부동산 중개업사 손해배상청구소송 2012년 4월에 15500만원에 아파트 전세계약을 했습니다.계약당시 3억6천만원(채권최고액 4억3천만원)의 은행대출이 있었고 시세는 5억5천만원정도했습니다.2013년1월에 아파트가 강제경매에 들어왔고 5월에 경매는 취하되었으나 집주인이 대출이자가 지연되면서 다시 경매에 들어갈 것 같다고 해서 아파트 매매를 권유했습니다.지금 아파트 시세가 4억3천정도 하고 있고 경매가 되면 보증금의 상당부분을 손실할 위험이 있어서 2013년 5월말에 부득이 아파트를 구입하기 되었습니다.(5억1천5백만원).제가 부동산중개업자에게 손해배상청구를 하고자 하는 이유는2012년 4월 전세계약당시 2곳의 중개업소가 연결되어 진행을 했는데대출금에 대한 위험성을 고지하지 않았을 뿐만 아니라 오히려 경매가 진행 되어서 세입자가 우선 낙찰받는다는 허위정보를 여러번 언급하여 계약을 종용했습니다.중개업자가 아파트 대출금이 많아 위험하다는 위험성에 대한 고지를 하지 않은 부분과 세입자 우선낙찰이라는 허위정보 언급한 사실을, 최근 통화내역을 통해 녹취한 증거를 가지고 있습니다.1. 이러한 경우에 저희가 현재시세보다 1억정도 손해보고 구매한 아파트 매매에 대해서중개업자에게 손해배상 청구를 할 수 있는지 알고 싶습니다.2. 그리고 경매에 넘어간 경우가 아니고 이렇게 아파트 매매를 한 경우에 손해액을객관적으로 상정할 수 있는 방법이 있는지도 궁금합니다.3. 아니면 지금이라도 아파트를 경매에 넘기면 손해액을 산정해서 소송을 통한 승소가가능한지도 궁금하구요.답변 부탁드릴께요, 감사합니다.
안녕하세요 이기덕 변호사입니다. 질문 순서대로 답변드립니다.1. 부동산중개업법에 의하면 중개업자가 고의 또는 과실로 의뢰인에게 손해를 입게 한 경우 손해배상청구를 할 수 있도로 규정하고 있습니다. 의뢰인의 경우 중개업자가 고의 또는 과실로 근저당권설정 사실을 고지하지 않았고, 세입자 우선낙찰이라는 고지를 한 것이 문제되는데, 근저당권 설정여부는 중개업자가 고지할 의무가 있는 사항이기는 하지만 매수인 입장에서는 등기부만 열람하면 얼마든지 확인 가능한 사항이기 때문에 중개업자의 말만 믿었다고 전적으로 중개업자의 고의 또는 과실이 인정되는 것은 아닙니다. 따라서 이 부분은 손해배상청구가 어렵다고 판단됩니다. 그리고 세입자 우선 낙찰이라는 고지는 명백히 잘못된 설명이므로 이에 대해서는 책임을 물을 수 있을 것으로 보이지만 의뢰인에게 현재 발생한 손해는 집주인의 대출금 이자 연체로 인해 발생한 것이라고 보는 것이 타당하므로 중개업자에게 모든 책임을 묻기는 어렵습니다. 결국 중개업자를 상대로 손해배상청구를 할 수는 있으나 배상액수가 소액일 것으로 예상됩니다.2. 전세금 손실을 우려해서 의뢰인이 직접 매수한 것인데, 이는 집주인이 대출금을 제때 납부하지 않은 결과이므로 중개업자에게 문제삼기는 어렵고, 의뢰인의 생각대로 객관적인 손해액을 산정하는 것도 어렵기 때문에 승소하기 어렵습니다.3. 승소는 가능하지만 손해액은 소액일 것으로 보이므로 아파트를 경매에 넘기는 것은 큰 위험이 있습니다.