경매 시 부동산현황조사서에 대하여 질의합니다. 수고하십니다.경매 시 부동산현황조사서에 대하여 질의합니다.현재 경매 진행 중인 물건에 관심이 있는데 대법원경매정보의 해당 사건번호를 조회해 보니 문건/송달내역에서 집행관의 부동산현황조사서가 보이지 않습니다.또한 배당요구종기일이 3일정도 밖에 남지 않았는데 해당건물에 임차인이 많은 것으로 알고 있는데 임차인이 한 명도 배당요구를 하지 않았습니다.궁금하여 담당 경매계로 전화해 보니 부동산현황조사서를 하지 않았다고 하는군요.그러니까 임차인들이 배당요구종기일이 내일, 모레데 한 명도 배당요구를 못하고 있습니다.<질의> 1.부동산현황조사를 하지 않을 수도 있는지?그런 이유로 임차인이 해당 건물이 경매 중인지 알지 못하고 결국에 배당도 받지 못해 손해를 본다면 책임은 어디에 있는가요?경매 절차상 잘못으로 다시 개시명령이 떨어지는 것인지?2.경매가 계속 진행되어 낙찰되면 낙찰인은 대항력 있는 임차인등에 대하여 손해를 보게 될 것인데 이에 대한 낙찰인의 대응은 어떻게 해야 합니까?감사합니다.
안녕하세요 이기덕 변호사입니다.질문 순서대로 답변드립니다.1.법원은 경매개시결정을 한 뒤에 바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황에 관하여 조사하도록 명하여야 합니다(민사집행법 제85조 제1항).따라서 현황조사는 의무적 사항이므로 이를 해태하면 위법하고, 이로 인하여 손해를 보게 되는 경매의 이해관계인은 국가를 상대로 손해배상청구를 할 수 있습니다.경매절차에 문제가 있지만 경매개시결정 자체에는 문제가 없으므로 다시 개시결정을 하지는 않고, 경우에 따라서는 좀 늦었더라도 현황조사명령을 내려 현황조서를 하게 됩니다.2.낙찰인은 경매법원에 현황조사가 되어 있지 않은 사실을 고지하여 현황조사를 해 줄것을 촉구할 수 있고, 그럼에도 현황조사없이 낙찰을 받게 되면 이는 낙찰인의 과실이 아니므로 낙찰인이 책임을 지지는 않습니다.즉 온전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.이때 배당요구종기까지 채권신고를 하지 못한 임차인등은 경매법원의 과실을 이유로 손해배상청구를 할 수 밖에 없습니다.