경매절차가 진행되어 배당시 후순위의 압류는 우선배당 받게 되는건가요? 갑은 99.9경 기획부동산(을)으로부터 k지역 토지를 평당 10만원씩 매입하여 소유권이전등기한 후 현지시세가 평당 5천원인 것을 알고 을회사 소유 P지역토지에 99.11경 근저당권(채권최고액 1억원)을 설정한 후, 2000.2경 을회사 대표이사를 사기죄로 고소하여 구치소에 수감 중 을회사는 갑에게 2천만원을 지급하기로하고 갑은 탄원서(합의서)를 제출해 풀려 나왔습니다.그런데 위 근저당은 해제되지 않았고, 2006.6경 갑이 제3자에게 근저당을 양도한 후 2006.11경 제3자 명의로 임의경매개시결정되었습니다.한편 병은 2000.4경 을회사로부터 갑이 근저당을 마친 토지를 포함해 3필지의 토지를 매입하여 2필지는 1순위, 1필지는 2순위로 각각 소유권이전등기가처분을 마쳤고, 그후 후순위의 압류(세무서, 구청) 5건이 경료되어 있습니다.을회사는 2000.4경 부도로 폐업하였고, 현재 법원으로부터 2006.2경 청산인이 선임된 상태입니다.병은 을회사 전대표이사를 만나 위 근저당권에 대해 문의하니 구속 중 을회사에서 갑에게 2천만원을 주어 끝났다고 하나, 실제 2천만원 지급여부는 당시 을회사 임원과 연락이 안되어 확인할 수 없습니다.문1) 을은 K지역 토지를 6천만원에 매입해 이전등기하였고, P지역 토지에 채권최고액 1억원의 근저당권이 설정되어 있는데, 합의금으로 2천만원을 주었다면 임의경매는 말소해야 하지 않나요.문2) 만일 을회사가 2천만원을 주기로 합의하고 갑이 탄원서를 제출하여 나온 후 2천만원 지급을 이행하지 않았다면 탄원서의 효력은 무효가 되는지요.문3) 문2항이 사실이라면 병이 갑에게 2천만원을 주고 경매를 해제할 수 있는지요.문4) 만일 경매절차가 진행되어 배당시 후순위의 압류(국세 및 지방세)는 우선배당 받게 되는지요.상세히 알려주시기 바랍니다.
1) 을은 99.11.경 갑에게 자신 소유의 토지 p지역에 근저당권(채권최고액 1억원)을 설정하였는데 사기죄로 고소당한 후 갑에게 2,000만원을 지급하기로 합의하였다는 것입니다. 통상적으로 근저당권은 피담보채권을 전제로 하는 것이고, 을 회사가 99.11.경 채권최고액 1억원인 근저당권을 설정한 경우 그 피담보채권은 갑이 을에게 사기당한 피해금액 상당이라할 것인데, 당시에는 특정을 하지 않다가 2000.2.경 합의금을 2,000만원으로 특정하였고 그 채무를 변제했다면 위 근저당권의 피담보채무는 모두 변제되었다할 것입니다. 이와 같은 사실이 증명된다면 p 토지소유자인 병은 이해관계인으로서 이와 같은 사실을 증명하여 경매절차정지신청을 하고 아울러 위 토지에 경료된 갑 명의의 근저당권설정등기의 말소를 구하는 소송을 제기하여야 할 것입니다.2) 탄원서의 내용에 을이 언제까지 2,000만원을 지급하지 않으면 이 탄원서는 무효로 된다는 등의 특별한 사정이 없는 한 위 탄원서가 당연히 무효가 되는 것은 아닙니다. 다만 아직도 사건이 계류중에 있다면 사건이 있는 곳에 그와 같은 내용을 적어서 을이 탄원서마저도 사기를 쳤다는 것 등으로 엄히 처벌해 달라는 내용의 진정서를 제출할수 있을 것입니다. 일반적으로는 2,000만원을 받지 않고 탄원서를 써주는 경우는 거의 없습니다.3) 병은 소유자로서 이해관계인이므로 위 근저당권의 채무원리금(만약 2,000만원이라면 2,000만원)을 변제하고(민법 제469조) 경매절차의 정지를 신청할 수 있습니다.4) 배당순위에 있어서 1순위는 최종 3개월분의 임금,퇴직금,소액보증금이고 2순위는 당해세이며 3순위는 근저당권(조세와 저당권의 피담보채권의 우선순위는 조세의 법정기일 또는 납세의무성립일 등과 설정등기일의 선후를 따져 정함- 서울고법 1998.9.8.선고 98나 15981판결). 즉 국세, 가산금 또는 체납처분비는 다른 공과금 기타의 채권에 우선하여 징수합니다(국세기본법 35조 1항, 지방세법 31조 1항). 끝