REsp 2101659 / RJ
RECURSO ESPECIAL. CIVIL. LOCAÇÃO. SHOPPING CENTER. FALHA NA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. CONTRATO. DIREITO DE PREFERÊNCIA TEMPORÁRIO. CLÁUSULA ABUSIVA. NÃO CONFIGURAÇÃO. TENANT MIX. VIOLAÇÃO. NÃO COMPROVAÇÃO.
1. A questão controvertida resume-se a definir (i) se houve negativa de prestação jurisdicional; (ii) se era possível a alteração das cláusulas do contrato de locação; (iii) se o contrato de locação foi descumprido, (iv) se houve atividade predatória e (v) se ocorreu condenação sem prova do dano.
2. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o Tribunal local, ainda que por fundamentos distintos daqueles apresentados pelas partes, adota fundamentação suficiente para decidir integralmente a controvérsia.
3. O contrato de locação em shopping center tem índole marcadamente empresarial. Os sujeitos da relação obrigacional são empresários (pressuposto subjetivo) e seu objeto decorre da atividade empresarial por eles exercida (pressuposto objetivo), o que interfere na forma de sua interpretação, devendo prevalecer nesses ajustes, salvo situação excepcional, a autonomia da vontade e o princípio do pacta sunt servanda.
4. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação, salvo se as cláusulas colocarem os locatários em desvantagem excessiva.
5. Na hipótese, a previsão de preferência apenas temporária não trouxe excessiva desvantagem para o locatário, seja porque a cláusula estava claramente redigida e, portanto, passível de avaliação de risco antes mesmo da instalação do restaurante, seja porque a admissão de outro restaurante do mesmo ramo no shopping trouxe aumento no faturamento do locatário.
6. A organização das lojas (tenant mix) tem como objetivo atrair o maior número possível de consumidores e incrementar as vendas. Não é possível, no entanto, garantir que o aumento do número de clientes e das vendas, como aconteceu no presente caso, resultará no incremento dos lucros dos lojistas, pois várias causas concorrem para esse fim.
7. Recurso especial provido.
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, prosseguindo no julgamento, após o voto-vista da Sra. Ministra Nancy Andrighi, preliminarmente, por maioria, conhecer do recurso especial. Vencida a Sra. Ministra Nancy Andrighi. No mérito, também, por maioria, dar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Vencida a Sra. Ministra Nancy Andrighi. Votaram com o Sr. Ministro Relator os Srs.
Ministros Humberto Martins e Marco Aurélio Bellizze. Não participou do julgamento o Sr. Ministro Moura Ribeiro (art. 162, § 4º do RISTJ).
Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o Tribunal local, ainda que por fundamentos distintos daqueles apresentados pelas partes, adota fundamentação suficiente para decidir integralmente a controvérsia. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação, salvo se as cláusulas colocarem os locatários em desvantagem excessiva. A previsão de preferência temporária não trouxe excessiva desvantagem para o locatário, pois a cláusula estava claramente redigida e a admissão de outro restaurante do mesmo ramo no shopping trouxe aumento no faturamento do locatário. A organização das lojas (tenant mix) tem como objetivo atrair o maior número possível de consumidores e incrementar as vendas, mas não garante o aumento dos lucros dos lojistas.