APARTMAN ORTAK ALANLARI
Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve hava gazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar
Madde içeriğinde genel tuvalet ve banyolar açık bir şekilde ortak kullanım alanı olarak kanunla belirlenmiş, dolayısı ile buralarda meydana gelebilecek arızalar, özellikler kanalizasyon ve lağım gideri arızalarından kaynaklanan masrafların kimin ödeyeceği konusu açıktır.
Kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar gibi daha çok zemin ve bodrum katlarda bulunan, kanalizasyon basması, lağım suyu basması gibi olaylarla en fazla karşılaşabilecek alanlar da ortak kullanım alanı olarak kanunla belirlenmiş, yine dolayısı ile buralarda meydana gelebilecek kanalizasyon basması ve lağım taşması gibi nedenlerden dolayı kaynaklanan masrafların yönetim ve ya tüm apartman sakinleri tarafından karşılanacağı açıktır.
Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri...
Madde içeriğinde kanalizasyon tesisi olarak geçen ve bizim çalışma alanımıza geren fosseptik çukuru, logar, rögar, kanalizasyon gideri ile ilgili meydana gelebilecek arızalardan kaynaklanan masrafların tüm apartman sakinleri ve ya yönetim tarafından karşılanacağı, arıza olmasa dahi rögar temizleme ve ya rögar bakım gibi işlerde yapılacak olan masrafın tüm apartman sakinleri ve ya yönetim tarafından karşılanacağı açıktır.
EVİNİ SU BASAN KİŞİ MASRAFI KOMŞULARINA ÖDETTİ
Yaşanan olayda sigortalı olan evini su basan ev sahibi dahili su akıntısı nedeniyle oluşan hasar için sigorta şirketine başvurdu. Bu durum üzerine Sigorta şirketi alınan ekspertiz raporu ve sigortalının beyanına göre Kasım ayı içinde yağmur yağmaksızın apartman giderlerinin tıkanması sonucu dairenin banyo yer süzgeci giderinden pis suların geri tepmesi sonucu dahili su hasarı meydana geldiğini ve sigortalının oturma odası ve salon laminant parkelerine duvar boyalarına evdeki çeşitli mobilya eşyalara hasar verdiğini belirterek hasarı karşıladı.
Bu durum üzerine sigorta şirketinin Avukatı Kat maliklerine ve site yönetimine konut sigorta poliçesinden kaynaklanan rücuen tazminat istemiyle dava açtı. Mahkeme iddia, savunma, toplanan delillere ve benimsenen bilirkişi raporuna göre; davanın reddine karar verdi. Bu durum üzerine Sigorta şirketinin avukatı davayı Temyize götürdü.
Yargıtay 17. Hukuk dairesi ise apartman giderinin tıkalı olması sonucu gerçekleşen su basması ile oluşan hasar için kat maliklerinin kusursuz sorumluluklarının bulunduğu kabul ederek mahkemenin kararını bozdu.
Yargıtay 17. Hukuk Dairesinin 2016/7051 sayılı kararı
6098 sayılı TBK. madde 69 hükmü uyarınca, bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür. Bu maddedeki sorumluluk, objektif özen yükümlülüğüne aykırılıktan doğan ağırlaştırılmış bir kusursuz sorumluluk halidir. Diğer yandan özel hukuk sorumluluğu bakımından her zaman kusur (kast veya ihmal) unsurlarının bulunması zorunlu değildir. Bu gibi hallerde, zararın, hukuka aykırı bir davranıştan doğması yani objektif koşulun gerçekleşmesi yeterli olup, ayrıca subjektif koşula yani kusura ihtiyaç yoktur. Özellikle kusursuz sorumluluk hallerinde durum böyledir. Zarar, ihmalden de kaynaklanabilir ve ihmali bulunanlar da zarardan sorumlu olur.
Kat Mülkiyeti Kanununun 20/1-b maddesine göre “Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.”
Yukarıdaki açıklamalar ışığında somut olaya bakılacak olursa; 15.10.2010 tarihinde meydana gelen su basması rizikosu nedeniyle mahkemece alınan 11.1.2013 tarihli bilirkişi raporunda apartman giderinin tıkalı olması sonucu dava konusu sigortalı daireye pis suların geri tepmek suretiyle dolduğu belirtilmiştir. Mahkemece; ortak alan olan apartman giderinin tıkalı olmasında kat maliklerinin kusursuz sorumluluklarının bulunduğu kabul edilerek karar verilmesi gerekirken, hatalı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi isabetli olmamış, bozmayı gerektirmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunun “Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma” Başlıklı 20. Maddesi:
Madde 20: Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;
Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
(1) Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.
Borçlar Kanunun “Yapı malikinin sorumluluğu” başlıklı 69. Maddesi
“…a. Giderim yükümlülüğü
MADDE 69: Bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür. İntifa ve oturma hakkı sahipleri de, binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan, malikle birlikte müteselsilen sorumludurlar. Sorumluların, bu sebeplerle kendilerine karşı sorumlu olan diğer kişilere rücu hakkı saklıdır. …”
BENZER YARGITAY KARARI
YARGITAY 5.HUKUK DAİRESİ
Esas: 1987/20450, Karar: 1988/1110 Karar Tarihi:01.02.1988
DAVANIN ÖZETİ
Davacı kapıcı apartmanın ortak bir yeri olan kapıcı dairesinden devamlı olarak yararlanan bir kimse olduğundan, 634 sayılı yasanın 33. maddesine göre hakimin müdahalesini isteme hakkına sahiptir. Ancak zararın oluşmasına neden olan tıkanma ortak bir tesiste meydana geldiğinden ve ortak bir tesisli ilgili davalarda husumetin tüm kat maliklerine yöneltilmesi gerekeceğinden sadece yönetim aleyhine açılan bu davanın husumet yönünden reddine karar verilmesi doğru bulunmuştur. kapıcı diresinde oturan kapıcının dairesini pis su basıyor, kapıcıda ortaya çıkan zararın tüm apartman sakinlerine ait olduğunu, zararın tüm apartman sakinleri tarafından karşılanması gerektiğini düşünerek davayı açtığı anlaşılmaktadır.
Dava: Taraflar arasındaki 634 sayılı kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak yer olan tesislerden sızan pis suların, lağım sularının, kapıcı dairesinde yaptığı zararın bedelinin alınması davasında yapılan yargılama sonunda davanın reddine dair verilen hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davacı vekili yönünden süresinde verilen dilekçe ile istenilmiş olmakla gereği görüşülüp düşünüldü: Yukarıda anlatılan konunun devamında yerel mahkeme lağım basmasından kaynaklanan masrafların tüm apartman sakinlerinden alınması yönünde karar veriyor, verilen bu karara apartman sakinlerinin itirazı üzerine aşağıdaki karar veriliyor.
Karar: Kat mülkiyetli bir apartmandaki ortak tesislerden olan kanalizasyon borularındaki tıkanma nedeniyle bodrum kattaki kapıcı dairesine pis suların taşması sonucu bu dairede zarar meydana geldiğini ileri süren davacı kapıcı, ortaya çıkan zararının yönetici tarafından tazmin edilmesini istemiştir.
Davacı kapıcı apartmanın ortak bir yeri olan kapıcı dairesinden devamlı olarak yararlanan bir kimse olduğundan, 634 sayılı yasanın 33. maddesine göre hakimin müdahalesini isteme hakkına sahiptir. Ancak zararın oluşmasına neden olan tıkanma ortak bir tesiste meydana geldiğinden ve ortak bir tesisli ilgili davalarda husumetin tüm kat maliklerine yöneltilmesi gerekeceğinden sadece yönetim aleyhine açılan bu davanın husumet yönünden reddine karar verilmesi doğru bulunmuştur. Dava yönetim aleyhine dolayısı ile apartman sakinlerine açılması kararının itirazını reddeden mahkemeyi Yargıtay haklı bulmuştur.
Sonuç: Davacının temyiz itirazları yerinde olmadığından usul ve yasaya uygun görülen hükmün Onanmasına karar verilmiştir.