Apelação Cível / Locação de Imóvel
Adilson de Araujo
Mauá
31ª Câmara de Direito Privado
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.. APELAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. RESCISÃO ANTECIPADA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. MULTA COMPENSATÓRIA CONTRATUAL. REDUÇÃO DO VALOR. INEXISTÊNCIA DE VÍCIO REDIBITÓRIO OU VÍCIO DE CONSENTIMENTO. APLICAÇÃO DO ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL (CC). JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. CÁLCULOS A PARTIR DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI  Nº14.905/2024. DIREITO INTERTEMPORAL. Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.. APELAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. RESCISÃO ANTECIPADA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. MULTA COMPENSATÓRIA CONTRATUAL. REDUÇÃO DO VALOR. INEXISTÊNCIA DE VÍCIO REDIBITÓRIO OU VÍCIO DE CONSENTIMENTO. APLICAÇÃO DO ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL (CC). JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. CÁLCULOS A PARTIR DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI  Nº14.905/2024. DIREITO INTERTEMPORAL. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO, COM DETERMINAÇÃO.
I.  Caso em exame 
1. Apelação interposta contra sentença em que o Juiz julgou procedente ação fundada em alegação de rescisão antecipada de contrato de locação para fins comerciais para acolher o pedido de condenação por multa compensatória e pela ausência de aviso prévio.
II.  Questão em exame 
2. Há três questões em discussão: (i) determinar se houve vício de consentimento na formação do contrato; (ii) analisar a existência de vício redibitório decorrente da ausência de Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) atualizado; e (iii) verificar a proporcionalidade e adequação da multa contratual fixada, à luz do art. 413 do Código Civil (CC).
III. Razões de decidir 
3. Não se reconhece vício de consentimento. Inexiste prova de coação ou promessa de isenção de penalidades em caso de rescisão, sendo o contrato assinado por representante capaz da empresa, que teve oportunidade de consultar o teor contratual e realizar diligências prévias.
4. Inexiste vício redibitório quanto ao AVCB, pois o documento foi apresentado e válido, com a necessidade de atualização apenas em caso de alteração na estrutura ou uso do imóvel, fato não evidenciado nos autos.
5. A aplicação integral da multa contratual revela-se desproporcional, considerando que a locatária não tomou posse efetiva do imóvel e o contrato foi rescindido em curto prazo. A redução do valor para R$ 27.000,00 é adequada, em observância ao art. 413 do CC, que exige a moderação de penalidades manifestamente excessivas.
6. Exclui-se a multa adicional de um aluguel por ausência de notificação prévia, já que não há previsão específica no contrato para tal penalidade.
7. Aplicáveis as regras do Direito intertemporal nos cálculos dos juros de mora e correção monetária a partir da vigência da Lei nº 14.905/2024, mantidos os critérios anteriores, conforme precedentes dos tribunais superiores do Brasil. 
IV. Dispositivo e tese 
8.  Apelação parcialmente provida, com determinação de aplicação da Lei nº 14.905/2024, que disciplina os critérios de cálculos dos juros e correção monetária, a partir do início de sua vigência.
	Teses de julgamento:  "1. A inexistência de vício redibitório ou vício de consentimento na formação do contrato afasta a nulidade pretendida pela ré. 2. A penalidade contratual pode ser reduzida pelo magistrado com base no art. 413 do Código Civil, quando se mostra manifestamente excessiva, considerando a natureza e a finalidade do negócio jurídico. 3. Penalidades não expressamente previstas no contrato não podem ser exigidas das partes. 4. Aplicável a Lei nº 14.905/2024, que disciplina novos critérios de cálculos de juros e correção monetária, a partir do início de sua vigência, segundo o Direito intertemporal. ", 
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Dispositivos  relevantes citados: CC, arts. 413, 406 e 389, parágrafo único.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.112.746/DF (Tema 176); STF, Tema 810 (RE 870.947); STF, Tema 1.170 (RE 1.317.982), REsp 1.447.247/SP, Rel. Min. Luiz Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 19/4/2018, DJe 4/6/2018.