İrtifak hakkı, sahibine konusu olan eşyayı doğrudan doğruya kullanma veya ondan yararlanma yetkileri veren ayni haktır.
Medeni Kanun irtifak türlerini taşınmaz lehine irtifak hakkı, intifa hakkı, oturma hakkı, üst (inşaat hakkı), kaynak hakkı ve diğer irtifaklar olarak belirlemiştir. Kanunda belirlenen irtifak hakları dışında kişiler sözleşme ile yeni irtifak hakları kuramazlar. Ancak seçilen irtifak hakkının içeriğini belirlemede bir ölçüye kadar serbesttirler.
Medeni Kanun’da öngörülen irtifak hakları çeşitli açılardan gruplandırılabilir. Şöyle ki:
İrtifak Hakkından Yararlanma Yetkisinin Kapsamı Açısından: Tam Yararlanma- Sınırlı Yararlanma
İrtifak haklarından intifa hakkı hak sahibine eşyadan tam yararlanma yetkisi verir. İntifa dışındaki irtifak haklarında (örneğin oturma, geçit, kaynak irtifakı) ise yararlanma yetkisi sınırlıdır.
İrtifak Hakkından Yararlanma Yetkisinin Tarzı Açısından: Olumlu İrtifaklar- Olumsuz İrtifaklar
Olumlu irtifak haklarında hak sahibi eşyayı kullanabilir. İntifa hakkında, geçit irtifakında durum böyledir. Hak sahibinin bu yetkisi dolayısıyla malik, eşyanın kullanılmasına katlanma yükümlülüğündedir. Olumsuz irtifaklarda ise eşyanın maliki tarafından belirli tarzda kullanılmasının yasaklanması ile irtifak hakkı sahibine bir menfaat sağlanır. Örneğin inşaat yapmama, manzara kapatmama olumsuz irtifak haklarındandır. Malikin yüklü taşınmaz üzerinde bazı belirli yetkilerini kullanması engellenmiş, böylece irtifak hakkı sahibi lehine bir durum yaratılmıştır.
İrtifak Hakkı Sahibinin Tayini Açısından: Şahsa Bağlı irtifaklar- Eşyaya Bağlı irtifaklar
İrtifak hakkı, belirli bir kişi lehine tanınmışsa bu tür irtifak haklarına şahsa bağlı irtifak denir, irtifak haklarından intifa ve hakkı ve oturma hakkı ancak belirli bir şahıs lehine kurulabilir. Bu haklar başkasına devredilemez, hak sahibinin ölümü ile sona ererler, mirasçılara geçmezler. Bu özellikleri dolayısıyla söz konusu haklara şahsi irtifaklar (şahısla kaim irtifak) denilmektedir, intifa ve oturma hakkı dışındaki şahsa bağlı irtifaklar başkasına devredilebilir ve mirasçılara geçebilir tarzda da kurulabilir. Aksi kararlaştırılmadıkça üst hakkı ve kaynak irtifakı başkasına devredilebilir, mirasçıya intikal eder. Fakat bunun aksi kararlaştırılabilir. Diğer şahsa bağlı irtifaklar ise aksi kararlaştırılmamışsa devredilemezler ve mirasçıya geçemezler.
Şahsa bağlı olarak kurulmaları zorunlu olmayan irtifak haklan, bir taşınmazda bir diğer taşınmaz lehine kurulabilir. Bir taşınmaz lehine kurulan irtifak hakkına eşyaya bağlı irtifak denir. İrtifak hakkı eşyaya bağlı olarak kurulduğunda, hakkın tanındığı gayrimenkule kim malik olursa irtifak hakkına da o kişi sahip olacaktır.