임차료 지급 문제로 상담 부탁 드립니다. 안녕하십니까?아래 사항을 상담 드리려고 합니다.1.저는 주택소유주와 주택을 임차 계약(2006년 8월31일부터 2008년 8월 31일까지 계약) 한 사람으로부터 2007년 5월 15일 보증금 700만원에 월세 75만원으로 전차(2007년 5월 15일부터 2008년 8월 31일까지 계약함))하여 살다가 2007년 6월 28일 당해 집이 경매되어 2007년 11월 8일 제 3자에게 낙찰되었고 2007년 11월 15일 낙찰허가 결정되었으며 2007년 12월 20일 낙찰잔금을 낙찰자가 완납하였고 2008년 1월 31일에 배당일자가 잡혔습니다 2.저는 새로운 낙찰자와 보증금 1000만원에 월110만원에 임대차 계약을 하여 살고 있습니다.3.전차인인 제가 임차인에게 보증금 반환 청구를 하려는데 저의 의견은 2007년 6월 28일에 경매 개시결정 되어 임차인과 전대차관계가 더이상 지속될 수 없으므로 경매개시결정일인 2007년 6월 28일에 계약이 파기되었다고 봅니다.따라서 임차인에게 2007년 6월 28일 이후에는 월세 지급의무가 없다고 생각하는데 이 의견에 대한 조언을 부탁 드립니다.감사합니다 안녕히 계십시요.
계약의 이행불능 여부는 사회통념에 의하여 이를 판정하여야 할 것인바, 임대차계약상의 임대인의 의무는 목적물을 사용수익케 할 의무로서, 목적물에 대한 소유권 있음을 성립요건으로 하고 있지 아니하여 임대인이 소유권을 상실하였다는 이유만으로 그 의무가 불능하게 된 것이라고 단정할 수 없다(대법원 1994. 5.10. 선고 93다37977 판결)고 판시하고 있습니다. 따라서 귀 사안의 경우 귀하가 전차한 전차목적물 건물이 경락되어 새로운 소유자가 잔금을 납부하였더라도 귀하와 새로운 임대인간에 임대차계약을 체결하기 전까지는 차임은 계속 기존의 전대인에게 지급할 의무가 있다 할 것입니다.