전세금 반환 요구 절차에 관하여 문의드립니다. 안녕하십니까?전세금 반환 방법에 대해 상담드립니다.저는 은평구의 아파트에 2002년 2월 28일부터 전세금 1억3천만원 계약 기간 2년에 전세계약을하였습니다.당시 새로 입주하는 아파트라서 전체가 미등기 상태였고 계약과 동시에 확정 일자를 받아 놓았습니다.계약기간 중 부인 명의로 되어있는 이 집의 집주인 부부가 이혼을 하게 되면서 남편이 재산분할청구권을 냈다는 통고가 왔었고, 국세청으로부터 세금체납으로 인한 압류통고가 있었으며,신용보증기금으로 부터 가처분 신청이 되었습니다.은행대출금을 갚지 않아서 밀려있는 상태이며 또한 아파트 전체 등기 신청이 되어 다른 집들은 모두 등기신청을 하였지만 집주인은 아직 미등기 상태입니다.저희는 2003년 10월부터 재계약 의사가 없으며 기간만료 전이라도 이사할 의향이 있음을 밝혔고주인도 빠른 시일 내에 집을 매매하고 전세금을 돌려주겠다고 약속하였습니다.하지만 계약기간이 만료될 때까지 집이 팔리지 않았고 주인은 돈이 없다면서 집이 팔릴 때까지 기다리라는 말만 되풀이하고 있습니다.계약기간 만료 전에 전화통화로만 계속 이사하겠단 뜻을 전달한 상태라서 3월 초 내용증명을 발송하였으나 어떠한 반응도 없습니다.이에 따라 법적인 절차를 밟아 전세금을 반환받고 싶은데 어떠한 방법을 따라야할지 상담 부탁드립니다.<질의>1. 전세금을 반환받기 위해 어떤 절차가 가장 좋을까요?2. 신용보증기금에서 가처분 신청을 해놓은 상태인데 전세입자가 어떤 절차를 밟아도 되는   건가요?3. 임차권등기 방법은 집이 미등기인 상태인데 가능한가요?4. 전세금 반환 청구 소송 전에 전세금 지급명령신청제도라는 것을 하려고 하는데 제 경우에    맞는지요?5. 지급명령 신청에 필요한 첨부서류는 어떠한 것이 있나요?6. 계약 기간 만료 후 전세금을 반환받을 때까지의 손해에 대해 이자비용을 청구할 수 있나요?   그렇다면 이율은 어떻게 정해야 하나요?7. 전세금을 반환받기 전에 주민등록은 옮기지 않고 먼저 이사를 해도 괜찮을까요?자세한 답변 부탁드립니다.
로시컴법률구조재단을 찾아주셔서 고맙습니다.  미등기건물이라도 주택인 이상 주택임대차보호법의 적용을 받습니다. 따라서 귀하의 경우에도 임대차계약서에 확정일자를 받아 두었다면 앞으로 위 주택에 보존등기가 경료되고 저당권이 설정되어 경매되더라도 저당권자에 우선하여 임대차보증금을 변제받을 수 있습니다. 귀하의 질의 순서에 따라 답변드립니다. 1. 귀하의 경우 계약기간 만료전 최소한 1월전에 임대인에게 재계약 포기의사를 통지하였기    때문에 임대차기간이 만료되면 임대차계약이 종료되게 됩니다.    만일 임대인이 임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 임차보증금을 반환치 않을 경우 귀하   는 임대인을 상대로 임차보증금반환청구소송을 제기하여야 합니다.    귀하가 임대인을 상대로 임차보증금반환청구소송을 제기시 민사소송법상의 독촉절차인 지급   명령을 이용해도 좋습니다. 2. 설령 신용보증기금으로부터 임차목적물 건물에 가처분이 되어 있다 하더라도 귀하가 우선   변제권을 가지고 있기 때문에 임대인을 상대로 판결 등의 채무명의를 받아 임차목적물 건물   을 강제경매신청하여 배당을 받을 수 있습니다. 3. 미등기된 건물에 대해서는 주택임대차보호법상의 임차권등기를 할 수 없습니다.    그 이유는 간단합니다. 임차권등기자체를 할 수가 없기 때문입니다. 등기하기 위해서는 등기   부가 존재해야 하는데 현재 등기부가 존재하지 않기 때문입니다.   등기부가 존재하지 않는 한 등기를 할 수 있는 방법은 없습니다.4. 민사소송법상의 독촉절차인 지급명령은 상대방이 채권의 존부를 다투지 않을 것으로 예상되   는 사건에 있어서 간단한 절차와 소액의 비용으로 신속히 채무명의를 얻을 수 있도록 마련된   제도입니다.    따라서 귀하의 경우 임대인을 상대로 지급명령을 신청하면 임대인이 위 지급명령 등본을    받은 날로부터 2주일 내에 이의신청을 하지 않을 경우 확정이 되지만 만일 이의신청을 하는    경우 통상소송 절차로 돌아가게 됩니다. 5. 지급명령에 필요한 입증서류로서는 임대차계약서와 주민등록등본등이 필요합니다. 6. 소송촉진등에관한특례법 제3조 제1항 본문의 법정이율에 관한 규정에 따라 완제일까지 연   2할의 지연이자를 청구할 수 있습니다. 7. 귀하의 경우에는 주택임대차보호법상의 임차권등기를 할 수 없는 관계로 타처로 이사를 하면   대항력을 상실하여 우선변제권을 주장할 수 없는 상태에 처할 수도 있기 때문에 주의하셔야    합니다.