계약기간이 남아있는 상태에서 해지가능? 계약서 내용 제 3 조 임대인은 위 부동산을 2003년 4월 9일까지 임차인에게 인도하며 임 대차 존속기간은 인도일로부터 24개월로 정한다.제 4 조 임차인은 임대인의 동의없이는 위 부동산의 구조등을 변경하거나 轉 貸,임차권양도, 담보제공 등을 하지 못하며 임대차 목적 이외의 용도에 사용할 수 없다.제 5 조 임대차 계약이 종료한 경우 임차인은 위 부동산을 원상으로 회복하 여 임대인에게 돌려주며 임대인은 보증금을 반환하다.제 6 조 임차인이 임대인에게 중도금(중도금이 없을 때에는 잔금)을 지불할 때까지는 임대인은 계약금의 2배액을 상환하고 임차인은 계약금을 포기하 고 이 계약을 해제할 수 있다.제 7 조 단,월세인 경우 임차인이 차임을 2기에 달하도록 지불하지 않은 경 우 임대인은 본 임대차계약을 해지할 수 있다.제 8 조 중개수수료는 본 계약체결과 동시에 거래당사자 쌍방이 각각 지불하 기로 하며,중개업자의 고의나 과실없이 거래당사자 사정으로 본 계약이 무 효,취소 또는 해약도어도 중개수수료는 지급한다 본내용 2001년 4월 9일 계약시 임대인이 부동산중개업소에 보증금 1500만원에 월세 30만원에 방을 세 놓았었습니다.그러나 당시 저희가 1000만원 밖에 돈이 없 어서 집주인과 상의후 1000만원에 월세 40만원에 24개월 계약합의후 들어 오게 되었습니다.그 후 계약 만료 후 집주인과 24개월 재계약을 했고 (2003.4.9~2005.4.9)아직 계약기간이 남아 있는 상태에서 월세가 너무 비싸 고 집안에 바퀴벌레도 많아 도저히 살 수 없어 2004.3.9까지 이사를 가고 싶 어 집주인에게 얘기 했더니 다른 사람이 세를 들어 와야 보증금을 주겠다고 합니다.그래서 제가 집주인에게 만약 2004.3.9까지 세가 나가지 않으면 어떻 게 할 거냐고 물으니깐 왜 월세가 나가지 않느냐?이런 식으로 나옵니다.허 나 제 생각엔 11평 짜리 (2층)허름한 단독주택에 40만원에 들어올 사람이 없 을 것 같은데 이런 경우 계약 해지 할 수 있는 방법은 없는 겁니까?3월9일까 지 집이 나가지 않는다면 월세를 내지 않을 생각인데 부동산중개업자에게 물 어봤더니 이런 경우 보증금에서 깐다고 하던데 다른 법적인 문제를 지는건 아닌지 궁금합니다.또한 2001년 4월 9일 당시 집주인이 먼저 제시했던 가격 이 1500만원에 30만원으로 변경을 집주인이 거부하는데 세 놓는 가격대를 조 정할 수는 없는 겁니까?1.계약기간 존속중 해지 가능?2.월세를 내지 않을 경우 법적인 문제는 어떻게 되는지?3.중개업소에 세놓는 가격 조정가능여부?4.계약시 부득이한 사정이 생길경우를 대비해 계약파기를 할 수 있게 하려 면 계약서에 넣어야 하는 문구는?질문이 너무 많은건지 모르겠네요.답변부탁드립니다.
로시콤법률구조재단사이트를 찾아주셔서 고맙습니다. 새해에는 뜻하시는 바 소원성취 하시길 바랍니다. 임차인의 개인적인 사정등으로 인하여 임대차기간중 일방적으로 임대인에게 계약을 해지통고를 한후 설령 임차목적물 건물을 임대인에게 명도하였다고 하여 임대차계약이 종료되지 않습니다. 임대차계약을 해지하려면 임대차계약 체결시 계약서의 특약조항으로 계약해지권을 유보하는 조항을 약정하였거나 아니면 민법이 규정하는 법정해지사유가 없는 한 임대차계약기간중 임대인의 일방적인 계약해지는 불가능합니다. 참고로 민법의 법정해지사유를 보면 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 때(민법 제625조), 임차물의 일부가 임차인의 과실에 의하지 않고서 멸실한 경우에 그 잔존부분만으로는 임차의 목적을 달성할 수 없을 때(민법 제627조 2항), 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차권을 양도하거나 또는 전대한때(민법 제629조 제2항), 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때(민법 제640조, 641조)입니다. 만일 귀하가 월세를 내지 않아 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 귀하를 상대로 임대차계약해지 통지를 하게되고(민법 제640조) 건물명도및 임료청구소송을 제기하게됩니다. 건물명도및 임료청구소송의 판결이 확정되는 경우 귀하는 판결금및 소송비용까지 부담해야 되는 경우도 있습니다.  귀하가 임대인과 임대차기간중에 원만하게 합의해지를 하는 경우 부동산중개사무소에 새로운 임차인을 구하기위한 임대차조건을 조정할 수는 있겠습니다. 그러나 귀하의 경우 재계약을 체결한 후이기 때문에 차임을 감액해달라는 청구를 하기는 어려울 것 같습니다. 참고로 민법 제628조에 의하면 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 임대차계약 체결시 부득이한 사정(임대차계약기간 존속중 계약해지)이 생길 경우를 대비하기 위하여 임대차계약서에 특약조항으로 약정해지사유를 기재하는 방법(가령 임차인의 요구시 임대차계약을 해지할 수 있다)도 있지만 임대인이 동의를 하게될지는 의문입니다.