브로커의 계약 위반으로  인한 철거 주택 매매 계약 철회 및 손해배상 1. 사건 당사자 - 본인 : 철거 예정 주택 매수자 - 브로커 : 철거 예정 주택을 본인에게 중개함 2. 2006년 4월 부동산 브로커와 철거 예정 주택 매수 계약을 체결함 - 일반적이 매수자 매도자간의 부동산 매매계약이 아니고 매도자와 브로커, 브로커와 매수자간  의 이중계약입니다. 일종의 브로커의 미등기 전매행위라고 보면 될꺼 같습니다. - 본인은 매도자와 브로커와의 어떤 계약이 이루어졌는지는 잘 모르며 본인은 매수자로써 브로  커와 매수 위임 계약을 맺었다고 볼 수 있습니다.- 계약 내용 1) 철거예정 주택이 정상적으로 철거될 경우 본인은 입주권(SH공사 분양권)을 가져가고 주택에    대한 보상은 브로커가 가져감 2) 잔금과 동시에 소유권 이전해 줌 3) 2006년 말까지 철거가 이루어 지지 않을 시 원금 및 이자를 보상해 줌 3. 중도금만 낸 상태에서 소유권은 본인에게 이전되었으며 철거가 이루어질 기미가 보이지 않자   본인은 잔금 지급을 거부함. 그에 따라 계약서 이외의 추가로 약정서를 쓰게 됨 - 약정서 내용 1) 철거가 될 때까지 잔금 지급을 미루겠음 2) 잔금 지급 전까지는 소유권을 행사할 수 없으며 행사할 경우 민형사상 책임을 지겠음 4. 2010년 현재 철거는 이루어지지 않았으며 기다리다 지친 본인은 2008년부터 원금 및 이자    반환을 독촉하며 수 차례 내용증명 발송 - 1차 내용증명(2008년 6월) 내용 1) 2008년 6월30일까지 원금 및 이자를 반환해 달라고 요구 2) 반환하지 않을 경우 해당 주택의 재산권을 행사하고 브로커를 사기로 고소하겠다고 함 - 2차 내용증명(2009년 11월) 내용 1) 계약 취소 선언 2) 해당 주택에 대한 소유권은 본인에게 있다고 주장 (명의가 있으므로) 3) 재산권 행사 전까지 원금 및 이자를 반환하라고 독촉 - 3차 내용증명(최고장)(2010년 2월) 내용 1) 더 이상 원금 및 이자 반환 독촉 안하겠음 2) 해당 주택의 재산권 행사 하겠음 (매도) 3) 본인의 재산권 행사에 불만이 있으면 본인한테 소송을 재기하라고 얘기함 5. 본인은 2010년 3월 해당 주택을 결국 매도함6. 2010년 4월 브로커가 그 사실을 알고 본인에게 본인 소유가 아닌 주택을 임의로 매도했다고    횡령 또는 배임으로 형사고발 하겠다고 함. 그리고 잔금을 달라고 민사소송을 재기하겠다고   함 7. 본인도 주택 매도이익이 본인의 투자금(계약금+중도금)보다 훨씬 적어서 차액 및 계약위반에   대한 위자료를 브로커에 대해 손해배상 청구를 할 예정입니다. 또한 사기 및 부동산중개업법   위반 등으로 형사 고소할 예정입니다.8. 질문- 브로커가 주장하는 본인의 횡령, 배임이 성립할까요?- 브로커는 잔금 지급 소송을 하고 본인은 손해배상 소송을 할 경우 누가 더 승소할 가능성이   있을까요?- 본인도 브로커를 사기 및 부동산중개업법 위반 등으로 형사고발할 예정인데 가능할까요?- 위의 내용증명으로 본인의 일방적인 계약 취소가 법률적으로 가능한가요?
재건축을 조건으로 한 매매계약이 있었으나 아직까지 조건 미성취인 경우이므로 계약효력이 완전히 발생한다고 볼 수 없으나, 조건성취가 미정인 상태에서도 조건부 권리자는 그 권리 실현을 위해 처분할 수 있으므로(민법 149조) 처분행위는 유효하다고 할 수 있으며, 가사 조건 불성취가 확정된 경우라 하더라도 제3자의 권리를 침해하지 못한다고 해석함이 마땅하므로 아직 조건 성취.불성취가 확정되지 않은 지금의 상태에서는 더더욱 상담자님으로부터 매수한 제3자의소유권은 보호받는다 할 것이므로 제3자에게 담보책임을 부담하시지는 않아도 되겠습니다.위의 경우 상담자님은 제3자에 대한 추급책임은 면할 수 있으나, 원 매도인 또는 브로커에 대한약정을 원인으로 한 손해배상책임은 부담하실 수도 있으나 이 책임은 변경된 약정에 따른 소유권처분금지의무를 위반하셨기 때문이므로 이 범위 에서는 위 149조가 일부 수정된 것으로 볼 수있겠습니다.그렇다면, 형사법적으로는 소유권을 이전하지 아니하겠다는 약정을 져버린 경우로서 배임의 죄책이 문제될 수 있겠으나 수사기관 입장에서는 위 민법 149조로 인해 위법성이 없다고 판단할수도 있는 애매한 경우라 하겠습니다.브로커의 경우에는 부동산등기특별조치법상의 미등기 전매로 인한 처벌을 받거나, 혹은 공인중개사법률위반(무등록중개+사위 기타의 방법으로 판단을 흐리게한 죄)의 책임을 질 수 있으며,경우에 따라서는 애초에 재개발이 이루어지지 않을 것을 알고도 매수를 종용한 경우라면 사기죄도 성립할 수 있는 경우라 보입니다.상당히 난해한 사건인지라 요약해 보면,1. 상담자께 매수한 제3자의 소유권은 보호될 가능성이 높으며, 이 경우 제3자에게 담보책임을    부담하지는 않게 될 것이나,2. 원 매도인 또는 브로커에 대해 손해배상책임을 부담하셔야 할 경우가 있으며, 상담자님도    손해배상책임을 물을 수 있음은 물론이며(반소 가능),3. 상담자님은 배임죄 처벌이 가능한 경우도 있으나, 브로커는 부동산등기특별조치법 위반죄,    공인중개사법위반 2죄, 사기죄 처벌이 가능한 경우라 맞고소로 인한 피해는 브로커가 더    클 수도 있겠습니다.    물론 수사상 방향이 누구에게 불리하게 전개되는지에 따라 다르다 할 것입니다.