갑이 시행하고 있던 재건축사업에 대하여 목적달성불능사유가 발생한 것인지요? 1. 이 사건 건물의 건축주는 갑이고, 시공사는 을이며, 질의자는 갑에 대하여 집행권원 등을 가지고 있는 채권자입니다.2. 1996.경 이 사건 토지상에는 재건축대상인 지하1층, 지상3층 규모로 23세대로 구성된 노후된 연립주택(이하 이 사건 구 건물이라고만 합니다)이 건립되어 있었습니다.3. 갑은 기존의 주택을 철거하고, 그 대지에 새로운 주택을 건설하여 도시의 건전한 발전과 쾌적한 주거환경을 조성함으로써 조합원의 주거안정을 도모함을 목적으로 하여 시청으로부터 1997. 4. 1. 인가를 받아 설립된 재건축주택조합인 비법인사단입니다.4. 이 사건 구 건물 구분소유권자들은 갑의 재건축사업에 찬성하여 갑의 조합원이 된 후, 1998. 9. 5. 각자 소유의 이 사건 구 건물 구분소유권을 갑에게 현물 출자하였고, 이에 대한 대가로 갑의 조합원들은 갑으로부터 장래 건출될 이 사건 건물 중 아파트를 분양받기로 하였습니다.5. 한편, 갑은 조합원들에게 공급할 국민주택규모의 아파트만 건축하려고 하지 않고 보다 더 유리한 방식으로 사업을 하기 위하여 조합원에게 공급할 아파트 외에 여분의 아파트와 상가를 신축하고 이를 분양하여 얻은 수입을 건축비에 충당하는 방식으로 사업을 수행하고자 하였습니다.6. 이에 갑은 2000. 2.경 시청으로부터 이 사건건물에 대한 건축허가를 득한 후(이 사건 건물은 건축허가상 지하4층, 지상 14층 주상복합아파트로, 34개의 구분건물로 구성되어 있습니다),2000. 4. 11. 을과 이 사건건물에 대한 공사(이하 이 사건 공사라고만 합니다)에 대하여 공사예정기간을 착공일로부터 22개월로 하고, 공사도급금액을 60억7,200만원으로 하는 공사도급계약을 체결하였고,같은 날 갑은 을에게 조합원에게 공급할 아파트 외에 여분의 아파트와 상가에 대한 분양업무를 위탁하였습니다.7. 2000. 7.경 이 사건 구 건물은 철거되었습니다.8. 2004. 7.경 갑의 채권자들은 갑의 조합원들이 갑에게 현물출자한 토지공유지분 전부(이하 이 사건 토지라고만 합니다)에 대하여 강제경매를 신청하였고, 홍길동 외 7명은 2005. 7. 12. 이 사건 토지를 낙찰받아 2005. 8. 25. 낙찰대금을 완납하였습니다.---2005. 8. 25.당시 이 사건 건물은 건축허가상 지하 4층, 지상 14층 주상복합아파트이나 이 사건 공사는 지상11층까지 골조공사만 진행된 채 장기간 중단되어 있었습니다.---한편, 홍길동 외 7명은 2005. 12.경 갑을 상대로 법원에 지료 또는 지료 상당의 부당이득금반환청구소송을 제기하였는데, 법원은 이 사건 건물의 소유자인 갑은 그 건물의 소유을 위하여 권원 없이 이 사건 토지를 부지로 점유하였다고 볼 것이므로, 갑은 홍길동 외 7명에게 이 사건 토지의 지료 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있다.라고 판시하였습니다.---한편, 2005. 8. 25.부터 현재까지 갑과 홍길동 외 7명은 이 사건 토지에 관하여 임대차계약을 체결한 적은 없습니다.---앞서 본대로 갑의 재건축사업은 기존의 주택을 철거하고, 그 대지에 새로운 주택을 건설하여 도시의 건전한 발전과 쾌적한 주거환경을 조성함으로써 조합원의 주거안정을 도모함을 목적으로 하고 있습니다.---갑의 조합원들은 이 사건 구 건물 구분소유권을 갑에게 현물출자하고, 이에 대한 대가로 갑으로부터 장래 건축될 이 사건 건물 중 아파트를 분양받기로 하였으나 아래 9.번에서 보는 바와 같이 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다5929 판결에 의하여 갑의 조합원들은 2005. 8. 25.부터 갑에 대하여 본래의 급부에 갈음하여 전보배상청구권을 가지게 되었습니다.그렇다면 갑이 시행하고 있던 재건축사업에 대해서는 목적달성불능사유가 발생한 것인지요?목적달성불능사유가 발생하였다면, 갑은 비법인사단인바, 2005. 8. 25.부터 갑에 대해서는 해산사유가 발생한 것이고, 갑은 2005. 8. 25.부터 갑에 대한 청산절차가 종결될 때까지 청산법인으로 존속하게 되는 것인지요?9. 쌍무계약에 있어 당사자 일방이 부담하는 채무의 일부만이 채무자의 책임 있는 사유로 이행할 수 없게 된 때에는, 그 이행이 불가능한 부분을 제외한 나머지 부부만으로는 계약의 목적을 달성할 수 없다면 채무의 이행은 전부가 불능이라고 보아야 할 것이므로, 채권자로서는 채무자에 대하여 계약 전부를 해제하거나 또는 채무 전부의 이행에 갈음하는 전보배상을 청구할 수 있을 뿐이지 이행이 가능한 부분만의 급부를 청구할 수는 없다(대법원 1995. 7. 25. 선고, 95다5929 판결 참조)는 것이 대법원의 태도입니다.한편, 갑은 2005. 8. 25.부터 이 사건 토지에 관한 소유권을 상실하였고, 2005. 8.25.부터 현재까지 갑은 이 사건 토지에 대하여 한 평의 지분도 소유하지 못하고 있습니다.한편, 2005. 8. 25.이전까지 이 사건건물의 수분양자들은 갑으로부터 이 사건 건물 중 특정 아파트나 특정 상가를 집합건물로 분양받았습니다.그렇다면 갑은 이 사건건물을 완공한다고 하더라도 이 사건건물의 수분양자들에 대한 분양계약상의 대지권등기이전의무는 이행불능이다 할 것입니다.한편, 위 대법원 견해에 따르면, 갑의 수분양자들에 대한 분양계약상의 의무는 채무의 일부 이행불능으로 인하여 그 전부가 이행불능으로 되는 경우에 해당되었다 할 것입니다.그렇다면 이 사건건물의 수분양자들은 2005. 8. 25.부터 갑에 대하여 본래의 급부에 갈음하는 전보배상청구권을 가지게 되는 것인지요?
95다5929판결은 시공사가 부도를 내어 건물신축자체가 불가능하게 된 상황에서 분양계약상 토지에 대한 지분이전등기만을 구하는 것은 목적달성이 불가능해진 계약상 채무의 일부만을 구하는 것이어서 허용될 수 없다는 취지입니다. 위 판결은 건물의 소유권이전이 불가능해진 이상 토지만의 지분소유권이전은 무의미하다는 것으로 요약할 수 있습니다.그런데, 본 사안의 경우 토지에 대한 지분소유권이전의무는 이행불능이 되었지만, 갑은 건물을 위한 법정지상권을 취득하였으므로 건물을 신축하여 갑의 조합원들에게 건물의 구분소유권을 이전해 주는 것은 가능하므로 분양계약의 목적달성이 불가능한 상태에 이르렀다고 볼 수 없습니다. 갑이 건물의 구분소유권을 조합원들에게 이전해 준 다음, 토지사용권은 법정지상권이 확보되어 있는 이상 각각의 구분소유자들과 토지를 낙찰받은 홍길동 외7명은 지료에 관한 합의를 할 수 있고, 갑의 조합원들은 갑에 대해 지료상당의 손해배상청구를 하거나 분양대금감액청구를 하는 것으로 토지사용권 문제를 해결할 수 있습니다.따라서, 위 대법원 판례를 본 사안에 곧바로 적용하는 것은 사실관계가 달라서 성급한 결론이라고 볼 여지가 있습니다. 다만, 신축건물이 지상11층까지 골조만 건축된 상황이므로 아직 부동산으로 볼 정도가 아니라면(대법원 판례에 의하면 건축이 중단된 경우 골조와 외벽 등 건물의 주요부분이 완성되었다고 볼 수 있는 단계에 이르면 부동산으로 볼 수 있다고 합니다) 법정지상권이 발생하지 않습니다. 그리고, 부동산으로 볼 수 있어 법정지상권이 발생했다고 하더라도 건물완성이 분양계약상 정한 기간보다 늦어져 계약해제사유가 발생하거나 건물완성자체가 어려워지거나 건물완성 후 갑의 조합원들이 구분소유권을 취득하는 것이 어렵다는 등의 사정이 있다면 이를 이유로 갑의 조합원들은 분양계약을 해제하고 손해배상청구권을 행사할 수 있을 것입니다.