Bir iktisatçının bu soruya vereceği tek bir cevap vardır. O da kiralık konut “arzının”, “talebinden” düşük olduğudur. Hemen akla niçin kiralık konut arzı (sayısı) yeterince artmıyor sorusu gelir. Bunun sebepleri şöyle sıralanabilir:
- Büyük şehirlerde arsa kıttır. Konut fiyatlarının yüksek olmasının bir sebebi arsa fiyatının yüksek olmasıdır. Fiyatı yüksek konutun kirası da yüksek olur.
- Kiraya vermek amacıyla inşa ettirilen konuta yapılan yatırımın “nakit getirisi” düşüktür. Konutlar kiraya vermek için değil oturmak için satın alınır. Dolayısıyla çok inşaat yapılsa da kiralık konut arzı pek artmaz.
- İstanbul’da 500 bin dolara satın alınan bir apartman dairesinin aylık kirası 60 bin TL (2.000 dolar) olsa, geri ödemesi 250 ay (20 yıldan fazla) sürer. Ayrıca bu mülkün sahibinin ödemesi gereken yıllık bir emlak vergisi vardır ve kira geliri de vergiye tabidir.
- Ülkemizde TL cinsinden yapılmış bir kira sözleşmesinin dolar karşılığını sabit tutmak imkansızdır. Buna yasalar ve gelenekler izin vermemektedir. Eski kiracılar kolay kolay evden çıkmaz. Kendisi ev alsa bile. Dünyanın pek çok şehrinde, konut kirasına yapılabilecek zamlar bizdeki gibi kamuca sınırlanır.
- Konuta, dükkana veya arsaya yatırım yapmanın cazibesi bu taşınmazların yıllar içinde yaratacağı değer artışıdır. Bu da satış sırasında realize olur. İçinde kiracı olan binaların satış fiyatı düşük olur. Mal sahipleri, malını iyi fiyata satma fırsatını kaçırmamak ve kiracıyla uğraşmamak için mülkü boş tutabilir.
BİR BAŞKA ÖNEMLİ SEBEP DAHA
Bakan Özhaseki’ye göre İstanbul’da 6 milyon konut ve 1.5 milyon işyeri var. Bu bilgiye göre (İstanbul’ın nüfusu 16 milyon olsa) 2.7 kişiye bir konut düşüyor. Bu aslında yeteri kadar konut var demektir. “Kentsel Dönüşüm”, “Rantsal Dönüşüm”e evrildi. 6306 sayılı kanun, riskli yapıyı “yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıma” olarak tanımladığı halde, İstanbul’un pahalı semtlerindeki taş gibi binalar “yeni deprem yönetmeliğine uygun değildir” diye kanun zoruyla yıkıldı. 20 daireli apartmanın yerine 26 dairelisi yapıldı. 26 daire yapılmasına rağmen konut arzı sadece 6 adet arttı. Buna mukabil Bakan’ın 600 bin riskli dediği konut, yenilenmek için müteahhit bekliyor. Çünkü o semtlerdeki binaları yıkıp yapmak müteahhide kârlı gelmiyor.