건물 임대보증금에 대한 채권확보 민자유치사업시행자(이하갑)가 건물 임대를 하고 있습니다.갑은 민자역사 사업을 함에 있어서 정부로부터 사업승인을 받아 토지를 철도청(국유지)으로 부터 30년 무상으로 사용하고, 부대사업으로 역사 및 상업시설등의 건물을 신축하여 상업시설 건물을 수익사업으로 일반인에게 임대하는 사업인데, 건물 소유권은 준공후 갑으로 보존등기된 후, 30년 사용수익한 다음 철도청에 기부 채납하게 됩니다.이럴 경우 임차인의 채권확보를 위한 행위는 어떤방법이 있는지요?1)현재 계약후 준공시까지 임차보증금이 분할 납부하게 되는데, 그때까지 채권확보할 수 있는 방법은?(공사도중 사업시행자가 부도등 사업중단에 대비하여) 2)입점후 장기계약(19년 임대계약)이므로 계약종료시점에 임대보증금을 환수하는데 있어서 임대보증금에 대한 채권확보 방법은?3)개인적으로는 전세권, 임차권, 보증보험등을 떠올리는데 개념이 안서고 전세권과 임차권의 차이는?임차권은 등기가 가능한지도 임차권은 주택에 대한 효용만 있는 것으로 알고 있습니다.명쾌한 답변을 부탁드립니다.수고하십시요.
보통 전세권 설정등기를 해 두면 그 담보적 효력에 의해 보증금을 확보해 둘 수 있을 것입니다.임차권은 채권이고 전세권은 물권이므로 전세권 설정등기를 할 것을 협의하면 됩니다.임차권은 주로 주택에 대해서만 보호되는 범위가 크므로 상가에 대해서 임차인은 거의 주택에 비해 보호되는 폭이 좁습니다.