전세계약 및 경매에 관해 문의 드립니다. 안녕하세요? 부동산 계약과 경매에 관해 궁금한 사항이 있어 문의 글 남깁니다.저는 지난 2013년 3월에 OO에 있는 한 오피스텔에 전세계약을 하게 되었습니다.계약서는 2013년 2월 22일에 공인중개사 A씨를 통해 작성하였으며, 작성 당일 계약금으로 보증금 3천만원의 10%인 3백만원을 지불하였습니다. 임대인은 OOOOOOO으로 돼 있으며, 인도일은 2013년 3월 16일, 임대차기간은 인도일로부터 2014년 3월 15일까지로 하였고, 잔금 2천7백만원은 2013년 3월 16일에 지불하기로 하였습니다. 매월 차임은 20만원입니다.  2013년 3월 18일 저희 아내가 전입신고와 확정일자를 받았으며, 4월 말경에 혼인신고를 하였습니다. 저는 올해 1월 14일에 전입신고를 하였습니다.2014년 3월 5일에 개인사정상 계약을 3개월 정도 연장할 것을 A씨에게 요청하였으며 통화 및 핸드폰 문자 메시지로 연장할 수 있다는 답변을 받았습니다.2014년 3월 18일 오전에 OOOO법원 OO지원으로부터 부동산임의경매와 관련하여 집행관이 방문하여 경매신청된 사실을 알았으며, 3월 18일 오후에 다시 등기사항전부증명서를 받아서 보니 계약 당시인 2013년 2월 22일에 확인했던 등기사항전부증명서와 다른 부분이 발견되었습니다.부동산중개인이였던 A씨가 2013년 2월 19일에 OOOOOOO로부터 구입하였으며, 2013년 3월 8일에 소유권이전하였습니다. 또 같은 날 채권최고액 금61,000,000원의 근저당권설정이 되었다고 나옵니다. 오늘 OO지원에 경매와 관련된 서류를 제출하는 과정에서 소유권이전과 근저당권설정과정에 조금 문제가 있을 수 있다는 이야기를 듣고, (전문가는 아니지만) 몇몇 지인들에게 문의한 결과 역시 문제가 있을 수 있다는 의견을 얻고, 법률상담을 요청하게 되었습니다.아이 출산과 전세 만기 등으로 보증금을 받아 이사를 준비하던 중이어서 상당히 당황스럽습니다.계약서 작성이후 근저당권을 설정한 것이 문제가 되지는 않는지, 문제가 된다면 저희가 취할 수 있는 방법은 어떤 것인지, 또 경매가 진행되는 과정에서는 어떻게 해야 하는지 궁금합니다.공인중개사무소에서 공제증서를 받았는데 지금 보니 공제기간도 2012.05.07~2013.05.06으로 돼 있네요...답답하고 당황스러운 마음에 두서없이 글을 남깁니다. 읽어주셔서 감사합니다.답변을 주신다면 메일로 주시면 더 좋을 것 같습니다.
메일로 문의사항을 파악하는 것이기 때문에 사실관계의 파악에 한계가 있으나보내주신 사실관계에 대하여 제가 파악한 의견을 말씀 드리겠습니다.임대차는 주택의 인도, 전입신고, 확정일자가 있어야 우선변제를 받을 수 있습니다.질문자님의 주택임대차보호법상의 대항력 구비 시기를 아무리 빨리 잡더라도 전입신고와 확정일자를 2013년 3월 18일에 구비하셨기 때문에 그 익일인 2013년 3월 19일 이전에 설정된 근저당권자에게 대항 할수가 없어 보입니다. 또한 임대차계약상의 임대인이 임대차계약시는 OOOOOOO이었지만(등기부상소유자) 전입신고를 할 당시에는 A 부동산 중개인이었기 때문에 원칙적으로 A 부동산 중개인에게 임차권을 주장 할 수도 없어 보입니다. 그러나 당초 임대차계약의 중개인이 A씨이고 A씨가 임대차계약 당시 주택 매매계약을 체결하였다고 한다면 A씨는 형사상 사기 범행을 범한 것 같고, 질문자는 A씨에 대하여 불법행위에 기한 손해 배상을 청구 하거나 중개자로서 고지의무의 불이행 등을 이유로 손해배상을 청구 할 수 있을 것 같습니다. 소유권이전과 근저당권설정과정에서 어떤 문제가 있을 수는 있으나 이는 심증일 뿐이고 빨리 A씨를 사기로 고소하시는 것이 타당하실 것이라 사료 됩니다. 지금 주택에 대한 경매가 어디까지 진행되어 있는 가를 알 수는 없지만 가능하시다면 우선 불법행위에 기한 손해배상청구권을 보전하기 위하여 가압류를 하시고 가압류 결정을 받아 배당을 요구하신 후에 위 근저당권이 문제가 있는(사해 근저당권)임을 배당기일에 주장하여 이의를 하신 다음 배당이의의 소송으로 위 근저당권자가 받아갈 금액을 질문자님이 받는 방법을 생각해 볼 수가 있겠습니다. 공인중개사의 공제회 가입은 1년 단위로 갱신이 되는 것으로 알고 있고 A씨가 계속 공인중개사 일을 하고 있다면 공인중개사의 불법행위를 이유로(또는 채무불이행을 이유로) A씨의 책임을 물어 공제회에서 보증금 상당의 금원을 받는 방법도 강구하실 수 있으실 것 같습니다. 제가 생각하기로 A씨라는 사람의 사기 범행의 피해자가 되신 것 같습니다. 통상 이런류의 사기는 피해자가 다수일 가능성이 많습니다. 이런 경우 가해자가 감당할 수 있는 재산이 충분하지 않은 경우가 많으니 법적 절차를 빨리 진행하시기를 권고 드립니다. (제가 궁금한점은 왜 계약의 연장을 A씨에게 요청하였는가 입니다. A씨가 주택의 소유자임을 알고 계셨던 것은 아닌지?) (한정된 사실관계에 근거하여 말씀 드린 것입니다. 질문자님의 판단에 도움을 드리기 위한 것이고 차후 법원의 판단과 저의 의견과는 차이가 있을 수 있다는 점 알려 드립니다.)