Après le temps de la baisse de tous les indicateurs, les professionnels parlent maintenant d'un décrochage pour l'immobilier neuf à Marseille et sa région. Analyse du marché du logement neuf dans les Bouches-du-Rhône grâce aux chiffres de l'OIP.
Après le temps de la baisse de tous les indicateurs, les professionnels parlent maintenant d'un décrochage pour l'immobilier neuf à Marseille et sa région. Analyse du marché du logement neuf dans les Bouches-du-Rhône grâce aux chiffres de l'OIP.
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Jamais dans l'histoire de la promotion immobilière dans les Bouches-du-Rhône, l'ensemble des indicateurs, c'est-à-dire stocks de logements disponibles à la vente, coût de construction et taux bancaires ont été concomitamment dans « le rouge », rapporte Arnaud Bastide, président de l'OIP, Observatoire Immobilier de Provence.
C'est ainsi que l'immobilier neuf poursuit sa baisse avec seulement 5 574 logements commercialisés en 2022 à l'échelle de la Provence, soit une chute de - 44 % sur un an. « Les mêmes causes produisent encore une fois les mêmes effets : la demande reste toujours forte, mais le manque d'offres pénalise les professionnels du secteur du neuf et, par un effet rebond, celui du logement social », précise la FPI Provence, Fédération des Promoteurs Immobiliers.
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Peu de nouveaux programmes neufs à Marseille
Les mises en vente sur le marché de l'immobilier neuf à Marseille intra-muros chutent de - 46 % cette année par rapport au volume de commercialisation de l'année 2021 pour s'établir à 1 224. Il s'agit du volume le plus bas jamais enregistré depuis 2006, c'est encore plus bas que le niveau enregistré au cours de l'année 2020 marquée par la crise sanitaire où 1 761 logements avaient tout de même été commercialisés. Hors vente en bloc, la baisse est atténuée : - 36 %.
Un tiers de vente d'appartements neufs en moins
Les réservations de logements neufs dans la ville de Marseille fléchissent sur cette année : - 40 %. Avec moins de 1 700 ventes totales, il s'agit du niveau le plus bas jamais enregistré sur ce territoire. Hors vente en bloc, la chute est moindre et on enregistre une baisse de - 32 % des ventes aux particuliers ; mais cela ne représente que 1 500 logements vendus en accession et en investissement en un an, contre plus de 2 200 l'année précédente.
Vers une aggravation de la crise ?
Le stock à fin décembre est à un niveau jamais observé, il a chuté de - 22 % depuis fin décembre 2021. Il représente moins de 1 500 logements disponibles à la vente sur le département des Bouches-du-Rhône, moins de 1 300 rien que dans Marseille. Il faut remonter à décembre 2009, marqué par la crise financière, pour retrouver un niveau de stock similaire. « Cette baisse risque de s'aggraver dans les deux années à venir du fait d'une offre nouvelle très peu fournie », prévient la FPI provençale.
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Une hausse des prix de l'immobilier neuf maîtrisée
Seule bonne nouvelle pour le marché du neuf à Marseille : la hausse mesurée des prix : + 2 % en un an, ce qui, avec l'inflation actuelle, équivaut à un recul des prix. Pour acheter un appartement neuf à Marseille, compter en moyenne 5 337 €/m², pour un prix à 5 202 €/m² dans les Bouches-du-Rhône. A noter tout de même que sur l'ensemble du territoire provençal de l'OIP, l'augmentation des prix est beaucoup plus forte : + 8 % en un an à 5 179 €/m², tiré par les prix dans le Var.
Quoi qu'il en soit, notamment en fin d'année, la progression des prix concomitante avec la reprise de la hausse des taux d'intérêt ont créé un phénomène d'exclusion d'une frange de la population : ménages modestes, primo-accédants..., progressivement exclu de l'accession à la propriété en raison de cette spirale. Une tendance qui devrait se poursuivre, également dans le secteur de la maison individuelle, déjà très pénalisé par le prix du foncier, dans la région.
D'où l'appel des professionnels de l'immobilier de Provence à une urgente remise à plat de la politique du logement. « Une fois passé l'épisode de la réforme des retraites, nous devrons collectivement interpeller le gouvernement sur cette question essentielle, qui transcende les clivages politiques et concerne tous nos concitoyens », conclut Arnaud Bastide.