COVID-19: İş Yeri Kira Bedellerinin Ödenmemesi Hakkında
Tüm dünyada ve ülkemizde yayılan COVID-19 salgın hastalığı sebebiyle yargı alanındaki hak kayıplarının önlenmesi amacıyla 25.03.2020 tarihinde Torba Kanun mecliste kabul edilmiştir. Söz konusu kanunun geçici maddesinde işyeri sahiplerini ilgilendiren işyeri kira ödemeleriyle ilgili önemli bir değişiklik yapılmıştır.
7226 sayılı ve 25.03.2020 tarihli TBMM ‘de kabul edilen Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun GEÇİCİ MADDE 2 – (1) “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” uyarınca yaşanılan bu olağanüstü durumda, belirtilen tarih aralıklarında iş yeri sahiplerinin olası kira bedelini ödeyememeleri durumunda kira sözleşmelerinin feshedilmeyeceğinin ve işyerlerinin tahliye ettirilmeyeceğinin garantisi verilmiştir.
Bu tedbir, COVID-19 pandemisi ile mücadele kapsamında ülke genelinde alınan tedbirlerin ekonomik etkilerine yönelik sorunların hafifletilmesi amacı ile alınmış olup, Kira Sözleşmeleri bakımından kanuni dayanağı kira uyuşmazlıklarında esas alınan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’dur ("KANUN").
“MADDE 138- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”
Söz konusu hüküm çerçevesinde sözleşme taraflarının olumsuz sonuçlar neticesinde uyarlama hakkı bulunmaktadır. Buna göre ilgili kanun maddesinde bahsedilen “sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkan durum” tam da Torba Kanun’un yayımlanma sebebi olan tüm dünya ve ülkemizin içinde bulunduğu COVID-19 salgın hastalık ve bu hastalığın ekonomik hayatın üzerindeki etkileridir.
Bu durumda kiracı tarafından ödeme yapılmaması durumunda kiralayanın KANUN'un 352. maddesinin 2. fıkrası uyarınca hakkı olan haklı ihtar uygulaması da kanaatimizce söz konusu tarihler arasında mümkün olmayacaktır. Ancak, ödenmeyen kiraların ne zaman ödenmesi gerektiği konusunda henüz bir netlik bulunmamaktadır. Bu durumda yukarıda anılan 138. madde kapsamında değişen koşullara göre bir uyarlama talebinde bulunulması mümkün olacaktır.