REsp 1993893 / SP
RECURSO ESPECIAL. POOL HOTELEIRO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. NULIDADE. ART. 1.228, § 1º, CC/2002. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. DENÚNCIA. INVALIDADE. NORMA DE NATUREZA COLETIVA. INTERESSE DOS CONDÔMINOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. VALOR DA CAUSA. BASE DE CÁLCULO.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
2. Cinge-se a controvérsia a definir: (i) a validade da denúncia do contrato de administração hoteleira feito por titular de unidade imobiliária, diante da norma condominial que prevê a utilização do imóvel em sistema de pool hoteleiro, e (ii) a fixação de honorários advocatícios.
3. A falta de prequestionamento de matéria suscitada no recurso especial, a despeito da oposição de declaratórios, impede seu conhecimento.
4. O pool hoteleiro corresponde à associação de titulares de unidades imobiliárias que, em conjunto com uma empresa de administração hoteleira, disponibiliza os apart-hotéis para locação a terceiros.
5. Na formação do pool hoteleiro, há a constituição de Sociedade em Conta de Participação, na qual a empresa responsável pela administração e gestão hoteleira figura como sócia ostensiva e os titulares das unidades autônomas como sócios participantes, além de diversos contratos coligados.
6. Na hipótese, a convenção condominial institui obrigatoriamente o pool hoteleiro e estipula que apenas uma sociedade empresária realize a gestão dos apart-hotéis, não admitindo o ingresso de outras empresas para a formação do chamado pool paralelo.
7. A deliberação acerca da administração imobiliária possui natureza coletiva, refletindo o interesse da maioria dos condôminos retratado em convenção, sendo inválida a denúncia do contrato feito por titular de apartamentos.
8. A Segunda Seção desta Corte Superior, no julgamento do Recurso Especial nº 1.746.072/PR, decidiu que o § 2º do artigo 85 do Código de Processo Civil de 2015 constitui a regra geral, de aplicação obrigatória, no sentido de que os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados no patamar de 10% (dez por cento) a 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou do valor atualizado da causa. Já o § 8º do aludido dispositivo transmite regra de aplicação subsidiária que permite a fixação dos honorários sucumbenciais por equidade.
9. A Corte Especial, ao julgar o Tema Repetitivo 1076 (REsps nºs 1.850.512/SP, REsp 1.877.883/SP, REsp 1.906.623/SP e 1.906.618/SP), firmou as seguintes teses jurídicas: i) A fixação dos honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico da demanda forem elevados. Nesses casos, é obrigatória a observância dos percentuais previstos nos §§ 2º ou 3º do art. 85 do CPC/2015 - a depender da presença da Fazenda Pública na lide -, os quais serão subsequentemente calculados sobre o valor: (a) da condenação, (b) do proveito econômico obtido; ou (c) do montante atualizado da causa.
10. Recurso especial de Companhia Brasileira de Investimentos e Participações não provido. Recurso especial de P.3. Administração em Complexos Imobiliários provido.
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Terceira Turma, por unanimidade, negar provimento ao recurso especial da Companhia Brasileira de Investimentos e Participações e dar provimento ao recurso especial de P.3. Administração em Complexos Imobiliários, nos termos do voto do(a) Sr(a). Ministro(a) Relator(a).
Os Srs. Ministros Marco Aurélio Bellizze, Moura Ribeiro e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.
Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino.
A denúncia do contrato de administração hoteleira por titular de unidade imobiliária é inválida quando a convenção condominial institui obrigatoriamente o pool hoteleiro e estipula que apenas uma sociedade empresária realize a gestão dos apart-hotéis, refletindo o interesse coletivo dos condôminos.