임대기간 만료전 임대료 반환에 대하여 안녕하세요?저희는 평범한 시민으로 작년 10월경에 입시학원을 운영하게 되었습니다.그 당시에 큰 평수의 사무실이 필요하여 중학교 옆 3층 상가건물의 1,2층(약 100평)을 3000만원에 월 130만원에 주기로 하고( 2년계약) 주인과 직접거래 를 하였습니다.부푼꿈을 안고 시작한 학원사업은 국가정책변동과 상권이 좋지 않은 관계로 지금 8개월째 고전하고 있습니다.현재 저와 애기아빠의 월급은 커녕 선생님 월급과 집세도 대출하여 꾸려가 는 실정입니다.이런 상황을 고려하여 올 초1월경부터 따로 임대를 놔도 되냐고 주인과 의 논했고 그때부터 부동산에 임대를 내 놓았지만 나가지 않고 있습니니다.그래서 5월에 면담을 요청했지만 바쁘다고 만나주지 않고 6월초에 겨우 사정을 얘기하니 사정은 이해하지만 자기도 어떻게 할 지 모르겠다며 피하기 만합니다 .현재 월세내기도 힘들다고 하니 보증금에서 제하면 된다고하면서 합의를 해 주지않네요.처음엔 돈 없다고 해서 그럼 대출이자를 물어서라도 보증금 3000을 빼달라 고 했더니 이번엔 자기도 손해를 볼 수 없다면서 부동산에 내라고 합니다.시설금까지 다 포기하고 양해를 해달라고 해도 통하지 않으니 정말 미칠지 경입니다.제가 너무 세상을 몰라서 시작된 일이라고는하나, 이윤이 남기는 커녕 할 수 록 손해가나는 사업을 계속해야 하는지 ?정말 해결점을 찾는 좋은 방법은 없는지요?주인은 현 시세에 맞는 적당한 임차인을 다시 맞이해야하는 것 아닌가요?정말 중세의 노예가 된 듯합니다.그리고 하루하루 피가 마릅니다.법률적 해석외에 기타판례등 조언 부탁드립니다
로시콤법률구조재단 사이트를 찾아주셔서 감사드립니다. 임대차계약 체결시 계약서의 특약으로 계약해지권을 유보하는 조항을 약정하였거나 아니면 민법이 규정하는 법정해지사유가 없는 한 임대차계약기간중 임차인의 일방적인 계약해지는 불가능합니다. 참고로 민법의 법정해지사유를 보면 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 때(민법 제625조), 임차물의 일부가 임차인의 과실에 의하지 않고서 멸실한 경우에 그 잔존부분만으로는 임차의 목적을 달성할 수 없을 때(민법 제627조 2항), 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차권을 양도하거나 또는 전대한때(민법 제629조 제2항), 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때(민법 제640조, 641조)입니다. 따라서 귀 사안의 경우 국가정책변동과 상권이 좋지 않은 사유로 인하여 장래에 대하여 이건 임차목적물 건물의 차임감액청구(민법 제628조)를 할 수는 있으나 임대인에 대하여 임대차계약의 해제를 주장하기는 어려울 것 같습니다. 다만 임차인과 임대인이 임대차기간 중이라도 상호 유리한 조건하에서 임대차계약을 상호 합의해지할 수는 있겠습니다. 빠른 시일내에 새로운 임차인을 구하여 귀하의 피해를 줄일 수 있었으면 좋겠습니다.