임대보증금에 관해서 문의 드립니다. 안녕하십니까. 변호사님. 제가 좀 난처한 상황에 빠졌는데 입사한 지 얼마 되지 않은 새내기라서어떻게 처리해야 될지 물라서 여기에 적어봅니다. 현재 저희 회사의 공장 한 곳이 며칠 전 계약이 만료되어 임대인에게 보증금 반환을 요구했는데 돌려받지 못하고 있습니다. 전반적인 내용은이렇습니다. 저희는 부품 가공을 하는 업체인데 몇 달 전 새 부지를 구입하여 공장을 새로 짓고,이전을 하였습니다. 그런데 원래 있던 곳의 임대 기간이 1개월이나 남아 있어서 일단 구두 협의로 새로운 임차인을 구하라고 했습니다. 그런데 당사에는 아무런 연락 없이 계약기간 만료 4일 전에 다른 임차인과 계약을 체결하였습니다. (당사는 임대기간 전 다른 공장으로 이전하여 공장을 비워논 1개월 동안의 월세는 완납하였음) 당사에서 이러한 상황을 알고 임대보증금과 4일분의월세를 돌려달라고 하자 임대인은 공장의 원상복구가 끝나야만 임대보증금을 돌려주겠다고 했습니다. 실제 원상복구와 관련하여서는 공장을 비워준 후, 당사 담당자와 임대인(사장)이 직접 만나 원상복구할 부분을 구두합의하고 현재 원상복구를 마친 상황이나 이제와서 임대인이 당시에는 미처 못봤다며 추가적으로 더 원상복구를 요구하고 있는 상황입니다. 참고로 당사는 임대건물에서 부품 조립을 하였으며 다른 곳에 사업자 등록증이 있어 현 공장에는 사업자 등록증을 내지않았습니다. 여기서 궁금한 것이 몇 가지 있습니다.<질의>1. 상가임대차 보호법에 임대보증금을 못받으면 임대계약이 유지되는 것으로 아는데 임대인과    현재 새로 들어온 임차인에게 임대보증금을 못 받았으니 새로운 임차인을 내보내고 임대보증   금을 받을 때까지 당사에서 계속 사용할 수 있습니까? (상가임대차보호법에 해당이 됩니까?)2. 첫 번째가 가능하면 당사에서 새로운 임차인을 내보내고 바로 다음날에도 임대인에게 계약   해지하고 임대보증금을 받을 수 있습니까?3. 아니면 당사에서 새로운 임차인을 구하라고 하고 공장을 비웠으니 임대차계약 유지를 주장할   수 없고 월세나 임대보증금, 임대보증금 지연이자만 받을 수 있는 것입니까?4. 위 세 번째와 같이 임대차 계약이 해지되고 추가로 원상복구를 해주어야 한다면 임대인은    우선적으로 추가분의 원상복구 비용만큼을 제외하고 나머지 임대보증금을 돌려주어야 하지    않습니까? (원상복구와 관련하여 구두상 합의는 법적효력이 없는 것입니까? 아니면 입증해야   만 법적 효력이 있는 것입니까?) 5. 원상복구 범위는 어디까지인지요? 임대하는 동안의 새로 설치한 부분까지인지 아니면 임대    중 파손한 부분까지 전부 원상복구해 주어야 하는지요?좀 도와주세요.
1. 귀 사안의 경우 귀하의 임차건물에 새로운 임차인이 입주한 경우에는 귀하측은 위 임대인을    상대로 임차보증금반환청구를 할 수 있습니다. (귀하의 경우 임대차계약은 새로운 임차인이    입주한 시점에서 합의해지된 것으로 사료됩니다)   참고로 상가건물임대차보호법이 적용되는 범위는 상가건물임대차보호법시행령 제2조에 규정   되어 있습니다.2. 따라서 귀하는 위 임대인을 상대로 월차임과 임차보증금 반환청구를 해야되며 위 임차보증   원금에 지연이자를 계산하여 청구해야 할 것입니다. 3. 원상회복의 범위는 귀하가 이건 임대차계약을 체결하여 입주시점의 상태대로 원상회복을    하면 될 것입니다.