임대차 계약에 대해서 문의 드립니다. 안녕하세요 저는 현재 경북대학교에 재학중인 학생입니다.제 가족이 지금 곤란한 상황에 처해 있어서 이렇게 질문을 드립니다.저희 부모님께서는 가게를 임대하여 5년동안 식당을 운영해 오셨습니다 그런데 마지막에 건물 주인이 계약서를 불이행하는 바람에 문제가 발생하였고 건물 주인은 무조건 나가라는 말만 합니다.그러면 내용부터 자세히 말씀 드리겠습니다.2002년 12월26일-2004년 12월 25일 : 가게 1차계약 2004년 12월26일-2006년 12월 25일 : 가게 2차 재계약 2006년 12월26일-2007년 12월25일 : 가게 3차 재계약을 하면서 특약사항으로 다음과 같이 기재했습니다.현재보다 (보증금 500만원 월 70만원임.2006년 12월26일 계약.) 더 올려서 건물 주인에게 보증금 2천만원에 월 80만으로 받아주면 다음인수자에게 양도함을 허락함 식당 임대차계약서에 건물주가 특약사항으로 현재보다(보증금 500만원 월 70만원임.2006년 12월26일 계약.) 더 올려서 다음 임차인으로부터 건물주인에게 보증금 2천만원에 월 80만으로 받아주면 다음인수자에게 양도함을 허락한다고 했는데(계약서에 쓰여 있슴) 지금에 와서는 막무가내로 저희 부모님께 무조건 나가라고 합니다.5년계약 만기일은 2007년12월26이었습니다.위 내용과 같이 부모님께 나가라는 내용의 내용증명을 보냈더라구요.부모님께서는 가게를 다른 사람에게 양도해서 시물권을 조금이나마 받기 위해 다음인수자를 물색중이었구요.얼마후 가게인수자가 나타나서 먼저 그 사람과 가계약을 해놓고 주인에게 말했더니 부모님께 그냥 자기가 식당을 한다고 나가라고 합니다.그래서 주인에게 부모님께서는 특약사항을 불이행하고 계약까지 파기되었다고 하면서 피해보상을 청구하겠다고 내용 증명을 주인에게 보냈었습니다.그 결과 주인이 다시 말을 바꾸어 만기일까지 사람을 구하면 세를 놓겠다며 내용증명을 보냈습니다.그러나 만기일 까지 20일이 남은 상황에서 어떻게 다시 새 임차인을 구할수가 있겠습니까?당연히 구하지를 못했고 처음 계약했던 분은 12월12자로 다른곳에서 식당을 개업했다고 합니다그래서 아버지가 새 임차인 자격으로 계약을 해 달라고 보증금 2000만원에 월세 80만원으로 계약을 하겠다고 내용증명을 보냈습니다.(원래 가게 주인은 저희 어머니로 되어 있습니다.) 그러나 그게 말이 되느냐며 다짜고짜 찾아와서 무조건 나가라 하면서 식당 영업을 방해하며 행패를 부리고 영업 시간에 여러차례 전화를 하여 쌍욕을 합니다.너무 억울합니다.자식들 앞에서 저희 부모님께 입에도 담지 못할 욕을 하고 행패를 부리다니요, 자식으로써 힘이 되어 드리지 못함에 정말 답답할 뿐입니다.1) 도대체 계약서에 써있는 특약사항(위 진한글꼴임)은 주인이 무시해도 되는 것입니까?2) 저희가 계약한 계약서특약사항(위진한글꼴임)의 효력은 어디까지입니까?3) 저희 부모님께서 현재 취할 수 있는 방법은 무엇입니까?(매우 급합니다)4) 저희 부모님께서는 저와 제 동생 대학공부 시키시느라 정말 5년동안 하루도 쉬시지 못하고 열심히 살아오셨는데 너무 억울합니다.제가 요즘 방학이라 식당에서 식당일을 돕고 있는데 주인이 찾아와서 저희 가족과 부모님께 입에 담지도 못할 욕을 하면서 나가라고 하는데 정말 답답하고 억울해서 이렇게 글을 올려 봅니다.그쪽 주인이 정 안되면 법대로 할꺼야!! 이러는데 알아보니 명도소송이라는것을 할 것 같은데 저희가 명도소송이 들어오면 어떻게 대처하면 되겠습니까?바쁘신 거 알지만 자세한 답변 부탁 드립니다.저희 부모님 권리 만큼은 찾아드리고픈 마음 뿐입니다.끝까지 읽어 주셔서 정말 감사 드립니다.
1. 귀하의 부모님이 임대인과 상가건물 임대차계약을 체결하면서 특약조항으로 현재보다(보증금500만원 월70만원임. 2006년12월26일계약.) 더 올려서 다음 임차인으로부터 건물주인에게 보증금 2천만원에 월80만으로 받아주면 다음인수자에게 양도함을 허락한다고 하였음에도 불구하고 임대인이 불이행을 하는 경우 임대인은 귀하의 부모님에 대하여 채무불이행 책임을 부담해야 합니다. 2. 귀하의 부모님과 임대인간에 체결한 상가건물 임대차계약서상의 특약조항을 임대인이 채무불이행할 경우 임대차목적물 권리금과 시설비 등을 손해배상범위로 하여 손해배상청구를 할 수 있겠습니다. 참고로 대법원 판결을 보면 임대차계약서상의 권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 점포를 요구시는 권리금을 임차인에게 변제한다라는 기재에 관하여, 임대인이 임차인에게 점포의 명도를 요구하거나 특별한 사유도 없이 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등 점포에 대한 임차인의 권리금회수를 방해하는 경우에는 임대인이 임차인에게 직접 권리금을 지급하겠다는 취지로 판단하고 있습니다. (대법원 1994. 9. 9. 선고 94다28598 판결)3. 그렇다면 귀하의 부모님의 입장에서는 임대인이 건물명도청구소송을 제기하는 경우에는 반소로 채무불이행을 원인으로 한 손해배상청구소송을 제기하면 될 것입니다.