Türkiye gayrimenkul yatırım fonu piyasası büyümesini sürdürüyor. Re-Pie Portföy Gayrimenkul Sektör Raporu’na nazaran, son iki yılda en fazla ilgi gösterilen yatırım araçları içinde yer edinen gayrimenkul yatırım fonlarının büyüklüğü 2021 senesinde yüzde 18,1 artarak 13 milyar TL seviyesine terfi etti.
Re-Pie Portföy Yönetimi A.Ş. tarafınca hazırlanan ‘Gayrimenkul Sektör Raporu’ yayımlandı. Pek oldukça sektörü besleyen inşaat-gayrimenkul geliştirme sektörünün istihdam ve ulusal gelir yönünden önemini koruduğu belirtilen raporda, gayrimenkul yatırım fonlarına ilginin artarak devam ettiğine dikkat çekildi. Son iki yılda en fazla ilgi gösterilen yatırım araçları içinde yer edinen gayrimenkul yatırım fonlarının büyüklüğü 2021 sonunda bundan önceki yıla nazaran yüzde 18,1 artarak 13 milyar TL seviyesine ulaştı.
Rapora nazaran, son bir yılda ihraç periyodu devam eden toplam 83 gayrimenkul fonu yatırım aldı. Gayrimenkul yatırım fonu pazarının 2018 son çeyreğinden 2021 son çeyreğine kadar her üç aylık dönemde büyümüş olduğu gözlemlendi.
Öteki taraftan, yükselen maliyetler ve yap-sat projelerin yaşamış olduğu finansal güçlükler konut projesi yatırımlarında azalmaya niçin oldu. Konut stoğunun erimeye başlamasıyla 2022’den itibaren inşaat ruhsatlarına talep tekrardan canlansa da artan inşaat maliyetlerine bağlı olarak projelerin tamamlanmasının zorlaşması konutta arz daralmasını getirdi. Kısa-orta vadede konut fiyatlarının enflasyonun üstünde artacağı beklentisine vurgu meydana getirilen raporda, uzun solukta konut talebinde yatırımdan daha oldukça ihtiyacın belirleyici olacağının altı çizildi.
Fonlar risklerin dağıtılmasına olanak sağlıyor
Gayrimenkul Sektör Raporu sonuçlarıyla ilgili açıklamalarda bulunan Re-Pie Portföy Yönetimi A.Ş Yönetim Kurulu Başkanı Dr. M. Emre Çamlıbel, “Nisan 2022 itibariyle 9,3 milyar TL’lik portföy ebatlarına sahibiz. Yatırımlarımızın ortalama yüzde 30’u gayrimenkul sektöründe, yüzde 68’lük bir kısmı ise girişim sermayesinde yer ediniyor. Yüzde 2’lik kısmı da hususi portföy yönetimi ve menkul kıymet fonları tarafını oluşturuyor. Gayrimenkul tarafındaki yatırımlarımızı 17 tane gayrimenkul yatırım fonumuz bünyesinde yönetiyoruz.
Ülkemizdeki gayrimenkul yatırım eğilimi göz önüne alındığında, pandemi sürecinde yatırımcıların risk tercihlerine nazaran varlıklarını dağıtmasına olanak tanıyan gayrimenkul yatırım fonları 2020’de olduğu benzer biçimde 2021 senesinde da ön planda olmaya devam etti. Bu gelişme sürecinin bu yıl da devam etmesini öngörüyoruz. 2018 üçüncü çeyreği ile 2021 son çeyreği arasındaki döneme bakıldığında gayrimenkul yatırım fonlarının stratejik dağılımları sırasıyla konut, (yüzde 20), ofis (yüzde 18) ve AVM/perakende (yüzde 7) ve arsa-arazi (yüzde 2) olarak kayıtlara geçti. Önümüzdeki dönemde Türkiye’deki finansal okuryazarlık oranlarının artmasıyla bu alandaki yatırımların da artacağını düşünüyoruz” dedi.
Maliyet artışına bağlı fiyatlar da yükselecek
2021 senesinde sıfır ve ikinci el konut satışları devam etse de arzdaki daralma ve maliyet artışına bağlı olarak metrekare birim tutarları arttı ve artmaya devam ediyor. Merkez Bankası verilerine nazaran, Ocak 2020’de Türkiye konut metrekare satış birim fiyatı averaj 3 bin 404 TL olarak kayıtlara geçti. Aynı dönemde İstanbul konut metrekare satış birim fiyatı 5 bin 530 TL iken, Aralık 2021’de Türkiye averajı 4 bin 545 TL’ye, İstanbul ise 6 bin 800 TL seviyesine terfi etti.
Sektör müesseselerinin analizleri orta-üst gelir grubuna yönelik projelerde inşaat maliyetlerinin 9 bin- 10 bin TL/metrekare düzeyine yükseldiğini gösteriyor. Raporda ek olarak, önümüzdeki dönemde konut maliyetlerinin dolar endeksine paralel şekilde artacağı ve yeni konut fiyat endeksinin maliyet, kar ve arsa marjına nazaran şekilleneceği öngörüsünde bulunuluyor. Buna nazaran, 2022 senesinde 600 bandında olan yeni konut fiyat endeksinin 2023 senesinde bin ila bin 600 içinde bir değere erişmesi umut ediliyor.
Ofise dönüşle beraber canlılık beklentisi
Rapora nazaran pandemi tesiri ve esnek ile uzaktan çalışmanın ortaya çıkardığı yeni nesil ofis talebinin 2022’de devam etmesi umut ediliyor. Bilhassa İstanbul ofis pazarında bazı bölgelerde arttığı görülen boşluk oranının öteki bölgelerdeki kiralamalarla telafi edilmiş olduğu görülüyor. Kiracıların daha makul kira beklentisiyle ofis ve bölge değişiklik yapma eğiliminin yükseldiği dikkat çekiyor.
Bu durum kiracıların daha makul kiralar için bina ve gerekirse bölge değiştirmeyi göze aldıklarının göstergesi olarak kabul ediliyor. Ek olarak finansal olarak zor dönemlerde kira tutarı beklentisini düşürmenin doluluğa pozitif yansıdığı gözlemlendi. İstanbul Finans Merkezi’nin (İFM) 2022’den sonrasında hayata geçecek olması mevcut MIA bölge ofis binalarının doluluğunu ve Anadolu Yakası üst gelir konut talebini mühim derecede etkilemesi umut ediliyor.
AVM’ler eğlence ve eğitim odaklı olacak
2022’nin ikinci çeyreğine doğru ziyaret sayısının sosyalleşme ihtiyacının giderilmesi ve deneyimleyerek alışveriş yapma ihtiyacından dolayı artması ve e-ticaretin öne çıkması ile AVM’lerin satış odaklıdan eğlence, hizmet ve eğitim odaklıya dönmesi umut ediliyor. Pandemi koşulları düşünüldüğünde açık hava AVM’lerinin yakın gelecekte ön plana çıkacağı öngörülüyor.
İstanbul’da arsa metrekaresi averaj bin 680 TL
Türkiye’de konut imarlı arsa metrekare birim fiyatlı değerlendirildiğinde, İstanbul metrekare başına bin 680 TL ile ilk sırada iken, İzmir metrekare başına bin 567 TL ile İstanbul’u takip etti. Senelik averajlara bakıldığında Şubat 2022 sonu itibarıyla konut imarlı arsa için Türkiye genelinde en fazla kıymet kazanan iller sırasıyla İzmir, Gaziantep, Muğla, Aydın ve Ardahan oldu. Türkiye’de arazi, bağ, bahçe ve tarla metrekare birim fiyatında 210 TL ile İstanbul ilk sırada geliyor. İzmir 97 TL ve Ankara metrekare başına 47 TL olarak kayıtlara geçti. Senelik averajlara bakıldığında Şubat 2022 sonu itibarıyla konut imarlı arsa için Türkiye genelinde en fazla kıymet kaybeden iller sırasıyla Mardin, Siirt, Trabzon, Burdur ve Giresun oldu.
Endeksa Türkiye Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi’ne nazaran, 2021 Aralık son bir ay itibarıyla yüzde 1,3 artış göstererek 221,06 puan seviyesine ulaştı. Endekste geçen senenin aynı ayına oranla yüzde 26 artış gözlemlendi. Türk lirası (TL) bazında ofis kiraları 2021’in ikinci yarısında, 2021’in birinci yarısına nazaran artış gösterdi. 2021’in ikinci yarısında İstanbul genelinde A Sınıfı ofis binalarının averaj kirası 165 TL/metrekare/ay olarak gerçekleşti. Geçen senenin ikinci yarısıyla karşılaştırıldığında TL cinsinden kiralar ortalama yüzde 48 oranında arttı.
Şehirlerdeki depo tesislerine olan talep arttı
2021’in ikinci yarısında, öteki sektörlere kıyasla salgının negatif etkilerinin minimum yaşandığı piyasa lojistik pazarı oldu. Endüstriyel tesislerde üretimin yavaşlaması ve yer yer durmasına rağmen, bu zamanda e-ticaretin artmasıyla bilhassa kent depo tesislerine olan talep arttı. Artan taleple beraber kiralar TL bazında terfi etti, dolar bazında ise durağan(durgun) kaldı. 2021’in ikinci yarısında, senenin birinci yarısına nazaran, bilhassa pandeminin başından beri artan son kilometre lojistik tesisi talebine üretim tesislerine olan talep artışı da eklenince Gebze ve Tuzla benzer biçimde hem lojistik hem de üretim tesislerinin yoğunlaştığı bölgelerde boşluk oranındaki azalış dikkat çekici oldu. Dudullu, Esenyurt ve Dilovası’nda yeni yığın eklenmesi sebebiyle artış gösterdi. – İSTANBUL