전세로 원룸에 세들어 살았는데 건축주 부도로 인해 빌라가 경매로 넘어갔습니다. 내용 2,200만원 전세로 원룸에 세들어 살았는데, 건축주 부도로 인해 빌라가 경매로 넘어갔습니다.총 15세대이며, 각 세대별로 등기가 따로 되어 있는 집합건물로써, 모든 세대가 새 주인을 찾았습니다.전세금을 건지기 위해선 제가 직접 집을 샀어야 했는데, 매수 보증금도 없어서 경매에 참가하지도 못했습니다.지난 10.23. 법원으로부터 부동산 인도명령서를 받았고, 엊그제 새 집주인으로부터 자기가 소유권을 이전 했으니 월세를 내고 살던지 아니면 강제인도집행을 실시하겠다는 통보를 받았습니다.물론 저는 대항력 없는 임차인입니다.올해 마흔의 여성으로 혼자 살고 있고, 건강이 안좋아 경제력도 없고, 전세금에서 이미 1,000 만원을 잃을지도 모릅니다.배당금 받으면 지하방이나 얻어 살아야 하는데, 월 30만원은 내고 싶지도 않거니와 돈도 없습니다.배당기일은 내년 2월 입니다. 관례상 낙찰인이 배당기일까지 기다려 주고 실비의 이사비용도 주는 걸로 알고 있는데, 새 소유자는 오는 11.30 까지 명도를 하던지 아니면 월 30만원의 차임을 11.23.지급하랍니다.위 조건에 불응시엔 강제인도집행을 실시하겠으며, 배당금을 받을 수 없을 뿐만 아니라 집행비용과 차임, 연체료 등을 배당금에서 공제하게 된다는 내용증명을 보내 왔습니다.<질의> 1. 강제인도집행을 당한다면 제가 집 안에는 살지 않는게 되는데, 배당금을 왜 받을 수 없게    되나요?   강제집행으로 나가는 사람은 소유자가 명도확인서를 안 써줘도 되나요?2. 강제인도집행을 당한다면 집이 강제적으로 명도된 상태인데 차임은 왜 공제가 되나요?   월 30 만원이 일방적으로 공제되는 건가요?   또한 연체료는 뭘 말하는 건가요?3. 11.30.까지 명도하면 명도확인서를 주겠다고 했는데 저도 소유자를 믿을 수가 없습니다.   한달 전만 해도 봐주겠다던 사람이 겨우 열흘 여유 주고 저런 내용증명을 보내왔으니 잔인   한 사람입니다.   제가 나간 후에 집안 곳곳이 많이 고장이 났고 험하게 썼다는 이유로 명도확인서를 안 준다   던가, 혹은 수리비를 요구할까봐 두렵습니다.   제 원룸은 낡은 원룸인데, 사람이 살다보면 유리창이 깨질 수도 있고 화장실이 고장날 수도    있고 기타 등등 소유자가 저러한 집안 수리비를 자비로 들인 후에 제가 일부러 고장냈다는    이유로 그걸 배당금에서 공제시키는 방법도 가능한지요?   혹은 저런 이유로 명도 확인서 작성을 지연시킬 권리가 있는지요?4. 현실적으로 임차인의 명도와 소유자의 명도확인서는 거의 동시이행관계여야 되는거 아닙니   까?   그래서 통상 이사가는 아침에 명도확인서를 받는다고 들었습니다.   임차인의 명도를 보장 받는 제도로는 강제인도집행이라는 제도가 있는데, 소유자의 명도확인   서를 나가기 전에 미리 보장받는 제도는 없나요?   제가 집을 비운 후에 소유자가 저보고 집을 일부러 부쉈네 어쨌네 핑계대면서 집 수리비를    요구한다던가 명도확인서를 늦게 써준다면 제가 소송을 통해 받아내는 수밖엔 없나요?   그렇게 되면 최소 3개월은 걸릴텐데 그로 인한 손해는 청구 가능한지요?5. 소유자가 명도확인서를 쉽게 줄지 의문이라서 맘 놓고 집부터 비울 수가 없습니다.   저도 내용증명을 보내야 할거 같은데, 가령, 11.30.정오까지 명도할 생각이고 10시까지    짐을 90% 빼놓을테니 그 상황 확인한 후에 명도확인서를 달라, 확인서 받는 자리에서 나머지   짐을 들고 나오겠다. 이 조건에 응하지 않는다면 본인도 귀하를 믿을수가 없어 집을 명도할    수가 없다. 강제집행 시엔 그로 인한 손해를 청구하겠다    저런 식의 내용증명을 보냈다고 가정했을 때 과연 저에게 저런 식의 요구가 법적으로 가능한   지요?   저런 식의 내용증명을 보내도 소유자가 강제인도집행을 한다면 고스란히 차임과 연체료가    공제되고, 배당금도 못 받게 되나요?6. 만약 위 5번의 요구가 법적으로 소용이 없다면 차라리 본인은 11.30. 정오까지 완전히 명도   할 의향이니 귀하는 명도 즉시 명도확인서를 줄 것이며, 약속을 어길 시에는 그로 인한 손해   를 배상하겠다-는 내용의 각서를 미리 써달라. 이 조건에 불응한다면 귀하를 믿을 수가 없어   명도할 수가 없다. 강제집행 시엔 그로 인한 손해 배상을 청구하겠다    저런 내용증명을 보냈다고 가정했을 때 제가 차후 강제인도집행을 당했을 때 권리를 조금이   라도 주장할 수 있는지?   다시말해, 강제집행으로 인한 물질적, 정신적 손해배상 청구가 가능하다던지 아니면 차임과    연쳬료가 공제가 안 될 수도 있다던지 7. 소유자는 한달전 제 집에 와서는 집을 한번 훑어 보고는 배당기일까지 기다려주겠다고 안심   시키더니 지금에 와선 배당이 내년 이후에나 있다면서 강제집행을 하겠다는 겁니다.   11월 30일이면 열흘도 안 남았는데, 열흘 남겨놓고 내용증명까지 보내온건 30만원을 안내면    안되겠끔 뒷통수를 친 겁니다.   제겐 터무니 없는 액수이며, 절충도 안해줍니다. 집에 들어와서 훑어 보고 간 것도 지금    보니 견적비용 뽑으러 온 겁니다. 이래저래 너무 부당한 처사 아닌가요?   말로 해도 될 것을 굳이 내용증명까지 보낸걸 보면 법적으로 써먹으려는거 같은데, 나중에    합의 볼 때 보더라도 일단은 쫓겨날것까지 대비해서 저도 답변서를 내용증명으로 보내야    겠습니다.   저도 소유자에게 협박 아닌 협박을 해서 시간이라도 벌고 싶어 그럽니다.   기세룡 변호사님, 저 좀 도와주세요.
1. 부동산인도명령에 의한 강제집행에 따라 경락인이 임차인으로부터 점유를 회수하였다면 그    사실을 뒷받침할 증거를 제출하면 되며, 이 경우에는 명도확인서는 필요하지 않습니다.       또 임차인이 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 수령할 수 없지만(주택임대   차보호법 3조의 2 3항), 강제집행을 당하여 임차주택을 넘겨주었다고 하여 배당금을 받지    못하는 것은 아닙니다.    즉, 강제집행에 의해 임차주택에서 나갔다는 사정만으로 그 임차인의 배당금수령할 권한이    상실되는 것은 아닙니다.    만약, 임차인이 강제집행으로 집을 비워주었는데, 양수인이 명도확인서를 써 주지 않는다면    위 강제집행조서를 명도확인서에 갈음하여 제출하면 배당금을 수령할 수 있습니다.2. 명도된 후에는 차임 상당의 부당이득을 청구할 수 없으며, 또 그 부당이득채권을 보전하기    위해 임차인의 배당금채권을 가압류할 수 없습니다.    다만, 양수인은 그 대금을 전액 완납한 때 위 임차주택의 소유권을 취득하므로 이론상으로는   그 완납다음날부터 명도일까지 임차주택의 점유자를 상대로 임료 상당의 부당이득의 반환을    청구할 수 있으며, 그 채권의 지연이자를 생각할 수 있습니다.    그러나, 그 임료상당액이 30만원인지 여부는 당사자의 합의가 없는 한 감정을 통해 결정되는   것이지, 양수인이 임의로 정할 권한은 없습니다.3. 양수인의 대금완납 후에 임차인이 일부러 임차주택을 손상시켰다는 등의 사정이 아니라면    양수인은 임차인에 대해 수리비 등을 청구할 수는 없다할 것이며, 또 그 채권의 보전을 이유   로 임차인의 배당금채권을 가압류할 수도 없다할 것입니다.    즉, 혹시 수리비채권이 있다고 가정할 경우 양수인이 임차인의 배당금채권을 가압류하는    방식이지, 배당금 자체에서 공제하는 것은 아닙니다.    또한, 명도확인서는 임차주택이 임차인으로부터 양수인에게 명도되었다는 것을 인감도장 및    인감증명서로 확인하는 것이므로 위 수리비 등을 이유로 지연할 수는 없다할 것입니다.4. 임차주택에서 짐을 모두 뺀후 열쇠를 넘기면서 양수인으로부터 명도확인서를 받는 방식이    될 것입니다.    양수인이 실제로는 명도를 받았으면서도 이런 저런 이유로 명도확인서를 작성해 주지 않는다   면 관리사무소측의 확인서 등 다른 방식으로 명도사실을 법원에 확인시키면 배당금을 받을    수 있을 것입니다.5. 임차인으로서는 명도예정일이 언제이니 명도확인서와 인감증명서를 준비해 달라는 취지로    내용증명을 양수인에게 보낼 수 있을 것입니다. 양수인이 부동산인도명령에 의한 강제집행을   하여 임차주택을 넘겨오는 경우라도 배당금채권 자체에는 영향이 없음은 앞서 본바와 같습니   다.6. 양수인이 명도를 받고서도 임차인에게 명도확인서를 작성해주지 않는 바람에 임차인에게    새로운 손해가 발생했다면, 임차인은 양수인에게 손해배상을 청구할 수 있을 것입니다.    그러나 그 손해가 어떤 정신적 손해까지 해당된다고 보기는 어렵습니다. 또 명도확인서를    작성해 주지 않았다고 하여 그 명도이전의 차임 상당의 지급의무가 면제되는 것은 아니라    할  것입니다.7. 양수인이 귀하에게 배당기일까지 기다려주겠다는 사실을 귀하가 증명할 수 있다면 귀하는    그 사실을 주장할 수 있을 것입니다.   임차인으로서는 명도를 해주더라도 명도확인서를 작성해주지 않으면 어떻게 될까하는 의구심   을 가질 수 있습니다.   이번에 귀하가 양수인에게 내용증명을 보낸다면 첫째, 양수인이 언제 어디에서 (00가 있는   자리에서) 귀하에게 임차주택의 배당기일까지는 기다려주겠다고 말했으므로 이번에 11월30일   까지 집을 비우라는 명도요청은 부당하다는 것, 둘째, 만약 위 배당기일이전에 임차인의    사정으로 집을 비워준다면 그 때 양수인은 명도확인서를 준비해 달라는 것, 그리고 명도확인   서를 작성해 주지 않음으로 인해 추가로 발생된 손해는 따로 청구하겠다는 것 등을 기재할    수 있을 것 입니다. 끝.