부동산 명의변경 관련 문의 안녕하세요.부모님이 저희에게 말씀도 안하시고 아버지 소유인 토지를 외삼촌 임의대로 사용케 해주신 후 요즘 마음 고생이 심하셨는지 이제서야 저희에게 말씀을 하셔서 법 관련하여 무지한 보통사람으로서 전문가이신 변호사님들께 조언을 구하고자 법률 상담을 요청 드립니다.저희 아버지가 2001년에 매매하여 실소유주였던 토지를 2008년 외숙모 명의로 이전헤 주신 후 지금까지도 명의 변경을 하지 못하고 계십니다. 사건의 발단은 2011년 3월에 외삼촌이 이 토지를 담보로 채권최고액인 금42,900,000원의 70%에 해당되는 금액인 33,000,000원을 금융권으로부터 대출 받아 등기부 등본 상에 근저당권과 지상권이 설정되어 있는 상황입니다. 이 일이 있은지 1년 후인 2012년 초에 저희 아버지가 이 토지를 타인에게 팔거나 양도하고자 외삼촌께 근저당권 설정을 해지할 수 있게 대출금 상환을 요청했으나, 1년 반이 지난 지금까지도 금융권에 채무 변재를 전혀 하고 않지 않으며 토지 매도도 중간에서 계속 훼방을 놓고 있는 실정이라고 합니다.저희 아버지가 현재 외숙모 명의로 되어 있는 이 토지를 저희 남동생 명의로 소유권 이전을 하고 싶어 하시는데 어떻게 하는 것이 좋은 방법인지 알 수 없어 문의 드립니다.이 토지를 담보로 대출해 준 금융사에 전화해서 물어보니 소유권 이전을 할 경우,추후 저희 외삼촌 가족이 3300만원 채무 변재를 이행하지 않을 경우, 토지 경매가 이루어지는 것을 막기 위해서는 현재 근저당권 설정되어 있는 3300만원에 대해 어떻게 정리할 것인지를 서로 협의해서 소유권 이전을 하여야 한다고 하던데저희 부모님이 가지고 있는 재산이라고는 이 땅이 전부인데다가노령 연금으로 생활하시는 부모님이 3300만원이라는 대출금을 변재할만한 현금도 없는 사정입니다.외삼촌이 소유권 이전을 동의할 경우,1.  문제의 토지에 대한 소유권 이전을 저희 아버지 대신에 저희 남동생 명의로 이전 가능한지요? 2. 3300만원 대출금에 대한 변제를 저희 가족이 책임지지 않고 해결할 수 있는 방법이 있는지요?3. 외삼촌이 대출금 변제를 불이행할 경우를 대비해서 차용증이나 각서 등을 소유권 이전시 요청해야 하나요?4. 제가 인터넷에서 부동산 명의 변경 에 대해 검색해 본 결과로는 가족간 증여, 매매 이런 방법이 있으며 각각의 경우에 따라 제반 비용이 차이가 있다는데 최소 비용으로 소유권 이전을 하려면 어떻게 해야하는지 궁금합니다.위의 4가지 문제 이외에 저희 부모님이 최소한의 비용으로 미 토지를 되찾기 위해서 알아야 하는 점들이 많이 있을 것이라 생각합니다.바쁘신데도 무료 상담해 주시는 고마운 변호사님들께 마음 깊이 감사드리며답변 기다리고 있겠습니다.수고하세요
일단, 문제를 두 가지 측면에서 생각할 필요가 있겠습니다. 명의를 다시 돌려받는 문제와 담보가 설정된 채무를 해결하는 문제입니다.명의를 다시 아버지 명의로 돌리거나 혹은 제3자 명의로 이전하는 것은 현재 명의자인 외숙모가 협조를 해주면 이전에 따른 제세공과금이나 등기비용 문제를 제외하면 별 어려움은 없을 것입니다. 혹시라도 순순히 등기를 이전해주지 않으면 소송의 방법을 취해야 하고, 이 경우에는 명의이전이 명의신탁이지 실질적인 이전이 아니라는 점에 대한 증거확보가 우선시 되어야 할 것입니다.한편, 명의를 돌려받는 문제와 담보가 설정된 채무를 해결하는 문제는 별개로 생각을 해야 하며, 명의를 다시 돌려받든 아니면 현재대로 명의를 유지한다고 하든, 위 토지가 실제 우리 것이고 일단 설정된 담보를 해결하지 않으면 경매 등을 통해서 위 토지를 날릴 수 있다는 점에서 그렇습니다. 담보가 설정된 채무를 당장 해결할 수 없다면 우선은 위 대출금을 해결해주겠다는 각서를 받아 놓으시는 것이 좋고, 만약에 순순히 해결을 해 주지 않으면 외삼촌 내지 외숙모 명의로 된 재산에 대해서 가압류 등을 해놓고 위 대출금 상당의 금원을 지급해줄 것을 구하는 구상금 소송을 고려하셔야 할 것입니다.결국, 돈을 쓴 쪽에 어느 정도 대출금을 해결할 능력이나 재산이 있다면 위와 같은 소송을 하거나 소송을 할 모습을 보여줌으로써 어느 정도 해결의 가능성이 있겠지만, 돈을 쓴 쪽에서 전혀 그러한 능력이 되지 않는다면 위 담보가 설정된 채무가 해결되지 않아서 결국 토지를 지키지 못할 가능성도 있음을 말씀 드립니다.