상가건물 매매과정에서 기존의 임차인이 연체한 임대료를 돌려 받을 수 있을까요? 상가 매도인 입니다.1. 9월5일경 상가 매매 계약을 체결하고 10월29일경 소유권 이전을 하였습니다(임차인에 대한    내용 없음).2. 기존 임차인은 9월1일이 계약 종료일이나 계약일을 넘겨 묵시적 계약이 되었습니다.3. 매매 계약 후 기존 임차인에게 매매사실을 알리고 매수인과 재계약을 하여야 한다고 구두로    통보하였습니다.4. 10월24일경 매수인이 기존 임차인에게 재계약을 할 수 없다고 통보. 5. 기존 임차인은 매매 계약 전 3개월의 임료를 체불하고 있는 상태임.6. 이에 매도인은 임료가 3개월 연체되었음으로 임대계약을 임의로 해지할 수 있다는 사실을    구두로 밝힘. 소유권 이전과 동시에 유선을 통해 계약해지를 통보하였습니다(임료 미임금   됨).7. 임차인은 기존에도 상습적으로 임료를 연체해 왔으며 이에 대해 수시로 임료를 납부할 것을    독려하였고 금년 4월경 임료체불을 정산하면서 체불하지 말 것을 요구하였으나 현재 7월부터   소유권 이전까지의 임료 연체됨.<질의>1. 매도인의 계약 해지가 정당한지요?2. 지금이라도 매도인이 계약해지에 대한 내용증명을 보내는 것이 좋을지 아니면 통보만으로도    충분한지요?3. 그리고 연체된 임대료를 돌려 받을 수 있는지요?
귀하의 질의 내용에 대하여 잘 읽어 보았습니다. 상가건물 매매과정에서 기존의 임차인에 대한 처리 문제에 대하여 질문하신 것으로 보입니다.상가 건물이 매매되는 경우 보통 임차인에 대한 보증금 채무를 인수하는 경우가 많고, 그렇다 하더라도 임차인의 경우 건물 소유주의 변경에 대항할 수 없는 것이 원칙입니다.따라서 임차인으로서는 계약기간이 존속되어 있다고 하더라도 새로운 집주인과 재계약을 하지 않는 한 그 건물을 점유할 수 없는 것입니다(물론 상가임대차보호법에 따라 일정한 요건을 구비하면 대항력이 발생하는 경우도 있습니다).따라서 임차인이 귀하측과 재계약을 하지 아니하는 경우에는 명도청구 소송과 아울러 점유로 인한 부당이득금(보통 보증금이 없는 경우의 월 차임상당액이 될 것임)을 청구할 수 있습니다.명도청구 소송을 변호사에게 의뢰하기를 원하신다면 법무법인 한백의 김정훈 변호사를 방문하여상담 바랍니다. (사무실 전화 : 596 - 5551 사무실 위치 : 서울 서초역 6번 출구 앞 동일빌딩 4층)