임차해서 사용한 주택의 원상복구 범위 이사가는 날 들어올 세입자가 돈을 다 구하지 못해서 보증금 일부를 받지 못 하고 3일뒤에 보내주기로 세입자분과 보관증을 쓰고 (주인이 보증인으로 서 명까지 했음)이사왔는데 주인이 그 금액에서 집수리비용 255000원을 제하 고 보냈습니다.제반시설을 보전,유지하지않고 파손,고장시켰다는 것이죠.처음계약할때 주인과 함께 집을 본 것도 아니고 계약서 작성할때도 주인이 하는 가게로 오라고 해서 서로 확인한바는 아무 것도 없는데요 집이 고장 나 있는 곳이 많이 일부만 저희가 고치고 들어왔어요.시세보다 좀 싸서 집이 그런가하고 생각했고 주인에게 말하지 않았구요~지금와서 주인은 전부 저 희가 다 파손시켜놓은 것이라고 주장하고 있어요.그리고 특별수선충당금 19 만원도 임차기간 매월 발생한 제반비용-소액이기때문에 돌려줄 수 없다고 하네요.내용증명을 보냈더니 전세보증금이 시세보다 낮은대신에 소액비용을 임차인 이 부담하기로 합의했으므로 돌려 줄 수 없다고 내용증명을 보내온 상태입니 다.물론 계약서에 쓴 것도 없고 구두로도 합의한 적은 없습니다.다만 이사 온 지 한달만에 보일러수리비 45000원땜에 전화했을때 알아서 처리하라고 해서 그냥 그렇게 했지만요 주인은 그게 합의본 것으로 생각 하는 것 같아 요.억울합니다!! 도움주세요~~ 질문추가 그 집 보일러가 말썽이었는데 나중에는 보일러를 전체 교체해 주고 나서는 계약1년 되었는데, 보증금도 올려받았습니다.그 동안 너무 싸게 있었다구요 이사올 때 거실형광등 둘 중에 하나 못 갈았고,변기 두개 중에 하나가 물내리 는 줄이 여러번 끊어져서 나중에는 안 고치고 하나만 사용했습니다.-기사분 께서 전체를 바꾸지 않으면 계속 이렇게 줄이 끊어질꺼라고 해서요.(주인이 바꿔 줄 것도 아니어서 그냥 놔 두었어요) 이런 사정을 들어올 분께 죄송하게 되었다고 말씀드리고 이사했습니다.현관문이 처음부터 틀어져 열쇠 둘 중 하나-보조키가 고장난 상태로 있었는 데 주인이 들어올 세입자가 수리을 요구해 이걸 고치느라 비용이 많이 나 온 것 같습니다.원래 고장 난 것이었다는 것을 증명할 수 없어 답답합니다.다만 이사온 지 10개월후 쯤에 집에서 찍은 비디오에 현관문이 찍힌 건 있는 데요 어디까지 저희가 수리비용을 내야 하는 건지, 특별수선충당금은 받을 수 없 는지 답변 부탁 드립니다
1.수선충당금은 소유자 부담  종전의 주택건설촉진법 제 38조의 2 및 공동주택관리령 제 23조에 의하면 일정한 공동주택의 관리주체는 공동주택의 공용부분과 공동소유인 부대시설 및 복리시설 등 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 특별수선충당금을 입주자로부터  매월 징수하여 관리하도록 되어 있으며, 이에 따라 관리주체는 공동주택 사용검사후 1년이 경과한 날로부터 매월 관리비에 그 충당금을 포함하여 징수해 왔습니다.  한편 위 주택건설촉진법은 폐지되고 주택법이 새로 제정되어 2003. 11. 30.부터 시행되었는 바, 위 주택법 제 51조는 위 특별수선충당금을 장기수선충당금으로 명칭을 변경한 다음, 관리주체가 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 당해 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다고  규정하고 있습니다.종전의 주택건설촉진법에 의한 하급심판례를 보면 임대차계약체결당시 특별히 오피스텔관리규정의 내용을 임대차계약으로 포함시킨다거나 임차인이 그 관리규정을 준수할 것을 약정하지 않는 한 오피스텔의 소유자는 오피스텔의 관리규정만을 근거로 임차인에 대하여 특별수선충당금 및 환경개선부담금의 지급을 구할 수 없다는 것이 있습니다(서울지법 1995.10.13.선고 95나 19781판결).따라서 귀하의 경우도 위 특별수선충당금(현행의 주택법에 의하면 장기수선충당금)은 주택소유자인 임대인이 부담해야 되는 것이므로 임차인인 귀하께서 위 충당금 19만원을 납임하였다면 그 충당금 19만원을 임차인에게 반환하지 않는 것은 부당하다할 것입니다.2. 원상회복   임대차계약이 종료되면 임차인은 처음 임대인으로부터 명도받을 당시의 상태로 원상회복하여 임대인에게 임차주택을 반환할 의무가 있습니다.   다만. 임대인이 임차인의 임차물건손상 등을 이유로  보증금에서 공제를 주장할 경우 그 사실을 증명해야 됩니다. 즉, 자신이 임차인에게 넘겨줄 때에는 이러 이러 했는데, 넘겨받을 당시에는 이렇게 손상이 되었고, 그 수리비 등이 얼마이므로 이를 공제한다는 사실을 증명해야 됩니다. 즉, 임차인인 귀하측에서 처음 넘겨받을 때 손상된 상태이었다는 사실을 증명하는 것이 아니라 보증금에서 위 손상으로 인한 비용의 공제를  주장하는 임대인이 증명해야 되는 것입니다.다만, 귀하측에서는 종전 임차인을 증인으로 신청하여 처음 넘겨줄 때부터 위 현관문의 열쇠가 고장이 났었다는 사실 등을 반증으로 제출할 수 있습니다. 그런데, 실제로는 임대인이 임차인에게 그 물건(예컨대 현관문 열쇠, 변기, 보일러 등)을 임차인에게 명도할 때는 아무 이상이 없었는데 나중에 임차인으로부터  넘겨받을 때는 통상적인 이용에 따른 마모의 정도를 넘는 손상이 있었다는 사실을 증명하더라도 그 금액까지 증명하는 것이 쉽지 않기 때문에(엄격하게 하려면 감정을 해야 할 것이나, 그 감정비가 더 많을 것임) 당사자들 사이에 조정을 권할 가능성이 많습니다. 조정이 성립되지 않으면 특별한 사정이 없는 한 그 금액은 인정되지 않을 것입니다. 끝.