근저당 설정된 주택임차시 경매처분이 될 시 세입자가 행사할 수 있는 권한에 대해서 문의 드립니다. 안녕하십니까.얼마전 1억의 근저당 설정이 있는 빌라에 전세금 5500에 입주를 하였고 확정일자도 받아놓은 상태입니다.아직까지 아무 문제는 없지만 향후 계약기 간 만료전에 위 주택이 경매처분될 시 세입자가 행할 수 있는 권한과 보증금 전 액을 돌려받을 수 있는지 궁금합니다.또한 경매진행 시 세입자가 참여할 수 있 는 비중은 얼마나 될까요.죄송하지만 빠른 답변 부탁드립니다
질의에 답변드립니다.주택임대차보호법 제3조의 2에 의하면 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차 인은 민사소송법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환 가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하 고 있습니다.그러나 귀하의 경우 선순위 근저당권이 설정되어 있기 때문에 근저당권자에게는 우선변제권을 주장할 수 없게 됩니다.따라서 임차주택 건물이 경락되면 선순위저당권자에게 1순위 배당이 된 후 남은 잔액이 있는 경우에만 후순위인 귀하의 임차보증금이 배당될 것입니다.한편 경락대금에서 귀하의 임차보증금이 전액 배당될 수 있을지 여부는 임차목적물의 경락가액 과 경매진행에 따라 다르기때문에 획일적으로 말씀드리기 어렵습니다.다만 귀하의 경우 적극 적으로 경매에 참가하여 임차목적물을 경락받을 수도 있겠습니다.도움되시길 바랍니다.