Ukrayna emlak piyasasında neler oluyor? Karantina mı, ekonomik kriz mi fiyatları etkiliyor? Yeni binaların inşaatları zamanında teslim edilebilecek mi? Konut fiyatları düşecek mi? Kiralama fiyatları neden düşüyor? Ukraynalılar neden banliyölere akın ediyor? Kiev’e yakın köylerdeki evlere talep neden çok arttı?
Bu ve bunun gibi soruların cevapları uzun emlak sektörü analizinde.
Kiev konut portalı BudPort tarafından emlak uzmanları ile görüşülerek hazırlanan emlak sektörünün analizini sunuyoruz.
Ukrayna emlak sektörünün mevcut durumu
Mart ayında emlakçılar daire talebinde bir artıştan söz ettiyse de, son günlerde her şey tam anlamıyla durdu. Yeni bina inşaatlarının yarısı durduruldu ve kısıtlamalar kaldırıldıktan sonra çalışmaların yeniden başlayacağı da şüpheli hale geldi. Bu yıl teslim edilecek evlerin teslim süresinin 3 ay ila 1 yıl, hatta daha uzun süre sonra teslim edilmesi konuşulmaya başlandı. Ve genel olarak yeni binaların dörtte birinin kaderi ise belli değildir.
İkincil emlak piyasasında özel bir satış da yok; insanlar fiyatlarda bir çöküş bekliyor, bu yüzden para harcamak için acele etmiyorlar.
Mart ayından bu yana konut kiralama bedellerinde düşüşün nereye evrileceği halen belli değil. Günlük dairelerin yarısından fazlası, uzun vadeli kiralama pazarına girmiştir ve bu da pazarın ortalama fiyatını üçte bir oranında düşürmüştür.
Kiev’de konut satışı ve kiralama fiyatlarında bir çöküş beklenirken, banliyölerde evlerde satışlar artıyor ve kiralama bedelleri daha da yükseliyor. Yakın zamana kadar ayda 2 bin dolara kiralanan evler için şimdi 3 bin dolar isteniyor.
Emlak piyasasında neler oluyor?
Yeni binalar durdu.
Karantinanın en başında, emlak geliştiricileri talepte belirgin bir artış olduğunu açıkladı. Mart ayında dolarda kısmi bir yükselme oldu. Yeni binaların fiyatları grivna üzerinden belirlenmesine rağmen, ulusal para birimi kayda değer şekilde güçlendiğinde bile fiyatlar değişmemiştir. Sonuç olarak, geçtiğimiz yıl içerisinde metrekare başına fiyatlar dolar cinsinden en az % 15 arttı.
Ve çoğu Ukraynalı tasarruflarını döviz olarak tuttuğundan, insanlar ev alma hakkındaki girişimlerini ertelemeyi tercih etmeye başladı.
Emlakçıların yutturmacası ise uzun sürmedi. Nisan ayında neredeyse tüm satış ofisleri kapatıldı ve şantiyelerin yarısı karantinaya alındı. Bazı geliştiriciler sanal şovlar düzenlemeye çalıştı; ancak sonuç vermedi. Satışlar durdu.
Emlak uzmanları tarafından “Karantinada, ekonomi sınıfındaki satışlar % 70 ve yeni popüler formatlardaki dairelerde (örneğin, kapalı mini kasabalar ) % 15 düştü. Bu durum genel istatistikleri de etkiledi: Bu yılın 4 ayında, yeni binalarda satışlar geçen yılın aynı dönemine göre % 35 azaldı” denildi.
Alıcılar ayrıca inşaatın ilk aşamasında bulunan yeni binalardan uzak durmaya başladı. Ukrbud örneğini gözönüne alanlar yine bitmemiş binalardan korkuyor.
“Bugün, inşaat projelerinde metrekare başına ortalama fiyat 25 bin grivna. Aynı zamanda, dolar fiyatları zaten % 7’den fazla düştü. Büyük olasılıkla, çoğu geliştirici fiyatları Temmuz ayına kadar sabit tutmaya çalışacak.”
Uzmanlara göre, tarihlerin ertelenmesi, her şeyden önce, konut komplekslerinin yarısında inşaatın tamamen veya kısmen durdurulduğu uzun bir karantina ile bağlantılı. Diğer bir neden, satışlardaki düşüş ile bağlantılı olarak bazı geliştiricilerin mali zorluklarıdır.
Emlak uzmanı Mihail Artyukov “Sonuç olarak pazarın temizliği olacak, bunun sonucunda, geliştiricilerin safları belirgin şekilde belirlenecek. Aynı zamanda, idari kaynaklara erişimi olanlar işte kalacak. Yani, aslan payını hala kontrol eden şirketler pozisyonlarını daha da güçlendirecek.” diyor.
Pazarın yeniden dağıtılması ve iflas tehdidi, zor durumdaki geliştiricileri kitlesel olarak konut satmaya zorlayacaktır. Bu nedenle, fiyatların düşmesi mümkündür.
Ayrıca, indirimlerin nedenleri de yavaş yavaş ortaya çıkmaktadır. Emlak uzmanı Aleksander Izarov bu konuda:
“Birincisi, çalışanların maaşlardaki artış ve inşaat ve montaj işlerinin maliyeti halen stabil değil. Tahmin yapmak için henüz çok erken, ancak büyük olasılıkla her şey geçen yıl ile aynı seviyede kalacak. Ve artan işgücü arzı göz önüne alındığında, inşaatlarda işçilik giderleri % 15-20 bile düşebilir. İkincisi, ana sorun, yapı malzemelerinin fiyatındaki artış, çünkü talep düşüyor. Düşük enerji fiyatları, belirli malzeme türlerinin maliyetini de olumlu olarak etkileyebilir. Böylece, inşaat maliyetleri biraz daha düşebilir. Sonuç olarak, maliyetlerde bir düşüş bekleniyor.” şeklinde açıklama yaptı.
İkinci el emlak piyasasında çöküş mü olacak?
İkincil piyasada alıcılar azaldı. Karantina başlangıcında insanlar aktif olarak satış sözleşmesi yapmasına rağmen, Nisan ayında durum tersine döndü.
Durgunluğun sebebi ise basitçe açıklanmaktadır: Herkes yaklaşmakta olan kriz sonrasında fiyatların çökmesini bekliyor.
Bu nedenle, satın almak için acele etmeyin!
Emlak şirketi Luhanina’nın başkanı dolar yükselir yükselmez ikincil fiyatlarda bir çöküşten bahsetti. Bazı uzmanlar, ikincil emlak piyasasında fiyatların % 25-30 düşebileceğine inanıyor. Ev sahiplerinin kötü hissetmeye başladıkları için indirimli olarak satmaya hazır olduklarını belirtiyorlar.
Luhanina “Ancak henüz böyle bir indirim yok” diyor.
Ancak, fiyatlarda hızlı bir düşüş beklenmemelidir. Bir çökme meydana gelirse, bu en az altı ay sonra olacaktır.
Mihail Artyukov ise birincil emlak piyasasının ikinciyi sallayabileceğini de söylüyor.
Artyukhov, “İkincil tedarik pazarı, geliştiricilerin artan reklam faaliyetlerinin etkisiyle birincil pazar için alıcıya dönüşebilir. Birçok geliştirici, alıcıları çekmek için bir tür konut takası teklif edecek: yenisini ödemek için eski bir daireyi alacaklar. Ve eski daireler satmak için, aktif olarak emlakçılarla çalışırlar hatta bunun için kendi emlak acentelerini oluştururlar. Büyük olasılıkla, bu eğilim aktif olarak gelişecektir.” diyor
Acil satılık daire piyasasında konut arzının bir diğer kaynağı da, kredi ile gayrimenkul alıp kiralayarak yaşayan profesyonel kiracılar. Kira geliri düştü ve kredileri geri ödemeleri gerekli.” dedi.
Kira indirimleri ve daire boşaltmaları başladı.
Kiralık dairelerin durumu da hızla değişiyor.
Karantina sonrasında birçok kiracı, ev sahiplerinden % 50-70’e varan indirimler için pazarlık etti. Ve bir fiyat üzerinde anlaşamayanlar daha ucuz seçenekler aramaya başladı. Ve bunlar, uzun vadeli günlük dairelerin pazara toplu olarak bırakılması nedeniyle ortaya çıktı.
Örneğin, Palats Sportu metro yakınında yer alan günlük kiralamadan uzun vadeli kiralamaya dönüştürülmüş bir dairenin, aylık kirası 12 bin grivna oldu.
Daha ucuz fiyatlar bile var. Merkezde iyi daireler için ayda 9-12 bin grivna sözkonusu hale geldi.
Karantina uzadıkça yeni eğilimler ortaya çıktı.
Luhanina kira indirimleri konusunda yaptığı açıklamada “Giderek daha az daire sahibi, tüm karantina süresi boyunca bir kira bedelini “almamaya” hazırdır. Ancak % 25-50 indirim konusunda anlaşabilirsiniz. Ayrıca, çoğu zaman daire sahipleri fiyatlarda indirime hazırdır. Ekonomi sınıfı kiralık daire sahipleri açıkcası bunu pek kabul etmek istemiyor.” .
Uzman, “15 Mayıs’tan sonra kiracıların daha yoğun bir şekilde harekete geçeceklerini” düşünmektedir.
Aynı zamanda, günlük segmentteki kiralıkların uzun vadeli kira piyasası üzerinde baskı oluşturmaya devam ediyor.
Gayrimenkul uzmanı Dmitriy Malakov “Günlük kiralama piyasasında dairelerin % 30-40’ı ancak kalacak, geri kalanlar uzun süreli kiralamaya devam edecek. Ukrayna’da bir bütün olarak, uzun vadeli kiraya yönelik daire sayısı 15 bin artabilir. Sadece Kiev’de 4-5 bin. Tabii ki, bu kira fiyatlarını etkileyecektir. En az % 20-30 oranında düşecek.” dedi .
Karantina başlangıcından bu yana, Kiev günlük kira fiyatları % 50-70 düştü. Sonuç olarak, Malakov’a göre, günlüğü 300-600 grivna olan daireler için bir talep vardı. Onlar daha çok iş için başkente gelen, yerleşik olmayan Ukraynalılar tarafından kiralanıyordu. Şimdi çoğu boşa çıktı.
Malakov “Önceki evlerinden taşınan müşteriler var, ancak 2-3 hafta yetecek kadar paraları var. Elakçıya birkaç ayı birden aynı anda ödeyecek durumda değiller. Bu nedenle günlük piyasada daire kiralıyorlar. Günde 300 grivnaya pek çok daire bulabilirsiniz.” diyor.
Banliyölere talebin yükselişi ne anlama geliyor?
Büyükşehir konut piyasası krizle karşı karşıya kalırken, banliyöler tam anlamıyla gayrimenkul sektörü için patladı.
Şimdi yükselişte olan ev ve townhouse satışı ve kiralaması.
Mihail Artyukov. “Değerler yeniden belirlendi. Dairelerdeki insanlar evde yaşamının faydalarını anlamaya başlıyor. Dört duvarda karantinada oturmak yerine kendi bahçesinde mangal yapmayı tercih ediyor. Önümüzdeki yıllarda insanlar Kiev’den banliyölere daha çok hareket edecek.” dedi
Irina Luhanina’ya göre, Kiev’in 50 kilometre uzaklık alanı içinde 30 bin dolara kadar ucuz evler var.
“Bu tür bir yazlığın ilanına iki günde 2 bin kişi baktı. Karantina öncesi zamanlar için gerçekçi olmayan bir durum” diyor.
Örneğin, Losyatin’de (Vasilkovskiy bölgesi) iki bin dolara 100 metrekare alana sahip iki katta bir ev satılıyor. Doğru, 10 dönümlük bir arsa üzerinde temizlemeniz gerekir (harap bir ahır, bitmemiş bir pergüle vb.).
30 bin dolarak için Kiev’e 28 km uzaklıkta bir Jitomir orman köyünde, bir yazlık ev satın alabilirsiniz. Eski ev, soba ısıtmalı, su ise kuyudan.
Yaşam için daha rahat seçenekler sunan evler ise elbette daha pahalı: 50-60 bin dolar arasında. Bu paraya Kiev yakınlarındaki eski bir ev veya yeni bir tuwnhouse satın alabilirsiniz.
Irina Luhanina’ya göre, daha pahalı evler için de alıcılar var. 200 bin dolara kadar. Artan talebe rağmen, banliyö gayrimenkul fiyatları yükselmiyor.
Luhanina “Gerçek şu ki, son yıllarda bu pazarda aşırı bir arz oluşmuş ve fiyatları şişirmiştir. Bu nedenle, şimdiye kadar her şey kararlı gidiyor.” diye açıklıyor.
Ayda bin dolara kadar olan çoğu ev, karantinanın ilk iki haftasında çok fazla kiralama talebi gördü. Nisan ayında piyasada 2 bin dolara müşteri buldu. Ve kalanlar, sonunda 3 bin dolara gitti.
Ancak, Kiev’den uzak, hala bir yaz tatili için seçenekler var. Örneğin 1,500 dolar için Jitomir karayolu boyunca (başkentten 40 km) Bişev’de 5 odalı tasarımcı tadilatlı bir ev kiralayabilirsiniz. Evin tüm olanakları var, bir bahçesi var.