AREsp 2062659 / RJ
PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. INCLUSÃO DE VALOR DE OBRA REALIZADA EM TERRENO ANTES DA TRANSMISSÃO EM CARTÓRIO. DOCUMENTAÇÃO APRESENTADA COMO INDICATIVA DA TRANSMISSÃO. TRANSFERÊNCIA DE BEM IMÓVEL. REGISTRO EM CARTÓRIO. ANÁLISE DOCUMENTAL. SÚMULA 7/STJ. OMISSÃO. CONTRADIÇÃO. INEXISTÊNCIA.
I - O presente feito decorre de transmissão ocorrida entre proprietários de frações lindeiras, através de permutas, para constituir terreno unificado objetivando construção de um conjunto imobiliário. Ocorre que as permutas ficaram paralisadas em face de alegado equívoco no duplo registro pelo município de uma faixa de recuo em um dos terrenos. No período entre a paralisação e a correção do registro para efetivar a permuta foram realizadas obras de edificação, as quais foram tomadas em consideração quando do cálculo do ITBI pelo Município.
II - No julgado encimado o Tribunal a quo explicitou que "a permuta das frações dos terrenos só ocorreu após a concretização das obras, estando compatível, a conduta do ente tributante, em considerar como base do imposto o valor venal do bem transmitido onerosamente e não o valor anunciado no contrato, alegadamente referente à terra nua".
III - O Tribunal a quo, para reconhecer a incidência de ITBI sobre a construção realizada, consignou, em suma, que no momento da edificação não teria ocorrido a transmissão do bem imóvel, uma vez que o documento apresentado, ou seja, um memorando de intenções especificando as permutas, não era documento hábil a determinar a transmissão que somente se deu posteriormente após a realização das obras. O recorrente por sua vez alega que o documento seria hábil à demonstrar a transmissão e que a construção foi financiada por todos os proprietários dos terrenos permutados, o que implicaria no afastamento do valor da construção da base de cálculo do ITBI. A tese do recorrente implica na necessidade de revisitação do conjunto probatório dos autos, uma vez que se faz necessário sindicar o referido documento e as afirmações factuais apresentadas, o que atrai o comando da súmula 7/STJ.
IV - Ademais, o reexame do acórdão recorrido, em confronto com as razões do recurso especial, revela que os fundamentos apresentados naquele julgado, e que fundamentaram a construção da ratio decidendi alcançada pelo Tribunal de origem, utilizados de forma suficiente para manter a decisão proferida no Tribunal a quo, não restaram suficientemente rebatidos no apelo nobre. Além disso, verifica-se que a matéria atinente ao art. 38 do CTN não possui força normativa capaz de alterar o julgado. Incide na espécie as Súmulas n. 283 e 284, ambas do STF.
V - Por outro lado, mesmo que afastadas as máculas verifica-se que para a efetivação da transmissão do bem imóvel, se faz necessário o registro da permuta no cartório de registro de imóveis, não sendo suficiente a mera intenção consubstanciada em documento assinado pelas partes. (Precedentes: AgRg no AREsp n. 565.423/DF, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 18/8/2016, DJe de 1/9/2016 e AgInt no AREsp n. 2.003.198/RJ, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, julgado em 24/10/2022, DJe de 24/11/2022.
VI - Sobre a alegada violação do art. 1.022 do CPC/2015, diante de suposta omissão, contradição e erro material no acórdão recorrido, verifica-se que o Tribunal a quo bem fundamentou acerca de todas as questões jurídicas que poderiam infirmar a conclusão e a solução adotada no caso concreto, sem erros materiais, inocorrendo quaisquer dos vícios alegados pelas recorrentes.
VII - Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e nessa parte negar-lhe provimento.
Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça, "Prosseguindo-se no julgamento, após o voto-vista do Sr. Ministro Mauro Campbell Marques, acompanhando o Sr. Ministro-Relator para conhecer do agravo a fim de conhecer em parte do recurso especial para afastar a alegação de ofensa ao art. 1.022 do CPC, divergindo apenas em relação aos fundamentos para o não conhecimento do recurso, o realinhamento de voto do Sr. Ministro Francisco Falcão aos termos do voto-vista do Sr. Ministro Mauro Campbell Marques, a Turma, por unanimidade, conhecer do agravo a fim de conhecer em parte do recurso especial para afastar a alegação de ofensa ao art. 1.022 do CPC, e não conhecer do apelo extremo quanto aos demais pontos em razões dos óbices indicados na fundamentação, nos termos do voto do Sr. Ministro-Relator." Os Srs. Ministros Humberto Martins, Herman Benjamin, Mauro Campbell Marques (voto-vista) e Assusete Magalhães votaram com o Sr. Ministro Relator.
A base de cálculo do ITBI deve incluir o valor de obras realizadas em terreno antes da transmissão em cartório, e a documentação apresentada como indicativa da transmissão não é suficiente para demonstrar a transferência do bem imóvel sem o registro em cartório.