법에서 별도로 인정하는 배상금은 따로 없나요? 40평 아파트 취소문제로 문의 드린 사람입니다 분양계약을 취소했을 경우엔 계약금, 중도금, 그로인한 연 5푼의 지연이자 를 반환받고 이로인한 손해액은 은행 대출 이자라 하셨는데요 의문스러운 것은 시행사의 과실 혹은 사기로 인해 계약이 취소되는 경우인데도 원금만 반환 받고 은행금리 정도로만 이자 받으면 일이 해결된다는게 도무지 이해 가 되지 않아 찾아 뵙습니다.만약 법이 저런식이라면 저걸 악용할 목적으로 애당초 손님이 취소를 안하 면 안되게끔 만들어 놓고 수천만원 혹은 몇억원에 가까운 뭉칫돈을 실컷 써 놓고는 나중에 취소통지 들어올때 원금과 약간의 이자만 내면 일이 끝나는 셈이니깐 시행사 입장에서 볼땐 전혀 손해될게 없는거 아닌가요?하나의 예를 들겠습니다.시행사가 애초에 10평짜리 원룸을 지을 작정이었고 도면도 처음부터 10평짜 리 원룸이라고 가정합니다.공사 자금을 좀더 조달할 목적으로 10평짜리 원룸을 20평짜리 투룸이라고 속 여서 분양을 했고 분양금도 20평짜리 투룸에 합당할 만한 금액으로 받아 왔 다고 가정을 했을때 뒤늦게서야 자기 물건이 투룸이 아닌 10평짜리 원룸이란걸 발견한 계약자가 분양사한테 이를 따졌더니 고작 한다는 소리가 교육도 전혀 못 받은 상태에 서 분양한거라서 어쩔수 없이 저지른 실수였다고 해명합니다.이럴 경우 계약자가 분양 계약을 취소하면 자기가 여직껏 지급한 원금과 이 자는 반환 받을수 있겠지만 결국은 수천만원 혹은 몇 억에 가까운 돈을 겨우 연 5푼의 이자만 받고 꿔준 결과밖엔 되지 않습니다.반면에 시행사 입장에선 취소건을 기다렸다는 듯이 자기들이 내내 써왔던 원금과 거기다가 약간의 이자만 붙여서 반환하면 끝난다는 논리가 됩니다 그동안에 시간도 많이 흘렀다면 땅값이나 건물값도 당연히 올랐을 테니깐 시 행사는 취소받은 위 물건을 다른 분양자에게 좀더 비싸게 팔 경우, 취소자에 게 지급한 이자 정도는 얼마든 충당하고도 남을수도 있습니다.** 질문 1.첨부터 융자금을 노리고 나중에 취소될꺼까지 생각하고 분양한게 아니냐는 의심마저 드는데요 계약금, 중도금외에 지연이자 5푼의 금액, 대출 이자 액… 이런것들은 어찌 보면 당연히 줘야 되는 돈인거 같고 위와 같은 경우엔 분명히 배상까지도 책임져야 된다고 생각하는데 법에서 별도로 인정하는 배상금은 따로 없는지요?만약 배상금을 인정받을 수 있다면 상대의 분양이 사기였느냐 아니면 과실이 었느냐에 따라서 배상금의 결과가 틀려질수도 있는 건가요?계약금의 2배를 물어줘도 모자라단 소리를 언뜻 들은거 같은데 근거 없는 풍 문인지 궁금합니다.** 질문 2.계약서를 보면 해제 조항에 <매수인은 매도인(시행사)의 귀책사유로 인해 입주예정일로부터 3월 이내 입주할수 없게 되는 경우 계약을 해제할수 있 다.이 경우엔 시행사는 매수인에게 총 분양가액의 10% 를 위약금으로 지급 해야 된다> 라고 되어 있습니다.저 같은 경우 저런 조항을 이용해서 계약 해제건으로 밀고 나간다면 결과가 어떻게 될런지요?지금 40평의 아파트는 분양자의 설명과는 다르게 방이 겨우 2칸이며, 구조 도 분양자가 설명한 36평의 구조가 아닙니다.동행인의 인증서와 분양사와의 대화 녹음도 있으며, 지금은 부인은 전혀 하 지 않은채 자신들의 실수였다고만 변명합니다) 입주 예정일이 얼마 안 남았기 때문에 차라리 지금 제가 시행사에다가 분양 자의 설명대로 집을 그대로 만들어 달라고 요구한다면 시행사에서는 못 해놓 을 가능성이 높습니다.집이 설명과는 틀려있으니 당연히 입주는 늦어지는 것이고 그럼 그때가서 그 걸 이유 위 해제 조항을 적용 받고 싶은데 과연 해당사항이 될만한 건지 판단 좀 부탁드립니다.** 질문 3 (위와 연계된 질문) 만약 위와 같은 해제 조항을 적용 받을려면 우선은 매수자가 자기의 의무부 터 성실히 이행해야 하나요?다시말해, 중도금과 잔금을 시행사가 요구한 제 날짜에 성실이 낸 사람들 중에서 자기들 때문에 입주가 늦어진 사람들에 한해서만 총 분양가액의 10% 를 배상해 주겠다는 뜻인지 아니면 저처럼 중간에 잘못을 발견하고 집이 설 명과는 틀리다는 이유로 중도금과 잔금의 지급을 보류한채 입주가 불가능하 다고 주장하는 사람들한테까지도 총 분양가액의 10%를 배상해 주겠다는 뜻 인지 해석좀 부탁드립니다.저는 중도금과 잔금은 낼 의향이 없습니다.그냥 내용증명에다가  분양자의 설명과 동일하게 집을 다시 만들어 달라.그러기 전엔 중도금과 잔금은 못 내겠다.저런 상태에서는 입주를 할래야 할 수가 없다 라는 내용을 발송한 후에 입주날로부터 3개월이 지나도록 요구 조건을 안 들어 준다면 그때가서 위 해제조항을 적용받고 싶다는 뜻입니다.만약 제가 여타 조항을 성실히 이행했을 때에만 저 조항을 적용받는거라면 저는 차라리 중도금과 잔금을 지불하고 싶습니다.그러기 전에 위 해제조항의 범위와 뜻부터 알아야 할거 같기에 조언을 구합 니다.(참고로 계약서의 여타 조항엔, 중도금 잔금을 지정기한안애 내도록 되어 있 고 이를 어길시엔 계약해재로써 본인이 오히려 총 분양 가액의 10%를 배상 해야 함) ** 한마디로, 시행사측의 사기에 의해 계약이 깨지는 경우 분양자는 별도의 배상금을 받을수 있는지 받을수 있다면 취소통지외에 다른 방법이 있는지 가 질문의 요지입니다.
(1) 사기에 의한 분양계약의 취소로 구성할 경우 소급적 무효에 따라 이미 지급된 금전(분양대금)의 반환문제는 부당이득의 법리에 따라 해결되고, 그 밖에 사기라는 불법행위로 인한 손해도 청구할 수 있을 것입니다. 또한 채무불이행을 이유로 계약해제하는 경우도 채무불이행으로 인하여 발생된 손해의 배상에는 영향을 미치지 않습니다(민법 551조). 다만, 어느 경우이든 그 발생된 손해를 입증하는 것이 쉽지 않습니다. 귀하의 경우 적어도 분양대금을 마련하기 위해 대출을 했고, 또 그 대출이자를 지급하였으므로 위 대출이자가 손해인 것은 틀림없는데, 나머지 추가적인 손해를 입증하는 것이 쉽지 않습니다. 한편, 사기는 고의에 의한 것이지, 과실에 의한 사기는 성립될 수 없습니다.(이영준, 한국민법론 총칙편, 374면). 이와 같이 채무불이행으로 인한 손해의 액수의 주장 및 입증의 어려움을 감안하여 계약에서 흔히  위약금 이라는 손해배상의 예정 조항이 있는 바, 이것은 보통 매도인이 위약한 경우 계약금의 배액을 매수인에게 손해배상으로 지급하고, 매수인이 위약할 경우 지급한 계약금을 포기한다는 내용입니다. 위 위약금조항이 있는 경우 발생된 손해가 위약금을 초과하더라도 그 차액을 청구할 수 없고, 또 미달하더라도 그 차액의 반환을 청구할 수 없습니다. 질문 2에 나와 있는 위약금 10% 조항이 그 손해배상의 예정조항(민법 제 398조)인데, 다만 그 위약금조항은 모든 채무불이행이 아니라 입주지연 등 일정한 경우로 제한하고 있는 점이 다릅니다. 질문 2에 비추어보면 귀하의 분양계약서에는 포괄적인 위약금 조항이 없는 것으로 짐작됩니다만, 만약 있다면 그 내용에 따르면 될 것입니다. (2) 시행사가 귀하 등 모든 매수인에 대해 원래의 입주예정일로부터 3월 이내 입주할 수 없다면 귀하도 위 조항에 의해 계약을 해제하고 또한 위약금을 청구할 수 있습니다. 그런데, 귀하의 질문은 시행사가 원래의 입주예정일에 맞추기는 했는데, 귀하와의 분양계약 당시의 약정내용(40평으로서 36평형과 구조는 같되 그 보다 약간 크게 한다)대로 입주예정일로부터 3월 이내에 공사를 마치지 못할 경우를 생각하는 것으로 보입니다. 이 경우는 이른 바 불완전이행으로서 채권자는 시행사에 대해 채무내용에 맞는 완전한 이행이 되도록 보완을 청구할 수 있는데  만약 입주예정일로부터 3월 이내에 위 36평형이라는 구조로 공사를 마치지 못하는 경우도 이와 같은 계약해제조항을 적용할 수 있을 것으로 생각됩니다.(3) 분양계약이 존속하고 있고, 계약해제사유가 존재하더라도 계약해제권을 행사하여 그 의사표시가 상대방에게 도달하여야 비로소 분양계약이 소멸됩니다. 따라서 이론상으로는 매수인이 중도금 및 잔금을 지정된 기한한에 납입하지 않았더라도 시행사측에서 이를 이유로 매수인과의 계약을 해제하지 않은 상태에서 매수인이 먼저 적법한 계약해제사유를 주장하여 그 의사표시가 상대방에게 도달되면 계약은 해제되고 손해배상도 청구할 수 있을 것입니다. 그런데, 매수인이 중도금과 잔금을 제때 납입하지 않으면 시행사측에서는 위 약정해제조항에 따라 계약을 해제하고 위약금(분양대금의 10%)을 청구할 가능성이 많습니다. 또한, 매수인은 계약이 해제되거나 취소되거나 당사자의 합의에 의해 변경되지 않는 한 중도금 및 잔금을 지급할 의무가 있는 것입니다.결국, 매수인의 입주 3개월 지연을 이유로 하는 손해배상청구가 실익을 발휘하려면 매수인은 중도금 및 잔금을 이행하여야 할 것으로 생각됩니다. 끝.