집주인의 계약 불이행 신혼집을 구하여 *월 **일에 잔금치르고 이사하는 것으로 집을 계약하고 계약금을 300만원을 걸었습니다.(중개사있음) 그런데 결혼식을 치르고 신혼여행에서 **일에 돌아와보니 이사갈 집 집주인은 전화도 받지 않고(현세입자가 살고 있는 상태, 현세입자말로는 며칠동안 연락두절이라고 합니다)저희가 계약한 집을 세를 더 높여서 다른 부동산에 내놓았더군요.(다른 부동산에 내놓은 것도 부동산 돌아다니다가 알게 됨) 이 경우 계약금의 두배와 저희가 입은 손해배상(이사비, 중개비, 등등)을 청구할 수 있다고 알고 있는데 정확한 절차가 어떻게 되는지 그리고 비용은 어떻게 되는지 알려주세요.
귀하가 임대인과 임대차계약 체결시 계약금이 수수되고 특약조항으로 계약금교부자가 위약하였을 경우는 계약금을 포기하고 계약금을 교부받은 자가 위약하였을 경우는 그 배액을 상환한다는 특약이 없는 경우에는 계약금은 민법 제565조의 해약금으로서의 성질을 가지게 되므로 당사자 일방이 계약이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다. 이 경우에 별도의 손해배상청구권은 발생하지 않습니다. 그러나 당사자 일방이 계약이행에 착수한 후에는 비록 계약금이 교부되었다고 하더라도 계약금이나 계약금배액의 지급으로 당연히 계약을 해제할 수 없고(대법원 1994. 11. 11. 94다17659 판결)계약내용대로 이행하지 않는 자는 계약내용대로의 이행을 청구당하거나 실제로 발생된 손해배상및 계약금 반환등의 원상회복을 청구당하게 되며, 또한 계약금이나 계약금 배액이 당연히 상대방에게 귀속되는 것도 아닙니다. 한편 위 특약이 있는 경우 계약이행에 착수하기 전에는 위와 만찬가지 이지만 당사자 일방이 계약이행에 착수한 후 당사자 일방이 계약불이행으로 위약하였을 경우에도 교부자는 계약금을 포기하고 수령자는 그 배액을 상환함으로써 계약불이행에 대한 책임을 면할 수 있습니다. 귀 사안의 경우 특약이 없는 경우라면 계약금 2배와 손해배상을 청구할 수 있겠지만 특약이 있는 경우라면 계약금 2배만을 수령할 수 있겠습니다.