구두상 계약효력은 법적 효력이 있나요?? 1996년 직장동료와 귀농.800여평의 땅을공동구매.그중 120평씩 각각 대지로전용 주택을 신축하였습니다.1년후 동료는 본인명의의 대지와 주택을 매매하고 서울로 올라왔고,공동명의로 되어있는 575평의 땅이 동료의 보증으로 문제가 있다하여 제명의로 옮겨놓았습니다.저도 2002년초 서울로U턴 하였고 2002년초 부터 일간지와 정보지,부동산을 통하여 이땅의 매매를 부탁하였고 동료도 동의하였습니다.2003.12월 제 주택과 575평(전)을 담보로 농협에 2천여만원의 대출을 받았습니다.2004.3월 동료가 575평의 땅을 분할하겠다고 하여 인감및 제반서류를 건네분할등기 하였고 매매는 같이 하자고 구두로 약속 하였습니다.이때, 田위에 제가 일부는 정부지원을받아 지은 버섯재배사(건축물대장有)를 1천만,나머지 땅은 이천만원으로 각각천만원씩 팔자고 예기했고,동료는 자기 장인에게 팔아 보겠다고했슴.그러던중 8월26일 구입 하겠다는 사람이 있어 동료에게 전화연락을 했고 제 주택과 두필지로 나누어진 575평을 8월30일 계약.계약금 3천만원을 받았습니다.계약후 동료에게 전화했더니 처가 핑계를 대며 팔수 없다고 합니다.매수인은 계약위반이므로 위약금 예기를 하고 동료와는 구두상으로만 계약하자고 해서 처리한건데 법적효력은 없는지요.이럴때 어떻게 해야 하는지 명쾌한 답을 들을수 있을까요?
1.  계약을 체결함에 있어 그 방법을 구두로만 하든지 아니면 명시적인 계약서의 문건을 작성하던지 당사자간에 계약이 체결된 법률적인 효과는 동일합니다. 다만, 소송과정중에 계약체결의 사실 및 구제적인 계약의 내용을 밝히는데 그 입증책임의 부담이 따르게 됩니다.2.  이 사건 매매계약에 있어서 특별한 사유없이 매도인이 계약을 이행하지 아니하는 경우에 해당하는 바, 매수인의 위약금주장이 받아들여질 확률이 높습니다.이에 따라 당사자중 매도인이 귀하 1인인 경우에는 귀하가 위약금으 지급하여야 할 것이고, 그로인한 귀하의 손해는 종국적인 귀책사유가 있는 귀하의 친구에 대하여 물어야 할 것입니다.