다가구 주택의 경매에 대한 세입자의 권리에 대해... 울산에있는 3층 건물에 6가구가 사는 다가구 주택입니다.일순위: 5천만원 이순위: 5천만원삼순위: 5천3백만원사순위; 5천3백만원오순위: 5천3백만원육순위: 5천4백만원 전부다 전세권 설정이 되어있고 차례대로 순위가 되어있습니다. 가압류와 은행의 근저당 설정은 다 풀려있는 상태로 깨끗합니다.일순위가 전세기간이 지나서도 돈을 받지못해 경매신청을 했습니다.(저는 사순위입니다)제 생각에는 건물과 토지 다해보아야 2억원 정도 밖에 하지않을것 같아  저의 전세금을 받지 못 할수도 이겠구낭 생각하고 있는데...직장동료가 중간에 가압류나 근저당 설정이 없기 때문에 낙찰자가 배당받지 못한 세입자에게 전세금을 내주어야 돼기때문에 이 건물의 경매는 낙찰받을 사람이 없으니 안심하고 기다려 보라고 하는데 맞는 말인지요??? 제 상식으로는 이해가 안돼는데..법이 그렇다고 하더라구요..정말인지 알고 싶구요..만약 아니라면 어떤 방법으로 대처을 해야 피해를최소화 할수 있는지...알고싶습니다.
로시콤을 찾아주셔서 감사드립니다. 지상권, 지역권, 전세권 및 등기된 임차권은 저당권, 압류채권, 가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸되나(민사집행법제91조 3항), 그렇지 않은 지상권, 지역권, 전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제 88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다(위 법 제 91조 4항).그런데 귀하의 경우 전세권이 4순위이어서 배당요구신청을 하면 순위에 따라 배당이 되므로 선순위 전세권자의 배당금을 제외하면 귀하의 전세보증금 전액을 배당 받지 못한 처지에 서 결국 전세권이 소멸되고 전세보증금은 경락인에게 인수되지 않습니다. 그러나 귀하가 경락기일까지 배당요구신청을 하지 아니하면 위 주택이 경락되더라도 경락인이 전세권을 인수하여, 결국 전세금을 지급하여야 하는 셈이 되므로 향후 전세기간이 만료되고 전세계약이 종료되었음에도 불구하고 전세금을 반환치 않을 경우 귀하는 경락인(인수인)을 상대로 전세보증금반환청구를 할 수 있습니다. 결국 위 최종 판단(배당요구신청을 할 것인지 하지 않을 것인지 여부)은 귀하가 여러 사정들을 고려하여 결정하시길 바랍니다.