인도명령대상자에 대해서 문의 드립니다. 인도명령대상자에 대해 여줘봤던 이유는 다음과 같습니다.제 원룸 빌라는 세대마다 등기가 따로 되어 있는 관계로 모든 세대가 같은 날짜에 낙찰을 받지 못했습니다.그러면서도 배당일은 같은 날짜로 되어 있습니다.판사가 임차인에게 인도명령을 결정할때엔 배당기일 이후로 결정하는게 일반적이라 들었는데, 제 원룸은 배당기일 이전에 결정해 주셨습니다.임차인으로썬 고통이 가중되는 처사였습니다.(대전지법 ****타경*****) 저는 낙찰인에게 이사비용 달라고 한적도 없고, 그저 배당금이 없으면 다른 집을 구해 나가기가 힘드니깐 그때까지만 기다려 달라고 사정했고요 심기 건드리면 밉상 보일거 같아 법원서류도 성실히 받아 왔던건데, 괜히 낙찰인만 믿고 법원서류 꼬박꼬박 받아 왔던게 결과적으론 화근인거 같습니다.낙찰인은 당장에 월세 30만원을 내라고 날도 추운데 저를 강제집행으로 끌어 내겠다고 지금 저에겐 앞으로 배당일까지 두달을 버틸 묘책이 필요합니다.새 점유자를 제 원룸에 들여서 그 점유자에게도 인도명령신청을 하게 하면 당장에 그 시간만큼은 버틸수 있을거 같아 여쭤봤습니다.질문 1.친구가 지금 제 원룸에 전입신고 안하고 그냥 들어와 산다고 가정했을때 매수인은 친구에게도 인도명령신청을 해야 한다고 하셨는데 제가 의문인건, 얼마전에 낙찰인이 작년에도 내가 임차인을 강제집행으로 내 쫓은 적이 있다 면서 공고문 같은것을 보여 주었는데 거기에는 이 부동산은 000 에게 강제 인도된 부동산이므로 누구도 침범해선 안된다.만약 침범하면 00 법에 저촉된다 집행관 000  대략 이런 문구였습니다.** 친구가 인도명령이 안 떨어진 상태에서 저만 인도명령강제집행으로 내 쫓겨도 집행관은 문 앞에다 저런 공고문을 붙일 수 있는 건지요?아니면 집안의 모든 점유자를 상대로 인도명령 강제집행을 실시한 후에만 저런 공고문을 붙일수 있는 건지?2.불법점유자라도 부동산 인도명령에 의한 강제집행을 통해서만 내쫓을 수 있다고 하셨는데요 여기에서 의문인것은, 낙찰인의 입장에서는  친구가 잠시 놀러온 건지 혹은 진짜로 같이 생활 하는 건지 정확한 파악은 어려울 것입니다.따라서 낙찰인은 친구에게  당신은 그냥 놀러온 거니깐 임차인 나갈때 같이 나가라 라고 떠밀것이고 친구는 나도 여기서 산다 라고 항변한다면 괜히 싸움만 날텐데요 더군다나 전입신고도 안한 불법점유자까지 인도명령 상대방이 된다면, 악덕 임차인이라면 저런것을 악용해서 노숙자 아무나 집안에 놀러오게 한 후에  같이 동거하는 사람  이라고 주장해도 무방하겠네요?특히 저 같은 경우에는 내내 혼자 살다가 강제집행을 코 앞에 두고 집안에 딴 사람을 들이는 꼴인데 낙찰인의 입장에서는 분명히 시간끌기위한 술책 이라고 주장하지나 않을까 싶어요** 질문의 요지: 불법이든 합법이든 점유자 를 정함에 있어서 법의 기준이 분명히 있을거 같은데 어떠한 기준으로 결정하나요?@@ 제일 중요한 항목임.3.동사무소에 가서 거주인 실태조사 라도 나와 달라고 부탁해서 동사무소에 친구의 거주를 확인이라도 시켜주면 친구가 점유자로 인정될 수도 있나요?** 만약 낙찰인이 옆집 아줌마한테  00호의 집은 임차인 혼자 생활함 이라는 확인서라도 받으면 제 친구는 인도명령신청 대상자에서 제외 될 수도 있나요?@@ 제일 중요한 항목임.4.친구가 점유자에 인정된다고 가정했을때 만약 친구가 전입신고를 안한 상태라면 낙찰인은 동사무소에 가본들 친구 이름조차도 확인을 못 할 것입니다.또한 낙찰인이 친구에게 이름 밝힐 것을 요구했을때 친구가 이를 거부하면 낙찰인으로썬 이래저래 친구의 이름조차 모르는 셈이 되니깐, 법원에 인도명령신청조차도 못 하게 될텐데요 ** 질문의 요지 : 집 주인이 집안의 불법점유자에게 이름 밝힐 것을 요구하면 그 불법점유자는 신원을 밝혀야할 의무가 있나요?만약 그 불법점유자가 집 주인에게 이름 밝히기를 거부하면 그 사람은 무슨 제재를 당할 수 있나요?가령, 인도명령상대방에서 제명(?) 제외되어 법 절차 없이도 그냥 끌어 낼수도 있는지요?5.제 몸 하나 강제로 끌려 내지는 건 감수하겠는데, 살림살이는 배당일까지 원룸안에 두고 싶습니다.짐이 많아서 비용도 많이 들것 같고, 운반비며 창고비며 나중에 모든 강제 비용이 제 배당금에서 공제된다고 합니다.제가 여기에서 의문인 건, 원룸안에 임차인이 혼자 산다고 해서 어찌하여 그 안에 있는 모든 짐이 임차인의 소유라고 단정지을 수 있나요?개중엔 다른 사람에게서 빌려온 짐도 있고, 다른 사람 소유인것도 있습니다.제가 원룸을 혼자 점유하고 있는 한은 원룸안의 모든 짐도 법적으로는 무조건 제 소유가 되는지요?즉, 제가 혼자 사는 한은 제가 강제집행 당할때 이 안의 모든 짐도 덩달아서 강제로 끌어 내지는 건가요?6.만약 지금이라도 제 원룸에 다른 점유자가 생긴다면, 그래서 제가 그 점유자에게 모든 짐을 매도한다면 제가 강제집행으로 끌려 나갈때 집안의 짐은 안 끌려 나갈수도 있나요?(매도 입증서류라도 있어야 하는지?) 7.자매가 지금이라도 제 원룸에 들어와 살면 그 사람은 불법점유자로 인정이 안 되나요?반드시 저와 혈육관계가 아닌 타인이어야 불법점유자로 인정되는지요?8.불법 점유자라도 인도명령강제집행에 의해 내쫓을 수 있다고 하셨는데, 만약 법 절차 없이 그냥 내 쫓으면 이는 무슨 죄에 해당 되나요?형법에 해당이 안 된다면 민사상 손해배상 청구의 근원은 될 수 있나요?## 반토막난 전세금이 제 인생의 전부라서 월세 30 만원을 나중에 배당금에서 제하자는 합의조차 하기 싫습니다.원래 경매물건은 임차인의 명도문제도 얽혀 있기에 알게 모르게 그런거까지 감안되서 월등히 싼거 아니겠습니까?낙찰인은 이 집을 엄청 싸게 얻고도 이사비용은 커녕 반드시 월세 30 만원을 받아야 겠답니다경매직업인입니다.저에겐 배당기일까지 버틸 시간만 있으면 됩니다.위 2, 3번의 질문만은 꼭 상세한 답변 부탁드립니다 (__)
(1) 귀하와 친구가 공동점유하는 임차주택에 대해 귀하에 대한 인도명령의 집행만으로 친구의 점유까지 인도집행을 할 수는 없습니다. 따라서 귀하에 대해 인도집행을 하고 그 사실을 집행관이 공시할 수는 있겠지만, 위 인도명령집행은 귀하의 점유만을 배제시킨 것일뿐, 친구의 점유는 아니므로 위와 같은 공시 이전에 점유하고 있는 친구에 대해서는 위 공시가 의미가 없다고 생각됩니다. 또, 인도명령집행에 의한 인도로 매수인이 일단 부동산을 인도받은 후에는 제3자가 불법으로 점유하여도 그 자를 상대방으로 하여 더 이상 인도명령을 신청할 수 없습니다(법원실무제요, 412면).(2) 임차주택의 공동점유자가 되려면 그 곳을 주거용으로 계속 이용하는 실질적인 지배가 있어야 할 것입니다. 단순히 놀러온 사람은 이러한 것이 없겠지요. 점유자가 채무자와 공모하여 오로지 인도집행회피 또는 집행방해의 목적으로 점유를 개시한 탓에 당해 부동산을 점유할 정당한 이익이 전혀 없는 경우에도 그 점유자를 채무자와 동일하게 취급하여 인도명령의 상대방으로 삼을 수 있다(손창환, 민사집행법실무연구, 461면). 인도명령에는 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때에에는 점유자를 심문하지 않고 서면심리만으로 발할 수 있습니다.(민사집행법 136조 4항). 개념상 점유는 물건에 대한 사실상의 지배를 말합니다. 즉, 사회관념상 물건이 어느 정도 계속적으로 어떤 사람의 지배내에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 말합니다(신법률학사전, 1211면). 임차주택의 공동거주자가 있을 경우 당초의 임차인(경매절차에서 집행관에 의해 작성된 현황조사보고서에 위 임차주택의 점유자로 기재되어 있던)과 독립된 생계를 영위하지 아니하는 가족과 같이 당초의 임차인과 동일시되는 경우가 아닌 한, 그에 대해서도 별도로 인도명령이 필요할 것입니다. 한편, 인도명령이 발해진 후 승계관계가 발생된 경우(인도명령이 발해진 후 상대방의 점유가 다른 사람에게 승계된 경우)에는 민사소송법 218조, 민사집행법 25조, 31조 등을 유추하여 승계집행문을 부여받아 집행할 수 있다는데 이론이 없습니다(법원실무제요,민사집행 2, 416 및 417면).(3) 동사무소의 확인이나 이웃집 사람의 확인도 점유자인지 여부의 중요한 판단자료이기는 하겠지만, 실제로 그 임차주택에서 살면서 임차주택이라는 공간을 실효적으로 지배하고 있다는 객관적 사실이 점유자인지 여부를 판단하는 가장 중요한 자료일 것입니다.그리고 매수인으로서는 점유자라고 판단되면 인도명령을 받아 집행을 하면 되는 것이지요.(4) 점유자가 매수인에게 자신의 이름을 밝혀야할 법적 의무는 없으며, 이를 거부하더라도 어떤 처벌을 받지는 않습니다. 그리고 인도명령신청서에서 상대방의 성명을 특정하지 않으면 인도명령을 신청할 수 없을 것입니다. 인도명령의 강제집행은 인도명령결정문에 기재되어 있는 특정의 상대방에 대해 강제적으로 인도를 받는 것이므로 그 인도명령문에 기재되어 있지 않는 사람을 상대로 강제집행을 하지는 못하는 것입니다.(5) 임차인이 열쇠로 그 임차주택을 점유관리하고 있고, 그 공간에 가재도구 등 유체동산이 있으면 일단은 임차인이 그 물건에 대한 점유자로 취급됩니다. 또 이와 같은 방식으로 임차인이 관리하고 있는 이상 설사 임차인이 그곳에서 거주하지 않는다고 하더라도 여전히 임차인은 열쇠와 짐으로써 그 주택의 점유를 하고 있는 셈입니다. 그래서 매수인의 위임에 의해 집행관은 임차인이 없더라도 그 물건 전부를 끌어낼 것입니다.(6) 위 (2)항에서 답변한 바와 같이 인도명령이 발해진 후에 귀하가 위 임차주택을 다시 친구(자매)에게 전대차한다고 하더라도 매수인은 그 친구를 상대방으로 하여 인도명령의 승계집행문을 부여받아 친구에 대해 인도집행을 할 수 있습니다.(7) 위 임차주택의 소유자인 매수인과 아무런 계약없이 거주하고 있는 귀하와 그러한 귀하와 합의하여 들어오는 자매 역시 매수인에 대해 불법점유자인 것은 차이가 없습니다.(8) 인도명령에 의한 강제집행의 방식이 아니면 매수인이라고 하더라도 짐을 들어내는 방식으로 쫓아낼 수 없습니다. 만약 짐을 끌어내기위해 집에 들어온다면 주거침입죄(형법319조)에 해당하고, 또 권리행사방해죄(형법 323조)에 해당될 것입니다. 민사상 손해배상을 청구할 수도 있을 것입니다. 끝.