임차권등기명령 & 약정손해배상금 청구 201*년 **월 보증금 *000만원/ 차임 **만원에 임대차계약을 한 임차인입니다.그해 겨울 보일러 배관결함 및 결로가 발생하였고, 그로 인해 임대목적물 수익, 사용이 불가하여 임대인에게 수선이행 및 계약해지를 요청하였고, 협의에 이르러 계약해지 및 이사동의, 손해배상금 2개월차임 ***만원을 지급하기로 약정하였습니다.(201*. **월경 문자내용 보관중입니다.) 처음에 집주인이 이사비,복비를 지급하는 조건으로 이사를 먼저 권유하는 통화녹취도 보관중입니다.임차인인 저는 위 약정내용을 근거하여 지금까지 이사를 준비하였으나, 여의치않아 1년이 지난 지금이 되었고, 난방결함에 대한 수선은 아직 이루어지지않은 상태고. 도저히 견딜수가없어 다시 집주인에게 문자로 이사의사를 통고하였습니다. 그런데 집주인은 약정내용은 물론 난방결함에 대해서도 인정하지 않고, 이사에 협조를 하지않고 있어요. 저는 위의 내용들을 정리하여 내용증명을 보냈고, 수선불이행과 약정금청구 명목으로 1개월의 차임을 거절하고 있습니다. 그런데 이렇게 감정싸움이 되버리면 보증금도 내어주지 않을까 걱정입니다.그래서 임차권등기명령을 해야할거같아, 일단 계약해지에 관한 내용증명을 보냈고 임차권등기명령신청을 준비하려합니다.여기서 쟁점은 1. 계약해지는 확실하나 보증금반환 시점에 대해 이야기 나눈것이 없고, 아직 목적물을 점유중인 상황에서 보증금 반환이 불확실하여 임차권등기명령을 하는것이 가능한가요? (준돈을 받아야하는 임차인 입장에서 임차권등기명령을 해야 우위에서 보증금반환 및 기발생손해, 약정금을 받을 수 있을 것입니다.)2. 임차권등기명령을 신청한다해도 임대인은 보증금을 주겠다는 내용으로 이의 및 취소신청을 할 것 같습니다. 이의를 제기하면 임차권등기명령 신청은 무효가되는건가요? 아니면 결정후 이의논쟁을 하게되는건가요? 최종 결론에 다르기까지의 절차가 궁금합니다.
1. 주택임대차보호법의 임차권등기명령의 경우 법문은 임대차가 끝난 후로 되어 있습니다. 따라서 여기에서의 임대차가 끝난 후는 임대차기간이 만료된경우뿐만 아니라 임대차가 해지통고로 인한 경우 등도 포함하고 있다고 해석합니다. 따라서 임대차해지의 의사표시는 전달되었고(내용증명 또는 합의) 해지가 된 경우로 보아도 될 듯 합니다. 임차권등기명령을 신청할 수 있으리라 생각됩니다(위의 사례의 경우 동일한 사례가 판례화된 경우가 아니라면 가능성의 판단일 뿐이므로 이렇게 얘기할 수 밖에 없음을 양해해 주시기 바랍니다).2. 임대인이 임차권등기명령에 대한 이의신청을 할 수 있지만 이는 재판을 하게 됩니다. 이 경우 임차권등기명령이 바로 무효화 되지는 않고 법원의 재판을 통해 결정됩니다. 임차권등기가 되면 보증금반환의무가 선이행의무가 됩니다. 관련판례는 게시합니다.주택임대차보호법 제3조의3 규정에 의한 임차권등기는 이미 임대차계약이 종료하였음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 않는 상태에서 경료되게 되므로, 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임대차보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료하는 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니고, 특히 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비추어 볼 때, 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다. (출처 : 대법원 2005.06.09. 선고 2005다4529 판결[구상금] > 종합법률정보 판례)이의신청은 임차권등기명령자체에 기한 것이 될 것이므로, 이미 보증금을 지급했다던가 하는 사유가 될 것입니다.