집 주인이 바뀌어서 큰 일 입니다. 안녕하십니까?변호사님.꼭 읽어주신후 답변 부탁 드립니다.저는 2000.7.30일자로 2,200만원에 24개월 전세 계약을 했습니다.집주인의 이름은 김o용이며 주민번호, 주소 ,이름 등을 기재한 후 목도장으로 날인을 했습니다.그리고 금년 5월까지 주인과 함께 위층에서 같이 거주를 했고요.또한 전입 당시 등기부를 확인해보니 은행 저당이 1,950만원이(설정시기 1999년, 주택은행에서 대출건으로) 있었으며, 최근에는 재산세 등이 체납되어 약 30만원의 가압류가 들어왔습니다.현재 가구수는 5가수이며, 너도 나도 방을 뺄 계획을 하고 있습니다.본인의 입주순서는 3번째 입니다.지금 아파트 입주관계로 계약기간이 만료 되기전에(계약기간 2000.7.30- 2002.6.30)방을 빼야 될 것 같아 집주인의 동의를 얻어 전세를 내놓고 입주 예정자와 계약하려고 했더니 최근 집주인이 자취를 감추어서 계약을 못하고 있습니다.그러나 문제가 발생된 것은 다음과 같습니다.<<문제점>> 1.계약 당시 집주인(실명:박★완)은 등기부상 주인인 김★용으로 계약을 했으며(계약당시 본인의 이름을 밝히지도 않았고, 사정얘기도 없었음) 2.실제 집 주인은 같이 거주했던 (김★용의 이름을 도용한) 박★완이라 합니다.(이는 김★용을 만나서 확인하였음) ** 세입자 전부는 지금까지 박★완을 김★용으로 알고 있었음.그래서 본인은 박★완을 찾을려고 노력을 하고 있으나 자취를 감추고 있습니다.아마도 채무 관계가 있어서 현재 피해다니고 있는 것으로 알고 있음.또 채권자 000씨가 나타나서 집문서 및 기타 차용증등을 기존 세입자에게 보여주면서 재산권 행세를 하려고 합니다.(얼추 채권액은 약 5,000만원 정도임) 이런 경우 1.기존 세입자는 누구와 계약을 체결하면 되나요 ?2.기존 세입자들이 피해가 없도록 또는 최소화 하려면 어떤 방법이 있을까요 ?(최근 박★완의 행불로 세금 등이 체납되고 있으며 지속적으로 가압류 등이 들어올것 같습니다) 3.박★완을 사기 및 사문서 위조 등으로 고소.고발할 수 있습니까?4.채권 우선 순위는 당연히 은행(99년 설정)이겠지만 저희 세입자는 채권자 000씨 보다 선 순위 인가요 ?아니면 후 순위 인가요 ?(집은 5가구이며, 전세 합계금액은 약 9천만입니다.그리고 조금 구옥이라 실제 매매가는 약 7천만원 정도일 것으로 추정합니다)바쁘시더라도 반드시 답변 부탁 드립니다.감사합니다.
1. 귀하의 상담요지에 따르면 귀하를 비롯한 임차인들은 박규완이라는 사람을 등기부상 소유자인 김o용으로 잘못알고 그 소유자라고 자칭하던 박o완과 임대차계약을 체결한 것으로 보이는데 이에 따른 법률관계에 관하여 문의하시는 것으로 사료됩니다.2. 귀하를 비롯한 임차인들이 박규완을 김철용으로 잘못 알게 된 경위가 분명히 밝혀져야 할 것이며, 실제 소유자인 김철용이가 박규완에게 임차인들과의 임대차계약에 관한 권한을 위임하였다는등 위임관계가 성립되지 아니하는 이상, 귀하등 임차인들은 소유자 또는 권리자가 아닌 사람과 임대차계약을 체결한 것이 되므로 주택임대차보호법상의 권리보호를 받지 못할 것으로 사료됩니다.  즉 위 건물의 소유자는 김철용인 반면 귀하를 비롯한 임차인들이 김철용에 대하여 어떤 종류의 권리도 가지고 있지 못하다는 것입니다.(만약 박규완이 김철용의 대리인으로서 계약을 체결하였다면 당연히 귀하의 임차권을 보호를 받을 것입니다.)3. 따라서 박규완이 귀하를 비롯한 임차인들에게 자신을 김철용으로 행세하게 된 경위등을 확인한 후 위 박규완이 김철용으로부터 임대차에 관하여 권한을 위임받은 바 없을 경우 위 박규완을 사문서위조및 행사, 사기등의 혐의로 고소할 수 있을 것입니다.4. 위 임대차목적물의 주소가 어디인지 알 수 없지만 서울등 광역시의 경우 임대보증금3,000만원 이하의 소액임대차관계에 있어서는 1,200만원까지 최우선적으로 보호를 받을 수 있으나, 귀하의 경우는 소유자인 김철용과의 임대차계약이 성립된 바 없을 경우 위 소액임차인으로서의 권리도 보호받기 어려울 것으로 사료됩니다.5. 위 답변내용은 담당변호사에 따라 견해를 달리할 수 있으며, 답변내용에 대하여 담당변호사는 법률상의 책임이 없음을 알려드립니다.