Nepríjemné prekvapenie čakalo ľudí, ktorí investovali do bytov v projekte Čerešne v bratislavskej Dúbravke. Spoločnosť ITB Development jednostranne navyšuje ceny už zazmluvnených bytov a od budúcich vlastníkov požaduje doplatiť 11,5 percenta k pôvodnej cene.
Výstavba prvej etapy projektu sa začala ešte v roku 2016. Druhá etapa, ktorej sa aktuálne zvyšovanie týka, sa stavala od októbra 2019.
Budúci vlastníci bytov majú teraz v rukách výzvu na doplatok k pôvodne dohodnutej cene, ktorý pri väčších bytoch dosahuje aj viac ako 40-tisíc eur. Deje sa to na základe takzvanej inflačnej doložky. Tá oprávňuje ITB Development zvýšiť cenu, ak inflácia vzrastie od začiatku výstavby o viac ako päť percent. Developer má právo nárokovať si zvýšenie cien prekračujúce túto hranicu.
Rast cien stavebných prác a materiálov
Podľa Štatistického úradu vzrástli ceny stavebných prác v júli medziročne o 14,4 percenta. Od začiatku roka dosiahol rast 17,7 percenta. Ceny stavebných materiálov stúpli až o 27 percent.
Developer si podľa oficiálnych údajov vypočítal, že inflácia predstavovala od začiatku výstavby do druhého štvrťroka tohto roka 23 percent.
"Konečná cena nehnuteľnosti neodráža rast našich reálnych nákladov na projekte. Vzhľadom na tieto okolnosti, ako aj vplyvom pandémie a postupného rastu inflácie, cien stavebných materiálov a stavebných prác sme boli nútení pristúpiť k takémuto kroku pri zachovaní kvality výstavby," uviedla pre Forbes spoločnosť ITB Development.
Spory v zohľadňovanom období
Majitelia bytov namietajú, že zvýšenie ceny je účelové a nezodpovedá reálnemu rastu cien vstupov. Ide najmä o obdobie od októbra minulého roka, kedy sa začalo kolaudačné konanie.
Podľa zástupcov budúcich vlastníkov, ktorí sa pre Forbes vyjadrili, no zatiaľ nechcú svoje mená zverejniť, je v zmluve dohodnuté, že začatím kolaudačného konania sa stavba považuje za dokončenú. Nárokovať si zvýšenie na základe rastu cien po tomto období je preto podľa nich neodôvodnené.
Navyše aj sám developer v októbri minulého roka na svojom webe uviedol, že "bytové domy I, J, K už majú svoju finálnu podobu a pripravené sú už aj ich spoločné priestory či interiéry." Z toho sa dá usudzovať, že veľká časť stavebných prác bola ukončená ešte pred razantným zdražovaním v uplynulých dvanástich mesiacoch.
"Bloky I, J, K neboli reálne dokončené v treťom kvartáli 2021, ale stavebné práce na nehnuteľnosti kontinuálne pokračovali aj v tomto roku," namieta teraz z ITB. Podľa budúcich vlastníkov však išlo najmä o vonkajšie práce, ktoré nemali so samotnou stavbou ich blokov nič spoločné.
Len v primeranej miere
Budúci vlastníci sú preto ochotní podieľať sa na zvýšených nákladov len za obdobie samotnej výstavby, teda do času kolaudačného konania. "Tak ako developera chráni zmluva v prípade vyššej inflácie, tak nás chráni v tom, za aké obdobie sa má inflácia posudzovať," uviedla zástupkyňa vlastníkov, ktorej meno máme v redakcii.
ITB dalo svojim klientom na získanie dodatočných financií lehotu 45 dní. V čase drahších hypoték je však už pre mnohých navýšenie úveru nedostupné. Nekvalifikujú sa totiž na vyššiu splátku v pomere k svojmu príjmu. Developer preto ponúka dohodu o ukončení zmluvy a vrátenie 15 percent z ceny nehnuteľnosti, ktoré kupujúci pôvodne zaplatili.
Budúci majitelia budú teraz komunikovať s developerom cez advokátsku kanceláriu. Sú ochotní akceptovať navýšenie cien vstupov, ale len v primeranej miere. Krajným riešením môže byť podľa nich aj súdna žaloba.
Inflačné doložky sú horúcou témou
Inflačné doložky sú na realitnom trhu horúcou témou. Na základe rastu cien stavebných materiálov a prác z uplynulých dvoch rokov sa kupujúci všeobecne obávajú zvyšovania už dohodnutých cien. Všetci veľkí developeri, ktorých v júli oslovil Forbes, sa však vyjadrili, že to zatiaľ robiť neplánujú. Prípad Čerešní od ITB Development je tak precedensom.
"Skúsený developer by mal byť schopný premietnuť vývoj vstupných nákladov do cien bytov pri nastavovaní stratégie predaja," hovorí Juraj Nevolník, výkonný riaditeľ Penta Real Estate Slovensko. Znamená to podľa neho, že postup predaja má byť postupný, aby developer vedel zvýšené náklady zohľadňovať pri novom predaji, nie v už dohodnutých zmluvách.
Podľa Nevolníka dochádza pri zvýšení pôvodne dohodnutej ceny k preneseniu rizika podnikania na klienta, čo nepovažuje za férové.