Déclaration impôts 2023 : la mécanique avantageuse du «déficit foncier»
Vos loyers de 2022 sont imposés sous déduction d'un abattement de 30% ou de vos charges réelles. Mais, le cas échéant, vous pouvez imputer votre déficit foncier sur vos autres revenus.
Revenus à déclarer
Les loyers tirés de vos biens immobiliers donnés en location vides (ni meublés ni équipés) sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
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Peu importe la nature des biens loués (maison, appartement, bureau, magasin…)
Peu importe également que vous soyez propriétaire en direct ou par l'intermédiaire d'une société immobilière non soumise à l'impôt sur les sociétés dont vous êtes associé (une SCI ou une SCPI, par exemple).
Vous devez déclarer tous les loyers encaissés en 2022 pour leur montant brut (hors charges), même s'il s'agit d'arriérés se rapportant à une année antérieure ou d'avances à valoir sur une année à venir.
Vous devez également déclarer les suppléments perçus en plus du loyer (droit d'entrée, pas-deporte, indemnités d'occupation…), certains revenus accessoires (les revenus issus de la location d'un droit d'affichage, d'un droit de pêche ou de chasse, d'un droit d'exploitation d'une carrière, etc.), les dépenses mises à la charge des locataires en vertu d'une clause du bail (des travaux valorisant le bien loué, par exemple), ainsi que la valeur locative des biens non destinés à l'habitation (des locaux professionnels, par exemple) dont vous conservez la jouissance.
L'info en plus : seuls les loyers issus des biens immobiliers composant votre patrimoine privé sont imposables en tant que revenus fonciers. Ceux issus des biens inscrits à l'actif de votre entreprise sont imposables avec vos bénéfices, sauf exception.
Par ailleurs, les loyers tirés de la sous-location d'un logement non meublé sont imposables comme bénéfices non commerciaux (BNC), et ceux tirés de la location ou de la sous-location d'un logement meublé comme bénéfices industriels et commerciaux.
Micro-foncier
Si votre foyer fiscal n'a pas encaissé plus de 15.000 euros de revenus fonciers bruts en 2022, vous relevez de plein droit du régime micro-foncier, sauf si vous louez un bien soumis à un dispositif particulier (Cosse, Borloo, Robien, etc.) ou si tous vos biens loués sont détenus par une société immobilière dont vous êtes associé (SCI, SCPI).
Le fisc appliquera un abattement forfaitaire de 30% sur vos loyers bruts déclarés et les 70% restants seront soumis au barème progressif de l'impôt et à 17,2% de prélèvements sociaux.
Cet abattement étant censé couvrir toutes vos charges foncières supportées en 2022, vous ne pouvez en déduire aucune pour son montant réel.
En revanche, si vous avez constaté un déficit foncier antérieurement, au titre d'une année au cours de laquelle vous releviez du régime réel d'imposition, la part de ce déficit encore reportable sur vos revenus fonciers de 2022 sera déduite par le fisc après déduction de l'abattement de 30%.
L'info en plus : vous pouvez déduire le coût des travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration faits dans le logement loué. En revanche, le coût des travaux d'agrandissement, de construction et de reconstruction n'est pas déductible. Si le bien loué est un local professionnel, les travaux d'amélioration ne sont pas déductibles non plus, sauf ceux destinés à supprimer l'amiante ou à faciliter l'accès du bien aux personnes handicapées.
Les travaux d'entretien et de réparation sont ceux qui ont pour objet de maintenir ou de remettre le bien en bon état; les travaux d'amélioration, ceux qui apportent un équipement ou un élément de confort nouveau, et les travaux d'agrandissement ou de construction, ceux qui modifient le volume, la surface ou la structure du bien.
Régime réel
Si vous ne remplissez pas les conditions pour bénéficier du régime micro-foncier, vous relevez de plein droit du régime réel pour l'imposition de vos revenus fonciers de 2022. Vous pouvez aussi opter pour ce régime si vous êtes soumis au micro-foncier.
Dans ce cas, vous devez déterminer vous-même votre revenu foncier net imposable, en déduisant de vos loyers bruts de 2022 toutes les charges que vous avez supportées dans l'année dans le cadre de vos locations.
Mais attention, seules les charges admises en déduction par le fisc et qui ne sont pas récupérables auprès de vos locataires peuvent être prises en compte: frais d'administration et de gestion, primes d'assurance, dépenses d'entretien, de réparation et d'amélioration, indemnités d'éviction et frais de relogement, taxe foncière et taxe d'enlèvement des ordures ménagères, intérêts et frais d'emprunt souscrit pour financer le bien ou des travaux.
Le cas échéant, vous pouvez aussi déduire l'avantage fiscal attaché au dispositif auquel est soumise votre location (amortissement du bien en cas d'option pour le dispositif Robien, déduction forfaitaire spécifique en cas d'option pour le dispositif Cosse…).
Si le bien loué est situé dans un immeuble en copropriété, vous pouvez aussi déduire les provisions pour charges payées en 2022 en exécution du budget prévisionnel voté en assemblée générale.
Mais vous devez par ailleurs réintégrer dans vos revenus fonciers imposables la part des provisions déduites de vos loyers de 2021 qui a servi à financer des charges non déductibles ou récupérables auprès de vos locataires.
Les dispositifs locatifs défiscalisants
Certains investissements dans la pierre vous ouvrent droit à un avantage fiscal, en contrepartie de l'engagement de louer pendant une certaine durée dans des conditions définies par la loi. Attention, l'avantage obtenu peut être remis en cause en cas de non-respect des engagements pris.
Investissement locatif 2022(1)
|NOM||AVANTAGE||CONTRAINTES|
|PINEL||- Réduction d'impôt de 12% sur six ans, 18% sur neuf ans et 21% sur douze ans(2)


- Avantage calculé sur
le prix d'achat plafonné à 5.500euros/m2 et à 300.000euros
|- Achat logement neuf ou assimilé en zone de tension locative


- Location moyennant un loyer plafonné à un locataire aux ressources plafonnées
|DENORMANDIE||- Achat logement ancien


à rénover ou rénové en zone de tension locative
- Location moyennant un loyer plafonné à un locataire aux ressources plafonnées
|COSSE||- Déduction forfaitaire de 15 à 85%, en plus de


la déduction des charges foncières
- Avantage calculé sur les loyers bruts annuels
|- Location d'un logement neuf ou ancien conventionné par l'Anah(3)


- Location pendant six ou neuf ans moyennant un loyer réduit à un locataire aux ressources modestes
|LOC'AVANTAGES||- Réduction d'impôt de 15 à 65%


- Avantage calculé sur les loyers bruts annuels
|- Location d'un logement neuf ou ancien conventionné par l'Anah(4)


- Location pendant six ans moyennant un loyer réduit à un locataire aux ressources modestes
|MALRAUX||- Réduction d'impôt de 22% ou 30%


- Avantage calculé sur
les charges et les dépenses de travaux plafonnées
à 400.000euros sur quatre ans
|- Participation à une restauration immobilière dans un site remarquable ou un quartier ancien dégradé


- Location pendant neuf ans après travaux
|CENSI-BOUVARD||- Réduction d'impôt de 11% sur neuf ans(5)


- Avantage calculé sur le prix d'achat plafonné à 300.000euros
|- Achat d'un logement dans une résidence meublée pour seniors ou pour étudiants


- Location meublée pendant neuf ans à l'exploitant
de la résidence
Déclaration n°2042 ou n°2044
Si vous êtes soumis au régime micro-foncier, vous devez inscrire le montant brut des loyers perçus par votre foyer fiscal en 2022 dans votre déclaration d'ensemble des revenus n°2042, case 4BE.
Si vous êtes soumis au régime réel, vous devez remplir une déclaration de revenus fonciers n°2044 (ou n°2044 S si l'un de vos biens loués relève d'un dispositif spécial type Borloo ancien ou Cosse, par exemple) afin de déterminer votre résultat foncier imposable (bénéfice ou déficit foncier) de 2022, puis le reporter cases 4BA à 4BC de votre déclaration n°2042.
Quel que soit votre régime d'imposition, indiquez aussi vos déficits antérieurs en report case 4BD.
Si vous remplissez votre déclaration en ligne, certaines informations inscrites dans votre déclaration n°2044 l'an dernier seront reprises cette année, pour faciliter son remplissage.
Si vous avez réalisé un investissement locatif défiscalisant en 2022, type Pinel ou Denormandie, vous devez aussi joindre l'imprimé n°2044 EB d'option pour le dispositif choisi à votre déclaration n°2042.
Bien démembré: qui est imposé?
Lorsque la propriété d'un bien loué est démembrée, les loyers sont imposables entre les mains de l'usufruitier, que le bien soit loué à un tiers ou au nu-propriétaire.
Les charges sont quant à elles déductibles des revenus de celui qui les paie. Ainsi, le nu-propriétaire qui supporte des dépenses de grosses réparations mises à sa charge par la loi peut en déduire le coût des loyers produits par ses autres biens loués.
À défaut de tels revenus ou si ceux-ci sont insuffisants, un déficit foncier est constaté.
Il est imputable sur les autres revenus imposables du nu-propriétaire dans les conditions de droit commun.
Attention, si le bien n'est pas loué, les dépenses supportées par le nu-propriétaire ne sont pas déductibles fiscalement, car l'usufruitier n'est alors pas imposable au titre des revenus fonciers.