Efstratiou v Glantschnig
ಎಫ್ಸ್ಟ್ರಾಷಿಯು ವಿ ಗ್ಲಾಂಟ್ಷ್ನಿಗ್ (1972) ಎಂಬುದು ನ್ಯೂಜಿಲೆಂಡ್ನ ಭೂ ಮಾಲೀಕತ್ವದ ಹಕ್ಕಿನ ಅಸಮರ್ಥತೆಯ ಮಿತಿಗಳ ಬಗ್ಗೆ ಆಗಾಗ್ಗೆ ಉಲ್ಲೇಖಿಸಲಾದ ಪ್ರಕರಣವಾಗಿದ್ದು, ಈ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ, (ಫ್ರೇಜರ್ ವಿ ವಾಕರ್ ಮತ್ತು ವೆಲ್ಲಿಂಗ್ಟನ್ನ ಬಾಯ್ಡ್ ವಿ ಮೇಯರ್ಗಿಂತ ಭಿನ್ನವಾಗಿ) ಭೂಮಿಯನ್ನು ಖರೀದಿಸುವವರಿಗೆ ಆಸ್ತಿಯ ಖರೀದಿಯ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ಮಾಲೀಕತ್ವದ ವಂಚನೆಯ ಬಗ್ಗೆ ತಿಳಿದಿತ್ತು. ಹಿನ್ನೆಲೆ ಶ್ರೀ ಎಚ್ ಮತ್ತು ಶ್ರೀಮತಿ ಕ್ರಿಸ್ಟಿನ್ ಗ್ಲಾಂಟ್ಷ್ನಿಗ್ ಅವರು ಪ್ರಕ್ಷುಬ್ಧ ಸಂಬಂಧವನ್ನು ಹೊಂದಿದ್ದರು. ಮೂಲತಃ 1955 ರಲ್ಲಿ ಆಸ್ಟ್ರಿಯಾದಲ್ಲಿ ವಿವಾಹವಾದರು, ನಂತರ ಅವರು 1956 ರಲ್ಲಿ ನ್ಯೂಜಿಲೆಂಡ್ಗೆ ತೆರಳಿದರು. ಅದೇ ವರ್ಷದಲ್ಲಿ ಅವರು ವೆಲ್ಲಿಂಗ್ಟನ್ನ 62 ವ್ಯಾಲೇಸ್ ಸ್ಟ್ರೀಟ್ನಲ್ಲಿರುವ ತಮ್ಮ ವೈವಾಹಿಕ ಮನೆಯನ್ನು $3,900 ಮೊತ್ತಕ್ಕೆ ಖರೀದಿಸಿದರು, ಪತ್ನಿ $1,000 ಠೇವಣಿ ಮೊತ್ತದ ಅರ್ಧವನ್ನು ಪಾವತಿಸಿದರು. ಆದಾಗ್ಯೂ, ಆಕೆ ಅರ್ಧದಷ್ಟು ಠೇವಣಿಯನ್ನು ಪಾವತಿಸಿದ್ದರೂ, ಪತಿ ಮಾತ್ರ ಆಸ್ತಿಯ ಶೀರ್ಷಿಕೆಯಲ್ಲಿ ನೋಂದಾಯಿತ ಮಾಲೀಕರಾಗಿ ಪಟ್ಟಿಮಾಡಲ್ಪಟ್ಟಿದ್ದರು. ಆದಾಗ್ಯೂ, ಇದು ಆಕೆಗೆ ಆಸ್ತಿಗೆ ಸಮಾನವಾದ ಮಾಲೀಕತ್ವವನ್ನು ನೀಡಿತು. 1958 ರಲ್ಲಿ ದಂಪತಿಗಳು ಸಂಕ್ಷಿಪ್ತವಾಗಿ ಬೇರ್ಪಟ್ಟರು, ಮತ್ತು ಪತಿ ಒಂದು ಒಪ್ಪಂದಕ್ಕೆ ಒಪ್ಪಿಕೊಂಡರು, ಅದರಲ್ಲಿ ಅವರು ತಮ್ಮ ಹೆಂಡತಿಗೆ ಅರ್ಧದಷ್ಟು ಠೇವಣಿಯನ್ನು ಒಪ್ಪಿಕೊಂಡರು. ಶೀಘ್ರದಲ್ಲೇ ದಂಪತಿಗಳು ರಾಜಿ ಮಾಡಿಕೊಂಡರು. 1968ರಲ್ಲಿ ಹೆಂಡತಿಯು ಆಸ್ಟ್ರಿಯಾಗೆ ಹಿಂತಿರುಗಲು ಗಂಡನಿಗೆ $1,000 ಸಾಲವನ್ನು ನೀಡಿದರು, ಇದನ್ನು ಅನಿರ್ದಿಷ್ಟ ವಾಸ್ತವ್ಯವೆಂದು ವಿವರಿಸಲಾಗಿದೆ. ಅವನ ಅನುಪಸ್ಥಿತಿಯಲ್ಲಿ, ಹೆಂಡತಿ ಕೇವಲ "ಕೆ" ಎಂದು ಕರೆಯಲಾಗುವ ಬೋರ್ಡರ್ ಅನ್ನು ತೆಗೆದುಕೊಂಡಳು. ಪತಿ ಅಂತಿಮವಾಗಿ ಏಪ್ರಿಲ್ 20 ರಂದು ಅನಿರೀಕ್ಷಿತವಾಗಿ ತನ್ನ ಹೆಂಡತಿಯ ಬಳಿಗೆ ಮರಳಿದಾಗ, ಅವನ ಹೆಂಡತಿ ಮತ್ತು ಬೋರ್ಡರ್ "ಕೆ" ಮದುವೆಯಂತಹ ಸಂಬಂಧದಲ್ಲಿ ಒಟ್ಟಿಗೆ ವಾಸಿಸುತ್ತಿದ್ದಾರೆಂದು ಅವನು ಕಂಡುಕೊಂಡನು. ನಂತರ ನಡೆದ ವಾಗ್ವಾದದಲ್ಲಿ, ಪತ್ನಿ ತಮ್ಮ ಇಬ್ಬರು ಮಕ್ಕಳನ್ನು ತನ್ನೊಂದಿಗೆ ಕರೆದೊಯ್ದು ಮನೆಯಿಂದ ಹೊರನಡೆದರು. ಮರುದಿನ, ಏಪ್ರಿಲ್ 21 ರಂದು, ಹೆಂಡತಿ ತನ್ನ ಗಂಡನನ್ನು ಮನೆಗೆ ಹಿಂತಿರುಗುವುದನ್ನು ನಿಷೇಧಿಸುವ ಮಧ್ಯಂತರ ತಡೆಯಾಜ್ಞೆಯನ್ನು ಪಡೆದರು ಮತ್ತು ಅವರ ಮೇಲೆ ಸೇವೆ ಸಲ್ಲಿಸಿದ್ದರು. ಈ ಬೆಳವಣಿಗೆಗಳಿಂದ ಸಂತೋಷವಾಗದ, ಮರುದಿನ ಏಪ್ರಿಲ್ 22 ರಂದು, ಪತಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಏಜೆಂಟ್ ಮಿಸ್ಟರ್ ಪೆಟ್ರೋವಿಕ್ ಅವರಿಗೆ ತಡೆಯಾಜ್ಞೆಯನ್ನು ತೋರಿಸಿದರು ಮತ್ತು ಮನೆಯನ್ನು ಮಾರಾಟ ಮಾಡಲು ಅವರಿಗೆ ಸೂಚನೆ ನೀಡಿದರು, ಮತ್ತು ಏಜೆಂಟ್ ಆ ಮನೆಯನ್ನು $5,000 ಕ್ಕೆ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಲು ವ್ಯವಸ್ಥೆ ಮಾಡಿದರು, ಇದು ಅದರ ಮೌಲ್ಯಮಾಪನವಾದ $8,000 ಗಿಂತ ಗಣನೀಯವಾಗಿ ಕಡಿಮೆಯಾಗಿದೆ, ಅದೇ ದಿನ, ಇತ್ಯರ್ಥದ ದಿನಾಂಕವು ಕೇವಲ ಮೂರು ದಿನಗಳ ನಂತರ ಏಪ್ರಿಲ್ 25 ರಂದು ಆಗಿತ್ತು. ಆಗಲೂ, ಖರೀದಿದಾರನು ಮರುದಿನ, ಏಪ್ರಿಲ್ 23 ರಂದು ಮಾರಾಟವನ್ನು ಇತ್ಯರ್ಥಪಡಿಸಿದನು, ಇದು ಕಾನೂನುಬದ್ಧವಾಗಿ ಅಗತ್ಯಕ್ಕಿಂತ ಎರಡು ದಿನಗಳ ಮುಂಚಿತವಾಗಿತ್ತು, ಮತ್ತು ಮರುದಿನ ಏಪ್ರಿಲ್ 24 ರಂದು ಶೀರ್ಷಿಕೆ ವರ್ಗಾವಣೆಯನ್ನು ಮೊದಲನೆಯದಾಗಿ ಮಾಡಲಾಯಿತು. ನಂತರ ಶ್ರೀಮತಿ ಗ್ಲಾಂಟ್ಸ್ನಿಗ್ ಅವರು ಖರೀದಿಯನ್ನು ಬದಿಗಿರಿಸಲು ಚಲನೆಯನ್ನು ಸಲ್ಲಿಸಲು ಒತ್ತಾಯಿಸಲಾಯಿತು, ಮತ್ತು ವಂಚನೆಯ ಯೋಜನೆಯ ಬಗ್ಗೆ ತಿಳಿದಿರುವ ಅವರ ಮಾಜಿ ಪತಿ ಮತ್ತು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಏಜೆಂಟ್ ಮಿಸ್ಟರ್ ಪೆಟ್ರೋವಿಕ್ ಅವರನ್ನು ಸಹ ವಿಚಾರಣೆಗೆ ಸೇರಿಸಲಾಯಿತು. ಖರೀದಿದಾರ, ಶ್ರೀ ಎಫ್ಸ್ಟ್ರಾಟಿಯು ಅವರು ಅಸಮರ್ಥನೀಯ ಶೀರ್ಷಿಕೆಯನ್ನು ಹೊಂದಿದ್ದಾರೆಂದು ಹೇಳಿದ್ದಾರೆ. ನ್ಯೂಜಿಲೆಂಡ್ನ ಮೇಲ್ಮನವಿ ನ್ಯಾಯಾಲಯವು, ಇತರ ವಿಷಯಗಳ ಜೊತೆಗೆ, ಮಾರಾಟದ ಹೆಚ್ಚಿನ ವೇಗದ ಕಾರಣದಿಂದಾಗಿ (ಪಟ್ಟಿ ಮಾಡಿದ 24 ಗಂಟೆಗಳಿಗಿಂತ ಕಡಿಮೆ ಸಮಯದ ನಂತರ), ಅದನ್ನು ಮಾರುಕಟ್ಟೆ ಬೆಲೆಯ ಕೇವಲ 63 ಪ್ರತಿಶತಕ್ಕೆ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಲಾಯಿತು, ಮತ್ತು ವಹಿವಾಟಿಗೆ ಸ್ಟ್ಯಾಂಪ್ ಹಾಕಲಾಯಿತು ಮತ್ತು ಇತ್ಯರ್ಥವಾದ ಮರುದಿನವೇ ನೋಂದಾಯಿಸಲಾಯಿತು, ಆಸ್ತಿಯಲ್ಲಿ ಪತ್ನಿಯ ಸಮಾನ ಆಸಕ್ತಿಯ ಬಗ್ಗೆ ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ತಿಳಿದಿತ್ತು (ನೋಂದಾಯಿಸದಿದ್ದರೂ ಸಹ) ಮತ್ತು ಮಾರಾಟವನ್ನು ವಂಚನೆಯ ಮೂಲಕ ನೋಂದಾಯಿಸಲಾಗಿದೆ, ಅದರ ಪ್ರಕಾರ, ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಅಸಮರ್ಥನೀಯ ಹಕ್ಕು ಇಲ್ಲ ಮತ್ತು ಮಾರಾಟವನ್ನು ಬದಿಗಿರಿಸಲಾಗಿದೆ ಎಂದು ತೀರ್ಪು ನೀಡಿತು. ಆದಾಗ್ಯೂ, ನ್ಯಾಯಾಲಯವು ಪತ್ನಿಯ ಹಿಂದಿನ $3,000 ನಷ್ಟ ಪರಿಹಾರದ ತೀರ್ಪನ್ನು ರದ್ದುಗೊಳಿಸಿತು ಮತ್ತು ಆಕೆಯ ಕಾನೂನು ವೆಚ್ಚವನ್ನು ಕೇವಲ $300 ಎಂದು ಘೋಷಿಸಿತು. ಉಲ್ಲೇಖಗಳು ಗೆರ್ಬಿಕ್ & ಲಾರೆನ್ಸ್, "ಅಂಡರ್ಸ್ಟ್ಯಾಂಡಿಂಗ್ ಕಮರ್ಷಿಯಲ್ ಲಾ", ಲೆಕ್ಸಿಸ್ನೆಕ್ಸಿಸ್, 2003 [1972] NZLR 594 ಕೋರ್ಟ್ ಆಫ್ ಅಪೀಲ್ ಆಫ್ ನ್ಯೂಜಿಲೆಂಡ್ ಕೇಸ್ 1972 ಇನ್ ನ್ಯೂಜಿಲೆಂಡ್ ಲಾ 1972 ಇನ್ ಕೇಸ್ ಲಾ ನ್ಯೂಜಿಲೆಂಡ್ ಕಾಂಟ್ರಾಕ್ಟ್ ಕೇಸ್ ಲಾ