Konut kredisi çeken bireylerin dikkatini çeken bir başlıktır “kalan anapara”. Konut kredisi çeken bireylerin pek çoğu ödenen taksitin içindeki anapara ve faiz tutarını bilmez. Öncelikle anapara ve faiz nedir, inceleyelim.
Anapara, kullandığınız konut kredisidir. 100 lira anaparaya için kredi süreci sonunda toplam 150 lira ödeyecekseniz aradaki 50 lira da faizdir. Taksitlerde bu tutarlar nasıl yansır peki?
Tüketicilerin çoğu bu konuyu hiç düşünmemiştir bile. Her ay 1 lira taksit ödeyen bir kişi, 10 ay sonra anaparasının 10 lira azalarak 90 lira kaldığını düşünür. Oysa her taksitin belli bir kısmı anapara iken geriye kalan kısmı da faizdir. Üstelik bu tutarlar her ay değişir. Toplam taksit tutarı ise sabit kalır.
Normal hesap makineleri kalan anapara hesaplamak için basit kalırlar. Bu hesaplama için özel kredi hesap makinelerini kullanmalısınız. Eğer hesaplarla uğraşmak istemiyorsanız sitemizde bulunan formu doldurabilirsiniz. Sizin için hesaplamaları yaparak dönüş yapabiliriz.
Konut kredisi için yeterli mali gücünüz var ama kenara koyduğunuz bir miktar paranız yoksa konut tutarının hepsi için konut kredisi talebinde bulunursunuz. Ancak konut tutarının %75’ine konut kredisi talebinde bulunabilirsiniz. Yine de konutun %100’üne konut kredisi alabilirsiniz.
2011 başından sonra artık konut tutarının en çok %75’ine konut kredisi talebinde bulunmanıza izin veren uygulama getirildi. Bu uygulama ile konutun minimum %25’ini sizin vermeniz zoranda olsa da tasarruf ettiğiniz bir tutar olmadan konut hepsi için konut kredisi talebinde bulunabilirsiniz.
Kalan %25’lik para için ikinci bir konut ipotek edilerek, alacağınız konutun %100’üne kredi talebinde bulunabilirsiniz. Bir konutun %75’ine kredi başvurusu yapılabildiğinden kalan tutar, ikinci bir konutun teminat olarak sunulması ile kredilendirilebilir. Burada gözden kaçmaması gereken durum ise teminat olarak sunulacak ikinci evin de en çok %75’i için kredi istenebilir.
Bir örnekle detaylandıralım: 240.000 TL fiyatındaki bir ev için 180.000 TL kredi aldınız. Kalan 60.000 TL için 120.000 TL tutarındaki ikinci bir ev teminat olarak sunulabilir. Çünkü gereken miktar olan 60.000 TL ikinci evin %50’si kadardır. Eğer ikinci evin tutarı 70.000 TL olsaydı ikinci ev ipoteğiyle de 240.000 TL’nin %100’ü için kredi talebinde bulunamazsınız. 70.000 TL’nin %75’i olan 52.500 TL kredi olarak kullanılabilirdi ve 180.000 + 52.500 = 232.500 TL konut kredisi talebi mümkün olur.
İkinci ev olarak sunulan evin sahibi başkasıysa, bu kişi kullanacağınız krediye ve eve ortak edilir. Yani alınacak evin %100’üne konut kredisi kullanmak için bir akrabanızın evine ipotek konulacaksa bu akrabanız da alınacak eve ortak edilir. Bu yöntemde ortak olma zorunluluğu resmi olarak bulunmaz ancak bankaların çoğu sürece dahil olanların krediye de dahil edilmesini şart koşar. Ayrıntılı bilgi için formumuzu doldurarak bize başvurun.
Konut kredisi gibi uzun süren ve yüksek miktarlı krediler çekilmeye başlamadan önce krediye birini ortak etme kavramı alışık olunan ya da kabul edilen bir kavram değildi. Ancak tutar arttıkça taksitleri ödemekte zorlanan kişiler kredilerine ortak almayı tercih edebiliyor.
Konut kredisinde borçlu evin sahibi olmak zorundadır. Yani kefilden değişik olarak ortak kişi konuta da ortaktır. Konut kredisinde ortak olmanın kefil olmaktan ayrılan farkları da vardır.
Bazen kefille bile konut kredisi almak mümkün değildir. Ortak bulmayı zorunlu hale getiren bu durumlara yakından bakalım:
Gelirim yeterli değil, konut kredisi kullanabilir miyim: Konut kredisi kullanmak için ödeme gücünüzün yettiğini düşündüğünüz halde bir türlü yeterince gelir belgeleyemediğiniz için kredi kullanmakta zorlanıyor olabilirsiniz. Bu gibi durumlarda göstermelik de olsa krediye dahil edilecek bir ortak, problemin giderilmesinde önemli rol oynar.
Tanıdığımın/arkadaşımın evi ile kredi alabilir miyim: Bir tanıdığınızın evine ipotek koyarak kredi almanız mümkün. Bu halde evini konut kredisi kullanabilmeniz için kullandıran tanıdığınız alacağınız eve ortak olur. Ortaklık, 2. ipotekle size ekspertiz değerinin tamamına kredi alma olanağı sağlar.
Konut kredisi kullanmak isteyen pek çok kişi krediye kefil dahil edilip edilmeyeceğini bilmek ister. Konut kredilerinde kefil bulma şartı normalde yoktur. Ancak gerekli olduğu durumlar oluşabilir.
Kefil her zaman borcun karşılanacağının teminatı olmuştur. Konut kredilerinde teminat için alacağınız eve ipotek konduğundan kefile istenmez. Ancak bazı durumlarda bankalar teminata destek isteyebilir. Bu durumları inceleyelim:
Kredi geçmişim bozuk, konut kredisi alabilir miyim: Kredi kartı borcunuzu ne derece düzenli ödediğinizi kontrol etmek için kredi geçmişiniz incelenir. Eğer ödemeleriniz çok düzensizse, idari/kanuni takip yaşamışsanız kefille bile kredi kullanmanız çok zordur.
Kredi geçmişinizdeki sorun kabul edilebilir haldeyse riskinizi paylaşması için bir kefil gerekebilir. Kefil gösterirken dikkat edeceğiniz şey, kefilin konut kredisi masraflarını karşılayabilecek mali seviyede olması gerektiğini aklınızda tutmanızdır.
Kredi geçmişim yok, konut kredisi kullanabilir miyim: Kredi geçmişinizin kontrol edilmesinin sebebi ödemelerinizin ne kadar düzenli olduğunu kontrol etmektir. Eğer hiç kredi geçmişiniz yoksa ödemelerinize ne kadar sadık olacağınıza ilişkin bankanın bir fikir yürütmesi mümkün değildir. Riskli bir kredi kullandırımı olacağı için banka yine konut kredinize kefil bulmanızı ister.
Konut almak hemen her aşamasıyla masraflı bir iştir. Bir de konut kredisi masrafları hesaba katılınca fatura büyür. En azından ne kadar ödemek durumunda olduğunu bilmek isteyen kişi ne kadar masrafla konut kredisi çekeceğini bilmek istiyor. Karmaşa da bu aşamada ortaya çıkıyor.
Her bankada farklı adlar altında pek çok ücret, kredi masrafı genel adıyla tüketiciden isteniyor. Konut kredisi çekmek isteyen kişi, ekspertiz ücreti, dosya masrafı, ipotek bedeli gibi pek çok isimle karşı karşıya geliyor. Hangisinin zorunlu olduğu konusunda kapsamlı bilgisi bulunmadığı için çoğu zaman da ne yapacağını bilemiyor.
Bu durumda izlenebilecek en kesin çözüm tüm kredi masrafı türlerine ve bankaların konut kredisi ile ilgili tüm düzenlemelerine hakim olmaktır. Buna zaman ayırmanız mantıksız olacağından yukarıda geçen ücretlerden birkaçını biz sizin için inceledik:
Dosya ücreti: konut kredisi başvurusunda mutlaka alınan tutardır. Evrakların incelenmesi, konut kredisinde kredibilitenizin kontrolünün maliyeti ve krediden elde edilecek kar içindir
Ekspertiz ücreti: almak istediğiniz evin değeri hakkında sizin ya da ev sahibinin farklı görüşleri olabilir. Ancak konut kredisi kullanılacağı zaman önemli olan ev değerleme konusunda uzman olan ekspertizin görüşüdür. Evinize değer biçmesi için ilgili firmalardan ekspertiz kiralayan banka kiralama ücretini sizden tahsil eder.
İpotek bedeli: konut kredisi kullandırımı yapılması için şart olan ipotek konma işleminin belli bir masrafı vardır. Bu masraflar ipotek bedeli adı altında yine sizden tahsil edilmek zorundadır.
Buraya kadar incelenen ücretler bankaların kendilerinin belirlediği masraflardır. Dolayısıyla bankadan bankaya değişebilirler. Hatta isimleri bile farklı olabilir.
Aşağıda sıraladığımız ücretler ise devlet tarafından zorunlu yapılmış sigorta bedelleridir. Farklı sigorta firmalarından da yapılsa yakın tutarda bir sigorta yapmanız gerekecektir. Bu ücretler sigorta ismi ile anıldığı için yaptırmak istemeyen kişi sayısı oldukça fazladır. Ancak istemeseniz de zorunlu sigortalar olduğu için her koşulda yaptırmanız gerekecektir.
DASK: zorunlu deprem sigortası olarak da geçen bu sigorta ücreti evin bulunduğu yere, büyüklüğüne, hatta bulunduğu kata göre bile değişebilir. Dolayısıyla konut kredisi çekeceğiniz banka size tam bir tutar söyleyemeyebilir.
Konut sigortası: yine devlet tarafından yangın, sel gibi durumlara önlem olarak zorunlu hale getirilen sigorta çeşididir. DASK’ta olduğu gibi tutar değişkenlik gösterebilir.
Tüm bu masraflar size kompleks geldiyse konut kredisinde tüm hesaplamalara hakim olan kredi danışmanlarından fikir alabilirsiniz.
Konut kredisi çekmek için gereken tüm şartları sağladınız diyelim. Peki ya müdahale edemedikleriniz? Örneğin kredi geçmişiniz…
Konut kredisi başvurusunda kontrol edilen belki de en önemli şey ödeme disiplininizdir. Kredi geçmişiniz kredi işlemlerinizin bir özetidir. Tüm ödemeleriniz, borçlanma miktarınız, gecikmeleriniz kısacası ödeme düzeniniz görülür.
Bankalar borcunuzu düzenli olarak ödemediğinizi görürse aynı alışkanlığı sürdürmeniz ihtimaline karşı size konut kredisi vermek istemeyebilir. Üstelik gelir durumu, ev fiyatı, sahip olduğunuz birikim gibi kredi bileşenlerini değiştirebilmenize rağmen kredi geçmişinize müdahale edemezsiniz.
Kredi geçmişiniz kötü ise kısa zamanda yapabileceğiniz bir şey yoktur. Uzun vadede yapılabilecek şeyler ise başka bir yazımızın konusu. Kredi geçmişinizin durumunu öğrenmek için bir kredi danışmanını arayın.
Gelirinizle ne kadar konut kredisi çekebileceğiniz oldukça değişken. Bankadan bankaya değişen risk alma politikaları nedeniyle bir bankanın onay verdiğine diğeri vermeyebiliyor.
Konut kredisi uzun yıllar süren bir kredi çeşidi olduğundan kazancınızın ne kadarını konut kredisi taksitine aktardığınız önemli. Kazancınızın önemli bir kısmını taksit harcamalarına ayırırsanız ilerde karşınıza çıkan, hesapta olmayan harcamalarda kredi taksitlerini aksatabilirsiniz. Bankalar bu durumdan kaçınmak için dikkatli davranır.
Genel kural maaşınızın %40’ını konut kredisi taksitine ayırabileceğiniz yönündedir. Maaşınızın %40’ını taksit ödemeye ayırabilirsiniz. Geri kalanı, hayat standardınızı bozmadan yaşamanız için yeterli görülür. Ne var ki her banka bu oranda borçlanmaya izin vermiyor. Kimi bankalar maaşınızın %50’sine konut kredisi taksiti ödemenize izin verirken az sayıda banka bu oranı %80’e bile çıkarabiliyor.
Kesenize en uygun faiz oranını ve borçlanma oranını veren bankanın hangi banka olduğunu bulmak zaman ister. Yukarıda incelediğimiz borçlanma oranlarını hangi bankaların sunabildiğini, hangi kredinin sizin için en uygun olduğunu bulmak için bir kredi danışmanından görüş almalısınız.
Ne kadar kredi alabileceğinizi belirleyen iki unsur vardır. Konut kredisi çekerek almak istediğiniz evin fiyatı ve aylık belgeyebildiğiniz gelir tutarı. Bu makalede konut kredisi çekmek istediğiniz evin değerinin kredi miktarına etkisini inceleyeceğiz.
Konut kredisi almak isteyen kişilerin peşin alım yerine kredi ile alımı seçmesinin sebebi sahip olunan birikimin yetersiz olmasıdır. Kredi ile düşük birikimlerle bile konut alabilirsiniz. Ancak bazen birikimsiz kişiler de konut kredisi almak isteyebiliyor.
Bu istek bir süre önce bankalar tarafından olumlu karşılanabiliyordu. Ancak konut kredisi piyasasındaki risk oranını tehlikeli bulan BDDK bunun önüne geçti. 01.01.2011 tarihinden itibaren artık konut değerinin %75’inden falzasına kredi kullanmanız mümkün değil.
Ne kadar kredi kullanabilirim sorusunun yanıtı da burada ortaya çıkıyor. Alacağınız ev değerinin %25’i kadar birikiminiz varsa konut kredisi çekebilirsiniz. Diğer bir deyişle sahip olduğunuz birikimin 4 katı değerindeki bir evi konut kredisi ile alabilirsiniz.
Konut kredisi hesaplamak size karışık geldiyse ya da daha kesin sonuçlar arıyorsanız birkaç dakikada cevap alabileceğiniz kredi danışmanlarından yönlendirme talep edebilirsiniz.
Konut kredisi kullanmam mümkün mü sorusu, bir solukta yanıtlanabilecek sorulardan değildir maalesef.
Bunun nedeni ise kredi çekemez denilmiş bir kişinin bile uzman kişilerin rehberliğinde konut kredisi alabilmesidir. Bahsi geçen “uzman rehberliği”ni diğer yazılarımızda detaylı olarak inceleyebilirsiniz. Şimdilik çok vakit harcadan konut kredisi kullanmanızı sağlayacak yöntemlere değinelim.
Kredinin vazgeçilmezi gelir belgelemektir. Geliri olmayan birey hiçbir durumda konut kredisi çekemez. Asgari ücretle maaş alan kişiler bile konut kredisi çekebilir. Önemli olan gelirinize örtüşebilen kredi tutarını istiyor olmanızdır.
İkinci önemli unsur ise kredi geçmişinizdir. Kredi geçmişinizde sorunlar varsa kredi elmanız zordur. En iyi durumda kredi geçmişi çok iyi bir kefil ile konut kredisi kullanabilmeniz mümkün olabilir. Kredi geçmişinizi öğrenmek için son 2 sene içerisindeki kredi kartı ödemelerinize bakmanızı öneririz.
Son önemli unsur ise borçlanma durumunuzdur. Risk durumunuzu borçlanma oranınız belirler. Eğer kredi kartı limitlerinizin önemli kısmı doluysa ve/veya her ay kredi taksiti ödüyorsanız konut kredisi verecek olan bankalar konut kredisi talebinize çekimser yaklaşabilir.
Tüm koşulları eksiksiz sağlamanız elbette çok iyidir. Ama küçük eksiklikler bazı bankalar tarafından kabul edilebilmektedir. Hangi bankanın, ne seviyeye kadar eksiklikleri kabul edebileceğini öğrenmek için konut kredisinde uzmanlaşmış danışmanlık şirketlerinden görüş alabilirsiniz.
Konut kredisi kullanabilir miyim sorusu, birikimi bir ev almaya yetmeyen pek çok kişinin ağzından çıkmıştır. Konut kredisi kullanmanın pek çok koşulu vardır. Bunlardan biri de konutun kağıt üzerindeki özellikleridir.
“Krediye uygun ev”, ev arayanların karşısına sık çıkan bir tanımlamadır. Bu tanımın gösterdiği özellikler nelerdir? Krediye uygun ev ne demektir?
Konut kredisi kullanılacak evin banka tarafından teminat olarak alınması gerekir. Bir evin teminat alınmasının yöntemi ise üzerine ipotek konmasıdır. Konut kredisi çekmek istediğiniz eve ipotek konması için evin kat irtifaklı olması gerekir. Kat irtifaksız evler için kredi çekilemez.
Kat irtifakı kavramının ayrıntılı açıklamasını ilerleyen yazılarımızda bulabilirsiniz. Şimdilik arsa tapulu evlerin kat irtifaksız olduğunu bilmeniz yeterli.
Krediye uygunluğa bakılırken kat irtifakından başka kriterlere de bakılır. Evin yaşının fazla olması, genelde kredi kullanmak için engel sanılır. 25 yaşında eve kredi kullanılır mı, 30 yaşında eve konut kredisi kullanılır mı gibi sorular bu düşünceden dolayıdır.
Çok az banka kredi kullanılacak evin belli bir yaşın altında olmasını şart koşar. Önemli olan evin kullanılabilirliğidir. Eğer kullanılamayacak ya da hasarlı bir eve kredi kullanmak isterseniz yaşına bakılmaksızın kredi almanıza izin verilmeyecektir. Burada dikkat edilen konu, bankanın, kredinin ödenmemesi durumunda evi satıp satamayacağıdır. Teminatın geçerliliğini krediye uygunluk belirler.
Son olarak ahşap evler için konut kredisi alamayacağınızı belirtelim. Yangın riski yüksek olduğu için bankalar teminatı kabul etmez ve konut kredisi kullandırmazlar.