상속인에게 관습법상 법정지상권이 성립되는지 문의드립니다. 지금부터 12년전 A는 A소유 토지와 건물 중 토지를 옆집 甲에게 매매   매매계약 후 몇년 뒤 A씨 부부 전부 노령으로 사망갑은 B에게 " A가 건물과 토지를 전부 다  갑 자신에게 매매하였다" 라며 건물에 대한 소유권을 주장함   B는 "A가 건물만 매매 한걸로 알고 있으니 매매 계약서를 보여 달라" 고 하자  갑은 토지 매매계약서가 없다고 함B는 "계약서도 없는데 무슨 증거로 건물과 토지를 전부 매매하였다고 주장하냐?" 고 묻자   갑은 " 건물 매매 계약서를 작성하지 않은 것은 착오며 실수라고 주장함 "  그 당시 쌍방간 말다툼이 오고 갔지만 현재까지 진행된 결과는 다음과 같음   1년 20만원의 금액은 계속 지급함(미지급 및 연체 한번도 없었음) 건물은 철거하지 않았고 B가 1년에 약 2번씩 와서 건물을 보수하며 토지 정돈을 함  B가 토지 경작을 하려하면 갑이 " 토지 위에 아무것도 심지마라" 라며 훼방을 놓아 잡풀만 뽑고 있음  갑은 억울했는지 동네사람들에게 보란듯 고 A씨 집 대문에 현 상황을 종이로 적어 놓았음  B는 종이를 제거하지는 않았고 지금까지 현존함몇일전 갑의 아들 乙에게 전화가 옮(갑 부부 생존하고 있음) 기존 20만원을 더 증액하고 싶으니 계약서를 다시 쓰자고 함 乙이 "건물을 보수하는건 좋은데 ~는 하지마라"라는 표현을 쓰는 것으로 보아       을은 위 20만원을 임대차 계약의 임료라고 생각하고 있는 듯 추정됨 B는 " 계약서를 쓴적도 없는데 뭘 다시 쓰냐" 고 묻자 을이 '토지 매매 계약서는 있다'고 함乙은 조만간 내용 증명 우편을 보내 겠다고 함.이럴 경우 관습법상 법정지상권이 적용되어 토지사용권과 건물소유권이 고 A씨 또는 상속인들에게 적용이 되는지요?만약 적용이 된다면 15년 최단존속기간이(민280조) 적용되는지요?관습법상 법정지상권이 적용되지 않는다면 어떻게 해쳐나가야 될지요?
자세한 사실관계를 적어주셔서 감사합니다. 우선 결론부터 말씀드리면 '토지 임대 사실'에 관한 입증이 없다면 건물소유자인 A에게 관습법상 법정지상권이 인정될 것으로 보입니다. 건물로서의 요건을 갖추고 있다면 미등기나 무허가의 건물의 경우에도 관습법상 법정지상권이 인정되는 것이 판례의 태도이기 때문입니다. (대판 1991. 8. 13. 91다16631) (다만 원시취득에 한하여 인정) 참조판례 [대법원 1991. 8. 13. 선고 91다16631 판결] 대지와 그 지상의 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가 토지 또는 건 물이 매매나 기타 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에는 그 건물을 철거 하기로 하는 합의가 있었다는 등 특별한 사정이 없는 한 건물소유자는 대지소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습법상의 지상권을 취득하게 되고, 그 건물은 반드시 등기 가 되어 있어야만 하는 것이 아니고 무허가건물이라고 하여도 상관이 없다. 따라서 현재 미등기건물이라 하더라도 A와 甲이 토지에 관한 매매계약을 체결할 당시 A가 토지 위에 건물을 신축함으로써 건물에 대한 소유권을 원시취득하였고(건물 대장 상 건물소유자), 토지 및 건물이 모두 A의 소유였고, 매매를 원인으로 소유권자가 달라졌으므로 관습법상 법정지상권이 인정된다 할 것입니다. 따라서 이 경우 관습법상 법정지상권의 존속기간이 15년이 적용될 것이어서, 그 기한이 얼마 남지 않은 것으로 보입니다. 다만, 한가지 중요한 점은 토지 매매계약서 상에 '토지 임차에 관한 특약사항이 있었는지'여부 입니다. 관습법상 법정지상권이 성립하는 경우에도 만약 당사자 간에 토지에 관하여 임대차계약을 체결하였다면 관습법상의 법정지상권을 포기한 것으로 보기 때문입니다. (대법원 1991. 5. 14. 선고 91다1912) 따라서 상대방인 甲측에서는 토지에 대한 임대차계약이 체결된 것으로 주장하며 A가 지급한(1년 20만원) 금액을 임차료라고 주장할 수도 있습니다. 따라서 별도의 토지 임대차계약서를 작성하였는지, 아니면 토지 매매를 하며 임대에 관한 특약사항을 기재하셨는지 확인해보셔야 합니다. 참고판례 [대법원 1991. 5. 14. 선고 91다1912] “동일인 소유의 토지와 그 토지상에 건립되어 있는 건물 중 어느 하나만이 타에 처분되어 토지와 건물의 소유자를 각 달리하게 된 경우에는 관습법상의 법정지상권이 성립한다고 할 것이나, 건물소유자가 토지소유자와 사이에 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차계약을 체결한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 관습법상의 법정지상권을 포기한 것으로 봄이 상당하다.” 만약 甲측이 내용증명(건물을 철거하고 토지를 인도하라는 등)을 보내거나 명도소송을 제기하는 경우에는, 이에 방어하셔야 합니다. 원시취득을 입증할만한 증거자료(A가 건물을 신축하였다는 것에 대해 건축물 도급계약서, 입금증, 건물대장 등)를 확보하시고, 토지에 대한 임대차계약 체결 여부(입증사항 있는지)를 확인하시고 대응하시기 바랍니다.