Dikkat! Kiracının ödemediği aidatlar ve diğer borçlar nedeniyle ortak yaşamın finanse edilmesi çekilemez hale gelmişse, ev sahibinin evi elinden gidebilir. Gelin, yakından inceleyelim…
Kat malikinin, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) md. 20 kapsamındaki aidat ve avans borcunu, gecikme tazminatını ödeme borcu, tek başına ona yüklenmiş bir borç değildir. Orada, bağımsız bölümde kiracı olarak, oturma hakkına sahip olarak oturan veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da aidat ve avans borcundan kat malikiyle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur.
Yasada açıkça sayılmadığı için ödenecek yasal faiz buraya dahil değildir gibi anlaşılabilir, yani ‘kiracı aidattan ve gecikme zammından sorumludur, faizinden sorumlu değildir’ gibi anlaşılabilir… Bu sonucun yanıltıcı olacağını hemen söyleyeyim, çünkü bir borcun faizinden sorumluluk KMK’ya göre değil, Türk Borçlar Kanunu gereğidir.
Yinelemek gerekirse, evlerini kiraya veren kat malikleri, kiracılarının ödemediği aidat ve gecikme zammının ödenmesi için kendilerine uyarı-ihtar geldiğinde şaşırmamalılar, çünkü kat maliki olarak, maliki oldukları bağımsız bölümde kim oturursa otursun, paylarına düşen aidat ve gecikme zammından orada oturan ile birlikte hem müştereken, hem de müteselsilen sorumludurlar.
Yönetici dava açar
Gider veya avans payını, gecikme zammını ödemeyen kat maliki veya kiracısı hakkında yönetici dava açabileceği gibi doğrudan icra takibine de geçebilir.
Aslında aidat ve avans borcunu ödemeyen kat maliki ve kiracısı hakkında diğer kat malikleri de dava açma veya icra takibine geçme hakkına sahipler, ancak bu duruma uygulamada pek rastlanmaz. Olağanüstü bir özellik yoksa aidat yüzünden komşular birbirleriyle davalık ve icralık olmak yerine, bu görevi seçtikleri yöneticilere bırakırlar.
Kat malikinin aidat, avans ve gecikme zammı borcu dava ve icra yoluyla da alınamazsa, kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı konur. Görüldüğü gibi, kiracının da sorumlu olduğu aidatın ödenmemesi, ev sahibinin evi üzerine ipotek konulmasına dahi neden olabiliyor. Kat maliki evinin, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla satışına kadar giden bir yolu açabilir.
Bunun da ötesi var; aidat ve avans ve de gecikme zammı borcunu ödememek suretiyle, KMK’na göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle bir kat maliki, diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. Yani kiracının ödemediği aidatlar ve diğer borçları nedeniyle ortak yaşamın finanse edilmesi çekilemez hale gelmişse, ev sahibinin evi elinden gidebilir.
Aidat ve avans borcunu ödememe tahliye sebebi
Her ne kadar kiracının aidat ve avans borcu ile gecikme faizini ödememesi halinde, bunlardan müştereken ve müsteselsilen sorumlu olan kat malikinin de sorumlu olduğu, her ikisinden de tahsil edilememesi halinde, kat malikinin kiracının yararlandığı ortak giderlerin ödenmemesi nedeniyle evinin mülkiyetini kaybetme tehlikesi ile karşılaşsa da, tehlike büyümeden ve ciddileşmeden kiracının tahliyesi mümkündür.
Çünkü kiracı, kira bedelini ve yan giderleri sözleşmede belirtilen sürede ödemek zorundadır. Kiracının kira ve yan giderleri ödemede iki kere temerrüde düşmesi halinde, TBK md 352/2. maddesi uyarınca iki kere ihtar çekilmiş olması şartıyla, kira sözleşmesi feshedilebilir ve tahliye istenebilir.
O halde kiracının yan giderlerden olan aidat ve avans borcunu, gecikme zammını ödememesi halinde ev sahibinin hemen ihtar çekmesi gerekmektedir. Bu ihtar kira yılı içerisinde iki kere haklı olarak çekilirse, ev sahibi KMK’daki riskler henüz ciddileşmeden kiracısını tahliye edebilir. Elbette aidat ve avans, gecikme zammı borcu da bir şekilde kat maliki tarafından ödenmeli ve kiracısına rücu edilmelidir.
İki haklı ihtar ne zaman çekilmiş olmalıdır, sorusunun cevabı şöyledir; kira bedelini ödemediği için kiracıya, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. Bu sürelerde çekilmeyen ihtarlar, tahliye bakımından sonuç doğurmaz.
Açılacak fesih ve tahliye davasının da kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur.