전세 관련하여 상담 부탁 드립니다. 송인욱 변호사님 안녕하세요.지난번 전세 관련해서 친절하게 답변해 주셨는데요. (밑에 첨부) 아직 이해 안되는 부분이 있어 좀 더 여쭙게 되었습니다.말씀해 주신 내용에서 의뢰인의 임차권보다 우선하는 담보물권 등이 경료되어 있지 않다고 한다면 의뢰인의 임대보증금 채권이 최우선으로 보장받는다고 하셨는데, 전세계약 당시(확정일자 기준)에는 위 조건이 성립하여 전세계약을 하였다가, 그 이후에 임차권보다 우선하는 담보물권이 계약 성립될 수 있는지 궁금합니다.보통 전세가 있는 물건을 담보로 은행에 대출을 받을 경우, 은행에서 조사가 나와 전세권자에게우선권 허가를 받는다고 들었습니다.그럴 경우는 우선권이 바뀔 수 있는 건지, 전세권자의 허가없이 은행에서 우선권을 바꿀 수 있는 건지도 궁금합니다.그런 경우는 은행에서 위법한 것으로 법상 저의 우선권을 보장 받을 수 있을 거 같은데, 그 법적인 근거로서 확정일자를 받는 것으로 충분한가요? (이런 경우를 대비해서 전세 계약서에전세물건에 대해 우선권을 전세자 허락없이 불법으로 바꿀 경우 전세금 전액을 환불하고, 계약을 무효한다라고 입력하는게, 법상 유효할 수 있는지 궁금합니다.) 아니면 이런 경우를 생각해 전세등기를 꼭 해야 되는 건지도 궁금합니다.자세히 답변 해주시길 부탁드립니다. 감사합니다.<지난번 질문 내용> 안녕하세요. 저는 내년 2월에 전세를 얻어 이사를 하려고 합니다.전세하려는 집은 서울시내의 융자가 전혀 없는 깨끗한 관계의 8,000만원 전세가의 오피스텔입니다.전세가가 저에게 작은 액수가 아니라서 혹시 전세계약 후의 집 관계가 잘못될 경우 전세돈을 돌려받지 못할 것에 대해 걱정이 되어, 문의 드립니다.먼저, 전세계약을 할 때, 이사하는 날 동사무소에 전입신고를 하여, 임대차 보호법상 보호 받을수 있는 여건을 만든다고 알고 있습니다.이 때 임대차 보호법 상 서울시 경우 2,000만원 정도만 보호 받을 수 있다고 들었습니다.그러면 총 전세액 중 2,000만원만 보장이 되고 나머지는 보장이 안된다는 말씀인지 궁금합니다.예를 들어 1억2천의 매매가인 재무 관계가 깨끗한 집을 8,000만원으로 전세 계약하더라도, 전세 계약 후 주인이 집을 대상으로 은행이나 다른 곳에 담보로 1억의 돈을 빌려 경매 같은 걸로 집이 넘어가게 되면, 1차적으로 은행이 돌려받고 제가 돌려 받지 못하는 상황이 올 수 있는지 궁금합니다.이럴 경우 8,000만원의 전세가 있는 집을 담보로 은행에서 1억원의 대출을 받을 수 있는지도 궁금하구요.제가 먼저 전세를 들었는데(전입신고 상) 돈을 돌려받을 수 있는 우선권이 은행이 먼저가 될 수있는지도 궁금합니다.이런 경우도 생길 수 있어서 전세계약 시 전세등기라는 것을 해야 된다고 하던데, 정확히 어떻게 해야되는지 전문가께 조언 부탁드립니다.<지난번 답변 해주신 내용>우선 임차를 하려고 하는 집에 대한 근저당권 등의 의뢰인의 임차권보다 우선하는 담보물권 등이 경료되어 있지 않다고 한다면 의뢰인의 임대보증금 채권이 최우선으로 보장받게 됩니다.소액임차권 보호의 경우는 위와 같은 경우가 아닌 선순위의 근저당권이 있을 경우에 일정 금원을 소액임차인을 위하여 우선 변제해 주는 것입니다.
가장 좋은 방법은 전세권 등기를 하는 것인데 비용도 들고 임대인이 동의도 해주지 않는 바, 전입신고와 확정일자를 받고 임대목적물을 점유하는 것으로 의뢰인에게 대항력이나 우선변제권이 인정됩니다.위와 같은 은행 권의 요구에 합의를 해주지 않았다면 의뢰인에게 우선권이 인정됩니다.