임차기간이 남은 상태에서 주인이 바뀌었어요 얼마전 임차기간이 남은 상태에서 주인이 바뀌어 상담드렸습니다.오늘 등본을 보니 3억7천에 매매되어 1억5천을 은행에 담보로 제공되어 있는 것을 확인하였습니다.현재 저희는 2천5백만원이 보증금인데 그나마도 월세로 빼고나면 약 1천6백정도 찾아야 하는데 현재 계약서도 다시 작성하지 않은 상태이고 주소는 그대로 있고(이사온날 확정일자 받아둠),하지만 사업자등록증은 폐업신고를 해 놓은 상태이고 저희가 어떻게 조치를 취해야 하는지 난감합니다.새주인은 계약기간까지 있으라는 연락만 하였습니다 그나마도 보증금을 날리는건 아닌지 답변 부탁드립니다
귀 사안의 상가건물 임대차계약에 관한 건입니다. 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 의하면 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있고, 동법 동조 제2항에 의하면 임차건물으 양수인( 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있습니다. 따라서 귀 사안의 경우 귀하가 위 대항요건을 갖추고 있다면 설령 임대인이 바뀌더라도 대항력을 주장할 수 있기 때문에 새로운 임대차계약서를 작성하지 않아도 되지만, 대항요건을 상실하고 있는 상태라면 새로운 임대인으로부터 임대차보증금반환에 대해서 확실한 증빙서류를 받는 것이 필요할 것 같습니다. 귀 사안처럼 주소지는 그대로 있지만 사업자등록증을 폐업신고하는 경우에는 대항요건을 상실한 것이기 때문에 대항력을 주장할 수 없습니다. 그러나 귀 사안의 경우 새로운 임대인이 귀하의 임대차계약기간을 보장해주고 있는 사정이라면 녹취라도 해두는 것이 필요할 것입니다.  참고로 상가건물임대차보호법시행령이 규정하고 있는 우선변제를 받을 보증금의 범위는 서울특별시는 보증금 4500만원 이하중 1350만원이하를, 그리고 수도권과밀억제권역에서는 보증금 3900만원 이하중 1170만원이하를, 그리고 그 밖의 지역에서는 보증금 2500만원중 750만원 이하의 한도(상가건물임대차보호법시행령 제7조 제1항)에서 대항요건을 갖추고 있다면 보호를 받을 수 있습니다. (끝)