전세보증금을 돌려 받을 수 있는 법적 절차에 대한 질문입니다. 전세보증금을 돌려 받을 수 있는 법적 절차에 대한 질문입니다.[현재 상황]1) 2002.09.28일 아파트를 임차보증금 금 7,500만원, 계약기간은 계약일로부터 2년간으로 하는    임대차계약을 체결하였습니다.   그런데 2003.02.20일 경 임대차 종료일이 도래하지 않았음에도 임대인이 주택담보대출을    목적으로 임차인에게 대출승인이 날 때까지만 주소 이전을 요구하여 2003.02.25 ~ 2003.03   04일까지 임대인의 요구대로 주소 이전을 해 주었습니다.   (이로인해 아직 확정일자를 다시 받아두지 못하고 있으며, 다시 받을려면 전세계약을 재체결   하여 법원에서 확정일자를 받아야 된다고 하여 임대인에게 전세계약을 다시 체결하자고 하니   못해 주겠다고 함.)   이후 또다시 공무원의 신분임에도 불구하고 사업자금을 마련하기 위해 은행에서 주택담보   대출을 받기 위해 2003.06.12일경 주소 이전을 요구하여 임차인으로써는 2회나 주소 이전을    요구하는 임대인의 요구를 거절하였으며, 이후 몇 차례 주택을 담보로 대출을 받기 위해    주소 이전을 요구함으로 인해 임차인은 임대인의 사업자금을 임대해 준 주택을 담보로 계속   적인 대출에 대항력의 위험을 느껴 임대인에게 임대차계약일이 만료되지 않았음에도 임대차   계약 해지(解止)를 통고(通告)하였으며, 통고(通告)일로부터 1개월 내로 이사를 가겠다고    하였습니다.   이에 따라 임대인은 임차인의 통고(通告)대로 하겠다고 하고 부동산중개소에 임대하는 물건   으로 내 놓겠다고 하여 임차인은 2003.06.22일 새로 임차할 곳을 물색하여 새로운 아파트를    임차계약을 하기로 하고 계약금으로 일백만원을 지불함과 2003.07.08일 임대차 계약을 하기   로 하고, 즉시 임대인에게 이 사실을 통고 하였습니다.2) 임대인은 임차인이 상기와 같이 진행하고 있음을 인지하고 있었음에도 불구하고 임대인은    2003.06.25일 또다시 주소 이전을 요구해와 상당한 언쟁을 벌였고, 임대인은 통고된 날로   부터 14일이 경과하였는데도 부동산중개소에 임대 물건으로 조차 내놓지 않았으며, 또한,    임차인이 임대인의 요구를 계속 거절하자 전세보증금을 못 받아도 좋으냐, 전세가 나가   야 돈을 줄게 아니냐는 식의 말로 일관하고 있으며, 임차인이 요즘은 전세가 잘 나가지    않으니 여러 곳에 내 놓아야 된다라고까지 했는데도 2003.07.01일 확인차 유선통화시까지    한 곳 외는 다른 조치를 전혀 취하지 않고 있는 무성의함을 보이고 있고, 심지어는 법대로    해라라는 말만 하고 있습니다.   따라서 2003.07.02일 상기 내용과 같은 내용증명을 발송하였으며, 금일 현재까지 아무런    조치도 취하지 않고 있고, 또한 새로 이사할 곳에 계약해둔 계약금 100만원도 계약불이행   으로 돌려받지 못하게 되었습니다.<질의>1. 임차보증금을 돌려 받을 수 있는 법적 절차와 준비 사항이 무엇이며 이러한 경우에 법적으로   처리가 가능한지, 가능하다면 언제부터 가능한지?2. 새로 이사할 곳에 계약 불이행으로 인해 받지 못할 계약금 100만원을 현집주인에게 청구할    수 있는지와 있으면 그 방법을 알고 싶습니다.
로시컴 사이트를 찾아주셔서 감사드립니다. 귀 사안의 경우 주택임대차보호법상의 우선변제권을 유지하려면 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖추어야 하기 때문에 귀하가 일시적으로 주소를 이전한 후 재전입신고를 하였다면 귀하는 대항력을 상실한 것이고 그로 인하여 선순위 근저당권자에 우선변제권을 주장할 수 없게 된 것입니다.  임차인의 개인적인 사정등으로 인하여 임대차기간중 일방적으로 임대인에게 계약을 해지통고를 한후 명도하였다고 하여 임대차계약이 종료되지 않습니다. 임대차계약을 해지하려면 임대차계약 체결시 계약서의 특약조항으로 계약해지권을 유보하는 조항을 약정하였거나 아니면 민법이 규정하는 법정해지사유가 없는 한 임대차계약기간중 임대인의 일방적인 계약해지는 불가능합니다. 참고로 민법의 법정해지사유를 보면 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 때(민법 제625조), 임차물의 일부가 임차인의 과실에 의하지 않고서 멸실한 경우에 그 잔존부분만으로는 임차의 목적을 달성할 수 없을 때(민법 제627조 2항), 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차권을 양도하거나 또는 전대한때(민법 제629조 제2항), 차임연체액이 2기의 차임액에달하는 때(민법 제640조, 641조)입니다. 그런데 귀하의 질의 내용으로 보면 임대인이 귀하의 임대차계약 합의해지 요구에 동의를 했음에도 불구하고 주소를 이전해달라는 등 주장을 하는 것을 보면 새로운 임차인이 입주할 때까지는 임차보증금반환을 받기는 어려울 것 같습니다. 따라서 귀하는 임대인으로부터 임차보증금을 반환받을 때까지 주소이전을 하지 않아야 할 것 같습니다. 만일 귀하가 다시금 주소이전을 한다면 우선순위에 밀려 귀하의 임차보증금을 전액 반환받기 어려울 수 있습니다. 한편 법적인 절차로서는 임대인이 귀하의 임대차계약의 합의해지한 시점에서 임대차계약은 종료되기 때문에 귀하는 임대인을 상대로 임차보증금반환청구가 가능하며, 계약금 100만원은 귀하의특별손해로 봐 임대인이 그런 사정을 알고 있었다면 임대인을 상대로 손해배상청구가 가능합니다. 도움되시길 바랍니다