Bu yazımızda imar planı konusu ele alınacaktır. Özel ve genel amaçlı imar planları ile nazım imar planı ve uygulama imar planı konuları ele alınacaktır. İmar planı nedir, imar planına karşı kimler dava açabilir, kesinleşen imar planının iptali konusu ve davaların nerelerde açılacağı konusu detaylıca yazımızda işlenecektir.
İmar Planı
Herhangi bir bölgenin kullanım amacını belirleyen belgeler için mekânsal plan kavramı kullanılır. Bu kavram daha kapsayıcı ve ıstılaha daha uygun olmasına rağmen imar planı kavramı daha yaygın bir bilinirliğe sahiptir.
Nitekim mekânsal planlar, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca hazırlanan, kapsadıkları alan ve amaçları açısından üst kademeden alt kademeye doğru sırasıyla; mekânsal strateji planı, çevre düzeni planı ve imar planlarından oluşmaktadır.
Planlamanın temel amacı, yerleşmelerin; fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamaktır.
Herhangi bir alanda yapılaşma kararı verilirken, en rasyonel kullanım kararının verilmesine, sürdürülebilir bir çevrenin oluşmasına ve koruma ile kullanma dengesine dikkat edilmesi gerektiği hususu hem doktrinde hem de yargı kararlarında sıkça vurgulanmaktadır.
İmar planları, özel amaçlı ve genel amaçlı olmak üzere iki kategoride sınıflandırılabilir.
Özel amaçlı planlar, mevzuatla özel statü verilen yerlerin planlanması için başvurulan planlardır. Bu planlara, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca hazırlanan koruma amaçlı nazım ve uygulama imar planları ile koruma statüsü bulunan özel çevre koruma bölgesi gibi alanlara ilişkin planlar örnek olarak verilebilir.
İstanbul Boğaziçi Alanını, kıyıları, turizmi teşvik amaçlı kullanımları düzenlemek için yapılan planlar, bu çalışmanın kapsamının dışında tutulmuştur. Zira sözü edilen alanlar, özel amaçlı kullanım alanları olup ayrı bir çalışmanın konusunu oluşturacak mahiyettedir.
Bu yazımız ile birlikte, yazmış olduğumuz yapı ruhsatı ve ruhsata aykırılık başlıklı yazımızı da okuyabilirsiniz.
Temel olarak, özel amaçlı planlara konu olmayan her alan genel imar planlarıyla düzenlenecek alanlar olarak kabul edilir.
İmar Planları; Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planından meydana gelir. İmar planları; mevcut ise bölge planı ve çevre düzeni planı kararlarına uygunluğu sağlanarak, belediye sınırları içindeki yerlerde ilgili belediyelerce; belediye ve mücavir alan dışında kalan yerlerde valilikçe yapılır.
Burada en yaygın ve ilgililerin hukukunu en çok etkileyen planlar olan nazım ve uygulama imar planlarından söz edilecektir.
6 Şubat 2023 tarihinde Kahramanmaraş ili merkezli meydana gelen ve on bir ili etkileyerek elli binden fazla insanın hayatını kaybettiği depremler sebebiyle önemi bir kez daha anlaşılan bir hususa değinmeden geçilmemesi gerekir. Şöyle ki; onaylı jeolojik-jeoteknik veya mikro bölgeleme etüt raporu bulunmayan alanlarda imar planları hazırlanamaz. Etüt veya mikro bölgeleme raporlarına uyulması zorunludur. Bu planlama ilkesinin, depremin etkilerini bertaraf etmede mühendislik hizmeti ile birlikte iki temel unsuru oluşturduğu bilimsel olarak kabul edilmektedir.
Nazım İmar Planı Nedir?
Nazım imar planı, mevcut ise çevre düzeni planının genel ilke, hedef ve kararlarına uygun olarak, arazi parçalarının genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, çeşitli kentsel ve kırsal yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanlarını, ulaşım sistemlerini göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere, varsa kadastral durumu işlenmiş olarak 1/5.000 ölçekte, büyükşehir belediyelerinde 1/5.000 ile 1/25.000 arasındaki her ölçekte, onaylı halihazır haritalar üzerine, plan notları ve ayrıntılı raporuyla bir bütün olarak hazırlanan plan olarak tanımlanır.
Nazım imar planında, ölçeğinin gereği olarak aşağıda anlatacağımız uygulama imar planına kıyasla ayrıntılara yer verilmez ve salt bu plan türü ile imar uygulamaları yapılamaz. Yani alt uygulama imar planı olmaksızın herhangi bir alan parselasyona tabi tutulamaz ve yapılaşması için inşaat ruhsatı verilemez. Genel olarak bu planla sektörel bazlı kullanım kararları ihdas edilmekte ve planlama bölgelerine, gelecekle ilgili bir projeksiyon tutulması hedeflenmektedir.
Ankara Büyükşehir Belediye Başkanlığı web sitesinde 2023 Ankara Nazım İmar Planı başlıklı bölümde Ankara için nazım imarı planını tüm inceleyebilirsiniz.
Uygulama İmar Planı
Uygulama İmar Planı; tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plandır.
Uygulama imar planları son derece ayrıntılı hazırlanmaktadır. Bu bağlamda, yapının kullanım amacı, yapı adaları, kullanımları, yapı nizamı, bina yüksekliği, taban alanı katsayısı, emsali, yapı çekme mesafesini, taşıt, yaya ve bisiklet yolları, gerektiğinde; parsel büyüklükleri, bağımsız bölüm sayısı gibi yapılaşmaya ilişkin tüm kararları içermektedir.
Uygulama imar planı 1/1.000 ölçekli hazırlanmaktadır.
Uygulama imar planlarının tamamı bir aşamada yapılabileceği gibi sosyal ve teknik altyapı alanı dengeleri gözetilerek etaplar halinde de yapılabilmektedir.
Planda belirlenen temel fonksiyonlar müstesna olmak kaydı ile uyuşmazlıkların büyük bir kısmı bu planlardan kaynaklanmaktadır.
Plan Değişikliği
İmar planlarının temel amacının, yerleşmelerin; fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak olduğu yukarıda vurgulanmıştı. Bu amaç elde edilmeye çalışılırken hak ve özgürlüklerin korunması çerçevesinde, idari istikrar, kamu düzeni, kamu yararı ile birey yararı arasında bir denge sağlanıp bu dengenin korunması hedeflenmektedir. Fakat sosyal, ekonomik ve son dönemdeki depremlerde kendini hissettirdiği gibi jeolojik verilerin değişmesi gibi nedenlerle planlardaki esneklik ilkesi gündeme gelebilmekte ve idari istikrar ilkesi ile de çatışabilmektedir.
İdari istikrar ilkesi, mevcut hukuki durumların korunarak sürdürülmesinin yanında, kamu hizmetlerinin düzen içerisinde yürütülmesi hususunda da kendini gösteren temel ilkelerden biridir.Bu ilke, hukuka aykırı dahi olsa işlemlerin varlıklarının sürmesini sağlayarak idari istikrarın tesis edilmesinde işlev görmektedir. Buna rağmen plan değişikliklerinin, belli koşullarda yapılması kaçınılmaz olmaktadır.
İmar Planına Karşı Kimler Dava Açabilir?
İdari işlemlere karşı dava açabilen herkes kural olarak imar planlarına karşı da dava açabilmektedir. Bu davalara iptal davası denmektedir.
İptal davası, idarî işlemler hakkında yetki, şekil, sebep, konu ve maksat yönlerinden biri ile hukuka aykırı olduklarından dolayı iptalleri için menfaatleri ihlal edilenler tarafından açılan dava olarak tanımlanmıştır.
Yukarıdaki tanımdan da anlaşılacağı üzere ve Danıştay’ın da bilhassa çevreyi, kültür ve tabiat varlıklarını ilgilendiren planlar hakkında dava açmadaki menfaat bağını geniş yorumlaması ve planın kapsadığı semtin sakini olması sıfatını dava açmada yeterli bulması göz önüne alındığında menfaati ihlal edilen kişi kavramı oldukça geniş bir davacı potansiyeline sahip olduğunu ortaya koymaktadır. Dolaysıyla imar planları nedeniyle menfaati zarar gören herkes dava açabilir. Kesinleşen imar planının iptali bu davalar ile belirlenebilir.
İmar Planına Karşı Ne Zaman Dava Açılabilir?
İmar planları onaylandıktan sonra yetkili idarenin belirlediği yerler ve ilgili idarenin internet sayfalarında bir ay süreyle ilan edilir. İlan süresi içinde planlara itiraz etmeyen bir kimse genel kural gereğince altmış gün içinde iptal davası açabilir. Hemen akla şu soru gelmektedir. Sözü edilen altmış gün geçtikten sonra dava açma olanağı ortadan kalkmakta mıdır? Bu soruya verilecek cevap: Hayırdır. Şöyle ki; belli şartlar dahilinde dava açılaması mümkündür.
İmar Planına Karşı Nerede Dava Açılabilir?
Uyuşmazlığa konu taşınmazın, yargı çevresinde bulunduğu yer idare mahkemesinde ancak dava açılabilir. Bu mahkemeden başka yerde dava açılması halinde mahkeme yetkili yer idare mahkemesine gönderme; adli yargı yerinde açılırsa davanın görev yönünden reddedecektir
Gösterim (Lejant) Nedir?
Lejant; mekânsal plan paftası üzerindeki desenin ne anlama geldiğini anlatan notlardır. Lejant, harita üzerinde kullanılan simgelerin, metin biçiminde anlamlarını ve açıklamalarını içerir. Her türlü mekânsal planda, kendi kademesinin ve yapılış amacının gerektirdiği çizim ve gösterim tekniğine göre lejant hazırlanması şarttır.
Sonuç
Bek Partners Hukuk ve Danışmanlık ofisi olarak bu yazımızda imar planı, nazım ve uygulama imar planları, imar planlarına karşı dava yolu ve diğer tanımlar işlenmiştir. idare avukatı olarak İdare Hukuku konusunda yayınladığımız diğer makalelerimize faaliyet alanlarımız sayfasından ulaşabilirsiniz. Sosyal medya hesaplarımızdan güncel makalelerimizi paylaşıyoruz. Instagram hesabımızı takip ederek güncel makalelerimizden haberdar olabilirsiniz.