등기를마친 지상권자와 이보다 앞서 건축물 관리대장에만 등재되있는 미등기 수고하십니다.저희 회사가 안양소재의 빌딩에 영업소를 입주하면서 그곳 빌딩소유법인 과 임차보증금98,000,000만과 관리비를 지급하기로 하고 95.2.10부터 2년간 사용키로 임대차 계약을 하기로 하였습니다.당사는 임대한 법인의 재산외로 연대채무자겸 근저당권 설정자인 홍길동 의 부동산(안양소재 나대지)에 금117,000,000 원의 채권최고액으로 근저당 및 지상권을 설정하였습니다(95.2.10일자) 그후 2년후 임대차 계약만기가 도래하기전 임차금 반환공문을 발송하는등 임차금반환을 수차 통보하였으나, 임차금이 반환되지 않은 상태에서 (동사 영업소는 사무실을 비워둔 상태) 연대채무자인 홍길동의 부동산의 경매를 진행하였습니다.그런데 홍길동은 경매가 진행중인2000.3월에 토지의 지상권자인 당사의 동의없이 미등기건물(홍길동소유) 대하여 소유권 보전등기를 마친후 매매 를 원인으로 소유권을 이전하였습니다.당연히 경매는유찰이 거듭되어 입찰가는 대폭떨어지고해서 당사는 경매를 취하하였습니다.그리하여, 토지의 근저당권및 지상권자인 당사가 지상권이 설정되기전 존재 한 미등기건물(등기되어 있지는 않았지만 건축물 관리대장에 지상권설정전 에 등재되있었음)에 대하여 지상권자의 동의없이 등기후 매매한 행위에 대 하여 매매계약 취소와 소유권이전등기 말소절차이행을 청구하려 합니다.이때 확실히 알고자 하는것은 홍길동의 미등기건물이 당사가 근저당및 지 상권설정의 등기를 하기전에 건축물 관리대장에 먼저등재 되어있다고 해서, 당사가 획득한 지상권은 효력이 없는건지, 아니면 건축물관리대장에만 먼저 등재된 홍길동에게 지상권이 먼저 발생되는지 그것이 알고싶습니다.답변 부탁드립니다.
지상권자로서 이미 건축되어 있었으나 미등기 상태인 건물에 대해 등기를 마치고 이전등기를 하였다하여 매매계약을 취소하거나 등기말소청구를 할 수 있을 것으로는 사료되지 않으며, 다만, 지상권자로서 지상권을 행사하는데 건물로 인하여 방해를 받게 되므로 방해배제나 부당이득을 청구할 수 있을 것으로 사료됩니다.