분양 카탈로그와 다른 아파트 배치일 경우 분양사기에 해당하는지요? 저는 지난 2005년 3월에 미분양된 아파트를 분양받았습니다. 당시에는 모델하우스도 모두 철거된 상황이어서, 같은 회사의 다른 지역 모델 하우스에서(그곳에도 같은 평형의 모델하우스는 없었음) 광고 카타로그와 내부 사진앨범만 보고 계약하게 되었습니다. 그렇게 계약한 아파트가 1층 피로티에 2층에 위치한 가구였습니다. 그런데 올해 1월쯤 건설회사에서 연락이 와서 아파트 거실 앞에 옹벽이 있으니 의논을 좀 하자는 것이었습니다.그래서 현장에 가보니 아파트의 놀이터가 우리 동의 2층 높이에 있었습니다. 그 놀이터를 둘러싼 옹벽이 우리 아파트의 거실을 약 2.5m-3m쯤 떨어진 곳에서 거실바닥으로부터 1.5m정도의 높이까지 설치가 되어 있었습니다.더구나 이 놀이터 바닥의 높이가 2층 바닥의 높이보다 더 높아 2층 가구는 거의 반지하와 같은 구조가 되어 있었습니다.제가 분양 당시에 본 카타로그에는 단지를 위에서 아래로 보고 찍은 조감도만 있어서 놀이터가 2층 높이에 있다는 사실은 전혀 예상할 수가 없었습니다. 그리고 그 당시에 영업을 담당한 사람도 놀이터가 보이는 2층이라고만 설명을 했었습니다.그래서 현장 소장은 어차피 이렇게 지어지도록 설계가 되어진 이상 놀이터 자체를 어쩔 수는 없고, 옹벽을 펜스형태로 바꾸어 각 가정의 담담함을 조금 덜어주도록 최선을 다하겠다고 했습니다.단, 이 옹벽에 의해 거실 앞이 가려지는 세대는 모두 4세대인데, 4세대의 의견이 통일되어야 하나, 4가구의 시간이 서로 맞지 않아 부득이 같이 모이지 못하고 1가구씩 면담하고 있다고 했습니다. 그러나 이는 건설사측의 거짓말이었고, 지금 보니 모든 가구가 함께 모여 의논할 것을 주장했습니다. 또한 공사과정에서 4세대 중 1세대와는 250만원 상당의 샷시를 제공하고 옹벽에 대해 전혀 문제를 제기하지 않기로 합의를 한 상태입니다.그러나 지난 8월 말에 있었던 사전 점검 때까지 옹벽은 그대로 있었고, 지금에 와서 옹벽은 도저히 없앨 수 없으니(놀이터 안전상의 문제) 세대별로 500만원 정도에 합의를 하자는 입장입니다. 이와 관련된 세대들은 모두 시간상의 촉박함으로 인하여 모두 이 아파트에 입주 할 수 밖에 없는 실정이어서 2가구는 이미 입주를 완료했고, 나머지 2가구도 잔금을 모두 치르고 입주를 앞두고 있는 상황입니다.또한 우리 아파트 동의 2층 세대는 모두 6세대인데, 옹벽으로 거실쪽이 가려지는 4가구와 그렇지 않은 2가구의 분양가가 동일한 실정이어서 더욱 분통이 터집니다.이에 대해 몇가지 여쭈어 보고자 합니다. <질문>1. 우선, 건설사가 놀이터의 높이를 철저히 숨겼습니다. 이는 분양 카타로그에도, 현   장 공사현황을 알리는 사진에도 교묘히 숨기고 있습니다.    이는 분양사기에 해당하지 않는지요?2. 건설사에서 옹벽을 펜스로 대체한다고 입주예정자들과 협의를 하면서 시간만 끌었   다는 느낌을 지울 수 없습니다.    입주 예정자들에게 선택의 폭을 줄여 입주할 수 밖에 없도록 유도한 것 같은데   요. 이도 분양사기에 해당하지 않는지요?3. 우리 아파트가 총 4개 동이고 이 4개동이 사각형 형태로 배치되어 있습니다. 그러   나 경사지에 아파트를 지어 2개동은 놀이터와 같은 위치에 1층이 있고, 2개동은    놀이터보다 낮은 곳에 2층이 위치하고 있습니다.    그래서 우리 동의 1층에서 놀이터 건물로 3m인도 블럭을 가로질러 들어가면 바로    지하 1층으로 표시되어 있습니다.    즉, 나란히 지어 놓은 두 건물의 같은 층에서, 하나는 1층으로 표시하고 다른 한    건물은 지하1층으로 표시하는 것입니다.    분양 카타로그에는 이 문제가 전혀 명시되지 않았다는 것도 사기분양에 해당하지    않는지요?4. 지형적으로 낮은 곳에 지어진 2개 동의 경우 사실상 건설사의 광고보다 1층이 낮   은 곳에 위치한다고 여겨지는데, (예를 들어 우리 동 3층의 경우 놀이터에서 보   면 다른 동의 2층보다 낮은 높이에 있습니다.) 직접적으로 옹벽에 가리지는 않는   다고 하더라도, 사생활 침해등이 예견되는데 이에 대해 건설사에 손해배상 등의    이의를 제기할 수 있는지요?5. 저희 집의 경우 배란다에서 밖을 보았을 때 옹벽으로 인해 답답함이 심하고, 실내   가 낮에도 매우 어둡습니다.    이는 조망권, 일조권의 침해에 해당하는지요?    그리고 옹벽으로 인한 소음(우리 동 건물과 옹벽 사이의 1층에서 사람들이 이야기   하는 소리까지 집안으로 다 들립니다.)과 저녁에는 옹벽에 불빛이 반사되어 실내   에 빛이 세어들어옵니다.    이에 대해 손해배상을 제기할 수 있을까요?6. 저희와 같은 형편의 옆집은 중개소에서 제공하는 분양 카타로그만 보고 분양권을    전매받았다고 합니다.    이 경우도 건설회사에 대해 형사고발 및 손해배상 소송을 제기할 수 있을까요?7. 옹벽에 의해 거실 앞쪽이 가려지는 4세대가 손해배상을 청구한다면 청구금액은 어   느정도까지 가능할까요?    혹시, 산정방법이 있다면 소개해 주십시요.ps. 저희 아파트의 사진을 몇 장 첨부합니다. 직접 보시고 상담에 활용해 주십시요.
1. 회사측의 카탈로그나 공사현장 사진에 위와 같은 아파트가 놀이터의 옹벽 부분이    아파트거실보다 1.5미터 높이에 있어 전망 및 일조권이 침해받는다는 사실이 나타   나 있지 않더라도 적극적으로 귀하에게 분양한 아파트가 전망권 및 일조권이 보장   된다고 말하지 않은 이상 적극적 기망이라고 보기는 어렵습니다.    다음으로 이른바 부작위에 의한 기망인지 문제되는데, 원래 부작위에 의한 기망   은 법률상 고지의무 있는 자가 일정한 사실에 관하여 상대방이 착오에 빠져 있음   을 알면서도 이를 고지하지 아니함을 말하는 것으로서, 일반거래의 경험칙상 상대   방이 그 사실을 알았더라면 당해 법률행위를 하지 않았을 것이 명백한 경우에는    신의칙에 비추어 그 사실을 고지할 법률상 의무가 인정된다는 것이 판례입니다(대   법원 1984. 2. 14. 선고 83도2995 판결).    귀하의 경우 이와 같이 아파트의 거실보다 놀이터 옹벽이 1.5미터나 높은 곳에 위   치하는 바람에 아파트전망권 및 조망권이 현저하게 침해받는다는 사실을 알았더라   면 귀하로서는 아예 분양계약을 체결하지 않거나 또는 체결하더라도 같은 조건(같   은 분양대금)으로 계약하지는 않을 것이 분명하므로 일응 건설회사의 위 행위는    신의칙상 고지의무를 위반한 것에 해당된다할 것입니다.   따라서 아파트 회사의 행위는 부작위에 의한 기망 으로 사기분양에 해당된다할 것   입니다.2. 시간을 끄는 행위 자체를 사기분양이라고 보기는 어렵다할 것입니다. 사기는 상대   방을 속여서 어떤 재물 또는 재산상의 이익을 얻는 것이므로, 건설회사가 협의운   운하여 추가적으로 어떤 새로운 이익을 얻었다고 보기는 어렵기 때문입니다.3. 경사진 곳에 나란히 신축된 아파트 2동이 경사로 인해 같은 높이에 있는 아파트층   을 한 동은 1층이고, 다른 동은 지하 1층으로 표시하였다고 하여 그것만으로 사기   분양이라고 보기는 어려울 것입니다.    그 표시가 분양에 어떤 영향을 미쳤는지 명확하지 않습니다.4. 낮은 곳에 신축된 2개동이 당초 광고보다 1층이 낮은 곳에 위치해 있더라도 그로    인하여 어떠한 내용의 손해가 발생되었는지 문제입니다.    손해배상을 청구하려면 실제적인 손해가 발생되었음이 증명되어야 하기 때문입니   다.5. 사기에 의한 계약은 위 기망사실을 안 후 계약의 이행을 한 때에는 이른바 법정추   인에 해당되어(민법 145조 1호), 계약의 취소를 하지 못합니다.    또한, 이와 같은 전망권 및 일조권의 현저한 침해를 물건의 하자에 해당된다고 본   다면, 위 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없을 때에 한하여 계약을 해제할    수 있고, 그렇지 않을 경우에는 손해배상을 청구할 수 있을 뿐입니다(민법 제 580   조, 575조). 끝.