채무인수 계약 없이 담보채권이 명의 이전된 경우 1.변호사님께서 주신 답변 잘 받아 보았습니다.실은 변호사님께서 주신 답변이 다른 변호사님 견해와 다소 상이한 부분도 있고 좀더 구체적인 답변을 구하고 싶어서 재차 질의를 드리게 되었습니다.법률에 문외한 일반인들이 아래 제2번항과 같은 사례에 비추어 이해가 안되는 부분이 있으므로 상세한 답변을 부탁 드리겠습니다.2.예를 들어 일반적으로 은행앞으로 근저당권설정된 부동산을 매매할 경우 매도인과 매수인 당사자가 은행의 채무인수계약 없이 매매계약을 체결하여 소유권이전을 한 경우, 은행의 채무는 매도인에게 계속 존속되고 매수인은 채무인수 계약이 없었으므로 피담보채권에 대한 채무부담 의무가 없고 단지 담보채권 근저당권이 매수인에게 소유권이 이전되었다 하더러도 은행은 당해 물건에 대해 경매를 붙일 수 있을 뿐이고 이때 담보채권이 경매 처분되어도 충족되지 않은 채무에 대해서는 계속하여 매도인이 채무부담을 지고 있습니다.위와 같이 매도인 매수인 당사자간에 채무인수계약 없이 근저당 설정된 담보채권이 이전된 경우 모든 채무가 매수인에게 전가 되지 않는 것이 일반적 상식입니다.위 매매의 경우 당사자가 매계약서 여백에 근저당권채무 승계함이라는 단서를 표기하거나 말거나 이러한 사유로 채권자인 은행은 당해 물건을 경매에 붙일 수는 있어도 부족한 채무에 대하여 매수자에게 책임을 물을 권리가 없으며 오직 채무자인 매도인에게만 채무이행 의무가 잇습니다.위의 경우 매수인이 담보채권자인 은행에 대하여 채무변제 의무를 지지 않는다는 것은 일반적인 상식이나 법이 그러할 것이라는 것은 법률에 문외한 사람도 잘 알고 있습니다.3.그런데 아래의 사안과 위 2번항과의 내용은 큰 차이점이 없습니다만 변호사님이 주신 답변은 일반적으로 알려진 상식과는 너무도 대조되기 때문에 위 내용과 아래내용을 비교 분석하여 정확한 답변을 얻고자 재차 질의를 올리게 되었습니다.가.제가 일전에 질의 드린 내용에 대한 답변을 살펴보면, 갑으로부터 자동차를 매수한 병이, 을에 대하여 근저당권채무를 부담하여야 한다는 답변을 주셨습니다.그렇다면 위 제 2번항과는 어떠한 점이 다르며, 병이 갑의 동의없이 관할구청의 공무원의 요구에 따라 할부승계함이라는 특약 단서가 추후에 갑과 병사이의 문제에 대해선 별건으로 하더라도 을이 채무인수계약을 체결하지 않은 병에게 채무이행할 수 있는 법적 근거는 무엇인지요.나.또한 위 제2번항의 경우와 대조되는 것이 병은 갑의 차량을 매수하면서 차동차 대금 전액을 현금지급하였고, 을과는 채무승계의 계약이 없이 단순히 병이 단독으로 소유권이전 절차를 밟는과정에 담당공무원이 할부승계함이라는 단서를 요구하여 형식적으로 써넣은 것인데 이러한 사유로 병이 을의 채무를 부담하여야한다는 것은 위 2번항과는 너무도 대조되는 것이 아닌지요.다.병은 담보채권의 근저당권최고액 금600만원 전액을 채무부담 할 의무가 있는 것이 아니라 위 담보채권 자동차를 경매처분 하여 채권최고액 600만원, 부족할 경우엔 그 금액만을 변제받고 그 나머지는 원 채무자 갑에게 청구할 부분이 아닌지요.변호사님의 답변대로 부족한 금원에 대해서 병이 채무를 부담한다는 것인데 도저히 납득이 되지를 않습니다.위 제2번항과 비교하여 답변 주시면 고맙겠습니다.5.병이 자동차 매매대금을 다 치루고도 을에게 채무를 부담할 수 뿐이 없는 것인가요.구제 방법은 없는 지요.제가 주위의 어려운 사람들을 대리하여 본싸이트에 질의를 올리게 되었는데 그때마다 변호사님께 답변 주신 것에 대하여 많은 사람들이 감사하고 있습니다.비록 바쁘시더라도 위 제2번항과 비교하여 구체적으로 답변하여 주시면 고맙겠습니다.
1. 일단 저의 경우 변호사일 뿐 최종적인 법적판단을 내리는 법원이 아니라는 점은 일단 양지하셔야 합니다. 물로 법률가 개인이 견해가 다를 수는 잇고 저는 제 개인적인 견해에서 기존의 답변을 한 것입니다.2. 일단 근저당권채무를 승계함이라는 내용은 채무인수로 보입니다. 그리고 이는 그존의 채무자의 채무를 면제하는 면책적 채무인수가 아니라 공동의 책임을 지는 병존적인 채무인수로 보는 것이 타당할 것입니다.3. 면책적인 채무인수의 경우 채권자의 동의를 얻기 전에는 인수인은 언제든지 채권자에게 이를 취소할 수 있습니다. 이는 채무자와 인수자의 계약으로 이루어집니다. 그러나 병존적인 채무인수는 채권자와 인수인 또는 채무자와 인수인의 계약으로 이루어지게 됩니다(요 부분에서 채무자와 인수인이 동의를 하엿는가가 문제되지만 일단은 채무자의 묵시적인 동의가 잇다고 본 것입니다)4. 채권자와 인수인의 계약은 채무자의 의사에 반할 수도 있고 채무자와 인수인의 계약은 제3자를 위한 계약이므로 유효하다고 할 것입니다. 그렇다면 병존적인 채무인수로 본다면 인수인의 경우도 빚을 갚아야 한다고 말씀드린 것입니다.5. 이를 단순한 이행인수나 또는 계약인수로 본다면 그 결론은 달라질 수 있습니다. 이는 구체적인 사실관계 그리고 당시 계약체결자 또는 기재자의 구체적인 의사해석 등을 통해 결국은 법원에서 가려질 부분입니다. 그러므로 일도양단의 판단을 하기는 힘드나 일단 병존적인 채무인수라고 본다면 단순한 이행인수나 계약인수와는 다르게 인수인도 그 채무를 부담하여야 한다고 답변드린 것입니다.6. 이런 점 참적하여 현명하게 대처하시기 바랍니다.