Kira sözleşmelerinde kiracı tarafın “tüketici” sıfatına sahip olup olmadığı derinden derine tartışılan bir konudur aslında. Eğer kiraya veren taraf, satıcı veya sağlayıcı sıfatını haiz ise, kiracının da “tüketici” olması gerektiği görüşünün, açıktan olmasa da, ikili sohbetlerde birçok akademisyen tarafından dillendirildiğini biliyorum.
Bense hala kararsızım bu konuda. Tüketici Hukuku içerisinde kiracılar ayrıca ne gibi haklara kavuşur ve tüketici hukukunu bu kadar genişletmek mantıklı olur mu sorularını detaylıca düşünmek ve iyi cevaplamak lazım.
Bu tartışmadan çıkarak güncel bir gerçekliğe gelir isek; özellikle yaz aylarının gelişiyle birlikte, kiralık konut ihtiyacında sık sık değişim gözlenmektedir. Okulların kapanmasıyla birlikte daha eski kiracılar başka şehirlere giderken, o boşaltılan evlere de gerek yeni işi sebebiyle gerek eğitim sebebiyle başka kiracılar yerleşir. Dolayısıyla bu mevsimlerde kiracı-kiraya veren arasındaki sorunlar bitmek bilmez.
Bu sebeple bu hafta, konunun uzmanı Avukat Yankı BÜYÜKSEZER’e, kiraya veren-kiracı ilişkileri üzerine bazı sorular soracağız.
SORU: Yankı Bey, özellikle konut kiralarında ev sahipleri ısrarla kefil ister. “Kiracıdan paramı alamazsam kefilden alırım” der. Peki, bu durum uygulamaya nasıl yansıyor?
CEVAP: Borçlar Kanununun 2012 yılında değişmesi ile artık sözleşmeye kefil olan kişi, kefil olduğunu kendi el yazısı ile “şu kadar yıl için şu miktardan kefil oluyorum” şeklinde yazmak zorunda. Sadece kefil kısmına imza atmak yeterli değil. Ayrıca klasik olarak sözleşmeler genelde 1 yıllık yapılır. Kefil o halde sadece 1 yıl ile sorumludur. 2. yıl için yeniden kefil olmalı, yeniden kefalet sözleşmesi imzalaması gerekir. Sözleşmeyi 3 senelik yaparsanız o zaman 3 yıllığına kefil olur. Ama el yazısı şarttır. Ayrıca kanun ve içtihatlar, kefilin sorumlu olacağı miktarı tam olarak bilmesi gerektiğini söyler.
Sözleşme her yıl yenilendiğinde bir zam olacaktır. Ama kefil zammı bilemeyecektir. Bu yüzden şayet ev sahibi illa kefil istiyorsa o zaman sözleşme artışını yıllık Üretici Fiyat Endeksinin altında tahmini olarak belirli hale getirmelidir.
SORU: Peki, sözleşmeyi hazırlarken artış oranı nasıl belirleniyor?
CEVAP: Kira ilişkisi Borçlar Kanununun md. 299 vd hükümlerinde yer almıştır. Kanunun 344 maddesine göre, yenilenen kira sözleşmeleri için zam oranı, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bunun üzerinde bir zam oranı belirleyemez ev sahibi. Yargıtay kararlarına göre de TÜİK'in açıkladığı Yurt İçi Üretici Fiyat Endekslerinden, 12 aylık ortalamalara göre olan değişim oranı esas alınacaktır. Diyelim ki sözleşmeniz Mayıs ayında başladı, kira zammı bir sonraki yılın Mayıs ayında olacaktır ve yeni yılın Mayıs ayının TÜİK verileri dikkate alınacaktır. Genelde TÜİK, ayın 3’ü ya da 4’ü gibi verileri yayınlar.
SORU: Ev sahibi ile artış konusunda anlaşma sağlandığı nasıl kanıtlanacak? Her zaman kiracı ile ev sahibinin bir araya gelmesi beklenilemez.
CEVAP: Günümüz koşullarında mobil yazışma uygulamaları, mail yazışmaları çok fazla. Açıkçası önerim, yapılabiliyorsa sözleşmeye tarafların mail adreslerinin de yazılmasıdır. Bu sayede sözleşmeye yönelik önemli gelişmeler karşılıklı mail yolu ile konuşulur ve bir ispatlayıcı belge niteliğinde kalır. Genelde kiracı ev sahibini arar, ev sahibi “tamam oldu kolay o iş” der ama aradan 1 sene sonra bir sorun olduğunda ve dava yoluna gidildiğinde, kiracının ispata yarar bir belgesi olmaz. Ya da ev sahibinin, mesela yeni zam oranı konusunda anlaşma yapıldığını kabul eden kendi el yazısı ile yazdığı yazı da aynı işi görecektir.
SORU: En sık karşılaşılan sorunlardan biri de kira bedelinin hangi kanal ile ödeneceği. Bu konuda nasıl düzenlemeler mevcut?
CEVAP: Tabi ki kiracının, bedeli ödediğinin en net ispatı banka dekontudur. İmkân varsa tüm ödemelerin “Şu ayın kira parası” şeklinde gönderilmesi gerekmektedir. Bankaların keseceği EFT-Havale ücreti kiracıya aittir. Kiracının “ben parayı tam yatırdım ama banka kesmiş” savunması işe yaramaz. Birçok örnekte, borç kalan 3 lira 5 lira sebebiyle kiracının icra takibine uğradığı görülmektedir. Ev sahibinin ve tabi kiracının iyi niyetine güven ayrıdır, kanunlar önünde kendini haklı duruma getirecek belge ve bilgilere sahip olmak başkadır. Vergi mevzuatı gereği 500 TL üzeri kiraların banka kanalıyla ödenmesi zorunludur. Ama uygulamada vatandaş elden ödüyor, ev sahibi vergi yükü olmasın diye bunu belirtmiyor, sonra “kirayı verdin vermedin” kavgasında ispat sorunu oluyor. Kira bedelinin elden ödenmesi karşılığında kiraya verenden yazılı bir belge muhakkak alınmalıdır. Aksi takdirde ispat edilemeyeceğinden çok ciddi mağduriyetlerle karşılaşılabilir.