전세보증금 확보 방안 5천3백만원에 근저당권이 설정된 아파트에 전세금 5천5백만원을 주고 입주 하기로 계약 후, 주민등록 이전과 확정일자를 동사무소로 부터 받아놓고 입주 일을 기다리고 있습니다.계약서에는 전세금 완납으로 근저당권을 말소해 준다는 특약을 기재하였습니다.입주 후 전세보증금을 확보하기 위해서 전세권 등기를 하는 것이 나은지, 아니면 주민등록과 확정일자, 거주라는 세 가지 조건을 구비한 상태(근저당권 말소라는 전제 하에)가 나은지 궁금하네요.전세권과 임차권의 차이는 알고 있는데, 막상 실전에 부딪히니까 신경이 쓰이네요.답변 부탁합니다.
1. 귀하의 질의에 답변드립니다.2. 귀하가 선순위 근저당권이 설정되어있는 임차목적물을 임대인과 임대차계약을 체결하면서    특약조항으로 임차보증금을 완납시 선순위 근저당권을 말소해주겠다는 약정을 한 것 같습니   다. 3. 그렇다면 귀하는 임대차보호법상의 대항요건 (즉, 주택의 인도와 전입신고)을 갖추고 확정   일자를 받아 두면 임차목적물이 경매진행시 우선변제권이 인정되기 때문에 굳이 전세권설정   을 하지 않아도 됩니다.    한편 주택임대차보호법상의 임대차와 물권법상의 용익물권인 전세권의 효력은 대동 소이하고   단지 임대인이 파산시 전세권은 별제권이 있지만 임차권은 없다는 사정만 다르다고 볼 것입   니다.  참고하시기 바랍니다.