약정기간및 보증금증액시 새로운 계약기간(2년)의 적용여부등... 수고하십니다 다름이 아니고 계약기간을 1년으로하고(계약서상에 특약 명시) 임대차계약 (월세)을 하였는데, 계약기간이 지났는데, 임차인이 계약기간2년(주택임대 차보호법)을 주장하며 명도를 거부하고 있습니다.저희로서는 상대방이 1년의기간에 동의하여 시세보다 저렴한 보증금을 받았는데, 임차인은 막무내가식 입니다.그래서 하는수 없이 차임을 증액하려 하나, 차임증액시 다시 약정기간이 재시작하여 2년동안의 기간을 임차인이 다시 주장 할 수있는지요?또한 상기 특약의 효력을 저희가 주장 할수 있는지요?빠른 회신 부탁합니다.감사합니다.
1. 귀하의 질의에 답변드립니다.2. 임차목적물이 주택인 경우 주택임대차보호법이 적용됩니다. 동 법 제4조 제1항에 의하면 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 규정하고 있습니다. 3. 한편 동 법 제10조에 의하면 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 규정하고 있는 바, 귀하의 경우 설령 임차인과 임대차계약서상의 특약조항으로 임대차기간을 1년으로 약정하였다 하더라도 위 약정은 위 법의 규정에 따라 강행규정에 위반되어 약정의 효력은 없습니다. 따라서 임차인이 2년의 임차권을 주장할 수 있습니다.4. 임차보증금등의 임대차조건을 변경하려면 임대차계약기간이 만료된 후 재계약시 임차인과 계약조건에 관하여 약정 하여야 합니다. 참고바랍니다.