부동산 계약 취소의 건 안녕하십니까 바쁘신 데 죄송합니다 부동산 계약관려하여 문의 드립니다계약체결한 부동산은 국도 2차선도로(6m)를 접하였고 10m이상을 국도 2차선과 접했기 때문에 어떤 건축행위도 가능하다는 부동산 중개인의 말을 믿고 계약을 체결하였습니다 (실제 본인이 지적도를 보고 현장을 답사하였으며, 매도인과 계약 시 매도인이 국도 2차선도로 (6m)를 접하였고 10m이상을 국도 2차선과 접했기 때문에 어떤 건축행위도 가능하다는 말을 한 적은 없습니다)계약금을 지불하고 중도금을 내는 날 실제로 국도 2차선도로와 접해있으므로 이 도로를 이용 하여 건축행위가 가능한지 알아보니 국도관리사무소에서 정확한 답변은 서류를 접수시켜야 알 수 있다고 하였습니다 그래서 이 문제로 부동산중개인을 만나 상의를 하니 도로는 무조건 나며, 안되면 다른 사람에 게 팔던지, 부동산 과실로 보험 처리하여 손해배상을 해서라도 피해를 안보게 해 줄 테니 중도 금을 내라고 하여 중도금까지 지불하였습니다그리고 중도금을 지불한 후 막상 국도관리사무소에 서류를 넣으니 이 국도를 이용하여 도로연 결허가가 나지 않으니 어떠한 건축행위도 할 수 없다는 답변을 들었습니다 이 사실을 부동산 중개인에게 알리고 문제를 해결해 줄 것을 요구하였으나 매도인과 부동산 중개인은 설계사무소 확인 결과 도로 연결이 되며 건축행위가 가능하다고 계속 주장하였으나 본인이 국도관리사무소, 구청, 설계사에게 문의한 결과 건축행위가 불가능하다는 사실을 재차 확인하고 다시 문제해결을 요구하였습니다 그러자 잔금지급일이 1주일 지난 뒤 매도인과 부동산중개인은 본인에게 6m 도로를 접한 건축 행위가 가능하도록 국도가 아닌 다른 쪽으로 사도개설을 해 주겠다고 하며, 시간을 더 달라고 하였습니다 (매도인은 이 땅을 살 때 땅도 보지 않았으며, 부동산 중개인에게 일체 위임하여 땅을 구입하 였고 지금 본인에게 팔 때 처음으로 땅을 보았다며 자기 잘못은 없으나 어쨌던 사도 개설하는 데 적극 협조하겠다고 하였습니다.참고로 이 땅을 매도인에게 판 다른 부동산중개인도 국도를 이용해 도로 연결이 되는 줄 알고 매도인에게 이 땅을 판 것 같습니다.실제 매도인에게 이 땅을 판 다른 부동산중개인이 직접 현장에 설계사무소 직원까지 데리고 와 서 확인하였습니다) 그후 부동산중개인은 계속 설계사를 핑계되며 사도개설이 가능하다고 하였으나 본인이 다시 국도관리사무소, 구청, 설개사에게 문의한 결과 사도개설 또한 어렵다는 답변을 받아 부동산 중개인을 만나 사도개설도 불가능하니 못 믿겠으면 같이 직접 확인하자고 말하자 부동산 중개 인은 사도개설이 불가능함을 인정하고 매도인과 상의하여 1달의 시간을 주면 다른 사람에게 팔 아 계약금과 중도금을 돌려주겠다고 시간을 더 달라고 하였습니다 (부동산과 본인이 사도개설에 관해 알아보는 사이 매도인은 잔금 지급 기일이 지났는데 본인 이 일방적으로 잔금을 주지 않아 계약위반으로 중도금은 공탁하고 계약금은 돌려주지 않겠다 는 내용증명을 보내왔습니다) 서로 좋게 해결하자는 생각에 본인은 부동산 중개인에게 1달 의 시간을 주었으나 아직 다른 사람에게 팔지 못하고 있으며, 매도인도 1달의 시간을 더 주겠 으나 1달의 기간이 지나면 본인에게 보낸 내용증명대로 중도금은 공탁하고 계약금은 돌려주지 않을 생각인 것 같습니다문제의 부동산은 매도인에게 이 부동산을 판 다른 부동산중개인이 본인이 계약한 땅은 매도인 에게 팔고 주변 땅은 자기 형의 명의로 구입하여 가지고 있습니다 사도개설도 매도인에게 이 부동산을 판 다른 부동산중개인이 자기 형 명의의 땅을 이용하여 사도개설을 해주겠다는 것이나 그것도 사도개설이 어려운 상황으로 현재 계약된 땅은 다른 사 람 소유의 땅을 거쳐야지만 계약한 땅에 들어갈 수 있는 맹지이며, 건축행위 또한 제한된 건축 행위 밖에 할 수 없는 땅입니다 (건축법상 6m 도로를 접할 경우 건축면적에 상관없이 건축 가능) 현재는 매도인은 자기 땅을 팔 때서야 봤기 때문에 땅에 대해 잘 모르며 국도를 이용하여 건축행위를 할 수 있다고 말하 고 땅을 팔지 않았다고 주장하며 (실제 그런 말을 한 적은 없음), 부동산중개인은 잘못은 있으 나 소송에서 지면 보험처리를 해서 손해배상해 주겠다고 하며, 본인에게도 과실이 있다고 하면 서 소송을 하면 땅 팔기 힘드니 팔 때까지 기다려 달라고 합니다(실제 부동산 중개인도 국도를 이용하여 건축행위를 할 수 있는 줄 알고 중개하였으며, 현재에 도 측량하기 전에도 정확한 땅의 경계를 알 수가 없습니다) (또한 이 부동산은 본인에게 땅 을 소개한 부동산 중개인 1명과 매도인이 땅을 팔아 달라고 한 부동산 중개인 1명, 그리고 부 동산 매매계약서상의 부동산 중개인 1명 총 3명이 연계되어 있으며, 이들은 서로 잘 알고 있 는 사이입니다.그리고 본인에게 국도로 도로연결하여 건축행위가 가능하며 문제가 생기면 보험처리를 해서라 도 손해보지 않겠다고 말한 부동산중개인은 본인에게 땅을 소개한 부동산중개인으로 실제 공인 중개사 자격증이 있는 것이 아니고 공인중개사 밑에서 일하는 사람입니다) 문의 1) 본인이 알기로는 부동산 중개업법상 매도인은 매도할 땅에 대한 정보를 부동산 중개인에게 제공하여 야 하며, 부동산 중개인은 이를 확인하여 매수인에게 정확히 알려 주어야 하는 것으로 알고 있 는데(특히 진입로 등), 상기의 경우 매도인 및 부동산중개인이 고지의무를 다 하지 않았으므 로 계약해지가 가능하지 않은지요?그리고 본인에게도 과실이 있는지요?문의 2) 아니면, 민법 109조?에 보면 착오에 의한 계약취소가 가능한 것 같은데 상기의 경우 착오에 의한 계약 취소가 가능 한지요?문의 3) 매도인이 내용증명상은 중도금은 공탁하고 계약금은 돌려주지 않겠다고 했으나 추후 소송시 매도인은 자기 땅을 팔 때서야 봤기 때문에 땅에 대해 잘 모르며 국도를 이용하여 건축 행위를 할 수 있다고 말하고 땅을 팔지 않았으며 문제가 있으면 부동산 중개인과 본인과의 문 제이니 잔금을 지급하라고 하며, 잔금을 지급하지 않을 경우 경매에 넘기겠다고 주장할 수가 있는지요?답변 부탁드립니다.감사합니다
1. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 의하면 부동산 중개업자는 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 해서는 안된다고 규정하고 있으며 (동법 제33조 제4호) 만일 위 규정을 위반할 경우에는 1년이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있습니다. 귀 사안의 경우 부동산중개업자를 상대로 위 법률위반으로 손해배상을 청구할 수 있겠습니다. 2. 그러나 귀하가 위 매도인과 이건 부동산매매계약을 체결할 시 이건 부동산에 건축행위를 가능하는 특약을 체결한 바는 없기 때문에 그 이후에 이건 부동산에 건축행위를 할 수 없다고 하더라도 동기착오로 이건 매매계약을 취소할 수 없을 것으로 사료됩니다.