주택공사... 수고 많으십니다 어려운 상황에 도움주시는것에 감사를 드립니다.저는 2012년 3월4일 2층 주택공사를 위해 갑과 계약을 체결하고 2012년 6월30일 완공 예정이였으나 아직 준공전이며 공사는95%,잔금은 5%정도 남아있습니다.(계약서상 잔금은 30% 준공후 지불하기로 되어있습니다.) 실제 시공자는 갑이 갑의 회사 공장장이라 소개한 을이 하였으며, 공사시작 몇달후 하도급업체인것을 알았습니다.공사가 시작후 공사지체와 공사중단이 반복되고 2012년 8월 을에게 추가 공사비를 지급하며 간단한 자필 서류를 받았습니다.[내용은 8월 24일부터 9월 10일까지 마무리 하겟습니다.2012년 8월 23일 을이름 사인 주소] 그후로도 여러차례 공사 중단되었고, 이후에 공사비를 요구할때면 구두상 합의후 직영처리하여(싱크,조명 ,조경,마루,계단난관 등)2012년 11월 25일 겨우 준공전 입주를 하였습니다.저희집이 측량결과 옆집과 경계되는 담이 우리집 쪽으로 40센치 정도 들어와 있어 실제주차장 면적이 안나와 준공이 미뤄지고 있었으며 이를 이유(준공후 잔금을 받은후 마무리 하려함)로 마무리 공사를 해주지 않고 있어 을에게 수차례 전화해 요구하자 실제 받은 공사비가 작아 손해가 많다며 공사마무리 안할거고 대화하기도 거부하였습니다.현재 천정에서 단열재 미사용으로(이로 인해 다시 준공허가받을수 없음)인한 심각한 결로 현상이 발생하였고, 시공을 위해 갑과 을에게 1월 24일 내용증명을 통해 하자 보수와 마무리 공사를 요구하였으며(을은 수취인 불명으로 반송), 1월 31일 공사시작하겟다던 갑은 을에게 책임을 전과하며 다시 차일 피일 연기하고 있습니다 을과는 2주전 공사의사 없으며 공사 잔금을 요구하는 폭언과 다툼으로 더이상 마무리 공사를 요구하고 싶지 않습니다.뒤 늦게 안 사실은 건축 경력 15년이라던 갑은 건축면허가 없고 샤시공장 직원이며, 하도급 업체 을도 면허가 있는지는 모릅니다.갑과 을 모두 신뢰할수 없고 (약속 이행,공사 실력), 석달 가량 차일 피일 미루고 있는 마무리 공사와 시급한 하자 보수를 서두르고 싶습니다.갑과 을의 합의 없이 제 3의 업체를 통해 마무리 공사와 하자 보수 공사를 해도 될런지요?그리고 면허 없이 건축계약서를 작성하고 그림같은 집을 지어주겠다고 약속하였으나 을에게만 책임을 전과하고 있는 갑과, 마무리 공사하면 남는 장사가 아니라며 나몰라라 하는 을에게 취할수 있는 법적 조치가 있을까요?갑과 을은 자기 명의의 통장도 재산도 없어 민사소송은 문제 될것이 없는듯 합니다.민사소송이 아닌 형사 소송으로 가능 할런지요?1.갑과 을의 합의 없이 제 3의업체에게 공사를 의뢰해도 될런지요?- 내용 증명을 통해 통보후 바로공사 진행할시 어떤 내용으로 보내야 할지요?2.제 3의 업체에서 마무리 공사를 하고 준공이 나면 갑과을에게 잔금을 지불하여야 하나요?3.갑과 을에게 취할수 있는 법적 조취가 있을까요?손해배상 청구 가능할까요?-공사 지체로 인한 이사짐 보관료 외 하자 보수공사비 ,공사지체 지연금(계약서상 일0.02%)
안녕하세요 이기덕 변호사입니다.질문 순서대로 답변드립니다.1.갑과 을의 책임을 묻지 않은채 제3의 공사업자를 통해 공사를 완공할 경우 갑과 을로 인한 하자 상당의 손해액을 파악하기가 어렵게 될 수도 있습니다.통상 하자감정을 받아두고 제3의 공사업자에게 마무리 공사를 의뢰하므로 의뢰인꼐서도 일단 감정업체에게 하자감정을 해 두거나 또는 법원에 갑과 을을 상대로 일단 하자상당의 손해배상청구소송을 제기한 후 법원감정을 통해 객관적으로 손해액을 확인해 두고 공사를 진행하는 것이 좋습니다.그리고 내용증명을 보내서 기간을 정해서 하자를 보수해 줄 것을 요구하고 불응시 민형사상 조치를 취하며, 잔금을 지급할 수 없다는 통지를 해 두시기 바랍니다.2.아직 사용승인이 나지 않았으므로 하자를 보수해서 사용승인을 받을 수 있도록 완공해야 공사가 끝난 것입니다.따라서 이러한 사실을 내용증명으로 보내고, 사용승인을 받지 못하면 잔금도 지급하지 마시기 바랍니다.3.갑을 상대로 손해배상청구를 하시고, 손해액은 하자 보수하는데 드는 공사대금, 공사지체로 인한 지체상금, 이사짐 보관료과 포함됩니다.갑과 을이 재산이 없고, 소송비용이 다소 들더라도 소송을 통해 감정결과와 판결을 받아두지 않으면 갑과 을이 나중에 분쟁을 일으킬 염려가 있습니다.