Hürriyet Emlak verilerine göre Gaziosmanpaşa emlak piyasası Türkiye ortalamasının üzerinde yükseliş gösteriyor.
2017 Mayıs Konut Endeksi’ne göre, İstanbul’da satılık konutların metrekare fiyatı son bir yıl içinde yüzde 14 artış gösterdi. İstanbul’da metrekare ortalama fiyatı 4 bin 444 TL olan satılık konutlar, Türkiye ortalamasının üzerinde bir tablo çizdi. Gaziosmanpaşa ilçesindeki satılık konut fiyatları son bir yılda yüzde 35 arttı. İstanbul’da satılık konut fiyatlarının en çok arttığı ilçe yüzde 35 ile Gaziosmanpaşa oldu.
İstanbul’un en kalabalık ilçelerinden biri olan Gaziosmanpaşa’da son yıllarda markalı projelerin yanı sıra pek çok yeni konut inşa edildi.
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Özel Projeler Departmanı Değerleme Uzmanı Baran Alphan Emlak Konut için Gaziosmanpaşa’yı değerlendirdi:
İstanbul’un geç dönem yerleşimlerinden olan ve daha önce Taşlıtarla ve Küçükköy mevkisi olarak bilinen Gaziosmanpaşa, 1950’li yıllardan sonra gelişti, 1983 yılında da ilçe yapıldı. Gaziosmanpaşa ilçe alanı, yönetsel bakımdan kuzeydoğu, doğu ve güneydoğudan Eyüp, güneyden Bayrampaşa ve Esenler ile çevrilidir. Gaziosmanpaşa, nüfus ve yüz ölçümü bakımından İstanbul’un büyük ilçeleri arasında yer alır.
Gecekondulaşmanın yoğun olduğu ilçelerden sayılan Gaziosmanpaşa, son yıllarda özellikle de belediyenin altyapı, ulaşım ve peyzaj çalışmaları ile geliştirilmeye çalışılıyor. Sosyal yapıyı güçlendirmek, renkli etnik ve kültürel yapıyı canlı tutabilmek ve nüfusun yarıya yakınını oluşturan gençlerin ihtiyaçlarına cevap verebilmek için; yeniden yapılanmakta olan ilçede birçok alan kamulaştırılarak, çok amaçlı spor kompleksleri, alışveriş ve kültür merkezleri, toplu konut alanları ve rekreasyon alanları yapılıyor.
Gaziosmanpaşa kentsel dönüşümün de yıldızı
Gaziosmanpaşa ilçesinde kentsel dönüşüm konusu çok uzun süredir gündemde olmasına rağmen 31.05.2012 tarihinde onaylanan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun uyarınca resmiyet ve hız kazanmıştır. Dönüşüm kapsamında hazılanan projelerde 13 riskli bölgede yaklaşık 4.000.000 metrekare büyüklüğünde alan, riskli alan olarak ilan edildi. Öncelikli olarak Sarıgöl – Yenidoğan ve Bağlarbaşı Mahalleleri, sonrasında ise Merkez, Karlıtepe, Pazariçi, Yıldız Tabya, Kazım Karabekir, Fevzi Çakmak, Yeni Mahalle, Karayolları, Karadeniz, Barbaros Hayrettin Paşa ve Mevlana Mahalleri’nde devam edeceği öngörülmüştür. Bu kapsamda yapılan master planlar ile hak sahipleri ile anlaşmalar ve bölgede çok sayıda spekülatif haber çıkmasına karşın Gaziosmanpaşa ilçesinin kentsel dönüşümü devam ediyor.
Gaziosmapaşa ilçesinde kentsel dönüşümün 2023 yılında büyük ölçüde tamamlanacağı düşünülüyor. Bölgede çok sayıda inşaatı tamamlanan ve inşaatı devam eden konut projesi bulunuyor. Ayrıca, konut alanlarına ek olarak karma kullanımlı yapı projeleri de bulunuyor. 2016 yılı sonu ve 2017 yılı içerisinde İslambey kentsel dönüşüm alanında 950 konutluk, Karayolları Mahallesi’nde 500 konutluk, Sarıgöl 1. Etap Kentsel Dönüşüm Bölgesi’nde 1.500 konutluk, Bağlarbaşı 1. Etap Kentsel Dönüşüm Bölgesi’nde 2.000 konutluk, Yenidoğan Kentsel Dönüşüm Bölgesi’nde 2.000 konutluk, Yıldız Tabya Batı Kanadı Kentsel Dönüşüm Bölgesi’nde 5.000 konutluk, Karayolları Mahallesi Güney Etabı Kentsel Dönüşüm Bölgesi’nde 3.000 konutluk projelerin oluşturulma süreçleri devam ediyor. Kentsel Dönüşüm kapsamında yukarıdaki projelere ek olarak 30 yeni okul, 10 sosyal tesis, 5 sağlık tesisi, 3 stadyum, 16 cami, 110 bin araçlık otopark ve 753.000 metrekare yeşil alanın inşa edilmesi planlanıyor.
Gaziosmanpaşa ilçesi kentsel dönüşüm çalışmalarına ek olarak, bölgedeki gelişimi destekleme amacıyla çok sayıda ulaşım yatırımı bölgede yer seçimi yapıyor. 2018 yılı sonunda tamamlanması planlanan Kabataş – Mahmutbey Metro hattı Karadeniz Mahallesi, Yenimahalle, Kazım Karabekir, Akşemsettin duraklarına sahiptir. Söz konusu metro hattı sayesinde Mahmutbey – Kabataş arasındaki alanın 32 dakikada geçilmesi planlanıyor. Söz konusu metro hattına ek olarak 2019 yılı sonrası için planlanan Vezneciler – Gaziosmanpaşa – Sultangazi metro hattı ve Kazlıçeşme – Gaziosmanpaşa – Kağıthane – Kadıköy metro hatlarının da bölgenin erişilebilirliğini artırması bekleniyor. Gaziosmanpaşa ilçesinin inşaatı devam eden Kuzey Marmara Otoyolu ve 3. Havalimanı projelerine erişilebilirliğinin yüksek olması, bölgenin tercih edilebilirliğini arttıracağı düşünülüyor. Ayrıca, TEM Otoyolu üzerinde ve kavşak noktalarında Gaziosmanpaşa ilçesine ve yukarıda belirtilen projelere ulaşımı kolaylaştıracak çalışmalar devam ediyor.
Gaziosmanpaşa ilçesinde bulunan ekonomik ömrünü tamamlamış yapı stokunun yenilenmesi sayesinde bölgedeki mevcut konut fiyatları yükseldi. Özellikle metro hattı güzergahları üzerinde ve kentsel dönüşüm bölgeleri içerisindeki konut fiyatları bölgedeki proje süreçleri ilerledikçe yükselmekte.
SWOT Analizi
GÜÇLÜ YANLAR
Gaziosmanpaşa ilçesi konum itibariyle İstanbul’un erişilebilirliği yüksek yerlerinden biridir. TEM Otoyolu’nun bölgeden geçmesi ve bölgenin Kuzey Marmara Otoyolu ve 3. Havalimanı’na olan yakınlığı sayesinde oldukça avantajlı durumdadır.
Bölgede kentsel dönüşüm faaliyetleri uzun süredir devam etmektedir. Kentsel Dönüşüm çalışmalarının belirli bir plan doğrultusunda ilerlemesi uygulamada kolaylık sağlamaktadır.
Gaziosmanpaşa ilçesi farklı gelir grubundan insanların bir arada yaşadığı bölgelerden biridir.
Bölgede karma kullanımı bulunan ticari ünite sayısı kentsel dönüşüm çalışmalarına paralel olarak artmaktadır.
Üst ve alt ölçek plan kararları ile çok sayıda ulaşım yatırımının bölgede planlanmaya başlamıştır.
İnşaatı tamamlanan ve inşaatı devam eden projeler bölgede istihdam yaratmaktadır.
Kentsel dönüşüm sürecinin Gaziosmanpaşa ilçesi için uzun süredir gündemde olması sayesinde mülkiyet ve hukuksal problemlerin çözümünü kolaylaştırmaktadır.
Bölgedeki nüfusun büyük bölümü gençlerden oluşmaktadır. Gaziosmanpaşa yüz ölçümü ve nüfus bakımından İstanbul’un önemli ilçelerinden biridir.
ZAYIF YANLAR
Bölge genelinde ekonomik ömrünü tamamlamış, riskli yapı stoku oldukça fazladır.
Bölgedeki ulaşım bağlantıları, plansız yapılaşma sebebiyle mevcut yoğunluğu kaldıramamaktadır.
Donatı, otopark ve rekreasyon alanları bölgedeki nüfusun ihtiyaçlarını karşılamamaktadır.
FIRSATLAR
6306 sayılı yasa kapsamında Kentsel Dönüşüm çalışmaları hız kazanmış ve yasal süreçlerin çözümü adına önemli kararlar alınmıştır.
Kentsel dönüşüm sayesinde sağlıksız yapı stokunun yerini deprem riski olmayan, güvenli, sağlıklı, konforlu ve yaşam kalitesi yüksek yapılar ile değişmektedir.
Bölgede yaşayan nüfusun her türlü günlük sağlık, alışveriş, eğitim gibi ihtiyaçlarının çeşitlenmeye başlaması bölgenin potansiyelini daha da artırmaktadır.
İlçe genelindeki nüfusun yüzde 50’sinden fazlasını 20 – 54 yaş grubu aralığındaki çalışma yaşındaki kuşağın oluşturması, bölge açısından bir avantaj oluşturmaktadır.
Bölgede eksikliği hissedilen okul, cami, rekreasyon alanı, kültür merkezi, kamusal binalar gibi kentsel yaşamı etkileyen eksiklikler kentsel dönüşüm çalışmaları kapsamında inşa edilmektedir.
Bölgedeki imar planları ile yapılan düzenlemeler planlı yapılaşma adına önem taşımaktadır.
Bölge İstanbul ve çevre iller için önemli olan 3. Havalimanı ve Kuzey Marmara Otoyolu projelerine rahat erişilebilir durumda olması bölge üzerindeki ilgiyi arttırmaktadır.
Yapılan çalışmaların bölgenin cazibesini arttırması ve sürdürebilir kentler oluşturulmasına katkı sağlayacağı düşünülmektedir.
TEHDİTLER
Yeni oluşan konut bölgelerinde konut stokunun oldukça fazla olması ve alternatiflerin her geçen gün artması ile lokasyona göre değerlerin oluştuğu gözlemlenmektedir.
Gaziosmanpaşa ilçesi genelinde 3.929.591,43 metrekarelik alanda kentsel dönüşüm yapılacak olup çok sayıda yeni arz üretileceği için arz fazlası oluşma olasılığı bulunmaktadır.
SULTANGAZİ’YE 885 MiLYON TL YATIRIMLA DEV PROJE
Gül Proje 885 milyon TL yatırımla hayata geçirdiği Tempoint projesini görücüye çıkardı. 468 konut, 444 rezidans ve 270 mağazadan oluşan projede metrekare fiyatları 4 bin 100 liradan başlıyor. Ayrıca projede yüzde 5 peşinat ve 36 ay sıfır faiz imkanı bulunuyor.
Gül Proje ve Nata Holding ortaklığında Sultangazi’de yükselen Tempoint projesi görücüye çıktı. 885 milyon TL ile hayata geçen Tempoint projesinde metrekare fiyatları lansmana özel 4 bin 100 liradan başlıyor. Tempoint, hem ev sahibi olmak hem de yatırım yapmak isteyenler için cazip fırsatlar sunuyor.
Gül Proje’nin bugüne kadar hayata geçirdiği projelerde olduğu gibi, Tempoint’in de teslimat döneminde yüzde 100 prim yapması bekleniyor. Geçtiğimiz Mart ayı ön satışa çıkan proje büyük ilgi gördü. Yaklaşık 2 ay içinde projenin yüzde 20’si satıldı. Ayrıca projede yüzde 5 peşinat ile ev sahibi olmak mümkün. 36 ay 0 faiz fırsatı sunulan Tempoint’te, vade seçenekleri isteğe göre 120 aya kadar yükseltilebiliyor. KDV’nin yüzde 1 olduğu projede, nakit ödemeler ve banka kredili ödemelerde yüzde 20 indirim yapılabiliyor.
2019’UN İKİNCİ YARISI TESLİM
Projede 1+0 daireler 55 ila 60 metrekare, 1+1’ler 71 metrekare, 2+1’ler 115 metrekare, 3+1’ler 169 metrekare, 4+1’ler 190 ila 202 metrekare büyüklükte tasarlanacak. 75 bin metrekare alan üzerinde inşa edilen Tempoint 468 konut, 444 rezidans ve 270 mağazadan oluşuyor. Geçtiğimiz ocak ayında başlayan Tempoint projesi, 2019 yılının ikinci yarısında teslim edilecek. Tem otoyolu Gaziosmanpaşa – Alibeyköy çıkışında inşa edilen proje, Maslak’a 5 dakika, Atatürk Havalimanı’na ise 15 dakika uzaklıkta. TEM’in hemen yanı başında yer alan projeden İstanbul’un her iki yakasına da kolay ulaşım mümkün. Önümüzdeki günlerde aktif hale gelecek metroya da 150 metre mesafede bulunan Tempoint, yapılması planlanan Alibeyköy Tramvay hattı güzergâhının tam üzerinde bulunuyor.
SEKTÖRÜN ÖNÜ AÇIK
Gül Proje Yönetim Kurulu Başkanı Metin Gül, Tempoint ile ilgili yaptığı açıklamada; “Uzun yıllardır birçok inşaat firması tarafından tamamlanmaya çalışılan Tempoint projesinde inşaata başladık. 2019 yılının ikinci yarısında tamamlamayı hedefliyoruz” dedi. Sultangazi bölgesinin hızla geliştiğine dikkat çekerek; “Sultangazi bulunduğu bölge nedeniyle İstanbul’un adeta kalbinde yer alıyor. Projemizde kaçırılmayacak bir fiyat ile satışa çıktık. Yatırımcılar ve ev sahipleri için kaçırılmayacak bir fırsat sunuyoruz” diye konuştu.