대항력을 가질수 있게 되나요? 안녕하세요?아래의 답글을 보고 다시 질문 올립니다. (질문번호 34317번)제가 전세계약을 할 당시 등기부에 주택은행에 1985년에 천백만원의 근저당이 있었습니다. 계약서에 전세금 중도금을 받는날 근저당기록을 말소한다는 사항을 계약서에 기록했습니다. 그러나 집주인은 근저당을 말소하지 않고 2년이 지났습니다. 그리고 지난 2004년 1월6일에 (전세만기일은 2004년 1월 15일) 전세금을 만기일에 반환하지 못하니 3월31일까지 꼭갚겠다고 서약서를 쓰면서 그 약속을 만약에 지키지 못할 경우에 근저당기록을 말소하겠다고 또 서약서에 썼습니다. 하지만 3월31일에 전세금도 반환하지 못했고 근저당기록도 말소하지 않고 집주인은 법으로 하라고 지금 말하고 있습니다. 이럴경우에 제가 계약할 당시에 주택은행에 1985년에 있는 근저당기록이 있는상태에서 확정일자를 받아 두었다면 그리고 현재 주택은행( 현 국민은행)에 알아보니 근저당에 해당하는 금액은 모두 갚은 상황이라고 합니다. 기록만 남아 있는데 집주인이 기록을 말소하지 않고 있는 상황입니다. 이럴 경우에 저는 확정일자를 2001년 12월 25일에 받았습니다. 전입신고도 그날에 했습니다. 이럴경우에 저는 대항력을 갖게 되는지요?그렇지 않다면 가압류를 하는것이 안전한지요?
근저당권은 그 담보하는 채권액이 증감하는데, 기본계약에 결산기가 정해져 있고 그 결산기에 도달하는 등 기본계약이 종료될 때 근저당권은 확정되며, 이 때 그 피담보채무가 모두 변제되어 피담보채무가 없다면 저당권의 부종성에 의해 근저당권설정등기는 효력이 없게 되며, 설사 그 근저당권등기를 말소하지 않더라도 효력이 없습니다.이와 같이 피담보채무가 소멸된 상태에서 설사 근저당권설정등기가 말소되지 않은 상태에서라도 전세계약을 체결하고 입주와 전입신고를 마쳤다면 그 다음날부터 주택임대차보호법상의 대항력을 취득하며, 이 경우 설사 위 임차주택에 대해 경매가 개시된다고 하더라도 임차주택의 경락인이나 양수인은 당연히 임대인의 지위를 승계합니다.또한, 임차아파트에 관해 다른 이해관계인의 가압류나 가처분 등이 있기 이전에 근저당권의 피담보채무의 변제로 인해 근저당권이 소멸되었다면 임차인은 그 때 주택임대차보호법상의 대항력을 취득하므로(참조 대법원 1998.8.24.선고 98마1031결정) 역시 그 경락인이나 양수인에게 주택임대차를 주장할 수 있습니다.그러나 그 사이에 다른 채권자의 가압류나 가처분 등이 있었다면 그 후 근저당권이 소멸되더라도 대항력을 취득하지 못합니다. 이 경우에는 임차인은 가압류를 할 필요성이 있을 것입니다. 끝.