주상복합(주택 / 상가 관리비 미수건) 상담 부탁 드립니다. 본단지는 주택 / 상가(12 2/28)로 구성된 주상 복합건출물입니다.2007년 3월에 준공을 얻어 현재까지 15개월 정도 지난 상태입니다.시행사 A 시공사 B 시공사 B는 시행사 A로부터 시공비를 받지못해 시행사 A의 지분 전부에 대하여 처분금지 가처분신청 및 소유권이전청구해놓은 상태입니다.(등기 1순위) 2008년 5.1일 시행사 A의 소유지분 일부를 시공비조로 대물변제 받았는데(소유권이전등기 완료 상태)이 경우 시공사 B로의 소유권 이전행위가 특정승계인지질의 드립니다.(특정 승계인의 경우 대판 2004다 9598,3604)에 의거 2007.3월부터 체납중인 공용부분 관리비를 청구할 수 있는지 답변 부탁드립니다.또한 시행사가 부도의 위기로 미분양세대의 관리비를 전혀 납부하지 못한 상태에서(내부적으로 전기 단전 위기) 시공사 B에게 관리비를 받을 수 있는 방법은 없는지 답변 부탁드립니다.
귀 사안의 경우 시공사가 공사비용조로 시행사측의 주상복합건물을 대물변제조로 소유권이전등기를 경료 받았다면 특정승계에 해당됩니다.한편, 집합건물의 전(前) 구분소유자의 특정승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면, 모두 이에 포함되는 것으로 봄이 상당하다.한편, 관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고, 전(前) 구분소유자의 특별승계인이 체납된 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 구분소유자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니라 할 것이어서, 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않습니다.(대법원 2006.6.29.선고 2004다3598 판결) 따라서 귀 사안의 경우에는 체납된 공용부분 관리비(연체료 제외)를 특별승계인인 시공사측에게 청구할 수 있습니다.