근저당 금액 문의 드립니다. 안녕하세요, 수고가 많으십니다.저는 9월 16일날 계약금 2천만원을 내고 11월 31일자로 아파트 전세를 들어가기로 한 임차인 입니다.아파트는 2007년 5월에 입주가 된 새 아파트이며, 현재 시세가 상한가로 4억 6천정도 됐니다.제가 계약한 집은 근저당이 2억 5천(채권최고액)이 있는 집인데, 잔금을 치루는날 1억 8천(채권최고액)으루 감액등기, 전세권 설정을 하기로 했으며, 주인이 미국 시민권자이며 외국으로 공부하는 관계로 대출이자는 2년치를 통장에 넣어두고 자동이체할 것이며, 임차인이 그 통장을 보관한다라는, 특양사항 조항을 넣었습니다.여기서 제가 궁금한건. 혹시라두 집이 경매루 넘어가면 국세가 0순위가 된다고 알고 있습니다. 이 임대인이 사업을 하는분이시라, 재산세 말고도 기타 법인세 및 다른 세금들 체납시, 문제가 될꺼라고 보여지는데, 잔금을 치루기 전에 세금 완납 증명서를 요구하는것이 맞는것인지, 아니면 제가 너무 깊이 파고 들어 고민을 하는것인지.시민권자만 아니였으면 외국으로 가지만 않았어두 근저당금액이 이렇게 크지만 않았어두 이런 걱정을 안할꺼 같은데..이제 막 시작하는 신혼이라 걱정이 많습니다.변호사님 제가 이상황에서 어떻게 해야지만 하는 걸까요? 답변 부탁드립니다.
우선 국세가 무조건 적으로 1순위가 되는 것은 아닙니다. 당해세라고 하여 목적물에 대한 세금이 최우선순위이고, 다른 세금은 법정기일을 기준으로 판단하게 됩니다. 가장 좋은 것은 말씀하신대로 세금완납 증명서를 요구하여 이에 대한 확인을 받는 것인데, 애매한 점이 기존 계약 체결시 이와 관련된 약정을 하지 않았기 때문에 상대방 측에서 의뢰인의 요구를 따라야 할 의무가 없다는 점입니다. 개인적으로 본다면 근저당권의 피담보채무액도 너무 크고 위와 같이 앞으로 문제가 될 소지도 많기 때문에 계약 체결에 조금 신중하셨어야 했다는 아쉬움이 있습니다. 지금 상황에서는 상대방을 구속할 수는 없지만 세금 부분에 대한 정확한 상황에 대하여 자료를 남겨두고, 만일 감당할 수 없으실 정도라면 이를 근거로 계약의 취소 또는 해제 등을 요구해보시는 것이 가장 좋을 듯 합니다. 아무튼, 잘 해결되기를 바랍니다.