REsp 2044407 / SC
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INTERPELAÇÃO JUDICIAL. INTERPELAÇÃO CARTORÁRIA. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. ALTERAÇÃO JURISPRUDENCIAL. PURGAÇÃO DA MORA. JUROS NO PERÍODO DE NORMALIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO.
1. Ação revisional de contrato ajuizada em 28/10/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 08/08/2022 e concluso ao gabinete em 27/12/2022.
2. O propósito recursal é decidir (I) se é necessária a manifestação judicial para a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com cláusula resolutiva expressa e (II) se o ajuizamento de ação revisional de contrato, após o credor enviar a interpelação para que fosse purgada a mora, impede a rescisão contratual automática.
3. A natureza do imóvel objeto da compra e venda define qual o regime jurídico que definirá as formalidades da interpelação que o credor deve enviar ao devedor para que ele purgue a mora.
4. Os imóveis (I) urbanos loteados são regidos pela Lei 6.799/79, (II) os situados em loteamentos rurais são regidos pelo Decreto-Lei nº 58/37 e (III) os não loteados são regidos pela Lei nº 6.766/79 e pelo Decreto-Lei nº 58/37 e (IV) os incorporados pela da Lei n. 4.591/64.
5. O Decreto-Lei nº 745/69, que dispõe sobre os contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei nº 58/37, admite que a cláusula resolutiva expressa se opere de pleno direito, mas exige que a interpelação do credor seja por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos.
6. Se a interpelação enviada ao devedor foi realizada de forma não prevista na lei que incide na relação em comento, a mora não se configurou e, por conseguinte, não há fundamento para que se opere a cláusula resolutiva expressa.
7. O dever do credor de interpelar o devedor para que purgue a mora, ainda que pela via judicial, não se confunde com um dever de ajuizar ação para resolução de contrato.
8. Em se tratando de contratos de compra e venda de imóvel em que não haja adimplemento substancial, desrespeito às normas consumeristas, aplicação de princípios regentes de contratos imobiliários com viés eminentemente público de financiamento habitacional, ou outra peculiaridade que demande um tratado diferenciado, não se vislumbra razão para exigir manifestação judicial para a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel que contenha cláusula resolutiva expressa.
9. Admite-se a cláusula resolutiva expressa nos contratos em que haja relação de consumo, desde que respeitados os ditames do CDC.
10. O art. 53 do CDC determina que nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. O art. 51, XI, do mesmo diploma veda que o fornecedor cancele o contrato unilateralmente, sem que igual direito seja conferido ao consumidor.
11. Poderá a parte devedora socorrer-se da via judicial a fim de obter a declaração de prosseguimento do contrato.
12. A ação revisional ajuizada pelo devedor que pretende rever os encargos incidentes durante o período de inadimplência não inibe a configuração da mora. Precedentes.
13. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas constantes dos autos. por unanimidade, conhecer do recurso especial e dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora. Os Srs.
Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Dr. CASSIO PALMA KARAM GEARA, pela parte RECORRENTE: SPE - DELTAVILLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
Não é necessária a manifestação judicial para a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com cláusula resolutiva expressa, desde que a interpelação do credor seja realizada conforme a legislação aplicável. A ação revisional ajuizada pelo devedor não inibe a configuração da mora.