전대차 불법 보증금 반환 문의 입니다. 보증금 반환 및 불법 전대에 관해 여쭙고 많은 도움을 받았습니다.이번에 변호사님께 자문을 구하면서 알게 된 것으로 임대주택을 전대한 자 및 이를 알선한 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하도록 한다.하고 알게 되었습니다.그런데 전대인은 지금도 세를 놓고 나가라고 하며, 1월 2일 이사를 나오면서 옆 부동산에 열쇠를 하나 맡겨 놓았고, 하나는 전대인에게 돌려주려 했는데 받지 않으려 한다고 말씀드렸습니다만약 또 다른 임차인이 나타나 가게에 세를 얻게 되어 저희가 보증금을 받게 되고 또한 권리금(처음 계약시 아무것도 없는 점포에 권리금 700만원을 주고 들어갔습니다.)도 받게 된다면 부동산에서 중개한 것이 되고 권리금만 저희가 받는 것이 되는데 저희도 처벌이 되는가요?처음 계약 할 때 전대인 여동생이 속옷 가게를 하고 있었으며, 점포를 내놓았다고 하여, 저희 어머니가 “딸들이 옷가게를 하려고 하는데 ” 라고 하니 데리고 오라고 했거든요.그래서 가보니 자기 오빠(전대인)가 여기 주인이니 계약은 오빠랑 하고 권리금은 자기에게 주면 된다고 말을 했었습니다.그럼 채무자의 여동생 또한 알선한 자가 되는 것이 아닙니까?그 당시 채무자 여동생이 그 속옷가게를 내놓고 점포정리를 하며 가게를 내놓았다는 것을 상가 대부분의 사람들이 알고 있는 사실입니다.그리고 만약 원 소유주인 대한주택공사측에서 채무자가 전대한 사실을 안다면 12평의 점포를 반반 나누어 전대한 것인데 벌금 및 징역이라는 처벌은 12평의 점포를 반 반 나누어 전대를 하였건 12평 점포 전부를 하였건 한 건으로 하여 처벌은 똑같은 것입니까?현재 채무자의 집에 부동산 가압류 신청을 한 것에 관해 어제 (1월 11일) 법원으로부터 가압류 결정문을 받았습니다.처음 가압류 신청 당시 이미 등기부 등본 상 채무자의 [갑구]란에 - 1.소유권보존 06년6월26일 소유자 주식회사 ** 이었으며, 2, 소유권이전 06년12월26일 접수, 06년11월30일매매 소유자 최** (채무자입니다) 거래가액은 1억 3000만원이 조금 넘는 금액 이었구요.[을구]란에 1.근저당권설정 06년12월26일접수, 등기원인 설정계약06년12월12일 채권최고액 금9600만원, 채무자 최** 근저당권자 주식회사 **은행으로 나와 있었습니다.그 상황에서 부동산 가압류를 신청 했었는데요.제가 가압류 할 금액이 1200만원이고 타당한 이유였으므로 가압류 신청이 받아들여졌다고 보는데, 이번에 안 사실에 의하면 임대차계약서를 작성하고 확정일자를 받아 놓지 못하였다면 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리에서 보호받지 못한다 들었습니다.제가 그런 입장인데요.임대차 계약이 무엇인지 조차 몰랐으니, 확정일자 또한 몰라 받지 않았었습니다.가압류 결정문이 떨어진 현재 지급명령신청을 하면 채무자가 7일 이내 이의 신청을 하지 않는다는 전제하에 강제 집행을 할 수 있다 들었습니다.저는 확정일자를 받지 않아 후순위 권리자가 되는 것인데 최악의 경우 강제집행을 하게 된다면 9600만원의 근저당설정을 해둔 은행이 있는데 저희도 강제 집행을 한다면 1200만원의 보증금을 반환 받을 수 있는 건가요?그리고 지금명령신청을 하고 7일 이내로 채무자가 이의를 신청하지 않으면, 강제집행을 할 수 있는데, 분명 채무자는 본인이 전대의 불법을 하고서도 내용증명에 보낸 내용을 읽어보면 이의를 신청 할 것이 분명합니다.전대차보증금반환의소를 제기 하기 전 지금명령으로 일을 빠르게 처리고하자 함인데 이의신청을 할 것이 분명하다고 생각되는 현 상황에서 본인은 어떤 조취를 취해야 할까요?최고장이나 통지서 또는 내용증명, 아니면 지급명령 신청서의 신청이유에 임대인의 동의 없이 전대를 하였다는 점과 세를 놓고 나가라고 불법적인 행위를 강제로 요구하고 있다는 점을 기재하여 보내는 것이 보증금 반환을 빨리 받는 좋은 방법일까요?현재 점포를 내놓고 알선 하는 일체의 모든 행위는 하지 않고 있는 상황이며, 모든 것을 채무자가 원하는 대로 부동산에 내놓고 전화번호 또한 채무자의 것으로 바꿔놓은 상태입니다.1월 8일 채무자에게서 온 내용증명에 대해서는 가압류 결정문을 받기 30분 전인 어제 내용증명(파일첨부#1하였습니다.)을 발송하였습니다.가압류신청을 해놓고 어떻게 될 지도 모르는 상황이었으니 최대한 신경을 건드리지 않으려 애를 쓰며 사실 그대로를 기재하여 보냈는데 이제 전 어떻게 해야 하는 것이 가장 현명하고 최대한 빨리 보증금을 반환 받을수 있는 방법일까요?마지막으로 임차권등기명령도 제 사안의 경우에도 해당이 되는가요?
임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도하거나 임대주택을 다른 사람에게 전대할 수 없습니다.(임대주택법 제13조 전문)한편 위 규정에 위반하여 임대주택의 임차권을 양도하거나 임대주택을 전대한 자및 이를 알선한 자는 2년이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하도록 하고 있습니다. ( 위 법률 제22조 제4호)따라서 귀하의 경우 귀하는 전차인이기 때문에 처벌받지는 않을 것입니다. 참고로 귀 사안의 경우에는 임차목적물 건물이 상가건물이기 때문에 상가건물임대차보호법이 적용되며 위 법의 대항요건, 즉 상가건물의 인도및 사업자등록을 신청한 때을 갖추고 있다면, 일정보증금 요건(서울 4500만원, 수도권과밀억제권역 3900만원, 광역시 3천만원, 그 밖의 지역 2500만원)하에서는 최우선순위로 서울특별시 1350만원, 수도권역 1170만원, 광역시 900만원, 그 밖의 지역 750만원을 우선변제를 받을 수 있습니다. 따라서 귀 사안의 경우에는 선순위 근저당권자(피담보채권액 9600만원)에도 불구하고 보증금 일부를 최우선 순위로 변제받을 수 있겠습니다. 전대인을 상대로 전대차보증금반환청구를 하는 경우 전대인이 이의신청을 할 가능성이 많은 경우에는 민사소송법상의 독촉절차(지급명령)를 취하지 말고 바로 전대차보증금반환청구소송을 하는 것이 좋겠습니다. 귀 사안의 경우에는 소액사건이라 소송기일이 많이 걸리지 않고 종결될 수 있습니다.