Kocaeli Büyükşehir Belediyesi İmar Durumu Sorgulama
İletişim Bilgileri;
Santral 0 262 318 10 01 / 9 Hat ÇAĞRI MERKEZİ 444 11 41
kroki
Kocaeli Büyükşehir Belediyesi Adres: Karabaş Mah.Salim Dervişoğlu Cad. No:80 41040 İzmit / Kocaeli
ARSA ALMADAN ÖNCE:
(Bu açıklamaları daha detaylı olarak adım adım yasallık analizi bölümümüzde inceleyebilirsiniz)
Arsaya yapılan yatırım uzun vadede her zaman kazandırmıştır. Ancak arsa alırken de dikkat edilmesi gereken hususlar bulunmaktadır.
-Tapu belgesindeki vasfını kontrol edin.
-Vasfı tarla ise:
-Tarla ya imar planı içindedir ya da dışında.
-İmar planı dışında ise mutlak suretle kadastral yola cepheli bir tarla olması gerekir. Kadastral yola cephe olup olmadığını belediyeden veya kadastro müdürlüğündeki kadastral paftalardan kontrol edebilirsiniz. Mevcutta bulunan yollar bazen fiili olarak açılıp kullanılan ancak kadastral paftalarda yol olarak gözükmeyen alanlar olabiliyor. Veya mevcutta açılmayan ve gözükmeyen ancak kadastral paftalarda var olan yollar olabiliyor. Her zaman için esas olan Kadastro müdürlüklerindeki kadastral paftalardaki yollardır.
-İmar planı içinde ise mutlak suretle hangi fonksiyona ayrıldığını, belediyede bulunan onaylı imar planında görmeniz gerekir.
-Çünkü imar planındaki fonksiyona göre tarlanın, yapılaşmaya (imara) açılıp açılmadığı belli olacaktır. Tarlaya konut, ticaret, sanayi, turizm gibi yapılaşmaya açık fonksiyonlar verilebileceği gibi park, yeşil alan, yol, hastane, okul gibi özel yapılaşmaya kapalı donatı fonksiyonları da verilebilir.
-Tarlaya yapılaşmaya açık bir fonksiyon verilmiş ise imar planına göre terk edilmesi gereken alan miktarına dikkat edilmesi gerekir. Bazen terk edilen alandan sonra kalan alanların yapılaşmaya müsait olmadığı veya terk edilen alanların % 40’a kadar çıktığı durumlar olmaktadır.
-Vasfı arsa ise:
-İmar planı kapsamında kaldığı için tarla vasfı arsaya dönüşmüştür.
-Bu nedenle imar planında hangi fonksiyona ayrıldığını, belediyede bulunan onaylı imar planında görmeniz gerekir.
-Çünkü imar planındaki fonksiyona göre arsaya konut, ticaret, sanayi, turizm gibi yapılaşmaya açık fonksiyonlar verilebileceği gibi park, yeşil alan, yol, hastane, okul gibi özel yapılaşmaya kapalı donatı fonksiyonları da verilebilir.
-Arsaya yapılaşmaya açık bir fonksiyon verilmiş ise imar planına göre terk edilmesi gereken alan miktarına dikkat edilmesi gerekir. Bazen terk edilen alandan sonra kalan alanların yapılaşmaya müsait olmadığı veya terk edilen alanların % 40’a kadar çıktığı durumlar olmaktadır.
ARSA ALMADAN ÖNCE BİLİNMESİ GEREKEN BAZI TERİMLER:
TAKS alana sahip bir parselde yapılacak binanın taban oturumu 1000x0,20=200 metrekaredir. 200 metrekarelik taban oturumu, parselin çekme mesafelerinden sonra kalan alanda, istenilen yerde kullanılabilir.:Açılımı “Taban Alanı Kat Sayısı” şeklindedir. Bir parselde yapılacak yapının, parselin taban alanının ne kadarlık kısmına oturacağını belirler. Örneğin TAKS değeri 0,20 olan 1000 metrekare
KAKS:Açılımı “Kat Alanı Kat Sayısı”dır. Toplam inşaat alanını ifade eder. Toplam inşaat alanına yönetmeliklerde belirtilen net kullanım alanları girer. Bunun detayı için, inşaat yapılacak bölgede geçerli imar yönetmeliğinde belirtilen KAKS tanımına bakmak gerekir. Basit bir örnek verirsek KAKS değeri 1,5 olan 1000 metrekare alana sahip bir parselde yapılacak binanın toplam net inşaat alanı 1000x1,5=1500 metrekaredir.
EMSAL:KAKS’la aynı anlama gelmektedir.
NET PARSEL: üzerinden yapılır. üzerinden değil 1200 m olarak kalması gerekmektedir. TAKS, KAKS gibi hesaplamalar 1500 m’sinin terk edilerek net parsel alanının 1200 m’si de yol alanı olsun. İmar uygulaması sonucunda parselin yol ve yeşil alan olarak ayrılan toplam 300 m’si yeşil alan, m’si konut, 150 m olan bir parselin imar planı kararı ile 1200 mBir parselin, imar planı ile donatılara (yol, yeşil alan v.b.) ayrılan kısımlarının terki yapıldıktan sonra kalan net parsel alanıdır. İmar planında aksine bir hüküm TAKS, KAKS, çekme mesafesi gibi hesaplamalar net parsel alanı üzerinden yapılır. Örneğin: alanı 1500 m
BRÜT PARSEL: Bir parselin, imar planı ile donatılara (yol, yeşil alan v.b.) ayrılan kısımlarının terki yapılmadan önceki parsel alanıdır.
İMAR PLANI:Uygulama İmar Planı: Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmelik’te uygulama imar planı şu şekilde tanımlanmıştır: “Onaylı halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olan ve nazım imar planına uygun olarak hazırlanan ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve esaslarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren ve 1/1000 ölçekte düzenlenen raporuyla bir bütün olan plandır.”
İmar planları hiyerarşiye göre; bölge planları, çevre düzeni planları, nazım imar planları ve uygulama imar planları şeklinde sırlama gösterir. Bir imar planı varsa üst ölçekli imar planına uygun olmak zorundadır. İmar planlarını türüne ve bulunduğu bölgeye göre çeşitli kurumlar onaylamaktadırlar. Ancak özel bölgeler hariç imar planı onama yetkisi genelde belediyelerdedir.
İMAR UYGULAMASI: İmar planı ile getirilen hükümlerin uygulamasıdır. İmar uygulaması genelde belediyeler tarafından 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. Maddesine göre resen yapılır ancak şahıslar tarafından da yapılabilmektedirler.
DONATI ALANI:İmar planı kararı ile kamu kullanımına ayrılan yol, yeşil alan,okul, karakol, ibadet yeri, sağlık tesisi gibi alanlardır.
İFRAZ: alana ve 50 m. Cepheye sahip bir parsel sadece 2 parçaya ifraz edilebilir. Eğer parsel ön ve arka cepheden de 50’şer metre cepheye sahip ise 4 parçaya ifraz edilebilir. İfrazdan sonra oluşan her bir parça ayrı bir parsel numarası alır ve tapuya tescil olarak bağımsız mülkiyet kazanmış olur. Eğer imar planında ifraz ile ilgili bir hü, minumum parsel cephesi 20 m.”dir şeklinde hüküm bulunan olan bir bölgedeki 2750 mİmar planında belirtilen hükümler çerçevesinde bir parselin 2 veya daha fazla parçaya bölünmesidir. Örneğin imar planında: “minimum parsel büyüklüğü 500 mküm yoksa bölgede geçerli olan imar yönetmeliği hükümleri uygulanır.
TEVHİT: İmar planında belirtilen hükümler çerçevesinde 2 veya daha fazla parselin birleştirilerek tek bir parsel haline getirilmesidir. Tevhit sonucunda 2 veya daha fazla parselin numaraları iptal olur ve yeni bir parsel numarası tescil edilir..
ÇEKME MESAFESİ (YAPI YAKLAŞMA SINIRI):Bir parselde yapılan inşaatın, parsel sınırlarına yaklaşabileceği mesafedir. Örneğin, ön bahçe mesafesi 5 m., yan bahçe mesafesi 3 m., arka çekme mesafesi 3 m. Olan bir parselde yapılan inşaat, ön bahçeye 5 m.’den, arka ve yan bahçeye 3 m.’den daha fazla yaklaşamaz.
ARSANIN BULUNDUĞU BÖLGEYE GÖRE DİKKAT EDİLMESİ GEREKLİ YASA VE YÖNETMELİKLER:
Arsa, imar planı bulunmayan bir bölgede ise:
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’ne,
Arsa, imar planı bulunmayan ancak SİT ALANI olan bir bölgede ise:
İlgili Koruma Kurulunun, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ve Yönetmeliklerine göre bölge için belirlemiş olduğu hükümlere,
Arsa, imar planı bulunan bir alanda ise:
İmar planında belirtilen yapılaşma hükümlerine,
Arsa, imar planı bulunan ancak SİT ALANI olan bir bölgede ise:
Koruma amaçlı hazırlanan imar planındaki yapılaşma hükümleriyle birlikte İlgili Koruma Kurulunun, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ve Yönetmeliklerine göre bölge için belirlemiş olduğu hükümlere,
Arsa, kıyıda ve sahile çok yakın ve imar planı bulunmayan bir bölgede ise:
Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca onaylı kıyı kenar çizgisinin var olup olmadığına, kıyı kenar çizgisine göre konumuna, Kıyı Kanunu ve Yönetmeliğinde belirtilen hükümlere,
Arsa, kıyıda ve sahile çok yakın ve imar planı bulunan bir bölgede ise:
İmar planında belirtilen yapılaşma hükümleriyle birlikte Kıyı Kanunu ve Yönetmeliğinde belirtilen hükümlere,
Arsa, organize sanayi bölgesinde ise:
İmar planında belirtilen yapılaşma hükümleriyle birlikte Organize Sanayi Bölgesi Kanunu ve Yönetmeliğinde belirtilen hükümlere,
Arsa, su toplama havzasında ve imar planı bulunmayan bir bölgede ise:
Su toplama havzasında yetkili ilgili kurumun (DSİ, İSKİ, ASKİ v.b.) yayımlamış olduğu havza koruma yönetmeliklerinde belirtilen hükümlere,
Arsa, su toplama havzasında ve imar planı bulunan bir bölgede ise:
İmar planında belirtilen yapılaşma hükümleriyle birlikte su toplama havzasında yetkili ilgili kurumun (DSİ, İSKİ, ASKİ v.b.) yayımlamış olduğu havza koruma yönetmeliklerinde belirtilen hükümlere,