무효인 근저당권설정에 의한 경매사안입니다. 사안저희 아버지가 약 2년전(2007.2월경)에 임야(공시 지가 대략 3천만원)을 팔려고 부동산중개인인 사촌매형한테 매매위임을 한 적이 있었습니다.경기도 o천 고향쪽 임야인데 교통도 원활하지 않아서 어차피 큰 가격 받을 기대도 안하고 노후 생활비 명목으로 팔려고 한 거 였습니다.입지가 별로여서 인지 사촌매형도 팔지 못하고 지지부진 한터에 2007년 12월말에 3천만원에 팔렸다고 하며 돈을 가지고 왔습니다. 매형이 공인중개사라 매매 계약서는 받지 않고 일단 사무처리를 다 알아서 하겠지 하고 받은 돈은 부모님 통장에 입금했습니다.매매액수도 크지 않고 부동산 거래 쪽은 제가 문외한이라 매형이 알아서 하겠지 하고 지냈는데 2009년 1월에 아버지 임야에 대한 법원 경매 통지가 왔습니다.인터넷으로 등기부를 확인해 보니 (매매 당시에는 인터넷으로 등기 확인이 되는지도 몰랐음)  그 당시 2007년 12월말에 임야를 샀다는 사람(윤ㅇㅇ)이 매매일 한참 전인 2007년 3월에 김ㅇㅇ라는 전혀 모르는 사람을 채권자로 하고 저희 아버님을 채무자로 해서 채권 채고액 1억8천( 실제 채무액은 1억 2천 ) 으로 근저당권을 설정한 겁니다.매형한테 알아 보니 2007년 2월경 저희 아버지(뇌경색을 앓으셔서 반신이 불편하셨음)를 면사무소에 모시고 가서 부동산 매매를 위한 서류( 인감등 )를 받아 갔는데 개인적으로 친분이 있는 윤ㅇㅇ 쪽으로 부동산 매매 서류가 넘어가서 위조된 근저당권 설정 계약을 했다고 합니다.채권자로 설정된 김ㅇㅇ 와 실제 채무자 윤ㅇㅇ은 개인적인 친분 관계가 있어서 윤ㅇㅇ 이 1억 2천을 빌리고 아버지를 채무자로 해서 위조된 근저당권 설정계약을 했는데 5천은 변제 하고 나머지 7천을 변제 안하고 차일 피일 미루다 김ㅇㅇ이 임야에 대해서 임의경매를 신청한 겁니다. 매형이 김ㅇㅇ를 만나서 확인해 보니 실제 채무자가 윤ㅇㅇ인거로 명확히 알고 저희 아버지가 채무자가 아닌건 알고 있다고 합니다. 경매 여하를 떠나서 어차피 채무변제는 윤ㅇㅇ한테 받는다고 합니다.  *현재 진행사항은 윤ㅇㅇ이 조만간 재원이 마련되서 김ㅇㅇ에게 남은 채무를 변제 하고 경매를 취소 시킨 다음에 임야에 대해서 이전등기를 한다고 합니다. 윤ㅇㅇ에게 2007년 12월경 매매 대금을 받은건 사실이라 무효인 근저당권설정에 의한 경매취소를 하지 않고 있습니다. *사실 관계는 제가 직접 윤ㅇㅇ/김ㅇㅇ를 만나진 못하고 매형을 통해 인지한 내용입니다질문1. 5월초에 1차 경매는 유찰됐다고 합니다. 어차피 위조된 근저당설정이긴 한데 실제로 저희도 대금을 받고 이미 판 임야인지라 임야 자체가 거액이면 몰라도 공시지가로도 3천만원 근방인 임야입니다.만약 경매가 낙찰되서 김ㅇㅇ이 채무액에 못미치는 금액을 받고 위조된 채무자인 저희 아버지를 상대로 남은 채무액에 대해서 변제를 요구 할 수 있는지 궁금합니다 .매형이 말하길 김ㅇㅇ은 아버지를 실제 채무자가 아닌건 당연히 인지 하고 있다지만 사람일은 알수가 없으니까요. 제가 직접 만나서 확인해 보지 않은 것도 마음에 걸립니다.2. 1번 사안에서 김ㅇㅇ이 미 변제된 채무에 대해 아버지한테 변제를 요구 할 경우 아버지의 다른 재산에 대해서 바로 집행을 할 수 있는 건지 아니면 소송을 통해 채무명의를 받아 내는 건지 궁금합니다.만약 소송을 통해 채무명의를 받는 경우 위조된 근저당설정에 의한 경매절차에 대해 이의를 제기 하지 않은 저희가 위조된 채무에 대해 긍정한다는 식의 불이익이 있지는 않은지 궁금합니다.   김ㅇㅇ은 2년간 채무에 대한 어떠한 내용증명도 보낸적도 없고 김ㅇㅇ란 사람을 알게 된거도 법원의 경매통지로 처음 알았습니다.    3. 1번 사안에서 경매로 낙찰이 되고 김ㅇㅇ이 미 변제된 채무에 대해 윤ㅇㅇ에게 변제를 받으려 하고 저희쪽에 아무런 액션도 없을 경우 제가 일이 해결되겠지 하고 안도 하다 몇 년이 지난 후에 아버지에 대해서 미변제된 채무를 변제하라고 허위로 소송을 제기 할 수도 있는지 궁금합니다.
1. 이 사건 채권자 김00가 이건 부동산을 임의경매신청하여 경락된 후 경락대금이 피담보채무에 미치지 못한 경우 채무자는 귀하 아버지를 상대로 잔존 피담보채무를 변제 요구할 수 있습니다. 다만 귀하 아버지 입장에서는 이건 근저당권이 이 사건 채권자 김00과 실제 채무자 윤00간의 무효인 근저당권이라 주장할 수는 있겠습니다. 2. 설사 채권자 김00 가 귀하 아버지를 상대로 채무 독촉을 하더라도 귀하 아버지의 다른 일반재산에 바로 집행할 수는 없고 확정판결 등의 집행권원을 얻어야 합니다. 3. 만일 귀 사안의 경우 이 사건 윤00이 채권자 김00 에게 채무를 완제하는 경우 완제증명서를 받아두시기 바랍니다.