지상권 기간은 어떻게 되고 내용증명서를 어떻게 처리를 해야 하는지요 안녕하십니까! 저의 아버님은 서울근교에 농가를 한채 가지고 계시고 작성자인 저와 어머니 이렇게 한가족이 살고 있습니다.토지와 건축물은 소유주가 다릅니다 2009년 01월 13일에 토지 소유주로 부터 내용증명을 받았습니다.내용증명의 간략적인 내용은 이렇습니다.1.2008년분의 도지세의 지급독촉2.상기 부지를 매가하고자하니 매수 의향이 있는지, 그렇지 않을 경우 건축물에 대하여 토지 감정을 통하여 감정가에 매수할 의향이 있음.위의 방법으로 해결되지 않을때, 대지인도 및 지장물 철거 소송을 할 것임 3.토지 주인의 허락없이 토지변경행위를 일삼고, 동의없이 주택을 개조하는등 토지주의 권리를 해하는 행위를 한 바 있기에 어떠한 보상도 할 수 없음.제가 궁금한 점은 이렇습니다.1.도지세의 지급을 미룬사유: 2008년 5월에 건축물의 지반을 받치고 있는 축대의 일부 붕괴로 보수를 하게 되어, 토지 주인에게 50% 부담을 요청하였고, 그렇지 못할 경우 2008년분의 도지에서 감하는것을 제안하였습니다.2008년 12월경 긍정도 부정도 아닌 생각해보자라는 애매모호한 답볍을 하더니 갑자기 내용증명을 보냈습니다.내용 증명을 받은 직후 토지 주인과 통화하여 도지세의 절반선에서 합의를 보는 것이 어떻겠냐고 하였으나 즉시 거절당하였고, 오히려 토지의 면적이 같지도 않은 다른 사례를 들어 2008년 분부터 도지를 올려 달라고 합니다.- 토지면적이 60평이며, 건출물 이외의 다른 사용도는 없습니다.위의경우 일부 축대 공사비용을 받을 수 있는 방법과 현재 쌀을 기준으로 하여 년간 2가마를 지불하고 있습니다.적정한 도지료는 어느정도가 되는지 궁금합니다.2.토지매도의향을 묻기 위하여 통화해본결과 시세보다 너무나 비싼가격으로 토지의 가격을 얘기하고, 건축물의 경우 감정가만을 고집합니다.저희로써는 이사를 할경우 전세값이라도 할 수 있어야 한다고 하지만 거절하는등 가격에 대하여 이견이 큽니다.과연 토지매도를 할 의향이 있는지 의심스럽습니다.3.현토지주인의 동의및 허락이전에 축대보수 이외에는 토지변경 및 주택개조를 한 일이 없으며, 축대보수의 경우에도 장마철이 되면 집까지 위헙할 수 있으니 한번 찾아와서 보라고 수차례 통보했지만, 아무런 답변이 없어 일단 보수공사 이후에 다시 통보를 했습니다.그랬더니 연락받은 사실이 없다고 합니다.위의 내용과 같이 허위사실을 포함할 경우 어떻게 해야합니까?4.현재 주택및 토지에 대한 간략한 이력은 이렇습니다.일제시대 국민학교 분교부지로 마을에서 관리를 하다.마을회관으로 변경되었고, 마을회관을 신축하면서, 주택에대하여 마을에서 개인에게 매도를 하였고, 저희는 1981년 쯤 매입하였으나 2005년이 되서야 특별조치법으로 건축물에 대한 등기를 한 상태입니다.토지의 경우 현재 토지주는 과거 토지를 기증한분의 후손으로 1975년에 부친으로부터 증여받은것으로하여 1995년에 특별조치법을 통하여 토지등기를 본인앞으로 해놓았습니다.인터넷으로 등기등본 및 초본을 확인한 결과 그 이전의 토지등기 이력은 알 수 없었습니다.- 이러할 경우 건축물의 주인인 저희가 가질수 있는 건축물에 대한 지상권은 2009년 현재 어떻게 되며, 지상권 기간은 어떻게 되는지요?5.위의 내용증명에 대하여 토지주가 서면으로 답변받기를 원합니다.어떻게 처리 해야하며?또한 협상이 원활치 않아 소송으로 갈경우 강제로 대지인도 및 지장철거를 당해야하는지요?두서없이 작성되고, 너무길어 읽기 힘드셨겠지만 능력이없어 힘들어하는 저희를 탓하지만 마시고, 가없시 여기셔서 좋은 답변 부탁드립니다.이런일이 처음이라 당황되지만 또한 마지막이 되었으면합니다.읽어주셔서 감사합니다
1. 귀 사안의 경우 농가주택의 소유하기 위하여 토지를 사용하는 경우 계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 아니한 때에는 최단존속기간으로 하기 때문에 귀하의 경우는 15년이 되겠습니다.  2. 한편 지상권자는 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니한 때에는 상당한 가액으로 귀하 농가주택의 매수를 청구할 수 있습니다. 다만 지료를 2년이상 연체하는 경우는 위 지상권자의 매수청구권을 인정하지 않고 있기는 합니다. 3. 참고로 매수청구권을 행사한 경우 그 건물의 매수가격은 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권 행사 당시 건물이 현재하는 대로의 상태에서 평가된 시가로 결정합니다.4. 한편 지상권소멸사유로서 토지에 영구적인 손해를 일으키는 변경을 가한 경우에는 지상권설정자는 지상권을 해지할 수 있겠으나 귀 사안의 경우는 해당되지 않을 것입니다. 5. 귀 사안의 경우 2년간의 지료를 연체한 경우도 아니고 토지에 영구적인 손해를 일으키는 변경을 가한 경우도 아니기 때문에 토지인도및 지장철거를 하기는 어려울 것 같습니다.