EŞYA HUKUKU
Dersin Hocası: Prof.Dr. Şeref Ertaş
Kişilerle eşyalar arasındaki doğrudan doğruya “hakimiyet ilişkisini” düzenleyen hukuk dalıdır. Bu hakimiyet ilişkisi bir hakka dayanıyorsa “ayni haklar”, bir hakka dayanmıyor sadece fiili bir durumdan ibaret kalıyorsa “zilyetlik” denir. Eşya hukukunun üç ana konusu
-Ayni haklar, -Zilyetlik, -Tapu sicili’dir. Eşya hukuku kişilerin eşyalar ile her türlü hakimiyet ilişkilerini düzenleyen medeni hukuk dalıdır.
EŞYA NEDİR
Kişilerin üzerinde hakimiyet kurabildiği ekonomik değeri ve maddi varlığı olabilen maddelerdir. Hukuki anlamda eşyanın özellikleri
1-Maddi varlığı olması: Cismani varlığı olan şeyler eşya olarak kabul edilir. Ancak kanun koyucu bazı cismani olmayan şeyleri de eşya ile bir tutarak eşyaya ilişkin kuralların bunlara da uygulanabileceğini kabul etmiştir. Örn. Tabii kuvvetlerin mülkiyet hakkına konu olabilmesi, müstakil bazı hakların ayni hak konusu yapılabilmesi.
2-Sınırlanabilir olması
3-Hukuki hakimiyete elverişli olması, yasaklanmış olmaması, tabii kaynaklar, ormanlar mülkiyete konu olamaz.
4-Kişisel olmaması. İnsanın vucudu, organları ve ceset kural olarak eşya sayılmaz. İnsan vucudu ile kaynaşmış takma organları eşya sayılmaz, ayrılmış olan saç, takma diş eşya olarak nitelenir.
5-Ekonomik değer taşıması
Eşyanın Çeşitleri
A-Taşınır-Taşınmaz: Taşınır eşya özüne zarar gelmeden bir yerden diğer bir yere taşınabilen eşyadır. Örn. Otomobil. Taşınmaz eşya ise özüne zarar vermeden bir yerden diğer bir yere taşınması mümkün olmayan eşyalardır.
B-Basit-Bileşik: Basit eşya tek başına hukuki varlık taşıyan eşyalardır. Bileşik eşya birden fazla eşyanın birleşerek tek bir eşya niteliği kazanmasıyle oluşan eşyalardır. Birden çok yalın şeyin ayrılmaz bir biçimde birleşmesinden meydana gelir ve onu meydana getiren şeylerden ayrı bir varlığı olan eşyadır. Örn. Televizyon. Bileşik eşyayı meydana getiren parçalara “mütemmim cüz” (bütünleyici parça) denir. Bunlar fiziki varlıklarını korumakla birlikte bağımsız eşya olma özelliklerini kaybetmişlerdir. Mütemmim cüzler arasında işlev açısından bir eşitlik olabileceği gibi bir üst-alt ilişkisi de bulunabilir. Üst-alt ilişkisi mevcutsa asli-fer-i mütemmim cüz ayrımı söz konusu olur. Menkul eşya gayrimenkulle birleşince “fer-i mütemmim cüz” durumuna gelir ve artık gayrimenkul hükümlerine tabi olur. Ayni hak üzerindeki her türlü hak bütünleyici parçayı da kapsar. Bileşik eşyadan özüne halel gelmeden ayrılabilen eşyalara “eklenti” (teferruat) denir. Örn. Gözlüğün kılıfı. Asıl eşyanın mülkiyeti devredilirse bütünleyici parça da devredilmiş olur. Aksi kararlaştırılmamışsa eklentiler de devredilir. Ancak eklentilerde aksine anlaşma mümkündür.
C-Misli-Gayri misli: Sayı,tartı ve ölçü ile belirlenebilen taşınır eşyaya misli eşya denir. Örn. Buğday, para. Misli eşya harab olmaz “genu non perit” yerini ayni cinsten ayni miktar başka eşya alabilir. Sayı, tartı, ölçü ile değil ferden belirlenen eşyaya gayri misli eşya denir.
D-Tüketime tabi-Tüketime tabi olmayan: Bazı taşınır eşyadan istifade edilmesi veya kullanılması tüketilmesiyle mümkündür. Bunlara tüketime tabi eşya denir.
E-Özel mülkiyete tabi-Özel mülkiyete tabi olmayan: Kamu hizmetine tahsis edilen eşyalar; Okul binaları, hastaneler, ormanlar, kıyı şeritleri, sular, kültür ve tabiat varlıklarını koruma kanununa tabi eşyalar devletin mülkiyetindedir. Özel mülkiyete konu olmazlar. Bunların dışında kalan ve hiç kimsenin mülkiyetinde de bulunmayan mallar da devletin mülkiyetinde sayılır. Bu gibi yerlerde belirli şartlarda zilyetlik ile özel mülkiyet kazanılabilir.Kadastro kanununda düzenlenmiştir.
Devletin özel mülkiyetinde olan araziler (hazine arazileri) de vardır. Devlet burada özel kişilerde olduğu gibi tasarrufta bulunabilir.
HAK
Her hakta, haktan yararlanan bir aktif suje, yani hak sahibi ile borç altına giren bir pasif suje yani borçlu taraf mevcuttur. Borcun pasif sujesi, bazı haklarda belli bir şahıs veya şahıslardır. Hakka riayet, saygı gösterme veya hakkın konusunu teşkil eden edimin yerine getirilmesi, bu önceden belli şahıslardan talep edilebilir. Bu haklara “şahsi haklar” denir. Örneğin bir otomobil satış sözleşmesi söz konusu ise, alıcı taraf kendisine otomobilin teslimini ancak satıcı taraftan isteyebilir. Şahsi haklar mevcut olmayan bir eşya üzerinde de kurulabilir.
Bazı haklarda ise hakkın pasif sujesi yani hakka riayetle, saygı göstermekle yükümlü şahıslar gayrimuayyen yani önceden belli şahıslar değildir. Daha doğrusu herkes, her şahıs hakka saygı göstermekle yükümlüdür. Bunlara da “mutlak haklar” denir. Mutlak hakların üç çeşit objesi yani konusu olabilir:
-Şahıslar Üzerinde: Şahıslar üzerindeki mutlak hakların en önemlisi şahsın bizzat kendisi üzerinde sahip olduğu”kişilik hakkı”, başkaları üzerinde sahip olduğu “velayet hakkı”dır.
-Eşyalar Üzerinde: Maddi mallar üzerinde sahip olduğu haklara “ayni haklar” veya nesnel haklar denir.
-Gayri maddi mallar üzerinde: Fikir sanat eserleri üzerindeki “telif hakkı”, buluş üzerinde “ihtira hakkı” diğer sınai ticari haklardan ibarettir.
AYNİ HAKLAR
Kişilere belli bir eşya üzerinde doğrudan doğruya hakimiyet sağlayan haklara denir.
Türk hukukunda MK’un eşya hukukuna ilişkin kuralları “sadece ayni haklara uygulanır” Kavram olarak üç temel unsuru vardır.
A-Mevcut belli bir eşya üzerindedir
B-Doğrudan doğruya hakimiyet sağlar
C-Herkese karşı etkilidir, herkese karşı ileri sürülebilen bir haktır.
Ayni haklar herkese karşı ileri sürülebilen dolayısıyle herkes tarafından ihlali mümkün olan mutlak haklardandır. Bu sebeple kimin hangi eşya üzerinde ne gibi ayni haklara sahip olduğunun başkaları tarafından açıkça anlaşılması gerekir. Buna “aleniyet ilkesi”, ayni hakların kamuya açık olması ilkesi denir. Taşınmazlarda bu “tapu sicili”, taşınırlarda “zilyetlik” vasıtasıyle sağlanmaktadır. Taşınmazlarda tapuda mal kimin adına kayıtlı ise o kişi malın sahibidir. Aksini iddia eden kanıtlamak zorundadır. Ayni şekilde bir taşınırın zilyedi de o malın sahibidir. Aksini iddia eden kanıtlar.
Ayni Haklar ve Diğer Haklar Arasındaki Farklar
1-Ayni haklar herkese karşı ileri sürülebilir. Fakat şahsi haklar yalnızca belirli kişilere yani bağlı olduğu borçlandırıcı işlemin diğer tarafına karşı ileri sürülebilir.
2-Ayni haklar herkes tarafından ihlal edilebildiği halde şahsi haklar yalnızca belirli şahıslarca ihlal edilebilir.
3-Ayni haklarda hak sahibi ile eşya arasındaki ilişki, doğrudan doğruyadır. Hak sahibinin hakkını kullanabilmesi için bir aracı şahsa ihtiyacı yoktur. Malik sahip olduğu eşyayı isterse tahrip eder. İsterse başkasına temlik eder. Bunun için kimseden izin almak zorunda değildir. Halbuki şahsi haklarda hak sahibi hakkını kullanabilmek için akdin diğer yanından, bir edimde bulunmasını talep etmek zorunda olduğundan, eşya ile arasındaki ilişki dolaylıdır. Bir aracı şahsı zorunlu kılar. Bir alım satım akdinde, alıcının eşyayla ilişkisi, ancak satıcı vasıtasıyle olmaktadır. O eşyanın kendisine teslimini yalnız satıcıdan talep edebilir. Satım akdinin konusu olan eşya başkasının elinde ise, ona karşı ileri sürebileceği bir talep hakkı yoktur.
4-Ayni haklar sınırlı sayıdadır. Ayni haklarda “tip yaratmada kişiler özgür değildir”.Tipleri kanun tarafından çizilmiştir. Halbuki sözleşme özgürlüğüne dayanarak kişiler istedikleri çeşit ve kapsamda şahsi haklar yaratabilir.
5-Ayni haklar bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi olmadığı halde, şahsi hakların kullanılması bir zamanaşımı süresine tabidir.
Ayni haklarla şahsi haklar arasındaki bu farklı özelliklere iki sonuç bağlamak mümkündür:
a-Ayni haklar mevcut mallar üzerinde kurulabilir. Halbuki şahsi hakların “henüz mevcut olmayan bir mal üzerinde” kurulmasıda mümkündür
b-Ayni haklardan hiçkimsenin muvafakati olmadan feragat mümkündür. Şahsi haklardan feragat ise karşı tarafın muvafakatına tabidir.
Ayni hakların Eşyaya Bağlı Diğer Borç İlişkilerinden Farkı
Eşyaya bağlı borç ilişkisi ile ayni haklar çoğunlukla birbirine karıştırılırlar. Bir kimsenin sahip olduğu bir eşya dolayısıyle bir borç yükümlülüğü altına girmesine “eşyaya bağlı borç” denir. Eşyanın sahibi değiştikçe buna bağlı borcun yükümlüsü de değişir. Kira, iştira, vefa gibi bazı şahsi haklar, tapuya şerh edildiğinde, gayrimenkulun sonraki maliklerine karşı ileri sürülebilen birer “eşyaya bağlı borç ilişkisi” yaratırlar. Ancak şerh edilmekle ayni hak niteliğini kazanmazlar. Çünkü bu şekilde doğan eşyaya bağlı haklar, “herkese karşı değil yalnızca gayrimenkulün sonraki maliklerine karşı” ileri sürülebilir.
AYNİ HAKLARIN ÇEŞİTLERİ
Ayni haklar, kişilere sağladığı yetkilere göre ikiye ayrılmaktadır.
A-Mülkiyet Hakkı
MK 683 göre “ bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içerisinde o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir”. Türk hukukunda “liberal, sosyal bir mülkiyet anlayışı hakimdir”. Bu hak sahibine üç çeşit yetki verir.
-Malı kullanma (usus)
-Maldan yararlanma (fructus)
-Malda tasarruf etme, yani başkasına temlik etme, mal üzerinde başka sınırlı ayni haklar tesis etme, malı tahrip etme (abusus)
Eğer eşyaya tek bir kişi malik ise “müstakil mülkiyet”, birden fazla kişi malik ise “birlikte mülkiyet” söz konusu olur. Birlikte mülkiyet ise, eğer malikler belli paylarla mala malik iseler “müşterek mülkiyet”, Belli payları olmaksızın ortaklık şeklinde mala malik iseler “elbirliği mülkiyeti” veya iştirak halinde mülkiyet söz konusu olur.
B-Sınırlı Ayni Haklar
1.İrtifak Hakkı
Hak sahibine, irtifak hakkı borçlusuna ait bir malı kullanma hakkı veren yahutta mal sahibine mülkiyet hakkının tanıdığı bazı hakları kullanmaktan kaçınma borcu yükleyen ayni haklara “irtifak hakları” denir.
a)Eşyaya bağlı: Bir gayri menkul üzerinde diğer bir gayrimenkul lehine tesis edilen irtifaktır. Malın el değiştirmesi ile irtifak hakkı sahibi de değişir. Örn. Geçit hakkı
b)Şahsa bağlı: Bir şahsa bağlı olarak kurulan irtifaktır. Şahsın ölümü ile sona erer.
-İntifa: Malı kullanma
-Sükna: Evde oturma
c)Karmaşık İrtifak hakkı: Hem şahsa hemde eşyaya bağlı olarak kurulabilir.
-Üst hakkı (inşaat hakkı)
-Kaynak hakkı
-Diğer irtifaklar
2.Taşınmaz Yükü (gayrimenkul mükellefiyeti)
Bir taşınmaz malikinin, “bu taşınmaz dolayısıyle ve bu taşınmaz karşılık olmak üzere bir kimseye karşı verme veya yapma borcu altına girmesi”dir. MK 839 “bir taşınmaz malikini yalnız o taşınmazla sorumlu olmak üzere diğer bir kimseye bir şey vermek veya yapmakla yükümlü kılar” Eğer borçlu bu borcu yerine getirmezse alacaklı o taşınmazı sattırıp alacağını tahsil edebilir. Yani rehin hakkı ile desteklenmiştir. Taşınmaz yükü en çok 20 yıl için kurulabilir. Belli şartlarda taraflar sözleşmeyi feshedebilirler.
3.Rehin Hakkı
Alacaklıya borcun ifa edilmemesi halinde rehin konusu olan eşyayı icra vasıtasıyla paraya çevirterek, alacağını, satım bedelinden tahsil yetkisi veren, bir ayni haktır. Tasarruf yetkisi rehinli alacaklıya geçmiştir.
a)Menkul rehni:
-Teslimi meşrut (şart olan) menkul rehni
-Hapis hakkı
-Hak ve alacaklar üzerinde rehin
b)Gayrimenkul rehni:
-İpotek
-İpotekli borç senedi
-İrat senedi
AYNİ HAKLARA HAKİM OLAN İLKELER
1-Mutlak Olması İlkesi
Ayni haklar, herkese karşı ileri sürülebilen haklardandır. Buna ayni hakların “mutlak olma ilkesi” denmektedir.Buna iki önemli sonuç bağlanabilir.
A)Herkese karşı etkili tam bir hukuki koruma sağlar. Mülkiyet hakkı’nda
i-Eşya hukukundan kaynaklanıp kusur şartı aranmayanlar
-Zilyetliğine son verilmişse “istihkak davası” ile geri alabilir
-Kullanması engelleniyorsa “durdurma ve önleme” davası açabilir.
ii-Kusursuz sorumluluk yoksa kusur şartı arananlar
-Eşyaya zarar verilmişse ve zarar verenin kusuru varsa “haksız fiil davası” ile bunun tazminini isteyebilir.
B)Bu hakların sağladığı yetkiler “sahibinin kişiliğinde bölünemez”. Bir mala iki kişi müştereken malik olsalar, mülkiyet hakkının malike tanıdığı her yetkiyi her iki malik de tam olarak kullanabilir. İstisnası vardır. Örn. Emin sıfatıyle zilyedin yetkisi olmadan iyiniyetli kişilere yaptığı tasarrufi işlemlerin geçerli olması.
“Bir taşınırın mülkiyetini nakleden kimse özel bir hukuki ilişkiye dayanarak o şeyin zilyetliğini korursa, mülkiyet teslimsiz geçmiş olur. Hükmen teslim denilen bu işlem, üçüncü kişileri zarara sokmak veya taşınır rehni kurallarından kurtulmak için yapılmışsa mülkiyetin nakli sonuç doğurmaz” MK 766. Bu durumda mülkiyeti devralanın durumuna “relatif mülkiyet hakkı” denir. Devredenin diğer alacaklılarına karşı ileri sürülemez.
2-Aleniyet İlkesi
Kişilerin hangi eşya üzerinde hangi ayni haklara sahip olduğunun bilinmesidir. Taşınır eşyalarda bu açıklığı “zilyetlik”, taşınmazlarda ise “tapu sicili” sağlar. Taşınır mülkiyetinin devri için zilyetliğin devri MK 763, taşınmaz mülkiyetinin devri için kural olarak tapuya tescil şarttır MK 705. Tapu sicili ve zilyetlik ayni hakların sahiplerini belirlemede “kanuni karine” yaratır. Bunun üç sonucu vardır.
A-Devir fonksiyonu: Zilyetlik ve tapu sicili ayni hakların naklini sağlar. Menkul mülkiyetinin devri için zilyetliğin devri, taşınmaz mülkiyetinin devri için tapuya tescil şarttır.
B-Isbat fonksiyonu: Zilyet MK 985 veya tapu sicilinde malik görünen kişi MK 705 eşya üzerinde mülkiyet hakkının sahibidir. Kanıtlamak zorunda kalmadan haklarını ihlal eden kişilere karşı dava açabilirler ve aleyhlerine açılan davalarda kendilerini savunabilirler. Aksini iddia eden kanıtlamak zorunda kalır.
C-İyiniyetin Korunması fonksiyonu: İyi niyetle kişilerin
TaşınırlardaàEmin sıfatıyle zilyetten, mal iktisabı korunur. Bu koruma mutlak değildir. Eğer mal sahibinin elinden rızası ile çıkmışsa korunur.
TaşınmazlardaàTapu sicilinde malik olarak görünen kişilerden iyiniyetle hak iktisabı korunur. Mutlak olarak korunmuştur. İyiniyet malın iktisabı anında aranmaktadır.
3-Sınırlı Sayı, Tipe Bağlılık
Ayni haklar kanunda sınırlı sayıda olarak sayılmıştır.
a-MK’nun tanıdığı ayni haklar i)Mülkiyet, ii)İrtifak hakları, iii)Taşınmaz yükü ve iv)Rehin haklarıdır.
b-Geçerliğini koruyan MK dan önceki haklar: i)Örfi belde, b)Paftos, c)Gedik hakları
Kişilerin ayni hakların muhtevalarını değiştirebilme imkanı, sükna, intifa, kaynak hakkına göre “irtifak hakkında geniş”, diğerlerinde son derece dardır.
4-Muayyenlik İlkesi
Muayyenlik ilkesi, ayni hakların, ancak önceden mevcut belirli eşyalar üzerinde kurulabileceğini ifade eder. Ayni hakların etki alanına sadece eşyanın aslı değil, bütünleyici parçaları ile istisna edilmeyen eklentileri de dahil olur. Bir ayni hakkın, eşyanın yalnız bir bölümünde kurulması mümkün değildir. Ancak geçit hakkında olduğu gibi, ayni haktan istifade, eşyanın fiilen yalnız bir bölümünün kullanılması şeklinde olabilir. Ancak bu hak, “eşyanın tamamını takyit eder”.
Bu ilke sınırlı ayni haklarda özel bir öneme sahiptir. Bir kimsenin tüm mal varlığını kapsayacak şekilde rehin hakkı tesisi mümkün değildir. Rehin hakkı konusu önceden ferden belirlenmelidir. Muayyenlik ilkesinin eşya hukukunda bazı istisnaları vardır.
-Bir taşınmazın tamamı üzerinde değil de, sadece bir müşterek mülkiyet payı üzerinde, ayni haklar kurulabilir. Örn. “paylı mülkiyette paydaşın payı üzerinde rehin hakkı tesis etmesi”.
-İntifa hakkının konusu bir mal varlığı veya alacak hakları olabilir.
-Sükna hakkının konusu, bir evin tamamı değil bir kısmı da olabilir
-Toplu rehin şeklinde birden fazla taşınmazın, tek bir rehin hakkının konusu olması mümkündür.
-Kat mülkiyeti, bir binanın tamamı üzerinde değil, bağımsız bir bölümü üzerinde kurulmaktadır.
-Devre mülk hakkı, bir taşınmaz payına bağlı olarak, bir zaman dilimi üzerinde kurulmaktadır.
4-Zamanaşımına ve Hak Düşürücü Süreye Tabi Olmama
Ayni hak sahiplerine, üçüncü kişilere karşı tanınan haklar zamanaşımı ve hak düşürücü süreye bağlı değildir. Malik elinden çıkan eşyasını aradan ne kadar süre geçerse geçsin, istihkak davasıyla her zaman geri iadesini sağlayabilir.
Kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyet hakkını kazanan üçüncü bir şahıs olmadıkça, malik ne kadar uzun süre kullanmamış olursa olsun, mülkiyet hakkını kaybetmiş olmaz.
5-Ayni Hakların Başkalarına Devredilebilirliği
Ayni haklar kural olarak başkalarına devredilebilirler. Bununla birlikte, “temlik serbestisinin kanuni ve iradi sınırlamaları olabilir”. Şahsa bağlı irtifak haklarının (intifa ve sükna) başkalarına devri mümkün değildir.
Malik başkalarıyle yaptığı sözleşme ile tasarruf yetkisini sınırlandırması ancak tapuya şerh edilirse üçüncü kişilere karşı etkili olur. Şufa, iştira, vefa sözleşmeleri de böyledir. İpotekli borç senedi ve irad senedinde, alacak ve taşınmaz değerinin piyasada tedavülü amaçlandığından bu şekilde temlik yasağı, üçüncü kişilere karşı, mutlak olarak geçersiz olur.
5-Kıdeme Öncelik İlkesi
Eşya hukukundaki bu ilkeye göre kıdemli olan, yani önce tesis edilmiş olan ayni hak, sonra tesis olanlardan önce gelecektir. Taşınmazlar üzerinde tesis olunan ayni haklar kıdem sırasını, “tapuya tescil ve yevmiye defterine yazım” tarihine göre almaktadır.
Taşınmaz rehinlerinin kendi aralarında öncelik sırası, kıdem esasına göre değil, bağlı oldukları dereceye “sabit derece ilkesi”göredir.
6-Mülkilik İlkesi
Kural olarak medeni kanun hükümleri vatandaşı takip ettiği halde, ayni haklarda bu şahsilik prensibi geçerli değildir. Ayni haklarda “mülkilik ilkesi” geçerlidir. Eşyanın bulunduğu yer hukuku uygulanır. Taşınır mallarda ise “malın son bulunduğu yer” hukuku uygulanır.
Eşya Hukukunda Halefiyet
Cüz’i halefiyette, eşyaya bağlı bir borç ilişkisi mevcut olmadıkça, bir şahsi hak eşyanın sonraki müktesiplerine karşı ileri sürülemez.
Külli halefiyette, sonraki maliklere karşı ileri sürülebilir. Bir malvarlığının kanunun öngörmüş olduğu şekil şartlarının gerçekleşmesine gerek olmaksızın, başkalarına intikalidir. Tipik örneği mirasın intikalidir.
EŞYA HUKUKUNUN KAYNAKLARI
Temel kaynak “Medeni Kanun”dur.Bazı özel kanunlar da eşya hukukuna kaynaklık etmektedir.
-Kadastro ve tapu tahriri kanunu
-Tapu kanunu
-Taşınmaz zilyetliğine yapılan tecavüzün önlenmesi hakkında kanun
-Kat mülkiyeti kanunu
-Orman köylüsünün kalkınma ve desteklenmesine ilişkin kanun
-Orman kanunu
-Arsa Ofisi kanunu
ZİLYETLİK
Zilyetlik, tapu sicilinin taşınmazlarda oynadığı hukuki rolü, taşınırlarda oynar. Her iki müessesenin de ana amacı, ayni haklara “aleniyet kazandırmaktır”.
Mülkiyet hakkı “eşya üzerinde hukuki bir hakimiyet” olarak tanımlanırken, Zilyetlik “eşya üzerinde fiili bir hakimiyet sahibi olma ”halidir . Zilyetliğin tanımında “eşya üzerinde bir menfaatin mevcudiyeti” yer almaz. Bir eşyanın zilyedi olabilmek için iki unsurun gerçekleşmesi gerekir.
1-Fiili hakimiyet (Corpus): Zilyet ile eşya arasında yer itibarıyle yakınlık, maddi bir ilişkidir. Eşya üzerindeki fiili hakimiyetin
-Az veya çok, “belirli ölçüde devamlılık” taşıması gerekir.
-Tekrar kurulacak şekilde geçici kaybı zilyetliğin kaybına yol açmaz. Bir kişinin eşya üzerindeki fiili hakimiyetini hayat tecrübelerine göre de çıkarabiliriz. Örn. Kapı önüne parkedilen araba üzerindeki fiili hakimiyetimiz.
-Kendi fiili hakimiyetini tanıyan kiracı, taşıyıcı, tamirci gibi bir kişiye bırakmış olması halinde de bu kişiler vasıtasıyla, eşya üzerindeki fiili hakimiyeti devam ediyor sayılır. Ancak bu kişiler birinci zilyedin eşya üzerindeki fiili hakimiyetini tanımazlarsa, artık onun eşya üzerindeki zilyetliği de, sona ermiş olur.
-Mahkeme bir dava sonunda zilyetliği devretme kararı verse “kişi mahkeme kararı ile zilyetliği kazanabilmiş olmaz”
2-Zilyetlik iradesi: Zilyetlik, “bir eşyayı zilyet olma iradesi ile fiili hakimiyet altında bulundurma olarak tanımlanabilir”. Bir eşya üzerinde devamlı bir hakimiyet kurma iradesi “animus possidendi” olarak tanımlanmaktadır. Savigny bunu malik gibi davranma iradesi “animus donendi”, Jhering yararlanma amacıyle hakim olma iradesi “animus tenendi” olarak tanımlıyordu.
Kişinin eşyaya zilyed olma iradesi olmadıkça, eşyanın zilyedi olması mümkün değildir. Bir kimse cebine gizlice konan esrarın veya paranın konduğu anda sırf eşyanın “eylemli hakimiyet”inde olması sebebiyle zilyedi olamaz. Bir kimsenin haberi olmadan fiili hakimiyet sahasına bırakılan şeyler üzerinde zilyetlik iradesi oluşacağı kabul edilebiliyorsa, buna “farazi zilyetlik iradesi” denir. Örn. “dükkanında bulunmadığı sırada borçlunun ifa amacıyla mal bıraktığı alacaklı” zilyettir. Sadece “miras yoluyla zilyetlik iktisabında, zilyetlik iradesinin oluşumuna gerek yoktur”.
Zilyetlik iradesi ayni zamanda, zilyetliğin kazanılmasında, zilyedin “temyiz kudretine sahip olmasını” da gerekli kılar. Örn. Ayırtım gücü olmayan “denizden balık yakalasa zilyet değildir”. Bu, özellikle mülkiyetin işgal ve ihraz yoluyla kazanılmasında önem kazanır. Zilyetlik iradesinde (bir defa doğduktan sonra) devamlılık aranmaz. “Fiili hakimiyetin varlığı zilyetlik iradesinin varlığına karine teşkil eder”. Aksini iddia eden kanıtlamak zorundadır.
Yargıtay taşınmazın “ekonomik olarak kullanılmasını” zilyetliğn bir unsuru olarak kabul etmektedir.
Zilyetliğin İşlevleri
1.Taşınır mallar üzerindeki haklarda “aleniyeti sağlar”. Taşınmazlar üzerinde “ayni hakların aleniyet kazanmasına hizmet etmez”.
2.Taşınırlarda kural olarak “mülkiyetin nakli ve diğer ayni hakların tesisi” zilyetliğin devri ile mümkündür.
3.Üçüncü şahısların iyiniyetle malik olmayan zilyetlerden iktisapettikleri ayni haklar, bazı istisnalar dışında korunur.
4.Zilyetlik, ayni hakların kazanılmasına hizmet eder:
a-Taşınırlar
-İhraz yoluyla kazanaılmasına hizmet eder. “sahipsiz bir taşınırı malik olmak iradesiyle zilyetliğine geçiren kimse, onun maliki olur” MK 767.
-Zamanaşımı: “Başkasının taşınır bir malını davasız ve aralıksız 5 yıl iyiniyetle zilyetliğinde bulunduran kimse zamanaşımı yoluyla o taşınırın maliki olur” MK 777
b-Taşınmazlar
i-İşgal: “Tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetinin işgal yoluyla kazanılması, ancak kaydının malikinin istemiyle terkin edilmiş olmasına bağlıdır. Tapusuz taşınmazlar üzerinde işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz” MK 707.
ii-Zamanaşımı: -Olağan Zamanaşımı: “Geçerli ve hukuki bir sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak 10 yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez” MK 712.
-Olağanüstü zamanaşımı: “tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir” MK 713.
5.Zilyetlik, hukukumuzda bir hak olmamakla birlikte “hukukun koruduğu” bir durumdur.
6.Zilyetlik “şahsi hakların kuvvetlenmesini”, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülmesini sağlayabilir.
Zilyed-Zilyed Yardımcısı (Hizmet Zilyedi)
Bir kimse, bir eşyayı zilyed olma iradesiyle değil de, başkasına bir hizmet ifa etmek amacıyle elinde bulunduruyorsa, bu şahsa zilyed değil “zilyed yardımcısı” denir. Zilyet yardımcısı:
-Asıl zilyedin emir ve talimatıyle hareket eder. Altlık-üstlük ilişkisi vardır
-Zilyetle arasındaki ilişki dıştan açıkça görülebilir nitelikte olmalıdır
-Eşyayı kendisi için değil zilyedin bir hizmetini ifa etmek için kullanır
-Eşya üzerinde bir ayni veya şahsi hak iddiasında bulunmamalıdır.
Zilyet yardımcısından “iyi niyetli iktisaplar korunmaz”. Zilyet yardımcısı “zilyetlik davaları da açamaz”. Zilyet yardımcısı “zilyetliği kuvvet kullanarak koruyabilir”.
Mala sınırlı veya ayni veya şahsi bir hakka dayanarak zilyet olan kişi, malikin mülkiyet hakkını inkar ederse fiili “görevi kötüye kullanmak” veya “zimmet suçu” sayılır.
Zilyed yardımcısı başkasının, zilyetliğini tanır ve eşya üzerinde hiçbir ayni veya şahsi hak iddiasında bulunmaz. Zilyedin zilyetliğini inkar veya gasb ederse, kendisi malın asli zilyedi haline gelir. Ama ceza hukuku anlamında “hırsızlık” suçunu işlemiş olur.
Zilyetliğin Hukuki Niteliği
Zilyetlik bir hak değildir, sadece hukukun koruduğu ve bazı sonuçlar bağladığı bir fiili durumdur. Bununla beraber arkasında gizli bazı haklar vardır. Ancak zilyetliği hak olarak kabul edersek hırsızın zilyetliğini korurken çaldığı eşya üzerinde meşru bir hakkı olduğunu kabul etmemiz gerekecektir. Halbuki hukuk düzeni, hırsızın zilyetliğini korurken , subjektif bir hakkın korunması amacıyle değil, hukuk güvenliğini ve kamu düzenini muhafaza amacıyle hareket etmektedir. Zilyetlik “doktrine göre hukukun koruduğu bir durumdan ibaret uygulamaya göre ayni bir haktır”.
Zilyetliğin Konusu
Ayni hakların konusu olabilen taşınır ve taşınmaz eşyalar, zilyetliğe de konu teşkil ederler. Ayni haklara konu olmayan,
-Bütünleyici parçalar, asıl eşyadan ayrı olarak zilyetliğin konusu olabilirler. Örn.Bir evin duvarının reklam için kiraya verilmesi.
-Kamu malları zilyetliğin de konusu olamazlar. Örn “devlet orman arazisi”.
-Kamu hizmetine tahsis olunan ve menfaati umuma ait taşınmazlar MK göre zilyetliğe konu olmazlar. Ancak 3091 sayılı TZYTÖK uygulama yönetmeliği bu taşınmazlar üzerindeki kamu hukukundan doğan hakimiyet ilişkisini de zilyetlik olarak vasıflandırmıştır ve idari korumaya almıştır.
-Devletin hüküm ve tasarrufunda olan dağlık, taşlık arazi ihya ve zilyetlikle iktisabı mümkün olduğundan, bu araziler üzerinde zilyetlik tesisi mümkündür
-Para ve kambiyo senetleri ile hisse senetleride zilyetliğe konu olur
-İrtifak hakları ve taşınmaz yükü de zilyetliğe eş sayılmıştır.
ZİLYETLİĞİN ÇEŞİTLERİ
1-Hakka Dayanan-Hakka Dayanmayan Zilyetlik
Zilyet eşya üzerinde ayni zamanda bir ayni veya şahsi hakkın sahibi ise “hakka dayanan zilyetlik”, buna karşılık zilyedin eşya üzerinde hiçbir ayni veya şahsi nitelikte bir hakkı bulunmaksızın fiili hakimiyeti varsa, buna da “hakka dayanmayan zilyetlik” denir.
Haksız zilyet, eşya üzerinde zilyetliğine esas teşkil eden bir hakkı olmadığını bilmiyor veya bilmesi gerekmiyorsa, bu tür haksız zilyede de “iyi niyetli haksız zilyet” denir.
2-Asli Zilyetlik-Fer’i Zilyetlik
Bir şeye, malik sıfatıyla veya malik olma iradesiyle zilyed olan kişinin zilyetliğine “asli zilyetlik” denir. Örn.”bir malın maliki” veya “onu çalan hırsız”; buna karşılık sınırlı bir ayni hakka veya şahsi hakka dayanarak zilyed olan kişinin zilyetliği de “fer’i zilyetlik”tir. Örn. “bir evi kiralayıp kullanan kişi” fer’i zilyettir. Fer’i zilyet “mülkiyet dışında bir ayni veya şahsi hakka dayanan zilyettir”.
Eşyayı, sınırlı bir ayni veya şahsi hak tesisi amacıyle başkasına teslim eden malik, “bağımsız zilyet”, eşyayı bu amaçlarla teslim alan zilyette “bağımlı zilyet” sayılmaktadır.
3-Vasıtalı-Vasıtasız Zilyetlik (Dolaylı-Doğrudan)
Bir kimse eşya üzerindeki fiili hakimiyetini doğrudan doğruya kullanabiliyorsa “vasıtasız (doğrudan) zilyetlik”, buna karşılık zilyedin, eşya üzerindeki fiili hakimiyetini kullanması başka bir kişi vasıtasıyle mümkün olabiliyorsa “vasıtalı (dolaylı) zilyetlik” söz konusudur. Örn. Evini kiraya veren “malik vasıtalı zilyet”, “kiracı vasıtasız zilyet”tir.
Fer’i zilyetler veya vasıtasız zilyetler malikin eşya üzerindeki hakimiyetini inkar ettikleri an malikin zilyetlik sıfatı sona erer.
4-Tek Başına Zilyetlik-Birlikte Zilyetlik
Bir eşyaya, sadece bir kimsenin zilyet olmasına “tek başına zilyetlik”, birden fazla kişinin ayni mala zilyet olmasına “birlikte zilyetlik” denir. Birlikte zilyetten herbiri eşya üzerindeki zilyetliğini diğerlerinden bağımsız olarak kullanabiliyorsa “müşterek zilyetlik”, buna karşılık diğerlerinin katılması olmadan zilyetliğini kullanamıyorsa “iştirak halinde zilyetlik” veya “elbirliği zilyetliği” söz konusu olur.
5-Eşya Zilyetliği-Hak Zilyetliği
Eşya zilyetliği, “eşyalar üzerindeki zilyetlik”tir. Bunun konusu taşınır ve taşınmaz eşyalardır. Hak zilyetlliği “irtifak hakları üzerinde kurulabilen ama bir eşyaya zilyetliği gerektirmemesi ve bu hakkın eylemli kullanılmasıdır”. Hak zilyetliği için iki şartın gerçekleşmesi gerekir.
a)Bu hakların eşyaya zilyet olmayı gerektirir nitelikte bir irtifak hakkı olmaması gerekir. Örn. İntifa hakkı, hak zilyetliği değildir, eşyaya zilyet olmayı gerektirir.
b)Hak zilyetliği için bu hakların “eylemli olarak kullanılması” gerekir. Örn geçit hakkı gibi.
6-Emin Sıfatıyle Zilyet
Bir eşyaya, eşya maliki veya onun yetkili temsilcisinin rızası ile zilyet olan kişilerin zilyetliğidir. Eşya malikinin güvenini kötüye çıkaran emin sıfatıyle zilyet bu malı başkasına satarsa, iktisapeden iyi niyetli ise iktisabı korunur.
7-Kendisi İçin Zilyet-Başkası İçin Zilyet
Eşya üzerinde ayni veya şahsi bir hakka dayanarak zilyet olan kişilerin zilyetliğine “kendisi için zilyetlik”, böyle bir hak iddiasında bulunmaksızın eşyayı taşıyıcı, vekil gibi başkaları için elinde bulunduran kişilerin zilyetliğine de “başkası için zilyet” denir. Örn. “müvekkiline ait bir mücevheri kasasında saklayan avukat” mücevherin başkası için zilyedidir.
Başkası için zilyetler, eşyanın vasıtasız zilyedidir. Ama fer’i zilyedi değildir. Çünkü eşya üzerinde ayni veya şahsi hakları bulunmaz.
Zilyed yardımcısından farkları ise dıştan üçüncü şahıslar tarafından görülebilir açık bir bağımlılık (altlık-üstlük) ilişkisi yoktur.
ZİLYETLİĞİN KAZANILMASI
1)Zilyetliğin Aslen Kazanılması
Bir kimsenin bir mal üzerinde, bir başkasının rızası aranmaksızın, kendi zilyet olma iradesi ile fiili hakimiyet tesis etmesidir. Zilyetliğin, eşya üzerindeki önceki zilyetliğe dayanmaksızın, ondan bağımsız olarak kazanılmasıdır. Sahipsiz eşyalar, yakalanan av hayvanları üzerinde, hırsızın çaldığı eşya üzerinde kazanılan zilyetlik, aslen zilyetliktir.
Zilyetliğin devredileceğine ilişkin taraflar arasındaki anlaşma, ehliyetsizlik veya irade bozukluğu sebebiyle geçersizse, zilyetliğin devri geçersizdir. Eşyanın teslimi gerçekleşmişse bu devren değil, aslen kazanma olur. Örn. ayırtım gücü olmayan birisi eşyasını satıp devretse, “devralan zilyetliği aslen kazanmış olur”.
2)Zilyetliğin Devren Kazanılması
Zilyetliği kazanan kişinin zilyetliği, önceki zilyedin rızasına dayanıyorsa, zilyetlik devren kazanılmıştır. Zilyetliğin devri illi bir hukuki fiil değil “soyut bir hukuki işlem”dir. Yani zilyetliğin devrine esas teşkil eden satış, kira, rehin gibi hukuki işlemler geçersiz olsa bile, zilyetliğin devri işlemi bunlardan soyut olarak geçerliliğini muhafaza eder. Ayırtım gücü olan kısıtlı eşyasını satıp teslim etmişse “zilyetlik devren kazanılmış” olur.
Devren kazanma iki şekilde olur.
A-Eşyanın Teslimiyle Kazanma: Zilyetliğin teslim yoluyla devrinde “fiili hakimiyeti sağlayacak imkanın yaratılması” yeterlidir. Zilyetliğin devrinin iki unsuru vardır.
(Consensus + Res)
i-Anlaşma: Taraflar arasında zilyetliğin devrine ilişkin anlaşma,
ii-Eşyanın teslimi: Üç şekilde gerçekleşmektedir.
a-Eşyanın aynının teslimi ile: Salt eşyanın kendisinin karşı tarafa teslimi ile zilyetlik devredilmiş olmaz. Bundan önce taraflar arasında zilyetliğin devrine ilişkin sözleşme gerekir. Eğer devredenin temyiz kudreti yoksa, zilyetlik devren değil aslen kazanılmış olur. Zilyetliğin devri bir hukuki işlem değil bir hukuki fiil sayıldığından devredenin “sadece temyiz kudretine sahip olması” yeterli sayılmaktadır.
b-Aracın teslimi: Eşyayı fiili hakimiyetine sokacak, bir vasıtanın teslimi de yeterlidir. Satılan evin veya otomobilin anahtarlarını teslim gibi.
c-Fiili hakimiyet kurma imkanının teslimi: Devredenin iktisapedene eşya üzerinde fiili hakimiyet kuracak imkanları sağlamasıdır. Örn. Abone olunan gazetenin kapı önüne bırakılması.
B-Zilyetliğin Teslimsiz Kazanılması: Eşyanın vasıtalı zilyetliğinin, hukuki muamele yani tarafların karşılıklı irade beyanı ile devredilmesine “zilyetliğin teslimsiz devri” denir. Zilyetliğin, teslimsiz iktisabı, dörde ayrılarak incelenmektedir a)Kısa elden teslim, b)Hükmen teslim, c)Zilyetlik havalesi, d)Eşyayı teslim eden senetlerin teslimi
a)Kısa elden teslim (Brevi manus traditio): Kısa elden teslimde, zilyetliği iktisapeden daha önce zaten eşyanın vasıtasız zilyedidir. Fer’i zilyet, haksız zilyet, zilyet yardımcısı gibi sıfatlarla malı zaten elinde bulundurmaktadır.
b)Hükmen teslim: Zilyedin “eşya üzerindeki vasıtalı zilyetliği başkasına devrettikten sonra kendisinin özel bir hukuki nedene dayanarak eşyayı vasıtasız zilyeliği altında tutmasıdır”.. Örn. Otomobilini satan kişinin kiralayarak kullanması. Bu durumda sadece vasıtalı zilyetlik nakledilmekte, önceki zilyet, yine eşyanın vasıtasız zilyedi olarak kalmaktadır. Bunun koşulları:
-Taraflar arasında zilyetliğin devrine ilişkin sözleşme
-Devreden zilyedin kira, ariyet gibi nedenle vasıtasız zilyetliğe devamı
Bu işlem “üçüncü kişileri zarara sokmak veya taşınır rehni kurallarından kurtulmak için yapılmışsa mülkiyetin intikali üçüncü şahıslara etkili değildir”.MK 766. Hükmen teslimde, eşyayı doğrudan hakimiyeti altında bulunduran şahıs, bir zilyetlik iktisapetmemekte, bilakis başkası lehine vasıtalı zilyetlik tesis etmektedir.
c)Zilyetlik havalesi: Bir kimsenin, bir eşya üzerinde sahip olduğu vasıtalı zilyetliği, sözleşmeyle başkasına nakletmesine, zilyetlik havalesi denir. Koşulları:
-Zilyetliği nakledenin vasıtalı zilyetliğini tanıyan vasıtasız bir zilyet olmalıdır.
-Bir havale sözleşmesi yapılmalıdır.
-İktisab edenin, eşyanın vasıtasız zilyedi olmaması gerekir.
Zilyetlik havalesi, üçüncü şahsın durumunu ağırlaştırmamalı, onun haklarını ihlal etmemelidir.
d)Eşyayı temsil eden senetlerin devriyle kazanılması: YMK 980, taşıma senedi, konişmento, makbuz senedi, varant gibi kıymetli evrak niteliğinde senetlerin devrini, eşyanın devri niteliğinde sayarak, taşıyıcı veya antrepocudaki eşyaların zilyetliğinin teslimsiz devrine olanak tanımıştır. Antrepocu ve taşıyıcı birer emin sıfatıyle zilyet durumundadır. Bu nedenle antrepocu veya taşıyıcıdan iyiniyetle mal iktisabı korunmaktadır. Hatta “eşyayı temsil eden senetlerin devriyle, karşılaşsa dahi iyiniyetle mal iktisabı korunmaktadır”.
3-Zilyetliğin Tesisen Kazanılması
Zilyedin kendi zilyetliğini muhafaza ederek, bu zilyetliğine dayanarak başkası için de, eşya üzerinde zilyetlik tanımasıdır. Örn. “bir otomobil kiralayarak teslim alan, bu otomobilin zilyetliğini” tesisen kazanmış olur.
4-Zilyetliğin Kazai Yoldan Kazanılabilirliği
Zilyetliği devir taahhüdü yerine getirilmediğinde açılan ifa davasında, “mahkemenin kararı zilyetliğin kazanılması için yeterli değildir”, ifa yapılırsa zilyetlik devren kazanılır.
Eski zilyedin açtığı zilyetliğin iadesi davasında, kararın infazı ile yeniden zilyetlik kazanılır. Bu bir devren kazanma olmadığı için aslen kazanmadır.
ZİLYETLİĞİN KAYBEDİLMESİ
Zilyetliğin kaybı için eşya üzerindeki fiili hakimiyetin, devamlı, tekrar tesisi mümkün olamayacak şekilde kaybedilmesidir.
Zilyetliğin gasp edildiği hallerde, zilyedin kuvvet kullanarak eşyayı geri alabileceği süre içinde fiili hakimiyet kaybı geçicidir ve zilyetlik devam eder. Ancak gasp fiili, suç üstü olmaktan çıkmış ise, zilyetlik gasp edene geçer ve kaybedilmiş olur. Bir eşya üzerinde zilyetliğin kaybı iki şekilde olur.
a-Zilyedin iradesiyle, zilyetliğin kaybı: Zilyedin eşyayı iradi olarak terki (çöpe atmak) veya devretmesidir.
b-Zilyedin iradesi dışında, zilyetliğin kaybı: Eşyanın gasbedilmesi, vasıtasız zilyedin vasıtalı zilyedin zilyetliğini inkar etmesi, eşyanın kaybedilmesi “eşyanın tahrip olması”gibi. Kamulaştırma da, zilyetliğin irade dışı kayıp hallerinden biridir.
Zilyetliğin irade dışı kayıplarında, eski zilyet zilyetlik davası açabildiği ve iyiniyetli ayni hak iktisapları korunmadığı halde, zilyetliğin iradi kayıplarında iyi niyetli hak iktisapları korunmaktadır.
ZİLYETLİĞİN KORUNMASI
Kanunumuz zilyetliği sadece bir fiili durum olarak korumuştur. Zilyetliğin bir hakka dayanıp dayanmaması, zilyetliğin korunması açısından önemsizdir. Zilyetlik her türlü hukuka aykırı tecavüze karşı korunmuştur.
Her türlü zilyet asli-fer’i, vasıtalı-vasıtasız, haklı-haksız zilyet zilyetliği koruyucu imkanlardan yararlanır. Üç yolla korunmaktadır.
A-Kuvvet Kullanarak Korunması
MK 981 “zilyet, her türlü gasp veya saldırıyı kuvvet kullanarak defedebilir.” Kuvvet kullanarak zilyetliği “her türlü zilyet ve zilyet yardımcıları” hatta “haksız zilyetler” de koruyabilir. Bu sırada tecavüz eden insanın şahsına veya malına verdiği zararlardan da sorumlu olmaz. Ancak bu koruma “hayvanlara karşı geçerli kabul edilmez”. Bu koruma BK 52 deki ihkakı haktan farklıdır. İhkakı hakta “öncelikle devlet güvenlik güçlerinin hakkın korunması için müdahale imkanı araştırılması gerekirken, zilyetliğin bu yolla korunmasında böyle bir önşart aranmaz”. Zilyetliğin kuvvet kullanılarak korunmasında “zilyetliği ihlal edenin kusurlu olması zorunlu değildir”. Korumanın konusu;
1.Zilyetliğin Gasbı: Kuvvet kullanmanın koşulları
a)Gasbın şekli: Zilyedin rızası olmaksızın, hukuka aykırı olarak eşya üzerindeki fiili hakimiyetine son verilmesidir. Taşınmazlarda gasb edeni kovarak, taşınırlarda gasbedilen eşyayı geri alarak tekrar fiili hakimiyetine alabilir.
b)Suçüstü Olma: Zilyet ancak suçüstü halinde “eylem sırasında veya kaçarken”eşyayı kuvvet kullanarak geri alabilir. Daha sonra alamaz.
c)Savunmada oranlılık: Zilyedin savunması, sadece gasbı önlemeye yönelik ve ölçülü olmalı, aksi takdirde yapılan savunma, hukuka aykırı olacaktır.
2.Zilyetliğe Tecavüz: Zilyedin eşya üzerindeki fiili hakimiyetini kullanmasına engel olunması veya zorlaştırılmasına “zilyetliğe saldırı (tecavüz)” denilmektedir. Gerek gasb, gerek tecavüz hallerinde, zilyetliği ihlal eden kişinin kusurlu olması gerekmez. Eylemin “hukuka aykırı olması” yeterlidir. Bir kimsenin arsasına çöp dökülmesi, arabasının lastiği patlatılarak kullanmasına engel olunması, bir zilyetliğe saldırı teşkil eder. Zilyetliği savunmak için kullanılan kuvvet, ancak bu tecavüzü önleyecek ölçüde olmalıdır. Ölçü aşılırsa mütecavize verilen zararlardan, zilyet sorumlu olur.
B-Zilyetlik Davaları
Bir eşya üzerindeki fiili hakimiyete yönelen ihlalleri, yargısal yolla ortadan kaldırmak için, zilyet tarafından açılan davalara “zilyetlik davası” denir. Zilyetlik davası sonunda verilen karar “kesin hüküm teşkil etmez”. Hırsızın dahi, malı kendinden geri gasbeden malike karşı, zilyetlik davası açma hakkı vardır. Zilyetlik davalarında “davalının üstün hak iddiası” dinlenilmez. Ancak “davacının rızası veya davalı üstün hakkını derhal kanıtlayabilecek durumda ise iadeden kaçınabilir”. Zilyetlik davaları “fer’i zilyetler tarafından asli zilyetlere karşı da açılabilir”. Zilyetlik davaları iki amaca hizmet eder.
1)Zilyetliğin iadesi (Yedin İadesi) davası: Eşyanın tekrar zilyede iadesini sağlar. Zilyetliğin iadesi davasında davacı “eski zilyet olduğunu, eşya üzerindeki fiili hakimiyetine rızası dışında davalının son vermiş olduğunu” kanıtlamak zorundadır. Eşya üzerindeki fiili hakimiyete son verilmiş, taşınmaz ise işgal edilmiş, taşınır ise gasb edilmişse bu dava açılır. Gasb ve işgalin davacının “rızasına dayanmaması”, hukuka aykırı olması gerekir. Bunun için davalı “davacının zilyetliğinin haksız olduğunu ve eşyanın gaspını kendi hakkını sağlamak” için işlemiş olduğunu ileri süremez. Çünkü zilyetliğin iadesi davası, sadece zilyetliği korumaya yönelik olup, “bir hakkı koruma amacı taşımaz”. “Başkasının zilyet bulunduğu şeyi gasbeden kimse, o şey üzerinde üstün bir hakka sahip olduğunu iddia etse bile onu geri vermekle yükümlüdür. Davalı o şeyi davacıdan geri almasını gerektirecek üstün bir hakka sahip olduğunu derhal ıspat ederse onu geri vermekten kaçınabilir” MK 982
Rıza gösteren zilyedin temyiz kabiliyeti olması yeterlidir. Ancak üstün hak iddiası ile açılacak davalarda ve tazminat davalarında rızanın hak düşürücü etkiyi sağlaması zilyedin tam ehliyetli olmasına bağlıdır. Zilyetliğin iadesi davası “ayırtkan kısıtlı davacı, zilyetliğin ihlaline rıza göstermiş ise açılamaz”.
Zilyetliğin iadesi davasını her türlü zilyet açabilir. Sadece “zilyet yardımcıları” zilyetlik davası açamaz. Asli zilyet, zilyetliğini tanımayan fer’i zilyede karşı açabilir. Malı üçüncü bir şahıs gasbetmişse “vasıtalı zilyet, malı vasıtasız zilyede iadeyi sağlamak koşuluyla” bu davayı açabilir. “Kamuya ait yol, orman arazisi gibi, üzerinde zilyetlik tesisi mümkün olmayan araziler veya mallar üzerinde fiili hakimiyet kurmuş kişilerin, zilyetlik davası açabilmeleri mümkün değildir”. Zilyet yapılan gasb sonunda bir zarara uğramışsa bunun tazminini de isteyebilir. Bu haksız fiil niteliğinde olduğu için “davalının kusuru”nun ıspatı gerekir.
Zilyetliğin iadesi davası, zilyetliği gasp eden ve gasp edenin “külli haleflerine karşı açılabilirse de, cüzi haleflerine karşı açılamaz,ancak cüzi halef kötü niyetli ise açılabilir ”. A dan, H malı gasbetmişse ondan gasbedenlere veya ölümü halinde mirasçılarına karşı dava açılabilir. Ama H malı satmış ve devretmişse devralanlara karşı zilyetlik davası açılamaz. Ancak taşınır davası veya istihkak davası açılabilir.
2)Tecavüzün önlenmesi davası: Eşya üzerinde zilyet tarafından fiili hakimiyetin kullanılmasını zorlaştırılmış veya sınırlanmışsa açılır. Birinci koşul saldırının davacının rızasına dayanmamasıdır. Bu davada da zilyedin eşya üzerindeki bir hakkının varlığı veya yokluğu tartışılmaz. Gasptan doğan zilyetlik davalarından farklı olarak davalı üstün hakkını hemen kanıtlayacak olsa bile dinlenmez. Zilyetliğe tecavüzden doğan davalar; Zilyetliğe tecavüz:
-Başlaması kuvvetle muhtemelse “tecavüzün men’i”ni
-Başlamış devam ediyorsa saldırının sona erdirilmesi “tecavüzün ref’i”ni
-Sonunda bir zarar doğmuşsa bunun “tazminini” isteyebilir. Tazminat davası haksız fiil niteliğinde olduğundan davalının kusurunun ıspatı şarttır.
Vasıtalı zilyetler iade davasından farklı olarak “men davasını kayıtsız olarak açabilirler” halbuki iade davasını “eşyanın vasıtasız zilyede iadesi şartına bağlı olarak açabilmektedirler”.
Zilyetlik Davalarında süre aşımı: “Zilyetlik davaları, gasp ve failin öğrenilmesinden itibaren 2 ay ve her halükarda 1 yıl içinde açılmalıdır”. Bu süreler hak düşürücü süreler olup hakimce re’sen dikkate alınır.
Muhakeme usulu: Basit usule tabidir. Verilen kararlar, ayni haklar bakımından kesin hüküm teşkil etmez. Temyizi kabildir.
C-İdari yoldan Korunması
3091 sayılı 1984 tarihli “Taşınmaz mal zilyetliğine yapılan tecavüzlerin önlenmesi hakkında kanun” la olur. Bu kanunun uygulama alanlarını belirtmek için bir de yönetmelik çıkarılmıştır. 3091 sayılı Kanunla, MK zilyetlik anlayışı arasındaki fark “3091 zilyetlik iradesi ve fiili hakimiyetin yanında, eşya üzerinde bir menfaat sahibi olmayı da aramaktadır”.
Bu kanunun uygulama alanına “özel mülkiyete tabi taşınmazlar, kamu malı niteliğindeki taşınmazlar, devletin hüküm ve tasarrufunda bulunan taşınmazlar” girer. Uygulama alanı MK dan daha geniştir.
Yönetmeliğe göre “taşınmaz mal arz üzerinde sabit olan tarla, bağ, bahçe, arsa, orman, ağıl, apartman, dükkan, fabrika, otel gibi arazi, bina ve madenlerdir.” 3091 sayılı kanuna göre zilyetliği ihlal olunan taşınmaz zilyetleri “adli yargıda dava açabilecekleri gibi, mahallin en büyük mülkiye amirinden de bu ihlalin önlenmesini talep edebilirler”. Yönetmeliğe göre 2 tür ihlal biçimi vardır.
1-Zilyetliğe tecavüz: Kanun ve yönetmeliğe göre zilyetliğe tecavüz “taşınmazı zorla veya zilyedinden habersiz işgal etmek, ele geçirmek veya aynında değişiklikler yapmaktır”.. Fiilin “zorla olması” veya “zilyetten habersiz” gerçekleşmesi gerekir. Önemli olan nokta, tecavüzün “zilyedin rızasına dayanmamış olması”dır. Konut, dükkan, depo, ahır gibi damlı yapılarda yönetmeliğin uygulanablmesi için “fuzuli işgal” gereklidir. Fuzuli işgal, damlı bir taşınmazın, sahibinin izin ve rızası olmayarak işgal edilmesidir.
2-Zilyetliğe müdahale: Zilyedin taşınmaz mal üzerindeki mutlak hakimiyetinin kısmen veya tamamen ihlal edilmesidir. İdari makamlardan zilyetliğe yapılan tecavüz ve müdahalelerin önlenmesini talep için, bu kanun ve yönetmeliğe göre taşınmaz maliki olmak gerekmez “her türlü zilyet koruma talebinde bulunabilir”. Hatta zilyetliği malikin rızasına dayanan zilyet, malike karşı koruma talebinde bulunabilir. Paylı ve elbirliği halinde zilyetlikte yine “her zilyet tek başına koruma talebinde bulunabilir”.
Yönetmeliğin 10 md. göre zilyet “taşınmaz bir maldan bir yarar sağlamak üzere, o taşınmaz malı fiili hakimiyetinde bulunduran gerçek ve tüzel kişilerdir”. Birlikte mülkiyette, taşınmazın, diğer maliklerin rızasına dayanan “eylemli zilyedi”, diğer maliklere karşı korunmaktadır.
Taşınmaz zilyetliğine yapılan tecavüzün önlenmesi için başvuru, taşınmaz mal, merkez ilçe sınırları içinde ise “valiye” diğer ilçelerde ise “kaymakamlığa” yapılması gerekmektedir.
Kamu tüzel kişilerine ait taşınmazlarda başvuru kamu tüzel kişiliğinin yetkili temsilcisi tarafından yapılır.
Vali ve kaymakamlar kamu mallarına ve umuma ait taşınmazlara vaki tecavüzleri öğrendikleri zaman herhangi bir talep olmasa dahi doğrudan soruşturma açmak zorundadırlar.
Kamu tüzel kişilerinin özel hukuk hükümlerine ait taşınmazlarına tecavüz halinde yetkili temsilcilerin başvurusu gerekir. Valilik veya kaymakamlık “15 gün” içinde başvuruyu soruşturarak olumlu veya olumsuz bir karar vermek zorundadır.
a)Başvurunun süresinde yapılmamış olması
b)Başvurunun yetkili idari makama yapılmamış olması
c)Anlaşmazlığın 3091 sayılı kanunla halledilemeyecek hukuki mahiyette olması halinde başvurulan idari makam talebi red edebilir. Karara karşı idari yargı yolu açıktır.
Başvuru süresi yetkilinin “tecavüzü öğrendiği tarihten itibaren 60 gün ve her halükarda 1 yıl dır”. Ancak “devletin hüküm ve tasarrufunda olan taşınmazlar ile menfaati umuma ait taşınmazlara tecavüz ve müdahalelerde bir süre aşımı” öngörülmemiştir.
Karar verilinceye kadar taraflar anlaşarak başvuru sahibi başvurusunu geri alabilir. Dosya işlemden kaldırılır. Karar verildikten sonra taraflar anlaşırsa veya harç yatırılmazsa yine dosya işlemden kaldırılır. Harcı yatırılırsa karar infaz edilir. Görevlendirilen memur “5 gün içinde infazı yapar”. Ancak idari mercilerin verdikleri kararların “kesin olması, adli ve idari yargıda dava açmayı engellemez”. Karar verilmeden “mahkemeden doğrudan doğruya ihtiyati tedbir kararı da istenebilir, bunun için mahkemede dava açılmiş olması şartı gerekmez” 3091/14/1. Karar verildikten sonra idare yönünden kesindir. Ancak mahkeme tarafından değiştirilebilir.
İdari mercilerce verilen taşınmaz zilyetliğine tecavüzün men’ine ilişkin karara karşı “idari yargıda dava açılabileceği gibi üstün hak iddiasına dayanarak adli yargıda da dava açılabilir”. Ancak, karar verildikten sonra ilgili uyuşmazlığa ilişkin olarak “mahkemede dava açılmadan, adli mercilerden ihtiyati tedbir kararı” talep edilemez 3091/14/2. İdari yargıya başvuru süresi “60 gün”dür. İdarenin kararından sonra üstün hak iddiası ile mahkemede dava açılmış ve mahkeme davacı lehine karar vermiş veya dava sonuçlanmışsa, bu idari kararın hükmü kalmaz.
EŞYA HUKUKUNDA HAK KARİNELERİ
A-Taşınırlarda Zilyetliğe Bağlanan Hak Karineleri
Kural olarak zilyedin eşya üzerinde bir hakka sahip olduğu “kanuni bir karine” olarak kabul edilmektedir. Zilyetliğe bağlanan hak karineleri sadece taşınırlar için geçerlidir.
1-Mülkiyet Karinesi
a-Halihazır Zilyet Lehine Mülkiyet Karinesi: Bir taşınır malın zilyedi onun maliki sayılır. Bu karineden sadece mala doğrudan zilyet olanlar değil vasıtalı zilyetler de yararlanabilir. Zilyet açılan davalarda mülkiyet hakkını ıspata mecbur değildir. Aksini iddia eden kanıtlar.
b-Eski Zilyet Lehine Mülkiyet Karinesi: Eski zilyetler de zilyetliklerinin devamı süresince eşyanın maliki sayılmaktadır.
-Eski zilyet bu karineye dayanarak taşınır davası açabilir.
-Eski zilyet zilyetliği esnasında mala zarar veren kişilere karşı açacağı tazminat davalarında, mülkiyet hakkının varlığı gerekmez.
-Eski zilyet aleyhine üçüncü şahıslarda açılacak davalarda, malın eski zilyedi va maliki olduğunu ileri sürerek kendini savunabilir.
-Eski zilyet yeni zilyet karşılaştığında; Eski zilyedin mülkiyet karinesi sadece zilyet olduğu zamanla sınırlı olduğundan artık mülkiyet hakkını kaybettiği kabul edilecek ve malik olduğu iddiasında ise kanıtlaması gerekecektir.
Başkasının mülkiyet karinesine dayanma: Malı elinde bulundurup, başkasının mülkiyet karinesinden yararlanan kişi, nakliyeci, depocu gibi mala başkası için zilyet olabileceği gibi, mal üzerinde sınırlı bir ayni hak veya şahsi hak sahibi bir fer’i zilyet de olabilir. Örn. Nakliyeci malikin mülkiyet karinesine dayanarak taşınır davası açabilir.
2-Mülkiyet Dışında Hak Karineleri
“Bir kimse şahsi bir hakka veya sınırlı bir ayni hakka dayanarak, taşınır bir mala zilyet ise, bu hakların varlığı karine olarak kabul edilir”. Ancak fer’i zilyetler “bu karineyi, malı kendilerine vermiş olan kişiye karşı ileri süremezler” MK 986/1. A bir eşyayı B ye rehnetmişse, B rehin hakkı karinesini A ya karşı ileri süremez. Fakat C ye karşı ileri sürebilir.
B-Taşınmazlarda Hak Karinesi
Taşınmazlarda, zilyetliğin taşınırlarda oynadığı rolü, “tapu sicili oynar”. Taşınmaz hak ve zilyetlik karineleri “sadece tapulu taşınmazlarda söz konusu olabilir”.
1-Tapulu Taşınmazlarda Hak Karinesi
a)Hak karinesi: Tapu sicilinde bir hakkın sahibi gözüken kişinin, o hakka sahip olduğu karine olarak kabul edilir. Bu kaydın doğru olmadığını iddia eden kanıtlayacaktır.
Gerçekte malik olan fakat tapu kütüğünde malik gözükmeyen kişi, zilyetlik davası açamaz. Bu kişi önce “tapu kütüğünün tashihi”ni sağlamalıdır MK 1025.
b)Zilyet olma karinesi: Aynî hakkın sahibi olarak tapu sicilinde görülen kişi ayni zamanda o malın zilyedi sayılır. İleri sürecekleri taleplerde zilyetliklerini kanıtlamak zorunda değildirler.
2-Tapusuz Taşınmazlarda Hak Karineleri
Bu taşınmazlarda kanunla düzenlenmiş herhangi bir hak karinesi mevcut olmadığından ancak hakkın varlığını ıspat suretiyle korunması mümkündür. Zilyedin, zilyetlik davaları ve zilyetliğin idari yoldan korunması, imkanlarından, tapusuz taşınmazların zilyetleri de yararlanır. Bu davalar için öngörülen süre geçmiş ise, başvurabileceği tek yol, hakkın varlığını ıspat ederek istihkak davası açmaktır.
Tapusuz taşınmazlarda emin sıfatıyle zilyedinden iyiniyetle ayni hak iktisabı da korunmaz.
TAŞINIRLARDA ZİLYETLİK HAK KARİNELERİNİN İŞLEVLERİ
A-Halihazır Zilyet
Hak karinesine dayanarak kendisini savunabilir. Eşya üzerinde sahip olduğu hakkın varlığını kanıtlamak zorunda değildir. Mala zilyet olanın, zilyetlik karinesinden yararlanabileceği kanunda kabul edilmiştir MK 987.
Malın şimdiki zilyedi ile eski zilyet karşılaştığında, Kanun “üstün hakka sahip olduğunu ıspat külfetini eski zilyede yüklemiştir”. Fakat zilyet, şeyi gaspetmek suretiyle eline geçirmişse, bu karineden faydalanamaz MK 987/2. Bu durumda halihazır zilyet “tercihe şayan hakkını derhal kanıtlarsa” iadeden kurtulur.
B-Taşınır davası
Eski zilyedin halihazır zilyedin “hak karinesini çürüterek” kendi zilyetlik karinesine dayanarak taşınır eşyayı geri almak için açacağı davaya “taşınır davası” denir.
Zilyetlik davası için koşullar:
a-Olumlu şartlar: i-Eşyanın eski zilyedinin elinden rızası dışında çıkmış olması:
ii-Davalı zilyedin kötü niyetli olması. Eski zilyetin bu iki şarttan birini kanıtlaması yeterlidir.
Malın eski zilyedinin elinden rızası olmadan çıkması, çalınması, gasb edilmesi ve kaybedilmesidir. Temyiz kudretine sahip olmayanların yaptıkları devirde de, “rızalarının hukuki geçerliği olmadığından yine rıza dışı çıktığı kabul edilir”. Ama bu durumda eski zilyet, zilyetliğe dayanarak bir taşınır davası açamaz. Burada mülkiyete dayanan “istihkak davasının” nın açılması gerekir.
i-Rıza dışı çıkma halinde taşınır davası açmanın sınırları:
-Para ve hamiline yazılı senetleri iyiniyetle iktisap edenlere karşı taşınır
davası açılamaz Mk 990.
-Rıza dışı elden çıkan mal, açık artırmadan, pazardan veya emsal eşyayı satan bir tacirden iktisap edilmiş ise, malın iadesi davalı tarafından ödenen semenin, davacı tarafından, davalıya ödenmesine bağlıdır MK 989. Bu kişilerden iktisap edenler ise kendi ödediklerini değil önceki müktesibin ödediğini talep edebilirler.
-Davacı kendisi eşyayı kötü niyetle iktisap etmiş ise, kendisinden sonraki zilyetlere karşı taşınır davası açamaz MK 904.
ii-Halihazır zilyedin kötüniyetle iktisap etmiş olması halinde, davacı, davalının zilyetliği kötüniyetle iktisap ettiğini kanıtlayarak, taşınır malın kendisine iadesini talep edebilir MK 991. Bir mala “kötüniyetle zilyet olan kişi, herzaman evvelki zilyet tarafından malı iadeye mecbur edilebilir”
Kötüniyetten malın başkasına ait olduğunu bilerek iktisap eden veya gerekli özeni gösterseydi, tasarrufta bulunanın malik olmadığını veya tasarruf yetkisine sahip olmadığını anlayabilecek durumda olan kişiler anlaşılır MK 3. İyiniyetin arandığı an “malın iktisap edildiği andır”. Daha sonra kötüniyetli hale gelse dahi kendisine karşı “taşınır davası açılması yukarıdaki sınırlamalara tabidir”
b-Olumsuz şart: Eski zilyedin “kendi iktisabının kötü niyetli olmaması gerekir”. Çünkü “kendi iktisabı kötü niyetliyse kendinden sonrakilerine karşı taşınır davası açamaz”.
Taşınır davası açabilmek için eşyanın maliki olmak gerekmez, sadece “eşyanın eski zilyedi olmak yeterlidir”. Vasıtasız zilyetler gibi, vasıtalı zilyetler de taşınır davası açabilir. Taşınır davası her türlü halihazır haksız zilyede karşı açılabilir MK 991. Eşyayı eski zilyetten gaspedenin külli ve cüzi haleflerine karşı da açılabilir. Şayet zilyet kendi rızası ile zilyetliği başkasına devretmiş, fakat nakle esas teşkil eden hukuki işlem geçersiz ise, eski zilyet “zilyetlik karinesine dayanan taşınır davası değil, şartları varsa sebepsiz iktisaba dayanan iade davası BK 63 veya mülkiyet geçmemişse istihkak davası açabilir.
Taşınır Davası ve Diğer İade Davaları Arasındaki Farklar
Taşınır Davası-İstihkak Davası: Her iki davada, halen başkasının fiili hakimiyetinde bulunan bir eşyanın davacıya iadesine yöneliktir.
-Taşınır davası sadece taşınırlar ve tapusuz taşınmazlar için olduğu halde istihkak davası taşınır ve taşınmazların hepsi için açılabilir.
-Taşınır davasında davacı, sadece eşyanın eski zilyedi olduğunu kanıtlamak zorunda olduğu halde, istihkak davasında maliki olduğunu da kanıtlamalıdır. Mala hiç zilyet olmamış malikler, istihkak davası açabilir. Fakat taşınır davası açamaz.
-Eşyanın zilyetliği, davacı zilyedin rızası ile devredilmişse taşınır davası açılamaz, ama mülkiyet geçerli olarak intikal etmemişse istihkak davası açılabilir.
– İstihkak davası ve kötü niyetli zilyede karşı taşınır davası her zaman açılabildiği halde, iyiniyetli zilyede karşı taşınır davası, 5 yıl’lık zamanaşımı süresine tabidir.
Zilyetlik Davası-Taşınır davası: -Zilyetlik davası hem taşınırlar, hem de taşınmazlar için açılabildiği halde, taşınır davası, sadece taşınırlar için açılabilir.
-Zilyetlik davası “zilyetliğe”, taşınır davası ise, “üstün hak karinesine” dayanır.
-Zilyetlik davası sadece gasb ve tecavüzlerde açılabildiği halde, taşınır davası zilyetliğin rıza dışı sona erdiği her halde açılabilir.
-Zilyetlik davasında kural olarak davalının “üstün hak iddiası dinlenmez”. Taşınır davasında dinlenir.
-Zilyetlik davası 1 yıl’lık kısa bir hak düşürücü süreye tabi olduğu halde taşınır davası iyi niyetli zilyede karşı 5 yıl’lık zamanaşımına tabi, kötüniyetli zilyede karşı ise bir süre aşımına tabi değildir.
C-YETKİSİZ ZİLYETTEN HAK İKTİSABI
Yetkisiz zilyet, taşınır eşyanın maliki veya malikin yetkili temsilcisi durumunda olmayan zilyetleri ifade eder. Kural olarak “yetkisiz zilyetten hak iktisabı korunmamıştır”.
Roma’daki hakim kural “nemo plus iuris ad alium, transfer potest quam ipse habet”tir. Yani orada da kimse bir eşya üzerinde sahip olduğu haktan fazlasını devredemez.
A-İyiniyetin Tam Korunduğu Haller
1-Emin sıfatıyle zilyet: Malikin malı, kendi zilyetliğini devam ettireceği umuduyla bıraktığı kişilere emin sıfatıyla zilyet denir. Yetkisiz olan bu zilyetten iyiniyetle hak iktisabı korunur. Bunun için iki koşul gerekir.
a-Emin Sıfatıyle zilyet olmalı: -Emin sıfatıyle zilyetle hukuki tasarrufta bulunan kişi ehliyetsiz ise, bu durumda mal sahibinin elinden rızası ile çıkmamış olur. Kişi de emin sıfatıyle zilyet olmaz. Emin sıfatıyle zilyedin vasıtasız veya vasıtalı olması farketmez.
– Zilyet yardımcıları da emin sıfatıyle zilyet değildir.
b-İktisab edilen hak, “ayni bir hak olmalı”dır. Eğer iktisapedilen hak “şahsi bir hak ise malike karşı ileri sürülemez”. Örn.A bir eşyasını B’ye ariyet olarak vermiş ve B de bu eşyayı Ü ye kiralayarak ona teslim etmiştir. Olayda Ü nün kazandığı şahsi bir hak olduğundan kira sözleşmesini A ya karşı ileri süremez. Fakat B, bu malı rehnetseydi, taşınır rehni ayni bir hak sağladığından, bunu malik A ya karşı ileri sürebilirdi.
2-İktisab edilen şey para veya hamiline yazılı senet ise, hatta sahibinin elinden rızası dışında çıkmış olsa bile iyi niyetle kazanılır.
3-Malikin elinden rıza dışı çıkmış olsa bile çekişmesiz ve kesintisiz 5 yıl geçmiş ve kişi iyi niyetli zilyet ise mülkiyeti kazanır.
B-İyiniyetin Kısmen Korunduğu Haller
Mal sahibinin elinden rızası dışında çıkmış ve iyiniyetli şahıs taşınırı, pazardan veya benzeri eşyaların satıldığı yerden iyiniyetle satın alsa bile yine onun maliki olamaz. Yalnız ödemiş olduğu bedel kendisine verilmedikçe taşınırı geri vermez.
C-İyiniyetin Korunmadığı Hal
Mal sahibinin elinden rızası dışında çıkmışsa “şahıs iyi niyetli olsa da iktisabı korunmaz”. Ancak 5 yıl kazandırıcı zaman aşımının geçmesiyle mülkiyeti kazanabilir MK 701.
1-Haksız Zilyedin Sorumluluğu
Eşya üzerinde zilyetliği hukuki bir nedene dayanmayan zilyet, aleyhine açılan davalar sonucunda malı iade zorunda kalırsa , iade borcunun kapsamı zilyedin “iyiniyetli” veya “kötü niyetli” olmasına göre değişmektedir.
İyi Niyetli Haksız Zilyet: MK 993 İyiniyetli zilyedi bulunduğu şeyi, karineyle mevcut hakkına uygun şekilde kullanan veya ondan yararlanan zilyet, o şeyi geri vermekle yükümlü olduğu kimseye karşı bu yüzden “herhangi bir tazminat ödemek zorunda” değildir.
İyi niyetli zilyet, şeyin kaybedilmesinden, yok olmasından veya hasara uğramasından sorumlu olmaz.
MK 994 İyi niyetli zilyet, geri vermeyi isteyen kimseden şey için yapmış olduğu zorunlu ve faydalı masrafları tazmin etmesini isteyebilir ve tazminat ödeninceye kadar şeyi geri vermekten kaçınabilir. Zararsızca ayrılması mümkün luks masrafları ise ayırıp alabilir.
Kötü Niyetli Haksız Zilyet: MK 995. İyi niyetli olmayan zilyet yükümlü olduğu şeyi haksız yere alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine “verdiği zararlar” ve “elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler” karşılığında “tazminat ödemek zorunda”dır. Ancak “zorunlu masrafları” talep edebilir. Bununla beraber “kötü niyetli zilyet şeyi kime vereceğini bilemediği sürece ancak kusuruyla verdiği zararlardan sorumludur”.
Haksız zilyedin zilyetliği kazanması önceki zilyedin rızasına dayanıyor ama kazanma sebebi geçerli değilse, zilyedin borcuna “sebebsiz zenginleşme” hükümleri uygulanır.
2-İyi Niyetli Haksız Zilyedin İade Borcu ve Hakları
Başlangıçta iyi niyetli olan haksız zilyet, daha sonra gerçek durumu öğrenirse, o andan itibaren kötüniyetli haksız zilyet haline gelir. Haksız zilyedin iyiniyetinin varlığı, karine olarak kabul edilir.
YİBK, Bir taşınmazı haricen satın alan kişilerin, “iyiniyetli zilyet sayılacağını kabul etmektedir”.
a-İyiniyetli Haksız Zilyedin Borçları
i-Malı iadeye ilişkin borç: İyi niyetli haksız zilyet, iadeyle yükümlü olduğu eşyayı elindeki son haline göre iade ile yükümlüdür. Zilyetliği süresince malın uğramış olduğu hasardan kural olarak sorumlu değildir. Ancak mülkiyet dışında bir hakkın varlığı inancı ile “fer’i zilyet” elinde tutuyorsa hakkını çerçevesini aşarak kullanmasından doğan hasarlardan, kusursuzluğunu kanıtlamadıkça sorumlu olur.
İade edilecek eşya kısmen elden çıkarılmışsa, iyiniyetli haksız zilyet eşyanın yalnızca elinde kalan kısmını iadeyle yükümlüdür. Haksız zilyedin iade borcuna ilişkin MK hükümleri, “miras sebebiyle istihkak davasında da uygulanır”
ii-Ürünlere ilişkin mahsup borcu: Eşyayı iadeyle yükümlü iyiniyetli haksız zilyet, eşyayı kullanmış olmaktan ve elde ettiği ürünler için tazminat ödemek zorunda değildir. Ancak eşyayı kiracılık hakkı veya rehin hakkı sahibi olduğu inancıyla elinde bulunduruyorsa, iyi bir kiracı gibi kullanmalıdır. Aksi halde elde ettiği ürünleri tazmin eder.
b-İyiniyetli haksız Zilyedin Hakları
i)Masrafların tazminini talep: Eşyaya yaptığı “zorunlu ve faydalı masrafları talep edebilir”. Lüks masrafları, davacı tazmin etmekle yükümlü değildir. İyiniyetli haksız zilyet eşyaya zarar vermeden söküp alabilir. Eğer davacı bunları “tazmin etmeyi kabul ederse”, iyiniyetli haksız zilyedin bunları söküp alma hakkı bulunmaz. Masraf alacağından iyi niyetli haksız zilyet tarafından elde edilen ürünlerin değeri mahsup edilir.
Faydalı ve zaruri masraflar tazmin edilinceye kadar, iyiniyetli haksız zilyet eşyayı iadeden kaçınabilir, yani “hapis hakkı” vardır.
Kötü Niyetli Haksız Zilyedin İade Borcu
Eşya üzerindeki zilyetliğinin hukuken geçerli bir nedene dayanmadığını bilen ve bilmesi gereken iadeyle yükümlü zilyede kötüniyetli haksız zilyet diyoruz. Önceleri iyi niyetli olan zilyet, zilyetliğinin haksızlığını öğrendiği andan itibaren kötü niyetli zilyet haline gelir. Zilyetliğinin devamı süresince de zilyetliğinin haklı olmadığını bilebilecek durumda olması gerekir.
Aleyhine dava açılan haksız zilyet, artık zilyetliğinin haksızlığını araştırıp öğrenebilecek durumdadır. Bunu yerine getirmezse artık iyiniyet iddiasında bulunamaz. Miras bırakan kötüniyetli, fakat mirasçıları iyiniyetli zilyet durumunda ise, şeyi geri vermekle yükümlü olacaktır. Ancak murisin haksız zilyetliği sırasındaki hasar ve ürünlerden kötüniyetli haksız zilyet gibi sorumlu olacaktır.
1.Kötü Niyetli Haksız Zilyedin Borçları
a)Eşyayı İade Borcu: Kötü niyetli haksız zilyet eşyayı nasıl almışsa o şekilde iade etmelidir. Mala gelen her türlü zarar ve hasardan “kusursuz sorumlu”dur. Ama eşyada meydana gelen hasarın kötü niyetli zilyetlikle “illiyet bağı” içinde olması gerekir. Ancak eşya talep edenin zilyetliğinde olsaydı yine hasar meydana geleceğini ıspat edebilirse sorumluluktan kurtulabilir.
Kötüniyetli haksız zilyet, eşyayı kime iade edeceğini bilmediği sürece sadece “kendi kusuruyla” meydana gelen zararlardan sorumludur
b)Ürünleri Tazmin Borcu: İyi niyetliden farklı olarak, kötü niyetli haksız zilyet hem “elde ettiği ürünleri”, hem de “elde etmeyi ihmal ettiği ürünleri”, tazmin etmek zorundadır. Ürünler aynen mevcutsa aynen iadesi gerekir. Elde ettiği ürünler için eşyanın ürünlendirilebilir bir eşya olmaması savunma olarak ileri sürülemez.
c)Eşyayı Kullanma Tazminatı (Ecri misil): Eski hukukumuzda haksız zilyedin eşyayı kullanma karşılığı ödeyeceği tazminat, bir nevi kira sayılarak, buna “ecri misil” adı verilmekteydi. Malı kullanma karşılığı bir tazminat ödenmesi davacının bir zarara uğramasına bağlıdır. Çünkü buradaki sorumluluk “haksız fiil sorumluluğu”dur. Haksız fiillerde zarar yoksa tazminat borcu doğmaz. Kötüniyetli haksız zilyet üç şeyi tazmin etmek zorundadır:
-Elde edilen ürünler
-Elde edilmesi ihmal edilen ürünler
-Davacının uğradığı diğer zararlar
Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanıldığı hallerde, iktisap eden kötüniyetli ise, Yargıtayımıza göre, eski malik, “henüz zamanaşımına uğramamış BK 60 göre ecri misil alacaklarını talep edebilir”
2.Kötü Niyetli Haksız Zilyedin Hakları
Kötü niyetli haksız zilyet sadece “zaruri masrafları talep edebilir”. Ama bunlar için hapis hakkı tanınmamıştır. Zaruri masraflar dolayısıyle alacağını, ürünleri tazmin borcu ile takas edebilir.
Birlikte Malik Olanların Haksız İşgal Sebebiyle Tazminat Hakları
Paylı mülkiyette her paydaş ortak eşyayı kullanma ve malı ürünlendirme hakkına sahiptir. Eğer bir paydaş, diğer paydaşların malı kullanmasına ve ürünlendirmesine mani olmamışsa, diğer paydaşlara bir tazminat ödemesi gerekmez.
-Emeği olmaksızın elde ettiği tabii ve hukuki ürünler için tazminata hükmedilir.
-Paydaşlar arasında maldan istifade konusunda bir anlaşma varsa, buna uymayan paydaş diğerlerinin uğradığı zararları tazmin eder.
Elbirliği mülkiyette ise aksine bir kanun hükmü olmadıkça malikler eşyayı oybirliği ile idare ederler ve kullanırlar. Maliklerden birinin eşyayı diğerlerinin onayı olmaksızın kullanması, kendisini diğerlerine karşı tazminat borcu altına sokar.
Haksız Zilyedin İade Borcu ve Hakların Tabi Olduğu Zamanaşımı
1-Eşyayı İade Borcu: İyiniyetli haksız zilyedin taşınır malı iade borcu, “5 yıl”lık zamanaşımı süresine tabi tutulmuştur. Bu sürenin başlangıcı, eşyanın davacının elinden çıktığı tarihtir. Miras sebebiyle istihkak davası için zamanaşımı süresi “10 yıl”dır. Zilyet kötüniyetli ise bu 10 yıllık süre “20 yıl”dır. Malik için istihkak davası süreye tabi değildir.
2-Hasardan Sorumluluk: Kötüniyetli haksız zilyedin, mala gelen ziyan ve hasarlardan sorumluluğu bir haksız fiil sorumluluğu olduğundan fiilin ve failin öğrenilmesinden itibaren “1 yıl” ve zarara sebep olan fiilin vukuundan itibaren “10 yıl”dır.
3-Ürünleri Tazmin ve eşyayı İşgal, Kullanma Tazminatı: Bu konuda zamanaşımı konusunda birbiriyle çelişen YİBK mevcuttur. Haksız fiil kabul edilerek oradaki zamanaşımının uygulanması uygun olabilir.
4-Haksız Zilyedin Masrafları Tazmin Hakkı: İyiniyetli haksız zilyedin zaruri ve faydalı masraflar için, kötüniyetli haksız zilyedin zorunlu masraflar için isteyebilecekleri tazminat alacakları, “sebepsiz zenginleşme”den doğan alacakların bağlı olduğu zamanaşımı süresine tabidir BK 66. Dava zarar gören tarafın verdiğini almaya hakkı olduğu tarihten itibaren “1 yıl” ve herhalde bu hakkın doğduğu tarihten itibaren “10 yıl” içinde sakıt olur.
Eklemeli Zilyetlik
Zilyetliğin bir işlevinin de kazandırıcı zamanaşımı ile eşyaların mülkiyetinin kazanılmasıdır. MK 707, 712, 713:
-Başkasına ait bir taşınır eşya üzerinde, iyiniyetli malik sıfatıyle “5 yıl”lık zilyetlik,
-Tapu sicilinde yolsuz olarak malik gözüken kişinin yine o taşınmaz üzerinde “10 yıl”lık zilyetliği
-Tapusuz taşınmaz ile tapuya kayıtlı olup da tapu sicilinden malikin kim olduğu anlaşılamayan taşınmazlar üzerinde “20 yıl” malik sıfatıyle zilyetlik, bu taşınmazlar üzerinde mülkiyet hakkının kazanılmasını sağlar.
MK 996 kazandırıcı zaman aşımından istifade edecek olan zilyede kendisinden önceki zilyetlerin zilyetlik süresini, kendi zilyetlik süresine ekleme imkanını tanımıştır. Bunun iki koşulu vardır;
i-Zilyetliğin önceki zilyetten devren kazanılmış olması,
ii-Önceki zilyedin de kazandırıcı zamanaşımından yararlanma hakkına sahip olması. Miras yoluyla iktisapta devren iktisaptır ve zilyetlik süresi eklenebilir.
TAPU SİCİLİ
Tapu sicili, taşınmazlar üzerinde mevcut hakları açıklamak, bunların tesisini ve devirlerini sağlamak için devlet tarafından ve devletin sorumluluğu altında tutulan, kamuya açık resmi sicillerdir. Tapu sicili “ayni hak ihdas ediyor, alenilik sağlıyor ve yenilik doğurucu işlevi vardır”.
Roma ve İslam hukukunda tapu sicili müesesesi mevcut değildi. Bugünkü tapu sicili sisteminin aslı Germen hukuku kaynaklıdır.
Osmanlı İmparatorluğunda resmi kayıtların Kanuni Süleyman zamanında başladığı görülür. Araziden alınacak vergi ve diğer gelirleri saptayabilmek amacını güdüyordu. Türkiyede arazi rejimini düzenleyen ilk kanun 1858 tarihli “Arazi Kanunu” olmuştur. Örfi olarak uygulanan kurallar Cevdet Paşa tarafından yazılı hale getirilmiştir. Bu kanun araziyi beş türe ayırmaktaydı:
1-Arazi-i Memluke (Mülk Arazisi): Kişilerin özel mülkiyetinde olan araziler idi. Bu arazilerin statüsü bugünkü hukukumuzda özel mülkiyete tabi taşınmazların statüsü gibidir.
2-Araz-i Miriye (Miri Arazi): Rakabe, mülkiyet hakkı devlete, intifası kişilere bırakılmış tarım arazisi idi. Devlet bu arazilerin intifasını bir ücret karşılığı kişilere bırakırdı. Bu intifa hakkı izinle başkalarına devredilebilirdi. Bu devir resmi bir deftere yazılırdı. Ama haricen devir de yapılabilirdi. 1874 de bir nizamname ile “Defter-i hakani teşkilatı” kuruldu. Mülki ve miri arazi zabıt defteri adı verilen, resmi bir deftere kaydedilmiştir.
3-Araz-i Mevkufa (Vakıf arazisi): Vakıflara tahsis edilmiş arazileri ifade etmektedir. Bu arazilerin devlet tarafından müsaderesi veya kişilerce zilyetlik ile iktisabı mümkün değildir.
-Gerçek vakıflar: Mülk arazisinin tahsisidir. Bunların zamanaşımı ile iktisabı mümkün değildir.
-Gerçek olmayan vakıflar: Miri arazinin tahsisidir.
-Mazbut vakıflar: Yönetimsiz kalıp devlete geçen vakıflardır.
4-Araz-i Metruke: Kamunun kullanımına terkedilmiş arazi anlamındadır. Bu araziler bugünkü idarenin yol, köprü, meydan gibi hizmet ve orta malına tekabül etmektedir.
5-Araz-i Mevat (Ölü arazi): Hiç kimsenin hüküm ve tasarrufunda bulunmayan “ham arazi” idi Bunların hukuki statüsü bugünkü hukukumuzdaki “devletin hüküm ve tasarrufundaki araziye” benzemektedir. “Zilyetlik yolu ile ihya edilerek iktisap edilebilir”.1913 yılında taşınmazlar üzerindeki tasarrufların “resmi memur önünde yapılması ve resmi zabıt defterine yazılması esası” getirildi. 1926 yılında kabul edilen MK’a uygun olarak 1930 yılında “tapu sicil nizamnamesi” çıkarıldı. Bunun yerini 1994 yılında “tapu sicil tüzüğü” aldı.
Medeni Kanun, Mecelle’yi yürürlükten kaldırmıştır. Ancak MK 18 md. MK’dan önce tesis edilmiş ve MK’a göre tesisi mümkün olmayan ayni hakların “eski kanun hükümlerine tabi olacağı”nı açıklamaktadır.
TAPU SİCİL TEŞKİLATI
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
Taşra teşkilatı
Tapu Sicil Grup Müdürlükleri
İlçe Teşkilatı
Tapu Sicil Müdürlükler (Mıntıkası)
MK 1006 tapu idarelerinin kuruluş, işleyiş ve hizmetlerinin yürütülmesinin özel kanun hükümlerine tabi olacağını açıklar. Tapu sicil taşra örgütleri 1932 tarihli 2015 sayılı “Tapu sicil müdürlüğü” ve “tapu sicil muhafızlığı” teşkilatına dair kanunla düzenlenmiştir. 3402 sayılı kadastro kanununda tapu sicil teşkilatıyla ilgili hükümler bulunmaktadır.
TAPU SİCİLİNİN UNSURLARI
Tapu sicili “taşınmazlara ilişkin ayni hakların alenileşmesine hizmet eden çeşitli defter ve belgelerin tümünü kapsayan bir kavramdır”.
A-Tapu Sicilinin asli unsurları
1)Tapu kütüğü
2)Kat mülkiyeti kütüğü
3)Yevmiye defteri
4)Resmi Belgeler (evrakı müsbiteler)
B-Tapu sicilinin fer’i unsurları
1)Mal sahipleri sicili
2)Aziller sicili
3)Düzeltmeler sicili
4)Kamu malları sicili
A1-Tapu Kütüğü ve Zabıt Defteri
Tapu kütüğü tapu sicilinin ana unsuru olarak kabul edilir. Taşınmazlar üzerinde tüm ayni haklar bunun üzerinde gözükür ve buraya tescil ile doğar. Mahalle veya köy esasına göre tutulan ana defterdir.
Her taşınmaz belli bir sıra numarası altında tapu kütüğünün “bir çift sayfasına kaydolunur”. Birinci sahife ikiye bölünmüştür.
Tapu kütüğü kadastrosu yapılmış taşınmazlar için geçerlidir. Kadastrosu yapılmayan yerlerde kronolojik esasa (tarih sırasına) göre tutulan “tapu zabıt” veya kayıt defteri adı verilen defterler bulunmaktadır. MK’un eşya hukukuna ilişkin hükümleri uygun düştüğü ölçüde zabıt defterlerinin tutulduğu yerlerde de uygulanır. Zabıt defterinin tutulduğu yerlerde, ipotekler ayrı bir deftere kayıt olunur ve diğer bütün ayni haklar ise zabıt defterinde yer alır.
Taşınmaz kimliği ve nitelikleri ile Beyanlar Tesbit edilen
İlgili bilgiler irat ve kıymetler
Şerhler Mülkiyet İrtifaklar ve
Taşınmaz yükü Taşınmaz Rehinleri .
A2-Kat Mülkiyeti Kütüğü
Kat mülkiyeti kanununa dayanır. Taşınmazlar tapu sicili esasına göre tutulan kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Tapu kütüğü hakkındaki kurallar, kat mülkiyeti kütükleri için de geçerlidir.
A3-Yevmiye Defteri
Tapu kütüğünde ayni haklar ile ilgili işlemlerin tapu kütüğüne yazılmadan önce geçirildiği deftere “yevmiye defteri” denir. Yevm = gün demektir. Bu defter günlük esasa göre tutulur ve her günün sonunda, tapu memuru veya muhafızı tarafından imza edilerek o güne ait işlemler kapatılır. İşlemlerin dayanağı olan belgeler sıraları korunarak ayrı dosyada saklanır.
En önemli fonksiyonu tapu kütüğüne tescil edilen ayni hakların hükmünü, yevmiye defterine kayıt edildiği andan itibaren doğurması ve sırayı belirtmesidir. “Tescilin yevmiye defterine yapılan kayıt tarihinden itibaren” etkisinin başlayacağı açıkça düzenlenmiştir.
A4-Resmi Belgeler
Tapu kütüğünde yapılan işlemlerin hukuki sebeplerini ihtiva eden resmi akidler, veraset senetleri, mahkeme ilamları, vekaletname, kadastro planları gibi belgelerdir. Tapu sicilinde yapılan işlemin geçerliliği hakkında bir çekişme çıktığında, bunun hallinde, bu belgeler ana rolü oynar.
Bunlara üçüncü şahısların bakma zorunluluğu olmadığından, bunların üçüncü şahısların iyiniyetini engelleyici işlevi bulunmaz.
Tapu Sicilinin Yardımcı Unsurları
Bunların bir ayni hakkın kazanılıp kaybedilmesi bakımından rolleri yoktur. İyiniyetin korunması için mesnet olmazlar.
a-Mal sahipleri sicili: Bir tapu sicili mıntıkasındaki mülk sahiplerini
alfabetik fihrist olarak gösterir,
b-Vekaletten aziller sicili,
c-Düzeltmeler sicili,
d-Kamu malları sicili
TAPU SİCİLİNE HAKİM OLAN İLKELER
A-Her taşınmaz için tapu kütüğünde bağımsız bir “çift sahife” vardır
Aleniyet esası denilen bu sistemde bir taşınmaz ile ilgili tüm işlemler tapu kütüğünün bu bağımsız sahifesinde toplu olarak gözükür. Ayni esas kat mülkiyeti için de geçerlidir.
B-Ayni hakların kazanılması tapu kütüğüne yapılacak tescile bağlıdır.
Ayni hakkın doğumu, devri, tesisi için tapu siciline tescil şarttır.
C-Tapuya yapılan tescil sebebe bağlıdır
Tapu kütüğüne yapılan bir tescilin ayni haklara etkisi, başka bir deyişle geçerliliği kendisine esas teşkil eden hukuki sebebe bağlıdır. Hukuki sebep geçersiz ise, tescil de geçersiz olur. Örn. Satış sözleşmesi geçersizse, bağışta fiil ehliyeti yoksa, resmi yazılı geçerlik şekline tabi değilse geçersizdir.
D-İyiniyetli üçüncü kişilerin korunmasını sağlar
Tapu kütüğündeki kayıtlar taşınmaz üzerindeki ayni hakların durumunu kamuya aksettirir. Bunlar yolsuz olsa dahi bunlara güvenerek ayni hak iktisapeden üçüncü şahıslar “tapu siciline güven ilkesi” gereği korunur.
E-Aleniyet ilkesi
İlgisi olduğu anlaşılan her şahıs, tapu sicil kayıtlarını inceleyebilir. Bunların örneklerini talep edebilir. Bunun için tapu memuruna “ilginin inanılır kılınması” gerekir.
Bu açıklık ilkesi sebebi ile hiç kimse tapu kütüğüne kayıtlı olan bir hususu bilmediğini iddia edemez. Aleniyet ilkesi sadece tapu kütüğü için değil, tapu sicilinin diğer asli ve fer’i unsurları için de geçerlidir. Ancak “fer’i unsurların iyiniyeti önleyici etkisi yoktur”.
F-Tapu sicilinin yanlış tutulmasından doğan zararlardan devlet sorumludur.
Tapu sicili içeriğinin doğruluğu karine olarak kabul edilen resmi sicillerden biridir. Tapu siciline güvenen üçüncü kişilerin bunlara dayanarak kazandıkları ayni haklar korunur. Tapu sicilinin mevzuata uygun tutulmasından doğabilecek zararlardan devlet sorumludur.
1-Sorumluluğun Niteliği: Devletin sorumluluğu bir “kusursuz sorumluluk”tur. Devletin sorumluluğu için tapu muhafız veya memurunun ve bunların yardımcılarının kusurlu olması gerekmez.
2-Devletin sorumlu olduğu tapu sicil kayıtları: Devlet MK’un kabulünden önce tapu sicil kayıtlarının ve MK daki asli ve fer’i unsurların dahi yanlış tutulmasından da sorumludur. Devletin tapu sicilinin tutulmasından sorumluluğu “kusur koşulu” kaldırılmış “haksız fiil sorumluluğu” olduğundan diğer üç koşul (-Hukuka aykırılık, -Zarar, -İlliyet bağı) gerçekleşmelidir.
i-Tapu Sicilinin Hukuka Aykırı Tutulması: tapu sicil işlemlerinin yapılması ve yürütülmesine ilişkin kanun ve tüzüklerde öngörülen kurallara uyulmasından doğan zararlarla sınırlıdır. Bunun tayininde MK, tapu sicil nizamnamesi, kadastro kanunu, tapu kanunu’nun ilgili hükümleri göz önüne alınır.
ii-Zarar: Hak sahibinin tapu sicilindeki kaydı, dava yoluyla düzeltme imkanı olduğu sürece zarar doğmuş olmaz. Zarar doğmadıkça da devletin sorumluluğu olmaz.
Örn. Tapu sicilinde yolsuz olarak malik M yerine Y gözükmektedir. Y taşınması satıp C’ye devrettiği zaman iyi niyetli C mülkiyeti kazanır. Malik M uğradığı zararın tazminini devletten
isteyebilir. Tazmini öngörülen zararlar maddi ve manevi (anılar) zararlardır. Malik dışında yolsuz kayıttan zarar görenler de dava edebilir.
Tazminat hukukunun amacı bir kimsenin zarar adı verilen, iradesi dışında mal varlığında meydana gelen eksilmeyi gidermektir. Zararın varlığını ve miktarını davacının kanıtlaması icap etmektedir.
-BK’daki “Fark kuramı”na göre zarar görenin haksız fiilden önceki mal varlığının durumu ile, haksız fiilden sonraki, haksız fiil olmasa idi olabileceği durumu arasındaki farktır.
-Eşyanın haksız fiil sonucunda yok olması halinde zarar o eşyanın serbest piyasada arz ettiği “objektif mübadele(alım-satım) değeri”dir.
-Bir kimse sahip olduğu veya olmak istediği bir araziden yolsuz kayıt nedeniyle mahrum kalmıştır. Zararın miktarını bu arazinin piyasadaki “rayiç alım-satım değeri” oluşturacaktır. Benzer nitelikteki arazilerin mübadele değerinin emsal alınması mümkündür. Zararın değeri yolsuz kayıt anı veya zararın doğum anına göre değil, dava tarihindeki ekonomik kıstaslara göre belirlenmelidir.
iii-İlliyet Bağı: Devlet sadece yolsuz tapu sicili sonucu doğan zararlardan sorumludur. Örn. Tabii olaylar sonucu taşınmazın tapu kütüğünde yazılı evsafı değişmişse devlet sorumlu değildir.
a-Sınır ve yüzölçümünün yanlış yazılması: Taşınmazın sınır ve yüzölçümü kayıtları kadastro tespitlerine dayanıyorsa “bunlardaki hatalardan devlet sorumlu”, kadastro yapılmamış yerlerdeki “zabıt defterlerindeki yüzölçümü ve sınırlarından satıcı sorumludur”.
b-Kadastro tespitlerinin yanlış yazılması: Kadastro faaliyet ve işlemleri sırasındaki işlemlerden “devletin sorumlu olmayacağı uygulamada kabul edilir”. Bunların düzeltilmesi yolu yasalarda özel olarak gösterilmiştir.
Kadastro tespitleri sonucunun tapuya yanlış geçirilmesi “bir tapu sicil işlemi olduğundan, bundan doğacak zararlardan devlet sorumludur”.
c-Özel mülkiyete konu olmayan bir taşınmaz için yolsuz tapu kaydı oluşturulması: Ormanlar, mera, yayla,kışlak, gibi arazilerle, idarenin kamu hizmet malları, orta malları, özel mülkiyete konu olmazlar. Çünkü bu mallar özel mülkiyet olarak kazanımı mümkün olmayan mallardır. Buradaki yolsuz kayda güvenerek iyiniyetle iktisape edenlerin “iyiniyeti korunmaz”. Ancak bu kayıtlar nedeniyle zarar görenlerin tazmini gerekir.
Bir orman arazisi hakkında hazine lehine de olsa özel mülk olarak tapu kaydı çıkarılması hukuka aykırı ve yolsuz sicil işlemidir.
d-Özel vekaletname olmadan işlem yapma: Tapu memuru “özel vekaletname” aramadan genel vekaletnameye istinaden ipotek tesis etmiş ise, bu sebeple meydana gelebilecek zararlardan devlet sorumludur.
e-Yanlış tapu sicil işleminin sahte vekaletname veya sahte veraset senedine dayanması: Yargıtayın bu husustaki içtihatlarına göre devlet sorumlu olmaz. Doktrine göre noterce düzenlenen sahte vekaletname ve mahkemeden alınan veraset senedine dayanarak yapılan yolsuz tapu kayıtlarından devlet sorumludur.
f-Çifte tapu kaydının oluşumu: Çifte tapu kaydı teşekkülü de yolsuz bir tapu sicil işlemidir. Bu halde gerçek hak sahibinin zarara uğraması ihtimali yoktur. Hatalı olan ikinci kayda güvenerek alan üçüncü şahıs “mülkiyeti kazanamaz”zarara uğrar. Ancak devlet “tapuya güven ilkesi sonucu sorumlu”dur.
g-Tapu memurunun hayali tapu kütüğüne göre işlem yapması: Bu durumda devletin zarar yönünden sorumluluğu olmaz. Çünkü bu halde esasen yapılmış bir tapu kayıt işlemi yoktur. Sadece devlet “hizmet kusuru” nedeni ile idari yargıda sorumlu tutulabilir.
Tapu Memurunun Şahsi Sorumluluğu ve Devletin Rucu Hakkı
Devlet kişilerin uğradığı zararları tazmin etmişse, zararın doğmasında kusurlu olan memura rucu edebilir. Kişilerde memur aleyhine BK 41 göre adli yargıda dava açabilir.
Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararın sahte vekaletnameyi düzenleyen noter veya sahte veraset senedi veren hakim ve bunlarla işlem yapan şahısların fiili de etken olmuşsa, bunlarda devletle birlikte müteselsilen sorumlu olduklarından, devlet ödediği tazminat için bunlara da rucu edebilir.
Görevli mahkeme ve Zamanaşımı
Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlar için açılacak davalar “adli yargı”da görülür. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Müddeabihin değeri 5000 yTL ve aşağısında ise dava Sulh hukuk, 5000 yTL üzerinde ise asliye hukuk’ta görülür.
Gerek devletin gerek tapu memurlarının sorumluluğu “haksız fiil sorumluluğu” niteliğinde olduğundan, BK 60 daki haksız fiil zamanaşımı süreleri uygulanır. Sürenin başlangıcı yanlış kayıt işleminin yapıldığı tarih değil, “zararın vukubulduğu an”dır. Zarar üçüncü şahıs iyiniyetle hak iktisapettiği an doğar. Çünkü asıl hak sahibi bu andan itibaren “tapu kütüğünün tashihi” davası açamaz.
TAPU SİCİLİNE TAŞINMAZ OLARAK KAYDEDİLEBİLECEK MALLAR
1)ARAZİ
Sınırları yeterli vasıtalarla tayin ve tahdid edilmiş yeryüzü parçalarıdır.
2)BAĞIMSIZ VE SÜREKLİ AYNİ HAKLAR
Kanunkoyucu, bazı irtifak haklarının piyasada tedavülünü sağlamak bunlara daha büyük ekonomik değer kazandırmak amacıyle, ayrıca tapu siciline kaydına olanak tanımıştır.
Şahsi haklar daimi ve bağımsız niteliğe sahip değildir. İrtifak hakları ise ancak şu şartlara haiz olmaları halinde tapu siciline taşınmaz olarak kaydedilebilirler:
a)Bağımsız ve sürekli nitelikte olmalıdır. Belli bir şahıs veya taşınmaz lehine tesis edilmemiş olmalıdır. Bu durumda devredilebilir ve mirasçılara geçebilir..
İrtifak haklarından “üst hakkı”MK 726, “kaynak hakkı” MK 756 ve “devre mülk” hakkının tapu siciline başkalarına devredilir şekilde kaydı mümkündür.
-İrtifak hakkı belli bir şahsın lehine tesis edilmiş ise, o şahsın kişiliğine bağlı ise bağımsız mahiyette değildir. Bu nedenle intifa ve sükna hakkının tapu siciline bağımsız olarak kaydı mümkün değildir.
-Rehin hakkı fer’idir ayrı olarak devredilemez.
-Eşyaya bağlı irtifak hakları da lehine olan taşınmaza bağlıdır
b)İrtifak hakkının sürekli olması: Süreklilik koşulunun gerçekleşmesi için irtifak hakkının süresiz veya en az “30 yıl” süreli olması gerekir MK 998.
c)İrtifak hakkı sahibinin tescil talebi: İrtifak hakkı sahibinin talebi olmadan tapu kütüğünün ayrı bir sahifesine taşınmaz olarak kaydı mümkün değildir. Taşınmaz malikinin rızası gerekmez MK 1013.
Tapu siciline ayrı bir sayfa açılarak üst hakkı, kaynak hakkı veya devre mülk hakkı ayrı bir taşınmaz olarak kaydedilir. Örn. Yap işlet devret modeli. Taşınmaz gibi işlem görür ve ayni hakların konusu olabilir. Kat mülkiyetinden farkı “arsanın mülkiyetinin sahibinde kalması”dır.
3)KAT MÜLKİYETİ
Kat mülkiyetine çevrilen taşınmazlarda o taşınmazın tapu kütüğündeki sahifesine “kat mülkiyetine çevrilmiştir” ibaresi konulur ve sahife kapatılır. Sonra taşınmazın her bağımsız bölümü için kat mülkiyeti sicilinde ayrı bir sahife açılır
Bu şekilde kat mülkiyeti siciline geçirilen her bağımsız bölüm, bir taşınmaz gibi işlem görür. Arsa da kat mülkiyeti sahiplerine “paylı mülkiyet” olarak devredilir.
TAPU SİCİLİNE KAYDI GEREKLİ OLMAYAN TAŞINMAZLAR
-Kamunun doğrudan doğruya ortak yararlanmasına ve kullanmasına olağan nitelikleri gereği açık olan “sahipsiz mallar” veya devlet ya da kamu tüzel kişileri tarafından doğrudan doğruya yararlanmasına veya kullanmasına tahsis edilen “orta malları”, veyahut bir kamu hizmetinin vasıtası olmak üzere tesis edilen mallara “hizmet malları” veya kamu malları denir. Bunların kamu malı niteliği kazanması için herhangi bir hukuk normu gerekmez. Sahipsiz mallar, yetkili idari organlarca kamu mülkü olmaktan çıkarılmadıkça özel mülkiyete konu edilemezler MK 999. Bununla beraber bu taşınmazlar üzerinde kişilere bir irtifak hakkı tanınmışsa tapuya kaydı gerekir. Örn. Devlete ait kaynak üzerinde kişilere yararlanma hakkı tanınırsa veya orman arazisine üst hakkı tanınırsa tapuya kaydı gerekir.
-Özel mülkiyete konu olmayan orman, mera, yayla, kışlak gibi taşınmazlar.
Kamunun yararlanmasına tahsis edilen bu orta malları kadastroca tespit ve sınırlaması yapılarak “kamu malları sicili”ne kaydedilir.
TAŞINMAZLARIN TAKSİMİ VE BİRLEŞTİRİLMESİ
Belediye İK 16 md göre “imar sınırları içinde kalan taşınmazları, belediye imar planına uydurabilmek için birleştirmeye veya parsellere ayırmaya yetkilidir”. Bu taşınmazların tevhid ve ifraz işlemleri belediye encümenince veya varsa imar heyetince tasdik olunmadıkça tapuya tescil edilmez. İmar kanununa göre belediye % 35 mala karşılıksız el koyabilir.
1979 tarihli “arazi toplulaştırma tüzüğü”nde tarım arazilerinin birleştirilmesi düzenlenmiştir.
A)Taşınmazların Taksimi
Taşınmaz malikinin tapu memurundan bir taksim talebinde bulunması gerekir. Birden fazla malik varsa tüm maliklerin birlikte başvurması gerekir.
i-Taşınmazın parsellere ayrılması; Taşınmazın parsellere bölünmesi halinde, bölünen taşınmazın kayıtlı olduğu sahife kapatılır. Her yaratılan parça için yeni bir sahife açılır. Tescil resen yapılır. Koşulları:
-İmar planına uygun olacak
-Tapuya başvurup parselasyon yapılacak
-Her parsel için tapu sicilinde ayrı bir sahife açılır
-İrtifak hakkı, rehin hakları, şerhler ve beyanlar varsa her parselin tapu kütüğü sahifesine ayrı ayrı aktarılır.
Kadastro tespiti esnasıda bir taşınmazın malikleri arasında taksim edildiği anlaşılırsa, bu durum dikkate alınarak tespit yapılır.
ii-Araziden bir parça ayrılması halinde, eski sahife muhafaza edilir, yüzölçümü kaydı düzeltilir. Ayrılan parça için yeni bir sahife açılır.
B)Birleştirme
Muhtelif taşınmazlar birleştirilmişse, bunların tapu kütüğündeki sahifeleri kapatılarak, hepsi için bir tek tapu kütük sahifesi açılır. Koşulları:
i-Birleştirilecek taşınmaz malların üzerinde rehin, irtifak hakları gibi kaybedilmiş haklar ile taşınmaz mal yükümlülükleri ve şerh edilmiş haklar varsa bütün “hak sahiplerinin ve rehinli alacaklıların muvafakatlarının alınması zorunlu”dur.
ii-Birleştirilen bir taşınmaz lehine bir ayni irtifak hakkı varsa hadim taşınmaz malikinin yükü ya birleşmeyle artırılmış olmayacak veya malikin rızası olacak
iii-Birleşen taşınmazlar üzerindeki irtifak hakları, rehinler yeni taşınmazın tamamını takyit eder.
TAŞINMAZLARIN TAPUYA GEÇİRİLMESİ
1-Taşınmazların Tapuya Geçirilmesi
Her taşınmaz ilçe esasına göre belirlenen, arazinin tamamının veya büyük kısmının bulunduğu “tapu sicil bölgesi kütüğü”ne kayıt olunur. Taşınmaz birden fazla tapu sicil bölgesinde bulunduğu takdirde her tapu sicili bölgesinde diğerleri de gösterilerek ayrı ayrı kayıt olunur. Ancak tasarrufi işlemler büyük parçanın bulunduğu sicil bölgesinde yapılır.
1929 tarihli “hukuki kıymetlerini kaybetmiş tapu kayıtlarının tasfiyesine dair kanun”a göre kadastrosu yapılmış olmak koşulu ile tapu sicili kurulmadan önce zabıt defterine yazılmış olan tapu kayıtları re’sen tapu siciline nakledilir.
2-Ülkemizde Tapulama ve Kadastro Çalışmaları
Tapulama ve kadastro çalışması son derece pahalı ve yavaş yürüyen bir işlemdir. Tapulama ve kadastro şu dört amacı gerçekleştirmeye yönelmiştir:
a-Tapusuz taşınmazları “tapulamak”
b-Tapulu taşınmazların “kayıtlarını yenilemek”
c-Taşınmazlar hakkında “kadastro planları hazırlamak”
d-Taşınmazların “gerçek hak sahiplerini belirleme”
1934 tarihli KTTK belediye sınırları içinde, 1965 tarihli “Tapulama Kanunu” ise köy sınırları içinde kadastro çalışmalarını yürütüyordu. 1987 tarihli 3402 sayılı “Kadastro Kanunu” her iki kanunun yerini almıştır. Başbakanlığa bağlı “Tapu kadastro genel müdürlüğü”, ilçede “Kadastro Müdürlüğü”, “kadastro komisyonu” ve “Kadastro Mahkemesi” kurulur. Başbakanlık o ilçede kadastro çalışması yapılacağını “30 gün” önceden ilan eder. Kadastro çalışmaları kadastro ekibi ve kadastro komisyonunca yürütülecektir.
a)Kadastro ekibi: Şu elemanlardan oluşur.
-En az iki kadastro teknisyeni
-Kadastrosu yapılan mahalle veya köy muhtarı
-Üç adet bilirkişi (belediye meclisi veya köy derneğince atanır)
b)Kadastro komisyonu: Bir itiraz komisyonudur.
-Kadastro müdürü veya yardımcısı
-Bir kadastro
-Kontrol mühendisi
c)Kadastro mahkemesi: Asliye hukuk mahkemesi statüsünde özel mahkemedir. Yetki alanı kadastro bölgesindeki taşınmaz mallara ilişkin ihtilaflarla sınırlıdır. Kadastro ile ilgili davalar resen buraya gönderilir.
1-Olumlu görev alanı
a-Asli Olumlu görev alanı: Kadastro bölgesindeki taşınmazlara ilişkin şu davalara bakar
i-Ayni haklara ilişkin davalara
ii-Tapuya şerhi kabil şahsi veya beyanı mümkün haklara ilişkin davalara
iii-Sınır ve yüzölçümüne ilişkin davalara
iv-Özel kanunlarla verilen diğer davalara (orman kadastrosu ve mera kadastrosundan doğan davalar)
Bir tasfiye mahkemesi niteliğinde olan kadastro mahkemesinde, sadece taşınmazla ilgili hakların varlığı ve yokluğuna ilişkin “tespit davaları” açılır. Şerhi kabil şahsi haklar ile ilgili davalar da görev alanındadır. “Yenilik doğurucu hüküm almayı gerektiren davalar kadastro mahkemesinin görevi dışındadır”.
b-Fer’i olumlu görev alanı: -Taşınmazlarla doğrudan ilgili olmamakla, hatta çoğunlukla sulh hukuk mahkemelerinin görevine giren davalar, bekletici sorun teşkil edebilecek davalar kadastro davalarının süratle çözümlenebilmesi için bu mahkemenin görevine alınmıştır. Kadastro mahkemelerinin miras hukuku ile ilgili görevi sadece veraset işleri yani mirasçılık sıfatının tespiti ile sınırlıdır, “veraset belgesi” verir. Kadastro işlerine münhasır olmak üzere
-Vesayet işleri (kısıtlama, vasi, kayyım atama)
-Tutanağı düzenlenen taşınmazlara ilişkin ihtiyati tedbir kararları
-Adli yardım talepleri
2-Olumsuz görev alanı: -Kadastro tutanağı düzenlendikten sonra doğan hukuki sebeblere dayanan davalara bakamaz. Bunlara genel mahkemeler bakar.
-Ortaklığın giderilmesi (taksim, şuyuun izalesi) davalarına
-Muhtesata bağlı olarak, bir taşınmazı iktisap ve muhtesatın yıkılmasına ilişkin davalara
-Yenilik doğurucu davalara
-Haksız inşaattan doğan davalara bakamaz
Kadastronun ana amacı, “taşınmazların kadastrodan önceki hukuki durumlarını tespit etmektir”. Kadastro mahkemelerinin görevlerini “tespit davaları” ile sınırlı tutmak gerekir. Şerh edilebilir şahsi haklardan doğan inşai davaların kadastro mahkemesinde görülmesi mümkündür. Muhtesatların kadastroca tespiti işleminden doğan davalar kadastro mahkemesinin görevi içindedir KK 19,25.
İrade bozukluklarından kaynaklanan davalar, gabinden doğan davalara gelince, dava ile ulaşılmak istenen sonuca bakmak gerekir. Eğer yeni bir hukuki durumun yaratılması söz konusu değilse, kadastro mahkemesinin görev alanı içindedir. Muvazaa esasen bir tespit davası olduğu için görev alanı içindedir.
Kadastro plan ve işaretlerinin belirlediği sınırın “aksi her zaman iddia ve dava olunabilir”
Muhakeme Usulu: Kadastro mahkemelerine davalar:
-Taşınmazın kadastro tutanağı düzenlendiği anda, genel mahkemede dava varsa, dava kadastro mahkemesine devrolunur.
-İlgililerin askıya çıkarılan, cetvellere karşı “30 gün” içinde dava açmaları
-Kadastro komisyonu çözemediği uyuşmazlıkları iletir.
Kamu tüzel kişileri kadastro ihtilaflarını “tahkim suretiyle değil, kadastro mahkemesi yoluyla çözmek zorundadır” KK 26. Taraflar talep ettikleri yargılama işlemlerinin masraflarını kendileri ödemek zorundadır KK 35. Kadastro mahkemelerinde “tarafların duruşmalarda hazır bulunmaması dosyanın işlemden kaldırılmasına neden olmaz”. Mirasçılar diğerlerinin muvafakati olmadan dava açabilirler. Kadastro mahkemesinde davanın “lehine tespit yapılan kişiler aleyhine” açılması gerekir. Mirasçılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı yoktur. Dava konusu taşınmazı devralan kişi davaya devam edebilir. Davacı “kadastro tespiti sırasında yaptığı itiraz, sebep ve delilleri ile bağlı değildir”. Davacı taraf, dava sebep ve delillerini dilekçesinde bildirmemişse en geç ilk duruşmada bildirmesi zorunludur. Aksi halde mahkeme davanın açılmamış sayılmasına karar verebilir.
Kadastro tutanaklarında ifadesine başvurulan kişilerin “beyanlarına gerekçe gösterilerek itiraz edilmedikçe mahkeme bunları dinlemez”. Ancak toplanan deliller ile beyanlar arasında çelişki görülürse, hakim bu kişileri tanık sıfatıyle tekrar dinleyebilir KK 30. Kadastro mahkemelerinin bir özelliği de çekişmeyi “lokalize” edebilmesidir. “Basit usulle yargılama yapan kadastro mahkemeleri adli tatil yapmaz”.
Kadastro mahkemesi kararları, “taraflardan başka, hak iddia ederek davaya müdahil sıfatıyla katılanların leh ve aleyhinde kesin hüküm teşkil eder”.
Kadasto Çalışma Bölgelerinin Tespiti ve İlanı
Kadastro bölgelerinin tespiti ilçe esasına göre yapılmaktadır. Her ilin merkez ilçesi ve ilçeleri ayrı bir “kadastro bölgesi” sayılır KK 2. Kadastro bölgeleri “kadastro alan”ına ayrılır. Her köy veya şehirlerde her mahalle bir kadastro alanı sayılmaktadır. Ne zaman kadastro çalışmasına başlanacağı; Önceden resmi gazetede ilan edilir.
Kadastro bölgesi à En az “1 ay” önce KK 2.
Kadasto alanı à En az “15 gün” önce KK 4
Kadastro ekibinin yapacağı ilk işlem kadastro alanı’nın sınırlarını tespit etmektir. Bu tespite karşı “7 gün” içinde kadastro müdürüne, onun kararına karşı da “7 gün” içinde kadastro mahkemesine itiraz olunabilir KK 4.
Kadastro çalışma bölgesi içinde hangi mevki veya üzerinde tespitlerin yapılacağı “7 gün” önce mahalli vasıtalarla ilan edilir KK 6. Bu alanda bulunan taşınmazlarla ilgili mahalli mahkemelerdeki davaların listesi, tapu kayıtları, vergi kayıtları ve haritalar kadastro teknisyenlerine verilir.
Bir kadastro çalışma alanında “orman” varsa, durum çalışmaya başlamadan “2 ay” önce Orman Genel Müdürlüğüne bildirilir. Orman kadastrosu bu süre içinde bu işlemi yapmaz ise, orman sınırları arazi kadastrosunca tespit edilir.
Taşınmaz Maliklerinin tespiti
A-Tapulu Taşınmazlarda Taşınmaz Malikinin Tespiti
a-Taşınmaza Kayıt Malikinin Zilyet Olması: KK 13 göre:
i-Taşınmaza kayıt maliki zilyet ise taşınmaz onun adına tespit olunur
ii-Kayıt sahibi ölmüş, fakat onun mirasçıları mala zilyet ise, taşınmaz bu mirasçılar adına tespit olunur
iii-Kayıt sahibi ölmüş, mirasçıları tespit edilemiyor, mevcut zilyetleri adına da tespit edilemiyorsa; kayıt malikinin öldüğü belirtilerek kayıt maliki adına tespit olunur.
b-Kayıt maliki veya mirasçılarından başkası zilyet ise: KK 13/b tapulu bir taşınmazın “kayıt sahibi ve mirasçıları dışındaki zilyetleri adına kadastroca tespitine imkan
verir”.
i-Kayıt maliki veya mirasçıların rızası: Yenilik doğurucu bir işlemdir, geri alınamaz. Beyanda bulunanın “tam ehliyetli” olması gerekir.Bunun için
-Kayıt maliki veya mirasçılar kadastro teknisyenine rızalarını belirtecek. Müşterek mülkiyette tüm paydaşların muvafakati gerekir.
-Noter tarafından belgelendirilen muvafakat veya taşınmaz satış vaadi. Kadastro hukukunda tapulu taşınmazların tespitinde noterce düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi “kadastro ekibi huzurunda verilmiş muvafakatname sayılır”.
ii-Taşınmazın haricen iktisabı ve 10 yıllık zilyet: Tapulu bir taşınmazı malik sıfatı ile “10 yıl”dan beri zilyetliğinde bulunduran kişiler adına tespit edilir KK 13/B/b. Koşulları:
-Haricen iktisap olacak, bu taşınmazın devrine ilişkin geçersiz her türlü devir işlemidir.
-Bu taşınmaza “10 yıl”, davasız, fasılasız ve çekişmesiz zilyet olacak. Olağan kazandırıcı zamanaşımından farkı “bunda iyiniyetin şart koşulmamasıdır”.
Taraflar arasında bölge ilanından önce bir çekişme çıkmış ise 13/B/b hükmü uygulanamaz. Bu şartların gerçekleştiğini zilyet “belgelerle, bilirkişi ve tanık beyanları” ile kanıtlayabilir. 13/B/b hükmü taşınmazı haricen iktisap eden kişinin külli ve cüz’i halefleri lehine de uygulanır.
iii-Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile: KK 13/B/c Koşulları
-Tapu sicilinden taşınmaz malikinin kim olduğunun anlaşılamaması veya 20 yıldan beri ölü veya gaip üzerine kayıtlı bulunması
-Zilyedin en az “20 yıl”dan beri bu taşınmaza davasız, fasılasız malik sıfatı ile zilyet olması
Yargıtay İBK da “tapusuz taşınmazların sadece bir bölümünün zilyetlik ile iktisap edilebileceğini, ancak bunun tapulu taşınmazlarda mümkün olmadığına karar vermiştir”.
B-Tapuya Kayıtlı Olmayan Taşınmazlarda Maliklerinin Tespiti
Kamu hizmetine tahsis olunan taşınmazlar ve kamunun ortak yararlanmasına tahsis edildiği anlaşılan mera, yaylak, kışlak, otlak, harman, panayır yeri gibi yerler kamu kurumu adına tespit edilir. Bu mallar “özel sicil”e yazılır. Fakat “hiçbir surette bu taşınmazlar, özel mülkiyete konu olamazlar”.
Bir taşınmazın kazandırıcı zamanaşımı ile iktisabı için “artık taşınmazın tamamına zilyet olmak gerekli değildir” KK 15.
Tapusuz taşınmazın zilyedi adına tespiti için taşınmaz büyüklüklerine göre bir ayrım yapılmaktadır.
1-Belgesiz zilyetlik ile kazanma: Koşulları:
-Ayni kadastro çalışma alanı içinde tapusuz, “40 dönüm”ü aşmayan sulu arazi veya “100 dönüm”ü aşmayan kuru arazi
-En az “20 yıl”dan beri çekişmesiz ve aralıksız, malik sıfatı ile zilyet olan kişi adına tespit edilir KK 14.
KK 18/f2 de sayılan taşınmazların miktarı ne olursa olsun zilyetleri adına tespit ve iktisabına imkan yoktur. Bunlar
a)Orman arazileri
b)Kamu hizmetine tahsis edilmiş mallar
c)Kanunlar uyarınca mülkiyeti devlete kalan araziler
-Saltanata ait mallar
-Türkiye’den kaçanlar
d)Vakıf arazileri
2-Belgeli zilyetlikle iktisap: Toplam yüzölçümü 40 dönümü geçen sulu topraklar ile, 100 dönümü geçen kuru toprakların tespiti için sadece 20 yıllık zilyetlik yeterli değildir. KK 14/f/3 deki belgelere de ihtiyaç vardır. Bu belgeler “31.12. 1981 den önceki vergi kayıtları, fermanlar, sipahi senetleri” dir. Bunlar esasen tapu senedi niteliğindeki belgelerdir.
3-İhya ve imar olunan yerlerin zilyet adına tespiti: Devletin hüküm ve tasarrufunda bulunan, masraf ve emek sarfı ile imar ve ihya olunan yerler KK 14 şartları taşıyorsa (sulu arazide 40 dönümden, kuru arazide 100 dönümden az ve olağanüstü zamanaşımı da geçmişse) ihya eden veya halefleri adına tespit edilir KK 17. Ancak bu arazilerin
-Orman sayılan yerlerden olmaması
-Kamu hizmetine tahsis edilmemiş olması
-Şehir imar planları dışında olması şarttır.
4-Hazine tüzel kişileri adına tespit ve tescil
a)Özel mülkiyete konu olabilen taşınmazlar: Özel mülkiyete konu olabilen ve tapuya tescile tabi olduğu halde, herhangi bir kişi adına tespiti mümkün olamayan taşınmazlar hazine adına tespit olunur KK 18. Çünkü taşınmazların malik hanesinin boş bırakılması mümkün değildir. Hazine adına tescil olunan bu arazilerde hak sahibi varsa “10 yıl” içinde dava açmalıdır.
Hazine adına tespit yapılan arazilerin artık ihya yolu ile iktisabı mümkün değildir.
b)Özel mülkiyete konu olamayacak taşınmazlar: Hastane, okul, cami gibi idarenin hizmet malı niteliğindeki taşınmazlar hazine veya ilgili kamu hukuku tüzel kişiliği adına tespit olunmaktadır KK 18.
Mera, yayla, otlak, harman yeri gibi toplumun kullanılmasına tahsis edilmiş idarenin orta malı niteliğindeki taşınmazlar parsel numaraları verilerek “özel sicil”e yazılır KK16. Özel mülkiyete konu olmazlar. Bir şahıs hakkına tespit veya tescil edilse dahi her zaman “tapu sicilinin tashihi davası” açılabilir.
5-Sınırlı ayni hak şerhi kabil şahsi hak sahiplerinin tespiti
Kadastro ekiplerince yapılan kadastro tespitlerinde, eski kayıtlardaki her türlü hak ve mükellefiyetler kadastro tespit tutanaklarına geçirilir. Ayni şekilde, mevcut tapu kayıtlarındaki sınırlı ayni haklar da tutanaklarda saklı tutularak yeni sicillere aktarılır. KK 19
6-Muhtesat ve sahiplerinin tespiti
Taşınmaz üzerinde bulunan “muhtesat” lar (bina, ağaç, bitki, benzeri yapılı, dikili şeyler) üzerindeki başkalarına ait haklar da kadastro tutanağına geçirilir. Yeni tapu kütüklerinin beyanlar hanesinde gösterilir. KK 19/2 Ağaçların muhtesat olabilmesi için, kültür bitkisi neviinden olması gerekir. Yabani bitkiler muhtesat sayılmazlar. Ancak aşılanarak meyve vermeleri halinde muhtesat kabul edilir. KK 19 göre arazi maliki ile muhtesat sahibi anlaşırsa kadastro komisyonu bu ikilemi ortadan kaldırabilir.
Muhtesat sadece kadastro hukukunu ilgilendirir. Kadastro bir kere yapıldıktan sonra artık Medeni Kanun geçerlidir. Arazi kiminse muhtesatta onundur.
C-Taşınmazların malikler arasında taksimi
KK 15 de taşınmazların taksimini basitleştiren hükümler vardır. Taşınmaz tapuya kayıtlı olsun veya olmasın bunların malikleri arasında veya KK 14 göre belirlenecek zilyetleri veya bunların mirasçıları arasında taksim edilmiş olduğu kanıtlanırsa zilyetleri adına taşınmazlar tespit olunur.
D-Miras paylarının devri
MK 677 de miras şirketinde mirasçılar arasındaki hisselerin devri sözleşmesini “adi yazılı şekle” tabi tutmuştur. Kadastro sırasında iştirak halinde mülkiyet hallerinde hisselerin iştirakçiler arasında devri ile ayırma ve birleştirmeler mümkün olur. KK 15.
Kadastro Tespit Tutanaklarına İtiraz ve Dava
Kadastro tespit tutanaklarına “kadastro alanında işlerini bitirinceye kadar itiraz edilebilir”. Bu itiraz kadastro teknisyenleri veya kadastro müdürlüklerine yapılır. İtiraz en geç “10 gün “içinde kadastro komisyonuna intikal ettirilir. Komisyon en geç “1 ay” içinde veya gerekçe göstermek şartı ile kadastro alanındaki faaliyet tamamlanıncaya kadar incelenip sonuca bağlanması gerekir. Kadastro tutanaklarının ilanından sonra komisyon artık bunlarda değişiklik yapamaz. Bu nedenle itiraz faydasızdır.
Kadastro tutanakları askıya çıktığı tarihten itibaren “30 gün” içinde “kadastro mahkemesi”ne dava açmak gerekir. “Sınır ve yüzölçümü düzeltmelerini ancak bu süre içinde talep edebilir” KK 12. Bu süre hak düşürücüdür. Bundan sonra sınır ve yüzölçümü düzeltilmesi için dava açılamaz. Ancak o taşınmazla ilgili açılmış dava varsa ona “asli müdahil” olarak katılabilir. KK26.
30 günlük ilan süresi içinde hakkında dava açılmayan “kadastro tutanakları kesinleşir”. Kesinleşme tarihleri tescil tarihi olarak gösterilmek suretiyle en geç “3 ay” içinde tapu siciline kayıt edilir. Kadastro tutanakları kesinleştikten sonra artık kadastro mahkemesine dava açılamaz KK 12.
Bundan sonra hakkını yitiren ancak mülkiyet hakkını ileri sürerek “adli yargı” da “10 yıl” içinde “ehliyet ve şekil eksikliğinden kaynaklanan davalar açabilir”. Bu süre kadastro tutanaklarının kesinleşme tarihinden başlar. Bu sürede geçirilirse kadastrodan önceki sebeplere dayanarak dava açmak mümkün değildir.
Eğer tutanaklar kesinleşmeden (tutanaklar askıya çıkarılmamış olması veya askı ilanının gereken usullere veya süreye aykırı yapılmış olması) tapuya tescil edilmişse malik sıfatıyla zilyet ve bunların haleflerine karşı açılacak davalar “20 yıl”lık hak düşürücü süreye tabi kılınmıştır.
Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak 10 yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse mülkiyet hakkına itiraz edilemez.
Meraların Hukuki Durumu
Mera kanunu ile hayvanların otlatılması ve otundan yararlanılması için özgülenen kamuya ait yaylak, kışlak, otlak va çayırlıklar düzenlenmiştir.
Meralar devletin hüküm ve tasarrufu altında olan yerlerdendir. Özel mülkiyete geçirilemez, amacı dışında kullanılamaz, zamanaşımı yoluyla edinilemez. Sınırları daraltılamaz. Meralar üzerinde özel mülkiyet söz konusu olamamakla birlikte bu araziler üzerinde iki haktan söz edilebilir.
-Kollektif mera hakkı: Tahsis olunduğu köy veya belde halkının meradan münhasıran yararlanma hakkıdır. Köy veya beldede “en az 6 aydan beri ikamet eden” çiftçiler bu haktan yararlanır. “Mera komisyonu” tahsisli köy veya beldenin ihtiyacından fazla olan mera kısmını “5 yıllık” dönemlerle gerçek veya tüzel kişilere kiralayabilir.
-Bireysel mera hakkı: O belde veya köyde oturan bir çiftçi ailesinin meradan hayvanlarını otlatma hakkını ifade eder.
Gerek “tahsis hakkı”nın gerekse “otlatma hakkı”nın başkasına devri mümkün değildir.
Mera Kadastrosu: Meraların kadastro tespit ve tahditleri her ilin “mera komisyonu” (vali yardımcısı + 8 kamu görevlisi) ile “mera teknik ekibi”dir. Mera kadastrosu yapılacağı “30 gün” önce ilan edilir. Komisyonun tahsis kararı ve mera tespit tutanakları askıya çıkarılarak “30 gün” ilan edilir. Bu sürede “itiraz hakkı” vardır. Komisyon “60 gün” içinde itirazı inceler. Sonucu 30 gün askı suretiyle ilan eder. Tebliğ veya ilan tarihinden itibaren “30 gün içinde kadastro mahkemesine veya asliye hukuk mahkemesine dava açılmazsa komisyon kararı kesinleşir”. Kesinleşme tarihinden itibaren “5 yıl” içinde genel mahkemelere dava açma hakkı vardır.
TAPU SİCİL İŞLEMLERİ
1-Tesciller: Ayni hakların tesisi veya devri gayesiyle yapılan tapu kayıt işlemleridir.
Ayni hak olarak tapuda tesisi mümkün haklar: a)Mülkiyet, b)İrtifak hakları, c)Taşınmaz yükü ve d)Rehin hakları
2-Terkin: Tescil işleminin tersine, ayni hakları sona erdiren bir tapu sicil işlemidir.
3-Tadil: Tapu sicilindeki ayni haklarda değişiklik yapmaya yönelik bir işlemdir.
4-Şerhler: Şahsi hakların kuvvetlendirilmesine veya malikin tasarruf yetkisinin sınırlandırılmasına veya çekişmeli bir hakkın korunmasına, ya da bir tescil işleminin muvakkaten tapuya yazılmasına hizmet eder.
5-Beyanlar: Tapu sicilinde gösterilmesi faydalı görülen çeşitli hususları kapsar.
A-TESCİL İŞLEMİ
Bir ayni hakkın kazanılması için tapu kütüğüne yapılan kaydına tescil işlemi denir.Tescil işleminin önemli bir özelliği, “tescilin şart kabul etmemesi”dir. Tescilin hukuki sebebini teşkil eden işlemler şarta bağlanabilir. Ancak “bağışlamadan rucu şartı” istisna edilirse (bağışlanan kişi bağışlayandan önce ölürse bağışlamadan dönme şartı BK 242) tescil işlemi şarta bağlı olarak yapılamaz.
-Yenilik doğurucu tescil: Bir ayni hak tescil ile varlık kazanıyorsa, bu tescil inşai (kurucu) tescildir.
-Açıklayıcı tescil: Tescilden önce zaten varlık kazanmış bir ayni hakkın aleniyeti sağlamak için tapu siciline yazımıdır.
Sadece ayni haklar tapu siciline tescil edilebilirler. Bunlar mülkiyet hakkı, irtifak hakları, taşınmaz yükü ve rehin haklarıdır. MK yürürlüğe girmeden önce kurulmuş ve artık tesisi mümkün olmayan ayni haklar tapu siciline tescil edilemezler sadece beyanlar hanesinde gösterilir.
1-Tescilin Şartları
Bir taşınmaz hakkında ilk defa tapu sicilinde sayfa açılıyorsa ayni haklar re’sen tescil edilir. Tapu sicilinde kayıtlı taşınmazlar üzerinde bir ayni hakkın tescili için üç şart aranır.
a)Yazılı Tescil Talebi: Tescil talebinde bulunabilecek kişiler:
i-Malik: Tapu sicilinde malik gözüken kişinin yazılı tescil talebi gerekir. Taşınmaz paylı mülkiyet altında ise, her paydaş kendi payı için tescil talebinde bulunabilir. Taşınmazın tamamını takyit eden bir tasarrufi işlem söz konusu ise tüm paydaşların birlikte tescil talebinde bulunması gerekir. Elbirliği mülkiyette de her halde tüm maliklerin birlikte tescil talebinde bulunmaları gerekir.
ii-Malikin temsilcileri: Malikin “kanuni” ve “iradi” temsilcileri:
-Velinin tescil talebi: Anne-baba küçüğü temsil yetkisini birlikte kullanır. Eşlerden biri muhalefet ederse tescil yapılamaz. Eşlerden biri ölmüşse sağ kalan kanuni temsil yetkisini kullanır. Veli ile küçüğün müştereken sahip oldukları taşınmazın taksim ve ifraz işlemi tayin edilecek “kayyım” ve “hakimin onayını” gerektirir. Veli küçüğün malını “bağışlayamaz”, “vakfedemez” onun adına “kefil” olamaz.
Mümeyyiz küçükler kendilerini borç altına sokmayan, kendilerine ivazsız iktisaplar sağlayan bir tescil işleminin pasif yanını teşkil edebilirler.
-Vasinin tescil talebi: Kısıtlılara ait taşınmazları vasiler sulh mahkemesinden izin almak suretiyle satabilir veya bunlar üzerinde herhangi bir ayni hak tesis edebilirler. Vasi de kısıtlının malını bağışlayamaz, vakfedemez, ve rehnedemez.
-İradi temsilcilerin tescil talebi: Bunun için resmi şekle tabi “özel vekalet” gerekir. Yetkinin hangi taşınmaz ve hangi işlem için verildiği açıkça belirtilmelidir. Noterlik kanunu 89. “tapuda işlem yapılmasını içeren vekaletnamelerin, noterce re’sen düzenlenmesi gerektiğini düzenlemektedir”.
-Diğer kişilerin tescil talebi: Ayni hakları tescilden önce kazanan kişiler, kanuna göre, kesinleşmiş mahkeme kararına veya buna eşdeğer bir belgeye dayananlar gerekli belgeleri ibraz ederek tescili isteyebilir.
b)Tasarruf Yetkisinin İspatı: Tescil isteminde bulunan kişi, tapu sicilinde malik olarak gözüken kişi ise kendisinin o kişi olduğunu, temsilci ise, malikin temsilcisi olduğunu kanıtlamalıdır. Bunun için nüfus müdürlüğünce verilen kimlik belgesi kabul edilir. Tüzel kişinin temsilcisi ise yetkili organca kendisine temsil yetkisinin verildiğini kanıtlamalıdır.
c)Hukuki Sebebin İspatı: Tescil işlemi “illi bir işlem”dir. Kendisine esas teşkil eden işlem geçersizse tescil de geçersizdir. Hukuki sebebin belgelenmesi ise “bu sebebin geçerliliği için gerekli şekle uyulduğunun ıspatı” suretiyle olur.
Hukuki sebep ölünceye kadar bakma sözleşmesine istinat ediyorsa miras mukavelesinin şekline tabi olur. Müşterek malikler arasındaki “rızai taksim sözleşmesi de resmi şekle tabidir”. Mirasın taksimi sözleşmesi “adi yazılı şekle tabi tutulmuştur, ancak tapu memurları imzaların noterce tasdikli olmasını aramaktadır”.
Belgelerin Tamam Olmaması: Eğer tescil talebinde bulunan,”tasarruf yetkisini” ve buna esas teşkil eden “hukuki sebebi” belgeleyemezse, tapu memuru tescil talebini reddeder. Bununla birlikte malikin muvafakati ve mahkeme kararıyla geçici tescilin şerhi tapu kütüğüne yazılabilir. Bunun tek kazancı belgeler tamamlandığında kesin tescil yapılınca, bu tescilin şerhin verildiği andan itibaren geçerli olmasıdır.
Tescil Talebinin Hukuki Niteliği: Tescil talebi ayni haklara doğrudan etki eden bir işlem olduğundan “tasarrufi işlem” sayılmaktadır. Tescil talebi ehliyetsizlik vs nedeni ile geçersizse, hukuki işlem geçerli olsa bile tescilin ayni haklara bir etkisi olmaz. Tescil talebi yenilik doğurucu bir işlem olduğundan tapu memuruna yönetildikten sonra geri alınamaz. Tescil işleminin bir koşula bağlanması mümkün değildir.
Tescilin Hükümleri
Ayni haklar tescil ile doğar ve sıra ve tarihlerini tescil kayıtlarına göre alır. Bu sonuç tescil talebinin yazıldığı andan itibaren doğmaya başlar. Tescil işlemine iki önemli sonuç bağlanmaktadır.
a)Tescilin Olumsuz Hükmü
Sicile tescili gerekli bir ayni hak tescil edilmedikçe, ayni hak olarak varlık kazanamaz. Tescilin olumsuz hükmünü “tescil yoksa ayni hakta yoktur” şeklinde ifade edebiliriz. Ayni hakların tapu kütüğüne tescil edilmedikçe mevcut olamayacağına ilişkin prensibe, “tescilin olumsuz menfi etkisi” denir.
Tescil sonuçlarını doğurduktan sonra alıcı bedeli ödeme borcunu ifa etmezse, “satıcı sadece bu ödenmeyen satış bedelini talep ve dava edebilir”. Malı geri alamaz. “Ayni hakların kapsamlarının tayininde de tapu kütüğündeki kayıtlar ve evrakı müsbiteler dikkate alınır”.
Tescilin olumsuz hükümleri tescilsiz iktisap hallerinde geçerli değildir. Bu gibi hallerde tescilin fonksiyonu açıklayıcıdır. Malik ancak bundan sonra tasarrufi işlemde bulunabilir.
b)Tescilin Olumlu Hükmü
Tescilin üçüncü şahıslar için taşıdığı değere, “tescilin müsbet hükmü” denir. Hiç kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini iddia edemez. Tescilin bu olumlu hükmü gereği üçüncü şahısların tapu kütüğündeki kayıtlara güvenerek kazanmış olduğu ayni haklar korunur. Buna “tapu siciline güven ilkesi” denir. Üçüncü şahısların tescilin bu müsbet hükmünden yararlanmasının koşuları:
-İktisab edilen ayni bir hak olmalıdır
-Bu iktisap tapu sicilindeki “yolsuz bir tescile” dayanmış olmalıdır.
-Üçüncü şahıs iyiniyetli olmalıdır.
“İyiniyet genelde korunmaz. Ancak kanunun açıkça öngördüğü hallerde korunur. Yani korunması istisnadır”. Üçüncü şahıs, tapuda adına yolsuz tescil bulunan şahıslar ve onların mirasçıları dışında olan kişilerdir. Üçüncü şahısların iktisap ettiği hakkın bir ayni hak değil de tapuya şerh edilmiş şahsi hak olması halinde üçüncü şahsın iyiniyeti korunmaz.
“Yolsuz tescil” geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan tescillerdir. Medeni kanunda “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller” olarak tanımlanmaktadır.MK 1024. Yolsuz kayıt hukuki sebebin şekil eksikliği, tasarruf ehliyeti veya irade fesadı nedeniyle ortaya çıkabileceği gibi yolsuz bir terkin veya tadil işleminden de kaynaklanmış olabilir.
Devre mülk sözleşmesi, yönetim planı, üst hakkı senedi hükümleri cuz’i halefleri de bağlar, bunların içeriği konusunda iyi niyetlerinin korunması mümkün değildir.
Tapuya güven ilkesi ile korunan iyiniyet “subjektif iyiniyet”tir. İyiniyetli olmayan yani “tescil geçersizliğini bilen veya bilmesi gerekenler” tapuya güven ilkesinden yararlanamazlar. Tapu kayıtlarının yolsuzluğunu bilmeyen ve hal ve şartlara göre bilebilmesi mümkün olmayan kişiler iyiniyetli sayılırlar. İyiniyetin varlığı karine olarak kabul edildiğinden aksini iddia edenin kanıtlaması gerekir.
Ancak günlük hayat tecrübelerine ters düştüğü hallerde “kötüniyetin bir fiili karine” olarak kabulü mümkündür. Örn.üçüncü şahsın yolsuz kayıt sahibinin usul ve füruu olması gibi.
Tapu kaydı dışında bir kişisel hakkın varlığını bildiği halde iktisap edenin kazanılmış mülkiyet hakkı geçerlidir. Çünkü “kişisel hakla ayni hak çatışmasında ayni hakka üstünlük tanınması” ana kuraldır.
Üçüncü şahıs, tescil talebinin “yevmiye defterine” yazıldığı ana kadar, tescilin yolsuzluğunu bilmiyorsa ve bilebilecek durumda değilse iyiniyetli sayılacaktır.
Tapuya Güven İlkesinin İstisnaları: a)Üçüncü şahsın ayni hakkı iktisabı için gerekli kurucu unsurlarda eksiklik (ehliyetsizlik, şekilsizlik, sahte vekaletname) varsa sicil kayıtları hakkındaki iyiniyeti korunmaz.
b)Özel mülkiyete konu olamayacak taşınmazlar: Ormanlar, parklar, meralar, kıyı şeridi gibi tapu siciline yolsuz olarak kaydedilmişse, bunların iyiniyetle de olsa iktisabı mümkün değildir.
c)Çifte Tapu kaydı: Çifte tapu halinde “tapuya güven ilkesi geçerli olmaz”. Sonraki tarihli kaydın yolsuzluğu karine olarak kabul edilir. Doğru olan kayda dayanarak hak iktisap edenlerin iktisapları korunur, yolsuz kayda dayananlarınki korunmaz.
Çifte kayıt farklı kişiler üzerine ise “yanlış kayda dayanarak hak iktisap edenin iktisabı korunmamaktadır”. Çifte kayıt ayni kişi üzerinde ise kıdemli olan tercih olunur kuralı gereğince birinci temlikle iktisapta bulunanın iktisabı korunmalıdır.
Çifte tapuya benzer durum “çifte kadastro” halinde de ortaya çıkabilir. KK22 göre “ikinci kadastroya dayanan tapu kayıtları hükümsüzdür”.
d)Kanundan doğan mülkiyet kısıtlamaları: Bunlar tapu sicilinde zaten tescil edilmezler. İmar kısıtlamaları, zorunlu geçit hakkı, temlik yasağı gibi. Sicile dayanan muktesibe karşı, bir taşınmazı iskan yolu ile iktisap eden, bunu tapuya tescil ettirmemiş ise korunmaz.
e)Vakıf şerhi: Tapuya zamanında yazılmamış ise bu taşınmazı iktisap eden iyiniyet iddiasında bulunamaz. Ancak “taviz bedeli” ve “10 yıllık zaman aşımı” ile iktisap edebilir.
f)Cebri açık artırmalarda taşınmaz yük ve sınırlamaları: Borçlar hukuku “Cebri arttırmalarda taşınmazı sınırlayan mükellefiyetler, tapuda tescil edilmiş olsalar bile iyiniyetli alıcılara karşı ileri sürülemezler” demektedir. Ancak bunu Eşya Hukuku kabul etmiyor, “hiçkimse tapu kütüğünde yazılı bir hususu bilmediğini ileri süremez” diyor.
B-TERKİN İŞLEMİ
Terkin işlemi ya bir ayni hakkı sona erdirmek, ya da yolsuz hale gelen tapu sicilini düzeltmek için yapılan işlemdir. Tescilin tersi bir işlemdir. Tescil işlemi için gerekli kurucu unsurlar aranır:
a)Yazılı terkin beyanı: MK 1014 “bir tescilin terkin edilmesi veya değiştirilmesi ancak bu kaydın kendilerine hak sağladığı kimselerin yazılı beyanı üzerine yapılabilir” Hak sahibi birden fazla kişi ise hepsinin terkin talebinde bulunması gerekir.
b)Talepte bulunan tasarruf yetkisine sahip olmalı. Eşya malikinin mülkiyet hakkından feragat etmesi “malikin tasarruf yetkisi içindedir”.
c)Geçerli bir hukuki neden olmalı
Bazı hallerde bir ayni hakkın sukutu ile tescil, bütün hukuki varlığını yitirir. Örn. İntifa hakkının sona ermesi. Bu gibi hallerde mükellef “taşınmaz malikinin talebiyle” kıymeti kalmayan tesciller terkin edilir. Yazım hataları hariç, tapu memurunun kendiliğinden tapu kayıtlarındaki bir yolsuz kaydı düzeltmesi mümkün değildir.
C-TADİL İŞLEMİ
Tadil bir ayni hakkı, genişletici nitelikte ise, esasen bir “tescil”, daraltıcı nitelikte ise bir “terkin” işlemi söz konusudur. Kendisine hak sağlanan kimsenin yazılı bir beyanı ile yapılabilir.
D-ŞERHLER
1.Şahsi Hakların Şerhi
a)Hangi şahsi haklar şerh edilebilir: “Kanunun açıkça belirttiği şahsi haklar tapu kütüğüne şerh edilebilirler”.
i- Alıcının tek taraflı bildirimi ile
-Taşınmaz satış vaadi
ii- Ayrı bir şerh anlaşması gerekenler
-Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi,
-Sözleşmeden doğan: Önalım, alım, geri alım hakkı, kira sözleşmeleri
-BK da tescili özel olarak öngörülen şahsi haklar
*Rehnin boş dereceye ilerleme hakkı MK 871
*Bağışlamadan rucu hakkı BK 242
b)Şerhin Etkileri: Bir şahsi hak tapu kütüğüne şerh edilmekle ayni hak niteliği kazanmaz. Yalnızca taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir hale gelir. Şerhin iki fonksiyonu vardır:
i-Eşyaya bağlı bir borç yaratır: Şerhten sonra taşınmazı iktisap eden malik, bu haktan doğan borçları karşılamak yükümlülüğündedir.
ii-Munzam etki: Şerh edilen hak sahibine zarar veren hakların bertaraf edilmesi
Şerh sahibi hakkını sadece kendinden sonra hak iktisap edenlere karşı değil, kendinden önce şerhedilebilir şahsi hak elde etmiş, fakat şerhettirmemiş kişilere karşı da ileri sürebilir.
c)Şerhin İcrası ve Etkisini Yitirmesi: Şerhin yapılmasını talep edebilecek şahıslar, tescil talebinde bulunmaya yetkili şahıslar gibidir. Taşınmaz satış vaadi hariç ayrıca bir şerh anlaşmasının varlığı gerekir.
Süreye bağlı şerhlerde, sürenin dolması ile şerh kendiliğinden hükmünü kaybeder. Şerh süreleri taraflarca serbestçe tayin edilebilirse de kanun bunların bazılarında bir üst sınır belirlemiştir. Bu üst süre: Şufa, iştira ve vefa hakkı içinà”10 yıl”, taşınmaz satış vaadià “5 yıl” dır.
2-Malikin Tasarruf Yetkisini Sınırlayıcı Şerhler
a)Medeni Kanunda Düzenlenmiş Tasarruf Tahdidleri: Üç hal vardır.
i- Çekişmeli haklar için “İhtiyati Tedbir Kararları”: Şahsi nitelikte haklardır. Muvakkat tescil şeklinde yapılır. Şerh yapılabilmesi için ya mahkemelerden veya icra dairelerinden, ihtiyati tedbir kararı gerekir.Şerh edilebilecek şahsi haklar iki gruba ayrılır.
-İfa edilmediği takdirde sahibine, malike karşı “cebri tescil davası” açma hakkı veren şahsi haklar
-Taşınmazla ilgisi olmayan alacak hakları. Bunun gayesi malikin yapacağı tasarrufi işlemleri önlemektir. Hak iktisap eden kişilere karşı, şerh edilen şahsi hakkın ileri sürülmesini sağlar. Yoksa malikin tasarruf yetkisini kaldırmaz.. Ancak uygulamada mahkemeler “tapu sicilini kilitleyici” şerh kararları vermektedirler.
ii-Haciz, İflas, Konkordato İlanı İle Verilen Süreler: İcra dairesi tarafından yapılan şerhlerdir. Doktrine göre tasarruf yetkisini engellemez. Uygulamada tapu sicilini kilitleyicidir.
iii-Aile Yurdu Tesisi ve Artmirasçı Tayini: -Aile yurdu tesisinin şerhi “tapu kütüğünü kilitler”. Taşınmaz maliki aile yurduna konu taşınmaz üzerinde artık hiçbir tasarruf yapamaz.
-Artmirasçıya devir yükünün şerhi, tapu sicilini kilitlemez. Ancak sonraki müktesipler, bu mükellefiyetin yerine getirilmesine katlanmak zorunda kalır. Ön mirasçı tasarruf işlemleri yapabilir ama bu işlemler art mirasçıya karşı ileri sürülemez.
iv-Aile Konutunun Şerhi: Bu şerh eşlerin birbirinden bağımsız aile konutu üzerinde tasarrufunu engellemektedir.
Eşin tasarruf yetkisi de hakim kararı ile kısıtlanarak tapuya şerh edilebilir. Paylı mülkiyette paydaşların kullanımı ve yönetimine ilişkin sözleşmeleri ile hakimin bu konulardaki kararları da şerh edilerek cüz’i halefleri bağlayıcı hale gelir.
b)Medeni Kanunda Düzenlenmemiş Olanlar:Üç tasarruf tahdidi tapu sicilini kilitler
i-İskan Kanunu: Tahsis edilen taşınmazlar, 10 yıl süre ile başkasına temlik edilemez, rehnolunamaz, haczedilemez.
ii-Tarım Reformu Kanunu: Dağıtılan toprakların başkasına temliki ve taksimi yasaktır.
iii-Arsa Ofisi Kanunu: Temlik ve inşaat takyitleri şerhi
Kat malikleri kurulunca bir bağımsız bölümün sinema, tiyatro, kahvehane olarak kullanılması tapu kütüğüne şerh edilebilir. Bu şerh malikin “yetkisini daraltmaz, genişletir”.
3-Geçici Tescilin Şerhi
a)Ayni Hak İddiasının Geçici Şerhi: Ayni hak idiasında bulunanlar haklarını kanıtlayıcı belgeleri temin edinceye kadar, iyiniyetli üçüncü kişilerin tapu kütüğündeki kayıtlara dayanarak hak iktisabını engellemek için konulur. Bunun için,
-Mahkemeden ihtiyati tedbir kararı veya
-Tapu sicilinde malik görülen kişinin rızası gerekir.
b)Eksik Vesikaların Tamamlanması İçin: Tescil talebinde bulunan tasarruf yetkisini kanıtlamakla beraber hukuki sebeple ilgili belgelerinde eksiklik varsa, malikin muvafakatı veya hakimin kararı ile geçici şerh verilebilir.
Geçici Şerhin Hükümleri: Geçici şerh malikin rızası veya hakimin kararına göre süre de tespit edilerek tapu kütüğüne şerh edilir. Taşınmaz üzerinde hak iktisap eden üçüncü kişilerin haklarını şerh sahibine karşı ileri sürmesini engeller. Muvakkat tescil, daha sonra kati tescile dönüştüğünde, bu tescil etkisini muvakkat şerhin tapu kütüğüne yazıldığı andan itibaren doğurur. Geçici tescil malikin tasarruf yetkisini engellemez. Tapuda gösterilen şerh süresi dolarsa tapu memurunca resen silinir.
E-BEYANLAR
Beyanlar tapu kütüğünün diğer sutunlarında yer almayan fakat, tapu kütüğüne yazılarak alenileştirilmesinde fayda görülen, hukuki ilişki ve fiili durumdan ibarettir.
-Ispat için karine oluşturan beyanlar: Eklentilerin beyanı. Bir taşınmazın eklentileri, malikin istemi üzerine yazılır. Bu kaydın terkini hak sahibi gözüken bütün ilgililerin rızasına bağlıdır.
-İyiniyeti önleyici beyanlar:
-Bilgilendirici beyanlar: Bir hacir kararının beyanı, bir kamu hukukunun takyidinin beyanı
a)TST de Öngörülen Beyanlar
-Eklentiler: Bu beyan o eşyanın eklenti olduğuna ilişkin karine oluşturur
Eklentiler ipotek hakkında önemlidir. Çünkü bazan eklentiler rehinden daha değerli olabilir. Bu nedenle ipotek verilirken eğer eklentilerin hariç olduğu belirtilmezse karine olarak birlikte ipotek edilmiş kabul edilir.
-MK’dan önce kurulmuş fakat, artık tesisi mümkün olmayan ayni haklar
-İnşaatçı ipoteği: Beyandan sonra kurulmuş olur. Sonradan taşınmaz üzerinde hak iktisap edenlere karşı ileri sürülmesini sağlar
-Medeni hakların kısıtlanmasına ilişkin mahkeme kararları
b)Kat Mülkiyeti Kanununda Öngörülen Beyanlar:
-Bağımsız bölümlerin eklentileri
-Yönetim Planı ve değişiklikleri
-Her bağımsız bölüme düşen arsa payının beyanı
c)Kadastro kanununda öngörülen beyanlar: -Bir paydaşa ait muhtesatlar varsa beyanlar hanesinde gösterilir.
-Kültür ve tabiat varlığı olarak tespit edilen taşınmazlar
-Kooperatif ortaklığının beyanı
YOLSUZ TAPU KAYITLARININ DÜZELTİLMESİ
A-Medeni Kanun Hükümlerine Göre
Tapu kütüğünde yapılan tescil, terkin işlemleri geçerli bir hukuki nedene dayanmıyorsa veya tasarrufta bulunan kişi, bu yetkiden mahrum ise ya da ayni hak sicil dışı iktisap edilmiş, fakat tapuda açıklayıcı tescil yapılmamışsa gerçek durum ile tapu kayıtları birbirine uymaz. Bu hallere “tapu sicilinin yolsuzlaşması” denir. Mahzurları:
-Üçüncü kişiler iyiniyetle hak iktisap edebilirler
-Sicilde malik gözüken kazandırıcı zamanaşımı ile ayni hak sahibi olur
-Gerçek malik hiçbir tasarruf işleminde bulunamaz.
Yolsuz tapu kayıtlarının düzeltilmesi üç yolla mümkündür.
a)Tarafların anlaşması ile: -Tarafların anlaşması ile yolsuz kaydın düzeltilmesi yeni bir tescili gerektiriyorsa resmi bir şekilde anlaşma yapılması gerekir.
-Yolsuz kayıt terkin işlemi ile düzeltilebilecek nitelikte ise veya ayni hak kendiliğinden sukut etmişse bir tarafın talebi ile tapu memurunca gerekirse hakim kararı ile düzeltilebilir.
b)“Tapu kütüğünün tashihi davası” ile düzeltilmesi: Bu dava “mülkiyet hakkı”ndan kaynaklandığı için “istihkak davası niteliğinde”dir ve herhangi bir süre aşımına bağlı değildir. Eğer düzeltme ile malın iadesi de isteniyorsa “eda davası niteliği” de kazanacaktır.
Yargıtaya göre tapu sicilindeki yolsuz kayıttan hakları zarar gören “herkes bu davayı açabilir”. Dava yolsuz tapu kaydından “yararlanan kişilere, kulli haleflerine ve kötüniyetli cüz’i haleflerine karşı açılır”. Yararlanan kimse yoksa tapu idaresi aleyhine açılması gerekir.Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise müddeabihe bakılır. Son emlak vergi beyannamesindeki değer dikkate alınır.
c)Tapu memurunca düzeltilmesi: Sadece hakkın “varlık ve muhtevasını” etkilemeyen “adi yazım hataları”nı tapu memuru resen düzeltebilir. Adi yazım hatası, bir hakkın varlık ve muhtevasını etkilemeyen evrakı müsbitelere ters düşen tapu kayıt yanlışlıklarıdır. “Kütük belgelerine aykırı bir hata” olması halinde tapu memuru re’sen düzeltebilir.
Tapu memuru, tapu kütüğünde “belgelere aykırı tescil veya yazım hatalarını” ancak ilgililerin yazılı olurunun alınması ve yevmiye defterine kaydı şartıyle düzeltebilir.
Kadastro tespitleri esnasında, ad, soyadı, baba adı gibi konularda oluşmuş yazım hataları ilgililerin müracaatı ile tapu idaresince düzeltilir.
ORMAN KADASTROSU VE İTİRAZ DAVASI
Devlet ormanlarının mülkiyeti başkalarına devrolunamaz ve ormanlar zamanaşımı ile mülk edinilemez. Bu nitelikteki bir arazi yolsuz olarak bir kişi üzerine tescil edilse ve 10 yıllık zilyetlik süresi geçse dahi, hak iktisap edilemez, Orman Genel Müdürlüğü bu kayıtların tashihini her zaman isteyebilir.
Ormanların tahdit ve kadastro işlemleri, orman kadastrosunca düzenlenmektedir. Kadastro çalışmalarının yapılacağı yerler en az “1 ay” önce radyo ve diğer yayın araçları ile ilan edilir. Arazi çalışmalarının başlama tarihi ise en az “15 gün” önce ilan edilir OK 8. Tutanaklar askıya çıkarılarak ilan edilir. Bu ilan ilgililere şahsen yapılan tebliğ niteliğindedir. İlan tarihinden itibaren “6 ay içinde kadastro mahkemesinde OGM aleyhine itiraz davası açma hakkı tanınmıştır”. Eğer itiraz olmaz ise komisyon kararları kesinleşir. Arazi üzerindeki hakları sona erer. Bu süre hak düşürücü süredir. Hatta bu arazi sonradan “orman arazisi olmaktan çıkarılsa dahi eski malik hak iddia edemez”. Ancak tapulu taşınmaz maliklerinin “10 yıllık süre içinde dava açma hakları mahfuzdur” OK 11.
2510.İSKAN KANUNU VE TAPU KÜTÜĞÜNÜN TASHİHİ
İdarece bu kanuna göre temlik edilen taşınmazlarda, “temlik tarihinden itibaren 1 yıl’lık süre geçmiş ise, artık gerçek hak sahiplerinin tapu sicilinin düzeltilmesi amacıyle ayni nitelikte dava açabilmesi mümkün değildir”. Ancak rayiç bedelin ödenmesi için tazminat davası açabilirler.
MÜLKİYET HAKKI
Sahibine bir eşya üzerinde en geniş yetkiler sağlayan bir mutlak haktır. Mülkiyet hakkına kamu hukukunca konan sınırlamalara göre, devletin ekonomik ve hukuki sistemide değişmektedir. A.35 göre, temel bir anayasal hak olarak kabul edilmiş, ancak kullanılmasının toplum yararına aykırı olamayacağı ve kamu yararı amacıyle sınırlanabileceği kabul edilmiştir. Türk hukukunda “liberal, sosyal bir mülkiyet anlayışı hakimdir”.
Tanımı: “Birşeye sahip olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey
Üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malı haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir.”
A-Malikin Aktif Yetkisi
-Malı kullanma (ius utendi)
-Maldan yararlanma (ius fruendi)
-Malda tasarruf etme (ius abutendi)
Mülkiyet hakkı anayasaya göre sınırlandırılabilir. Malikin aktif yetkisi kanunla “toplum yararına” ve hukuki işlemlerle sınırlandırılabilir. Her hak gibi mülkiyet hakkı da dürüstlük kurallarına uygun olarak kullanılmaldır. “Kanun tarafından bir sınırlandırma olmasa bile mülkiyet hakkının kullanımı toplum yararına aykırı olamaz”. Mülkiyet hakkından feragat “malikin tasarruf yetkisi içindedir”.
B-Malikin Pasif Yetkisi
Dava açma hakkıdır. Malik bu yetkileri, hiç kimseden izin ve yardım almaksızın tek başına kullanabilir. Gerek kanunun kendisine tanıdığı meşru müdafaa sınırları içinde bizzat “kuvvet kullanarak”, gerekse “istihkak davası” ve el atmanın önlenmesi “müdahalenin men’i davası” ile savunabilir. Mülkiyet hakkından kaynaklanan “ayni davalar bir süre aşımına tabi değildir”
1-İstihkak davası
Eşya üzerindeki zilyetliği haklı bir nedene dayanmayan kişiye karşı, malikin mülkiyet hakkına istinaden açmış olduğu davaya, istihkak davası “rei vindicatio” denir. “Bir eda davası niteliğindedir”. Bunun için davacı malik olduğunu ve davacının zilyetliğinin haklı bir nedene dayanmadığını ıspat etmek zorundadır. Bu nedenle, zamanaşımını geçirmemişse; önce
-Zilyetlikten doğan dava hakkını: Fiili ve faili öğrenmesinden itibaren “2 ay” ve herhalde fiilin üzerinden “1 yıl” geçmekle düşer.
-Taşınır davası hakkını: Eşyayı elinde bulunduran herkese karşı “5 yıl” geçmekle düşer….Kullanması ıspat külfeti bakımından yararınadır.
Davalının eşya üzerindeki zilyetliği haklı bir nedene dayanıyorsa, malik istihkak davası açamaz. Örn. Malik M evini K ya kiralamışsa, K nın zilyetliği haklı bir nedene dayandığından M, K ya karşı istihkak davası açamaz. Ama K evi Ü ye kiralarsa. M, Üye karşı istihkak davası açabilir. “Davalının zilyetliğinin dayandığı haklı neden malike etkili olmadıkça, malik istihkak davası açabilir”.
Bu dava mülkiyet hakkından kaynaklandığı için ayni niteliktedir ve zamanaşımına uğramaz. İstihkak davasında hem malikin mülkiyet hakkı “tespit” edilir, hem de eşyanın malike iadesini sağlayan “eda davası” niteliğindedir. Tapulu taşınmazlarda “sınır tespiti davası” “tapu kütüğü tashihi davası”, ayni işlevi görür.
Bunun istisnası 2510. sy İskan kanunudur. Bunun 23 md göre idarenin temlik etmiş olduğu taşınmazların malikleri “1 yıl” içinde dava açmazlarsa, artık istihkak davası açamazlar. Sadece rayiç bedel üzerinden “tazminat davası” açabilir.
2-Müdahalenin Men’i Davası
Mülkiyet hakkına yönelen her türlü haksız tecavüzü önlemek veya tecavüz başlamışsa buna son vermek için, malik “elatmanın önlenmesi davası” açabilir. Davacı malik olduğunu kanıtlamak zorundadır. Bu dava mülkiyet hakkından kaynaklandığı için “ayni nitelikte”dir.
MÜLKİYET HAKKININ KONUSU
Mülkiyet hakkının konusu, maddi bir varlığı olan, üzerinde kişilerin hakimiyet kurması mümkün ve iktisadi değeri olan, her türlü taşınır ve taşınmaz eşyadır.
Muayenlik ilkesi gereği, ancak mevcut eşyalar, mülkiyet hakkının konusu olabilir. İleride mevcudiyet kazanacak bir eşya, örneğin imal edilecek bir otomobil ayni hakların değil ancak “şahsi bir borç ilişkisinin konusu” olabilir. Mülkiyet hakkı “konusu olan eşyanın tamamını kapsar”
Bir başka eşyanın işlevini tamamlamak için, o eşya ile birleşen özlerine zarar vermeksizin birbirinden ayrılamayan eşyaya “bütünleyici parça” denir. Mülkiyet hakkı “bir eşyanın bütünleyici parçalarını da kapsar”. Bazan da bir eşya kendi bağımsızlığını yitirmeksizin bir başka eşya ile, onun korunması, daha iyi işletilmesi ve kullanımı için birleşebilir. Bu çeşit eşyaya “eklenti” denir.
BÜTÜNLEYİCİ PARÇA (MÜTEMMİM CÜZ)
MK 684 “yerel adetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğramadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır.” Bunun şartları:
a)Dışsal Bağlılık
Asıl şeyle, bütünleyici parçaları arasında dıştan görülebilir bir bağlılık olmalıdır. Bütünleyici parça sayılan şey, asıl şeyden ayrıldığında , asıl şey fonksiyonunu önemli ölçüde kaybedecekse, bunlar fiziki bakımdan hiçbir hasar veya değişikliğe uğramasa bile, bütünleyici parça ilişkisi var sayılmalıdır.
b)İçsel Bağlılık
Asıl şeyle bütünleyici parçasının işlevsel bir bütünlük arzetmeleridir. Bütünleyici parça sayılan şey olmadığı takdirde asıl şeyin kendisinden beklenen işleri önemli ölçüde yerine getiremeyecek olmasıdır.
c)Devamlı Bağlılık
Harici ve dahili bağlılık devamlı nitelikte değilse, bütünleyici parça ilişkisi doğmaz.
Örn. Kiracının kira süresince konuta taktırdığı ve kira bitince söküp aldığı şofben “devamlılık arz etmediğinden bütünleyici parça sayılmaz”. Belirli sürelere bağlı olmaksızın örfün bir şeyden elde edilmesine izin verdiği şeyler “devri olmayan ürün olarak bütünleyici parça sayılırlar”.
Bütünleyici Parçanın Önceden Başkasına ait olması
Asıl şeyle birleşen bütünleyici parçanın daha önce başkasına ait olması, bu ilişkinin oluşması bakımından önem taşımaz. MK 776 göre “bir eşya diğerinin bütünleyici parçası kabilinden olursa birleşimin mülkiyeti aslın malikine ait olur.”
Kanun Gereği Bütünleyici Parça Sayılan Şeyler
Yapı eserleri, muktesatlar ve su kaynakları araziden ayrı eşya olamazlar. Ancak taşınır inşaat ve bitkiler, taşkın inşaat, üst hakkı bu kuralın istisnalarıdır.
Ağaçlar arazinin bütünleyici parçaları, ağaçların üzerindeki meyvalar da onların bütünleyici parçalarıdır. Her türlü doğal ürün asıldan ayrılıncaya kadar onun bütünleyici parçasıdır. Bir taşınmazdan alınan taş, kum, çakıl, bir ormandan kesilen ağaç asıl şeyden ayrılıncaya kadar bütünleyici parçadır.
Bütünleyici Parça Olmanın sonuçları
-Asıl şey üzerindeki ayni haklar bütünleyici parçaları da kapsar
-Bütünleyici parça üzerinde daha önce mevcut ayni haklar sona erer
-Bütünleyici parça, asıl şeyden ayrı olarak devredilemez.
-Bütünleyici parça asıl şeyden ayrılsa bile eski malikinin mülkiyetine geri dönmez
Bütünleyici parça bir başkasına ait olsa veya bütünleyici parça üzerinde başka ayni haklar olsa bile, bir şey başka bir şeyin bütünleyici parçası olmakla , onun üzerinde bulunan bütün bu haklar sona erer. Asıl şey malikinin kötü niyetli olması dahi durumu değiştirmez. Örn. Kiracı kiraladığı bir eşyayı kendine ait bir eşyanın bütünleyici parçası haline sokarsa kiralanan eşya üzerinde malikin mülkiyet hakkı sona erer, artık istihkak davası açamaz.
İpotek taşınmazların sadece aslını değil, halen mevcut ve ileride mevcut olacak bütünleyici parçalarını da kapsar.
Bütünleyici parça asıl şeyden ayrılıp bağımsızlığını kazansa bile, eski malikin mülkiyetine dönmez veya üzerinde daha önce mevcut ayni haklar yeniden doğmaz.
Bütünleyici parçalar asıl şeyden ayrı olarak başkasına temlik edilemez, ayni haklarla kayıtlanamaz.
EKLENTİ
Asıl şeyden geçici olarak ayrılmakla bu niteliğini ve işlevini kaybetmeyen eşyadır. Bir şeyin eklenti olarak kabulu için gereken şartlar:
a)Objektif Unsurlar: i-Taşınır Eşya Olma: Eklenti daima taşınır eşyadır. İki taşınır şeyden hangisinin eklenti olduğuna günlük hayat tecrübelerine göre karar verilir.
ii-Harici Bağlantı: Asıl şeyle eklenti arasında dıştan görülebilir bir bağlantının olması gerekir. “Asıl şeye tabi takılan birleştirilen eşya olmasıdır” . Örn bisikletle pompası, atla semeri böyledir.
iii-İktisadi Tahsis: Eklenti “asıl şeyin muhafazası, ondan yararlanılması veya veriminin arttırılması için ona tabi kılınan” şeylerdir. Eklentinin asıl şeyden geçici olarak ayrılması; Örn Oto radyosunun gece eve alınması eklenti niteliğini değiştirmez.
b)Subjektif Unsur: Bir taşınır eşyanın diğer bir eşyanın eklentisi sayılması için objektif unsurlar yanında ya malikinin bu yönde anlaşılabilen iradesi olmalı, ya da bu konuda yerleşmiş yerel adetler bulunmalıdır. Örn. Bir kimse devamlı olarak evini mobilyasıyla kiraya veriyorsa, evdeki mobilyaların eklenti olduğu anlaşılır.
Eklenti Olmanın Hukuki Sonuçları
a)Ayni Haklar Bakımından: Bütünleyici parça ile asıl şey ayrı ayrı ayni haklara konu olamadığı halde, eklenti ile asıl şey farklı ayni hakların konusu olabilir. Bir eşya asıl şeyin bütünleyici parçası haline getirilirse o parça üzerinde sahibinin mülkiyet hakkı sona erdiği halde, eklenti haline getirilirse mülkiyet hakkı devam eder.
b)Tasarrufi İşlemler Bakımından: Eklenti, asıl şeye karşı bağımsızlığını korumakla birlikte; Asıl şeye ait temliki tasarrufların o şeyin istisna edilmeyen eklentilerini de kapsayacağı kabul edilmektedir.
i-Asıl Şey Üzerinde Tasarruf: “Temlik asıl şeyin eklentilerini da kapsar. Ancak taraflar aksini herzaman kararlaştırabilirler”. Taşınır bir malın temliki veya rehnedilmesi için zilyetliğin devri gerektiği halde MK763, eğer bir taşınır eşya bir taşınmazın eklentisi ise taşınmaz üzerinde yapılacak bu kabil işlemler teslim koşulu aranmaksızın eklentileri de kapsayacaktır. Örn. Bir oteli rehneden kişi, otelin eklentisi sayılan taşınır eşyayı da teslim şartı aranmaksızın rehnetmiş olur.
ii-Eklenti Üçüncü Şahsa Ait İse: Eklenti malikinin elinden rıza ile çıkıp-çıkmadığı ayırımı yapmak gerekir. Eğer rıza ile çıkmışsa devralan iyiniyetli şahıs mülkiyeti kazanacaktır. MK 988. “Eklenti üçüncü bir şahsa ait ise asıl şey temlik edildiğinde iyiniyetli olan temellük eden eklentinin mülkiyetini, temlik eden emin sıfatı ile zilyetse kazanır” Taşınmaz rehninde durum farklıdır; “eklenti üzerindeki üçüncü şahıslara ait haklar mahfuz tutulmuştur”.MK 862. Örn satıcı S mülkiyeti muhafaza kaydıyle sattığı mobilyaları A otelinin eklentisi haline getirdikten sonra oteli Ü ye
-Temlik etmiştir: Ü mobilyaların da mülkiyetini kazanır MK 763.
-Rehin etmiştir: S nin mobilyalar üzerindeki hakkı etkilenmez MK 862.
iii-Eklenti Üzerinde Asıl Şeyden Bağımsız Olarak Tasarruf: Eklenti asıl şeyden bağımsız olarak tasarrufi işlemlere konu olabilir. Ancak rehinli alacaklının hakları tehlikeye düşürülmemelidir. Çünkü rehinli alacak için sadece asıl şey değil, eklenti de teminat teşkil etmektedir. Asıl şeyi B’ ye devreden A, eklenti üzerinde zilyet kalmaya devam eder ve bunu üçüncü şahıs olan C’ye temlik ederse, durum ne olacaktır. Burada A emin sıfatı ile zilyet kabul edilerek C nin iyiniyeti korunacaktır.
c)Eklentinin Haczi: Haciz bakımından da eklenti asıl şeye bağlıdır. Eklenti asıl şeyle birlikte haczedilebilir. Bunun haciz talebinde açıkça belirtilmesine gerek yoktur. Alacaklıya bağlıdır isterse eklentiyi haciz dışında tutabilir. Asıl şeyden bağımsız olarak da haczedebilir.
Haczedilen eklenti üçüncü şahsa ait ise, üçüncü şahıs istihkak davası ile “eklentinin iadesini talep edebilir”. Yargıtay asıl şey üzerinde “rehin hakkı” varsa, eklentinin asıl şeyden ayrı olarak haczedilemeyeceği görüşündedir. Çünkü asıl şey üzerindeki rehin hakkı, “aksi kararlaştırılmamış ise”, eklentiyi de kapsar. “Rehinli alacaklının hakkı hacizli alacaklıdan önce gelmektedir”.
MÜLKİYET HAKKININ TÜRLERİ
1-Mülkiyet hakkı konusuna göre
a)Taşınır mülkiyeti
b)Taşınmaz mülkiyeti
2-Mülkiyet hakkı sahibi sayısına göre
a)Tek şahıs mülkiyeti
b)Birlikte mülkiyet
-Paylı mülkiyet
-Elbirliği mülkiyeti
3-Hak sahibinin belirleniş tarzına göre
a)Şahsa bağlı mülkiyet
b)Eşyaya bağlı mülkiyet
4-Mülkiyet hakkı üzerinde intifa hakkına göre
a)Tam mülkiyet
b)Çıplak mülkiyet
Medeni kanunun mülkiyet hakkının genel hükümleri içinde paylı ve iştirak halinde mülkiyet düzenlenmiş ve müteakiben, taşınmaz mülkiyeti ve taşınır mülkiyeti düzenlenmiştir.
PAYLI (MÜŞTEREK) MÜLKİYET
MK 688 “Birden çok kimsenin maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik olmaları”na paylı mülkiyet denir. (Portokala benzer)
-Birden fazla kişi bir mala paylı olarak malik olması
-Bu malın malikler arasında maddi olarak paylaşılmış olmaması. Taşınmaz parsellere ayrılarak tapuya ayrı ayrı paydaşlar adına tescil yapılmamış olacak. Parsellerin bireysel zilyetlikle kullanımı paylaşım değildir.
Her paydaş mülkiyet hakkının belli bir payına sahip bulunur. Her paydaş diğerlerinden bağımsız tasarrufi işlemlerde bulunabildikleri için, bazı istisnalar hariç taşınmaz hükmüne tabi tutulur.
Paylı mülkiyet ilişkisi, ya bir “hukuki işlemle”, ya da bir “idari işlemle” (imar kanunu 18) veyahutta bir “kanun hükmü” (iskan kanunu) icabı tesis edilmiş olabilir. Örn. “iki taşınmazı birbirinden ayıran duvar üzerindeki mülkiyet, kanun gereği paylı mülkiyettir”
Paylı mülkiyette paydaşlar arasındaki yönetime ilişkin sözleşmeler “tapuya şerh edilerek cuzi haleflere etkisi sağlanır”.
Olağan Yönetim İşleriàTek başına
-Paylı malın kirasının tahsili
-Diğerlerinin kullanma hakkına engel olmadıkça malı tek başına kullanabilir
Önemli Yönetim İşleriàÇifte çoğunluk (Pay ve paydaş çoğunluğu)
-Taşınmazın paydaşlardan birinin kullanımına ivazlı tahsisi
-Paylı malın kiralanması ve tahliye davası açılması
-Yükümlülüklerini ihlal eden paydaşın payının devri davası açılması
Olağanüstü Yönetim İşleriàOybirliği MK 692/1
-Kira sözleşmesinin tapuya şerhi
-Taşınmazın paydaşlardan birinin kullanımına ivazsız tahsisi
-Paylı malın tamamı üzerinde ipotek tesisi
-Bir arsa üzerinde olağan kullanımın gerekli kıldığı ölçüyü aşan inşaat işleri için oybirliği gerekir
-Taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine geçit hakkı tanınması
-Taşınmazın devri
-Bir paydaşın yönetime ilişkin tek başına işlem yapma yetkisinin “paylı malın korunmasına ilişkin ivedi ve zorunlu yönetim işleri dışında kaldırılması”.
Paylı mülkiyette “bir paydaş payını devir ettiği zaman payı devir alan, devredenin borçlarından, devir edenle birlikte müteselsilen sorumludur”. Paylı mülkiyette paydaşların paylı mülkiyet sebebiyle üçüncü şahıslara karşı borçları “hukuki işlerden doğan borçlarda paylı, kanundan doğan borçlarda müteselsildir”.
Kira parası, kiracı tarafından ödenmez ise paylı maliklerden “herbiri temerrüt ihtarını tek başına çekebilir, fakat davayı pay ve paydaş çoğunluğu ile açmalıdırlar”
Payların Hukuki durumu
1-Pay Oranı: Maliklerin hangi oranda eşya üzerinde paya sahip olduğu, paylı mülkiyeti tesis eden hukuki sebebe göre, tayin edilir. Eğer tayin edilemiyorsa her malikin eşit paya sahip olduğu kabul edilir. Bir paydaş payını terk ederse, bu pay payları oranında diğerlerine intikal edecektir. Pay oranlarının masraflar ve ürünlerinin bölüşümünde önemli rolü bulunur.
2-Pay üzerinde tasarruf: Paylı mülkiyette paydaşlar: “kendi payları üzerinde diğer paydaşların hakkı ile bağdaşması koşulu ile diğer paydaşlardan bağımsız olarak tasarrufi işlemler yapabilirler”. Her hissedar “payını diğerlerinden bağımsız olarak başkasına temlik edebilir, rehin edebilir”. Temlik ettiğinde diğer paydaşların “birlikte önalım hakkı vardır”. Bir paydaş payını temlik eder ve diğer paydaşlar şufa hakkını kullanmak isterlerse “yargıtaya göre eşit oranda, doktrine göre payları oranında iktisap ederler”.
Her paydaş diğerlerinden bağımsız olarak paylı malı kiraya veremez, geçit hakkı kuramaz “Eşyaya bağlı irtifak hakları, üst hakkı, sükna hakkı, kaynak hakkı tesis edemez”.
Her paydaş kendi payı üzerinde malik olma hak ve mükellefiyetine sahip olduğundan paydaşlar kendi payları üzerinde intifa hakkı, taşınmaz yükü gibi haklar ile şufa, vefa, iştira gibi tapuya şerh edilebilir şahsi haklar tesis edebilir.
Bir paydaş payı üzerinde
-“Rehin hakkı tesis etmişse diğer paydaşlar artık taşınmazın tamamı üzerinde rehin hakkı, taşınmaz yükü kuramazlar”. Üçüncü şahıslar “bir payı diğerlerinden bağımsız olarak haczettirebilirler”.
-İntifa hakkı tesis ettirdiği diğer paydaşlara bildirilince, paydaşların “3 ay içinde paylaşma isteminde bulunabileceği kabul edilmektedir”.
-Devrederse, diğer paydaşlar şufa hakkına dayanarak öncelikle satın alabilirler.
Eşlerin paylı mülkiyeti olan eşyalarda, eşlerin payları üzerinde diğerinin rızası olmadan tasarrufta bulunamaz.
Her taşınmaz payı birer taşınmaz niteliğini kazanacaktır
3-Eşyayı kullanma ve yararlanma yetkisi: Her paydaş paylı malı diğerlerinin kullanmasına ve faydalanmasına mani olmamak kaydıyle dilediği gibi kullanabilir, ürünlendirebilir. Diğer paydaşlar tazminat isteyemezler. Ancak kullanmaktan men “intifadan men” edildiklerini ispat ederlerse tazminat isteyebilirler. “Kendiliğinden yetişen ürünler için intifadan men koşulu aranmaz ve bunlardan faydalanabilirler”.
Paydaşlar malı nasıl kullanacaklarına dair bir sözleşme yapmışlarsa, buna uyulmalıdır. Bu sözleşme sürekli olarak ayni şekilde kullanılarak zimni şekilde de oluşabilir.Bu sözleşme külli halefleri de bağlar. “Sözleşme tapuya beyanlar hanesine şerh edilirse cüz-i halefleri de bağlayacaktır”.
Paylı mülkiyette, şuyuun izalesi veya idamesine ilişkin sözleşme “taşınmazlarda resmi şekle, taşınırlarda şekle tabi değildir”.
4-Paylı malikin haklarını koruması: Her paydaş, eşyayı diğer paydaşların çıkarları ile bağdaşacak şekilde kulanabilir, ürünlendirebilir, eşyanın gasbı halinde istihkak davası açabilir. Tecavüz halinde men davası açabilir. Her paydaş “bölünemeyen ortak menfaatlerin korunması için diğer paydaşları temsilen dava açabilir”. Dava sonunda verilen kararda, “bölünmez bir menfaat söz konusu ise diğer paydaşlar lehine de bir kesin hüküm oluşturur”
Şuyuun izalesi (paylı malın paylaşımı) ni talep hakkı “paylı mülkiyet payına bağlı yenilik doğurucu bir haktır”. Şuyuun izalesi davasının “açılması için özel bir sebebin mevcudiyeti aranmaz”. “Her paydaş tek başına açabilir”. Sadece;
-Dürüstlük kurallarına göre dava paydaşları zarara sokabilecek bir zamanda
-Şuyuun idamesi sözleşmesi varsa veya
-Eşya devamlı bir amaca tahsis edilmişse açılamaz
“İzalei şuyuu talep eden paydaş, diğer paydaşların paylı mülkiyeti kendi aralarında devam ettirmelerine engel olamaz”. Şuyuun izalesi davasında verilen mahkeme kararı
“davacıya karşı da icra olunabilir”.
Şuyuun izalesi davasında hakim “her paydaşa paylı maldan payı oranında parça düşmese bile ivazlar ile denkleşme yaparak aynen taksim mümkün oldukça, nakdi taksim cihetine gidemez”. Ayni taksim kararı için
i-Paylı mal, paydaşların paylarını karşılayabilecek sayıda parçalara ayrılabilmelidir
ii-Taksim sonunda oluşan parçaların toplamının değeri malın parçalanmadan önceki değerinden önemli ölçüde az olmamalıdır
iii-Taksimin maldan yararlanma imkanlarını, eşyanın verimliliğini önemli ölçüde azaltmaması gerekir
Paylı mülkiyetin nakdi taksim için açık artırmaya karar verilmesi için “tüm paydaşların bu şekilde artırmalı satışa rıza göstermeleri gerekir”. Hakim “eşyanın değeri, açık artırma masraflarını karşılayamayacaksa pazarlıkla satışa da karar verebilir”. Paylı mülkiyetin nakdi taksim ile sona ermesi halinde “paylı mal ve paylar üzerindeki ayni, şahsi haklar mevcudiyetini korumakla beraber, şahsi haklar yeni malike karşı ileri sürülemez.
Paydaşlar aleyhine açılacak davalar “talep bölünebiliyorsa, ihtilaf hangi paydaşın payına ilişkin ise o paydaşa yöneltilmelidir”.
ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİ
MK 629 “Bu mülkiyette ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı ortaklığa giren malların tamamına yaygındır”. (Elma’ya benzer). Üç ana özelliği vardır:
1-Özel ortaklık ilişkisi: Kanunlarımızda sınırlı olarak sayılan elbirliği mülkiyeti doğuran özel ilişki tipleri şunlardır:
-Karıkoca mal ortaklığı MK 256
-Aile malları ortaklığı Mk 373
-Miras şirketi MK 640
-Adi Şirket MK 520 à Adi şirket malları üzerinde ortakların elbirliği mülkiyeti vardır.
Paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyet bir arada olabilir. Paylı mülkiyette “bir paydaşın ölümü ile mirasçıları bu pay üzerinde elbirliği mülkiyete sahip olurlar”.
2-Hisselerin belli olmaması: Elbirliği mülkiyetinde “maliklerin hisseleri belli değildir”. Her bir ortağın mülkiyet hakkı, o şeyin tamamına ilişkindir. Her mirasçının miras hissesi belli olsa bile, hakkı terekenin tamamı üzerindedir. Tereke üzerindeki hak ve yükümlülükler, miras hisselerine göre belirlenmez. Mirasçılar malik oldukları malın tereke “borçlarından daima müteselsilen sorumludurlar”.
Elbirliği mülkiyetinde iç ilişkide payları, paylı mülkiyette olduğu gibi aktif paylar değil,üzerinde bağımsız olarak tasarruf mümkün olmayan pasif paylardır. Elbirliği mülkiyetinde malikler haklarını “başkalarına devir edemezlerse de hakları üzerinde tek başlarına borçlandırıcı işlemler yapabilirler”.
3-Elbirliği mülkiyetinin konusu: Elbirliği mülkiyeti, yalnızca özel ortaklık ilişkisinin yaratmış olduğu malvarlığına dahil eşyalar üzerindedir. Bunların ürünleri de buna dahil olur.
Elbirliği Mülkiyetinde Yönetim: Ortaklar malik oldukları şeydeki haklarını oybirliği ile kullanırlar. Paylı mülkiyette olduğu gibi adi işler, önemli işler, olağanüstü işler ayrımı burada yapılmamıştır. Aile şirketi emvalinde oybirliği kuralı varsa da her ortak mutad işleri tek başına yapabilir. Bir ortağın yaptığı hukuki işleme diğerlerinin oybirliği gerekir. sonradan icazet şeklinde de olabilir. Eğer diğerleri rızasını bildirmezse yetkisiz temsil hükümleri uygulanır.
Elbirliği Mülkiyetinde Hukuki İşlemler: Elbirliği mülkiyetinde malikler ancak oybirliği ile o şey üzerinde tasarrufi işlemlerde bulunabilirler. Bir malikin özel ilişkide hissesi olsa bile, bunu başkasına temlik etmesi, rehnetmesi mümkün değildir. Miras şirketinde bir mirasçının “miras payını diğer bir mirasçıya devri, diğer mirasçıların muvafakatına bağlı olmadan geçerlidir”. Ortaklık tasfiye edildiğinde, her ortak kendisine düşecek tasfiye payına ilişkin olarak borçlandırıcı işlemlerde bulunabilir. Örn. Miras payını başkasına satmayı, vaad edebilir.
Elbirliği Mülkiyetinde Dava ve Husumet: Ortaklığa giren mala ilişkin olarak malikler aleyhine açılacak davalar, “tüm maliklere karşı yöneltilmelidir”. Ayni şekilde, malikler de başkalarına karşı “açacakları davaları, hep birlikte açmalıdırlar”. Burada “zorunlu dava arkadaşlığı” vardır. Örn. Kiradaki bir taşınmazın maliki ölmüş ise, mirasçılar “temerrüt ihtarnamesini ve tahliye davasını ancak oybirliği ile açabilirler”. Bu ortaklar arasındaki davalarda geçerli değildir. Bir ortak malı tek başına zilyetliği altına alıp kullanmakta ise diğer bir mirasçı “tek başına müdahalenin meni davası açabilir”.
“Malı korumak amacıyla tek başına dava açabileceği” 1982 YİBK da kabul edilmiştir.
Kadastro Kanununda da bu yönde hüküm vardır. MK 702 de “ortaklardan her biri, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir, bu korumadan tüm ortaklar yararlanabilir”.
Elbirliği mülkiyetinde temyiz süresinin başlangıcı, son ortağa yapılan tebliğ tarihinden itibaren başlar. Temyiz talebi halinde bir ortak temyiz davası açabilir. Yargıtayın bozma kararına diğer ortaklar sonradan muvafakat ederlerse, bu bozma kararından yararlanmaları gerektiği görüşündedir. Örn. “bir mirasçı tarafından yapılan temyizde, Yargıtayca kararın leyhe bozulması halinde kararı daha önce temyiz etmemiş mirasçılar temyize sonradan muvafakat ederlerse bu bozmadan yararlanabilir”. Ortaklar tek başlarına,
-Zilyetlik va kamulaştırma işlemine karşı dava açabilirler. Ancak bu durumda mahkeme kararları dava açmayan malikleri etkilemez.
-Kadastro mahkemelerinde mirasçılar tek başına dava açabilir
-Ortaklığın tasfiyesi halinde kendilerine düşecek tasfiye payının devrine ilişkin borçlandırıcı işlemler yapabilecekleri gibi onların alacaklıları da bu tasfiye payını haciz edebilirler.
Mirasçılardan biri terekeye dahil taşınmazlardan birindeki miras payını bir noter senedi ile diğer mirasçıya devrederse “devir mirasçılar arasında bir borçlandırıcı işlem olarak geçerlidir ve payı devralan mirasçı, devredene karşı cebri tescil davası açabilir”.
1989 tarihli Hukuk Genel Kurulu kararına göre;
-Mirasçılar birbirlerine karşı müstakilen ferağa icbar davası açabilirler
-Her mirasçının temyiz hak ve süresi birbirinden bağımsızdır.
-Mirasçılar arasında diğer mirasçıların rıza ve muvafakatini almadan yapılan devir ve satış işlemleri geçerlidir.
Bir miras ortaklığında, tereke malının üçüncü kişilere devri “ancak oybirliği ile mümkün olabilir”
Maliklerin Alacaklılarının Durumu: Ortakların alacaklıları belli bir hisse olmadığından ancak iştirak halinin tasfiyesi sonunda borçlu ortağa düşecek hissenin satışı için icra takibinde bulunabilirler. Tasfiye halinde borçluya düşecek hissenin haczine ilişkin tapu kütüğüne şerh düşürülebilir İİK 94. İcra tetkik mercii iştirak halinin sona erdirilmesi için dava açmaya, alacaklıya veya icra memuruna yetki verebilir İİK 122.
Elbirliği Mülkiyetinin Sona Ermesi: Üç şekilde son bulur.
a)Elbirliği mülkiyetine konu olan malın temliki: Ortakların hep birlikte malı bir başkasına temlik etmeleri ile elbirliği mülkiyeti sona erer.
b)Topluluğun dağılması: Kanunun her ortaklık tipi için koyduğu özel hükümler dikkate alınarak elbirliği mülkiyet sona erer.
Ortaklık ilişkisine ilişkin özel hükümlerin buna izin vermesi ile mümkündür. Mirasçılar arasındaki taksim sözleşmesinin yazılı olması yeterlidir. Ortaklığın tasfiyesinden önce ortaklık borçları ödenir.
c)Paylı mülkiyete geçilmesi: Ortaklar isterlerse, iştirak halindeki mülkiyeti, paylı mülkiyete çevirerek sona erdirebilir. Bu işlemin “oybirliği” ile yapılması gerekir. Kanun miras şirketinde mirasçıların herbirine, “elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirme davası hakkı tanımaktadır”. Örn. bir mirasçı elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi için diğer mirasçılara karşı dava açarsa “diğer mirasçılar hakim tarafından verilen mehil içinde elbirliği halinin devamında haklı bir neden ileri sürerek itiraz etmezler veya mirasın taksimi davası açmazlar ise hakim davayı kabul eder”.
Paylı Mülkiyet ile Elbirliği Mülkiyetin karşılaştırılması: 1-Elbirliği mülkiyetinde maliklerin hisseleri belli değil, paylı mülkiyette her malikin eşya üzerinde belli bir hissesi vardır.
2-Elbirliği mülkiyeti yaratan özel ortaklık ilişkileri sınırlı sayıda, paylı mülkiyette ise sayı söz konusu değildir.
3-Elbirliği mülkiyetinin konusu birden ziyade eşya olabildiği halde, paylı mülkiyetin konusu daima belli bir eşyadır.
4-Elbirliği mülkiyetinde hisse söz konusu değildir, maliklerin eşyayı hep birlikte kullanmaları zorunludur. Paylı mülkiyette her paydaş kendi hissesi üzerinde dilediği gibi tasarrufi işlemlerde bulunabilir, diğerlerinden bağımsız olarak eşyayı kullanabilir.
5-Elbirliği mülkiyetinde malın idaresi maliklerin oybirliği ile yapılmaktadır. Paylı mülkiyette malın idaresi, adi işler, önemli işler, fevkalade işler birbirinden ayrılarak düzenlenmiştir.
6-Elbirliği mülkiyetinde sorumluluk daima müteselsildir. Paylı mülkiyette payları oranındadır.
Elbirliği Mülkiyetinde
-Paylı mülkiyeti sona erdiren sebepler, elbirliği mülkiyetini de sona erdirebilir
-Paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesini engelleyen sebepler, elbirliği halindeki mülkiyetin de sona ermesini engelleyebilir
-Paylı mülkiyette, paylı malın taksim ve tasfiyesi hangi usullerde yapılıyorsa, elbirliği mülkiyetinde de ayni usullerde yapılır
Elbirliği hali kamulaştırma ile sona ererse, “her ortak payına düşen kamulaştırma bedelini doğrudan idareden talep edebilir”
TAŞINMAZ MÜLKİYETİ
Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu: 1-Arazi, 2-Tapu siciline bağımsız ve sürekli olarak kayıtlı bulunan ayni haklar, 3-Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler. Taşınmaz mülkiyetinin kazanma tarzları:
1-Aslen Edinme-Devren Edinme
A)Aslen Edinme: Bir kimse, bir taşınmaz üzerinde başkasının mülkiyet hakkına dayanmaksızın, ondan bağımsız olarak mülkiyet hakkı elde etmişse, bu iktisap tarzına aslen iktisap denir. Sahipsiz taşınmazların mülkiyetinin işgal yoluyla kazanılması, önceki malikin mülkiyet hakkı sukut ettikten sonra “istimlak, cebri müzayede ve kazandırıcı zamanaşımı ile kazanmada aslen iktisap” söz konusu olur. Tapulu taşınmazlar “ancak sahipsiz ise işgal yolu ile iktisap olunabilir”. Tapulu taşınmaz ayırtım gücü olmayan sahibi tarafından devredilirse, devralan “ancak olağan zamanaşımı ile mülkiyeti kazanır”.
B)Devren Edinme: Bir kimsenin mülkiyet hakkını, önceki malikin mülkiyet hakkına istinad ederek, ondan devren elde ettiği hallerde, devren iktisaptan söz edilir. Bazı taşınmazların devren iktisabı, özel kanunlarla yasaklanmıştır.
a-Gecekondu Kanunu’na (GK 34) tabi taşınmazlar; tahsisi tarihinden itibaren “10 yıl” içinde
-Devir ve temlik olunamaz
-Rehin ve diğer ayni haklarla takyit edilemez
-Satış vaadi sözleşmesine konu teşkil edemez.
-Taksim ve satış suretiyle şuyuun giderilmesi talebine konu teşkil etmez
-Haczedilemez ve işgal olunamaz
b-Tarım Reformu Kanunu (TRK 13) göre dağıtılan taşınmazlar miras hariç, devren iktisap edilemez.
2-Tescille Edinme-Tescilsiz Edinme
A)Tescille Edinme: Bir taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı, tapu kütüğüne tescille kazanılır. Türk hukukunda “tescille iktisap ilkesi geçerlidir”.
B)Tescilsiz Edinme: Miras, işgal, kamulaştırma, cebri artırma ve mahkeme ilamıyla, dernekler kapatılıp mal varlıklarının kamu kuruluşlarına intikali ile, taşınmazın vakfedilmesiyle, “iki şirketin birleşmesi ile, iskan kanununa göre idarece tahsis ve tevfiz olunan araziler ve aile mal ortaklığında tescilden önce de mülkiyet kazanılır”. Evlenme mukavelesi ile bir taşınmazın mülkiyet hakkı “tescilsiz kazanılır”. Taşınmaz mülkiyetinin miras yolu ile iktisabı “bir devren ve tescilsiz iktisap şeklidir”.
Taşınmaz Mülkiyetini Tescille Edinme
Tescilin geçerli sonuç doğurabilmesi herşeyden önce şekle uygun olarak yapılan muteber bir “iktisap sebebi”ne dayanması ve talepte bulunan kişinin “tasarruf yetkisi”ne haiz olması gerekir. Taşınmaz mülkiyetinin geçişine ilişkin işlemlerde “her türlü temsil mümkündür”. 1953 tarihli YİBK göre “vekilin kendi adına, müvekkili hesabına iktisap ettiği taşınmazı, müvekkiline devir borcu doğması için vekalet aktinin resmi şekilde düzenlenmiş olması zorunludur”.
MK 706 “taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmi şekilde düzenlenmiş bulunmasına bağlıdır”. Tescil borçlandırıcı işlemin ifasıdır. Taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran sözleşmelerde “zamanaşımı söz konusu değildir”. Taşınmaz mülkiyetinin tescille iktisabı için “iktisap edene taşınmaz zilyetliğinin devredilmiş olması şartı aranmaz”.Taşınmaz mülkiyetinin iktisabında tescil işlemi “ iktisap edenin kötü niyetli olması nedeni ile sakatlanmış olmaz”.
Şekil şartını bertaraf etmek için yapılan hertürlü sözleşme de geçersizdir. Burada asıl borç geçersiz olduğundan konulan her türlü cezai şart da geçersizdir.Resmi şekil şartından ayrık tutulan durumlar:
-Ölüme bağlı tasarruflar
-Eşlerin mal rejimi sözleşmeleri
-İhtiyari aleni müzayede
-Bir ticaret şirketine taşınmazın sermaye olarak konulması taahhüdü
-Mirasçıların birbirlerine karşı yaptıkları temlik taahhütleri
-Yapı kooperatiflerinin ortaklarına taşınmaz taahhüdü
TK 26 taşınmaz satış sözleşmeleri “tapu sicil muhafızı veya memurları” tarafından yapılmalıdır.Ölünceye kadar bakma sözleşmeleri “tapu memur ve muhafızından başka noter ve sulh hakimince de yapılabilir”. Noterler; -Miras sözleşmesi, -taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, -İştira ve vefa sözleşmelerini de düzenleyebilirler. Taşınmaz mülkiyetini devir amacı güden resmi sözleşmeler, ilgili sözleşmenin bütün esaslı unsurlarını kapsamalı, bir tarafın mülkiyeti nakil edimine karşılık, satış bedeli ve diğer yan edimler resmi senette yer almalıdır. Geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan tescil yapılmışsa “yolsuz tescil”
-Adi kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması mümkündür
-Bu tescile dayanan üçüncü şahısların iyiniyetle hak iktisabı korunur
-Taşınmazı bu şekilde devralanların haksız inşaat hükümlerine göre bu taşınmazın mülkiyetini kazanma imkanları vardır
Tapu kütüğüne yapılacak tescil işlemi, infisahi veya taliki şarta bağlanamaz. Tescile esas teşkil eden satım, bağışlama gibi sözleşmelerin, şarta bağlanması mümkündür. Resmi şekle uymayan işlemle tescil yapılmışsa malik her zaman bu yolsuz tescilin tashihini talep edebilir. Bu hak üç halde sınırlanmış bulunmaktadır.
-Üçüncü şahıs bu yolsuz tescile dayanarak iyiniyetle bir ayni hak iktisap etmişse artık ona karşı, tapu kütüğünün tashihi davası açılamaz.
-Üzerine yolsuz tescil yapılan kişi olağan kazandırıcı zamanaşımı olan “10 yıl” geçmesiyle taşınmaz mülkiyeti kazanmışsa, tapu kütüğünün tashihi davası açılamaz.
-Şekil noksanı sebebiyle işlemin geçersizliğini ileri sürmek dürüstlük kurallarına ters düşüyorsa yine tapu kütüğünün tashihi davası reddedilmelidir. Bu konuda 1988 tarihli YİBK kararı vardır.
Resmi şekil şartına uymayan sözleşmeyle taşınmazın zilyetliğinin devredilmesine uygulamada “haricen satış” denilmektedir. 1940 tarihli YİBK göre;
-Bu sözleşme ile satıcı resmi memur huzurunda resmi senet düzenleme ve ferağ işlemlerini yapmayı, aksi takdirde aldığı bedeli iadeyi taahhüt etmektedir.
-Satıcının bedeli iade borcu sebepsiz zenginleşmeden değil, taahhüt ettiği edimi ifa etmemekten doğduğu sözleşmeden doğduğu için BK 125 deki zamanaşımına tabidir.
-Satıcının iade borcunun zamanaşımı bedeli aldığı tarihten değil, satıcının ferağdan imtina tarihinden başlar.
Bu durumda satıcı taşınmazın zilyetliğinin iadesini her zaman talep edebilir. Ancak bu talebi satış bedelini alıcıya iadesine bağlıdır. İyiniyetli haksız zilyet sayılacağından malı kullandığı ve semerelendirdiği için kendisinden bir tazminat istenemez. 1944 tarihli YİBK, Haricen satışla alınan bir arsa üzerine inşaat yapılması halinde, bu taşınmazın mülkiyetinin kendisine devredilmesini talep hakkı vermiştir.
Kat mülkiyetinde de geçerli şekil şartı olmasa da hakimin zilyet lehine karar verebileceği şartlar.
-Kat satışı, kat mülkiyetine tabi binada yapılmış olması
-Alıcı semeni ödemiş olması
-Katın zilyetliği, alıcıya teslim edilmiş olması
-Olayın özelliklerine göre şekil eksikliğinin ileri sürülmesi, dürüstlük kurallarına aykırı düşmüş olması.
Bir taşınmazı haricen iktisap eden ve 10 yıl fasılasız ve çekişmesiz elinde bulunduran KK 13’e göre kadastro esnasında adına tescil ettirebilir.
Taşınmaz haricen satılmış ama zilyetlik devredilmemişse, sadece ödediği semeni sebebsiz zenginleşme hükümlerine göre isteyebilir. Bu ise 10 yıllık zamanaşımına tabidir.
Taşınmaz mülkiyetinin devrinde “muvazaa” ya devir işleminin “taraflarında” veya işlemin “türünde” ya da işlemin “bedelinde” olabilir.
Basit muvazaa halinde sözleşmeler geçersizdir. Örn. taraflar bir taşınmaz satım veya bağışlama sözleşmesi yapmışlar ve bunların geçersizliği konusunda anlaşmışlarsa. Tescil yapılmışsa, yolsuz tescil teşkil edeceğinden, taraflarca her zaman tashihi istenebilir.
Taraflar satım akdi yapmışlar ama asıl niyet bağışlama ise “mevsuf muvazaa”, bu durumda hukukumuzda “satım akdi muvazaa, bağışlama ise şekle uygun olmaması sebebiyle geçersizdir”. Eğer şekle riayetsizlik nedeni ile akdin hükümsüzlüğünü ileri sürmek dürüstlük kuralına aykırı ise geçerli sayılabilir.
Tarafların sözleşmede semeni düşük göstermeleri, sözleşmenin muvazaa sebebiyle geçersizliği neticesini doğurmaz. Çünkü taraflar arasında akdin geçerliliğine ilişkin tam bir irade uyuşması vardır. Bu durumda vergi rayiç bedel üzerinden tahakkuk ettirilmektedir.
Muvazaalı işlemler çoğu kez üçüncü şahısları zarara sokmak amacıyla yapılmaktadır.
“Taraflar arasında muvazaa iddiası ancak yazılı delille mirasçılarca ise her türlü delil ile ısbat edilebilir”. Ancak miras bırakan hangi vasıtalarla muvazaayı kanıtlamak zorunda ise, mirasçılar da ayni vasıtalarla kanıtlamalıdır. Malikin alacaklıdan mal kaçırmak için taşınmazını üçüncü bir kişiye muvazaalı devri halinde, alacaklı MK 1023 ve İİK 227 göre iptal davası açabilir.
Bir taşınmaz mülkiyetini devreden malikin, devralanın bu taşınmazı belli bir amaç için kullandıktan sonra, tekrar kendisine veya onun belirleyeceği üçüncü bir şahsa geri temlik edeceği inancıyla, taşınmaz mülkiyetini devretmesine “inançlı temlik” denir. Burada her iki tarafın amacı da mülkiyeti nakletmek olduğundan, mülkiyetin alıcıya geçişi muteberdir. Mülkiyeti tekrar geri nakledeceğine inanılan yeni malik, malik olmanın tüm yetkilerine haiz bulunur. Onun mülkiyeti geri nakledeceğine ilişkin taahhüdünün geçerli olabilmesi resmi şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Tescil hiçbir şarta bağlanamayacağı için bu durum ancak “vefa hakkı” ile sağlanabilir. İnançlı temlikler, daha çok kredi temini amacıyla yapılmaktadır.
Örn. Almanyadaki işçi İzmirdeki arkadaşına para göndererek ev almasını istemiş. Ancak Vekaletname olmadığından arkadaşı evi kendi adına almışsa “doktrine göre satıcı ile arkadaşı arasındaki tescil inançlı bir işlem olarak geçerlidir ve hukukumuzda temsil ve vekalet işlemleri geçerlilik koşuluna bağlı olmadığından işçi arkadaşına karşı tescile zorlama davası açabilir”
Taşınmaz mülkiyetinin naklinde, mülkiyetin asıl nakledilmek istenen kişi adına değil de, bu kişi gizlenerek üçüncü bir kişi adına tescil edilmesine “nam-ı müstear” adı verilir. Nam-ı müstear eğreti kişi manasındadır. Olmayan bir kişi adına yapılan bir işlem söz konusudur. Aslında bugün tapuda böyle bir işlem yapılması mümkün değildir. Bu gün nam-ı müstear tapu memuru tarafından düzenlenen resmi senette taraf teşkil eden kişinin mülkiyeti kendi adına fakat başka birinin hesabına iktisap ettiği hallerde söz konusu olabilir.
Bu iki sebepten ileri gelebilir.
-Alıcı şahıs başkasının adına hareket etmekte ve bunu satıcıdan gizlemektedir. Burada “dolaylı temsil” söz konusudur. Ya da
-İnançlı temlik ile mülkiyeti belli bir şahsa temlik etmekte o da sonra esas alıcıya taşınmaz mülkiyetini nakletmeyi taahhüt etmektedir.
Her iki halde de tapu tashihi davası ile mülkiyetin geçirilmesi mümkün değildir. BK 390 göre “vekil müvekkile karşı vekaleti iyi bir surette ifa ile mükelleftir”. Eğer vekil kötü ifa ile taşınmazı başkasına devrederse. Eğer üçüncü şahıs iyi niyetli ise tapu tashihi davası açılamaz. Kötüniyetli ise açılabilir.
Tapusuz Taşınmazlarda Mülkiyetin Nakli
Tapuya tescil işlevini “yalnızca tapuya kayıtlı taşınmazlar bakımından yerine getirebilir”. Taşınmaz rehni de “ancak tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde tesis edilebilir”.
Tapusuz taşınmazlar üzerinde mülkiyet hakkı medeni kanunun kabulünden önce doğmuş olabileceği gibi bu tarihten sonra işgal suretiyle de kazanılmış olabilir. Tapusuz taşınmaz maliki mülkiyet hakkını tapuya kayıt ettirmedikçe, bunun üzerinde tapu dışı işlemlerle tasarrufta bulunulmasına imkan yoktur. Doktrindeki baskın görüşe göre “tapusuz taşınmazların haricen devri geçersiz sayılmaktadır”
Tescilsiz iktisap hukukumuzda bir istisna olduğundan, bunun kanun tarafından açıkça öngörülmüş olması gerekir. Tescilsiz iktisapta taşınmaz mülkiyeti tescilden önce kazanılsa da, bir an önce tescil şarttır. Çünkü taşınmaz üzerinde
-Tasarrufi işlemler, ancak tescilden sonra yapılabilir.
-İyi niyetli üçüncü şahısların malı iktisabından korur. Bu şekilde yapılacak tescil kurucu değil, açıklayıcı niteliktedir. Tescilsiz iktisap halleri:
a)Miras: Mirasçılar, miras bırakanın ölümü ile, terekeye dahil tüm mallar üzerinde mülkiyet hakkını kazanırlar. Mirasçılar, açıklayıcı mahiyette tescili, mahkemeden alacakları veraset senedinin tapu memuruna ibrazıyla sağlarlar.
Ölüme bağlı tasarrufla bir taşınmaz vasiyet edilmişse, lehine vasiyet yapılan sadece mirasçılara karşı “şahsi bir alacak hakkı kazanmış olur”.
b)İşgal: Bir kimsenin, bir taşınmaz üzerinde malik olma iradesi ile zilyetlik ihdas etmesine işgal denir. Kanunlarımız bazı istisnasi hallerde, taşınmazlar üzerinde işgal suretiyle mülkiyet hakkının kazanılabileceğini kabul etmektedir. Tapulu taşınmazlar işgal yoluyla “ancak sahipsiz iseler iktisap olunabilir”. İşgal yolu ile iktisapta “bir zilyetlik süresi aranmaz”. İşgalle birlikte “mülkiyet hakkı kazanılmakta, zamanaşımı gerekmemektedir”.
-Tapulu taşınmazlarda malikin terkin istemi ile sahipsiz hale geldikten sonra
-Bugünkü hukukumuz “sahipsiz tapusuz arazinin işgal yoluyla iktisabına imkan tanımıyor”.
c)Kamulaştırma: Devletin egemenlik hakkına dayanarak kamu yararının gerektirdiği hallerde, idari bir tasarrufla, özel mülkiyete konu taşınmazların mülkiyetini iktisap etmelerine “kamulaştırma” denir. Kural olarak kamulaştırılan tapulu bir taşınmazın mülkiyeti idareye; “kamulaştırma satınalma yolu ile yapılmamışsa, mahkemenin vereceği tescil kararı ile geçer”. Kamulaştırılan tapusuz bir taşınmazın mülkiyeti de idareye “idarenin talebi üzerine Asliye Hukuk Mahkemesince verilen tescil kararı ile intikal eder”. Kamulaştırma halinde malike, malına karşılık bir bedel ödenir. A 46 göre bedelsiz kamulaştırma mümkün değildir. Ancak “Kamu yararı amacıyla mülkiyet hakkının sınırlanması” karşılıksızdır. Malik bu sınırlamalara katlanmak zorundadır Bedelin hesaplanmasında vergi beyanı, resmi makamlarca yapılmış olan kıymet takdiri, malın birim fiyatları, bina maliyet hesapları ve diğer objektif ölçüler dikkate alınır. Malik “tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde Kamulaştırma kararına karşı idari yargıda iptal davası, bedele karşı da adli yargıda bedel artırma davası açabilir”. Taşınmaz maliki kamulaştırma kararına karşı idari yargıda iptal davası açmış “ama idare mahkemesince yürütmeyi durdurma kararı verilmemiş ise, idarenin tescil için başvuruda bulunduğu Asliye Hukuk mahkemesi taşınmazın idare adına tesciline karar verir”. Eğer taşınmaz maliki iradi olarak “taşınmazı idareye ferağ etmiş ise idari yargıda iptal davası açma hakkı düşer”. Bedele gelince
-Malik takdir edilen ve tebliğ edilen bedeli kabul edip, taşınmazın idare adına tesciline muvafakat etmişse bedel kendisine ödenir ve taşınmazın tescil işlemi tamamlandığı anda mülkiyetin idareye geçtiği kabul olunur.
-Malik bedeli almış, buna rağmen kişi idare adına tescilden kaçınıyorsa, idare mahkemeden tescili taleb edebilir MK 716.
-Malik dava süresini geçirmiş veya dava kaybedilmişse, idare taşınmazın bedelinin tayini ve kamu adına tescili için mahkemeye gider. Mahkemenin verdiği tescil kararına veya reddine ilişkin karara karşı temyiz yolu açıktır.
-Malik iptal davası veya bedel artırma davası açmışsa, dava idare lehine sonuçlanıp karar kesinleşmedikçe, idare kural olarak, kamulaştırdığı taşınmaza el koyamaz. Eğer acilen el koyması gerekiyorsa bu yetkiye iki sınırlama vardır.
i.Onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projeye göre yapılan, kamulaştırmada el koyabilir. Bunun için,
ii.İdare mahkemeleri yürütmeyi durdurma kararı vermemiş olacaktır
İdarenin el koyma ve tescil talebi üzerine mahkeme “8 gün” içinde taşınmaz malikine davetiye çıkartır ve “5 gün” içinde taşınmazın kıymet takdirine esas olabilecek tüm niteliklerini tesbit ettirerek, taşınmazın idare adına tesciline karar verir.
Kamulaştırılan taşınmazı malikinin geri alma hakkı,
-Kamulaştırılan arazi üzerinde “5 yıl” içinde kamulaştırma amacına uygun hiçbir işlem veya tesisat yapılmamış olması halinde à1 yıl içinde veya
-İdarenin kamulaştırma kararından rucu ettiğini malike bildirmiş olması halindeàTebliğden itibaren 3 ay içinde kullanılabilir.
Kamulaştırılan taşınmazlar üzerindeki “her türlü hak sona ermekle birlikte intifa hakkı ve rehin hakları kamulaştırma bedeli üzerinde mevcudiyetini muhafaza eder”.
d)Cebri Artırma ile İktisap: Haczedilmiş, rehnedilmiş veya iflas masasına girmiş olan bir taşınmazın icra vasıtası ile açık artırma ile satımıyla mülkiyet tescilden önce, alıcıya intikal eder. İhaleyi kazanan alıcı, icra memurundan aldığı bir belge ile tapuda açıklayıcı nitelikte tescili talep edebilir.
e)Mahkeme İlamı ile İktisap: 1-Cebri tescil davası: Taşınmaz mülkiyetinin belli bir şahsa intikal ettiğini içeren yenilik doğurucu bir mahkeme kararı ile de taşınmaz mülkiyeti, tescilden önce iktisap edilebilir. Resmi şekilde yapılmış bağışlama, ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşmelere dayanarak taşınmaz mülkiyetinin intikaline karar verilmesi mahkemeden “cebri tescil davası” ile talep edilebilir MK 716.
2-Taşınmaz satış vaadi: Noterler, resen düzenleme suretiyle veya tapu memuru tarafından yapılır. Bu sözleşmeyle taraflar, birbirinden taşınmaz satış sözleşmesinin yapılmasını talep edebilme yetkisine sahip olur. Eğer satıcı buna riayet etmezse alıcı mahkemeye başvurur, ifa davası açar. Hakimin kararı “satıcının taşınmaz satış sözleşmesi yapma iradesi yerine geçer”. Satıcı resmi satış sözleşmesinden sonra da tescil talebinde bulunmazsa, alıcı cebri tescil davası yolu ile mahkemeden mülkiyetin devrini talep edebilir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde zamanaşımı “10 yıl”dır. Zamanaşımı hakkın muaceliyet tarihinden itibaren başlar. Taşınmaz satış vaadinden doğan tescil davaları “zilyetlik alıcıya devredilmişse zamanaşımına tabi olmaz, aksi takdirde 10 yıllık zamanaşımına tabidir”. Çünkü, alıcı satışı vaad edilmiş taşınmaza zilyet kılınmış ise, “ona karşı malik zamanaşımı definde bulunamaz”. Tapuya şerh edilirse şerhin etkisi “5 yıl”dır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde “doktrindeki hakim fikrin aksine yargıya göre alacaklı malike karşı doğrudan tescile zorlama davası açabilir”. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine “dayanarak doğrudan tescile zorlama davası açılması, doktrine göre hukuk tekniğine uygun değildir”.Taşınmaz satış vaadi “775 sayılı gecekondu kanununa göre dağıtılan yerlerde dağıtımdan 10 yıl geçtikten sonra ifası kararlaştırılmış olsa bile batıldır”. Bir taşınmaz için birden fazla taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılsa ve biri tapuya şerh edilmiş olsa “şerh edilen hakkını ancak kendisinden sonrakilere ileri sürebilir, kendinden öncekilere süremez”
Satış vaadi sözleşmesinden doğan haklar temlik edilebilir. Devralan da cebri tescil davası açabilir. Malik birden fazla kişi ile satış vaadi sözleşmesi yapmışsa “önce yapılmış olana öncelik tanımak gerekir”.
f)Yeni Arazi Oluşumu Suretiyle İktisap: MK 708 yeni arazi teşekkülü yoluyla mülkiyeti kazanma hakkını yalnızca devlete tanımıştır. Yeni teşekkül eden arazinin;
-Sahipsiz yerlerde arazinin kayması veya kamuya ait suların yer değiştirmesi
-Oluşan arazinin yararlanılmaya elverişli olması
Bu çeşit arazinin kendi taşınmazından ayrıldığını iddia eden şahıslar, geri verilmesini talep edebilirler. 10 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Tabii hadiselerle arazi kayması, toprağın yer değiştirmesi sınır değişikliğini gerektirmemektedir.
Taşınmaz Mülkiyetinin Zamanaşımı İle kazanılması
Kanunda belirtilen sürece devam eden ve itiraza uğramayan zilyetliğine dayanarak, bir malın mülkiyetini kazanmaya “zamanaşımı ile edinme” denir. MK ikiye ayrılarak düzenlenmiştir.
A-Olağan Zamanaşımı: Tapu sicilinde yolsuz olarak taşınmaz maliki gözüken kişi, bu taşınmazı malik sıfatıyla 10 yıl çekişmesiz olarak iyiniyetle zilyetliğinde bulundurursa, o taşınmazın mülkiyet hakkını iktisap eder. Buna “sicil zamanaşımı” veya “adi zamanaşımı” da denir. Koşulları:
1-Taşınmaza ilişkin koşul: Sadece “tapuya kayıtlı” ve özel mülkiyete konu olabilen taşınmazlar bu yolla iktisap edilebilir. Devletin hüküm ve tasarrufunda bulunan orman arazisi başkasının adına tapuya kayıt edilse dahi bu yolla kazanılamaz.
2-Şahsa İlişkin Koşul: Mülkiyeti kazanacak kişinin adının geçerli bir hukuki sebep olmaksızın mülkiyet sütünunda malik olarak yazılması “yolsuz tescil”gerekir. Bu şahıslar kendileri 10 yılda, bunlardan “iyiniyetle satın alan iyi niyetli kişiler tescil anında mülkiyeti kazanırlar”.
3-Zilyetliğe İlişkin Koşul: Yolsuz kayıt sahibinin herşeyden önce taşınmaza “malik sıfatıyla zilyet” olması gerekir. Fer’i zilyetlik kazandırmaz.
4-Zilyetlik Süresi: Yolsuz kayıt sahibinin taşınmaz üzerinde, “iyiniyete dayanan zilyetliği 10 yıl boyunca sürmelidir”.
5-Zilyetliğin Çekişmesiz Olması: Gerçek malikin yapacağı ihbar veya üçüncü bir şahsın kaydın yolsuzluğunu bildirmesi, yolsuz kayıt sahibini kötüniyetli duruma getirir.
6-Zilyetlik Sürelerinin Birleştirilmesi: Kazandırıcı zamanaşımından istifade edebilme imkanına sahip “her zilyet, kendinden önceki ayni şartlara sahip zilyetlerin, zilyetlik süresini kendi zilyetlik süresine ekleyebilir”. Çifte tapu kaydı halinde ikinci tapu kaydına dayanarak ayni hak iktisap edilemez. Çifte tapu halinde “doktrine göre iyiniyet halinde adi, iyiniyetli olmama halinde olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı söz konusu olabilir”
Olağan kazandırıcı zamanaşımının sayılan koşulları gerçekleştiği anda eski malik mülkiyet hakkını kaybeder. Adına yolsuz kayıt olan, mülkiyet hakkını kayıt anından itibaren yani geçmişe etkili olarak kazanır.
Yolsuz tescil + İyiniyet + zilyetlik + 10 yıl à Tescil
B-Olağanüstü Zamanaşımı: Tapu kütüğüne kayıtlı olmayan veya kayıtlı olsa bile kütükten malikin kim olduğu tesbit edilemeyen veya maliki 20 yıl önce ölmüş veya gaipliğine karar verilmiş taşınmazların, “malik sıfatıyla 20 yıl çekişmesiz zilyedi bulunan kişinin, bu taşınmazların mülkiyetini kazanması” söz konusudur. MK 713 göre taşınmaz mülkiyeti “kazandırıcı zamanaşımı koşulları oluştuğu anda kazanılır”. Kazandırıcı zamanaşımının koşulları: Bu koşulların ıspatı iktisap iddiasında bulunan zilyede düşer.
a-Taşınmaza ilişkin koşul: Hakim taşınmazın tapuya kayıtlı olup olmadığını re’sen araştırır. Tapuya kayıtlı olmasa dahi “özel mülkiyete konu olamayacak taşınmazlar kazandırıcı zamanaşımına konu olamazlar”. Hazine adına kaydı yapılan bir arazinin mülkiyetini kimse “olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile kazanamaz”. Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımına “vakıflara ait araziler” konu olamaz. Yeni teşekkül eden bir arazinin mülkiyeti “hazine tarafından iktisap olunur”. Şu hallerde olağanüstü kazandırıcı zamanaşımından istifade edilir.
i-Tapusuz taşınmazlar
ii-Tapuya kayıtlı taşınmazlardan,
-Tapu sicilinden “malikinin kim olduğu anlaşılamayanlar”
-Malik kim olduğu anlaşılmakla beraber “20 yıl önce ölmüş veya gaiplik kararı verilmişse ve malikin mirasçıları da veraset senedi çıkarıp taşınmazı kendi adlarına tapuya kaydetmemişlerse”.
-Birden fazla tapu kaydı var ve birbiriyle çelişiyorsa
-Üzerinde yolsuz kayıt bulunan kötüniyetli kişi ise
ii-İmar ve ihya ile iktisap: Tarıma elverişli olmayan arazilerin emek ve masraf yapılarak tarla ve bahçe ziraatine uygun hale getirilmesidir. İhyanın işgalden farkı, işgale konu taşınmazların zaten tarıma elverişli araziler olması ve işgal tamamlandığında taşınmazın iktisap edilmiş olmasıdır. KK 17 göre ihya ile iktisabın koşulları
-İhya edilen arazinin devletin hüküm ve tasarrufunda olan bir arazi olması
-Orman sayılmayan, bir kamu hizmetine tahsis edilmeyen bir arazi olması
-Bu arazinin il, ilçe ve kasabaların imar planı dışında olması
-Bu arazinin emek ve masraf sarfedilerek tarıma elverişli hale getirilmesi
Orman dışına çıkarılan orman arazisi ihya edenlerin köy nüfusuna kayıtlı olması ve “5 yıl”dan beri o köyde ikamet etmiş olması şartı ile “tasarruf sahibi olarak” tapunun beyanlar hanesine yazılması, 1995 yılında kabul edilmiştir.
b-Zilyetliğe ilişkin koşul. MK 713 den istifadeyle taşınmaz mülkiyetini kazanacak malik sıfatıyla zilyedin, zilyetliğinin en az “20 yıl”, nizasız, fasılasız devam etmiş olması ve bunu kanıtlaması gerekir. Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımında zilyetlik koşulunun “gerçekleştiği her türlü delil ile kanıtlanabilir”. Malik hakkında gaiplik kararı verilmiş taşınmazlarda gereken zilyetlik süresi “taşınmaz üzerinde fiili hakimiyet tesisinden itibaren başlar”.YİBK göre “mirasçılar birbirleri aleyhine kazandırıcı zamanaşımından istifade edemezler”. Mirasçılar arasında olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı “mümkün değildir”. Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımında “zilyedin iyi veya kötü niyetli oluşunun önemi yoktur, kötüniyetli olsa dahi mülkiyeti kazanır”. Kadastro kanunu olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı “ile iktisapta zilyetlik süresini tapulu taşınmazların haricen iktisabı halinde 10 yıla indirmiştir”. Kadastro Kanununa göre “tapulu bir araziyi haricen iktisap eden zilyet, kadastro tespiti sırasında en az 10 yıldan beri nizasız, fasılasız bu araziye malik sıfatı ile zilyet ise onun mülkiyetini zilyetlik yoluyla kazanır” KK 13.
c-Zilyedin tescil davası açması ve “üç aylık” ilan süresinin itirazsız geçmesi: Hakimin aralıklarla vereceği en az “4 ilan”ın sonuncusundan itibaren geçecek “3 ay” içinde bir itiraz olmaz veya yapılan itiraz reddedilirse. İlanlardan birinin yerel gazetede yapılması gerekir. Diğerlerini hakim takdir eder. Taşınmaz ister tapulu ister tapusuz olsun husumetin “hazineye” ve “ilgili kamu tüzel kişileri” aleyhine veya varsa tapuda “malik görünen kişinin mirasçılarına” yöneltilmesi zorunludur. Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile iktisapta ilgililer 3 aylık ilan süresi içinde doktrindeki hakim görüşe göre “sadece zamanaşımı koşullarının gerçekleşmediğine ilişkin itirazları ileri sürebilirler”.
Olağanüstü zilyetlik ile mülkiyetin kazanılması “tescilsiz iktisap”tır, mahkeme hükmü tespit niteliğindedir. Koşullar gerçekleştiği anda mülkiyet kazanılmış olur.
Taşınmaz Mülkiyetinin Kaybı
Tapulu taşınmazların mülkiyetinin terk suretiyle kaybı, ancak sicilde terkin ile mümkündür. Taşınmaz mülkiyetinin “mutlak kaybı” halinde, taşınmaz üzerinde bir şahsa ait mülkiyet hakkı sona ererken, bir başkasının onu kazanması söz konusu değildir. “Nisbi kayıp” halinde, taşınmaz mülkiyeti bir şahıstan diğerine intikal etmektedir.
a)Taşınmazın tamamen yok olması: Bir taşınmazın doğal olaylar sonucu tamamen ve devamlı olarak yok, telef olması ile üzerindeki mülkiyet hakkı ve diğer haklar da sona erer.
b)Taşınmaz mülkiyetinin terki: Malikin mülkiyet hakkından feragat etmesiyle mülkiyet hakkı sona erer. Feragat malikin tapu siciline yapacağı terkin beyanı ile gerçekleşebilir. Terk beyanında bulunan şahsın “tasarruf yetkisine” sahip olması gerektiğinden, tapu sicilinde yolsuz olarak malik gözüken şahsın, terkin beyanıyla taşınmaz mülkiyeti sona ermiş olmaz. Tapusuz taşınmazlarda terkin söz konusu olmaz. Taşınmaz maliki tapu kütüğündeki adına olan kaydı terkin ettirmiş ise taşınmaz üzerindeki “mülkiyet hakkı mutlak olarak sona ermiştir”.
c)Kamulaştırma: Kamulaştırma kararının kesinleşmesi ile birlikte, idare mülkiyet hakkını “aslen kazanmış” olur.İstimlak kararı ile birlikte sadece mülkiyet hakkı değil, taşınmaz üzerindeki diğer haklar da sona erer.
1956 YİBK göre bir taşınmaz bir kamulaştırma kararı olmadan fiilen bir kamu hizmetine tahsis olunmuş ise “bununla mülkiyet hakkı sona ermiş olmaz ve malik mülkiyet hakkından kaynaklanan ayni davaları idareye karşı açabilir”
1961 tarihli 221 sayılı kanuna göre bir taşınmaz kamulaştırma kararı olmadan bir kamu hizmetine tahsis edilmiş ise bu kanunun yürürlüğünden önceki tahsislerde “fiili tahsis tarihindeki rayiç bedellerini talep edebileceklerini kabul ediyor”.
4650 sayılı kanun ile kamulaştırma kanununda yapılmış olan değişiklik ile “idarenin kamulaştırılan taşınmaza acele el koyma yetkisi kaldırılmıştır”.
TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN İÇERİĞİ
Taşınmaz mülkiyetinin kapsamı “varsa kadastro planı ve kadastro sınır işaretleri birlikte dikkate alınır”. Kadastro plan ve işaretlerinin belirlediği sınırın; “aksi her zaman iddia ve dava edilebilir”. TK 31 göre kadastrosu yapılmamış tapulu bir arazi fazlalığı çıktığında “sınırlarda bir değişiklik olmamışsa ve komşu araziye tecavüz suretiyle meydana gelmemiş ise fazlalık kayıt malikinin olur”. Bir arazi fazlalığı kadastrosu yapılmamış tapulu iki komşu taşınmaz maliki arasında ihtilaflı ise Yargıtayın yerleşmiş içtihatına göre; “tapu kayıtlarındaki büyüklüklerine orantılı olarak iki arazi arasında paylaştırılır”. KK 20 göre tapulu taşınmazların sınırlarını belirlemede:
-Mahalline uygulanabilir plan ve haritaya öncelik verilir,
-Plan ve haritaya dayanmayan ve sabit sınırlı olmayan taşınmazlar, kayıt ve belgelerdeki miktarlar esas alınarak sınır tespiti yapılır, ancak bunların kayıtları, fiziki yapıları ve konumları itibarı ile belli bir yeri kapsıyorsa tespit o sınırlar esas alınarak yapılır.
-Plan ve haritaya dayanmayan ve sabit sınırlı olan taşınmazlar mahalline uygulanabilen kayıt ve belgelerdeki sınırlar esas alınarak sınır ve yüzölçümü tespit olunur.
KK 20 göre bir taşınmazda çıkan fazlalıklar “sabit sınırlı olmayanlarda kazandırıcı zamanaşımı şartları gerçekleşmiş ise kayıt malikinin aksi takdirde hazinenin olur, sabit sınırlılarda herhalde kayıt sahibinin olur”
Taşınmaz Mülkiyetinin Yatay Kapsamı
1-Kadastrosu Yapılmış Yerlerde: Arazi denilince sınırlandırılmış arz parçaları anlaşılır. MK 719 “bir arazinin sınırı plan ve arz üzerine konulmuş sınır işaretleri ile belirlenir”. Eğer plan ve işaretler farklı olursa plandaki sınıra değer verilir. Kadastro planları, MK 7 göre doğruluğu karine olarak kabul edilen resmi senetlerdendir. Aksinin kanıtlanması mümkündür.
Sınır ölçümündeki fenni hataların düzeltilmesine ilişkin talepler, bir süreye tabi tutulmamıştır. Malik komşu taşınmaz maliklerinden, planın tashihini ve taşınmaz üzerine işaretler konulmasını talep edebilir. Komşu taşınmaz malikleri, bu hususta gerekli işbirliğinde bulunma borcu altındadırlar. Yerine getirilmezse “eda davası” açılarak sınırların işaretlenmesi istenebilir.
Planda maddi hata iddiası varsa “ sınır tespiti davası” açılabilir. Kadastro yapılmış yerlerde “10 yıllık” zamanaşımı süresine tabidir. Bu kural yetkili makamlarca heyelan bölgesi olduğu belirtilen yörelerde uygulanmaz, yani bu yörelerde sınırların yeniden tespiti istenebilir.
2-Kadastrosu Yapılmamış Tapulu Taşınmazlarda: Sınırların nasıl belirleneceği hususunda medeni kanunda hüküm yoktur. Yargıtaya göre tapulu taşınmazların sınırlarını belirlemede haritaya değer verilir. Değişir nitelikte sınır varsa sabit sınırlardan başlanarak alan tesbit edilmeye çalışılır.
Eğer taşınmaz sabit sınırlı ise ve “hazinece satım miktar belirtilerek yapılmışsa, üzerinden de 10 yıl geçmişse fazlalıklar da kayıt sahibi adına tespit edilecektir”.
B-Taşınmazların Dikey Kapsamı
Taşınmazların dikey kapsamı “malik için kullanmada faideli olma kriterine göre tespit olunur”. Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Malikin arazisinin kendisi için faydalı olacak yeraltı ve hava sahası dışında, başkalarının faaliyetlerini engellemesi mümkün değildir.
C-Taşınmaz Mülkiyetinin Maddi Kapsamı
MK 718 Arazi üzerindeki yapıların, dikilen şeylerin ve kaynakların, taşınmaz mülkiyetine dahil olduğu yazılıdır. “Taşınır inşaat, taşkın inşaat, üst hakkına konu binalar, mecralar, yeraltı suları, bu kuralın istisnalarıdır”.
1-Yapı Kavramı: Taşınır inşaat arzın bütünleyici parçası sayılmaz. Arz üzerinde devamlı kalmak üzere yapılan inşaat ise MK 684 de belirtilen koşullar aranmaksızın arzın mülkiyetine dahil olur.
2-Haksız İnşaat: Haksız inşaat üç şekilde ortaya çıkar.
A-Arzın maliki başkasının inşaat malzemesi ile kendi arsası üzerine inşaat yapar; Bu durumda malzeme malikine üç hak tanınmıştır: Bu haklar külli haleflere karşı da kullanılabilir, cüz-i haleflere karşı kullanılamaz. Malzeme malikinin hakları
i-İnşaatın kaldırılmasını talep edebilir
Malzemenin iadesini talep edebilmesi için iki şartın varlığı aranır. Bunda malikin “iyi niyeti rol oynamaz”.
-Malzeme malikinin “rızası” dışında malzeme kullanılacak
-Malzemenin sökülmesinin aşırı bir “zarar”a sebeb olmaması. Eğer aşırı bir zarara sebep olacaksa inşaatın kaldırılıp malzemenin verilmesini talep edemez.
ii-Tazminat isteyebilir: Tazminat talebinin “kapsamı, arsa malikinin iyi veya kötüniyetli olup olmamasına göre değişir”.
-İyiniyetli ise à Muhik (malzeme değerine eşit)
-Kötüniyetli ise à Tam tazminat. Örn. Arsa sahibi çaldığı inşaat malzemesi ile bir ev inşa etmiş ve malzeme sahibi tazminat davası açmış ise “ödenecek tazminat tam bir tazminattır”. Karşı tarafın bu yüzden uğrayacağı tüm maddi zararları kapsar.
iii-Arsanın mülkiyetinin kendine devrini talep edebilir: Bu yetki sadece yeni yapılan binalar için ve özel mülkiyete konu olabilecek arsalar için kullanılır. Koşulları.
-Malzeme malikinin iyiniyetli olması
-İnşaatın değerinin arsanın değerinden fazla olması. Bu şartlar gerçekleşmişse, malzeme maliki tek taraflı irade beyanı ile arsa malikine karşı bu hakkını kullanır. Malzeme malikinin bu hakkı “yenilik doğuran hak niteliğindedir”. Haksız inşaat arsa maliki tarafından yapıldığı ve malzeme malikinin arsanın mülkiyetini talep ettiği hallerde “arsa karşılığı ödenecek tazminat muhik bir tazminat olmalıdır”. Eğer malik bunu kabul etmezse malzeme maliki mülkiyetin kendisine devri için dava açabilir.
b-Bir kimse kendi malzemesi ile başkasının arazisi üzerine inşaat yapar; Gecekondu kanununun kapsamına giren bir arsada yapılmışsa, GK 21’e göre uyuşmazlık çözülür. GK’nun dışında kalan
i-Arsa malikinin hakları: Arsa maliki “İnşaatın kaldırılmasını talep edebilir”. Şartları
-İnşaat kendi “rızası ile yapılmamış” olacak. YİBK göre haricen satın alınan arsa üzerine yapılmışsa malikin rızası var kabul edilir. Yakın akrabalık ilişkisi varsa rızanın varlığı kabul edilir.
-İnşaatın kaldırılması “aşırı bir zarara sebep olmayacak”. Eğer malik kötüniyetli malzeme malikine, malzemenin en az değerini tazmin ederse malikin kaldırma talebi kabul olunmalıdır.
Arsa maliki “inşaatın yıkılmasını, inşaat kendi rızası ile yapılmış ve inşaatın yıkılması fahiş bir zarara neden olsa bile talep edebilir ancak bu halde malzeme malikine malzemeler karşılığı tazminat ödemesi gerekir”.
ii-Malzeme malikinin hakları: Haksız inşaat malzeme malikince yapılmış ise;
-Tazminat talebi: Malzeme maliki iyiniyetli ise yani başkasının arazisine inşaat yaptığını bilmiyorsa ve bilecek durumda değilse veya arsa malikinin rızası ile hareket ediyorsa veya hal ve şartlara göre bu rızanın olduğu varsayılabiliyorsa arsa malikinden “muhik bir tazminat” isteyebilir MK 723. Eğer arsa sahibi kötü niyetli ise yani inşaatı gördüğü halde ses çıkarmamışsa tazminat miktarı yükseltilmelidir.
Malzeme maliki kötüniyetli ise arsa malikinin ödeyeceği tazminat, malzemenin en az kıymetini geçmeyebilir MK 722. Tapulu bir taşınmaza inşaat yapanın kötüniyeti karine olarak kabul edilir.
-Arsanın mülkiyetini talep: Malzeme maliki inşaatı yaparken
“iyiniyetle hareket etmiş ve binanın kıymeti arsanın kıymetinden daha fazla ise” arsanın mülkiyetinin kendisine devrini arsa malikinden talep edebilir.Her iki tarafta talepte bulunabilir. Çifte yolsuz tapuya dayanarak taşınmaz mülkiyetinin iktisabı geçersizse de, eğer alıcı taşınmaz üzerinde inşaat yapmışsa, iyiniyetli sayılır.
Haksız inşaat malzeme maliki tarafından yapılmış ise malzeme maliki “inşaatın yıkılıp malzemenin iadesini talep edemez” Tapulu bir araziyi kiracısından haricen alıp üzerine inşaat yapan kişi “arsanın mülkiyetinin kendisine devrini talep edemez”. Haricen aldığı arsa üzerine ev yapmış, fakat malik arsayı başkasına temlik etmiş ise “Yargıtaya göre malzeme sahibi arsanın mülkiyetini, ancak iktisap eden kötüniyetli ise talep edebilir”.
c-Başkasının malzemesi ile başkasının arsasına inşaatta bulunur: Malzeme maliki, arsa malikinden malzemenin kendisine iadesini talep edebilir. Malzeme malikinin iyiniyetli ve binanın değerinin arsanın değerinden fazla olması halinde arsanın mülkiyetinin devrini talep edebilir. Arsanın mülkiyetinin devrini talep edebilir. İnşaatı yapan üçüncü şahısta sebepsiz zenginleşme ve vekaletsiz işgörme hükümlerine göre arsa malikinden tazminat isteyebilir.
Yapının Arzın Mülkiyetine dahil Olduğu Kuralının İstisnaları
1-Taşkın Yapı (Tecavüz Eden İnşaat): MK 725 göre “bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur.
Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak 15 gün içinde itiraz etmediği, ayni zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir”.Taşan inşaat, üzerine taştığı arsanın değil, ana inşaatın yapıldığı arsanın bütünleyici parçası sayılır. İki husus vardır;
a)Taşkın inşaatı yapanın bir irtifak hakkına dayanması: Burada kast edilen irtifak hakkı, taşılan arsa üzerinde inşaat yapma hakkı veren bir ayni haktır.
b)Eğer “bir irtifak hakkı yoksa ve taşılan arsa maliki, taşmayı öğrendikten sonra 15 gün içinde itiraz etmemişse artık taşılan kısmın yıkılmasını isteyemez”. “Taşkın yapıya katlanma yükümlülüğü” ortaya çıkar. Eşyaya bağlı borçtur, daha sonraki bütün malikler katlanmak zorundadır. Üç şartın gerçekleşmesine bağlıdır:
-İnşaatı yapan iyiniyetli olmalıdır: Başkasının arazisine taştığını bilmemesi, bilecek durumda olmamasıdır.
-Taşılan arsa maliki taşkın inşaatı gördüğü halde 15 gün içinde itiraz etmemiş olmalıdır.
-Taşkın inşaat sahibinin bir irtifak hakkı veya bu kısmın mülkiyetinin kendine devrini talep edebilmesi, yani taşkın yapının muhafazası için durum ve koşulların haklı göstermesi.
15 gün içinde itiraz etmemiş ama “taşkın inşaat sahibi iyiniyetli ve hal ve şartlar taşkın inşaatın muhafazasına uygunsa yine taşkın yapıya katlanma yükümlülüğü doğar”.
Taşkın yapıya bir katlanma yükümlülüğünün söz konusu olabilmesi için taşılan arsa üzerindeki ayni hakkın “taşılan arsa üzerinde inşaat yapma yetkisi veren bir ayni hak olması gerekir”.
Taşılan arsa maliki “15 gün” içinde itiraz etmek koşuluyla “dava açma süreye tabi değildir”. Dava istenildiği zaman açılır. Taşkın yapıya katlanma yükümlülüğü yoksa “arsa sahibi taşkın yapının kaldırılmasını dava edebilir”. Bu davalar komşu arsa sahibine yöneltilir. İnşaatın yıkılmasıyla inşaat sahibinin uğrayacağı zarar ile yıkılmaması halinde arsa malikinin arsasına uğrayacağı değer kaybı, mukayese edilerek karar verilmelidir. Eğer inşaatı yapan kötüniyetli ise veya hal ve şartlar “taşkın inşaatın muhafazasını gerektirmiyorsa, yıkım fahiş bir zarara sebep olacak olsa dahi arsa sahibi yıkımı talep edebilir”. Taşılan arsa maliki
Taşkın inşaatı yapan ile taşılan arsa malikinin “taşkın yapı yapılması hususunda yapacakları sözleşmeler, resmi şekilde yapılmalıdır”. Arsa malikinin taşkın inşaata katlanma yükümlülüğü varsa, inşaat sahibine iki hak tanınmıştır.
-Taşılan arsa üzerinde irtifak hakkı tanınması veya
-Bu arsa kısmının mülkiyetini talep hakkı. Yenilik doğuran bir haktır.
Haksız inşaat ile taşkın inşaat arasında farklar vardır.
i-Haksız inşaatta yapı arsanın bütünleyici parçası olur, taşkın inşaatta mülkiyet inşaat sahibine ait olur.
ii-Haksız inşaatın yıkılmasını talep zamanaşımına tabi olmadığı halde, taşkın inşaatta 15 günlük zamanaşımı süresine tabidir.
iii-Haksız inşaatta malzeme sahibi sadece arsanın mülkiyeti’nin devrini talep edebilir, taşkın inşaatta ise ya mülkiyeti veya irtifak hakkı tesisini talep edebilir.
2-Üst Hakkı (İnşaat Hakkı): Bu hakka dayanarak başkasına ait bir arazi üzerinde veya altında bir inşaat yapan veya yaptığı inşaatı muhafaza etmek yetkisini kazanan kişi, bu yapının maliki sayılmaktadır. Teklik kuralının bir istisnasıdır. “Teklik kuralı” bir arazinin mülkiyeti kime aitse üstündeki bina, bitki ve su kaynaklarının mülkiyetin de ona ait olmasıdır. Burada iki malik ortaya çıkar.
-Üst hakkı sahibi (yapı sahibi)
-Arazinin maliki
Türkler kat mülkiyeti ile “teklik” hatta, “bir binanın bağımsız bölümleri üzerinde üst hakkı kurulamaz” kuralını aştılar. Üst hakkı
i-Binaların arzın bütünleyici parçası olduğu kuralının bir istisnasını teşkil eder.
ii-Bir binanın her katı birbirinden bağımsız üst hakkının konusunu teşkil edemez.
iii-Üst hakkı tapu kütüğüne bağımsız bir hak olarak ayrıca kayıt edilmişse bir taşınmaz gibi rehnedilebilir, temlik edilebilir.
3-Mecralar: Elektrik, su gibi enerji ve sıvı maddelerin naklini sağlayan tesisata mecra adı verilir. Bir taşınmaz malikinin, arazisi üzerinden böyle bir mecranın geçirilmesine katlanma yükümlülüğü yoktur. Bu tesisler dışarıdan görülebilecek şekilde açıktan geçiriliyorsa, tapu kütüğüne tescile gerek yoktur. Ancak “noter senedi” zorunlu kılınmıştır.
Mecraların arzın mülkiyetine tabi olmamasının en önemli sonucu, geçtiği arazi üzerinde tesis edilecek ipotek gibi ayni hakların bunları kapsamaması ve bunların üçüncü şahıslara verdikleri zararlardan, üzerinden geçtiği arazi maliki değil, işletmenin sorumlu tutulmasıdır.
D-Arazi Üzerine Dikilen Bitkiler
Arazi üzerine devamlı olarak kalması için “dikilen bitkiler de arzın mülkiyetine tabidir”. Örn zeytin ağaçları “daimi nitelikleri sebebiyle, arzın mülkiyetine tabi olur”. Kavak ağaçları ise taşınır bitki kabul edilir. Bu niteliğinden dolayı arazi üzerinde tesis edilecek rehin hakları bunları kapsamayabilir. Çünkü taşınır niteliğindeki “bitkiler arzın mülkiyetine tabi değildir”.
Bir arazi üzerindeki bitkiler “başkası tarafından dikilmiş ise bunlara haksız inşaat hükümleri uygulanır” MK 729.
Bitkilerin dal ve köklerinin “komşu araziye taşmaları halinde taşkın yapı hükümleri uygulanmaz”. “Komşunun arazisine taşarak zarar veren dal ve kökler, onun istemi üzerine uygun bir süre içinde kaldırılmazsa, komşu bu dal ve kökleri kesip kendi mülkiyetine geçirebilir”. Komşu arazideki “dal ve köklerin kendi ekin ve binasının üzerinden geçmesine katlanıyorsa, bu dalların üzerindeki meyvalardan faydalanabilir” MK 740.
E-Kaynaklar
Kaynak kendiliğinden veya insan emeği ile topraktan çıkan sudur. Suyun toprak üstüne çıkmasının devamlılık göstermesi gerekir.
-Kaynaklar arzın bütünleyici parçasıdır MK 718/2, 756
-Kaynak arazinin bütünleyici parçası olduğu için onun akibetine bağlıdır. Bir başkasının toprağındaki sudan yararlanabilmek ancak bir irtifak hakkı ile mümkündür, buna kaynak irtifakı denir. Bu irtifak hakkı “sadece suyu almak hakkı verip, kaynak üzerinde kişiye bir mülkiyet sağlamaz”. Bu irtifak hakkı kişiye veya eşyaya bağlı olarak kurulabilir.
-Bazan kanun, malike bir zorunlu kaynak irtifakı mükellefiyeti yükler MK 761.
Ancak yeraltı suları devletin hüküm ve tasarrufundadır. Bu nedenle bir araziden bir akarsu meydana getirecek kadar gür bir su çıkıyorsa, Yargıtaya göre bu tür kaynaklar üzerinde özel mülkiyet söz konusu olmaz. Devletin hüküm ve tasarrufuna ait olur.
Bir kimse kendi taşınmazı üzerine yaptığı inşaat vs ile diğerinin su kaynağını kirletir veya kesilmesine sebep olursa, duruma göre “eski halin iadesi” veya “tazminat” davaları açılır. Tazminat için zarar verenin kusuru aranmaz MK 757. Kaynağın veya kuyuların kesilmesine, azalmasına veya kirlenmesine sebep olması kafidir.
TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KISITLAMALARI (TAKYİTLERİ)
A-Malikin iradesi ile
1-Borçlandırıcı
a)İştira (Alım) à Resmi şekilde yapılırsa geçerlidir
b)Vefa (Geri alım) à “ “ “ “
c)Şufa (Önalım) à Adi, yazılı şekilde yapılabilir
d)Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi
2-Tasarrufi à Sınırlı ayni hak yaratılmasıdır
B-Kanunla: A 35 göre mülkiyet hakkı ancak kanunla sınırlanabilir.
A-Malikin Tasarruf Yetkisini Sınırlayan Hukuki İşlemler
Malik kendi yaptığı hukuki işlemlerle mülkiyet hakkını sınırlayabilir. Bütün sınırlı ayni haklar kişinin mülkiyet hakkını sınırlar. Malik yaptığı hukuki işlemle mülkiyet hakkını temlik etme yetkisini de sınırlayabilir. Hukuki işlemlerden doğan kısıtlamalar “en fazla 10 yıl için tesis olunabilir”.Hukuki işlemlerden doğan kısıtlamalarda “bu kısıtlamalardan doğan haklar yenilik doğurucu haklardır”. Temlik etme yetkisinin sınırlanması sadece anlaşmayı yapan malike ve onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilen bir borç ilişkisidir. Tapuya şerh edilirse, eşyaya bağlı borç ilişkisi doğurur ve yalnız külli haleflere karşı değil, cüz-i haleflere karşı da ileri sürülebilir. Ancak şerhin ayni etkisi daha uzun süre kararlaştırılmış olsa dahi, “10 yıl”ı geçerse sona erer. Ancak sözleşme “akdin tarafları arasında geçerliliğini korur”.
Malik başkaları ile yaptığı sözleşmelerle, şahıslara tek taraflı irade beyanı ile taşınmazı satın alma hakkı tanımış olabilir. İştira, şufa ve vefa hakları böyledir.
a)Taşınmaz Alım (İştira)Hakkı: Alacaklıya “tek taraflı irade beyanı ile bir taşınmazı satın alma hakkı veren bir sözleşmedir”. Bu hak yenilik doğurucu niteliktedir. Noterler veya tapu müdürü tarafından yapılır. Tapuya şerh edilmişse, taşınmazın her malikine karşı ileri sürülebilir. Şerh verilmedikçe taraflar arasında kişisel bir hak olarak kalır. Şerh en çok 10 sene için verilebilir. Alım hakkı alıcı tarafından kullanılırsa, taşınmaz maliki sözleşmede kararlaştırılan şartlarla taşınmazı satma, taşınmaz mukavelesi yapıp, tescil talebinde bulunma borcu altına girer. Eğer uymazsa “tescil davası” ile alacaklı mahkemeden taleb eder. Alacaklı sözleşmede belirtilen taşınmaz satış bedelini malike ödeme borcu ile yükümlüdür.
b)Gerialım (Vefa) Hakkı: Gerialım hakkı, mahiyeti itibarıyle esasen taşınmazını başkasına temlik eden malike tanınan bir alım hakkından başka birşey değildir. Resmi şekilde yapılması gereken bir sözleşmedir. Tek taraflı irade beyanı ile geri satın alma hakkına sahiptir. Gerialım hakkı, taşınmaz malikinin, kredi temin etmek için başvurduğu bir yoldur. Borç ödenmediği takdirde taşınmaz mülkiyetinin ipotekli alacaklıya ait olmasını yasaklayan hükmüne, “lex comissaria yasağına” karşı hile teşkil edebilir. Tapuya şerh edilmiş gerialım hakkı, şerh süresi içinde her taşınmaz malikine karşı ileri sürülebilir. Şerhin etkisi verildiği tarihin üzerinden 10 yıl geçmekle sona erer MK 736.
Sözleşmeden doğan geri alım hakkı “sözleşmede bedel kararlaştırılmamış ise ilk satıştaki bedel üzerinden kullanılabilir”
c)Önalım (Şufa) Hakkı: Sözleşmeden doğan önalım hakkı, taşınmazın bir başkasına satılması şartına bağlanmış bir alım hakkı niteliğindedir. Diğerlerinden farklı olarak sadece “adi yazılı şekilde” yapılması yeterlidir. Akdi önalım hakkı “satışın tebliğ ile öğrenildiği tarihten itibaren 3 ay, en geç satıştan itibaren 2 yıl içinde, şerh süresi içinde olmak kaydı ile kullanılmaz ise düşer” MK 733. Enflasyon ortamlarında haksızlıklara neden olduğundan, YHGK kararına göre “önalım hakkında dava açma süresi, satışın öğrenilmesinden itibaren 1 ay ile sınırlanmıştır”.
Aksi kararlaştırılmamışsa akdi önalım hakkı sahibi “şefi’i” “ilk öğrendiği satışta hakkını kullanmamışsa, sonraki satışlarda kullanamaz
Önalım hakkının kullanılması için, ortada “tapuda geçerli bir satış sözleşmesinin yapılmış olması gerekir”. Tescil gerekmez. Önalım hakkı taşınmazın üçüncü şahıslara satılması, yani taliki şarta bağlı olduğundan, “satım dışındaki bağışlama, trampa, cebri icra ile satış gibi diğer işlemlerde kullanılmaz”. Önalım hakkı “ihtiyari açık artırmada kullanılabilir”. Akdi önalım hakkı “taşınmaz satış vaadinde doğrudan doğruya kullanılamaz”. Akdi önalım hakkında “önalım bedelini taraflar diledikleri şekilde kararlaştırabilirler”.
Önalım hakkı iki çeşittir:,
-Adi Önalım Hakkı: Önalım hakkı ile doğan satış ilişkisi, taşınmaz maliki ile taşınmazı satın alan üçüncü kişi arasındaki koşulların aynidir. Tapu harcından kaçınmak için bedel düşük gösterilmiş ise, taşınmazı satın alan müşteri bu bedelin daha fazla olduğunu ileri süremez.
-Vasıflı Önalım hakkı: Önalım sözleşmesine özel hükümlerin konması halinde söz konusu olur. Bunda tarafların kararlaştırmış oldukları bedel ödenir.
Tapuya şerh edildiğinde önalım hakkı, eşyaya bağlı borç yarattığından, her taşınmaz malikine karşı kullanılabilir. Ancak şerhin ayni etkisi, en çok “10 yıl” devam eder.
MK 734 “önalım hakkının alıcıya karşı dava açılarak kullanılacağını” düzenler. Dava taşınmazın bulunduğu yerdeki “sulh mahkemesinde” görülür. Bundan sonra malik borcunu yerine getirmezse, alıcı hakimin belirlediği süre içinde satış bedelini mahkeme veznesine yatırır ve cebri tescil davası ile mülkiyetin kendisine aidiyetine karar verilmesini ister.
B-Taşınmaz Mülkiyetinin Kanuni Kısıtlamaları
Taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamalarında “kanundan doğan kısıtlamalar tapu sicilinde gösterilmese bile, taşınmaz üzerinde hak sahibi olan herkesi ve haleflerini bağlar”.
Taşınmaz mülkiyetinin, “gerek kamu hukukundan doğan kısıtlamaları gerekse özel hukuktan doğan kanuni kısıtlamaları, tapu kütüğüne tescil edilmeksizin muteber bulunur”.
Kişiler yapacakları sözleşmelerle, kamu hukukundan doğan kısıtlamaları bertaraf edemeyecekleri halde, özel hukuktan doğan kısıtlamaları, “resmi senetle tapu siciline şerh suretiyle ortadan kaldırabilir”.
1-Kamu hukukundan doğan kısıtlamalar: İmar kanunu, İskan kanunu, Kamulaştırma kanunu, Kültür ve tabiat varlıklarını koruma kanunu, trafik kanunu, Çiftçiyi topraklandırma kanunu gibi kanunlardan doğar.
a-İnşaat yapılırken uyulması gereken yükümlülükler
b-Araziye dikilecek bitkiler hususunda uyulması gereken yükümlülükler
c-Sınırlık (hail) koyma yükümü: Arazi maliki arazisi etrafına ancak kanunun belirlediği şekil ve ölçüde hail koyabilir.
d-Toprağın iyileştirilmesi: Bir bölgede toprağın ıslahı için arazilerin yarısından fazlasına sahip ve maliklerin sayıca 2/3 nin aldıkları kararlara diğerleri uymak zorundadır.
e-Kaynakların kamulaştırılması: Arazi maliki kendisine bir faydası olmayan veya kıymetine göre çok az faydası olan su kaynaklarını bir tazminat mukabili kamu yararına olarak terk etmek zorundadır.
2-Özel hukuktan doğan kanuni kısıtlamalar: Taşınmaz mülkiyetinin özel hukuktan doğan kısıtlamalarının bir kısmından “herkes”, bir kısmından sadece “komşuları”, bir kısmından ise “müşterek malikleri” istifade eder.
Hukuki işlemlerden doğan kısıtlamalar “en fazla 10 yıl için tesis olunabilir”. Hukuki işlemlerden doğan kısıtlamalarda “bu kısıtlamalardan doğan haklar yenilik doğurucu haklardır”
a)Kanuni önalım hakkı: Bir taşınmazın müşterek maliklerinden biri payını üçüncü bir şahsa satması halinde, diğer paydaşların, bu satılan payı, öncelikle ve ayni koşullarda satın alma hususundaki haklarıdır MK 732. Kanuni önalım hakkı “sadece taşınmazlar üzerindeki paylı mülkiyette söz konusudur”. Akdi ve kanuni önalım hakkı “ayni anda kullanılmışsa kanuni önalım hakkı öncelik kazanır”.Kanuni önalım hakkı sosyal bir amaca yönelmiştir. Akdi önalımda, şerhin meydana getirdiği eşyaya bağlı borç; kanuni önalımda yasadan dolayı mevcuttur.
Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş taşınmazlarda, “bir paydaşın arsa payının satışı halinde diğer paydaşların kanuni önalım hakkı yoktur” KMK 8. Kanuni önalım hakkı “cebri artırmalı satışlarda kullanılamaz”MK 733.
Özel parselasyon ile bir taşınmazdan arsa payı alan kişilerin, daha sonra birbirlerine karşı önalım hakkı kullanması hakkın amacı ile bağdaşmaz.
Elbirliği mülkiyette, “kanuni önalım hakkı yoktur”. Çünkü pay üzerinde tek başına tasarruf mümkün değildir.
Kanuni önalım hakkı, akdi önalımdan farklı olarak, “payın paydaş olmayan bir üçüncü şahsa satışı halinde kullanılır, paydaşlar arasındaki satışlarda kullanılmaz”.
Gerialım hakkı ile kayıtlı satışlarda, önalım hakkı kullanılamaz. Bir payın ölünceye kadar bakma sözleşmesi uyarınca, bakım borçlusuna devredilmesi halinde veya payın bir şirkete sermaye olarak koyulması halinde de, önalım hakkı kullanılamaz.
Cebri tescil davası açmış ve mahkemenin tescile ilişkin kararı kesinleşmiş ise, bu durumda kanuni önalım hakkı da kullanılabilir.
Kanuni önalım hakkı sahibine, “paydaşın yapmış olduğu satış koşul ve bedelleri ile satılan payı öncelikle satın alma hakkı vermektedir”. Kanuni önalım hakkı “birden fazla paydaş tarafından kullanılmış ise doktrine göre paydaşların satılan payı payları oranında iktisap etmeleri gerekir”.
Kanuni önalım hakkından önceden veya sonradan feragat mümkündür. YİBK göre “feragatin ancak resmi senetle düzenlenip tapuya şerh edilirse geçerli sayılacağı kabul olunmuştur”. Kanuni önalım hakkından “hak sahibi resmi bir sözleşme ve tapuya şerh suretiyle feragat edebilir, fakat tek bir satış için sadece adi yazılı bir sözleşmeyle de feragat mümkündür”. Kanuni önalım “bir satış için süresinde kullanılmaz ise sonraki satışlarda kullanılabilir”. Kanuni önalım “paydan ayrı olarak başkalarına devir olunamaz”.
MK 733 göre önalım hakkı, “satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren 3 ay her halde satışın üzerinden 2 yıl içinde kullanılmalıdır”. Bu süre içinde kullanılmayan hak düşer. HGK göre 3 aylık sürenin başlaması için önalım hakkı sahibinin “satış konusunu, bedelini, ödeme koşullarını ve alıcıyı öğrenmiş olması gereklidir”.
Önalım hakkı ancak dava açılarak kullanılabilir MK 734. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakimin belirleyeceği süre içinde, yine hakimin belirleyeceği yere nakten yatırmakla yükümlüdür.
b-Kanuni İştira Hakkı: Bir eşyayı tek taraflı irade beyanı ile satın alabilme ve bu hak kullanıldığında eşya malikini bu eşyayı bu hak sahibine devir etme borcu altına sokan hakka, kanuni önalım hakkı denir.Bu hakkın kanuni önalım hakkından farkı “hakkın doğması için eşyanın bir başka kişiye satışının şart olmamasıdır”. Örn.
-Mal rejimlerinin sona ermesi halinde eşe, aile konutu ve ev eşyaları üzerinde tasfiye payı karşılığı tanınan alım hakkı MK 240, 279.
-Paylı mülkiyette paydaşlara “bazı koşulların gerçekleşmesine bağlı olarak tanınan diğer paydaşın payını devir alma hakkı”
-Kat mülkiyetinde, kat maliklerinin, borçlarını yerine getirmeyen kat malikinin bağımsız bölümünü devir alma hakkı
c-Kanuni gerialım hakkı: -KK 22, Kamulaştırılan taşınmazlar 5 yıl kamulaştırma amacına uygun kullanılmazsa veya idare kamulaştırmadan vazgeçerse, 1 yıl içinde müracaatla eski malike böyle bir geri alım hakkı tanınmaktadır.
-TRK 10 göre dağıtılan topraklar, özürsüz olarak 3 yıl kanun amacına uygun kullanılmadığı veya toprak tahsisi yapılan kişiler borç ve kredilerini ödemedikleri takdirde topraklar hazinece geri alınır.
d-Komşuluk Hukukundan Doğan Kısıtlamalar: -Taşınmazı taşkın kullanmama: Taşınmaz malikleri komşularına zarar verebilecek her türlü taşkın kullanımdan kaçınmak zorundadır. Komşular arasında hoş görülemeyecek derecede gürültü, sarsıntı, duman, kurum, toz, buğu, koku gibi zararlı faaliyetlerde bulunamaz. Kullanmanın taşkın olup olmadığını hakim, taşınmazın mevkiini, mahiyetini ve mahalli örf ve adeti dikkate alarak takdir eder.
-Komşu arsaya zarar verici kazı ve inşaat yapmamak: Taşınmaz malikleri, taşınmazlarında yaptıkları kazı ve inşaat ile komşu taşınmazlara zarar veremezler MK 738.
Taşınmaz maliki, kendi arazisine zarar veren inşaatı gördüğü halde 15 gün içinde itiraz etmemişse, yapılan taşkın inşaata katlanmak zorunda kalabilir MK 725.
-Taşkın bitki dal ve köklerine katlanma: Bir taşınmazdaki bitkiler komşu taşınmaza zarar vermeksizin onun üzerine taşarsa, komşu taşınmaz maliki buna katlanmak zorundadır MK 740. Zarar verirse makul bir süre içinde kaldırılmasını talep edebilir. Kaldırılmazsa kendisi kaldırabilir.
-Doğal suların geçmesine katlanma: Kendiliğinden akan kar ve yağmur sularının geçişine katlanmak zorundadır.
-Kanuni mecra geçişine katlanma: Mecra geçirme hakkı “sadece komşulara tanınmış bir haktır”. Mecburi mecra hakkı sadece elektrik, su gibi bir taşınmaz için zorunlu ihtiyaçlar için tanınmalıdır. Malik izin vermezse mahkemeden talep edilir. Komşu sayılamayacak sanayi tesisleri için bu hak tanınmamıştır. Bunlar ancak mecra irtifakı tesisi suretiyle mecra geçirebilirler.
-Kanuni geçit hakkı: Bir taşınmaz malikinin genel yola çıkışı yoksa komşu taşınmaz malikinden “tam bir tazminat mukabilinde uygun bir yerin kendisine geçit olarak verilmesini talep edebilir” MK 747.
-Kanuni kaynak hakkı: Zorunlu su hakkı için 3 şart öngörülmüştür.
i-Su gereksinimi aşırı zahmet ve masraf yapılmaksızın karşılanamamalı
ii-Komşunun kendi ihtiyacından fazla suya sahip olması
iii-Komşuya alınacak su için tam bir tazminat ödenmeli.
Komşunun su kaynağı sadece onun ihtiyacını karşılayacak ölçüde ise, ona karşı bu hak kullanılamaz.
e-Taşınmaz mülkiyetinin herkesin yararlanabileceği özel hukuk kısıtlamaları: -Başkasının orman ve merasına girme: Kişiler başkalarının özel mera ve ormanlarına yetkili makamlar tarafından bitki örtüsünü korumak için yasaklanmadıkça örf ve adetin uygun göreceği şekilde girerek , mantar ve yabani bitkileri toplayabilir MK 751.
-Sürüklenen şeylerin aranması: Bir kimsenin malı veya hayvanı doğal olaylar sonucu başkasının arazisine geçmişse, taşınmaz maliki bunların aranması için sahibine izin vermek zorundadır MK 752. Arama sırasında meydana gelecek zararlar tazmin edilmediği sürece “taşınmaz malikinin hapis hakkı vardır”.
-Iztırar halinde başkasının arazisine girme: Bir kimse, kendisini veya başkasını, mevcut bir zarar tehlikesinden korumak için, başkasının arazisine girebilir MK 753.
TAŞINMAZ MALİKİNİN SORUMLULUĞU
Taşınmaz malikinin sorumluluğu kanunun emrettiği “özen gösterme borcunun ihlaline dayanan, bir kusursuz sorumluluktur”.
Sorumluluğun şartları: Kusur koşulu kaldırılmış haksız fiil sorumluluğudur. Taşınmaz malikinin sorumlu
-Taşkın kullanım sayılan fiilin yasal kısıtlamalara yani hukuka aykırı olması
-Bir zararın varlığı
-Zararla taşkın kullanım arasında illiyet bağı,
Taşınmaz malikinin taşkın kullanımı sayılan fiiller: -Olumlu taşkınlık: Bir taşınmazda oluşup komşu taşınmazlar üzerinde zararlı etkileri olan müdahalelerdir.
-Manevi taşkınlık: Bir taşınmazın işletilmesi ve kullanımı sonucu, komşu taşınmazlarda yaşayan kişilerin ruhsal yapılarının etkilenmesidir. Örn. Mezbaha, umumi hela
-Olumsuz taşkınlık: Aşırı yüksek yapı veya görüşün engellenmesi vs.
“Bir taşınmaz malikinin, mülkiyet hakkını bu hakkın yasal kısıtlanmasına aykırı kullanması sonucunda zarar gören veya zarar tehlikesi ile karşılaşan kimse, durumun eski haline getirilmesini, tehlikenin önlenmesini ve uğradığı zararın giderilmesini dava edebilir”MK 730.
Komşular iki şartın varlığı halinde “tehlikenin önlenmesini” talep edebilirler.
-Hoşgörü sınırını aşması
-Önlenebilir olması
“Hakim yerel adete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan zararların uygun bir bedelle denkleştirilmesine karar verebilir” MK 737/3 Böylece çevre konusunda doğan zararların karşılanması yolu açılmıştır.
Taşınmaz malikinin sorumluluğu kusur koşulu kaldırılmış haksız fiil sorumluluğu idi.
Bundan dolayı illiyet bağını kesen sebepler, mücbir sebep, mağdurun ağır kusuru ve 3. şahsın ağır kusuru taşınmaz maliki için sorumluluktan kurtulma imkanı yaratır.
Davacı olabilecek kişiler “sadece bitişik taşınmaz malikleri değil, mülkiyet hakkının taşkın kullanımından olumsuz etkilenen herkestir”.
Aleyhlerine dava açılabilecek kişiler sadece taşınmaz malikleri değil, taşınmazları sınırlı bir ayni hakka dayanarak kullananlarda sorumludur MK 730. Eğer kiracı taşkın kullanıyorsa malik kiracısına rucu edebilir. Paylı mülkiyet ise “her paydaş müteselsil sorumludur”.
Bu konuda 1983 tarihli çevre korunması kanununda da hüküm vardır. Buna göre çevreyi kirletenler ve zarar verenler doğan zararlardan kusursuz sorumludur. Ancak söz konusu kirlenmeyi önlemek için gerekli her türlü önlemi aldıklarını ıspat etmek kaydıyle kurtulabilirler.
KAT MÜLKİYETİ
Kat mülkiyeti bir binanın kullanmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde mülkiyet hakkı olarak tanımlanmıştır.
MK 726 “Bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması kat mülkiyeti kanununa tabidir.
Bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz”.
Kat Mülkiyeti Kanunu, kat mülkiyetini, tamamlanmış yapılar için öngörmektedir. Yapılmakta olan veya ileride yapılacak bir binayı “inşa etmek borcu” ve bina inşa edilince “kat mülkiyeti yükleme imkanını” “kat irtifakı” adı altında düzenlemektedir.
Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana taşınmazdaki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet çeşididir. Bağımsız bölüm dışında bağımsız bölüme tahsis edilen eklentiler de kat mülkiyetinin kapsamına girer. Ancak “Kagir bir binanın bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti tesis edilebilir” KMK 50. Bu nedenle ahşap bir binanın bağımsız bölümlerinin kat mülkiyetine konu olması mümkün değildir.
Kat mülkiyetinde, bağımsız bölümler üzerindeki kat mülkiyeti hakkı ile ona bağlı arsa payı ve ortak yerler üzerindeki müşterek mülkiyet payı arasında eşyaya bağlı bir mülkiyet hakkı ilişkisi vardır. Kat Mülkiyeti Kanununda:
-Ana taşınmaz: Kat mülkiyetine konu olan taşınmazın bütününü ifade eder KMK 6/a
Kapsamına arsa, üzerindeki bina, bağımsız bölümler, ortak yerler, eklentiler, arsadaki ağaçlar, hatta varsa su kaynakları da girer.
-Ana yapı: Esas yapı kısmını ifade eder.
-Bağımsız bölüm: Tamamlanmış bir yapının ayrı ayrı ve başlıbaşına kullanılmaya elverişli bir bölümünü ifade eder. Bağımsız bölüm üzerinde bağımsız mülkiyet söz konusu olur. Her bağımsız bölüme “değeri ile orantılı bir arsa payı tahsis edilmiştir” ve arsa payının mülkiyeti “bağımsız bölümün mülkiyetine bağlanmıştır”. Kat mülkiyeti ve kat irtifakına tabi taşınmazlarda, “ortaklığın giderilmesini talep KMK 7 ve maliklerin kanuni şufa hakkı yoktur” KMK 8.
Bununla birlikte bağımsız bölümler ayrı bir taşınmaz niteliğinde olduğundan, bir bağımsız bölüm müşterek maliklerinin birbirlerine karşı sufa ve ortaklığın giderilmesini talep hakları mevcuttur. Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması halinde öteki paydaşlar, öncelikle satınalma hakkını kullanabilirler. Sözleşmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir KMK 8.
Bağımsız bölümler üzerindeki sınırlı ayni haklar “bağımsız bölüme bağlı arsa payını ve ortak yerlerdeki müşterek mülkiyet payını da kayıtlar” KMK 5. Arsa payı kat mülkiyetinden veya kat irtifakından “ayrı olarak devredilemeyeceği gibi, miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz”. Sınırlı ayni haklar, bağımsız bölüm üzerinde tesis edilir ve tesis edildikleri anda zorunlu olarak arsa payını ve ortak yerlerdeki paylı mülkiyet payını da kayıtlar. Arsa payı ve ortak yerlerdeki paylı mülkiyet payı üzerinde “rehin veya başka bir hak tesis edilemez ve bunlar bağımsız bölümden ayrı devredilemez”.
Kat mülkiyetine konu bağımsız bölümün “tavanı, taban ve duvarları kat maliklerinin müşterek mülkiyeti altındadır”. Kat mülkiyetinin sükna hakkından farkı ise, sükna hakkının arsa payına bağlı olmaması, başkasına devrinin, mirasçılara intikalinin mümkün olmamasıdır.
Kat mülkiyetinin diğer irtifaklardan farkı “onların arsa payına bağlı olmaksızın kurulabilmesidir”. Diğer irtifak “arsa payına bağlı olarak kurulmuş ise müşterek malikler arasında kanuni şufa hakkı vardır”.
-Eklenti: Bağımsız bölümün dışında olup doğrudan doğruya bağımsız bölüme tahsis edilen yerlere denir. Örn.bağımsız bir apartman dairesine tahsis edilen kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı ve su saatleri. Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir. Eklentinin hangi bölüme tahsis edildiği kat mülkiyetinin tesisine ait resmi senette, belirtilmelidir.
-Arsa payı: Arsanın bağımsız bölüme tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır. Arsa payı, paylı mülkiyet esaslarına göre o bağımsız bölümün değeri ile orantılı olarak bağımsız bölüme tahsis edilir.
-Ortak yerler: Bağımsız bölümlerin dışında olup, ana binanın korunmasına ve maliklerin ortaklaşa kullanımlarına ve faydalanmalarına yarayan yerlerdir. Bunların neler olduğunu kat malikleri sözleşmeyle belirleyebilirler. Kat malikleri, “ortak yerler üzerinde arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar” KMK 16. Örn. Antre, koridorlar, giriş kapısı, müşterek garaj, sığınaklar ortak yerlerdir. Yargıtay, belli bir amaç için yapılmış ortak yerlere “özel tahsisli ortak yerler adını vermekte ve başka bir amaç için kullanımı veya ek tesis yapımını uygun bulmamaktadır”.
Kat malikleri, ortak yerlerde ortak bir amaç için ancak “kat malikleri kurulunun pay ve paydaş çoğunluğu ile alınacak karar gereğince değişiklik ve ek tesis yapılabilir”.
-Yönetim Planı: Kat mülkiyeti kurulurken, paydaşlar tarafından hazırlanıp imzalandıktan sonra tapu idaresine diğer evrakı müsbitelerle birlikte verilen bir sözleşmedir KMK 12/4. Yönetim planı ile kat mülkiyeti tesis edilirken “tapu memurunca resen düzenlenen kat mülkiyeti kuruluş sözleşmesi KMK 2/e farklı işlemlerdir”.
Kat Mülkiyetinden Doğan İhtilaflara Uygulanacak Hükümler
Kat malikleri arasındaki ihtilaflara KMK 9’a göre sırasıyla
1-Sözleşme hükümleri
2-Yönetim planı
3-Kat mülkiyeti kanunu,
4-Medeni Kanun hükümleri uygulanacaktır. Ancak bu sıralama hatalı olup, emredici kanun hükümlerine dikkat edilmemiştir. Buna göre
a-Emredici kanun hükümleri
b-Yönetim planı,
c-Sözleşmeler ve KMK
d-Medeni Kanun hükümleri uygulanması daha uygun olabilirdi.
“Ana taşınmaz kat malikleri kurulunca yönetilir ve yöneim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyle, bu kurul tarafından kararlaştırılır” KMK 27.
KAT İRTİFAKI
Kat irtifakı, müşterek maliklere, diğer paydaşlardan aralarındaki sözleşmeye uygun bir binanın inşa edilmesi ve kat mülkiyetine çevrilmesini talep yetkisini veren bir irtifak hakkıdır KMK 2 c.
Kat irtifakı bir arsanın paylı malikleri tarafından kurulabileceği gibi, bir arsa malikinin inşasına başladığı bir taşınmazın belirli bir hissesini bir başkasına devri yoluyla da kurulur.
Kat irtifakına benzeyen bir diğer müessese, arsa payı karşılığında kat yapım sözleşmesidir. Kat yapımı sözleşmesinde, müteahhide arsanın belli bir payı devredilerek, müteahhidin inşaat yapma borcu, ona temlik edilen arsa hissesi üzerinde bir ipotek tesisi suretiyle güvence altına alınır.
İrtifak hakları, malikin mülkiyet hakkının kendisine verdiği yetkileri bağımsızlaştırarak başkasına tahsis etmesi suretiyle kurulur. İrtifak hakları malike bir “yapma borcu yüklemediği halde MK 779, kat irtifakında malikler yapma borcu altındadır”. Doktrindeki görüşe göre kat irtifakında “eşyaya bağlı bir borç söz konusudur”.
“Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak yerler üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak, yükümlüdürler” KMK 26/1.
Kuruluşu: Kat irtifakı, bütün müşterek maliklerin talebi üzerine “tapu memurunca düzenlenerek resmi senetle birlikte tapu sicilinin irtifaklar sutununa tescil ile tesis edilir.”Resmi senette hangi bağımsız bölümün hangi paydaşa, hangi arsa payı karşılığı tahsis edildiği belirtilerek tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir.
Maliklerin Hak ve Borçları: Kat irtifakına konu olmuş taşınmazlarda paydaşlar:
-Ortaklığın giderilmesini isteyemezler KMK 7
-Arsa üzerinde kat irtifakı ile bağdaşmayacak ayni haklar kuramazlar. KMK 5 -Kanuni şufa hakları yoktur
Bir kat irtifakı sahibi paydaş yükümlülüklerini yerine getirmezse, diğer paydaşlar tazminat talep edebilir. Süre dolmuş ise payın devrini de talep edebilirler. Kat irtifakı maliki kendisine noterden yapılan ihtardan itibaren “2 ay”geçmesine rağmen borcunu ifa etmemiş ise diğer kat irtifak malikleri “onun hakkının kendilerine devrini dava edebilirler” KMK 26.
Sona Ermesi: 1-Maliklerin talebi ile: Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler KMK 49/1.
2-Kendiliğinden: Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamıyle yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılmasıyla kendiliğinden sona erer KMK 49/2.
3-Hakim kararı ile: Kat irtifakı için resmi senette en fazla “5 yıl süre” konulabilir KMK 49/3. Bu süre içinde bina tamamlanmazsa kat irtifakı kendiliğinden sona ermez. Taraflar hakimden sürenin uzatılmasını veya kat irtifakının sona erdirilmesini talep edebilir. Sulh hakimi, hal ve şartlara göre binanın tamamlanabileceğine inanıyorsa kat irtifakını uzatabilir.
Kat irtifakının sona ermesiyle, arsa üzerinde müşterek mülkiyete ilişkin hükümler tekrar uygulanmaya başlar. Dolayısıyle malikler birbirlerine karşı “kanuni şufa hakkını kullanabilecekleri gibi, ortaklığın giderilmesi davasını da açabilirler”.
KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI
Bir binada kat mülkiyeti kurulabilmesi için “arsanın tapulu, binanın kagir ve inşaatın tamamlanmış olması” gerekir KMK 50/2. Birden fazla arsa parselini kapsayacak şekilde kat mülkiyeti tesis edilemez. Fakat bir parsel üzerinde site şeklinde birden fazla bina üzerinde kat mülkiyeti kurulabilir. Bu şekilde kurulan kat mülkiyetine “yatay kat mülkiyeti” denir. Bir binada kat mülkiyetinin tesisi iki şekilde gerçekleşebilir.
1-Hukuki İşlemle: Kat mülkiyeti, taşınmaz maliki veya paydaşları tarafından, tapu memurunca resmi senet düzenlenmesi ve kat mülkiyeti siciline tescil ile kurulur.
Taşınmaza tek kişi malik ise resmi senet onun tek taraflı isteği üzerine düzenlenir. Müşterek mülkiyette “tüm paydaşların birlikte başvurmaları gerekir”. Paylı malikler arasında “oybirliği sağlanamazsa, kat mülkiyeti kazai kararla yapılır”.
Tapu memuru tescilde taşınmazın bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine “bu taşınmazın mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir” ibaresini yazarak sayfayı kapatır. Sonra kat mülkiyeti kütüğünde her bağımsız bölüm için bir sayfa açar. Sonra kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalar ile ana taşınmazın kayıtlı olduğu sayfa arasında bağlantı kurulur; Her bağımsız bölüm tescil ile bir taşınmaz niteliği kazanır.
2-Kazai Kararla: Kazai kararla kat mülkiyeti iki şekilde kurulur.
-Ortaklığın giderilmesi ile: İzalei şuyu davası aynen taksim veya nakden taksim şeklinde açılsa dahi, ortaklardan birinin isteği üzerine hakim taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesine karar verebilir. Eğer maliklere payları ile orantılı bağımsız bölüm isabet etmiyorsa ivaz ilavesi ile denkleştirme yapar. Fakat her paydaşa bir bağımsız bölüm düşmüyorsa, hakim satış yoluyla nakden taksime gitmelidir.
-İfa davasıyla: Bir yapı tamamlanmadıkça üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. Arsa üzerindeki inşaatta kişiye sadece kat irtifakı tanınabilir. Yargıtay noterde düzenlenen bu konudaki belgeleri “taşınmaz satış vaadi” olarak geçerli saymıştır. Ancak bunların iradi veya kazai yoldan ifası kat mülkiyetini tesis etmez. Alıcı veya müteahhit taşınmazın müşterek maliki sıfatını kazanır.
Kat Maliklerinin Hakları
a-Bağımsız Bölüm Üzerindeki Hakları: Medeni Kanunun malike tanıdığı tüm yetkilere sahiptir. Kendi bağımsız bölümü üzerinde her türlü borçlandırıcı ve tasarrufi işlemlerde bulunabilir. Eklentiler de mülkiyet kapsamına dahildir. Malik taşınmazı rehnedebilir, satabilir. Ancak diğer kat maliklerinin hakları ile “bağdaşmayan irtifak hakları kuramayacağı gibi anagayrimenkülün ortaklığın giderilmesi davasına konu olabilmesi de mümkün değildir”. Diğer bağımsız bölümlerin satılması halinde, “kat maliklerinin kanuni şufa hakkı da bulunmaz”. Haksız elatmanın önlenmesi, zilyetliğin korunması, tapu kaydının tashihi davaları açabilir.
b-Ortak yerler üzerinde: Kat malikleri “ortak yerler üzerinde müşterek mülkiyet esaslarına göre maliktirler” KMK 16. Aksine bir davranışta, kat maliki şikayetini önce kat malikleri kuruluna, sonra da sulh hakimine götürür. Anayapının ortak yerlerinde kat maliklerinin muvafakatini almadan değişiklik ve ilaveler yapamaz.
Kat Maliklerinin Borçları
a-Kat Mülkiyetini Kullanmada Özen: Gerek kat maliki, gerek bağımsız bölümü kira, oturma hakkı gibi sebeplerle kullananlar, bağımsız bölümleri, eklentileri ve ortak yerleri dürüstlük kuralına göre kullanmakla yükümlüdürler. Bunların kat mülkiyetinden doğan sorumluluğu müteselsildir KMK 18/2.
b-Bağımsız Bölümleri KMK’na Uygun Kullanma
i-Kat maliklerinin hiç yapamayacağı faaliyetler: Kat malikleri kendi bağımsız bölümlerinde, şu sağlık müesseselerini kati surette açamaz; -hastane, -dispanser,
-klinik, -poliklinik, -ecza laboratuvarı . Kat maliklerinin emredici olan bu hükme aykırı sözleşme yapmaları, yönetim planına hüküm koymaları mümkün değildir. Kat mülkiyeti tesis edilirken bağımsız bölümde sağlık müessesesi kurulacağı konulmuşsa engelleyici hükmün kaldırılması gerekir.
Doktor muayenehaneleri bu yasağın dışında tutulmuştur.
ii-Diğer kat maliklerinin rızası ile yapabileceği faaliyetler: Bağımsız bölümün eğlence ve toplantı yeri, gıda maddeleri ilgili faaliyetler, imalathane ve işyeri, emlak komisyoncusu, noter, sendika merkezi, dernek merkezi olarak kullanılması için kat malikleri kurulunun oybirliği ile kararına ihtiyaç vardır. Avukat bürosu için oybirliği gerekmez.
Kat malikleri aykırı kullanım halinde hakime başvurarak tedbir alınmasını isteyebilirler KMK 33. Hakim davayı kabul ederse bağımsız bölümü münasip süre içinde eski hale getirmesini aksi halde KMK 33/3 göre cezalandırılacağını ihtar eder. Kat maliki düzeltmemekte “1 yıl” ısrar ederse KMK 25/b göre diğer kat malikleri onun bağımsız bölümünün kendilerine devrini talep edebilirler.
c-Ana Taşınmazın Bakım ve Korunmasından Sorumluluk: Her kat maliki, ana taşınmazın mimari durumunu, güzelliğini, sağlamlığını, titizlikle koruma borcu altındadır. Kat maliki anayapının dış mimari görünüşünü değiştiremez. Kendi bağımsız bölümüne yeni kalorifer radyatör dilimleri ekleyemez. Örn. Diğer kat maliklerinin onayını almadan balkonları kapattıramaz.
d-Onarım İçin Bağımsız Bölüme Girilmesine Katlanma: Bir bağımsız bölümdeki arıza diğer bağımsız bölümde tamiri gerekitiriyorsa, buna izin verilmesi zorunludur.
e-Ana yapının Ortak Giderlerine Katılma: Her kat maliki aksine anlaşma yoksa, ortak giderlerden bağımsız arsa payı oranında sorumludur. Gider payını ödemeyen kat malikine karşı yönetici ve diğer kat maliklerinden her biri dava açabilir, icra takibi yapabilir. Ana taşınmazın ortak giderlerinden kat maliki ile birlikte onun bağımsız bölümünü kiracı, intifa hakkı sahibi gibi sıfat ile kullanan diğer şahıslar da müştereken ve müteselsilen sorumludur KMK 22/1.
Kanunda bağımsız kat maliklerinin kendilerine düşen yükümlülüklerini yerine getirmemelerine karşı yaptırımlar öngörülmüştür.
i-İcra takibi ve Dava: Kat malikinin kendi bağımsız bölümüne ilişkin “aidatları ve avansı ödememesi halinde, o kat maliki hakkında, her kat maliki icra takibi yapabilir”.Ortak giderlerden kiracının sorumlu olacağı kira sözleşmesinde kararlaştırılmış olsa bile, kiracı olağan dışı giderleri ödediği nisbette, ödediği miktarı kira borcundan mahsup edebilir.
ii-Bağımsız bölüm mülkiyetinin devrini talep: Eğer kat malikinin mülkiyet hakkı davranışları ile diğerleri için “çekilmez hale gelirse” kat malikleri, bağımsız bölümün mülkiyetinin kendilerine devrini talep edebilirler. Kanıtlamak davacı kat maliklerine düşer.
Aşağıdaki hallerde çekilmez hale geldiğini kanıtlamak gerekmez.
-Kendisine düşen ortak gider ve avansları ödemediği için kat maliki hakkında 2 takvim yılı içinde 3 defa icra veya dava takibi yapılmışsa
-Sulh hakiminin ihtarına rağmen davranışı değiştirmemekte “1 yıl”
Direnmişse
-Kendi bağımsız bölümünü ahlaka aykırı amaçlar için kullanmışsa
Dava, dava sebebinin öğrenildiği tarihten itibaren “6 ay” herhalde “5 yıl” içinde açılması gerekir KMK 25/7. Hakim bağımsız bölümün “mülkiyetinin arsa payı oranında devrine karar verir” KMK 25/2.
iii-Kanuni ipotek hakkı: Kat malikinin borcundan kiracısı veya sükna hakkı sahibi de müteselsilen sorumludur. Kiracının sorumluluğu ancak kira borcu kadardır. Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine yönetici veya kat maliklerinin istemi üzerine “kanuni ipotek hakkı” tescil edilir.
iv-Alacakların önceliği: Kat maliklerinin, “gider borcunu ödemeyen kat malikleri ve onlar gibi sorumlu bulunan şahıslardan alacakları, önceliklidir” İİK 206.
v-Yüksek temerrüt faizi: Gider ve avans borcu, aylık % 10 temerrüt faizine bağlanmıştır.
vi-İşletme projesinin işlevi: Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları İİK 68 de belirtilen “borç ikrarını havi” belgelerden sayılır. Yapılacak icra takibinde borçlu olan kat maliki itiraz ederse, borçlu itirazını varit gösterecek ayni nitelikte belge ibraz edemezse itirazı kaldırılır.
ANA TAŞINMAZIN YÖNETİMİ
Kat mülkiyeti tesis edilirken hazırlanmış olan “yönetim planı” tüm paydaşlar tarafından imzalanarak, diğer belgelerle birlikte tapu memuruna verilir KMK 12.Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı “bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir” KMK 28. Yönetim planının değiştirilmesi için “kat maliklerinin
4/5 inin Oyu gerekir”. Kat maliklerinin mahkemeye başvurma hakları saklıdır. Yapılan değişiklikler KMK kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir ve bütün külli ve cüz’i halefleri bağlar.
Kat mülkiyeti parsel bazında kurulur. Birden fazla parseldeki binaları kapsayacak şekilde kat mülkiyeti kurulamaz. İstisnası yatay kat mülkiyeti’dir. Bu sitelerde kat mülkiyeti kurulabilmesi için tüm bağımsız bölümlerin tamamlanması gerekmemekte ve ayrı ayrı
yönetim de oluşturulabilmektedir. Beyanlar hanesinde gösterilerek müşterek yönetim de kurulabilmektedir.
Kat Malikleri Kurulu
Ana taşınmaz kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla bu kurul tarafından kararlaştırılır KMK 27. Kat malikleri, yönetici ve denetçiler arasındaki ihtilaflar bu kurulca çözülür ve karara bağlanır KMK 32.
Kat malikleri kurulu kat maliklerinden oluşur. Her kat malikinin “arsa payı ne olursa olsun kurulda bir oy hakkı vardır”. Bir kişi birden fazla bağımsız bölümün sahibi ise “her bağımsız bölüm için bir oy hakkı vardır, fakat oy sayısı bütün oyların 1/3 ünden fazla olamaz” KMK 31 .
Kat malikleri kurulu, “yılda 1 defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zaman va yerde toplanır”. Yönetici, denetçi veya kat maliklerinin en az 1/3 ünün isteği üzerine olağanüstü toplantıya da çağrılabilir. Toplantı gün, saat yer ve gündemi toplantıdan en az 15 gün önce kat maliklerine bildirilmiş olmalıdır KMK 29. Eğer bildirilmezse kurul kararlarının iptal nedeni sayılır KMK 33. Hatta “kat maliki toplantıya katılmış olsa dahi kararı iptal ettirebilir”.
Toplantı nisabı kat maliklerinin arsa payı ve sayı bakımından “çifte çoğunluğu”dur.
İlk toplantıda sağlanamazsa, engeç “1 hafta” sonra yapılan ikinci toplantıda nisab aranmaz. Ama toplantı nisabı oluşmadan alınan kararların iptali her zaman talep edilebilir.
a)Çifte çoğunluk aranan kararlar: Pay ve paydaş çoğunluğu ile
-Ortak yerlerde faydalı yenilik ve ilavelerin yapılması
-Ortak ısınma sisteminin ferdi ısınma sistemine dönüştürülmesi kararı
-Yönetici seçimi kararı
-Denetçi seçimi kararı
b)4/5 çoğunluk kararı: Yönetim planının değiştirilmesi KMK 28/3.
c)Oybirliği ile Alınabilecek kararlar: -Tapu kütüğünde mesken olarak gösterilen bağımsız bölümün KMK 24/2 anılan nitelikte yerler olarak kullanılması
-Bir kat malikinin ortak yerlerde değişiklik yapabilmesi
-Ana taşınmaza yeni bağımsız bölüm ilavesi kararı
Kat malikleri kurulu kararına katılmayan veya katılıp da muhalif kalan her kat maliki, bu kararların kanuna, yönetim planına, hakkaniyet ilkelerine aykırı olduğu gerekçesi ile Sulh Hukuk Mahkemesine iptal davası açabilir KMK 33. İptal davası yöneticiye karşı değil karara olumlu oy veren kat maliklerine karşı açılmalıdır. Yetkili ve görevli mahkeme ise “ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir”.
Yönetici
Kat malikleri kurulunca 4/5 çoğunlukla 1 yıl için seçilir. En az “8 bağımsız bölümü” olan binalarda yönetici seçimi mecburidir. Kurulca seçilemezse bir kat malikinin talebi üzerine mahkemece atanır. Bu yönetici haklı bir neden olmadan 6 ay’dan önce kurul tarafından azledilemez. Eğer bu da yapılamazsa sorunlar paylı mülkiyet hükümlerine göre çözümlenmelidir.
Görevleri : Yöneticinin “işletme projesi” yapmak, yükümlülüklerini yerine getirmeyen “kat maliklerine karşı icra takibinde bulunmak, dava açmak görevleri vardır”. Yönetici tarafından yapılıp “kat maliklerine taahhütlü mektupla gönderilen veya imza karşılığı verilen işletme projesi. 7 gün içinde itiraza uğramadığı takdirde kesinleşir”. İşletme projesi İİK 68 de sayılan belgelerden kabul edilir.
Yöneticinin ana taşınmazın genel yönetimi dışında kalan işler için aktif ve pasif dava ehliyeti yoktur. Kat malikleri kurulu kararına karşı açılacak davalarda “husumet yöneticiye değil, kararı alan, olumlu oy veren diğer kat maliklerine yönetilmelidir”. Kat maliklerinin ortak yerlere el atmaları halinde de yöneticinin dava açma ehliyeti yoktur. Yönetici kat malikleri kuruluna ana taşınmazın “senelik gelir ve gideri hakkında rapor vermekle yükümlüdür”.
Hak ve Sorumlulukları: Yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişki, bir vekalet ilişkisi olarak kabul edilmektedir KMK 40.Yönetici yönetim planında veya sözleşmede belirlenen ücrete hak kazanır. Hüküm yoksa yönetici, yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. Yöneticinin kat maliklerine karşı sorumluluğu, bir vekilin sorumluluğu gibidir.
Yönetici sıfatının sona ermesi: Her zaman istifa edebilir. İstifa haklı bir nedene dayanmıyorsa kat maliklerinin uğradığı zararı tazmin zorunda kalır. Kat maliklerinin borçlarını “ihtara rağmen yerine getirmemeleri, haklı bir istifa nedenidir” KMK 40. Kat malikleri kurulu “haklı nedenler varsa, her zaman yöneticiyi azledebilir” KMK 41.
Yöneticinin denetimi: Hesaplar “yönetim planında bir hüküm yoksa, her 3 ayda bir denetlenir”.
Kat Mülkiyetinin Sona ermesi
A-Maliklerin rızası ile sona ermesi: Binanın tüm bağımsız bölümlerinin mülkiyetinin tek kişi elinde toplanması, kat mülkiyetini sona erdirmez. Malikin “yazılı isteği, kat mülkiyeti kütüğünden kaydının silinmesi ve taşınmazın tekrar tapu kütüğüne kaydı ile sona erer”. Birden fazla malik varsa kat mülkiyeti sona erince her malike arsa paylarına göre müşterek mülkiyet hakkı tesis edilir. Bunun için bağımsız bölümler üzerinde sınırlı ayni hak veya şerh edilmiş şahsi hak sahiplerinin rızaları da şarttır.
B-Maliklerin Rızası dışında sona ermesi: Ana yapının tamamen harap olması veya kamulaştırılması halinde kat mülkiyeti sona erer KMK 46. Kamulaştırma halinde kamulaştırma bedeli malikler arasında “arsa payları ve bağımsız bölümlerin eklentileri dikkate alınarak paylaştırılır”. Anayapının harap olması halinde eğer sigorta tazminatı varsa arsa paylarına göre bölüşülür.
Kat mülkiyetine tabi bir binanın bir bağımsız bölümü harap olmuş ve o bölümün maliki bunu “2 yıl içinde yaptırmamışsa bunun arsa payının değeri karşılığında, diğer kat malikleri arsa payları ile orantılı olarak kendilerine devrini talep edebilirler”.
Anayapı tamamen harap olmuşsa, tapu idaresine ve diğer maliklere bildirilir. Buna uyulmaması halinde “bağımsız bölümü harap olan kat maliki ve 1/5 nispetinde yönetici müteselsilen sorumludur”. Devlet sorumlu değildir KMK 478.
TAŞINIR MÜLKİYETİ
Taşınır mülkiyetinin konusuna bir yerden başka bir yere nakledilen taşınır eşya ile taşınmaz mülkiyetine dahil olmayan ve temellüke elverişli doğal güçler girer MK 762.
Taşınır Eşya Teslim
Konusu Doğal Güç
Para ve kıymetli Zily. Devri Teslimsiz
evrak Zily.devretm Miras
Taşınır Mülkiyeti Devren Sahiplenme Şirk. Birleş. Buluntu Müzayede
Kazanılması Aslen Gömü
İşleme
Karışım birleşme
Zamanaşımı
A-Taşınır Eşya
Bir yerden bir yere özüne zarar vermeden nakledilebilen ve maddi varlığı olan şeylerdir. İnsan vucudu, ceset, fikir ve sanat eserleri üzerindeki haklar ve iktisadi değer taşımayan varlıklar eşya kavramının dışındadır.
Gemi siciline kayıtlı olmayan gemilerin mülkiyetinin intikali taşınır mülkiyetinin nakline tabi tutulur ve “zilyetliğin nakli” gerekirken MK 762 , gemi siciline kayıtlı gemilerin mülkiyetinin intikali için sadece buna ilişkin “sözleşme yeterli” sayılmıştır TK 868. Mülkiyetini elde etmeden gemi siciline “malik olarak kaydedilen kimse 5 yıl fasılasız ve nizasız asli zilyetlikle gemiyi iktisap eder” TK 872. Gemi siciline kayıtlı gemiler de TK 893 göre gemi ipoteği için Medeni Kanun taşınmaz mülkiyeti hükümlerine atıfta bulunmaktadır.
Bir taşınır eşya üzerindeki mülkiyet hakkı o taşınır eşyanın bütünleyici parçalarını da kapsar MK 684.
B-Doğal Güçler
Elektirk, atom enerjisi gibi tabii kuvvetler, kişilerce hakimiyet altına alınarak bunlardan istifade mümkünse, bunlar da taşınır mülkiyetinin konusu olabilir.
C-Para ve Kıymetli Evrak
Para ve kıymetli evrak taşınır eşya sayılır. Esasen bunlarla birlikte piyasada tedavül eden, bu belgelerin nesnel değeri değil, bunlarda mündemiç bulunan mal varlığı haklarıdır. Kıymetli evrak niteliğindeki kambiyo senetleri ve hisse senetlerinin tesis, iktisap devirlerine ilişkin TK da özel hükümler vardır. Bu hükümlerin yeterli olmadığı hususlarda MK hükümleri uygulama bulacaktır.
Taşınır Mülkiyetinin Devren Kazanılması
1-Zilyetliğin Devri ile Kazanılması
MK 763 “taşınır mülkiyetinin devri için zilyetliğin devrini” şart kılmaktadır. Zilyetlik “teslimle” veya “teslimsiz” olarak devredilir. Mülkiyeti devretmek amacıyla yapılacak zilyetlik nakli, zilyetliğin teslimsiz geçirildiği kısa elden teslim, hükmen teslim ve zilyetlik havalesi suretiyle de gerçekleşebilir.
KKTC de bir taşınır eşyanın mülkiyetinin geçişi “ tarafların mülkiyetin devrinin yapılması için niyet gösterdikleri andır” ES 19. Zilyetliğin devredilmesi şart olmayıp “tarafların mülkiyetin geçişi konusunda anlaşmaları yeterli sayılmıştır”.
İsviçre’de taşınır mülkiyetinin intikalinin borçlandırıcı işlemden mücerret (soyut) olmadığına, illi olduğuna karar vermiştir. İlllilik görüşü kabul edilirse borçlandırıcı işlemin geçersiz olduğu hallerde “mülkiyet intikal etmediğinden her zaman istihkak davası ile eşya geri istenebilir” MK 683. Mücerretlik görüşü benimsenirse mülkiyet borçlandırıcı işlem geçersiz olsa bile iktisap edene geçecek, ancak bu iktisap sebepsiz zenginleşme teşkil edeceğinden, “iade davası” ile BK 66 daki “ 1 ve 10 yıllık süre” içinde istenebilecektir.
Taşınır mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmeler, taşınmaz mülkiyetinin devrinden MK 706 farklı olarak, herhangi bir şekil şartına tabi değildir. Bu konuda bazı özel hükümler vardır. Taşınır eşyaya ilişkin bağışlama sözleşmesi “adi yazılı” şekilde, motorlu araçların satış sözleşmesinin “resmi şekle” tabi olduğu KTK 20 de yer almaktadır.
Taraflar arasında taşınır mülkiyetinin nakli konusunda borçlandırıcı işlem olmasına rağmen malik borcunu ifa etmezse alacaklı taşınmaz mülkiyetinde olduğu gibi bir eda “cebri tescil” davası ile mülkiyetin cebren intikalini sağlayamaz. Ancak mahkemenin verdiği “eda hükmünü icra daireleri vasıtası ile yerine getirerek eşyaya zilyet olmuş ise, taşınır mülkiyetini iktisap etmiş olur”.
Taşınmaz à Taahhüt işlemi à Cebri tescil à Tescil
Taşınır à Taahhüt işlemi à Eda davası à İcra à Zilyetlik (iktisap)
Zilyetliğin devri ile birlikte taşınır mülkiyetinin intikali için zilyetliği devredenin, taşınır eşya üzerinde “tasarruf yetkisi bulunması” gerekir. Malikin sahip olduğu taşınır eşya üzerindeki tasarruf yetkisi haciz, iflas gibi sebeplerle kısıtlanmış ise, zilyetliği devralan o mal üzerinde mülkiyet hakkını kazanmaz İİK 86.
2-Zilyetlik Devredilmeden Kazanma
Taşınır mülkiyeti “miras” MK 599, “şirketlerin birleşmesi” TK 151 gibi külli halefiyet halinde, “mal birliği”, “mal ortaklığı” rejimi ile ve “açık artırma”BK 213 ile taşınır bir mal alan kimse onun mülkiyetini ihale anında zilyetlik nakledilmeden önce kazanır.
3-Mülkiyeti Muhafaza Sözleşmesi ve Taşınır Mülkiyetinin Kazanılması
Satılan malın mülkiyetinin, bedel alıcı tarafından tamamen ödeninceye kadar satıcıda kalması hususundaki sözleşmeye, “mülkiyeti saklı tutma sözleşmesi” denir. Bunun geçerli olması;
-Sözleşmenin Noter tarafından resmi şekilde düzenlenmesi NK 89
-Alıcının yerleşim yerindeki Noter tarafından özel “mülkiyeti muhafaza sicili”ne kaydıyle mümkündür. Bu sicile tescilin kurucu bir işlevi varsa da, bu sicillerin aleniyet fonksiyonu bulunmaz.
Taşınmaz ve hayvan satışlarında mülkiyeti muhafaza kaydı konulamaz. Taşınmazlarda bu güvence “ipotek”, hayvan satışlarında ise icra dairesinde tutulan özel sicile kayıtla gerçekleştirilen “teslimsiz rehin” ile sağlanır MK 740.
Mülkiyeti saklı tutma kaydının taliki şart mı, infisahi şart mı olduğu tartışmalıdır. Bu konuda Yargıtay 4 ve 15 HD kararları birbiriyle çelişmektedir.
Taliki şart ise mülkiyet zilyetliğin nakline rağmen satıcıda kalmakta, alıcıya mülkiyetin geçmesi ancak semenin tamamının ödenmesiyle mümkün olmaktadır. Bu süre içinde alıcı emin sıfatıyla zilyet sayıldığından, ondan iyiniyetli üçüncü şahıslar malı iktisap edebilirler. Bu görüş satıcı ve alacaklılarını korur. Satıcı istihkak davası ile malını geri alabilir, iflas masasına da ileri sürebilir.(15 HD). Borçlunun alacaklısı ise ancak bakiye taksitleri ödedikten sonra malı haczedebilir.
İnfisahi şart görüşü benimsenirse eşyanın mülkiyeti baştan itibaren zilyetliğin nakli ile birlikte alıcıya geçer ve üçüncü şahıslar kötü niyetli olsa dahi o malı iktisap edebilirler. Bu görüşte alıcı ve alacaklılarının leyhinedir. (4 HD)
Taşınır Mülkiyetinin Aslen Kazanılması
1-Sahiplenme (İhraz)
Sahiplenme yoluyla “ancak sahipsiz taşınır eşyalar zilyetlik tesis edilir edilmez iktisap edilebilir”. Sahiplenme yoluyla mülkiyet kazanabilmek için “eşya üzerinde malik olmak iradesiyle zilyetlik tesis etmek gerektiğinden, edinenin temyiz kudretine sahip olması gerekir”. Sahipli bir eşya sahibi tarafından terk edilip sahipsiz hale gelmedikçe, sahiplenme yoluyla iktisabı mümkün değildir. Bir eşyanın sahibi olmakla birlikte kim olduğu tesbit edilemiyorsa, ancak lukata yoluyla iktisap edilebilir.
Ehlileşmiş hayvanlar tekrar vahşileşmedikçe sahipsiz hale gelmiş sayılmazlar. Av hayvanları ise kaçtığında sahibi hemen aramazsa sahipsiz hale gelir MK 768.
2-Buluntu (Lukata)
Bunda eşya sahipsiz değildir. Bulan yanlışlıkla sahipsiz sanmış ve bu yanılgısı mazur görülebiliyorsa kazandırıcı zamanaşımı ile eşyanın mülkiyetinin iktisabı mümkündür MK 777
Aksi takdirde kötüniyetli zilyet olarak bu eşyayı sahibine herzaman iade etmek zorunda kalır.
Buluntu hükümleri sahibinin elinden hem rızası ile hemde rıza dışı çıkan eşyaya, hatta tabii kuvvetlerle başkasının hakimiyet alanına giren mal ve hayvanlar hakkında da uygulanır. Eşyanın önemli bir kıymeti varsa bulan zabıtaya veya muhtara haber vermek zorundadır MK 769. Yapılan bildirimden itibaren “5 yıl içinde sahibi çıkmazsa bulan, malın mülkiyetini kazanmış olur”. Sahibi çıkarsa bulan saklama masrafı ile birlikte uygun bir ikramiye de talep edebilir MK 771. Buluntuda da malik olma iradesiyle zilyetlik şart olduğundan bulanın temyiz kudretine sahip olması şarttır.
3-Gömü (Define)
Gömü “bulunmasından çok zaman önce gömülmüş veya saklanmış olan ve maliki bulunmadığı muhakkak olan kıymetli eşya”dır. Gömü ilmi veya tarihi bir kıymete sahip değilse saklandığı taşınmaz veya taşınırın sahibinin mülkü olur. Bulan sadece kıymetinin yarısını geçmemek üzere uygun bir ödül talep edebilir MK 772. İlmi veya tarihi bir değere sahip ise devletin mülkü olur MK 773.
4-İşleme (Hukuki Tağyir)
Başkasına ait bir malı işleyerek bir eser meydana getiren kimse, eğer sarfettiği emek, malın kıymetinden fazla ise o eserin maliki olur. Malın eski maliki uğramış olduğu zararları haksız fiil veya sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edebilir. İşlemede bulunan iyi niyetli değilse hakim eserin mülkiyetini eski malikine bırakabilir MK 775.
5-Karışım ve Birleşme
Çeşitli kimselere ait mallar önemli surette tahrip olmaksızın veya aşırı bir emek ve masraf yapmaksızın, ayrılamayacak derecede birleşmişse meydana gelen birleşim, eğer mallardan biri, diğerinin bütünleyici parçası haline gelmişse, asıl şeyin mülkiyetine sahip olan kimseye ait olur MK 776.
6-Zamanaşımı ile İktisap
Başkasına ait bir malı zamanaşımı ile kazanmak için kanunda iki koşul öngörülmüştür.
a)Mülkiyeti iktisap edecek kişi, “iyiniyetli malik sıfatıyla” zilyet olmalıdır
b)Çekişmesiz ve aralıksız “5 yıl” devam eden zilyetlik olmalıdır. Kendisinden önceki iyiniyetli zilyetlik sürelerini de zilyetlik süresine ekleyebilir.
İyiniyetten kasıt zilyedin eşyanın başkasına ait olduğunu bilmemesi ve hal ve şartlara göre bilmesinin kendisinden beklenilmemesi demektir. Eşyanın başkasının olduğunu bilen fakat sahibini bilmeyen 5 yıllık zilyet ancak buluntu hükümlerine göre mülkiyeti kazanır. Kamuya ait taşınır mallar üzerinde kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyet iktisap edilemez.
Taşınır Mülkiyetinin Kaybı
Malik kendi iradesi ile taşınır eşyayı terk ederse veya taşınır malı başkasına devrederse veya eşyayı tahrip ederse mülkiyet hakkını kaybeder. Yine malikin iradesi dışında bir başkası o eşya üzerinde işleme, zamanaşımı, buluntu gibi yollarla mülkiyet hakkı kazanırsa, malikin mülkiyet hakkı sona erer MK 778.
SINIRLI AYNİ HAKLAR
Sınırlı ayni haklar, mülkiyet hakkının malike tanıdığı yetkilerin, mülkiyet hakkından bağımsızlaştırılarak malik tarafından başkasına tahsis edilmesidir. Malik sınırlı ayni hakların sahipleri tarafından kullanılmasına katlanmak zorunda olduğundan, sınırlı ayni haklar ayni zamanda malikin mülkiyet hakkının kendi iradesinden doğan bir takyidini teşkil eder. Sınırlı ayni haklar;
1-İrtifak hakları MK 779-838
2-Taşınmaz yükü MK 839-850
3-Rehin hakları MK 850-970
Sınırlı ayni haklar doğduktan sonra mülkiyet hakkından bağımsız hale geldiğinden, “mülkiyet hakkı sona erse bile bunlar mevcudiyetini devam ettirir, sona ermezler”.
Taşınırlar üzerindeki sınırlı ayni hakların sırası bunların doğum tarihlerine göre tayin edilir “kıdeme öncelik ilkesi”.Taşınmazlarda ise eğer bir sınırlı ayni hakkın kullanılması diğerine zarar vermiyorsa bunlar “eşit sırada” yer alır. Aksi takdirde sınırlı ayni hakların sırası ilke olarak kuruluş tarihine göre belirlenir. Sıranın tayininde esas alınacak tarih “tescil tarihi değil sınırlı ayni hakkın yevmiye defterine yazıldığı tarihtir” MK 1022. Bu kurala istisna taşınmaz rehninde sıra “taşınmaz rehninin tesisi anına göre değil, bağlı olduğu derecenin sırasına göre belirlenir” MK 871. Sınırlı ayni hakların aralarında bulunan bu sıranın pratik sonucu, ön sırada bulunan sınırlı ayni hakkın sahibinin kendi hakkıyla bağdaşmayan arka sırada bulunan sınırlı ayni hakların terkinini talep edebilmesidir MK 869.
Rehin paraya çevrilirken “rehin hakkından sonra gelen ayni haklar dikkate alınmaz”.
İRTİFAK HAKLARI
İrtifak hakları, sahibine konusu olan eşyayı doğrudan doğruya kullanma veya ondan yararlanma yetkileri veren veya malike bir çekinme (içtinap) borcu yükleyen, sınırlı bir hakimiyet hakkıdır MK 779. Sınırlı sayıdadırlar. İrtifak hakları ya bir taşınmaz lehine ya da belirli bir şahıs lehine tesis edilirler.
Bir taşınmaz lehine tesis edilenlere “eşyaya bağlı irtifaklar”àArzi irtifaklar,
Belirli bir şahıs lehine tesis edilenlere de “şahsa bağlı irtifak”àŞahsi irtifaklar denir.
Bazılarında eşyadan tam yararlanma hakkı (intifa hakkı), bazılarında sınırlı yararlanma hakkı (oturma, kaynak, geçit) bulunur. Bunlara “olumlu irtifak hakları” denir. Bazılarında eşya maliki mülkiyet hakkının kendisine sağladığı yetkileri kullanmaktan kaçınmak zorundadır. İnşaat yapmama, manzara kapatmama gibi. Bunlara da “olumsuz irtifak hakları” denir.
İrtifak hakkında malikin durumu, geçit irtifakında bazan olduğu gibi yolun temizliğini sağlamakla yükümlülük istisna edilirse daima pasiftir MK 779.
Olumlu irtifak haklarında hak sahibi ayni zamanda eşyaya zilyet olacağından, zilyetliği koruyan hükümlerden istifade edebilir. Olumsuz irtifak haklarında ise bu hakların MK 793 de yer alan hak zilyetliği kavramı ile korunması mümkündür. Ayrıca ayni hak olmaları nedeniyle mülkiyeti koruyan tüm davalardan yararlanırlar.
İrtifak Haklarının Devri
İntifa ve oturma hakkı dışındaki irtifak hakları başkalarına devir ve intikal kabiliyeti olan ayni haklardır. Kaynak ve üst hakkı aksi kararlaştırılmadıkça başkalarına temlik ve mirasçılara intikal ettiği halde “diğerlerinin devir ve mirasçılara intikalinin açıkça kararlaştırılmış olması gerekir”.
Eşyaya bağlı irtifak haklarında “irtifak hakkının temliki yararlanan taşınmazın temlikine bağlıdır”. Şahsa bağlı olanların temlikinde hangi şekle tabi olacağı açık değildir.
EŞYAYA BAĞLI İRTİFAK HAKLARI
Eşyaya bağlı irtifak hakları “bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yük olup, yüklü taşınmazın malikini, mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınma veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılar” MK 779. Üzerine külfet yüklenen taşınmaza “yükümlü, hadim, mükellef” taşınmaz, yararlanan taşınmaza da “yararlanan, hakim, müstefit” taşınmaz denir. “”Yapma borçları tek başına bu irtifak haklarının konusu olamaz, ancak ona yan edim olarak bağlanabilir” MK 779. Yükümlü taşınmaza kim malikse, irtifak hakkının getirdiği yüke o katlanmak zorundadır.
Eşyaya Bağlı İrtifak Hakkının Kurulması: İrtifak haklarının tesisi için geçerli bir kazanma sebebi, resmi senet düzenlenmesi MK 781, tescil talebi ve tapu siciline tescil şarttır MK 780. Tescil yolu ile irtifak hakkının kurulmasına “tesisen kazanma” denir.Hukuki sebep geçerli değilse, tescil “yolsuz tescil”dir.Taşınmaz mülkiyet hakkının kazanılmasına ilişkin hükümler irtifak haklarının kazanılmasında da geçerlidir MK 780. İrtifak haklarında da aslen-devren, tescilli-tescilsiz iktisap tarzları geçerlidir. İrtifak hakkı tesis vaadi’de yapılabilir. Tapu siciline şerh verilince daha sonraki malikleri de bağlar. Şerhin etkisi “5 yıl”dır. Sonra terkin olur. Yükümlü taşınmaz hangi şartlarda zamanaşımı ile iktisap ediliyorsa irtifak haklarının zamanaşımı ile iktisabı ayni şartlara tabidir. Hak zilyetliği tescilden önce doğmadığından “olumsuz irtifak haklarının kazandırıcı zamanaşımı ile iktisabı mümkün değildir” MK 973.
İrtifak hakları “her iki taşınmazın tapu kütüğü sayfasına tescil edilir”. Ancak hakim taşınmazın tapu kütüğü sayfasına tescil, inşai nitelikte değil açıklayıcıdır.
Hakkın Kapsamı: İrtifak hakkı sahibi, hakkın korunması ve kullanılması için gereken önlemleri alma hakkına sahiptir. Buna karşılık hakkını “yükümlü taşınmaz malikine en az zarar verecek şekilde kullanmakla yükümlüdür” MK 786. Yükümlü taşınmaz maliki hak sahibini “hakkını bu çerçevede kullanmasını engelleyemez, zorlaştırıcı davranışlarda bulunamaz” MK 786/2. İrtifak hakkı sahibinin yetki ve yükümlülüklerini belirlemede tapu sicilindeki “tescil kayıtları” esas alınır. İrtifak hakkı sahibinin ihtiyaçlarının artması, “yükümlü taşınmaz malikinin yükümlülüklerini artırmaz” MK 788.
Yer değiştirme: Yükümlü taşınmaz maliki, menfaatinin varlığı halinde masraflar onun tarafından karşılanarak taşınmazın başka bir kısmına naklini yükümlü taşınmaz maliki isteyebilir MK 791.
Sona Ermesi: İrtifak hakları ya tapu sicilinden terkini ile ya da taşınmazlardan birinin tamamen zayi olması ile sona erer. Süreye bağlı olarak kurulmuşsa, sürenin dolmasıyla da sona erer MK 783. Yararlanan ve yükümlü gayrimenkulun ayni kişiye ait olması irtifak hakını sona erdirmez MK 784. Yükümlü iki halde mahkeme kararı ile irtifak hakkını sona erdirebilir:
-İrtifak hakkının sahibine sağladığı yarar tamamen ortadan kalkmış ise; bunda tazminat gerekmez.
-Yükümlü taşınmazda sebep olduğu külfet, sahibine sağladığı yarardan fazlaysa; Bu halde “tazminat” karşılığı terkinine karar verilmesini mahkemeden talep eder.
ŞAHSİ İRTİFAK HAKLARI
İrtifak hakları bazen kişiye bağlanabilir. Kişiye bağlı irtifak hakları kendi içinde iki gruba ayrılır. Bağımlı Şahısla Kaim
İntifa Hakkı Şahsa B. Bağımsız Sürekli
Düzenli Şahsi İ.H.
Şahsi İ.H. Sükna Hakkı
Üst Hakkı —–à Eşyaya bağlı Bağımsız
Düzensiz Şahsi İ.H. Kaynak Hakkı Atış Eğitimi İ.
Diğer İrtifak hakları Geçit Hakkı
A-Düzenli Kişisel İrtifak Hakları
1-İntifa Hakkı
Sahibine eşyadan tam ve sınırsız yararlanma hakkı verir. İntifa hakkı sahibi konusu olan şeyi kullanabileceği gibi onun doğal ve hukuki ürünlerinden de istifade edebilir MK 794. İntifa hakının konusu “her türlü taşınır, taşınmaz eşya olabileceği gibi, bir malvarlığının tamamı, hatta alacak hakları da olabilir”. İntifa hakkı, mülkiyet hakkından sonra muhtevası en geniş kapsamlı olan bir ayni haktır. Ama başkasına kiralaması mümkündür. Bununla sadece intifa hakkı sahibi ile kiracı arasında bir borç ilişkisi doğar. İntifa hakkı sahibi belirli bir kişi veya kişi topluluğu olabilir. İntifa hakkı belirli bir kişiye tanındığından “başkasına devredilemez; miras yolu ile intikal etmez; rehin hakkının konusu olamaz; haczedilemez, iflas masasına girmez”. Bununla beraber intifa hakkının sağladığı ürünlerin haczi mümkündür İİK 94.
İntifa hakkı sahibine temlik edilen alacak üzerinde , daha önce tesis olunmuş rehin hakkı varsa, bunlar intifa hakkı sahibine karşı da varlığını devam ettirir MK 954.
İntifa hakkı sahibinin eşya üzerinde tasarruf yetkisi bulunmaz. Ancak istisnai bazı hallerde tasarruf yetkisi de olur:
-Taşınır eşyanın değeri taraflarca tesbit edilmiş ise
-İntifa hakkının konusu tüketime tabi eşya ise
-Alacaklar üzerinde intifa hakkı tesis edilmişse; İntifa hakkı sahibi intifanın başladığı tarihten “3 ay” içinde yeterli teminat göstererek alacağın kendisine temlikini talep edebilir MK 822. Bu durumda alacak üzerinde tasarruf yetkisi kazanır. Alacaklıya karşı borçlu hale gelir.
İntifa Hakkının Kurulması: Bir mal varlığının tümü üzerinde intifa hakkı kurulmaz. Mal varlığı içindeki taşınmazlar, taşınırlar ve haklar üzerinde intifa hakkı, kendi şekillerine uygun olarak ayrı ayrı kurulur.
a-Sözleşme ile: -Taşınmazlar üzerinde: Resmi senet ve tapuya tescil gerekir. Resmi senet tapu müdürü tarafından düzenlenir. Miras gibi tescilsiz doğan kanuni intifa hakları, tapuya tescil edilmedikçe üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.
-Taşınırlar üzerinde: Bunun için taahhüt işlemi ve eşyanın zilyetliğinin intifa hakkı sahibine nakli şarttır.
-Alacak hakkı: Alacaktan yararlanma hakkının yazılı temlik sözleşmesi ile devri mümkündür MK 795.
b-Kanun gereği:-Dördüncü zümre mirasçıların, tereke üzerindeki kanuni intifa hakları, miras bırakanın ölümü ile kendiliğinden doğar. Bunun için taşınmazlarda tapuya tescile, taşınırlarda zilyetliğin nakline gerek yoktur. Tapuya açıklayıcı tescil yapılır.
-Sağ kalan eşin intifa hakkı MK 499
-Kocanın karının malları üzerindeki intifa hakkı MK 249
c-Kazai Yoldan: Malik intifa hakkının kurulmasına ilişkin resmi sözleşmeyi yaptıktan sonra tescilden kaçınırsa, alacaklı mahkemeden alacağı kararla
-Taşınmazlarda, tescilsiz olarak MK 716, 795
-Taşınırlarda, mahkemeden alacağı kararı icra ettirip zilyetliği kazandıktan sonra intifa hakkı doğar.
d-Zamanaşımı ile: Bir taşınmaz üzerinde intifa hakkı, bu hak tapu siciline yolsuz tescil ile kaydedilmişse, 10 yıllık zamanaşımı ile; ya da olağanüstü zamanaşımı ile kazanılır.
İntifa Hakkı Sahibinin Hakları: a)Zilyet olma yetkisi: İntifa hakkı sahibi eşyanın vasıtasız fer’i zilyedi olur. Zilyetliği koruyucu davalardan istifade eder MK 981.
b)Yararlanma: Eşyadan tam bir yararlanma hakkı vardır. Fakat öz ve değerine zarar veremez. İntifa hakkı başladığı andan itibaren semereler ona ait olur MK 804. İntifa hakkı sahibi, sözleşmede aksine bir hüküm yoksa “intifa hakkının kullanılmasını başkasına devredebilir” MK 806.
c)Eşyanın idaresi: İntifa hakkı konusu şeyin idaresi de intifa hakkı sahibine aittir MK 803.
d)Resmi defter tutulmasını talep: Gerek intifa hakkı sahibi gerekse malik intifa konusu malların resmi defterinin tutulmasını isteyebilirler.
e)Tazminat talebi: İntifa hakkı sahibi yükümlü olmadığı halde masraflar ve ilaveler yapmışsa, intifa hakkı sona erdiğinde tazminat isteyebilir. Ödeninceye kadar o şeyler üzerinde hapis hakkı vardır. Yoksa söküp alabilir MK 801.
İntifa Hakkı Sahibinin Borçları: a-Bakım ve koruma: İntifa hakkı sahibi, eşyayı olduğu gibi muhafazaya ve bakımı için gerekli onarım işlerini yapmaya mecburdur. Adi bakım ve onarım giderleri kendisine aittir. Diğerlerini malike haber vermelidir MK 812.
b-İşletme masrafları ve vergiler: İntifa hakkı sahibi işletme masraflarını, emlak ve arazi vergilerini, yerel adete göre gerekiyorsa sigorta ettirerek sigorta primlerini ödemekle yükümlüdür MK 815.
c-Eşyayı iade borcu: İntifa hakkı sonra erince malı iade etmekle yükümlüdür MK 799. Malikin iade talebi, mülkiyet hakkından kaynaklanıyorsa zamanaşımına uğramaz. MK 683. İntifa hakkı sahibi, kusursuzluğunu kanıtlamadıkça intifa süresince eşyanın değer eksilmelerinden de sorumludur MK 800.
Malikin Hakları: a)Tasarruf yetkisi: Malik üzerinde intifa hakkı olan eşya üzerinde dilediği gibi tasarruf edebilir. Ancak bu tasarruf işlemi ile, intifa hakkı sahibinin hakkı zedelenmemelidir.
b)Güvence isteme hakkı: Malik hakkı tehlikeye düşerse intifa hakkı sahibinden “teminat talep edebilir” MK 808. gerektiğinde hakimden tedbir talep edebilir MK 807. Malik;
-Belirlenen süre içinde teminat gösterilmezse veya
-Eşya hukuka aykırı kullanıma devam ediliyorsa hakimden zilyetliğe son verilmesini isteyebilir. Bu durumlarda intifa hakkı sona ermez; sadece eşya intifa hakkı sahibinin elinden alınarak kayyıma bırakılır.
Malikin Borçları: Eşyanın olağan kullanımının yol açtığı masraflar dışında, “özünün korunması için yapılan masraflar malik tarafından karşılanır”. Bunun için malik intifa hakkı sahibinden kendisine “faizsiz ödünç vermesini talep edebilir”. Aksi halde malik paranın temini için eşyayı sattırabilir MK 813. Kredi borcu eşyanın malike geri iade edildiği anda muaccel olur.
İntifa Hakkının Sona Ermesi: a)İntifa hakkı bir süreyle sınırlı olarak kurulmuşsa, sürenin dolmasıyla veya intifa hakkı sahibinin feragatıyla intifa hakkı sona erer MK 796. İntifa hakkı sahibinin geçerli yazılı bir terkin talebi ile terkin yapılır MK 1026.
b) İntifa hakkı sahibinin ölümüyle sona erer, mirasçılara intikal etmez MK 797
Tüzel kişilerde ise tüzel kişiliğin sona ermesi ile veya sürenin dolması ile sona erer. Tüzel kişiler lehine “en fazla 100 yıl için intifa hakkı kurulabilir”. MK 797
c) Kamulaştırma ile sona erer; fakat alınan bedel üzerinde intifa hakkı devam eder, kamulaştırma kaldırılırsa yeniden kurulur MK 798.
d)Eşyanın tamamen harap olması halinde kendiliğinden sona erer MK 796. malik, harap olan malı tekrar onarmak zorunda olmamakla beraber, onarırsa intifa hakkı yeniden doğar.
e)İntifa hakkından önce eşya üzerinde bir rehin tesis edilmişse, cebri icra ile taşınmaz paraya çevrilirken, “alacağın miktarı temin edilemiyorsa, intifa hakkı terkinle sona erer”.
f)İntifalı eşyanın ortaklığın giderilmesi davası veya rehnin paraya çevrilmesi sebebiyle, satılması halinde,intifa hakkı sahibinin rızası olmadıkça, ihale ile intifa hakkı sona ermez, mevcudiyetini muhafaza eder MK 869.
İntifa Hakkının Sona Ermesinin Sonuçları: İntifa hakkı sona erince, intifa hakkı sahibi konusu olan şeyi malike iade etmek zorundadır MK 799. Eşyayı aldığı şekliyle iade etmelidir. Eşyada meydana gelen hasarlardan, kıymet azalmalarından kusursuzluğunu kanıtlamadıkça sorumludur MK 800. İntifa hakkının sınırlarını aşarak elde ettiği ürünleri de tazmin etmekle yükümlüdür. Yükümlü olmadığı halde, eşyaya yaptığı masraf ve ilaveler için, “vekaletsiz işgörme” hükümlerine göre tazminat isteyebilir. Gerek malikin, gerekse intifa hakkı sahibinin, tazminat talebi, malın iadesinden itibaren “1 sene” geçmekle zamanaşımına uğrar MK 802.
2-Sükna Hakkı
Bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi veren ayni haktır MK 823. Oturma hakkı daraltılmış bir intifa hakkı niteliğindedir. Oturma hakkının intifa hakkında olduğu gibi “başkasına devri mümkün değildir.” MK 823. Başkasına kiraya da veremez. Aksi kararlaştırılmadıkça oturma hakkından, oturma hakkı sahibinin aile efradı da yararlanır MK 824. Oturma hakkı sahibi binayı tek başına kullanıyorsa, evin adi tamirat ve bakım masrafları ona aittir. Evi malik ile birlikte kullanıyorsa masraflar malike aittir MK 824.
Bir bina üzerinde oturma hakkı, taşınmaz maliki veya yetkili temsilcileri tarafından tesis olunabilir. Üst hakkı bağımsız nitelikte ise üst hakkı sahibi de oturma hakkı tesis edebilir, ancak bu halde oturma hakkının süresi üst hakkının süresini aşamaz. Oturma hakkı “kazandırıcı zamanaşımı ile iktisap olunabilir”. Bir bina üzerinde birden ziyade üst hakkı tesis edilemezken bu şekilde birden ziyade oturma hakkı tesis olunabilir. Kat mülkiyetinde ister bağımsız bölümün tamamı, isterse bir odası üzerinde oturma hakkı tesis edilebilir KMK 15.
İntifa hakkının sona ermesine ilişkin hükümler sükna hakkına da uygulanır MK 792. Sadece oturma hakkının kayyıma bırakılması olmaz. Oturma hakkı sahibinin ölümüyle sükna hakkı da sona erer, sağ kalan eşi oturmaya devam edemez.
B-Düzensiz İrtifak Hakları
İntifa ve oturma hakkı dışındaki, diğer irtifak hakları başkasına devri kabil şekilde kurulabilir. Taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça “üst hakkı ve kaynak hakkı mirasçılara intikal edebilir, başkalarına devrolunabilir”.
1-Üst Hakkı
Sahibine başkasına ait bir arsa üstünde veya altında inşaat yapmak veya arazi üzerinde mevcut bir inşaatı muhafaza ederek yapı üzerinde malik olma hakkı veren bir haktır MK 726.Üst hakkı, yapının “arzın bütünleyici parçası olma kuralının bir istisnasıdır”. Taşınmaz maliki bir kimseye taşınmazı üzerinde veya altında “inşaat yapmak yetkisini bir irtifak hakkı ile verebilir. Bu irtifak hakkı aksi kararlaştırılmadıkça mirasçıya geçer ve devredilebilir” MK 826/2.
a)Bağımlı-Bağımsız Üst Hakkı: Üst hakkının başkasına devri mirasçılara intikali sözleşme ile yasaklanmamışsa “bağımsız üst hakkı”, aksi takdirde “bağımlı üst hakkı” söz konusudur. Kural olarak üst hakkı bağımsız bir irtifak hakkıdır. Yani başkalarına devri ve mirasçılara intikali mümkündür.
b)Şahısla Kaim Üst Hakkı: Eğer şahıs lehine kurulmuş bir üst hakkının, başkasına devri ve mirasçılara intikali sözleşme ile yasaklanmış ise “şahısla kaim üst hakkı” söz konusudur. Bu halde üst hakkı sahibinin ölümü ile sona ereceğinden intifa hakkına benzer, bağımlı niteliktedir.
c)Sürekli Üst Hakkı: Üst hakkının daimiliği süresi ile ilgili bir kavramdır, “en az 30 yıllık bir süre ile kurulmuş üst hakları daimi nitelikte sayılmaktadır”. Üst hakkı süresiz olarak kurulamaz MK 836. En fazla “100 yıl için kurulabilir, süresinin ¾ ü dolduktan sonra sadece bir 100 yıl daha uzatılabilir,bu konuda önceden yapılacak taahhüt bağlayıcı değildir”MK 836
Üst hakkının uzatılması halinde önceki üst hakkının hükümleri aynen geçerliliğini devam ettirir.
Eğer üst hakkı bağımsız ve sürekli nitelikte ise tapuya taşınmaz olarak ayrı bir sayfaya kayıt edilebilir MK 704. Üst hakkının taşınmaz niteliği kazanması, iki önemli sonuç doğurur.
-Üst hakkı sahibi bina üzerinde taşınmaz mülkiyet hakkına sahip olur
-Bu taşınmaz mülkiyeti üzerinde tasarruflarda bulunabilir
d)Eşyaya Bağlı-Şahsa Bağlı Üst Hakkı: Üst hakkı, bir taşınmaz lehine tesis edilmiş ise “eşyaya bağlı”, bir kişi lehine tesis edilmişse “şahsa bağlı” üst hakkı söz konusu olur. Şahsa bağlı üst hakkı başkalarına devredilebilen “bağımsız” olabileceği gibi, başkalarına devri yasaklanmış “bağımlı” da olabilir.
Eşyaya bağlı irtifak hakkı daima bağımsızdır, çünkü “eşyaya bağlı üst hakkının başkalarına devredilemeyeceği kararlaştırılamaz”. Yararlanan taşınmazın temliki zorunlu olarak üst hakkının da temlikini gerekli kılar. Doktrindeki hakim düşünce ise bunun aksi olup, “eşyaya bağlı üst hakları, hakim (yararlanan) taşınmazdan ayrı olarak devredilemez, bundan dolayı eşyaya bağlı üst hakları bağımlı irtifak haklarındandır. Böyle olunca da taşınmaz niteliği kazanamazlar”.
Üst hakkı Sahibinin Hakları: Üst hakkı sahibine iki hak bahşetmektedir,
i-Başkasının arsası, üzerine bina inşa etmek,
ii-Yapılmış binanın, mülkiyetine sahip olmak. Bina üzerinde üst hakkı, mülkiyet hakkı olduğundan tam ayni hak niteliğindedir MK 683. Mülkiyet hakkına tam eşdeğer olduğunu söylemek de iki açıdan mümkün değildir.
-Mülkiyet hakkı irtifak hakkına bağımlıdır. İrtifak hakkını devretmeden veya takyit etmeden bina üzerindeki mülkiyet hakkını devretmek mümkün değildir.
-Mülkiyet hakkı zaman açısından sınırsız olduğu, mülkiyet hakkının ömrü irtifak hakkının süresi ile sınırlıdır MK 826.
Üst hakkı “bağımsız ve daimi nitelikte” ise tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına taşınmaz olarak kayıt edilebilir. Böylece üst hakkı sahibi bir taşınmaz malikinin hukuki statüsünü kazanır. Yapı üzerinde arazi malikinin iznine gerek olmadan taşınmaz rehinleri tesis edebilir. Çünkü üst hakkı arazi üzerindeki yapıyı arzın bütünleyici parçası olmaktan çıkarmaktadır.
Üst hakkı bağımlı nitelikte ise süresi ne olursa olsun taşınmaz niteliği kazanamaz.
Üst hakkı sahibi, üst hakkını tapuya “taşınmaz olarak tescil ettirebilmek için, arazi malikinin tescile muvafakatini almak zorunda değildir”.
Arazi Malikinin Hukuki Durumu: Arazi maliki, arazi üzerindeki tasarruf hakkını muhafaza etmektedir taşınmazı satabilir, rehnedebilir. Fakat üst hakkına dayanılarak kurulan inşaatın mülkiyeti üst hakkına sahip olana aittir.Üst hakkı sahibinin bu haktan doğan yetkilerini kullanmasına katlanmak zorundadır. Malikin hakları;
i-Kanuni ipotek hakkı: Üst hakkının tapuda taşınmaz olarak kayıtlı olduğu ve edimin de irat olarak ödendiği durumlarda malikine azami “3 yıl’lık irat alacağı için üst hakkı üzerinde kanuni ipotek hakkı tanınmaktadır” MK 893. Bu ipotek hakkı tescille doğmaktadır. Taşınmaz malikinin, talebi ile üst hakkı sahibi için bu ipotek hakkını tapuya tescil borcu doğmaktadır.Eğer kaçınırsa taşınmaz maliki bunu “tescil davası” ile sağlayabilir MK 716. Bu kanuni ipotek hakkı “üst hakkı devam ettiği sürece, her zaman tescil edilebilir ve icra yoluyla satışta terkin olunmaz” MK 835. Bu haktan “önceden feragat geçerli değildir” MK 893. Üst hakkının sonraki külli ve cüz’i haleflerine karşı da ileri sürülebilir.
ii-Üst hakkının devrini talep: “Üst hakkı sahibi, bu haktan doğan yetkilerinin sınırını ağır şekilde aşar veya sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranırsa; malik, üst hakkının ona bağlı bütün hak ve yükümlülükleri ile birlikte süresinden önce kendisine devrini isteyebilir” MK 831.
Taşınmaz maliki bu hakkını kullandığında üst hakkı sahibi kanun gereği üst hakkını taşınmaz malikine devir borcu altına girer ve bu borcunu ifa etmezse kendisine karşı cebri tescil davası açılabilir MK 716. “Taşınmaz malikinin bu hakkını kullanması üst hakkı sahibine uygun bir bedel ödemesine bağlıdır. Bu tazminatın hesabında üst hakkı sahibinin kusuru da dikkate alınır” MK 832.
Üst Hakkının Konusu: Yapı hakkının konusu bir arazinin üstünde veya altında inşaa edilen yapı eserleridir. Bir yapının bağımsız bölümleri üst hakkının konusu olamamakla birlikte, bir arsa üzerinde birden ziyade üst hakkı tesisi mümkündür.
Bir bina birden fazla üst hakkına konu olmaz fakat bir arazi birden fazla üst hakkına konu olabilir. Üst hakkının birden fazla arazi parselini kapsaması ise mümkün değildir.
Üst hakkına konu olabilecek yapı eserlerinin, taşınır nitelikte yapı eseri olmaması, daimi ve arazi ile doğrudan bağlantısı olması icap eder.
Üst Hakkının kazanılması: Üst hakkı kural olarak şahsi, yani şahıs lehine tesis olunan bir irtifak hakkıdır. Üst hakkının tesis ve devri için “resmi akit ve tapuya tescil şarttır”. Resmi senedin ayrıntıları tapu kütüğünde gösterilecek ve bunlar resmi senetler (evrakı müsbiteler) dosyasında saklanacaktır. Üst hakkının kuruluşuna ilişkin bu resmi senetteki hükümler “üst hakkını ve yükümlü taşınmazı iktisap eden herkes için bağlayıcıdır”.
Üst Hakkının Sona ermesi: a)Sürenin dolması ile: Üst hakkı kararlaştırılan sürenin dolması ile kendiliğinden sona erer ve tapudaki kayıt yolsuz kayıt haline gelir. Malik bu yolsuz kaydın terkinini mahkeme kararı ile sağlayabilir MK 1027.
b)Feragat ile: Üst hakkının süresinden önce sona ermesi, üst hakkı sahibinin feragati ve bunu tapudan terkin ettirmesi ile olur MK 706. Feragat taahhüdünde bulunmuş fakat terkine yanaşmıyorsa tescil davası ile sağlanabilir MK 716.
c)Kamulaştırma ve Taşınmazın Yok Olması: Kamulaştırma ve taşınmaz mülkiyetini sona erdiren sebepler üst hakkını da sona erdirir. Binanın yıkılmış olması üst hakkını sona erdirmez. Şahsa bağlı, bağımlı üst hakkı sahibinin ölümü ile sona erer.
Sona Ermenin Sonuçları: “Üst hakkı sona erdiğinde, üst hakkına konu yapılar arzın bütünleyici parçası olur ve bu şekilde mülkiyeti arsa malikine intikal eder. Bağımsız ve sürekli üst hakkı tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmişse, üst hakkı sona erince bu sayfa kapatılır. Sayfanın kapatılmasıyle rehin hakları, hak ve yükümlülükler de sona erer. Bedele ilişkin haklar saklı kalır” MK 828. Taşınmaz maliki aksi kararlaştırılmadıkça, kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bir bedel ödemez. Bedel ödenmesi kararlaştırılmışsa, bu bedel rehin hakkı ve alacaklıların güvencesi olduğundan onların rızası olmadan üst hakkı sahibine ödenmez. MK 829. Rehin hakkı sahibi veya alacaklılar terkin edilen üst hakkı ile ayni sırada olmak üzere arazi üzerinde “kanuni ipotek hakları”nın tesis edilmesini isteyebilirler. Bu talep “3 aylık” hak düşürücü süreye tabi tutulmuştur. Arazi maliki bundan kaçınırsa dava yoluyla zorlanabilir
2-Kaynak Hakkı
“Başkasının arazisinde bulunan kaynak üzerinde irtifak hakkı, bu arazinin malikini suyun alınmasına ve akıtılmasına katlanmakla yükümlü kılar. Bu hak aksi kararlaştırılmış olmadıkça başkasına devredilebilir ve mirasçılara geçer. Kaynak hakkı bağımsız nitelikte ve en az 30 yıl için kurulmuş ise tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir” MK 837. Şahsi irtifak hakkı şeklinde kurulabileceği gibi eşyaya bağlı irtifak hakkı şeklinde de kurulabilir.
Kaynak hakkının kazanılması, devri ve kaybedilmesi MK taşınmaz mülkiyeti hükümlerine tabidir. Kaynak hakkı bir süreye tabi olarak kurulmuşsa sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona erer. Feragat, kaynak hakkını kendiliğinden sona erdirmez. Kaynak hakkı sahibinin ayrıca terkin talebinde bulunması gerekir. Yapılacak tesislerin masraf ve mülkiyeti kaynak hakkı sahibine aittir.
3-Diğer İrtifak Hakları
Yukarıdaki irtifak hakları dışında bir irtifak hakkı ancak MK 838 çerçevesinde kurulabilir. Bu irtifak hakları, kanunda düzenlenen irtifak haklarının yetersiz olması halinde kişilere bu boşluğu bir ölçüde doldurma imkanı vermektedir. Örn. Atış eğitimi, geçit hakkı Kat mülkiyetinin olmadığı devrede, kat irtifakının genel çerçevesi MK 838 idi. Bu tür irtifak haklarının en önemli özellği, bir şahıs lehine kurulabileceği gibi, bir cemaat, bir topluluk lehine de kurulabilmesidir. Üst ve kaynak hakkından farkı aksi kararlaştırılmadıkça başkalarına devredilememesi ve miras yolu ile geçmemesidir.
Bu tür irtifak hakları bağımsız ve daimi nitelikte iseler tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilirler MK 998. Diğer irtifak hakları için, üst hakkında olduğu gibi azami bir süre kanunda düzenlenmemiştir. KMK 50 bir paydaş lehine bir binanın bağımsız bölümünden malik gibi tek başına yararlanmayı sağlamak amacı ile irtifak hakkı tesisini yasaklamıştır.
TAŞINMAZ YÜKÜ
“Bir taşınmaz malikinin yalnız o taşınmazla sorumlu olmak üzere bir şey yapmaya veya vermeye yükümlü kılınmasıdır” MK 839. Feodalitenin Kalıntısıdır. Taşınmaz maliki bir şey yapmak, bir şey vermek borcu altındadır. Bu borcun teminatı da “taşınmaz yüküne konu olan taşınmazdır”. Burada alacaklının hakkı taşınmazın değeri ile teminat altına alınmıştır.
Taşınmaz rehninden farkı: -Rehin fer’i nitelikte bir haktır. Alacakla taşınmaz arasında direk bağ yoktur. Rehin borcu karşılamazsa, borçlunun şahsi sorumluluğu kalan borç nisbetinde devam eder.Taşınmaz yükünde ise“malikin borcu, taşınmazın değeri ile sınırlıdır”.
-Rehin bir alacağın güvencesi iken, taşınmaz yükü bir alacağın güvencesi değildir.
-Taşınmaz rehninde borçlu ile taşınmaz maliki değişik kişiler olabildiği halde; taşınmaz yükünde, borçlu ile taşınmaz maliki daima ayni şahıstır.
-Rehinde olan lex commissaria yasağı taşınmaz yükünde yoktur. Borçlu borcunu ödemez ise “yükümlü taşınmazın alacaklıya ait olacağı şeklinde sözleşme hükmü geçerlidir”.
Kurulması: “Taşınmaz yükünün kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır. Tescilde, taşınmaz yükünün değeri olarak Türk parası veya yabancı para ile belirlenmiş bir miktar gösterilir. Dönemsel edimlerde, sicilde gösterilecek miktar aksi kararlaştırılmış değilse, yıllık edimlerin 20 katıdır” MK 840. Taşınmaz yükünün tesisi için resmi senet düzenlenmesi ve tapuya tescil şarttır.
Bir taşınmaz üzerinde birden fazla taşınmaz yükümlülüğü tesis olunabilir. Bunlar arasındaki sıra tescil sırasına göre belirlenir. Taşınmaz yükü bir alacağa bağlılığı nedeniyle taşınmaz olarak tapunun ayrı bir sayfasına kaydı mümkün değildir. Alacağın ve taşınmaz yükünün birbirinden bağımsız devri mümkün değildir.
Yükümlü taşınmaz temlik edildiğinde, taşınmaz yükü de yeni malike geçer MK 849. Burada BK 173 de borcun naklinde olan alacaklının rızası aranmaz.
Malikin Sorumluluğu: “Taşınmaz yükü, alacaklıya yükümlüye karşı hiçbir kişisel alacak hakkı sağlamaz; sadece alacağını yüklü taşınmazın değerinden elde etme yetkisi verir. Her edim muaccel olmasından başlayarak 3 yıl sonra kişisel borç haline gelir ve taşınmaz bu borcun güvencesi olmaktan çıkar” MK 848.
Taşınmaz yükünden doğan borç, eşyaya bağlı bir borç niteliğindedir. Yükümlü taşınmazın maliki kim ise, borçlu da o kişi olacaktır. Taşınmaz yükü “zamanaşımına uğramaz, ancak muacceliyet tarihinden itibaren 3 sene geçtikten sonra borç şahsi bir borca donuştüğünden, bu tarihten itibaren zamanaşımı işlemeye başlar”.
Sona Ermesi: Yükümlü taşınmazın yok olması veya sicil kaydının terkini ile taşınmaz yükü, sona erer. Alacaklı şu hallerde taşınmaz yükünün satın alınmasını borçlu taşınmaz malikinden talep edebilir MK 837.
-Alacaklı sözleşme ile bu konuda yetkili kılınmışsa
-Takyit edilen taşınmaz, alacaklının haklarını önemli ölçüde tehlikeye maruz kılacak şekilde taksim edilmişse
-Malik taşınmazın değerini teminat göstermeksizin tenkis etmişse
-Malik yapmaya veya vermeye mecbur olduğu şeyleri 3 sene yapmamış veya vermemişse
Malik de şu hallerde taşınmazın yükten kurtarılmasını talep edebilir MK 845.
i-Taşınmaz yükü ile ilgili sözleşmeye, alacaklı aykırı davranırsa,
ii-Alacaklı sözleşmeye uymuyorsa
iii-Daha uzun bir süre için tesis edilmiş olsa bile “30 sene’nin dolmasıyla “1 sene önceden ihtar suretiyle”
Taşınmazın taşınmaz yükünden kurtulması için, taşınmaz yükünün tapu kütüğünde gösterilen kıymetinin malik tarafından alacaklıya ödenmesi gerekir MK 846.
REHİN HAKKI
Rehin hakkı, alacaklıya rehin konusu olan şeyi, borcun ödenmemesi halinde icra vasıtasıyla sattırıp, satış değeri üzerinden, alacağını öncelikle tahsil etme hakkı veren bir ayni haktır.
İrtifak haklarında malik “eşyadan yararlanma” yetkisini mülkiyet hakkından bağımsızlaştırarak bir başkasına tahsis ediyorken, bunda “eşyayı satıp paraya çevirme” yetkisini bir başkasına tahsis ediyor. Malikin tasarruf yetkisi şarta bağlı olarak rehinli alacaklıya geçmiştir. Şart ise
-Borcun ödenmemesi
-Sadece icra dairesi vasıtası ile sattırma
TAŞINMAZ REHNİ
Taşınmaz rehni “ancak ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi şeklinde kurulabilir” MK 850. Bunların dışında kişilerin değişik taşınmaz rehni türü yaratması mümkün değildir.
İpotekte alacağın “teminat” fonksiyonu ağırlık kazanırken, ipotekli borç senediyle, irat senedinde kanun koyucu taşınmazın değerini taşınmazdan bağımsızlaştırarak, düzenlenen kıymetli evraklar vasıtasıyle bu değerin “piyasada tedavülü”amacını gütmüştür.
Mevcut veya ilerde doğabilecek, bir alacak için, tesis edilen ipotek, alacağa bağlıdır MK 881. Alacağın sona ermesi “ipoteği de sona erdirir”. Rehinli taşınmaz alacağı karşılamazsa, “kalan miktar için borçlunun şahsi sorumluluğu devam eder”. Eğer rehinli taşınmaz maliki borçtan şahsen sorumlu değilse, “sadece taşınmazın paraya çevrilmesine katlanmak zorundadır, bunun dışında şahsi sorumluluğu bulunmaz”.
Taşınmazın değerini tedavül ettirmek işlevini yüklenmiş olan ipotekli borç senedi ve irat senedinde, senede bağlanmış borç mücerret bir borç ilişkisi teşkil eder. Senette belirlenen alacak, taşınmazın resmen tayin edilen değeri ile teminat altına alınmıştır. Taşınmaz, senetlerde belirlenen değer nisbetinde alacağa teminat teşkil eder. Burada temel amaç taşınmaz malikine kredi temin etmektir.
İpotekli borç senedi ile irat senedi arasındaki temel farklar: a)İpotekli borç senedinde “borçlunun rehin dışında şahsi sorumluluğu vardır”. İrat senedinde “sorumluluk taşınmazın değeri ile sınırlıdır”.
b)İpotekli borç senedinde eşyaya bağlı bir borç ilişkisi doğmadığından, taşınmaz maliki ile esas borçlu farklı kişiler olabilir MK 901. İrat senedi eşyaya bağlı bir borç ilişkisi yaratır. Taşınmaza kim malikse taşınmazın değeri ile sınırlı olarak irat senedinde yer alan borçtan o sorumludur.
Taşınmaz Rehninin Genel İlkeleri
1-Muayyenlik İlkesi: Bu ilkenin iki unsuru vardır
a)Rehinli alacağın değerinin belirli olması: i-TL Olarak: Taşınmaz rehni, ancak belirli bir alacak için miktarı TL olarak gösterilerek kurulabilir. Bu emredici bir kuraldır. Alacak halen mevcut ise, miktarı bir sermaye borcu şeklinde gösterilir. Buna “anapara rehni” veya “sabit ipotek” denir.
Rehnin kurulduğu anda, miktarı kesin olarak bilinmeyen ve ileride doğacağı zamanda miktarının ne olacağı kesin olarak tahmin edilemeyen, alacaklar için kurulan bir rehin çeşidi de “Azami meblağ ipoteği”dir. Bunda rehin sözleşmesinde alacaklının bütün istemlerini karşılayacak bir üst sınır tesbit edilerek, taşınmaz bu meblağ üzerinden yüklenir. Bu ipotek faizleri de ancak azami meblağa kadar karşılar.
Alacak miktarının kefalette olduğu gibi, muayyen bir meblağ olarak, “hem resmi senette gösterilmesi hem de tapu kütüğünde gösterilmesi” taşınmaz rehninin muteberiyet unsurlarındandır. Rehnin geçerliliği için geçerli bir borç ilişkisinin de varlığı şarttır. Ancak bunun resmi senette ve tapu kütüğünde gösterilmesi bir muteberiyet unsuru değildir.
ii-Yabancı para olarak: Yabancı para üzerinden rehin tesisi şu koşullara tabi kılınmıştır.
-Yurt içinde veya yurt dışında faaliyette bulunan kredi kurumlarınca verilmiş bir kredi olmalı
-Kredi yabancı para üzerinden veya yabancı para birimi ile verilmiş olmalı
Yabancı para ile rehinde, rehin derecesinin farazi değerinin de, o yabancı para üzerinden gösterilmesi gerekir. Boşalan rehin derecesi, yabancı paraya çevrilirken, önceden mevcut TL değeri, tesis edilecek yabancı paranın, tesis tarihindeki Merkez Bankası döviz alış kuru dikkate alınır.
Bir rehin derecesinde, birden fazla yabancı para birimi ile rehin tesis olunamaz. Rehnin farazi değeri ile, alacağın miktarı, ayni para birimi üzerinden gösterilmelidir.
Yabancı para birimi ile anapara ipoteği tesis olunabileceği gibi, kambiyo açısından bir engel olmadıkça, azami meblağ ipoteği şeklinde de rehin tesis olunabilir.
b)Rehinli Taşınmazın Belirli Olması: “Rehin hakkı ancak tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilir” MK 853. Tapusuz taşınmazlar üzerinde, taşınmaz rehni, tesisi mümkün değildir. Bir kimsenin sahip olduğu tüm taşınmazları kapsayacak şekilde bir taşınmaz rehni tesisi de imkansız bulunmaktadır. Rehin ile takyit edilecek taşınmaz, ferden tayin ve tespit edilmeli ve taşınmaz rehni, “o taşınmazın tapu kütüğü sayfasına tescil edilmiş olmalıdır” MK 856.
“Birden çok taşınmazın ayni borç için rehnedilmesi, taşınmazların ayni malike veya borçtan müteselsilen sorumlu olan maliklere ait olmalarına bağlıdır” MK 855. Eğer taşınmazlar, tek bir şahsa ait ise veya taşınmazların malikleri borçtan müteselsilen sorumlu iseler, birden ziyade taşınmaz üzerinde tek bir rehin hakkı tesis olunabilir Buna “müşterek rehin” veya “toplu rehin” denir. Alacaklı toplu rehin halinde, tüm rehinli taşınmazların hepsinin birlikte satışını istemek zorundadır. Fakat taşınmazların, hangisinin öncelikle paraya çevrileceğini icra memuru tayin eder MK 873/3.
Ayni alacak için birden çok taşınmazın rehnedildiği diğer hallerde, her taşınmazın alacağın ne miktarı için güvence oluşturduğu rehin kurulurken belirtilir” MK 855.
Taşınmaz rehni takyit ettiği taşınmazın tamamını kapsar. MK 854. “Paylı mülkiyette paydaş kendi payını rehnedebilir. Pay üzerinde rehin kurulduktan sonra paydaşlar malın tamamını rehnedemezler” MK 857.
“Elbirliği mülkiyette ise taşınmaz, ancak bütün olarak ve maliklerin oy birliği ile rehnolunabilir” MK 857/3.
Taşınmaz malın kendisi “paylara ayrılarak rehnedilemeyeceği” MK 854 gibi müşterek mülkiyette “bir paydaşın payı da bölünerek rehnedilemez”.
2-Aleniyet İlkesi: Taşınmaz rehni tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Taşınmaz rehninin kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerliliği, resmi şekilde yapılmış olmasına bağlıdır MK 856.
Hiç kimse tapu kütüğüne tescil edilmiş olan, bir taşınmaz rehnini, bilmediğini iddia edemez, iyiniyet iddiasında bulunamaz MK 1020. Taşınmaz rehninin “yolsuz olarak terkini, taşınmaz rehnini sona erdirmez fakat iyiniyetli kişilerin iktisapları korunur” MK 1023.
3-Sabit Derece Sistemi: Taşınmaz rehni ile diğer sınırlı ayni haklar arasında bir çatışma halinde bunların öncelik sırası, taşınmaz rehninin tesis tarihine göre değil “taşınmaz rehninin bağlı olduğu, derecenin tesis tarihine göre belirlenir” MK 869. Taşınmaz rehninde
iki sistem vardır.
a)Boşalan dereceye ilerleme: Roma hukukunda geçerli olan sistemdir. Bunda rehnin sırası, rehnin tesis tarihine göre tayin edilmekte,eski tarihli rehin, yenilerinden önce gelmektedir. Alacaklıları koruyucu bir sistemdir.
b)Sabit derece sistemi: German hukukunda geçerli olan sistemdir. Bunda taşınmazın değeri farazi parçalara bölünmüştür.
-Her farazi değer parçası için, bir rehin derecesi tesis edilmektedir. Rehinli alacaklının hakkı, alacağın bağlı olduğu derecenin farazi değerini aşamaz MK 870.
-Önceki derecede, bulunan rehinli alacaklılar, alacaklarını tahsil etmedikçe, alt derecede bulunan alacaklılar, taşınmazın satış değerinden istifade edemezler.
-Bir derecede, mevcut rehin hakkı sona ermişse, alt derecede bulunan rehin hakları, boşalan dereceye ilerleyemez MK 871.
-Taşınmaz maliki boşalan bu derecelere, yeniden rehin tesis edebilir. Malikin aksine bir taahhüdü geçersizdir MK 869. Malik rehin hakları tesis etmeksizin de rehin dereceleri ihdas ederek bunların bazılarını boş tutabilir. Bunlara “saklı derece” denir
Malik isterse sonradan buraya rehin hakkı tesis eder ve bu rehin hakkı daha önce tesis edilmiş olsalar dahi alt derecede bulunan rehin haklarından önce gelir MK 871.
-Taşınmaz paraya çevrildiğinde, boş tutulan dereceler, dikkate alınmadan paylaştırma yapılır MK 872.
-Bir rehin derecesinde, o derecenin farazi değerini aşmayacak şekilde yan rehin dereceleri ihdas edilerek birden fazla rehin hakkı tesis edilebilir MK 874.
-Bir rehin derecesinin, farazi değerinde bir değişiklik yapmak, alt derecedeki rehinli alacaklıların haklarını tehlikeye sokacağından, ancak onların muvafakati ile mümkündür. Daha önce belirlenmiş olan faiz oranı, sonradan gelen alacaklıların zararına olarak artırılamaz MK 790.
Sabit Derece Sisteminin İstisnaları: Kanunumuz üç halde sabit derece sistemi ilkesinden ayrılarak, alacaklıların menfaatlerini ön planda tutmuştur. Bu istisnalardan ikisi kanundan, birisi de tarafların iradesinden doğmuştur.
i-Boş Dereceler: Rehinli alacakların sırası, boş dereceler ve derecelerin kullanılmayan farazi değerleri dikkate alınmadan sonraki alacaklılara sıralarına göre dağıtılır MK 872.
ii-Arazi Islah Kredisi: Toprağın iyileştirilmesi için kredi alınmışsa,alacaklı lehine tescile tabi bir rehin hakkı doğar ve bu rehin hakkı kendisinden önce tesis edilmiş, tüm rehin haklarından önce yer alır MK 877. Bu şekilde mevcut iradi rehin derecelerinin önüne yeni bir rehin derecesi kurulmuş olmaktadır.
iii-Boşalan Dereceye İlerleme Hakkı: Malik alacaklı ile yapmış olduğu sözleşmeyle, ona boşalan dereceye ilerleme hakkı tanıyabilir MK 871. Bu sözleşmelerin geçerliliği “resmi şekilde yapılmalarına”; ayni etki sağlamaları “tapu kütüğüne şerh verilmelerine” bağlıdır MK 871/3. Birden fazla alacaklı lehine ilerleme hakkı tanınmışsa bunlar arasında çatışma halinde öncelik sırası şerh tarihine göre belirlenir
Rehnin boşalan dereceye ilerlemesinin tescili ancak taşınmaz malikinin, tescil talebi ile mümkündür. Taşınmaz maliki bundan kaçınırsa, ifa davası ile zorlanabilir. Tescil talebi bir süreye tabi değildir. Rehin paraya çevrilinceye kadar alacaklı talepde bulunabilir.
4-Taşınmaz Rehninin Fer’i Bir hak Olması: Rehin hakları temin ettikleri alacağa bağlı fer’i haklardır. Varlıkları asıl alacağa bağlıdır.Geçerli bir alacak olmadan geçerli bir rehin de olamaz. Ancak bu kural ipotekli borç senedi ve irat senedinde kesin değildir.Çünkü bu taşınmaz rehin çeşitleri, bir alacağa bağlı olmadan mücerret bir borç ilişkisi ile de kurulabilir.
5-Temelllük Yasağı: Borcun ifa edilmemesi halinde, alacaklıya rehin konusu taşınmazın mülkiyetini iktisap etme yetkisi veren her türlü sözleşme hükümsüzdür MK 873.
Buna “lex comissaria yasağı” denilmektedir.
6-Zamanaşımına Engel Olma: Taşınmaz rehni ile teminat altına alınan alacaklar, rehin devam ettiği sürece zamanaşımına uğramazlar MK 864. Rehin süreye bağlı kurulmuşsa sürenin dolmasıyla, feragat ve terkin ile sona ererse terkin tarihinden itibaren zamanaşımı işlemeye başlar.
7-Haciz-İflas Yolu İle Takibe Engel: İİK 45 göre taşınmaz rehni ile temin edilen alacakların önce rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takibi gerekir. Ancak bu yol ile alacağını tahsil edemez ise, adi yol ile icra takibi imkanı vardır. Emredici olan bu hüküm borçlu ile taşınmaz maliki ayrı kişiler ise uygulanmaz.
Taşınmaz Rehninin İktisabı ve Sona Ermesi
A-Tescille İktisap: Bir taşınmaz üzerinde, rehin tesisi için taşınmazın tapuya kayıtlı olması zorunludur MK 853. Kanundaki istisnalar dışında, taşınmaz rehni ancak tescille doğar.
Rehin miktarı, varsa faiz oranı, rehin derecesi, rehin müddeti, rehinler sütünuna yazılacak TST 31. Tescil talebinde bulunmaya ise taşınmaz maliki ve temsilcileri yetkilidir. Vasinin ve vesayet altındaki kişilerin taşınmazları üzerinde rehin tesisi için, “sulh mahkemesinin izni” gerekir MK 462. Taşınmaz rehni, alacağa bağlı fer’i bir haktır. Ancak alacağı doğuran işlem hangi şekle tabi olursa olsun taşınmaz rehni sözleşmesi “resmi şekilde” yapılması gerekir. Aksi takdirde buna bağlı olarak yapılan tescil geçersiz olacaktır. Resmi akitte rehinle temin edilen alacak miktarı, rehnin türü, rehnin derecesi, rehinle takyit edilen alacağın hangisi olduğu gösterilmesi gerekir.Rehin şartlarında sonradan yapılacak değişiklikler tapu kütüğünün düşünceler sütununda belirtilmektedir.
İpotekli borç senedi ve irat senedinde düzenlenen senetlerin, hakim tarafından imzalanması gerekir. Rehnin tesisi anında geçerli bir borç ilişkisinin mevcudiyeti şarttır.
-Akdi faiz, sözleşmede zikredilmiş olmakla beraber, miktarı belirtilmemiş ise rehni sakatlamaz.
-Temerrüt faizi: Eğer kanuni temerrüt faizi üzerinde kararlaştırılmış ise tapuda gösterilmesi gerekir. Rehin sözleşmesi herhangi bir nedenle sakatsa, rehnin tescili de geçersiz olur ve muteber bir taşınmaz rehni doğmaz. Malik herzaman bu yolsuz tescilin terkinini talep edebilir MK 1025.
Rehin sözleşmesine rağmen malik tescil talebinde bulunmaz ise, alacaklı ifa davası açarak maliki tescil talebinde bulunmaya zorlayabilir. Mahkeme kararı sadece alacaklıya, “malikin yerine tescilin yapılmasını talep yetkisi verir”.
B-Tescilsiz İktisap: Kanuni rehin haklarının tescilsiz olarak iktisabını kanunumuz kabul etmiştir. Taşınmaz rehninin “kazandırıcı zamanaşımı ile iktisabı mümkün değildir”.
Taşınmaz Rehninin Sona Ermesi
Rehinli alacağın sona ermiş olması, taşınmaz rehnini kendiliğinden sona erdirmez. Taşınmaz rehni “ya terkin ile ya da taşınmazın tamamen ziyaı ile sona erer”. Terkin talebinde bulunma yetkisi “rehinli alacaklıya aittir”. Alacak sona erdiği halde terkin talebinde bulunmazsa malik rehnin fekki davası ile bu beyanı mahkemeden alır ve tapu memuruna müracaat ile taşınmaz rehninin terkinini sağlar.
Geçerli bir terkine muvafakat beyanına dayanmayan, terkin taşınmaz rehnini sona erdirmez. Alacaklı tapu kütüğünün düzeltilmesi davasıyla yolsuz terkini düzeltirir. Bu arada üçüncü şahısların iyi niyetli iktisapları korunur.
Kamulaştırma halinde de taşınmaz rehni kendiliğinden sona erer MK 858. taşınmaz rehni bir süreye bağlı olarak kurulmuş ise sürenin dolması ile kendiliğinden sona erer MK 1026. Yargıtayın aksi yönde kararı “ancak terkinle sona erer”.
Taşınmaz Rehninin Kapsamı
A-Alacağın Kapsamı
1-Anapara: Muayyenlik ilkesi gereğince taşınmaz rehni ile temin edilen alacağın miktarının tapu sicilinde TL veya yabancı para olarak gösterilmesi gerekir. Bir cezai şart kararlaştırılmışsa tahakkuk eden cezai şart da rehnin kapsamı içinde sayılmalıdır.
2-Takip Masrafları: Taşınmaz rehni tapuda gösterilen ana alacak miktarından başka, “taşınmazın paraya çevrilmesi için icra dairelerince yapılan masrafları, posta ve bilirkişi ücretlerini de kapsar”. Bunların tapuya tesciline gerek olmaksızın, ana alacakla ayni derecede, taşınmaz rehni ile teminat altına alınmıştır MK 875.
Üst sınır ipoteğinde, takip masrafları, aşağıda belirtilen faizler, ancak tapuda gösterilen azami meblağın sınırları içinde rehnin teminatına bağlıdır. Üst sınırı aşan takip ve faizler teminatsızdır, adi alacak olarak işlem görür.
3-Faizler: -Kanuni gecikme faizi (BK 103) de taşınmaz rehninin kapsamı içindedir. Kanuni hadleri aşan gecikme faizleri, ancak tapuda gösterilmiş ise teminat kapsamı içindedir.
-Sözleşme faizleri de tapuda gösterilmiş olmak şartıyla “takibin başladığı veya iflasın açıldığı anda muaccel olmuş son üç yılın faizi ile bu andan itibaren paraya çevirme gününe kadar doğan sözleşme faizleri taşınmaz rehninin kapsamı içinde yer alır”. Sicilde gösterilen sözleşme faizi oranı, zarar görebilecek diğer rehinli alacaklıların rızası olmadan artırılamaz MK 875.
4-Taşınmazın Korunması Masrafları: -Rehinli alacaklı tarafından, taşınmazın korunması için yapılan “zaruri masraflar” ile rehinli alacaklı tarafından malik hesabına, rehinli taşınmaza ilişkin olarak tediye edilen “sigorta primleri” tıpkı alacak gibi taşınmaz rehninin kapsamındadır.
-Rehinli alacaklının “taşınmazın değerinin azalmasını önlemek için yaptığı masraflar”. Buradaki rehin hakkı “kanundan doğmakta ve diğer bütün taşınmaz rehinlerinden önce gelmektedir”.
B-Alacağı Teminat Altına Alan Taşınmazın kapsamı
1-Taşınmaz: Rehin hakkı ancak tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilir MK 853. Bunlar: -arazi, -tapu kütüğünün ayrı sayfasına kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile, -kat mülkiyetine tabi bir binanın bağımsız bölümleridir.
2-Bütünleyici Parçalar: Sadece rehin tesis edilirken mevcut bulunan bütünleyici parçalar değil, taşınmaza sonradan eklenen bütünleyici parçalarda taşınmaz rehninin kapsamına girmektedir. Rehinli taşınmaz üzerindeki binaların arzın bütünleyici parçaları olarak rehnin kapsamı içinde olacağı tabiidir. Rehin tesisinden sonra kurulmuş üst hakkına konu binalar da rehnin kapsamına dahildir. Ancak üst hakkı sahibinin de yapı alacaklısı gibi tazminat alacağı için “kanuni ipotek hakkı” mevcuttur.
3-Eklentiler: “Rehin taşınmazı, bütünleyici parçaları ve eklentileri ile birlikte yükümlü kılar. Rehnin kuruluşu sırasında makine, otel döşeme eşyası gibi açıkça eklenti olarak gösterilen ve tapu kütüğünde beyanlar sutununa yazılan şeyler, kanuna göre bu nitelikte olamayacakları ispat edilmedikçe eklenti sayılır. Üçüncü kişilerin eklenti üzerindeki hakları saklıdır” MK 862.Bir şey üzerinde yapılacak tasarruf işlemleri, istisna edilmeyen eklentileri de kapsar MK 862. Rehin senedinde eklenti olarak gösterilen ve tapuya beyan edilen menkul eşyalar aksi kanıtlanmadıkça, taşınmazın eklenti olarak taşınmaz rehnine dahildir MK 862. Eklentilerin rehnin kapsamı dışında tutulması isteniyorsa rehin senedinde yer alması ve tapuda gösterilmesi gerekir.Taşınmaz maliki bu yolla hem bu menkul eşyaların zilyedi olarak kalmaya devam etmekte, hem de taşınmaz rehni ile kredi teminini sağlamaktadır. Eklentilerin asıldan ayrı olarak haczi mümkün değildir.
4-Kiralar: İcra takibinin başladığı veya iflasa karar verildiği andan itibaren başlayarak taşınmazın paraya çevrileceği ana kadar muaccel olacak taşınmaz kiraları taşınmaz rehninin teminatı kapsamı içinde bulunmaktadır.
İflas ilan edilmiş veya “icra takibatı kiracıya bildirilmiş ise”, rehinli alacaklı hakkını kiracıya karşı da ileri sürebilir. Bundan sonra kiracının malike ödemede bulunması, alacaklıya karşı olan sorumluluğunu ortadan kaldırmaz ve mükerrer ödemeye mahkum edilebilir MK 755.
5-Sigorta Tazminatı: Sigorta edilen rehinli taşınmazda riziko gerçekleşmiş ise muaccel olan sigorta tazminatı da rehnin kapsamı içindedir MK 879. Sigorta şirketi de rehinli alacaklının muvafakati olmadıkça malike bir ödemede bulunamaz. Aksi halde rehinli alacaklıya mükerrer ödemek zorunda kalır. Ancak “sigorta tazminatı taşınmazın eski hale getirilmesi için harcanacaksa, malik tarafından yeterli bir güvence gösterilmesi koşuluyla kendisine ödenir”MK 879/2. Sigorta primini alacaklı ödemişse, bunun için kanuni rehin hakkı varsa da bu rehnin önceliği yoktur.
6-Kamulaştırma Bedeli: Kamulaştırma bedeli de sigorta bedeli gibi rehnin kapsamı içinde sayılmalıdır.
Rehinli Taşınmazın Değerinin Korunması
Rehin hakkı, alacaklıya sadece borç ifa edilmediği takdirde, konusu olan eşyayı paraya çevirtme yetkisi bahşeder. Rehinli taşınmazın değerinin azalması, rehinli alacaklının haklarını tehlikeye düşüreceğinden MK rehinli alacaklıya, rehin konusu taşınmazın değerinin korunmasını, borçludan talep ve bunun için gereken önlemleri alma yetkisi tanımıştır.
Malikin Kusuru Varsa: a)Gereken önlemlerin alınması: Alacaklı gereken önlemlerin, borçlu tarafından alınması ve gerekli uyarıların yapılması için hakime başvurabilir. Alacaklı ayrıca malikin bu davranışlarının yasaklanmasını da hakimden isteyebilir MK 865/1. Alacaklı gereken önlemlerin, borçlu tarafından alınması ve gerekli uyarıların yapılması için hakime başvurabilir. Alacaklı ayrıca malikin bu davranışlarının yasaklanmasını da hakimden isteyebilir MK 865/1.
b)Kanuni rehin hakkı: Alacaklı yapmış olduğu önlem masrafları için diğer bütün alacaklılardan önce gelen, tescile tabi olmayan, bir kanuni rehin hakkına sahiptir MK 865. Yapılan masraflardan dolayı taşınmaz maliki alacaklıya karşı ayrıca haksız fiil hükümlerine göre sorumlu bulunur.
c)Ek teminat ve eski hale getirme: Alacaklının talebi üzerine hakim, borçluya rehinli taşınmazın değerinin eski hale iadesini veya ek teminat gösterilmesini “ihtar eder ve ek süre verir”. Tayin edilen bu süre içinde, eski hal iade edilmez veya ek teminat gösterilmez ise alacaklı borçludan, taşınmazın azalan değeri oranında borcun ifasını talep edebilir MK 866.
Malikin Kusuru Yoksa: Malikin bir kusuru olmaksızın, rehinli taşınmazın değeri azalmışsa, alacaklı ancak malik bunun karşılığında bir tazminat almışsa, malik ve borçludan bu oranda ek teminat gösterilmesini veya ödemede bulunmasını talep edebilir. Böyle bir tazminat almamışsa herhangi bir talepte bulunamaz MK 867.
Bu gibi hallerde alacaklıya, taşınmazın değerinin azalmasını önleyici önlemler alma yetkisi verilmiş ve alacaklının yapmış olduğu önlem masrafları için, rehinli taşınmaz üzerinde tescile tabi olmayan, diğer her türlü alacaktan önce gelen, kanuni bir rehin hakkı tanınmıştır.
Rehinli Taşınmazın Bölünmesi
Rehinli taşınmaz parçalara bölünmüş ve her bir parça için tapu kütüğünde ayrı bir sayfa açılmış ise, taşınmaz rehni sona ermez, her bir parça üzerinde devam eder. Taşınmaz rehni her bir parçanın tapu kütüğü sayfasına tapu memurunca re’se n tescil edilir.
Ancak rehinli taşınmazdan ayrılan bir parçanın değeri, rehinli alacağın “1/20” sinden az ise ve taşınmazın kalan kısmı “rehinli alacağı karşılamaya yeterli ise” veya karşılamasa bile borçlu ayrılan parça değerine uygun olarak alacaklıya bir “ödemede bulunur ise” alacaklı artık ayrılan parça üzerinde rehnin terkinine engel olamaz MK 868.
Ayrılan parçanın değeri 1/20 den fazla ise alacaklı hiçbir surette bu ayrılan parça üzerinden rehnin kaldırılmasında muvafakata zorlanamaz.
Rehinli Taşınmazın Başka Bir Taşınmaz İle Birleşmesi
Devlet arazilerin daha verimli ve rasyonel işletilmesi için çeşitli arazileri birbirleriyle birleştirebilir. İki veya daha ziyade taşınmaz birleştirilmişse veya bunların yerine malike başka bir taşınmaz tahsis edilmişse, bu taşınmazlar üzerindeki taşınmaz rehinleri ayni sırada olmak üzere meydana gelen yeni taşınmaza veya malike tahsis edilen yeni taşınmaza olduğu gibi aktarılır MK 859. Burada taşınmazların iradi olarak birleşmesinden farklı olarak “rehinli alacaklıların birleşmeye muvafakati aranmamıştır”. Sadece malike “3 ay” önceden haber verilerek taşınmazı rehinden kurtarma imkanı tanınmıştır.
Rehinli Taşınmazın Paraya Çevrilmesi
Rehinli alacaklının, kendisinin doğrudan doğruya rehinli taşınmazı satarak, paraya çevirme yetkisi yoktur. Alacaklı ancak, alacak muaccel olduğunda, borç ifa edilmemişse rehinli taşınmazı icra daireleri vasıtası ile sattırarak paraya çevirtebilir, alacağını bu satış bedelinden tahsil edebilir. Taşınmaz rehni devam ettiği sürece alacak zamanaşımına uğramaz.
Alacak birden ziyade taşınmaz ile teminat altına alınmış ise, alacaklı “bunların hepsinin birlikte satışını istemek zorundadır”. İcra memuru bunlardan gerekli olanın satışına karar verir MK 873.
Satış değeri alacaklılar arasında rehin derece sıralarına göre dağıtılır. Ön sırada olan alacaklı tatmin edilmeden , arka sırada yer alan rehinli alacaklılara ödeme yapılmaz. Satış parası ayni sırada bulunan alacaklıların tüm alacaklarını karşılamıyorsa, alacaklılar, alacaklarının satış değerine oranı nispetinde garameten (hakkına göre) tatmin edilir MK 874.
Satış değerinin alacaklılar arasında paylaştırılmasında boş dereceler dikkate alınmaz MK 872. Rehinli alacaklı, kendi rızası olmadan taşınmaz üzerinde “rehin derecesinin tesisinden sonra tesis edilen diğer sınırlı ayni haklar ve şerh edilen şahsi haklar dikkate alınmadan satışın yapılmasını talep edebilir” MK 869.
Bir alacak taşınmaz rehni ile teminat altına alınmış ise İİK 45 göre önce rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapılması ve ancak bu yolla alacağın tamamı tahsil edilmez ise, bakiye için haciz ve iflas yoluyla borçlu aleyhine takip yapılabilir.
Rehin ana para ipoteği ise alacaklı ilamlı icra, azami meblağ ipoteği ise adi takip yoluna gitmesi icap etmektedir.
Taşınmaz maliki borçtan şahsen sorumlu değilse icra takibinin borçlu ile birlikte taşınmaz malikine de tebliğ edilmesi gerekir İİK 149. Bunun gayesi taşınmazı rehinden kurtarma imkanının sağlanmasıdır MK 887.
Borç vadesinde ödenmediğinde, rehinli taşınmazın alacaklıya ait olacağı şeklinde sözleşmeler geçersizdir “Lex commisaria yasağı”.
Yeni Malikin Taşınmazı Rehinden Kurtarması
Taşınmaz rehni ile yükümlü bir taşınmazı iktisap eden yeni malik bazı şartlarla alacaklıya ihbarda bulunarak taşınmazı rehinden kurtarabilir.
a)Taşınmaz, kıymetinden daha fazla borç ile taşınmaz rehni ile yüklenmiş olmalıdır
b)Yeni malik, rehinli borçlardan, şahsen sorumlu olmamalıdır
c)Alacaklılar, rehnin paraya çevrilmesi için henüz icra takibinde bulunmamış olmalıdır
Yeni malik taşınmazı ivazsız olarak iktisap etmişse, kendi takdir edeceği kıymeti, rehinli alacaklılara ödeyeceğini “6 ay” önceden “ihbar” etmiş ve alacaklıların hiçbiri, ihbar tarihinden itibaren “1 ay” içinde itiraz ederek açık artırma istememişlerse yeni malikin teklif ettiği bedel alacaklılara rehin sıralarına göre ödenerek taşınmaz rehinden kurtarılabilir MK 885. İhbardan itibaren her rehinli alacaklı, 1 ay içinde aleni müzayede masraflarını peşin ödemek suretiyle rehinli taşınmazın açık artırma ile satılmasını isteyebilir. Açık artırma ile satış ilan verilmek suretiyle talepten itibaren “2.inci ay” içinde yapılmak gerekir MK 886.
Taşınmazın, bu şekilde rehin yükünden kurtarıldığını belgelerle kanıtlayan yeni malik, tapu memurundan terkin talebinde bulunabilir. Ancak borçlunun şahsi sorumluluğu devam eder.
İPOTEK
İpotek, halen mevcut veya ileride doğması muhtemel olan bir alacağı teminat altına alan bir taşınmaz rehin çeşididir MK 881. Bir kimse başkasının borcu içinde kendi taşınmazını ipotekle takyit edebilir.
Mevcut bir alacak içinàMiktarı belli alacaklar için àAnapara ipoteği
Mevcut olmayan alacaklar için à Miktarı belli olmayanàAzami meblağ ipoteği (üst sınır ipoteği) tesis edilir MK 851.
Bütün ayni haklar gibi ipotek de tapu kütüğüne tescil ile doğar MK 856. Tescilin geçerli olabilmesi ise, “geçerli bir iktisap sebebi”ne ilaveten “geçerli bir borç ilişkisi” nin
bulunmasına bağlıdır. Geçerli iktisapsebebi bir rehin sözleşmesi, mahkeme kararı olabilir.
Azami meblağ ipoteğinde, alacağı muhtemel kılan geçerli bir hukuki ilişkinin varlığı yeterli sayılır. Tescilden sonra alacaklının tapu memurundan aldığı “ipotek belgesi” sadece tescilin yapıldığına ilişkin bir kanıt olup, bununla alcağın varlığı, miktarı veya geçerliliği kanıtlanamaz MK 877. Bunların başka delillerle kanıtlanması gerekir.
İpotekle temin edilen alacak geçersiz ise veya sona ermiş bir ipotekli alacak, üçüncü kişiye temlik edilmişse, alacağı temellük eden MK 1023 deki iyiniyet koşulundan yararlanamaz. Malik ona karşı da borcun geçersiz olduğunu veya ödeme ile sona erdiğini ileri sürebilir , “temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir” BK 167. Buna karşılık temel borç ilişkisi geçerli ve mevcut olmakla birlikte, rehin sözleşmesinin düzenlenmesinde veya tapuya tescilinde bir sakatlık varsa, bu halde alacağı temellük eden üçüncü şahsın güveni korunur MK 1023.
Alacağın sona ermesi, otomatik olarak ipoteğin sona ermesine yol açmamaktadır . Malike alacaklılardan, “ipoteğin terkinini talep yetkisi tanımaktadır”. Alacaklılar bundan kaçınırsa malik “tapu kütüğünün tashihi davası” yoluyla ipoteğin terkinini sağlayabilir. Buna uygulamada “ipoteğin fekki davası” denir.
İpotekte Taşınmaz Malikinin Durumu
Malik ile borçlu ayni kişi olmadığı sürece, malikin ipotekli borçtan dolayı şahsi bir sorumluluğu yoktur MK 881. O sadece borç vadesinde ifa edilmediğinde taşınmazın paraya çevrilmesine katlanmak zorundadır. Paraya çevirme talep edildiğinde, icra emri hem borçluya hem de taşınmaz malikine tebliğ edilmelidir İİK 149. Rehin konusu taşınmazın paraya çevrilebilmesi için borçlunun borcu ödemediğinin sabit olması gerekir İİK 45. Borcun muaccel olması bir ihbara bağlı ise ihbarın hem borçluya hem de malike yapılması lazımdır MK 887. Borçlunun ileri sürebileceği her türlü defiyi taşınmaz maliki de ileri sürebilir MK 901. Borçlunun borcu ifa edip borcu sona erdirme yetkisi doğmadan, malik de borcu ifa edip rehinden kurtaramaz.
Borcu ifa eden malik rehinli alacaklının yerine geçer ve onun halefi olur MK 876. İpotek de malik lehine olmak üzere devam eder. Ancak malik lehine kaldığı sürece hükümleri askıda bulunur. Alacağı temin eden bir kefalet varsa, bunun da borcu ifa eden malike geçmesi gerekir.
Yeni Malikin Borcu Yüklenmesi
İpotekle yükümlü taşınmaz malikinin değişmiş olması, borç ve ipotek ilişkisinde bir değişiklik meydana getirmez. MK 888. Ancak bunun aksi kararlaştırılabilir.
Yeni malik borçlu ile yaptığı borçtan kurtarma taahhüdü ile borcu üzerine almış ise bu durumun alacaklıya bildirilmesinden itibaren “1 yıl” içinde alacaklı hakkını evvelki borçluya karşı muhafaza ettiğini, yazılı olarak beyan etmemiş ise, evvelki borçlu borçtan kurtulur.
Yeni malikin bu şekilde borcu yüklenmesi, ipoteği, sona erdirmez. Ancak yeni malikin taşınmazı ipotekten kurtarma hakkı vardır MK 885.
İpotekle Yükümlü Taşınmazın Parçalara Bölünmesi
İpotekli taşınmazın bölünen parçaları, ayni kişi adına veya borçtan müteselsilen sorumlu muhtelif kişiler adına tapuya kayıt edilmişse, her bir parça alacağın tamamının teminatı olmaya devam eder ve ipotek her bir parçanın tapu kütüğü sayfasına sırası korunarak tescil edilir MK 855. Eğer
-Malik bölünen parçalardan bazılarını başkalarına temlik etmişse veya
-Borç için ayni malikin veya müteselsil borçluların birden ziyade taşınmazı ipotek edilmiş ve bunlardan birisi başkalarına temlik edilmişse, teminat bölünen her parçanın kıymetine göre mütenasiben, bölünen taşınmaz parçaları arasında dağıtılır MK 889. Teminatın parseller arasında, orantılı olarak dağılımını tapu memuru yapacaktır. Malikle alacaklılar arasında bir sözleşme varsa dağıtımın bu sözleşme uyarınca yapılması gerekmektedir. Alacaklılar bu işlemin kesinleşip, tapuya yazılmasından itibaren “1 ay” içinde bu şekilde rehnin dağılımına itiraz ederek, muaccel olmasa bile borcun “1 yıl” içinde ifasını talep edebilirler MK 889.
Yeni tapu sicili tapu memurunun bu resen dağıtım yetkisini kaldırmıştır. TST 69 göre rehnin taksiminde, tapu memuru alacaklı ile borçlunun aralarında yapacakları sözleşmeyi dikkate alacaktır. Alacaklı ile borçlu anlaşamazlar ise, talep eden tarafın mahkemeden alacağı karara göre, rehinin parseller arasında dağılımı yapılacaktır.
TST 70 de ise müşterek mülkiyet altındaki rehinli bir taşınmazın taksimine ilişkin, özel bir hüküm konmuştur. “Hisseli bir taşınmaz malın paydaşlarından bir veya birkaçının payı üzerinde rehin hakkı olup da, bu taşınmaz mal parçalara ayrışarak taksim eilirse, rehin hakkı bununla yükümlü paydaş veya paydaşlara isabet eden taşınmaz mallara aynen nakledilir. Rehin hakkı ile yükümlü olmayan paydaş veya paydaşlara ait taşınmaz mallar ise serbest bırakılır. İşlemin sonucu alacaklıya hementebliğ edilebilir”.
Ayni hissedarlara ait birden fazla taşınmaz üzerinde, müşterek rehin tesis edilmiş ise, rehinde bir ayrılma olmaksızın taşınmazlar taksim edilirse “rehin bütün taşınmaz mallar üzerinde olduğu gibi muhafaza edilerek işlemin sonucu alacaklıya duyurulur” TST 71/1.
Ayni hissedarlara ait birden fazla taşınmaz mal müşterek ve müteselsilen sorumluluk söz konusu olmaksızın ayrı ayrı rehinli olup taksim edilir ise “rehin hakları bununla yükümlü paydaş veya paydaşlara isabet eden taşınmaz mallara aynen nakledilir. İşlemin sonucu alacaklılara hemen duyurulur” TST 71/2.
Taşınmazların birleştirilmesinde rehinli alacaklıların muvafakati şarttır TST 75.
Kanuni İpotek Hakları
Bir ipotek hakkının doğumu için geçerli bir iktisap sebebi gereklidir. Bazı hallerde bu iktisap sebebi doğrudan doğruya kanundan doğmaktadır. Bunların bazılarında tescil gerekir, bazılarında tescile gerek yoktur.
1-Tescile Gerek Olmayan Kanuni İpotek Hakları: a)Alacaklının taşınmazın değerini korumak için yaptığı masraflar: -Malikin kusurlu davranışı ile: İster hakim kararı ile isterse acil hallerde hakim kararı olmadan alacaklının rehinli malın korunması için yaptığı masraflardan doğan kanuni ipotek hakkı MK 865.
-Malikin kusuru olmaksızın: Rehinli taşınmazın değerinin kendiliğinden azaldığı hallerde, alacaklının bunu önlemek için yaptığı masraflar için kanuni ipotek hakkı MK 867. Her iki halde de kanuni ipotek hakkı diğer bütün taşınmaz rehinlerinden önce gelmektedir.
-Rehinli taşınmaz için ödenen sigorta primleri: Rehinli taşınmazı korumak için ödenen sigorta primleri sebebi ile kanuni ipotek hakkı MK 876. Yalnız bunun diğerlerinden farkı önceliği olmamasıdır. Alacaklının sahip olduğu rehin hakkı ile ayni derecede kanuni ipotek hakkıdır.
b)Vakfa tanınan ipotek hakkı: Taşınmaz mülkiyetinin kendiliğinden mutasarrıflara geçtiği hallerde tanınır. Vakfa taşınmazın değeri oranında birinci sıra ve derecede kanuni ipotek hakkı tanınmıştır VK 29.
c)Kurutana tanınan ipotek hakkı: Bataklıkların kurutulması için, kurutana yaptığı masraflar için, taşınmaz üzerinde tecile tabi olmayan bir kanuni ipotek hakkı tannmıştır BKK 8.
2-Tescile Tabi Kanuni İpotek Hakları: a-Taşınmazını satan satıcının satış bedeli (semen) alacağı için
b-Elbirliği mülkiyetin paylaşılmasından mirasçılar ve ortaklar lehine, diğer mirasçı ve ortaklar aleyhine doğan alacaklar için
c-Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı ve diğer işlerden dolayı alacaklı olan alt yüklenici ve zanaatkarlar lehine MK 893. Böyle bir kanuni ipotek hakkından önceden feragat geçersizdir.
d-Ölünceye kadar bakma alacaklısına, bu amaçla temlik ettiği taşınmaz üzerinde satıcı gibi kanuni ipotek hakı tanınmaktadır BK 513.
e-Kat mülkiyetinde bir kat malikinin mahkeme kararı ile tesbit edilmiş gider borcu için, diğer kat malikleri lehine tescile bağlı kanuni ipotek hakkı.
f-Üst hakkı üzerinde rehin hakkına sahip alacaklıların, üst hakkı sona erince arsa üzerindeki kanuni ipotek hakkı MK 826.
g-Taşınmaz malikinin üst hakkı sahibine karşı irat alacağı için kanuni rehin hakkı
Tescil süresi ve şekli: Satıcının, mirasçı ve hissedarlarının, ölünceye kadar bakım alacaklısının, kanuni ipotek haklarının mülkiyetin naklinden itibaren “3 ay” içinde tecil edilmesi gerekir.
İnşaatçı ipoteğinde ise, tescil için her şeyden önce alacak miktarının ya malik tarafından tanınmış olması veya mahkemece hüküm altına alınmış olması gereklidir. İnşaat alacaklıları işin “başlamasından bitiminden 3 ay sonrasına kadar” inşaatçı ipoteğinin tescilini sağlayabilir.
Kat maliklerinin kanuni ipotek hakkı için KMK da bir tescil süresi öngörülmüş değildir.
Kanuni ipotek hakları sadece alacağın doğduğu andaki taşınma malikine karşı değil, onun külli ve cüz’i haleflerine karşı da ileri sürülebilir MK 893.
Tescile tabi kanuni ipotek haklarının sırası tescil tarihine göre belirlenir MK 1022. Daha önce muvakkat tescil yapılmışsa bu muvakkat tescilin şerh edildiği ana göre hesaplanır. İnşaatçı ipoteğinde kanuni ipotek hakkı malzeme vererek veya vermeyerek taşınmaz üzerinde inşaatta bulunan ve bu suretle taşınmazın değerini artıran “yüklenici ve zanaatkarlardır”. Müteahhid veya malik nezdinde bir iş akdiyle çalışan işçiler bu kanuni ipotek hakkına sahip değillerdir. İnşaatçı ipoteğinin sırası da tescil tarihine göre belirlenir. Muvakkat tescil yapılmışsa bu muvakkat tescil tarihi esas alınır MK 1010. Taşınmaz üzerinde birden fazla inşaatçı ipoteği varsa bunlar eşit sırada yer alırlar MK 896.
İnşaatçı ipoteğinin kendilerinden önce tescil edilmiş taşınmaz rehinlerine karşı bir önceliği yoktur. Ancak kendisinden önce başka rehin hakları olduğu için yararlanmayan inşaat alacaklısına şu hallerde yararlanma imkanı tanınmıştır.
-Taşınmaz paraya çevrildiğinde, inşaat alacaklılarının alacakları karşılanamamışsa
-İnşaat alacaklılarının zarara uğrayacağını bilen ve bilmesi gereken ön sıradaki rehinli alacaklılar. İnşaatın yarattığı değer artışının yapı alacaklılarına tahsis edilmesine katlanmak zorundadır. Bu değer artışı, satış bedelinden arsanın değeri düşülerek bulunur MK 897. Kanuni ipotek haklarından önceden yapılan feragatler hükümsüzdür MK 893.
İpotekli Borç Senedi ve İrat Senedi
Her iki taşınmaz rehni de malike, “kredi temini” yanında taşınmazın değerinin “piyasada tedavülünü” sağlayarak, taşınmazı ölü bir sermaye olmaktan kurtarır.
-Gerek ipotekli borç senedinin gerekse irat senedinin düzenlenmesiyle, mücerret bir borç doğar. Varsa eskialacak yenilenerek ortadan kalkar MK 910.
-Taşınmaz malikinin tescil talebinden sonra tapu memuru, ipotekli borç zenedi ve irat senedini düzenler. Düzenlenen bu senetlerin “sulh hakimi”nce imzalanmasından sonra tapu memurunun tapuya tescili ile birlikte rehin hakkı doğar MK 911. Düzenlenen ipotekli borçsenedi ve irat senedini tapu memuru, malikin ve borçlunun muvafakati olmadan alacaklıya veremez MK 912.
-İpotek gibi bu senetlerden doğan rehin hakkı da tescille doğar. Ancak hükümlerini geçmişe etkili olarak senetlerin düzenlenme anından itibaren doğurur MK 911.
-Bu senetler bir şart ve karşı edim içeremezler MK 909.
-Her iki senet üzerinde tasarrufta bulunmak için bunların zilyedi olmak gerekir. Temlikleri içinse, senedin teslimi şart bulunmaktadır MK 924.
-Kıymetli evrak niteliğindeki ipotekli borç senedi ve irat senedi hamile, emre ve nama yazılı olarak düzenlenebilir.
-Tapu siciline kayıtlarından itibaren ipotekli borç senedi ve irat senedinin içerikleri güven ilkesinden yararlanır MK 920. Senet metniyle tapu sicil kayıtları çeliştiğinde, sicil kayıtlarına değer verilir. Bu sebeple zarar görenlerin zararı devletçe karşılanır MK 922.
-Bu senetlere esas teşkil eden alacağın sona ermiş olması, ipotekli borç senedi ve irat senedinin varlığına etki etmez.
Borç ifa edildiğinde borçlu, ipotekli borç senedi ve irat senedinin kendisine teslimini alacaklıdan talep eder MK 928. Borçlu kendisine teslim edilen senetleri tekrar tedavüle çıkarabileceği gibi , tapu memuruna tevdi ederek, bunların iptalini ve terkinini sağlayabilmesi mümkündür. Borç ifa edildiği halde alacaklı senetleri borçluya vermezse, borçlu mahkemeden senetlerin hükümsüzlüğüne karar verilmesini talep edebilir.
İpotekli Borç Senedi
İpotekli borç senedinde borçlunun şahsi sorumluluğu devam ettiğinden, ipotekli borç senedi ipoteğe benzer. Ancak taşınmaz rehni ile temin edilen alacak bir kıymetli evraka bağlandığından, piyasada tedavülü kolaylaştırılmıştır. Rehinli taşınmazın değeri alacağı karşılamazsa, alacaklı borçlunun mal varlığına da aynen ipoteke olduğu gibi elatabilir MK 901. İpotekli borç senedinin piyasada tedavülünden üçüncü şahısların zarar görmelerini önlemek için rehinli taşınmzın değeri, tapu memeurunca takdir edilir. Tapu memurunca takdir edilen bu değerin üzerinde ipotekli borç senedi çıkarılamaz MK 899. Tapu memurunun taşınmazın değerini yanlış takdir etmesinden devlet sorumlu tutulmaktadır MK 905.
Alacağım muacceliyet tarihi ipotekli borç senedinde belirtilmemişse, alacaklı veya borçlu tarafından “mutat faiz ödeme gününden 6 ay önce” yapılan ihbarname ile alacak muacceliyet kazanır MK 900.
İrat Senedi
İrat senedinin en önemli özelliği sorumluluğun rehinli taşınmazın değeri ile sınırlı olmasıdır MK 903. İrat senedi şahsi bir borç tevlit etmez.
Rehinli taşınmaza kim malikse, senet borçlusu da odur MK 907. Bu yönüyle de taşınmaz mükellefiyetine benzemektedir. Ancak burada malikin taşınmazdan başka şahsi bir sorumluluğu yoktur. Rehinli taşınmaz temlik edilince, senetten doğan borç da yeni malike geçer. Eski malik borcundan kurtulur.
Faiz alacakları, muacceliyet tarihinden, itibaren “3 yıl”ın geçmesi ile şahsi borca dönüşür ve taşınmaz bunların teminatı olmaktan çıkar MK 907. İrat senedinde de rehinli taşınmazın değeri tapu memurunca resen takdir edilir MK 904. Her türlü taşınmaz üzerinde irat senedi düzenlenemez. Sadece “zirai taşınmazlar, evler ve üzerinde bina inşası mümkün olan arsalar üzerinde irad senedi düzenlenebilir” MK 903.
İrat senedinde, malik, “6 yıllık devrenin bitiminden 1 yıl önce ihbarda bulunarak, taşınmazı rehin yükünden kurtarabilir”. Bu süre malik lehine sözleşmeyle kısaltılabilir. Malik aleyhine daha uzun bir ihbar süresi kararlaştırılamaz MK 906/1.
Kanunda öngörülen haller dışında alacaklı, ancak “her 10 yıllık dönemin sonu için 1 yıl önce bildirmek suretiyle borcun ödenmesini isteyebilir” MK 906/2.
Tahvil Çıkarma
Sanayi işletmeleri kredi ihtiyaçlarını karşılamak için, piyasaya çıkardıkları tahvillere karşı, küçük tasarruf sahiplerinin güvenini sağlamak için taşınmaz rehni ile teminat altına almak isterler. Çıkarılacak tahvillerin taşınmaz rehni ile temini için 3 yol öngörüldüğünü görüyoruz. Müessese,
1-Çıkardığı tahvillerin tamamı için bir ipotek veya ipotekli borç senedi tesis eder ve alacaklılarla ilişkileini düzenlemek için bir kredi kurumunu kendisine temsilci tayin eder.
2-Tahvil ihracını üzerine alan bir kredi kurumu lehine, tahvillerin tamamı için tek bir taşınmaz rehni tesis eder ve tesis edilen bu taşınmaz rehni tahvil alacaklıları lehine takyit edilir MK 930.
3-Tertip halinde ipotekli borç senedi veya irat seneedi çıkarır. Bu halde araya aracı kredi kurumu girmez MK 931. Tertip halinde, senet düzenleme işlemi tapu memurunca icra edilir. Kaç adet senet çıkarıldığı tapu kütüğüne yazılır. Borçlanmanın tamamı için ek bir tescil işlemi yapılır MK 934.
TAŞINIR REHNİ
1-Teslime bağlı rehin
2-Hapis hakkı
3-Alacaklar üzerinde rehin hakkı
Taşınır Rehni Kurulması Teslim şartlı rehin Hayvan rehni
Rehin sözleşmesi Motorlu Taş v
Taşınır rehni Zilyetliğin devri Teslim şartsız rehin Ticari işletme
Tasarruf yetkisi Maden
Gemi
Hava aracı
A)Taşınır rehninin varlığı mevcut geçerli bir alacağa bağlıdır
Taşınır rehni bu sebepten alacağa bağlı fer’i bir haktır. Alacağa bağlılığın bir sonucu olarak, eğer alacak sona ermişse, taşınır rehni de sona erer. Taşınır rehni taşınmaz rehninden farklı olarak alacağın zamanaşımına uğramasını önlemez, ancak alacak zamanaşımına uğrasa bile, alacaklı her zaman rehni paraya çevirtebilir.
Rehinli alacğın temliki halinde buna bağlı olarak taşınır rehni de yeni alacaklıya geçer BK 168. Alacaklıya her türlü halefiyet hallerinde de ayni kural geçerlidir BK 109. Buna karşılık borcun nakline malik muvafakat etmedikçe, taşınır rehni sona erer BK 176/2.
B)Taşınır rehninin kamuya açıklığı
Kanun rehin aleniyetini sağlamak amacıyla, bazı istisnalar dışında, rehin konusu taşınır eşyanın “vasıtasız zilyetliğinin”, malik tarafından alacaklıya veya üçüncü bir şahsa devrini şart koşmaktadır MK 939. Taşınaır rehninde açıklık zileyetlik ile sağlanır. Hapis hakkında, alacaklı zaten hapis hakkına konu eşyanın zilyedidir MK 950. Alacak üzerinde rehinde ise, “borç senedinin alacaklıya teslimi şart kılınarak” bu aleniyet sağlanmaya çalışılmıştır MK 955.
Zilyetlik kaybedilirse ve zilyetlik davaları açma şansı yitirilirse rehin hakkı da sona erer. Rehin hakkının devamı esnasında malik alacaklının rızasıyla rehin konusu şeye zilyet bulunduğu sürece, rehin hakkının hükümleri askıdadır MK 943.
C)Rehin hakkının kazanılmasında iyiniyetin korunması
Emin sıfatıyla zilyetten iyiniyetle taşınır rehni iktisabı korunmaktadır. Rehnedende tasarruf yetkisi olmasa bile rehin hakkı iktisapedilir. Emin sıfatıyla zilyet olması yeterlidir.
Hapis hakkında da alacaklı iyiniyetli olmak koşuluyla, kendisine teslim edilen, borçludan başkasına ait, eşya üzerinde hapis hakkına haiz olur MK 950.
D)Taşınır rehninde muayyenlik ilkesi
1-Rehin konusunun belirli olması: Rehin konusu olan taşınaır eşya veya hakkın ferden belirlenmiş olması, şart bulunmaktadır. Birden fazla taşınır eşyanın bir alacağın tamamı için rehnedilmesi mümkündür. Rehin konusu olan eşyabnın aslı ve bütünleyici parçalarından başka, istisna edilmeyen eklentilerini de kapsar. Paraya çevirme esnasında aslından ayrılmamış tabii semereler de rehnin kapsamına dahil sayılır.
2-Temin edilen alacağın belirliliği: Hangi alacağın teminat altına alındığının da, ferden tayin edilmiş olması gerekir. Rehnin tesis anında, alacağın miktarının TL değerinin gösterilmesi taşınmaz rehninde olduğu gibi luzumlu değildir. Rehnin paraya çevrilmesi esnasında alacağın değerinin parayla ifade edilebilir olması yeterli bulunur.
E-Teminatın bölünmezliği ilkesi:
Taşınır rehni ile temin edilen alacak, taşınır rehnin konusunun tamamını takyit eder ve taşınır rehni alacağın tamamının teminatıdır. Bunların bölünmesi mümkün değildir. Alacaklı, alacağının tamamını takyit etmedikçe, rehnin konusunu, malike iadeye mecbur edilemez MK 944. Buna karşılık hapis, hakkın borçluya ait eşyaların tamamını kapsamaz, hapis hakkını ancak sahip olduğu alacak nisbetinde kullanabilir MK 953.
F-Taşınır Rehninde Sıra
Taşınır üzerinde birden fazla rehin varsa, bunların sırası, birbirlerine önceliği tesis tarihlerine göre belirlenir. Bu sıra tüm rehinli alacaklıların rızası olmadıkça değiştirilemez.
Sıra bakımından alacağın doğum tarihi değil rehnin tesis tarihi esas alınır. Rehin paraya çevrildiğinde ön sıradaki rehinli alacaklıların hakları karşılanmadıkça, arka sıradaki rehinli alacaklılara ödeme yapılmaz.
Önde bulunan bir rehin hakkı sona ermişse, bu bir boşluk yaratmaz, arkada bulunan taşınır rehinleri otomatik olarak birer derece ilerlerler. Malik boşalan rehnin yerine yenisini tesis edemez.
Bir taşınır üzerinde ikinci ve sonraki sıralarda art (muahhar) rehin kurabilmesi için, “kendi alacağı ödenşnce taşınırı sonraki rehinli alacaklıya teslim etmesi gerektiğinin yazılı olarak bildirilmesi gerekir”.
Teslime Bağlı Olmayan Taşınır Rehni
Bunların bir kısmı bir sicile tescil suretiyle tarafların iradesi ile tesis edilirken, bir kısmı tarafların iradesi dışında sicilsiz olrak kanundan doğan rehin haklarıdır.
A-Tescilli teslim şartsız taşınır rehni: 1-Hayvan Rehni: Teslim şartından istisna edilen bir tescilli taşınır rehnidir. Bununla hem hayvan sahibinin hayvanı rehnedip kredi temin etmesi, hem de hayvanı kullanmaya devam edebilmesi sağlanmış olmaktadır. İki tarafın imzasını taşıyan beyannamenin, “hayvan rehni sicilini tutan icra memuruna verilip, be memurca tescilin yapılmasıyla doğar”. Tescil yapılmadıkça hayvan rehni doğmuş olmaz. Hayvan rehni siciline güven, tapu sicilinde olduğu gibi korunmamıştır. İyiniyetli üçüncü şahısların hak iktisabını engellemez.
Her şahıs lehine de sicile tescil suretiyle hayvan rehni tesis edilemez. Yalnızca idari mercilerden izin almış olan “kredi kurumları” ile “kooperatiflerin alacakları” lehine sicillli hayvan rehni tesis edilebilir MK 940. Değeri ne kadar yüksek olursa olsun, kedi, köpek gibi hayvanlar üzerinde sicilli taşınır rehni tesis etme, mümkün değildir.
2-Ticari işletme rehni: Ticari işletme rehni sözleşmesinin, üzerinde rehin tesis edilecek ticari işletmenin ticaret siciline kayıtlı olduğu “ticaret sicili çevresinde bulunan noter tarafından re’sen düzenlenmesi gerekir”. Sözleşmede alacağın miktarı ile ticari işletmeye dahil rehnin kapsamı içinde yer alacak taşınır değerlerin neler olduğunun belirtilmesi gerekir.
Ticari işletme rehninin doğması ancak sözleşmenin yapılmasından sonraki “10 gün” içinde işletme maliki veya alacaklı tarafından yapılacak “ticaret siciline tescil” ile mümkündür TİRK 5. Ticaret siciline kayıtlı olmayan ticari işletmeler üzerinde rehin kurulamayacağı gibi, her alacaklı lehine de tesis olunamaz. TİRK hükümlerine göre rehin alabilecek kurumlar ancak
-Tüzel kişiliği haiz ve sermaye şirketi biçiminde kurulmuş kredi kurumları
-Gerçek ve tüzel kişilere, kooperatiflere, kredili satış yapan kurumlar lehine, ticari işletme rehni tesis olunabilir.
Bir ticari işletme üzerinde birden fazla, ticari işletme rehni kurulabilir. Bunlar arasındaki “sıra tescil tarihine göre belirlenir”.
3-Maden rehni: Maden siciline tescil ile rehnedilebilir Mad.K 39.
4-Gemi ipoteği: Gemi siciline tescil suretiyle rehnedilebilir. İpotek tesisine ilişkin sözleşme yazılı ve imzaları noterden tasdikli olmalıdır TK 876. Gemi ipoteğinde, sicile tescil kurucu bir unsurdur. Sicile kaydı gerekmeyen gemiler taşınır rehni hükümlerine tabidir.
Gemi ipoteğinde rehnin sırası bakımından MK taşınmaz rehnindeki sabit derece sistemine TK 894 yollama yapmaktadır. Rehnin kapsamı konusunda da taşınmaz rehnine ilişkin kurallar uygulanır.
Gemi inşa ve onarımdan doğan alacaklar için alacaklının, kanuni ipotek hakkı vardır.
5-Hava alacağı ipoteği: Hava ipoteği ile ilgili sözleşmenin yazılı olması ve imzaların noterce onanmış olması şarttır TSHK 70. Bu şekilde yapılan sözleşmenin hava siciline tescili ile, ipotek kurulmuş olur. Rehnin kapsamı konusunda da taşınmaz rehnine ilişkin kurallar uygulanır.
İpotekli hava aracı maliki, borçlunun alacaklıya karşı sahip olduğu her türlü savunmnayı, alacaklıya karşı ileri sürebilir. İpoteğe esas teşkil eden alacak geçersiz ise, sicile tescil etmiş olan hava ipoteği de geçersiz olur TSHK 80. Alacağın sona ermesi bir taşınır rehni niteliğinde olan hava ipoteğini de sona erdirir. Boşalan bir hava ipoteğinin yerine arka sırada bulunan hava ipotekleri ilerler TSHK 84.
6-Motorlu araç ve diğer tescilli taşınır rehinler: “Gerçek ve tüzel kişilerin lehine alacaklarının güvence altına alınması için, kanun gereğince bir sicile tescili zorunlu olan taşınır mallar üzerinde zilyetlik devir edilmeden de taşınır malın kayıtlı olduğu sicile yazılmak suretiyle rehin kurulabilir” MK 940/2. Bu düzenleme ile mülkiyeti saklı tutma şeklinde yaratılan motorlu araç rehnine de artık gereksinim kalmamıştır.
B-Kanundan doğan sicilsiz, teslim şartsız taşınır rehni: -Ziraat bankasının çiftçi malları üzerindeki rehin hakkı
-Zirai donatım kurumunun rehin hakkı
-Tarım kredi kooperatiflerinin rehin hakkı
-Amme alacakları için rehin hakkı
1-Teslim Şartlı Taşınır Rehni
Kurulması: Alacaklı ile malik arasında bir rehin sözleşmesinin yapılması ve eşyanın vasıtasız zilyetliğinin, malikin elinden çıkartılarak rehin alacaklısına geçirilmesi ile kurulur.
a)Rehin sözleşmesi: Malik ile alacaklının rehin hususunda anlaşmaları gerekir. Aksi takdirde irade uyuşmzlığı nedeniyle, muteber bir rehin hakkı doğmaz.
b)Malikin vaıtasız zilyetliğinin kaldırılması: “Taşınır fiilen yalnız rehnedenin hakimiyetinde kaldığı sürece rehin hakkı doğmaz” MK 939. Bu suretle malikin rehin konusu eşya üzerinde, rehin hakkıyla bağdaşmayan tasarruflarının önlenmesi istenmiştir. Malikin rehin konusu üzerinde vasıtasız zilyetliği, taşınır rehninin doğumuna engel olduğundan “hükmen teslim yoluya taşınır rehni mümkün değildir”. Bunun dışında diğer her türlü zilyetlik nakilleriyle taşınır rehni kurulabilir. Rehin veren alacaklıya kendisi ile birlikte iştirak halinde zilyetlik tanırsa bu da taşınır rehnin tesisi için yeterlidir.
Vasıtasız zilyetliğin üçüncü şahsa nakli suretiyle rehin hakkı tesis, “art (muahhar) rehin”, yani ayni eşya üzerinde ard arda birden fazla rehin tesisinde önem kazanır MK 841.
Malik ikinci bir rehin hakkı tesis edeceği zaman “ikinci alacaklıya, zilyetlik havalesi yoluyla, vasıtasız zilyetlik sağlar”. Bunun için eşyanın vasıtasız zilyedi olan ilk alacaklıya “yazılı olarak ikinci bir rehin hakkı tesis edildiği ve alacağını elde ettikten sonra eşyayı bu ikinci alacaklıya teslim etmesi gerektiği ihtar edilir”.
c)Tasarruf yetkisi: Rehin sözleşmesi yapan ve eşyanın vasıtasız zilyetliğini devreden kişinin eşya üzerinde tasarruf yetkisine sahip olması gerekir. Bu yetki malike aittir. Emin sıfatıyla zilyetten iyiniyetle rehin hakkı iktisabı da korunmaktadır. Hatta bu rehin hakkının önceliği vardır.
Rehinli Alacaklının Hakları: a)Paraya çevirtme: Taşınır rehni hakkı alacaklıya sadece, borç ifa edilmediğinde, konusu olan eşyayı İİK, hükümlerine göre sattırıp, satış bedelinden alacağını öncelikle tahsil etme yetkisi verir İİK 45, 145. Lex commisaria yasağı vardır. Fakat borç muaccel olduktan sonra malikin rehnin konusunu “ifa yerine edim” olarak alacaklıya temlik etmesine, bir hukuki engel yoktur.
b)Zilyetlik Koruması: Alacaklı eşyaya zilyet olduğundan vaki saldırıları zilyetlik koruma yolları ile koruyabilir, zilyetlik davası açabilir.
c)Masrafları İsteme Hakkı: Mala yapmış olduğu, muhafaza masraflarını vedia hükümlerine göre BK 463, bakım masraflarını vekaletsiz işgörme hükümlerine göre malikten talep edebilir BK 867.
d)Eşyadan İstifade Hakkı: Taraflarca aksi kararlaştırılmamışsa eşyayı kullanma hakkı yoktur MK 947. Ancak rehinli alacaklı emin sıfatıyla zilyet sayıldığından 3. şahısların iyiniyeti korunacaktır.
Rehinli Alacaklının Borçları: a)Eşyayı Koruma Borcu: Alacaklı rehin konusu eşyayı, dürüstlük kurallarına göre muhafaza ve bakım borcu altındadır. Kusursuzluğunu ıspat edemediği takdirde maldaki her türlü hasardan sorumludur MK 945.
b)Ürünleri Tazmin: Alacaklı rehin konusu eşyayı semerelendirmiş veya semerelerinden istifade etmiş ise bunları malike tazmin etmekle yükümlüdür MK 947
c)Eşyayı İade: Borç rehinli alacaklıya ifa edilmişse, alacaklı rehin konusu eşyayı malike, art (muahhar) rehin söz konusu ise, kendisinden sonra gelen rehinli alacaklıya teslim etmelidir MK 944.
Rehnin Sona Ermesi: Fer’i nitelikte bir hak olduğundan, bağlı olduğu alacağın sona ermesi ile, alacaklının tek taraflı feragatı ile, eşyanın yok olması ile, süreye bağlı kurulmuşsa sürenin dolması ile sona erer.
Zilyetliğin kaybı ile, taşınır davası açma süresinin dolmasıyle sona erer. Eşyayı kendi rızası ile malike vermişse taşınır rehni sona ermez, hükümleri askıda kalır ve rehin sırasını muhafaza eder MK 943. İyiniyetli 3. şahıs eşyanın mülkiyetini kazanırsa taşınır rehni sona erer. 3. Şahıs şahsi bir hak kazanmışsa rehin hakkı sona ermez.
2-Hapis Hakkı
Genel hapis hakkı, sadece paraya çevirme imkanı olan taşınır eşya ve kıymetli evrak üzerinde kurulabilir. Diploma, mektup vs üzerinde hapis hakkı tesis edilemez. Koşulları:
a)Borçlunun Rızası ile Alacaklının Zilyetliği: Alacaklının, borçluya ait eşyaya, borçlunun rızası ile zilyet olması gerekir. Alacaklının iyiniyetle zilyet olduğu üçüncü şahsa ait eşya üzerinde de hapis hakkı vardır.
b)Alacağın Muaccel Olması: Alacaklı ancak muacceliyet kesbetmiş, değeri para ile ölçülebilir bir alacağı için hapis hakkı kullanabilir. Geçersiz, zamanaşımına uğramış alacaklar için hapis hakkı söz konusu değildir. Ancak hapis hakkı doğduktan sonra alacak zamanaşımına uğramış ise, bu hapis hakkının kullanılmasına engel olmaz. Borçlu acze düşmüş veya iflas etmişse , hapis hakkının kullanılabilmesi için artık muacceliyet aranmaz.
c)Alacak ile Eşya ve Kıymetli Evrak Arasında İrtibat: özellikle alacağın sebebinin ilgili taşınır eşya veya kıymetli evrak ve bunları, alacaklının zilyetliğine geçiren hukuki ilişkinin ayni zamanda alacağın doğumuna da neden olması halinde, bu ilişkinin varlığı kabul edilmelidir.
d)Hapis Hakkının Bertaraf Edilmemiş Olması: Şu hallerde alacaklı hapis hakkını kullanamaz MK 951.
-Alacaklı sözleşmeyle hapis hakkını kullanmayacağını taahhüt etmişse
-Borçlu alacaklıyı eşyaya zilyet kılarken veya daha önce, ona hapis hakkını kullanamayacağını bildirmişse kullanamaz. Ancak buna rağmen borçlu acze düşmüşse kullanabilir.
-Hapis hakkının kullanılması kamu düzenine aykırı ise
Alacaklının hapis hakkı, sadece alacağına yetecek kadar olan mal üzerindedir. Borç ifa edilmez veya yeterli başka bir teminat gösterilmez ise, alacaklı borçluya ihbar ettikten sonra, hapsedilen eşyanın, teslim şartlı rehin hükümlerine göre paraya çevrilmesini talep edebilir MK 953.
3-HAK ve ALACAKLAR ÜZERİNDE REHİN
Bir hak ve alacak üzerinde rehin hakkı tesis edebilmek için bunların başkasına temlikinin kabil olması ve paraya çevrilebilir nitelikte bulunmaları lazımdır.
Kurulması: A-Senede Bağlanmamış Alacaklarda: Eğer alacak senede bağlanmamış ise, bunun üzerinde rehin hakkı tesisi “yazılı” olarak yapılır. Düzenlenen “rehin senedi alacaklıya teslim edilir” MK 955.
B-Senede Bağlanmış Alacaklarda: Yine adı yazılı şekilde rehin senedi yapılır. Yalnız bunda “rehin senedi ile birlikte borç senedinin de alacaklıya teslimi gerekir”.Borç senedinin alacaklıya teslimi, rehnin aleniyetini sağlamak içindir. Rehnin kurulması için rehnedilen alacağın, borçluya bildirilmesi şart olmamakla beraber, alacaklıya yapılan ifa borçluyu borçtan kurtarabileceği için bildirmek gerekir MK 955.
C-Kıymetli Evrakın Rehni: -Hamiline yazılı senedin, rehin teis etmek üzere alacaklıya teslimi ile rehin tesis edilmiş olur MK 956. Hamile yazılı senetleri tasarruf yetkisi bulunmayan, hatta emin sıfatıyla zilyet olmayan kişilerden, rehin tesisi amacıyla iyiniyetle teslim alan kişilerin rehin hakkı iktisabı korunur.
-Emre yazılı senetler için, rehin cirosu ile birlikte bu senetlerin rehin alana teslimi şarttır MK 956.
-Nama yazılı senetlerin rehni için, alacağın rehin tesisi amacıyla temliki ve senedin teslimi gereklidir MK 956.
D-Eşyayı Temsil eden Senetlerin Rehni: Makbuz senedi TK 746, taşıma senedi TK 768, konişmento TK 1097 gibi eşyayı temsil eden senetlerin rehnedilmesi, bunların temsil ettikleri eşyanın rehni anlamına gelir.
Eğer eşyayı temsil için bir varant düzenlenmiş ise, bunun rehni için varant üzerine temin edilen alacağın meblağı ile vadesi işaret edilerek, varantın mürtehine teslimi lazımdır. Varantın bu şekilde rehnedilmesi, temsil ettiği eşyanın, teslim şartlı rehin hükümlerine uyulmaksızın rehnedilmiş olması sonucunu doğurur MK 957.
Hükümleri: Rehin hakkı, rehnin tesisinden önce muaccel olmuş faiz temettülerini kapsamaz. Eğer faiz, temettü gibi feri haklar ayrı bir senede bağlanmış ise asıl alacağın rehni bunları kapsamaz. Fakat bunun aksinin kararlaştırılması da mümkündür MK 959.
Alacaklı, rehnettiği hakkın konusunu etkileyebilecek ibra, takas, tescil gibi işlemleri, ancak mürtehinin muvafakatı ile yapabilir.
Dr.Öztürk Ünverdi
20022058
28 Kasım 2007 ÇARŞAMBA
Kanun No. 5711 Kabul Tarihi: 14/11/2007
MADDE 1 – 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3 üncü maddesinin ikinci ve üçüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.
Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı istem üzerine, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir.”
MADDE 2 – 634 sayılı Kanunun 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (a) bendine, “Temeller ve ana duvarlar,” ibaresinden sonra gelmek üzere “taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,” ibaresi eklenmiştir.
MADDE 3 – 634 sayılı Kanunun 10 uncu maddesinin üçüncü fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve maddeye aşağıdaki fıkra eklenmiştir.
“Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan aynı nevideki birden fazla bağımsız bölüm veya bir yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi iktisadî açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Böyle bir tescilin yapılabilmesi için, buna uygun değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş olması gereklidir.”
“Gelirinin ortak giderlere harcanması için veya başka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine, bunlardan yararlanan “bağımsız bölümlerin numaraları” yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Bu husus bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir.”
MADDE 4 – 634 sayılı Kanunun 11 inci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“MADDE 11 – Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur. Bu Kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır.
Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak Kat Mülkiyeti Zabıt Defterine tescil olunur.”
MADDE 5 – 634 sayılı Kanunun 12 nci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“MADDE 12 – Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir:
a) Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimarî proje ve birden çok yapılarda yerleşimlerini gösteren vaziyet plânı ile yapı kullanma izin belgesi.
b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.
c) Her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış noterden tasdikli liste.”
MADDE 6 – 634 sayılı Kanunun 13 üncü maddesinin ikinci ve üçüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Sözleşme düzenlenince kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesinde kat irtifakının kayıtlı olduğu kat mülkiyeti kütüğü sayfasındaki, doğrudan doğruya kat mülkiyetinin kurulması halinde ise anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine “Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir.” ibaresi yazılarak, sayfa anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları dışındaki işlemlere kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır.
Anagayrimenkulün sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydı, irtifak hakları hariç, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir. Anagayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinden sonra, anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları da anagayrimenkulün tapu kütüğü sayfasına tescil edilir ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir.”
MADDE 7 – 634 sayılı Kanunun 14 üncü maddesinin birinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve maddeye aşağıdaki fıkra eklenmiştir.
“Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen proje ve plân, (b) bendindeki yönetim plânı ile (c) bendindeki listeyi tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez.”
“Yapıları tamamlanmış olan kat irtifaklı anagayrimenkulde, yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten itibaren bir yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin yazılı uyarısına rağmen, kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilmesi gereken 12 nci maddede yazılı belgelerden eksik olanları tamamlamaktan veya imzalanması gerekenleri imzalamaktan kaçınan kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine, kendine ait her bağımsız bölüm için, anagayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülkî amir tarafından bin Türk Lirası idarî para cezası verilir.”
MADDE 8 – 634 sayılı Kanunun 19 uncu maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.”
MADDE 9 – 634 sayılı Kanunun 20 nci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde yer alan “koruma” ibaresinden sonra gelmek üzere “, güçlendirme” ibaresi eklenmiş ve ikinci fıkrasında yer alan “yüzde on” ibaresi “yüzde beş” olarak değiştirilmiştir.
MADDE 10 – 634 sayılı Kanunun 22 nci maddesinin ikinci fıkrasının son cümlesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 893 üncü maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır.”
MADDE 11 – 634 sayılı Kanunun 23 üncü maddesinin birinci fıkrasına “tesislerin yeniden yapılması” ibaresinden sonra gelmek üzere “ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler” ibaresi eklenmiştir.
MADDE 12 – 634 sayılı Kanunun 25 inci maddesinin ikinci ve dördüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.”
“Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.”
MADDE 13 – 634 sayılı Kanunun 26 ncı maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verir.”
MADDE 14 – 634 sayılı Kanunun 29 uncu maddesinin birinci ve üçüncü fıkralarına aşağıdaki cümleler eklenmiştir.
“Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.”
“İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.”
MADDE 15 – 634 sayılı Kanunun 30 uncu maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.”
MADDE 16 – 634 sayılı Kanunun 31 inci maddesinin son fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.”
MADDE 17 – 634 sayılı Kanunun 33 üncü maddesinin birinci ve üçüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.”
“Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.”
MADDE 18 – 634 sayılı Kanunun 34 üncü maddesinin son fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından ikiyüzelli Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir.”
MADDE 19 – 634 sayılı Kanunun 38 inci maddesine aşağıdaki fıkra eklenmiştir.
“Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.”
MADDE 20 – 634 sayılı Kanunun 47 nci maddesinin dördüncü fıkrasının son cümlesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Bildirmeyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul olunur ve onların arsa payları, değeri karşılığında bölümlerini yeniden yaptırmak isteyenlere öncelikle devredilir.”
MADDE 21 – 634 sayılı Kanunun 54 üncü maddesinin birinci ve ikinci fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“İmar Kanunu hükümlerine göre ortaklaştırma halinde, ortaklaştırılan gayrimenkuller arasında kat mülkiyetine tâbi gayrimenkul varsa ve ortaklaştırma, 9/11/1985 tarihinden önce ise 6785 sayılı İmar Kanununun 46 ncı maddesi, bu tarihten sonra ise 3194 sayılı İmar Kanununun 16 ncı maddesi gereğince ortaklığın giderilmesi hususunda bütün malikler anlaştıkları takdirde, ortaklığın giderilmesi bu anlaşma hükümlerine göre yapılır.
Böyle bir anlaşmaya varılamazsa, her gayrimenkulün ortaklaştırmadan önceki geçer değerleri, birinci fıkrada sözü geçen madde hükümlerine göre ortaklığı gidermekle görevli sulh mahkemesince ayrı ayrı takdir edilerek, bunlara Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle her bir gayrimenkulün hükme en yakın tarih itibarıyla ulaştığı değerleri tespit edildikten sonra, bunlardan değeri en fazla olan gayrimenkulün malikine, öteki gayrimenkulleri bu değerle satın almasını teklife karar verilir ve bu teklif kabul edilip bedel ödenince ortaklık giderilmiş olur.”
MADDE 22 – 634 sayılı Kanuna 65 inci maddeden sonra gelmek üzere “Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler” başlıklı “Dokuzuncu Bölüm” altında aşağıdaki maddeler eklenmiş, mevcut 66 ve 67 nci maddeler, 75 ve 76 ncı maddeler olarak teselsül ettirilmiştir.
Kapsam
MADDE 66 – Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.
Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.
Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir.
Ortak yerler
MADDE 67 – Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri olur.
Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır.
Vaziyet plân ve projeleri
MADDE 68 – Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak şekilde, bir bütün olarak ilgili makamlarca onaylanmış imar plânı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet plânında ve projelerde belirtilir.
Kamuya ayrılan yerlerin düzenlenmesi, işletilmesi ve bakımı, bu konuda yetkili kamu kurumu ile mutabakat sağlanması hâlinde, kamunun kullanımını kısıtlamamak şartıyla toplu yapı yönetimince üstlenilebilir.
Toplu yapı uygulamasında, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tesisine, aranacak belgelere, tapuda yapılacak işlemlere ilişkin hususlar, Bayındırlık ve İskân Bakanlığınca hazırlanacak bir yönetmelikle düzenlenir.
Yönetim
MADDE 69 – Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir.Yönetim plânında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir.
Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ada kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında ada temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Ada temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Ada temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.
Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.
Yönetim plânı ve değiştirilmesi
MADDE 70 – Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.
Geçici yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir.
Yönetici ve denetçi atama
MADDE 71 – Yönetim plânında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar.
Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanır.
Ortak giderlere katılma
MADDE 72 – Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından karşılanır.
Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.
Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bağımsız bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.
Geçici yönetim
MADDE 73 – Yönetim plânında toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim ve çağrılarda bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulması öngörülebilir. Bu takdirde yönetim plânında geçici yönetimin nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine ilişkin hükümlere yer verilir. Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir. Bu süre, her halde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer.
Uygulanacak diğer hükümler
MADDE 74 – Bu bölümde öngörülen özel hükümler saklı kalmak kaydıyla, bu Kanunda yer alan bütün hükümler, toplu yapılar hakkında da aynen veya kıyas yoluyla tatbik edilir.”
MADDE 23 – 634 sayılı Kanuna aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.
“GEÇİCİ MADDE 1 – Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma belgesi alınmış bulunan anagayrimenkullerde, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç iki yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Bu anagayrimenkullerde yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren tahakkuk eden vergi, resim ve harçlar kat mülkiyetine geçiş işlemleri sırasında cezasız olarak tahsil edilir. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin, kat mülkiyetinin kurulması için gerekli olan belgelerden eksik olanların tamamlanması için diğer kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine yazılı bildirimde bulunmasına rağmen, gereğini yerine getirmeyen kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine, anagayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülkî amir tarafından bin Türk Lirası idarî para cezası verilir.”
MADDE 24 – 634 sayılı Kanunun 18 inci maddesinin son fıkrası ile ek 3 üncü maddesi yürürlükten kaldırılmıştır.
GEÇİCİ MADDE 1 – Bu Kanun gereğince hazırlanması gereken yönetmelik, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içinde hazırlanır.
GEÇİCİ MADDE 2 – 13/4/1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce kat irtifakı kurulmuş binalarda yönetim plânı olmasa dahi 12 nci madde hükümlerine göre kat mülkiyeti kurulur.
GEÇİCİ MADDE 3 – Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim plânları, yürürlük tarihinden itibaren en geç altı ay içinde bu Kanun hükümlerine uyarlanır. Yönetim plânında bu yönde değişiklik yapılması için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, yönetim plânı değişip buna göre yönetici seçilene kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim plânının değişimini takip eden üç ay içinde yapılır.
MADDE 25 – Bu Kanun yayımı tarihinde yürürlüğe girer.
MADDE 26 – Bu Kanun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.