地上権
地上権の意義
地上権とは他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利である（第265条）
土地を直接的に支配できる強力な権利を有し、権利所有者は、地主の承諾なく、地上権を登記し、第三者に譲渡し、転貸することができる。また地主には法的に登記の協力義務があり、借地権者が希望により地上権の登記に応じる義務がある。
日本では土地と建物とは別々の不動産であるとの法制をとるが、欧米では「地上権は土地に従う」の法原則から、基本的に建物は土地に附合する関係にあるとみられ、日本のような借地は例外的とされる。
なお、日常において「地上権」という語が用いられる場合、民法上の地上権（265条）ではなく、賃貸借に基づく土地使用権や地上物の採取権を指して用いられることもあり、注意を要する。
地上権ニ関スル法律
明治33年（1900年）の地上権ニ関スル法律（明治33年3月27日法律第72号）は「本法施行前他人ノ土地ニ於テ工作物又ハ竹木ヲ所有スル為其ノ土地ヲ使用スル者ハ地上権者ト推定ス」（同法第1条）とし、ただし、「第一条ノ地上権者ハ本法施行ノ日ヨリ一箇年内ニ登記ヲ為スニ非サレハ之ヲ以テ第三者ニ対抗スルコトヲ得ス」と規定していた（同法第2条第1項）。ただ、この法律に基づく登記件数は実際には少なかったといわれる。
土地賃借権との差異
地上権と同様に土地利用権として用いられる権利に土地賃借権がある。建物所有を目的とする地上権及び土地賃借権は「借地権」として借地借家法の適用を受ける（借地借家法2条1号）。その結果、土地賃借権についても借地借家法の適用による対抗力の具備、長期の存続期間、更新事由の法定などにより限りなく物権に近づいており（賃借権の物権化）、譲渡性などの点を除いて地上権と土地賃貸借との違いは大きなものではなくなっている。とはいえ現実に用いられているほとんどの土地利用権は地上権ではなく土地賃借権である。地上権か賃借権か不明の場合は当事者間の意思解釈、地方の慣習、借地の目的など一切の事情を考慮し判断すべきとされるが、今日、約定による地上権設定が例外的であることから原則として賃借権と推定すべきとされる。
地上権の目的
地上権の目的は工作物や竹木の所有である（第265条）。「工作物」とは、建物、道路、橋梁、水路、池、井戸、トンネル、テレビ塔、ゴルフ場、鉄塔、地下鉄、地下街など一切の地上及び地下の施設をいう。また、「竹木」とは植林を目的とする樹木や竹類をいうが、稲、麦、桑、茶、果樹、野菜などの農業耕作のための栽植は永小作権の目的となる。ただ、あくまでも地上権は土地そのものを目的とするものであり、使用目的の限定の仕方あるいは工作物や竹木が現に存在するか否かは地上権の存立に影響しない。
地上権設定行為
通常、地上権は地上権設定行為により取得される（設定行為による地上権を約定地上権と呼ぶ）。地上権設定行為は契約または遺言による。このうち地上権設定契約は諾成・不要式の物権契約である。
地上権譲渡契約
地上権は譲渡契約によっても取得しうる。後述の地上権者の権利（地上権の処分）を参照。
法定地上権
法定地上権は同一の所有者に属する土地・建物について抵当権の実行または強制競売が行われた結果土地と建物の所有者が異なることとなったとき、法律の規定により発生する地上権である（第388条・民事執行法第81条・国税徴収法第127条）。内容は通常の地上権とほぼ同様である。法定地上権が認められる時には、土地の評価の6～7割の部分が法定地上権の部分として土地所有権の評価から減額され、建物の評価に加算される。法定地上権における地代は当事者の請求により裁判所が定める（第388条）。法定地上権は当事者の特約によって排除することができないとされる（通説・判例。判例として大判明41・5・11民録14輯677頁）。
取得時効
地上権も取得時効により取得しうる（第163条、最判昭45・11・26判時596号41頁、最判昭46・11・26判時654号53頁）。不動産賃借権も時効取得しうることから、両者の区別が問題となる場合がありうるが、設定行為による場合とは異なり当事者意思によって取得する場合ではないことから原則として地上権と推定すべきとされる。
相続
地上権は相続によっても取得される。
地上権の対抗要件
地上権の対抗要件は登記である（不動産登記法78条、借地借家法10条、罹災都市借地借家臨時処理法10条）。
民法施行法上の特則
民法施行法44条に特則がある。
借地借家法上の特則
借地権に該当する地上権の場合は借地借家法による（借地借家法3条・5条・6条・7条）。
区分地上権の意義
地下や土地上の空間の一定の範囲を目的として設定される地上権を区分地上権という（第269条の2）。部分地上権ともいう。地下駐車場や地下鉄など地下に設定される地下権（地下地上権）とモノレールや橋梁など空間に設定される空中権（空間地上権）がある。なお、「空中権」には、再開発における容積率移転取引に関する意味がある。
区分地上権は建築技術の進歩や生活環境の複雑化を背景に、土地の立体的な利用を規律することを目的として昭和41年に民法269条の2として新設されたもので、今日では地上権の中でも最も多用され、今後も広範な利用が見込まれている。
区分地上権の設定
区分地上権については設定行為で地上権の行使のためにその土地の使用に制限を加えることができる（269条の2第1項）。第三者がその土地の使用又は収益をする権利を有している場合にも、その権利又はこれを目的とする権利を有するすべての者の承諾があることを条件に設定可能である（第269条の2第2項）。
なお、対抗要件として通常の地上権と同様に登記を要する（177条、不動産登記法78条2号・5号）。また、借地借家法の適用もある。
区分地上権の価格
土地の経済価値は、地表からの上下空間における立体的な土地利用による効用の集積と考えられるものである。また、当該部分の効用は区分地上権設定地全体の効用とも関係する。これらのことから、不動産鑑定評価基準は、区分地上権の価格を「区分地上権設定地全体の経済価値のうち、平面的・立体的空間の分割による当該権利の設定部分の経済価値及び設定部分の効用を保持するため他の空間部分の利用を制限することに相応する経済価値」の貨幣額表示と位置づけている。したがって、区分地上権を新たに設定する場合の価格は、設定者から見ると経済的合理性に反する不動産の分割で、区分地上権者にとっては補完不動産との併合による経済価値の発生があるため、原則として限定価格となる。