Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Adilson de Araujo
São José do Rio Preto
31ª Câmara de Direito Privado
Direito processual civil. Agravo de instrumento. Cumprimento de sentença. Fraude à execução. Má-fé dos adquirentes. Não comprovação. Recurso não provido.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em cumprimento de sentença, pela qual foi levantada a penhora que recaiu sobre o imóvel alienado pela executada a terceiros.
II. Questão em Ementa: Direito processual civil. Agravo de instrumento. Cumprimento de sentença. Fraude à execução. Má-fé dos adquirentes. Não comprovação. Recurso não provido.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em cumprimento de sentença, pela qual foi levantada a penhora que recaiu sobre o imóvel alienado pela executada a terceiros.
II. Questão em discussão
2. Discute-se se deve ser mantida a penhora, reconhecendo-se a ocorrência de fraude à execução pela alienação do bem imóvel no curso da execução.
III. Razões de decidir
3. É do interesse da parte exequente promover a anotação da existência de execução em face da parte executada na matrícula dos bens imóveis desta (arts. 792, II, e 828 do Código de Processo Civil –  CPC).
4. Não seguido esse procedimento, é do credor o ônus de demonstrar que o adquirente estaria de má-fé, não se presumindo esta. Para a demonstração da má-fé, o credor deve provar que o adquirente sabia da existência da ação ao tempo da compra. (Súmula 375 e Tema Repetitivo 243 do Colendo Superior Tribunal de Justiça –  STJ)
5. Não é suficiente a indicação de que o adquirente não teria obtido certidões suficientes, mesmo na comarca de situação do imóvel. No caso de bem sujeito a registro, não é do terceiro adquirente o ônus de provar que adotou as cautelas necessárias para a aquisição (art. 792, § 2º).
6. No caso, não constava da matrícula do bem a existência de qualquer execução contra a alienante (o que incumbia à exequente); aliás, a alienante declarara a inexistência de ações contra si no momento da lavratura da escritura pública.
7. A Lei nº 7.433/85, consoante a redação que lhe deu a Lei nº 13.097/2015, não mais passou a exigir que, para a lavratura da escritura pública relativa a imóvel, sejam apresentadas certidões de feitos ajuizados, tal como exigia em sua redação original (art. 1º, § 2º).
8. Essas circunstâncias, em conjunto, levam à conclusão de que não há demonstração de que houve má-fé na conduta dos adquirentes.
IV. Dispositivo e teses
9. Recurso não provido.
Teses de julgamento: "1. No caso de bem sujeito a registro, a caracterização da fraude à execução exige a existência de averbação prévia, na matrícula do bem, acerca da existência de ação, execução ou ato constritivo em face do alienante. 2. Não sendo esse o caso, o credor/exequente tem o ônus de demonstrar a má-fé do terceiro adquirente, mediante prova de que este tinha, ao tempo da aquisição, ciência acerca da existência de tais medidas judiciais contra o alienante."
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Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 792, 828; Lei nº 7.433/85, art. 1º, § 2º.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 375; STJ, Tema Repetitivo 243; STJ, AgInt no AREsp nº 1.796.400/GO, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 8/8/2023.