Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Paulo Ayrosa
São Paulo
31ª Câmara de Direito Privado
PROMESSA DE COMPRA E VENDA –  AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS –  SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – PRETENSÃO VOLTADA À ELEVAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO E APLICAÇÃO DA INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO OU OCUPAÇÃO DO BEM –  O PERCENTUAL DE RETENÇÃO DEVE CORRESPONDER A 25% DO VALOR PAGO, SENDO QUE O VALOR COBRADO A TÍTULO DE ARRAS/SINAL DEVE INTEGRAR O MONTANTE Ementa: PROMESSA DE COMPRA E VENDA –  AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS –  SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – PRETENSÃO VOLTADA À ELEVAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO E APLICAÇÃO DA INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO OU OCUPAÇÃO DO BEM –  O PERCENTUAL DE RETENÇÃO DEVE CORRESPONDER A 25% DO VALOR PAGO, SENDO QUE O VALOR COBRADO A TÍTULO DE ARRAS/SINAL DEVE INTEGRAR O MONTANTE A SER DEVOLVIDO –  TAXA DE FRUIÇÃO - IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA - TERRENO NÃO EDIFICADO –  SENTENÇA REFORMADA EM PARTE –  RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 
I- Pertinente a rescisão de contrato de venda e compra de imóvel objeto de incorporação imobiliária ante a confessada incapacidade financeira da adquirente;
II- Ante a edição da Lei nº 13.786/2018, aliada ao entendimento jurisprudencial sedimentado por esta corte, o percentual de retenção deve corresponder a 25% sobre o valor atualizado das prestações pagas. O valor previsto a título de sinal faz parte do preço do imóvel e tem por objetivo confirmar o contrato, tratando-se, pois, de arras confirmatórias;
III - Não há que se falar em desconto de taxa de fruição, vez que se trata de compra de um lote, um terreno sem edificação, sem comprovação de que estava em condições de receber benfeitorias, não podendo ser calculada taxa de ocupação no caso em questão.

CORREÇÃO MONETÁRIA –  CÁLCULO PELO IPCA/IBGE –  ART. 389, E PARÁGRAFO ÚNICO DO CC –  JUROS MORATÓRIOS –  CÁLCULO PELA TAXA SELIC, DIMINUINDO-SE O VALOR DO IPCA/IBGE –  APLICAÇÃO, DE OFÍCIO, DAS ALTERAÇÕES INTRODUZIDAS PELA LEI 14.905/2024, A PARTIR DE 28.08.2024. Tratando-se de matéria de ordem pública, e de aplicação imediata, a correção monetária deve ser calculada pelo IPCA, e os juros moratórios pela taxa SELIC, diminuindo-se desta o valor do IPCA, nos termos dos arts. 389, caput e parágrafo único, e 406, caput e parágrafos, do Código Civil.