질권설정된 보증금 반환을 임대인에게 했을때 1. 개요임대인이 전세금대출신청시질권설정함전세 중도 이사시 전 세입자가 4천을 직접 받아가서(00은행 -> )0000에서저희에게 반환요청전세대출 4천(4천8백 질권설정)현 약 4천500만 반환요청2. 현재- 세입자는 서울신용에 찾아가 최대한 분할로 요청해서,최소2천 상환과 나머지 분할하는 것으로 협의했으나 2천을 구하지  못한 상태입니다.채권양도해서 저희가 2천 마련하는 게 어떠냐고 제안.- 저희 아파트가 가압류3. 세입자 재산- 현 아파트 반월세 (보증금 3천)  - 아내명의 - 해당집 시세하락에 따라 시세대비 융자 및 압류? 등 건이 많아 문제가 존재 - 혹 모를 상황을 대비해 월세를 내지 않고 있다고 함 - 반전세 계약만료 2014. 6월 경.- 다른 재산은 없다고 합니다.4. 하려는 부분에 대한 조언요청1) 좀더 기다려 준다는 조건 또는 2)전세입자의 대출분할 상환을 위해 초기금액 2천을 빌려준다는 명목으로 채권양도계약서 작성 및 양도통지서 발송하려 합니다.질문1. 1)의 이유로 채권양도계약서를 요구할 수 있을 까요?질문2. 2)경우면  차용증을 쓰고, 아내에게 빌려주는 형식으로 하려합니다.질문3. 차용증을 쓴다면 공증까지 받아야 할까요? 명확하면 미리 공증을 받을 필요도 없을수도 있을 듯 하지만, 만약의 경우 강제집행을 바로 할 수 있게 공증을 받을수 있다면 받는게 유리하죠?질문4. 해당건에 대해 바로 사기로 형사소송 가능한 걸로 알고 있는데,그리고 구상권? 그런 청구로도 가능한 것 같은데.. 그건 시간이 어느정도 걸릴까요?질문5. 형사소송이나 구상권 청구 전에 어떤 형식으로든 아내까지 연대책임을 가지게 하기위한 목적이 당장 절실하다고 판단되는데 맞나요?. 질문6.임대보증금 최우선변제금액이 경기도니 2700이니 (2700- 밀린월세-6월까지 밀릴월세 및 부대비용) 까지 있다고 봐도 될까요? (월세 밀린게 한참일듯 합니다만.)경매가 들어가도 전세입자가 아닌 채권을 가진 제가 위 금액에 대한 권리를 가지게 되나요?질문7. 저희남편은 질권설정을 해야 한다고 합니다.누구는 질권에 해당되지 않는다고 채권양도 받아야 한다네요어떤가요?질문8.추가로 그 전세입자및 아내의 이행각서를 받으려 합니다.자기들의 잘못으로 우리가 피해본거 확인하고, 피해가 가지 않도록 노력하고,피해가 갈지 손해액을 배상한다는 내용을요..앞의 차용증 등의  2천외의 금액에 대한 손해연대책임무는 목적질문9.서울보증에서는 소송시 저희가 전액을 물어야 한다는 판결 밖에 나오지 않나요?5. 저희가 요청하고 싶은 부분- 차용증,  담보물로 채권양도계약서 및 통지서 - 이행 각서 - 차용증 공증? 이행각서 공증?이런부분 처리 가능한지,부탁드린다면 해당 비용이 어느 정도 될지요?6, 그외 조언해주고 싶은 부분알려주세요
말씀하신 사실관계가 불분명하여 이해하기 쉽지 않지만, 추측건대 임차인이 보증금반환청구권을 담보로 전세자금 대출을 받고, 000000 주식회사가 대출금을 지급하면서 위 반환청구권에 질권을 설정받았고, 이후 임대차계약이 중도해지되고 임차인의 퇴거시 임대인이 임차인에게 보증금 4천만원을 송금하였으며, 질권자인 000000 주식회사가 임대인에게 질권침해를 이유로 손해배상 내지 보증금지급청구를 하고 있는 것으로 보입니다.그렇다면 결국 임차인이 자신이 받을 보증금이 아님에도 이를 수령하고 반환하지 않고 있는 것이 분쟁의 원인입니다.답변1.지금 당장 임차인이 받은 보증금을 반환하지 못하는 이상, 그 반환을 담보할 어떠한 요구에도 응해야 하는 처지일 것입니다. 그런데, 채권을 양도해서 귀하측이 2천 마련하는게 어떠냐고 제안했다는 뜻은 000000주식회사가 임차인이 마련하기로 협의되었으나 마련하지 못하는 2천만원을 귀하측이 마련하여 000000주식회사에게 지급하고, 대신 000000주식회사가 임차인에게 가지고 있는 채권 중 2천만원에 대한 부분을 귀하측에게 양도해주겠다는 뜻으로 보입니다. 귀하는 아파트가 가압류된 상황이라 거절할 수 없는 입장이구요.그렇다면, 임대인은 질권자인 000000주식회사에게 송금하였어야 할 보증금을 임차인에게 송금한 과실로 어차피 000000주식회사에게 이중으로 지급하여야 할 처지에 있는 만큼, 차라리 000000주식회사에게 2천만원을 지급하고 000000주식회사의 채권을 양도받아 그 부분을 정리하고 임대인으로서의 반환채권과 대위변제자로서의 지급청구권을 함께 행사하여 임차인으로부터 2천만원을 반환받는 것이 유리할 것으로 보입니다.그렇다면 채권양도계약서는 000000주식회사와 작성하시면 되고, 이후 대위변제한 사실과 채권을 양도받은 사실을 임차인에게 통지하면 그 이후부터 임차인에게 채권자로서 청구할 수 있게 됩니다. 임차인은 위와 같은 관계를 거절하지 못할 것입니다.답변2.어차피 임차인의 아내도 일상가사연대책임에 따라 위 반환청구 내지 지급청구에 대항하지 못하는 입장이기 때문에 차용증 작성을 거부하지 못할 것으로 보입니다.답변3. 차용증 만으로는 추후 채무자가 임의변제하지 않는 상황에서 다시 소를 제기하여야 하는 불편함이 있으므로 차용증 작성 당시 별도의 소제기 없이 강제집행할 수 있도록 공증을 받아 두셔야 합니다. 그리고 차용증에 아내와 남편 모두가 채무자 또는 보증인으로 들어가도록 구성하세요. 그리고 결국 임대인은 나머지 2천만원에 대해서도 언제든지 000000주식회사로부터 청구를 당할 위험에 처해있으므로 차용금액을 4천만원 전액으로 기재하시는 것이 옳다고 보여집니다. 답변4. 사기...임차인이 자신이 보증금을 받을 권리가 있다고 기망한 사실이 있다면 사기죄가 성립할 가능성도 있습니다. 다만 임차인의 기망없이 임대인이 착오로 송금한 것이라면 사기죄는 성립될 여지가 없고 횡령죄 등이 문제될 수는 있습니다. 2천만원을 대위변제한다면 그를 이유로 구상청구도 가능합니다. 그러나 차용증에 공증을 받는다면 굳이 구상청구를 별도로 제기할 필요는 없을 것으로 보여집니다.  사기죄의 경우에는 경찰, 검찰, 법원을 거쳐야 하므로 상당한 시간이 걸릴 것으로 예상하셔야 하고, 구상청구의 경우에는 한두달로 마무리 될 수 있습니다. 답변5.이미 법적으로 임차인과 아내가 공동으로 책임을 진다고 구성할 수 있을 것으로 판단됩니다. 명확히 하는 의미에서 아내가 연대책임을 지는 것으로 확정시켜 두시는 것이 안전합니다.답변6. 주택임대차보호법의 적용을 받는지 여부 등을 확인하기 위해, 우선변제를 받을 임차인의 범위와 보증금 중 일정액의 범위를 확정하여야 하는데, 반월세의 경우에는 보증금 외에 월세를 보증금으로 환산한 금액을 더해 위 법의 적용여부 및 우선변제받을 수 있는 금액을 확인할 수 있습니다. 참고로, 우선변제를 받을 임차인의 범위는 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당하는 경우 8천만원, 광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시의 경우 6천만원, 그 밖의 지역은 4천500만원입니다. (월세는 연 1할 정도로 환산하여 보증금으로 간주된다고 보시면 됩니다) 만약 위에 해당한다면 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역인 경우 2천700만원, 광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광역시는 2천만원, 그 밖의 지역은 1천500만원입니다. 따라서 임차인이 내고 있는 월세를 먼저 확인해보셔야 할 것으로 보입니다.경매에 들어가면 임차인이 우선변제를 받는 것이고, 귀하는 임차인의 일반채권자로서 이해관계를 가질 뿐입니다. 다만, 임차인의 우선변제권을 대위행사하여 직접 추심하는 방법은 있습니다.답변7. 임차인의 보증금반환청구권도 채권인 이상 채권질권의 설정이 가능합니다. 질권을 설정하게 되면 귀하의 사례와 마찬가지로 임대인은 질권자에게 지급해야 합니다. 채권양도를 받을 수도 있습니다.다만 임대차보증금반환청구권은 임대차종료시에 발생하는 채권으로서 (장래 발생할 채권에 대해 채권양도 등을 받을 수 있더라도) 임대차기간 중의 미지급차임등을 공제한 잔액에 한해서만 반환을 청구할 수 있는 것이므로, 지금처럼 임차인이 월세를 연체하고 있는 상황이라면 추후 임대차계약이 종료될 때 남은 금액이 거의 없을 수 있습니다. 이 점 주의하세요.답변8. 손해배상을 내용으로 한 이행각서를 받으시려면 예상되는 손해와 이행약정을 어길 경우 지급할 손해액을 구체적으로 기재하시는 것이 분쟁의 소지를 미연에 방지하는 방법입니다. 나머지 2천만원에 대해서는 (앞서 설명드린 대로) 차용금에 포함시켜 공증을 받으시는 것이 옳습니다.질문9. 귀하측의 과실로 서울보증보험주식회사에게 지급할 돈을 임차인에게 지급한 것이므로 설사 임차인의 기망행위가 있었다고 하더라도 000000주식회사가 귀하측을 상대로 소를 제기하면 귀하측이 전액 지급하여야 한다는 판결이 나올 것으로 보입니다. 유일한 희망으로 보이는 것은 임차인과 000000주식회사의 합의로 분쟁이 화해로 종식되어 청구가 이유없다는 주장인데, 귀하측과 이루어진 합의가 아니어서 받아들여지기는 쉽지 않을 것입니다. 다만, 귀하가 2천만원을 지급하고 채권을 양도받는 합의가 형성되면 나머지 2천만원에 대해서는 더이상 법적 책임을 추궁하지 않는다는 묵시적 합의가 형성되었다고 주장할 수 있습니다.차용증, 채권양도계약서, 통지서, 이행각서 등의 서면작성대행은 건당 10만원 정도로 생각하시면 되고, 공증의 경우에도 각 문서별로 30만원 정도로 생각하시면 됩니다. 물론 이 비용들은 임차인의 행위로 인하여 발생하는 비용들이기 때문에 임차인이 종국적으로 부담하게 만들어야 할 것으로 보입니다.그 외, 처음에 정리해 드린대로, 이 사건 분쟁의 발단은 보증금을 받을 권리가 없는 임차인이 보증금을 수령하고도 반환하지 않는 것이므로 임차인 부부가 종국적인 책임을 지도록 하는데 목적을 두시면 될 것입니다.도움이 되셨길 바랍니다.- 김민석 변호사 배상