Romanian property bubble
ರೊಮೇನಿಯನ್ ಆಸ್ತಿ ಗುಳ್ಳೆಯು 2000ದ ದಶಕದ ಆರಂಭದಿಂದ 2007ರವರೆಗೆ ರೊಮೇನಿಯಾದಲ್ಲಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಗುಳ್ಳೆಯಾಗಿತ್ತು. 1990ರ ದಶಕದ ಸಾಪೇಕ್ಷ ಶಾಂತತೆಯ ನಂತರ, 2002ರಿಂದ ರೊಮೇನಿಯಾ ಆಸ್ತಿಯ ಬೆಲೆಗಳಲ್ಲಿ ನಾಟಕೀಯ ಹೆಚ್ಚಳವನ್ನು ಅನುಭವಿಸಿದೆ. 2002 ಮತ್ತು 2007ರ ನಡುವೆ, ಹಳೆಯ ಕಮ್ಯುನಿಸ್ಟ್ ಯುಗದ ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ನ ಸರಾಸರಿ ಬೆಲೆ 10 ಅಂಶದಿಂದ (x 1000%) ಸುಮಾರು €10,000ದಿಂದ c. €100,000ಕ್ಕೆ ಏರಿತು. ಇಂದು ಮಧ್ಯ ಬುಕಾರೆಸ್ಟ್ನಲ್ಲಿರುವ ಕೆಲವು ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ಗಳು ಪ್ಯಾರಿಸ್ ಅಥವಾ ಲಂಡನ್ನಲ್ಲಿರುವ ಆಸ್ತಿಗಳಿಗೆ ಹೋಲಿಸಬಹುದಾದ ಬೆಲೆಗಳನ್ನು ಹೊಂದಿವೆ, ಮತ್ತು ವಾಸ್ತವಿಕವಾಗಿ ಪ್ರತಿ ಸಣ್ಣ ಪಟ್ಟಣದಲ್ಲಿ ಸರಾಸರಿ ವಸತಿ ಬೆಲೆ ಯುರೋಪಿಯನ್ ಒಕ್ಕೂಟದ ಇದೇ ರೀತಿಯ ಪಟ್ಟಣಗಳಿಗೆ ಪೈಪೋಟಿ ನೀಡುತ್ತದೆ. ಇತರ ಮಧ್ಯ ಯುರೋಪಿಯನ್ ದೇಶಗಳಿಗೆ ಹೋಲಿಸಿದರೆ ರೊಮೇನಿಯನ್ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯೂ ಸಹ ವಿಲಕ್ಷಣವಾಗಿದೆ. ಯುರೋಪಿಯನ್ ಒಕ್ಕೂಟಕ್ಕೆ ಸೇರಿದ ನಂತರ (ಅಲ್ಲಿ ಬೆಲೆಗಳು ಸ್ಥಿರವಾಗಿದ್ದವು) ಹಂಗೇರಿ, ಪೋಲೆಂಡ್ ಅಥವಾ ಜೆಕ್ ಗಣರಾಜ್ಯಕ್ಕೆ ವ್ಯತಿರಿಕ್ತವಾಗಿ, 2007 ರಲ್ಲಿ ರೊಮೇನಿಯಾ ಇಯುಗೆ ಸೇರಿದಾಗ, ವಸತಿ ಬೆಲೆಗಳು ಸುಮಾರು 20 ಪ್ರತಿಶತದಷ್ಟು ಏರಿಕೆಯಾದವು. ಆಸ್ತಿ ಬೆಲೆಗಳ ಏರಿಕೆಗೆ ಕಾರಣಗಳು ಈ ಕೆಳಗಿನವುಗಳು ಬೆಲೆಗಳ ಈ ಹೆಚ್ಚಳಕ್ಕೆ ಕಾರಣವಾದ ಹೆಚ್ಚಾಗಿ ಉಲ್ಲೇಖಿಸಲಾದ ಅಂಶಗಳಾಗಿವೆಃ ಬ್ಯಾಂಕಿಂಗ್ ವ್ಯವಸ್ಥೆಯ ಬೆಳವಣಿಗೆಯು ಕೈಗೆಟುಕುವ ಅಡಮಾನಗಳನ್ನು ಸಾಧ್ಯವಾಗಿಸಿತು (2002ಕ್ಕಿಂತ ಮೊದಲು ರೊಮೇನಿಯನ್ನರಿಗೆ ಅಡಮಾನಗಳನ್ನು ಪಡೆಯುವುದು ಬಹುತೇಕ ಅಸಾಧ್ಯವಾಗಿತ್ತು); ಸುಮಾರು 25 ಲಕ್ಷ ರೊಮೇನಿಯನ್ನರು ವಿದೇಶದಲ್ಲಿ ಕೆಲಸ ಮಾಡುತ್ತಿದ್ದಾರೆ (ಮುಖ್ಯವಾಗಿ ಇಟಲಿ ಮತ್ತು ಸ್ಪೇನ್ನಲ್ಲಿ), ಇದು ರೊಮೇನಿಯಾದಲ್ಲಿ ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ಗಾಗಿ ಉಳಿತಾಯ ಮಾಡಲು ಅನುವು ಮಾಡಿಕೊಡುತ್ತದೆ; ಆರ್ಥಿಕತೆಯ ಬೆಳವಣಿಗೆ (2001 ರಿಂದ ವಾರ್ಷಿಕವಾಗಿ ಸುಮಾರು 6 ಪ್ರತಿಶತದಷ್ಟು), ಮತ್ತು ಸರಾಸರಿ ನಿವ್ವಳ ಮಾಸಿಕ ವೇತನದಲ್ಲಿನ ಬೆಳವಣಿಗೆ (2002 ರಲ್ಲಿ 100 ಯುರೋಗಳಿಂದ ಆಗಸ್ಟ್ 2007 ರಲ್ಲಿ 350 ಯುರೋಗಳವರೆಗೆ); ಹೆಚ್ಚಿನ ಬೇಡಿಕೆಯೊಂದಿಗೆ ಆಸ್ತಿಗಳ ಕಳಪೆ ಪೂರೈಕೆ; 1989-2005 ನಡುವೆ, ರೊಮೇನಿಯಾದಲ್ಲಿ ಯಾವುದೇ ಹೊಸ ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ಗಳನ್ನು ನಿರ್ಮಿಸಲಾಗಿಲ್ಲ. ಕೆಲವು ಉಪನಗರ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಗಳು ನಡೆದವು, ಆದರೆ ಕಳಪೆ ಮೂಲಸೌಕರ್ಯಗಳು (ಉಪಯುಕ್ತತೆಗಳು, ರಸ್ತೆಗಳು, ಸಾರ್ವಜನಿಕ ಸಾರಿಗೆ) ಬೆಲೆಗಳು ಹೆಚ್ಚಾಗುವುದನ್ನು ತಡೆಯಲು ಸಾಕಷ್ಟು ಪೂರೈಕೆಯನ್ನು ಹೆಚ್ಚಿಸದಂತೆ ತಡೆದವು. ತುಲನಾತ್ಮಕವಾಗಿ ಕಡಿಮೆ ಆರಂಭಿಕ ಬೆಲೆ, 2003 ರಲ್ಲಿ ಯುರೋಪ್ನಲ್ಲಿ ಅತ್ಯಂತ ಕಡಿಮೆ, ಬಾಹ್ಯ ಖರೀದಿದಾರರ ಹುರುಪನ್ನು ದೇಶದಲ್ಲಿ ಪ್ರವಾಹಕ್ಕೆ ಕಾರಣವಾಯಿತು, ಶೀಘ್ರದಲ್ಲೇ ಪ್ರಾಮಾಣಿಕ ಮತ್ತು ಅಪ್ರಾಮಾಣಿಕ ಅಭಿವರ್ಧಕರು, ಬಿಲ್ಡರ್ಗಳು, ಮಾರಾಟ ಏಜೆಂಟ್ಗಳು ಮತ್ತು ಮಧ್ಯವರ್ತಿಗಳು ಇಬ್ಬರೂ ಅನುಸರಿಸಿದರು. ಇದರ ಪರಿಣಾಮವು 2007ರಲ್ಲಿ 2001ರ ಬೆಲೆಯ 10 ಪಟ್ಟು ಹೆಚ್ಚು ಬೆಲೆಯ ಸರಳವಾದ ಒಂದು ಮಲಗುವ ಕೋಣೆಯ ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ಗಳೊಂದಿಗೆ ಬೇಡಿಕೆಯನ್ನು ಬಹುತೇಕ ಲಂಬವಾಗಿ ಕಳುಹಿಸಿತು, 2012ರ ವೇಳೆಗೆ ಅರ್ಧಕ್ಕಿಂತ ಹೆಚ್ಚು ಅಥವಾ ಕಡಿಮೆ ಕುಸಿಯುವ ಮೊದಲು (ಸೋರ್ಸ್ ವೈಟ್ ಮೌಂಟೇನ್ ಪ್ರಾಪರ್ಟಿ ರಿಸರ್ಚ್). ವಿಮರ್ಶೆಗಳು ರೊಮೇನಿಯಾದ ಹೆಚ್ಚುತ್ತಿರುವ ಆಸ್ತಿ ಬೆಲೆಗಳಿಗೆ ಮೇಲೆ ತಿಳಿಸಲಾದ ಕೆಲವು ಸಂಭಾವ್ಯ ಕಾರಣಗಳು ಗಮನಾರ್ಹವಾಗಿಲ್ಲ ಎಂದು ವಾದಿಸಲಾಗಿದೆ. 1990 ಮತ್ತು 2012ರ ನಡುವೆ ಜನಸಂಖ್ಯೆಯು ಶೇಕಡಾ 10ರಷ್ಟು ಕಡಿಮೆಯಾಗಿದ್ದು, ಇದು ಬೇಡಿಕೆಯನ್ನು ಕಡಿಮೆ ಮಾಡಿತು. ಅಲ್ಲದೆ, ಜನನ ಪ್ರಮಾಣವು ಗಮನಾರ್ಹವಾಗಿ ಕಡಿಮೆಯಾಗಿದೆ. ಇತ್ತೀಚಿನ ದಿನಗಳಲ್ಲಿ ಸಾಲವು ಪ್ರತಿ ಬ್ಯಾಂಕಿನ ಉತ್ಪನ್ನ ಪೋರ್ಟ್ಫೋಲಿಯೊದ ಭಾಗವಾಗಿದ್ದರೂ, ಕೆಲವು ರೊಮೇನಿಯನ್ನರು ವಾಸ್ತವವಾಗಿ ಸಾಲಕ್ಕೆ ಅರ್ಹರಾಗಿದ್ದಾರೆ ಮತ್ತು ಅವರ ಸರಾಸರಿ ಸಂಬಳವು ಮನೆ ಖರೀದಿಸಲು ಅವರಿಗೆ ಅನುವು ಮಾಡಿಕೊಡಲು ತುಂಬಾ ಕಡಿಮೆಯಾಗಿದೆ; ವಿದೇಶದಲ್ಲಿ ಕೆಲಸ ಮಾಡುವ ಬಹುಪಾಲು ರೊಮೇನಿಯನ್ನರು ಕಡಿಮೆ ಆದಾಯ, ನಿರ್ಮಾಣ ಕಾರ್ಮಿಕರು, ಔ ಜೋಡಿಗಳು ಮುಂತಾದ ಕಡಿಮೆ ದರ್ಜೆಯ ಉದ್ಯೋಗಗಳನ್ನು ಹೊಂದಿದ್ದಾರೆ, ಮತ್ತು ಅಂತಹ ಹೆಚ್ಚಿನ ಕಾರ್ಮಿಕರಿಗೆ ರೊಮೇನಿಯಾದಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಖರೀದಿಸಲು ಸಾಕಷ್ಟು ಉಳಿತಾಯ ಮಾಡುವುದು ಕಷ್ಟವಾಗುತ್ತದೆ; ಬೇಡಿಕೆಯು ಅಷ್ಟೇನೂ ಹೆಚ್ಚಿಲ್ಲ, ಮತ್ತು ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯ ಆಶಾವಾದಿಗಳು ಅಂದಾಜು ಮಾಡಿದಷ್ಟು ವೇಗವಾಗಿ ಬೆಳೆಯುತ್ತಿಲ್ಲಃ ರೊಮೇನಿಯನ್ನರು ಸಾಮೂಹಿಕವಾಗಿ ವಿದೇಶಕ್ಕೆ ವಲಸೆ ಹೋಗುತ್ತಿರುವುದರಿಂದ ದೇಶದ ಜನಸಂಖ್ಯೆಯು ಕುಸಿಯುತ್ತಲೇ ಇದೆ (ಜನವರಿ 1,2007 ರಿಂದ ರೊಮೇನಿಯಾ ಇಯು ಸದಸ್ಯ ರಾಷ್ಟ್ರವಾಗಿದೆ, ಇದು ರೊಮೇನಿಯನ್ನರಿಗೆ ಫ್ರಾನ್ಸ್, ಜರ್ಮನಿ ಮತ್ತು ಯುಕೆಗೆ ಪ್ರಯಾಣಿಸುವುದನ್ನು ಸುಲಭಗೊಳಿಸಿದೆ). ಜನಪ್ರಿಯ ನಂಬಿಕೆಗಳು ಅಧಿಕೃತ ತಾಂತ್ರಿಕ ಮತ್ತು ಆರ್ಥಿಕ ಅಂಶಗಳ ಜೊತೆಗೆ, ರೊಮೇನಿಯಾದ ಸಾಮಾನ್ಯ ಜನರು ಆಸ್ತಿ ಬೆಲೆಗಳ ಏರಿಕೆಯು ಈ ಕೆಳಗಿನವುಗಳಿಂದಲೂ ಉಂಟಾಗಿದೆ ಎಂದು ನಂಬುತ್ತಾರೆಃ ವಿವಿಧ ರಾಜಕಾರಣಿಗಳು, ಭ್ರಷ್ಟ ಉದ್ಯಮಿಗಳು ಇತ್ಯಾದಿಗಳ ಮನಿ ಲಾಂಡರಿಂಗ್ ಅವಶ್ಯಕತೆಗಳು. ಆದಾಗ್ಯೂ, 2004 ರ ನಂತರ ಅಳವಡಿಸಿಕೊಂಡ ಕೆಲವು ನಿಯಮಗಳು ಮನಿ ಲಾಂಡರಿಂಗ್ ಅನ್ನು ತುಂಬಾ ಕಷ್ಟಕರವಾಗಿಸುತ್ತವೆ; ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಏಜೆಂಟರ ಚಟುವಟಿಕೆಗಳಿಂದಾಗಿ ಹಣದುಬ್ಬರ; 2002 ರ ಮೊದಲು, ರೊಮೇನಿಯಾದಲ್ಲಿ ಕೆಲವೇ ಕೆಲವು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಏಜೆನ್ಸಿಗಳು ಕಾರ್ಯನಿರ್ವಹಿಸುತ್ತಿದ್ದವು, ಆದರೆ 2008 ರಲ್ಲಿ ಅವು ಸಾವಿರಾರು ಸಂಖ್ಯೆಯಲ್ಲಿದ್ದವು; ಅವು ಅನಿಯಂತ್ರಿತವಾಗಿರುವುದರಿಂದ, ಮತ್ತು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಏಜೆಂಟ್ಗಳಿಗೆ ಯಾವುದೇ ನೀತಿ ಸಂಹಿತೆ ಇಲ್ಲದ ಕಾರಣ (ವಾಸ್ತವವಾಗಿ, ಯಾರಾದರೂ ಒಂದೆಂದು ಹೇಳಿಕೊಳ್ಳಬಹುದು), ಅನೇಕ ಸಾಮಾನ್ಯ ರೊಮೇನಿಯನ್ನರು ಏಜೆಂಟ್ಗಳು ಮಾರಾಟಗಾರರು ಬೇಡಿಕೆಯಿರುವ ಬೆಲೆಗಳನ್ನು ಕೃತಕವಾಗಿ ಹೆಚ್ಚಿಸುತ್ತಿದ್ದಾರೆ ಎಂದು ನಂಬುತ್ತಾರೆ. ಉಲ್ಲೇಖಗಳು ಬಾಹ್ಯ ಕೊಂಡಿಗಳು ರೊಮೇನಿಯಾ ಮತ್ತು ಆಸ್ತಿ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯ ಲೇಖನ ಆಂಟೊನಿಸ್ ಲೋಯಿಜೌ, FRICS ರೊಮೇನಿಯಾಃ ರೊಮೇನಿಯನ್ ಆಸ್ತಿ ಬೆಲೆಗಳ ಕುಸಿತ ಮತ್ತು ಏರಿಕೆ ರೊಮೇನಿಯಾಃ ಆಸ್ತಿ ಬೆಲೆಗಳು ಏರಲು ಪ್ರಾರಂಭಿಸುತ್ತವೆ ರೊಮೇನಿಯಾದ ಆರ್ಥಿಕ ಇತಿಹಾಸ ರೊಮೇನಿಯಾದ ಇತಿಹಾಸ (1989-ಇಂದಿನವರೆಗೆ) ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಗುಳ್ಳೆಗಳು 2000 ರ ದಶಕದ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಗುಳ್ಳೆಗಳು