보증금을 관리소장이 가로 챘어요 저는 2007.10.23일부터 보증금없이 예치금 50만원과 선월세인 100만원에 임대하여, 편의점을 운영하였습니다.그런데 저는 편의점 운영을 하며, 매월 100만원의 선월세를 건물 관리소장에게 빠짐없이 지급하면서, 편의점을 운영하던차에 2008.3월경에 관리소장이 월세의 일부를 착복하고,건물주에게 입금을 하지않은 사실을 알게 되었습니다.그러자 관리소장이 며칠만 참아 달라고 사정하면서, 건물주에게 자신이 직접 해결한다는 말을 믿고 기다렸습니다.그러나 며칠이 지나도 해결이 안되자, 건물주는 2008.3.12일경에 편의점의 전기를 차단하고, 편의점 열쇠까지 임의로 교체하는 바람에 더이상 운영을 못하게 되었습니다.그러다가 2009.1월경에 관리소장은 관리소장직을 그만 두었다는 사실을 알게 되었고, 건물주는 저의 생활집기 비품과 편의점시설 및 상품 등을 임의대로 제3자에게 모두 팔아 버렸습니다.이럴경우 어떻게 해야 하는지요 그런데 여기에 문제가 있는데 그 건물은 약 120세대 정도가 있는 오피스텔 건물이며 처음 임대 계약시에는 모두 의무적으로 포기각서에 사인을 하게 합니다.내용은 대략 월세를 15일정도 늦어지면 임의대로 집기비품등을 처분한다는 포기각서 입니다인터넷등을 검색해보니 민법 104조 불공정한 법률행위에 해당 된다고 하던데 저와 같은 경우에는 어떻게 되는지 너무나 답답하고 궁금 합니다.
두가지를 생각해 볼 수 있습니다.우선, 포기각서의 효력을 문제삼을 수가 있겠는데, 건물주가 임차인과 사이에 약관에 의한 임대차계약을 체결한 경우로 볼 수 있어 약관규제법에 의해 포기각서가 무효라는 주장을 할 수 있을 것 같습니다. 그러나, 임대차계약서와 별도로 포기각서를 받은 것이라면 이는 약관의 일부가 아니므로 약관규제법이 아닌 민법에 의해 규율하여야 하는데, 지적하신대로 불공정한 법률행위로 볼 여지가 있습니다.다음으로, 포기각서가 유효하다고 가정할 경우, 월세는 임차인이 건물주에게 직접 지급할 수도 있지만, 건물관리인에게 지급할 수도 있습니다. 사안의 경우에는 임대차계약을 체결할 때에 건물관리인에게 월세를 지급하도록 약정한 것으로 보입니다. 님은 관리소장에게 월세를 꼬박꼬박 지급하였으므로 임차인으로서의 의무는 다한 것이고, 관리소장이 이를 횡령하였는지 여부는 관리소장과 건물주 사이의 내부적인 문제에 불과합니다. 즉, 님이 차임지급의무를 이행하고 유효한 변제를 하였기 때문에 포기각서대로 실행할 전제요건이 갖추어지지 않은 것으로 볼 수 있습니다.따라서, 건물주가 임의로 전기를 차단하고, 출입을 금지시키고, 비품을 처분한 것은 위법한 행위이므로, 님은 2008. 3. 12.부터 계약기간 만료일까지 영업을 하지 못한 것에 대한 손해와 처분한 비품에 대한 손해배상을 건물주에게 청구하실 수 있습니다.