전세권 권저당권설정 관련 문의 상가를 보증금 4000만원 월330만원에 임대차 계약을 맺고 임대하여 주었습니다.그런데 임차인이 임대보증금에 대하여 주류업자에게 2000만원에 대해 전세권근저당을 설정하고 2000만원을 빌렸습니다. 문제는 임차인이 전세계약을 시행후 단한차례도 임차료를 납부치 않았습니다. 현재밀린 임대료가 1000만원에 달하는데 이렇게 계속  밀린임대료가 2000만원을 넘어서면 보증금에서 제하면 되지만 보증금 4000만원 중에서 2000만원을 전세권 근저당이 설정되어 있는데 나중에 임대차계약을 해지하고 임차인이 퇴거하게 되는경우 보증금에서 밀린 임대료를 전액공제할수 있는지 아니면 아무리 임대료가 많이 밀려도 근저당설정된 금액 2000만원에 대해서는 근저당권 설정권자에게 돌아가야 되는것인지 궁금합니다.임차인은 밀린임대료에 대해서는 연체료를 포함하여 보증금에서 공제했어면 하고 있기때문에 저로서는 보증금의 여유가 있기 때문에 아직 퇴거요청을 안하고 있거든요.참고로 전세권근저당권 설정권자에게도 현재 600만원정도 대출받은 금액을 납부를 이행치 않고 있다고 합니다.이와 관련하여 다시 정리하여 질문드리자면질문1) 임대료가 많이 밀려 전세권근저당권 설정된 금액을 근저당권자에게 돌려줄 처지가안될경우 밀린임대료를 보증금에서 전액 공제가 가능한지요?질문2) 만일 그렇게 할수 없다면 어떻게 대처하는것이 가장 빠르고 현명한 대처법일른지요?
1. 임차인이 차임을 연체한 경우 2기의 차임 연체액에 달한 경우 이건 임대차계약을 해지할 수 있고, 임대인은 임차보증금으로부터 연체된 차임을 선공제한 후 나머지를 임차인에게 반환해주면 될 것입니다.한편 임차보증금에 근저당권을 설정한 경우라면 근저당권의 피담보채무액에 해당되는 금액은 선공제할 수 없습니다.  2. 임대인 입장에서는 임차인의 연체차임이 통산 2기에 해당되고 차임연체액이 근저당권의 피담보채무액을 제외한 임차보증금액에 미치지 못할 경우 이건 임대차계약을 해지하고 건물명도 등 청구를 하는 것이 좋을 듯 합니다.