전세로 입주를 하였는데 등기부를 확인해 보니 가압류 중인 빌라였습니다. 안녕하십니까! 서울에 사는 신★식 이라는 32살의 가장입니다.다름이 아니라 현재 살고있는 구의동의 빌라에 2002년 6월 27일부터 2004 년 6월 27일까지 전세로 1억을 주고 입주했습니다.근데 근래에 등기부등본을 확인해 보니 송유권자의 이 빌라가 법원에 2억3천에 가압류 중입니다. 2003년 1월 29일자로 가압류 상태인 것입니다. 전세권 설정 뒤에 일입니다.등기부 등본에 보니까 소유권 이외의 권리사항에 제가 1순위로 1억으로 기재되어 있습니다.다른 순위는 없고요.반환기가 2004년 6월 27일인데 과연 저는 어떻해 해야 하나요?6월27일이 지나도록 제가 전세금 반환 청구를 하지 않을 시 어떻게 되는 건가요?다시 계약을 해야 하나요?만약 소유권자가 재판에서 져서 집을 경매 처분할 시 저는 전세금 1억을 받을 수 있나요?제가 이 집에서 이사가는 전세금을 뺄 수 있는 방법은 무엇인가요?전제금 반환 청구 소송밖에 없나요?사실 소유권자가 저희 장인 어른입니다. 난감합니다. 도와주십시요! 사실 이 발라의 매매가는 1억이 약간 넘는 정도로 알고 있습니다. 도와주십시요! <전세권에 관한 답변> 김경율 변호사 2004-03-10 서울 로시컴법률구조재단을 찾아주셔서 반갑습니다.전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용 수익 하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권 자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있습니다. (민법 제303조 제1항) 따라서 귀하의 경우에는 선순위의 전세권이 설정된 후로 후순위 가압류가 설정된 것이기 때문 에 만일 전세목적물 빌라가 경락되더라도 귀하의 배당순위가 선순위이기 때문에 전세금을 배당 받을 수 있을 것 같습니다.다만 배당금은 경락가액이 어떻게 결정되느냐에 따라 다르고 국세기본법에 의한 국세, 당해세등이 귀하의 배당순위보다 선순위이기 때문에 전세금 1억원을 모두 배 당받을 수 있을지는 미지수입니다.만일 귀하가 전세기간이 만료된 후 재계약을 원하지 않을 경우 전세권 설정자에게 재계약포기의 사를 통지하고 전세금반환청구를 하시기 바랍니다.전세권이 소멸하면 전세권 설정자는 전세금을 반환하여야 하고, 동시에 전세권자는 목적부동산을 인도와 전세권등기의 말소등기에 필요한 서류를 교부하여야 합니다.<위 사항에 대한 추가 상담 요청입니다>다름이 아니오라. 그럼 제가 2004년 6월 27일이 전세기간 계약 만료인데 다시 계약하면 순위가 가압류 뒤로 순위가 밀려 나나요?불이익이 있습니까?만약 기간 만료 후 다시 계약 하지 않으면 그대로 계약이 유지되는 건가요?다시 계약을 하는 건가요?그리고 전세 계약을 하고 어떤 절차를 거쳐야지 등기분등본에 전세권 재계약한 것이 들어가나요?등기부 등본에 올라가는 것은 어떻게 올라가나요?소유자가 저희 장인이라 전세금반환청구소송을 행사할 수도 없는 거고, 암튼 저는 현재 전세 기간을 다시 연기해야 하는데 그렇게 하면 이제 가압류 중인 것을 알고도 전세계약을 연기한것이니 후에 전세권에 대한 순위가 가압류보다 밀려 손해 보는 것이 아닌지 궁금합니다.이사갈 데가 없어서 그럽니다.알려 주세요!
귀하의 질의에 답변드립니다. 빌라의 전세권설정자(주인)가 전세권의 존속기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 보며, 다만 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 봅니다(민법 제 312조제4항).한편, 전세권의 기간을 정하지 아니한 경우에는 전세권자와 전세권설정자는 언제든지 전세권의 소멸을 통고할 수 있으며, 그 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸됩니다(민법제 313조).따라서 귀하의 전세권존속기간만료일인 2004. 6. 27이 되기전 6월부터 1월까지 사이에 전세권설정자(주인)의 별다른 통보가 없었다면 전세권은 묵시적으로 갱신되어 그대로 효력을 유지하는것이므로, 결국 귀하와 전세권설정자(주인)의 소멸통고만 없다면 반드시 부기등기를 하지 않더라도 유효한 전세권자로서 보호받을 수 있습니다.또한 귀하와 전세권설정자(주인)의 소멸 통고가 없는 채 묵시적으로 갱신되어 귀하가 그대로 유효한 전세권자일 경우에는 귀하의 전세권우선순위는 처음 전세권등기접수 순위에 따라 결정됩니다. 다만, 전세목적물에 다른 담보물권 등이 설정되어 있는 등 분쟁의 염려가 있다면 기간의 연장이나 전세금의 증액 등에 대해 등기를 해 두는 것이 좋을 것입니다.참고로 전세권자는 가압류권자에 대해서는 언제나 우선입니다.