환매조건부 미분양주택 사업에 참여 했더군요. 박병채변호사님!민간분양아파트의 계약자로서 입주를 기다리고 있다가 사업주체가 미분양 세대를 임대로 전환하거나 Coo츠, 미o양펀드, P-Coo등으로 매각을 할 낌새가 있다고 대처 방법에 대해 변호사님께 몇차례 상담을 받았습니다.예상과는 다르게, 오늘(2009.6.9)에서야 사업주체가 대oo택보증에서 실시하고 있는 환매조건부 미분양주택사업에 참여를 하였다는 것을 알게 되었습니다.저희 아파트는 2009.1.19에 준공검사가 떨어졌고 2009.2.26에 보존등기가 되었는데 2009.3.19 자로  미분양 세대(200여세대)중 절반인 100 여 세대가 대한주택보증으로 소유주가 넘어갔음을 확인하였습니다.  그렇다면 준공이전에 분양 계약자들에게 알리지도 않고 환매조건부 미분양주택사업에 참여를 한 것이 명백합니다.사업주체가 보존등기일인 2009.2.26일부터 6개월 이내에 주택보증으로부터 환매를 하지 않으면 주택보증이 바로 매각을 하거나 임대를 했다가 집값이 오르면 매각을 하는 걸로 알고 있습니다.물론 8월이 끝나기전에 주택보증으로부터 되 사서  사업주체가 임대나 분양을 할수도 있겠지만, 지금의 대구 부동산 경기로 봐서는 사업주체나 시공사가 6개월내로 환매를 할 수 없다고 여겨집니다.  주택보증에 환매조건부로 소유권을 넘기지 않았던 100여세대의 미분양은 사업주체가 그대로 소유권을 가지고 있기 때문이며, 준공검사 이후 거의 5개월동안사업주체는 1채의 아파트도 분양하지 못했기 때문입니다. 개인적인 생각으론 주택보증에 분양가의 50~70%로 소유권을 넘긴 것은 환매를 포기할것 같습니다.사업주체가 환매를 하지 않는다면 주택보증에 넘긴 100여세대는 8월 26일 지나야 주택보증이 임대나 매각을 할 수 있을 것 같으며 사업주체가 소유하고 있는 100여세대는 임대를 곧 시작할 것 같습니다. 그러나 아직은 임대를 하지를 않았습니다.어떤 준비를 해야 좋은지 박변호사님깨 다시 한번 자문을 구합니다. 소송을 하게 되면 피고가 사업주체와 주택보증으로 두사람이 되는 것입니까?  먼저 사업주체가 주택보증에 소유권을 넘긴 것을 먼저 소송을 해야 합니까? 주택보증의 환매조건부주택사업에 참여 한다는 고지의무를 위반 한것은 아닌지?등등....어떤 방식으로 누구를 상대로 소송을 하면 되는지 와 소송전 준비사항을 좀 더 구체적으로 알려주시면 고맙겠습니다.
소송은 두가지 중에서 선택이 가능합니다.하나는 매매목적물에 하자가 있음을 이유로 매매계약을 해제하고 분양대금반환 및 손해배상청구(분양대금의 10%)를 하는 것입니다. 또 하나는 계약을 해제하지 않고, 즉 계약은 유효로 하고 미분양물량을 임대로 돌림으로써 발생하는 집값 하락, 미래 주택가격 상승기대감을 포기하게 만든 것에 대한 손해 등을 청구하는 것입니다.두 소송 모두 피고는 사업주체가 되어야 합니다.한편, 처분 등 금지가처분신청을 할 경우에는 처분전이라면 사업주체를 피신청인으로 하여야겠지만, 이미 처분을 완료한 것이므로 대한주택보증을 피신청인으로 삼아야 할 것입니다.사업주체가 환매후 제3자에게 다시 임대할 가능성도 배제할 수는 없으므로 사업주체도 아울러 피신청인으로 삼으면 좋을 듯 합니다.가처분의 승소가능성은 반반 정도로 보고 있습니다.하지만, 본안 즉 분양대금반환 혹은 손해배상청구소송의 승소가능성은 가처분보다는 더 높을 것으로 예상합니다.소송에 본격적으로 들어가게 되면 여러가지 서류들이 필요하겠지만, 지금상황에서 가장 필요한 것은 원고가 될 사람들이 협심하여 소송여부, 변호사선임여부 등을 신속히 결정하여 대응하는 것이라고 생각합니다. 선생님 단독으로 소송진행하겠다면 문제는 없지만, 여럿이 소송을 할 것이라면 사람들의 생각을 한 곳으로 모으는 것이 생각보다 쉽지 않습니다. 아뭏든 다각도로 검토하시고 도움이 필요하시면 연락주시기 바랍니다.