حقوق الهواء
حقوق الهواء أو الحقوق الجوية أو حق الارتفاع بالمبنى  هي أحقية التصرف في الملكية أو «المساحة» فوق سطح الأرض. وتعني بصفة عامة، أن لمالك الأرض أو مستأجرها الحق الكامل في استخدام وتطوير المساحة فوق الأرض المملوكة دون تدخل من الآخرين.

تتم الإشارة إلى هذا المفهوم القانوني بواسطة العبارة اللاتينية (Cuius est solum, eius est usque ad coelum et ad inferos) والتي تعني (أيما أحد يمتلك أرضاً، فهي ملكه بما ارتفع منها إلى الجنة ونزل منها إلى النار)، وهي موجودة في القانون الروماني فترة العصور الوسطى ويعود الفضل في ذلك إلى شارح أكورزيوس (glossator Accursius) في القرن الثالث عشر؛ وقد حظي هذا القانون بشعبية كبيرة لدى القانون العام في تعليقات على قوانين إنجلترا (1766) لويليام بلاكستون؛ وانظر أصول العبارة لمزيد من التفاصيل.

السفر جواً 
كان يُعتقد سابقاً أن حقوق الملكية المحددة بالنقاط على الأرض تمتد إلى ما لا نهاية في السماء، وبقيت هذه الفكرة معشعة قبل شيوع السفر الجوي في أوائل القرن العشرين. ورغبة في تعزيز حركة النقل الجوي، قام مسؤلوا التشريع بإقرار تسهيلات عامة لحركة المرور على ارتفاعات عالية، دون اعتبارٍ للملكية العقارية. وقد توصل القضاء الأمريكي إلى توافق يرضي المسافرين على مسافات عالية وملاك الأراضي التي تمر الحركة الجوية أعلا ممتلكاتهم وذلك بالاستخدام الحصري لأجوائهم الخاضعة لملكيتهم.

ومرة أخرى أثارت التقنيات الجديدة تساؤلات حول حقوق الملكية في «الفضاء» والحدود التصاعدية للسيادة الوطنية، فمع ظهور السفر إلى الفضاء اعلا الغلاف الجوي للأرض، غالبًا ما يتم مناقشة الارتفاع الذي تمتد إليه السيادة الوطنية وبالتالي يمكن للأمم تنظيم العبور.

الولايات المتحدة الأمريكية 

في الولايات المتحدة، تنفرد إدارة الطيران الفيدرالية (FAA) بسلطة تنظيم جميع متعلقات «ملاحة المجال الجوي»، فتقوم بتحديد القواعد والمتطلبات لاستخدامه بشكل دقيق. وعلى وجه الخصوص، ينص قانون الطيران الفيدرالي على ما يلي: «لحكومة الولايات المتحدة السيادة الحصرية على المجال الجوي للولايات المتحدة» و «لمواطن الولايات المتحدة الحق العام في العبور من خلال المجال الجوي القابل للملاحة», وتم تعريف «المجال الجوي القابل للملاحة» والذي يكون للجمهور فيه حق العبور بكونه: «المجال الجوي على أو فوق الحد الأدنى من ارتفاعات الطيران التي تشمل المجال الجوي اللازم لضمان سلامة الطائرة حين الإقلاع والهبوط بها.» ومع ذلك، لا تملك حكومة الولايات المتحدة الحصانة الكاملة للإفلات حال حصول «ضرر كبير» من جراء إقلاع إحدى طائراتها فوق الممتلكات الخاصة، ونتيجة لذلك تجري الحكومة تشكيلا تقدم من خلاله تعويضاً عادلًا للمتضرر.

غالبًا ما يتم مناقشة تحديد الارتفاع الذي يمكن للمجال الجوي أن يصله فوق الممتلكات الخاصة دون إلحاق ضرر بها، ففي الماضي جعل القانون القضائي حدوداً للارتفاع، فحدد ارتفاع المجال الجوي في المدن والضواحي بـ  ويقابله  أعلا من أطول مبنى في المناطق الريفية وذلك لتجنب أي تلف لحقوق الملكي، في تلك الأوقات، شكلت هذه الحدود «المجال الجوي للملاحة». ومع ذلك، فإن الجزء الأكبر من القرارات الأكثر حداثة، والتي لها سابقة، يعتبر أن اتخاذ القرار يمكن أن يحدث بصرف النظر عما إذا كانت الرحلة قد حدثت داخل المجال الجوي القابل للملاحة أم لا، والأمر الوحيد الذي يؤخذ بعين الاعتبار هو مراعات عدم الإضرار بالممتلكات. وتكمن أهمية ذلك بشكل خاص بكون بعض الطائرات (المأهولة منها وغير المأهولة) لا تملك الحد الأدنى لارتفاع طيرانها مما يجعل جميع المجال الجوي «عرضة للملاحة» تقريبًا.

وتكمن الحاجة إلى FAA في كونها المسؤولة عن دفع التعويضات المالية لأصحاب العقارات عندما يتم أخذ مصالح ممتلكاتهم للتحليق (وذلك حين تكون الحكومة الفيدرالية هي الجهة الساحبة). ويمكن بعد ذلك مطالبة ملاك الأراضي المعوضين بالتنازل عن أي أضرار مفترضة للتدخل في «حقوق الملاحة الجوية» وذلك لتجنب الدعاوى القضائية في المستقبل جراء انزعاج أصحاب الممتلكات من الطائرات التي تحلق في مجالٍ جويٍ منخفض. وهذا ما يطلق عليه التنقل أو الإرتفاق الملاحي. وقد منح الكونغرس لإدارة الطيران الفدرالية (FAA) السلطة لتوفير الأموال اللازمة لشراء هذه التسهيلات بالقرب من المطارات لاستيعاب إقلاع الطائرات وهبوطها.

أدى انخفاض تكلفة المركبات الجوية غير المأهولة (وتسمى أيضًا الطائرات بدون طيار) عام 2000 إلى طرح الأسئلة القانونية التي تسآئلت عن الجهة التي يفترض الأخذ يإذنها بشأن الطيران على ارتفاعات منخفضة؛ هل هو مالك الأرض، أم إدارة الطيران الفدرالية FFA أم كلاهما. لم يكن هناك أبدًا أي تحدٍ مباشرٍ للحكومات الفيدرالية المخولة لتسيير حقوق المواطنين في السفر عبر المجال الجوي القابل للملاحة. وبسبب ذلك، ففي الوضع الراهن فإن أخذ الإذن من إدارة الطيران الفدرالية (ولو من أجل التنظيم) هو أمر مطلوب. ومع ذلك، فإن حقوق الملكية الحالية على الممتلكات الخاصة لا تزال تسمح للمطالبات المدنية بأخذ التعويضات عند حدوث ضرر كبير جراء ستخدام المجال الجوي. وقد أكدت إدارة الطيران الفدرالية أيضا أن لديها السلطة الحصرية لتنظيم هذا الحق.

السكك الحديدية وحقوق الهواء 
كانت السكك الحديدية أول الشركات التي تدرك إمكانية جني الأموال مستفيدة من حقوق الملاحة الجوية. ومن الأمثلة الجيدة على ذلك محطة غراند سنترال في مدينة نيويورك، حيث وضع وليام ج. ويلجوس، كبير المهندسين في نيويورك سنترال وهدسون للسكك الحديدية، خطة لجني الأرباح من حقوق الملاحة الجوية. ففيالبداية، شيدت السكك الحديدية بكل بساطة منصةً فوق ساحات السكك الحديدية للسماح بتطوير المباني العلوية. وبحلول عام 1954، بدأت السكك الحديدية تدرك أنها قد تبيع المزيد من حقوق الملاحة الجوية، واقترحوا استبدال محطة غراند سنترال الطرفية ببرج من 50 طابقًا. هكذا تم بناء مبنى بان أم بجوار المحطة، وبعد احتجاج عام على هدم محطة غراند سنترال. تم استخدام هذا النهج في شيكاغو منذ إنشاء مبنى بريدنتشل في عام 1955 فوق مسارات السكك الحديدية النشطة في السكك الحديدية المركزية في إلينوي. وفي عام 2017، إلى الغرب من نهر شيكاغو، تم بناء ريفر بوينت ونورث ريفير سايد 150 فوق المسارات المؤدية إلى محطة أمتراك.

بناء المنصات على السكك الحديدية لا يزال مربحا للغاية. ففي منتصف العقد الأول من القرن العشرين، حاولت هيئة النقل في مدينة نيويورك (MTA) بيع حقوق الهواء إلى طائرات نيويورك حتى يتمكنوا من بناء ملعب ويست سايد على ويست سايد يارد في مانهاتن، بالقرب من محطة بنسلفانيا، كجزء من إعادة تطوير ساحات هدسون ياردز. فتم بناء مشروع التطوير الضخم ياردز هدسون في نهاية المطاف على ساحة السكك الحديدية. وفي بروكلين، تم بناء مركز باركليز وباسيفيك بارك على ساحات المحيط الأطلسي.

الطرق وحقوق الهواء 
بشكل مشابه لما جرى مع السكك الحديدية، اقترح بناة الطرق السريعة بيع حقوقهم الجوية؛ وقد فعلت بوسطن شراكةً مع بيج ديج.

في يناير 2007 مولت مدينة لوس انجليس دراسة جدوى RFP بمبلغ 100 ألف دولار وذلك للبحث في بناء حديقة فوق الطريق السريع في هوليوود. وسيتم بناء الحديقة فوق الطريق السريع 101 في الولايات المتحدة وتحتوي على 24 فدان من المتنزهات الجديدة.

التطوير وحقوق الهواء 
يتمتع مالك الأرض بحقوق التطوير الحصرية «للمساحة» فوق أراضيه. وبموجب القانون العام، فإن بناء «طرف زائد» يتخطى حدود ممتلكات أحد الجيران يعد تعدياً على ملكية الغير ولمالك العقار الحق في إزالته، وعلى صعيد أخر فإن المجال الجوي يعتبر ملكية هو الأخر ويحتفظ صاحبه بحقوق التطوير التي يمكن بيعها أو نقلها. وبالتالي فقد يكون لكل صاحب مبنى في منطقة وسط المدينة المكتضة الحق في خمسة وثلاثين طابقًا من المجال الجوي فوق ممتلكاته، وفي أحد السيناريوهات المحتملة، يمكن لمالكي مبنى قديم من ثلاثة طوابق فقط أن يحققوا قدراً كبيراً من المال عن طريق بيع المباني والسماح ببناء ناطحة سحاب من خمسة وثلاثين طابقًا في مكانها. وفي سيناريو مختلف، قد يشتري مطور ناطحة سحاب المجال الجوي غير المستخدم من مالك أرض مجاورة من أجل تطوير مبنى أوسع. وعلى سبيل المثال ففي نوفمبر 2005، باعت كنيسة المسيح في نيويورك حقوق تطوير مجالها الجوي بمبلغ قياسي قدره 430 دولارًا للقدم المربع، مما جعل أكثر من 30 مليون دولار من البيع مقابل الحق في البناء في المساحة الواقعة فوق المبنى.

انظر أيضًا 
 الحق في الضوء
 اتفاقية شيكاغو للطيران المدني الدولي
 حق ارتفاق
 الحق العام في التجول

المراجع

روابط خارجية 
 أنواع حقوق التنمية
 حقوق الهواء على Merchandise Mart بشيكاغو (مثال مبكر على تنظيم حقوق الهواء)
 هل يمكنني إعلان «منطقة حظر طيران» على منزلي؟، The Straight Dope، 13 February 1998.
 خريطة حقوق الهواء لمدينة نيويورك
     على الحالة الراهنة لحقوق الهواء في مدينة نيويورك وسوقها.
 Troy A. Rule، Airspace and the Takings Clause، 90 Washington Washington Law Law 421 (2012).

حقوق التنمية القابلة للتحويل (TDR)
 شرح هذا المفهوم من جامعة ميشيغان الشرقية
 شرح هذا المفهوم من جامعة ولاية أوهايو
 TDR «الدليل الميداني»
 نقل حقوق التنمية من أجل التنمية المتوازنة من معهد لينكولن للأراضي

حقوق
قانون الممتلكات
قانون بيئي
قانون طيران
حقوق الهواء أو الحقوق الجوية أو حق الارتفاع ب المبنى هي أحقية التصرف في الملكية أو « المساحة » فوق سطح الأرض . وتعني ب صفة عامة ، أن لمالك الأرض أو مستأجر ها الحق الكامل في استخدام و تطوير المساحة فوق الأرض المملوكة دون تدخل من الآخرين . تتم الإشارة إلى هذا المفهوم القانوني ب واسطة العبارة اللاتينية ( Cuius est solum , eius est usque ad coelum et ad inferos ) و التي تعني ( أيما أحد يمتلك أرضاً ، ف هي ملك ه ب ما ارتفع من ها إلى الجنة ونزل من ها إلى النار ) ، و هي موجودة في القانون الروماني فترة العصور الوسطى و يعود الفضل في ذلك إلى شارح أكورزيوس ( glossator A ccursius ) في القرن الثالث عشر ؛ و قد حظي هذا القانون بشعبية كبيرة لدى القانون العام في تعليقات على قوانين إنجلترالويليام بلاكستون ؛ وانظر أصول العبارة ل مزيد من التفاصيل . السفر جواً كان يُعتقد سابقاً أن حقوق الملكية المحددة ب النقاط على الأرض تمتد إلى ما لا نهاية في السماء ، و بقيت هذه الفكرة معشعة قبل شيوع السفر الجوي في أوائل القرن العشرين . ورغبة في تعزيز حركة النقل الجوي ، قام مسؤلوا التشريع ب إقرار تسهيلات عامة ل حركة المرور على ارتفاعات عالية ، دون اعتبارٍ للملكية العقارية . و قد توصل القضاء الأمريكي إلى توافق يرضي المسافرين على مسافات عالية وملاك الأراضي التي تمر الحركة الجوية أعلا ممتلكات هم و ذٰلك ب الاستخدام الحصري لأجوائهم الخاضعة لملكية هم . و مرة أخرى أثارت التقنيات الجديدة تساؤلات حول حقوق الملكية في « الفضاء » و الحدود التصاعدية ل السيادة الوطنية ، ف مع ظهور السفر إلى الفضاء اعلا الغلاف الجوي ل الأرض ، غالبًا ما يتم مناقشة الارتفاع الذي تمتد إلي ه السيادة الوطنية و ب التالي يمكن ل الأمم تنظيم العبور . الولايات المتحدة الأمريكية في الولايات المتحدة ، تنفرد إدارة الطيران الفيدرالية ( FAA ) بسلطة تنظيم جميع متعلقات « ملاحة المجال الجوي » ، ف تقوم ب تحديد القواعد وال متطلبات ل استخدام ه ب شكل دقيق . و على وجه الخصوص ، ينص قانون الطيران الفيدرالي على ما يلي : « ل حكومة الولايات المتحدة السيادة الحصرية على المجال الجوي ل الولايات المتحدة » و « لمواطن الولايات المتحدة الحق العام في العبور من خلال المجال الجوي القابل للملاحة » , و تم تعريف « المجال الجوي القابل للملاحة » و الذي يكون للجمهور في ه حق العبور بكون ه : « المجال الجوي على أو فوق الحد الأدنى من ارتفاعات الطيران التي تشمل المجال الجوي اللازم ل ضمان سلامة الطائرة حين الإقلاع و الهبوط ب ها . » و مع ذلك ، لا تملك حكومة الولايات المتحدة الحصانة الكاملة للإفلات حال حصول « ضرر كبير » من جراء إقلاع إحدى طائرات ها فوق الممتلكات الخاصة ، و نتيجة ل ذٰلك تجري الحكومة تشكيلا تقدم من خلال ه تعويضاً عادلًا للمتضرر . غالبًا ما يتم مناقشة تحديد الارتفاع الذي يمكن للمجال الجوي أن يصل ه فوق الممتلكات الخاصة دون إلحاق ضرر ب ها ، ف في الماضي جعل القانون القضائي حدوداً للارتفاع ، فحدد ارتفاع المجال الجوي في المدن والضواحي بـ ويقابل ه أعلا من أطول مبنى في المناطق الريفية و ذٰلك ل تجنب أي تلف ل حقوق الملكي ، في تلك الأوقات ، شكلت هذه الحدود « المجال الجوي للملاحة » . و مع ذلك ، ف إن الجزء الأكبر من القرارات الأكثر حداثة ، و التي ل ها سابقة ، يعتبر أن اتخاذ القرار يمكن أن يحدث ب صرف النظر عن ما إذا كانت الرحلة قد حدثت داخل المجال الجوي القابل للملاحة أم لا ، و الأمر الوحيد الذي يؤخذ ب عين الاعتبار هو مراعات عدم الإضرار ب الممتلكات . وتكمن أهمية ذلك ب شكل خاص بكون بعض الطائرات ( المأهولة من ها و غير المأهولة ) لا تملك الحد الأدنى ل ارتفاع طيران ها مما يجعل جميع المجال الجوي « عرضة للملاحة » تقريبًا . وتكمن الحاجة إلى FAA في كون ها المسؤولة عن دفع التعويضات المالية ل أصحاب العقارات عندما يتم أخذ مصالح ممتلكات هم لل تحليق ( و ذٰلك حين تكون الحكومة الفيدرالية هي الجهة الساحبة ) . و يمكن بعد ذلك مطالبة ملاك الأراضي المعوضين ب التنازل عن أي أضرار مفترضة ل التدخل في « حقوق الملاحة الجوية » و ذٰلك ل تجنب الدعاوى القضائية في المستقبل جراء انزعاج أصحاب الممتلكات من الطائرات التي تحلق في مجالٍ جويٍ منخفض . و هٰذا ما يطلق علي ه التنقل أو الإرتفاق الملاحي . و قد منح الكونغرس ل إدارة الطيران الفدرالية ( FAA ) السلطة ل توفير الأموال اللازمة ل شراء هذه التسهيلات ب القرب من المطارات ل استيعاب إقلاع الطائرات و هبوط ها . أدى انخفاض تكلفة المركبات الجوية غير المأهولة ( وتسمى أيضًا الطائرات ب دون طيار ) عام إلى طرح الأسئلة القانونية التي تسآئلت عن الجهة التي يفترض الأخذ يإذن ها ب شأن الطيران على ارتفاعات منخفضة ؛ هل هو مالك الأرض ، أم إدارة الطيران الفدرالية FFA أم كلى هما . لم يكن هناك أبدًا أي تحدٍ مباشرٍ للحكومات الفيدرالية المخولة لتسيير حقوق المواطنين في السفر عبر المجال الجوي القابل للملاحة . و ب سبب ذلك ، ف في الوضع الراهن ف إن أخذ الإذن من إدارة الطيران الفدرالية ( و لو من أجل التنظيم ) هو أمر مطلوب . و مع ذلك ، ف إن حقوق الملكية الحالية على الممتلكات الخاصة لا تزال تسمح للمطالبات المدنية ب أخذ التعويضات عند حدوث ضرر كبير جراء ستخدام المجال الجوي . و قد أكدت إدارة الطيران الفدرالية أيضا أن لدي ها السلطة الحصرية لتنظيم هذا الحق . السكك الحديدية و حقوق الهواء كانت السكك الحديدية أول الشركات التي تدرك إمكانية جني الأموال مستفيدة من حقوق الملاحة الجوية . و من ال أمثلة الجيدة على ذلك محطة غراند سنترال في مدينة نيويورك ، حيث وضع وليام ج . ويلجوس ، كبير المهندسين في نيويورك سنترال وهدسون ل السكك الحديدية ، خطة لجني الأرباح من حقوق الملاحة الجوية . ففيالبداية ، شيدت السكك الحديدية ب كل بساطة منصةً فوق ساحات السكك الحديدية ل السماح ب تطوير المباني العلوية . و ب حلول عام بدأت السكك الحديدية تدرك أن ها قد تبيع المزيد من حقوق الملاحة الجوية ، واقترحوا استبدال محطة غراند سنترال الطرفية ببرج منطابقًا . هكذا تم بناء مبنى ب أن أم بجوار المحطة ، و بعد احتجاج عام على هدم محطة غراند سنترال . تم استخدام هذا ال نهج في شيكاغو منذ إنشاء مبنى بريدنتشل في عامفوق مسارات السكك الحديدية النشطة في السكك الحديدية المركزية في إلينوي . و في عام إلى الغرب من نهر شيكاغو ، تم بناء ريفر بوينت ونورث ريفير سايدفوق المسارات المؤدية إلى محطة أمتراك . بناء ال منصات على السكك الحديدية لا يزال مربحا ل الغاية . ف في منتصف العقد الأول من القرن العشرين ، حاولت هيئة النقل في مدينة نيويورك ( M T A ) بيع حقوق الهواء إلى طائرات نيويورك حتى يتمكنوا من بناء ملعب ويست سايد على ويست سايد يارد في مانهاتن ، ب القرب من محطة بنسلفانيا ، ك جزء من إعادة تطوير ساحات هدسون ياردز . ف تم بناء مشروع التطوير الضخم ياردز هدسون في نهاية المطاف على ساحة السكك الحديدية . و في بروكلين ، تم بناء مركز باركليز وباسيفيك بارك على ساحات المحيط الأطلسي . الطرق و حقوق الهواء ب شكل مشاب ه ل ما جرى مع السكك الحديدية ، اقترح بناة الطرق السريعة بيع حقوق هم الجوية ؛ و قد فعلت بوسطن شراكةً مع بيج ديج . في ينايرمولت مدينة لوس انجليس دراسة جدوى RFP بمبلغألف دولار و ذٰلك ل البحث في بناء حديقة فوق الطريق السريع في هوليوود . و س يتم بناء الحديقة فوق الطريق السريعفي الولايات المتحدة وتحتوي علىفدان من المتنزهات الجديدة . التطوير و حقوق الهواء يتمتع مالك الأرض بحقوق التطوير الحصرية « للمساحة » فوق أراضيه . و ب موجب القانون العام ، ف إن بناء « طرف زائد » يتخطى حدود ممتلكات أحد الجيران يعد تعدياً على ملكية الغير ولمالك العقار الحق في إزالة ه ، و على صعيد أخر ف إن المجال الجوي يعتبر ملكية هو الأخر ويحتفظ صاحب ه بحقوق التطوير التي يمكن بيع ها أو نقل ها . و ب التالي ف قد يكون ل كل صاحب مبنى في منطقة وسط المدينة المكتضة الحق في خمسة و ثلاثين طابقًا من المجال الجوي فوق ممتلكات ه ، و في أحد السيناريوهات المحتملة ، يمكن لمالكي مبنى قديم من ثلاثة طوابق فقط أن يحققوا قدراً كبيراً من المال عن طريق بيع المباني و السماح ب بناء ناطحة سحاب من خمسة و ثلاثين طابقًا في مكان ها . و في سيناريو مختلف ، قد يشتري مطور ناطحة سحاب المجال الجوي غير المستخدم من مالك أرض مجاورة من أجل تطوير مبنى أوسع . و على سبيل المثال ف في نوفمبر باعت كنيسة المسيح في نيويورك حقوق تطوير مجال ها الجوي ب مبلغ قياسي قدرهدولارًا للقدم المربع ، مما جعل أكثر منمليون دولار من البيع مقابل الحق في البناء في المساحة الواقعة فوق المبنى . انظر أيضًا الحق في الضوء اتفاقية شيكاغو ل الطيران المدني الدولي حق ارتفاق الحق العام في التجول المراجع روابط خارجية أنواع حقوق التنمية حقوق الهواء على Merch andise Mart بشيكاغو ( مثال مبكر على تنظيم حقوق الهواء ) هل يمكن ني إعلان « منطقة حظر طيران » على منزلي ؟ ، The Straight Dope ، February خريطة حقوق الهواء ل مدينة نيويورك على الحالة الراهنة ل حقوق الهواء في مدينة نيويورك وسوق ها . Troy A . Rule ، A irspace and the Takings Clause ، Washington Washington Law Law ( 2012 ) . حقوق التنمية القابلة ل التحويل ( TDR ) شرح هذا المفهوم من جامعة ميشيغان الشرقية شرح هذا المفهوم من جامعة ولاية أوهايو TDR « ال دليل ال ميداني » نقل حقوق التنمية من أجل التنمية ال متوازنة من معهد لينكولن للأراضي حقوق قانون الممتلكات قانون بيئي قانون طيران