임대차계약서의 인감증명서, 선순위근저당권에 대해 문의드립니다 여긴 지방이고, 저희 부모님이 저대신 임대차보증금 4천의 임대차 계약을 했는데요~~ 인감증명서 없이 계약서에 도장찍혀 있고, 등기부를 보니 1순위 근저당권 설정되어 있습니다.<1> 인감증명서보통은 괜찮겠지만, 확실히 해야 맘 편하게 대비할 수 있어 질문드립니다. 예를 들어, 집주인(임대인)이 인감증명서가 없다는 이유로 본인이 계약서 작성한 적이 없다고 하면 보증금받을 구제방법은 없는건가요? 그리고 보통거래에서는 인감증명서 없는데, 도장만 찍은 것으로 어떻게 본인이 직접 계약했다는 것을 증명하는거죠? <2> 선순위근저당권근저당권 최고액으로 2600만원 설정되어 있습니다. 아버지 얘기로는 실제 채권액이 2000만원 정도니 걱정안해도 된다고 합니다. 제가 알기로는 최고액까지 채무자(집주인)가 더 채무부담할 수 있는데, 그렇게 되면 4천만원 보증금 받을 때 문제되지 않을까요?
1. 임차인이 임대인과 임차목적물 건물에 대하여 임대차계약을 체결할 시 먼저 해당 임차목적물의 등기부등본을 열람한 후, 소유권자와 권리관계를 확인하고 소유권자 본인과 임대차계약을 체결하거나 소유권자를 대리하여 소유권자로부터 대리권을 수여 받은 대리인(위임장과 본인의 인감증명서첨부)과 임대차계약을 체결하게 됩니다. 따라서 소유권자 본인이 직접 계약을 체결하는 경우에는 본인의 신분확인을 할 수 있는 신분증만 지참하면 계약 체결하는데 전혀 지장이 없겠습니다.  2. 귀 사안의 경우 2순위의 우선변제권을 확보하려면 주택임대차보호법상의 대항요건(주택의 인도와 전입신고)과 임대차계약서상의 확정일자를 받아야 합니다. 만일 근저당권의 채권최고액이 2600만원으로 설정되어 있다면 실제 대출채무액은 2000만원입니다. 한편 저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용을 담보합니다. (민법 제360조) 따라서 임차목적물의 경락대금에서 우선 1순위 저당권자에게 먼저 배당된 후 나머지 경락잔금에서 귀하의 임차보증금을 배당받게 될 것입니다.