Abdurrahman DEMİRCAN
09 Mart 2015 | 02:00
Cevaplayan: Tebernüş Kireçci
İstanbulda bence koca bir konut konut balonu var.Sizin konut balonuyla ilgili size sorulan sorulara verdiğiniz cevapları incelediğimde siyasi istikrar sürdükçe sorun olmaz tezini vurguladığınızı görüyorum.Ben Gayrettepe de oturuyorum son 6 yıldırda ev alımı için sıkı bir takipteyim.5 yıl öncede fiyatların yüksek olduğu kanaatindeydim.Ama bugün ciddi bir balon sözkonusu. Ortalama brüt 130-140 m2 40 yaşındaki evlere 800.000-1.200.000 tl fiyat isteniyor.2009 öncesi oturduğum Kağıthane hamidiye mahallesinde 100 m2 evlere 400.000 tl den aşağı istenmiyor.Konut balonu yok diyenlerini tezleri ve benim antitezlerim aşağıdaki gibidir.
1- Tez : Siyasi istikrar sürdükçe konut fiyatlarının yönü yukarıya doğrudur.
Antitez : 2002 de hükümetin işbaşına gelmesi süreci ve sonrasında sıkıntıdaki Amerikan ekonomsi ve bankaları için FED parasal genişleme programı uygulamış, piyasaya sürülen fazla parayı faize kaymasın insanlar bol bol tüketsin diye faiz oranlarını ciddi oranda düşürmüş bunu yaparkende dolar basmıştır.(100 dolar yeşilin basım maliyeti 6 centtir.)Yabancı sermaye ve fonlar kendi ülkesinde güvenilir fakat kazancı düşük Amerikan piyasası yerine bizim gibi gelişmekte olan piyasalara yönelmiştir.100$ ı ortalama 1,5 tl den bozduran yabancı yatırımcı 1500 tl almış bunu da borsa mevduat yada tahvile yatırmış.Örneğin mevduattan %10 faizle (Türk yatrımcılar gibi %15 stopaj ödemezler) 150 tl faiz elde emişlerdir.Bu kazancı ülkelerinde 10 yılda elde edemezler.Hükümet üretime dayalı olmayan inşaat sektörünü lokomotif sektör olarak kullanarak büyümeyi seçtiği ranta dayalı üç kağıt ekonomisi programı uyguladı.Bu da kağıttan kulelere benziyor.Sağlam bir rüzgarda dağılmaması içten bile değil.FED in uyguladığı bu program sonsuza kadar gidemez.Piyasaya verdiği parayı nisan ayı itibariyle geri çekmeye başlıyor.Ev almak için bankaya gidersiniz banka size vereceği parayı nereden alacak tabiî ki dış krediyle .6 cente maledilen dolarla son 10 yılda %150 yakın karla ülkelerine geri dönecek.Bu bankaların aldığı kredi borçları nasıl ödenecek elbette TL ile değil dolarla.Peki siz aldığınız borçla ne yaptınız ,Avmler yaptınız, konut yaptınız vs.. peki bu yapılan inşaatların reel ekonomiye katkısı ne, bir üretim yapıp paramı kazandırıyor.Netice itibariyle taş ve toprak.Parayı taşa toprağa gömük Üstelik %150 faiz ödeyerek.Siyasi istikrarın ön önemli teminatı iyi giden ekonomidir.Üretime dayalı olmayan yıllık cari açığın 50 milyar olduğu ekonomi son 10 yılda olduğu gibi döner ama sürdürelemez.Haziran seçimleri sonrası sürprizlere açık olun.
2- Tez :Evlilik, boşanma ve göç sebebiyle artan konut talebi
Antitez : İstanbulda 2015 yılda 240.000 konut satılmış.110.000 evlilik yapılmış 27.000 boşanma olmuş.(Boşananların %85 i ilerleyen yıllarda tekrar evlenmiş) Gelenler gidenler çıkarılınca net 60.000 göç olmuş.Yuvarlak olarak istanbulun 120.000 civarı yıllık ekstra konut ihtiyacı var.Alıınan daire ruhsat sayısı 210.000. Yabancılara satılan konut sayısı 3.000 adet yani satılan konut sayısının yaklaşık %1 i matematiksel anlamda yabancı talebinin konut fiyatlarına etkisi yok hükmündedir.
Yukardaki rakamlar analiz edildiğinde boşanmaların konut talebine etkisi makro anlamda yok sayılabilir. İstanbulda konut fiyatlarını 300.000 tl ile 1.000.000 tl arasında olduğu ortalama konut fiyatının 500.000 tl olduğu varsayılırsa. İstanbul sürekli göç alıyor , boşananlar var deniliyor.Şimdi 500.000 tl ye evi yeni tayini çıkan öğretmenmi,astsubaymı yeni mezun olmuş mühendismi ,kobaniden kaçan suriyelilermi,asgari ücretle çalışan vasıfsız insalarmı alacaklar..
Alanlar kimler biliyormusunuz.
2.1 .Hükümetin son 10-15 yılda uyguladığı ekonomik tutum,Dünya ekonomik konjontürü sebebiyle parası olanın dövizin yatay seyri ve mevduat faizlerinin reel anlamda negatif olması (parayı bankaya koyan enflasyon karşısında zararda) sürü psikolojisiyle paralarının değerini koruma çabası için de olmalarıdır.
2.2 Parası olmayanların faizlerin düşmesiyle bankaların likidite bolluğu sebebiyle bankaların para satmak için kaldırımlara bile stand kurduğu bu dönemde karı koca çalışıp en az gelecek 15-20 yıllarını ipotek etme pahasına ev alma hayallerini gerçekleştirme dürtüsüdür.Elbette ilerde herhangi bir sebepden işsiz kalma durumu göz ardı edilerek.
Çok kez şahit olmuşunuzdur ? karşı daire geçen sene 300 e satıldı.Adama 400 veriyorlar adam vermiyor ?, ?2sene önce 200 e aldım şimdi 400 tl ediyor ev en iyi yatırım aracı gel sanada alalım.Bir zamanlar titan zinciri vardı.Bu günkü durumu ona benzetiyorum.Şu nutulmamalıki
HİÇ BİR YATIRIM ENSTÜRMANI REALİZE EDİLMEDİKÇE KARLILIĞINIZ KAĞIT ÜZERİNDE KALIR.
İleryen aylar yada birkaç yıl içinde fiyatları speküle edilmiş arsaların üzerine %100 kar marjıyla inşa edilmiş titan zihniyeti ve medya pohpohlamasıyla satılmış konutların vay haline.Cari açığın 50 milyar dolar özel sektör pozisyon açığının 400 milyar dolar Merkez bankası kullanılabilir rezervlerinin 43 milyar dolar tasarruf oranı %12 e(Dünya ortalaması %33,çin %50 ) düşen bir ekonomide iş ve ticaret hayatının devamını sağlayacak likiditenin finansmanın yine yurtdışı olmayacağı aşikardır.Olsa bile maliyeti çok yüksek olacaktır.Bu likiditeyi temin etmek için iş hayatının içinde olan yatırım amaçlı konut alanlar talebin olmadığı dönemde konutlarını maliyetinin altındaki fiyatlara satmak durumunda kalacaktır. Hele hele kira çarpanın 30 yıla ulaşmasına ,isanların alım gücünün konut fiyatlarıyla ilişkisizliğne hiç girmiyorum.
Not: Ekonomist değilim mühendisim.Yorumumun sadece düşünen ve sorgulayan insanın analazi şeklinde değerlendrilmesini rica ediyorm.Zira bir söz vardır ?yarım doktor candan ,yarım hoca dinden eder ?
Peki. Bırakalım sentezi de piyasalar yapsın. Son sözü her zaman piyasalar söyler:)) Buraya tıklayınız adresindeki yorumu ve yanıtımı okuyun.