임차권등기가 등기부상에 올라간후 전입신고를 해야되는지? 안녕하십니까 상담 성의껏 잘 부탁드립니다.2000.4월 전세금 4,000만원에 입주해 전세를 살다가 2002.7월 재계약을 하면서 전세금 1,000만원을 올려주어 총 5,000만원에 전세를 살고있다가 직장문제로인해 작년5월에 이사를 했습니다.전세기간 만료는 2004.7월 입니다.전세금을 돌려받지 못했기에 전입신고를 하지않고 예전 주소 그대로 둔 상태입니다.주인은 전세기간이 끝나면 집이 나가지않아도 전세금을 해준다고하다가 한 달만 더 연기해달라고 하더니 올 8월31일짜로 은행에서 임의경매가 들어왔습니다.제가 묻고싶은 내용은 이렇습니다.1.지금 경매가 들어와있는 상태에서 임차권등기를하고 지금 살고있는 곳으 로 전입신고를 할까하는데, 임차권등기가 등기부상에 올라간후 전입신고를 해야되는지?2.임차권등기가 등기부상에 올라가지않은 상태에서 임차인 권리신고와 배 당요구를 법원에 접수해도 되는지?3.이사를해서 집이비어있는 상태인데, 우선변제권과 대항력에 대해서도 좀 가르쳐 주십시요.지금이라도 어느정도의 짐을 비어있는집에 갔다놓고 거기서 거주를 하고있 어야 하는건지 아니면 그냥 비어두어도 되는건지요?4.4,000만원 이하는 1,600만원까지 받을수 있다고 들은것 같은데 이것은 어 떨경우에 그런건지?5.나중에 재계약하면서 1,000만원 올려준것은 소액으로 들어가서 얼마라도 받을수 있는건지?(확정일자를 나중에 받았기에 ) 참고로 은행 기본융자빼고 세입자 중에서는 제일 우선 순위입니다.(확정일자는 2000.4월에 받아놓았고, 1,000만원에 대한것은 2004.6월에 받아 둔 상태입니다.)어떻게해야 전세금을 다 받을수 있는지 자세한 답변 부탁드립니다.
로시콤법률구조재단을 방문해주셔서 감사드립니다.귀하의 질의 순서에 따라 답변드리겠습니다.1. 지금 경매가 들어와 있는 상태에서 임차권등기를 하고 지금 살고 있는 곳으 로 전입신고를 할까하는데, 임차권등기가 등기부상에 올라간 후 전입신고를 해야 되는지?답변)주택임대차보호법상의 임차권등기의 효력은 임차권등기가 경료(마쳐진)시점부터 발생하므로 임차권등기명령을 신청한 후 바로 다른 곳으로 이사 가거나 주민등록을 옮겨서는 안되고 임차권등기가 경료된(마쳐진) 사실을 반드시 확인한 후에 이사를 하거나 주민등록을 옮겨야 합니다. 2. 임차권등기가 등기부상에 올라가지 않은 상태에서 임차인 권리신고와 배당요구를 법원에 접수해도 되는지?답변)임차목적물 주택이 경매신청되는 경우 임차인은 되도록이면 빠른 시일 내에 임차인의 권리신고와 배당요구신청(늦어도 경락기일전까지)을 하는 것이 좋습니다. 물론 임차권등기경료가 임차인의 권리신고와 배당요구신청의 요건이 아니기 때문에 임차권등기가 경료되지 않았다하더라도 권리신고 및 배당요구신청을 할 수 있습니다. 3. 이사를 해서 집이 비어있는 상태인데, 우선변제권과 대항력에 대해서도 좀 가르쳐 주십시요. 지금이라도 어느 정도의 짐을 비어 있는 집에 갔다 놓고 거기서 거주를 하고 있어야 하는 건지 아니면 그냥 비어두어도 되는 건지요?답변)주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하면 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다”고 규정하고 있고, 동 법 제3조의 2 제2항에 의하면 “제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다”고 규정하고 있습니다.  따라서 귀하의 경우 경락기일 전에 임차목적물 주택에서 타처로 이사를 하면 대항력을 상실할 우려가 있고 결국 우선변제권을 주장할 수 없게 될 수 있습니다.4. 4,000만원 이하는 1,600만원까지 받을 수 있다고 들은 것 같은데 이것은 어떨 경우에 그런건지?답변)주택임대차보호법상 소액보증금 중 일정액에 관하여 선순위 담보권자보다도 우선하여 임차주택(대지포함) 경락가액의 1/2의 범위 내에서 배당을 받을 수 있습니다. (주택임대차보호법 제8조) 이 경우 임차인이 대항요건을 경매신청기입등기 전까지 갖추고 이를 경락기일까지 계속 유지하여야 합니다. 한편 소액임차인의 보증금의 범위는 서울과 같은 수도권과밀억제권역에서는 4천만원이하중 1600만원 한도 내에서 소액임차인의 우선변제권을 주장할 수 있습니다. 5. 나중에 재계약하면서 1,000만원 올려 준 것은 소액으로 들어가서 얼마라도 받을 수 있는건지?(확정일자를 나중에 받았기에..)참고로 은행 기본융자 빼고 세입자 중에서는 제일 우선순위 입니다.(확정일자는 2000.4월에 받아놓았고, 1,000만원에 대한 것은 2004.6월에 받아둔 상태입니다.) 답변) 귀하의 경우 재계약 이전에는 소액임차인의 보증금 범위 내에 있기 때문에 1600만원 한도내에서 최우선변제를 받을 수 있습니다. 그러나 재계약 이후에는 보증금이 1천만원 인상되었기 때문에 소액임차인의 범위를 넘어선 것이어서 소액임차인에 해당되지 않습니다. 따라서 귀하의 경우에는 4천만원의 임대차계약서를 근거로 소액임차인의 보호를 받을 수 있고 나머지 부분에 대해선 다른 세입자들보다는 우선순위에 있기 때문에 우선변제권을 행사하면 될 것 같습니다. 그러나 1000만원에 대해서는 확정일자가 늦기 때문에 우선변제권을 행사하기 어려울 것 같습니다.