Embargos de Declaração Cível / Constrição / Penhora / Avaliação / Indisponibilidade de Bens
Elcio Trujillo
Cotia
10ª Câmara de Direito Privado
Direito Civil. Apelação. Cobrança de Taxas de Associação. Embargos de Terceiro. Recurso provido. Embargos apresentados pela vencida e, de pronto, afastados –  Julgamento perante o C. STJ que determinou o retorno dos autos para realização de novo julgamento sob a indicação de ocorrência de omissão no julgado originário que não atentou para alegação de eventual fraude praticado pela Ementa: Direito Civil. Apelação. Cobrança de Taxas de Associação. Embargos de Terceiro. Recurso provido. Embargos apresentados pela vencida e, de pronto, afastados –  Julgamento perante o C. STJ que determinou o retorno dos autos para realização de novo julgamento sob a indicação de ocorrência de omissão no julgado originário que não atentou para alegação de eventual fraude praticado pela embargada, compradora do bem e em prejuízo da associação credora.

I. Caso em Exame
1. Associação de moradores busca cobrança de taxas de manutenção em fase de execução, resultando em penhora de lote adquirido pela embargada. Embargos de terceiro foram rejeitados em primeira instância, mas acolhidos em grau de recurso, excluindo o imóvel do rol penhorado.

II. Questão em Discussão
2. A questão em discussão consiste em determinar se a nova proprietária do lote pode ser responsabilizada por dívidas associativas anteriores, sem ter firmado vínculo com a associação e, também, se agiu, durante a aquisição, de forma fraudulenta.

III. Razões de Decidir

3. O Superior Tribunal de Justiça firmou a tese de que taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam não associados ou aqueles que não anuíram.
4. A ausência de vínculo contratual associativo com a embargante e a natureza pessoal da cobrança impedem a transferência da obrigação para a nova proprietária. Ausente, de outra parte, demonstração de ocorrência de fraude na transferência e no sentido de motivar prejuízo para a credora –  Citação os originários devedores em data muito posterior ao negócio formalizado –  Ausência de formalização de registro imobiliário que, por posição do STJ, não motiva a constrição para garantir pagamento de eventual débito.

IV. Dispositivo e Tese
5. Embargos não providos.
Tese de julgamento: 1. Taxas de manutenção de associações não obrigam não associados. 2. A responsabilidade por dívidas associativas não se transfere automaticamente com a propriedade do imóvel –  Ausente demonstração, pela credora embargante de ocorrência de fraude na transferência –  Ônus que lhe competia.

Legislação Citada:
Código de Processo Civil, art. 543-C, art. 1.022, art. 1.025.

Jurisprudência Citada:
STJ, REsp nº 956.943, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 30.07.2015.
4ª Câmara D. Privado, Apelação cível nº 1003271-44.2014.8.26.0152, Rel. Des. Hamid Bdine, j. 30.07.2015.
10ª Câmara D. Privado, Apelação cível nº 0007579-78.2010.8.26.0606, Rel. Des. Carlos Alberto Garbi, j. 18.06.2013.