La question de la semaine : quand et comment récupérer mon logement loué en Pinel ?
Récupérer son logement pour l'habiter
Le propriétaire peut tout à fait réclamer son logement pour en faire sa résidence principale ou pour le louer à un proche. Dans ce cas, il est tenu d'avertir le locataire au minimum 6 mois avant la fin du bail par lettre recommandée avec accusé de réception. Pour s'assurer de bien respecter la procédure et pour plus de tranquillité face à un locataire peu conciliant, le propriétaire peut se faire accompagner dans ses démarches par un huissier qui se chargera de notifier le locataire. Si le propriétaire ne respecte pas ce délai, il ne peut pas récupérer son bien et le bail, une fois arrivé à son terme, est automatiquement reconduit pour trois ans.
Important : depuis le 1er janvier 2018, tout bailleur qui voudra donner congé à son locataire, pour reprise ou vente, devra obligatoirement joindre une notice à son congé. Cette notice est définie par l'arrêté du 13 décembre 2017.
Récupérer son logement pour le vendre
Quelle que soit la raison de cette décision, le propriétaire peut récupérer son logement s'il souhaite le mettre en vente. Le propriétaire doit alors notifier son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 6 mois avant la fin du contrat de location. La lettre doit obligatoirement mentionnée l'intention de vente ainsi que le prix du bien immobilier. Si le locataire souhaite acquérir le logement, il bénéficie d'un droit de priorité. Son offre sera alors prioritaire sur toutes les autres offres. Si le locataire ne souhaite pas acheter le logement, il doit quitter les lieux à la fin du bail.
Attention : si le locataire est une personne âgée de plus de 70 ans dont les revenus ne dépassent pas une fois et demie le SMIC, le propriétaire qui souhaite récupérer son logement, est tenu de lui proposer une offre de relogement.
Récupérer son logement pour motifs sérieux et légitimes
Reprendre un logement sur la base d'un motif sérieux et légitime implique une procédure plus complexe que le simple envoi d'une lettre recommandée. En effet, la définition du motif justifiant la demande du propriétaire est laissée à l'appréciation de la justice. Toutefois, il existe des exemples concrets qui entrent automatiquement dans la catégorie « motifs sérieux et légitimes »:
- Le non-paiement des loyers et des charges.
- Le retard répété des paiements des loyers.
- La sous-location non-déclarée et non-autorisée.
- Les nuisances au voisinage
- La dégradation importante des lieux loués.
- Le changement de destination des lieux loués.
De le cas où le propriétaire veut effectuer des travaux de rénovation lourds qui empêchent toute occupation du logement, il peut faire valoir le motif sérieux et légitime pour récupérer son bien immobilier. Attention, il ne faut pas abuser de cette option et en profiter pour habiter ou vendre le logement. Le propriétaire s'exposerait alors à une amende pour fraude pouvant aller jusqu'à 6 000 €.
Quel que soit le motif du congé doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier ou remise en mains propres. Les autres moyens tels que l'e-mail ou le téléphone, ne sont pas valables.
Que faire en cas de refus du locataire ?
Il arrive parfois que le locataire refuse de partir et continue d'occuper le logement au-delà de la fin du bail. A ce moment, la procédure se complexifie et le propriétaire doit alors saisir le juge d'instance afin de faire appliquer le congé et de procéder à l'expulsion du locataire récalcitrant.
- À lire également : quels sont les droits d'un locataire en cas de changement de propriétaire ?
Attention aux conséquences fiscales !
Récupérer un logement Pinel avant le terme du contrat qui engage le propriétaire à le louer pour une durée déterminée a des conséquences directes sur le plan fiscal. En effet, le propriétaire du bien devra alors rembourser la réduction d'impôt perçue depuis l'acquisition du bien immobilier à l'administration fiscale. Si la durée d'engagement a été respectée, le propriétaire peut récupérer son logement en toute tranquillité. Il est donc important de mûrir sa décision et de suivre la procédure pour que le congé soit pris en compte et légal.
Commentaires (20)
CLO/MAR
Bonjour, nous avons un appartement loué en PINEL depuis le 1er décembre 2017 – engagement de 6 ans- notre locataire vient de nous donner congé pour le 1er octobre 2022 ; nous devons donc refaire un bail de 3 ans à un nouveau locataire mais seulement (si nous avons bien compris) il ne nous restera que 14 mois (72 mois – 58 mois) pour bénéficier du PINEL alors que le nouveau bail arrivera à échance en 2025 (les 22 mois restant ne seront plus en PINEL ) ?????? Merci de nous renseigner d'autant plus que nous aurions souhaiter, au therme des 6 ans, refaire 3 ans de PINEL. C'est assez compliqué……..cordialement.
Emilie Gardes, équipe de la rédaction
Bonjour,
En effet, vous avez parfaitement saisi tous les tenants et aboutissants du dispositif Pinel. Votre appartement étant loué en Pinel pour une période d'engagement de 6 ans depuis le 1er décembre 2017, la réduction d'impôt dont vous bénéficiez prendra fin le 1er décembre 2023.
Vous devez donc continuer à louer votre bien en respectant les conditions du dispositif (loyer et revenus plafonnés). Il vous faut donc remettre en location votre bien en signant un bail de 3 ans avec un nouveau locataire. À la fin de votre engagement de 6 ans, vous pourrez effectivement renouveler votre engagement locatif pour une durée de 3 ans, portant votre défiscalisation jusqu'en 2026.
Si vous ne souhaitez pas prolonger votre engagement locatif, vous pourrez donner congé à votre locataire à la fin du nouveau bail de 3 ans. Les derniers mois à compter de décembre 2023 ne vous donneront juste pas accès à une réduction de revenus.
Bien cordialement,
Villas
Bonjour
J'ai envoyé une lettre recommandé aujourd'hui à nos locataires pour récupérer la maison qu'ils occupent pour y vivre. Le date de départ est donc fixée au 30 octobre prochain
La période d'hiver est-elle un obstacle à leur départ ? Peuvent-ils évoquer cet argument pour rester plus longtemps dans la maison ? Quels sont mes recours ?
Merci pour votre aide
Julie Sorli, équipe de la rédaction
Bonjour Villas,
La lettre envoyée en recommandé avec AR fait foi. Les locataires sont donc tenus de quitter le logement au 30 octobre. Toutefois ils peuvent également quitter le logement du jour au lendemain sans préavis avant cette date. La période de trêve hivernale n'est valable que lorsqu'il s'agit d'un expulsion, dans votre cas il s'agit d'une rupture de bail pour reprise du logement.
Dans le cas où vos locataires ne respectent pas la date du 30 octobre pour vous restituer le logement vous n'aurez d'autre solution que d'ester en justice.
Bien à vous,
Pierre
Bonjour,
Je souhaite vendre un T2 acheté en Pinel 6 ans dont l'échéance est le 1er oct 2022. Le bail du locataire a comme échéance de 3 ans le 10 oct 2022. Est ce que je peux envoyer un préavis de vente au locataire avant les 6 ans d'engagement Pinel ?
Bien à vous
Maxime Keroyant, équipe de la rédaction
Bonjour Pierre,
L'engagement de location à respecter pour bénéficier de l'avantage fiscal est de 6 ans. Si vous louez votre bien jusqu'au 1er octobre 2022, vous aurez théoriquement respecté votre engagement locatif.
Nous vous invitons à vérifier auprès de votre Centre des Impôts que l'émission d'un congé antérieur à la date de fin d'engagement est recevable.
Bien à vous,
Elio
Bonjour,
Je loue une maison depuis mi décembre 2014. Le propriétaire sous loi pinel s'est engage sur un contrat de 9 ans. Pourrais je donc lui racheter la maison en décembre 2023 ou plus tôt sachant que les travaux de la maison se sont achevés quelques mois avant décembre 2014.
Elodie Fuentes, équipe de la rédaction
Bonjour Elio,
Votre propriétaire à l'obligation de respecter son contrat d'engagement de location de 9 ans dans le cadre de la loi Pinel. Si il décide de vendre son bien immobilier avant cette échéance, il devra rembourser à l'Etat les réductions d'impôt dont il a profité.
Toutefois, vous pourrez racheter le bien sans soucis à la fin de son engagement des 9 ans de location.
Bien à vous,
bruno
Bonjour
Je pose la question suivante :
avec un engagement sur Pinel à 6ans, le premier locataire commence le 1/11/2021 donc devrait finir le 1/11/2027, mais le premier locataire est parti au bout de deux ans et le deuxième locataire avec son bail de 3 ans arrive à la fin de ce bail le 1/04/2027 (donc avant le 1/11/2027 fin du Pinel) donc puis je, ne pas renouveler ce bail(donc envoyer 6 mois avant une récupération du bien avec recommandé pour ne pas tacitement repartir pour 3 ans) malgré que la fin Pinel est le 1/11/2027 pour ne pas repartir pour 3 ans si ce locataire veut rester sans mettre en cause le Pinel ? ou dites moi comment faire ?
cordialement
Julie François, équipe de la rédaction
Bonjour bruno,
Pour ne pas remettre en cause votre réduction d'impôt, vous devez louer votre bien Pinel jusqu'au terme du contrat, soit 1/11/2027 (dans votre exemple). Vous êtes donc tenu de renouveler le bail de location pendant 3 ans si vous ne voulez pas perdre votre avantage fiscal.
Toutefois, je vous recommande de contacter le centre des impôts afin de vérifier si une tolérance existe dans le cadre de la crise sanitaire (du fait des confinements successifs), concernant la vacance locative d'un bien Pinel.
Bien à vous,
Gabriel
Bonjour, je souhaiterais revendre mon appartement Pinel au bout de deux ans. Comment dois-je procéder ? Est-ce que j'aurais seulement à payer le montant de la dé fiscalisation déjà récupérée ? Et question importante : si je le vends, l'acquéreur repart sur un investissement Pinel ou peut-il louer l'appartement aux prix qu'il souhaite ? Si oui, dois-je attendre le départ de mon locataire ?
Julie François, équipe de la rédaction
Bonjour Gabriel,
Si vous souhaitez revendre votre bien Pinel avant la fin de l'engagement, vous devrez rembourser l'avantage fiscal déjà perçu. Il s'agit normalement de la seule condition. Vous pourrez ensuite vendre votre logement. Le nouveau propriétaire ne pourra en revanche pas bénéficier du dispositif Pinel. Il pourra donc le louer au prix qu'il souhaite. Concernant votre locataire, vous devez l'informer de la mise en vente de l'appartement. Vous devez l'informer de votre décision par lettre recommandée 6 mois avant la date de fin du bail de location. Vous pouvez sinon décider, en accord avec le locataire, de vendre l'appartement loué.
Bien à vous,
David
Bonjour,
Je voudrais récupérer une location en Pinel, pour la louer, toujours en Pinel à mes parents. Le bail des locataires actuels se terminent en Octobre 2021. Est-ce que je peux leur demander de partir pour ce motif?
Julie François, équipe de la rédaction
Bonjour David,
Oui, vous pouvez tout à fait donner congé à vos locataires afin de loger vos parents.
« Le propriétaire peut donner congé à son locataire :
– pour faire du logement sa résidence principale
– pour y loger un parent proche, qui en fera sa résidence principale. »
Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
Bien à vous,
Mickael
Bonjour mon propriétaire m appelle 6 janvier 2021 me disant qu'il veut vendre la maison que j habite depuis 17 ans il m envoie une lettre recommandée je la reçois le 19 janvier mais la fin du bail est le 1 avril 2021 mais dans la lettre recommandée il n'y a aucune mention me disant qu'il veut la vendre ou la récupérer pour lui
Julie François, équipe de la rédaction
Bonjour Mickael,
Pour être valable un préavis doit être reçu par le locataire au moins trois mois avant la date de fin du bail de location. Si ce n'est pas le cas, vous pouvez protester contre la décision de votre propriétaire.
Vous trouverez ci-dessous toutes les informations que doit contenir la lettre recommandée : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
Bien à vous,
xop58
Bonjour,
peut-on reprendre un bien Pinel pour l'habiter(principal ou secondaire), avant 6 ans sans perdre l'avantage acquis si un des 2 conjoints est licencié et dans quel délai suivant le licenciement (cessation activité de l'autre conjoint employeur)
Julie François, équipe de la rédaction
Bonjour xop58,
La loi ne prévoit pas d'exception pour la reprise d'un bien Pinel. En revanche, en cas de licenciement par son employeur, le propriétaire du bien peut conserver l'avantage fiscal acquis si et seulement s'il revend son bien.
Pour plus d'informations à ce sujet, je vous suggère cet article : https://www.la-loi-pinel.com/actualites/comment-revendre-un-bien-pinel/
Bien à vous,
Auteserres
Délai pour congés location sous la loi Pinel
Sur le bail le propriétaire dans les interdits mentionne 2 mois sans prévenir
Merci
Sébastien Pierre, équipe de la rédaction
Bonjour Auteserres,
Pour le délai de congés que la location soit en loi Pinel ou autre la législation est la même. Il faut envoyer le courrier pour congé 1 à 3 mois avant la date prévue de départ (selon si vous vous trouvez en zone tendue ou non ).
Bien à vous,