Günümüzde ev sahipleri ile kiracılar arasındaki problemler her geçen gün artarak devam etmektedir. Taraflar arasında çoğunlukla kira bedeli ve tahliye konularında problemler gündeme gelmektedir. Bu esnada taşınmazını satmak isteyen ev sahipleri bakımından ise kiracının evi göstermemesi problemi ortaya çıkmaktadır. Bu yazımızda “ Kiracı evi göstermiyor ne yapmalıyım, ev sahibi eve izinsiz girebilir mi, kiracının evi gösterme zorunluluğu var mı” gibi soruların cevaplarını irdeleyeceğiz.
Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu Var mıdır?
Kira ilişkisi hukukumuzda Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. TBK’nın 319. maddesinde “Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.” denilerek kiracının evi gösterme yükümlülüğü hüküm altına alınmıştır.
Ev Sahibi Eve İzinsiz Girebilir mi?
Sık sık gündeme gelen durumlardan biri olan kiracının evi ev sahibine göstermemesi durumu halinde ev sahibi eve kiracının izni olmaksızın eve girme hakkı olduğunu düşünebilir. Ancak durum pek de böyle değildir.
Kiracının kira sözleşmesi imzalandığı andan itibaren konut dokunulmazlığı hakkı gündeme gelmektedir. Bu bakımdan ev sahibinin kiracının izni olmaksızın eve girmesi durumu konut dokunulmazlığının ihlalini oluşturuyor olup konut dokunulmazlığının ihlali Türk Ceza Kanunu kapsamında suç niteliği taşımaktır.
Konut dokunulmazlığının ihlali suçu TCK’nın 116. maddesinde “Bir kimsenin konutuna, konutunun eklentilerine rızasına aykırı olarak giren veya rıza ile girdikten sonra buradan çıkmayan kişi, mağdurun şikayeti üzerine, altı aydan iki yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.
(2) Birinci fıkra kapsamına giren fiillerin, açık bir rızaya gerek duyulmaksızın girilmesi mutat olan yerler dışında kalan işyerleri ve eklentileri hakkında işlenmesi hâlinde, mağdurun şikâyeti üzerine altı aydan bir yıla kadar hapis veya adlî para cezasına hükmolunur.
(3) Evlilik birliğinde aile bireylerinden ya da konutun veya işyerinin birden fazla kişi tarafından ortak kullanılması durumunda, bu kişilerden birinin rızası varsa, yukarıdaki fıkralar hükümleri uygulanmaz. Ancak bunun için rıza açıklamasının meşru bir amaca yönelik olması gerekir.
(4) Fiilin, cebir veya tehdit kullanılmak suretiyle ya da gece vakti işlenmesi halinde, bir yıldan üç yıla kadar hapis cezasına hükmolunur.” denilerek hüküm altına alınmıştır.
Ev Sahibinin Konut Dokunulmazlığını İhlal Etmesine İlişkin Yargıtay Kararı
Ev sahibinin konut dokunulmazlığını ihlal etmesiyle alakalı olarak Yargıtay 15. CD., 2013/2030 E., 2013/7360 K. sayılı kararında;
“Sanığın, müştekinin oturduğu evin sahibi olduğu, müştekinin yaklaşık 4 aydır evin kirası ile dokuz aydır evin elektrik ve su parasını ödemediği, olay günü gündüzleyin müştekinin evde olmamasını fırsat bilen sanığın eve girerek, dış kapı dahil olmak üzere tüm kapıları yerinden söküp götürdüğü, böylece sanığın müştekinin rızası dışında evine girerek konut dokunulmazlığını ihlal suçunu, kapıları sökmek suretiyle de mala zarar verme suçunu işlediğinin iddia edildiği olayda, suçun işlendiği gerekçesine dayanan mahkemenin kabulünde bir isabetsizlik bulunmamış, mala zarar verme suçundan verilen hüküm açısından, sanığın, kendisine ait olan; fakat müştekinin kiracı olarak oturduğu zilyetliğinin ve kullanımının kiracıya ait olduğu evin kapılarını sökerek mala zarar verme suçunu işlediğinin sabit olması karşısında, suçun unsurlarının oluşacağı dikkate alınarak” denilerek ev sahibinin kiracının izni olmaksızın eve girmesinin konut dokunulmazlığının ihlali suçunu oluşturacağını hüküm altına almıştır.
Kiralananı Göstermeye İzin İstemli Dava
Yukarıda açıkladığımız üzere TBK’nın 319. maddesi uyarınca kiracı evin satışı için zorunluluk gereken hallerde kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Bu noktada da kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır. Kiracı ve ev sahibi bu konuda anlaşamazlarsa kiralananı göstermeye izin istemli dava açma hakları bulunmaktadır. Dava sonucunda mahkeme kiralananın gezilmesi ve fotoğraflarının çekilmesi gibi satış için gerekli işlemlerin yapılabilmesi için gün ve saat belirleyerek hüküm kuracaktır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/9795 E., 2016/4611 K. sayılı kararında;
“Somut uyuşmazlıkta olduğu gibi kiralayanlar taşınmazı satmak istediğinde kiracının taşınmazı satın almak isteyen kişilere göstermemesi halinde mahkemeye müracaat edildiğinde, mahkemece izin kararı verilmelidir. Bu husus tarafların ve mahkemenin de kabulündedir. Ne var ki herkes hakkını objektif iyi niyet kuralları içerisinde kullanmalıdır.” denilerek hüküm altına alınmıştır.
Kiralananı Göstermeye İzin İstemli Davada Görevli Ve Yetkili Mahkeme
Kiralananı göstermeye izin istemli davada görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleridir.
Dolayısıyla Safranbolu’da bulunan taşınmaz bakımından açılacak olan kiralananı göstermeye izin istemli dava için görevli ve yetkili mahkeme Safranbolu Sulh Hukuk Mahkemesi olacaktır.