임대차계약 해지후 부당하게 원상복구 비용요구를 합니다 안녕하십니까원상복구비용 지불에 대하여 아래와 같이 질문합니다.임대차계약 해지 이후 명도를 위하여 원상복구를 임대인과 논의 중 임대인은 기존 임차인들도 모두 바닥 카펫을 교체하고 명도 하였다며 본건도 바닥카펫을 교체해야 한다고 주장하였습니다.당사는 교체비용이 너무 많이 들기때문에 카펫청소만 하겠다고 주장하였으나, 임대인은 일방적으로 기존사례만을 강조하며 교체를 해야 명도가 완료된다고 주장하여, 당사가 공사의뢰한 공사업체가 어쩔수 없이 교체를 하고 명도 완료한 상태 입니다.그러나 이후 계약서 조항을 살펴보니 명도시 원상복구에 관하여는 일반적인 사항만이 명시되었을 뿐 카펫 교체에 대한 어떠한 특약도 없었습니다.이러한 경우 임대인이 부당하게 카펫교체를 요청하것에 대한 대응방안이 있는지 궁금합니다.관련 판례나 적용가능한 판례가 있다면 첨부해주시면 감사하겠습니다.
귀 사안의 경우 임대차계약이 종료된 후 임차인이 임대인에게 임차목적물 건물을 반환하는 원상회복 범위는 사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모(損耗)에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담합니다. 따라서 귀 사안의 경우 임대차계약시 임대차계약이 종료되면 카페비용을 임차인이 부담하기로 했거나, 관행에 따라 임차인이 부담하기로 한다는 특약이 있었다면 임차인이 부담해야 되겠지만 그렇지 않다면 귀하는 임대인을 상대로 원상복구비용의 반환을 청구할 수 있겠습니다. 참고로 하급심 판결을 보면 임차인은 임대차계약이 종료한 경우에는 임차목적물을 원상에 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있는데, 원상으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모(損耗)에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다. 즉, 임대차계약은 임차인에 의한 임차목적물의 사용과 그 대가로서 임료의 지급을 내용으로 하는 것이고, 임차목적물의 손모의 발생은 임대차라고 하는 계약의 본질상 당연하게 예정되어 있다. 이와 같은 이유로 건물의 임대차에서는 임차인이 사회통념상 통상적으로 사용한 경우에 생기는 임차목적물의 상태가 나빠지거나 또는 가치 감소를 의미하는 통상적인 손모에 관한 투하자본의 감가는 일반적으로 임대인이 감가상각비나 수선비 등의 필요경비 상당을 임료에 포함시켜 이를 지급받음으로써 회수하고 있다. 따라서 건물의 임차인에게 건물임대차에서 생기는 통상의 손모에 관해 원상회복의무를 부담시키는 것은 임차인에게 예상하지 않은 특별한 부담을 지우는 것이 되므로 임차인에게 그와 같은 원상회복의무를 부담시키기 위해서는 적어도 임차인이 원상회복을 위해 그 보수비용을 부담하게 되는 손모의 범위가 임대차계약서의 조항 자체에서 구체적으로 명시되어 있거나 그렇지 아니하고 임대차계약서에서 분명하지 않은 경우에는 임대인이 말로써 임차인에게 설명하여 임차인이 그 취지를 분명하게 인식하고 그것을 합의의 내용으로 하였다고 인정되는 등 그와 같은 취지의 특약이 명확하게 합의되어 있어야 할 필요가 있다고 해석함이 상당하다고 판시하고 있기도 합니다.