Eva Gayrimenkul Periskop'un 34. Sayısı Yayınlandı!
EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık, her 3 ayda bir yayınladığı PERİSKOP yayınının 34. sayısını paylaştı. 2017'nin Nisan-Mayıs-Haziran dönemine ait veriler haberimizin içinde...
Gayrimenkul sektörünün 2016 yılı performansına bakıldığında zor bir yıl geçirildiği malum, 2017 yılı ilk çeyreğinde devletin ve özel sektörün ekonomiyi canlandırmak adına yaptıkları düzenlemeler ile konut satışlarında hareketlenme oldu, nisan ayında gerçekleşen referandum sonrası gayrimenkul piyasasının hareketliliği biraz arttı. Ama hala beklenen ivmede değiliz. İkinci çeyrek rakamları bize ne gösteriyor bir bakalım;
2017 yılı Mayıs ayında konut satışlarına baktığımızda 116.558 adet konutun satılmış olduğunu görüyoruz. 2016 yılının mayıs ayında gerçekleşen 114.800 dolayındaki satışa kıyasla %1,53 oranında az da olsa bir artış yaşandı. Konut satışları 2017 yılı mayıs sonu itibariyle kümülede 556.784 adet olarak gerçekleşti. 2016 ve 2017 yılsonunu kıyasladığımızda büyümenin %6,1 olduğunu görüyoruz.
2017 yılı mayıs sonu itibariyle yapılan toplam ipotekli konut satışları 2016 yılının aynı döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışlarına kıyasla yaklaşık %27,6 oranında arttı. 2017 yılı mayıs ayı sonu itibariyle gerçekleşen toplam konut satışlarının içinde ipotekli satışların oranı %37,7 mertebelerinde bir önceki yılın aynı döneminde bu oran %31,4 civarındaydı.
Bir başka önemli veri de ilk satışlar, 2017 yılı mayıs ayı sonu itibariyle gerçekleşen ilk satışların, 2017 mayıs ayı sonu itibariyle gerçekleşen toplam satışlar içindeki oranı %45,0 civarında. 2016 yılı aynı döneminde bu oran %46,3’idi. İlk satışlarda az da olsa bir düşüş görüyoruz.
Bu piyasa koşulları yatırımcı firmalar için çok rekabetçi bir ortam getiriyor. Eskisi gibi finansal kaldıraç imkanları artık yok ve daha uzun süre olmayacak. Artık elinizde olması gereken sermayenin sadece yüzde onu ile gidip proje yapamayacaksınız. Sermayesi olan için iyi bir dönem ama güçsüz oyuncular için zor bir dönem. Proje geliştireceklerin pazarı çok doğru analiz etmesi, konut tipolojisini, satış alanlarının nasıl olması gerektiğini, kullanmaları gereken malzemeyi ve maliyeti, sosyal donatıların ve projenin ihtiyaçlarını karşılayacak ticari alanların kurgusunu çok doğru yapmaları gerekiyor. Gayrimenkulde işi şansa bırakmak hiçbir zaman doğru değildi ama şimdi hiç değil. Geliştiricilerin artık değişik ödeme modelleri ile satışa çıkmaları ve daha fazla kişiye hitap edecek birim değerde konut üretmeleri gerekiyor. Geliştiricilerin bir projenin başlangıç aşamasında doğru şekillenmesi için danışmanlık firmalarına ayıracakları bütçe, yanlış planlanmış beklentiyi karşılamayan bir projenin sonradan değiştirilmesinden çok daha az masraflı oluyor. Daha güçlü piyasa koşullarının oluştuğu bir üçüncü çeyreğe doludizgin koşmak dileğiyle.
Yabancıya Konut Satışında Yeni Dönem
Yabancılara konut satışında KDV indirimi 1 Nisan itibariyle hayata geçti. Çalışma veya oturma izni alarak 6 aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları da Türkiye'den konut ya da iş yeri almaları durumunda KDV ödemeyecek. Ancak, resmi daire ve müesseseler ile merkezi Türkiye'de bulunan teşekkül ve teşebbüslere bağlı olup, bu daire müessese, teşekkül ve teşebbüslerin işleri dolayısıyla yabancı memlekette oturan Türk vatan- daşları bu haktan yararlanamayacak.
KDV istisnasından yararlanarak Türkiye'de konut veya iş yeri satın alanlar bu gayrimenkullerini bir yıl satamayacak, bu konut ve iş yerlerinin bir yıl içerisinde satılması halinde, zamanında alınmayan vergi tahsil edilecek. Bu düzenlemenin satışları hareketlendireceğini düşünüyoruz.
Serbest Geçiş Ücret Toplama Sistemi
Trafiğin yoğun olduğu geçiş noktalarında, trafik yoğunluğunu rahatlatmak için kurulan Serbest Geçiş Ücret Toplama Sistemi Fatih Sultan Mehmet Köprüsü sonrasında 15 Temmuz Şehitler Köprüsü, Çamlıca ile Mahmutbey gişelerine de kurulacak. Bu sayede, otomatik ve hızlı geçiş şerit farklılıkları ortadan kaldırılacak; böylece trafik akışını olumsuz etkileyen genişleme ve daralmalar da ortadan kalkmış olacak.
Avcılar-Beylikdüzü Metro Hattı
2014 yılında müjdesi verilen, 2017'de açılması hedeflenen Bakırköy - Beylikdüzü - Büyükçekmece (TÜYAP) Metro Hattı değişti. İstanbullulara 2014 yılında müjdesi verilen Bakırköy - Beylikdüzü metro hattı iki ayrı aşamada yapılacak. Metro hattı projesi güzergah olarak Yenikapı- Sefaköy ve Sefaköy-Beylikdüzü olarak ikiye bölündü. Yenikapı - İncirli – Sefaköy Metro Hattının bitirilme tarihi 2019 yılı olarak açıklandı. Projede neden değişiklik yapıldığı belirtilmezken, Sefaköy-Beylikdüzü hattının yapımı 2019 yılı sonrasına ertelendi. Sabah ve akşam saatlerinde yaşanan trafik yoğunluğunu rahatlatacak, Avcılar-Beylikdüzü bölgesinde yaşayan yaklaşık 725.000 kişiyi ilgilendiren metro projesinin 2019 yılı sonrasına ertelenmesi bölgede yapılan büyük inşaat ve konut projelerinin de satışını olumsuz yönde etkileyecek gibi görünüyor.
Marmaray’da Sefer Sayıları Artıyor
Ulaştırma, Denizcilik ve Haberleşme Bakanı Ahmet Arslan, Ayrılık Çeşmesi'nde, Marmaray Projesi kapsamında Altyapı Yatırımları Genel Müdürlüğü (AYGM) tarafından yaklaşık 17 aydır sürdürülen alt yapı çalışmalarının 28 Nisan'da sona erdiğini açıkladı.
Marmaray'da 17 aydır devam eden altyapı çalışmalarının tamamlanması ile sefer sayıları 219'dan 333'e çıkartıldı. Ayrılık Çeşmesi-Kazlıçeşme arasında hizmet veren Marmaray'a olan talebin her geçen gün arttığı ve yoğunluğun fazla olduğu gün ve saatlerde sefer sayılarının sıklaştırıldığı belirtildi.