YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ
Tarih: 05.11.2018 Esas: 2018/7033 Karar: 2018/11035
Geçersiz Taşınmaz Satış Sözleşmesi – Bedel İadesi – Denkleştirici Adalet İlkesi
Özet :
Geçersiz satış sözleşmesi gereğince; diğerinin mal varlığına kayan değerlerin iadesi ” denkleştirici adalet ” düşüncesine dayanmaktadır. Denkleştirici adalet ilkesi, haklı bir sebebe dayanmadan başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade eder. Bu bakımdan sebepsiz zenginleşmeye konu alacağın iadesine karar verilirken, taşınmazın satış bedelinin alım gücünün ilk ödeme günündeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerekir. Bu güncelleme yapılırken, güncellemeye esas alınan somut veriler tek tek uygulanarak, ödeme tarihinden ifanın imkânsız hale geldiği tarihe kadar paranın ulaştığı değer her bir dönem için hesaplanmalı, sonra bunların ortalaması alınmalıdır.
MAHKEMESİ :TÜKETİCİ MAHKEMESİ
Taraflar arasında görülen alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
YARGITAY KARARI
Davacı; davalı ile aralarında düzenlenen 10/10/1997 tarihli harici taşınmaz satış sözleşmesi kapsamında davalının yüklenici sıfatıyla inşa edeceği binadan daire satın aldığını, taşınmaz satış bedelinin tamamını ödemesine rağmen davalı şirketin daireyi sözleşmeyle kararlaştırılan 30/06/2001 tarihinde teslim etmediğini, bu nedenle zarara uğradığını ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere , öncelikle taşınmazın teslim edilerek adına tescilini, bu mümkün olmadığı taktirde dairenin rayiç değeri olan 90.000,00 TL ile mahrum kaldığı 15.000,00 TL kira bedelinin avans faiziyle birlikte davalıdan tahsilini istemiştir.
Davalı; yetkili mahkemenin … mahkemeleri, görevli mahkemenin ise işin niteliği gereği asliye ticaret mahkemesi olduğunu, talebin zamanaşımına uğradığını, davacı ile yapılan harici taşınmaz satış sözleşmesinin geçersiz olduğunu, geçersiz sözleşme gereğince davacının tapu iptal ve tescil talebinde bulunamayacağını, sözleşmenin feshini taşınmazın rayiç bedelini talep ederken, diğer taraftan sözleşmenin devamı anlamına gelen kira tazminatını da isteyemeyeceğini , konutun hukuki ve fiili imkansızlıklar nedeniyle teslim edilemediğini savunarak davanın öncelikle usulden kabul edilmemesi halinde esastan reddini dilemiştir.
Mahkemece; davanın kısmen kabulü ile 90.000,00 TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş, hüküm taraflarca temyiz edilmesi üzerine; Dairemizin 07.05.2013 tarih ve 2013/5002 E. – 2013/7449 K. Sayılı ilamı ile, “…Taraflar arasındaki konut satışına ilişkin sözleşmenin adi yazılı şekilde yapıldığı ve geçersiz olduğu mahkemenin kabulündedir. Bu durumda, taraflar arasındaki ilişki haksız iktisap kuralları uyarınca tasfiye edilirken denkleştirici adalet kuralı hiçbir zaman göz ardı edilmemelidir. Bu husus hem hakkaniyetin hem de adaletin bir gereğidir. Bu bakımdan iadeye karar verilirken satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması gerekir. Aksi halde, iade dışındaki zenginleşme iade borçlusu yedinde haksız zenginleşme olarak kalacaktır. Ne var ki, mahkemece bu iade denkleştirici adalet ilkesine göre yapılacak bir hesaplamaya dayandırılmamış, dava konusu konutun dava tarihi itibariyle rayiç değeri gözetilerek ve taleple bağlı kalınarak hüküm altına alınmış bulunmaktadır. Açıklanan hususlar gözetilmeksizin, yanılgılı değerlendirme ve eksik inceleme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiştir…” gerekçesiyle bozulmuş, mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde ve alınan bilirkişi raporu doğrultusunda, davanın kısmen kabulü ile 58.541,00 TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, mahkemece uyulan bozma kararı gereğince hüküm verilmiş olmasına ve bozmanın kapsamı dışında kalarak kesinleşmiş olan yönlere ilişkin itirazların incelenmesinin artık mümkün olmamasına göre; davacının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2- Dava, harici taşınmaz satış sözleşmesine dayalı alacağın sebepsiz zenginleşme hükümleri gereği tahsiline ilişkindir.
Geçersiz satış sözleşmesi gereğince; diğerinin mal varlığına kayan değerlerin iadesi ” denkleştirici adalet ” düşüncesine dayanmaktadır. Denkleştirici adalet ilkesi, haklı bir sebebe dayanmadan başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade eder.
Bu bakımdan sebepsiz zenginleşmeye konu alacağın iadesine karar verilirken, taşınmazın satış bedelinin alım gücünün ilk ödeme günündeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerekir. Bu güncelleme yapılırken, güncellemeye esas alınan somut veriler tek tek uygulanarak, ödeme tarihinden ifanın imkânsız hale geldiği tarihe kadar paranın ulaştığı değer her bir dönem için hesaplanmalı, sonra bunların ortalaması alınmalıdır.
Satım bedelinin iade tarihindeki ulaştığı bedel belirlenirken, ödenen paranın çeşitli ekonomik etkenler nedeniyle azalan alım gücünün enflasyon, ÜFE-TÜFE artış oranları, faiz, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar ve benzeri ekonomik göstergelerin ortalamaları göz önünde tutulmalıdır.
Somut olayda; mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda, davacı tarafından ödenen bedelin, denkleştirici adalet ilkesi uyarınca ifanın imkânsız hale geldiği dava tarihindeki ulaştığı değer hesaplanmış, ancak hesaplamada ekonomik etkenlerin tamamı yerine bir bölümü esas alınmıştır. Rapor bu haliyle hüküm kurmaya elverişli değildir.
Hal böyle olunca; mahkemece, uzman bilirkişi heyetinden Yargıtay ve taraf denetimine elverişli yeni bir rapor alınarak, davacı tarafından ödenen satış bedelinin iş bu dava tarihinde ulaşacağı alım gücü; çeşitli ekonomik etkenler ( enflasyon, ÜFE, TÜFE, faiz, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar vs olmak üzere en az 5 etken) tek tek uygulandıktan sonra bunların ortalaması alınmak suretiyle belirlenmesi istenilmesi ve varılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yetersiz bilirkişi raporu doğrultusunda hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu husus bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda 1. Bentte açıklanan nedenlerle davacının sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle hükmün davacı yararına HUMK’nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, 6100 sayılı HMK’nın Geçici Madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK’nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu açık olmak üzere 05.11.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.