6306 Sayılı Kanun ile beraber hayatımıza pek çok yeni kavram girmiştir. Bu sebeple yapı maliklerinin “Kentsel Dönüşüm” sürecine başlamadan önce bu yeni kavramları bilmesi beklenmektedir.
1. RİSKLİ ALAN:
6306 sayılı Kanuna göre Riskli Alan; Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alandır.
Riskli alan tanımı 2/7/2018 tarihli ve 700 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamenin 196. maddesiyle son halini almış ve “Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca” ibaresi “Cumhurbaşkanınca” şeklinde değiştirilmiştir. Dolayısıyla 2018 yılından itibaren riskli yapılar ile ilgili Bakanlık veya İdare tarafından herhangi bir görüş bildirilememektedir.
Sonuç itibariyle kanun koyucu bir alanın “Riskli Alan” olarak değerlendirilmesi için can ve mal kaybını belirleyici özellik olarak vurgulamıştır. Ancak, İşleyişe ilişkin usul ve esasların belirlenmemiş olması hak ve özgürlükler bakımından keyfiyet riskini tarafımızca artırmıştır.
2. RİSKLİ YAPI
6306 sayılı Kanuna göre Riskli Yapı; Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı olarak tanımlanmıştır.
Dolayısıyla, Riskli Yapının Riskli Alan içinde olup olmadığına bakılmaksızın yapılacak teknik inceleme sonucunda verilecek rapora istinaden Riskli Yapı olarak adlandırılabilecektir. Kanun koyucu bu noktada can ve mal kaybını belirleyici özellik olarak vurgulamazken, ekonomik ömrünü tamamlamış her yapıya müdahalede bulunabilme yetkisini idareye tanımıştır. Ancak bu husus kat maliklerinin hukuki menfaatlerini zedelemekle beraber pek çok İdari Davaya konu olma potansiyeli içindedir.
Bu noktada değinilmesi gereken en önemli konu bir yapının ekonomik anlamda ömrünün tamamlanıp tamamlanmadığı noktasıdır. Şöyle ki; sadece ekonomik çıkarlar doğrultusunda X Yapı Denetim Firmasının hazırlamış olduğu “Riskli Yapı Tespit Raporu”’na karşı Kat maliklerinin menfaatleri nasıl korunacaktır?
Dolayısıyla Kentsel Dönüşüm sürecinde kat maliklerinin menfaatlerini korumak ve Ekonomik anlamda çıkar güden kurumların önüne geçebilmek için, vatandaşları bilgilendirmek bu noktada tarafımızca önem arz etmektedir. Yukarıda açıkladığımız terimler ile beraber aşağıda, Kentsel Dönüşüm sürecinde karşılaşılabilecek güncel ve hukuki sorunlar en basit şekliyle açıklanacaktır.
RİSK TESPİTİNİN YAPILMASI:
Riskli yapıların tespiti, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya İdareye bildirilir.
Kanunun açık lafzından da anlaşılacağı üzere bir yapının riskli olup olmadığının tespiti Bakanlık tarafından yapılacaktır. Bu sebeple kanun koyucu usul ve esasları belirlemek amacıyla Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde usul ve esasları açıkça eklemiştir.
Riskli yapılar, Yönetmeliğin Ek-2’de yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara göre tespit edilir. Riskli yapı tespiti; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar hakkında yapılır. Dolayısıyla İnşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar riskli yapı tespitine konu edilmez.
Yönetmelikte açıkça belirtildiği üzere kanun koyucu hangi yapılar üzerinde tespit yapılacağını kuşkuya mahal vermeyecek şekilde açıklamıştır. Ancak bu noktada tespitin nasıl yapılacağına dair teknik açıklamalar dışında bir açıklamaya yer vermemiştir.
Bu noktada hazırlanacak Tespit Raporunda özetle ve kısaca aşağıdaki işlemler yapılmalıdır;
- Karot testine esas kolon – kiriş – sıyırma,
- Örnek alma,
- Beton Numunesi alma
Kanunda ve Yönetmelikte belirlenen esaslara göre yapılan incelemeler, ölçümler ve hesaplamalar neticesinde Teknik heyetçe hazırlanacak raporda binanın tüm statik, betonarme hesapları, donatı tespiti ve malzeme özellikleri, betonarme bina taşıyıcı sistemlerini içermelidir. Aksi durumda tanzim edilecek rapor kanun ve yönetmeliğe aykırılık teşkil edecektir. Bu nedenle Riskli Yapı Tespit Raporunun ilgili yapının bütün kat maliklerine ve tapu kaydındaki mirasçılarına tebliği gerekmektedir.
Kat maliklerinin hepsine ve özellikle tapu kaydındaki mirasçılarına tebliğ edilmesi gereken işbu raporun malikler tarafından özenle incelenmesi, herhangi bir yanlışlık saptanması durumunda 15 gün içinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğü’ne “İtiraz Dilekçesi” vermeleri ve İtiraz Dilekçesi yanında Tapu Fotokopisi – Tebliğ Zarfı – Nüfus Fotokopisi eklemeleri büyük önem arz etmektedir.
Önemle belirtilmelidir ki, her kat malikinin ayrı ayrı itiraz hakkı bulunmaktadır. Her kat malikinin 15 günlük itiraz süresi kendisine tebliğ edildiği tarihten itibaren başlayacaktır. İtiraz şartları göz önünde bulundurulmalı ve hak kayıpları engellenmelidir. Aksi durumda kanuna ve yönetmeliğe aykırı rapora istinaden işlem yapılacak ve ilgili yapının kat malikleri telafisi mümkün olmayan neticelerle yüz yüze gelecektir.
Bu aşamada unutulmaması gereken en önemli husus Kat Maliklerinin her türlü itiraz hakkının mevcut olduğudur. Ancak bu sürelere özen gösterilmeli ve hak kayıplarına engel olunmalıdır.
Bakanlıkça itirazlar mutlaka değerlendirilmelidir. İtiraz sonrasında hazırlanan Rapor Yönetmelikle belirlenen “Teknik Heyet” tarafından incelenmeli ve mutlaka bir karara bağlanmalıdır. Aksi durumda kat maliklerinin hakları zedelenecektir. Önemle vurgulanmalıdır ki, kendilerine tebliğ edilen rapor, kat maliklerince detaylı bir şekilde incelenmeli ve kanuna ve yönetmeliğe aykırı bir durum söz konusu ise 15 gün içinde itiraz edilmelidir.
İtirazı reddedilen her malikin ayrı ayrı İdare Mahkemesinde dava açma hakkı bulunmaktadır. Bu durumda dava açma süresi 30 gündür. Açılacak davada “Yürütmenin Durdurma” talebinin şart olduğu unutulmamalıdır. Aksi durumda yargılama devam ederken hukuka aykırı rapora istinaden Riskli olduğu iddia edilen Yapı yıkılabilir. Kat malikleri hukuka ve usule uygun Rapor ile kentsel dönüşüm sürecini yürütmelidir. Böylece kentsel dönüşüm süreci maddi çıkar sağlama çabasından arındırılabilir.
TAHLİYE VE YIKIM KARARI:
Riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazın reddedilmesi veya riskli yapı tespitine itiraz edilmemesi suretiyle, riskli yapı tespitinin kesinleşmesi halinde Müdürlük, gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını İdareden ister.
Dolayısıyla Riskli Yapı Tespit Raporunun kesinleşmesi üzerine, yapının tahliyesi ve yıkımların gerçekleştirilmesi aşamasına geçilmektedir. Kanun Koyucu Yıkım ve dönüştürme uygulamalarında maliklerle anlaşma suretiyle işlemin yapılmasını önemle vurgulamıştır. Bu sebeple de yıkımların gerçekleştirilmesinde de öncelikle maliklerin yıkımı gerçekleştirilmesi istenir
Bu sebeple; İdarece Altmış günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların tahliyesi ve yıktırılması yapı maliklerinden istenecektir. Maliklere yapılacak tebligatta, riskli yapıyı kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi kullananlara tahliye için malik tarafından bildirim yapılması gerektiği belirtilir. Malik tarafından kiracı veya sınırlı ayni hak sahibine tahliye için bildirim yapılmadığının tespit edilmesi halinde bildirim idarece yapılır.
Yapılan bildirimlere rağmen maliklerce ya da idare tarafından tahliye ve yıkımı gerçekleştirilemeyen riskli yapılarla ilgili olarak süresinde yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapıların yıktırılması, Bakanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilir.
Hukuka ve kanunlara uygun şekilde verilmiş bir Tahliye ve yıkım kararı sonrasında yapılacak uygulamalar 6306 sayılı Kanunun 6.maddesinde düzenlenmiş bulunmaktadır. Şöyle ki, riskli yapı olarak yıkım kararı verilen binanın ve arazilerin tapu kayıtları arsa mahiyetine dönüştürülür ve bu durumda maliklerin herhangi bir izni aranmaz. Arsa, maliklerin hisse payları oranında isimlerine tescil edilir.
Hukuka uygun verilen yıkım kararı sonrasında, İdarece maliklere tebligat yapılır. İşte bu noktada maliklerin 2/3 çoğunlukla karar almaları beklenmektedir. Alınacak karar riskli binanın yıkıldıktan sonra ne olacağına ilişkin olacaktır. Riski yapı tespiti yapılan ya da riskli alanda bulunan bir yapının yıkılmasında taşınmazdaki paydaşların anlaşıp anlaşamamalarının bir önemi yoktur.
6306 Sayılı Kanunun 6. Maddesinde; “Riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir” denmektedir.
Dolayısıyla kat maliklerinin hukuka uygun bir şekilde verilen yıkım ve tahliye kararına kadar herhangi bir söz hakkı bulunmamaktadır. Hukuka uygun bir şekilde verilen yıkım kararından sonra ancak kat malikleri arsa mahiyetindeki taşınmazın geleceğine karar verebilecekleridir. Kanunda ön görülen 2/3 çoğunluk burada karşımıza çıkmaktadır.
Ancak bu noktada önemli bir hususu vurgulamak gerekir. Şöyle ki, Bakanlık tarafından tahliye ve yıkım kararının hukuka, kanuna ve yönetmeliğe uygun olması gerekmektedir. Yukarıda detaylıca açıkladığımız üzere, kanuna ve yönetmeliğe aykırı Riskli Yapı Tespit Raporu tanzim edilemez. Buna bağlı olarak yıkım kararının usulüne uygun göre hazırlanmış bir tespit rapora istinaden verilmiş olması gerekmektedir.
Bu durumu bir örnek ile açıklamak gerekirse;
İzmir ilinde bulunan bir binanın maliklerinden A, X isimli bir Yapı Denetim firmasından “Riskli Yapı Tespit Raporu” talep etmiştir. Ancak X Firması kanunda ve Yönetmelikte belirlenen usul ve esaslara göre bir rapor hazırlamamıştır.
Bunun üzerine binanın maliklerinden B, kendisine tebliğ edilen rapora karşı Çevre ve Şehircilik İzmir İl Müdürlüğü’ne 15 gün içinde itiraz etmiştir. Ancak yapılan itirazlar neticesinde itiraz eden B’ye İdarece bir geri dönüş sağlanmamıştır.
Kendisine cevap verilmeyen malik B’ye 1 ay sonra tahliye ve yıkım kararı tebliğ edilmiştir.
Bu durumda idarece itirazları değerlendirilmeyen ve kanuna aykırı bir rapor ile evi yıkılmak üzere olan B ne yapmalıdır?
Bu sorunun cevabını kısaca vermek gerekirse, İtirazları İdarece reddedilen malik B 30 gün içinde İdare Mahkemesi’nde “Yürütmeyi Durdurma” talepli olarak İtirazının Reddi Kararının İptalini istemelidir.
Şöyle ki; hukuka, usule ve yönetmeliğe aykırı bir Riskli Yapı Tespit Raporuna istinaden Yıkım ve Tahliye Kararı verilemez. Dolayısıyla idarece eksik işlem sonucu tahsis edilen karar derhal Mahkemece iptal edilmelidir.
Son zamanlarda çoğu vatandaşımızın derdi olan Kentsel Dönüşüm süreci, hukuka ve kurallara aykırı işleyişlerle maddi menfaat çatışmasına dönüştürülmüştür. Kentsel dönüşüm uygulamaları, binada yaşayanların veya hak sahiplerinin hakları üzerinde sınırlama etkisi doğuracağından, uygulamaların hukuk devleti ilkesinin temel gereklerine göre şekillendirilmesi gerekir.
AV. ASLIHAN GÜRAL BOZKURT