후순위 근저당권자에 대항할 수 있는지요? 저는 친구 소유 주택을 보증금 7천만원에 임차하여 전입신고를 마치고 거주 하던 중 1년 후 보증금 500만원을 인상하였고, 그 후 다시 500만원을 추가로 인상해 주었습니다.친구는 제가 두번째 500만원을 인상해주기 직전 위 주택 에 근저당권을 설정하였는데 그 근저당권에 의한 경매신청으로 제3자가 위 주택을 경락 받았습니다.그런데 제3나는 저에게 최초의 보증금 7천만원을 줄 테니 위 주택을 명도 하 라고 합니다.이 경우 증액된 보증금 1,000만원은 보호 받을 수 없는지요?자세한 상담 부탁드립니다.
로시콤법률구조재단을 찾아주셔서 고맙습니다. 귀하의 경우에는 첫번째 증액된 금500만원을 포함한 임차보증금 7500만원의 범위 내에서 대항력을 가지고 있고 증액된 계약서상에 확정일자를 받아 두었다면 우선변제권을 행사할 수 있다할 것입니다.  참고로 관련 판례를 보면 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임대인과 보증금을 증액하기로 합의하고 초과부분을 지급한 경우, 임차인이 저당권설정등기 이전에 취득하고 있던 임차권으로 선순위로서 저당권자에게 대항할 수 있음은 물론이나, 저당권설정등기 후에 건물주와의 사이에 임차보증금을 증액하기로 한 합의는 건물주가 저당권자를 해치는 법률행위를 할 수 없게 된 결과, 그 합의 당사자 사이에서만 효력이 있는 것이고 저당권자에게는 대항할 수 없다고 할 수 밖에 없다고,,,(대법원 1990. 8. 24. 90다카 11377)따라서 귀하는 위 저당권의 실행에 의하여 임차주택의 소유권을 취득한 경락인은 임대인의 지위를 승계하므로, 대항력 있는 주택임차인인 귀하는 임차보증금 4000만원을 지급받을 때까지 주택의 명도를 거부할 수 있다하겠습니다. 결국 귀하는 저당권설정등기 이후에 증액된 임차보증금 500만원에 대하여는 경락인에게 대항할 수 없는 것이므로 두 번째 증액된 임차보증금 500만원은 최초의 임대인이었던 제3자로부터 받을 수 밖에 없을 것 같습니다.