İpotek Nedir? İpotekli Malın İcra Takibi ve Satışı süreci kullanıcıların sıklıkla sorduğu sorulardandır. İpotekli taşınmazın takip süreci ve takip durumunda itirazlara ilişkin İİK açık hükümler getirmiştir.
İpotek Nedir?
İpotek, doğmuş veya ileride doğması muhtemel olan bir borcun ödeneceğine dair güvence olarak, borç ödenince kaldırılmak suretiyle, borçlunun belirlediği taşınmaz üzerinde alacaklı lehine tapu siciline işlenen kayıttır. Türk Medeni Kanunun 881. maddesinde ipotek düzenlenmiştir. Hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir.
İpoteğin Geçerlilik Şartları
- İpotek koydurma banka veya bir kişi tarafından gerçekleştirilebilmektedir. Genellikle uygulamada bankalardan kredi çekilmesi halinde taşınmaz üzerine ipotek konulmaktadır.
- Yalnızca tapuya kayıtlı taşınmaz hakkında ipotek kurulabilir.
- Teminat altına alınacak alacağın mutlaka para borcu olması gerekmez. Bir şey üzerinde yapma, yapmama durumunda para dışında bir şeyin verilmesi de ipotekle teminat altına alınabilir.
- Teminat miktarı Türk parası olarak gösterilmelidir.
- İpoteğin doğması için, tapu kütüğüne geçerli bir tescilin yapılması gerekir.
- Şarta bağlı veya şartsız, belirli veya belirsiz, her türlü alacağın hatta ileride doğacak ve doğması yalnız imkan dahilinde olan alacaklar da ipotek altına alınır.
İpoteğin alacaklıya sağladığı güvencenin kapsamına şunlar girer;
- Ana para,
- Takip giderleri ve gecikme faizi,
- İflâsın açıldığı veya rehnin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ile son vadeden başlayarak işleyen faiz. Daha önce belirlenmiş olan faiz oranı, sonradan gelen alacaklıların zararına olarak artırılamaz
İpotek İle Rehin Arasındaki Fark
İpotek ve rehin halk arasında birbirine karıştırılabilen kavramlardır. Bu noktada iki kavram arasındaki ayrıma değinmek gerekir.
Rehin, bir alacağa teminat olmak amacıyla, alacağın tahsil edilememesi durumunda alacaklıya verilen eşya veya haktır. Rehin hakkı taşınır ve taşınmaz mallar için kullanılır. Taşınmazlar için kurulan rehin hakkına ise ipotek denir.
Taşınmaz rehni, ancak ipotek, ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde kurulabilir.
Taşınır rehni ile ilgili daha detaylı bilgi için Farah Hukuk internet sayfasındaki ‘Rehin Nedir? Rehinli Malın İcra Takibi ve Satışı’ makalesini inceleyebilirsiniz.
İpotek Çeşitleri
İpotek çeşitleri kanuni ve akdi ipotek olmak üzere ikiye ayrılır. Akdi ipotek kendi arasında borcun miktarının belirli olup olmamasına göre ikiye ayrılır. Bunlar;
Kanuni İpotek : Kanundan doğan bir haktır. Kanunî ipotek haklarının doğumu, aksi kanunda öngörülmüş olmadıkça, tapu kütüğüne tescil edilmelerine bağlı değildir.
Aşağıdaki alacaklılar, kanunî ipotek hakkının tescilini isteyebilirler:
- Satıştan doğan alacağı için satılan taşınmaz üzerinde satıcı,
- Elbirliği ortaklığına giren taşınmazlarda paylaşmadan doğan alacakları için birlikte mirasçı olanlar veya diğer elbirliği ortakları,
- Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkârlar.
Alacaklıların, bu kanunî ipotek hakkından önceden feragat etmeleri geçerli değildir.
Akdi İpotek: Mevcut bulunan ya da ileride ortaya çıkması muhtemel olan alacağın teminatını sağlamak için taraflar arasında düzenlemenin sözleşmeyle yapılmasıdır. Akdi ipotek kendi arasında ana para ipoteği ve üst sınır ipoteği olarak ikiye ayrılır;
Ana Para İpoteği;
Kesin borç ipoteği de denilen ana para ipoteği tutarı belli olan alacak için düzenlenen ipotektir. Önceden belirlenmiş bir para için düzenlenmiş olduğundan ödemede gecikilmesi halinde temerrüt faizi ve alacağın tahsili için yapılan masraflar da eklenir. Kesin borç ipoteğinde ipotek akit tablosunda belirtilen ana alacaktan başka yukarıda belirtilen ipoteğin alacağı sağladığı güvence kapsamında belirtilen takip giderleri ile faiz ve diğer ferileri de teminat kapsamına girmektedir.
Üst Sınır İpoteği;
Maksimal ipotek de denilen üst sınır ipoteği alacağın değişken olması yani belirli, net bir alacağın olmaması halinde yapılan ipotek işlemleridir. Alacak miktarı kesin olarak belirli olmadığı için bir maksimum tutar belirlenir ve ipotek bu tutar üzerinden konulur.
Yukarıda belirtilen ipoteğin alacağı sağladığı güvence kapsamında belirtilen ve ipotekle teminat altına alınan toplam borç miktarı, bu tür ipotekte tarafların ipotek tesis edilirken rızaları ile tespit edilen bu limiti aşması mümkün değildir.
İpotek Nasıl Konulur?
Taşınmaz üzerine ipotek konulması için tapu siciline ipotek şerhi düşülmelidir. İlk olarak ipoteğin konulabilmesi için yazılı bir şekilde beyanda bulunulmalıdır. Yazılı beyan ise dilekçedir. İpotek talebi dilekçesinde; ipotek bedeli, ipotek süresi, ipotek derecesi, ipotek oluşturacak kişinin kimlik bilgileri ve ipotek koyacak kişi tüzel kişi ise unvanı gibi bilgilerin yazılması gerekir.
Dilekçe hazırlandıktan sonra Tapu Sicil Müdürlüğüne başvuruda bulunulur.
İpotek işlemi için gerekli olan belgeler;
- İpotek edilecek taşınmaz mala ait tapu senedi
- Alacak ve borçlunun veya yetkili temsilcilerinin nüfus cüzdanı
- Alacak ve borçlunun vesikalık fotoğrafı
- İpotek işlemi temsilci ile gerçekleştiriliyor ise temsilcinin bu işlemi yapmaya dair yetkisi olduğunu gösteren vekaletnamesi
- İpotek konulacak taşınmazın belediyeden alınmış emlak beyan değer vergisi ve kat mülkiyeti kurulmuş olan taşınmazlarda Dask poliçesi.
Evraklar toplanıp ilgili merciye başvurulacak, gerekli merci de değerlendirme yaparak ipoteğin konulup konulmamasına karar verecektir.
İpotek Masrafları Ne Kadar?
İpotek işlemleri tapu müdürlükleri tarafından gerçekleştirilir. Bu işlemler sırasında harç bedeli vardır. Bu harcın adı ipotek harcıdır.
- İpotek işlemi yoluyla elde edilen borç miktarı üzerinden harç oranı binde 4,55)
- İpotek edilmiş gayrimenkullerden birisinin çıkarılıp yerine başka bir gayrimenkulün işlenmesi durumunda veya işlemde bulunan gayrimenkule ek olarak başka bir gayrimenkul işleme alındığında borç miktarı üzerinden harç oranı binde 4.55
- İpotek derecelerinde sonradan değişiklik talep edilmesi durumunda borç miktarı üzerinden binde 2.27
İpotek Nasıl Kaldırılır?
‘İpotek Nasıl Kaldırılır?’ ipotekle ilgili en sık sorulan sorulardandır. İpoteğin kaldırılması için öncelikle taşınmaz üzerine ipotek konulmasını gerekli kılan borcun tamamıyla ödenmiş olması gerekir. Borcun ödenmiş olması halinde ipotek fekki yani ipoteğin kaldırılması yazısı alınmalı ve bu yazı ile Tapu Sicil Müdürlüğüne gidilmelidir. Müdürlük ipotek fekki ile ilgili incelemeler yapacak eğer uygun görürse taşınmaz üzerindeki ipotek şerhi silinecek ve ipotek kalkacaktır. Ancak ipoteği kaldırmak için de tapu müdürlüğünde belli bir harç ödenmesi gerekir. Diğer işlemlerin tamamlanması harcın yatırılması ile taşınmaz üzerindeki ipotek kalkar.İpotek belirli bir süre için kurulmuş olsa da sürenin bitmesiyle resen kaldırılamaz. Yani her halükarda ipoteğin kaldırılması için gerekli işlemlerin yapılması gerekir.
İpoteğin Kaldırılması Davası
İpoteğin kaldırılması için borç ödenmiş olmasına rağmen ipotek kaldırılmamış olabileceği gibi bazı hallerde borcu ödeyen kişiler de ipoteği kaldırmayı unutabilmektedir. Böyle sorunlar da göz önüne alındığı takdirde en uygun yol dava açılarak ipoteğin kaldırılmasıdır. İpoteğin kaldırılması davası açıldığında tapu belgesinin alınması da talep edilmelidir. Çünkü genellikle borç ödenirse de ipotek kalkmamakta ve tapu belgesi alınmamaktadır. Dava açıldığında her iki talep de yerine getirilebilir. İpoteğin kaldırılması davası ile ilgili daha detaylı bilgi için Farah Hukuk internet sitesindeki ‘İpoteğin Kaldırılması (Fekki) Davası Nasıl Açılır?’ makalesini inceleyebilirsiniz.
İpotekli Malın İcra Takibi ve Satış Süreci
İpoteğin paraya çevrilmesi İcra İflas Kanununda özel olarak düzenlenmiştir.
İpotekli malın satışı mümkündür. Taşınmazın üzerinde ipotek bulunması, taşınmazın satışına engel değildir. Satış için taşınmaz malın ipotek alacaklısının izninin alınmasına gerek yoktur.
Türk Medeni Kanunu 888. maddeye göre ‘İpotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez.’ Kanun maddesiyle de belirtildiği üzere ipotekli taşınmazın el değiştirmesi yani üçüncü kişiye devredilmesi taşınmaz üzerinde ipoteğe etki etmez. Yine borcun ödenmemesi halinde ipotek alacaklısı ipoteğin paraya çevrilmesini talep edebilir ve takip başlatarak borç ödenebilir.
Yeni malik borcu yüklendiği takdirde alacaklı, kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu bir yıl içinde yazılı olarak önceki borçluya bildirmezse, borçlu borcundan kurtulur. Yani ipotek alacaklısının taşınmazın üçüncü kişiye devrinden itibaren 1 yıl içerisinde eski malike borçtan sorumluluğunun devam ettiğine dair bildirimde bulunması gerekir.
İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yolu ile İcra Takibi
İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yolu İle İcra Takibi ile alacağını tahsil edemeyen alacaklı ilamlı veya ilamsız olarak yasal süreci başlatır. İlamlı ve ilamsız icra takibinin farkı ilamlı icra takibinde mahkemeden ilam alınarak icra yoluna gidilir, ilamsız icra takibinde ise alacaklı herhangi bir mahkeme ilamına gerek olmaksızın doğrudan yetkili icra dairesine başvurarak borcunu ödemeyen borçlu için ödeme emri çıkartılır.
- İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yolu İle İlamlı İcra Takibi (İcra Emri):İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı icra takibinde, önce mahkemeden bir ilam alınarak buna özgü takip yolu izlenir.
Takip Talebi
Taşınmaz ipotek alacaklısı, yetkili veya taşınmazın bulunduğu yer icra dairesine elindeki ipotek belgesinin akit tablosunun tapu idaresince verilmiş resmi bir örneğini ibrazla alacağın miktarını bildirir. Takip talebi icra dairesine yazılı veya sözlü olarak ya da elektronik ortamda yapılır.
İpotek sözleşmesinin tarafları veya ipotekli taşınmazı daha sonra satın alanlar ya da bunların halefleri, tapu sicili müdürlüğüne yurt içinde bir tebligat adresi bildirmek zorundadırlar. Aksi takdirde ilgililerin tescil talebi, tapu sicili müdürlüğünce reddolunur. Adresin değiştirilmesi tapu sicil müdürlüğüne bildirilmesi hâlinde sonuç doğurur. Yeni adresin bildirilmemesi hâlinde tebligatların eski adrese ulaştığı tarih tebellüğ tarihi sayılır.
İcra emri
İcra memuru, ibraz edilen akit tablosunun (ipotek akit tablosu; tapuda ipoteğin kuruluş işlemleri sırasında, tapu memuru tarafından yapılır. İpoteğin durumuna ilişkin bilgiler içeren resmi bir senet türüdür. İpotek veren kişinin sorumluluğu, ipotek akit tablosunda yer alan değer ile sınırlıdır.) kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarını içerdiğini ve alacağın muaccel olduğunu anlarsa, borçluya ve taşınmaz üçüncü şahıs tarafından rehnedilmiş veya taşınmazın mülkiyeti üçüncü şahsa geçmişse ayrıca bunlara birer icra emri gönderir. Bu icra emrinde borcun otuz gün içinde ödenmesi ve bu müddet içinde borç ödenmez ve icra mahkemesinden icranın geri bırakılmasına dair bir karar getirilmezse, alacaklının taşınmazın satışını isteyebileceği bildirilir.
İcranın geri bırakılması
İcra emrinin tebliği üzerine borçlu yedi gün içinde dilekçe ile icra mahkemesine başvurarak borcun zamanaşımına uğradığı veya imhal veya itfa edildiği itirazında bulunabilir. İtfa veya imha iddiası yetkili merciler tarafından yapılmış veya usulüne göre tasdik edilmiş yahut icra dairesinde veya icra mahkemesinde veya mahkeme önünde açıklanmış senetle tevsik edildiği (belge ile kanıtlama) takdirde icra geri bırakılır. İcra mahkemesinin geri bırakılması isteminin reddine ilişkin kararına karşı istinaf yoluna başvuran borçlu veya üçüncü şahıs, takip konusu alacağın yüzde onbeşi nispetinde teminat yatırmadığı takdirde satış durmaz.
Bölge adliye mahkemesince talebin reddi hâlinde bu teminat, ayrıca hükme gerek kalmaksızın alacaklıya tazminat olarak ödenir. Alacaklının satış talebinden sonra takdir edilen ve kesinleşen kıymete göre, ipotek altına alınan malın alacağı karşılamayacağı anlaşılırsa kalan tutar teminatın geriye kalan kısmından karşılanır, varsa teminatın kalan kısmı teminatı yatırana iade edilir.
- İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yolu İle İlamsız İcra Takibi (Ödeme Emri):
İpoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamsız icra takibinde alacaklının elinde herhangi bir mahkeme ilamı bulunmaz. Doğrudan yetkili icra dairesine başvurarak borcunu ödemeyen borçlu için ödeme emri çıkarttırır.
Ödeme emri
Muaccel alacaklar için icra memuru, borçluya ve varsa taşınmaz sahibi üçüncü şahsa aşağıdaki kayıtlara uygun olmak üzere birer ödeme gönderir.
- Ödeme müddeti otuz gündür.
- Yedi gün içinde itiraz olunmaz ve yazılı müddet içinde borç ödenmezse alacaklının taşınmazın satışını isteyebileceği bildirilir.
Ödeme emrine itiraz ve itiraz süresi
Borçlu veya üçüncü şahıs ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itirazda bulunabilirler. Ancak, rehin hakkı itiraz konusu yapılamaz.
İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yolu İle Satış Süreci
İpoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamlı ve ilamsız icra takibinde yukarıda belirtilen aşamalardan sonra İpoteğin paraya çevrilmesi yolu ile satış sürecine geçilir. İpotekli malın satışı aşamasında ilamlı ve ilamsız icra takibi için aynı koşullar geçerlidir.
Satış Süresi
Alacaklı, taşınmaz rehninin satışını ödeme veya icra emrinin tebliğinden itibaren bir yıl içinde isteyebilir. Satış yukarıdaki fıkrada gösterilen müddetler içinde istenmez veya talep geri alınıp da bu müddetler içinde yenilenmezse takip düşer.
Satış hazırlıkları
Taşınmaz mallar talep üzerine üç ay içerisinde satılmalıdır. Öncelikle takibin tüm borçlular açısından kesinleşmesi gerekmektedir. Satış talep edilecek taşınmazın bulunduğu tapu sicil müdürlüğüne müzekkere yazılarak satışa esas olunacak son tapu kaydı istenmelidir.
Tapu kaydı ile birlikte taşınmazın bulunduğu belediyeden imar durumu, kroki ve çap sorulmalıdır. Ancak ipotekli taşınmazın paraya çevrilmesinde icra memuru, ipoteğin paraya çevrilmesi hakkındaki takibin başladığını tapu idaresine haber vermeye mecburdur. Tapu memuru, keyfiyeti taşınmazın siciline şerh verir. Taşınmazı bu şerh tarihinden sonra iktisap edenlere icra veya ödeme emri tebliğ olunmaz.
Taşınmaz ile ilgili imar durumu, kroki ve çap ile ilgili gerekli işlemler tamamlandıktan sonra taşınmazda keşif yapılarak kıymet takdiri aşamasına geçilir.
Taşınmaz takyidatında (taşınmaz üzerinde herhangi bir şerhin veya borcun olup olmadığını gösteren tapudan alınan belgedir.) ipotek koyduran alacaklıya müzekkere yazılmalı ve bu müzekkerenin içeriğinde ipotek ve ipotek miktarının altında satışa razı olup olmadıkları sorulmalıdır. İpotek miktarının altında satışa razı değilse ipotek miktarı taşınmazın açık artırma ile satışında alt sınırını oluşturan yani satışa başlanan rakamın %50’sinden fazla olduğu takdirde yapılacak ihalede elde edilecek satış rakamı ipotek miktarı + satış ve paylaştırma giderlerinden fazla olmalıdır.
İcra dairesi tarafından mükellefiyetler listesi düzenlenir. Tapu siciline kayıtlı olan veya resmi senede dayanan mükellefiyetler için mükellefiyet listesi düzenlenerek borçlulara ve tüm haciz alacaklarına tebliğ edilir. İtirazlarını bildirmeleri için kendilerine üç gün süre verilir.
Mükellefiyetler listesinin iki özelliği vardır;
- Arttırma şartnamesinin bir bölümünü teşkil etmesi ve tapu sicili hükmünde olması
- Satış bedelinin paylaştırılması şeklini gösterir bir sıra cetvelidir.
Kıymet Takdiri
Haczi yapan memur, haczettiği malın kıymetini takdir eder. İcabında bilirkişiye müracaat edebilir. Bilirkişi tarafından kıymet takdiri raporu hazırlanır. Kıymet takdiri raporu taşınmazın takyidatındaki ilgililere ve borçlulara tebliğ edilir. Kıymet takdiri ilgililere tebliğ edildikten sonra 7 gün içinde ilgililer kıymet takdirine itiraz etmezlerse kıymet takdiri kesinleşir. Kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl içinde tekrar kıymet takdiri istenemez. Bu iki yıllık sürenin başlama tarihi icra memuru kıymet takdiri için taşınmaza gittiği tarihtir. Kıymet takdirine itiraz edilmişse süre için icra hakiminin keşif için taşınmaza gittiği gün esas alınır. Kıymet takdirine itiraz sonucunda icra mahkemesi tarafından verilen kararlar kesin kararlardır.
Kıymet takdiri kesinleşmeden satış yapılamaz. Kıymet takdirine itiraz edilmesi satış süresini kesmez.
İcra müdürü satış ilanı
Gerekli işlemler tamamlandıktan sonra taşınmaz için satış talebinde bulunulur. Satış talebi üzerine icra müdürlüğü 3 ay içinde taşınmazı satar.
Satış günü alınır. Daha sonra satış ilanı hazırlanır. İlanda bulunması gerekenler;
- Dosya Numarası
- Satışın yapılacağı yer, gün, saat
- İhalede gösterilen yer ve zamanda yapılacak birinci artırma sonunda teklif edilen en yüksek bedel, taşınmazın açık arttırma ile satışında alt sınırını oluşturan yani satışa başlanan rakamın %50’ sini bulmadığı takdirde en çok artıranın taahhüdü baki kalmak üzere, artırmanın uzatılmış olacağı ve aynı yerde, aynı saatte yapılacak ikinci artırmada taşınmazın en çok artırana ihale edileceği
- Taşınmazın cinsi, mahiyeti, bulunduğu yer, yüzölçümü gibi özellikleri
- Artırma şartnamesinin hangi tarihten itibaren icra dairesinde herkes tarafından görülebileceği
- İpotek sahibi alacaklılarla diğer ilgililer gayrimenkul üzerindeki haklarını ve faiz ile masrafa ilişkin iddialarını dayanak niteliğindeki belgelerle birlikte on beş gün içinde icra dairesine bildirmeleri gerekir.
Satış ilanı hazırlandıktan Basın İlan Kurumuna taşınmaz açık artırma ilanının icra müdürlüğünce uygun görülen ulusal veya yerel gazetede ilan edilmesi için müzakere gönderilir. Tirajı 50.000 binin üzerinde bir gazetede satış ilanı yayınlanmalıdır. Ancak yurt düzeyinde dağıtımı yapılan bir gazetede birinci satış gününden en az 1 ay öncesinde ilan edilmelidir.
Satış ilanı, tüm borçlulara ve tapu kaydındaki tüm ilgililere tebliğe gönderilmelidir.
Satış ilanı tüm ilgililere ve borçlulara tebliğ edilmiş ve gazete ilanında herhangi bir yanlışlık yok ise birinci artırma günü satış saatinde ilan edilen satış mahallinde açık artırma işlemine başlanır.
Birinci Açık Artırma
Elektronik posta yolu ile gelen teklifler dikkate alınarak, gelen en yüksek teklif üzerinden tellalın üç kere çağrıda bulunmasıyla satışa başlanır.
İhalede satışın yapılabilmesi için taşınmazın kıymet takdiri ile belirlenen değerinin %50’si + satış giderleri + paylaştırma giderlerini karşılaması gerekir. Bu miktarın elektronik teklif ile gelen miktarın üzerinde olması gerekir.
Taşınmaz üzerindeki ipotek için ipotek alacaklısı, ipotek miktarının altında satışa razı olmadığı takdirde, ipotek miktarı, taşınmaz malın değerinin %50 den fazla olarak (ipotek miktarı + satış paylaştırma gideri = satış miktarı) satışın yapılması gerekir.
Taşınmaz için en çok miktar öneren kişi, yukarıda belirtilen özellikleri de taşıyorsa ihaleyi kazanır. Artırma tutanağı yazılır ve tutanağa icra müdürü, tellal ve ihale alıcısı tarafından imzalanır.
Birinci ihalede, alıcı çıkmazsa veya bu maddede yazılı miktara ulaşılmazsa satış icra memuru tarafından geri bırakılır.
İkinci Açık Artırma
İkinci açık artırmaya elektronik posta yolu ile gelen teklifler dikkate alınarak başlanır. Birinci artırmadaki koşullar ikinci artırma için de geçerlidir.
İkinci ihalede, alıcı çıkmazsa veya bu maddede yazılı şartlar gerçekleşmezse satış talebi düşer.
Tellalın 3 defa bağırıp satıyorum demesinden öncesine kadar satıştan vazgeçilebilir.
Ödeme Usulü: Satış bedeli peşin ödenir. Ancak icra memuru alıcıya on günü geçmemek üzere bir mühlet verebilir. Satış bedelinin ödenmesi için mühlet verilmiş ise para verilinceye kadar hasar ve masrafı müşteriye ait olmak üzere taşınmaz, icra dairesi tarafından idare olunur. Bu müddet içinde icra dairesinin müsaadesi olmaksızın tapuca hiçbir tescil yapılamaz. İcra dairesi satış bedelini temin için ayrıca teminat gösterilmesini isteyebilir.
Satış Durumunda İhalenin Feshi
Taşınmaz kendisine ihale olunan kimse derhal veya verilen mühlet içinde parayı vermezse, ihale kararı icra memuru tarafından kaldırılarak teminat akçesi alıcının sorumlu olduğu meblağa mahsup edilmek üzere alıkonulur. Kendisinden evvel en yüksek teklifte bulunan kimsenin ileri sürdüğü pey (açık artırmada teklif ettiği miktar), şartlara uygun bulunması ve bu kimsenin adresinin de malum olması halinde bir muhtıra tebliğ edilerek arz ettiği bedelle taşınmaz kendisine teklif edilir ve üç gün zarfında almaya razı olursa ona ihale olunur. Razı olmaz veya cevapsız bırakılırsa veya bulunmazsa taşınmaz icra dairesince hemen artırmaya çıkarılır. Bu artırma ilgililere tebliğ edilmeyip yalnızca satıştan en az yedi gün önce yapılacak ilanla yetinilir. Bu artırmada, teklifin, taşınmaz en çok artırana ihale olunur.
İhaleye katılıp daha sonra ihale bedelini yatırmamak suretiyle ihalenin feshine sebep olan tüm alıcılar ve kefilleri teklif ettikleri bedel ile son ihale bedeli arasındaki farktan ve diğer zararlardan ve ayrıca temerrüt faizinden müteselsilen mesuldürler. İhale farkı ve temerrüt faizi ayrıca hükme hacet kalmaksızın dairece tahsil olunur. Bu fark,varsa öncelikle teminat bedelinden karşılanır.
Satış Durumunda İhalenin Feshi Davası
İhalenin feshini, yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, tapu sicilindeki ilgililer ve pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler yurt içinde bir adres göstermek koşuluyla icra mahkemesinden şikayet yolu ile ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde isteyebilirler. İlgililerin ihale yapıldığı ana kadar cereyan eden muamelelerdeki yolsuzluklara en geç ihale günü ıttıla peyda ettiği kabul edilir. İhalenin feshi talebi üzerine tetkik icra mahkemesi talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar ve taraflar gelmeseler bile icap eden kararı verir. Talebin reddine karar verilmesi halinde icra mahkemesi davacıyı feshi istenilen ihale bedelinin yüzde onu oranında para cezasına mahkum eder.
İhalenin feshine ilişkin şikâyet görevsiz veya yetkisiz icra mahkemesi veya mahkemeye yapılırsa, icra mahkemesi veya mahkeme evrak üzerinde inceleme yaparak başvuru tarihinden itibaren en geç on gün içinde görevsizlik veya yetkisizlik kararı verir. Bu kararlar kesindir.
İhalenin feshine ilişkin şikâyetin kabulüne veya reddine ilişkin kararın kesinleşmesi üzerine, ihale bedeli nemaları ile birlikte hak sahiplerine ödenir.
İhale kesinleşmedikçe ihale bedeli alacaklılara ödenmez.
Tescil
Tescil için tapu idaresine yapılacak tebligat, şikayet için muayyen müddetin geçmesinden veya şikayet edilmişse şikayeti neticelendiren kararın kesinleşmesinden sonra yapılır.
Taşınmaz alıcıya ihale edilip bedeli alındıktan sonra alıcı namına tescil edilmesi için tapuya müzekkere yazılır.
Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir sözleşmeye dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise onbeş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur.
Satış Bedelinin Pay Edilmesi ve Sıra Cetveli
Haciz olunmuş mallar tamamıyla satılır, bedelleri alakadarlara hisselerine göre paylaştırılır ve bir kısmı satıldıktan sonra icabına göre bedeli hisseleri nispetinde alakadarlara avans olarak dağıtılır. Haciz, paraya çevirme ve paylaştırma gibi bütün alacaklıları alakadar eden masraflar önce satış tutarından alınır ve artan para takip masrafları ve işlemiş faizler dahil olduğu halde alacakları nispetinde paylaştırılır. Vekil vasıtasıyla yapılan takiplerde vekalet ücretinin miktarı, alacaklı ile borçlu arasında yapılmış sözleşmeye bakılmaksızın, icra memuru tarafından avukatlık ücret tarifesine göre hesaplanır. Bu şekilde tayin olunan vekalet ücreti de takip masraflarına dahildir.
Geçici hacizler için ayrılmış hisseler vaziyet anlaşılıncaya kadar sağlam bir bankaya, banka bulunmayan yerlerde mahkeme veya icra sandıklarına yatırılır.
Satış tutarı bütün alacakları ödemeye yetmezse icra memuru kendiliğinden yeni hacizler yaparak haczi tamamlar; ancak bu suretle haczolunan mallar üzerinde sonra gelen derecelerin evvelce koydurdukları hacizler varsa bu hacizlerin doğurduğu haklara zarar gelmez. Yeniden haczedilen mallar ayrıca satış talebine hacet kalmaksızın ve mümkün olduğu kadar çabuk satılır.
Satış tutarı bütün alacaklıların alacağını tamamen ödemeye yetmezse icra dairesi alacaklıların bir sıra cetvelini yapar. Alacaklılar iflas halinde hangi sıraya girmeleri lazım geliyorsa o sıraya kabul olunurlar. Bununla beraber ilk üç sıraya kayıt için güvenilir olan tarih haciz talebi tarihidir. Sıra cetvelinin birer sureti icra dairesi tarafından alakadarlara tebliğ edilir.
Cetvel suretinin tebliğinden yedi gün içinde her alacaklı takibin icra edildiği mahal mahkemesinde alakadarlar aleyhine dava etmek suretiyle cetvel münderecatına itiraz edebilir. Dava basit yargılama usulüyle görülür. İtiraz alacağın esas ve miktarına ilgili olmayıp yalnız sıraya dairse şikayet yoluyla icra mahkemesine arz olunur.
İpotekli Alacakta Alacaklının Gaip Olması Hali
Gaiplik, bir kimsenin ölüm tehlikesi içinde kaybolması veya kendisinden uzun süre haber alınamaması sonucu kişinin gaipliğine yani kişiliğinin son bulmasına karar verilmesidir. İpotekle temin edilmiş ve vadesi gelmiş bir alacağın borçlusu icra dairesine müracaatla alacaklısının gaip ve yerleşim yerinin meçhul bulunduğunu veya borcu almaktan ve ipoteği çözmekten imtina ettiğini beyan ederse icra dairesi on beş gün içinde daireye gelerek parayı almasını ve ipoteği çözmesini alacaklıya usulüne göre tebliğ eder.
Alacaklı bu müddet içinde gelmediği veya gelip de kanunen makbul bir sebep beyan etmeksizin parayı almaktan ve ipoteği çözmekten imtina eylediği takdirde borçlu borcunu icra dairesine tamamı ile yatırırsa icra mahkemesi verilen paranın alacaklı namına hıfzına ve ipotek kaydının terkinine karar verir.
Bu karar tapu dairesine tebliğ edilerek ipotekli taşınmazın siciline geçirilir.
İpotekli Borç Senedi
İpotekli borç senedi, taşınmaz rehniyle güvence altına alınmış kişisel bir alacak meydana getirir. İpotekli borç senedi yoluyla rehin kurulması için tapu idaresince taşınmaza resmen değer biçilir. Biçilmiş değeri aşan miktar için ipotekli borç senedi yoluyla rehin kurulamaz. İpotekli borç senedinin güvencesi olan taşınmazın devrine veya bölünmesine ilişkin sonuçlar hakkında ipotek hükümleri uygulanır.
İpotekli borç senedi eşyaya bağlı bir borç ilişkisi oluşturur. Borçlu, borçtan bütün mal varlığı ile sorumlu olduğu için ipotekli borç senedine konu olan taşınmazın maliki olması şart değildir.
İrat Senedi
İrat senedi, bir taşınmaz üzerinde taşınmaz yükü şeklinde kurulmuş bir alacak hakkı meydana getirir. İrat senedinin güvencesini oluşturanlar;
- Tarım arazisi
- Konutlar
- Üzerinde bina yapılabilecek arsalar
İrat senedi, kişisel borç doğurmaz ve borcun sebebini de göstermez.
İrat senetlerindeki alacak miktarı, tarım arazisinde arazinin gelir değerinin, diğer taşınmazlarda taşınmazın gelir değeri ile bina ve arsa değerleri ortalamasının beşte üçünü aşamaz. Değerlendirmeler tapu idaresince resmen yapılır.
Değer biçilmesinde gerekli özenin gösterilmemesinden Devlet sorumludur. Devlet, kusuru olan memurlara rücu edebilir.
İrat senedi ile yüklü olan taşınmazın maliki, sözleşmeyle daha uzun bir bildirim süresi kabul edilmiş olsa bile, her altı yıllık dönemin sonu için bir yıl önce bildirmek ve bedelini ödemek koşuluyla taşınmazın yükten kurtarılmasını isteyebilir. Kanunda öngörülen hâller dışında alacaklı, ancak her on yıllık dönemin sonu için bir yıl önce bildirmek suretiyle borcun ödenmesini isteyebilir.
İrat senedi borçlusu ipotekli borç senedinden farklı olarak yüklü taşınmazın maliki olmak zorundadır. Yüklü taşınmazı edinen kimse irat senedinin borçlusu olur ve eski malik başka bir işleme gerek kalmaksızın borcundan kurtulur.