경매 건축물 토지 사용 권한 등에 관한 문의 안녕하십니까?고향에 만평 정도의 과수원을 가지고 있는 사람으로서, 제가 서울에 사는 관계로 10년 전부터 현지에 <관리인>을 두고 위탁하여 과수원 농사를 짓고 있습니다.그런데 10년전 <관리인>에게 과수원 농사를 위탁할 때, 그 <관리인>이 우리 과수원 농사 외에 자기사업으로 스스로 돼지를 키워 양돈사업을 해보겠다고 (축사를 짓겠다고) 우리 땅을 좀 사용하게 해달라고 간청하여, 마침 과수원 옆에 있는 별개의 한개 필지로 되어 있는 제 땅 400평이 있어서 그걸 20년간 토지사용 승락을 해줬습니다.그리고 그 대가로 일년에 20만원씩 받기로 하였습니다. (무상으로 하기도 그렇고 또 우리 과수원 <관리인>이라서 많이 받기도 그렇고 하여).그리고 그 <관리인>은 우리 땅위에 2동의 돼지 축사를 짓고 자기 이름으로 소유권보존 등기를 하고 양돈사업을 시작했습니다.축사 2동은 합해서 150평 정도이며 나머지 250평 정도는 그냥 축사용 야적장등으로 사용 했습니다.그후 이 <관리인>이 작년까지 약 10년간 우리 과수원 농사도 잘 짓고, 자기 사업인 양돈사업도 나름대로 잘 해왔었는데 작년 초에 이 양돈 사업이 사료값 문제로 파산을 하였고 문제는 여기서 부텁니다.양돈사업이 파산하여 <관리인>이 우리땅에 지었던 양돈 축사 2동이 작년말 <박씨>라는 사람에게 법원 경매를 통해 넘어가 버렸습니다.<질의>1. 지금 우리땅 400평의 사용권한은 누구에게 있습니까?1) 축사 2동이 <박씨>에게 넘어간 순간 우리가 <관리인>에게 해준 우리땅 400평의 20년 사용권    한도 같이 <박씨>에게 자동 넘어가는 겁니까? (우리는 <관리인>에게 해준건데)2) 10년전 <관리인>이 축사에 소유권보존 등기를 한 순간 지상권도 함께 설정되었다고 간주 됩니까?   (경매로 넘어가기전 우리 토지에 <관리인>의 권리는 축사 소유권 외에는 축사 지상권 등의 명시   된 다른 권리설정은 없었습니다).3) 우리가 <관리인>에게 해준 20년간의 토지사용권한이 <박씨>에게 자동 넘어가는거라면 경매로    넘어간 축사 해당면적 150평에 한합니까?   아니면 400평 전부에 해당됩니까?4) 아니면 이땅이 이제는 다시 저에게 사용권한이 있으므로 <박씨>가 우리에게 와서 경매받은    축사에 해당하는 토지사용 승락을 다시 받아가야 할까요?2. 며칠전 축사 일부에 불이 났었고, <박씨>가 그 축사를 다시 수리(개축,증축)하고 있다는 말을    들었는데 우리가 이것을 저지 할 수 있을까요?3. 토지사용권한이 <박씨>에게 넘어갔다면 우리가 그 대가로 <관리인>에게 받던 년간 20만원의    사용료 관계는 어떻게 됩니까?친절하신 답변 바랍니다. 감사합니다.
1.1) 위 400평에 대해 귀하는 관리인에게 기간 20년으로 정해 이를 임대해 준 것일뿐이며, 관리인은     위 토지에 축사 2동을 신축했습니다.      그런데, 위 관리인의 토지에 관한 사용권한은 단순한 임대차계약에 의한 권리일 뿐이고, 경락     인은 위 토지에 관한 관리인의 권한을 취득한 것이 아니라 단순히 그 지상건물인 축사 2동의      소유권을 취득한 것뿐입니다.      따라서 관리인의 위 토지임대차계약상의 권리가 경락인에게 넘어가는 것은 아니며, 관리인은      귀하와 임대차계약을 체결하지 않는 한 위 축사 2동의 부지를 점유할 아무런 권원이 없는 것이     므로, 귀하측이 철거를 요구하면 이에 응해야 할 형편에 있습니다.   2) 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상     건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다(민법 622조 1항).      따라서 관리인이 축사 2동의 소유를 목적으로 귀하의 토지 400평을 임차하여 위 축사 2동      건물을 등기한 때에는 토지임차권등기를 따로 하지 않더라도 제3자에 대하여도 토지임차인으로     주장할 수 있습니다.      그러나, 이것은 토지임차인으로서의 대항력을 말하는 것일뿐, 관리인에게 토지에 대한 지상권     이 생기는 것으로 간주되는 것은 아닙니다.   3) 귀하가 관리인과 체결한 토지임대차계약상의 권한이 축사 2동의 경락인에게 자동으로 넘어가는     것은 아닙니다.      따라서 경락인은 위 토지에 관해서는 150평이건 400평이건 아무런 점유권한이 없다 할      것입니다.   4) 경락인은 귀하측과 토지사용계약을 다시 체결해야  비로소 토지에 관한 사용권한이 있다할      것입니다.      물론 그 계약을 체결하느냐의 여부는 귀하의 자유라할 것입니다.2. 건물 자체는 경락인의 소유이므로 토지 소유자가 경락인에게 그 수리행위 자체를 금지하지는    못할 것으로 생각됩니다.    그러나, 경락인이 위 건물 자체의 토지에 대한 점유권원을 확보하지 못한 상태에서는 단순한    수리를 넘는 증축은 위법하다고 주장할 여지는 있어 보입니다.3. 귀하는 경락인과 토지사용계약을 체결하면서 임료의 액수에 대해 당사자의 합의로 정할 수    있습니다.    그러나, 임료의 액수에 대한 다툼 등의 사정으로 그 계약이 체결되지 않는다면 귀하는 경락인인    건물소유자(박씨)에 대해 그 건물의 철거와 경락일부터 토지인도시까지 임료(감정에 의해 결정   된)의 지급을 청구할 수 있습니다. 끝.