Builder's remedy
ಬಿಲ್ಡರ್ ಪರಿಹಾರವು ಯುನೈಟೆಡ್ ಸ್ಟೇಟ್ಸ್ನಲ್ಲಿ ಕಾನೂನು ಕಾರ್ಯವಿಧಾನವಾಗಿದ್ದು, ವಸತಿ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಕಾನೂನುಗಳನ್ನು ಪಾಲಿಸಲು ಪುರಸಭೆಯು ವಿಫಲವಾದಾಗ ಕಡಿಮೆ ಅಥವಾ ಮಧ್ಯಮ ಆದಾಯದ ವಸತಿ ನಿರ್ಮಾಣವನ್ನು ತ್ವರಿತಗೊಳಿಸಲು ಕೆಲವು ರಾಜ್ಯಗಳಲ್ಲಿ ಇದನ್ನು ಬಳಸಬಹುದು. ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ, ಹೊಸ ವಸತಿಗಳ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ಪುರಸಭೆಯು ರಾಜ್ಯದ ಕಾನೂನುಗಳನ್ನು ಅನುಸರಿಸಲು ವಿಫಲವಾದರೆ, ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಾಪಕರ ಪರಿಹಾರವು ಡೆವಲಪರ್ಗೆ ಪುರಸಭೆಯ ಬಹುತೇಕ ಎಲ್ಲಾ ವಲಯ ಕಾನೂನುಗಳನ್ನು ನಿರ್ಲಕ್ಷಿಸಲು ಅಥವಾ ನಿರ್ಲಕ್ಷಿಸಲು ಅವಕಾಶ ನೀಡುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಅಭಿವೃದ್ಧಿಯ ಮೇಲೆ ತ್ವರಿತಗತಿಯಲ್ಲಿ ನಿರ್ಮಾಣವನ್ನು ಪ್ರಾರಂಭಿಸುತ್ತದೆ ಅಥವಾ ಡೆವಲಪರ್ಗೆ ನ್ಯಾಯಾಲಯದಲ್ಲಿ ಅಥವಾ ಆಡಳಿತಾತ್ಮಕ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯ ಮೂಲಕ ಜಾರಿಗೊಳಿಸಬಹುದಾದ ಕಾನೂನು ಪರಿಹಾರವನ್ನು ಒದಗಿಸುತ್ತದೆ. ಕ್ಯಾಲಿಫೋರ್ನಿಯಾದಲ್ಲಿ ಬಿಲ್ಡರ್ನ ಪರಿಹಾರ ಯೋಜನೆಗಳು ಹೆಚ್ಚು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿವೆ, ಅಲ್ಲಿ ನಡೆಯುತ್ತಿರುವ ಕ್ಯಾಲಿಫೋರ್ನಿಯಾ ವಸತಿ ಕೊರತೆಯನ್ನು ಪರಿಹರಿಸಲು ಹೆಚ್ಚುವರಿ ವಸತಿಗಳನ್ನು ಅನುಮೋದಿಸಲು ಸ್ಥಳೀಯ ಪುರಸಭೆಗಳನ್ನು ಒತ್ತಾಯಿಸಲು ಹೊಸ ರಾಜ್ಯ ಕಾನೂನುಗಳನ್ನು ಅಂಗೀಕರಿಸಲಾಗಿದೆ. ಮ್ಯಾಸಚೂಸೆಟ್ಸ್ ಮತ್ತು ನ್ಯೂಜೆರ್ಸಿ ಸಹ ಬಿಲ್ಡರ್ ಪರಿಹಾರದ ಒಂದು ರೂಪವನ್ನು ಬಳಸುತ್ತವೆ. ಹಿನ್ನೆಲೆ 1970 ಮತ್ತು 1980ರ ದಶಕಗಳ ಆರಂಭದಲ್ಲಿ, ಕೆಲವು ಸಮುದಾಯಗಳ ನಿವಾಸಿಗಳು ಹೊಸ ವಸತಿ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಗಳನ್ನು ವಿರೋಧಿಸಲು ಪ್ರಾರಂಭಿಸಿದರು. ಹೊಸ ವಸತಿಗಳ ನಿರ್ಮಾಣವು ಅಸ್ತಿತ್ವದಲ್ಲಿರುವ ನೆರೆಹೊರೆಗಳ ಸ್ವರೂಪವನ್ನು ಬದಲಾಯಿಸುತ್ತದೆ, ಅಸ್ತಿತ್ವದಲ್ಲಿರುವ ಮೂಲಸೌಕರ್ಯಗಳ ಮೇಲೆ ಅತಿಯಾದ ಹೊರೆ ಬೀರುತ್ತದೆ ಮತ್ತು/ಅಥವಾ ಅಸ್ತಿತ್ವದಲ್ಲಿರುವ ಮನೆಗಳ ಮೌಲ್ಯದ ಮೇಲೆ ನಕಾರಾತ್ಮಕ ಪರಿಣಾಮ ಬೀರುತ್ತದೆ ಎಂದು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಎನ್ಐಎಂಬಿವೈ ಎಂದು ಕರೆಯಲಾಗುವ ಈ ನಿವಾಸಿಗಳು ವಾದಿಸಿದರು. ಈ ಕಳವಳಗಳಿಗೆ ಪ್ರತಿಕ್ರಿಯೆಯಾಗಿ, ಈ ಸಮುದಾಯಗಳಲ್ಲಿನ ಸ್ಥಳೀಯ ರಾಜಕಾರಣಿಗಳು ಅಸ್ತಿತ್ವದಲ್ಲಿರುವ ನಿವಾಸಿಗಳನ್ನು ಸಮಾಧಾನಗೊಳಿಸುವ ಪ್ರಯತ್ನದಲ್ಲಿ ಹೊಸ ವಸತಿ ನಿರ್ಮಾಣವನ್ನು ತಡೆಯಲು ಅಥವಾ ವಿಳಂಬಗೊಳಿಸಲು ಸ್ಥಳೀಯ ವಲಯ ಕಾನೂನುಗಳನ್ನು ಬಳಸುತ್ತಿದ್ದರು. ಆದಾಗ್ಯೂ, ಹೊಸ ವಸತಿ ನಿರ್ಮಾಣವನ್ನು ತಡೆಯುವಲ್ಲಿ ಅಥವಾ ವಿಳಂಬಗೊಳಿಸುವಲ್ಲಿ, ಈ ಪ್ರಯತ್ನಗಳು ಆಗಾಗ್ಗೆ ವಸತಿ ಕೊರತೆಗೆ ಕಾರಣವಾದವು, ಇದು ರಾಜ್ಯ ಮಟ್ಟದ ರಾಜಕಾರಣಿಗಳನ್ನು ವಸತಿಗಳ ಒಟ್ಟಾರೆ ಪೂರೈಕೆಯನ್ನು ಹೆಚ್ಚಿಸುವ ಪರಿಹಾರಗಳನ್ನು ಹುಡುಕಲು ಪ್ರೇರೇಪಿಸಿತು. 1990ರಲ್ಲಿ, ಕ್ಯಾಲಿಫೋರ್ನಿಯಾವು ಹೌಸಿಂಗ್ ಅಕೌಂಟೆಬಿಲಿಟಿ ಆಕ್ಟ್ (ಎಚ್ಎಎ, ಅದಕ್ಕಿಂತ ಒಂದು ದಶಕದ ಮೊದಲು ಜಾರಿಗೆ ಬಂದಿತು) ಅನ್ನು ತಿದ್ದುಪಡಿ ಮಾಡಿತು, ಇದು ರಾಜ್ಯದ ಬಿಲ್ಡರ್ ಪರಿಹಾರ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯನ್ನು ಸೃಷ್ಟಿಸಿತು. ಎಚ್ಎಎ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ, ಸ್ಥಳೀಯ ಪುರಸಭೆಯು ಕ್ಯಾಲಿಫೋರ್ನಿಯಾದ ವಸತಿ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಗುರಿಗಳನ್ನು ಅನುಸರಿಸದಿದ್ದರೆ, ಹೊಸ ವಸತಿ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಯು ಕನಿಷ್ಠ 20 ಪ್ರತಿಶತ ಕಡಿಮೆ-ಆದಾಯದ ವಸತಿ ಅಥವಾ ಮಧ್ಯಮ-ಆದಾಯದ ವಸತಿಗಳನ್ನು ಹೊಂದಿರುವವರೆಗೆ ಆ ಪುರಸಭೆಯ ವಲಯ ಕಾನೂನುಗಳನ್ನು ಬೈಪಾಸ್ ಮಾಡಲು ಅಭಿವರ್ಧಕರಿಗೆ ಅಧಿಕಾರವಿದೆ. ಎಚ್. ಎ. ಎ. ಬಗ್ಗೆ ಹೆಚ್ಚಿನ ಭರವಸೆಯ ಹೊರತಾಗಿಯೂ, ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಾಪಕರ ಪರಿಹಾರದ ಆರಂಭಿಕ ಅಳವಡಿಕೆಯು ಸೀಮಿತವಾಗಿತ್ತು. ಆದಾಗ್ಯೂ, 2010 ರ ದಶಕದ ಕೊನೆಯಲ್ಲಿ, ಕ್ಯಾಲಿಫೋರ್ನಿಯಾವು 2019 ರ ಹೌಸಿಂಗ್ ಕ್ರೈಸಿಸ್ ಆಕ್ಟ್ (ಎಸ್ಬಿ 330) ಸೇರಿದಂತೆ ವಸತಿ ಕಾನೂನುಗಳ ಸರಣಿಯನ್ನು ಅಂಗೀಕರಿಸಿತು, ಇದು ಬಿಲ್ಡರ್ನ ಪರಿಹಾರದ ಬಳಕೆಯನ್ನು ಹೆಚ್ಚಿಸುವ ಮತ್ತು ಎಚ್ಎಎಯಂತಹ ವಸತಿ ಪರ ಕಾನೂನುಗಳಿಗೆ ಹೆಚ್ಚಿನ ಪರಿಣಾಮವನ್ನು ನೀಡುವ ಉದ್ದೇಶವನ್ನು ಹೊಂದಿದೆ. 2020ರ ದಶಕದ ಆರಂಭದ ವೇಳೆಗೆ, ಕ್ಯಾಲಿಫೋರ್ನಿಯಾದ ಅನೇಕ ದೊಡ್ಡ ಪುರಸಭೆಗಳು ಕ್ಯಾಲಿಫೋರ್ನಿಯಾದ ವಸತಿ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಗುರಿಗಳ ಅನುಸರಣೆಯಿಂದ ಹೊರಗುಳಿದಿದ್ದವು. ಮೊದಲ ಬಾರಿಗೆ, ಅಭಿವರ್ಧಕರು ಹಲವಾರು ಹೊಸ ವಸತಿ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಗಳ ಅನುಮೋದನೆಯನ್ನು ಪಡೆಯಲು ಬಿಲ್ಡರ್ನ ಪರಿಹಾರವನ್ನು ಬಳಸಲು ಪ್ರಾರಂಭಿಸಿದರು. ಬಿಲ್ಡರ್ಸ್ ರೆಮಿಡಿಯನ್ನು ಬಳಸುವ ಮೊದಲ ಉದಾಹರಣೆಯನ್ನು ಲಾಸ್ ಏಂಜಲೀಸ್ನಲ್ಲಿ ಕಾಣಬಹುದು, ಅಲ್ಲಿ ಲಾಸ್ ಏಂಜಲೀಸ್ ನಗರವು ಹೌಸಿಂಗ್ ಎಲಿಮೆಂಟ್ನ ಅನುಸರಣೆಯಲ್ಲಿ ವಿಫಲವಾದಾಗ ಜೂನ್ 2022 ರಲ್ಲಿ 40 ಟೌನ್ಹೋಮ್ಗಳನ್ನು ನಿರ್ಮಿಸಲು ಬಿಲ್ಡರ್ಸ್ ರೆಮಿಡಿ ಯೋಜನೆಗೆ ಡೆವಲಪರ್ ಅರ್ಜಿ ಸಲ್ಲಿಸಿದರು. ಅಂತೆಯೇ, ಸಾಂಟಾ ಮೋನಿಕಾ ಅನುಸರಣೆಯ ವಸತಿ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಯೋಜನೆಯನ್ನು ಅಂಗೀಕರಿಸುವಲ್ಲಿ ವಿಫಲವಾಯಿತು, ಅಭಿವರ್ಧಕರು 12 ಹೊಸ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ತಾಣಗಳಲ್ಲಿ ಹರಡಿರುವ ಸುಮಾರು 4,000 ಹೊಸ ವಸತಿ ಘಟಕಗಳ ನಿರ್ಮಾಣದೊಂದಿಗೆ ಮುಂದುವರಿಯಲು ಬಿಲ್ಡರ್ನ ಪರಿಹಾರವನ್ನು ಬಳಸಿಕೊಂಡರು. ಅಂತೆಯೇ, ಆರಂಭದಲ್ಲಿ ರೆಡೊಂಡೋ ಬೀಚ್ ನಗರದಿಂದ ನಿರ್ಬಂಧಿಸಲ್ಪಟ್ಟ ನಂತರ, ಅಲ್ಲಿನ ಅಭಿವರ್ಧಕರು ಸುಮಾರು 2,300 ಹೊಸ ವಸತಿ ಘಟಕಗಳ ನಿರ್ಮಾಣದೊಂದಿಗೆ ಮುಂದುವರಿಯಲು ಬಿಲ್ಡರ್ನ ಪರಿಹಾರದ ಲಾಭವನ್ನು ಪಡೆದರು. ಪಾಲೊ ಆಲ್ಟೊ ಅನುಸರಣೆಯ ವಸತಿ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಯೋಜನೆಯನ್ನು ಅಂಗೀಕರಿಸುವ ಗಡುವನ್ನು ಪೂರೈಸಲು ವಿಫಲವಾದ ನಂತರ, ಅಲ್ಲಿನ ಅಭಿವರ್ಧಕರು ಸ್ಥಳೀಯ ಅಧಿಕಾರಿಗಳಿಂದ ಹೆಚ್ಚಿನ ಅನುಮೋದನೆಗಳನ್ನು ಪಡೆಯದೆ ಹೊಸ ಯೋಜನೆಗಳೊಂದಿಗೆ ಮುಂದುವರಿಯುವುದಾಗಿ ಘೋಷಿಸಿದರು. 1975ರಲ್ಲಿ, ನ್ಯೂಜೆರ್ಸಿ ಸರ್ವೋಚ್ಚ ನ್ಯಾಯಾಲಯವು, ನ್ಯೂಜೆರ್ಸಿ ರಾಜ್ಯದ ಸಂವಿಧಾನದ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ತಮ್ಮ ಸಮುದಾಯದಲ್ಲಿ ಕೈಗೆಟಕುವ ದರದಲ್ಲಿ ವಸತಿ ನಿರ್ಮಾಣಕ್ಕಾಗಿ ವಾಸ್ತವಿಕ ಅವಕಾಶಗಳನ್ನು ಒದಗಿಸುವ ಹೊಣೆಗಾರಿಕೆಯನ್ನು ರಾಜ್ಯದ ಪುರಸಭೆಗಳು ಹೊಂದಿವೆ ಎಂದು ತೀರ್ಪು ನೀಡಿತು. ಈ ಬಾಧ್ಯತೆಯ ಮುಂದುವರಿಕೆಯಲ್ಲಿ, ಪುರಸಭೆಯು ಅಂತಹ ವಾಸ್ತವಿಕ ಅವಕಾಶಗಳನ್ನು ಅನುಮತಿಸಲು ವಿಫಲವಾದರೆ, ಆಸಕ್ತ ಡೆವಲಪರ್ ನಿರ್ಮಾಣವನ್ನು ನಿಷೇಧಿಸುವ ಅಥವಾ ಅಡ್ಡಿಪಡಿಸುವ ಯಾವುದೇ ಸ್ಥಳೀಯ ವಲಯ ನಿಯಮಗಳನ್ನು ಪರಿಗಣಿಸದೆ ತಮ್ಮ ಉದ್ದೇಶಿತ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಯೊಂದಿಗೆ ಮುಂದುವರಿಯಲು ಅಧಿಕಾರವನ್ನು ಕೋರಿ ಪುರಸಭೆಯ ವಿರುದ್ಧ ಮೊಕದ್ದಮೆ ಹೂಡಬಹುದು. 1969 ರಲ್ಲಿ, ಮ್ಯಾಸಚೂಸೆಟ್ಸ್ ಲೋ ಅಂಡ್ ಮಾಡರೇಟ್ ಇನ್ಕಮ್ ಹೌಸಿಂಗ್ ಆಕ್ಟ್ ಅನ್ನು ಅಂಗೀಕರಿಸಿತು, ಇದು ಆ ರಾಜ್ಯದ ಬಿಲ್ಡರ್ ಪರಿಹಾರವನ್ನು ಸೃಷ್ಟಿಸಿತು. "ಚಾಪ್ಟರ್ 40ಬಿ" ಎಂದು ಉಲ್ಲೇಖಿಸಲಾಗಿರುವ ಈ ಕಾನೂನು, ಕಡಿಮೆ-ಆದಾಯದ ವಸತಿಗಳ ಅಭಿವರ್ಧಕರಿಗೆ ಯಾವುದೇ ಸ್ಥಳೀಯ ವಲಯ ಪ್ರಾಧಿಕಾರಗಳ ಮುಂದೆ ತ್ವರಿತ ಪರಿಶೀಲನಾ ಅವಧಿಗೆ ಅರ್ಹತೆ ನೀಡುತ್ತದೆ. ಸ್ಥಳೀಯ ವಲಯ ಪ್ರಾಧಿಕಾರವು ಡೆವಲಪರ್ ಅರ್ಜಿಯನ್ನು ನಿರಾಕರಿಸಿದ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ, ಸ್ಥಳೀಯ ವಲಯ ಪ್ರಾಧಿಕಾರದ ನಿರ್ಧಾರವನ್ನು ಹಿಮ್ಮೆಟ್ಟಿಸುವ ರಾಜ್ಯ ಮಟ್ಟದ ಮಂಡಳಿಗೆ ತೀರ್ಪನ್ನು ಮೇಲ್ಮನವಿ ಸಲ್ಲಿಸಲು ಕಾನೂನು ಡೆವಲಪರ್ಗೆ ಅವಕಾಶ ನೀಡುತ್ತದೆ. ಕ್ಯಾಲಿಫೋರ್ನಿಯಾದಲ್ಲಿ ವಸತಿ, ನ್ಯೂಜೆರ್ಸಿಯಲ್ಲಿ ವಸತಿ, ಮ್ಯಾಸಚೂಸೆಟ್ಸ್ನಲ್ಲಿ ವಸತಿ, ಕೈಗೆಟುಕುವ ವಸತಿಗಳನ್ನೂ ಸಹ ನೋಡಿ.