Gayrimenkul piyasalarında arz ve talep dengesi ile fiyat oluşum süreçlerinin temelinde iki faktörün etkili olduğu söylenebilir. Bunlardan ilki rant algısının doğmasına neden olan spekülatif haberler; bir diğeri ise ekonomik koşullar ve bunun yarattığı beklentilerdir. Ekonomik koşulların düne kıyasla bugün daha iyi olması (örneğin, kredi faiz oranlarındaki azalış ya da hane halkı gelirinin artması) ya da gelecekte daha iyi olacağına yönelik beklentiler talep oluştururken, arz bunu takip etmekte ve gayrimenkul piyasalarında fiyat yukarı yönlü hareket etmektedir. Dolayısıyla gelecekteki ekonomik koşullara yönelik beklenti, fiyat gelişiminde son derece önemlidir. Bu konuda referans alınabilecek iki kaynaktan bahsetmek mümkün: TÜİK tarafından her ay açıklanan “Tüketici Güven Endeksi” ve REIDIN gayrimenkul bilgi platformu tarafından her çeyrek dönemde açıklanan “Gayrimenkul Sektörü Güven Endeksi”. TÜİK Tüketici Güven Endeksi verileri ilk defa geçtiğimiz Mart ayında tarihin en düşük seviyesi olan 64,4 seviyesine kadar düştü. Geçen aya göre %5’in üzerindeki bu azalışta en önemli unsurun, kurlardaki artış olduğu söylenebilir. Diğer taraftan, tüketici güven endeksi, kur, enflasyon ve konut fiyatları üzerinde yaptığımız ilişki analizi çalışmalarında aşağıdaki bulgulara da ulaşıyoruz:
- Tüketici güveni kısa vadede Dolar’daki artışa hemen azalışla tepki veriyor; artış devam ettikçe piyasa alışıyor; artış daha da devam ederse güven çok sert düşüş gösteriyor.
- Tüketici güveni, kısa vadede Dolar’daki artıştan enflasyondaki artışa kıyasla çok geç etkileniyor. Bu her yıl, yıllık enflasyon kadar maaş zammı alan kesimin fazla olmasından kaynaklanıyor olabilir. Uzun vadede enflasyon artışı devam ederse; tüketicinin alım gücü de etkilendiğinden, tüketicinin güveni düşmeye başlıyor.
- Tüketici güveni, REIDIN Türkiye Kompozit Konut Satış Fiyat Endeksi’ndeki artıştan oldukça fazla etkileniyor. Uzun vadede piyasadaki fiyat artışlarına tüketici alışıyor, güven biraz artmaya başlıyor.
REIDIN tarafından açıklanan Gayrimenkul Sektörü Güven Endeksi sonuçlarının da tüketici güven endeksi sonuçlarını doğrular nitelikte olduğunu gözlemliyoruz. Endeks sonuçları, 2015 yılı 1. çeyrek döneminde geçen çeyrek döneme göre %5 azalışla 93,4 ile kısmen kötümser olarak ölçüldü. Bu doğrultuda, içinde bulunulan ekonomik ortamın önümüzdeki üç aylık süreçte, sektördeki satış ve kiralama hacmine olumsuz etki yapacağı beklenebilir. Sonuç olarak, kurlarda yaşanan dalgalanmaların tüketici güveni üzerinde olumsuz etki yarattığı, tüketicilerin satın alım eğilimlerini geciktirdiği, bunun da gayrimenkul fiyatları üzerinde gelecek dönemlere ilişkin aşağı yönlü bir baskı oluşturabileceği unutulmamalıdır.