8. Eksik sözleşmelerin tamamlanması ve Kredi İşlemlerinin Takibi
Müteahhide Arsa Payı ve Tapu Devri
- Toprak sahiplerini güvence altına alan en iyi yöntem, inşaat ruhsatı alındıktan ve inşaata başlandıktan sonra kat irtifakı kurulması, yükleniciyle yapılan sözleşmeye göre tüm maliklerin kendilerine düşen dairelerin kat irtifak tapularını alması, yükleniciye devredilecek dairelerin kat irtifak tapularının ise yüklenici ile sözleşme yapılmadan önce maliklerin arsa payları ne ise o oranda tüm maliklere pay verilerek çıkartılmasıdır. Bu işlem, malikler tarafından aralarından seçilecek ve vekaletname verilecek “Toprak Sahipleri Temsilciler Heyeti” üyeleri tarafından tapuda kolayca yapılabilir. Müteahhide kalacak dairelerin kat irtifak tapuları ise inşaatın belirli aşamalara ulaşması şartıyla peyderpey müteahhide devredilir, bu işlem de yine “Toprak Sahipleri Temsilciler Heyeti” üyeleri tarafından yapılır. Kat irtifak tapuları müteahhide devredilen daireler üzerine inşaatın iskân alınarak maliklere teslim edildiği zaman çözüleceği kayıt ve şartı ile tapuda ipotek kurulması daha da uygun olur.
- Müteahhit açısından daha avantajlı olan bir başka yöntem ise, müteahhide kalacak dairelerin kat irtifak tapularının inşaat ruhsatına uygun olarak inşaata başlandıktan sonra müteahhide devredilmesi olabilir. Bu yöntemde de ipotek kurulmakta ancak ipotekler inşaat belirli aşamalara gelince çözülmektedir.
- En az güvenceli yöntem ise, sözleşmeye göre müteahhide verilecek arsa payının sözleşmenin imzalanması ile tapuda müteahhit üzerine devredilmesidir. Eğer bu yöntem uygulanacak ise, mevcut malikleri güvence altına almak amacıyla yükleniciye devredilen arsa payı üzerine ipotek kurulması ve kat irtifakı kurulunca da bu ipoteğin müteahhide ait daireler üzerinde devam ettirilmesi uygun olur. Bu ipoteklerin inşaatın ilerlemesine bağlı olarak çözülmesi ve son ipoteğin de iskân alınmasından sonra fek edilmesi gerekmektedir.
Kat Karşılığı Sözleşmelerde Dikkat Edilecek Hususlar
- Teslim işlemlerindeki KDV'nin tümünün yüklenici tarafından üstlenilmesi. Yükleniciye hisse devrinin inşaat belirli bir seviyeye geldikten sonra yapılması.
- Yıkım yapıldıktan sonra kat mülkiyetinden çıkıp arsaya dönüşen taşınmazda, inşaatın sözleşme şartlarına uygun tamamlanmasını güvence altına almak için yükleniciden istenilecek banka teminat mektubunun kesin, limit içi, gayrikabili rücu, yeterli meblağda ve anahtar tesliminin sözleşmede öngörülen tarihte yapılması haricinde süresiz ve koşulsuz olması.
- Uygulamanın yerinde yapılması için, yani riskli yapıların bulundukları veya maliklerin en az üçte ikisinin mutabakatıyla birleştirilen tümündeki yapıların riskli olduğu tespit edilmiş parsellerde yapılması için, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunda ve kanunun uygulama yönetmeliğinde hak sahiplerine verilen haklar kullanılmalıdır
- İşi teslim edemeyen yüklenicilerin başka yerlerden eşdeğer olduğunu iddia ettikleri daireleri hak sahiplerine teklif ederek, yükümlülüklerinden kurtulmak istemesinin önüne geçilmesi sözleşme ile mutlaka güvence altına alınmalıdır.
- İnşaat, imara ve projesine uygun olarak yapılmış olsa bile uygulamada mal sahiplerinin bilgisi dışında bazı değişiklikler yapılmış olabilir, maliklerin bu değişikliklere onay verip vermedikleri, bağımsız bölümler teslim alınırken tazminat isteme haklarını saklı tutmuş olup olmadıkları araştırılıp, sonucuna göre karar verilmektedir.
Sözleşme yapılacak yüklenicilerde aşağıdaki özelliklerin aranması uygun olur:
- Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından 2 Mart 2019 tarih ve 30702 sayılı Resmi Gazete ‘de yayımlanan "YAPI MÜTEAHHİTLERİNİN SINIFLANDIRILMASI VE KAYITLARININ TUTULMASI HAKKINDA YÖNETMELİK"; plân, fen, sanat, sağlık, çevre şartlarına ve standartlara uygun yapı inşa edilmesine yönelik yapım faaliyet ve süreçlerinin takibini sağlamak üzere, yapı müteahhitlerinin ekonomik, mali, mesleki ve teknik yeterliklerine göre sınıflandırılarak yetki belgesi numarası verilmesine, kayıtlarının tutulmasına, belge numaralarının veya gruplarının iptaline ilişkin usul ve esasları düzenlemeyi amaçlar. Yönetmelik gereğince yapı müteahhitleri A, B, B1, C, C1, D, D1, E, E1, F, F1, G, G1, H ve geçici olmak üzere gruplandırılır.
- Özellikle bölgede olmak üzere, konut inşaat sektöründe aynı unvan ve ortaklık yapısı ile uzun süredir faaliyet göstermek.
- Belediye ve resmî kurumlardaki işlemlerde deneyimli olmak, bu sayede vakit kaybetmeksizin yıkım ve kazı ruhsatı, yıkım hafriyat kamyonları, trans mikserler için izin ve gün, saat, güzergâh alınmasını sağlamak.
- Özellikle yakın çevrede olmak üzere şehrin mutena semtlerinde, mimari estetiğe sahip, kullanışlı ve standartların üzerinde eser niteliğinde konutlar yapmış olmak.
- Yakın tarihte tamamladığı konutların sakinlerinden olumlu referanslar verebilmek.
- Olumlu “banka referans mektubu” verebilmek (tüm bankalardaki hesapları kapsayan FİNDEKS raporu).
- Ekonomik konjonktürden bağımsız olarak işi tamamlayacak ve anahtar teslimini zamanında yapabilecek mali güce sahip olmak.
- Müteahhitlik karnesi yeterli olsa bile aynı anda çok sayıda inşaat işi yapmıyor olmak.
- Statik proje yönetmeliklere uygun olsa bile uygulama farklı olabilir ve yapının sağlamlığını tehlikeye sokabilir, bu nedenle sözleşmede kat maliklerini temsil edecek güvenilir bir inşaat mühendisinin kontrol hizmeti vermesi öngörülmelidir.
- Aynı şekilde, kat maliklerinin menfaatlerini koruyacak güvenilir bir hukuk müşavirinden hizmet alınmalıdır.
- Yapı Denetimi için güvenilir, yeterli teknik bilgi ve tecrübeye sahip, yeterli personel kadrosu bulunan bir firma araştırılarak yüklenicinin bu firma ile çalışması şartı sözleşmeye yazılmalıdır.
- Belediyeden yıkım ve kazı ruhsatı, vilayetten yıkım hafriyat kamyonları için izin ve gün/saat, güzergâh alınması bir dizi prosedürü gerektirmektedir. İşlemlerdeki eksiklikler nedeniyle inşaatı geciken ve başlayamayan projeler bulunmaktadır.
- Projelere; teknik yönergeler, yönetmelikler ve kurallara harfiyen uyulmayan imalatlar, tamamlanmayan SGK primleri, yüklenicinin vergi borçları, kat maliklerinin vergi borçları ve kat irtifakıyla yaptıkları satışlar iskân alınmasını engelleyebilir. İnşaatın bitiminde Çevre ve Şehircilik Bakanlığının yapı maliyetleri üzerinden belirlediği prim oranlarına göre; SGK primlerinin tamamının ödenmiş olması zorunludur. Yüklenicinin işe başlarken iş yeri numarası alarak dosya açtırması ve SGK primlerini yatırmış olması gerekmektedir. 2 yıl içinde inşaata başlanmazsa veya 5 yıl içinde inşaat ruhsatına uygun olarak bitirilmezse ruhsat hükümsüz olacaktır. Bu durumda ruhsat yenilenmediği takdirde inşaata izin verilmemekte, ayrıca binanın kısmen yapılan bölümleri için ruhsatsız inşaat işlemi yapılmaktadır. Yapı ruhsatı yenileme yoluna gidildiğinde ise bu arada yeni deprem yönetmelikleri gibi yapı yönetmeliklerinde değişiklikler olmuşsa, projelerin ve yapının da bu yeni yönetmeliklere göre yenilenmesi gerekecektir. Bu durumda dahi eski veya yeni kat maliklerinden birinin vergi borcu çıkarsa yine iskân alınamamakta ve başa dönülmekte ve kısır bir döngü yaşanmaktadır.
- Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yıllık "Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri", yapının mimarlık hizmetlerine esas olan sınıfı dikkate alınarak inşaat genel giderleri ile yüklenici kârı dahil belirlenmiştir. "2021 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ"e göre yapı yüksekliği 30.5 - 51.5 m. arası olan apartman tipi konutlar için birim maliyet 2.480 TL/m2, 51.5 metreden yüksek olanlar için ise 2.970 TL/m2'dir. Ancak merkezi ve mutena semtlerde yapılan binaların m2 maliyeti ise lüks inşaatlarda daha yüksektir, bu tür gözde semtlerde yüklenici maliyetini arttıran unsurlar ise lüks ankastre eşyalar, kaliteli armatür, parke, vitrifiye ve havuz, kapalı otopark, peyzaj vb.. ile mal sahiplerine verilen kira bedeli, ruhsatların alınmasında ortaya çıkan vergi, harç ve iskan alınmasındaki KDV giderleridir.
- Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi hukuki tanımıyla "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’dir. Doğal olarak, gözde semtlerde taşınmaz fiyatları çok yüksek seviyededir ve boş arsa bulmak neredeyse imkansızdır. Bu durum kat karşılığı yenilemelerde yüklenicinin arsa için yüksek bedel ödemesini yani daha düşük arsa payı kabul etmesini gerektirmektedir.
- Bina yenilemelerinde arsa payını esas alır. Kat malikleri kurulunda 3'te 2 çoğunluk ile alınan kentsel dönüşüm kararına katılmayan kat maliklerine ait bağımsız bölümlerin kat mülkiyetleri de arsa payı bedeli üzerinden satışa çıkartılır. Uygulamada, mahkemeler alınan karara itiraz eden maliklerin gerekçelerinin geçerli olup olmadığına bakmakta, haklı gerekçelerle açılan itiraz davaları 2-3 yıl sürmekte ve mahkemeler itiraz eden kat maliklerinin mülkiyet haklarını koruyacak kararlar almaktadır.