장기간 월세를 미납하고 있습니다. 안녕하십니까 세입자들의 장기월세미납으로 인하여 발생한 문제해결을 위한 질의입니다.(질의개요) 저는 갑에게 건물 1층을 보증금5000만원에 월차임300만원으로 하여 기간은 1년으로 임대차계약을 체결하였습니다.이후 3개월이상 월세를 미납하여 사업장을 방문하였더니 사업장에는 갑이 아닌 을이 사업장을 운영하고 있었습니다.물론 이 을 또한 월세를 내지않고 현재에 이르렀는데 월세연체금이 2400만 원정에 이릅니다물론 보증금으로 대체할려는 심산이겠지만 저는 이보다도 기간이 이제 몇개월밖에 남지않았는데 이를 어떻게 해야 할지 답답하기 이를데 없어 이와 같이 질의올립니다.1) 위 을은 본인과는 직접적으로 임대차계약을 체결한 사실이 전혀 없기 때문에 지금이라도 강제적으로라도 퇴거조치를 할수 있는지요 2) 강제퇴거조치가 어렵다면 명도소송을 하여야 하는바 현재 계약당사자인 갑의 행방은 도저히 알수가 없습니다.명도소송을 해야할경우 실질적인 사업자인 을을 상대로 해야하는지 아니면 계약당사자인 갑을 상대로 해야 하는지요 3) 이와 같이 명도소송으로밖에 퇴거조치를 취할수 없다면은 소송기간이 상당기간 진행될 것이고 이럴경우 보증금마저도 까먹게되어 저는 제3자에게 임대도 내놓을수 없고 그간의 손해는 상당할 것으로 보이는데 이에 대한 보전책으로 1층 임대공간의 유체동산에 대하여 가압류내지는 가처분 신청을 할려고 합니다.이럴경우 누구를 상대로 해야 하는지요 분명 갑을 상대로 하면 유체동산의 소유는 을의 것이라 할 것이고 을을 상대로 하면 갑의 소유라 할것 같은데 난감하기 이를데 없습니다4) 이와 같이 월세를 미납하고 있는 만큼 저또한 그 대응책으로 단전과 단수조치를 취할려고 합니다.제소유의 건물인 관계로 가능할걸로 보이는데 문제는 없겠는지요 좋은 해결방법을 알려주시면 감사하겠습니다.
1) 을은 건물소유자인 귀하와 아무런 계약관계에 있지 않고, 또한 전대차나 양도 등에서 귀하의 동의를 받은 바가 없는 등 위 건물을 정당하게 점유할 아무런 권원이 없는 불법점유자입니다.   따라서 건물소유자는 소유권이 기하여 을에 대해 명도소송을 제기할 수 있습니다. 그러나 소유자라고 하더라도 이미 점유하고 있는 자에 대하여 임의로 짐을 끌어내는 등 자력구제행위를 할 수는 없고 이와 같이 점유의 반환을 요구하면서 아울러 언제까지 명도를 하지 않으면 명도소송의 제기 및 이에 따른 변호사비용 등도 모두 을의 책임이니 언제까지 명도해 달라는 취지의 내용증명을 보내고, 그 때까지 명도하지 않거나 또는 내용증명 보내는 것이 의미가 없다면 바로 명도소송을 제기하여야 할 것입니다. 물론 위 명도소송 제기전에 을에 대한 압박으로서 위 건물내 유체동산에 대해 가압류집행을 할 필요가 있습니다.2) 명도소송을 제기할 경우 하나의 소장에 갑과 을 모두를 피고로 하여 한꺼번에 제기할 수 있는데, 임대차계약서상의 임차인인 갑에 대해서는 임료 2회 미지급을 이유로 하는 임대차계약의 해지통고 및 이에 따른 임차물의 반환의무로서 명도를 구하고, 을에 대해서는 1)에서 본 것처럼 불법점유를 이유로 소유권에 기한 반환청구로서 명도를 구하면 됩니다.3) 유체동산의 경우는 그 현재 점유자의 소유로 추정하므로, 현재 위 유체동산을 을이 점유하고 있으면 위 을에 대한 채권(임료 상당의 부당이득반환채권)을 보전하기 위해 유체동산에 대한 가압류집행을 할 수 있습니다. 이 경우 을이 위 물건은 자신의 것이 아니고 갑의 소유라는 주장을 할 수 있겠으나 을이 점유하고 있는 이상 위 추정력에 따라 가압류집행은 가능한 것입니다.4) 월세를 미납하고 있는 상태에서 건물소유자라고 하더라도 임의로 단전 및 단수조치를 취하는 것은 형법 제 314조의 업무방해죄에 해당됩니다(대법원 1983. 11. 8.선고 83도 1798판결- 시장번영회가 총회결의에 의하여 시장번영회에 비협조적인 피해자 점포에 대하여 단전조치를 취한 경우 시장번영회의 회장에 대해 업무방해죄 인정하였음). 따라서 단전,단수조치를 취하지 말고 앞에서 본 대로 유체동산 가압류 등의 방법을 강구해 보십시오. 끝.