토지임대차에서 임대료 지연으로 인한 계약해지와 비닐하우스 매수에 관한 문의 변호사님 수고하십니다.저는 토지를 임대해준 토지소유자로서 매년 1월에 100만원을 임대료로 받아 왔습니다.올해는 몇번의 독촉에도 불구하고 아직 받지 못했습니다.그리고 작년에 개인사정으로 계약해지를 원하는 의사를 전화로 2회 전달했으나 그 쪽에서는 무시하고 파종을 하는 등 계속 경작을 하고있습니다.(1) 일정기간 임대료가 지급되지 않으면 제가 계약해제권을 행사할 수 있다고 들었는 데 1년에 한번씩 임대료를 받는 경우는 얼마나 지나야 하는가요?또, 이때처럼 상대방의 채무불이행으로 인한 계약해지시는 임차인이 지은 비닐하우스(제게는아무 필요없는 시설입니다)를 저희가 매수 안해줘도 괜찮은지요?(2) 아니면 임대인측에서 계약해지 통고(내용증명에 의한)를 한 후 6개월이 지나면 계약은 해지되는 것입니까?(3) 계약해지 통고 후에 농작물을 파종한다면, 아니면 계약해지후 파종한 경우 저희는 어떤 조치를 취할수 있습니까?(그쪽에서 파종한 농작물은 저희가 제거항수 없다고 들었습니다)
안녕하세요.1. 일년치 임대료를 1월에 한꺼번에 받는 경우라면, 1월부터 2달간 연체되면임료 연체를 이유로 하여 계약을 해지 할 수 있습니다.따라서 임료를 연체한 상태에서 계약해지를 하면, 바로 계약해지의효력이 발생하게 됩니다. 2월말까지 임대료를 지급하지 않았다면계약해지를 내용증명으로 통고하면 그로써 계약은 확정적으로 해지됩니다.그리고, 차임연체로 계약을 해지하는 경우에는 임차인이 임대인의 동의를얻어 비닐하우스를 건축하였다 하더라도 비닐하우스에 대한 매수청구권을행사할 수 없습니다.2. 정상적인 계약이 이뤄진 상태에서 계약기간이 끝나고 나서 새롭게계약을 하지 않고 그대로 계약을 유지하거나 아예 계약기간이 없는그러한 경우에는 임대인이 해지통고를 한 지 6개월이 경과하여야해지의 효력이 발생합니다. 따라서 위 사안에서는 임료연체를 이유로하는 것이기 때문에 해지통고와 동시에 해지의 효력이 발생합니다.3. 파종한 상태에서는 아마도 임차인이 권리행사를 할 수 없을 것입니다.판례의 입장에서는 수확기의 농산물에 대하여만 인정하고, 파종상태에서의권리는 인정하지 않은 것으로 압니다. 따라서 파종되었다 하더라도해지통고되어 해지가 된다면 임차인은 파종에 대한 권리주장을 하지 못합니다.4. 아무쪼록 임차인과 원만하게 잘 협의하여 매듭을 짓기를 바랍니다.