Konut Teslimlerinde “Net Alan” İfadesinin KDVK Açısından Değerlendirilmesi: 3065 sayılı Kdvk md 28 2007/13033 sayılı Kararname Eki 1 sayılı listenin 11. sırasında yer alan net alanı 150 m2’ye kadar olan konut teslimlerinin %1, aynı madde de ayrıca 1 ve 2 sayılı listelerde yer almayan teslim ve hizmetlerin ise genel oranda (%18) katma değer vergisine tabi tutulacağı belirtilmiştir. Net alanı 150 m2’ye kadar olan konutların %1 oranında, net alanı 150 m2 ve üzeri olan konutların ise %18 oranında KDV’ye tabi tutulması net alanın tanımını ve hesaplanmasını önemli kılmaktadır. Özellikle net alanı 149 m2 olan konutlar ile net alanı 150 m2 ve üstü olan konutların maliyetlerinde ve satış fiyatlarında diğer verilerin değişmediği varsayıldığında %17’lik bir KDV farkı ortaya çıkmaktadır. KDVK’nun da her ne kadar net alanı 150 m2’ye kadar konut teslimlerinin %1 oranında KDV’ye tabi olduğu belirtilmiş ise de KDVK’nunda “Net alan” tabirinden ne anlaşılmasına ilişkin bir açıklama olmadığından yazımızın ilerleyen bölümlerinde bu konuda detaylı açıklamalara yer verilecektir.
II-Konuya İlişkin Yasal Mevzuat: 3065 sayılı Kdvk mdd 28 30/12/2007 tarihli RG 2007/13033 sayılı Kararname Eki 1 sayılı liste gereğince “Net alanı 150 m2’ye kadar konut teslimleri ile belediyeler, il özel idareleri, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ve bunların % 51 veya daha fazla hissesine ya da yönetiminde oy hakkına sahip oldukları işletmeler tarafından konut yapılmak üzere projelendirilmiş arsaların (sosyal tesisler için ayrılan bölümler dahil) net alanı 150 m2’nin altındaki konutlara isabet eden kısmı, Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri, Kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kuruluşları ve belediyelere yapılan sadece net alanı 150 m2’ye kadar konutlara ilişkin inşaat taahhüt işlerinde % 1 oranında KDV uygulanmaktadır.Konut teslimlerindeki “net alan” ifadesinden ne anlaşılması gerektiğine ilişkin olarak KDVK’nunda bir tanımlama bulunmayıp; Mülga 3 Seri No.lu “Konut İnşaatı ve Yatırımlarda Vergi, Resim, Harç Muafiyet ve İstisnası Genel Tebliği”nin 4. bölümündeki açıklamalardan aynen alıntı yapılmak suretiyle 30 Seri No.lu K.D.V.K Genel Tebliği’nin “E” bölümünde geniş bir biçimde açıklanmıştır.Buna göre;
“E- Konut İstisnası: Kdvk geçici 8. maddesinde, net alanı 150 m2’ye kadar olan konutların tesliminin vergiden müstesna olduğu hükme bağlanmış konu ile ilgili olarak; 9 Seri No.lu Kdv GT 1. bölümünde, net alan deyiminin “konut içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alan” olarak tanımlanan faydalı alanı ifade ettiği, plan ve proje gereği konut dışında bir amaçla kullanılacak bölümleri de ihtiva eden inşaatlarda istisnanın sadece konut olarak kullanılacak bölümlere uygulanacağı açıklanmıştır.
Bakanlığımıza intikal eden olaylardan balkon, kömürlük, garaj, asansör boşluğu gibi yerlerin istisna karşısındaki durumu konusunda tereddüde düşüldüğü anlaşıldığından bu konuda aşağıdaki şekilde hareket edilmesi uygun görülmüştür.
1. Balkon, kömürlük, garaj, asansör boşluğu ve benzeri yerler, konutlardan ayrı olarak kullanılmaları mümkün olmadığından prensip olarak istisna kapsamı içinde mütalaa edilecektir.
2. Bu yerlerin 150 m2’lik sınırın hesabında ne ölçüde dikkate alınacağı ise 3 Seri No.lu “Konut İnşaatı ve Yatırımlarda Vergi, Resim, Harç Muafiyet ve İstisnası Genel Tebliği”nin 4. bölümündeki açıklamalara göre belirlenecektir.
“Halk konutu standartları”nın değişik 3 ve 4. maddelerine atıfta bulunan bu açıklamalara göre;
a) Faydalı alan konut içerisinde, duvarlar arasında kalan temiz alandır.
b) Faydalı alan genel olarak duvar yüzlerinde 2,5 cm sıva bulunduğu kabul edilerek, proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5’er cm. düşülmek suretiyle hesaplanır.
Ancak konutlarda kapı ve pencere şeritleri, duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları; karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri; bir konuttaki balkonların veya arsa zemininden 0,75 m.’den yüksek terasların toplamının 2 m2’si çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların komşu hududuna kadar uzaması ile meydana gelen teraslar; çok katlı binalarda genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansörler; iki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altında 1,75 m. yüksekliğinden az olan yerler; bodrumlarda konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 m2’den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo; kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı ve kalorifer dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo, çamaşırlık; bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 m2’den büyük olmamak üzere yapılan garajlar, faydalı alan dışındadır. Bina dışındaki kömürlük ve depoların 4 m2’yi, garajların 18 m2’yi aşan kısmı, ait oldukları konutun faydalı alanına dahil edilirler.” açıklamalarına yer verilmiştir.
III-Konutların Net Alanlarının Hesaplanması, Yaşanan Sorunlar Ve Özellikli Durumlar: Uygulamada, net alan tabirinden ne anlaşılması gerektiği hususunda özellikle konut balkonlarının, hesaba katılmamasından veya tebliğde balkonlara ilişkin belirtilen istisnanın yanlış yorumlanmasından kaynaklanan nedenlerle KDV’nin eksik olarak hesaplanmak suretiyle vergi ziyaına sebebiyet verilmektedir. Söz konusu konutların net alanı hesaplanırken yukarıda ayrıntısına yer verilen mevzuat hükümleri dikkate alınmak suretiyle hesaplama yapılması gerekmektedir Özellikle konutlardaki balkonların toplamının 2 m2’sinin istisna edilmesi ve sıva paylarına ilişkin olarak düşülecek istisnanında doğru olarak hesaplanması gerekmektedir.Öte yandan, konut dışındaki kömürlük ve depoların 4 m2’yi, garajların 18 m2’yi aşan kısmı, ait oldukları konutun faydalı alanına dahil edildiklerinden site şeklinde veya müstakil olarak inşa edilen (dubleks,tripleks) konutlarda net alan hesabına istisnayı aşan kısımlarında dahil edilmesi gerektiği hususu unutulmamalıdır.
Örnek: X müteahhitlik şirketinin inşa etmiş olduğu 3 bloktan oluşan site inşaatında her bir blokta bulunan en üst dairelerin (konutların)dubleks olduğu ve söz konusu dairenin satış fiyatları üzerinden KDV oranının %1 olarak hesaplandığını varsayalım; Buna göre, X şirketinin inşa etmiş olduğu 3.katta bulunan bir dubleks konutun büyüklüğü şu şekilde olsun:(Sıva paylarına ilişkin Tebliğde öngörülen istisna düşüldükten sonraki net büyüklükler)
- Giriş (Hol) : 10 m2
- Koridor : 10m2
- Salon : 33 m2
- 1. Oda : 15 m2
- 2. Oda : 20 m2
- Banyo : 10 m2
- Tuvalet : 2 m2
- 1. Balkon : 15m2
- 2. Balkon : 20 m2
Toplam : 135 m2
Üst Kat (Çatı Kat):
- Yatak Odası : 30 m2
-Çocuk Odası : 10 m2
- Banyo : 8 m2
Toplam :48 m2
Yukarıdaki verilere göre balkonlar hesaba katılmadan (net alan) 148 m2 olarak hesaplanmış ve satış fiyatı üzererinden bu konut için %1 KDV oranı hesaplanarak fatura edilmiştir.Ancak Örnekte görüldüğü üzere konutun net alanı hesabına balkonlar katılmadığı için 148 m2 olarak hesaplanmıştır. Oysaki söz konusu Tebliğ hükümleri dikkate alındığında net alan tanımına uygun olarak balkonların tamamının hesaplamaya dahil edilip sadece 2 m2’lik kısmın istisna olarak düşülmesi gerekmektedir.Buna göre Tebliğde öngörüldüğü şekilde balkonların sadece 2 m2 ‘si düşüldüğünde konutun net alanı 148 m2 değil , gerçekte 183 m2 -2 m2 =181 m2 olmaktadır.Bu durumda bu konutun KDV oranının %18 üzerinden hesaplanması gerekmekte iken %1 oranından hesaplanarak KDV açısından %17’lik bir KDV ziyaa uğramış olmaktadır.
Konuya ilişkin olarak Bursa Vergi Dairesi Başkanlığının 20.06.2007 ve B.07.1.GİB.4.16.16.02-300-07- /950 sayılı “Net alanın hesabında balkonların ne şekilde dikkate alınacağı”na ilişkin olarak verilen özelgede “Buna göre; konutlardan ayrı olarak kullanılması mümkün olmayan balkonların net alan içinde değerlendirilmesi gerekmekte olup, inşasını gerçekleştirdiğiniz konutların net alanları toplamı {(138,16 m2 )+(2 adet balkon 19,62 m2-2 m2 =17,62 m2)= 155.78 m2 } 150 m2’nin üzerinde olduğundan satış bedelleri üzerinden %18 oranında katma değer vergisi hesaplanması gerekmektedir.” şeklinde açıklamalara yer verilmiştir.
Konut satışlarında KDV uygulamasında her bir bağımsız bölüm, kat ve bina ayrı ayrı gözönüne alınacaktır. İki katlı bir evin iki katı da ayrı ayrı kullanılabilecek yapıda ise, 150 m2’lik net alanın hesabında her kat ayrı ayrı değerlendirilecektir. Her iki kat birbirini tamamlayıcı ve birbirine bağlı ise 150 m2’lik net alanın hesabında (dubleks dairelerde olduğu gibi) iki katın toplam alanı dikkate alınacaktır.Bahçeli evler ile ilgili olarak 150 m2’lik net alanın hesabında, bahçe gözönünde tutulmadan konutun alanı dikkate alınacak, konutu çevreleyen arsa ve arazi ise, bu konutun mütemmimi olarak kabul edilecektir. Arsa ve arazinin ne kadarının mütemmim sayılacağı konusu ise mahalli örfe göre tespit edilecektir. Ayrıca, KDV uygulamasında konutu çevreleyen arsa ve arazinin, konutun net alanı ile orantılı olması esastır.Maliye Bakanlığınca bu konuda verilen 09.09.1991 tarih ve 62108 sayılı Özelge’de;“5.000 m2’lik arsa üzerinde yer alan 10 m2’lik iki katlı gayrimenkulün satışı halinde, bu satışın konut değil arsa satışı olarak değerlendirilmesi ve 5.000 m2’lik arsaya isabet eden bedel üzerinden KDV hesaplanması gerekir.” şeklinde görüş bildirilmiştir
IV-Sonuç: Bu yazımızda konut teslimlerinde net alan ifadesinin Katma Değer Vergisi Kanunu açısından değerlendirilmesi ve uygulamada karşılaşılan bir kısım sorunlara değinilmiştir. Mükellefler tarafından yapılan konutların tabi olacağı katma değer vergisi oranını belirleyen net alan ifadesinin vergi mevzuatındaki tanımı ile kamuoyundaki tanımı farklılık arz etmektedir. Bu nedenle konut inşa eden firmaların, konutların net alanlarının tespitinde gereken hassasiyet ve bilgi araştırmasını göstermeleri, bu konuda işletmelerin mali müşavirleri ile mimar ve mühendis gibi teknik personelinin işbirliği yaparak katma değer vergisi oranının yanlış hesaplanmasının önüne geçmeleri işletmelerin faydasına olacaktır.Ayrıca konut inşa edip satan mükelleflerin net alan ifadesini yanlış algılayıp uygulamaları durumunda indirimli orana tabi işlemler nedeniyle alabilecekleri haksız ve yersiz KDV iadelerinin vergi idaresince cezalı olarak geri alınması riski ile karşılaşabileceklerdir.
İhsan AKAR- Vergi Denetmeni firstname.lastname@example.org
Yararlanılan Kaynaklar:
1-K.D.V.Kanunu ve 30 nolu KDV Genel Tebliği
2-Hasan Erarslan “Net alanı 150 m2’ye kadar konut teslimleri ile konut yapı koop. yapılan inşaat taahhüt işlerinde kdv”
3- MustafaÖZER: “Konut teslimlerinde katma değer vergisi hesaplaması açısından net alanın tanımı, hesaplanması ve önemi”
4-Abdullah Tolu: “Gayrimenkul satışlarında kdv uygulaması”