Apelação Cível / Compra e Venda
Edson Luiz de Queiróz
São Paulo
9ª Câmara de Direito Privado
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO DE CONTRATO. DESISTÊNCIA POR MERA CONVENIÊNCIA DO COMPRADOR. LEI 13786/2018 NÃO SE APLICA RETROATIVAMENTE. TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA ANTE INDISPONIBILIDADE DO BEM. 
I. Caso em Exame. Ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel cumulada com devolução dos valores pagos. Falta de condições financeiras para manter o negócio Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO DE CONTRATO. DESISTÊNCIA POR MERA CONVENIÊNCIA DO COMPRADOR. LEI 13786/2018 NÃO SE APLICA RETROATIVAMENTE. TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA ANTE INDISPONIBILIDADE DO BEM. 
I. Caso em Exame. Ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel cumulada com devolução dos valores pagos. Falta de condições financeiras para manter o negócio jurídico. Desistência da contratação por parte do comprador. Contrato firmado em 2015, antes da vigência da Lei do Distrato nº 13.786/2018.
II. Questão em Discussão. A questão em discussão consiste em (i) a inaplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 ao contrato firmado em 2015; (ii) a taxa de fruição sobre terreno sem construção e a alegação de enriquecimento ilícito da ré; (iii) a retenção de valores pagos pelo adquirente.
III. Razões de Decidir. A Lei nº 13.786/2018 não se aplica retroativamente a contratos firmados antes de sua vigência, conforme o princípio da irretroatividade. 
Rescisão contratual. Devolução de 90% dos valores pagos pela parte autora. Retenção pela parte ré de 10% dos valores pagos é justa para cobrir despesas administrativas. A taxa de fruição é devida pela indisponibilidade do bem e pela ocupação do imóvel, mesmo sem construção. Valor devido limitado a 20% (vinte por cento) sobre o montante pago pela autora. Evitado eventual enriquecimento indevido. 
IV. Dispositivo e Tese. Recurso provido parcialmente.
Tese de julgamento: 1. A Lei nº 13.786/2018 não se aplica a contratos anteriores à sua vigência. 2. A taxa de fruição é devida pela ocupação do imóvel, mesmo sem construção e pela sua indisponibilidade.
Legislação Citada: 
CF/1988, art. 5º, XXXVI; 
CPC/2015, art. 99, § 3º, art. 373, II; 
Código Civil, arts. 472, 473, 113; 
Lei nº 4.591/64; 
Lei nº 4.657/42, art. 6º; 
Lei nº 13.786/2018.
Jurisprudência Citada: 
TJSP, Apelação nº 1047159-83.2018.8.26.0100, Rel. Fábio Podestá, j. 20/05/2019; 
TJSP, Embargos de Declaração nº 1024568-22.2017.8.26.0114/50000, Rel. Maria de Lourdes Lopez Gil, j. 23/05/2019; 
STJ, REsp 1211323/MS, Rel. Min. Luiz Felipe Salomão, j. 01/10/2015.