6·21 부동산 대책에서 결정적으로 빠진 것
70여일째 공사 중단 사태를 맞고 있는 서울 강동구 둔촌주공재건축 사업 현장. photo 뉴시스 새 정부가 첫 번째 부동산 대책을 선보였다. 요약하면 전월세 안정화 대책이다. 전월세 시장을 안정시키기 위해 부동산 세제를 정상화하고 임대인에게 인센티브를 주겠다는 내용이다. 세제의 정상화는 지난 정부가 수요를 억누르기 위해 도입했던 양도소득세 등 중과세 조치의 원상 복귀를 의미한다. 그러나 국민이 기대했던 임대차3법 개정에 대한 내용은 없었다. 물론 정부·여당이 임대차3법 개정안을 준비한다고 해도 176석을 차지한 거대 야당이 2년 전 졸속 입법한 악법 개정에 동의하지 않을 것이다. 임대차3법은 악법 중의 악법이다. 전월세 시장을 엉망진창으로 만든 주범이다. 그러나 다음번 총선까지는 아직도 2년 가까이 남아 있어 전면 개정을 할 수 없는 것이 현실이다. 국민들은 내년 이 무렵까지는 악법이 만들어낸 혼란을 인내하면서 견뎌야 할 운명인 듯하다. 실거주 완화 전월세 시장에는 긍정 작용 이번 대책에서 눈길을 끈 대목은 상생임대주택 제도이다. 이 제도는 임대인이 보증금 월세를 기존 계약의 5% 이내로 인상하면 양도소득세를 감면하고 1가구 1주택자에 양도세 비과세와 장기보유특별공제를 제공하는 것을 골자로 한다. 종전에는 2년 동안 실거주를 해야 누릴 수 있는 혜택을 똑같이 누릴 수 있도록 하겠다는 것이다. 이른바 정부의 착한 임대인 만들기 대책인 셈이다. 세금 감면 혜택의 인정 범위도 확대했다. 기준시가 9억원 이하의 주택을 임대하는 1가구 1주택자에 부여했던 상생 임대인 자격을 앞으로는 1주택자로 전환할 계획이 있는 다주택자에게도 부여해 세금 감면 혜택을 주기로 했다. 다주택자의 매물 출회를 유도하겠다는 의도이다. 기준시가 9억원이라는 기준을 폐지하고 1주택자로 전환하려는 다주택자를 상생임대인 으로 인정하겠다는 조치는 환영할 만하다. 지난 정부처럼 새로운 규제를 만들어 시장을 억누르려 하지 않고 이익 을 추구하는 인간의 본성을 감안한 대책인 것이다. 새 정부가 내놓은 대책 중에서 상생임대주택 제도보다 전월세 시장을 더 안정시킬 것으로 예상되는 사안은 따로 있다. 그것은 바로 실거주 요건 완화다. 6·21 대책 이전에는 분양가상한제가 적용되는 주택을 분양받을 경우 최초 입주 일자에서 2년 이상의 의무 거주기간이 있었다. 문재인 정부가 주택 투기를 막으려는 의도에서 시작한 이 규제는 전월세 유통 물량을 급격하게 줄이는 부작용을 유발했다. 이 때문에 박근혜 정부 시절에는 대규모 신축 아파트 단지 입주가 시작되면 주변 전셋값이 하락했지만 문재인 정부 때는 전월세 주택 공급이 오히려 크게 줄어 전셋값이 많이 올랐다. 그래서 윤석열 정부는 준공 뒤 의무적으로 입주해야 한다는 규제를 없애고 주택을 양도·상속·증여하기 전에 실거주 기간을 충족하면 조건을 맞추는 것으로 수정했다. 임대인의 의무거주기간을 유지하되 거주 시점을 자율적으로 선택할 수 있도록 배려한 것이다. 윤석열 정부의 시장친화적인 대응으로 신축 아파트는 과거에 그랬듯이 전월세 가격 안정에 보탬이 될 것으로 점쳐진다. 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 지난 6월 21일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 제1차 부동산 관계장관회의에 참석해 발언하고 있다. photo 뉴시스 규제 완화 시늉에 그친 분양가상한제 그러나 6·21 대책은 국민들의 기대를 충족시키기에는 여전히 미흡하다. 6·21 대책이 미흡하다고 판단한 이유를 두 가지 측면에서 살펴보면 다음과 같다. 첫 번째 제대로 된 공급 방안이 없다. 규제를 완화하는 시늉에 그친 분양가상한제가 대표적인 사례다. 분양가상한제는 문재인 정부가 2020년 도입해 민간택지에도 적용했다. 이전에는 토지를 수용해 개발하는 신도시 등의 공공택지에 적용했었는데 더불어민주당은 집값 안정을 명분으로 민간이 주인인 재개발·재건축 사업장에까지 강행한 것이다. 분양가상한제가 실시된 지난 2년간 서울의 주택공급은 대폭 줄고 가격은 급격하게 올랐다. 김현미 전 국토부 장관 등은 문재인 정부 시절에 공급이 늘었다고 항변했다. 그러나 당시의 공급 증가는 박근혜 정부가 주택인허가를 많이 내준 결과인 것이지 문재인 정부의 치적은 아니었다. 그러므로 현재의 공급 감소는 문재인 정부가 분양가상한제 등 각종 규제를 남발해 나타난 후유증으로 볼 수 있다. 6·21 대책이 미흡하다고 판단한 두 번째 이유는 새 정부가 공급정책에 소홀한 것처럼 비치기 때문이다. 정부는 6·21 대책 발표 이후 조만간 공급대책을 선보이겠다고 약속했다. 그러나 국민들은 정부 발표를 곧이곧대로 믿지 않는 듯하다. 필자가 보기에 정부·여당은 기준금리가 지금부터 내년까지 지속적으로 상승할 것이고 그에 따라 주택수요는 한동안 사그라질 것이니 공급정책을 마련하는 것이 급하지 않다고 판단한 것 같다. 그렇다면 정말로 공급 정책을 손놓고 있어도 되는 것일까. 최근의 언론 보도를 보면 미 연방준비은행은 내년까지 기준금리를 계속해서 인상할 것이며 경기침체가 시작되었다고 호들갑이다. 그 결과 최근 자산시장이 대혼란을 겪고 있고 그 혼란은 아직 끝나지 않았다. 그러나 현재의 경제 상황을 다르게 보는 시각도 상당수 존재한다. 골드만삭스 수석이코노미스트 얀 하치우스 Jan Hatzius 는 지난 6월 24일 블룸버그TV와의 인터뷰에서 현재의 경기 국면을 공급망 supply chain 파괴에서 발생한 얕은 경기침체 shallow recession 로 진단했다. 그는 현 상황을 경기침체보다는 경기후퇴 라고 평가했다. 그는 두 가지 이유를 들어 현재 상황이 경기침체가 아니라 경기후퇴라고 주장하였다. 하나는 러시아·우크라이나 전쟁과 중국의 코로나19 봉쇄가 일으킨 고물가 상황은 1970년대와 유사하지만 미국의 실업률이 역사적 최저치에 머물고 있어 소비 중심의 미국 경제가 건전하다는 점을 들었다. 두 번째는 기업들의 재무상황이 2000년대 초의 닷컴버블 때보다 훨씬 건실하기에 경기침체가 일어날 가능성이 적다는 것이다. 그는 또한 연준은 올 연말까지 기준금리를 올리고 내년에는 금리 인상을 하지 않을 것이라고 내다봤다. 즉 연말이면 중립금리에 도달한다는 의미이며 만일 내년 하반기에 경기가 꺾이면 다시 금리를 내려 경기를 부양할 수 있는 여건을 마련할 것이라는 해석이다. 세제 개편만으로 부동산 안정 어렵다 만일 골드만삭스의 추론이 현실이 된다면 앞으로 상당 기간은 금리 인상 시기이므로 부동산 세제 개편으로 시장 안정을 이룩할 수 있다는 정부의 판단은 난관에 봉착하게 된다. 즉 신규 공급이 아니라 재고 주택의 매물 출회를 이끌어내 시장을 안정시킬 수 있다는 예측이 경솔한 판단이 될 수 있다는 뜻이다. 아파트를 공급하겠다고 마음먹어도 착공에서 준공까지 평균 30개월이 걸린다. 착공 전 인허가 취득에 필요한 기간을 포함하면 서울은 입주시점까지 10년 가까이 걸린다. 서울은 오직 정비사업장에서 신축 공급이 가능하기 때문이다. 이런 사정을 감안할 때 정부·여당이 정말 주택가격 안정을 바란다면 금리의 등락에 관계없이 주택공급은 지속적으로 이루어져야 한다. 대출금리가 치솟는다고 해서 헌 집에서 새 집으로 갈아타려는 이전 수요가 사라지는 것은 아니다. 금리 상승은 이전 수요의 발생을 일시적으로 지연시킬 수는 있어도 원천적인 봉쇄는 불가능하다. 억눌린 수요는 어느 순간 폭발하여 가격 급등을 불러일으키는 것이 일반적이다. 새 정부는 김현미 전 장관의 아파트는 붕어빵처럼 바로 찍어낼 수 없다 는말을 곱씹어 보아야 할 것이다. 물론 6·21 대책을 발표한 추경호 경제부총리는 공급과 관련된 내용을 일부 내놓았다. 정비사업을 추진할 때 발생하는 필수비용을 분양가를 산정할 때 반영하겠다는 것이 바로 그것이다. 주거 이전비 이주비에 대한 금융비 명도소송비 총회 운영비 등이 이에 해당한다. 그 결과 올해 하반기 분양가는 1.5 4% 상승할 것이라고 정부는 예고했다. 필자는 이 발표를 보면서 말문이 막혔다. 추 장관의 언급으로 인해 지금까지 분양가 산정 과정에서는 정비 사업에서 철거 이후에 발생하는 주거 이주비 조합이 이주비용을 조달하기 위해 은행에서 빌리는 대출금에 대한 이자비용 총회 운영비 등을 사업비로 인정받지 못했다는 사실을 새롭게 알게 되었기 때문이다. 이런 비용은 당연히 사업비의 일부로 간주했어야 할 사항이다. 그런 사실을 이제야 인정했으니 인허가권이라는 완장 을 찬 공공이 물가안정이라는 명분에 사로잡혀 얼마나 많은 규제를 해왔는지 짐작할 수 있는 대목이다. 즉 정부가 민간주택의 토지가격까지 통제하겠다는 발상을 버리지 않는 한 서울의 만성적인 공급 부족은 해결할 수 없다. 집값 안정은 당연히 기대할 수 없을 것이다. 현재 공사가 중단되고 법정 다툼 중인 둔촌주공아파트 재건축 사업장은 가격 규제의 폐해를 알려주는 생생한 사례이다. 둔촌주공 재건축 사업장은 원자재 파동과 공사비 급등으로 수년 전에 책정했던 분양가를 변경해야 하지만 정부와 서울시는 공사비 분양가 의 정상화를 불편해한다. 분양가 인상을 용인할 경우 주변뿐만이 아니라 서울 전역의 집값을 자극할 것이라고 우려하고 있기 때문이다. 물론 정부의 물가 걱정 집값 걱정을 이해하지 못하는 바는 아니다. 문제는 정부의 가격 규제가 궁극적으로는 공급부족과 집값 인상을 초래한다는 사실이다. 결국 조삼모사 격으로 주택정책을 밀고 나갔다가는 머지않아 문재인 정부 때 못지않은 집값폭등에 직면하게 될 것이다. 민간 부문 주택가격 통제 의지 버려라 윤석열 정부는 시장주의 경제를 추구하겠다고 했다. 정책을 시장의 수급 원리를 토대로 집행하겠다는 취지다. 그럼에도 불구하고 분양가상한제 철회 등 업계가 기대했던 정책을 내놓지 않은 이유는 무엇일까 그것은 바로 물가 안정을 최고의 목표로 설정했기 때문일 것이다. 6·21 부동산 대책을 발표했던 추경호 경제부총리가 경제단체장들에게 민간 부문의 임금인상을 최소화해달라고 요청한 사실이 이를 증명한다. 그의 고민은 임금인상을 최소화하여 물가상승을 최대한 억제하려는 몸부림으로 해석된다. 입장은 이해한다. 그러나 그가 전기 가스 버스 요금 등을 넘어 민간 부문의 임금 결정까지 개입하는 것은 지나친 월권 행위다. 그의 잘못된 판단 때문에 인플레 관치 官治 라는 신조어까지 등장했다. 정부가 가격에 개입하면 시장경제는 제대로 작동할 수 없다. 정부는 공공 임대주택의 가격은 조정할 수 있지만 민간 부문의 주택가격까지 통제하려 해서는 안 된다. 가격 규제가 없다면 집값은 비싸질 수 있어도 주택이 부족하게 되지는 않는다. 이것이 바로 민간택지에까지 적용하는 분양가상한제를 폐지해야 하는 이유다. 국제적인 정세 때문에 잠만 자고 일어나면 물가가 천정부지로 오르는 것이 현실이다. 그 물가에 주택 자잿값이나 노동자의 임금이 빠질 수는 없다. 정부·여당은 이런 모든 정세를 감안하여 당장은 불편하더라도 거시적인 관점에서 주택정택을 펼쳐야 할 때다. 정부는 아파트는 붕어빵이 아니다 라는 사실을 명심해야 한다. 그렇지 않다면 윤석열 정부 또한 문재인 정부 못지않은 저항에 직면하게 될 것이다.
새 정부가 내놓은 첫 번째 부동산 대책인 전월세 안정화 대책에는 전월세 시장의 안정화를 위해 부동산 세제를 정상화하고 임대인에게 인센티브를 부여하는 실거주 요건 완화가 포함되어 있다.