2012 YILI GYO’LAR İÇİN İYİMSER BİR GÖRÜNTÜ VERMİYOR
Düşüş eğilimindeki talep ve arz yoğunluğu 2012 yılının Gayrımenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) için nakit akışı açısından zor geçeceğini gösteriyor.
Ekonomideki seyrin etkisini bünyesinde en fazla hisseden sektörlerden inşaat sektörü 2012 yılına karamsar bir tablo ile giriyor. Türkiye ekonomisinin 2012 yılında büyüme oranının ciddi bir şekilde düşüş göstereceğine ilişkin piyasadaki ortak kanı, artış trendini devam ettiren enflasyon ve TCMB ‘nin uygulamış olduğu iç talebi sınırlama amaçlı önlemler inşaat sektörü ve GYO’ların 2012 yılına iyimser bakamama nedenleri olarak göze çarpıyor. Hal böyle olunca ekonominin gidişatına duyarlılığı üst seviyede olan inşaat ve GYO sektörüne ilişkin analistlerin hazırlamış olduğu raporlar, sektörün 2012 yılını pek de iyi geçirmeyeceğine işaret ediyor. Rekabetin üst düzeyde olduğu ve irili ufaklı bir çok firmanın yer aldığı sektörde, talebin, artan kredi maliyetleri ve ekonomiye ilişkin güvenin gerilemesi nedeni ile baskı altında olacağı ve erteleneceği beklentilerini artırıyor. GSYİH-İnşaat sektörü büyüme oranı azalış göstermesine rağmen devam ederken, yurtiçi yerleşiklerin harcamaları ve tüketim harcamalarının içerisinde konut payının azalış trendi bu beklentiyi doğrular nitelikte görünüyor.
BGC Partners GYO analisti Zeynep Karaman konuya ilişkin yapmış olduğu yorumda, 2012’de konut talebinin zayıflamaya devam edeceğini öngörüyoruz derken, potansiyel alıcıların alım planlarını giderek ileriye ertelediklerini ve talep tarafında “bekle ve gör” davranışının hakim olduğunu gözlemlediklerini belirtti. Yatırım Finansman GYO Analisti Hüseyin Merdan Geyik 2012 yılında kurum olarak GSYH büyümesinin %3.6 olarak gerçekleşmesini beklediklerini, inşaat sektöründe ise genel bir durgunluk beklediklerini kaydetti. Geyik, buna rağmen segment olarak farklılıklar olabileceği görüşünde olduklarını ve sektörel yavaşlamadan, konut ve perakende yatırımcısı GYO’larin görece daha çok, ofis varlığına sahip GYO’ların ise daha az etkilenecek bir yapıda olacağını öngördüklerini söyledi. Garanti Yatırım GYO Analisti Kerim Gököz, artan kredi faizleri nedeni ile konut talebinde 2012 yılında bir yavaşlama olmasını beklediklerini ifade ederken, özellikle marka ismi olarak öne çıkmayan projelerde ve bölgesel olarak arz yoğunluğu yaşanan bölgelerde konut geliştiricilerin daha fazla sıkıntı yaşayacaklarını belirtti.
Merkez Bankası’nın yükselişine devam eden cari açık ve artış trendindeki enflasyondaki yukarı yönlü eğilimi frenlemek amacıyla iç talebi sınırlama amaçlı politikaları kapsamında almış olduğu önlemler konut kredi faizlerinde artışa neden oldu. 2011 yılı başında, yıllık konut faizi ortalama %9,5 iken, faiz oranı Aralık’11 döneminde ortalama %14,5’ye yükseldi. Ak Yatırım GYO Analisti Bertuğ Tüzün konut geliştirici GYO’ların 2012 yılında, artan kredi faizlerinden ve özellikle ABD dolarının TL karşısında ciddi değer kazanması ile ev almayı planlayan tüketicileri psikolojik olarak olumsuz etkilenmesinden daha olumsuz etkileneceğini söyledi. Yatırım Finansman GYO Analisti Hüseyin Merdan Geyik konuya ilişkin, konut kredi faizlerindeki muhtemel artışların konut satışları üzerinde baskı yaratabileceğini ve bu doğrultuda, GYO’ların konut satış rakamlarında gerileme gözlenebileceğini düşündüklerini, AVM ve perakende yatırımcısı GYO’ların ise, bu segmentteki yeni arzların da etkisiyle, kira getirilerinde gerileme yaşayabileceklerini ifade etti. Geyik, ofis varlıklarına sahip GYO’ların ise düzenli nakit akımları ile durgunluktan en az etkilenecek grup olduğu görüşünde olduklarını savundu. Sektördeki segmentler incelendiğinde BGC Partners GYO analisti Zeynep Karaman ise ofis segmentinin düzenli kira getirisi olduğundan görünümünün daha iyi olduğunu söylerken, AVM’lere ilişkin kiraların baskı altında kalmasının ve Döviz bazlı olanların kiraların TL’ye dönmesini ya da sabit kur uygulamasının görülebileceğini söyledi.
Talebin arz kadar canlı olmaması konut stok erime hızında azalmaya yol açarken, bina maliyet endeksindeki artışın, yeni konut fiyatı endeksindeki artışı 2011 yılı boyunca geride bırakması, satış adedinin yanında kar marjların da azalma eğiliminde olduğunu gösteriyor. Bina Maliyeti Endeksi 2011 yılının ilk 9 ayında %13 artarken, yeni konut fiyat endeksinin %4,8 yükseldiği görülüyor. Ak Yatırım GYO Analisti Bertuğ Tüzün, konuya ilişkin yapmış olduğu değerlendirmede, sektörde küçük ve büyük oyuncu sayısı ciddi oranda fazla olduğundan arz tarafında ciddi bir baskı var, derken, 2012 yılında konut fiyatlarının talepte beklenen zayıflama ile birleşince 2011 yılına göre sabit kalmasını beklediğini söyledi. Tüzün ayrıca, inşaat maliyetlerinde artışın (çimento, demir-çelik..gibi) konut geliştiricilerinin marjlarını olumsuz etkileyeceğini ekledi.
Konut kredi faizlerindeki artışın talep üzerindeki olumsuz etkisi firmaların satışlarını artırmak için kendi finansman yöntemlerine ağırlık vermelerine neden oluyor. Bu gelişme de firmaların özellikle nakit pozisyonu açısından risklerini artırıcı unsur olarak öne çıkıyor. BGC Partners GYO analisti Zeynep Karaman, firmaların projelerine talep toplayabilmek için düşük faizli/uzun vadeli ödeme planları sunmaya devam ettiklerini ve bu durumun şirketlerin nakit akışlarına zarar vermesinin kaçınılmaz olduğunu söyledi. Yatırım Finansman GYO Analisti Hüseyin Merdan Geyik, yatırım sürecinde olan GYO’ların ve yatırım portföyü yüklü olan GYO’ların, 2012 yılında nakit akımlarında güçlük yaşayabileceğini düşündüklerini ifade ederken, konut satışlarında görülebilecek muhtemel bir yavaşlamanın da konut geliştiricisi GYO’ların 2012 yılında nakit akımlarını sekteye uğratabileceğini söyledi.
Konut pazarında özelikle 2012’nin ilk 6 ayında talebin düşmesini beklediğini belirten Ak Yatırım GYO analisti Bertuğ Tüzün, sektörde hareketlenmenin en erken 2012’nin Eylül ayında olmasını beklediğini ifade etti. 2013 yılının nispeten daha iyi bir yıl olacağını öngören Tüzün, Ocak ayında yasalaşacak olan mütekabiliyet ve 2B arazileri yasasının sektöre ivme kazandıracağını ve yasanın işlevsel hale gelmesinin ve sektöre katkı sağlamasının ancak 2013 yılına kalmasını beklediğini söyledi. BGC Partners GYO analisti Zeynep Karaman, kentsel dönüşümü hızlandırmak için hükümetin hazırladığı yeni düzenlemeler, konut alamayan yabancıların önünün açılması, 2B arazilerinin satışı konularının sektörü canlandırabilecek unsurlar olduğuna dikkati çekti.
Yukarıda ele alınan değerlendirmeler ile birlikte 2012 yılında, konut satışı yapan GYO’lardan ziyade kira getirisinin ağırlıkta olduğu GYO’lar karamsar 2012 tablosu için daha defansif şirketler olarak öne çıkıyor. BGC Partners GYO analisti Zeynep Karaman, Emlak GYO ve Sinpaş GYO’dan ziyade düzenli kira getirisi olan İş GYO’yu öne çıkarırken, Yatırım Finansman GYO Analisti Hüseyin Merdan Geyik benzer olarak, sektörel yavaşlamadan ofis varlığına sahip GYO’ların daha az etkilenecek bir yapıda olacağı görüşünde olduklarını dile getirdi.
AK Yatırım GYO analisti Bertuğ Tüzün, 2012 yılındaki zayıf görünümün ardından, bekleyen talep de dikkate alındığında 2013 yılının konut geliştiriciler açısından daha avantajlı olacağını ifade ederken, sabit kira geliri olan, net nakitte güçlü bilançoya sahip, AVM alanında faaliyet göstermeyen İş GYO ve Reysaş GYO’yu ön plana çıkardığını belirtti. Garanti Yatırım GYO analisti Kerim Gököz ise 2012 yılına ilişkin beklentisinde GYO’ların İMKB’ye göre getirisinin daha düşük olmasını beklediğine yer verirken, konut geliştiriciler yerine gelirleri öngörülebilir olan kira gelirine yönelik faaliyet gösteren GYO’ların daha iyi performans göstereceğini ifade etti.
Cihan Başkal
BloombergHT
Araştırma Bölümü