REsp 1996197 / SP
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. HIPÓTESES DE CABIMENTO DA COBRANÇA. TEMAS 882 DO STJ E 492 DO STF. PRAZO PRESCRICIONAL APLICÁVEL. QUINQUENAL. JULGAMENTO DE IMPROCEDÊNCIA LIMINAR. POSSIBILIDADE.
1. Ação de cobrança ajuizada em 13/06/2019, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 14/10/2019 e concluso ao gabinete em 03/05/2022.
2. O propósito recursal é dizer sobre a) o cabimento da cobrança, por associação de moradores, de taxa vinculada à prestação de serviços de manutenção de loteamento fechado, b) o prazo prescricional aplicável à pretensão de cobrança, por associação de moradores, de taxa de manutenção e c) a possibilidade de julgamento de improcedência liminar.
3. Às relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a questão, é inválida a cobrança de taxa de manutenção de loteamento fechado, por administradora constituída sob a forma de associação, de proprietários de lote não associados ou que a ela não anuíram expressamente. A anuência expressa com o encargo pode ser manifestada, por exemplo, mediante contrato, previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou de estipulação em contrato-padrão depositado no registro imobiliário do loteamento.
Após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a matéria, é possível a cobrança, por associação de moradores, de taxa de manutenção de titulares de direito sobre lotes localizados em loteamento de acesso controlado desde que, já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo da associação ou sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.
Tema 882 do STJ e Tema 492 do STF.
4. Prescreve em 5 (cinco) anos a pretensão de cobrança de despesas de manutenção e conservação de loteamento (art. 206, § 5º, inc. I, do CC/02). Precedentes.
5. O julgamento de improcedência liminar constitui importante técnica de aceleração, na medida em que prevê a rejeição do pedido como o primeiro ato do Juiz no processo. Esse instrumento de celeridade e economia processual não viola o devido processo legal, notadamente as garantias do contraditório e da ampla defesa, porquanto o art. 332, § 3º, do CPC/2015 prevê a possibilidade de o juiz retratar-se, providência que assegura ao autor o exercício do contraditório. O seu cabimento depende da dispensabilidade da fase instrutória e da presença de alguma das hipóteses elencadas no art. 332 do CPC/2015.
6. Nas ações em que se busca tutela jurisdicional visando à condenação da parte ré ao pagamento de taxa de manutenção de loteamento fechado, há entendimento tanto no âmbito do STJ quando do STF firmados sob o rito dos recursos repetitivos (Temas 882 e 492).
Outrossim, quando da propositura da ação, a parte autora tem o ônus de comprovar, mediante prova documental, a presença dos pressupostos de validade da cobrança da taxa de manutenção definidos pela jurisprudência. Assim, é possível que o juiz, ao confrontar as alegações deduzidas na petição inicial com a prova documental e o entendimento das Cortes Superiores, fixados em sede de recursos repetitivos, profira julgamento de improcedência liminar.
7. Na hipótese dos autos, a pretensão de cobrança não se encontra prescrita. Ainda assim, a alegação de que a taxa de manutenção é devida porque o contrato-padrão prevendo a obrigação de arcar com tal encargo está averbado no registro de imóveis somente foi suscitada em sede de recurso especial, o que caracteriza verdadeira inovação recursal, não estando preenchido o requisito do prequestionamento (Súmula 282/STF). Ademais, o contrato-padrão também só foi anexado aos autos nesta instância especial e, como se sabe, não é dado a esta Corte examinar provas em sede de recurso especial, incidindo o óbice da Súmula 7/STJ.
8. Não se conhece do recurso especial quanto à alegação de dissídio jurisprudencial quando ausente a indicação expressa do dispositivo legal a que se teria dado interpretação divergente (Súmula 284/STF).
9. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, não provido.
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, conhecer em parte do recurso especial e, nesta parte, negar-lhe provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Paulo de Tarso Sanseverino, Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora.
A cobrança de taxa de manutenção de loteamento fechado por associação de moradores só é válida se houver anuência expressa dos proprietários de lote, manifestada por contrato, escritura pública ou registro imobiliário. O prazo prescricional para a cobrança é de cinco anos. O julgamento de improcedência liminar é possível desde que atendidos os requisitos do art. 332 do CPC/2015.