류태민의 부동산 A to Z ‘조정대상지역·투기과열지구’ 해제되면 뭐가 달라질까
정부가 지난달 30일 대구와 대전 경남 전남 등 일부 지역을 투기과열지구·조정대상지역에서 해제키로 결정했다. 이번 투기과열지구·조정대상지역 해제가 전국으로 확대될 것이란 기대가 나오면서 규제지역 해제 효과에 대한 수요자들의 이목이 집중되고 있다. 규제지역에서 해제되면 대출·세제·청약 등 광범위한 규제에서 벗어난다. 조정대상지역에서는 주택담보대출비율 LTV 이 9억원 이하 구간은 50% 9억원 초과분은 30%로 각각 제한된다. 총부채상환비율 DTI 도 50%가 적용된다. 투기과열지구에서는 LTV가 9억원 이하면 40% 9억원 초과는 20%가 적용되며 15억원을 넘어서면 대출을 받을 수 없는 등 대출 규제가 더욱 강력하다. 주택 취득 시에는 자금 조달 및 입주 계획 신고가 의무다. 비규제지역에서는 세부담도 현저히 줄어든다. 양도세의 경우 규제지역의 2주택자는 20% 3주택자는 30%가 중과되는데 비규제지역이 되면 중과 없이 일반세율만 적용된다. 비규제지역의 경우 다주택자의 장기보유특별공제도 적용돼 보유 기간에 따라 양도차액을 최대 30%까지 공제받을 수도 있다. 양도세 비과세를 받을 수 있는 일시적 2주택자의 기존주택 처분기간도 1년에서 3년으로 늘어난다. 1주택자의 양도세 비과세 요건도 2년 보유 2년 거주 에서 2년 보유 로 완화돼 입주하지 않아도 비과세 혜택을 볼 수 있다. 취득세의 경우 다주택자 중과가 완화된다. 규제지역에서는 2주택 취득 시 8% 3주택이상의 경우 12%의 세율이 적용된다. 비규제지역이 되면 2주택 취득 시에도 1주택처럼 1 3%의 세율이 적용돼 부담이 줄어든다. 또한 2주택자 보유세는 규제지역 1.2 6.0%에서 절반 수준인 0.6 3.0%로 줄어든다. 청약 1순위 조건도 완화된다. 규제지역에서는 무주택·1주택 세대주 청약통장 가입 2년 이상 24회 납부 지난 5년 내 청약 당첨 내역이 없어야 1순위 청약을 넣을 수 있다. 재당첨 제한 기간은 투기과열지구의 경우 10년 조정대상지역은 7년이다. 여기에 분양권 전매제한 기간도 3년에서 6개월로 대폭 줄어들어 당첨 후 되팔기 용이해질 것으로 전망된다. 정비사업의 조합원 지위 양도 제한도 풀린다. 투기과열지구에서 재건축은 조합설립인가 후부터 재개발은 관리처분계획인가 후부터 양도가 금지되지만 조정대상지역이 되면 제한이 없다. 정비사업 분양주택 재당첨 제한 5년 도 사라지게 된다.
정부가 지난달 30일 대구와 대전 경남 전남 등 일부 지역을 투기과열지구·조정대상지역에서 해제키로 결정한 가운데 이번 투기과열지구·조정대상지역 해제가 전국으로 확대될 것이란 기대가 나오면서 규제지역 해제 효과에 대한 수요자들의 이목이 집중되고 있으며 규제지역에서 해제되면 대출·세제·청약 등 광범위한 규제에서 벗어난다.