on günlerde özellikle bankaların 'kredi vermekte nazlanmaya' başlaması ile birlikte 'emlak alıp borçlananlar ve almayı düşünenler' yeni sorular sormaya başladılar. Bugün, konuyu 'emlak ile ilgili yayınlarda' genel hatları ile ele almamıza rağmen, daha da detaya indirmek ve son iki hafta içinde sorulanlara 'riskin genel durumunu' analiz etmeye çalışarak cevap aramak istiyorum.
Konuyu seçtiğim bir soru ile açalım; emlak aldım, almak istiyorum ama 'her yatırımın riski olduğu' kuralından yola çıkarak sormak istiyorum; ne gibi riskler var?
Yapılan her ekonomik aktivitenin özellikle karşılıklı alışverişin riskleri olduğu gibi, emlak alımının da riskleri var. Neler derseniz, konuyu birlikte sorgulayalım;
1- Ülkenin genel riski: Aynı risk bankada duran YTL cinsinden paranızı da etkiler. Burada anlatılmak istenen 'politik risk' dedikleri genel olarak ekonomik-siyasi tablonun bozulması ve değişen şartların aldığınız
emlak değerlerin fiyatlarını da aşağı çekmesidir. Bu risk sadece emlak değerleri değil o ülkenin para birimi cinsinden bütün yatırımları etkiler.
2- Finansal dengelerin bozulması riski: Ülkede siz alım yaptıktan sonra çeşitli sebepler ile para birimleri arasındaki denge değişir ve dalgalanma kriz halini alırsa, aldığınız emlak değerlerde ciddi riskler ortaya çıkar. Ne gibi? Dolar kurundaki aşırı oynamalarda evinizin değeri dolar bazında düşer. Değişen kur, bankaları tedirgin eder ve dolar bazında verdikleri kredileri geri çağırmak isterler. Böyle bir durumda ödeyememe durumu ortaya çıkar ve banka tarafına geçen emlak değerleri 'sizin aldığınız primli fiyatlardan' çok daha ucuza satılacağı için, evinizin değeri sizin ödeme sorununuz olmasa bile, bir anda düşer. Bu süreç uzun süre devam ederse; daha önce başka ülkelerde yaşanan 'emlak balonu patladı' diye
tarif edilen durum ortaya çıkar. Uzun süredir oluşan primli fiyatlar dip noktaları test eder.
3- Teslim edilememe riski: Yukarıda saydığımız dalgalar oluşursa; özellikle bankaların projeden kredilendirdiği, sizin de satın aldığınız projelerde sorun çıkabilir. Bankalar ilk etapta kendini güvenceye almak isteyeceği için sizin ciddi zararlarınız olabilir.
4- Marjinal riskler; deprem riski: Bankada duran paranız devalüasyon riski yani normal şartlarda para biriminin değer kaybetmesi potansiyeline sahip olmasına rağmen, bankadan çıkıp fiziki bir yatırım olan bina şekline döndüğünde 'deprem' riskini de almış olursunuz. Bu risk her bina için yoktur. Ama sistemi tarif ederken tanımlanması gerekir. Peki deprem riski bazı binalar için avantaj değil midir? Maalesef bazı okuyucularımızın tespit ettiği gibi bu mantık da doğru. Deprem olur ve aldığınız bina ayakta kalırsa, ortaya çıkacak yeni fiyatlamada değeri artabilir. Emlak kavramı içinde deprem riskinden arındırabileceğimiz tek alım arsa üzerine olabilir.
Sonuç: Dinamiklerin iyiye gittiği, yerel para birimini değerlendiği, ülkeye finansal ve doğrudan para girişlerinin olduğu durumda 'emlak yatırımı da 'diğer enstrümanlar gibi 'risksiz' görünür, aynen son iki hafta içinde yaşananlar ortaya çıkana kadar. Risk, dalgalar ortaya çıkmaya başladıktan sonra belirir, algılanır. Bu dinamik doğru analiz edilirse emlak değerlere yatırım yapmanın da aslında ciddi risk unsurları taşıdığı, taşıyacağı ortaya çıkar.
Son söz: Her ekonomik aktivite, fiyatları belirleyen ana denklemin ve alt bileşenlerinin değiştiği ortamda risklidir. Uzun bir süre fiyatların durağan kalması veya 'olumlu' yönde gelişmesi yatırımcıların 'trendler sonsuz hissine kapılmasına yol açar' ve denklem kırıldığında yanlış algılama tarafında kalanlar büyük zarar ederler.