Tapu kayıtlarında, belediye uygulamalarında sıkça kullanılan “Ka(r)gir Yapı”- “Ka(r)gir Bina” - “Ka(r)gir Ev” tabirleri ne anlama gelmektedir. “Karkas” ile “Ka(r)gir” tabirleri iarasındaki fark nedir? Çalışmamızda; konuyla ilgili olmayan kişilerce çoğunlukta anlaşılmayan “Ka(r)gir”, “Karkas” tabirlerinin anlaşılabilmesini amaçlıyoruz.
KA(R)GİR NE DEMEKTİR?
Mimarlık terimi olarak Kargir; “Taş ve tuğladan yapılmış yapı” anlamına gelmektedir. Sözlükte ve uygulamada bu terim “Kagir” olarak da kullanılmaktadır. Halk arasında, genellikle yığma olarak inşaa edilen binalar için Kargir bina tabiri kullanılmaktadır.
Bu tabir, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda “Kârgir” olarak geçmektedir.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde ise “Kâgir” olarak geçmektedir.
KA(R)GİR YAPI NE DEMEKTİR?
Ka(r)gir yapı tabiri, genel olarak “taş, tuğla veya betondan yapılmış” duvarlar üzerinde kurulu olan bir kısmında temel dahi bulunmayan yapı demektir. Bu tip binalarda yapı, betonarme karkas binalardaki gibi kolon kiriş gibi taşıyıcılar üzerinde değil yapının duvarları üzerinde duracak şekilde inşa edilmektedir.
Malzeme türüne göre kargir yapılar tam kagir, yarı kagir, iskelet sistemine göre yığma kagir olarak çeşitli sınıflandırmalara sahiptir. Tüm duvarları, taban ve tavanı, beton, taş, tuğla gibi yanmaz maddelerden inşa edilmiş yapılar tam kargir olarak adlandırılır. Taşıyıcı kolonu olmayan taban ve tavanı, beton, taş, tuğla gibi yanmaz maddelerden inşa edilmiş yapılar ise yığma kargir olarak adlandırılır. Kargir yapılar tapu kaydında ‘kargir yapı’ olarak tescil edilir.
Yığma ka(r)gir yapı nedir?: Yığma kagir yapılarda, taşıyıcı duvarlar yapı taşlarından yapılmıştır. Döşemeleri ise betonarme veya betonarme ile sağlanan yatay bütünlük özelliğine sahip diğer döşemelerden meydana gelir. Yığma kagir yapılar, karkas yapıların sağlamış olduğu imkanlara göre daha sınırlı bir tasarıma ve uygulama alanına sahiptir. Kagir yapılarda kullanılan başlıca yap malzemeleri tuğla, doğal yapı taşları, beton briket ve kireç-kum, çimento- kireç-kum ve çimento-kum gibi harçlar oluşturur.
Ka(r)gir duvar: Kagir yapılarda duvar kalınlığı ve duvar inşa örgüleri kullanılan malzemeye göre farklılık gösterir. Taş duvar örgülerinde taşların boyutları birbirine yakın, ince ve uzun taşlardan seçilirken, her bir sırada bağlayıcı taş ve büyük köşe taşı kullanılır. Tuğla duvar örgülerinde ise düz örgü, kilit örgü ve şaşırtma örgü gibi başlıca örgü tipleri kullanımı yaygındır.
Bu tanımların yanı sıra başka kaynaklarda yer alan bilgilere göre ka(r)gir yapılar, dış duvarları beton, taş, tuğla ve madeni levhalardan olup, taban ve tavanları ahşap, çatısı, kiremit, ardavuz, eternit veya madeni levhalar gibi yanmaz maddeler ile örtülü bulunan binalar olarak tanımlanmıştır.
Bilirkişi raporlarında, yapı ruhsatı olmayan, iskanı olmayan veya kat mükiyeti tesis edilmemiş yapılar için de Kargir yapı/kagir bina/kagir ev tabirlerinin kullanıldığı görülmektedir.
Betonarme karkas yapılarda, binalar inşaa edilirken önce temel atılmakta, temeller üzerinde kolonlar, kirişler yapılmakta, kolonların arasında ise duvarlar inşa edilmektedir. Bu tip binalardaki yükleri, temel, kolon ve kirişler taşımaktadır. Ka(r)gir binalarda ise taşıyıcı yükler sadece duvarlar üzerine binmektedir. Bilirkişi raporlarında geçen ka(r)gir tabiri ile tanımlanan yapıların tamamının yığma usulü sadece duvarlar üzerine binecek şekilde inşa edildiğini söyleyemeyiz. Bir kısmında kolon ve kirişler bulunmasına rağmen, yapının ruhsatsız oluşu sebebiyle bu tür yapılar da ka(r)gir tabirine maruz kalmaktadır.
En klasik Ka(r)gir yapılar ise eski köy evleri ve tarihi yapılardır. Tabii büyük şehirlerdeki “gecekondu” tabir edilen yapıların büyük kısmı da Ka(r)gir yapı niteliğindedir. Kırsal alanlardaki temel ve kolonları olmayan evler de Ka(r)gir Yapı niteliğindedir. Bu tip yapılar, direkt duvarlardan güç almakta ve evin çatısı da duvarlara yaslanmaktadır.
Ka(r)gir yapılarda karkas yapılarda bulunan kolon ve kiriş bulunmamaktadır. Ka(r)gir binalar ise eski köy evlerinde olduğu gibi kirişi ve kolonu olmayan evlerdir. Ka(r)gir evler duvarlardan güç alır ve evin çatısı duvarlar üzerindedir. Yani tüm evi taşıyan kısım duvarlardır. Aynı zamanda Ka(r)gir yapılar ahşaptan da yapılmaz. Kargir evlerde çatının tüm yükünü duvarlar taşır.
Günümüz modern inşaat sistemleri ile ka(r)gir yapılar daha az kullanılır olmuştur. Çelik yapılar, karkas yapılar daha çok, ahşap yapılar ve kargir yapılar daha az kullanılır olmuşlardır.
Ka(r)gir yapılar geçmişte yığma tabir edilen yöntemlerle kolaylıkla yapıldığı ve yoğun bir inşaat bilgisine ihtiyaç gerektirmediği için kullanılmaktaydı.
Tarihten örnek verecek olursak; Mısır Piramitleri, “kargir yapı” için en temel ve görkemli örneklerden biri olarak gösterilmektedir. Piramitlerin en büyüğü KEOPS pramididir. Kare piramit olan KEOPS, 145 m yüksekliği ile yığma yani Kargir yapıların tarihte ulaştığı seviyenin en önemli örneklerinden biridir.
KA(R)GİR BİNALARIN İNŞA YÖNTEMİ NASILDIR?
İskelet sistemi olmayan binalar için kullanılan “yığma yapı” tabiri, inşaat mühendisleri tarafından bir iskelet sistemine sahip olmayan yapılar için “kagir yapı” olarak adlandırılmaktadır. Kargir binaların iskeletini oluşturan bu yığma yapılarda ağırlığın taşıma yükü duvarların üzerine biner.
Ka(r)gir binaların asıl malzemesi taştır. Ka(r)gir binaların inşasında genellikle harç kullanılmıştır. Ahşap malzemenin çok fazla dayanıklı olmaması ve yangına karşı riskli olması sebebiyle geleneksel ahşap yapı yöntemi zamanla önemini yitirmiş ve uzunca bir dönem kargir evlerin yoğun olarak inşaa edilmiştir. Ancak daha sonraları daha sağlam “Betonarme Karkas” yapı yönteminin gelişmesi ile artık “Kargir Yapılar” inşa edilmez olmuştur.
Kısmen de olsa ahşap malzeme kullanılarak yapılan kargir evlere “yarım kargir” denilmektedir. Bir arsaya kargir bina yapılabilmesi için de ilgili belediyeden izin alınması gerekmektedir. Kargir binalara ve karkas binalara verilen izin kriterleri ayrı ayrı düzenlenmiştir.
MEVZUATTA KA(R)GİR YAPI NASIL YER ALIYOR?
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin “Yığma, ahşap ve kâgir yapılarda aranan şartlar” başlıklı 50. maddesinde“Binalar, güncel teknik mevzuat ile fen ve sanat kurallarına uygun olarak;
a) Binayı etkiyebilecek bileşik etkilere karşı yeterli dayanıma sahip olacak ve etkileri güvenli bir şekilde zemine aktarabilecek ve aynı zamanda civar yapılara herhangi bir zarar vermeyecek şekilde,
b) Temel zemininde oluşabilecek oturma, kabarma, büzülme ve donma sebebiyle yapı stabilitesi bozulmayacak biçimde, tasarlanarak inşa edilmek zorundadır.” denilmek suretiyle betonarme karkas olmayan, “yığma, ahşap ve kagir” yapıların inşa edilme şartları kaba hatları ile belirlenmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Yasaklar” başlıklı 50. maddesinde; “Bu kanun yürürlüğe girdikten sonra Medeni Kanuna ve diğer kanunlara göre, bir gayrimenkulün paydaşlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi tek başına faydalanmasını sağlamak için irtifak hakkı kurulamaz. Tümü kârgir olmıyan yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz.” hükmü yer almaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 69. maddesinde; “Bir parsel üzerinde birden fazla olan yapılar söz konusu olduğunda, bu yapıların her biri ana yapı niteliğindedir. Ana yapının tümü kargir olmalıdır.” denilmektedir. Kanun koyucunun KMK 69. maddede “ana yapı” terimini kullanmakla, bir paselde birden çok anayapı olabileceği, hem de KMK 50. madde ile paralel olarak anayapı olarak addedilmesi için de tamamının kargir olması gerektiği ve ancak bu halde kat mülkiyetine tabi olabileceği anlaşılmaktadır.
KAGİR Mİ? KARGİR Mİ? HANGİ TABİRİ KULLANMALIYIZ?
Yakın zamana kadar inşaat sektöründe, hukuk camiasında, doktirinde ve Yargıtay Kararlarında bu yapı türünden “Kargir” olarak bahsedilmekte idi. Lakin Mimarlık ve Mühendislik alanlarında bu tabirin “Kagir” olarak kullanılmaya başlanmasıyla yavaş yavaş tabir hukuk öğretisine ve Yargıtay kararlarında da bu şekilde (kagir) kullanılmaya başlanmıştır. Netice itibariyle şu anda bu tabirler hukuk dünyamızda her iki şekilde ve de aynı anlamda kullanılmaktadır.
Bu yapı türü için KMK’da geçen “Kargir” olarak mı? yoksa İmar Yönetmeliğinde geçen yeni adıyla yani “Kagir” tabirini mi kullanmalıyız? Biz hukukçulara göre Kanunlar hiyerarşisi geçerli olmalıdır, kanunlarda bir tabir ne şekilde kullanılıyorsa biz hukukçuların da o şekilde kullanılması gerekir diye düşünüyoruz. Bu durumda, yeni tarihli İmar Yönetmeliğindeki “Kagir” tabirini değil, eski tarihli eski tabir olsa da KMK’daki “Kargir” tabirini kullanmayı yeğlemekteyiz.
KMK’DAKİ KAT MÜLKİYETİ KURULABİLMESİ İÇİN “TÜMÜ KARGİR OLMAYAN YAPILARDA KAT MÜLKİYETİ KURULAMAZ” ŞARTI NE ANLAMA GELMEKTEDİR?
Tamamlanmış bir inşatta, yapı kullanma izni alınıp kat mülkiyetinin kurulabilmesi için;
- Ana yapının inşaatının tamamlanmış olması,
- Bölümlerin bağımsız olması,
- Ana yapının kargir olması,
- Ana yapının tümünün kat mülkiyetine çevrilmesi,
- İskan (yapı kullanma izni) belgesinin alınmış olması
halinde, gerekli sair belgelerin de tamamlanmasıyla “Kat Mülkiyeti" kurulabilmektedir.
Ana taşınmazın tümünü kapsayacak biçimde kat mülkiyetine geçiş sağlanmaksızın, yalnız bir ya da birkaç bağımsız bölüm için kat mülkiyeti kurulayacaktır. Bu durumu ifade etmek için, KMK’nın hazırlandığı 1960’lı yıllardaki literatür kullanılmış ve binanın projesine uygun olarak tamamının inşa edilmiş olması halini anlatmak için “tamamının kargir olması” şartı aranmıştır. İnşa edilmiş olma şartı olarak, en basit inşa yöntemi olan Kargir yönteminin ifade edilmiş olması ve betonarme karkas olma şartının aranmaması KMK 69. maddedeki bu şartın esasen kat mülkiyetine geçişi kolaylaştıran bir hüküm olduğunu göstermektedir.
Sonuç olaral; kat mülkiyetine geçilebilmesi için; en az yığma (kargir) veya betonarme ya da çelik iskeletli (karkas)olarak anayapının tümünün inşa edilmiş olması gerekmektedir. Mesela projesinde 5 katlı olan bir binanın tüm katlarının inşa edilmiş olması halinde ancak kat mülkiyetine geçilebilecektir.
Bir bölümü ya da tümü ahşap ve kerpiç yapılarda kat mülkiyeti yükümlemesi kurulamamaktadır.
KAT İRTİFAKI KURULMASI İÇİN ANAYAPININ TÜMÜNÜN KARGİR OLMASI ŞART MIDIR?
Bir binanın bağımsız bölümlerini belirlemek için inşa aşamasında kat irtifakı tapusu çıkarılabilmektedir. İnşaa halindeki bir yapıda kat irtifakı tesis edilebilmesi için;
- Anayapı henüz tamamlanmamış olması,
- Yapılacak bölümlerin bağımsız olması,
- Yapılacak yapının tamamında kat irtifakı kurulması gerekmektedir.
- Yapının tamamının kargir olması gerekmemektedir.
Kat İrtifakı tesisi için binanın tamamının inşa edilmesine yani KMK’daki tabire göre kargir olmasına gerek yoktur. Tabii ki; KMK’da belirtilen diğer şartların da tamamlanmış olması gerekmektedir.
TAPU SENEDİNDEKİ “KARGİR BİNA” - “KARGİR YAPI” TABİRİ NE ANLAMA GELMEKTEDİR?
Tapu kaydında, taşınmazın niteliği bölümünde “kargir bina”, “kargir ev” veya “kargir yapı” gibi bir tabir varsa; tapudaki parsel üzerinde bir yapı olduğunu, ancak bu yapının botanarme karkas olmadığını, yani yapının taşıyıcı bölümlerinin kolon kiriş gibi model olmadığını, genellikle eski bir yapı olduğunu ve taşıyıcı bölümlerinin sadece duvarları olduğunu anlamamız gerekir.
Tapuda kargir bir yapıdan bahsediliyorsa, o yapının anayapı olarak kabul edildiği, varsa bile bağımsız bölümlerin tapu açısından bağımsız bölüm anlamında bir hüküm ifade etmediği anlaşılmalıdır. Yani bu tür yapılarda bağımsız bölümlerin tapu kaydı yoktur. Bu bağımsız bölümler, hisseli arsa tapusu üzerinden alınıp satılmaktadır. Bu tür yapılarda, tapuda geçen arsa payı oranının fiilen kullanılan bağımsız bölüme denk gelip gelmediği sorunu yaşanabilmektedir. Kargir yapılardaki bağımsız bölümler, arsa payına tekabül eden fiili kullanıma göre malikler arasında paylaşılmaktadır.
TAPUDA GEÇEN “BAHÇELİ KARGİR EV” NE ANLAMA GELMEKTEDİR? KARGİR YAPILAR KENTSEL DÖNÜŞÜMDEN FAYDALANABİLİR Mİ?
Tapu kaydında geçen “Bahçeli Kargir Ev” tabiri genellikle müstakil yapılar için kullanılmaktadır. Bahçeli Kargir ev ve avlu arsası mevcut imar planına göre yıkılarak yeniden inşaa edilmeye uygunsa Kentsel Dönüşüm Yasası’ndaki imkanlardan faydalanılarak yıkılarak yenilenme imkanı vardır. Bahçeli Kargir ev arsaları genellikle büyük olacağından, bu nitelikte bir yerde, emsali yüksekse betonarme karkas bir yüksek yapı yapılması halinde daha fazla daire yapılması mümkündür.
Kargir yapılar istenildiği taktirde kentsel dönüşüme sokulabilmektedir. Özellikle yıkılma riski bulunan eski kargir binalar için belediye ile görüşerek önlem alınması sağlanabilir. Yıkılma riski bulunan kargir evler için, riskli yapı tespiti ve kenstsel dönüşüm işlemleri daha hızlı yürümektedir.
“AHŞAP KARGİR EV” OLUR MU?
Kargir tabiri, kelime yapısı ve kullanım amacı itibariyle ahşap olmayan yapılar için kullanılmaktadır. Kargir yapı; taş, beton, tuğla gibi ahşap olmayan malzemeden inşa edilmelidir.
Eğer bir yapı ahşaptan inşa edildiyse, zaten burası “ahşap ev”, “ahşah yapı” olarak belirtilmekte, ahşap kelimesi mutlaka geçmektedir. Sonuç olarak, “ahşap kargir ev” tabiri yanlış bir tabirdir ve sadece “ahşap ev” olarak kullanılmalıdır.
“BETONARME KARKAS” - “ÇELİK KARKAS” NEDİR?
Bir binanın iskeleti varsa yani kolon kiriş gibi bildiğimiz bir yapıya sahip ve binanın ağırlığı bu iskelet üzerinde duruyorsa bu binalara “Karkas” denilmektedir
Betondan yapılmış ibir bina “Betonarme Karkas” olarak geçmektedir. Betonarme karkas binanın iskelet yapısı vardır ve bu yapı betondan imal edilmiştir.
Binaların bir kısmı yüzyılın başından beri çelik ile de yapılmakta yani çelik iskelet üzerine inşa edilebilmektedir. Bu tür binalara da “Çelik Karkas” denilmektedir.
DEPREME DAYANIKLILIK AÇISINDAN KARGİR - KARKAS FARKI
Kargir binalar karkas binalara göre yani kendi duvarları üstüne inşa edilmiş binalar, diğer model günümüzdeki iskelet yapısına sahip binalara göre daha az dayanıklıdır.
Herhangi bir deprem durumunda çok daha hızlı deforme olmaktadırlar.
Bu nedenle bir deprem az sarsıntılı bile olsa özellikle kırsaldaki evler çok çabuk şekilde maalesef çökebilmektedirler.
Kargir yapı inşa yöntemi, geçmişte yığma tabir edilen yöntemlerle kolaylıkla yapıldığı ve yoğun bir inşaat bilgisine ihtiyaç gerektirmediği için yoğun olarak kullanılmaktaydı. Deprem, sel gibi doğal afetler, özellikle altyapısı ve statik hesabı uygun olmayan bu tür binalarda çok ciddi mal ve can kayıplarına sebebiyet vermektedir.
Kargir yapılarda karkas yapılarda olduğu gibi DASK zorunludur.
KARGİR YAPILARIN MÜLK FİYATLARINA ETKİSİ NASILDIR?
Taşıyıcıları karkas sistemlere göre daha ilkel olan Kargir yapılar belli bir standart ile yapılmadığı için kargir ev fiyatları daha düşük olmaktadır.
Taşıyıcılı karkas sistemlere göre ilkeldir. Kargir evler modern yapılarda nadiren kullanılır. Kargir ev fiyatları genellikle arsanın değeri, kargir evin yaşı, kargir yapının tam ve yarım kargir olma durumu ile orantılı olarak değişkenlik gösterir.
KARGİR EV ALMAK RİSKLİ MİDİR?
Kargir evler kolon kiriş sistemi olmaksızın yapılmışlardır. Herhangi bir statik hesabı yapılmadığı için kargir evler deprem ve doğal felaketlerden etkilenmeye açıktır. Kargir ev satın alınırken yapının durumu iyi gözlemlenmelidir.Özellikle birden fazla kat çıkılmış kargir ev satın almak risklidir. Tek katlı yapılar nispeten daha sağlamdır. Özellikle deprem bölgelerinde kargir ev yapımı doğru değildir. Kullanılan beton ve benzeri malzeme de kargir evin kalitesini belirler. 3 katlı kargir evlere rastlamak mümkündür, doğru teknikler kullanılarak yapılmışsa yığma kargir yapılar da alınabilir.
KARGİR EVE KREDİ ÇIKARILABİLİR Mİ?
Kargir evin iskanı ve tapusu varsa karkas binalarda olduğu şekilde kredi başvurusunda bulunulabilir. Tapuya ve iskana uygun olmayan bölümler için kargir ev kredisi alınması mümkün değildir. Tapusuz kargir evlerin sadece arsaları için kredi başvurusu yapılabilir. Yine eksik kargir evler için kredi alma koşulu binanın %70’inin tamamlanmış olmasıdır. Bu şart sağlandığı takdirde tüm yasal işlemler tamamlanarak kredi alınabilir.
KARGİR EVLERDE/YAPILARDA TADİLAT RUHSATI ALMAK ZORUNLU MUDUR?
Kargir evler/yapılar için tadilat ruhsatı alma süreci diğer yapılarla aynı şekilde işlemektedir. Kargir evler/yapılar için tadilat ruhsatı, bağlı bulunulan belediyeden alınır. Kargir yapıda tadilat sonucunda yapılacak değişiklikler yaının metrekaresinde artışa hedefleniyorsa veya tadilatla, taşıyıcı yapıda ve unsurlarda değişiklik olacaksa mutlaka belediyeden ruhsat şartları ilgili bilgi alınmalı ve ona göre tadilata girişilmelidir. Boya ve benzeri küçük tadilatlar için ise; diğer yapılarda olduğu gibi kargir yapılarda da tadilat ruhsatı gerekmemektedir.
.
.
(Bu köşe yazısı, sayın Av. İlknur ÇELİK ORUÇ tarafından www.hukukihaber.net sitesinde yayınlanması için kaleme alınmıştır. Kaynak gösterilse dahi köşe yazısının tamamı özel izin alınmadan kullanılamaz. Ancak alıntılanan köşe yazısının bir bölümü, aktif link verilerek kullanılabilir. Yazarı ve kaynağı gösterilmeden kısmen ya da tamamen yayınlanması şahsi haklara ve fikri haklara aykırılık teşkil eder.)