Bir inşaat yapım işinin doğrudan ve dolaylı tüm gider kalemlerinin ayrı ayrı irdelenmesi ve toplam maliyetin tespit edilmesi işlemleri, genel olarak “yapı maliyet analizi” başlığına girer. Akademik programlarda ve eğitim seminerlerinde işlenen, geniş bir uygulama alanı ve oldukça detayları olan bu hususa makalemizde kısaca yer verdik.
Maliyet Analizi ile İlgili Bazı Kavramlar
Maliyet hesaplamaları ve hak edişle ilgili kavramlar “Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Genel Şartnamesi” ile “Kamu İhale Kanunu” ve diğer ilgili mevzuatta tanımlanmıştır. Gerek küçük çaplı özel inşaatlar olsun, gerekse de özel ve kamu sektöründeki ihale kapsamında yapılan işlerde maliyet belirlemesi yapılırken, aşağıda belirtilen kavram ve tanımlar ön plana çıkmaktadır:
Gider Kalemleri: İnşaat gider kalemleri, doğru ve eksiksiz olarak tespit edilmeli, gerekirse ayrı ayrı analizden geçmelidir. Öncelikli olan esas gider kalemlerine; malzeme, işçilik, makine/donanım, nakliye ve depolama giderleri örnek verilebilir. Dolaylı gider kalemleri ise; şantiye harcamaları, amortisman, finansman bedeli, vergiler/harçlar, proje bedelleri, işin özelliğine göre yüklenici kazancı gibi değişkenlerdir.
Projeler: Yaklaşık maliyet hesapları, küçük çaplı inşaat işlerinde ön projeler ve tahmini metrajlarla yapılsa da gerek özel inşaat işlerinde gerek kamusal alanda yapıya ait her türlü projenin eksiksiz olarak tamamlanmış olması şarttır.
Poz: İş kaleminin adıdır.
Birim Fiyat: Yapıya ait bir imalatın birim ölçümünün parasal değeridir. İşveren, yapım fiyatının yaklaşık olarak ne kadar tutacağını bilmek için yaklaşık maliyet çalışması yapmalıdır. Yaklaşık hesaplamalarda kullanılan en önemli parametre, birim fiyattır. Kamu kurumlarınca ihale edilecek işlerin maliyet hesaplarında kullanılan birim fiyatlar, resmî kurumlar tarafından her yıl düzenli olarak yayımlanmaktadır. Yapı maliyet analizinin en önemli başlıklarından ikisi ‘metraj’ ve ‘keşif’ işlemleridir. Her iki kalem de bütçe, hak ediş ve yaklaşık/kesin maliyet hesaplarının öncelikli unsurlarını oluştururlar.
Metraj: Yapı elemanlarının imalatına yönelik çalışmaların, cinslerine göre ayrı ayrı ölçülerek/sayılarak toplam malzeme veya işçilik miktarlarının bulunması işlemidir. İşlemler, tatbikat projeleri (statik, mimari, tesisat vb.) üzerinden; yapının mevcudiyeti halinde ise yapı mahallinde yapılır. Gerçekçi metraj yapılması, doğru proje okumaya ve metraj kurallarına uyulmasına bağlıdır.
Keşif Bedeli: İşin tamamı ya da bir kısmı için hesaplanan miktarının, keşif yapıldığı yılın fiyatları karşılığıdır.
Keşif: Metraj işleminin sonucuna bağlı olarak gider kalemlerine göre fiyatlandırma yapılması, keşfin konusunu oluşturur. Keşfin esası, metraj ve birim fiyatlardır. Ön keşif (1. keşif) uygulama projeleri üzerinden yapılır. Kesin keşif (2. keşif) uygulama tamamlandığında imalatların ölçülerek yapıldığı gerçek maliyet keşfidir. Yapının maliyet kalemlerini gösteren belgeye ‘keşif özeti’ denir.
Hak Ediş: Müteahhidin yaptığı işin karşılığı olan para miktarını gösteren detaylı rapordur.
Yapı Maliyetinin Tespiti ve Yaklaşık Hesap Yöntemleri
Gerek özel inşaat işlerinde gerekse de devlet ihalelerinde yapılacak öncelikli işlem “yapı maliyet hesabıdır.” Yüklenici ve işvereninin hedeflerini tutturabilmesi, inşaat maliyetinin gerçeğe yakın tespitine bağlıdır.
İşverenin talepleri, kamu kurumlarının sınırlamaları, estetik, çevre, yapının zemin koşulları, depremsel faktörler vb. gibi hesapta olmayan birçok faktör ve farklı teknoloji uygulaması, ilave iş gücü kullanımı, malzeme ve tedarik gereksinimi nedenleriyle farklı maliyetlerin ortaya çıkma ihmali mutlaka gözetilmelidir.
Günümüzde bilgisayar programları ve çeşitli yöntemlerle birçok yapı maliyet hesaplama teknikleri geliştirilmekle beraber, genel maliyet hesaplama yöntemleri vazgeçilmez olup, işin esasını teşkil ederler.
TÜİK ve sektör kaynaklarından alınan verilere göre, arsa hariç bina inşaat maliyeti yüzdeleri: Genel inşaat malzemesi %65, tesisat malzemesi %14, işçilikler %21 şeklindedir.
Öte yandan çeşitli kaynaklarca da konut inşaat maliyetinin %40’ı kaba inşaat (beton, demir, tuğla, kalıp); tesisat, çatı, sıva ve diğer ince inşaat işleri %60 olarak kabul edilmiştir.
Genel maliyet hesaplama yöntemlerinden bazıları aşağıda ayrı ayrı belirtilerek açıklamaları yapılmaktadır.
Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının “Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2022/3 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ” de belirtilen fiyat listesine göre yapılacak hesaplama yöntemi (basit yöntem):
İlgili Bakanlık, yapı birim maliyetleri konusunda her yıl düzenli olarak fiyat listeleri düzenler. ‘Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren bu fiyat listeleri yardımıyla; yapının mimarlık sınıfına esas olan sınıfı, grubu ve birim maliyeti belirlenir. Söz konusu listede belirtilen fiyatlarda KDV hariç tutulurken, %15 genel giderler ve %10 yüklenici karı dahil edilmiştir.
Bu yöntem parametre yetersizliği nedeniyle genellikle fikir vermeye yönelik olup, sınırlı bir yaklaşım içerir. Detaylı belge ve uygulama projesi olmadan yapılabilir. Teknik hizmet bedellerinin tespitinde, emlak vergisi/sigorta, vb. gibi işlemlerde kullanılır.
Metraj Yöntemi: Yapı elemanlarının projeler üzerinden ayrı ayrı ölçülmesi/sayılması ve buna göre maliyetlerinin hesaplanması işlemidir. Metrajı yapılan yapı elemanının özelliklerine, tedarik edildiği coğrafi bölgeye ve miktarına göre belirlenecek güncel fiyatla, elemanın ölçü veya miktarının çarpımı sonucunda, işçilik ve olası dolaylı giderler de eklenerek toplam maliyet hesaplanır. Fiyatlar belirlenirken, inşaatın yakın çevresinde bulunan tedarikçilerden teklif alınabileceği gibi, çeşitli kurum ve kuruluşlar tarafından yayımlanan kaynaklardan da istifade edilebilir. Metraj yöntemi, yukarıda izahı yapılan birim maliyet (basit yöntem) yöntemine göre gerçeğe daha yakın sonuç verir.
Kamu İhale İşlerinde Kullanılan Birim Fiyat Yöntemi: Malzeme, işçilik, makine/donanım, nakliye, depolama vb. gibi giderler dikkate alınarak işin ‘birim fiyat’ tespiti yapılır. Birim fiyatlar her yıl ilgili kurum/kuruluş tarafından güncellenir. Yapılacak her türlü işe poz numarası verilip, işin nevi detaylı olarak tanımlanır. Gerekirse ilgili pozun analizi (ihtiva ettiği malzemeler dikkate alınarak birim fiyat oluşturma) yapılarak birim fiyat miktarı ve birim cinsi tespit edilir. Tüm girdilerin nitelik ve ölçüsü detaylı olarak dikkate alınır. Her poza ait olan birim fiyatın, iş kalemine ait metraj ile çarpımları sonucunda, ilgili poza ait toplam maliyet belirlenmiş olur. KDV, yüklenici kârı ve genel giderler ayrıca eklenir. Yapıya ait bütün pozların maliyetlerinin toplamı ile de toplam yapı maliyeti bulunmuş olur.
Tahmini Keşif Yöntemi: Piyasada, inşaatçılar tarafından sıkça kullanılan bir yöntemdir. İnşaatın keşfi hesaplanırken çeşitli tablolardan faydalanılır. İMO tarafından yayımlanan ‘Yapı Yaklaşık Maliyet’ tablosunda, her imalatın kendi birimleri cinsinden ortalama miktarı verilmektedir. İmalatın 1.00 m2’sine isabet eden birim miktarı bu tablodan alınır, toplam yapı inşaat alanı ile çarpılarak sonuca varılır. Tüm kalemler aynı yöntemle bulunup toplanmak suretiyle toplam inşaat maliyeti rakamına ulaşılır.
Yapı İşletmesinde Maliyet Analizinin Önemi ve Sonuçları
Yapı maliyet analizi; malzeme, hizmet ve diğer maliyet unsurlarının ayrı ayrı belirlenmesi, sınıflandırılıp toplanması ve incelenmesine yönelik hesaplama ve değerlendirme yöntemidir. Bu unsurlardan birisinin ya da birkaçının eksikliği ve yanlış değerlendirilmesi, yapılacak işin sonuçları açısından önemli problemler oluşturur.
Yapı maliyet hesapları küçük çapta bir inşaat işinden, üst düzey nitelikteki bir yapım işine kadar çok önem arz eder. İnşaat firmalarının kârlılık yüzdelerinin belirlenmesinde en önemli yapı taşı ‘maliyet’ kavramıdır.
Maliyetin belirlenmesinde salt malzeme, işçilik unsurları ile yetinilmemelidir. ‘Kamu İhale Kanunu’ ve ilgili mevzuatı ile amaca uygun ve doğru maliyetli yapı üretimi yapılması için, yaklaşık maliyet tespitine büyük önem verilmiştir.
Yapı işletmesinde maliyet analizi ve maliyet hesaplarının sonuçları; yükleniciler, yapı sahipleri, işletmeler, kamu kurumları ve toplum açısından çok önemlidir. Çünkü maliyet, kâr/zarar ilişkisinin en önemli değişkeni olup, yanlış değerlendirmeler ve sonuçları; işletimin içinde yer alan tarafların öncelikli hedeflerini telafi edilemeyecek biçimde olumsuz yönde etkileyebileceği gibi kamu zararlarına da yol açacaktır.