신축 아파트에 입주를 하였는데 하자보수로 인해 바닥을 다뜯어놓고 마냥 방치만 하고 있습니다. 서울시 성수동에 있는 ★건설 신축 아파트에 작년 10월 입주했습니다.1.2003년 11월 윗집의 누수로인해 천정에서 물이 새기시작해 ★측에 하자 보수를 요청했지만 위집의 누수보수공사가 지연되고 하자보수팀의 담당자가 바뀌는등의 핑계로 3개월만인 2004년 1월 31일 되어서야 보수가 마무리 되었습니다.3개월 동안 주방 및 거실을 사용하면서 말할수 없이 불편함을 느꼈고 때로는 누수로 인해 합선되어 정전이 되기도 하였습니다.2.2004년 2월 이번에 아랫집 천정에서 물이 샌다고 저희집 바닥공사를 시작으로 마무리는 커녕 방 하나를 공사한다고 다 뜯어놓고 현재까지 3개월이 넘게 방치하고 있습니다.상황은 바닥에 물이 새서 바닥밑 단열재에 물이 고여있는 상태이고 완전히 마르려면 아직 몇개월 더 있어야한다고 합니다.저희가 피해보상에 대해 언급하자 ★측에선 물이 마르지 않았는데도 불구 하고 우선 빨리 공사를 마무리짓고 나중에 또 문제가 발생하면 그때 다시 보 수해 준다며 이제와서 서둘러 보이는 부분을 가리려고 합니다.그리고 피해보상액을 알아서 청구하라고 합니다.첫번째 피해에 대해서 귀찮고 피곤해서 그냥 잊어버리고 넘어가려했지만 두 번째 피해에 대한 ★측의 안일한 태도에 견딜 수가 없었습니다.그래서 첫 번째와 두번째 피해 모두에 대해 피해 보상 청구를 하고 싶습니다.그 밖에 물이 샘으로 인한 작은 하자들과 이것과는 상관없는 자질구래한 하 자들 또한 수없이 많습니다.아래 내용이 알고 싶습니다.답변 부탁드립니다.1.피해보상청구는 ★에 어떤식으로 해야합니까?2.물질적, 정신적 피해보상금액은 어떻게 결정지어 집니까?이전의 이와 비슷한 판례가 있었다면 결과를 알고 싶습니다.(같은 평수의 아 파트로 바꿔줬다던지 아님 피해보상액을 얼마 바다았다던지 ) 3.위의 두가지 피해보상을 따로 신청해야 하는지 아니면 한꺼번에 신청해 도 되는지 알고싶습니다.4.우선 민사소송을 하기전에 ★측과 피해보상합의를 하는것이 먼저인것으로 알고 있습니다맞다면 어떻게 합의를 진행해야하고, 또 만일 합의가 이루어지지 않을 경우 어떻게 이 문제를 진행시켜야할까요?
1. 피해배상청구는 롯데에 민법상의 하자담보책임(민법 제 580조)을 추궁하는 방식으로 할 수 있습니다. 이 경우 거의 매일 전화로 하자손해배상청구를 하거나  인터넷에 올리거나 매스컴에 올리겠다고 롯데측에 내용증명우편으로 통지한 다음 여의치 않으면 최종적으로 손해배상소송을 제기하는 것이 바람직할 것입니다.2. 물질적 손해는 누수로 인해 바닥을 새로 깔았다거나 벽지를 새로 공사했다면 그 비용, 그리고 방 1칸을 사용하지 못한 손해(방 1칸의 임료상당의 손해) 등을 생각할 수 있습니다. 그런데 정신적 손해(위자료)는 재산상의 손해에서는 특별손해(민법 393조 2항)이므로 쉽게 인정되기는 어려울 것입니다.  위 하자담보책임의 내용으로는 위 하자로 인하여 도저히 계약의 목적(아파트 주거용)을 달성할 수 없는 경우에 한하여 계약을 해제할 수 있을뿐이며, 그 외의 경우는 손해배상만을 청구할 수 있습니다(민법 제580조, 575조). 아파트매매는 동호수를 지정한 특정물매매이므로 하자담보책임으로서 당연히 하자가 없는 다른 아파트로 바꿔달라(민법 581조 2항)고 하지는 못할 것으로 생각됩니다. 3. 하자담보책임이므로 청구한다면 하나의 청구로서 하면 될 것입니다.4. 위 1항에서와 같이 먼저 롯데측에게 인터넷,매스컴(특히 아파트전문잡지 등) 공개 등에 의한 방법이 사실상 민사소송 등 법적 조치보다 더 경제적일 가능성이 많습니다. 보통 분양업자 입장에서는 아파트에 하자가 있더라도 분양받은 당사자가 이와 같은 부분을 공개하면 집값이 떨어질 것이므로 쉽게 공개하지는 못할 것이라는 속셈을 갖고 있으나, 귀하의 손해배상의 액수가 비교적 크지 않을 것이고, 그 소송 자체가 많은 비용과 시간이 소요될 것이라는 점을 감안하면 역시 어느 정도의  큰 목소리 로 주장한 다음 웬만하면 합의하는 것이 나을 것입니다. 끝.