전세로 살고 있는 집이 임의경매가 진행된다고 합니다. 2012.00.00. 새로 지은 아파트(분양가 6억6천)을 1억원에 전세계약. 전입신고, 확정일자 받음2012.00.00 입주2012.00.00. 집주인 은행으로부터 대출을 받아 잔금을 치룸2012.00.00. 전출을 나갔다가 2012.00.00 다시 전입주민센터 문의하니 다시 확정일자 받을 필요 없다고 함 2013.00월쯤 은행에서 찾아와 집주인이 대출 이자를 내고 있지 않다고 함등기부등본 확인하니 이때까지 집주인은 등기를 하고 있지 않음(등기비용이 없어서 못 하고 있음) 2014.00.00. 등기부등본을 확인하니 은행측이 대위신청인으로 등기를 함아래는 등기부 등본 상에 나와 있는 내용 입니다.소유권 이전          접수 2014.00.00    등기원인 2009.00.00 매매임의경매개시결정 접수 2014.00.00    등기원인 2014.00.00 채권자 은행근저당 설정          접수 2014.00.00    등기원인 2012.00.00 설정계약 채무자 집주인(채권최고액 4억7천4백)근저당권자 은행 위와 같은 상태에서 본인은 이미 전입신고,확정일자를 획득하고 현재 입주하여 거주하고 있으므로  낙찰후 전세금 전액을 반환받는 데는 아무런 하자가 없는 것으로 알고 있습니다. 사실이지요? 경매절차중에  세입자의 권리신고 절차가 있는 것으로 압니다.언제 어떻게 어디에 권리신고를 하는지요? 권리신고는 전세계약자 본인이 직접하는지 혹은 계약자의 위임장을 받아 가족이 대리 신청해도 되는지요?        가르쳐주시면 무한 감사 하겠습니다.집안의 전 재산입니다....변호사님들의 고견 부탁드립니다.
안녕하세요. 한범수변호사입니다.답변이 늦어진 점 양해 부탁 드리겠습니다.우선 주택임대차보호법은 미등기 건물에도 적용이 되므로 미등기 건물을 임차하고 주택인도+전입신고+확정일자를 받은 임차인은 후순위 담보권자보다 우선적으로 변제를 받을 수 있습니다.질문자님의 경우 대항력과 확정일자를 2012.경 구비하였기에 2014. 3.경에야 근저당권설정등기를 마친 은행보다 선순위 권리자라고 할 것입니다.(확정일자를 다시 받지 않은 것이 마음에 걸리나 이에 관한 판례를 찾을 수가 없었습니다. 확정일자의 요건을 규정한 것은 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고자 하는 취지일 뿐이라는 판례의 태도에 비추어 볼때 확정일자를 다시 받지 않은 것이 크게 문제가 되지는 않을 것이라고 판단됩니다.)결론적으로 저의 판단은 낙찰금액 범위내에서 보증금을 우선적으로 배당 받으실 수 있으실 것이라고 봅니다.경매절차 중 세입자의 권리신고 절차는 집행법원에 배당요구 또는 우선권행사의 신고를 하셔야 되고 대리로 가능하다고 판단되나 절차적인 측면은 직접 법원에 문의하심이 정확하시니 집행법원에 전화로 문의하시기바랍니다.