โสภณ พรโชคชัย: สิ่งที่รัฐบาลควรทำเพื่อผู้ซื้อบ้าน
เมื่อเร็วๆ นี้มีข่าวว่ารัฐบาลออกกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่มีสิ่งใดที่รัฐบาลควรทำแล้วประชาชนได้ประโยชน์โดยตรง มาลองดูกันผมในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านที่อยู่อาศัยมากว่า 30 ปี เสนอว่ารัฐบาลควรออกมาตรการที่ได้ผลชะงัดต่อการแก้ไขปัญหาอสังหาริมทรัพย์ ขอให้ข้อคิดไว้ดังต่อไปนี้:1. ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ขณะนี้ยังไม่มีแนวโน้มถึงจุดวิกฤติ รัฐบาลจึงไม่ควรรีบกระตุ้นการซื้อ อย่างไรก็ตามมีภาวการณ์เก็งกำไรเกิดขึ้นมากโดยเฉพาะในอาคารชุดพักอาศัย ดังนั้นรัฐบาลจึงควรศึกษาให้รอบคอบก่อนออกมาตรการใด ๆ2. อสังหาริมทรัพย์ไม่อาจใช้กระตุ้นเศรษฐกิจได้โดยตรง เพราะอสังหาริมทรัพย์มีการเปลี่ยนแปลงที่ขึ้นต่อภาวะเศรษฐกิจ เศรษฐกิจจะดีได้อยู่ที่การส่งออก การนำเงินตราเข้าและการลงทุนจากต่างประเทศ ตลอดจนการท่องเที่ยวและภาคบริการสำหรับประชาคมโลก3. การพัฒนาเศรษฐกิจให้ดีย่อมขึ้นอยู่ที่การทำให้การเมืองไทยมีความมั่นคงในสายตานานาอารยประเทศ เป็นการสร้างความเชื่อมั่นให้กับประชาชนในการตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัย และสร้างความเชื่อมั่นกับนักท่องเที่ยวตลอดจนนักลงทุนต่างประเทศ ในการเข้ามาลงทุนในธุรกิจด้านต่าง ๆ4. มาตรการกระตุ้นที่เคยดำเนินการมาแล้วและไม่ควรดำเนินการอีก ได้แก่ การลดอัตราดอกเบี้ย (ดอกเบี้ยต่ำมากอยู่แล้ว คงไม่มีผล) การลดภาษีและค่าธรรมเนียมโอน (สูญเสียรายได้ของรัฐ) การให้กู้ 100% (ผิดวินัยทางการเงิน) การยืดระยะเวลาผ่อนชำระ (เพิ่มภาระผู้ซื้อในระยะยาว) การลดความเข้มงวดในการตรวจสอบเครดิตของผู้กู้ (อาจสร้างหนี้เสีย) การสร้าง บ้านเอื้ออาทร (อุปทานภาคเอกชนมีมากอยู่แล้ว) และการอนุญาตให้ต่างชาติเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะสร้างความเสียหายต่อประเทศชาติ (ยกเว้นจะมีการประกาศใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง)สำหรับมาตรการที่ควรดำเนินการในขณะนี้นั้น ผมเสนอว่า1. มาตรการที่สมควรนั้น ควรยึดประชาชนผู้บริโภคเป็นศูนย์กลาง โดยมุ่งไปที่กิจกรรมอันเป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อบ้านโดยตรงโดยไม่ผ่านผู้เกี่ยวข้องอื่น มาตรการที่ควรดำเนินการได้แก่ การระบายขายบ้านมือสองซึ่งจะทำให้เกิดห่วงโซ่การจับจ่ายเพื่อช่วยกระตุ้นการพัฒนาเศรษฐกิจเพิ่มเติมโดยไม่จำเป็นต้องผลิตใหม่และ ทำให้ผู้บริโภคสามารถซื้อบ้านได้ในราคาถูกกว่า ในการนี้รัฐบาลควรจัดระบบการซื้อขายที่มีประสิทธิภาพ อำนวยประโยชน์ต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ขายอย่างรวดเร็ว2. รัฐบาลยังควรสร้างความมั่นใจให้ผู้ซื้อ เช่น การคุ้มครองเงินดาวน์ ภาคบังคับ (มีบทเรียนจากวิกฤติที่ผ่านมา ประชาชนซื้อบ้านแต่ได้เพียงกระดาษใบสัญญา) และการบังคับใช้สัญญาที่ไม่เอาเปรียบผู้บริโภค ซึ่งจะช่วยให้ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยได้รับความเชื่อถือ ผู้บริโภคมีความมั่นใจ ทำให้เกิดการซื้อขายกันเพิ่มขึ้น สวนกระแสกับภาวะเศรษฐกิจ จึงเป็นช่องทางใช้อสังหาริมทรัพย์ในการกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างแท้จริง3. รัฐบาลควรส่งเสริมให้ภาคเอกชนทั้งไทยและต่างประเทศ เข้ามาลงทุนด้านการพัฒนาสาธารณูปโภค เพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันและเป็นการทำให้เศรษฐกิจเกิดการขยายตัวอย่างยั่งยืนเพราะการมีโครงสร้างพื้นฐานที่มีประสิทธิภาพ รวมทั้งส่งเสริมให้เข้ามาพัฒนากิจกรรมอุตสาหกรรมต่าง ๆ อันเป็นการสร้างงาน และนำเงินตราจากต่างประเทศเข้ามาโดยตรง4. รัฐบาลยังควรให้ความสำคัญกับการให้ความรู้และข้อมูลแก่ประชาชนอย่างถูกต้อง ตรงไปตรงมาและยึดประโยชน์ของประชาชนผู้บริโภคเป็นศูนย์กลาง เพื่อให้ประชาชนทราบความจริงก่อนการตัดสินใจด้วยวิจารณญาณที่ดี เช่น การเปิดเผยรายการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในท้องที่ต่างๆ ประชาชนจะได้ร่วมกันตรวจสอบว่าเป็นการฟอกเงินหรือไม่ ส่งผลดีต่อการทำฐานข้อมูลเพื่อการประเมินค่าทรัพย์สิน เป็นต้น5. นอกจากนี้ในการระดมสมองเพื่อออกมาตรการที่สอดคล้องกับความเป็นจริงใด ๆ ควรให้ผู้มีส่วนเกี่ยวข้องจากทุกฝ่ายเข้าร่วม เช่น ในวงการอสังหาริมทรัพย์มีสมาคมที่เกี่ยวข้องเกือบ 30 แห่ง นอกจากนี้ยังมีผู้แทนของผู้บริโภค เช่น นิติบุคคลบ้านจัดสรรและนิติบุคคลอาคารชุดจำนวนมาก ทั้งนี้เพื่อให้ประโยชน์ที่จะได้ตกแก่ประชาชนโดยรวมและต่อภาคเอกชนที่เกี่ยวข้องทุกฝ่ายทางราชการไม่ควรใช้มาตรการ ติดสินบน ผู้ซื้อบ้านบางกลุ่มเช่น กรณีดอกเบี้ย 0% ในขณะนี้ หรือมาตรการลดภาษีผ่านผู้ประกอบการ เพราะผู้ประกอบการอาจไม่ได้ลดราคาตามสัดส่วนของภาษีที่ลดลง พรรคการเมืองควรใช้มาตรการที่เป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อบ้านและสังคมโดยรวม
เมื่อเร็วๆ นี้มีข่าวว่ารัฐบาลออกกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่มีสิ่งใดที่รัฐบาลควรทำแล้วประชาชนได้ประโยชน์โดยตรง มาลองดูกันผมในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านที่อยู่อาศัยมากว่า 30 ปี
โสภณ พรโชคชัย,นโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ,อสังหาริมทรัพย์