İçindekiler
Şufa hakkı; yada diğer adıyla önalım hakkı, kanundan veya sözleşmeden doğan, hak sahibine satışta öncelik veya başkasına satış halinde de kendisine devrini talep edebilmesini sağlayan, şartları ve kullanımı için kanunda özel düzenlemeler bulunan bir haktır.
Önalım Hakkı Davası ve Türleri
Önalım hakkı, sözleşmeden doğan önalım ve kanundan doğan önalım hakkı olarak ikiye ayrılır
Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Davası
- Tarafların kendi iradeleri ile kanuna uygun şekilde yaptıkları sözleşmeyle, önalım hakkı sahibine satımda öncelik tanınan haktır.
- Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca; yazılı şekilde, en çok 10 yıllığına yapılabilen ve aksi kararlaştırılmadıkça devredilemeyen ancak mirasla geçebilen bir haktır.
- Önalım hakkı, taşınmazın satışı ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlemin yapılması hâllerinde kullanılabilir. Taşınmazın, mirasın paylaşımında mirasçılardan birine özgülenmesi, cebrî artırma yoluyla satışı ve kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi ve bunlara benzer amaçlarla edinilmesi hâllerinde önalım hakkı kullanılamaz.
- Taraflar arasında sözleşme ile yapıldığından nispi özellik taşımaktadır, tapuya şerh koyularak 3.kişilere karşı ileri sürülebilecektir.
- Tapuya şerh verilerek etkisi güçlendirilebilir. Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.
Kanundan Doğan Önalım Hakkı Davası
Kanundan doğan önalım hakkı davası, Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.’ ( 6. Hukuk Dairesi 2009/8836 E. , 2010/1602 K.)
- Payın tamamının veya bir kısmının satılması arasında bir fark yoktur. Kişiye değil paya bağlı bir haktır ve kim paydaş olursa bu hakka sahiptir. Önalım hakkı kullanılınca paydaş payını yasal önalım hakkını kullanan diğer paydaşa devretme yükümlülüğü altına girmektedir. Böylece önalım hakkı taşınmaz mülkiyetinin dolaylı sınırlama biçimlerinden birisidir. Bu hak kullanılmadığı sürece ortada bir kısıtlama olmayıp önalım hakkının kullanılmasıyla birlikte ortaya çıkar.
- Yasal önalım hakkının kullanılması, ancak paydaş olmayan birisine yapılan satışta söz konusu olur. Önalım hakkı, eskisi gibi (eski TMK) irade bildirimi ile değil ancak alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir. Bu hakkın dava dışında kullanılması olanaklı değildir. Önalım davası yenilik doğuran bir dava, kararı da yenilik doğuran bir karardır.
- Önalım hakkı taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan doğan takyitlerinden biri olup 26.12.1951 tarihli ve 1/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında yenilik doğuran bir hak olduğu belirtilmiştir.
- Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hâle gelir. Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. (YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E:2021/677 K:2023/537 )
Şufa Davası Zamanaşımı Süresi (Hak Düşürücü Süre)
Kanundan doğan Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden 3 ay ve her hâlde satışın üzerinden 2 yıl geçmekle düşer.
- Örneklemek gerekirse 01.01.2023 tarihinde paylı mülkiyete konu malın başka bir kişiye satımı halinde kişinin satıldığı gün noterle bildirildiyse 01.04.2023 tarihine kadar;
- 01.03.2023 tarihinde bildirim olduysa (kanun bildirim şartı koyduğundan) bu tarihten itibaren 3 aylık süre işler 01.06.2023 tarihine kadar;
- 01.12.2024 yılında bildirim olduğu varsayımında 01.01.2025 son tarih olacaktır burada 3 ay geçmeden hak düşecektir. Çünkü kanunda herhalukarda 2 yıl geçmekle düşeceği öngörülmüştür.
- Sözleşmeden doğan alım hakkı, tarafların sözleşmede kararlaştırdıkları süre zarfında öne sürülebilir fakat kanunda belirtilen 10 yıllık şerh süresini aşamaz,10 yılın geçmesiyle kendiliğinden düşer.(TBK 238)
Şufa Davası Nasıl Açılır?
Önalım hakkı, TMK 734 gereği alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir, bildirim kanunun öngördüğü satıcıya sorumluluk yükleyen zorunlu bir unsurdur. Amacı hak sahibinin haktan yararlanma hususundaki tespittir. Bildirim noter aracılığıyla yapılır. Önalım hakkı sahibi dava yolunu kullanması halinde, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.
Şufa Davaları Hangi Mahkemede Görülür?
Şufa yada Önalım davası sonucunda, bir mülkiyet hakkı elde edileceğinden, bu davanın malvarlığı haklarına ilişkin bir dava olduğunu söyleyebiliriz. Bu sebeple de önalım hakkına ilişkin davalarda Asliye Hukuk Mahkemeleri görevlidir .(Avni Olcay, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu Hükümleri Çerçevesinde, Önalım (Şuf’a) Hakkı ve Davaları, İstanbul, 2013, s.231.) Yetkili mahkeme HMK 12. Madde kapsamında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.
Kimler Şufa Davası Açamaz? Davada Dikkat Edilecek Hususlar
Kanundan doğan önalım hakkında bahsedildiği üzere payın paydaş olmayan bir başka kişiye, satış veya satışa eşdeğer olma yan işlemle ya da kanunda sayılan hallerde önalım hakkı kullanılamayacaktır. Detaylı olarak irdelersek:
- Paydaşların kendi aralarında yaptıkları satışta
- Cebrî artırmayla satışlarda
- Önalım hakkından feragat halinde; fakat kanun burada TMK 733 gereği ‘Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.’ Kanunda öngörülen şekilde yapılmadığı hallerde geçerli bir feragat olmayacaktır.
- Tapuda paydaş olmayan kimse
- Satış veya satışa eşdeğer bir işlem olmayan hallerde, örneğin: bağışlama, trampa(mal değişim sözleşmesi), taşınmaz satış vaadi, kamulaştırma vb.
- Önalım hakkı dürüstlük kuralına aykırı kullanılamaz. Örnek olarak; Önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşları tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olması gerekmez. Davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeni ile önalım hakkını kullanması TMK'nın 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir (.HUKUK GENEL KURULU E: 2021/124 K: 2023/481)
- Muvazaalı satış halinde
- Anonim şirkete payın devri halinde
- Yapılan satış sözleşmesinin geçersiz olması halinde
Fiili Taksim Halinde Önalım (Şufa Hakkı)
Fiili taksim, paylı mülkiyete konu olan mallarda, pay sahiplerinin kendi aralarında fiili olarak belirlediği yerlerde malın taksim edilmesi yani bölüşmesidir. Paylı mülkiyete tabii mallarda kural olarak bütün paydaşlar mal üzerinde hak sahibiyken fiili taksimle malı payları oranında fiilen bölüştürmeleri söz konusudur.
Fiili taksim halinde kişinin önalım hakkını kullanamayacağı kanunda belirtilmese de Yargıtay içtihatlarında kabul edilmiştir. Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötü niyet iddiası 14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir.(14.Hukuk Dairesi E 2016/1012, K 2018/9148)
Şufa (Önalım) Davası Noter İhtarname Örneği
Payı satın alan yeni hissedar diğer paydaşlara pay satın aldığını noter aracılığıyla göndereceği ihtarname ile bildirirse, ihtarnameyi tebliğ alan diğer paydaşların üç ay içinde önalım davası açma hakları bulunmaktadır. Noter kanalıyla ihtarname gönderilmediyse bu süre iki yıldır.
HAK SAHİBİ TARAF
İHTARNAME
İHTAR EDEN:
VEKİLİ:
MUHATAPLAR:
Muhataplardan, Ahmet ile ihtar eden müvekkil Ali’nin ortak malik oldukları Kadıköy adresindeki gayrimenkuldeki Ali’ye ait hisse müvekkilimin bilgisi ve rızası olmadan 3. kişi Kemal’e satılarak devredilmiştir. Müvekkilin bu satışa rıza ve muvafakati yoktur, ve Medeni Kanunun 732. maddesinde yazılı bulunan ön alım hakkını kullanmaktadır.
Bu nedenler ile;
1- Söz konusu gayrimenkul hissesinin, işbu ihtarnamenin tarafınıza tebliğinden itibaren 15 gün içinde müvekkil Mehmet’e bedeli karşılığında devredilmesini, aksi takdirde ön alım hakkımızı kullanarak söz konusu hisseye ilişkin tapu kaydının iptali ve müvekkil adına devredilmesi için her iki muhatap aleyhine yasal yollara başvurulacağını,
2- Müvekkil Ahmet ile Ali arasında daha önce yapılan yazılı anlaşma gereği, söz konusu evin bodrum katının çoğunluk hissesi müvekkile ait olduğundan, işbu ihtarnamenin tebliğinden itibaren yine 15 gün içinde söz konusu bodrum katının müvekkil adına isabet eden kısmının kendi adına tahsis edilerek kullanımına hazır edilmesi, aksi takdirde bu hususta da tahliye davası dahil tüm yasal yollara başvurulmak zorunda kalınacağını, yargı gideri, masraf ve vekalet ücretlerinin de tarafınıza yükleneceğini vekaleten ihtar ederim.
İHTAR EDEN VEKİLİ
BİLDİREN TARAF
BAKIRKÖY 4. NOTERLİK MAKAMININA
KEŞİDECİ :
VEKİLİ :
MUHATAP :
Konu : MK 732. ve 733. Maddeleri gereği Şufa hakkı kullanımı ihtarı.
AÇIKLAMALAR:
Sayın muhataplar; Müvekkil şirket Trabzon ili Of ilçesinde kayıtlı taşınmazın 27/100 Hissesini 2.896.100,00 TL bedelle satın almıştır.
Taşınmaz üstünde Medeni kanundan kaynaklanan şufa(ön alım) hakkını kullanmak istiyorsanız, iş bu ihtarın tarafınıza tebliğinden itibaren medeni kanunun ilgili maddeleri gereğince kanunca tanınmış 3 aylık süre içinde müvekkil şirkete, taşınmazı satın almak için ödemiş olduğu bedeli ödeyerek satın alabileceğinizi, bu sürenin bitimiyle kanuni şufa hakkınızı kullanamayacağınızı, tarafınızca yapılacak haksız taleplerin müvekkil şirketçe kabul edilmeyeceğini, bu sebepler ile doğacak, ihtarname, mahkeme masrafı ve avukatlık ücretlerinin tarafınızdan talep edileceğini ihtar ederiz.
Sayın noter iş bu ihtarnamenin bir suretini muhataplara tebliğ ile tebliğ şerhli bir suretinin tarafımıza iadesini bilvekale arz ederim.
Keşideci Vekili