Apelação Cível / Locação de Imóvel
Maria do Carmo Honorio
São Paulo
6ª Câmara de Direito Privado
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. CANCELAMENTO UNILATERAL DA COTA VENDIDA À AUTORA. CONDUTA ABUSIVA.  VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA FORÇA OBRIGATÓRIA DOS CONTRATOS E A PROTEÇÃO DO CONSUMIDOR CONTRA PRÁTICAS ABUSIVAS. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO PELA VENDEDORA. NÃO OCORRÊNCIA. INADIMPLEMENTO RELEVANTE. VENDEDORA QUEM Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. CANCELAMENTO UNILATERAL DA COTA VENDIDA À AUTORA. CONDUTA ABUSIVA.  VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA FORÇA OBRIGATÓRIA DOS CONTRATOS E A PROTEÇÃO DO CONSUMIDOR CONTRA PRÁTICAS ABUSIVAS. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO CONTRATO PELA VENDEDORA. NÃO OCORRÊNCIA. INADIMPLEMENTO RELEVANTE. VENDEDORA QUEM DEU CAUSA À RESCISÃO DA AVENÇA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL, EM PARCELA ÚNICA, DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR. SÚMULA 543 DO STJ. SÚMULA 2 DESTE E. TJSP. INVERSÃO DE ESTIPULAÇÃO CONTRATUAL. INADMISSIBILIDADE. ENTENDIMENTO FIXADO PELO STJ QUANDO DO JULGAMENTO DO TEMA 971 REFERENTE À CLÁUSULA PENAL. PREVISÃO CONTRATUAL, NA ESPÉCIE, COM NATUREZA DIVERSA. PRECEDENTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Segundo o Código de Defesa do Consumidor, é nula de pleno direito a cláusula contratual que autoriza o fornecedor a modificar unilateralmente o conteúdo ou a qualidade do contrato, após sua celebração (art. 51, inciso XIII), razão pela qual a compradora não é obrigada a aceitar outra cota senão aquela contratada.
2. O inadimplemento integral da obrigação principal do contratante inviabiliza a aplicação da teoria do adimplemento substancial.
3. Entraves administrativos não constituem hipóteses de caso fortuito ou de força maior capazes de excluir a responsabilidade objetiva da vendedora. Inteligência da Súmula 161 deste Tribunal.
4. Eventuais percalços que levaram à alteração do objeto do contrato, que sequer foram devidamente esclarecidos pela ré, são qualificados como fortuito interno incapaz de afastar a sua responsabilidade pelo inadimplemento contratual.
5. Na hipótese de a vendedora dar causa à resolução do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, deve ocorrer a restituição imediata, integral e em parcela única, das prestações pagas pela compradora. Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça e Súmula 2 deste Tribunal de Justiça.
6. Segundo precedente desta Corte, previsão contratual estabelecendo a possibilidade de retenção de 15% dos valores pagos pelo adquirente, em caso de rescisão da avença por inadimplemento, não se confunde com cláusula penal e, portanto, não pode ser invertida em benefício do consumidor, com base no entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça quando do julgamento do Tema 971.