Q.サブリース(家賃保証制度)のメリットとデメリットを教えてください
A.家賃収入は確定されますが投資のスタンスを考えて利用したいものです 基本的にどんなお部屋でも賃借人(借主)がつきます。 要は、需要と供給。 家賃は立地、築年数、間取によって決まります。 相場より高ければ賃借人が現れにくいでしょうし、安ければすぐに現れるのが通例です。 心配な方はサブリース(家賃保証制度)を利用されます。 もう少し平たく言うと、転貸借契約(又貸し)です。 通常、相場家賃の90%から80%で不動産会社が借りて、一般入居者へ転貸します。 ### サブリースのメリットとデメリット サブリースのメリットとしては、入居中、空室にかかわらず一定額が入金されます。 不動産投資の一番の肝となる家賃収入が確定されている訳ですから何もしたくない方は安心ですね。 しかし、裏を返せば10%から20%の手数料を払うことになり、更新料などのプラスアルファの収入もありません。 また、サブリース(転貸借)契約は、5年から10年以上の契約になり、長期所有の方にはいいかもしれませんが、途中売却される方にはウイークポイントになるでしょう。 いざ、売却しようとすると相場家賃よりも10%~20%賃料収入が少ないため、物件評価も下がることになります。*収益性が下がるため また、賃貸借契約(日本の賃借権は強い)に準ずる転貸借契約は、基本的に民法の規定の通り 「正当事由(耐震の心配などの建替えなど)」 が無いと契約解除はできません。 多くのアパートメーカーは家賃30年一括保証を謳っておりますが、 当然、おいしい話はなく数年に一度家賃を見直し徐々に値下げしていくとか...。 新築業者は、当初は家賃を高めに設定し見栄えをよくしているようですね? そうすれば、その補填は分譲時の厚い利益で可能になります。 なお、サブリースだからと言って何もしないことはなく、お部屋の経年劣化についてはご自身で費用を捻出する必要があります。 サブリースにはメリットがありますが、ご自身の投資スタンスを決めて管理方式を見極めるのが大事です。