Mengumpulkan Modal Bersama Investor Lain Properti-Properti Dagang Menjadi Tuan Tanah Berinvestasi dalam DIRE
Seperti DIRE, REIG (Real Estate Investment Group) mengumpulkan uang dua atau lebih orang untuk membeli, mengembangkan, mengelola, dan menjual properti. Dalam banyak kasus, properti-properti yang dibeli adalah apartemen atau properti serupa lainnya, dan investor bisa memiliki satu atau beberapa unit dalam sebuah bangunan.  Umumnya, ini akan melibatkan investasi awal yang jauh lebih besar daripada membeli DIRE, tetapi lebih kecil daripada harus membeli properti sendiri. Risikonya juga lebih sedikit daripada perdagangan properti biasa karena risiko ini dibagi di antara para investor.   Mengingat kelompok-kelompok ini biasanya jauh lebih kecil daripada dana amanah investasi real estate, para anggotanya bisa membantu dalam mengelola properti dan mengumpulkan masukan serta saran dari investor musiman lainnya. Ini memampukan Anda mendapatkan interaksi pribadi terhadap investasi Anda. Keterlibatan ini tidak konsisten di seluruh REIG. Dalam beberapa kasus, perusahaan yang mengelola REIG akan menangani semua keperluan periklanan, manajemen, serta pemeliharaan dana bagi investor. Dengan demikian, investor bisa menghasilkan uang tanpa usaha ekstra. REIG berfungsi seperti reksadana dan juga memiliki biaya. Pastikan Anda menginvestigasi semua investasi REIG potensial sebelum berkomitmen menanamkan uang – untuk mempelajari bahwa struktur biayanya adil. Selain itu, carilah indikasi kegagalan atau kesuksesan di masa lalu, yang mungkin memampukan Anda untuk menentukan apa sebuah REIG aman atau tidak.  Ikuti pertemuan klub model. Di AS, ada BetterInvesting, yaitu sebuah organisasi yang memberikan pendidikan mengenai investasi dan menjalankan pertemuan-pertemuan REIG gratis di banyak kota. Pertemuan-pertemuan seperti ini, jika tersedia di area tempat tinggal Anda, bisa menjelaskan mengenai apa yang dilakukan REIG secara spesifik, menginformasikan tentang REIG-REIG lokal, serta memampukan Anda untuk membangun jejaring dengan penduduk lain yang berpikiran serupa. Jika Anda tinggal di AS, kunjungi www.betterinvesting.org dan carilah pertemuan di dekat lokasi Anda. Setelah menemukan organisasi yang tepat bagi Anda, pertimbangkan jumlah modal yang bisa Anda kontribusikan. Setelah mengetahui jumlah ini, Anda siap berinvestasi. Akan tetapi, berinvestasi dalam REIG tidak semudah membeli saham atau reksadana. Untuk melakukannya, hubungi kelompok investasi Anda dan nyatakan ketertarikan untuk ikut berinvestasi. Beberapa REIG mewajibkan Anda untuk memiliki pengalaman dalam bidang investasi properti sebelum bergabung.  Investasi dalam kelompok-kelompok investasi real estate tidak selikuid DIRE. Bahkan, satu atau lebih properti harus terjual sebelum seorang anggota bisa menarik uang dari kelompok tersebut. Jika Anda tidak bisa menemukan REIG untuk berinvestasi atau tidak ada REIG aktif di area Anda, buatlah sendiri. Meski cara ini tidak mudah dan bisa menghabiskan waktu, ini tetap cara yang baik untuk memastikan bahwa uang Anda diinvestasikan tepat di lokasi yang Anda inginkan. Untuk memulainya, carilah beberapa investor patungan dan gambarkan rencana bisnis yang disertai dengan hukum serta strategi. Untuk beroperasi, Anda perlu metode akunting untuk investasi serta laba, selain badan hukum perseroan terbatas atau rekanan. RELP (Real Estate Limited Partnership adalah cara lain untuk bergabung dengan sesama investor. Dalam organisasi ini, Anda akan menginvestasikan sebuah proyek real estate tertentu dengan manajer properti atau firma pengembang real estate.  Sebagai imbalan untuk membiayai propertinya, Anda akan dibagi saham kepemilikan. Akan tetapi, investasi Anda sebagian besar akan pasif dan Anda tidak terlalu memiliki opini dalam tingkat manajemen.   Keuntungan RELP adalah beban Anda juga terbatas.  Jika proyeknya gagal, Anda hanya akan dibebani senilai jumlah kontribusi Anda pada rekanan tersebut.   RELP tidak dikenai pajak, dan semua laba serta kerugian diteruskan kepada para pemilik.   RELP berbeda karena hanya ada selama jangka waktu tertentu yang telah ditetapkan. Setelah proyeknya selesai dan/atau tujuan bisnis tercapai, RELP akan dibubarkan. Secara simpel, properti dagang adalah membeli properti dengan harapan Anda bisa menjualnya dalam waktu dekat, dengan biaya yang lebih tinggi. Jenis investasi seperti ini biasanya dikenal sebagai flipping. Di sini, sang flipper menghadapi risiko yang sangat besar. Ini karena mereka memiliki properti dan, jika mereka gagal menjualnya, akan dihadapkan dengan kewajiban membayar pajak serta biaya pemeliharaan properti tersebut. Pastikan Anda memahami risiko-risiko ini sebelum memutuskan berdagang properti.  Ada dua jenis perdagangan properti: yang satu melibatkan perbaikan atau peningkatan keadaan properti untuk dijual kemudian hari, sementara satunya lagi melibatkan spekulasi harga (berharap bahwa harga tersebut akan naik) tanpa perubahan apa pun. Jenis perdagangan properti ini melibatkan pembelian properti yang kemudian ditingkatkan agar nilainya bertambah sebelum dijual. Peningkatan-peningkatan ini bisa simpel, misalnya melakukan perbaikan-perbaikan kecil atau renovasi besar-besaran.  Karena tingkat pekerjaannya, jenis investasi ini biasanya lebih bersifat penuh waktu daripada sampingan.   Saat menjalankan flipping, pilihlah rumah, kompleks apartemen, bangunan komersial atau dupleks dengan fitur-fitur yang ketinggalan zaman dan perlu diperbarui. Negosiasikan harga murah yang masuk akal dengan penjual untuk properti yang “apa adanya”, dan pasang peningkatan-peningkatan yang diperlukan untuk menaikkan nilai properti tersebut. Meski Anda bisa mempekerjakan kontraktor untuk tugas yang Anda perlukan, perbaikan-perbaikan yang dilakukan sendiri akan menghasilkan margin laba yang lebih besar. Berusahalah menjual rumah sendiri sebelum meminta bantuan agen properti, karena ongkos agen bisa menghabiskan laba Anda secara signifikan. Sisi buruk metode ini adalah, karena tidak mempekerjakan kontraktor, Anda terbatas hanya mengembangkan properti satu demi satu. Cara kerjanya benar-benar sama dengan melakukan flipping pada properti setelah memperbaikinya, kecuali Anda hanya bersandar pada pasar untuk menaikkan nilainya. Anda harus mencari jendela waktu singkat saat penjual properti memberi harga di bawah nilai pasar pada area tertentu, atau menemukan area-area yang berpotensi mengalami kenaikan harga secara cepat. Ini memerlukan kemampuan memprediksi serta toleransi risiko yang baik, bahkan lebih baik daripada memperbaiki rumah. Jika Anda menerima bagi hasil dari properti-properti investasi, ada cara legal untuk kembali menginvestasikan uang tersebut bagi properti lainnya, tanpa harus membayar pajak. Di AS, ini dikenal melalui program exchange 1031 dan memampukan Anda untuk menjual properti pertama serta menginvestasikan labanya kembali pada properti kedua tanpa mengakuinya sebagai aset yang bisa dikenakan pajak. Karena tidak ada limit terhadap berapa kali Anda bisa melakukannya, trik ini bisa digunakan untuk terus menerus menghindari pajak (hingga akhirnya Anda memutuskan menguangkannya dan dikenai pajak pertambahan modal).  Keuntungan ini hanya bisa dijalankan pada properti-properti investasi (bukan kediaman pribadi Anda) dan harus dialihkan di antara properti-properti “sejenis” yang serupa. Istilah “sejenis” ini memang luas cakupannya, tetapi pastikan Anda menyelidiki aturan pajak sebelum mencobanya. Sebelum terlibat pengelolaan properti sebagai tuan tanah, Anda harus familier dengan apa yang diperlukan dalam posisi ini. Persyaratan spesifiknya bervariasi di antara banyak negara bagian dan daerah lokal, tetapi, pada umumnya, tuan tanah harus merawat properti mereka. Ini termasuk mengelola perbaikan dan peralatan bagi penyewa.  Pastikan Anda melakukan riset untuk mengetahui berapa lama waktu yang diperlukan dan bahwa Anda cukup waktu untuk berkomitmen menjalankannya.  Dalam banyak kasus, menjadi tuan tanah adalah jenis investasi properti yang paling memerlukan keterlibatan. Tidak seperti jenis investasi lainnya, Anda bertanggung jawab atas tindakan yang terjadi, dan – hingga tahap tertentu – terhadap kebahagiaan para penyewa. Anda juga harus mengatasi semua masalah pada properti Anda dan menagih uang sewa setiap bulan untuk membayar pengeluaran pribadi (misalnya biaya hipotek, pajak, dan tagihan listrik/air). Secara keseluruhan, menjadi tuan tanah membutuhkan usaha lebih daripada peluang-peluang investasi lainnya. Langkah selanjutnya untuk menjadi tuan tanah adalah menemukan properti yang bisa dikelola. Cobalah mencari properti-properti yang dilelang murah sebagai akibat gagal hipotek dan tidak memerlukan biaya tinggi dalam pemeliharaannya. Hindari membeli properti yang berada dalam kondisi buruk, kecuali Anda mampu melakukan perbaikan sendiri. Ingat, Anda masih harus mencari penyewa.  Meski beberapa jenis perbaikan seperti keadaan lantai atau cat pada properti wajar dilakukan saat membeli yang baru, perbaikan lainnya (misalnya memasang atap baru atau memperbaiki fondasi) dapat menyingkirkan kemungkinan mendapat tingkat retur yang tinggi terhadap investasi Anda. Jika pembelian properti pertama Anda menghasilkan retur yang konsisten, Anda mungkin siap menggunakan keuntungannya untuk membeli properti lain dan meningkatkan aliran pemasukan. Anda mungkin sudah belajar tentang pasar real estate atau bisnis tuan tanah sejauh ini, jadi manfaatkan pengalaman itu saat Anda ingin mengembangkannya lebih lanjut. Terutama pada pasar-pasar yang kompetitif, mendapatkan pemasukan dari biaya sewa dari beberapa properti bisa memampukan Anda untuk melipatgandakan margin (perbedaan antara pemasukan dan pengeluaran) yang kecil menjadi arus kas masuk yang besar. Jika Anda terus menerima retur konsisten pada properti rental atau merupakan tuan tanah dari beberapa properti, pertimbangkan mempekerjakan manajer untuk mengelola properti-properti tersebut. Jika masih bisa mendapatkan laba yang baik dengan cara ini, Anda masih bisa menikmati hasilnya sembari mengeluarkan lebih sedikit usaha. Dana Investasi Real Estate (DIRE) sesungguhnya merupakan bagian saham di bidang properti. DIRE mengumpulkan uang investor untuk membeli, menjual, mengembangkan, serta mengelola properti. Secara hukum, DIRE memerlukan lebih dari 100 investor, yang berarti masing-masing investor boleh menanamkan sedikit modal dalam sebuah properti yang mahal.  Artinya, jika Anda ingin berinvestasi di bidang properti tanpa risiko atau jumlah awal dari alternatif yang lebih tradisional, DIRE adalah pilihan terbaik.   Selain itu, investasi ini memberikan "risiko likuiditas" yang rendah, berarti Anda bisa dengan mudah menjual saham jika diperlukan. Manajer DIRE harus membayar 90 persen dari dana gabungan secara langsung kepada pemegang saham dalam bentuk deviden, sehingga DIRE sangat menarik bagi investor yang menginginkan pendapatan konsisten dari investasi. Dana-dana investasi properti mengizinkan investasi pada pasar komersial selain residensial. DIRE bisa digolongkan dalam beberapa cara, misalnya berdasarkan aset atau area geografis tempat orang-orang berinvestasi. Sebelum membeli DIRE, lakukan riset mengenai investasi yang terlibat dan pertimbangkan performa pasarnya di masa depan. Meski ada banyak tipe DIRE, umumnya klasifikasinya sebagai berikut:  Berdasar jenis investasi. Pertama, investasi DIRE dijalankan pada properti-properti besar dan membagikan hasil sewa atau keuntungannya kepada para investor. Berikutnya, ada hipotek DIRE yang berinvestasi pada pasar hipotek, dengan meminjamkan uang atau membeli hipotek yang sudah ada/sekuritas yang diamankan dengan hipotek. Terakhir, ada DIRE hibrida, yang berinvestasi baik di pasar hipotek dan properti. Berdasar area geografisnya. DIRE ditemukan di AS tetapi semakin umum di seluruh dunia lainnya. Beberapa jenis DIRE di AS berfokus pada negara-negara bagian atau wilayah-wilayah tertentu, sementara lainnya berfokus pada properti serta investasi internasional. Berdasar jenis propertinya. Beberapa DIRE investasi hanya memilih jenis-jenis properti tertentu. Bentuknya bisa berupa kondo rental hingga mal-mal pusat perbelanjaan. Sama seperti semua investasi lainnya, ada beberapa risiko dalam membeli DIRE. Pertama-tama, akan selalu ada risiko default, yang berarti dana untuk membayar deviden macet dan investasi Anda gagal tanpa pembagian hasil. Akan tetapi, ada risiko-risiko lain juga pada DIRE yang tidak diperdagangkan. Sekuritas-sekuritas seperti ini, yang diperdagangkan di luar pasar saham besar, mungkin tidak likuid, tidak memiliki transparansi harga, atau dikelola dengan konflik kepentingan. Semua ini dapat menurunkan tingkat laba.  Sebagai tambahan, ada beberapa DIRE penipuan yang tidak didaftarkan pada komisi pengawas setempat. Jika Anda tinggal di AS, komisi ini adalah SEC dan Anda bisa mengecek status sebuah DIRE (atau yang di sana disebut REIT) pada situs http://www.sec.gov/edgar/searchedgar/companysearch.html. Sama seperti produk-produk sekuritas lainnya, DIRE bisa dibeli serta dijual di pasar saham umum. Akan tetapi, saham DIRE juga bisa dibeli dengan reksadana serta diperdagangkan sebagai bagian ETF (Exchange Traded Funds). Semua kendaraan investasi ini bisa dibeli dan diperdagangkan dengan menghubungi broker saham atau profesional investasi Anda, atau dengan menggunakan platform perdagangan daring.  Meski REIT bisa memberikan arus pemasukan yang konsisten, REIT merupakan satu-satunya cara di daftar ini yang tidak bisa dibeli menggunakan leverage (investasi dengan uang pinjaman). Karena itu, laba Anda akan terbatas. Akan tetapi, hal ini juga mengurangi risiko.
Cari tahu apakah berinvestasi REIG cocok untuk Anda. Lakukan riset terhadap REIG-REIG potensial. Berkomitmenlah mengenai jumlah modal. Mulailah REIG Anda sendiri. Pertimbangkan RELP. Kenali risiko-risiko perdagangan properti. Dapatkan uang dengan melakukan flipping pada rumah. Lakukan flipping pada properti tanpa merenovasinya. Manfaatkan keuntungan pajak dari perdagangan properti. Lakukan riset tentang apa yang diperlukan untuk menjadi tuan tanah. Beli atau buatlah apartemen, rumah, dupleks, atau pusat-pusat perbelanjaan. Cobalah membeli lebih banyak properti. Pertimbangkan menyewa pengelola properti. Tentukan apakah DIRE cocok untuk Anda. Pelajari tentang berbagai jenis DIRE. Lakukan analisis dalam membeli DIRE. Beli saham DIRE.
https://www.wikihow.com/Invest-in-Property https://www.wikihow.com/Invest-in-Property https://www.wikihow.com/Invest-in-Property https://www.wikihow.com/Invest-in-Property
Pooling Your Capital with Other Investors Trading Properties Becoming a Landlord Investing in REITs