유치권에 있어서 점유의 한계에 대해서 문의드립니다. 다음의 내용에 대하여 수차 질의를 드린바 있습니다만 이부분에 대하여서는 아직 명확한 답변을 얻지못하여 재질의 합니다.(내용의 요약) 저희들 공사업체에서는 공사비를 받지 못하여 사건건물을 점유하면서 유치권을 행사하고 있었는데 이 사건 건물을 낙찰받은 낙찰자가 저희들의 점유를 침탈하였습니다점유를 침탈한 낙찰자의 이유인즉 1) 유치권자들이 전 소유자의 승낙없이 건물을 점유하였기 때문에 이는 불법점유이다 따라서 불법점유로는 유치권을 주장할 수 없다 2) 이와 같이 불법점유이기 때문에 낙찰자는 유치권자들이 이 건물을 점유하기 위하여 시설해 놓은 시설물등을 임의로 치워도 문제가 없으며 또한 점유로 인정받기 위해서는 지속적으로 사건건물을 점유해야 하는데 유치권자들은 이러한 시설물등을 치워버린날 이 사건 건물에 아무도 없었고 점유도 하지 않았다 따라서 점유는 이미 상실한 것이며, 유치권 또한 소멸한 것으로 보아야 한다는 것입니다.변호사님 저희들의 좁은 소견으로는 유치권을 행사하기 위해서 전 건물주 즉 건축주의 승낙을얻어야만 유치권을 주장할 수 있다는 얘기는 아무리 생각을 해도 납득이 가지를 않습니다저희들 같은 경우에도 위 건물주는 이미 오래전에 행방불명이 된 상태이고 또한 승낙을 얻지 못할 경우에는 유치권이라는 권리도 행사할 수 없다는 얘기인지요 둘째 유치권을 주장하기 위해서 당사자가 하루 24시간 365일 하루도 빠짐없이 점유를 하고 있어야만 한다는 얘기인데 잠시 자리를 비운것이 점유를 상실한 요건에 해당이 되는지에 대하여 질의 올립니다.
1. 건물주가 행방불명인 상태에서 공사업자가 그 건물의 유치권자로서 점유를 하는데 대해서는 건물주의 승낙을 받을 필요가 없다고 생각됩니다. 물론 채권자인 공사업자의 점유가 불법행위에 의해 시작된 것이어서는 안되는 것은 맞습니다(민법제320조 2항).여기에서 우리 학설은 점유가 적극적으로 가해진 불법행위 즉 침탈, 사기, 강박 등에 의한 경우 뿐만 아니라 점유자가 채무자에 대하여 대항할 수 있는 점유의 권원없이 그리고 그 권원 없음을 알거나 과실로 알지 못하고 개시된 경우도 점유가 불법행위에 의한 경우에 포함된다고 해석합니다(민법주해 VI  296면). 점유자의 점유취득 자체가 불법행위가 되는 예로는 타인의 물건을 횡령하거나 훔친 자가 그 물건을 수선하여도 그 수선비채권을 위한 유치권은 성립하지 않는다는 것입니다(위 민법주해 같은 면). 또 처음에는 점유할 권한이 있었지만 나중에 점유할 권한이 소멸하였음에도 불구하고 계속 점유하는 경우도 불법행위에 포함됩니다(예컨대 임대차계약이 종료된 후에 비용을 지출하고 그 비용상환청구권을 기초로 유치권주장하는 경우). 또 채권자가 목적물을 수선하였지만 현재 목적물이 제 3자에게 있을 때 제3자로부터 그 목적물을 탈취하여 점유를 취득한 경우에도 유치권은 성립하지 않습니다.(위 민법주해 297면). 그런데 귀하의 경우는 채권 자체가 적법하게 성립하였고, 그 후 건물주가 행방불명인 상태에서 직접 점유자가 없는 상태에서 건물의 점유를 시작한 것이므로 그 점유의 시작이 불법이 아니며, 또 그 유치권의 성립에 건물주(채무자)의 승낙을 요하지 않는다할 것입니다.(유치권은 일정 요건을 갖추면 당연히 법률규정에 의해 발생하는 것임).2. 점유상실로 인하여 유치권은 당연히 소멸됩니다. 그러나 점유침탈의 경우에는 점유물반환청구를 할 수 있으며 이러한 방식이든 다시 아무런 점유자가 없는 상태에서 유치권자가 그 목적물의 점유를 다시 취득하면 같은 채권에 관하여 다시 유치권을 취득합니다. 판례도 물건에 관한 채권을 가진 자가 물건의 점유를 일시 상실하였다가 다시 동일 물건을 점유하게 된 경우에는 그 채권을 위하여 유치권을 취득할 수 있다고 합니다(위 민법주해 341면에서 재인용). 따라서 유치권자가 잠깐 자리를 비웠더라도 이로써 유치권이 확정적으로 소멸되는 것이 아니라 다시 유치물에 대한 점유를 취득하면 유치권은 다시 취득하는 것으로 해석된다할 것입니다. 끝.