갑작스런 집중호우의 상황에서 발생한 임차인의 피해에 대하여 건물주가 피해보상을 해야 할 전적인 책임이 있나요? 안녕하십니까.저는 서울에서 30여평 정도 되는 사무실을 임대하고 있는 건물 주인입니다.제가 보유하고 있는 건물은 지하1층 지상 3층의 사무실 건물인데 약 1년전 부터 지하층을 음악학원에 임대하여 왔으며, 음악학원은 다수의 악기를 보유하고 있읍니다.그런데 지난 7월 이지역에 호우경보와 함께 불가항력적으로 집중호우가 쏟아져 지하층으로 내려가는 계단 통로로 밤새 불어난 빗물이 유입되어 새벽에 지하층 바닥이 15센티미터 정도 침수되는 사고가 발생하였읍니다.지하층이 침수될 당시 임차인들이 고용한 사무실 관리인이 문을 따고 들어가 지하층에 있던 악기를 안전한 장소로 옮겼읍니다.저는 이 사황을 전해 듣고 현장으로 달려가 양수 펌프를 급히 구하여 유입된 물을 뽑아내고, 이후 지하 바닥에 깔린 카패트의 청소등도 저의 비용으로 해주었읍니다.그러나 침수당시 임차인인 음악학원의 주인은 자신의 재산보호를 위한 적절한 조치를 취하지 않았읍니다.그리고 집중호우가 있었던 날 저의 사무실 뿐만 아니라 인근 사무실 상점등 여러 곳에서 같은 침수 피해가 있었읍니다.현재 음악학원은 정상적인 영업을 하고 있는 상태인데, 얼마전 지하층 임차인으로 부터 침수로 인한 2억원의 악기피해보상을 요구하는 내용증명을 접수 받았읍니다.침수가 있었던날 악기를 대피시켰던 사무실 관리인의 증언에 의하면 그 와중에 악기의 일부에 물이 묻었을 뿐 악기에는 이상이 없었다고 합니다.좌우간 임차인은 악기에 막대한 피해가 있었다고 주장하고 있으며, 호우경보가 있었던 침수당일 자기재산 보호를 위한 사전, 사후 대처를 취하지 않았으며 설사 일부 피해가 있었다 하더라도 상식상 납득이 가지 않는 금액의 피해를 주장하고있어 매우 당혹스럽습니다.이와같은 비정상적인 집중호우의 상황에서 발생한 임차인의 피해에 대하여 건물주가 피해보상하여야 할 전적인 책임이 있는지, 그리고 향후 피해보상 고소가 들어올 경우 어떻게 현명하게 대처해 나가야 하는지요.감사합니다.
최근에 들어 침수피해로 인한 건물주와 임차인 관리청 등간의 손해배상 문제에 질문을 자주 받게 되는데 천재지변으로 임차인이 손해를 입게되는 경우 임대인은 손해를 배상할 책임을 부담하지 않습니다. 다만, 우천으로 인한 지하실 침수가 천재인지에 대해 검토해 보면 이웃하는 건물 등의 지하실에는 물이 유입되지 않은 경우가 있는 사정을 감안하여 볼 때 천재로 보기어려운 점이 있어 건물의 관리책임자인 임대인이 손해를 배상해야 할 것 같습니다.임차인의 손해금액에 대해서는 구체적인 증명이 되어야 하는 것은 당연하다 할 것이고, 귀하의 주장대로 임차인이 적절한 조치를 취하지 않은데 따른 과실도 책정이 될 것으로 사료됩니다.귀하께서 납득하실 만한 금액이고, 그 손해가 객관적으로 타당하다면 합의를 하시는 것도 좋겠으나 터무니 없이 많은 금액을 요구한다면 관리인 등의 진술서 등 증거를 준비하였다가 소송이 제기되면 상대방의 과실에 대해 적극적으로 다투어 최소한의 금액을 지급하도록 해야 할 것이며, 상대방으로 부터 손해내역서 등을 받아 전문가 등과 상의해보는 것도 손해금액을 확인할 수 있는 방법일 수 있을 것입니다.귀하의 문제가 원만히 해결되기를 바랍니다.감사합니다.