REsp 2025344 / SP
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL RURAL POR COPROPRIETÁRIO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. ARRENDATÁRIO. ART. 92, § 3º, DA LEI Nº 4.504/1964. ARRENDAMENTO DE APENAS PARCELA DO IMÓVEL INFERIOR AO MÓDULO RURAL. INDIVISIBILIDADE. ART. 65 DO ESTATUTO DA
TERRA. VEDAÇÃO À CRIAÇÃO DE MINIFÚNDIOS. MICROSSISTEMA DO DIREITO AGRÁRIO. ART. 46, § 1º, DO DECRETO Nº 59.566/1966. PREFERÊNCIA DO COPROPRIETÁRIO EM IMÓVEL INDIVISÍVEL QUE SE SOBREPÕE. VALOR DO PAGAMENTO. TANTO POR TANTO. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO.
1. Ação de preferência, ajuizada em 27/3/2018, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 7/10/2019 e concluso ao gabinete em 11/9/2022.
2. O propósito recursal consiste em definir se (I) o imóvel inferior ao módulo rural (juridicamente indivisível), quando suscetível de divisão física, permanece indivisível, e, sendo considerado indiviso, (II) o direito de preferência na alienação de parte ideal deve ser concedido ao condômino ou ao arrendatário.
3. Estabelece o art. 65 do Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/64) que "o imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural". Por meio dessa vedação, evita-se a criação de minifúndios improdutivos e insuficientes para a promoção da ascensão econômica-social do homem do campo e de sua família.
4. O imóvel rural inferior ao módulo rural, ainda que se encontre em estado de divisão física, será considerado indiviso. Precedentes desta Corte.
5. Em se tratando de imóvel indivisível, o arrendatário não detém preferência em relação ao coproprietário na aquisição de fração ideal do imóvel, uma vez que o direito de preferência previsto no microssistema agrário abrange todo o imóvel - e não apenas parcelas dele - quando pertencer a mais de um proprietário.
6. Nos imóveis pro indiviso, caso permitida a "super-preferência" do arrendatário em adquirir a porção de terra arrendada, se inferior ao módulo rural, ter-se-ia a criação de um minifúndio, o que é expressamente vedado pelo art. 65 do Estatuto da Terra.
7. Nos termos do art. 515 do Código Civil, o valor da aquisição deve corresponder ao preço encontrado ou ajustado, em idênticas condições. Se o montante depositado em Juízo pelos coproprietários para o ingresso com ação de preferência corresponde àquele anteriormente quitado pelo arrendatário/adquirente, é de ser reconhecida não só a resolução do negócio jurídico prévio, mas também a preferência na aquisição de parte ideal do imóvel objeto da controvérsia.
8. Hipótese em que foi realizada a venda de parte ideal de imóvel rural insuscetível de divisão jurídica ao arrendatário, sem que houvesse sido respeitado o direito de preferência dos coproprietários. Proposta ação de preferência, o acórdão estadual declarou a ineficácia do negócio jurídico celebrado e reconheceu o direito de preferência dos coproprietários. Necessidade de manutenção da decisão.
9. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido.
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Paulo de Tarso Sanseverino, Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Em imóvel rural inferior ao módulo rural, considerado indivisível, o direito de preferência na alienação de fração ideal deve ser concedido ao coproprietário, e não ao arrendatário, para evitar a criação de minifúndios improdutivos.