Apartman Yönetmeliği ve Kat Mülkiyeti KanunuÖmer Varlı
Apartman Yönetmeliği ve Kat Mülkiyeti Kanunu
Oturduğum dairenin altı dükkan ve dükkan boş olduğu için kışın ısınamıyoruz ne yapabiliriz?
Ortak karar alarak dükkan tavanına ısı yalıtımı yapabilirsiniz.
Ortak karar alarak evin peteklerini büyütebilirsiniz.
Diğer olasılıklar için yine kat maliklerinin katıldığı toplantı ile beşte dördünün onayını alarak gerekli değişiklikleri yapabilirsiniz.
İlgili madde: Kat Mülkiyeti Kanunu 42.madde Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
Ortak alanlar için harcama ve tamiratlar ile ilgili ödemeleri kiracı mı yapar ev sahibi mi?
Eğer kira sözleşmesinde ilgili bir madde varsa o uygulanır. Ancak bina yöneticisi ödemeyi isterse kiracı isterse ev sahibinden talep edebilir.
Gürültücü kiracılar, uyarılar yapılmasına rağmen uymuyorsa ne yapılabilir?
KMK’ nın 18. maddesine göre; Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.
Maddede ifade edilen yükümlülükler genel hatlarıyla belirlenmiştir. Bu yükümlülüklere uymayanlara apartman yönetimi tarafından ihtarda bulunulması, ihtara rağmen davranışın devam etmesi halinde ise yasal yollara başvuru yapılabilir.
Apartman ortak alanları mülkiyet sahiplerine nasıl paylaştırılır. Bahçe ve otopark benzeri yerlerin kullanımı?
Kat Mülkiyeti Kanunu 16.madde “Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.
Evim yeterince ısınmıyor yakıt için ödeme yapmak istemiyorum bu tutumum doğru mudur?
Hayır. Evinizin neden ısınmadığı ile araştırma yapabilir hatta yasal yollara baş vurabilirsiniz. Ancak bu yakıt için ödeme yapmayacağınız anlamına gelmez.
Evim 4 aydır boş yeni taşındım. Bina yönetimi bu 4 ayın aidat ödemesini benden talep ediyor ödemek zorunda mıyım?
Evet. Kat malikleri arasında herhangi bir anlaşma yoksa bina yönetimi ödeme yapmanızı isteyebilir.
KMK 20. madde: Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak
b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerinde kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Balkonda halı çırpabilir miyim?
Balkonda başka bir kat malikine rahatsızlık vermedikçe (gürültü, eşya silkeleme, kirlilik gibi ) özgürce kullanabilirsiniz. Eğer diğer kat malikleri halı çırpma ile balkonlarının kirlendiğini söyleyip yapmanızı istemiyorsa. Bu isteklerini dikkate almalısınız.
Yönetici işini yapmıyor hiçbir iş ile ilgilenmiyor ne yapmalıyız?
Konu hakkında kendisini sözlü ve yazılı olarak uyarmalı. Sonuç alamamanız halinde denetçinin yada kat maliklerinin üçte birinin istemi ile olağanüstü toplantı talep edebilir ve yeni yönetici seçebilirsiniz.
Yönetim kurulunda bulunan 3 kişiden biri istifa etti, yönetim devam eder mi ne yapmalıyız?
Hemen tüm kat malikleri bilgilendirilerek yeni yönetimin seçilmesi için olağanüstü toplantı yapılmalıdır. 2 kişilik yönetim kurulu devam edemez ve kararlar alamaz.
Dairem şu an boş radyatör vanalarını tümüyle kapatıp ısınma giderlerine katılmak istemiyorum mümkün müdür?
Hayır. Yasal olarak radyatörleri tamamen kapatamazsınız. Daire boşaltıldığında radyatörlerin tamamen kapatılmaması yasada bağımsız bölümlerin 15 derecenin altına soğutulmaması şartı ile belirtilmiştir. Harcama oranında ısınma giderlerine katılmalısınız.
Site sakinlerinden biri elektrikli otomobil satın aldı. Arabasını şarj etmek için sitenin genel kullanım elektriğinden otoparka hat çekti ve arabasını bu elektrikle şarj ediyor. Bu yaptığı doğrumu yasal olarak hakkı var mı?
Hayır. Genel kullanım için ayrılan elektriği kendi kişisel işleri için kullanamaz. Yönetim bir yaptırım uygulamıyor ise yazılı uyarı yapmanız veya dava açma hakkınız vardır.
Banyomun tavanında su kaçağı var ve çok kötü bir görüntü oluşuyor. Yönetici bu problem için hiçbir şey yapmıyor bu sizin sorununuz diyor ne yapmalıyım?
Kat Mülkiyeti Kanunu 19.madde “…Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.”
Bu sorun tüm kat maliklerinin üstlenmesi gereken bir sorun ve su boruları ortak kullanım olduğu için yönetim bütçesinden problem giderilmeli veya oluşan maliyet kat maliklerine arsa payları oranında dağıtılmalı.
Yönetici aidat ve yakıt masraflarını ödemiyor. Ayrıca apartmana yapılacak diğer masraflara da katılmıyor. Bu doğru mudur?
Yönetici yönetim masraflarına katılmayabilir veya belirlenen oranda katılabilir. Ne oranda katılacağını kat malikleri kararlaştırabilir.
Ancak onarım ve ısınma gibi masraflara diğer kat malikleri gibi katılmalıdır.
Kat Mülkiyeti Kanunu 40.madde: “Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmıyor.”
Kapı girişine ayakkabı veya çocuk arabasını bıraktığımızda diğer bina sakinleri bunları kaldırmamızı istiyor böyle bir hakları var mı?
Kat Mülkiyeti Kanunu 16. maddeye göre bina ortak alanları tüm kat maliklere aittir, kişisel amaçlarla kullanılamaz. Bina yönetiminin bu konudaki talebine uymak zorundasınız.
Bina merdiven boşluğunda çocuğumun yaptığı duvar lekelerinin giderilmesi için ödemeyi ben mi yapmalıyım? Bina yönetiminin yaptırması gerekmez mi?
KMK 19.madde ilgili bölümü: Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.
Sonuç olarak bu zararları sizin karşılamanız gerekir. Bina yönetimine devretmeniz veya toplanan aidatlar ile tazmin edilmesini isteyemezsiniz.
Uzun süredir aidat ödemeyen kat maliki yönetim toplantısında oy kullanabilir mi? İsterse yönetici adayı olabilir mi, aday olursa seçilebilir mi?
Aidat borcunun olması oy kullanmaya veya yönetici adayı olmaya engel değildir. Çoğunluk yönetici seçerse yöneticide olabilir.
Bina yönetiminin karar almak için kaç kat malikinin onayına ihtiyaç var. Farklı kararlar için farklı sayıda oylara ihtiyaç var mı?
Kat malikleri kurulunun toplanması için: Kat maliklerinin ve arsa payı bakımından yarısından 1 fazlası oya ihtiyaç duyar.
Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.
- Oybirliği aranan kararlar: Ana gayrimenkulün kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümünde sinema ,tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali eğlence ve toplantı yerleri, fırın, lokanta, pastane, süthane, gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri, gibi yerler açmak için oybirliği aranır.
- Oy çoğunluğu aranan kararlar: Yönetici tayini, denetçi tayini, ortak yerlerin düzgün veya bunların kullanımının daha rahat ve kolay bir hale getirilmesi veya bunlardan elde edilecek faydanın artırılması için yapılacak büyük yenilik ve ilaveler için oy çoğunluğu yeterlidir. Burada oy çoğunlu ile arsa payı çoğunluğu aranır.
- Beşte dörtlük oy aranan kararlar: Yönetim planının değiştirilmesi için ve kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım, değişiklik veya geliştirme yapamaz.
Giriş katta oturan asansör bakım ve masraflarına katılır mı?
Bina yönetim planında giriş kattakiler asansör masraflarından muaftır gibi bir madde yoksa ödemelisiniz. Bu sorunun cevabı için önce “bina yönetim planını” incelemelisiniz.
Bina yönetim planında böyle bir karar yoksa, KMK 20. madde gereği tüm ortak alan masraflarına katılmak zorundasınız.
Bina yönetim planı bina içerisinde veya yöneticide mevcut değil ise tapu dairesinden temin edilebilir.
Diğer Yazılarımıza Göz Atmak İçin: