Mortgage sistemini en genel olarak kira öder gibi ev sahibi olma modeli olarak tanımlayabiliriz. Türkiye’de nüfusun ancak yarısının konut sahibi olduğu düşünülürse, bu sistem çok büyük bir kesimi yakından ilgilendiriyor. Mortgage sisteminin şu anda konut alırken kullanım oranı sadece yüzde 3’lerde olan bankaların konut kredisi kullanımı oranını da patlatması gerekiyor.
Mortgage sisteminin işleyişi ülkelere göre farklılık gösteriyor. Ancak en bilinen yöntemler Amerikan ve Alman modeli olarak adlandırılıyor.
Yöntemlerin özü, konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluşlarınca, konut üzerinden tesis edilecek ipotek karşılığında 15-20 yıl gibi uzun vadeli konut kredilerinin kullanılması. Kredilerden doğan alacaklar İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet Kuruluşları’na devrediliyor ve bu kuruluşlar devraldıkları alacaklar karşılığında ipotek yatırım fonu veya varlığa dayalı menkul kıymet ihraç ederek, satıyorlar. Yani sistem kendi kendini besliyor. Konut kredilerinin menkul kıymetleştirilmesinden elde edilen fonlar, tekrar sisteme aktarılıyor ve böylece finans kuruluşları uzun vadeli konut kredilerini finanse edebiliyorlar.
Banka, müşteri adına müşterinin talep ettiği bir gayrimenkulü peşin olarak satın alarak mülkiyeti müşteriye devrediyor. Ancak müşterinin bankaya borcunun karşılığı olarak mülk ipotek ediliyor. Müşteri bankaya borcunu belli bir ödeme planına göre, önceden belirlenmiş bir vade sonuna dek aylık ödemelerle kapatıyor.
“Mortgage” sisteminin var olan konut kredilerinden en büyük farkı çok daha uzun vadelere yayılması. Genellikle 20 ila 30 yıllık vadeler söz konusu olması, aylık ödemeleri kira ödemeleri derekesine indiriyor. Zaten sisteme “kira öder gibi ev sahibi olma” sloganını atfedilmesine neden olan da işte bu.