Kamulaştırma, devlet ya da kamu tüzel kişilerinin kamu yararı için bedelini ödemek şartıyla kişilerin taşınmazlarını satın almasıdır. Acele kamulaştırma nedir
Acele kamulaştırma ise yurt savunması ya da olağanüstü durumlarda uygulanır. Kamulaştırılacak taşınmazın değer tespiti yapılarak ortaya çıkan tutar bankaya yatırılır ve idare tarafından taşınmaza el konulur. Yeterli ödenek sağlanmadığı sürece kamulaştırılma işlemi uygulanamaz.
Esasında acele kamulaştırılmanın amacı kamulaştırmayla ortaya çıkacak vakit kaybını önlemektir. Kamulaştırılmaya dair prosedür sonrasında uygulanacaktır. Normal kamulaştırmanın uygulanmaması durumunda idare taşınmazı haksız şekilde işgal etmiş olur. Bu da kamulaştırmasız el atma davasının açılmasını davalı tarafından haklı kılar. Kamulaştırmasız el atma davası 6 ay içerisinde açılabilir. Acele kamulaştırma nedir
Acele Kamulaştırılma Kıstasları
- Acele bir durumun varlığı
- Taşınmazın acele kamulaştırılma gerektirir düzeyde kamu yararına hizmet etmesi
- Olağanüstü bir durumun gerçekleşmesi
Acele Kamulaştırılma Yapılacak Haller
- 3634 Sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanunu kapsamında yurt savunmasının gerektirdiği haller:
Seferberlik ya da savaş halleriyle birlikte olağanüstü durum oluşturan etkenlerin varlığı halinde kamu yararı kapsamında özel mülkiyet taşınmazların acele kamulaştırılmasına karar verilebilir.
- Bakanlar Kurulu tarafından verilen acele kamulaştırılma kararları: Taşınmazların acele kamulaştırılma kararı Bakanlar Kurulu’nun yetkisindedir. Bakanlar Kurulu olayların özgün durumlarını değerlendirip karar vermeye muktedirdir. Bakanlar Kurulu’nun verdiği kararlar sınırsız, keyfi ve mutlak değildir. Bakanlar Kurulu tarafından verilen kararlarda şekil ve usul şartları aranır. Danıştay’ın yerleşik içtihatlarında yer verildiği üzere:
- Acele kamulaştırmayı zorunlu kılan kamu yararı ile istisnai bir yöntemin uygulanmasını gerektiren olağanüstü koşulların varlığı somut delillere dayandırılmalıdır.
- Objektif, nesnel, hukuken geçerli koşullar açıkça saptanabilmedir.
- Kamulaştırmanın acelelikle yapılmasının kamu yararına hizmet ettiğinin, aksi takdirde kamunun zarar göreceği açıkça belirtilmelidir.
- Özel kanunlarda öngörülen acele kamulaştırma yapılabilecek haller:
Özellikle ekonomik refahı korumak ya da arttırmak amacıyla acele kamulaştırma yapılabilir.
Acele Kamulaştırma Davasının Aşamaları
Acele kamulaştırma talebinde bulunan idare, taşınmaz malikini (sahibi) dava eden dilekçeyle asliye hukuk mahkemesine başvurur. Mahkeme tarafından düzenlenen tensip tutanağında acele kamulaştırma talebinin kabulü ve keşif ücreti, bilirkişi ücretleri belirlenir. Davacının (idare) ücreti yatırması için süre belirlenir. Acele kamulaştırma nedir
Bilirkişi raporunun sunulmasından sonra acele kamulaştırılma bedeli raporlanır. Acele kamulaştırılma bedelinin yatırılmasından itibaren taşınmaza el konulur. Bilirkişi raporuna itiraz edilebilir.
Acele kamulaştırma davasının temyizi söz konusu değildir.
Acele kamulaştırma ile el koyma kararı sonucunda kamulaştırma davası açılmalıdır.
İdare ve taşınmazın maliki anlaşamazsa Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil davası açılmalıdır. Bu süreç yargılama olmamış gibi yeniden işletilir. Kamulaştırma davasında daha yüksek bir bedel çıkması durumunda acele el koyma kararı ile ödenen bedel hesaplanıp ödeme yapılır. Acele kamulaştırma nedir
Acele Kamulaştırma ile İlgili Yargıtay Kararları
Acele Kamulaştırma ile Tapu Hisselerinin Devri
Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen alacak davasının reddine dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelenmesi sonucunda; davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacılar; …. Müftü mahallesinde bulunan 215 ada 9 parsel sayılı taşınmazın davalılar ile paydaş olduklarını, taşınmaz tapuda arsa vasfında olsa da fiilen üzerinde kendilerine ait dükkan ve meskenler bulunan altı katlı bina bulunduğunu, dava dışı Karayolları Genel Müdürlüğünce taşınmazın 548,91 m2’lik kısmı için acele el koyma kararı alınarak fiilen el konulduğunu, devamında terkin ve tescil davası açıldığını, ardından taşınmazın kalan 566,36 m2’lik kısmı ve üzerindeki kendilerine ait binaya da acele el konulması için dava açıldığını, davalıların 566,36 m2’lik bölümde ve üzerindeki binada hakları bulunmadığını, buna ilişkin muhtesat tespiti davası açtıklarını, ayrıca davalılara acele kamulaştırma neticesinde ödenecek miktarı 07.11.2014 ile 12.11.2014 tarihleri arasında Vakıfbank aracılığıyla yatırdıklarını, ancak terkin tescil davası sonuçlanmadığından davalıların tapudaki hisselerini kendilerine devredemediklerini, gerçek durum tapudaki durumla örtüşmediğinden ileride mağdur olmamak için işbu davayı açtıklarını, davalılar her ne kadar tapu kaydında hissesi görünüyor ise de taşınmazdaki hisselerinin ileride devretmek kaydıyla bedellerinin davalılara ödendiğini, kamulaştırma bedelinin davalılara ödenmesinin davalılar lehine sebepsiz zenginleşme oluşturacağını ileri sürerek; ödedikleri bedelin, ödedikleri tarihten işleyecek faizi ile davalılardan tahsilini talep etmiştir. Acele kamulaştırma nedir
Davalılar; ilk kamulaştırma kararı sonrası mülkiyeti kendilerine ait iki katlı bina farkını davacıların kendilerine gönderdiklerini, yatan miktarın sonradan açılan acele kamulaştırma kararı ile ilgisi bulunmadığını, dava dilekçesinde kamulaştırma bedelini davacılar tarafından davalılar hesabına yatırıldığı ve davalıların da davacılara devir yapacağı yönünde bir anlaşma bulunduğu bildirilmiş ise de gerçekte böyle bir anlaşma olmadığı gibi, hesaplarına davacılar tarafından yatırılan paranın da davacılara ait olan ve muhtesat aidiyeti davasına konu olan bina ile ilgisi bulunmadığını, muhtesat aidiyetinin tespiti davasında taşınmaz üzerindeki binanın davacılara ait olduğunu kabul ettiklerinden davacıların iddia ettiği şekilde sebepsiz yere zenginleşmenin de olmadığını savunarak, davanın reddini istemişlerdir.
İlk derece mahkemesince; uyuşmazlığın harici satım sözleşmesine göre davacıların maliki olduklarını iddia ettikleri meskenlere ait dava dışı kurumun davalılara ödediği kamulaştırma bedelini talep edip edemeyecekleri noktasında toplandığı, harici satımların davacılara ayni hak vermediği, dava dışı kurumun davalılara ödediği kamulaştırma bedelini talep hakları olmayan davacıların, sadece davalılara haricen satım esnasında ödedikleri satım bedelini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edebildikleri gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı tarafça istinaf yoluna başvurulmuştur.
Bölge adliye mahkemesince; harici satımların davacılara ayni hak vermediği, davacıların dava dışı kurumun davalılara ödediği kamulaştırma bedelini talep hakları olmadığı, sadece davalılara haricen satım esnasında ödedikleri satım bedelini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edebilecekleri, davacı tarafın talep sonucunu ıslah etmediği gerekçesiyle, davacıların istinaf başvurusunun reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafça temyiz edilmiştir.
6100 sayılı HMK’nın 33. maddesine göre olayları ızah taraflara, hukuki nitelendirme ise hakime aittir.
Dava edilen 215 ada 9 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydından 566,36 m2, arsa vasfında ve taraflar adına kayıtlı olduğu, beyanlar hanesinde Kamulaştırma Kanunu’nun 7. maddesine göre şerh bulunduğu anlaşılmaktadır. Acele kamulaştırma nedir
Davacılar; dava dilekçesinde açıkça kendilerine ait altı katlı binanın bulunduğu taşınmazın dava dışı idare tarafından kamulaştırıldığını ve bu bedelin davalılara ödeneceğini, taşınmazın tapuda arsa vasfında olsa da fiilen üzerinde kendilerine ait bina bulunduğunu, davalıların tapuda kayden hisseli malik göründüğünü, davalılara acele kamulaştırma neticesinde ödenecek miktarı 07.11.2014 ile 12.11.2014 tarihleri arasında Vakıfbank aracılığıyla kendilerinin yatırdığını, davalılara ödedikleri bedelin iadesini istemişlerdir. Davacıların bu talebi karşısında ilk derece mahkemesi ve bölge adliye mahkemesinin kabulü dosya kapsamıyla uyuşmamaktadır.
O halde ilk derece mahkemesince; davacı yanın talebinin, davalılara 07.11.2014 ile 12.11.2014 tarihleri arasında banka aracılığıyla ödedikleri bedellerin iadesine ilişkin olduğu kabul edilerek işin esasına girilmek suretiyle sonucu dairesinde hüküm kurulması gerekirken, istemin hatalı olarak değerlendirilmesi suretiyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, HMK’nın 373/1 maddesi uyarınca, işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle 6100 sayılı HMK’nın 373/1 maddesi uyarınca temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, aynı Kanun’un 371. maddesi uyarınca ilk derece mahkemesi kararının davacılar yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 22/03/2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Karar: 2021/2986). Acele kamulaştırma nedir
Kamulaştırma ve Acele Kamulaştırma Bedeli Arasında Fark
Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanunla değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 10. maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescili davasının kabulüne dair verilen yukarıda gün ve sayıları yazılı hükmün Yargıtay’ca DÜZELTİLEREK ONANMASI hakkında Daireden çıkan kararı kapsayan 29/05/2018 gün ve 2017/22099 Esas – 2018/10687 Karar sayılı ilama karşı davalı vekilince verilen dilekçe ile karar düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosyadaki belgeler okunup gereği konuşulup düşünüldü:
K A R A R –
4650 sayılı Kanunla değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 10. maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescili istemli davada mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda davanın kabulüne dair verilen karar, davacı idare vekilinin temyizi üzerinde Dairemizce Düzeltilerek Onanmış, bu karara karşı davalı vekilince karar düzeltme isteminde bulunulmuştur.Yapılan incelemede; gerekçeli kararın hüküm fıkrasının ilgili bendinde (3.579,27 TL’nin davacı idareden tahsili ile davalıya ödenmesine,) şeklinde düzeltme yapılması gerekirken maddi hata sonucu Dairemiz ilamında ( 3.579,27 TL’nin davalıdan tahsili ile davacı idareye verilmesine,) şeklinde belirtilmek suretiyle düzeltme yapıldığı, bu kez yapılan incelemede anlaşıldığından,Davalı vekilinin bu yöne ilişkin karar düzeltme isteminin kabulü ile Dairemizin 29.05.2018 gün ve 2017/22099 Esas – 2018/10687 Karar sayılı düzeltilerek onama kararının kaldırılmasına karar verildikten sonra yapılan incelemede;Dava, 4650 sayılı Kanunla değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 10. maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescili istemine ilişkindir.Mahkemece, uyulan bozma kararı gereğince inceleme ve işlem yapılarak hüküm kurulmuş; karar, davacı idare vekilince temyiz edilmiştir.Dava konusu … İlçesi, … Köyü, 174 ada 138 parsel sayılı taşınmazın kapama meyve bahçesi niteliğinde kabulü ile oldukları gibi kullanılmaları halinde getirecekleri net gelirleri üzerinden değer biçilmesinde yöntem itibariyle bir isabetsizlik görülmemiştir. Ancak;Bozma sonrası hüküm altına alınan bedelden ilk karar ile hüküm altına alınan bedelin mahsubu gerekirken, acele el koyma bedelinin mahsup edilerek hatalı hesaplama ile fazla fark bedelinin hükmedilmesi,Doğru değil ise de; bu yanılgının giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden,Gerekçeli kararın hüküm fıkrasının; 2 ve 3 nolu bentlerinin hükümden çıkartılmasına, yerlerine (2-Taşınmazın kamulaştırma bedelinin 7.264,98 TL olarak TESPİTİNE, bozma öncesi davalıya ödenen 3.685,71 TL’nin mahsubu ile kalan 3.579,27 TL’nin davacı idareden tahsili ile davalıya verilmesine, dava konusu taşınmaz için bozma öncesinde tespit edilen 3.685,71 TL’den acele kamulaştırma dosyasında tespit edilen 2.894,49 TL’nin mahsubu ile kalan 701,22 TL’ye 08/03/2013 tarihinden, ilk karar tarihi olan 28/10/2013 tarihine, bozma sonrası tespit edilen fark 3.579,27 TL’ye 08/03/2013 tarihinden son karar tarihi olan 21/06/2016 tarihine kadar yasal faiz işletilmesine, fazla bloke edilen 701,22 TL’nin davacı idareye iadesine,) cümlelerinin yazılmasına, Karardaki bent numaralarının buna göre teselsül ettirilmesine, Hükmün böylece DÜZELTİLEREK ONANMASINA, davalıdan peşin alınan karar düzeltme harcının istenildiğinde iadesine, 03/03/2021 gününde oybirliğiyle karar verildi (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi Karar: 2021/2662). Acele kamulaştırma nedir
Önalım Hakkına Dayalı Tapu ve Tescil Davası
1. Taraflar arasındaki “önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İstanbul Anadolu 13. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın bir kısım davacılar yönünden açılmamış sayılmasına, davacı … ve asli müdahiller … ve arkadaşları yönünden reddine ilişkin karar davacı … ve asli müdahiller … ve arkadaşları vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davacı … ve asli müdahiller … ve arkadaşları vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Dava, davacılar … ve arkadaşları tarafından açılmış olup, … ve arkadaşları tarafından asli müdahale talebinde bulunulmuştur.
4.1. Davacılar … ve arkadaşları vekili 14.10.2014 tarihli dava dilekçesinde; çekişme konusu İstanbul ili Maltepe ilçesi 6/1 pafta 70 ada 47 (eski 16) parsel sayılı taşınmazın 132,37m2’lik bölümünün Ulaştırma Bakanlığı Demiryolları ve Hava Meydanları İnşaat Genel Müdürlüğü (DHL) tarafından Marmaray Bölge Müdürlüğü adına kamulaştırılıp ifraz edildiğini, arsa üzerindeki bina yıkıldığından cins tashihine gerek kalmadan taşınmazın arsa niteliğine dönüştüğünü, 09.03.2013 tarihli taahhütname ile hissedarların ortaklığın giderilmesi davası açmayacaklarının ve payını satmak isteyen paydaşın önce diğer paydaşa teklif vereceğinin kabul edildiğini, paydaş …’in payını önce Yasemin Keserli’ye, Yasemin Keserli tarafından da davalı …’a satıldığını ileri sürerek ihtar ve ihbar yapılmadan yapılan pay satışı nedeniyle, davalı adına temlik edilen 60/2000 payın tapuda belirtilen 80.000.00TL satış bedeli esas alınarak bu bedelin ve tüm yasal eklentilerinin ödenmek suretiyle müvekkillerinin ön alım haklarının kabul edilerek, davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkilleri adına eşit olarak tesciline karar verilmesini talep etmiştir. Acele kamulaştırma nedir
4.2. Asli müdahale talebinde bulunan … ve arkadaşları vekili 30.04.2015 tarihli dilekçesinde; müvekkillerinin ön alım davasına konu çekişmeli taşınmazda paydaş olduklarını, yapılan satış işlemlerini yeni öğrendiklerini, ön alım hakkına dayalı olarak davaya konu 60/2000 payın tapu kaydının iptali ile taşınmazdaki payları dikkate alınarak müvekkilleri adına tesciline, dava değerinin satış bedeli olan 80.000TL olarak dikkate alınmasına karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Cevabı:
5. Davalı vekili 10.11.2014 tarihli cevap dilekçesinde; çekişme konusu taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulu olduğundan 634 sayılı Kanun’un 8. maddesi gereğince şufa hakkının kullanılamayacağını, müvekkilinin ikinci alıcı olması nedeniyle iyi niyetinin korunacağını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Mahkeme Kararı:
6. İstanbul Anadolu 13. Asliye Hukuk Mahkemesinin 12.05.2015 tarihli ve 2014/416 E., 2015/222 K. sayılı kararı ile; dava konusu taşınmazın kat mülkiyetine tabi bir taşınmaz olduğu, kat mülkiyetine taşınmazda bina yıkılsa bile her bir bağımsız bölüm sahibinin mülkiyet hakkının münferit olduğu, kat mülkiyetine tabi taşınmazda ön alım hakkı kullanılamayacağından davacı … ve asli müdahillerin davasının reddine, davacılar … ve … yönünden açılan davanın 17.02.2015 tarihinde takipsiz bırakıldığı ve bu davacıların süresinde davalarını yenilemedikleri anlaşıldığından bu davacıların açmış olduğu davanın Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK)’nun 150. maddesi gereğince açılmamış sayılmasına karar verilmiştir. Acele kamulaştırma nedir
Özel Daire Bozma Kararı:
7. İstanbul Anadolu 13. Asliye Hukuk Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı … ve asli müdahiller … ve arkadaşları vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay 14. Hukuk Dairesince 18.01.2016 tarihli ve 2015/14663 E., 2016/436 K. sayılı kararı ile; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)’nun 47. maddesine göre, ana yapının tümü harap olmuşsa, ana gayrimenkul üzerindeki kat mülkiyetinin kendiliğinden sona erdiği, somut olayda; üzerinde kat mülkiyeti kurulu bulunan ana taşınmazın vasfının bahçeli kargir apartman olduğu, 70 ada 16 parsel sayılı dava konusu taşınmazın 132,37 m2’lik kısmının kamulaştırma yoluyla ifraz edilerek Hazine adına tescil edildiği, kamulaştırma işleminden sonra dava konusu taşınmazın üzerindeki kargir apartmanın yıkıldığı ve taşınmazın yeni parsel numarası alarak 70 ada 47 parsel sayılı taşınmaz olarak yine bahçeli kargir apartman vasfında 638,63 m2 yüzölçümü ile tapu kaydının oluştuğu, her ne kadar kamulaştırma işleminden sonra ana taşınmazın tamamen yıkılmış olmasına rağmen oluşan yeni tapu kaydında kat mülkiyeti devam etmekte ise de dava konusu 70 ada 47 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki ana yapının tamamen harap olması nedeniyle kat mülkiyetinin kendiliğinden sona erdiği, bu itibarla, taşınmazdaki paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK)’nun 732. maddesi gereğince diğer paydaşların ön alım haklarını kullanabileceği gözetilmeden yazılı şekilde karar verilmesinin doğru görülmediği” gerekçeleriyle karar bozulmuştur. Acele kamulaştırma nedir
Direnme Kararı:
9. İstanbul Anadolu 13. Asliye Hukuk Mahkemesinin 04.05.2017 tarihli ve 2016/281 E., 2017/146 K. sayılı kararı ile; Maltepe Tapu Müdürlüğünün 07.03.2017 tarihli cevabi yazısına göre İstanbul ili, Maltepe ilçesi, Küçükyalı Mahallesinde bulunan kat mülkiyetli 15885 ada 47 parsel sayılı 638,63m² alanlı bahçeli kargir apartman niteliğindeki ana taşınmazın 60/2000 arsa paylı bodrum kat 2 numaralı bağımsız bölümünün …’e ait iken 19.07.2013 tarihinde Yasemin Keserli’ye satıldığı, bu kişi tarafından ise 01.10.2014 tarihinde davalı …’a satıldığı, kat mülkiyetli ana taşınmazın yıkıldığı yönünde taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlığın bulunmadığı, ancak tapu kayıtları üzerinde kat mülkiyeti hâlen devam etmekte olup, kat mülkiyetinin terkin edilmediği, bu bakımdan Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca ön alım hakkının kullanılmasına olanak bulunmadığı gerekçeleriyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
10. Direnme kararı süresi içinde davacı … ve asli müdahiller … ve arkadaşları vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; çekişmeli 70 ada 16 parsel sayılı taşınmazın bir kısmının kamulaştırılmasından sonra taşınmazın yeni parsel numarası alarak (70 ada 47 parsel) yine bahçeli kargir apartman vasfında tapu kaydı oluşturulmakla birlikte, ana taşınmaz üzerinde bulunan binanın yıkılması karşısında kat mülkiyetinin kendiliğinden sona erip ermediği, burada varılacak sonuca göre taşınmazın 60/2000 arsa paylı bodrum kat 2 nolu bağımsız bölümünün 3. kişiye satılması nedeniyle davacı ve asli müdahillerin ön alım haklarını kullanabilmelerinin mümkün olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
12. Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü şahsa satılması hâlinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisini veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile de kullanılabilir hâle gelir. Böylece, taşınmaza yabancı kişilerin paydaş olarak girmelerinin ve taşınmazın daha küçük parçalara bölünmesinin engellenmesi amaçlanmıştır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK)’nın 732. maddesinde ön alım hakkının tanımına yer verilmemiş ancak hangi durumda kullanılacağı düzenlenmiştir. Gerçekten de, söz konusu maddede, “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilirler.” ifadesi yer almaktadır.
13. Bu kapsamda yasal ön alım hakkının kullanılabilmesi için gerekli olan temel ilişki paylı mülkiyet ilişkisidir. Hemen burada, çekişme konusu 70 ada 47 parselde iptali istenen hissenin tapu kayıtlarında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümlerine göre bağımsız bölüm olarak kayıtlı olduğu görüldüğünden kat mülkiyetinin kurulması ve sona erme durumları üzerinde durulmasında fayda bulunmaktadır.
14. Kat mülkiyeti, KMK’nın 3. maddesinde “arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir” şeklinde tanımlanmış olup, aynı Kanun’un 1. maddesinde, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabileceği belirtilmiştir. Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütünü “anagayrimenkul”, yalnız esas yapı kısmı “anayapı”, anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümleri ise “bağımsız bölüm” olarak tanımlanmıştır (KMK m. 2/a).
15. Kat mülkiyeti öncelikle betonarme (kâgir) yapılarda kurulabilir. Tamamı kâgir olmayan yapılar kat mülkiyetine konu olamaz (KMK m. 50/son). Aynı şekilde İmar Kanunu’na aykırı inşa edilmiş yapılarda kat mülkiyeti tesis edilemez. Diğer taraftan kat mülkiyeti kurulabilmesi için yapının tamamlanmış olması gereklidir, yapılmakta olan veya ileride yapılacak olan bina üzerinde kat mülkiyeti değil, kat irtifakı kurulabilir (KMK m. 1/2. cümle). Kat mülkiyeti taşınmazın malik veya maliklerinin iradesiyle, mahkeme kararıyla (KMK m. 10) ya da kat irtifakına dayalı olarak kurulabilir (KMK m. 14/3). Acele kamulaştırma nedir
16. Kat mülkiyetinin sona ermesi ise KMK’nın 46 ve 47. maddelerinde düzenlenmiştir. Kat mülkiyeti, kat maliklerinin iradesiyle, anataşınmazın arsasıyla birlikte yok olması veya kamulaştırılması ya da anayapının harap olmasıyla sona ermektedir. Kat maliklerinin kendi iradeleriyle kat mülkiyetini sona erdirmeleri, kütükteki sicil kaydının silinmesi ile olur (KMK m. 46/1). Anagayrimenkulün arsasıyla birlikte tamamen yok olması veya kamulaştırma hâlinde de kat mülkiyeti sona erer, sicil kaydının silinmesi genel hükümlere göre yapılır (KMK m. 46/5). Kanun’un 47/1. maddesinde, anayapının tümünün harap olması durumunda kat mülkiyetinin kendiliğinden sona ereceği düzenleme altına alınmıştır. Harap olma, “bayındırlığı kalmamış, yıkılacak duruma gelmiş, yıkkın, viran” (Türk Dil Kurumu Sözlük) anlamlarına gelmektedir. Bu hükmün uygulama alanı bulabilmesi için anayapının tümünün harap olması gerekmekte olup, bir kısmının harap olması hâlinde kat mülkiyeti kendiliğinden sona ermemektedir (KMK m. 47/2). Anayapının tamamen harap olması hâlinde kat mülkiyeti sona ermekle beraber arsa payı üzerindeki paylı mülkiyet devam etmektedir.
17. Yapılan açıklamalar ışığı altında somut olayın incelenmesine gelince; çekişme konusu 70 ada 16 parsel sayılı taşınmaz 771,00 m2 yüzölçümünde bahçeli kâgir apartman vasfında ve kat mülkiyetine çevrilmiş şekilde tapuda kayıtlı iken, taşınmaz hakkında Ulaştırma Bakanlığı DLH Marmaray Bölge Müdürlüğü tarafından Gebze-Haydarpaşa, Sirkeci-Halkalı banliyö hattının iyileştirilmesi ve demir yolu boğaz tüp geçit inşaatı (Marmaray projesi) nedeni ile 12.5.2004 tarihli ve 25460 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan Bakanlar Kurulunun 2004/7255 sayılı Kararı gereğince 4650 sayılı Yasa ile değişik 2942 sayılı Kanun’un 27. maddesi uyarınca acele kamulaştırma kararı alındığı, (Kapatılan) Kartal 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 28.02.2012 tarihli ve 2009/54 E., 2012/94 K sayılı kararı ile fen bilirkişi raporunda A ve B harfleri ile gösterilen 132.37 m2’ lik kısmın tapu kaydının iptali ile Hazine adına tesciline karar verildiği, karardan sonra kamulaştırılan kısım ifraz edildikten sonra kalan kısmın 70 ada 47 parsel numarasıyla 638,63m2 yüzölçümünde, bahçeli kâgir apartman vasfında ve kat mülkiyeti devam eder şekilde 09.04.2012 tarihinde tapuya tescil edildiği görülmüştür.
18. Dosya içeriğinden, taşınmazın bir kısmının kamulaştırılmasından sonra kat malikleri aralarında düzenledikleri 05.03.2013 tarihli “ortak taahhütname” başlıklı belge ile izaleyi şuyu davası açmayacakları, paydaşlar dışında paylarını başkasına satmayacakları ve benzeri hususlarda mutabakata vardıkları, davacıların talebine konu hissenin kat maliki … tarafından 19.07.2013 tarihinde Yasemin Keserli’ye, satın alan Yasemin Keserli tarafından da 01.10.2014 tarihinde davalı …’a satıldığı, Maltepe ilçesi Belediye Başkanlığı (Hesap İşleri Genel Müdürlüğü) yoklama memurları tarafından tanzim edilen 18.07.2014 tarihli “Yoklama Fişi” başlıklı belgede, 18.07.2014 tarihli ve 668 sayılı dilekçeye istinaden belirtilen adreste yapılan incelemede, bahsi geçen parselin boş olduğu, üzerinde herhangi bir yapının bulunmadığının tespit edildiğinin tutanak altına alındığı, anataşınmaz üzerindeki anayapının tümünün harap olduğu anlaşılmıştır.
19. Her ne kadar anayapının tümünün yıkılmış olmasına rağmen kat mülkiyeti devam eder şekilde bağımsız bölümlere ilişkin kayıtların devam ettiği görülmekte ise de, yukarıda da (15-16) belirtildiği üzere, tamamlanmış betonarme yapılar üzerinde kat mülkiyeti kurulabileceği, anayapının tamamen harap olması hâlinde kat mülkiyetinin kendiliğinden sona ereceği dikkate alındığında anılan kayıtlara değer verilemeyeceği, anayapının harap olması ile beraber arsa payı üzerindeki paylı mülkiyetin devam edeceği kuşkusuzdur.
20. Bu itibarla, dava konusu 70 ada 47 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki kat mülkiyetinin kendiliğinden sona erdiği ve arsa payı üzerindeki paylı mülkiyetin devam ettiği anlaşıldığından, taşınmazdaki paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde 4721 sayılı TMK’nın 732. maddesi gereğince diğer paydaşların ön alım haklarını kullanabileceği gözetilerek, bu yönde araştırma ve inceleme yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gereklidir.
21. Hâl böyle olunca; yerel mahkemece Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
22. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Davacı … ve asli müdahiller … ve arkadaşları vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında açıklanan nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatıranlara geri verilmesine,
Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 05.03.2020 tarihinde oy birliğiyle ile karar verildi (Hukuk Genel Kurulu Karar: 2020/261).
esenyurt avukat, beylikdüzü hukuk bürosu, beylikdüzü avukatlar, beylikdüzü ticaret avukatı, beylikdüzü tazminat avukatı, beylikdüzü sözleşme avukatı, beylikdüzü sağlık avukatı, Beylikdüzü Miras avukatı, Beylikdüzü Ceza Avukatı, Beylikdüzü Avukat Bürosu, beylikdüzü avukat iletişim, Beylikdüzü Avukat Büro, beylikdüzü avukat, beylikdüzü hukuk, başakşehir avukat, silivri avukat, şikayete bağlı suçlar, idari dava avukatı, beylikdüzü avukat büroları, beylikdüzü hukuk büroları, avukat beylikdüzü, avukat blog