Geliştirici ve yatırımcı tarafında aslında çok da kârlı görünmeyen konut sitelerinin içinde yer verilen özel eğitim kompleksleri, bir nevi sosyal sorumluluk bilinci ile de konumlandırılıyor. Uzun vadede oluşturacağı katma değeri düşünürsek aynı zamanda bu yardımcı fonksiyonlar ana projenin ihtiyacını da karşılıyor. Eğitim kurumları ise bu şekilde birçok kalem masrafı sıfırlamış oluyor. Özel eğitim komplekslerinin kentteki yer seçimi kararları ile ilgili EgeYapı Group Yönetim Kurulu Başkanı H. İnanç Kabadayı, De-Nar Group CEO’su Emin Günal, Mektebim Okulları CEO’su Okan Dilik ve Plato Mütevelli Heyeti Başkanı Dr. Tolga Yazıcı ile konuştuk. Tüm yuvarlak masa toplantılarımızı incelemek için tıklayın.
SEDEF GÜNEŞ: Konut projelerinin içinde yer almayı tercih etmenizin sebeplerini öğrenebilir miyiz?
OKAN DİLİK: Toplu konut alanı içinde okul yapmak ile ilgili aslında birkaç neden var. Birincisi bizim gibi çoklu okul yönetimi yapan kurumlar için bu durum bir gereklilik halini aldı. Çünkü dışarıda istediğiniz büyüklükteki arsaların bedelleri çok yüksek. Fakat bu tür büyük konut projelerinin içindeki alanlarda, daha rahat ölçülerde kompakt okullar yapma şansınız oluyor. Örneğin bu tür konut projelerinin dışında yapacağınız 15.000 m²’lik bir okulun size maliyeti ile bu tür kompakt yapıların içinde size ayrılmış 5.000-6.000 m²’lik yerlerin içine yapacağınız okullar birçok farklı neden ile daha avantajlı. Bu aynı zamanda o inşaat projesinin satılması açısından da artı bir özellik oluyor. Bizim için çok önemli olan bir yönü de “hazır müşteri” sağlaması. Tanıtım, reklam, halkla ilişkiler gibi maliyetlerin daha düşük olması ve birçok hizme tin de daha kolay alınması gibi avantajlı yanları da var. Bu kompakt yapının dışına çıktığınızda işler biraz daha zorlaşıyor. Dışarıda bulabildiğiniz arsaların çoğu ticari alan; bu da çok yüksek ücretli m²’ler anlamına geliyor. Özel okul imarlı arsa bulmakta zorlanıyoruz.
Bu tarz projelerin içinde çok farklı sosyal alan yapılanması var. O projelerin yarattığı değerlerden biz de yararlanıyoruz. Bir diğer neden ise güvenlik. Bu tür projelerin kendi içinde yarattığı güvenlik sistematiği, okula gelecek çocuğun güvenliği açısından da oldukça önemli.
Ayrıca belediye, imar-iskan durumları gibi konularda neredeyse hiçbir şey ile uğraşmıyoruz artık. Bunlar geliştiricinin sorumluluğunda olduğu için çok büyük bir avantaj oluyor bizim için.
Diğer önemli bir unsur da belirleyeceğimiz okul ücretlerinin tespitinde daha belirleyici olmasına yardımcı olmaları. Bizim türümüzdeki yani çoklu okul yönetimi yapan okullar, hizmet çeşitliliği bakımından farklı ücret uygulamaları yapabiliyor.
SG: Mektebim Koleji’nin kendi mülkü var mı?
OD: Hayır. Mektebim Koleji, kiralama usulü ile yatırım yapıyor.
SG: Türkiye’de bu kiralama yöntemi hala kurumsallaşamadı değil mi?
OD: Türkiye’yi bölge bölge ele aldığınızda aslında farklı sonuçlar çıkar. İstanbul’da bu iş modeli artık çok kullanılılabilir ve yatırımcı tarafından güvenilir olarak algılanıyor. Ancak Anadolu’nun belirli yerlerine gittiğinizde hala daha güvenilir bir sistem olarak görülmeyebiliyor ama oralarda da artık bu sistem çok yaygınlaştı.
SG: Projeksiyonunuzda kaç okul yapma planınız var?
OD: Üç yılda 100 kampüs. Şu an Türkiye genelinde 30 tane kampüsümüz var.
SG: Konut projelerinin içinde özel eğitim kompleksi geliştirilmesi konusunda ön kararlar nedir, mülkiyet hakları nasıldır, ne tür imar koşulları olması gerekiyor?
H. İNANÇ KABADAYI: Her şeyden önce “özel okul” lejantı olması gerekiyor. Bu koşul sağlandıktan sonra fizibilite çalışmaları başlıyor. Karma kullanım projeleri içerisinde bir eğitim kurumuna sahip ilk proje, Bağcılar’da hayata geçirdiğimiz ve “Avrupa’nın En İyi Karma Kullanım Projesi” ödüllü Batışehir’dir. Konut sahiplerine, evlerinden uzaklaşmadan bütün ihtiyaçlarını karşılama fırsatı sunan Batışehir’in proje alanındaki imar durumu da özel eğitim kompleksi yapmaya uygunluk sağlıyordu. Böyle bir alanda turizm tesisi yapılarak yüksek kazançlar elde edilebilirdi ancak EgeYapı Group olarak markamızın eğitime yaklaşımı, sorumluluk bilinci kapsamında oluşturacağı katma değeri düşünerek ve önemli bir ihtiyaç açığının da bulunması sebebiyle eğitim kompleksinin hayata geçirilmesi gerektiğine karar verdik. Tabii, öte yandan da kentin merkezinde arsa maliyetlerinin çok yüksek olması gibi farklı parametreler var. Bu tür maliyetler göz önünde bulundurulduğunda bir eğitim kurumu inşa etmek her geçen gün zorlaşıyor.
SG: Siz de ayrıca eğitim yapılarına yatırım yapmayı düşünüyor musunuz?
H.İK: Tabii ki. Hatta Çamlıca’da bir okul yatırımı gerçekleştirdik. Daha önceden aldığımız, “özel okul” imarlı bir arazide bir eğitim kompleksi geliştirmiştik. Bunun dışında Sağlık Eğitim Vakfı var. Fizibilitesi uygun olan her şey yapılabilir. Burada iki konu var. Birincisi; hem bu tür “mass” projelerde toplam katma değeri düşünüp eğitim yapılarına yardımcı bir işlev olarak yer verebiliyorsunuz hem de bu yardımcı fonksiyonlar ile ana projenin ihtiyacını karşılıyorsunuz.
SG: Kent merkezlerinde arsa değerinin yüksek ve arzın da kısıtılı olduğu hep dile getiriliyor. Bu da özel okulların konut projelerinin içinde yer almasının sebeplerinden midir?
EMİN GÜNAL: Evet. Kent merkezinde eğitim imarlı arazi bulmak gibi bir sıkıntı da var. Yeni planlanan yerlerde “özel okul” imarlı arazilere rastlamak mümkün. Ancak bunların sayısı o kadar az ki. Kent merkezindeki bir arazinin fizibilitesini yaptığınız zaman orada ofis, otel, rezidans konut gibi işlevlerin bulunması bir gayrimenkul geliştiricisi için çok daha uygun gözüküyor. Öte yandan özel okullar, Türkiye’de sosyal sorumluluk gereği üstlenilmesi gereken bir konu. Çünkü Türkiye, eğitim düzeyi düşük bir ülke. Bugün özel okullar, kendilerine belli misyonlar edinerek bunu kırmaya çalışıyor.
Devamı Gayrimenkul Türkiye Temmuz-Ağustos ’15 sayısında.