2021 Yıl Sonu Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü
JLL Türkiye 2021 Yıl Sonu Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü araştırma raporumuz yayınlandı.
- Rabia Kurban
Makroekonomik Göstergeler
Türkiye 2021 yılının ilk yarısında hem tam hem de kısmi kapanmalar dahil olmak üzere Covid-19'a karşı uygulanan kısıtlamaların ardından, Temmuz 2021'den itibaren normalleşme sürecine girmiştir. Hijyen, maske ve sosyal mesafe kuralları korunurken şehirlerarası seyahat kısıtlamaları kaldırılmış ve faaliyetlerine ara verilen tüm işyerleri yeniden açılarak kamu kurum ve kuruluşlarının çalışma saatleri normale dönmüştür.
2020 yılında Türkiye ekonomisinin yıllık GSYİH büyümesi %1,8 olarak kaydedilirken, Türkiye, Covid-19 pandemisi ortamında dünyada büyüme kaydeden sayılı ekonomiden biri olmuştur. Büyümedeki pozitif yükseliş 2021 yılında da devam etmiş ve Türkiye ekonomisi beklentilerin üzerinde yıllık bazda sırasıyla 2021 yılının ilk çeyreğinde %7,4, ikinci çeyreğinde %22,0 ve üçüncü çeyreğinde %7,4 büyüme göstermiştir. Baz etkileri büyüme oranlarında etkili olurken, Türkiye ekonomisindeki kaydedilen genişlemenin ana kaynağı hane halkı harcamaları olmuştur.
İmalat sanayinin kaydettiği performansı ölçümleyen İmalat Satın Alma Yöneticileri Endeksi (PMI), Kasım ayındaki 52,0 seviyesinden hafifçe yükselerek Aralık ayında 52,1 olarak kaydedilmiştir. Böylelikle sektördeki iyileşme arka arkaya 7 ay boyunca sürmüştür. Yılın son ayında kaydedilen iyileşmede istihdamın artmaya devam etmesi etkili olmuştur.
Öte yandan, kur dalgalanmaları, tüketici fiyat endeksinin 2002'den bu yana kaydedilen en yüksek seviyelere ulaşarak, Aralık ayında yıllık bazda %36,1’e yükselmesine ve tüketici fiyatlarını besleyen üretici fiyat endeksinin ise %79,89'a yükselmesine neden olmuştur.
2020 yılındaki durgunluk döneminin ardından Türkiye’ye doğrudan yabancı sermaye girişleri ivme kazanmıştır. 2021 yılı sonu itibarıyla geçen yıla kıyasla %80,7 artış göstererek son beş yılda kaydedilen seviyelerin üstüne çıkmış ve güçlü bir iyileşme kaydetmiştir.
Perakende Pazarı Görünümü
Türkiye’deki mevcut alışveriş merkezi arzı 2021 yılı sonu itibarıyla 453 alışveriş merkezinde 14 milyon m2 seviyesine ulaşmıştır. Perakende kiralama faaliyetlerindeki toparlanma nedeniyle özellikle Ekim 2021’de alışveriş merkezi açılışları hızlanmıştır. Mevcutta, 28 alışveriş merkezinde yaklaşık 883 bin m2 inşaat halinde kiralanabilir alan bulunurken, toplam arzın 2024 sonu itibarı ile 14,9 milyon m2 seviyesine ulaşması beklenmektedir.
İstanbul %37 oranında pay ile mevcut arzın çoğunluğuna ev sahipliği yaparken, İstanbul’u sırasıyla %12 pay ile Ankara ve %6 pay ile İzmir takip etmektedir.
Yeni açılışlara paralel olarak, geçen yılın aynı çeyreğinde 163 m2 olarak kaydedilen perakende yoğunluğu, 4Ç 2021’de 1.000 kişi başına 167 m2 olarak kaydedilmiş olup, 2024 yılında inşaat halindeki projelerin tamamlanmasıyla 171 m2’ye ulaşması beklenmektedir.
Özellikle Temmuz ve Aralık aylarında alışveriş merkezleri ziyaretçi ve ciro rakamlarında güçlü bir toparlanma kaydedilirken, bayram, yılbaşı gibi tatil dönemleri ile birlikte müşterilerin intikam alışverişleri de kaydedilen pozitif performans üzerinde etkili olmuştur.
TL bazında birincil kira 900 TL/m2 olarak kaydedilirken, bir önceki çeyreğe göre %20, geçen yılın aynı çeyreğine göre %38,5 artış göstermiştir.
Ofis Pazarı Görünümü
İstanbul’da mevcut A Sınıfı ofis arzı 2021 yılı sonu itibarıyla 5,8 milyon m2 seviyesine yükselirken, inşaat halindeki ofis arzı yaklaşık 1,6 milyon m²’dir ve 2023 sonu itibarıyla toplam A sınıfı ofis arzının 7,4 milyon m² seviyesini aşması beklenmektedir. Gelecek arzın büyük çoğunluğunu 2022 yılı sonunda tamamlanması planlanan Ataşehir’de konumlu İstanbul Uluslararası Finans Merkezi projesi oluşturmaktadır.
MİA’daki A Sınıfı ofis boşluk oranı 2021 yıl sonu itibarıyla %18,0 seviyesinde kaydedilmiştir. Boşluk oranı 2020’deki %17,4 seviyesinden 60 baz puan artış göstermiş olsa da kaliteli ofis binalarındaki boş alanlar, bu alanlara olan yüksek talep nedeniyle düşüş göstermektedir.
2021 yılında toplamda 87.351 m2 ofis kiralama işlemi gerçekleşmiştir. Asya yakasında Ataşehir, MİA’da ise Levent kiralama işlemleri bakımından öne çıkan alt pazarlar olmuştur. 2021 yılında bilişim ve teknoloji, biyoteknoloji ve ilaç ile hazır ofis şirketleri kiralama işlemlerinde en aktif şirketler olarak kaydedilmiştir.
Birincil kira Türk Lirası bazında 240 TL/m2’ye yükselerek yıllık %29,7 oranında artış göstermiştir.
Lojistik Pazarı Görünümü
İstanbul ve Kocaeli alt pazarlarını kapsayan Marmara bölgesindeki toplam lojistik arzı 2021 yılı sonu itibarıyla 10,55 milyon m2 seviyesindedir. Satış ve kiralama amaçlı geliştirilmiş ticari lojistik arzı 2021 yılı sonu itibarı ile 6,8 milyon m2 olarak kayıt altına alınmıştır.
Mevcut verilere göre, 3Ç 2021’de 17.370 m2, 4Ç 2021’de ise 10.917 m2 kiralama işlemi gerçekleşirken yıl toplamında kiralama işlemleri 232.553 m2 olarak kayıt altına alınmıştır. 2021 yılında kiralama işlemlerinde en öne çıkan sektörler sırasıyla %34’lük pay ile e-ticaret, %31’lik pay ile perakende olurken, 3. Parti Lojistik (3PL) %29 pay ile sırayı takip etmiştir.
Lojistik pazarında birincil kira hem USD hem TL bazında sırasıyla aylık 4,25 USD/m2 ve 50 TL/m2 olarak kaydedilmiştir. TL bazında birincil kiralar yıllık %42,9 oranında artış göstermiştir. Kaliteli depolara olan yüksek talep ve arzın kısıtlı oluşu gelecek dönemde kiralar üzerinde yukarı yönlü baskının sinyallerini vermektedir.
Lojistik pazarı, 2020'de ortaya çıkan Covid-19 pandemisinden en olumlu etkilenen pazarlardan biri olmuştur. Perakende pazarındaki güçlü göstergeler ve yükselen e-ticaret, 2021'in ikinci yarısında lojistik pazarında ağırlığını korumaya devam etmiştir.
Otel Pazarı Görünümü
2021 yılının ikinci yarısında ise otel pazarı seyahat kısıtlamalarının kaldırılması, uluslararası uçuşların yeniden açılması ve bireylerin ertelenmiş tatil ihtiyaçlarından oldukça yararlanmıştır. Otel pazarındaki toparlanma özellikle yaz aylarında ve Türkiye’nin kıyı kesimlerinde daha belirgindir.
2021 yıl sonu itibarıyla Türkiye'yi 24,7 milyon yabancı ziyaret etmiştir. En yüksek yabancı ziyaretçi sayısı yaklaşık 4 milyon ziyaretçi ile Ağustos ayında kaydedilmiştir. Yabancı ziyaretçi sayısı pandemi öncesi dönemin %45,2 altında kaydedilirken, bir önceki yıla göre %94,1 oranında artış göstermiştir.
Yaz sezonunda kaydedilen canlanma ve turizm sektöründeki toparlanmanın etkisi ile, Türkiye'de turizm gelirleri 2021 yılında bir önceki yıla göre yaklaşık iki katına çıkmıştır. Diğer yandan, pandemi öncesi 2019 döneminin %29,1 oranında altında kaydedilmiştir. Turizm gelirlerinin %77’si ülkeyi ziyaret eden yabancı ziyaretçilerden, %23'ü yurt dışında ikamet eden vatandaşlardan elde edilmiştir. 2019 yılında 666 USD, 2020 yılında 762 USD olarak kaydedilen kişi başı ortalama harcama tutarı 2021 yılında bir önceki yıla göre %9,5 artış göstererek 834 USD’ye yükselmiştir.
Türkiye’de otel doluluk oranları 2020 yılına göre %45,1 artış göstererek 2021 yılı sonu itibarıyla %52,1 olarak kaydedilmiştir. Ortalama oda fiyatları, özellikle Antalya, Muğla ve Bodrum gibi Türkiye'nin kıyı bölgeleri için pandemi öncesi seviyelerin üzerinde kaydedilmiştir. Antalya'da ADR, Avrupa ortalaması olan 104 EUR'nun üzerinde 122,5 EUR olarak gerçekleşmiştir.