전세보증금을 한푼도 받을 수 없나요? 안녕하세요.저희 아버님은 경기도 동두천에 있는 빌라에 전세 3,000만원에 거주하고 계셨습니다.그런데 얼마 전에 집이 경매로 넘어갔는데 전세금을 한푼도 받을 수 없다고 하여 이렇게 문의를드립니다.먼저, 은행에서는 99.11월에 1순위 근저당설정을 하였고(채권최고 5,200만) 그리고, 아버님은 2000.3.13일 계약서를 쓰고 확정일자를 받았습니다. (전세보증금 3,000만원) 그리고, 2000.3.25일에 입주를 하였구요. 그리고, 2004.6.3일 경매(5차)로 3250만원에 낙찰되어 다른 사람의 손에 넘어가게 되었습니다.아마 곧 집을 비워주어야 할 것 같습니다.그런데, 2001.9월이전에는 전세보증금 2,000만원 이하일 경우에만 소액보증금 800만원까지 받을 수 있고, 그 이후에는 3,000만원 이하일 경우에만 소액보증금을 받을 수 있다고 들었습니다.그렇다면 2001.9월 이전에 확정일자를 받고 계약을 하였으므로 보증금은 단돈 10원도 못받는게 맞는지요?그런데, 옆동의 같은 연립에 사는 사람도 함께 경매에 넘어갔는데 보증금도 같습니다.그런데 800만원을 받게 되었다고 하니 누구 말을 믿어야 할지 모르겠습니다.소중한 답변 부탁드립니다.
로시컴법률구조재단을 방문해주셔서 감사드립니다. 귀하의 경우 선순위 근저당권이 설정되어 있는 임차주택을 2000. 3경 임차보증금 3천만원에 임대차계약을 체결한 후 이건 임차목적물 주택이 경락되었지만 후순위 임차권자이기 때문에 임차보증금을 배당되지 못하고 있는 것 같습니다. 우선 귀하의 경우가 주택임대차보호법상의 소액임차인에 해당되는지를 살펴보면, 소액임차인의범위와 기준이 규정되어 있는 주택임대차보호법시행령은 화폐가치, 부동산 가격의 변동 등 사회경제적 여건의 변화에 따라 여러 차례 개정된 바 있습니다. 가령 1995. 10. 19부터 2001. 9. 15까지 기타지역(동두천)의 소액임차보증금 한도는 2천만원 이하중에서 800만원 한도내에서 선순위 저당권자보다도 우선하여 임차주택 경락가액의 1/2의 범위 내에서 배당을 받을 수 있었습니다.(참고로 2001. 9. 15이후부터 현재까지는 3천만원 이하중에서 1,200만원 한도) 따라서 귀하의 경우에는 2000. 3경에 임대차계약을 체결한 후 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추었기 때문에 소액임차인의 우선변제권을 주장할 수 없을 것 같습니다. 왜냐하면 설령 현재는 소액임차인에 해당하더라도 구법 하에서는 소액임차인에 해당하지 않는 경우 구법 하에서 설정된 저당권자에 대하여는 소액임차인의 우선변제권을 주장할 수 없기 때문입니다. 귀하가 옆집의 경우를 들지만 아마 그 경우는 경락가액에서 선순위저당권자에게 배당을 한 후 남은 금액을 차순위로 배당받았을 가능성이 클것 같습니다.