อสังหาริมทรัพย์พม่ารอวันฟื้นหลังเลือกตั้งปี 2553
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้เดินทางไปบรรยายเกี่ยวกับสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยให้กับนักลงทุนพม่าตามคำเชิญของ บจก.เฟรเกรนท์ พร็อพเพอร์ตี้ ผู้พัฒนาโครงการเดอะเซอร์เคิลในกรุงเทพมหานคร ในช่วงกลางเดือนธันวาคม 2552 จึงจัดทำรายงานฉบับย่อเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์พม่ามานำเสนอพม่าเป็นประเทศที่มีขนาด 657740 ตารางกิโลเมตร ซึ่งใหญ่ที่สุดในสุวรรณภูมิ หรือใหญ่กว่าไทยถึง 29%แต่กลับมีจำนวนประชากรเพียง 48.1 ล้านคนหรือราวสามในสี่ของประเทศไทยทำให้ความหนาแน่นของประชากรมีเพียง 73 คนต่อตารางกิโลเมตร หรือราวครึ่งหนึ่งของไทยเท่านั้นเศรษฐกิจของพม่ามีขนาดเพียง 10% ของไทยเท่านั้นแสดงให้เห็นว่าประเทศพม่านั้นยากจนกว่าไทยมากรายได้ประชาชาติต่อหัวมีเพียงหนึ่งในเจ็ดของประเทศไทยเท่านั้นพม่ามีประชาชนที่มีรายได้ต่ำกว่าเส้นยากจนถึงประมาณ 33%และพม่ายังมีอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ต่ำมากเพียงไม่ถึง 1% ต่อปีย่างกุ้งซึ่งเป็นเมืองหลวงทางเศรษฐกิจของพม่ามีประชากรประมาณ 4.3 ล้านคน และเป็นเมืองเศรษฐกิจหลักของพม่าที่มีขนาดทางเศรษฐกิจอยู่ที่ประมาณ 15% ของทั้งประเทศ ซึ่งต่างจากรุงเทพมหานครซึ่งมีขนาดเศรษฐกิจสูงถึงเกือบ 50% ของอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ ย่างกุ้งมีทิศทางการขยายตัวไปทางด้านเหนือ ซึ่งเป็นเส้นทางเชื่อมระหว่างสนามบินกับตัวเมือง แต่เมื่อมีการก่อสร้างสะพานข้ามแม่น้ำทางทิศตะวันตกและทิศตะวันออก เมืองก็ขยายออกไปทิศทางอื่นเพิ่มขึ้นเช่นกัน ส่วนเมืองหลวงศูนย์ราชการนั้นคือเมืองเนปิดอ (Naypyidaw) ซึ่งอยู่ห่างจากกรุงย่างกุ้งไปทางด้านเหนือ 320 กิโลเมตรสาธารณูปโภคในกรุงย่างกุ้งนับว่ามีปัญหามาก ระบบถนน ระบบระบายน้ำ ระบบบำบัดน้ำเสีย ระบบประปา และระบบไฟฟ้าล้วนมีสภาพที่ทรุดโทรม และไม่เพียงพอในกรณีระบบไฟฟ้า บริเวณที่มีตลอด 24 ชั่วโมง เช่น บริเวณถนน Than Lwin และถนน Shwe Taung Gyar รวมทั้งพื้นที่ใจกลางเมืองบางส่วน จะได้รับความนิยมในการเข้าอยู่อาศัยมากเป็นพิเศษ เพราะไม่ต้องซื้อเครื่องปั่นไฟเอง ปกติแม้แต่ในย่านใจกลางเมืองหลายแห่ง วิสาหกิจขนาดกลางขึ้นไป หรือภัตตาคารต่าง ๆ ต้องมีเครื่องปั่นไฟเอง ซึ่งส่วนมากก็ซื้อจากประเทศไทยนั่นเองที่อยู่อาศัยในกรุงย่างกุ้งหากเป็นในใจกลางกรุงจะเป็นห้องเช่าเป็นสำคัญ โดยห้องเช่ามีขนาดเล็กประมาณ 20 ตารางเมตรค่าเช่าประมาณ 1200 บาทส่วนมากแบ่งซอยจากอาคารแบบตึกแถวขนาดใหญ่หรือบ้านหลังใหญ่ที่อยู่อาศัยที่รัฐบาลสร้างส่วนมากจะเป็นแปลงที่ดินพร้อมสาธารณูปโภค (Sites and Services Scheme) ซึ่งมักจะอพยพชาวบ้านออกไปนอกเมืองแฟลตมีจำนวนน้อยมากกรณีบ้านจัดสรรราคาแพงก็มีบ้าน แต่น้อยมากเช่นกันโดยราคาค่อนข้างสูง หน่วยหนึ่งราคาประมาณ 5-20 ล้านบาทสำหรับชุมชนแออัดมีไม่มาก และรัฐบาลก็ได้จัดการอพยพออกนอกกรุงย่างกุ้งเช่นกันพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมมีประมาณ 10 แห่งส่วนมากเปิดก่อนวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540สำหรับธุรกิจให้เช่าพื้นที่โกดังก็ลดลงในปี 2552 เมื่อเทียบกับปี 2551 โดยโกดังที่มีพื้นที่ขนาดใหญ่ประมาณ 3000 – 10000 ตารางเมตรมีความต้องการลดลงเกินกว่าครึ่งส่วนโกดังขนาดเล็ก (400-600 ตารางเมตร) ยังพอมีความต้องการอยู่เช่นเดิมอัตราค่าเช่าโกดังในชานกรุงย่างกุ้ง เป็นเงินประมาณ 30-35 บาทต่อตารางเมตรสำหรับพื้นที่ขนาดเล็ก หากเป็นขนาดใหญ่จะเป็นเงินประมาณ 20-25 บาทต่อตารางเมตรระบบนายหน้า ค่านายหน้า 2% ของราคาขาย หรือในกรณีการเช่าระยะเวลา 1 ปี จะได้ค่านายหน้า 1 เดือนของค่าเช่าธุรกิจหรือวิชาชีพนายหน้ายังไม่เป็นที่ยอมรับมากนักแม้จะมีบริษัทนายหน้าหลายสิบแห่งแต่ที่น่าเชื่อถือในสายตาของนักลงทุนต่างชาติมีไม่ถึง 10 แห่งชาวบ้านในพม่าก็ยังไม่ค่อยเข้าใจธุรกิจนายหน้านักและมักมีปัญหาการ เบี้ยว ค่านายหน้าเช่นกันและธุรกิจนี้ก็ค่อนข้างซบเซาในยุคหลังที่ประเทศพม่ามีบรรยากาศที่เป็นเผด็จการยิ่งขึ้นโครงการอสังหาริมทรัพย์สำคัญที่กรมที่อยู่อาศัยและการตั้งถิ่นฐานมนุษย์ กระทรวงการก่อสร้างได้ร่วมลงทุนกับต่างชาติในกรุงย่างกุ้ง มีตัวอย่างให้เห็นเช่น โครงการ Micasa Service Apartment ที่ตั้งอยู่ถนน Kabar Aye Zedi ซึ่งร่วมมือกับนักลงทุนมาเลเซีย โครงการ Sakura Service Apartment บนถนน Inya ซึ่งร่วมมือกับนักลงทุนญี่ปุ่น และโครงการ Pan Sea Hotel ติดถนน Taw Win Road เป็นต้น นอกจากนี้รัฐบาลยังร่วมทุนทำนิคมอุตสาหกรรมทางด้านเหนือของสนามบินชื่อ Mingaladon Industrial Park รวมทั้งยังร่วมลงทุนในสนามกอล์ฟในพื้นที่ Hlaing Thar Yar (Pan-Hlaing) เป็นต้น โดยที่ดินสามารถเช่าได้ระยะยาวประมาณ 40 ปีอนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงย่างกุ้งและพม่าฝากไว้กับการเลือกตั้งที่คาดว่าจะมีในปี 2553 ซึ่งคาดว่าจะทำให้ต่างชาติยอมรับพม่ามากขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้เกิดการลงทุนของชาวต่างชาติในพม่ามากขึ้น อสังหาริมทรัพย์ในฐานะที่เป็นทั้งปัจจัยการผลิต สิ่งใช้สอยและสินค้าก็จะฟื้นตัวขึ้นอีกครั้งหนึ่งเช่นที่เคยเกิดขึ้นเมื่อก่อนเกิดวิกฤติปี 2540 และก่อนการแสดงความแข็งกร้าวในช่วงหลังปี 2547 ของคณะทหารที่ก่อการรัฐประหารและจับตัวนางอองซานซูจีตั้งแต่ปี 2531อาจกล่าวได้ว่าเมื่อ 60 ปีก่อน พม่าดูมีความมั่นคงและน่าจะมีอนาคตที่สดใสกว่าประเทศไทยที่มีเรื่องวุ่นวายในขณะนั้นจะสังเกตได้ว่าพม่าในยุคนั้นมีอาคารทันสมัยแห่งยุคอาณานิคมมากมาย ซึ่งอาจมากกว่าในโฮชิมินห์ซิตี้และฮานอยเสียอีกในขณะที่ประเทศไทยในขณะนั้นคงมีแต่อาคารไม้ส่วนอาคารแบบตะวันตกตามศิลปะในยุคสมัยคณะราษฎร์ก็มีเฉพาะบนถนนราชดำเนินเป็นสำคัญแต่เมื่อการเมืองเปลี่ยนไป ก็ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนไปด้วยเวียดนามและเขมรที่เคยมีสถานะใกล้เคียงกับไทยเมื่อ 60 ปีก่อน ซึ่งต่อมาเมื่อ 25 ปีก่อน ก็แทบไม่มีใครสนใจไปลงทุนเพราะสงครามกลางเมืองแต่ในขณะนี้ก็กลับมีผู้เข้าไปลงทุนอย่างคึกคักอีกครั้งหนึ่งหลังสงครามสงบคุณเจมส์ ดูอัน กรรมการผู้จัดการ บจก.เฟรเกรนท์ พร็อพเพอร์ตี้ เล่าให้ฟังว่า เมื่อ 60 ปีก่อน มีนักลงทุนบางรายจากจีนมาประเทศในแถบสุวรรณภูมินี้ ยังเห็นว่ากรุงย่างกุ้งน่าลงทุน น่าอยู่กว่ากรุงเทพมหานคร จึงไปปักหลักลงทุนที่นั่น แต่โชคดีที่ไหวตัวทัน ไม่เช่นนั้นก็คงจมปลักอยู่อย่างแน่นอน นี่แสดงถึงผลร้ายของการเมืองที่ไม่มั่นคงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างชัดเจนคหบดีในพม่า และอินโดนีเซียล้วนเป็นลูกค้ารายใหญ่ของอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะอาคารชุดในสิงคโปร์ประเทศไทยก็สามารถอาศัยจุดแข็งดึงดูดนักลงทุนให้มาลงทุนซื้ออาคารชุดในประเทศไทยได้เช่นกันทั้งนี้เพราะประเทศเหล่านี้มีความมั่นคงน้อยกว่าไทยหวังว่าประเทศไทยจะมีอนาคตที่สดใสเพิ่มขึ้น ไม่กลายเป็นพม่า เพราะปัจจัยถ่วงทางการเมืองที่ขาดความมั่นคงเพราะขาดความสมานฉันท์
 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
พม่า,ย่างกุ้ง,อสังหาริมทรัพย์,โสภณ พรโชคชัย