Taşınmaz Rehni Nedir?
TAŞINMAZ REHNİ
Taşınmaz rehni Türk Hukuku uyarınca sınırlı bir ayni haktır. Taşınmaz rehni, belli bir alacağı güvence altına almak amacıyla kurulur. Söz konusu alacak zamanında elde edilemez ise taşınmazı para çevirip alacağını tahsil etme yetkisi verir. Taşınmaz rehninin paraya çevrilmesi borcun zamanında ifa edilmediği durumlarda söz konusu olur. Taşınmaz rehni, hukukumuzda önemli bir yere sahiptir. Ülkemizin iktisadi hayatı bakımından oldukça önem arz eden taşınmaz rehni, alacak hakları bakımından bir güvence sağlar. Üzerinde rehin kurulan taşınmazın üzerinde borcun ödenmediği halde tasarruf etme hakkı verdiği için taşınmaz rehnine uygulamada sıklıkla rastlanmaktadır.
TAŞINMAZ REHNİNİN KONUSU
Taşınmaz rehni her şey üzerinde kurulamaz. Üzerinde taşınmaz rehni kurulabilecek değerler;
– Araziler
– Tapuya kayıtlı bağımsız ve sürekli haklar
– Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler
– Paylı mülkiyet payları
– Elbirliği mülkiyete tabi taşınmazlar (oybirliği ile)
TAŞINMAZ REHNİ ÇEŞİTLERİ
Taşımaz rehninin 3 farklı çeşidi vardır. Bunlar;
1. İpotek
2. İpotekli borç senedi
3. İrat senedi
Yukarıda bahsi geçen taşınmaz rehni çeşitlerinin haricinde yeni bir taşınmaz rehni kurulamaz. Taşınmaz rehni sınırlı sayıda çeşitlenmiştir.
İPOTEK
İpotek, taşınmaz rehni çeşitlerinden biridir. Amacı belli bir alacağa güvence sağlamaktır. Geçerli bir alacak varsa ipotek kurulabilir. Geçerli bir alacağın mevcut olmaması halinde geçerli bir ipotek de olmaz. İpoteğin varlığı geçerli bir alacağın varlığına bağlıdır. Yani geçerli bir alacak olmamasına rağmen tapuya bu ipotek tescil edilmişse söz konusu tescil yolsuz tescildir.
Belirtmek gerekir ki, ipotek konusu alacak el değiştirilirse ipotek de el değiştirmiş olur. Alacağın sona ermesi, tahsil edilmesi ipoteği sona erdirecektir. İpotek konusu taşınmaz paraya çevrildiğinde ancak elde edilen meblağ borcu kapatmaya yetmediğinde bu durumda kalan borçtan ötürü kişisel sorumluluk devam edecektir. Kalan alacak için ipotek veren kişinin borcu devam edecektir.
İPOTEKLİ BORÇ SENEDİ
İpotekli borç senedi de taşınmaz rehni çeşitlerinden biridir. İpotekli borç senedi ile hem alacağa güvence oluşturulur hem de taşınmazın değeri tedavül edilebilir. Taşınmazın değeri bağımsızlaştırılır ve kıymetli bir evrağa bağlanır. Bu kıymetli evrağa ipotekli borç senedi denir. İpotekli borç senedi düzenlenince soyut bir alacak hakkı doğar. Borçlunun kişisel sorumluluğu devam etmektedir. Bir kimse kural olarak kendisine ait olmayan yani maliki olmadığı taşınmaz üzerinde de ipotekli borç senedi düzenleyebilir.
İRAT SENEDİ
İrat senedinin tek bir amacı vardır. Bu amaç taşınmazın değerini tedavül ettirmektir. İrat senedinin düzenlenmesiyle taşınmazın değeri bağımsızlaşacaktır. Bu değer bir yük olarak taşınmaza yükletilir. İrat senedi de bir kıymetli evrak niteliğine haizdir. İrat senedinde yer verilen hak, asıl alacaktan farklıdır. Asıl alacak, senedin düzenlenmesiyle sona ermektedir. Burada borçlunun sorumluluğu sadece senette gösterilen taşınmaz değeriyle sınırlıdır. Ancak irat senedi düzenlemek isteyen kişi söz konusu taşınmazın maliki olmak zorundadır. Bu şart diğer taşınmaz rehni çeşitlerinde söz konusu değildir. Bir başkasının taşınmazını konu edinen irat senedi düzenlenemez. İrat senetleri uygulamada oldukça yaygındır.
TAŞINMAZ REHNİ NASIL KURULUR ?
Taşınmaz rehni kural olarak tapuya tescille kurulur. Kimi hallerde ise taşınmaz rehni istisnaen tescil dışı kazanılabilir. Tescil dışı kazanım halleri hakkında detaylı bilgiyi İstanbul Gayrimenkul Avukatından öğrenebilirsiniz.
TAŞINMAZ REHİN SÖZLEŞMESİ YAPILMALI
Taşınmaz rehni kurmak amacıyla öncelikle taşınmaz rehni sözleşmesi yapılmalıdır. Bu sözleşme taşınmaz maliki ile alacaklı arasında imzalanır. Bu sözleşme resmi şekilde yapılmalıdır. Yani taşınmaz rehni sözleşmesi tapu memuru tarafından düzenlenmelidir. Aksi halde sözleşme geçersizdir, hüküm doğurmaz.
Taşınmaz rehni sözleşmesinde yer alması gereken unsurlar;
– Rehin edilecek taşınmazın maliki veya malikleri
– Rehinli alacaklı
– Rehin konusu taşınmaz
– Rehinli alacak
– Varsa sözleşme faizi
– Rehnine çeşidine ilişkin bilgi
– Rehnin derecesine dair bilgi
TAŞINMAZ REHNİ SÖZLEŞMESİ TESCİL ETTİRİLMELİ
Yapılan taşınmaz rehni sözleşmesini tescil ettirebilmek için tescil talebinde bulunulmalıdır. Tescil talebinde yetkili kişiler bulunabilir. Malik bu talepte bulunmaya ehildir. Rehin kanundan dolayı doğmuşsa rehin talebi bizzat alacaklı tarafından da yapılabilir ve malikin rızası aranmaz. Bu durum sadece ipotekte geçerlidir.
TAŞINMAZ REHNİNİN ÖZELLİKLERİ
1. Taşınmaz rehni, belli bir miktarda alacak için kurulabilir.
Taşınmaz rehininde alacakta belirlilik söz konusudur. Alacak miktarı Türk parası ile gösterilmelidir. Alacağın sadece para olması gerekmez. Parasal kıymeti olan yapma, verme veya yapmama borçları da söz konusu olabilir.
2. Rehin hakkı sadece tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilir.
Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde hiçbir surette rehin hakkı kurulamaz. Kamu malları üzerinde de kurulması mümkün değildir. Rehin kurulurken hangi taşınmazın üzerinde kurulduğu açıkça belirtilmelidir, belirsizlik söz konusu olamaz.
3. Aynı alacak için birden fazla taşınmaz üzerinde rehin hakkı kurulabilir.
Buna müşterek rehin denir. Güvencenin taşınmazlar arasında paylaştırılmasını esas alır. Taşınmazlar üzerindeki rehinli değer parçalarının toplamı kural olarak alacak miktarını geçmemelidir.
4. Aynı taşınmaz üzerinde birden fazla rehin hakkı varsa; eski tarihli rehin hakkı yeni tarihli olandan önce gelir.
Bu husus uygulamada sabit derece ilkesinin bir sonucudur. İstisnaları mevcuttur, aksi kararlaştırılabilir.
5. Taşınmazın bütünleyici parçaları da güvencenin konusuna dahildir.
Taşınmazın özellikle altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilmiş yapılar, bitkiler, kaynaklar, burada yetişmiş doğal ürünler bu kapsamdadır. Taşınmazın eklentileri de kuşkusuz güvence kapsamındadır.
6. Rehinli taşınmazdan elde edilen kira gelirleri güvence kapsamındadır.
TAŞINMAZ REHNİNİN SON BULMASI
Taşınmaz rehni çeşitli ihtimallerde son bulabilir. Bunlar;
– Tescilin terk edilmesi
Terkin, rehni sona erdirecektir. Bunun için rehinli alacaklının yazılı talebi gerekir. Yazılı talebin tapu memuruna yöneltilmesi halinde memur söz konusu rehin hakkını taşınmaz üzerinden kaldıracaktır. Rehinli alacaklı terkin isteme yükümlülüğüne rağmen bundan kaçınırsa malik mahkemeye başvurabilir ve terkin talebinde bulunabilir. Mahkemenin bu kararı kurucu nitelikte olacaktır ve terkin sağlanacaktır.
– Rehinli taşınmazın yok olması
Taşınmaz tamamen yok olunca rehin kendiliğinden ortadan kalkar. Daha sonra bu rehni terkin ettirmek gereklidir ancak bu işlem kurucu değil açıklayıcı mahiyettedir. Rehin son bulsa da alacak hakkı devam edecektir. Taşınmazın kısmen yok olması ise rehin hakkını ortadan kaldırmaz. Rehin hakkı kalan kısım üzerinden devam edecektir.
– Alacağın sona ermesi
Alacak herhangi bir nedenden ötürü sona ererse taşınmaz rehni kendiliğinden kalkar. İrat senedi buna istisnadır. Alacaklı talepte bulunmaktan kaçınırsa malik tapu sicilinin düzeltilmesi davası açabilir.
– Alacağın ödenmemesi halinde taşınmazın paraya çevrilmesi
Bu durumda elde edilen meblağ alacağı kapatıyorsa rehin hakkı sona erecektir.
– Rehin belirli bir süreliğine kurulmuşsa bu sürenin geçmesiyle rehin hakkı ortadan kalkar.
– Rehinli taşınmazın kamulaştırılması
Bir taşınmaz kamulaştırıldığında kural olarak üzerindeki tüm ayni haklar sona erer. Rehin hakkı da sona erer. Rehin hakkı kamulaştırma bedeline geçecektir. İdare bu durumda alacaklıların izni dışında malike ödeme yapmayacak ve alacaklılar korunacaktır.
Taşınmaz rehni konusunda daha fazla bilgi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
KARARLARDAN ÖRNEK ALINTILAR
“Somut olayda, tescili istenen ipotek akit tablolarının resmi şekilde gösterilmiş gibi düzenlendiği, başka işlemlerin yevmiye numaralarının verildiği, diğer bir anlatımla ipotek tesisi prosedürünün sahte belgelerle gerçekleşmiş gibi gösterildiği anlaşılmaktadır. Yukarıda açıklandığı gibi akit tablosu resmi şekilde düzenlenip yevmiye numarası almasına rağmen hatalı olarak ipoteğin tapuya tescil edilmemesi durumunda ipotek hak sahibi olan tescilin sağlanması ve tapu sicilinin düzeltilmesini isteyebilir. Türk Medeni Kanununun 1025. maddesi bu hakkı tanımıştır. Davacı da ipotek akit tablolarının resmi şekilde düzenlendiği inancıyla eldeki davayı açmıştır. Kısaca söylemek gerekirse davacının dava açma hakkı bulunmaktadır. Ancak, davacının tescilini istediği ipotek hakkı doğmadığından davanın reddi bu nedenlerle doğru olduğundan temyiz itirazlarının reddi ile hükmün onanması…” 14. Hukuk Dairesi 2011/6124 E. , 2011/7884 K.
“İİK’nun 45.maddesinde, rehinle temin edilmiş bir alacağın borçlusuna karşı alacaklının, yalnız rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapabileceği düzenlemesi getirilmiş olup, taşınır rehni veya taşınmaz ipoteği ayrımı yapılmaksızın rehnin mevcudiyeti yeterli görülmüştür.
Somut olayda, alacağın taşınmaz ipoteği ile teminat altına alınmış olması, alacaklının, borçlu hakkında taşınır rehninin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapmasına engel değildir. O halde mahkemece istemin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile kabulü yönünde hüküm tesisi isabetsizdir.” 12. Hukuk Dairesi 2011/18441 E. , 2012/4354 K.
“Şikayet dilekçesinde, taşınmaz rehni kapsamında bulunan makine ve teçhizatın, alacaklıya zarar vermek kastı ile taşınmaz dışına çıkarıldığının iddia edilmesi ve suçun İİK’nun 331/4. maddesi kapsamında iki yıldan dört yıla kadar hapis ve bin güne kadar adlî para cezası öngörülmesine karşın; cezanın alt sınırdan takdir edildiği gerekçesiyle sanıklar hakkında 6’şar ay hapis cezasına hükmedilmek suretiyle eksik ceza tayini..” 11. Ceza Dairesi 2012/30777 E. , 2014/5882 K.
“…tescil edilmemiş rehnin veya yolsuz olarak terkin edilmiş taşınmaz rehninin mahkeme hükmüyle tapu kütüğüne tescil edilmesi ya da terkin edilmesi mümkündür. Yine belirtmek gerekir ki, Türk Medeni Kanununun 1022.maddesi hükmüne göre “tescilin etkisi kanunen öngörülen belgeler isteme eklenmiş veya geçici tescil halinde belgelerin uygun zamanda tamamlanmış olması koşuluyla yevmiye defterine yapılan kayıt tarihinden başlar.” Burada, ayni hakkın tescilden evvelki hüküm ve sonuçları düzenlenmiştir. Diğer taraftan, yasanın 888.maddesinin 1.fıkrası gereğince de “ipotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmamış olmadıkça borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez.” Başka bir deyişle, ipotekli taşınmaz kayden el değiştirse dahi yeni malik ipoteğin borçlusu sayılır.” 14. Hukuk Dairesi 2011/7147 E. , 2011/8817 K.