매도인 매수인 사이에 합의로 해약이 된다면 각서에 따른 임대인의 명도 주장은 할수 없나요? 지난번 상담중 3.4.5번의 답변이 누락된 부분이 있어서 재 상담 드립니다.요 약하면 본인은 상가건물 세입자로서 임대기간은 3년으로 현재 확정일자 받은 상태이고 기간은 1년10개월 남은 상태입니다.얼마전 매도인 매수인 과 함께 부동산에서 입회하에 권리금 및 이사비용에 대한 합의로 임대차 종료 에 대한 각서를 서명 날인 하였습니다.그런데 매수인이 최근 중도금까지 정 산한 상태에서 측량결과를 문제 삼아 계약상 법적 하자가 있다 하여 매도인 과 원만한 합의가 없으면 매도인에게 계 약무효 내지는 민형사상의 소제기 를 준비 중이라는 통보를 해왔습니다.<매 수인 주장으로는 육안으로 보이는 나무울타리 경계와 실제 측량 결과와의 차이 때문에 주차 등의 영업상 지장 이 크다고 함.공부상의 대지가 320여평 되 고 이는 측량내용과는 일치하는 것으로 보이고 다만 나무 울타리의 경계가 타인의 임야로 보이는 서너평 정 도가 더 경계로 표시되어 있습니다.현 상태 로 건물이 5년여간 영업을 해왔 으며 그 동안 주인도 두 번 정도 바뀐 것으로 알고 있습니다.(매수인은 사 전 고지가 없었다하여 문제삼고 그러나 매도인 은 언급을 했다 합니다.) 매 수인은 매매 계약이 무효이므로 이에 따른 권리 금 및 이사비용 각서도 무효 라 하여 매수인이 부담한 일정부분의 권리금 (14%상당)도 근거 없는 것이다 하여 반환을 요구하고 있습니다.본인(세입 자)은 이미 명도일자를 맞추기 위해서 이사할 곳에 대한 계약도 체결한 상태 이고 임대료도 미리 지불하기 로 되어있습니다 무효 여부를 떠나 권리금 등은 반환할 필요가 없다고 하 셨는데 그렇다면 건물 명도의 문제는 어떻게 되는건지 1)본래의 매매계약 이 무효가 된다면 삼자간의 각서에 따른 임대인(본인)명도는 주장하지 못하 는건지 하는지?2)매도인 매수인 사이에 합의로 해약이 된다면 각서에 따른 임대인(본인)의 명도 주장은 할수 없는지?
귀하의 질의에 답변드립니다. 매도인과 매수인간의 매매계약이 체결된 후 매매계약서상에 공부상의 대지 면적과 측량 면적이 상이할 경우에는 이건 계약을 무효로 한다는 특약조항이 없는 한, 이건 매수인이 중도금까지 정산한 상태에서 공부상의 대지 면적과 측량 면적이 상이하다고 하여 일방적으로 계약의 해제를 주장하기는 어려울 것 같습니다. 한편 임차인의 지위에 있는 귀하의 경우 이미 매도인과 매수인, 그리고 귀하와 명도및 보증금반환 문제등에 관하여 합의를 하여 이행각서까지 작성된 상태로 이건 임대차계약은 명도일에 종료가 된 것으로 보여지고 매매계약의 임대인에게 명도와 동시이행으로 보증금을 반환청구 할 수 있습니다. 이행각서 내용중 이건 매매계약이 무효가 되면 이행각서 역시 효력이 없다는 규정이 없는 한, 매도인과 매수인간 합의 해지에도 불구하고 각서는 유효하기 때문에 임대인은 귀하에게 명도청구를 할 수 있고 동시에 귀하 역시 임차보증금반환청구를 할 수 있습니다.  만일 귀하가 타처에 계약금을 지급하여 계약금 손해가 발생한 경우 계약 당사자들을 상대로 손해배상청구를 할 수 있습니다.