Komşu Parseller Arasında Sorun Yaratan “Taşkın Yapı” Sorunu
31 Mayıs 2022
Taşan inşaat taştığı inşaatın değil, ana inşaatın yapıldığı arsanın ayrılmaz parçasıdır.
Taşkın yapı üzerinde malik olan kişinin irtifak ve inşaat hakları gereği taşılan kısım yapı maliki lehine uygun koşullarda irtifak edilir.
Taşkın yapıyı yapan malik için iyi niyet karine olarak kabul edilir.
Taşılan yapı malikinin 15 gün içerisinde itiraz etmesi durumunda iyi niyet durumu ortadan kalkar.
Taşılan yer için ifrazın uygun olması ve ifraz sonrası yapı maliki yararı ile taşılan arsa maliki zararı orantısız olmama koşulları önemlidir.
Yukarıdaki durumların varlığı ile taşkın yapı temliken tescil ve irtifak konusu olabilir.
Mahkeme taşılan arsa sahibi mağduriyetini sadece taşılan alan olarak değil, genel değer kaybı olarak da değerlendirir.
Miras veya taşınmazın temliken intikalleri durumunda yeni malikler için de karşılıklı haklar geçerliliğini korur.
Birbirine komşu iki taşınmazın malikleri, inşaat yapımından önce sınır taşkınlığını öngörüp tapuya tescil ettirebilir ve bağlı irtifak hakkı kurabilirler.
Sözleşmeye dayalı taşkın yapı irtifak hakkı söz konusu ise bunu inşaat yapılmaması değil ancak terkin sona erdirir.
Taşkın yapı hükümlerinin uygulanması için inşaatın bitmiş olması şart değildir. Zarara yol açacak ilerlemişlik yeterlidir.
Taşkın kısmın büyüklüğü veya arsalarda ne oranda yer kapladığının bu kapsamda değerlendirilmesinde önemi yoktur.
Taşkın yapı hükümleri sadece yeni yapılan inşaatlar için değil, bulunan mevcudun genişletilmesiyle ortaya çıksa dahi geçerlidir.
Doğal afet veya benzeri doğal süreçlerle taşkın yapı oluşması durumunda söz konusu hükümler geçerlidir.
Taşkın yapı özel mülkiyetler için söz konusu ise taşkın inşaat, kamusal alanlar için ise kamu hukuku kuralları uygulanır.
Komşuluk hukuku ve sınırlarına uymayan yapılar için de taşkın inşaat koşulları iyi niyet çerçevesinde ise uygulanır.
Süresinde İtiraz edildiğinde iyi niyetin varlığının önemi yoktur. İtirazın yapıldığını kanıt yükü itiraz eden tarafa aittir. Korkutma, aldatma, hile , fiil ehliyeti gibi durumlar ya da irade bozukluğu edilmeyen itiraz için iptal gerekçesi oluşturmamaktadır.
İtirazın süresinde yapılmaması durumunda taşkın inşaat maliki yalnızca kötü niyetli ise iptal söz konusu olabilir.
Yapı imar mevzuaatınca yıkım kararı çıkan yerler için fahiş zarar doğması durumu göz önünde bulundurulmamaktadır.
Taşkın yapı sahibi iyi niyetli oluşunu kanıtlamak zorunda değildir, ispat yükü iddia sahibindedir.
Taşkın inşaat sahibi iyi niyetli değil fakat sonradan mülkiyeti alan iyi niyetli olsa dahi bu iptali engelleyici değildir.
Taşkın inşaat alanı zorunlu kullanım alanı ise mahkemece iptal ve tescil konusu olabilmesi için ifraza uygun olmalıdır.
Taşılan yer sahibi için tazminat belirlenirken kusura göre tazminat hesaplanması yapılmamaktadır. Burada zarar saptaması söz konusudur.
Taşkın yapı için kararlaştırılan tazminat miktarı toprak değeri ve verimliliğine göre sonradan arttırılamaz, azaltılamaz.
Alacaklı özellikle taksit istemedikçe taşılan alan için tazminat peşin ve toplu ödenir.
Ayni taşkın yapı hakkını taraflar mahkeme kararı olmaksızın anlaşarak ve Tapu Sicil Müdürlüğüne kurucu tescil ile sağlayabilirler.
Taşkın yapı ile taşılan yer ile alakalı katlanmaya dair orantısızlık var ise taşkın yapı hakkı sona erer.
Hukuki Yorum
Günümüzde projelerin uygulamalarındaki hatalardan kaynaklı olarak yapı sahipleri için taşkın yapı hususunda ciddi mağduriyetler doğmaktadır. Burada haklar net saptandığında taşılan arsa sahiplerince çıkarılan zorluklar ortadan kaldırılabilmektedir. Bunun yanı sıra yine taşılan arsa sahipleri için ise kendi haklarını ve hukuki süreçlerini detaylı olarak bildiklerinde olması gereken tazminatı almak, iptali sağlamak veya önleyici işlemlerde bulunmak kolayca mümkün olabilecektir. Teşekkürler.