분양 계약 해지 관련 문의 <상황 설명>2007년도에 지방 소재 아파트(분양가 약 6억)를 명의로 분양 받고 계약금은 정액제여서 1천만원을 납부하고 중도금(분양가의 60%)은 시행사, 시공사의 보증으로 대출받아 납부하였으나 이후 경제적인 사유 및 직장 이전 관계로 타지역으로 이사를 하게 되고 미분양 물건이 넘치는 등 사유로 가치 하락이 심하여 중도금후불이자, 잔금 등 모든 비용을 납부치 못했습니다. 아파트는준공이 되어 2009년 1월부터 입주가 이미 시작이 되었습니다. 입주할 형편되 못되고 매수자도 구할 수 없어 중도금후불이자, 연체료, 잔금 등 모든 비용을 납부하지 못하고 지금까지 그냥 오고 있습니다. 시행사로부터 빨리 아파트에 대한 대금을 지불하고 입주하라 안 그럴 경우, 법적인 조치를 취할 것이라는 1차 최고장이 2010년 3월 중순경 온 상황입니다. 아직은 시행, 시공사가 중도금대출 기한을 연장해가며 대출에 대한 이자를 금융기관에 대위변제하고 있는 상태입니다. 금융기관이 원금 상환 요청은 아직 하지 않은 상태임.<참고 내용>시행사로서도 수분양자가 잔금 등을 3개월 이상 연체할 경우 금융기관으로부터 상환압력을 받게되고 연체상태를 언제까지나 끌고 갈 수도 없으므로 임의로 분양계약을 해제해 주기도 한다. 이때 당연히 위약금은 시행사에 귀속시키고, 수분양자에게는 중도금 원금에서 약정 연체이자를 공제하고 반환해 주는 경우가 보통이다.그러나 판례에 의하면, 시행사가 임의로 해약해 주는 경우 반환할 계약금, 중도금에서 위약금 외에 연체료를 추가로 공제하는 것은 고객에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 등 신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관 조항에 해당하여 약관의 규제에 관한 법률 위반으로 무효라 하므로, 수분양자로서는 연체료는 물지 않아도 된다. (서울지법 2000나101 판결) 이러하기 때문에 계약금 1천만원만 날리는 것이 아니라 5천만원 정도는 더 납부하여 분양가의 10%인 위약금 정도는 물 수도 있다는 각오는 되어 있는 상태입니다. 현직은 공무원이며 현 상황에서 도저히 분양권 매수자는 찾을 수 없으며 입주 할 수도 없는 상황입니다.<질의>1. 향후 시행(시공)사가 수분양자에게 취해 올 수 있는 것들은 어떤 것들이 있나요?2. 위약금(분양가의 10%)만 물테니 계약해제 해 달라는 내용증명을 보내면 계약해제 해 줄까요?3. 계약해제를 할려면 중도금후불이자, 지금까지 대납한 중도금이자, 연체료, 손해배상금과    함께 위약금(분양가의 10%)까지 다 물어야 하는가요?4. 수분양자 측에서 먼저 계약해제 소송을 하는 것이 계약해제 하는데 유리 할까요? 아니면    사업주체측에서 소송이나 어떤 반응이 나올 때까지 기다리는게 유리할까요?5. 사업주체측에서 수분양자와 합의 없이 계약해제를 하고 분양권을 회수하려면 법원의 판결을    받아야 합니까? 아니면 현재의 상황에서 그냥 분양권을 가져 갈 수 있습니까?6. 수분양자와 합의 없이나 법원의 결정없이 일방적으로 계약 해제 선언해 버리고 채무(중도금   후불이자, 중도금대출이자, 연체료 등등)를 수분양자에게 지울 수가 있나요?7. 혹시 그냥 아무런 반응 없이 계속 있으면 시행사측에서 받은 계약금 1천만원만 위약금조로    여기고 아무런 채무조건 없이 분양권만 회수(계약해제)해 가지는 않을까요?이러지도 저러지도 못하는 답답한 지금과 같은 상황에서 어떻게 처리 하는게 가장 현명한 방법인지 변호사님의 의견을 구합니다. 이런 상황에서 아무것도 안하고 있으면 중도금 대납이자로 인해 기하급수적으로 중도금 대납 이자만 늘어나게 되어 걱정입니다.
1. 말씀하신 것처럼 계약해지 및 계약금 몰취통지를 해 올 가능성이 높습니다. 시행사입장에서   는 기존계약을 해지한 후 미분양물량들을 한꺼번에 리츠사에 넘기거나 주공에 매도하는 것이   유리할 것이므로 계약해지의 가능성이 높습니다.2. 시행사는 은행측에 중도금 이자를 상환하였을 것이므로 원금 및 이자를 당연히 청구할 것이   고 연체이자부분은 시행사와 원만히 합의할 수도 있는 사안 같습니다.3. 시행사가 대위변제를 늦게 해서 연체료까지 부담하였다면 님도 연체료를 시행사측에 지급   해야 하지만, 시행사가 연체료를 지급하지 않았다면, 님도 연체료를 지급할 의무는 없습니   다.4. 계약해제는 상대방이 채무불이행을 할 경우 할 수 있는 것인데, 님이 채무불이행을 하였을    뿐이고 시행사가 분양계약상 채무불이행을 한 것은 아니므로 님이 계약해제를 할 수는 없을    것으로 보입니다.5. 님에게 계약해제 통지를 하면 그 순간 계약은 무효가 됩니다.6. 그렇습니다.7. 시행사가 그렇게 할 지는 의문입니다.시행사의 책임자와 터놓고 사실을 얘기한 후 계약을 해제하는 쪽으로 방향을 잡으시는 것이 좋다고 봅니다.