공동투자 약정서의 법적 구속력 저는 며칠전 10여명과 함께 부동산을 공동으로 낙찰받아 매각을 추진중에 있습니다.투자시에는 구두상으로만 얘기를 해놓았으나 금액이 크고 투자자들끼리의 이해관계 또한 없지 않을 것으로 예상되어 투자약정서를 받아 공증을 해두고자 합니다* (중략) 공동투자하여 취득한 부동산을 매각처분시 공동투자자2/3의 참석과 2/3의 동의가 있으면 매각하기로 한다.이에 동의하지 않은 경우 지분을 포기하는 것으로 하고 그러나 매각시에는 투자자들은 각자 매수인의 인적사항이 기재된 부동산매도용인감증명서를 첨부해야 하는 것으로 알고 있습니다 이와 같이 지분을 포기한다라는 내용의 공증을 해놓았드라도 등기부에는 이미 투자자들의 지분만큼 전체 등기가 되어 있기 때문에 지분포기 약정은 효력이 없을것 같고, 이와 같이 매각에 동의한다 하더라도 매도시 매도용인감증명을 교부해주지않으면 또한 매각이 이루어질수 없을 것 같은데 이들을 하나로 규정하여 의사를 통일하고 법적 구속력을 갖을수 있는 방법이 없겠는지요
안녕하십니까. 조건한 변호사입니다.투자약정 중 매각조건(공동투자자2/3의 참석과 2/3의 동의)에 대한 약정과 매각처분에 동의하지 않는 경우 지분 포기한 것으로 간주하는 약정은, 공동투자자 상호간에 합의가 있다면 일단 유효하다고 판단됩니다.다만, 지분포기 약정의 경우에는 투자자들이 이에 대하여 동의하지 않을 가능성이 매우 높을 것으로 생각됩니다. 그러나 일단 투자들이 위 지분포기 약정에 전원 동의하였다면, 다음과 같은 문구를 추가하는 것도 좋은 방법이라 판단됩니다. 1. 매각처분에 동의하지 않은 투자자는 자신의 지분을 포기하는 것으로 간주하되, 그 지분은 다른 공동투자자에게 각 투자자들의 지분 비율로 귀속된다. 2. 매각처분에 동의하지 않은 투자자는 매각처분에 필요한 매도용인감증명과 기타 필요한 서류를 각 공동투자자(또는 공동투자자 중 대표자를 정한 경우에는 그 대표자)에게 제출한다.3. 지분을 포기한 투자자가 위 2항의 의무를 이행하지 않을 경우, 매각대금 중 그 투자자의 지분에 해당하는 금액(또는 일정액으로 정하여도 무방합니다)의 2배를 각 공동투자자의 지분비율에 따라 각 공동투자자(또는 공동투자자 중 대표자를 정한 경우에는 그 대표자)에게 지급한다. 위와 같은 경우, 먼저 매각처분에 필요한 동의를 얻는 과정, 즉 총회를 소집하는 절차, 소집하는 자(대표자) 등을 미리 정하는 것도 좋을 것 같습니다. 공동투자 약정시 지분포기 약정에 대비하여 각 공동투자자의 매도용인감증서를 교부받는 방법도 생각해 볼 수 있는데, 어차피 제출하지 않으면 아무런 소용이 없게 될 것 같습니다. 그래서 위와 같이 지분포기 투자자가 매각에 필요한 서류를 제출하지 않은 경우 그로 인한 위약금을 지급하도록 한 것입니다. 매도용임감증명서의 제출을 법적으로 강제할 방법은 일단 없는 것으로 보이므로, 위와 같이 금전적 배상으로 그 제출을 간접적으로 강제하는 방법을 제시한 것입니다. 또한 공동투자 약정서를 작성할 당시, 각 투자자들의 인감증명서를 첨부하셔야 합니다. 다만, 위 위약금을 받기 위해서는 추후 소송을 제기해야 하며, 먼저 그 투자자의 지분에 대하여 처분금지가처분신청을 제출한 다음 본안 소송을 진행하시면 될 것 같습니다. 공동으로 부동산을 경락받아 매각처분하는 경우, 그 투자자들의 의사가 일치하여 매각이 용이하게 진행된다면, 아무런 문제가 없을 터인데, 어느 누구라도 매각에 이의를 제기하거나 매각에 필요한 서류를 제출하지 않는다면, 법적인 문제가 발생할 소지가 높습니다. 즉. 아무리 완벽한 투자약정서를 작성했다고 하더라도, 그 약정의 이행을 확보할 방안이 마련되지 않는다면, 투자약정을 불이행한 자에 대한 조치를 취할 수 없게 됨을 유의하셔야 할 것 같습니다.추후 투자약정서 초안을 작성된다면, 그 내용을 올려주세요. 그러면 수정할 부분을 말씀드리겠습니다.