การประเมินสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในภาวะสงครามกับกัมพูชา
หากความขัดแย้งตามแนวชายแดนในปัจจุบันได้รับการยกระดับเป็นสงคราม อัตราความเสี่ยงของประเทศก็จะเพิ่มสูงขึ้น ส่งผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจของประเทศไทยเป็นอย่างมาก ปัญหาความขัดแย้งนี้จึงควรจบลงโดยเร็วหรือให้จำกัดวงความขัดแย้งเฉพาะบนโต๊ะ เจรจา หรือใช้แนวทางสันติเป็นทางออก ทั้งนี้เนื่องจากทั่วโลกมีความขัดแย้งตามพรมแดนมากมาย แต่แทบจะไม่มีการใช้กำลังในปัจจุบันในกรณีที่มีการยกระดับเป็นสงครามระหว่างไทยกับกัมพูชา จะส่งผลกระทบเชิงลบต่อประเทศไทยเป็นอย่างมากเพราะเป็นประเทศที่ใหญ่กว่า มีพื้นฐานความมั่งคั่งมากกว่า มูลค่าการสูญเสียจึงจะมีเป็นจำนวนมาก เช่น:1. อสังหาริมทรัพย์ตามแนวชายแดน ใน AREA แถลง ฉบับที่ 2/2554 เมื่อวันอังคารที่ 4 มกราคม 2554 ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์สแสดงให้เห็นว่ามูลค่าการค้าชายแดนไทยและกัมพูชามีมูลค่าประมาณ 50000 ล้านบาท หากสงครามยืดเยื้อ การค้าก็จะหดตัวลง และอาจหดตัวลงในระยะยาวเพราะการที่กัมพูชาหันไปซื้อสินค้าจากประเทศอื่น นอกจากนี้ตลาดค้าขายชายแดนที่มีขนาดประมาณ 5000 - 20000 ตารางเมตร ก็จะด้อยค่าลงเพราะผลจากความซบเซาของการค้าขายแดน กรณีนี้ยังจะส่งผลต่อประชาชนตามแนวชายแดนโดยตรง และหากเศรษฐกิจฝืดเคืองก็ย่อมส่งผลกระทบต่อความมั่นคงทางสังคมและปัญหา อาชญากรรมด้วย2. แหล่งท่องเที่ยวตากอากาศของนานาชาติในภาคตะวันออก เช่น พัทยา ระยอง จันทบุรีและตราดก็อาจได้รับผลกระทบไปด้วย พัทยาตั้งอยู่ห่างจากด่านชายแดนกัมพูชาเพียง 250 กิโลเมตร ใช้เวลาเดินทาง (เดินทัพ) เพียง 4 ชั่วโมง กลุ่มนักลงทุนต่างชาติที่ปักหลักอยู่ในพื้นที่นี้ก็อาจรู้สึกไม่มั่นคงและ ย้ายฐานออกไป ทำให้ที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศรวมมูลค่านับแสนล้านมีมูลค่าลด ลงอย่างชัดเจน3. แหล่งอุตสาหกรรมสำคัญที่สุดของไทยคือมาบตาพุด ก็อาจได้รับความเสียหายร้ายแรง นักลงทุนญี่ปุ่นและนักลงทุนใหญ่จากประเทศรายอื่น ก็อาจถอนตัวออกไป ส่งผลกระทบร้ายแรงต่อเศรษฐกิจของประเทศโดยรวม4. สถานที่พักผ่อนตากอากาศอื่น เช่น ภูเก็ต สมุย หัวหินและอื่นๆ ก็อาจได้รับผลกระทบเพราะอัตราความเสี่ยงของประเทศสูงขึ้น ส่งผลให้มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ลดลง และหากสถานที่ตากอากาศของประเทศคู่แข่งในภูมิภาคนี้ เช่น ลังกาวี ปีนัง บาตัม สิงคโปร์ บาหลี ฯลฯ พัฒนาขึ้น โอกาสที่นักลงทุนและนักท่องเที่ยวจะกลับมาใหม่จะน้อยลงอีก5. แม้แต่อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานครก็จะได้รับผลกระทบ โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ อันได้แก่อาคารสำนักงาน และที่อยู่อาศัยหรูหราที่ให้ชาวต่างชาติซื้อหรือเช่าอยู่อาศัย เนื่องจากอัตราความเสี่ยงของประเทศเพิ่มสูงขึ้นนั่นเองจะสังเกตได้ว่าในประเทศที่อยู่ในภาวะสงครามหลายแห่งทั่วโลก แม้มีแหล่งท่องเที่ยวน่าสนใจมากมาย แต่ก็มีนักท่องเที่ยวน้อยมาก แม้แต่ประเทศเพื่อนบ้านเช่นอินโดนีเซีย ซึ่งเคยมีปัญหาความไม่สงบภายในประเทศเมื่อ 14 ปีก่อน ก็ยังมีนักท่องเที่ยวเพียง 6.3 ล้านคนน้อยกว่าประเทศไทย (14.2 ล้านคน) สิงคโปร์ (7.5 ล้านคน) และมาเลเซีย (23.6 ล้านคน) เสียอีกจากการเปรียบเทียบอัตราความเสี่ยงของประเทศต่าง ๆ ในภูมิภาคอาเซียนล่าสุดพบว่า ประเทศสิงคโปร์มีอัตราเสียงรวม (Total risk premium) ต่ำสุดคือ 5% ในขณะที่อัตราความเสี่ยงประเทศ (Country risk) อยู่ที่ 0% ในขณะที่ไทย มีอัตราความเสี่ยงรวม และอัตราความเสี่ยงประเทศ อยู่ที่ 7.25% และ 2.25% ตามลำดับ สำหรับกัมพูชาอยู่ในระดับต่ำสุดคือ มีอัตราความเสี่ยงรวม และอัตราความเสี่ยงประเทศ อยู่ที่ 12.5% และ 7.5% ตามลำดับการจัดอันดับประเทศและความเสี่ยง สิงคโปร์ Aaa 5.00% 0.00% มาเลเซีย A3 6.73% 1.73% ไทย Baa1 7.25% 2.25% อินโดนีเซีย Ba2 9.13% 4.13% ฟิลิปปินส์ Ba3 9.88% 4.88% เวียดนาม B1 11.00% 6.00% กัมพูชา B2 12.50% 7.50%หากประเทศไทยขยับอัตราความเสี่ยงประเทศจาก 2.25% เป็น 4% เพราะการยกระดับความขัดแย้งตามแนวชายแดนเป็นสงคราม ซึ่งเป็นอัตราที่ใกล้เคียงกับอินโดนีเซีย ก็จะทำให้อัตราความเสี่ยงประเทศเพิ่มขึ้นจาก 7.25% เป็น 9% ทำให้มูลค่าทรัพย์สินลดลงประมาณ 19% [{(1/9%) / (1/7.25%)} -1]ในโลกทุกวันนี้ยังมีปัญหาความขัดแย้งตามแนวชายแดนมากมาย รวมเกือบ 40 บริเวณ เกี่ยวข้องกับประเทศเป็นจำนวนมาก แต่มักแก้ไขด้วยสันติวิธี เช่น1. Hans Island (ใกล้เกาะกรีนแลนด์) ระหว่าง Canada และเดนมาร์ก2. หมู่เกาะเล็ก ๆ นอกชายฝั่งทะเลแคริเบียน ระหว่างคิวบา สหรัฐอเมริกาและเม็กซิโก3. พื้นที่หลายบริเวณระหว่างสหรัฐอเมริกาและแคนาดา4. พื้นที่ยุโรประหว่างฝรั่งเศสกับอิตาลี ฝรั่งเศสกับสเปน สเปนกับโปรตุเกส5. พื้นที่เอเชียเช่นระหว่างอินเดียกับบังคลาเทศ บังคลาเทศกับพม่า กัมพูชากับเวียดนาม สิงคโปร์กับมาเลเซียและอินโดนีเซีย มาเลเซียกับอินโดนีเซีย โปรดดู โปรดดู โปรดดู โปรดดู 
หากความขัดแย้งตามแนวชายแดนในปัจจุบันได้รับการยกระดับเป็นสงคราม อัตราความเสี่ยงของประเทศก็จะเพิ่มสูงขึ้น ส่งผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจของประเทศไทยเป็นอย่างมาก
กรณีพิพาทไทย-กัมพูชา,ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย,อสังหาริมทรัพย์,โสภณ พรโชคชัย,ไทย-กัมพูชา