상담 내용 같은 상황에서 임차권등기자는 낙찰자에게 대항력 행사를 할수 있겠는지요? 안녕하세요?아래와 같은 상황에서 임차권등기자는 낙찰자에게 대항력 행사를 할수 있겠는지요?1.선순위 저당일 : 1998.2.24 2400만원2.가압류 : 1998.7.6 360만원3.임차권 : 1999.7.16 800만원(원인 1999.4.28 임차권등기명령)*임차권등기내용 : 전입일자 1996.8.19 확정일자 1996.8.19점유개시일자 1996.8.15일4.현세입자내용 : 전입일자 1998.5.27 확정일자 1998.5.27보증금 : 2200만원질문내용 :1.임차권등기자는 전세보증금 3000만원중 2200만원을 반환받고 800만원을 돌려받지 못하여 위와같이 임차권등기를 1997.7.16일자로 하였습니다.이경우에 임차권자는 배당을 받지 못할경우에 낙찰자에게 대항력을 행사하여 보증금 800만원을 돌려 받을수가 있는지요?임차권자는 현재 거주하지도 않고 주민등록도 퇴거한 상태입니다.2.임차권 등기가 되기전에 거주도하지 않거나, 주민등록을 퇴거한 상황에서 즉, 대항력이 없는 상황에서 임차권이 등기가 되었다면 낙찰자에게 대항력을 행사 할수가 있겠는지요?
임차권등기는 줌니등록 전입일자, 확정일자, 실제 점유일자 3가지가 모두 갖춘 날의 다음날(귀하의 경우 1996.8.20)부터 순위가 인정되고, 귀하는 1순위자로 보이네요.그렇다면 낙찰가에서 1순위로 배당을 받을 것이므로 그리 걱정하지 않아도 될 것 같습니다.한편 대항력이라는 것은 현재 점유자가 점유를 이전하지 않고 대항할 수 있느냐를 뜻하는 것이므로, 현재 점유자가 아닌 귀하에겐 해당되는 아니네요.