구두계약에 의한 토지 임대차에 관하여 질문드려요 정말 수고많으십니다.저희 아버지가 3년전에 친구(공인중개사 운영) 소개 로 아버지 소유의 임야를 p씨에게 농업(비닐하우스)용으로 임대해 주고 연간 80만원 받기로 구두로만 계약했습니다.중간에 위의 아버지 친구가 증인이 되었습니다.그후 현재에 와서 사정이 안좋아 땅을 매각하기 위해 1년전 에 땅을 비워 달라고 전화로 통보했습니다.그래서 선불로 받아오던 올해 임료도 받지 않았습니다.하지만 그쪽에서는 작년에 지은 비닐하우스 시설 때문에 손해가 많다며 못나가겠다고 합니다웬만하면 저희도 그냥 넘어가고 싶은데 집안 사정이 너무 안좋아져 매각할수 밖에 없는 상황입니다.저희 쪽의 계약해지 전화통보는 법적효력이 있는지 그 증명방법이 의문입니다.그리고 강제집행이 이루어지려면 어떤 요건이 필요한지도 궁금합니다.감사합니 다.
귀하의 부친이 3년전 임야를 p에게 비닐하우스용으로 임대해 주었는데, 1년전 p에게 땅을 비워달라고 전화통지했다고 합니다.토지임대계약에서 따로 기간을 정하지 않았을 경우 임대인과 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있는데, 임대인이 해지통보를 할 경우에는 통보일로부터 6개월이 지나야 해지의 효력이 발생됩니다(민법제 635조).따라서 만약 귀하측이 p에게 해지통보를 하였다는 사실을 증명한다면(전화로 통보했다는 사실에 대해 임차인측에서 이를 부인하면 그것을 증명하는 것이 쉽지 않습니다. 물론 전화국에 통화내력조회를 해 볼 수 있으나, 그 기간이 1년전이라면 전화국에도 그 내력이 보관되어 있지 않을 것임, 이 때문에 해지통보는 보통 내용증명우편에 의해서 함), 위 해지통보일로부터 6개월이 지난 후에는 임차인 p는 위 임야를 점유할 권한이 없게 됩니다. 다만, 위 임야의 임대차가 종료되었다고 하더라도 종료당시 아직 임야위에 공작물이 있을 경우 임차인은 임대인에게 계약의 갱신을 요구할 수 있으며, 만약 임대인으로부터 거절당하면 공작물을 매수하라고 요구할 수 있습니다(민법제 643조,제283조).따라서 위 비닐하우스는 위 공작물내지 지상시설에 해당된다고 해석되므로(산업입지개발촉진법시행규칙, 고속철도건설촉진법시행규칙 등에는 비닐하우스를 간이공작물로 규정하고 있음), 귀하측에서 계약해지사실을 증명하더라도 임차인측에서 계약갱신 또는 비닐하우스를 매수할 것을 요구할 수 있습니다. 다만, 임차인측의 임료미지급 등을 이유로 임대차계약을 해지할 때에는 위 계약갱신 또는 지상물매수청구권이 인정되지 않습니다.강제집행의 방식은, 임대차계약의 해지 등에 의해 임대차계약을 종료시킨 다음, 임차인을 상대로 토지명도청구소송을 제기하여 승소한 다음, 위 판결을 집행관에게 집행을 위임해 명도를 받습니다. 끝.