Transferable development rights
ವರ್ಗಾವಣೆ ಮಾಡಬಹುದಾದ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಹಕ್ಕುಗಳು (ಟಿಡಿಆರ್) ಒಂದು ವಿಧಾನವಾಗಿದ್ದು, ಇದರ ಮೂಲಕ ಅಭಿವರ್ಧಕರು ಗೊತ್ತುಪಡಿಸಿದ "ಕಳುಹಿಸುವ ಜಿಲ್ಲೆ" ಯೊಳಗೆ ಕೆಲವು ಪಾರ್ಸೆಲ್ಗಳ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಹಕ್ಕುಗಳನ್ನು ಖರೀದಿಸಬಹುದು ಮತ್ತು ತಮ್ಮ ಹೊಸ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಯ ಸಾಂದ್ರತೆಯನ್ನು ಹೆಚ್ಚಿಸಲು ಹಕ್ಕುಗಳನ್ನು ಮತ್ತೊಂದು "ಸ್ವೀಕರಿಸುವ ಜಿಲ್ಲೆ" ಗೆ ವರ್ಗಾಯಿಸಬಹುದು. ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಹಕ್ಕುಗಳ ಕಾರ್ಯಕ್ರಮದ ವರ್ಗಾವಣೆಯ ಆಧಾರವಾಗಿರುವ ಕಾನೂನು ಪರಿಕಲ್ಪನೆಯೆಂದರೆ ಎಲ್ಲಾ ಭೂಮಿಯು ಆಸ್ತಿ ಹಕ್ಕುಗಳ ಗುಂಪನ್ನು ಹೊಂದಿದೆ ಎಂಬ ಕಲ್ಪನೆ. ಹೆಚ್ಚು ಪರಿಣಾಮಕಾರಿ ನಗರ ಬೆಳವಣಿಗೆಯ ನಿರ್ವಹಣೆ ಮತ್ತು ಭೂ ಸಂರಕ್ಷಣೆಗಾಗಿ ಭೂ-ಬಳಕೆಯ ಯೋಜನೆ ಮತ್ತು ವಲಯಕ್ಕೆ ಪೂರಕವಾಗಿ ಭೂ ಬಳಕೆಯನ್ನು ನಿಯಂತ್ರಿಸಲು ಇದನ್ನು ಬಳಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ವಿವರಣೆ ಟಿಡಿಆರ್ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯನ್ನು ಅಭಿವೃದ್ಧಿಯನ್ನು ಕೇಂದ್ರೀಕರಿಸುವ ಮೂಲಕ ನಗರ ವಿಸ್ತಾರವನ್ನು ನಿಯಂತ್ರಿಸುವ ಸಾಧನವೆಂದು ಪರಿಗಣಿಸಬಹುದು. ಟಿ. ಡಿ. ಆರ್. ಯು ಕೆಲವು ಸ್ಥಳೀಯ ಸರ್ಕಾರಿ ವ್ಯಾಪ್ತಿಗಳಲ್ಲಿ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ನಿಯಂತ್ರಣದ ಒಂದು ರೂಪವಾಗಿ ನೀಡಲಾಗುವ ಕಾನೂನು ಕಾರ್ಯವಿಧಾನವಾಗಿದೆ. ಯುನೈಟೆಡ್ ಸ್ಟೇಟ್ಸ್ನಲ್ಲಿ, ಟಿ. ಡಿ. ಆರ್ ಸಹ ಮರುಜೋಡಣೆಯ ಪ್ರದೇಶಗಳಿಂದ ಉಂಟಾಗುವ ಸಾಂವಿಧಾನಿಕ ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳುವ ಸಮಸ್ಯೆಗಳನ್ನು ತಪ್ಪಿಸುವ ಒಂದು ಮಾರ್ಗವಾಗಿದೆ, ಇಲ್ಲದಿದ್ದರೆ ಅದು ಆಸ್ತಿಯಿಂದ ಗಮನಾರ್ಹ ಪ್ರಮಾಣದ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ತೆಗೆದುಹಾಕುತ್ತದೆ. ಈ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯು ಭೂಮಾಲೀಕರಿಗೆ ತಮ್ಮ ಭೂಮಿಯ ಪರಿಸರ, ಪರಂಪರೆ ಅಥವಾ ಕೃಷಿ ಮೌಲ್ಯಗಳ ಸಂರಕ್ಷಣೆ ಮತ್ತು ನಿರ್ವಹಣೆಗೆ ಆರ್ಥಿಕ ಪ್ರೋತ್ಸಾಹ ಅಥವಾ ಬೋನಸ್ಗಳನ್ನು ನೀಡುತ್ತದೆ. ಟಿಡಿಆರ್ ಭೂ ಮಾಲೀಕತ್ವದೊಂದಿಗೆ ಭೂಮಿಯ ಬಳಕೆಯ ಹಕ್ಕು ಅಥವಾ ಭೂ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಎಂಬ ಪರಿಕಲ್ಪನೆಯನ್ನು ಆಧರಿಸಿದೆ. ಈ ಭೂ-ಆಧಾರಿತ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಹಕ್ಕುಗಳನ್ನು ಕೆಲವು ನ್ಯಾಯವ್ಯಾಪ್ತಿಗಳಲ್ಲಿ ಪಾರ್ಸೆಲ್ನ ಮಾಲೀಕರು ಬಳಸಬಹುದು, ಬಳಸಬಹುದಾಗಿದೆ, ಮಾರಾಟ ಮಾಡಬಹುದು ಅಥವಾ ವರ್ಗಾಯಿಸಬಹುದು. ಕಳುಹಿಸುವ ಜಿಲ್ಲೆಗಳು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಕೃಷಿ ಭೂಮಿಗಳು ಅಥವಾ ಅರಣ್ಯ ಪ್ರದೇಶಗಳಂತಹ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಹೊಂದುವ ಅಪಾಯದಲ್ಲಿರುವ ಅಪೇಕ್ಷಣೀಯ ಗುಣಲಕ್ಷಣಗಳನ್ನು ಹೊಂದಿರುವ ಪ್ರದೇಶಗಳಿಂದ ಕೂಡಿವೆ, ಆದರೆ ಹೊಸದಾಗಿ ಗೊತ್ತುಪಡಿಸಿದ ಐತಿಹಾಸಿಕ ತಾಣಗಳೂ ಆಗಿರಬಹುದು. ಪರ್ಯಾಯವಾಗಿ, ಲಭ್ಯವಿರುವ ಎಲ್ಲಾ ಗಾತ್ರವನ್ನು ಬಳಸದ ಕಟ್ಟಡಗಳೊಂದಿಗಿನ ಪಾರ್ಸೆಲ್ಗಳು "ಹೆಚ್ಚುವರಿ" ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಸಾಮರ್ಥ್ಯವನ್ನು ಹೊಂದಿದ್ದು, ಅದನ್ನು ಇತರ ಪಾರ್ಸೆಲ್ಗಳಿಗೆ ತಲುಪಿಸಬಹುದು, ಬಹುಶಃ ಮೊದಲ ಪಾರ್ಸೆಲ್ಗಳಿಗೆ ಹೊಂದಿಕೊಂಡಿರಬಹುದು. ಸ್ವೀಕರಿಸುವ ಜಿಲ್ಲೆಗಳು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಗೆ ಸಿದ್ಧವಾಗಿರುವ ನಗರ ಪ್ರದೇಶಗಳಲ್ಲಿವೆ. ಸ್ವೀಕರಿಸುವ ಜಿಲ್ಲೆಗಳು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಹೆಚ್ಚಿನ ಸಾಂದ್ರತೆಯ ಬೆಳವಣಿಗೆಗಳಿಗೆ ಹೆಚ್ಚು ಸೂಕ್ತವಾದ ಪ್ರದೇಶಗಳಾಗಿವೆ ಮತ್ತು ಕಳುಹಿಸುವ ಜಿಲ್ಲೆಗಳು ಪರಿಸರ, ಪರಂಪರೆ ಅಥವಾ ಕೃಷಿ ಮೌಲ್ಯಗಳನ್ನು ಹೊಂದಿರುವ ಪ್ರದೇಶಗಳಾಗಿವೆ, ಇದನ್ನು ಕೌಂಟಿ, ನಗರ ಅಥವಾ ಪಟ್ಟಣವು ಸಂರಕ್ಷಿಸಲು ಬಯಸುತ್ತದೆ. ಸ್ವೀಕರಿಸುವ ಪ್ರದೇಶ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಯೋಜನೆಯನ್ನು ಇನ್ನೂ ಗುರುತಿಸದಿದ್ದರೆ, ಖರೀದಿಸಲಾದ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಹಕ್ಕುಗಳನ್ನು ಸಂಗ್ರಹಿಸಲು ಟಿಡಿಆರ್ ಕ್ರೆಡಿಟ್ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳನ್ನು ಬಳಸಬಹುದು. ಕಳುಹಿಸುವ ಪ್ರದೇಶದಲ್ಲಿ ಮಾರಾಟದ ಸಮಯವು ಸ್ವೀಕರಿಸುವ ಪ್ರದೇಶದಲ್ಲಿ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಯೊಂದಿಗೆ ಏಕಕಾಲದಲ್ಲಿರದಿದ್ದಾಗ ಈ ಕಾರ್ಯವಿಧಾನವನ್ನು ಬಳಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಹೆಚ್ಚಿನ ಸಂರಕ್ಷಣಾ ಆಸಕ್ತಿಯ ಪ್ರದೇಶದಿಂದ ಹಕ್ಕುಗಳನ್ನು ಖರೀದಿಸುವ ಅವಕಾಶವನ್ನು ಹೊಂದಿರುವ ಆದರೆ ಆ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ಹೆಚ್ಚಿನ ಸಾಂದ್ರತೆಯನ್ನು ಪಡೆಯುವ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಯೋಜನೆಯನ್ನು ಹೊಂದಿರದ ಸಮುದಾಯಗಳಿಗೂ ಇದು ಉಪಯುಕ್ತವಾಗಿದೆ. ಮ್ಯಾಸಚೂಸೆಟ್ಸ್ನಲ್ಲಿ ಟಿಡಿಆರ್ ಕ್ರೆಡಿಟ್ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳನ್ನು ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಹಕ್ಕುಗಳ ಮಾರಾಟದ ಬಗ್ಗೆ ಮಾತುಕತೆ ನಡೆಸುವ ಅಧಿಕಾರ ಹೊಂದಿರುವ ಮೂರನೇ ವ್ಯಕ್ತಿಯ ಸಂಸ್ಥೆಯಿಂದ ನಿರ್ವಹಿಸಬೇಕೆಂದು ಶಿಫಾರಸು ಮಾಡಲಾಗಿದೆ, ಉದಾಹರಣೆಗೆ ಲಾಭರಹಿತ ಸಂಸ್ಥೆ ಅಥವಾ ಸಮುದಾಯದೊಳಗೆ ಕಾರ್ಯನಿರ್ವಹಿಸುವ ಸಂಸ್ಥೆ. ಗಮನಾರ್ಹ ಉದಾಹರಣೆಗಳೆಂದರೆ ಮೇರಿಲ್ಯಾಂಡ್ ಕೃಷಿ ಮೀಸಲು ಪ್ರದೇಶದ ಮಾಂಟ್ಗೊಮೆರಿ ಕೌಂಟಿಯು ವ್ಯಾಪಕವಾಗಿ ಗುರುತಿಸಲಾದ ಡಿಸ್ಟ್ರಿಕ್ಟೆಡ್ ಟಿಡಿಆರ್ಗಳ ಉದಾಹರಣೆಯಾಗಿದೆ. ಕೊಲೊರಾಡೋ, ಮ್ಯಾಸಚೂಸೆಟ್ಸ್, ವರ್ಜಿನಿಯಾ ಮತ್ತು ವಾಷಿಂಗ್ಟನ್ ಸೇರಿದಂತೆ ಹಲವಾರು ರಾಜ್ಯಗಳಲ್ಲಿ 200ಕ್ಕೂ ಹೆಚ್ಚು ಯು. ಎಸ್. ಸಮುದಾಯಗಳಲ್ಲಿ ಟಿಡಿಆರ್ ಕಾರ್ಯಕ್ರಮಗಳನ್ನು ಜಾರಿಗೆ ತರಲಾಗಿದೆ. ನ್ಯೂಯಾರ್ಕ್ ನಗರವು ಪ್ರತಿ ಕಟ್ಟಡದ ವಾಯು ಹಕ್ಕುಗಳಿಗೆ ಮಿತಿಗಳನ್ನು ಹೊಂದಿದೆ, ಆದರೆ ಅವುಗಳನ್ನು ಮುಕ್ತವಾಗಿ ವರ್ಗಾಯಿಸಬಹುದು. ಟಿಡಿಆರ್ನ ಅತ್ಯಂತ ಪ್ರಸಿದ್ಧ ಉದಾಹರಣೆಯೆಂದರೆ ಪೆನ್ ಸೆಂಟ್ರಲ್ ಟ್ರಾನ್ಸ್ಪೋರ್ಟೇಶನ್ ಕಂಪನಿ ವರ್ಸಸ್ ನ್ಯೂಯಾರ್ಕ್ ಸಿಟಿ (1978). ನಗರದ ಹೆಗ್ಗುರುತುಗಳ ಸಂರಕ್ಷಣಾ ಆಯೋಗವು ಗ್ರ್ಯಾಂಡ್ ಸೆಂಟ್ರಲ್ ಟರ್ಮಿನಲ್ನ ಮಾಲೀಕರಿಗೆ ನಿಲ್ದಾಣದ ಮೇಲೆ ಕಚೇರಿ ಕಟ್ಟಡವನ್ನು ನಿರ್ಮಿಸುವ ಹಕ್ಕನ್ನು ನಿರಾಕರಿಸುವ ಮೂಲಕ ಎಲ್ಲಾ ಆರ್ಥಿಕ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ನಿರಾಕರಿಸಿಲ್ಲ ಎಂದು ಯುನೈಟೆಡ್ ಸ್ಟೇಟ್ಸ್ ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ಅಭಿಪ್ರಾಯಪಟ್ಟಿದೆ. ಟರ್ಮಿನಲ್ ಮಾಲೀಕರು ತಮ್ಮ ಇತರ ಆಸ್ತಿಗಳಲ್ಲಿ ಅನುಮತಿಸಲಾದ ಸಾಂಪ್ರದಾಯಿಕ ವಲಯಕ್ಕಿಂತ ಹೆಚ್ಚಿನದನ್ನು ನಿರ್ಮಿಸಲು ಟಿಡಿಆರ್ ಆಗಿ ಬಳಸಬಹುದಾದ ವಾಯು ಹಕ್ಕುಗಳನ್ನು ಹೊಂದಿದ್ದರು. ಸಮಗ್ರ ಯೋಜನೆ ಪರಿಸರ ಯೋಜನೆ ಉಲ್ಲೇಖಗಳು ಪರಿಸರ ಯೋಜನೆ ಭೂ ಬಳಕೆಯ ಕಾನೂನುಗಳನ್ನೂ ನೋಡಿ.