전세계약을 하고 확정일자를 받아 놓았는데 주인이 집을 팔아야 한다며 집을 비워달라고 합니다. 안녕하십니까?이런 홈페이지를 만들어 상담에 적극 참여해주시는 모든 법조인에게 감사의 뜻을 전합니다제가 상담을 원하는 내용은 이렇습니다.2000년 11월경 2년 계약으로 3300만원에 전세계약을 하고 확정일자를 받아 놓은 상태입니다.당시 그집의 대출은 전혀 없는 깨끗한 상태였고 지금 역시 그렇습니다.헌데 몇일전 집주인 한테서 전화가 왔습니다.결혼을 하는데 결혼자금이 부족해서 집을 팔아야 할 사항이니 집을 비워달라는 것 이었습니다.저의 입장에서는 현재 3300만원으로는 전세집을 얻을수 없는 사항이라서 안된다고 했더니 그럼 그집을 담보로 대출을 하겠다고 하더군요.그런데 세입자 입장에서 확정일자 만으로는 대출여부에 관여할 수 있는 권리가 없다는 것을 알고 은행에 알아보았더니 그런 여건의 집을 담보로 대출은 어려울 것이다라는 말을 해주더군요.하지만 집주인은 아는사람을 통해 대출을 진 행중에 있는 사항인데 집주인의 행세로 보아서는 현재 시가가 4200만원인 집을 대상으로 1000만원의 대출을 받아 전세값 3300만원, 대출 1000만원을 합해서 집값을 손에 넣을려는 수작같습니다.나중에 전세계약기간이 만 료되고 전세값을 받아야 할때 집주인은 벌써 집값을 챙긴 상태로 최악의 경우 나몰라라 한다면 세입자인 저의 전세금은 안전한지 몇가지 질문을 드리고자 합니다.질문1) 이런경우 세입자의 전세금은 안전한지요?질문2) 최악의 경우 2년 계약기간이 끝났는데도 집주인이 전세값을 주지않을때 세입자의 권리(확정일자를 받아놓은 상태)로 그집을 경매에 붙일 수 있는지 알고 싶습니다.(만약 경매에 붙일수 있다면 어떤 절차를 밟아야 경매에 붙일 수 있는지요?)
1. 귀하의 질의순서에 따라 답변드립니다.2. 임대차계약기간이 2000. 11부터 2년으로 하고 임차보증금이 3300만원인데 계약기간이 만료전 임대인이 임차목적물을 양도하겠다며 비워달라고 한다는 요지입니다.3. 우선 귀하는 주택임대차보호법상의 대항력의 요건(주택의 인도와 전입신고)을 갖추고 있다면 설령 임차목적물이 제3자에게 양도된다 할지라도 귀하의 임차보증금은 임대인의 지위를 승계하는 양수인에게 청구하면 됩니다. 또한 임대차계약기간 2년 동안은 임대인의 임대차계약 해지권을 갖지 않는 한 귀하의 임차권은 유지되기 때문에 명도해줄 필요도 없습니다.4. 한편 귀하가 대항력의 요건과 확정일자부 우선변제권을 가지고 있기 때문에 후순위 담보물권에 대항할 수 있어 임차보증금 반환에 대해서는 걱정할 필요는 없을 것 같습니다. 만일 임대차계약기간 만료시에 임대인이 임차보증금을 반환치 않으면 임대인을 상대로 임차보증금 반환청구를 한 후 확정판결을 가지고 임차목적물을 집행법원에 강제경매신청할 수 있습니다. 참고바랍니다.