Les Règles d'Urbanisme : ce que vous devez savoir avant de construire
Introduction
Chez CELIA Création, nous avons plus de 20 ans d'expérience dans la construction de maisons individuelles et nous savons à quel point il est crucial de comprendre les règles d'urbanisme avant de commencer tout projet de construction. Dans cet article, nous allons explorer les aspects essentiels des règles d'urbanisme que chaque futur propriétaire devrait connaître.
L'Urbanisme : Définition
L'urbanisme est un ensemble de règles et de réglementations qui déterminent comment les terrains et les propriétés peuvent être utilisés et développés. Ces règles sont conçues pour assurer un développement harmonieux et durable des zones urbaines et rurales.
Pourquoi les règles d'Urbanisme sont-elles importantes ?
Protection de l'environnement : Les règles d'urbanisme aident à protéger les espaces verts, les zones humides et d'autres écosystèmes sensibles.
Cohérence architecturale : Elles garantissent que les nouveaux bâtiments s'intègrent harmonieusement dans le paysage existant.
Sécurité et bien-être : Les réglementations assurent que les bâtiments sont construits selon des normes de sécurité et de qualité.
1.Plan Local d'Urbanisme (PLU) : Le guide de votre projet de construction
Le Plan Local d'Urbanisme est un document administratif qui fixe les règles de construction et d'utilisation des sols sur le territoire d'une commune. Il est élaboré par la municipalité et approuvé par le conseil municipal. Le PLU est divisé en plusieurs parties, dont le rapport de présentation, le projet d'aménagement et de développement durable (PADD), les orientations d'aménagement et de programmation (OAP), le règlement et les documents graphiques.
Pourquoi est-ce Important ?
Le PLU est le premier document à consulter avant d'acheter un terrain ou de démarrer un projet de construction. Il vous permet de savoir si votre projet est réalisable et conforme aux règles d'urbanisme de la commune.
Zones Définies dans le PLU :
Le PLU divise le territoire communal en différentes zones :
Zone U : Zone urbanisée où la construction est autorisée.
Zone AU : Zone à urbaniser, où la construction sera possible à terme.
Zone N : Zone naturelle, où la construction est très limitée.
Zone A : Zone agricole, où seules les constructions liées à l'agriculture sont autorisées.
Exemple Concret :
Imaginons que vous ayez un terrain en zone N (naturelle). Le PLU peut stipuler que seules les constructions à usage agricole ou les extensions de bâtiments existants sont autorisées. Ainsi, si vous envisagez de construire une maison individuelle, votre projet serait refusé.
Comment consulter le PLU ?
Le PLU est un document public. Vous pouvez le consulter en mairie ou sur le site internet de la commune. Chez CELIA Création, nous vous aidons à comprendre ce document complexe et à vérifier la faisabilité de votre projet en fonction des règles du PLU.
Certificat d'Urbanisme (CU)
Il existe 2 types de certificats d'urbanisme : le CU d'information (de type A) et le CU opérationnel (de type B).
Vous pouvez demander un CU d'information. Il vous renseigne notamment sur les règles d'urbanisme sur la parcelle, les taxes et les servitudes.
Pour un projet de construction sur un terrain, vous pouvez demander un CU opérationnel. Il vous indique si votre projet est réalisable sur la parcelle.
Cela permet de fixer la fiscalité (taxe d'aménagement, PFAC, réseaux, etc…) mais également de maintenir, le cas échéant, les droits à construire si cela venait à changer. (Valable dans le cas où un permis de construire est déposé dans les 18 mois suivant la demande de CU)
2.Le Permis de Construire : une étape cruciale pour votre projet
Le permis de construire est une autorisation administrative délivrée par la mairie de la commune où se situe votre terrain. Il est obligatoire pour la plupart des projets de construction et d'extension. Ce document atteste que votre projet respecte les règles d'urbanisme en vigueur et vous autorise à commencer les travaux.
Pourquoi est-ce important ?
Le permis de construire est la validation officielle de la conformité de votre projet aux règles d'urbanisme locales. Sans ce permis, vous ne pouvez pas légalement commencer les travaux. De plus, construire sans permis peut entraîner des sanctions sévères, allant de l'arrêt des travaux à la démolition de la construction.
Quand faut-il le demander ?
Le permis de construire doit être demandé bien avant le début des travaux. Le délai d'instruction varie généralement entre 2 et 3 mois, mais peut être plus long en fonction de la complexité du projet et des spécificités locales.
Quels sont les documents à fournir ?
La demande de permis de construire doit être accompagnée de plusieurs documents, notamment :
Les plans du projet
Une notice descriptive
Des photos situant le terrain dans son environnement
Un plan de situation du terrain
Comment CELIA Création peut vous aider ?
Chez CELIA Création, nous réalisons toutes les démarches administratives, y compris la demande de permis de construire. Nous préparons le dossier et le suivons jusqu'à son obtention.
3. Coefficient d'Occupation des Sols (COS) et Coefficient d'Emprise au Sol (CES) : les règles de calcul de votre espace constructible
Le COS et le CES sont des outils réglementaires qui permettent de définir la surface maximale que vous pouvez construire sur un terrain donné. Ils sont généralement indiqués dans le Plan Local d'Urbanisme (PLU) et sont cruciaux pour la planification de tout projet de construction.
Qu'est-ce que le COS ?
Le COS permet de déterminer la Surface Hors sol Nette (SHON) constructible. Elle doit être annoncée sur le permis de construire. C'est la surface de plancher constructible maximale sur un terrain. Que le terrain soit nu ou qu'il comporte déjà un bâtiment, le COS s'applique de la même façon. Il peut varier d'une parcelle à l'autre.
Quelles sont les différences entre le COS et le CES ?
Depuis le 1er mars 2012, il existe également un autre coefficient : le CES (Coefficient d'Emprise au Sol). Le CES se définit par rapport à la projection verticale du volume de construction.Ce coefficient se retrouve également auprès de votre mairie ou de la DDE. L'emprise des sols se forme des différents éléments d'un bâtiment, avec ses bords et ses débords inclus, créant ainsi un volume que l'on peut projeter sur le sol. On retrouve l'emprise au sol en complément avec la surface de plancher, pour mieux déterminer si un projet de construction nécessite une autorisation préalable ou un permis de construire.
Exemple concret :
Supposons que vous ayez un terrain de 1000 m² avec un COS de 0,3 et un CES de 0,2. Vous pourriez construire jusqu'à 300 m² de surface de plancher et occuper 200 m² de surface au sol.
Comment CELIA Création peut vous aider ?
Chez CELIA Création, nous effectuons une étude préalable pour déterminer la surface maximale constructible selon le COS et le CES. Nous vous aidons à concevoir un projet qui maximise l'utilisation de votre terrain tout en respectant ces coefficients.
4. Les espaces protégés : des zones à respecter pour un développement durable
Les espaces protégés sont des zones spécifiques définies par des réglementations locales, nationales ou même internationales pour préserver la biodiversité, le patrimoine culturel ou les paysages. Ces zones peuvent avoir un impact significatif sur votre projet de construction.
Pourquoi sont-ils importants ?
Les espaces protégés visent à conserver des écosystèmes fragiles, des espèces en danger ou des sites d'importance culturelle. Construire dans ces zones sans autorisation peut entraîner des sanctions sévères, y compris des amendes et la démolition de la construction.
Types d'Espaces Protégés
Zones Natura 2000 : Des sites naturels protégés au niveau européen.
Monuments Historiques : Des bâtiments ou sites protégés pour leur valeur historique ou culturelle.
Réserves Naturelles : Des zones dédiées à la protection de la faune et de la flore.
Parcs Nationaux ou Régionaux : Des espaces préservés pour leur biodiversité et leur beauté naturelle.
Exemple Concret :
Imaginons que votre terrain se trouve à proximité d'une réserve naturelle. Vous pourriez être soumis à des restrictions spécifiques, comme une distance minimale à respecter entre votre construction et la limite de la réserve, ou même une interdiction totale de construire.
Comment CELIA Création Peut Vous Aider ?
Chez CELIA Création, nous effectuons une vérification complète des contraintes liées aux espaces protégés avant de démarrer votre projet. Nous vous guidons à travers les démarches administratives nécessaires pour obtenir les autorisations requises.
5. Le recul imposé :une règle d'urbanisme pour un voisinage harmonieux
Le recul imposé, également appelé "retrait par rapport aux limites séparatives", est une règle d'urbanisme qui définit la distance minimale entre une construction et les limites de la propriété ou entre deux constructions sur le même terrain. Cette règle est souvent stipulée dans le Plan Local d'Urbanisme (PLU) et vise à assurer une bonne intégration de la construction dans son environnement.
Pourquoi est-ce Important ?
Le recul imposé permet de :
Préserver l'intimité des résidents
Assurer une bonne circulation de l'air et de la lumière
Éviter les conflits de voisinage
Contribuer à l'esthétique générale de la zone
Comment est-il Calculé ?
La distance de recul est généralement exprimée en mètres et peut varier en fonction de la zone où se situe le terrain, de la hauteur de la construction, et d'autres facteurs spécifiques à la commune.
Comment CELIA Création peut vous aider ?
CELIA Création vous guide dans le respect de toutes les règles d'urbanisme, y compris le recul imposé. Nous effectuons une étude détaillée pour vous assurer que votre projet respecte ces contraintes, tout en maximisant l'utilisation de votre terrain.
6. Hauteur maximale : un plafond à ne pas dépasser
La hauteur maximale d'une construction est une autre règle d'urbanisme essentielle à prendre en compte lors de la planification de votre projet. Cette règle, souvent stipulée dans le Plan Local d'Urbanisme (PLU), limite la hauteur à laquelle un bâtiment peut être construit.
Pourquoi est-ce Important ?
La limitation de la hauteur a plusieurs objectifs :
- Préserver le paysage et l'harmonie architecturale de la zone
- Éviter l'ombre excessive sur les propriétés voisines
- Respecter les normes de sécurité, notamment en ce qui concerne les risques d'incendie
Comment est-elle Calculée ?
La hauteur maximale est généralement exprimée en mètres et peut varier en fonction de la zone où se trouve le terrain. Elle peut également être calculée en fonction du nombre d'étages autorisés. (Attention : Pour les terrains en pente, la côte est prise à l'endroit le plus défavorable).
7. Des servitudes à respecter : Les obligations légales qui peuvent affecter votre terrain
Les servitudes sont des contraintes légales ou obligations qui peuvent affecter l'utilisation de votre terrain. Elles sont souvent inscrites dans le titre de propriété ou dans le cadastre et peuvent avoir un impact significatif sur votre projet de construction.
Pourquoi sont-elles Importantes ?
Les servitudes peuvent limiter ce que vous pouvez faire sur votre propre terrain. Ignorer ces contraintes peut entraîner des complications juridiques, des amendes, voire la démolition de structures illégales.
- Types de Servitudes :
Servitude de passage : Le droit pour un tiers de traverser votre propriété.
- Servitude de vue : Limitations sur les ouvertures (fenêtres, balcons) vis-à-vis de la propriété voisine.
- Servitude d'Utilité Publique : Des restrictions pour des raisons d'utilité publique comme des canalisations souterraines.
- Servitudes naturelles : Comme le droit de drainage entre deux terrains en pente.
Exemple Concret
Si une servitude de passage est inscrite sur votre terrain, vous ne pourrez pas construire sur la zone concernée, car cela empêcherait le droit de passage.
8. Le droit privé s'impose
Le droit privé est un ensemble de règles qui régissent les relations entre les personnes privées, qu'elles soient physiques ou morales. Dans le contexte de la construction, il est important de comprendre que les règles d'urbanisme ne sont pas les seules à prendre en compte. Le droit privé peut également avoir un impact significatif sur votre projet.
Le cahier des charges du lotissement:
Il s'agit de fixer, lors de la création du lotissement, les règles d'urbanisme applicables à celui-ci : ces dispositions s'apparentent à un plan local d'urbanisme, mais à une échelle restreinte. Nous y trouvons les dispositions générales, comme la division du terrain, mais aussi des règles sur les accès, le passage des réseaux, les limites séparatives ou bien encore les hauteurs ou les clôtures. Ce règlement doit être compatible avec les règles d'urbanisme de la commune et être approuvé par l'autorité administrative.
Le règlement du lotissement (valable 10ans)
Les lotissements sont sujets à des règles propres à lui-même qui s'inscrivent dans un document dénommé : règlement du lotissement. L'objet de ce règlement est de fixer les règles d'urbanisme dudit lotissement
Servitudes de droit privé
Il peut exister des servitudes liées au droit de propriété qui peuvent affecter votre projet de construction. Par exemple, une servitude de passage peut vous obliger à laisser un accès à une propriété voisine, ce qui peut limiter vos options de construction.
Accords de copropriété
Si vous construisez dans un lotissement ou une copropriété, les règles de la copropriété peuvent imposer des restrictions sur ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire. Cela peut inclure des limitations sur la hauteur du bâtiment, l'emplacement des arbres, ou même le type de clôture que vous pouvez installer.
Contrats et clauses contractuelles
Lors de l'achat d'un terrain, il peut y avoir des clauses contractuelles qui imposent certaines restrictions sur la construction. Il est crucial de lire attentivement tous les contrats et de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier pour comprendre toutes les implications.
Droits de voisinage
Le Code civil français établit des règles concernant les droits et les devoirs des voisins. Ces règles peuvent affecter votre projet de construction, notamment en ce qui concerne les distances à respecter entre les bâtiments, les plantations, et les limites de propriété.
Règles sur la mitoyenneté
Si votre projet implique la construction d'un mur ou d'une clôture mitoyenne, il y a des règles spécifiques à suivre, notamment en ce qui concerne la hauteur et l'entretien de ces structures.
Conclusion
Comprendre et respecter les règles d'urbanisme est crucial pour le succès de tout projet de construction. Chez CELIA Création, nous vous offrons un accompagnement complet, de la conception à la réalisation, en passant par toutes les démarches administratives.
Si vous avez des questions ou si vous souhaitez démarrer votre projet de construction, n'hésitez pas à nous contacter. Nous sommes là pour vous aider à réaliser la maison de vos rêves, en toute conformité avec les règles d'urbanisme et de droit privé."