보증금 반환에 대해서 궁금합니다 지난 2001년 8월에 1년 계약으로 빌라에 보증금 4천만원, 월 8만원에 입주했습니다.올해 8월에 계약 기간이 만료되어 다른 곳으로 이사를 가려고 집주인에게 연락을 취했더니 전혀 연락이 안되더군요.그래서 혹시나 하고 거래했던 부동산을 통해 등기부등본을 떼어 봤더니 제가 입주한 이후로 금융기관과 개인에게 집을 담보로 대출을 받은게 있었습니다.물론 그 보다 먼저 전 확정일자를 받아놓았구요.그런데 집 주인의 주소(아니면 우편물 수령 주소)가 아직도 제가 살고 있는 곳으로 되어 있는지 계속해서 세금 고지서며 우편물이 오고 있는데 여러곳에 상환해야 할 돈이 있는지 의료보험공단이며 여러 금융기관에서 독촉장 들이 오고 있습니다.자세한 내용이야 열어볼 수 없어서 모르겠지만 이제는 재산에 대해 경매에 들어가겠다는 내용인 것 같습니다.현재로선 집 주인과 전혀 연락해 볼 방법은 없으며, 법률 지식에 관해 문외 한인 저로서는 현재 제가 해야 하는 조치와 만약 경매 절차에 들어가게 된다면(혹시 들어갔다면) 제가 취할 수있는, 그리고 취해야 하는 조치가 뭔지 궁금합니다.절대 주소지를 옮기지 말라는 얘기가 있어서, 물론 보증금을 받지 못하면 옮길 수도 없는 처지입니다등기부 등본 상 확정일자를 먼저 받아놓았으니까 주위에선 전 걱정 안해도 될 거라고 하지만 불안한 마음과 무작정 가만히 있어도 되는 건 아닐 것 같아서요.그리고 제 보증금은 전액 받을 수 있는지도 궁금합니다.그리고 혹시 제가 경매를 신청할 수도 있나요?만약 가능하다면 그게 제게 절차상이며 비용 등 득이 되는지도 궁금합니다.지난 8월 이후로는 월세는 보내지 않고 있습니다.전문가 분들의 답변 부탁드립니다 그럼 수고하십시오
답변드립니다. 귀하는 근저당권보다 대항요건과 우선변제권 취득요건을 모두 갖추었으므로 경락인에게 대항하여 나머지 임대기간 동안 그리고 기간만료 후에는 보증금의 반환을 받을 때까지 임차주택의 반환을 거부할 수 있고, 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금의 우선변제를 받을 수도 있습니다. 만일 우선변제권을 행사한 경우 만일 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 나머지 보증금을 반환받을 때까지 경락인에게 임차주택을 비워주지 않아도 됩니다.귀하의 경우 주택임대차보호법상의 임차권등기명령을 신청하여 그리하여 임차목적물 건물에 임차권등기가 경료되면 귀하가 동법 제3조 제1항의 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 않게 됩니다.따라서 귀하의 경우는 설령 임차목적물 건물이 경락되더라도 임차보증금반환청구에는 지장이 없을 것으로 보이기 때문에 걱정할 필요는 없을 같습니다. 한편 임차권을 갖는 귀하는 물권법상의 전세권과는 다르게 임차권으로 목적물 건물을 경매신청할 수는 없고 따로 임차보증금반환청구소송을 제기하여 채무명의를 받아야 가능합니다. 도움이 되셨으면 합니다.