Günümüzde kurulan kira ilişkilerinde en çok karşılaşılan problemlerden biri de kiraya verenin kiracısını kira konurundan nasıl çıkaracağı sorunudur. Artan kira fiyatlarıyla birlikte ev sahipleri mevcut kiracılarını, kira konusu taşınmazı daha yüksek miktarlarla kiraya vermek amacıyla çıkarmaya çalışmakta, kiracılar ise kira konusu evden çıkmamakta direnmektedirler. Bu alanda çeşitli hukuki tartışmalar söz konusudur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu genel yapısı itibariyle kiracıyı koruyan bir yaklaşım gösterse de belirli durumlarda kiraya veren kişiye de kiracının tahliyesi imkanı tanımıştır. Tahliye taahhütnamesi kanun tarafından tanınan bu imkânlardan biridir.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair kiraya verene sunduğu irade beyanıdır. Tahliye taahhütnamesi, kanun tarafından kiraya verene tanınan geniş bir hak ve yetkidir. Tahliye taahhütnamesi ile kiracı, belirli bir sürenin tamamlanması ile kiralananı boşaltacağını ifade ederse kiraya verenin belirlenen süre sonunda kiracıyı çıkarma hakkı bulunur. Kiracısını çıkarmak isteyen ev sahibi bu hakkı kullanarak taahhütnamenin sonunda kiracısını her şekilde çıkarabilir.
Tahliye Taahhütnamesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde düzenlenmiştir. İlgili maddeye göre tahliye taahhütnamesi; ‘Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.’ şeklinde tanımlanmıştır.
Kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı üstlendiği yazılı sözleşme Tahliye Taahhütnamesidir.
Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları
Tahliye taahhütnamesi kiracının belirli bir tarihte kiralanan taşınmazı terkedeceğine ilişkin beyanıdır. Bu beyan Yargıtay kararları ve kanun çerçevesinde ortaya çıkan sıkı şekil şartlarına bağlıdır. Tahliye taahhütnamesi şartları şunlardır:
- Tahliye taahhütnamesi yazılı şekilde yapılmalıdır. Yazılılık geçerlilik şartıdır.Taraflar isterse düzenleme şeklinde veya noter onaylı tahliye taahhütnamesiyapabilirler.
- Taahhütname kiracı tarafından yahut bu konuda özel temsilci tarafından verilebilir.
- Taahhütname verilirken kişinin iradesi serbest olmalıdır.
- Taşınmazın boşaltılacağı tarihin belirlenmiş olması gerekir.
- Tahliye taahhütnamesinin tarihi, kira sözleşmesinin düzenlenmesi tarihinden sonraki bir tarih olmalıdır. Kira sözleşmesiyle birlikte veya kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten önce verilen tahliye taahhütnamesi geçersizdir.
Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracımı Nasıl Çıkarabilirim?
Tahliye taahhütnamesi kişiye tek başına kiracıyı direkt çıkaramaz. Kiracının tahliyesini sağlamaya yönelik hukuki yolları kullanma hakkı tanır. Türk Borçlar Kanununun 352. Maddesi elinde geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunan kişiye iki imkan tanımaktadır; Bunlardan birincisi dava açmak suretiyle kiracı çıkarmadır. Bu davanın adı tahliye davasıdır. Kanunda belirtildiği üzere bu dava, tahliye taahhütnamesinde kiracının taşınmazı boşaltmak için beyan ettiği tarihten başlayarak mutlaka bir aylık süre içerisinde açılmalıdır.
Diğer imkan icraya başvurmaktır. İcra dairesi kanalıyla tahliye taahhütnamesine dayanılarak kiracının tahliyesi sağlanır. Her iki süreç de teknik hukuki bilgi gerektirdiği için bir avukatın yardımı eşliğinde sürdürülmesinde fayda vardır.
Tahliye davası ile ilgili detaylı bilgi edinmek için daha önce yazmış olduğumuz tahliye davası makalemizi de okuyabilirsiniz.
Bek Partners
Tahliye Süresi Ne Kadardır?
Bu konuda net bir süre vermek mümkün olmamakla birlikte tahliye taahhüdüne dayanabilir. Tahliye davasının genellikle uzun sürmediğini söyleyebiliriz. Bazı durumlarda taahhütnamenin geçerliliğine veya taraflara ilişkin bekletici mesele yapılacak durumlar yahut başkaca araştırmalar gerekebilmektedir. Böyle durumlarda tahliye davası uzayabilir. İcra takibi ve tahliye davası prosedürlerini avukat desteği ile sürdürmeniz sürecin hızlanmasını sağlayacaktır.
İcra mahkemesi, tarafları dinleyerek icabına göre tahliyeyi emreder veya taraflardan birinin yedi gün içinde mahkemeye müracaat etmesi lüzumuna karar verir. Bu süre içinde mahkemeye müracaat edilirse, davanın neticesine göre hareket olunur. Dava etmeyen taraf iddiasından vazgeçmiş sayılır.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçersizliği
Geçerli bir tahliye taahhütnamesinin iptal edilmesi için iki tarafında bu konuda iradesinin uyuşması ve anlaşma yapması gerekir. Yahut yazılı tahliye taahhütnamesini kiraya veren kişi kiracıya vererek bu sözleşmeyi sonlandırabilir.
Ayrıca yukarıda saydığımız geçerlilik şartlarını taşımayan bir taahhütname zaten geçersizdir, iptal edilmesine gerek yoktur. Buna dayanılarak başlatılan bir tahliye sürecinde bu geçersizliğin öne sürülmesi yeterli olacaktır.
Tahliye Taahhütnamesine İtiraz
Tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğunu düşünen kiracı buna yönelik itirazını her zaman ileri sürebilir. Kendisine karşı başlatılan hukuki prosedür içerisinde bu itirazını ileri sürebileceği gibi geçersizliğin tespiti için bir tespit davası da açabilir. Kiraya verenin kötü niyetle, tahliye taahhütnamesini kiralanan taşınmazın tesliminden sonra almış gibi göstermeye çalıştığı durumlarda kiracı bu durumu her türlü delille ispat ederek tahliye taahhütnamesinin geçersizliğini ileri sürebilir.
Tahliye Taahhütnamesinde Cezai Şart Geçerli Olur mu?
Tahliye taahhütnamesi kiraya veren kişiye tahliye imkanı gibi önemli bir hak tanırken kiracının da sözleşmeyi uzatma hakkını elinden almış olur. Burada kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı tahliye etmek zorundadır. Taahhüdüne uymaması hali için sözleşmede öngörülen cezai şart geçerli kabul edilir. Ancak fahiş miktarlarda belirtilen cezai şart hükmü geçersiz kabul edilir. Cezai şartın geçersizliği tahliye taahhütnamesinin geçerliliğine etki etmez. Bu durumda taahhütname geçerli ancak fahiş miktardaki cezai şart geçersiz olur.
Kiracı Sayısının Birden Fazla Olması
Kiracıların birden fazla olduğu durumlarda tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için tamamının bu taahhütte bulunması gerekir. Yalnızca bir kiracıdan alınan taahhütname tahliye davasında tahliye için yeterli kabul edilmez. İcra dairesi tarafından da itibar edilmeyecektir.
Bütün kiracılardan alınan tahliye taahhüdü ile tahliye davası açıldığı zaman bütün kiracılar davalı sıfatını haiz olurlar. Zorunlu olarak dava arkadaşı kabul edilirler. Dava tamamına karşı açılır. İcrai işlem yapılacaksa da muhatap kiracıların tamamı olur.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tahliye taahhütnamesine dayanılarak açılacak olan tahliye davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. İcra dairesi de kanunda tanınan icra işlemi hakkında görevli kurumdur.
Sulh hukuk mahkemesinde açılacak olan tahliye davasında yetkili mahkeme davacının ikamet ettiği yer mahkemesidir. Dolayısıyla ilgili konutun bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi görev ve yetki sahibidir.
Benzer şekilde taşınmazın bulunduğu yani kişinin ikamet ettiği yerin bağlı olduğu yargı çevresinde bulunan icra dairesi de ilgili icra işlemlerinde görev ve yetki sahibidir.
Hak Düşürücü Süre
Türk Borçlar Kanunu m.352’de tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarih itibariyle 1 ay içerisinde kiraya veren kişinin tahliye için tanınan imkânları kullanması gerektiği belirtilmiştir. Buna bağlı olarak kişi bu 1 aylık süre içerisinde tahliye davası açmazsa yahut icra dairesine başvurmazsa bu hakkını kaybeder.
Sonuç
Normal şartlarda kanun, kiracıyı koruyan bir yaklaşım sergileyerek sürenin sonunda sözleşmeyi sonlandırma hakkını kiracıya vermiştir. Kira sözleşmesinin belirli bir süre için yapılması o taşınmazın kira süresi sonunda geri verileceği anlamına gelmez. Kiracı kira bedelini ödediği müddetçe kiralanan taşınmazı kullanmaya devam edebilir. Ancak bunun tek istisnası tahliye taahhütnamesi almaktır. Kiracı sürenin sonunda veya başka bir tarihte konutu veya işyerini terk edeceğini şartlarına uyarak bir tahliye taahhütnamesi ile beyan ederse kiraya veren o tarihte kiracıyı çıkarabilir. Yine de kiracının sahip olduğu bazı hak ve yetkiler bulunmaktadır. Kiracı olarak kira ilişkileri ve tahliye taahhütnamesinin şartları hakkında bilinçlenmek, taahhütname verildikten sonra neler yapılabileceği hususunda bilgi almak amacıyla Çankaya’da bulunan büromuzu ziyaret edebilir veya mesai saatleri içerisinde bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Kiraya veren olmanız halinde ise tahliye taahhütnamesi hazırlarken hukuki destek almak menfaatinize olacaktır. Zira bu süreçte yapılacak hatalı yahut ihmali bir işlem burada anlattığımız hızlı ve etkin kiracı tahliyesi imkanından kişiyi mahrum bırakabilir.