Madde 779.- Taşınmaz lehine irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yük olup, yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılar.
Yapma borçları, irtifaka başlı başına konu olamaz; ona ancak yan edim olarak bağlanabilir.
İrtifak Haklarının Özellikleri:
- Konusu olan eşya ile ilgili kullanma veya yararlanma yetkilerinden bir kısmını veya tamamını içerebilir.
- Konusu olan eşya malikine katlanma veya kaçınma ödevi yükler. Burada malik, irtifak hakkı sahibinin kullanma ve yararlanmasına katlanmak durumundadır. Malikin katlanma dışında bir şeylerden kaçınma yükümü de söz konusu olabilir. Manzara kapatmama irtifakı kaçınma yükümüne örnektir. Yani burada malik mülkiyet hakkının kendisine sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmakla yükümlüdür. Burada hak sahibine eşyayı kullanma veya ondan yararlanma yetkisi vermiyoruz, dolayısıyla bu irtifaklara olumsuz irtifaklar denir. Geçit irtifakı, oturma hakkı gibi irtifaklar ise olumlu irtifaklardır(olumlu fiiller olduğu için)
- İrtifak hakkı kural olarak yüklü taşınmazın malikine olumlu bir edim yükümü yüklemez. Bu ancak taşınmaz yükü için mümkündür. Bağından belli bir ton üzüm verme, maden ocağından taşları yükleyip fabrikaya teslim etme borcu gibi. 779/2’ye göre ise taşınmaz malikine olumlu edim yükümü yüklemek, istisnai olarak yan edim olarak kararlaştırılabilir. Yani bu irtifak hakkının özünde yoktur ama yan edim olarak olumlu edim kararlaştırılabilir. Mesela geçit irtifakıyla yüklü taşınmaz malikinin katlanma borcu vardır. Burada taşınmaz malikinin olumlu edim yükümü yoktur. Ancak geçilen yerin temizliğini sağlama borcunu da taşınmaz malikine yüklersek irtifak hakkına bir yan edim koymuş oluruz.
İrtifak Haklarının Çeşitleri:
İrtifak hakları sınırlı sayıda oldukları için çeşitlerini bulmak kolaydır. Medeni Kanun’da düzenlenenler dışında bir irtifak hakkı kurulamaz. Ancak kanun, irtifak haklarının birçoğunun içeriğini belirleme konusunda serbesti getirmektedir. Kanun: intifa hakkı, oturma hakkı, üst hakkı ve kaynak hakkının içeriğini ana hatlarıyla düzenlemiştir. Ama bunun dışındaki irtifaklarda taşınmazdan ne şekilde faydalanılacağı taraflara bırakılmıştır.
Gelelim çeşitlerine,
1-Yararlanma yetkisinin kapsamı bakımından
- Tam yararlanma yetkisi veren=intifa hakkı
- Sınırlı yararlanma yetkisi veren= oturma hakkı, geçit hakkı, üst hakkı…(intifa dışındaki irtifak hakları)
2-Yararlanma yetkisinin biçimi bakımından
- Olumlu irtifaklar: Hak sahibinin eşyayı kullanma ve yararlanma yetkisine sahip bulunduğu irtifak haklarıdır.
- Olumsuz irtifaklar: İrtifak hakkı sahibinin kullanma ve yararlanma yetkisinin bulunmadığı, kaçınmakla yükümlü olduğu irtifak haklarıdır.
3-Hak sahibinin belirlenmesi bakımından
- Kişi lehine irtifaklar: İrtifak hakkının ismen belirli bir kişi lehine tanınmasıdır.
– Düzensiz kişi lehine irtifaklar: Devredilebilecek ve miras yoluyla geçebilecek şekilde kurulabilen irtifaklardır. Bu şekilde kurulmadıysa yine devredilemez ve miras yoluyla geçemez.
Kural olarak kişi lehine irtifaklar devredilemez ve miras yoluyla geçemez. Ancak düzensiz kişi lehine irtifakların özelliği bunun aksinin kararlaştırılabiliyor olmasıdır.
Fakat burada düzensiz kişiye bağlı irtifakların kuralı içinde istisna teşkil eden iki düzensiz kişiye bağlı irtifak var. Üst hakkı ve kaynak hakkı. Bu iki hak için kural miras yoluyla geçebilir ve devredilebilir olmalarıdır. Bu iki hak için aksini kararlaştırmanız halinde ancak bu haklar devredilemez ve miras yoluyla geçemezler.
– Düzenli kişi lehine irtifaklar: Devri veya miras yoluyla geçişi yasak olan irtifaklardır. Oturma hakkı ve intifa hakkı gibi.
- Taşınmaz lehine irtifaklar (eşyaya bağlı irtifaklar)
Bu irtifaklarda hak sahipliği bir kişiye değil bir eşyanın maliki olma olgusuna bağlanmıştır. Eşyanın maliki kimse hakka da o sahip olur. İrtifak hakkı bağlı olduğu eşyadan bağımsız olarak el değiştiremez. Sadece taşınmazlar bakımından söz konusudur. Bir taşınmaz üzerinde, diğer taşınmazın yararına olarak kurulur. Üzerinde kurulan taşınmaza yüklü taşınmaz, yararına kurulduğu taşınmaza ise yararlanan taşınmaz denir.
Komşu A ve B taşınmazlarını düşünelim. B taşınmazı üzerinde A taşınmazı lehine manzara kapatmama irtifakı kurulmuş olsun. Yararlanan taşınmaz A taşınmazı, yüklü taşınmaz ise B taşınmazıdır. Yani B taşınmazı manzara kapatmama irtifakı ile yüklüdür. B taşınmazının maliki burada bir başkasına üst hakkı tanıyamaz, kendisi de bir bina yapamaz ve bundan A taşınmazı yararlanır. Dolayısıyla A taşınmazına kim sahip olursa bu irtifakın sahibi (bu irtifaktan yararlanan) da o olacaktır. B taşınmazı kime devredilirse o da manzara kapatmama irtifakına katlanmakla yükümlüdür. Bu irtifak tapuda A taşınmazının sahibi lehine değil, A taşınmazının kendisi lehine kurulur. Taşınmaza kim sahipse irtifaktan da o yararlanacaktır.
Bu irtifakın konusu sahipsiz taşınmazlar ve kamu malları da olabilir. Taşınmazın sadece bir kısmından yararlanma olanağı verse dahi böyle bir eşyaya bağlı irtifak yüklü taşınmazın tümünü yük altına sokar.
Eşyaya bağlı irtifaklar, paylı mülkiyete tabi taşınmazın herhangi bir payı üzerinde kurulamaz.
Tapuya kayıtlı, sürekli, bağımsız haklar; kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler taşınmaz niteliğinde olduklarından taşınmazla ilgili irtifak haklarına konu olabilirler.
Eşyaya bağlı irtifaklarda içerik belirleme serbestisi vardır. Ancak çok geniş bir serbesti değildir. Mesela yan edim olarak taşınmaz malikine olumlu bir edim yükümü yükleyebilirsiniz.
Taşınmaz lehine irtifaklar tescille de tescilsiz de kazanılabilir. Kural tescille kazanılmasıdır. Ancak tescilsiz kazanılması da mümkündür. 780 bunun mülkiyetin kazanılması gibi olduğunu söylüyor.
Bu irtifakların kazanılabilmesi için öncelikle bir geçerli hukuki sebep olmalıdır. Daha sonra ise yazılı tescil talebi olacak ve tescil gerçekleşecektir. Geçerli hukuki sebep vasiyet gibi tek taraflı bir hukuki işlem ya da sözleşme olabilir. Buradaki sözleşmeden iki taşınmazın maliki arasında yapılan ve bir malike diğerinin taşınmazı üzerinde irtifak hakkı kurma borcu yükleyen irtifak sözleşmesini anlamamız gerekir.