월세 연체이자 요구 관련 약 10년 전에 임대차계약(월세)을 하고서 현재까지 거주하다 지난 달 8월4일에 계약해지 통보를하고 보증금 반환을 요구하였습니다. 해지통보 시, 집주인이 구두로 한달 이내로 반환이 가능할것이라고 하여 9월 초에 다른 곳으로 입주하도록 계약한 상태입니다. 그런데, 전체 거주 기간중에 월임대료가 장기간 체납된 시점이 있었는데, 집주인은 계약서상의 조건을 적용해 이 체납기간 전체에 대해 모두 누적해서 월임대료에 대한 연체이자(연24%)를 물리고, 이를 보증금에서 차감한 후에 돌려주겠다고 합니다.[계약서상의 주요 사항]- **연체시 월2부의 이자를 가산하여 보증금에서 제하도록 한 조항 삽입**  (당시, 표준 임대차 계약서 대신 집주인이 별도 작성해 놓은 계약서 양식을 사용함)- 계약시점 : 최초 2001년6월~현재 (매년 묵시적 갱신)- 계약기간 : 임대차기간을 12개월로 함- 월임대료 3개월 연체시 계약해지 조항. 월임대료 선불 지급최초 계약시점 이후, 12개월 이후부터 현재까지 별도의 재계약을 하지 않아 매년 묵시적 갱신을해온 상태입니다. (임대기간 동안 집주인은 체납에 대한 통보는 이따금 문자로 하였으나 &#8211; 통보를 받은 경우에는 밀린 임대료를 일시에 나누어 입금해 왔음- 3개월 이상 연체시에도 집주인이 계약해지 의사를 밝히거나 가산될 연체이자에 대한 통보를 하지는 않았습니다)<쟁점 1> 이자 지급 여부 정당성보증부 월세인데 이자를 따로 지급해야 하는 건가요? 연체발생시 계약해지를 하지 않고 뒤늦게 고율의 연체이자를 모두 받는 것이 정당한 건지 의문입니다. 원칙적으로 보증금에서 공제하고 나머지 잔금만 지급받아 정산할 수는 없는가요? 표준임대차계약서 대신, 주인이 임의로 만든 계약서를 이용해, 주택임대차보호법 10조의 (강행규정) 이 법에 위반되는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다 는 조항에 위배되는 건 아닌지 궁금합니다.<쟁점 2> 최초 계약서상에 포함된 이자율 약정의 효력 여부 (월 2부이자 적용  vs  연 5% 법정         이자)매우 불합리한 최초 계약 당시의 10년 전 기준의 월 2부 연체이자 지급 조항이 계약서에 포함되어 있는 상태인데,a) 계약서상의 월2부(연24%)이자를 2001년 최초계약시부터 현재시점까지 전체 기간에 누적 적용   할 수 있는 것인지, b) 아니면 비록 계약상에 포함되어 있더라도 세입자에게 현저히 불합리한 조항이므로 연 5%    범위 이내의 법정이자만 적용할 수 있는지, c) 또는, 과거 월임대료가 3개월 이상 체납된 시점부터 최초 계약상의 약정내용(연2부이자)이    효력을 잃게 되는지 알고 싶습니다.<쟁점 2> 이자 채권의 소멸시효 적용 여부 (전체 연체기간 누적 적용  vs  소멸시효 3년 이내          기간만)a) 2001년 계약 시점부터 현재까지 전체 체납 기간에 대해 모두 연체이자를 요구할 수 있는지, b) 아니면 이자채권의 소멸시효 3년 이내에 발생한 체납기간에 대해서만 연체이자를 요구할 수    있는지 궁금합니다.   현재로선, 집주인의 요구대로 연24% 이자율로 2001년부터의 전체 체납기간을 누적해 연체   이자를 매기게 되면, 월임대료의13개월치가 넘는 금액을 이자로 물게 될 상황입니다.
다양한 질문을 하여 오셨는데, 핵심만 짚도록 하겠습니다.1. 연체시 이자 약정은 연 24%에 불과하여 당시 이자제한법이 폐지된 시점에서 효력을 잃지    않고 유효하다고 할 것입니다.2. 이자 약정이 민법 소정의 이자보다 높은 것이 임대차보호법 위반인가와 관련해 볼 때 임대차   기간, 법정 또는 묵시적 갱신, 해지, 부속물매수청구 등에 대하여 부당히 권리를 박탈할 수    없도록 보호되어야 하는 것이 강행규정이지 합의에 의해 차임연체서 이자를 몇 %로 정하는   지에 대하여 제약하는 강행규정은 없습니다. 따라서 임의로 정한 연 24%가 효력이 없게 되는   것은 역시 아닙니다.3. 그렇다면 이자는 약정한 대로 월 2%로 계산하되 각 이자는 원금이 밀린 기간 동안만 청구   되는 것이지 모든 연체차임을 전임대차기간에 걸쳐 광활하게 계산 되어서는 아니되므로 각    독립된 이자채권은 원금이 연체되었던 기간들에 각기 비례하여 계산되어야 할 것이므로 상담   자께서 이 점을 지적하시면 될 것으로 보입니다.4. 한편 이자채권은 각기 고유한 독립채권.채무가 되므로 소멸시효도 각 이자채권의 발생일로   부터 10년간 각기 고유하게 진행된다 할 것입니다.