경매에 관해서 안녕하세요.경매에 참여하려고 하는데 경매 물건에 최초 근저당 설정이 주택은행에서 93년 7월21일되어 있었는데 세입자중 A라는 사람이 93년 9월 6일 전입해서 살기 시작 했으며 2001년 6월26일 확정일자를 받아놓았습니다.위임차인이 대항력 소지가 있다는데 그 대항력이 제가 낙찰을 받았을 경우 전세금을 직접 내주어야 하는지 궁금하구요 혹시 또다른 문제점이 있는지도 궁금합니다.답변을 부탁드립니다.
귀하의 질의에 답변드립니다.주택임대차보호법 제3조 1항에 의하면  임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인 도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다고 규정하고 있고, 동조 제2항에 의하면 임차주택의 양수인 (기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하 고 있습니다.한편 귀하의 경우는 임차권의 대항력(귀하의 경우는 1993.9.7)보다 선순위 근저당권(1993.7.21)이 설정되어 있기 때문에 임차인은 경락인에게 대항력을 주장할 수 없게 됩니다.여기에서 임차인이 대항력을 갖는다는 것은 임차주택의 양수인(경락인)이 임대인의 지위를 당연승계하므 로 임대기간 동안 계속 거주할 수 있고 임대기간이 만료되면 양수인으로부터 보증금을 반환받 을 때까지 임차주택을 비워주지 않아도 된다는 것을 의미합니다.따라서 귀하의 경우 이건 경매물건을 낙찰받더라도 대항력이 없는 임차인에게 임차보증금을 반 환해줄 필요는 없을 것 같습니다.도움되시길 바랍니다.