AgInt no AREsp 1983147 / RJ
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. COMPRA E VENDA. CONTRATO. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. ILEGITIMIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. REVOLVIMENTO FÁTICO-PROBATÓRIO. NECESSIDADE. SÚMULA 7/STJ. INCIDÊNCIA. VALORES PAGOS. RETENÇÃO/DEVOLUÇÃO. PERCENTUAL. SÚMULA N. 83/STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. SÚMULA N. 83/STJ. DESPESAS CONDOMINIAIS. TAXA DE RATEIO. SÚMULA N. 7/STJ. LEILÃO. DESPESAS. MÁ-FÉ FIRMADA NA ORIGEM. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA.
1. A análise da alegação de ilegitimidade demandaria revolvimento fático-probatório, o que encontra óbice na Súmula n. 7/STJ, pois, no ponto, o Tribunal de origem decidiu - com base em demonstrativos de pagamentos, prestação de contas, seguro prestamista - pela legitimidade da recorrente, firme na premissa de que, embora não figurasse a recorrente como incorporadora do empreendimento, emprestou sua marca, seu nome e sua reputação ao empreendimento imobiliário, como verdadeira coincorporadora.
2. Também esbarra no óbice da Súmula n. 7/STJ a alegação de que não se cuidaria de relação de consumo, uma vez que reclamaria investigação e revolvimento dos fatos que circundam a relação contratual.
3. Esta Corte Superior possui entendimento firme no sentido de que, com a resolução do contrato de compromisso de compra e venda por culpa do adquirente, é possível a retenção de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. Incidência da Súmula n. 83/STJ.
4. O leilão do imóvel não exclui o direito do promitente comprador em receber as parcelas pagas, sob pena de enriquecimento ilícito (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.089.345/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 14/3/2023.)
5. Segundo a jurisprudência do STJ, "as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador" (AgInt no REsp n. 1.893.412/SP, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/12/2020, DJe de 11/12/2020), o que foi observado pelo Tribunal de origem. Caso de aplicação da Súmula n. 83/STJ (v. AgInt no REsp n. 1.985.686/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 23/3/2023, DJe de 28/3/2023; AgInt no AREsp n. 2.100.449/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 3/4/2023, DJe de 11/4/2023). Desse modo, incide no ponto o obstáculo da Súmula n. 83/STJ.
6. Quanto às despesas com o pagamento da taxa de rateio das despesas condominiais, a decisão recorrida decidiu que o serviço não foi nem será desfrutado pelos recorridos, de modo a integrar a base de cálculo da parcela a ser restituída. A revisão do entendimento encontra obstáculo na Súmula n. 7/STJ.
7. Ao decidir acerca dos valores despendidos com a realização do leilão extrajudicial, o Tribunal definiu que houve má-fé da parte recorrente ao não acolher o pleito da parte recorrida de distrato, preferindo levar o imóvel a leilão, como artifício para evitar devolução de soma paga. Rever tal entendimento demandaria reexame de cláusulas contratuais e reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos. Assim, incidem os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
8. Relativamente ao termo inicial da correção monetária, o Tribunal local, ao aplicar o entendimento de que o termo inicial corresponde à data do efetivo desembolso, decidiu em sintonia com a jurisprudência desta Corte (AgInt no AgInt no AREsp n. 2.009.613/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 9/11/2022, DJe de 16/11/2022; AgInt no REsp n. 1.988.931/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 9/8/2022, DJe de 19/8/2022; AgInt nos EDcl no REsp n. 1.882.426/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 20/6/2022, DJe de 24/6/2022). Aplica-se, portanto, o obstáculo contido no Súmula n. 83 do STJ.
9. Quanto às suscitações de dissídio jurisprudencial, a parte recorrente não se desincumbiu do ônus da demonstração da similitude fática entre os arestos apontados como paradigmas e a situação dos autos, de forma que não se mostra possível o cotejo analítico.
10. Na linha da jurisprudência desta Corte, a apreciação, em recurso especial, do quantitativo em que autor e réu saíram vencedores ou vencidos na demanda, bem como da existência de sucumbência mínima ou recíproca e o percentual delimitado, esbarra no óbice da Súmula n. 7/STJ.
Agravo interno improvido.
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em sessão virtual de 19/09/2023 a 25/09/2023, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.
A análise da alegação de ilegitimidade e da relação de consumo demanda revolvimento fático-probatório, encontrando óbice na Súmula n. 7/STJ. A retenção de 10% a 25% dos valores pagos na rescisão do contrato de compra e venda por culpa do adquirente é admitida pela Súmula n. 83/STJ. As arras confirmatórias não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador, conforme Súmula n. 83/STJ. A revisão das despesas condominiais e dos valores despendidos com leilão extrajudicial encontra óbice nas Súmulas n. 5 e 7/STJ. O termo inicial da correção monetária é a data do efetivo desembolso, conforme Súmula n. 83/STJ. A apreciação do quantitativo de vencedores ou vencidos na demanda esbarra na Súmula n. 7/STJ.