집주인 사망 후 상속 이전 주택을 부인과 전세 계약을 체결해도 되는지 어제 계약금 1,000만원에 전세 계약을 체결하였습니다.그런데 그 집주인은 3년 전에 사망한 상태이고 상속인에게 등기이전이 안되어 있습니다.그래서 법적 상속인이라는 집주인의 부인과 계약을 체결하였습니다.이전 임차인의 경우 그 집에서 10년간 전세를 살고 있었는데 집주인 사망 후에는 부인과 계약을체결하였다고 전혀 문제가 없다고 얘기합니다.부동산에서도 임대의 경우 포괄적 상속이므로 부인이 계약해도 문제가 없다고 하는데 괜찮을지요? (계약자가 부인으로 되어 있습니다.) 계약서에는 연내에 등기 이전을 하겠다고 되어 있기는 합니다.현재 저당 잡힌 것은 없지만 혹 사망한 집주인에게 다른 부채가 있어 상속인이 상속을 포기한다든지, 다른 상속인(직계비속)이 권리를 주장할 경우 문제가 발생할 수 있나요?그리고 확정일자는 임대차계약서 뒷면에 동사무소의 확인을 받는 것으로 알고 있는데 이와 같이 등기상 소유인과 계약자가 다른 경우 확정일자를 받는데 문제가 없나요?말썽이 일어날 수 있는지, 그럴 경우 이제 계약을 파기하면 계약금을 날리게 되는건지 자세히 조언 부탁 드립니다.
귀하의 질의에 답변드립니다. 귀하의 경우와 같이 미등기의 상속된 주택을 임대차하는 경우 그 상속된 주택은 미등기라도 상속인들의 공유로 추정되기 때문에 원칙은 상속인들 모두와 임대차계약을 체결하여야 합니다.  다만, 공유자는 공유물전부를 지분의 비율로 사용,수익할 수 있으며, 공유물의 처분,변경은 다른 공유자의 동의없이 할 수 없으나, 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정하도록 규정하고 있습니다. (민법 제263조 후문, 제264조, 제265조 본문)그리고 판례는 과반수공유자의 결의없이 한 임대차계약은 무효라고 하였으나 (대법원 1962. 4. 4. 62다1), 공유임야의 지분과반수를 가진 공유자가 그 임야를 타인에게 임대한 행위는 달리 특별한 사정이 없는 한 공유물의 관리행위로서 적법하다고 하였습니다. 따라서 귀하의 경우 공유주택을 임대차 하는 경우 최소 공유자전체지분의 과반수의 동의를 얻어야 귀하의 임차권은 유효하기 때문에 최소한 임대차계약서의 별첨서류로 공유지분자(상속인들)의 과반수 동의서(인감날인)를 발급 받는 것이 필요할 것 같습니다.참고로 동사무소 또는 등기소, 공증기관에서 발급하는 확정일자는 임대차계약서상의 실질적인 권리관계의 적법성 여부는 판단하지 않고 계약체결일에 임대차계약이 체결되었다는 사실만을 확인한 후 대장에 기재하고 임대차계약서 표면에 날인합니다.