소유권 이전 등기전 임대차 계약에 관하여 안녕하십니까?소유권 이전 등기전 임대차 계약은 법적으로 유효한 것인가요?1. 상황을은 분양후 잔금을 모두 납부하기 전에 임대를 놓아 현재 임대인이 영업을 하고 있고,(소유권이전등기 전) 잔금은 지금기일이 1년 지난 현재까지 미납되어 있음2. 다음과 같은 행위를 했을때 계약을 해제할 수 있다고 계약서에 명시1) 중도금을 기간 내 납부하지 않거나 매도인이 2회 이상 납부를 최고 하였을 때2) 소유권 이전 등기전에 계약의 권리의무를 타인에게 양도하였을 때3) 잔금을 납부하지 아니하고 무단으로 입점, 사용하였을 때※ 중도금을 임대보증금으로 대체한다는 조항은 없음..!!3. 궁금한 점.1) 위 을이 행한 임대차 계약은 법적으로 유효한가?2) 임대인은 상가 임대차 보호법에 적용이 되는가?3) 2.와 같은 사항으로 분양계약이 해제 되었을때 임대인은 나가야 하나요?
1. 귀 사안의 경우 설사 이건 분양계약이 해제되더라도 상가건물임대차보호법상의 대항요건, 즉 건물인도와 사업자등록을 신청한 경우에는 이 사건 을과 체결한 임대차계약은 유효합니다. 참고로 매매계약의 매수인으로부터 그 분양계약의 해제 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이 그 임차권을 가지고 계약해제로 소유권을 회복한 매도인에게 대항할 수 있다고 판시하고 있습니다. (대법원 2008. 4.10. 선고 2007다38908 판결)2. 상가건물임대차보호법이 적용되려면 서울특별시 경우에는 보증금이 2억 4천만원, 수도권지역은 1억9천만원, 광역시 1억5천만원, 그 밖의 지역은 1억4천만원을 넘지 않아야 합니다.  3. 위 상가건물임대차보호법상의 대항요건을 갖추고 있다면 임차인은 명도해주지 않아도 됩니다.