Kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken nelere dikkat edilmeli?
Son zamanlarda kat karşılığı inşaat anlaşmaları giderek artıyor. Vatan'da yer alan habere göre; Türkiye'de birçok arsa sahibi evini yıkıp yenisini inşa edecek maddi duruma sahip olmadığı için müteahhit firma ile anlaşarak inşaat yapıyor.
Yapılan bu anlaşmalarda ev ya da arsa sahibi herhangi bir bedel ödemiyor. Müteahhit inşaatı yapıp karşılığında yapılan sözleşmeye göre kendi payına düşen ev ya da ticari kısımları alıyor.
Kimi bölgelerde inşaat firmaları hak sahiplerini ikna edebilmek için sıkı pazarlığa girişiyor. Firmalar en iyi proje sunumları ile arsa sahiplerini ikna etmeye çalışıyor. Fakat iyi bir ev sahibi olmak için yola çıkarken kurulan hayaller, verilen sözler yerini kimi zaman hayal kırıklıklarına bırakıyor. İşte bu durumla karşılaşmamak için arsalarını kat karşılığı inşaat için müteahhide verenler kat karşılığı (arsa payı) inşaat sözleşmesi imzalarken oldukça dikkatli olması gerekiyor. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken gözden kaçan en ufak detay büyük kayıplara neden olabilir. İşte burada müteahhitler ile arsa sahibi arasında alınan kararların, inşaat sözleşmesinde doğru ifade edilmesi hukuki kayıp yaşamamak adına önem arz ediyor. Peki, Kat karşılığı (arsa payı) inşaat sözleşmesi nedir, imzalarken nelere dikkat edilmelidir? İşte Kat karşılığı (arsa payı) inşaat sözleşmesi şartları hakkında bilinmesi gereken detaylar...
Bir inşaat firması veya müteahhit ile kat karşılığı sözleşme yapacak arazi sahipleri, sözleşmeye konu olacak arsanın imar durumundan tapu kayıtlarına, müteahhit seçiminden imzalanan sözleşmenin en ince detayına kadar her aşamada kontrolü elden bırakmamalı. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlarken en ufak bir ihmal, evi kaybetmeye ve büyük zararlara sebep olabilir. Bu durum arsa sahiplerini yıllar süren hukuki mücadele vermelerine neden olabilir.
KAT KARŞILIĞI (ARSA PAYI) İNŞAAT SÖZLEŞMESİ NEDİR?
Kat karşılığı (arsa payı) inşaat sözleşmesi, müteahhitlerle arsa ya da apartman, arsa veya ev sahipleri arasında yapılan bir anlaşmaya dayanılarak gerçekleştirilen anlaşmadır. Arsa karşılığı inşaat sözleşmesi özel olarak mevzuatımızda düzenlenmemiş olmakla birlikte birden fazla sözleşme türünü bünyesinde barındırdığından karma sözleşme niteliği taşıyor.
Evlerini kentsel dönüşüm kapsamında kat karşılığı inşaat şirketine vermeyi düşünenler, aralarındaki anlaşmayı bir sözleşme ile imza altına alır. Bu sözleşmenin içinde müteahhidin arsa sahibinin arsasına yapacağı inşaat taahhüdü vardır. Bu sözleşmeler eser sözleşmesi denilen sözleşmelerden oluyor. Yani müteahhit bir eser ortaya çıkaracak anlamına geliyor.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE HANGİ ŞARTLAR BULUNMALIDIR?
Bu sözleşmede yapılış açısından şekil şartı bulunmuyor. Sözleşmenin diğer tarafında arazi sahibinin müteahhide para ödemeyeceği ancak yapacağı iş karşılığında kendisine yapılacak inşaatta belli sayıda daire vereceği yazılı oluyor. Bu da gayrimenkul satış vaadi sözleşmesidir ki bu sözleşmenin geçerliliği yazılı olması dışında noterde belli şekle bağlı olarak yapılma şartına bağlı.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tek taraflı fesh edilemeyen ancak mahkeme kararı ile fesh edilebilen sözleşmeler niteliğinde ve fesih süreci uzun sürebiliyor. Bu sebeple müteahhittin şirket sermaye yapısı araştırılması gerekiyor. Yeni düzenlemeye göre dönüşüm yapacak firmalar işin yüzde 10’u kadar teminat göstermek zorunda. Bu teminatın olup olmadığı kontrol edilmeli. Riskli yapılarda ilçe belediyesinden, riskli alanlarda bakanlıktan bunu öğrenebilirsiniz. Şirketin daha önce yapmış olduğu işlerinin neler olduğu, hukuki sorunlar bulunup bulunmadığı da araştırılmalı.
Sözleşmelerde süre konusu oldukça büyük önem arz ediyor. Sürelerin net anlaşılır bir şekilde yazılması gerek. Yer teslimi için ne kadar süre öngörülmüş, yer tesliminden sonra yapım ruhsatı için ne kadar süre öngörülmüş, yapım ruhsatı alındıktan sonra inşaatın bitirilmesi için ne kadar süre öngörülmüş ve teslimden sonra iskan alınması için ne kadar süre öngörülmüş... Tüm bu sürelerin net olması önemli. Aksi takdirde müteahhit esnek davranıp süreyi uzun bir zamana yayabilir.
Yapılacak sözleşmelerde cezai şart bedelleri açıkça belirtilmeli. Müteahhittin verilen süre içerisinde sözleşmeye başlamaması, başlarsa bitirmemesi, süresinde teslim etmemesi, etse dahi yapacağı ayıplı işler ve kira kayıpları nedeniyle mutlaka cezai şart talep edilmeli.
Teknik şartname, yapılacak işlerin niteliği, malzeme kalitesi, seçilecek ürünün markası gibi konuları içerdiği için inşaatlar tamamlandıktan sonra açılacak davalarda önem arz ediyor. Teknik şartnamede belirsiz ifade olmamalı, “ve benzeri, muadili” gibi ifadeler yer almalı.
İMAR DURUMUNU MUTLAKA ARAŞTIRIN
Çoğu kişi binaları yıkıldığında yerine aynısının yapılacağını ve yeni binada aynı katta hak sahibi olacağını düşünür. Oysa ki mevcut binanın üzerinde bulunduğu arsanın imar durumu ile ilgili yeni gelişmeler olabilir. İmar durumu değişmiş, yeni imar planına göre daha fazla daire ve hatta bazen daha az yapılma durumu oluşabilir. Eski binanın üzerinde bulunduğu arsanın imar planı vasfında değişiklikler yapılmış da olabilir. Örneğin; Konut imarı bulunan bir parsel yıllara göre ticari+konut imarlı bir durum haline gelmiş de olabilir. Yine mevcut parselde yeni imar planı çerçevesinde bazı kesintiler olmuş olabilir. Tüm bunlar yeni yapılacak olan parseldeki inşaatın alanını ve brüt-net alanlarını etkiler. Bu nedenle ilk adım imar durumu araştırılmalı.
TAPUNUZU KONTROL EDİN
Mevcut parselde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuşsa veya arsa halinde olup kaçak bina dediğimiz statüde bir bina olsa bile detaylı bir şekilde tapudaki tüm kayıtlar incelenmelidir. Kat irtifakı kurulmuş bir taşınmazda herkesin bağımsız mülkiyet sahibi olduğu düşünülse dahi o daire için tapu kaydına konulmuş tüm şerhler 6306 sayılı kentsel dönüşüm sürecinde tüm apartmanı bağlayabilir. Örneğin; bir dairede maliklerin kendi aralarında var olan miras kaynaklı bir tapu iptali tescil davası var ve tedbir şerhi bağımsız daire üzerine işlenmiş. İşte bu tedbir nedeniyle malikler 2/3 ile anlaşmış olsalar dahi sadece bu tedbir nedeniyle binayı yaptıramayabilir. Bu şerhin anlamını bilmeyip dairelerini tahliye eden malikler açısından ise büyük bir trajedi ortaya çıkar ki şerh kaldırılana kadar yani dava sonuçlanıncaya kadar evlerinden mahrum kalabilirler. Yine taşınmazda mevcut arsa payı oranı mutlaka incelenmeli. Bir taşınmaza esas gücünü veren arsa payı olduğu unutulmamalı. Bu payın doğru dağıtılmış olup olmadığı da önemli bir detay. Eğer doğru dağıtılmamışsa her zaman arsa payı düzeltme davası açılabilir. Tapuda birçok kayıt şerh ve beyan olabilir. Bu nedenle mutlaka inceleme aşamasında takyidatlı (tüm malik,sınırlı ayni hak, şerh,beyan,haciz ve ipotek kayıtlarını içeren) tapu alınmalı. Bu araştırma eğer kaydın içeriği bilinmiyorsa mutlaka konunun uzmanı bir hukukçuya sorularak öğrenilmeli.
ANLAŞMAYA VARDIĞINIZ MÜTEAHHİT EHİL Mİ?
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tek taraflı fesh edilemeyen ancak mahkeme kararı ile fesh edilebilen sözleşmeler niteliğinde ve fesih süreci uzun sürüyor. Bu süre dahilinde istenildiği gibi 'ben bırakıyorum 'deme hakkı kimsede olmadığı için işi yapma konusunda ehil müteahhit bulunmalı. Ülkemizde müteahhitlerin derecelendirilmesi ve müteahhitlik koşulları bulunmadığı için de herkes kendini müteahhit olarak tanıtıyor ve bu da kimi zaman büyük sorunlara yol açıyor. Siz arsanızı ya da evinizi kat karşılığı bir firmaya vermeye karar verdiyseniz mutlaka müteahhittin şirket sermaye yapısını araştırın. Yapacağı işe orantısız şekilde Türk Ticaret Kanunu’nun ön gördüğü alt sınırlara göre kurulmuş bir şirket varsa karşınızda aman dikkat. Şirket ortaklarının kimler olduğu daha önce aleyhlerine-lehlerine iflas, iflas ertelemesi davası açılıp açılmadığı yine eski kurdukları şirketler nedeniyle haciz, ipotek borçlusu durumuna düşüp düşmedikleri incelenmeli. İşi yapacak müteahhit şirketin şirket merkezinin olup olmadığı, yani bir masa bir sandalyeden ibaret bir şirket olup olmadığı da irdelenmeli. Yeterliliği olan, sermaye yapısı düzgün, mal varlığı olan şirketler mutlaka tercih edilmeli. Şirketin daha önce yapmış olduğu işlerinin neler olduğu ve bu işler ile ilgili hukuki sorunlar bulunup bulunmadığı da mutlaka araştırılmalı.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ İYİ HAZIRLANMALI
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karma akitlerdir yani satış vaadi içerdiği için tek taraflı fesh edilemez mutlaka sözleşmelere fesih kısmı açıkça belirtilmesi gerekiyor.