부동산매매 계약금에 대하여 문의드립니다. 저는 2001년 4월 13일에 제소유의 토지를 금123,000,000원에 갑에게 매매하기로 하고 계약금으로 계약당일에 10,000,000원을, 그리고 이 계약금이 너무 적다는 이유로 그 다음날 20,000,000원을 입금받기로 하였으며 잔금은 2001 년 6월 3일에 지급받기로 하였습니다.이후 매수인은 계약금의 일부를 약속대로 계약일 다음에 입금하였으나 잔금 은 상당한 기간이 지난 지금까지도 입금을 하지 않고 있습니다.저는 계약시 이 부동산을 처분하여 다른 사업을 구상중이었기에 이 계약이 꼭 성사되어야 한다는 전제하에 계약금을 1할이 넘는 금액을 요구하였고 매수인도 이에 응하여 계약이 이루어 졌던 것입니다.따라서 저는 매수인이 약정데로 잔금을 치루리라 믿고 기지급받은 계약금을 가지고 앞으로 제가 운영하고자 하는 식당에 계약을 체결하엿습니다.그러나 위와 같이 잔금납부일자에 잔금이 이루어 지지않아 저는 계약을 파기 당하였으며 그 손해액이 금20,000,000원에 달합니다.이와 같은 상황에서 저는 기지급받은 계약금에서 민법상 계약금으로 1할만 인정되기 때문에 나머지 금액은 반환하여야 한다고 하는데 사실인지요 그리고 이와 같이 갑이 약속을 지키지 않아 계약을 파기당하여 손해본 금액에 대하여 위 갑에게 손해배상을 청구할수 있는지 등에 대하여 질의올립니다.
귀하와 갑과의 매매계약서에 매수인이 위약할 경우에는 계약금을 포기하고, 매도인이 위약할 경우에는 계약금의 배액을 매수인에게 지급하기로 하는 위약금조항 내지 손해배상예정조항이 있을 경우에 아직 계약금이후 중도금의 지급등 이행이 없는 상태에서는 매수인과 매도인은 각각 위 계약금의 포기 또는 계약금의 배액을 지급하는 것으로 계약을 해제할 수 있습니다.(민법 제 565조 제1항 참조).그런데 갑이 이와 같은 계약서의 특약조항에 따라 계약을 해약하려고 하는데, 통상적인 거래관행이 계약금이 1할이므로 1할을 초과한 금액의 반환을 요구한다는 것으로 보입니다.그러나, 귀하와 갑사이의 매매계약 당시 귀하가 위 매매대금으로 식당을 운영하려고 하므로 계약의 이행을 확실히 하기 위하여 계약금을 통상의 경우보다 많은 3,000만원을 갑에게 요구하였고, 갑도 그러한 사정을 납득하고, 계약금을 3,000만원을 지급하였다면, 귀하의 계약금 3,000만원을 위약금으로 한다는 위 손해배상예정조항의 특약이 반드시 부당하게 과다한 것이라고할 수는 없을 것입니다.즉, 귀하가 아무런 손해도 없이 단순히 매수인 갑이 위약하였다는 이유로 계약금 3,000만원의 지급을 거절한다면 갑이 그러한 사정을 주장하면서 손해예정이 부당히 과다한 것이니 통상적인 1할을 초과한 부분의 반환 주장이 법원에서 받아들여질 수 있을 것이나, 귀하와 같은 특별한 사정이 있고 이를 귀하가 증명할 경우에는(갑의 계약불이행으로 결국 귀하의 식당계약금 2,000만원이 날아간 사실 등) 반드시 1할을 초과한 전액을 갑에게 반환하라고 할 수는 없을 것입니다.한편, 이와 같은 손해배상의 예정이 있을 경우에는 위 갑의 계약불이행으로 귀하가 더 많은 손해를 입었다고 하더라도(손해금이 손해예정금인 3,000만원보다 많을 경우) 갑에게 추가로 청구할 수는 없는 것입니다.즉, 귀하는 갑이 귀하를 상대로 민법 제 398조 제 2항에 의한 계약금일부의 반환청구소송을 제기하였을 때, 계약금을 3,000만원으로 하게 된 과정, 귀하가 위 매매대금으로 식당을 운영하려고 한다는 사정을 갑에게 말한 점,귀하가 갑의 계약불이행으로 인해 실제로 입은 손해액 등을 주장하고 증명하여, 귀하의 손해배상예정이 부당히 과다한 것은 아니라는 점을 주장하는 것으로 귀하의 손해액을 보충하는 것일뿐, 위 3,000만원외에 별도로 추가청구를 할 수는 없습니다.참고하십시오.