매수인과 전세계약 시 확정일자의 효력은? 수고하십니다.제가 이번 11월7일에 전세계약을 맺었습니다.그런데 들어가려는 집이 매매 계약진행 중입니다.사정상 매수인을 상대자로 하여 11월7일 계약금200만원을 주고 11월7일을 계약일로 하고 12월12일을 잔금 청산일(매수인도 12월12일이 잔금 청산일임)로 하는 계약서를 작성하였습니다.계약서 상 매수인임을 표기했구요. 그런데 제가 사정상 12월1일에 그 집으로 이사를 해야 하거든요.제가 12월1일 이사를 하고 전입신고와 동시에 지금의 계약서에 확정일자를 받아두는 경우 제보증금의 대항력은 유효한 것인지요?아니면 계약서 상 계약당시의 소유권자가 아닌 자와의 계약이므로 소유권이 전등기 후 새로운계약서를 작성하고 그 새로운 계약서 원본에 확정일자를 받아야 대항력을 가지게 되는 것인지요?그리고 12월1일 입주와 동시에 잔금을 매수인에게 지급해도 되는지, 아니면 12월12일 소유권이전후 매수인에게 지급해야 하는지도 궁금합니다.고견 부탁드립니다. 감사합니다.
1. 귀하의 질의에 답변드립니다.2. 현재 임차목적물이 제3자와 매매가 진행중이라 하더라도 현재의 등기부상 소유자와 임대차   계약을 체결하여야 합니다.    왜냐하면 주택임대차보호법 제3조에 의하면 임차인이 주택의 인도와 전입신고의 요건을 갖추   면 대항력을 갖게 되고 만일 임차목적물이 제3자에게 양도되더라도 양수인은 임대인의 지위   를 승계한 것으로 보기 때문에 확정일자만 추가로 받아 놓으면 후순위 담보물권자에 대항할    수 있습니다.3. 한편 귀하의 경우 아직 매매계약이 체결되지 않은 상태에서 임차목적물의 장차 양수인이라    하는 사람과 임대차계약을 체결하고 계약금을 지급한 것은 위험부담이 따릅니다.    따라서 현재의 소유권자, 양수인, 귀하의 3자가 모여 장차의 양수인이 임대인을 대리하여 이   건 임대차계약을 체결한 후 대항요건(즉, 주택의 인도와 전입신고)을 갖춘 후 확정일자를    받아 두면 그대로 인정되어 후순위 담보물권보다 우선변제권이 인정될 것 같습니다.    4. 잔금의 지급의 경우 이 건 임차목적물의 소유권이전등기가 경료된 후 잔금을 지급하는 것이    좋을 것 같습니다. 참고 바랍니다.