부도난 임대용아파트 분양 및 보증금 반환이 가능한지 문의드립니다. 본인은 주 라o건설의 임대 아파트에(총 150여가구) 4년간 거주하고 있습니다.3년전 주 라o이 부도난후, 당시 입주자들이 전세금 반환청구를 하였으나 회사측은 이를 반환치 않고 있습니다.그후 지금껏 전세금 반환도 분양도 없이 소강상태로 지내고 있습니다.현재 보증금 3700만원의 전세권 등기가 되어 있으나, 그전에 아파트는 주택 은행에 근저당 설정되어 경매신청도 실익이 없는 듯 합니다.부도후주 라o은 화해절차를 거쳤고, 현재 라o주택으로 이름만 바꾸고 버젓이 영업하고 있습니다.요근래 입주자 대표와 회사측이 협상하였는데, 회사측은 시세보다 훨씬비싼 총 5000만원의 분양가를 요구하며, 이외에 별도로 자신들이 대출받은 주택 은행이자 150여만원 및 자신들의 연체세금까지 입주자들이 해결해야 분양 하겠다고 배짱입니다.(적반하장도 유분수지) 게다가 전세금이외에 입주시부터 월 3만원의 소멸성 임대료가 있었으나 입주자들 대부분은 전세금 반환이 불투명한지라 이를 납부하지는 않는 상태입니다.회사측에서는 뻔뻔하게도 매달고지서를 보내고 (악덕 건설업자의 횡포에 시달리는 서민들) 1.분양시 회사측이자 및 세금을 우리가 부담하지 않는 방법이 있을까요?2.월 임대료는 적정치 않다고 생각되며 전세금 증감청구권을 행사할 수 있나요?가능하다면 그 행사방법은요?3.혹 가능하다면 분양가도 감정평가를 의뢰하여 공정하게 거래될수 있는 방법은 없을까요?4.가능하다면 전세보증금을 되돌려 받을 길은 없을까요?답변을 부탁드립니다.
1. 임대아파트를 분양할 경우 그 분양조건은 임대인과 임차인이 합의에 의해 결정됩니다. 이 경우 임대인이 재산적 능력이 있다면 임차인으로서는 분양을 받지 않고 임대인에게 전세금의 반환을 청구하고 또 임대인의 재산에 대해 강제집행을 하여 전세금을 회수할 수 있을 것이지만, 임대인에게 재산능력이 없거나 화의절차진행중에 있어 강제집행을 하기 어렵고 또 강제집행을 하더라도 선순위근저당권이 설정되어 있어 그 실효성이 없다면 경매를 당하는 것보다 분양을 받는 것이 차선책일 수 있습니다. 이와 같은 상황에서 임대인은 경매로 될 경우 임차인들이 더 큰 손해를 입을 것이니 울며 겨자먹기로 분양을 받을 것이라는 점을 간파하고 임차인에게 분양을 받으라고 권유하고 또 이자와 세금 등을 임차인에게 부담하라고 요구하는 것으로 보입니다. 즉, 분양시 회사측 이자와 세금을 임차인이 부담할 의무는 없지만, 더 큰 손실을 줄이려는 임차인의 약점을 핑게삼아 분양조건으로 이자와 세금을 임차인이 부담하라고 요구할 경우 임차인으로서는 그런 조건으로는 분양을 받는 것이 나을 것인지, 아니면 경락을 받는 것이 이득인지를 검토하여 이익이 되는 쪽으로 판단해야 할 것입니다.2. 임료가 경제사정의 변경 등에 의해 상당하지 않게 된 때에는 그 임료의 감액청구를 할 수 있으며, 합의가 되지 않을 경우에는 법원에 감액청구를 해야 합니다.(민법 제 628조). 그러나 그 소송은 쉽지 않습니다.3. 분양가를 감정평가하여 할 수도 있을 것입니다. 즉, 임차인이 임대인에게 낡은 아파트 자체의 공정한 분양가를 정하기 위해 감정평가법인이 감정한 금액으로 정하자고 제의하여 임대인이 동의하면 감정을 의뢰할 수 있을 것입니다.4. 임대인이 정상적인 상태라면 임대인을 상대로 판결을 받은 다음 임대인의 재산에 대해 강제집행을 하면 될 것이나, 임대인이 화의절차중에 있을 때에는 강제집행을 할 수 없는 것입니다(화의법 제 40조). 끝.