소액임차인의 우선변제권을 주장할 수 있는지요 수고하십니다.다름아니오라 저는 경기도 소재 주택을 보증금 4천만원에 임차하여 주민등 록을 마치고 입주하여 거주하고 있습니다.최근 등기부등본을 확인해 보니 제가 입주하기 전에 다른 임차인이 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 해 놓고 이사한 것을 알게 되었습니다.지금 위 주택은 근저당권자에 의한 경매절차가 진행중인데 이 경우 저는 주 택임대차보호법상의 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지요?자세한 상담 부탁드립니다.
귀하의 질의에 답변드립니다. 결론적으로 귀하는 소액임차인으로서 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 없습니다. 주택임대차보호법 제3조의 3 제6항에 의하면 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당부분에 한한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 임차인은 제8조의 규정에 의한 우선변제를 받을 권리가 없다고 규정하고 있습니다. 즉, 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 마친 임차인을 보호하기 위하여 임차권등기가 경료된 주택에 대하여는 소액임차인의 최우선변제권을 인정하지 않고 있습니다. 그 이유는 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 경료한 임차인이 이를 믿고 이사를 가게되면 집이 비게 되므로 임대인은 그 집을 다시 쉽게 전세 놓을 수 있게 되고 그 이후의 임차인이 소액임차인인 경우 그 소액임차인에게 최우선변제권을 인정하게 되면 임차권등기를 한 임차인은 물론 저당권자를 비록한 다른 선순위 권리자의 이익을 해하게 될 우려가 있기 때문에 임차권등기가 경료된 주택에 대하여는 그 이후 입주한 소액임차인에 대하여 최우선변제권을 인정하지 않기 때문입니다. 따라서 귀하는 소액임차인으로서의 최우선변제권을 행사할 수는 없고 다만 확정일자를 갖추고 있는 경우 그 순위에 따른 우선변제권을 행사할 수 있을 뿐입니다.