REsp 2094396 / DF
RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. REGISTRO TARDIO. IMÓVEL OFERECIDO COMO GARANTIA. CAUÇÃO LOCATÍCIA. AVERBAÇÃO ANTERIOR. MATRÍCULA. OMISSÃO. CONTRADIÇÃO. AFASTAMENTO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 211/STJ. NATUREZA JURÍDICA. EFICÁCIA REAL.
1. A controvérsia dos autos está em definir i) se houve, ou não, a negativa de prestação jurisdicional ventilada e ii) se seria válida a caução locatícia oferecida aos recorridos por terceiro, promitente vendedor, após a data da assinatura da promessa de compra e venda do imóvel, mas antes do registro do contrato.
2. Não se reconhece a negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entendeu cabível à hipótese, não se vislumbrando os vícios imputados ao aresto atacado.
3. De acordo com a jurisprudência deste Superior Tribunal, a admissão de prequestionamento ficto em recurso especial, previsto no art. 1.025 do CPC, exige que no mesmo recurso seja reconhecida a existência de violação do art. 1.022 do CPC, o que não se verifica no caso dos autos.
4. A jurisprudência do STJ converge quanto ao entendimento de que a transmissão da propriedade de imóvel somente se perfaz com o regular registro imobiliário. Assim, o direito real do promitente comprador somente se aperfeiçoa com o registro do contrato no tabelionato de imóveis. Precedentes.
5. Ao exigir a averbação da caução locatícia na matrícula do imóvel, com o escopo de conferir-lhe efeitos erga omnes, nos termos da parte final do §1º do art. 38 da Lei nº 8.245/1991, o legislador conferiu inequívoca eficácia real ao direito obrigacional por ela representado.
6. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Terceira Turma, por unanimidade, conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator, com as ressalvas do Sr. Ministro Moura Ribeiro.
Os Srs. Ministros Marco Aurélio Bellizze, Moura Ribeiro, Nancy Andrighi e Humberto Martins (Presidente) votaram com o Sr. Ministro Relator.
A transmissão da propriedade de imóvel ocorre com o registro imobiliário, e o direito real do promitente comprador se aperfeiçoa com o registro do contrato. A averbação da caução locatícia na matrícula do imóvel confere eficácia real ao direito obrigacional.