Kira hukukunda, sözleşmelerin farklı yorumlanmasından veya tarafların davranışlarından kaynaklanan çeşitli sorunların doğması oldukça yaygındır. Bu sorunların çözümü adına Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) kira sözleşmesinin sona ermesine yönelik düzenlemelere yer verilmiştir. Kiracının kira bedelini hiç veya gereği gibi ödemediği durumlarda kiraya veren kiracısına iki haklı ihtarda bulunmuşsa iki haklı ihtar nedeniyle tahliye yoluna başvurabilecektir. Bu yazıda, iki haklı ihtar nedeniyle tahliyenin kanuni dayanağı ve şartları açıklanacak ve sıkça sorulan sorulara yanıt verilecektir.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliyenin kanuni dayanağı
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri arasındadır. TBK 352/2’ye göre, “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” Kanun maddesinden de anlaşılacağı üzere bir kira döneminde kiracının iki haklı yazılı ihtara sebebiyet vermesi hâlinde bu davaya başvurulabilecektir. Bu ihtarlar haklı olmak zorundadır. İhtarların haklı olması için kiracının borcunu gereğince ödememesi gerekmektedir.
TBK 315. madde, kiranın ödenmemesi durumunu kiracının temerrüdü olarak değerlendirmiştir. Maddeye göre, kiraya verenin sözleşmenin konusu varlığı teslim etmesinin ardından borcun vadesi geçtiği hâlde kiracı borcu ödemezse borçlu temerrüde düşecektir. Yani kiraya verenin ayrıca bir ihtar gönderip kiracının temerrüde düştüğünü bildirmesine gerek yoktur. Çünkü TBK 117/2’de açıkça borcun ifa edileceği gün, taraflarca belirlenmiş ise bu günün geçmesiyle borçlunun temerrüde düşeceği açıklanmaktadır.
İki haklı ihtar dava açma süresi
İki haklı ihtar üzerine kira süresinin bitiminde kiraya verenin sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirmek için bir aylık süresi vardır. Bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet veren kiracı aleyhine bir yıllık sözleşmelerde sözleşme sonunda, daha uzun süreyi içeren sözleşmelerde ise ihtar yapılan kira yılının bitiminde dava açma hakkı doğacaktır. Ancak bu hak, yine bir aylık süre ile sınırlandırılmıştır. Bu nedenle bir ay içerisinde dava açılmalıdır. Unutulmamalıdır ki ihtar çekmek tek başına yeterli değildir. İki haklı ihtarda tebliğ şartı da vardır, dolayısıyla ihtarın kiracıya tebliğ edilmesi şarttır. Nitekim iki haklı ihtar nedeniyle Yargıtay kararları ödeme emri tebliğ edilmeden açılan davaların kabul edilmeyeceğini belirtmektedir.
Kiralayanın kiracıya göndereceği temerrüt ihtarnamesinde talep edilen kira parasının otuz gün içinde ödenmesinin yazılması, bu süre içinde ödenmediği takdirde akdin feshiyle tahliye davası açılacağı hususunun ihtar edilmesi zorunludur. Davalı aleyhine kira alacağının tahsili amacıyla 27.9.2011 tarihinde başlatılan takip üzerine gönderilen ödeme emri davalıya 30.9.2011 tarihinde tebliğ edilmiştir. Dava ise takip başlatılmadan ve ödeme emri tebliğ edilmeden önce 22.9.2011 tarihinde açılmıştır. Bu durumda temerrüt nedeniyle tahliye davasının koşulları oluşmamıştır.İki haklı ihtar nedeniyle Yargıtay kararı, Yargıtay 6.HD., 16.01.2013, K.2013/348, E.2012/18689
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye şartları
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye yoluna başvurabilmek için borcunu ödemeyen kiracıya karşı icra takibi başlatılmalı veya ihtarname gönderilmelidir. İhtarname veya takip bir kira yılına ilişkin olmalı ve kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava yoluna başvurulmalıdır. Bu ihtarın içeriğinde borcun ödenmesi için bir süre verilecek, ödenmemesi hâlinde sözleşmenin feshedileceği kiracıya bildirilecektir.
1) İhtarların haklı olması
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye yoluna başvurabilmek için gereken ilk şart ihtarların haklı olmasıdır. Yani, kiraya veren kiracıdan hakkı olmayan bir parayı talep ediyorsa kanunun aradığı şart burada gerçekleşmeyecektir. İhtarın haklılık niteliği ödeme yapılıp yapılmamasına bağlıdır. Sözgelimi borç ödendikten sonra yapılan bir ihtar haklı ihtar olmayacaktır. Burada ödeme yapılma zamanı ve iki haklı ihtar tebliğ şartı iyi düşünülmeli ve ona göre adımlar atılmalıdır. İki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davası ancak kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra açılabilecektir.
Kira bedelinin eksik ödenmesi de haklı ihtara sebebiyet verecektir. Bu durumda kiracıya hangi ayın kirasının ödenmediği veya ne kadar eksik ödendiği açıkça bildirilmeli ve borcunu ödemesi için kiracıya en az otuz günlük süre verilmelidir. Verilen bu süre, haklı ihtarın tebliğ şartıyla işlemeye başlayacaktır. Önemle belirtmek gerekir ki ihtarnameden sonra kira bedelinin ödenmesi ihtarnamenin geçerliğini etkilemeyecektir. Çünkü buradaki esas önemli konu, kiracının kiraya vereni haksız yere ihtar veya takip yoluna başvurmak zorunda bırakmasıdır. Sözgelimi kiracı sürekli borcunu geç yatırır fakat bunun üzerine verilen yazılı bildirimdeki süreyi geçirmeden borcunu öderse TBK 315 hükümleri uygulama alanı bulamayacaktır. Çünkü bu hükümlere göre borç ödenmesi için verilen süre içinde borç ödenmezse işlem yapılabilecek ve temerrüt nedeniyle tahliyeye başvurulabilecektir.
2) İhtarların farklı aylara ilişkin olması
Geç ödemelerin iki farklı aya ilişkin olması gerekir. Kiranın hangi gün ödeneceği, sözleşme içerisinde yapılacak olan bir anlaşma ile kararlaştırılacak bir unsurdur. Kiracının borcunu ödeyip ödemediği, bir diğer deyişle temerrüde düşüp düşmediği bu tarih baz alınarak belirlenir. Kira sözleşmesinde ödeme gününe dair bir anlaşma mevcut değil ise TBK 314’e göre borç, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenmelidir. Yargıtay kararlarında ihtarın haklı olması için birikmiş borçların tek bir ihtar ile talep edilmesi gerektiği belirtilmiştir. Buna göre vadesi gelmiş borç bölünerek farklı takip ve ihtarlarla konu edilirse yalnızca ilk ihtar geçerli olacak, vadesi gelmiş borca dair sonradan çekilen ihtarname haklı olarak kabul edilmeyecektir.
“Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel (istenebilir) hale gelen kiranın tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir”İki haklı ihtar nedeniyle Yargıtay kararı, Yargıtay 6. HD., E. 2012/1067 K. 2012/4605
3) İhtarların bir kira dönemine ait olması
Bir kira yılı içerisinde gönderilecek iki haklı ihtar sonrasında tahliye davası açılabilecektir. Dolayısıyla farklı yıllara ait çekilen ihtarnameler birleştirilerek iki haklı ihtar iddiasında bulunulamayacaktır. Aksi durumda ihtarlar farklı kira dönemlerine ait olduğu için dava reddedilecektir.
İhtar Nasıl Düzenlenmelidir
İhtar kiracıya tebliğ edildiği anda anlam kazanmaktadır. Bu nedenle ihtarın ulaştığının ispatlanması için ihtarın yazılı bir şekilde, noter vasıtasıyla ya da icra dairesinden gönderilecek bir ödeme emri ile yapılması gerekir. İhtar içeriğinde ödenmeyen borçlar ve borçların hangi aya ait oldukları açık ve anlaşılır bir şekilde belirtilmelidir. İhtarın genel amacı kiracıya borçlarını bildirmektir. Bu nedenle tahliye ihtarının yer alması iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası şartı değildir.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası nasıl açılır?
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası kiraya veren tarafından açılabilir. Mülkiyet sahibi olup kiraya veren konumunda olmayan kişi, kirayı ödemeyen kiracı tarafına ihtarname göndererek kiranın belirli bir tarihten itibaren kendisine ödenmesini, ödenmediği taktirde de tahliye davası açacağını belirtebilir. Kiracının birden fazla olduğu hâllerde ihtar, her bir kişiye yapılmalı ve iki haklı ihtar nedeniyle tahliye dava dilekçesi tüm kiracılara tebliğ edilmelidir. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye dava dilekçesi ekine kira sözleşmesi, haklı ihtarlar ve/veya icra takipleri eklenmeli ve kiracının tahliyesi mahkemeden talep edilmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Enflasyon ve %25 kira artış sınırı gibi durumlar kira fiyatlarını olumsuz etkilemektedir. Böylece kiraya veren zarara uğramakta ve büyük mağduriyetlere yol açılmaktadır. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası için gerekli şartlar sağlanmıyorsa diğer tahliye sebeplerini araştırmak veya şartları varsa kira tespit davası veya kira uyarlama davası açmak kiraya veren açısından başvurulabilecek diğer yollar arasındadır.