전세금 보호를 받으려면 반드시 전세권 설정을 해야하나요? 확정일자 만으로는 안되나요? 안녕하십니까? 제가 이번에 처음으로 전세 계약을 하는 사람으로 궁금한 내용이 있어 문의 드립니다.* 전세 계약한 아파트의 매매가 : 8500만원* 전세 들어가는 집의 현재 은행 융자 : 5700만원(등기부 등본상 근저당 설정금액 : 74,100,000만원)* 전세금 : 6000만원# 질문1 :  은행 융자금 5700만원중 제가 잔금 줄때 직접 은행에 가서 3700만원을 갚고 2000만원만 남기고 2000만원에 대해서만 근저당을 다시 설정하기로 했습니다.  그렇게 되면 근저당설정이 2600만원으로 줄게 됩니다. 이렇게 가능한지요? (은행에서는 근저당 감액설정을 해준다고 했습니다.)# 질문2 :  계약서 작성시 부동산에서는 확정일자만 받아놓으면 전세금을 보장받을수 있으니 굳이 돈드려서 전세권설정까지 할 필요가 없다고 합니다.부동산 말대로 확정일자만 받으면 나중에 집주인이 대출금을 못갚아서 경매에 들어가도 전세금을 돌려받을수 있는지요?# 질문3 :  만약 집주인이 대출금을 못 갚아서 은행에서 경매에 넘기려고 할때 제가 대출금을 대신 갚고 그 집을 제 명으로 등기이전이 가능한지 알고 싶습니다.읽어 주셔서 감사합니다.
1. 귀하의 질의 순서에 따라 답변드립니다.2. 근저당권설정계약시 채권최고액은 장차 근저당권설정자와 근저당권자가 변제기가 도래시 우선변제되는 피담보채권의 원금,이자, 지연배상금등을 담보하기 위한 준비금의 성격이 있습니다. 근저당권설정자가 근저당권설정계약시 존속기간을 두는 경우 피담보채권이 변제되고 그 근저당설정계약기간이 만료되어야 근저당권이 말소됩니다. 따라서  귀하의 경우 근저당권설정자인 임대인이 일시적으로 피담보채권의 일부를 변제한다 하더라도 임차목적물의 등기부상 채권채고액은 그대로 남게 됩니다. 3.  임차목적물이 주택인 경우 주택임대차보호법에 따라 임차인이 대항요건(주택의 인도와 전입신고)과 확정일자를 받아두면 전세권등기를 하지 않더라도 후순위 담보권자보다 우선변제를 받도록 하고 있습니다.4. 임대인이 피담보채권을 변제치 못할 경우 근저당권자인 은행은 담보목적물을 저당권에 기하여 담보권을 실행하게 되는 데 이건의 경우 후 순위 임차인인 귀하는 이건 임차목적물의 경락자에게 대항할 수 없고, 단지 경매인으로 참여하여 경락은 받을 수 있을 것 같습니다.