Gayrimenkul ETF’leri ile de yurtdışı emlak piyasalarına yatırım yapabileceğimizi geçen haftadaki yazımda belirtmiştim. Bu hafta bu konuyla ilgili yaptığım kısa incelemenin sonucunu sizlerle paylaşacağım. Yani piyasa büyüklüğüne göre en büyük 5 gayrimenkul ETF‘sini sizlere tanıtacağım. Bu ETF’ler ABD emlak piyasasına yatırım yapıyor. Küresel düzeyde emlak piyasasına yatırım yapan ETF’ler de var. Ancak, getirileri biraz daha kısıtlı gibi. O yüzden coğrafi olarak ABD emlak piyasasına odaklandım. Bakalım elimizdeki seçenekler nelermiş?
Piyasa büyüklüklerine göre gayrimenkul ETF’leri
Aşağıdaki tabloda ETF Database‘de yer alan ve ABD piyasasına yatırım yapan 28 gayrimenkul ETF’si arasından piyasa büyüklüğü açısından en büyük 5 ETF’yi görebilirsiniz. Bu tabloya göre 37,7 milyar dolarlık büyüklükle Vanguard RealEstate Index Fund (VNQ) başı çekiyor. Portföyünde 174 adet REIT barındırıyor. Onu 6,5 milyar dolarlık büyüklükle iShares U.S. Real Estate ETF (IYR) takip ediyor. Bu ETF’inde portföyünde de 82 adet REIT yer alıyor. Bu arada yılbaşından bu yana tablodaki tüm ETF’ler dolar bazında %15-%16 getiri oranına ulaşmış. 🙂 Anlaşılan ABD’de emlak sektöründe işler yatırımcılar açısından yolunda gidiyor.
Getiri oranları
Şimdi toplam getiri oranlarına bakalım. Aşağıdaki tablodan görebileceğiniz üzere 5 yıllık toplam getiri oranları %24 ile %59 arasında arasında değişiyor. En iyi performansı Real Estate Select Sector SPDR Fund (XLRE) sergilemiş. En kötü performansı ise Schwab US REIT ETF (SCHH) sergilemiş görünüyor. Son bir yıllık performanslarının ise birbirlerine yakın olduğunu da ekleyelim. Ayrıca, 5 yıllık toplam %50’lik bir getiri oranı yıllık ortalama %8’in biraz üzerinde getiri oranı ima eder. Bu getirinin mevcut Hazine Eurobondları’nın getirilerine eşdeğer ve hatta daha iyi bir oran olduğunu belirtmek istiyorum.
Masraf oranları
Geldik en önemli kaleme. Yani masraf oranı yada yönetim giderine. En düşük masraflı gayrimenkul ETF’si %0,07 ile SCHH iken en yüksek gider kalemi %0,42 ile IYR‘de gözüküyor. VNQ ve XLRE ise %0,12 ile makul sayılabilecek bir masraf oranına sahipler. iShares Cohen&Steers REIT ETF (ICF) ise %0,34 ile listedeki en maliyetli ikinci seçenek olarak ortaya çıkıyor.
Kar payı oranları
Gayrimenkul yatırımının esas olarak portföyün çeşitlendirilmesi ve portföyün nakit akışını artırma amaçlarına hizmet edeceğini daha önce bahsetmiştim. Bu kapsamda incelediğimiz ETF’ler ne kadar kar payı dağıtmışlar bir göz atalım. Aşağıdaki tablodan görebileceğiniz üzere dağıtılan kar payı oranları %2,1 ile %3,29 arasında değişiyor. ABD hazine tahvillerine göre daha yüksek bir nakit akışı sağladıkları söylenebilir.
Regresyon analizi
Bildiğiniz gibi tarihsel fiyat verilerini kullanarak regresyon analizi yapıyorum. Bu analiz ile trendin yönü ve eğimini belirlerken, mevcut fiyat düzeyinin uzun dönem trendine göre ne noktada bulunduğunu tespit edip, beklenen kar hesabı da yapılabiliyor. Bu tekniği, Regresyon Analizi – Veri Toplama ve Otokar örneği üzerinden Regresyon Analizi – Uygulama ve Yorumlama yazılarımda ayrıntılı olarak anlatmıştım. Yeni okuyucularım dilerlerse ayrıntılı bilgi için bu yazılara göz atabilir. Bu tekniği gayrimenkul ETF’leri özelinde de kullandım.
Veri kaynağı
Analiz için ayarlanmış kapanış fiyat verilerini Yahoo Finance‘dan elde ettim. Cari fiyatları enflasyondan arındırma işlemi için kullandığım ABD tüketici fiyatları endeksine ilişkin verileri de Federal Reserve Bank of St. Louis Economic Research (FRED) veri tabanından elde ettim. Yani fiyatlar 2021 Mart ayı bazında dolar cinsinden.
VNQ
Aşağıdaki grafikte gördünüz koyu renkli kırmızı çizgi tahmin ettiğimiz regresyon doğrusunu, dalgalanan koyu mavi çizgi gözlemleri ve kesikli çizgiler ise 1, 2 ve 3 standart sapmaları gösteriyor. Bu grafik yardımıyla bir bakışta mevcut fiyatın tarihi değerlerine göre ucuz mu pahalı mı olduğunu görebiliyoruz. Buna göre VNQ’da fiyat uzun dönem beklenen değerinin bir standart sapma üzerinde gözüküyor. Veri seti kapsamında daha önce bir kez iki standart sapma üzeri görülmüş.
IYR
IYR’de de benzer bir tablo görüyoruz. Yani, fiyat uzun dönem beklenen değerinin bir standart sapma üzerinde gözüküyor. Bununla birlikte, veri seti kapsamında daha önce bir kez uzun dönem ortalamasının üç standart sapma üzeri görülmüş.
SCHH
SCHH’de durum biraz daha farklı olduğu söylenebilir. Zira bu ETF’nin fiyatı uzun dönem ortalama değerine henüz yakınsamış gibi gözüküyor. Yukarıda da son 5 yıllık toplam getiri oranının diğerlerine göre düşük olduğunu söylemiştim. Anlaşılan 2020 Mart ayında fiyat uzun dönem ortalama değerinin üç standart sapma altına sert bir şekilde düşmüş…
XLRE
Regresyon analizi kapsamındaki en pahalı ETF, XLRE gibi gözüküyor. Zira veri setinin kapsadığı dönem içinde en yüksek değerine ulaşmış gözüküyor. Aşağıdaki grafikten gördüğünüz üzere fiyat uzun dönem ortalamasının iki standart sapmasının da üzerinde.
ICF
ICF’nin mevcut fiyat düzeyi uzun dönem trend değerinin bir standart sapma üzerinde gözüküyor. Yani VNQ ve IYR ile hemen hemen aynı düzeyde.
Sonuç
Gayrimenkul ETF’leri ile ABD emlak piyasasına yatırım yapmak kötü bir fikir gibi gözükmüyor. Bu varlıkların geçtiğimiz yıllarda yıllık ortalama %8 getiri ve iyi sayılabilecek bir nakit akışı sağladıkları anlaşılıyor. Tabi geçmiş performansın gelecekte de öyle olacağını söyleyemeyiz. Peki yatırımcı olarak bu ETF’lerin hangisini seçerdim? Sanırım VNQ. Çünkü masraf oranı makul, toplam getiri oranı iyi ve kar payı oranı da yüksek gözüküyor. Siz ne dersiniz? Siz olsanız hangisini tercih ederdiniz?
Bir sonraki yazıda görüşmek üzere sağlıcakla kalın.
Okuyucularıma Not
Pinti Değil Tutumluyum’a ilgi gösterdiğiniz için teşekkür ederim. Bu bloğu ayakta tutabilmek ve masraflarını karşılayabilmek için bağlı linkler kullanmaya karar verdim. Eğer burada yazdıklarımın size bir değer kattığını düşünüyorsanız, aşağıdaki linklere tıklayarak bana destek olabilirsiniz. 🙂 Sevgiler.
Wise (eski adıyla TransferWise) hesabı ile yurtdışı aracı kurumlara düşük maliyetli para transferi yapmak için: Wise hesabı açın.
Interactive Brokers ile 33 ülkede yer alan 135 piyasaya 23 farklı para birimi kullanarak erişebilirsiniz. Hisse senedi, tahvil, opsiyon, futures, FX ve fon işlemlerinizi çok düşük maliyetle yapabilirsiniz. Interactive Brokers hesabınıza para transferini Türkiye’de ki Türk Lirası hesabınızdan EFT yaparak gerçekleştirebilirsiniz. Bunun için Interactive Brokers hesabı açın.