Müteahhitin İşi Yapmaması Arsa Sahibinin Haklarını Fesih Ve Sözleşmeden Dönme Bakımından Değerlendirme
17 Ekim 2022
Müteahhitin işi yapmaması durumunda sözleşmeden dönüldüğünde geriye etkili iken, fesih ileriye etkilidir. Fesih ile ifa edilmiş alacaklar gündemde iken sözleşmeden dönme ile hiç sözleşme ilişkisi kurulmamış şekle gelinir. Sözleşmeden dönmek için kusur aranmaz iken zararın tazmini söz konusu ise aranır. İlgili sözleşmenin birden fazla arsa sahibi tarafı var ise birlikte hareket etmeleri ve oy birliği ile hareket etmeleri fesih işleminin haklı bulunup, karar alınmasında önemli yer tutmaktadır. Sözleşmeden dönülme anına kadar edilen herhangi bir imal söz konusu ise bu sebepsiz zenginleşme hükümleri gereği karşılıklı ( kâr ) gündemde olmaksızın iade yapılır. İmal edilme durumunun belirli bir seviyeyi geçmesi, üçüncü kişilerin hak alması ve arsa payı alabilmeye hak kazanılması durumunda bu haklar izlenir. Çünkü yüklenici işin belirli bir seviyesinden fazlasını tamamladı ise dönme işlemi menfaatler dengesini sarsacak, iyi niyet olarak kabul edilemeyecektir. Ancak her bir sözleşmenin, detaylarının ve fiili durumun kapsamlı incelenmesi dönme veya fesih konusunda net fikir verecektir.
Yargıtay’ın genel görüşü dönme veya fesih bakımından değerlendirilme yapılmaksızın fiili durumun öncesinde incelenmesi yönündedir. Ayrıca Yargıtay’ın son yıllardaki kararlarına bakıldığında fiili durumun incelenmesinde inşaatın %90 ve üzeri tamamlanması fesih için uygun kabul edilmektedir. Ancak her bir inşaat için ayrıca yine imal oranın somut olaya göre kontrol edilmelidir. Fesih durumunda yüklenicinin imal bedelinin oransal bağımsız bölüm ve arsa payı devri ile olacağı az bilinmektedir. Özellikle yükleniciden temlik almış mağdurlar için bu önemlidir.
Daha net ifade ile anlatmak gerekir ki fiili durum net anlaşılmadan sözleşmeden dönülmesi durumunda yüklenici çeşitli tazminat haklarına sahip olabilir. Dolayısıyla fesih veya sözleşmeden dönme durumunun nitelikli değerlendirilmesi gerekmektedir. Karşılıklı edimler dengesinin önemi yine buradan da anlaşılmaktadır ki yüklenicinin işi gereği gibi ifa etmemesi durumunda fesih/ sözleşmeden dönme durumları fesih ile netleştirilmelidir. Böylece hızlı sonuç almak mümkündür. Ancak uygulamada ağırlıklı olarak daima işin tamamlanamayacağı varsayılarak özensiz davranılır.
İfa edilmemiş edimler sözleşmeden dönülmekle beraber artık ortadan kalkmış olur ayrıca arsa payı devri olmuş ise bu durumda zamanaşımı olmaksızın arsa sahibi istihkak davası açarak arsa paylarının iadesini talep edebilir. Payların üçüncü kişilere geçmesi durumu da burada önemlidir.
İfa edilmiş edimler için ise taraflar karşılıklı bu edimleri talep edebilirler. Ancak inşaat süreçlerinde bazı edimlerin aynen iadesi mümkün olmadığından parasal değeri göz önünde bulundurulur. Burada objektif değer üzerinden hesaplama yapılmaktadır. Bu durumda gerçekleştirilen imalın yarar durumu önemlidir. İmara aykırı ise, arsa sahibine yarar sağlamıyorsa ifanın objektif değerini iade etmek zorunda değildir. Ancak unutulmamalıdır ifa ciddi oranda tamamlandı ise eksik ifa için arsa sahibinin arsa payı veya para vermedi ileriye etkilidir, dönme değildir.
Yüklenici ise arsa sahibinden aldığı arsa paylarını devretmektedir. Sözleşmeden dönülmesi veya fesih ile yüklenicideki arsa payları arsa sahibine otomatik olarak geçmez. Yeniden pay iadesi ve tescil gündemde olacaktır. Ancak bu pay iadesi için izlenilen dava yolunun pek çok zaman yanlış olduğuna rastlıyoruz. Yargıtay’ın son dönemdeki yaklaşımlarına bakıldığında ve kentsel dönüşüm/ imar süreçlerindeki kanun değişiklikleri ile beraber değerlendirildiğinde arsa sahibinin devrettiği payların “avans” olarak kabul edildiğine ve ancak tamamlanan ifa ile bu payların mülkiyetinin kazanılacağına dair görüşe rastlıyoruz. Sözleşmeden dönülmesi ve fesih durumlarında yarar/ masraf değerlendirmesi de önemlidir. Özellikle kira konusuna bu başlık altında çok sık rastlıyoruz. Ayrıca yüklenicinin ifayı tamamlamadan bağımsız bölüm satması olası bir fesih veya sözleşmeden dönme durumunda edimin muhafazası için gerekli özeni göstermediği olarak kabul edilir. Sözleşme kurulmasaydı veya ifa tamamlansaydı arsa sahibinin uğramayacağı zararlara olumsuz (menfi ) zararlar denir. Sözleşmeden dönme ile beraber bu zararlar talep edilmesi durumunda sözleşme devam ediyor kabul edilir fakat içerik tazminat ödeme borcuna döner. Özellikle Yargıtay bu kapsamda yıkılıp, kira gelirinden mahsur kalan yapıları değerlendirmektedir. Sözleşme süresinde arsa sahibinin yaptığı hazırlık masrafları da yine fiili zararlar kapsamında olumsuz zarar olarak değerlendirilir. Yoksun kalınan kazançlar da yine olumsuz zarar kapsamındadır.
Peki çok sık karşılaştığımız durum olan arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi veya sözleşmeyi fesih etmesi durumunda üçüncü kişilerim durumu ne olur?
Genelde bu duruma projeden üçüncü kişilere daire/hak satılması ile rastlıyoruz. İstisnaları değerlendireceğiz fakat Yargıtay ın genel görüşü üçüncü kişilere tescil edilen payların sözleşmenin feshi durumunda tapu sicilinin düzeltilmesi davası işe çözümlenmesi gerektiği yönündedir. Her ne kadar Yargıtay görüşünden hareketle bakıldığında hak alan üçüncü kişiler veya tapu tescil edildiyse sözleşmeden dönülme ile bu yolsuz tescil olarak değerlendirilse de inşaat hukukunda genel değerlendirilmeler yanılsamalara yol açacaktır. Çünkü tapu tescil edilmiş veya yükleniciden hak almış üçüncü kişi bu gibi bir durum ile karşılaştığında inşaatın fiili durumuna ve arsa sahibi ile yüklenici arasındaki borçlar- alacaklar dengesine bakmalıdır. Buradan hareketle bağımsız bölüm devri, tescil veya bedel alacağı olarak mağduriyetten kurtulabilir. Kişisel olarak yorumladığımda yanlış bilinen pek çok yaklaşımın aksine üçüncü kişi ile yüklenici arasındaki yapılan sözleşme hatta şekil şartına uymaksızın herhangi bir alacak vaadi barındırıyorsa bu geçerli kabul edilmelidir. Özetle hak devrinde şekil aranmaz, tapu devrinde TMK 1023 belirttiği üzere üçüncü kişilerin iyi niyeti korunmalıdır. Çok fazla değişkeni olan bu sözleşmeler için dönme, fesih, üçüncü kişinin hakları konuları doğru yorumlanması gereken süreçlerdir. Uyuşmazlıklarda nitelikli ilerlemek önemlidir ancak en önemlisi başından bunu yapmaktır.