민법 104조 위반여부, 이중계약서 등 실무 처리관행을 알고싶습니다 안녕하세요?이런 살아있는 게시판이 있는걸 이제야 알고 궁금한게 있어서 올립니다 구체적으로 어느정도 타당성 있는 사안인지 알고 싶어서요.바쁘시겠지만 성실히 답변해 주시면 감사하겠습니다.98년 12월 저희 집이 새로 아파트를 사서 이사가기 전에 집내부 수리를 모 건설회사에 다니던 누나의 소개로 친분이 있던 그 회사 모대리를 통해 한 건축 사무소와 집 내부수리 계약을 맺고 입주전 약 1달간 내부 수리를 했습니다.외부 샷시 등은 다른 업체에 맏기고 내장 수리 계약을 8500만원에 하기로 계약하고 수리를 마쳤고 지금까지 살아왔습니다.만 2년이 지날 전후로 점점 하자가 발생하기 시작하고 그 후 계속 시공을 담당했던 건축 사무소 소장님께 연락하여 사후 수리를 때론 실비를 내고 또는 무료로 사후 하자 보수를 받았습니다.그런데 어느날 이 건축 사무소 소장(계약 일방 당사자)와 대화 도중 건축 사무소 측은 수리 비용을 5000만원만 받았다고 하는 것입니다.결국 알아본 결과 중간에 이 건축 사무소를 소개했던 모 대리가 중간에 3500 만원 정도를 챙기고 우리에게 8500만원을 받고 그 건축사무소 측에는 5000만 원을 준 것 이었습니다.물론 저희도 어느 정도 중간 소개책인 모 대리가 소개비를 받을 것이라고 예상은 했었지만 공사비의 70%에 해당하는 금액을 소개비로 받을 줄은 예쌍 못했습니다.또 평균인의 사고로도 이 수수료는 너무나 과도하여 당사자의 무지 또는 무경험을 이용하여 현저하게 공정을 잃은 것이 아닌가 싶습니다(민법 104조) 또 하나 위혹을 사는 것은 건축사무소장은 8500만원 짜리 계약서를 본적이 없다는 것입니다.제 추측으론 아마 이 건축사무소 직인을 사용할 아무 권한도 없는 모대리가 중간에서 이중 계약서를 작성하여 그 건축사무소 직인까지 위조하여 우리에게 새로운 계약서를 제시했었던 거 같습니다.(건축사무소장은 이점에 대해 증언할 수 있다고 했습니다) 사문서 위조나 사기죄에는 해당하진 않을까요?아직까진 그 대리측에 공식적으로 항의하지 않아 그쪽의 반응을 알 수 없지만 가능한 대비책을 세우고 그쪽에 공식적으로 항의할 생각입니다 원래 누나와 직장 동료로 잘 알고 지내던 터라 별 의심없이 그 대리측을 신뢰하고 계약 당사자가 아닌 대리가 가져온 서류만 보고 계약을 한 저희의 잘못 도 없진 않지만 이렇게 잘 알던 사이에서 이런 일을 당하니 더 배신감을 느껴서 그렇습니다.그 대리는 현재 미국 유학중인데 곧 귀국할 예정이고 아마 수수료가 정당했다던지 자신이 3500만원을 다 챙긴 것은 아니라던지 등 다른 이유를 대며 핑계를 댈거 같은 분위기를 그 대리 부모님과의 전화 통화를 통해 느꼈습니다.최악의 경우 민사 소송을 하더라도 비용문제도 있고 해서 민사 조정이나 소액심판제도 같은 것을 이용하고 싶은데 가능하지요?그리고 이러한 경우 적정 수수료는 어는 정도인지 비슷한 판례가 있는지,실무 해결 관행은 어떤지 등을 알고 싶습니다.만약에 이중계약한 것이 사실이라면 형사책임 정도는 어느 정도 되는지도 궁금합니다.아 그리고 계약한지 2년 9개월 정도가 지났는데 시효에 걸리진 않을까요?다소 두서없이 써내려가 죄송하고 빠른 답변 기다리겠습니다.
안녕하세요 정대화변호사입니다(02-581-4040)1. 위 내장수리계약에 수수료계약도 포함되어 있다고 볼 때 3500만원의 수수료는 현저하게 과다하다고 하겠습니다. 수수료가 얼마라고 정하여진 판례같은 것은 없고 보통 사회통념적으로 10%정도라고 할 수 있지 않을까요. 따라서 귀하가 말씀하신 현저하게 불공정한 계약에 해당한다고 할 수 있을 것입니다2. 또한 그 대리가 귀하에게 수수료가 3500만원이라는 사실을 전혀 고지하지 않았다면 일종의 사기에 의한 계약으로 그 취소가 가능하며 그 취소는 사기사실을 안때로부터 3년이므로 아직 시효는 많이 남았다고 할  것입니다시효문제는 형사적으로도 시기가 남아 있습니다3. 그리고 위에서 말한대로라면 그 대리는 형사상으로도 사문서위조에 해당되나 실무상으로는 이러한 경우 문서의 명의자인 건축사무소측에서 고소하는 것이 보통이므로 그렇게 할런지 의문이 듭니다. 그러나 귀하가 사기죄로 고소하면서 더불어 사문서위조죄로 고소를 병행하면 되므로 이런 방식으로 하시면 됩니다4. 소액재판은 2000만원이하가 해당되고 민사조정은 상대방이 이의신청을 하면 효력이 없고 또한 이 사건은 액수는 작아도 구성법리가 복잡하므로 민사소송으로 가야 할 것같습니다