğinde, icra dairesi borçlu kiracıya 13 örnek nolu ödeme emri tebliğ eder.
Ödeme emrinde, alacaklının takip talebinde belirttiği bilgiler ve tahliye talebi yer alır. Ödeme emrinde ayrıca, kiracının yedi gün içinde itiraz hakkı olduğu ve itiraz etmediği takdirde kira sözleşmesini ve imzasını kabul etmiş sayılacağı uyarısı da bulunur. Kiracıya ödeme emri ile birlikte ödeme yapması için ihtar da gönderilir.
Ödeme Emrine İtiraz Edilmesi
Kiracı, düzenlenen ödeme emrinin kendisine tebliğ edilmesinden başlayarak 7 gün içerisinde ödeme emrine karşı itirazlarını ileri sürebilir. Ödeme emrini itiraz icra dairesine yapılır. İtiraz iki şekilde olabilir;
- Kira sözleşmesine itiraz,
- Kira sözleşmesini dışındaki itirazlar.
Kira Sözleşmesine İtiraz
Kira sözleşmesini hiç rahatsız borçlunun kira sözleşmesinin varlığını inkar etmesidir. Kiracının kira sözleşmesindeki imzaya itiraz etmesi kira sözleşmesine itirazdır.
Borçlu, itirazında kira akdini ve buna ait imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse aksi kabul edilmesini sağlayacaktır.
Kira Sözleşmesini Dışındaki İtirazlar
Kiracının, kira sözleşmesini kabul ettiği halde, kira bedelinin daha düşük olduğunu, ödendiğini, vadesinin gelmediğini, takas gibi bir nedenle ödeme emrine karşı çıkmasıdır.
Kiracının bu şekildeki itirazları ilamsız tahliye takibini durdurur. Alacaklı, takibine devam edebilmek için, icra mahkemesine başvurarak kiracının itirazının ortadan kaldırılmasını ve taşınmazın boşaltılmasını talep edebilir. Fakat bu durumda kiralayan, icra mahkemesine gitmek mecburiyetinde değildir, sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası da açabilir.
Kiraya veren, borçlunun itiraz ettiği durumda sadece itirazın kaldırılmasını talep edebilir. Bu halde icra mahkemesi, alacaklının isteğine göre yalnızca itirazın ortadan kaldırılmasına hükmedebilir.
Kiraya veren, icra mahkemesinden, borçlu kiracının itirazının ortadan kaldırılmasını ve tahliyesini isteyebilir. Ayrıca alacaklı bu isteminde en az yüzde yirmi tazminat da talep edebilir.
İtirazın ortadan kaldırılmasını ve tahliye istemek için süre altı aydır. İtirazın tebliğ edildiği tarihten itibaren altı ay içinde itirazın ortadan kaldırılmasını istemeyen alacaklı, bir daha aynı alacak sebebiyle ilamsız icra yoluyla takip yapamaz.
İtirazın ortadan kaldırılması ve tahliye talebi için yetkili icra mahkemesi, ilamsız tahliye takibinin yapıldığı icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesidir.
Borçlu itirazında kira akdini ve varsa mukavelenamedeki kendisine atfedilen imzayı inkar ederse alacaklı; noter tarafından kendiliğinden düzenlenmiş veya imzası onaylanmış bir mukavelenamede dayanıyorsa icra mahkemesinden itirazın ortadan kaldırılmasını ve ihtar süresi içinde paranın ödenmemesi nedeniyle kiralananın boşaltılmasını isteyebilir.
Yani alacaklı, sadece yazılı bir kira sözleşmesine dayanmış ve kiracı da ödeme emrinde sözleşmedeki imzayı reddetmiş ise, alacaklı icra mahkemesinden itirazın ortadan kaldırılmasını ve tahliye isteyemez. Bu halde alacaklı, sulh hukuk mahkemesinde, kira alacağının ödenmesi ve tahliye davası açabilir ve gönderilen ihtarlı ödeme emri Borçlar Kanunu’nun 260 ve 288 inci maddelerindeki ihtarın yerini tutar.
Alacaklı, icra mahkemesinde kira sözleşmesini noter tarafından hazırlanmış veya onaylanmış yazılı bir kira sözleşmesi ile kanıtladığında, borçlu kiracı kira sözleşmesine yaptığı itirazı aynı güç ve nitelikte belgelerle kanıtlaması lazımdır.
Borçlunun kira sözleşmesine yaptığı itirazı, imzası kiraya veren tarafından kabul edilmiş bir belge ile de kanıtlayabilmesi gerekir. Buna karşın kiraya veren, borçlunun dayandığı adi belgedeki imzayı inkar ederse, icra mahkemesi imza araştırması yapamaz.
Kira Süresinin Bitmesi Halinde İlamsız Takip
Yazılı kira sözleşmesi ile kiraya verilmiş olan taşınmazlar, kira süresinin bitmesi halinde ilamsız tahliye edilebilirler. Kiraya veren, kira süresinin sona erdiği tarihten itibaren bir ay içerisinde ilamsız tahliye takip talebinde bulunmalıdır.
Sözlü olarak kiraya verilmiş olan taşınmazlar için ise ilamsız tahliye mümkün değildir. Bu durumda, kiraya verenin mahkemeye başvurarak tahliye kararı alması gerekir.
Konut ve Çatılı İşyeri Dışındaki Kiralarda Taşınmazların Tahliyesi
İlamsız tahliye takibi için gerekli olan takip talebi, genel haciz yolu ile takip talebi ile aynı şekilde hazırlanır. (İİK m.58) Kiraya veren, kira süresinin bittiği tarihten itibaren bir ay içinde takip talebini icra dairesine sunmalıdır. Takip talebinde, tahliye talebinin açıkça belirtilmesi ve yazılı kira sözleşmesinin aslı veya onaylı örneğinin eklenmesi zorunludur.
Takip talebinin icra dairesine ulaşmasından sonra, icra memuru kiracıya bir tahliye emri gönderir. Tahliye emri, taşınmazın on beş gün içinde boşaltılmasını ve kiraya verene teslim edilmesini emreder.
Tahliye emrinde ayrıca şunlar yazılır:
- Kiralayan, kiracı ve varsa temsilcilerinin ad, soyad ve adresleri,
- Kira sözleşmesinin tarihi
- Kira süresinin yenilendiği veya uzatıldığına ilişkin bir itirazları varsa bunu yedi gün içinde icra dairesine bildirmeleri, aksi halde itiraz haklarını kaybedecekleri ve taşınmazdan zor kullanılarak çıkarılacakları.
Kiracı, tahliye emrinin kendisine ulaştığı tarihten itibaren yedi gün içinde icra dairesine itiraz edebilir. Eğer itiraz etmezse, ilamsız tahliye takibi kesin hale gelir. Bu durumda, kiracının tahliye emrinin kendisine ulaştığı tarihten itibaren on beş gün içinde taşınmazı boşaltması ve kiraya verene teslim etmesi gerekir. Eğer bunu yapmazsa, kiraya verenin istemi üzerine icra memuru tarafından taşınmazdan zorla çıkartılır ve taşınmaz kiraya verene verilir.
Kiracının yedi gün içinde yaptığı itiraz ise ilamsız tahliye takibini durdurur. Kiracının itiraz sebepleri İİK maddelerinde sınırlı olarak sayılmıştır. Kiracı, itiraz ederken takibe konu olan yazılı kira sözleşmesindeki imzayı da inkar etmelidir. Eğer inkar etmezse, imzayı kabul etmiş sayılır ve bu durumda kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını talep edebilir. Eğer kiracı imzayı da inkar ederse, kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmak zorundadır.
Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Taşınmazların Tahliyesi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirli süreli kira sözleşmesinin süresi bitse bile, kiracı onbeş gün önceden bildirim yapmadıkça, sözleşme bir yıl daha devam eder. Kiraya veren, kira süresinin sona ermesine dayanarak kiracıyı taşınmazdan çıkaramaz.
Ancak kiracının daha sonra geçerli bir yazılı tahliye taahhüdü vermiş olması durumunda, kiraya veren bu taahhüde istinaden ilamsız tahliye takibi yapabilir. Tahliye taahhüdünde net bir tahliye tarihi olmalı ve herhangi bir koşula bağlı olmamalıdır. Tahliye taahhüdünün bitiş tarihinden itibaren bir ay içinde ilamsız tahliye takibi başlatılmalıdır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, yazılı kira sözleşmesi olmasa bile, yazılı tahliye taahhüdü yeterlidir. İlamsız tahliye takibi için takip talebi, tahliye emri, itiraz süreleri gibi konular yukarıda belirtildiği gibidir.
Kiraya veren, kira süresinin dolması veya kiracının yazılı tahliye taahhüdü vermesi halinde, ilamsız tahliye takibi yerine doğrudan sulh hukuk mahkemesine başvurarak tahliye davası açabilir.
Ekin Hukuk Bürosu olarak kira hukuku alanında uzman avukat kadromuzla iletişime geçmek ve dava ve işlemlerinizi takip etmek için bize ulaşabilirsiniz.
Stj. Av. Nesrin KOŞAR & Av. Ahmet EKİN