Zatiaľ čo v minulých rokoch bol dopyt po nehnuteľnostiach enormne vysoký a ponuky z realitných portálov mizli v priebehu niekoľkých dní, situácia sa obracia v prospech kupujúcich. Chladnúci dopyt necítia iba realitní makléri zastupujúci predajcov starších nehnuteľností, ale aj najväčší developeri, ktorí musia o zákazníka bojovať prostredníctvom rôznych akciových ponúk či zvýhodneného financovania.
Hlavným dôvodom zníženého dopytu po nehnuteľnostiach je financovanie, ktoré sa oproti minulému roku násobne predražilo. Môže za to najmä menová politika Európskej centrálnej banky (ECB), ktorá sa snaží o zníženie vysokej inflácie pod požadované dve percentá. O prvé zvýšenie základných úrokových sadzieb sa ECB postarala už na konci júla minulého roka. Posledné zvyšovanie, ktoré bolo v poradí už siedme, sme zaznamenali na začiatku mája prebiehajúceho roka.
Aktuálna sadzba hlavných refinančných operácií stanovená Európskou centrálnou bankou je 3,75 percenta. Podľa viacerých analytikov by sme sa počas tohto roku mohli dočkať ešte minimálne jedného či dvoch navýšení, ktoré sa s veľkou pravdepodobnosťou odrazia aj na zvýšených úrokoch hypotekárnych úverov.
Priemerné ceny nehnuteľností začali klesať
So zhoršenými podmienkami financovania nového bývania a zníženým dopytom ide ruka v ruke aj rastúca ponuka nehnuteľností určených na predaj. Všetky tieto faktory majú výrazný vplyv na priemernú cenu nehnuteľností na Slovensku. Podľa údajov, ktoré zverejňuje Národná banka Slovenska, je v prvom kvartáli tohto roku priemerná cena za meter štvorcový 2556 eur, zatiaľ čo v poslednom štvrťroku minulého roku bola priemerná cena na úrovni 2661 eur. Historické maximum sme zaznamenali v treťom štvrťroku 2022, kedy priemerná cena za jeden meter štvorcový vzrástla na 2714 eur.
Od roku 2016 tak prvýkrát cena nehnuteľností klesla počas dvoch kvartálov idúcich za sebou. So zvyšovaním úrokových sadzieb je len malý predpoklad, že by sa trend klesajúcich cien mal obrátiť. Predávajúci tak pravdepodobne budú aj naďalej musieť poľaviť zo svojich nárokov a za predanú nehnuteľnosť v tomto období zinkasujú o niečo menej.
Celková situácia na trhu sa pochopiteľne odráža aj na samotnom dopyte po nehnuteľnostiach. Hoci ceny starých bytov klesajú a ceny novostavieb prestali rásť, dopyt po novom bývaní prudko klesol. Potvrdzuje to aj Národná banka Slovenska vo svojej najnovšej správe o finančnej stabilite. "Negatívny sentiment na trhu zasiahol aj bratislavské novostavby. Prudký prepad predaja novostavieb je evidentný už od leta 2022 a pokračoval aj počas prvých troch mesiacov roka 2023, pričom ceny novostavieb zároveň stagnujú," uvádza centrálna banka.
Napätú situáciu na trhu tak vnímajú aj najväčší developeri v krajine. Viacerí z nich pre web oPeniazoch.sk potvrdili, že predaje ich projektov sa v tomto roku výrazne znížili. Tento vývoj ich preto núti pristupovať aj k ponukám, na ktoré sme v minulosti neboli zvyknutí. Od zvýhodneného financovania až po rôzne bonusy ku kúpe nehnuteľnosti.
Slabší dopyt pociťujú všetci
Jeden z najväčších developerov rezidenčných nehnuteľností na trhu YIT Slovakia priznáva, že prvý kvartál tohto roku bol v predaji nehnuteľností v porovnaní s minuloročným asi o polovicu slabší. "Záujem o naše byty stále ostal na veľmi vysokej úrovni, no keď porovnávame napríklad tohtoročný prvý kvartál s minuloročným, pokles na trhu je približne 50 %," uviedol pre web oPeniazoch.sk generálny riaditeľ spoločnosti Milan Murcko.
Podobne je na tom aj ďalšia z veľkých developerských firiem J&T Real Estate. Podľa hovorcu spoločnosti Daniela Suchého pociťuje prepad záujmu o nákup nového bývania, slabnúci dopyt však pripisujú aj nižšej ponuke ponúkaných nehnuteľností. "Za prvé štyri mesiace tohto roka sme v našich projektoch v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka predali zhruba o 60 percent menej bytov. Treba však povedať, že medziročne sa nám zúžila aj dostupná ponuka bývania a teda pokles počtu predaných bytov je do určitej miery možné pripísať aj tomuto faktu," tvrdí.
Nižší dopyt po všetkých typoch nehnuteľností cíti aj Cresco Real Estate, na predajných číslach v ich najznámejšom projekte Slnečnice sa to však zatiaľ neodrazilo. "V porovnaní s minulým rokom stále držíme tempo. K dnešnému dňu sme tento rok predali už spolu 90 bytov, čo predstavuje takmer polovicu 189 bytov predaných v roku 2022," uviedol pre oPeniazoch.sk výkonný riaditeľ Cresco Real Estate Ján Krnáč.
Zásadné zmeny na trhu realít v tomto roku nenastanú
Keďže v nasledujúcich mesiacoch sú naplánované ďalšie navýšenia základných úrokových sadzieb Európskou centrálnou bankou, výraznejšie zmeny na trhu realít sa očakávať nedajú. "Pokračovať bude trend mierneho znižovania cien starších nehnuteľností a stabilizácie v cenách novostavieb. Oživenie záujmu kupujúcich vo všeobecnosti predpokladáme až v budúcom roku, kedy by mohli sadzby hypoték a na ne viazaná výška mesačnej splátky, klesnúť," dodáva Krnáč.
Aj napriek nižšiemu počtu predaných jednotiek vedeli developeri nájsť aj pozitíva. Vo vyjadreniach sa zhodujú, že v dobe zvýšenej inflácie je dôležitá reputácia developerov či zmluvy, ktoré sú založené na silných základoch a neobsahujú inflačné doložky či iné praktiky, ktoré môžu budúcim majiteľom bývania výrazne znepríjemniť život.
Vývoj z predošlých rokov dokonca v YIT Slovakia pokladali za nezdravý a nevýhodný pre biznisplán spoločnosti. "Situácia, ktorej sme čelili predchádzajúcich 5 rokov, kedy ktokoľvek predal čokoľvek za koľkokoľvek, je pre nás nevýhodná, pretože na takom trhu nevieme uplatniť našu konkurenčnú výhodu v kvalite, spoľahlivosti, pridanej hodnote a zákazníckom servise," prezradil šéf spoločnosti Murcko.
V budúcnosti preto developeri kupujúcim odporúčajú siahnuť po projektoch renomovaných spoločností, ktorých prevedenie dosahuje vysokú úroveň. Iba tak môžu mať istotu že nejde iba o miesto na bývanie, ale aj dobrú investíciu. "Kupujúci by mali o to viac myslieť aj na to, ako sa do budúcnosti bude vyvíjať trhová hodnota projektu, čo úzko súvisí s polohou, kvalitou produktu, bezpečnosťou bývania a dostupnosťou služieb v okolí. Kvalitné projekty v dobrých lokalitách od spoľahlivého developera si kupujúcich nájdu a budú pre nich likvidnejšie aj v budúcnosti," uvádza Suchý z J&T Real Estate.
Zvýhodnené financovanie aj možnosť prenájmu
V aktuálnej situácii sa však veľkí developeri musia snažiť prilákať potenciálnych zákazníkov do svojich projektov rôznymi aj neštandardnými ponukami. Nie je pritom prekvapením, že sa zamerali práve aj na financovanie, ktoré je momentálne hlavnou prekážkou pri nákupe nehnuteľností. Zvýhodnené financovanie aktuálne poskytuje zákazníkom Cresco Real Estate či YIT Slovakia.
YIT Slovakia v jednom zo svojich projektov napríklad ponúka budúcim majiteľom nehnuteľnosti znížené úroky počas prvých dvoch rokov splácania hypotekárneho úveru. "Rozhodli sme sa preto pomôcť a priniesli sme viacero benefitov, jedným z nich je aj finančný benefit na úrovni úrokovej sadzby 1,29 % po dobu dvoch rokov pre projekt Nuppu Magnolia 2," uvádza Murcko.
Developer však pripúšťa aj poskytovanie zliav na samotné nehnuteľnosti pre verných klientov. "Zaujímavú zľavu môžu získať aj klienti, ktorí u nás kúpili nehnuteľnosť za posledných 10 rokov, prípadne pri kúpe viac ako jednej nehnuteľnosti," dodáva generálny riaditeľ YIT Slovakia.
Rovnako sa na zvýhodnené financovanie zamerala aj Cresco Real Estate pri svojom kľúčovom projekte bratislavských Slnečníc. Zákazníkom ponúkajú takzvaný Hyponájom. Klienti majú možnosť bývať v nájme v projekte na okraji Petržalky dva roky, počas ktorých sa môžu rozhodnúť daný byt kúpiť za vopred stanovenú cenu. V prípade, ak sú si záujemcovia o niečo istejší a zaplatia 10 percent z ceny nehnuteľnosti vopred, nájom počas dvoch rokov im bude odpočítaný zo zostávajúcej ceny obývaného bytu.
V dúbravskom projekte Agáty si zase záujemcovia môžu dovoliť bývanie aj s menším začiatočným kapitálom. Klienti majú možnosť zaplatiť vopred iba 5 % z hodnoty domu, bytu či apartmánu a zvyšných 15 % financovať prostredníctvom pôžičky. "Klient musí mať na začiatok pripravených len 5 % z kúpnej ceny, na zvyšnú časť vo výške 15 % si môže požičať. Až do podania žiadosti o kolaudáciu istinu pôžičky nespláca a úroky zaňho hradíme my," uvádza Krnáč z Cresco Real Estate.
Kuchynská linka či parkovacie miesto zadarmo
Pri rôznym spôsobom zvýhodnenom financovaní to však nekončí. So špeciálnou ponukou vo svojich projektoch prichádza napríklad YIT Slovakia. Developer ponúka v cene apartmánov v už skolaudovanom projekte Nuppu Magnolia zariadenie bytových jednotiek. Nejde však iba o kuchynskú linku, svietidlá či vstavaný šatník, ale aj zariadenie ako sedačka či posteľ.
V prémiovejšom projekte Zwirn je financovanie takéhoto zariadenia bytu ešte o čosi štedrejšie. "V etape Nuppu Asteri sme pre nových klientov pripravili benefit na dozariadenie bývania v hodnote 10 000 eur, a v projekte Zwirn 1 dokonca až do výšky 40 000 eur podľa veľkosti bytu," informuje šéf spoločnosti.
Odlišný prístup zvolil J&T Real Estate vo svojom projekte bratislavských Ovocných sadov, ktoré sú situované na okraji hlavného mesta pri bratislavskom letisku. K druhej etape developmentu na Trnávke je totiž aktuálne poskytované parkovacie státie k zakúpenému bytu zdarma. Spoločnosť však pripúšťa, že pri parkovacích miestach to skončiť nemusí. "Situáciu stále analyzujeme a uvažujeme aj nad prípadnými inými modelmi podpory predaja," dodáva hovorca J&T Real Estate Daniel Suchý.