각서 한장이 얼마나 힘을 발휘할수 있나요? 지난번에 상담 올렸는데요.전세기간 만료전에 이사를 하게 되었고 주인이 전세권 설정에도 동의 해주지 않습니다.아직계약 만료일이 8개월 반이나 남았는데 자신을 믿으라며 계약만료일 까지는 반드시 전세 보증금을 반환하겠고 만약 불미스런일이 생기더라도 집과는 상관없이 전세보증금을 책임지겠다 는 각서를 써주겠다고 합니다.이런 상황에서 임차인 주민등록만 남기고 이사 하기가 불안해서요.각서한장이 얼마나 힘을 발휘할수 있나요?또 임차권등 기를 하면 전세기간종료전에 다른임차인이 나타나도 절대 계약을 해주지 않 겠다고 주인이 말도 안되는 협박을 하는데 집주인한테그럴 권리가 있는것인 가요?
1. 귀하의 질의에 답변드립니다. 2. 임대차계약기간 존속 중에 귀하의 개인적인 사정으로 인하여 임대차계약을 일방해지하고 이사를 가게 되었고, 임대인은 귀하의 전세권설정등기에 동의하지 않으면서 단지 임대차계약만료시에 임차보증금을 반드시 반환하겠다는 취지의 각서만을 써 주겠다는 것 같습니다. 3. 그러나 임대인이 전세권설정등기에는 동의하지 않으면서 귀하에게 계약 만료시에 임차보증금을 반드시 반환하겠다는 각서를 써주는 것만으로 상당한 위험성을 가지고 있다 할 것입니다. 왜냐하면 주택임대차보호법에 의하면 대항요건 즉 주택의 인도와 전입신고를 갖추고 확정일자를 받으면 임차권등기를 하지 않았더라도 우선변제권을 갖추게 되어 후순위 담보물권에 우선하게 되는 데, 만일 귀하가 임대차계약 존속중에 이사를 하게 되면 우선변제권을 잃게 될 가능성이 있습니다. 한편 임대인의 각서 효력은 단순히 채권적인 성질을 갖고 있고 위 각서를 기초로 임대인을 상대로 본안소송을 청구하더라도 결국 귀하는 일반채권자의 지위에 있게 됩니다. 4. 주택임대차보호법상의 임차권등기명령도 임대차계약기간이 만료된 후 임대인으로부터 주택임차보증금을 반환 받지 못할 경우 임차인이 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하는 제도이기 때문에 귀하의 경우 아직 임대차기간이 존속중이기 때문에 임차권등기명령을 신청할 수 도 없다 할 것입니다. 참고바랍니다.