주택임대차 등기부 등록후 경매처리 관련하여 질문드립니다. 본인은 1996년에(전세금6천만원) 이곳 상가에서 미용실을 운영하다 건물 주 인이 고의로 부 도내고 경매가 몇번진행되어 건물주인 친척앞으로 건물등기설정후 저희들 도 내어쫓아보낼려고 법원에 소송하여 저희들이 7년만에 대법원까지 거치면 서 승소하였슴(주택임대차관련 가게 7평 주거살림10평) 저희들이 이사올적에는 집합건물이었으나 2000년에 건물주인이 분할등기를 해서 호수마다 분할등기 되었어요 주택임차권등기를하였으나 저희들보다 앞에 금융기관에 근저당이 6억5천이 있고 해서 소송을 하여 경매을 할려고 하나 어떻게 하여야 할지 궁금하고요 또하나 경매가 진행이 몇번되어 건물주인이 몇번바뀌어서 소송해서 경매하 면 저희들이 배당금액을 받을수있는지요?주택임차권은 어떤 효력을 가지고 있는지 궁금합니다?주택임차권과 가압류의 차이점은 있는가요?저희들은 아직까지 이 가게에 살고 있고있습니다.
안녕하세요.1. 경매를 신청하면 아무런 실익이 없을 것이므로 하지않는 것이 좋을 듯 합니다. 경매를 하게 되면 선순위 근저당권자가 우선 배당을 받게 되므로 상담자 분은 배당을 받기 어렵고,배당을 받는 경우라도 주택임차보호법이 정한 보호금액에 대하여만보호를 받을 수 있을 뿐입니다. 다른 사람이 경매신청을 하면소액임차인으로 보호를 받고 따라서 배당절차에서 배당을받게 됩니다.2. 주택임차권은 가압류와 전혀 다릅니다. 부동산가압류는  등기부에가압류가 등재가 되지만, 주택임차권은 등기부에 등재가 되지않습니다. 또한 주책임차권은 주택임대차보호법에 의하여 보호를받기 때문에 순위에 상관없이 일정금액을 보호받지만 가압류는순위가 앞이면 보호를 받지만 순위가 뒤면 전혀 보호를 받지 못해비록 가압류를 하였다 하더라도 한푼도 받지 못할 수도 있습니다.3. 임대차기간이 지난 상태에서 주인으로부터 전세금을 받지 못하면법원에 임차권등기신청을 할 수 있는데, 임차권 등기신청이 되면그때부터는 건물에 살지 않고 나가더라도 주택임대차보호법에서정하는바대로 보호를 받습니다.4. 가게에 살고 있는 입장이고, 특별히 다른 곳으로 이사를 해야하는 사정이 아니라면 그곳에서 계속 장사를 하면서 사는 것이유리하겠군요. 정 나가고 싶다면 법원에 임차권등기신청을하고 나가시면 됩니다. 그러나 법원에 경매신청을 하는 것은별로 도움이 되지 않을 듯 합니다. 행운을 빕니다.