dogrudur sayın türkyılmaz kdv dahil
tapuda satış bedelı 100 000 tl olan gayrımenkulun satışında faturasını keserken kdv dahıl 100 000 kesıyoruz degıl mı
dogrudur sayın türkyılmaz kdv dahil
gayrimenkul 2 yıl aktifte kalmışsa kdv sıfır. Ayrıca kurumlar vergisinden %75 istisna var.
"gayrimenkul 2 yıl aktifte kalmışsa kdv sıfır. Ayrıca kurumlar vergisinden %75 istisna var."[img]smileys/smiley20.gif[/img]
Aynen katılıyorum sy.trojen3535 incelemek isterseniz
"3065 KDV Kanunu 17 Mad.r bendi"
KVK madde 5, sayın trojen e ek olarak
e) Kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların % 75'lik kısmı. <?: prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-comfficeffice" />
Bu istisna, satışın yapıldığı dönemde uygulanır ve satış kazancının istisnadan yararlanan kısmı satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulur. Ancak satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi şarttır. Bu süre içinde tahsil edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır.
İstisna edilen kazançtan beş yıl içinde sermayeye ilave dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen veya işletmeden çekilen ya da dar mükellef kurumlarca ana merkeze aktarılan kısım için uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır. Aynı süre içinde işletmenin tasfiyesi (bu Kanuna göre yapılan devir ve bölünmeler hariç) halinde de bu hüküm uygulanır.
Bedelsiz olarak veya rüçhan hakkı kullanılmak suretiyle itibarî değeriyle elde edilen hisse senetlerinin elde edilme tarihi olarak, sahip olunan eski hisse senetlerinin elde edilme tarihi esas alınır.
Devir veya bölünme suretiyle devralınan taşınmazlar, iştirak hisseleri, kurucu senetleri ve intifa senetleri ile rüçhan haklarının satışında iki yıllık sürenin hesabında, devir olunan veya bölünen kurumda geçen süreler de dikkate alınır.
Menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dışındadır.
KURUMLARDA TAŞINMAZ SATIŞ KAZANCI İSTİSNASI VE UYGULAMASI
I- GİRİŞ
5520 Sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5.Maddesinin 1 numaralı fıkrasının (e) bendinde, taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançlara ilişkin istisna düzenlenmiştir. İstisnanın amacı, kurumların bağlı değerlerinin ekonomik faaliyetlerde daha etkin bir şekilde kullanılmasına imkan sağlanması ve kurumların mali bünyelerinin güçlendirilmesidir. Mezkûr bentte belirtilen şartların sağlanması halinde, kurumların en az 2 Tam Yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile yine en az 2 Tam Yıl süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların % 75’lik kısmı kurumlar vergisinden istisna edilmektedir.
Diğer taraftan; 5520 Sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun Geçici 1.Maddesinin (5) numaralı fıkra hükmüne göre, diğer kanunlarla 5422 Sayılı Eski Kurumlar Vergisi Kanunu’na yapılmış olan atıflar, ilgili olduğu maddeler itibariyle 5520 Sayılı Yeni Kurumlar Vergisi Kanunu’na yapılmış sayıldığından bu itibarla, 488 sayılı damga vergisi kanunu’na ekli 2 sayılı tablo’nun IV nolu başlık 35.fıkrasına göre bu kapsamdaki işlemler nedeniyle düzenlenen kağıtlar damga vergisinden, 6802 Sayılı Gider Vergileri Kanunu 29/v maddesine göre banka ve sigorta muameleleri vergisinden, 3065 Sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu 17/4-r maddesine göre KDV’den istisnadır. Ancak tapu kadastro harcına tabidir.
Makalenin konusu, taşınmaz satış kazancı istisnası ile sınırlandırılmıştır. Bu bağlamda belirtmek gerekir ki; 21.06.2006 tarihine kadar olan taşınmaz satış kazançlarına istisna uygulamasında mülga (yürürlükten kaldırılan) 5422 Sayılı Kanun’un 8.Maddesinin 12 numaralı bent hükmü, 21.06.2006 tarihinden sonra gerçekleşecek taşınmazların satışlarından doğan kazançlara istisna uygulamasında ise 5520 Sayılı Yeni Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5.Maddesinin 1 numaralı fıkrasının (e) bendi hükmü uygulanacaktır.
5520 Sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5.Maddesinin 1 numaralı fıkrasının (e) bendinde yapılan düzenlemeden dar mükellef kurumlar da dahil olmak üzere, tüm kurumlar vergisi mükellefleri yararlanabilecektir.
II- İSTİSNA UYGULAMASINA KONU OLACAK TAŞINMAZLAR
Mezkûr bent hükmü içerisinde yer alan ve istisnanın uygulanmasına konu olacak taşınmaz ibaresi; Türk Medeni Kanunu’nda “Taşınmaz” olarak tanımlanan ve esas niteliği bakımından bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan, dolayısıyla yerinde sabit olan mallardır. Bunlar TMK’nun 704.Maddesinde, arazi, tapu siciline ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler, olarak sayılmıştır.
Taşınmaz satış kazancına istisna uygulanabilmesi için, taşınmazın Türk Medeni Kanunu’nun 705.Maddesi gereğince kurum adına tapuya tescil edilmiş olması gerekmektedir.
Ancak; fiiliyatta cins tashihinin kurum adına tapuya tescilinin yapılmasında çeşitli nedenlerle gecikmeler olabilmektedir. Bu gibi durumlarda, taşınmazın işletme aktifinde iki yıl süreyle bulunup bulunmadığının tespitinde, işletmede iki yıldan fazla süreyle sahip olunarak fiilen kullanıldığının, yapı inşaatı ruhsatı, vergi dairesi tespiti veya resmi kurum kayıtlarından birisi ile tevsik (belgeleme) edilebilmesi halinde istisna uygulanabilecektir.
Bu nedenlerle; organize sanayi bölgeleri tarafından verilen tahsis belgesine istinaden veya çeşitli nedenlerle iki yıldan fazla süreyle fiilen kullanılan ancak tapuda kurum adına henüz tescil edilmemiş bir taşınmazın tahsis belgesine dayanılarak veya zilyetliğin devri suretiyle satılması durumunda istisna uygulanmayacaktır.
Taşınmaz tanımına, taşınmazın bütünleyici parçası niteliğinde olan unsurları da dahildir. Bütünleyici parça, TMK’nun 684.Maddesinde; “Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur. Bütünleyici parça, yerel âdetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına imkan bulunmayan parçadır.” Şeklinde tanımlanmıştır.
Diğer taraftan taşınmaz tanımına, taşınmazın eklentisi niteliğinde olan unsurlar girmeyecektir. Eklenti, TMK’nun 686.Maddesinde; “Bir şeye ilişkin tasarruflar, aksi belirtilmedikçe onun eklentisini de kapsar. Eklenti, asıl şey malikinin anlaşılabilen arzusuna veya yerel âdetlere göre, işletilmesi, korunması veya yarar sağlaması için asıl şeye sürekli olarak özgülenen ve kullanılmasında birleştirme, takma veya başka bir biçimde asıl şeye bağlı kılınan taşınır maldır. Eklenti, asıl şeyden geçici olarak ayrılmakla bu niteliğini kaybetmez” şeklinde tanımlanmıştır.
Taşınmazlarla birlikte satışa konu olan ve o taşınmazın bütünleyici parçası sayılan şeylerin satışından elde edilen kazançlar da istisna kapsamında değerlendirilecektir.
Üretim vasıtası niteliğindeki makinelerin sökülmesi gerektiği zaman bina tahrip olacak veya zarar görecek ise bu makineler binanın bütünleyici parçası olarak kabul edilecektir.Keza, bina ile birlikte bir bütün oluşturan ve birbirinden ayrılmaları halinde istenilen faydayı sağlamayacak durumda olan makineler de binanın bütünleyici parçası kabul edilecektir. Bunlara örnek olarak transformatörler, kazanlar, zemine raptedilen türbinler sayılabilir.
Ancak; taşınmazın zeminine veya duvara sabitlenmiş olmakla birlikte münferiden veya toplu olarak sökülüp satılması mümkün olan ve bu takdirde işletmenin sınai olma vasfını değiştirmeyen ve üretimi de aksatmayan makine ve benzeri aletler bütünleyici parça niteliğinde değerlendirilmeyecek ve bunlar istisnadan yararlanmayacaktır.
III- İSTİSNA UYGULAMASINA İLİŞKİN ŞARTLAR
1-) İki Tam Yıl Süreyle Aktifte Bulundurulması
İstisna uygulamasına konu olacak taşınmazların en az 2 Tam Yıl (730 gün) süreyle kurumun aktifinde yer alması ve kurumun bu taşınmaza bilfiil sahip olması gerekmektedir.
Örnek; 29 Temmuz 2008 tarihinde iktisap edilmiş ve aktife alınmış bir taşınmazın,
29 Temmuz 2010 tarihi dahil ve sonrası bir tarihte satılması ve diğer şartların da gerçekleşmesi halinde bu satıştan doğan kazanç kurumlar vergisinden istisna edilecektir.
KVK’nun 19 ve 20.Maddeleri kapsamında gerçekleştirilen devir, tam ve kısmi bölünme hallerinde, devir veya bölünme suretiyle devralınan taşınmazların iktisap tarihi olarak, devir alınan veya bölünen kurumdaki iktisap tarihi esas alınacaktır.
Kurumun aktifinde 2 tam yıl kayıtlı olması şartı ile inşaatı henüz tamamlanmayan, fiilen kullanma imkanı da bulunmayan binaların satılması halinde, sadece binanın arsasının satış kazancına isabet eden kısmı kurumlar vergisi istisnasından yararlanacaktır.
Ancak, arsa üzerinde inşa edilen ve aktife kaydedilen binanın kurum adına tapuya tescil edilerek satılması halinde, satılan binanın 2 yıllık aktifte bulundurulma süresinin başlangıç tarihi olarak, inşaatın tamamlandığı ve bina olarak kullanılmaya başlandığı tarih esas alınacaktır.
2-) Satış Kazancının %75’lik Kısmının Fon Hesabında Tutulması
Taşınmaz satışında kazanç, satış işlemi ile birlikte doğacaktır. Bu nedenle satış, ister peşin ister vadeli olsun istisna, satışın yapıldığı dönemde uygulanacaktır.
Taşınmaz satışından elde edilecek kazancın istisnadan yararlanan % 75’lik kısmının, pasifte “549- Özel Fonlar Hesabı’na” alınması ve satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar bu hesapta tutulması gerekmektedir. 549 Hesaba alınan kazanç tutarının sermayeye ilavesi mümkündür. Ancak sermayeye ilave dışında, 5 yıl içinde başka bir hesaba nakledilmesi, işletmeden çekilmesi veya dar mükellef kurumlarca ana merkeze aktarılması ya da kurumun tasfiyesi halinde, istisna uygulanması nedeniyle zamanında tahakkuk etmeyen vergiler vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile birlikte ödenir.
Örnek 1: 07 Ocak 2007 tarihinde taşınmaz satışından 200.000,00 YTL kazanç elde edilmiştir. 200.000,00 YTL kazancın % 75’i olan 150.000,00 YTL 549- Özel Fonlar Hesabına alınmıştır. 2007 yılında gerek geçici vergi dönemlerinde gerekse yıllık kurumlar vergisi beyannamesinde istisnadan yararlanılmıştır. 549 hesaba alınan 150.000,00 YTL’nin 31.12.2012 tarihine kadar sermayeye ilave dışında başka bir hesaba aktarılmaması veya işletmeden çekilmemesi gerekmektedir.
Peşin satışlarda olduğu gibi vadeli satış halinde de satıştan doğan kazanç kısmının
% 75’i, 5 yıl süreyle 549- Özel Fonlar Hesabı’nda tutulmak şartıyla satışın yapıldığı dönemde istisnadan yararlanacaktır. Ancak, satış bedelinin tamamının, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi şarttır. Bu süre içinde tahsil edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile birlite ödenir.
Örnek 2: Maliyet bedeli 200.000 YTL olan bir taşınmaz, 2007 yılında 1.000.000 YTL’ye vadeli olarak satılmıştır. Yapılacak tahsilatlar vadeleri itibariyle şöyledir.
2007 yılında 300.000 YTL + 2008 yılında 300.000 YTL + 2009 yılında 300.000 YTL + 2010 yılında 100.000 YTL = 1.000.000 YTL. Bu satıştaki kurum kazancı 1.000.000 (-) 200.000 = 800.000 YTL olup bunun % 75’i olan 800.000 x %75 = 600.000 YTL 549- Özel Fonlar Hesabı’na alınmıştır.
Satışın yapıldığı yılı (2007’yi) izleyen ikinci takvim yılının sonuna (2009 sonu) kadar satış bedelinin tamamının tahsil edilmesi gerekiyordu. Halbuki 2009 sonuna kadar tahsil edilen tutar 900.000 YTL’dir. Bu süre içinde tahsil edilemeyen 100.000 YTL’ye isebet eden istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile birlikte ödenecektir.
2010 yılında tahsil edilen 100.000 YTL’ye isabet eden
1.000.000 tahsilata 600.000 istisna hesaplanırsa
100.000 tahsilata x x= 100.000 x 600.000 = 60.000 YTL
1.000.000
60.000 YTL kazanç kısmı istisnadan yararlanmayacaktır. Yani 549- Hesaba 600.000 yerine 600.000 (-) 60.000 = 540.000 YTL alınması gerekiyordu. 549- Hesaba fazladan alınmış olan 60.000 YTL nedeniyle 2007 hesap dönemine ilişkin olarak tahakkuk etmesi gereken geçici vergi ve kurumlar vergisi, vergi ziyaına uğramış olacağından vergi aslı, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile birlikte ödenecektir.
2007 yılı beyannamesinin verilmesi sırasında, mükellef kurum tarafından, satıştan elde edilen kazanç 800.000 YTL olmasına rağmen istisna kazanç tutarının yukarıdaki hesaba göre 540.000 YTL olarak uygulanmış olması halinde tabiatiyle vergi ziyaından söz edilmeyecektir.
3-) Fon Hesabında Tutulan Kazançların İşletmeden Çekilmemesi
İstisna uygulamasında, satışın yapıldığı yılı izleyen 5.yılın sonuna kadar pasifte 549- Özel Fonlar Hesabı’nda tutulması gereken kazanç kısmının, 5 yıl içinde sermayeye ilave hariç 549- Hesaptan, başka bir hesaba nakledilmesi, işletmeden çekilmesi, bu süre içinde (yani satışın yapıldığı yılı izleyen 5.yılın sonuna kadar tasfiyeye girilmiş olması) işletmenin tasfiyeye girmesi veya dar mükellef kurumlar tarafından yurt dışına transfer edilmesi
hallerinde 549- Hesaba alınan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler, VUK’nu uyarınca vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile birlikte ödenecektir.
Ancak, KVK’nu uyarınca gerçekleşecek devir ve tam bölünme hallerinde 549-Hesabın devralan kurumların bilançolarına aynen aktarılması gerekeceğinden, bu işlem işletmeden çekiş olarak değerlendirilmeyecektir.
Diğer taraftan, 549-Hesaba alınan kazancın 5 Yıl İçinde veya 5 Yıl Geçtikten Sonra İşletmeden Çekilmesi Kâr Dağıtımı Sayılacaktır. Dolayısıyla 5 Yıl İçindeki Çekişlerde Geçici Vergi, Kurumlar Vergisi, Gelir Vergisi Stopajı, Vergi Ziyaı Cezası ve Gecikme Faizi söz konusu olurken 5 Yıl Sonra Yapılan Çekişlerde ise sadece Kâr Dağıtımına Bağlı Gelir Vergisi Stopajı söz konusu olacaktır.
Örnek: (A) kurumu 2 yıl’dan uzun bir süredir aktifinde bulunan taşınmazı 05.10.2006 tarihinde satmış ve bu satıştan doğan kazancın %75’ini 549-Hesaba almıştır. 549-Hesaba alınan bu kazanç kısmı 31.12.2011 tarihinden önce başka bir hesaba (sermayeye ilave hariç) nakledilemeyecek veya işletmeden çekilemeyecek ya da dar mükellef kurumlar tarafından yurt dışına transfer edilemeyecektir. Aynı şekilde bu süre içinde işletmenin tasfiyeye girmemiş olması da gerekmektedir.
Fakat (A) kurumunun 20.06.2009 tarihinde (B) kurumu ile devir suretiyle birleşmesi halinde 549- Özel Fonlar Hesabı, mukayyet (yazılı-kayıtlı) değeri ile (B) kurumuna devredileceğinden, (A) kurumu bünyesinde yapılacak herhangi bir işlem bulunmamaktadır. (B) kurumu tarafından 549-Hesabın 31.12.2011 tarihinden önce sermayeye ilave dışında başka bir hesaba nakledilmesi, işletmeden çekilmesi veya kurumun tasfiyeye girmesi halinde 549-Hesaba alınan kazanç kısmı için zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile birlikte ödenecektir.
4-) Taşınmaz Ticareti ve Kiralamasıyla Uğraşılmaması
Taşınmaz ticareti ve kiralamasıyla uğraşan kurumların ticari amaçla iktisap ettikleri ve ellerinde tuttukları taşınmazların satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dışındadır. Söz konusu taşınmazların iki tam yıl kurum aktifinde kayıtlı olması da durumu değiştirmez. Ancak, taşınmaz ticareti veya kiralanması ile uğraşan mükelleflerin kendi faaliyetlerinin yürütülmesine tahsis ettikleri taşınmazların satışından elde ettikleri kazançlara istisna uygulanır.
Örnek 1: Bir inşaat şirketinin şirket merkezi olarak kullanmak üzere inşa etmiş olduğu bir binayı, iki tam yıl süre ile kullandıktan sonra satması halinde, bu satıştan doğan kazanca istisna uygulanır.
Örnek 2: İnşaat şirketi satın aldığı arsayı iki tam yıl geçtikten sonra satarsa istisnadan yararlanmaz.
Örnek 3: Faaliyet konusu alış veriş merkezleri inşaa etmek veya kiraya vermek olan bir şirketin bu amaçla inşa ettiği taşınmazları iki tam yıl geçtikten sonra satması halinde istisnadan yararlanmaz.
Örnek 4: Bir inşaat şirketi inşa etmiş olduğu binanın bir kısmını otopark bir kısmını da işyeri olarak kiraya vermekte diğer kısımlarını ise şirket faaliyetlerinde kullanmaktadır. Şirket faaliyetinde kullanılan kısımların satışında istisna uygulanır, otopark ve işyeri olarak kiraya verdiği kısımların satışında istisna uygulanmaz.
Örnek 5: Esas faaliyeti taşınmaz ticareti ve kiralaması olmayan bir şirketin, atıl olarak durmakta olan bir taşınmazını kiraya verdikten iki tam yıl sonra satması halinde satış kazancı istisnadan yararlanır.
IV- KOOPERATİFLERİN DURUMU
Gerek yapı kooperatiflerinin gerekse diğer kooperatiflerin yapılan açıklamalar çerçevesinde söz konusu istisnadan yararlanabilmesi mümkündür. Ancak, istisna edilen kazancın 549-Özel Fonlar Hesabında tutulması, hiçbir şekilde ortaklara dağıtılmayarak kooperatif amaçları doğrultusunda kullanılması gerekmektedir. İstisna uygulaması bakımından ortakların bir veya birden fazla konut veya işyeri sahibi olmasının bir önemi yoktur. Diğer taraftan, kooperatiflerin amaçlarını gerçekleştirdikten sonra kalan fazla arsa veya konutu elden çıkarmaları halinde de doğan kazanç istisnaya konu olur.
V- ÖZELLİK ARZEDEN HUSUSLAR
* Taşınmazların para karşılığı olmaksızın devir ve temliki, trampası gibi işlemler istisna kapsamına girmez (kat karşılığı arsanın devrinde olduğu gibi).
* Taşınmazların mevcut borçlar karşılığında rızaen veya icra yoluyla devredilmesi işlemleri ile kamulaştırma işlemleri kurumların finansman imkanlarını artıracağından istisnaya konu edilecektir.
* İstisna uygulamasında, her şeyden önce satış bedelinin nakit olarak tahsil edilmesi gerekmektedir. Ancak, nakit olarak tahsil edilmese de her an nakde dönüştürülmesi kolay olan Altın, Devlet Tahvili, Hazine Bonosu, Toplu Konut İdaresince Çıkarılan veya İMKB’de İşlem Gören Hisse Senetleri, Tahvil ve Bonolar ile de tahsil edilmesi mümkündür. Diğer taraftan bu kıymetlerin en geç iki yıllık tahsil süresinin sonuna kadar nakde dönüştürülmesi gerekir.
* Taşınmazlarda mülkiyetin devri, tapuya tescil ile gerçekleşeceğinden satış vaadi sözleşmeleri ile tahsil olunan bedeller dolayısıyla istisna uygulanmaz.
* Grup şirketlerinin her birinin ayrı tüzel kişilikleri bulunduğundan, her bir şirketin söz konusu istisnadan yararlanması mümkündür. Ancak, satış işleminin istisnanın amacına aykırı olarak işletmeye nakit girişi olmaksızın gerçekleştirilmesi halinde istisna uygulanmaz.
* Bağlı ortaklığın yapacağı sermaye artırımı sonucu doğacak sermaye taahhüdüne karşılık olmak üzere taşınmazların ayni sermaye olarak bağlı ortaklığa devredilmesi halinde, bağlı değer, başka bir bağlı değere (iştirak hissesine) dönüşmüş olacağından söz konusu istisnadan yararlanılamaz.
VI- DÖVİZLİ SATIŞLARDA KAZANCIN HESAPLANMASI, KUR FARKI VE VADE FARKI
Satış kazancı, satış işlemi ile birlikte oluşacağından istisna, satışın yapıldığı dönemde uygulanacaktır. İstisna kapsamındaki taşınmazların satışından kaynaklanan alacaklar için alınan faiz, komisyon ve benzeri gelirler, istisna kazancın tespitinde dikkate alınmaz. Aynı şekilde, satış bedelinin döviz cinsinden belirlenmesi durumunda ortaya çıkan kur farkları da istisna kazancın tespitinde dikkate alınmayacaktır. Dövizli veya vadeli olarak yapılan satışlarda, yabancı paraların ya da alacakların değerlemesinden kaynaklanan farklar gelir veya gider olarak dikkate alınır.
Örnek: İşletmenin aktifinde 1.000.000 YTL değerle kayıtlı olan taşınmaz 10 Temmuz 2006 tarihinde 1.500.000 ABD Doları mukabilinde vadeli olarak satılmıştır. Satış bedelinin;
- 500.000 ABD Doları peşin olarak alınmış,
- 500.000 ABD Doları 10 Temmuz 2007,
- 500.000 ABD Doları da 10 Temmuz 2008 tarihinde tahsil edilecektir.
* Satış tarihinde 1 ABD Doları = 1.5 YTL’dir. Buna göre,
Satış Bedeli 1.500.000 $ x 1.5 YTL = 2.250.000 YTL
Satış Kazancı 2.250.000 YTL (-) 1.000.000 YTL = 1.250.000 YTL
İstisna Kazanç Tutarı 1.250.000 x %75 = 937.500 YTL
Fona (549-Hesaba) Alınacak Tutar = 937.500 YTL
Döviz üzerinden yapılan bu satışta, yabancı paraların ya da alacakların değerlemesinden kaynaklanan artış veya azalışlar istisna kazanç tutarını etkilemeyeceği gibi fonda tutulan kazanç tutarını da değiştirmeyecektir.
VII- ÖRNEK UYGULAMA
İşletme, 01.05.2006 tarihinde 200.000,00 YTL değerle aktifine kaydettiği arsasını 08.07.2008 tarihinde 500.000,00 YTL’sına peşin olarak satmıştır.
Satış Bedeli : 500.000,00 YTL
Kayıtlı Değeri : 200.000,00 YTl
Satış Kazancı: 300.000,00 YTL
Fon Hesabına Kaydedilecek Tutar: 300.000 x 0.75 = 225.000,00 YTL
_______________________________08.07.2008____________________________
102- BANKALAR 500.000,00
250- ARAZİ VE ARSALAR 200.000,00
549- ÖZEL FONLAR 225.000,00
679- DİĞ. OL.DIŞI GEL.VE KÂR. 75.000,00
Açıklama:
1-) Satış kazancının istisnadan yararlanan kısmı yani 300.000 YTL’nin % 75’i olan 225.000 YTL 549-Özel Fonlar Hesabına alınmıştır. 549- Hesap 2008 yılını izleyen beşinci yılın sonuna kadar yani 31.12.2013 tarihine kadar kayıtlı olduğu şekilde bekletilecektir. Fon hesabında kalması gereken bu kazancın 5 yıl içinde sermayeye ilave hariç 549- Hesaptan, başka bir hesaba nakledilmesi, işletmeden çekilmesi, bu süre içinde (yani satışın yapıldığı yılı izleyen 5.yılın sonuna kadar tasfiyeye girilmiş olması) işletmenin tasfiyeye girmesi veya dar mükellef kurumlar tarafından yurt dışına transfer edilmesi hallerinde 549- Hesaba alınan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler, VUK’nu uyarınca vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile birlikte ödenecektir. Diğer bir ifade ile 5 Yıl İçindeki Çekişlerde Geçici Vergi, Kurumlar Vergisi, Gelir Vergisi Stopajı, Vergi Ziyaı Cezası ve Gecikme Faizi söz konusu olacaktır.
2-) Diğer taraftan, 549-Hesaba alınan kazancın 5 Yıl İçinde veya 5 Yıl Geçtikten Sonra İşletmeden Çekilmesi Kâr Dağıtımı Sayılacağından 5 Yıl Sonra Yapılan Çekişlerde İse Sadece Kâr Dağıtımına Bağlı Gelir Vergisi Stopajı söz konusu olacaktır.
3-) KDVK’nun 17/4-r maddesi hükmüne göre yukarıdaki şartlarda yapılan satışlar aynı zamanda KDV’den de istisna olduğundan KDV hesaplanmayacaktır. (KDVK’nun 17/4-r hükmü KVK’nun 5/1-e maddesiyle paralellik arzetmekle birlikte KDV istisnası bağımsız bir istisnadır)
4-) Taşınmazların satışından kaynaklanan alacaklar için alınan faiz, komisyon ve benzeri gelirler, istisna kazancın tespitinde dikkate alınmaz
5-) Döviz cinsinden yapılan satışlarda leyh ve aleyhteki kur farkları fona alınacak tutarın hesabında dikkate alınmaz.
_____________________________ /____________________________________
VIII- TAŞINMAZ SATIŞ KAZANCI İSTİSNASI İÇİN YMM TASDİK RAPORU ZORUNLU MU?
5422 sayılı mülga Kurumlar Vergisi Kanunu’nun Geçici 28.Maddesinde düzenlenen gayrimenkul ve iştirak hissesi satış kazancı istisnası 31.12.2004 tarihinden sonra mezkur kanun’un 8.Maddesinin birinci fıkrasının 12 numaralı bendinde kalıcı olarak düzenlenmişti. Önceki uygulamada 5, 25, 32 ve 37 sıra no’lu Serbest Muhasebecilik, Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanunu Genel Tebliğlerinde yapılan düzenlemelere göre yeminli mali müşavirlik tasdik raporu ibraz zorunluluğu mevcuttu. 5520 Sayılı Kanun ile yapılan yeni düzenlemede YMM tasdik raporunun gerekip gerekmediği hususunda tereddütler hasıl olmuştur.
Ancak; Gelir İdaresi Başkanlığı’nın Büyük Mükellefler Vergi Dairesine verdiği 24.05.2007 tarih ve 0466930 sayılı yazıda taşınmaz satış kazancı istisnası ile 5.Maddenin 1 numaralı fıkrasının (b) ve (c) bentlerinde yer alan istisnalar içinde YMM tasdik raporunun aranılması gerektiği belirtilmiş bulunduğundan bu nedenle YMM tasdik raporu düzenlenmesi görüşüne katılmaktayız.
İyi olmak bu dünyada çözüm değil.
BAHSEDİLEN KDV 17/4 MADDE AŞAĞIDADIR.
r) (5615 sayılı Kanunun 13 üncü maddesiyle <A style="mso-comment-reference: mu_21"></A>değişen bent, Yürürlük: 4.4.2007) Kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile gayrimenkullerin satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler ile bankalara borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık gayrimenkul ve iştirak hisselerinin (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dahil) bankalara devir ve teslimleri.
İstisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları gayrimenkul ve iştirak hisselerinin teslimleri istisna kapsamı dışındadır.
İstisna kapsamında teslim edilen kıymetlerin iktisabında yüklenilen ve teslimin yapıldığı döneme kadar indirim yoluyla giderilemeyen katma değer vergisi, teslimin yapıldığı hesap dönemine ilişkin gelir veya kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak dikkate alınır
İyi olmak bu dünyada çözüm değil.
<TABLE style="MARGIN-TOP: 0px; MARGIN-BOTTOM: 0px; LINE-HEIGHT: 100%" align=center>
<T>
<TR>
<TD width=559>
<TABLE width=561>
<T>
<TR>
<TD width=555></TD></TR>
<TR>
<TD vAlign=top width=555 =#000066 height=1></TD></TR>
<TR>
<TD width=555 =#f9f9ff>
Sitemizi Tavsiye Etmek İster misiniz?</TD></TR>
<TR>
<TD vAlign=top width=555 =#000066 height=1></TD></TR></T></TABLE></TD></TR></T></TABLE>
<TABLE style="MARGIN-TOP: 0px; MARGIN-BOTTOM: 0px; LINE-HEIGHT: 100%" align=center>
<T>
<TR>
<TD width=559>
<TABLE width=561>
<T>
<TR>
<TD width=555></TD></TR>
<TR>
<TD vAlign=top width=555 =#000066 height=1></TD></TR>
<TR>
<TD width=555 =#f9f9ff height=35>
08 Eylül 2005
<B style="mso-bidi-font-weight: normal">Bülent ÇAKAR[/B]
<DIV =Section1>
Yeminli Mali Müşavir
Eski Baş Hesap Uzmanı
firstname.lastname@example.org
<DIV =Section1>
<B style="mso-bidi-font-weight: normal">GAYRİMENKUL VE İŞTİRAK HİSSELERİ SATIŞ KAZANCI İSTİSNASI[/B]
<DIV =Section1>
<B style="mso-bidi-font-weight: normal">A. KURUMLAR VERGİSİ YÖNÜNDEN:[/B]
5281 sayılı Kanunla Kurumlar Vergisi Kanununun 8’nci maddesine 12 numaralı bent olarak eklenen ve böylece 21 yıldan beri geçici maddelerle düzenlenmesine son verilerek kalıcı hale getirilen gayrimenkullerin ve iştirak hisselerinin satışından elde edilen kazanca ilişkin istisna müessesesi esas olarak işletmelerin sermaye ihtiyaçlarını kendi iç kaynaklarından sağlamasına yönelik bir vergisel teşvik müessesesidir.
1.1.2005 tarihinden itibaren uygulanacak istisna hükmünün ana hatları aşağıdaki gibidir:
1. İstisnadan tam ve dar mükellefiyete tabi kurumlar yararlanabilir,
2. Gayrimenkul veya iştirak hissesi satışı söz konusu olmalıdır,
3. Satılan gayrimenkul veya iştirak hisselerinin iki tam yıl süre ile aktifte bulunmuş olması gerekir.
4. Satış kazancı sermayeye eklenmelidir.
5. Menkul kıymet veya gayrimenkul ticareti ile uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançlara istisna uygulanmaz.
Şimdi yukarıda saydığımız istisnadan yararlanma koşullarının ayrıntılarına inelim:
<B style="mso-bidi-font-weight: normal">1. [/B]İstisnadan tam ve dar mükellefiyete tabi kurumlar yararlanabilir:
·Dar mükellef kurumlar da dahil olmak üzere, sermaye şirketleri, kooperatifler, iktisadi kamu müesseseleri, dernek ve vakıflara ait iktisadi işletmeler ve iş ortaklıkları istisnadan yararlanabilecektir.
<DIV =Section1>
<B style="mso-bidi-font-weight: normal">2. [/B]Gayrimenkul veya iştirak hissesi satışı söz konusu olmalıdır:
·Gayrimenkullerin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmaları şarttır. Bu tescilin kurum adına iki tam yıl önce yapılmış olması gerekir. Özellikle cins tashihi iki tam yıl önce yapılmamış gayrimenkuller ancak yapı kullanma ruhsatının iki tam yıl öncesine ait olması durumunda istisnadan yararlanabilir.
·İştirak hisseleri deyimi şunları kapsamaktadır: anonim şirket hisse senetleri, limited şirket iştirak payları, eshamlı komandit şirketlerin komanditer ortaklarına ait ortaklık payları, iş ortaklıkları ortaklık payları, adi ortaklık ortaklık payları, kooperatif payları.
<DIV =Section1>
<B style="mso-bidi-font-weight: normal">3. [/B]Satılan gayrimenkul veya iştirak hisselerinin iki tam yıl süre ile aktifte bulunmuş olması gerekir:
·Gayrimenkul ve iştirak hisseleri asgari iki tam yıl (730 gün) kurumların aktifinde bulunmuş olmalıdır.
·Birleşme, devir ve bölünme hallerinde ilk edinme (iktisap) tarihi olarak devir alınan, birleşen ve bölünen kurumlardaki iktisap tarihi esas alınacaktır.
·Kurumların ellerinde bulunan hisse senetleri veya iştirak hisseleri dolayısıyla bedelsiz ya da nominal bedeliyle (itibari değeriyle) yeni hisse iktisap etmeleri durumunda, yeni hisselerin iktisap tarihi olarak eski hisselerin iktisap tarihi dikkate alınacaktır.
·Banka ve diğer finans kurumlarına borçlu kurumlar ile bunların kefillerinin, bu borçlarına karşılık borçlu oldukları banka ve finans kurumlarına devrettikleri gayrimenkul ve iştirak hisselerinde asgari iki yıl süre ile elde tutma şartı aranmamaktadır. Aynı şekilde banka ve diğer finans kuruluşlarının alacaklarına karşılık olarak iktisap ettikleri gayrimenkul ve iştirak hisselerinin satışında iki yıllık süre şartı aranmamaktadır.
<DIV =Section1>
<B style="mso-bidi-font-weight: normal">4. [/B]Satış kazancı sermayeye eklenmelidir:
·Satıştan doğan kazancın sermayeye ilave edilme işlemi, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar yapılmış olmalıdır. Bu süre içinde sermayeye eklenmeyen kazanç kısmı için cezalı tarhiyat yapılır.
·İstisnanın uygulanacağı yıla ilişkin kurumlar vergisi beyannamesinin verileceği tarihe kadar şirket yetkili organları tarafından sermayeye ilave kararının verilmesi gerekir.
·Eski uygulamaya yön veren Kurumlar Vergisi Kanununun geçici 28’nci maddesinde, “……..tam mükellefiyete tabi kurumların iştirak hisselerinin veya gayrimenkullerinin satışından doğan kazancın, satışın yapıldığı yılda kurum sermayesine ilave edilen kısmı, kurumlar vergisinden müstesnadır. Şu kadar ki, vadeli satış halinde, satışın yapıldığı hesap dönemini takip eden ikinci hesap döneminin sonuna kadar<B style="mso-bidi-font-weight: normal"> tahsil edilen kazançların tutarı; ilgili yıl kurum kazancından indirilir. [/B]Bu tarihten sonra yapılacak tahsilat için bu hüküm uygulanmaz. İlk yapılan tahsilatın iştirak hissesi veya gayrimenkulün maliyet bedeline ilişkin olduğu kabul edilir.”<B style="mso-bidi-font-weight: normal"> [/B]hükmü yer aldığından ve madde gerekçesinde de istisnanın uygulanabilmesinin nakit tahsilata bağlı olduğu yönünde açıklamalar bulunduğundan uygulama nakit tahsilat esasına göre yapılmıştır. <B style="mso-bidi-font-weight: normal">Ancak 1.1.2005 tarihinden geçerli olmak üzere KVK’nun 8’nci maddesine 12’nci bend olarak eklenen hükümde tahsilat şartının varlığına ilişkin bir ifade yer almamaktadır.[/B] Yeni hükme göre, istisnanın uygulanabilmesi için, hem peşin hem de vadeli satışlarda, satış kazancının sermayeye ilavesinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar yapılması yeterli olup, tahsilat gerçekleşmese dahi istisnanın uygulanabileceği görüşündeyiz. Yeni hükümde (KVK md 8/12) yer alan “Vadeli satış halinde, ilk yapılan tahsilatın iştirak hissesi veya gayrimenkulün maliyet bedeline ilişkin olduğu kabul edilir.” hükmünün maddenin bu halinde herhangi bir anlam ifade etmediği düşüncesindeyiz. Ancak uygulamada Bakanlığın konu ile ilgili görüşünü açıklamasını beklemekte yarar bulunmaktadır. 2005 yılı kurumlar vergisi beyannamesinin verilme tarihine kadar konu netleşmez ise beyanname ihtirazi kayıtla verilip yargıya başvurulabilir.
·Eski uygulamadan farklı olarak, kooperatifler, iktisadi kamu müesseseleri, dernek ve vakıflara ait iktisadi işletmeler, iş ortaklıkları ve dar mükellef kurumların elde ettikleri istisnaya tabi satış kazancını sermayeye eklemeleri şartı aranmamaktadır. Bu kaznçlar özel bir fon hesabında tutulur.
·Sermayeye eklenen veya fon hesabında tutulan kazançların beş yıl içinde, herhangi bir suretle işletmeden çekilmesi, dar mükellef kurumlar tarafından yurt dışına transfer edilmesi veya bu süre içinde işletmelerin tasfiyesi (devir, birleşme ve bölünme halleri hariç) halinde, bu kazançlar o yılın kazancı sayılarak vergiye tabi tutulur.
<DIV =Section1>
<B style="mso-bidi-font-weight: normal">5. [/B]Menkul kıymet veya gayrimenkul ticareti ile uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançlara istisna uygulanmaz:
·Menkul kıymet veya gayrimenkul ticareti ile uğraşan kurumların ticaretini yapmak amacıyla elinde bulundurmadığı (örneğin şirket merkezi olarak kullanılan bina veya iştirak veya bağlı ortaklığa ait hisseler) değerlerin satışından elde ettikleri kazançlara istisna uygulanabilecektir.
<DIV =Section1>
<B style="mso-bidi-font-weight: normal">B. KATMA DEĞER VERGİSİ YÖNÜNDEN:[/B]
<DIV =Section1>
Gayrimenkul ve iştirak hisseleri satış kazancı istisnası Kurumlar Vergisi Kanununda yapılan düzenlemeye paralel olarak, Katma Değer Vergisi Kanununun 17/4 ncü maddesine (r) bendi eklenmiştir.
<DIV =Section1>
1. Katma Değer Vergisi Kanunundaki düzenleme Kurumlar Vergisi Kanununa atıf yapmaksızın bağımsız bir şekilde düzenlendiği için istisnayı kurumlar vergisi ve katma değer vergisi açısından ayrı ayrı uygulamak mümkündür.
2. Katma değer vergisi açısından satış kazancını sermayeye ekleme şartı bulunmamaktadır. Dolayısıyla zararına satışlarda da KDV istisnasından yararlanmak mümkündür.
<DIV =Section1>
3. İstisnaya tabi gayrimenkul ve iştirak hisselerinin alışlarında yüklenilen KDV’ler için iade veya mahsup (tam istisna) öngörülmemiş olmakla birlikte, kısmi istisna uygulaması da yumuşatılarak, satışın yapıldığı tarihe kadar indiririm yoluyla giderilemeyen KDV’lerin istenirse gelir veya kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak dikkate alınabileceği belirtilmiştir. Burada gelir vergisi matrahı olarak sözü edilen matrahın, kurumlar için söz konusu olamayacağından kanun metninde yazım hatası olduğunu düşünüyoruz.
<DIV =Section1>
<B style="mso-bidi-font-weight: normal">C. BSMV, HARÇ VE DAMGA VERGİSİ YÖNÜNDEN:[/B]
1. Tapu ve kadastro harcı istisnasına son verilerek bu kapsamdaki gayrimenkul satışları harca tabi olmuştur.
<DIV =Section1>
2. Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi istisnası 6802 sayılı Gider Vergileri Kanununun 29’ncu maddesine eklenerek korunmuştur.
<DIV =Section1>
3. Eski düzenlemeden farklı olarak damga vergisi istisnası da getirilmiştir. Damga Vergisi Kanununun istisnaları düzenleyen 2 sayılı tablosuna eklenen bir fıkra ile Kurumlar Vergisi Kanununun 8/12 nci maddesi kapsamındaki işlemler için düzenlenen kağıtların damga vergisinden istisna olduğu belirtilmiştir.
<DIV =Section1>
</TD></TR></T></TABLE></TD></TR></T></TABLE>
Buda Kurumlar vergisi istisnası
Kolay gelsin
Sanıyorum bu kanun 5422 den alıntı sayın meslektasım ,
5520 de 8 maddenın 12 si yok bıldıgım kadarı ıle , İyi çalışmalar.