대항력있는 선순위권자가 경매신청 후 배당결과 전액배상되지 않으면 낙찰자가 잔여금을 인수하게 되는지요? 수고가 많으십니다.저희가 2006년 11월 14일 전세금 1억4천만원으로 계약을 한 후 이주와 주민등록전입을 마치고 2006년 11월 24일 전세권설정을 하였읍니다. 계약당시는 아무런 문제가 없었으며 묵시적 갱신으로 전세계약이 연장된 상태인데 올해 등기부를 확인해보니 2008년 4월22일 세무서 압류를 시작하여 5건의 압류와 2008년 5월28일 새마을금고 가압류까지 총 6건의 등기부 갑구의 변화가 있었읍니다. 당해세는 없었읍니다. 현재 시세는 1억8천정도입니다.주인은 올해 6월에 사업체가 법정관리에 들어갔고, 저희쪽에서 경매를 하기를 원합니다. 관련책자를 읽어보니 저희가 대항력있는 선순위권자라고 하는데 만약 저희가 경매를 신청하면 배당요구를 한 것으로 되어 배당후 전세권이 소멸된다고 합니다. 만약 배당결과 전세금이 전액배상이 되지 않는다면 그 잔여금은 저희가 가진 대항력으로 낙찰인에게 인수가 되는지요?  저희가 경매를 신청하고도 그 경매에 참여할 수 있는지요? 만약 저희가 경매에 참여해서 낙찰된다면 경매신청경비는 결국 되돌려받지 못하겠지요? 처음해보는 일이어서 관련서적만 이것저것 보고 있는데 혼돈스런 점이 많아 이렇게 염치 불구하고 문의를 드립니다. 두서없는 글이지만 총명하신 변호사님께서 올바른 길로 인도해주시기 바라며 건강하시길 빕니다.
조세와 저당권, 전세권의 피담보채권(확정일자를 갖춘 임차인의 임차보증금반환채권도 마찬가지로 해석 대법원 1992. 10. 13 선고 92다30597 판결) 사이의 우선순위는 조세의 법정기일 또는 납세의무성립일 등과 설정등기일의 선후를 따져 정합니다.(서울고등법원 1998. 9. 8. 98나 15981판결)따라서 귀 사안의 경우 위 전세목적물 건물의 조세채권 법정기일 또는 납세의무성립일 등이 귀하의 전세권 이후에 설정된 경우라면 귀하의 전세권은 선순위 전세권자가 될 것입니다. 만일 귀하가 전세권에 기하여 이건 건물에 대하여 담보권실행경매를 신청하는 경우 귀하는 우선순위로 위 경락대금에서 귀하의 전세보증금채권을 배당받게 될 것이나, 경락대금이 현 시세보다 훨씬 낮아 귀하의 전세보증금을 온전히 반환받지 못할 경우도 발생할 수 있습니다. 한편 귀하가 전세권에 대항력을 가지고 있기 때문에 경락 매수인에게 전세권을 계속 주장할 수 있겠습니다. 참고로 귀하는 전세권자이지만 일반 매수인처럼 경락을 받을 수 있습니다.