Binada var olan eksik işler bedeline hükmedilmediğine göre artık binadaki eksik işler nedeniyle değer kaybının varlığından söz edilemez. Ne var ki sözleşme ekleri ve broşürlerinde belirlenen çevre düzenlemeleri ve sosyal tesislerin yapılmaması nedeniyle binanın bir değer kaybı var ise davacı bunu isteyebilir (13. HD. 1.7.2004, 4619/10540).
İnşaatın projeye uygun duruma getirilmesinin olanaklı olmamasından dolayı bağımsız bölümlerdeki değer kaybı isteniyorsa, iş sahibinin kayıtsız kalarak zararın artışına neden olup olmadığı önemlidir. Bozukluk ve eksikliklerin öğrenildiği tarihi izleyen makul süre içindeki fiyatlar esas alınmalıdır; dava tarihine göre hesap yapılmamalıdır.
Dava, satış esnasında sunulan projede ve tanıtımlarda belirtilen ancak eksik yapılan işler nedeni ile davacının satın aldığı dairede oluşan değer kaybının ödetilmesi talebine ilişkindir. Tesislerin, mülkiyeti Belediyeye ait olan parsel üzerinde yapılmış olması, alıcının satın alma kararını etkileyen, taşınmazın değerini azaltan bir husus olup, edimin ifasındaki bu yöne dair eksiklik sebebiyle satıcının alıcıya karşı sorumlu olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece, sosyal tesislerin Belediyeye ait taşınmaz üzerine yapılmış olması, “açık ayıp” olarak nitelendirilip, davacının konutu teslim aldıktan sonra davalıya yapılmış ayıp ihbarı bulunmadığından davanın reddine karar verilmişse de, davaya konu olayda “ayıplı ifa” değil “eksik ifa” söz konusu olup, sözleşmeden kaynaklanan edimin ifasındaki davaya konu eksiklikler sebebiyle davacının 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satıcının sorumluluğuna gidebileceği kabul edilmelidir. Satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, "nispi metod" olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. Bu metoda göre; satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile, ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır (HGK. 18.4.2018, 310/920; HGK. 18.4.2018, 312/922).
Dava, satış esnasında sunulan projede ve tanıtımlarda belirtilen ancak eksik yapılan işler nedeni ile davacının satın aldığı dairede oluşan değer kaybının ödetilmesi talebine ilişkindir. Projenin vaziyet planında, ilanlarında, tanıtım maketlerinde ve broşürlerinde sosyal tesislerin etrafı çevrili site içinde gösterilmesi ve inşa edildikten sonrada etrafı çevrilerek site alanına dahil edilmesi sureti ile davacıda bu yerlerin siteye ait olduğu intibaı uyandırılmıştır. Sosyal tesislerin, mülkiyeti Belediyeye ait olan taşınmaz üzerinde yapılmış olması, alıcının satın alma kararını etkileyen, taşınmazın değerini azaltan bir husustur. Eksik ifa söz konusu olduğundan eksiklikler nedeniyle davacı 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satıcının sorumluluğuna gidebilir. Sosyal tesislerin siteye dahili halinde davacının satın aldığı dairenin değeri ile siteye dahil edilmemesi halindeki değerinin belirlenmesi, yapılacak oran sonrası davacının isteyebileceği bedel indirimi miktarının bilirkişi raporuyla tespit edilmesi ve bu değer farkının ödetilmesine karar verilmesi gerekirken davanın reddi hukuka aykırıdır (HGK. 23.11.2011, 350/700).
Dava, satış esnasında sunulan projede ve tanıtımlarda belirtilen ancak bunlara uygun olarak yapılmayan veya eksik yapılan işler nedeni ile davacının satın aldığı dairede oluşan değer kaybının ödetilmesi istemine ilişkindir. Davacı satın aldığı bu taşınmazla ilgili ayıp ihbarını, davalılara bildirmemiştir. Davacı bundan sonra açtığı eldeki dava ile inşa edilen spor kompleksinin tapusunun bağımsız bölüm maliklerine verilmeyip, TOKİ üzerinde bırakıldığını ve spor kompleksinin sadece site sakinlerinin kullanımına sunulması gerekirken, kamuya da açıldığını ileri sürerek, bu ayıp nedeniyle satın aldığı taşınmazda meydana gelen ekonomik eksikliğin tazminini istemiştir. Davacının dava dilekçesinde tanımladığı bu durumun satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık ayıp olduğu, davalıların bu ayıbı gizlemek için de herhangi bir hileye başvurmadıkları, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü satın aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği kuşkusuzdur. Davacının teslim aldığı bağımsız bölüm nedeniyle, malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde davalılara ayıp ihbarında bulunmadığı tartışma konusu değildir. Her ne kadar, konut satışlarında zaman aşımı süresi beş yıl olarak öngörülmüş ise de, otuz günlük ihbar süresinin burada da uygulanacağı kuşkusuzdur. Öteki deyişle, konutu satın alan davacı, açık ayıp halinde, malı teslim aldığı tarihten itibaren otuz gün içerisinde satıcı veya malike ayıp ihbarında bulunur ise, bu durumda malı teslim aldığı tarihten itibaren beş yıl içerisinde TKHK’ye dayanarak dava açabilecektir (HGK. 2.11.2011, 468/666; 23. HD. 11.5.2015, 7294/3545; 23. HD. 23.6.2015, 8565/4821; 23. HD. 9.2.2015, 4241/704).
TBK. md. 147/6’daki 5 yıllık zamanaşımı süresi, edimin yasal olarak yerine getirilmesi gereken tarih veya fiilen teslim edildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Zamanaşımı süresinin dolup dolmadığının, bu tarihlere göre belirlenmesi gerekir. Somut olayda, davacı tarafça, sözleşmeye göre, taraflara düşen eşit sayıdaki bağımsız bölümlerin alan olarak da eşit büyüklükte olması gerekmesine rağmen, davalı yüklenicinin, kendisine ait tarafı daha büyük projelendirerek, arsa sahibi murisine kalan 1 dükkân ve dört bağımsız bölüme nazaran daha büyük inşa ettiği ileri sürülerek, bu fark nedeniyle, ortaya çıkan değer kaybı ve kira gelir kaybının talep edildiği, davacı tarafça teslimin fiilen 2005 yılı başında yapıldığının belirtildiği, bu durumun, inşaatın tamamlanma oranının %100 olduğunu belirten 03.12.2004 tarihli seviye tespit tutanağına da uygun olduğu, davalı tarafça da bu hususa herhangi bir itirazda bulunulmadığı, dava tarihinin ise 08.11.2013 olduğu anlaşılmış olup buna göre, teslim tarihinin 2005 yılının başları olarak kabulü gerekmektedir. Ayıp, bir malda ya da eserde sözleşme ya da yasa hükümlerine göre normal olarak bulunması gereken niteliklerin bulunmaması ya da bulunmaması gereken bozuklukların bulunmasıdır. Ancak, kasten sakladığı bozukluklarla, usulüne uygun yapılan gözden geçirmede fark edilemeyecek ayıplar için yüklenicinin sorumluluğu devam eder. Eğer, meydana getirilen eserin, teslim alındığı sırada usulüne uygun yapılan gözden geçirme ile varolan bozukluğu görülmemişse, ortada gizli bir ayıbın olduğu kabul edilir. Açık ayıplar, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulunur bulunmaz bizzat yapılan veya uzmanına yaptırılan gözden geçirme sonucu saptanınca, uygun sürede; gizli ayıplar da ortaya çıkar çıkmaz, gecikmeksizin yükleniciye bildirilmelidir. Ayıp bildirimi süresinde yapılmadığı takdirde iş sahibi bu ayıbı örtülü olarak kabul etmiş sayılır. Eksik işler bedeli ise ihbar koşuluna ve ihbar süresine bağlı olmaksızın teslim tarihinden itibaren kural olarak beş yıllık zamanaşımı süresinde talep edilebilir. Davacı tarafın eser sözleşmesinden kaynaklanan değer kaybı ve kira gelir kaybı talepleri de, yukarda anılan madde uyarınca 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir (23. HD. 15.11.2017, 9799/3239).
Davacı yüklenici şirket sözleşme gereğince kendisine devri gereken bağımsız bölümlerin tapuda devredilmediği ve kat irtifakı kurulmadığını belirterek sözleşmede kararlaştırılan oranda tapuda davacı adına olan payın iptali ile adına tescilini istemiş, davalı arsa sahipleri ise sözleşme gereğince projenin uygulanmasına geçmeden ve proje tadilatı halinde arsa sahiplerinin onaylarının alınması gerekmesine rağmen onay alınmadan sözleşme ekindeki proje yerine başka bir projenin belediyeden onaylatılması suretiyle yükleniciye ait 4. kata irtibatlı olarak 42 m2 alanlı 3 adet çatı katı yapıldığını, bundan dolayı arsa sahiplerinin paylarının azaldığını, kira paralarının ödenmediğini belirtmiş, sözleşmeye aykırılık ve davalıların zararları giderilmeden tescil kararı verilemeyeceğinden davanın reddine, birlikte ifa kuralı gereği karar verilecek ise arsa sahiplerine ait dairelerin değer farkı ve kira bedeline hükmedilmesi gerektiğini savunmuştur. Taraflar arasındaki 5.5.2006 tarihli sözleşmenin 4. maddesinde projenin uygulanmasına geçmeden önce veya tadilinin gerekmesi halinde yüklenici tarafından arsa sahipleri veya vekillerinin yazılı onayının alınacağı, 5. maddesinde ise inşaat süresince yüklenici tarafından arsa sahiplerine kira bedeli ödeneceği kararlaştırılmıştır. Mahkemece aynen ifa kuralı gereği bilirkişi raporuyla belirlenen kira bedeli ve arsa sahiplerine düşen dairelerin küçük yapılmasından kaynaklanan değer kaybı bedelinin yasal faiziyle birlikte mahkeme veznesine yatırılması karşılığında, yükleniciye düşen arsa payı oranında davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile davacı yüklenici şirket adına tesciline karar verilmiştir. Dosya kapsamından davacı yüklenici şirketin projenin onayı ve uygulanmasından önce arsa sahiplerinden yazılı onay almadığı, davalıların bu nedenle tapuda pay devri yapmadıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda, davalı arsa sahiplerinin davanın açılmasına neden olmadığı ve mahkemece birlikte ifa kuralı uygulanarak davanın kabulüne karar verildiğinden dava dışı arsa sahiplerinin vekalet ücreti ve yargılama giderleri ile sorumlu tutulması doğru olmamıştır (15. HD. 1.10.2012, 5264/5894; 23. HD. 14.5.2015, 3961/3716; 23. HD. 4.6.2015, 4396/4265).
[1] Karataş, 324.
[2] Kılıçoğlu, 510.
[3] Karataş, 324.
[4] Velidedeoğlu/Özdemir, 586.
[5] 1. HD. 12.4.2004, 4122/4121.
[6] Ertaş, 295; Karahasan, 858.
[7] 1. HD. 5.6.2003, 6174/6822.
[8] Karataş, 324.
[9] Kılıçoğlu, 510.
[10] Karataş, 324.
[11] Velidedeoğlu/Özdemir, 586.
[12] 1. HD. 12.4.2004, 4122/4121.
[13] Ertaş, 295; Karahasan, 858.
[14] 1. HD. 5.6.2003, 6174/6822.
FORUM