경매시 최우선 변제권에 대해서 문의 드립니다. 수고 많으십니다.현재 살고있는 다가구주택 원룸(각 4층 A, B동 총 32세대) 포함 같은 상호를 가진 5개 정도의 원룸, 빌라 모두가 임시 경매결정이 난 상태이고 저희는 2월 28일 입주 3월 14일자로 확정일자받은 상태, 전세보증 3200만원 입니다입주시점에 근저당잡힌 액수가 우리은행에서 약 7억여원이엇고 등본상에 경 매진행중으로 되 있엇으나 관리실에서 돈을 갚은 상태이고 아직 서류 정리가 덜 끝난 상태라 하여 믿고 들어왓으며 곧 경매취소가 되어 여태 살고 있엇는데 오늘 집행관에서 통지서가 왓습니다 위 경우 우선변제액이 1400만원이라는데 우리은행이 1순위이며 저희 세입자들은 2순위가 되는게 맞지요?그렇다면 우리는 일단 1400만원을 다 받아갈수는 잇는건지요?또 전세금을 전액 돌려받을 수 잇는 다른 방법은 없는지요?예를들면 이 건물 외에 다른 개인적인 재산을 가압류한다든지하는 방법 같은것들이요 어떤 방법이 잇는지 보증을 찾을 수 있는 방법을 알려주세요 또 경매후 낙찰받은 사람이 주인이 되면 그 사람으로부터 보증금을 받아 나갈 수 있는건지 아님 아예 계약자체가 파기되는건지도 궁금합니다
귀하가 처음 입주하고 확정일자를 받을 당시 이미 경매개시결정이 되어 그 경매결정등기가 된 상태이므로 만약 위 경매가 취소되지 않았으면 임차인최우선변제조항에 해당되지 않았을 것이나(주택임대차보호법 제 8조 1항), 그 후 경매가 취소되었고, 다시 최근 경매개시결정이 된 것이라면 그 경매절차상 경락대금에서 우리은행이 1순위이고, 귀하는 확정일자를 갖춘 2순위권리자에 해당됩니다.그런데, 최우선변제조항에 해당되는지를 따지려면 전세금 3,400만원인 귀하의 원룸 등이 수도권 혹은 광역시내에 있는 것이라면 수도권일 경우 1,600만원까지, 광역시의 경우 1,400만원까지는 근저당권자인 우리은행보다 선순위로 배당됩니다.(주택임대차보호법시행령 3조,4조).다만 경락대금의 1/2의 범위내에서 그렇습니다.만약 귀하의 임차주택이 그 밖의 지역이라면 전세금 상한선인 3,000만원을 초과했으므로 최우선변제조항에는 해당되지 않습니다.한편 최우선변제에서 1,400만원을 배당받고, 우리은행에서 근저당권을 변제하고 나머지가 있다면 확정일자를 갖춘 임차인으로서 다른 채권자보다 우선하여 잔액인 2,000만원을 배당받겠지만, 나머지가 없다면 채무자의 다른 재산에서 강제집행을 하여 채권잔액 2,000만원을 회수하는 수 밖에 없습니다.따라서 채무자인 임대인의 재산을 파악해 가압류를 해 놓고 후일 배당결과를 보아 임대인을 상대로 잔액 2,000만원의 지급을 구하는 소송을 제기하여 판결을 얻은 다음 강제집행을 하여야 할 것입니다.위 경매절차에 의한 경락인에 대해서는 귀하 보다 선순위의 근저당권자가 있었기 때문에 대항하지 못하고(원래 최우선변제금을 수령하려면 집을 비워주었다는 경락인의 확인서를 받아 법원에 제출해야 됨) 집을 비워주어야 합니다.끝.