세입자 최우선변제에 대한 문의 안녕하세요. 현재 일산의 오피스텔에 월세로 살고 있는 세입자 입니다.보증금 3000만원이며, 이 집이 현재 경매로 넘어가 경매진행중에 있습니다.근저당이 6천5백만원 설정되어있고 권리를 새마을금고가 가지고 있습니다.근저당은 계약이전부터 설정되어 있었습니다.월세계약 후 전입신고를 바로 하였는데, 확정일자는 좀 늦었습니다.경매가 진행된다는 얘기를 듣고서야 이래저래 알아보다가 확정일자라는 걸 알게 되어뒤늦게 경매개시 후 확정일자를 받았습니다. 이런일에 대해 잘 몰랐던 저의 불찰이겠죠.그리고 세입자 최우선 변제신청을 해놓은 상태인데... 이럴 경우 우선순위에 관계없이최우선 변제금액은 변제받을 수 있는지요. 최우선 변제금액은 대략 얼마나 받게 될런지요.집주인은 계약이후로 한번도 연락되지 않고 있고, 연락두절상태입니다.집에 찾아가 봤지만 장기간 외출중이라고 해서 만나보지도 못했구요.집주인이 계약당시 계약서에 근정당에 문제가 생길 경우 소유권을 우선 이전하겠다는 내용을 명시해 주었는데.. 지금 알아보니 이게 큰 영향을 주지는 못한다고들 하더군요.집주인이 너무 무책임하고 괘씸하기도 하고, 너무 속상하네요.보장받지 못한 일부 보증금 차액에 대해서는 제가 어떤 방법을 취할 수 있겠는지요.가능하다면 집주인을 상대로 민사, 형사상의 모든 방법들에 대해서도 고려하고 있습니다.바쁘신 와중에 읽어 주셔서 감사드리며, 선생님께서 고견을 주시면 더욱 감사하겠습니다.감사합니다.
귀 사안의 경우는 귀하가 현재 일산에 거주하고 있기 때문에 주택임대차보호법시행령상의 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역에 해당되므로 임차보증금이 4천만원 이하중 1600만원 한도내에서 최우선변제권을 행사할 수 있겠습니다. 다만 소액임차인으로서 우선변제권을 행사하려면 임차인이 위 임차보증금액에 관한 요건외에 주택임대차보호법상의 대항요건(주택의 인도및 전입신고)을 경매기입신청등기 전까지 갖추고 이를 경락기일까지 계속 유지하여야 합니다.  귀 사안의 경우 귀하가 보장받지 못한 일부 임차보증금 차액에 대해서는 일반채권자로서 임대인을 상대로 법원에 임차보증금반환청구를 할 수 있습니다.