Realityinvestor je už Smart-Life.sk. Na tomto linku sa môžete prihlásiť na odber Smart-Life newslettera. Ak…
__________________________________
Pravidelné (každoročné) zvyšovanie nájomného je pri investovaní do nehnuteľností základom, ako výrazne zrýchliť rast vášho cashflow.
Kedy vlastne môžete zvyšovať nájomné?
V ideálnom prípade máte uzatvorenú nájomnú zmluvu s vašim nájomníkom na dobu určitú – jeden rok. Určite odporúčam uzatvárať nájomné zmluvy na dobu určitú.
Hlavným dôvodom je, že ste v prípade problémov zo strany nájomníka tzv. na koni vy a nie nájomník. Ak s nájomníkom nie ste spokojný, môžete veľmi jednoduch nájomnú zmluvu nepredĺžiť.
Ak máte zmluvu na dobu neurčitú, musíte vy v prípade, že chcete nájom ukončiť, podniknúť kroky ako vypovedať nájomnú zmluvu, dohadovať sa s nájomníkom o ukončení atď. Neodporúčam.
Druhým dôležitým aspektom nájmov na dobu určitú je možnosť vždy k dátumu konca nájomnej zmluvy prehodnotiť výšku nájomného. Ak máte nájom na dobu neurčitú vaše možnosti navyšovať nájomné ste si museli buď dohodnúť v zmluve (napr. každoročné navýšenie o mieru inflácie) alebo musíte postupovať podľa vyhlášok týkajúcich sa možnosti úpravy nájomného. Opäť len zopakujem – neodporúčam.
O koľko môžete zvýšiť nájomné?
Ak teda máte zmluvu na dobu určitú a doba určitá končí, v zásade o koľko chcete. Má to samozrejme háčik. Vaši nájomcovia nemusia vašu predstavu o novom nájomnom akceptovať a môžu sa jednoducho presťahovať inde (ak trh s nájomným samozrejme v danom meste funguje).
O koľko teda zvyšovať nájomné?
Osobne si vždy 2-3 mesiace pred koncom doby určitej spravím krátky prieskum na internetových realitných portáloch, za čo sa podobné byty (lokalita, izbovosť, rozloha, novostavba/ starší byt, zariadenosť atď) ponúkajú. Následne si porovnám existujúce nájomné, ktoré platia moji nájomníci s trhovým nájomným. Ak je rozdiel napr. len 5eur, nájomné nezvyšujem. Vždy sa snažím držať nájomné na spodnej hranici trhového nájomného. Dôvodom je, že ak mám dobrých nájomníkov, je pre mňa dôležitejšie, aby v danom byte ostali, ako to že dostanem o 5eur mesačne viac. Ak máte dobrých nájomníkov, snažte sa ich udržať. Ak sa totiž nájomníci rozhodnú odísť, bude vás to stáť čas (hľadanie nového nájomníka) a peniaze (poplatok realitnej kancelárii, vymaľovanie atď). Tieto náklady budú určite vyšie ako 5eur mesačne. Samozrejme, pri rozdiele 50 eur za mesiac je to už iný prípad.
Môže nájomné aj klesnúť?
Áno, môže. V situáciách finančných kríz a období keď ludia prichádzajú o prácu nastáva tlak na nájomné. Vaši existujúci nájomníci vás môžu dokonca požiadať o zníženie nájomného. Na druhej strane, v čase keď sa ľudia boja o zamestnanie, prípadne im zamestnávateľ zníži plat, posledné čoho sa chcú dožiť je ostať na ulici pre neplatenie nájomného. Preto skôr obmedzia iné výdavky, ale nájomné zaplatia. V neposlednom rade, v čase kríz banky sprísňujú podmienky poskytovania úverov, preto si menej ľudí môže dovoliť kúpiť nehnuteľnosť, čo má dopad vo forme väčšieho dopytu po nájomnom bývaní.
Ako teda postupovať?
Ako som spomínal vyššie, 2-3 mesiace pred koncom doby určitej si spravte prieskum trhového nájomného (príp. sa porozprávajte s realitným maklérom) a rozhodnite sa, či budete nájomné zvyšovať alebo nie. V oboch prípadoch kontaktujte nájomníkov a informujte ich o vašom záujme predĺžiť s nimi nájomnú zmluvu za podmienky ponechania/ navýšenie nájomného na XY eur. Požiadjte ich, aby vám dali vediet svoje rozhodnutie do konkrétneho dátumu – napr. 1,5 mesiaca pred koncom doby určitej. 1,5mesiaca by mal byť dostatočný čas na prípadné nájdenie nového nájomníka.
Ak sa nájomníci rozhodnú pokračovať, iba pripravíte dodatok k nájomnej zmluve s predĺžením doby určitej o rok. Ak sa rozhodnú odísť, začínate hľadať nových nájomníkov.
Prečo je to dôležité?
Pozrime sa na konkrétny príklad.
Existujúce nájomné – 550eur / mesiac
Splátka hypotéky + ostatné náklady – 400eur+100eur = 500 eur/ mesiac.
Mesačný Cash flow – 50eur
Ak by ste navyšovali nájomné každý rok o 3% (tj len vo výške inflácie), mali by ste o 10 rokov nájomné vo výške cca 670eur.
Vaše náklady (ak by úrokové sadzby nevzrástli resp. ak máte úrokovú sadzbu fixovanú) by však ostali rovnaké tj váš cash flow by už bol 670-500 = 170eur.
Pre jednoduchosť nepočítam ani s rastom cien ostatných nákladov. Faktom však je, že v posledných rokoch rástlo nájomne najmä v Bratislave podstatne rýchlejšie ako inflácia.
V skratke je rast nájomného podobný zloženému úroku, kde každý rok dostávate úrok z pôvodnej sumy a navyše úrok z úroku z predchádzajúceho obdobia. Čím dlhšie necháte tento stroj pracovať, tým väčší výnos vám bude prinášať.
Nechajte ho teda pracovať a každoročne zvyšujte nájomné.
Ako postupujete vy?
Navyšujete nájomné či ho ponechávate tak, aby nájomníci neodišli?
Podeľte sa o svoje názory.
___________________
RADI CESTUJETE?
Ponúkam Vám ZADARMO kredit 25-35 EUR na ubytovanie cez Airbnb