Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Maria Fernanda de Toledo Rodovalho
Guariba
23ª Câmara de Direito Privado
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE 20%. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA PARA LOTE SEM EDIFICAÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
Apelação interposta por Residencial Pradópolis SPE Ltda. contra sentença que, em ação ajuizada Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE 20%. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA PARA LOTE SEM EDIFICAÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
Apelação interposta por Residencial Pradópolis SPE Ltda. contra sentença que, em ação ajuizada por Jadailson Santos de Jesus e Cosmira de Oliveira Santos, declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda, condenando a devolução de 75% dos valores pagos, abatendo-se débitos relacionados ao imóvel, e reconhecendo o direito à indenização pelas benfeitorias realizadas. Também foi interposto recurso adesivo pelos autores, pleiteando a redução do percentual de retenção para 10% e a exclusividade dos ônus sucumbenciais para a ré.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há três questões em discussão:
(i) definir o percentual de retenção sobre os valores pagos pelos compradores; (ii) estabelecer a possibilidade de cobrança de taxa de fruição em lote de terreno sem edificação; e (iii) verificar a adequação da distribuição dos ônus sucumbenciais e dos honorários advocatícios.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O percentual de retenção deve ser reduzido de 25% para 20%, tendo em vista que a sentença incluiu indevidamente a taxa de fruição. A cobrança de taxa de fruição é descabida em lotes sem edificação, conforme entendimento pacífico do STJ e do TJSP, considerando a ausência de efetiva utilização econômica do bem pelos compradores. A devolução das parcelas pagas deve ocorrer em parcela única, conforme Súmula 2 do TJSP e Súmula 543 do STJ, para preservar o equilíbrio contratual e evitar o enriquecimento sem causa.
É cabível a indenização pelos valores das benfeitorias realizadas no imóvel, em observância ao princípio do não enriquecimento sem causa.
Mantém-se a sucumbência recíproca, tendo em vista que ambas as partes tiveram êxito parcial em seus pleitos. Entretanto, os honorários advocatícios devem ser calculados sobre o valor da condenação, no caso do réu, e sobre o valor pleiteado e não acolhido, no caso dos autores, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.
Não cabe majoração dos honorários advocatícios em sede recursal, pois o apelo da parte interessada foi apenas parcialmente provido, nos termos da jurisprudência do STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recursos parcialmente providos.
Tese de julgamento:
O percentual de retenção sobre os valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel pode ser fixado em 20% nos casos em que não há edificação no lote, excluída a cobrança de taxa de fruição.
Em caso de rescisão contratual, a devolução dos valores pagos deve ocorrer em parcela única, salvo disposição contratual expressa em sentido diverso, respeitando o disposto na Súmula 543 do STJ.
Honorários advocatícios devem ser calculados sobre o valor da condenação para a parte vencida e sobre o valor pleiteado e não acolhido para a parte parcialmente sucumbente, conforme art. 85, §2º, do CPC.
Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 53; CPC, arts. 85, §2º, e 1.007, §2º; Súmulas 2 e 3 do TJSP; Súmulas 543 do STJ.
Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no AREsp 2.597.051/GO, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 16/12/2024.
STJ, AgInt nos EDcl no REsp 2.110.844/SP, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 19/08/2024.
TJSP, Apelação Cível 1026212-19.2021.8.26.0224, Rel. Mário Daccache, 29ª Câmara de Direito Privado, j. 31/07/2024.