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Quelles conditions pour obtenir la réduction d'impôt Pinel ?
Le dispositif de défiscalisation Pinel, dispositif remplaçant la loi Duflot depuis 2014, est l'un des investissements les plus connus auprès des contribuables. Mais certains ont une mauvaise image de cet investissement. En effet, la loi Pinel a fait l'objet de remises en question, alors que sa rentabilité dépend de votre manière de préparer ce projet d'investissement. N'hésitez pas à consulter notre article pour éviter les arnaques Pinel.
À savoir : Alors que les taux du Pinel classique baissent, ce dernier est progressivement relayé par le Pinel + depuis 2023. Les taux de réduction d'impôt du Super Pinel en 2024 sont ceux du Pinel classique de 2022, et représentent une réduction bien plus avantageuse.
Venons-en maintenant à ce qui nous intéresse ici : les conditions pour être éligible à la réduction d'impôt Pinel. On retrouve les conditions liées à l'investissement immobilier et les conditions liées aux plafonds de loyer et aux plafonds de ressources en Pinel.
Conditions liées à l'investissement immobilier
Pour bénéficier du taux de réduction d'impôt Pinel, vous pouvez réaliser l'investissement immobilier par vos propres moyens, ou alors par le biais d'une société qui n'est pas assujettie à l'Impôt sur les Sociétés (IS). Vous pouvez également investir en souscrivant dans des parts de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI).
En ce qui concerne le bien immobilier, il peut être neuf, en cours de construction, à construire ou faire l'objet de travaux de réhabilitation. Il peut également être ancien et faire l'objet d'une rénovation, ou être un local transformé pour un usage d'habitation. Il doit être situé dans des zones dans lesquelles un déséquilibre entre l'offre et la demande est observé. On compte les zones "tendues" et les zones couvertes par un CRSD (contrat de redynamisation de site de défense). En règle générale, ce sont les zones A, Abis et B1 qui sont concernées. Néanmoins, les zones B2 et C sont également concernées sous la condition suivante : la demande de construction du bien a été faite avant le 31 décembre 2017, et l'acte d'acquisition a été signé avant le 15 mars 2019.
Vous pouvez investir dans 2 biens immobiliers au maximum par an entre le mois de septembre 2014 et le 31 décembre 2024. Il faudra ensuite les mettre en location non meublée pendant 6, 9 ou 12 ans.
Conditions liées aux plafonds de loyer et de ressources Pinel
Mis à part les conditions liées aux biens immobiliers, on retrouve les conditions liées au montant du loyer et aux ressources des locataires.
Pour être éligible aux avantages fiscaux du dispositif Pinel, vous devez respecter certains plafonds pour fixer le prix du loyer. Le prix dépendra du nombre de mètres carrés du bien et de la zone géographique.
En ce qui concerne les conditions de ressources des locataires, vous devez louer votre bien à des personnes percevant des revenus inférieurs à certains plafonds. Ces plafonds varient en fonction du lieu où se situe le logement, mais également de la composition du foyer fiscal des locataires. Les locataires peuvent faire partie de votre famille mais ne doivent pas être membres de votre foyer fiscal.
Pourquoi y a-t-il des plafonds en Pinel ?
Les plafonds Pinel ont été créés pour favoriser la création de logements aux loyers abordables dans des zones dites "tendues". Ces zones sont définies par un grand déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. Ce qui entraîne des difficultés au niveau de l'accès au logement pour les foyers à revenus intermédiaires à modestes. Les logements dans les zones couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD) sont également concernés.
Les plafonds Pinel visent donc à éviter que les investisseurs choisissent des locataires percevant des revenus trop élevés. Ils permettent également d'assurer la durabilité du dispositif en ne visant pas seulement les investisseurs aisés. Cela réduit le risque de charges budgétaires importantes pour l'Etat, et contribue à rendre les investissements Pinel attractifs et accessibles.
Quels sont les barèmes du plafond de loyer Pinel en 2024 ?
Les plafonds de loyer Pinel changent en fonction de la zone géographique du bien immobilier, mais peuvent aussi varier en fonction de sa superficie. En effet, les plafonds peuvent être majorés selon la surface habitable du bien : inférieure, égale ou supérieure à 38m². Ces plafonds ne doivent pas être dépassés durant toute la période de mise en location, qu'elle soit initiale (6 ou 9 ans) ou prorogée (12 ans) et quels que soient les revenus des locataires.
Les plafonds de loyer Pinel en France métropolitaine
Les données de 2024 ne sont pas encore disponibles. Nous vous tiendrons informé dès leur publication.
Les plafonds de loyer Pinel, hors charges, pour les baux conclus ou prorogés en 2023 en France métropolitaine sont les suivants :
Zone géographique du bien immobilier
Plafond de loyer Pinel par m²
Zone A
13,56€
Zone A bis
18,25€
Zone B1
10,93€
Zone B2 et C
9,50€
Source : bofip.impots.gouv.fr
Les plafonds de loyer Pinel dans les DROM-COM
Les données de 2024 ne sont pas encore disponibles. Nous vous tiendrons informé dès leur publication.
Les plafonds de loyer Pinel, hors charges, pour les baux signés ou prorogés en 2023 dans les DROM-COM (Outre-mer) sont les suivants :
Localisation du bien immobilier
Plafond de loyer Pinel par m²
Guadeloupe, Guyane, La Réunion, Martinique, Mayotte, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon
11,19€
Polynésie française, Nouvelle-Calédonie et Wallis-et-Futuna
13,56€
Source : bofip.impots.gouv.fr
Les surfaces habitables comprises dans les plafonds de loyer Pinel
En ce qui concerne la superficie du bien, les plafonds sont multipliés par 1,2 si cette-dernière est inférieure ou égale à 38m², ou par 0,7 + 19 par surface habitable si celle-ci est supérieure à 38m². Ces coefficients multiplicateurs ont été pensés pour représenter l'état réel du marché locatif. Il est donc important de connaître les surfaces habitables prises en compte ou non dans le calcul du plafond de loyer pour votre investissement Pinel.
À savoir : Les valeurs du coefficient multiplicateur 0,7 + 19 représentent deux éléments. La valeur 0,7 correspond à une réduction de 30% du loyer par rapport au marché locatif. Tandis que la valeur 19 correspond à la somme du Taux de Référence des loyers (TR) et de cette réduction (0,7).
Parmi les surfaces du logement à considérer, on retrouve les murs, les cloisons, les marches et cages d'escaliers, les gaines techniques de logement (GTL) et enfin, les embrasures de portes et de fenêtres. On retrouve également certaines annexes, si la moitié de leur surface ne dépasse pas 8m² :
Combles et greniers aménageables
Caves
Sous-sols
Remises
Ateliers
Celliers intérieurs ou extérieurs
Resserres
Loggias
Balcons
Vérandas
Terrasses accessibles (dans la limite de 9m²)
En somme, les annexes comprennent la totalité des surfaces ayant une hauteur sous plafond d'au moins 1m80 et qui sont dédiées à l'usage exclusif du locataire.
Les surfaces habitables dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1m80 ne sont pas à prendre en compte. Voici un tableau vous exposant par type de surface, celles qui ne sont pas prises en compte :
Surfaces habitables exclues
Annexes exclues
À savoir : Certaines surfaces habitables initialement non prises en compte peuvent en fait l'être si elles sont considérées comme des annexes. Si les caractéristiques mentionnées précédemment (usage exclusif du locataire et une hauteur sous plafond d'au minimum 1m80) sont présentes, alors ces surfaces sont considérées comme des annexes.
Exemples de calcul du loyer en Pinel
Voici donc quelques exemples de calcul du loyer en Pinel en 2023 :
Exemple numéro 1 de calcul d'un plafond de loyer Pinel
Vous investissez dans un logement de 37m² situé en zone A : le plafond de loyer sera donc de 13,56€ par m². Étant donné que la superficie du logement est inférieure à 38m², le loyer de base est majoré. On multiplie donc le plafond de loyer par 1,2 :
13,56 * 1,2 = 16,272€
Puis on multiplie le résultat par la superficie du logement :
16,272 * 37 ≃ 602,06€
Vous pouvez donc fixer le montant de votre loyer à un montant inférieur ou égal à 602,06€.
Exemple numéro 2 de calcul d'un plafond de loyer Pinel
Vous investissez dans un logement de 65m² avec une véranda de 14m² à usage exclusif de votre locataire. Ce logement dispose également d'une place de parking considérée comme une annexe, elle est donc exclue du calcul.
Le logement est situé en zone B1 : le plafond de loyer sera donc de 10,93€. La superficie du logement est supérieure à 38m², le calcul du coefficient multiplicateur est donc le suivant :
0,7 + 19 / (65 + 7) ≃ 0,96
Puis on multiplie le résultat par le plafond de loyer :
10,93 * 0,96 ≃ 10,49€
Enfin, on multiplie le résultat par la superficie du logement en prenant uniquement en compte la moitié de la surface de la véranda (7m²) :
10,49€ * (65 + 7) = 755,28€
Vous pouvez donc fixer le montant de votre loyer à un montant inférieur ou égal à 755,28€.
Les plafonds de loyer Pinel impactent-ils la rentabilité ?
Tout d'abord, au vu des plafonds de loyer Pinel, il sera plus simple de trouver des locataires. En effet, cela peut avoir un impact positif sur la lucrativité de votre investissement sur le long terme car des loyers peu élevés réduisent les chances que votre logement reste vacant. De plus, malgré un rendement locatif moins important que les données marché, les avantages fiscaux de la loi Pinel vous permettent d'éventuellement compenser cet écart.
Néanmoins, vous pouvez adapter votre investissement de sorte à maximiser sa rentabilité. Vous pouvez par exemple investir dans un logement situé dans la zone A bis, qui est la zone où le plafond de loyer Pinel est le plus élevé. Attention toutefois à bien respecter toutes les conditions d'éligibilité du dispositif Pinel. Veillez aussi à prendre en compte la liste des villes à éviter en Pinel.
Quels sont les plafonds de ressources locataires en Pinel ?
Mis à part les plafonds de loyer, il y a également les plafonds de ressources locataires liés à la réduction d'impôt Pinel. En effet, pour bénéficier de cette réduction d'impôt, il faut mettre votre bien en location à des personnes ayant des ressources inférieures à un seuil fixé. Ce seuil dépend de la localisation du logement et de la composition du foyer fiscal du locataire.
Les plafonds de ressources locataires Pinel en France métropolitaine
Les données de 2024 ne sont pas encore disponibles. Nous vous tiendrons informé dès leur publication.
Les plafonds de revenus locataires Pinel pour les baux signés ou prorogés en 2023 en France métropolitaine sont les suivants :
Zone A
Zone A bis
Zone B1
Zone B2 et C
Célibataire
41 855€
41 855€
34 115€
30 704€
En couple
62 555€
62 555€
45 558€
41 001€
Célibataire ou en couple avec 1 personne à charge
75 194€
82 002€
54 785€
49 307€
Célibataire ou en couple avec 2 personnes à charge
90 070€
97 904€
66 139€
59 526€
Célibataire ou en couple avec 3 personnes à charge
106 627€
116 487€
77 805€
70 025€
Célibataire ou en couple avec 4 personnes à charge
119 897€
131 078€
87 685€
78 917€
Montant de majoration par personne à charge au-delà de 5 personnes
+13 369€
+14 603€
+9 782€
+8 801€
Source : bofip.impots.gouv.fr
Les plafonds de ressources locataires Pinel en Outre-mer
Les plafonds de revenus locataires Pinel pour les baux signés ou prorogés en 2023 en Outre-mer sont les suivants :
Guadeloupe, Guyane, La Réunion, Martinique, Mayotte, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon
Polynésie française, Nouvelle-Calédonie et Wallis-et-Futuna
Célibataire
30 338€
32 872€
En couple
40 516€
43 896€
Célibataire ou en couple avec 1 personne à charge
48 722€
52 788€
Célibataire ou en couple avec 2 personnes à charge
58 818€
63 727€
Célibataire ou en couple avec 3 personnes à charge
69 192€
74 966€
Célibataire ou en couple avec 4 personnes à charge
77 978€
84 485€
Montant de majoration par personne à charge au-delà de 5 personnes
+8 704€
+9 429€
Source : bofip.impots.gouv.fr
Comment vérifier les ressources des locataires en Pinel ?
Afin d'être sûr de respecter les conditions d'éligibilité du dispositif Pinel, vous devez vérifier les ressources de vos locataires avant de signer le bail de location.
De quelle manière contrôler les ressources de vos locataires Pinel ?
Pour connaître les ressources de vos locataires en Pinel, vous devez vous référer au revenu fiscal de référence présent sur leur avis d'imposition de l'année N-1, représentant le revenu de l'année N-2. C'est-à-dire que si vous souhaitez signer un bail en 2024, il faudra vous référer à l'avis d'imposition 2023 de vos futurs locataires mentionnant les revenus de 2022. Vous pouvez d'ailleurs vérifier que l'avis qu'on vous a transmis est authentique sur impots.gouv.fr.
À savoir : Le revenu fiscal de référence est basé sur le revenu net imposable de vos locataires ainsi que sur d'autres revenus :
Les revenus et plus-values assujettis à un taux forfaitaire
Les revenus de placements financiers soumis à un prélèvement libératoire, comme par exemple les intérêts d'un contrat d'assurance vie
Les cotisations de plan d'épargne tels que le PERIN soustraites du revenu global
Quelques revenus exonérés comme les revenus d'activités indépendantes exercées dans des zones spécifiques, ou encore des revenus générés à l'étranger
Quand faut-il vérifier les ressources de vos locataires en Pinel ?
En règle générale, les contribuables reçoivent leur avis d'imposition au cours du mois d'août, et au plus tard mi-décembre selon le format souhaité (papier ou numérique). En matière de plafonds de ressources, ceux-ci sont revus le 1er janvier de chaque année ; tout comme pour les plafonds de loyer Pinel.
Cependant, si les ressources du locataire dépassent les plafonds Pinel, entre l'année de référence et la date de mise en location du bien ou durant la période couverte par le bail, la réduction d'impôt Pinel n'est pas reconsidérée. La seule vérification qui est à faire est au moment de la signature du bail.
Quels sont les risques en cas de non-respect des plafonds Pinel ?
Si vous ne respectez pas toutes les conditions de base du dispositif Pinel, une reprise de l'avantage fiscal est possible. Même chose si vous ne les respectez pas durant la période d'engagement de la mise en location de votre bien. En matière de plafonds de loyer et de ressources des locataires de la loi Pinel, ils doivent être respectés au moment de la signature du bail pour être éligible à la réduction d'impôt Pinel.
Si ce n'est pas le cas, la reprise de l'avantage peut se faire à tout moment et portera sur l'intégralité des années durant lesquelles vous avez profité de cet avantage fiscal. Vous écoperez également de sanctions telles que des intérêts de retard, la majoration d'impôt de 10%, et éventuellement la majoration de 80% pour fraude fiscale.