Eski adıyla izale-i şüyu, yeni adıyla ortaklığın giderilmesi davası, beraber mülkiyetin bulunduğu paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) veya elbirliği mülkiyeti (iştirak halindeki mülkiyet) hallerinde kişilerin birlikte mülkiyetten kurtulup ferdi mülkiyete sahip olmak üzere açtıkları davadır.
Mülkiyet hakkı en geniş ayni haktır ve sahibine mal üzerinde kullanma, maldan yararlanma ve tasarruf etme yetkilerini verir. Beraber mülkiyetin söz konusu olduğu paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyetlerinde, mal üzerinde her paydaş veya ortak bu haklara sahiptir. Bu sebeple aslında teorik anlamda her türlü hakka sahip olması gereken mülkiyet hakkı sahipleri bazen mallarını pratikte kullanamaz hale gelmektedir. Ortaklığın giderilmesi davası, bu gibi hallerde söz konusu olmaktadır ve günümüzde sıklıkla karşılaşılan bir dava türüdür.
Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti
Paylı mülkiyette taşınır veya taşınmaz mal maddi olarak bölünmemiştir ancak her paydaşın payı bellidir. Elbirliği mülkiyetinde ise böyle bir durum söz konusu değildir, her bir ortağın hakkı ortaklığa giren tüm mallara yayılır. Paylı mülkiyette paydaşlar kanunun gösterdiği sınırlar içerisinde çeşitli hakları payları oranında kullanabilir ancak elbirliği mülkiyetinde bu da söz konusu değildir çünkü ortakların her mal üzerinde bölünmemiş, payı belli olmayan mülkiyet üzerinde ortaklıkları söz konusudur. Paylı mülkiyetin bulunduğu durumlarda mülkiyet hakkı sahiplerine paydaş, elbirliği mülkiyetinin bulunduğu hallerde mülkiyet hakkı sahiplerine ortak denir.
Paylı mülkiyet hakkı sahipleri kanunun 699. maddesinde öngörüldüğü üzere paylaşma yöntemi üzerinde uzlaşarak malı paylaşabilirler ancak uzlaşma sağlanamadığı takdirde ortaklığın giderilmesi davasına başvurulur. Hakim kanunun kanunda öngörülmüş yöntemlerden birini uygulayarak paydaşlar arasında paylaştırmayı yapar.
Türk Medeni Kanununun 699. Maddesi:
Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir.
Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.
Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.
Elbirliği mülkiyeti ve nasıl sona erdirileceği ise kanununda ayrıca düzenlenmiştir. Bununla beraber uygulamada ortaklığın giderilmesi davaları elbirliği mülkiyetinin söz konusu olduğu hallerden olan miras ortaklığının giderilmesiyle davası olarak karşımıza çıkar ve miras paylaşma görüşmelerinden tatmin olmayan tarafça açılır.
İzale-i Şuyu Davası Kimlere Karşı Açılır?
İzale-i şuyu yani ortaklığın giderilmesi davası her paydaş veya ortağa karşı açılmak zorundadır. Bunların vefatı halinde ise mirasçıları davanın tarafı haline gelir. Ayrıca ortaklığın giderilmesi davası yalnızca paydaş veya ortak tarafından açılabilen bir davadır. Ortağın veya paydaşın alacaklısı alacağının temin edilmesi adına bu davayı açamaz. Ortaklığın giderilmesi davaları çift taraflı (actio dublex) bir davadır yani verilen karardan her iki taraf da yararlanır.
Uygun olmayan zamanda ortaklığın giderilmesi istenemez. Uygun olmayan zamandan kasıt paylaştırmanın paydaşlar veya ortaklar açısından zararlı olabileceği dönemdir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise dava konusu olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kuralı kesindir.
Yargıtay Kararları
“TMK’nun 698. maddesi ” Hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşma isteme hakkı hukuki bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler resmi şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.” hükmünü içermektedir. Somut olayda; Dava konusu taşınmaz 01.02.2006 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile 5 yıllığına … T.A.Ş’ne kiralandığı ve tapu kütüğüne şerh edildiği, 5 yıllık sürenin bitiminden sonra da kira ilişkisinin devam ettiği anlaşılmaktadır. Taşınmazı, paydaşların üçüncü kişiye belirli bir süre kiraya vermiş olmaları karşısında kiralayan her paydaş yönünden, bu süre içinde paydaşlığın giderilmesi isteminden vazgeçilmiş olduğunu söyleyebilmek mümkün değildir. Öte yandan paylı taşınmazın satış suretiyle ortaklığının giderilip mülkiyetinin değişmesi halinde kira ilişkisi doğrudan doğruya sona ermeyecek yeni malik 6100 sayılı Türk Borçlar Kanununun 351. maddesindeki hükümlere göre eskiden kurulmuş ilişkinin halefi olup kira müddetinin sonunu bekleyecek ya da ihtar ve ispat şartlarına uymak zorunda kalacaktır. Bu ilkeler gözetilmeksizin davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.” (Yargıtay 14. HD 2015/7308 E. 2017/401 K.)
“Mahkemece paydaşlığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi halinde satışın nasıl yapılacağının ve satış bedelinin ne şekilde dağıtılacağının hüküm sonucunda gösterilmesi gerekir. Satışına karar verilen taşınmaz;
a)Paylı mülkiyet hükümlerine konu ise satış bedelinin paydaşların tapudaki payları oranında,
b)Elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olması halinde satış bedelinin mirasçılık belgesindeki paylar oranında,
c)Hem paylı, hem de elbirliği mülkiyeti halinin bir arada bulunması halinde ise satış bedelinin tapudaki ve mirasçılık belgesindeki paylar nazara alınarak dağıtılmasına karar verilmesi gerekir. Somut olaya gelince; davalı-borçlunun murisi … adına 306 ada 4 parsel üzerindeki 1. kat 1 nolu bağımsız bölüm kayıtlı olmasına, davacı vekilinin… İcra Hukuk Mahkemesi 2014/30-30 Değişik İş Esas-Karar sayılı kararda 306 ada 4 parsel üzerindeki 1. kat 1 nolu bağımsız bölüm ile ortaklığın giderilmesi davası açmak ve murise ait mirasçılık belgesi talep etmek üzere yetkilendirildiği dikkate alınmadan mahkemece, 306 ada, 4 parsel noda kayıtlı 588,00 m2 yüz ölçümlü beş katlı kargir bina ve arsası niteliğindeki taşınmaz üzerindeki ortaklığın alacaklı yapı kredi bankasının borcuna tekabül edecek kadar satışına şeklinde talepten fazlaya hükmedilmesi ve infaza elverişli olmayacak biçimde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.” (Yargıtay 14. HD 2016/4870 E. 2017/6493 K.)