Arsa Payı karşılığı inşaat sözleşmesi diğer bir adıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak bilinmektedir. Bu sözleşmenin konusu bir arsa (gayrimenkul) sahibinin, arsanın belirli bir payını müteahhite devretmesi karşılığında, müteahhitin bu arsa payı karşılığında arsa üzerine inşa edeceği belirli sayıda bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesidir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği
Yasa Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini, iki taraflı bir sözleşme olarak ele almaktadır. İki tarafın da iki edimi söz konusudur. Bunlardan biri arsa sahibinin arsanın belirli bir payını müteahhite devretmesi, müteahhitin de sözleşmede taahhüt edilen arsadaki bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesidir. Bu durumda yüklenici yani müteahhit yalnızca sözleşmede belirlenen sahibine verilmesi gereken bağımsız bölümleri devretmesi ile borcu bitmiş olmaz. Yüklenicinin borcunun tamamen bitmesi için arsa üzerine inşa edilecek yapıya ait tüm bağımsız bölümlerin mimari projeye uygun bir şekilde bitirilip arsa sahibine teslim etmesi gerekmektedir.
Sözleşmede taraflara ilişkin bilgiler, tarafların adı soyadı, sözleşmenin konusu, inşaatın niteliği, sözleşmenin bedeli, paylaşım oranları, masraflar, harçlar, ruhsat bilgisi, sözleşmenin süresi, gecikme tazminatı ve cezası gibi konular net şekilde belirlenmelidir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi
Normalde sözleşmelerin fesih işlemi için taraflardan birinin fesih iradesini karşı tarafa bildirmesi yeterlidir. Dolayısıyla fesih tek taraflı olarak irade beyanı ile gerçekleşmektedir. Ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi karma bir nitelikte, özel bir sözleşme olduğundan fesih işlemi bazı özelliklere sahiptir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi tarafların rıza olarak yani anlaşarak ya da mahkeme kararı ile feshini gerçekleştirmeleri mümkündür.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini noter gerçekleşir. Rızai olarak yani anlaşarak fesih işlemi de noterde gerçekleşmektedir. Bunun için müteahhit ve arsa sahibi noterde sözleşmenin karşılıklı olarak fesih edildiğini dair rızalarını içeren fesihname düzenlemesi yapılır. Mahkeme kararı ile fesih sözleşme taraflarının karşılıklı olarak anlaşamamış, tek taraflı olarak feshin istendiği durumlarda başvurulan yoldur. Bunun için sözleşmenin geçerliliğini bitirmek isteyen taraf, mahkemeye başvurarak sözleşmeyi sonlandırmak istediğini ve bunun nedenlerini belirtmelidir. Yargılama sonunda ilgili sözleşmenin sonlandırılmasını isteyen tarafın nedenlerinin buna uygun olup olmadığına mahkemece karar verilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi feshinin mahkeme kararı ile gerçekleşme türünün ikiye ayrılması mümkündür.
Bunlar sözleşmenin geriye etkili feshi ve sözleşmenin ileriye etkili feshidir. Sözleşmenin geriye etkili feshi, sözleşme hiç yapılmamış gibi fesih edilmesi ve koşulları varsa zararlarının talep edilmesidir. Bu tür feshin gerçekleşmesi için şart inşaat seviyesinin yüzde 90 seviyesinde olup olmadığının belirlenmesidir. Bu tür fesihte taraflar sözleşme ile aldıklarını iade etmek ile yükümlü olurlar. Sözleşmenin ileriye etkili feshinde ise, davanın açıldığı tarihte inşaat seviyesinin yüzde 90 seviyesinde olduğu durumlarda tercih edilir. Arsa sahibi inşaatın eriştiği seviye itibarıyla müteahhite hak ettiği arsa payına devir etmekten kaçınamamaktadır. Arsa sahibi müteahhitin kusuru nedeniyle uğradığı zararların tazminini talep etme hakkına sahiptir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yargıtay Kararları
Yargıtay emsal kararlarından bir örnek verecek olursak; Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2014/5091 sayılı Esas 2015/2361 sayılı karar davasında sözleşmeye konu olan işin zamanında bitirilip teslim edilmemesi sebebiyle cezai şart bedeli ve alınamayan kira kaybı sebebiyle alacak davası talebine dair olup, mahkemenin cezai şart alacağının kabulüne, kira kaybı için alacak talebinin reddine karar verilmiştir.
İlginizi çekebilir: Tenkis Davası