위집에서 물이 샙니다 ○○구 ○○동의 작은 빌라 입니다. 지난 여름 위집 욕실 공사후 2개월 지나서 부터 물이 새더니 이제는 한 두달이 멀다하고 물이 샙니다. 저는 아랫집 집주인 입니다. 아랫집 세입자는 기간을 채우지 못하고 나가고 현 세입자도 나가겠다고 복비와 이사비를 달라고 합니다. 우리집이면 고치면 되지만 이 상황을 어찌해야 할 지 이러지도 저러지도 못하고 있습니다. 위집 주인은 자기집을 고친 업자를 데려와 후레쉬 한번 비추고 아무이상 없다고 하고 가는일을 반복하고 있습니다. 심할때는 아랫집 전등까지 물이 흘러 고이고 전기가 차단 되어 자다가 불이 날까 불안합니다. 현 세입자는 지난 11월에 입주 했는데 이로 인해 나가겠다고 합니다.위집의 누수로 위험한 세입자를 편안히 살게 해드리고 싶습니다. 위집 주인은 할 만큼 했다며 전화도 받지 않고 문자도 하지 말라 하며 아랫집에서 기술자를 불러와 고치라 합니다. 남의 부동산을 저희가 고친다는게 가당한 일 인가요?누수로 도배는 얼룩지고 몇달을 맘고생하며 지내고 있습니다.위집에서 소송을 통해 손해배상 청구를 하라고 하니 소송을 진행 하려고 합니다 이 분야 능통한 변호사님 조언을 구합니다.
질문 간추려 답변드립니다.1. 우선 윗층에서 물에 새서 아랫층에 손해가 발생하였다면 아래층 소유권자 또는 세입자는 그로인한 손해배상을 청구할 수 있고, 방해배제로서 누수부분을 공사할 것을 청구할 수 있습니다. 물론 말로하거나 내용증명을 보내서 협의를 하면 좋겠지만 윗층 소유자가 이에 응하지 않으면 어쩔 수 없이 최후의 수단으로 방해배제 및 손해배상청구소송을 제기해야 합니다.2. 문제는 소송을 제기한 원고가 윗층의 누수로 인하여 아래층으로 물이 샌다는 사실과 그로인해 손해가 발생하였다는 사실을 입증하여야 하는데, 단순히 사진 등으로는 이를 입증할 수가 없고 소송을 제기한 후 법원에 감정신청을 해서 법원에서 선임한 감정인이 윗층의 누수사실과 그로인하여 아래층에 물이 샌다는 사실에 관하여 감정을 해야 합니다. 따라서 감정료가 소요되는데, 감정결과 윗층의 누수때문이 아니라거나 아래층도 문제가 있어서 누수가 발생한 것이라면 의뢰인이 원하시는대로 승소하기는 어렵습니다.3. 윗층의 누수사실이 감정에 의해 밝혀졌다고 하면 일단 누수부분에 대한 공사를 하라는 취지의 판결을 받을 수 있을 것으로 보이고, 이 경우 손해가 문제인데, 누수로 인한 직접적인 손해만 배상받을 수 있으므로 단순히 세입자를 들일수가 없었다는 취지의 손해는 배상받기 어렵습니다. 다만 누수로 인하여 아래층에 곰팡이가 발생하고 악취가 발생하였다든지, 아니면 세입자에게 손해배상을 해 주었다든지 하는 등의 손해만 인정받을 수 있는데, 그 금액이 얼마가 될 수 있을지 여부는 예측하기 어렵고, 손해배상에 소극적인 우리나라 법원의 현실을 감안하면 그 손해액이 크지는 않을 것으로 보입니다. 따라서 소송을 제기할 경우 그 실익은 윗층으로 하여금 보수공사를 하도록 하는데 있다고 보아야 할 것 같습니다.4. 일단 누수 부분과 그로인해 피해가 발생한 부분의 사진을 찍어 두시고, 지난 2번의 세입자가 중간에 임대차계약을 해지하고 나간 증거(임대차계약서, 세입자의 진술서나 문자메시지 등)를 확보해두시고, 사건의 경과를 시간적인 순서대로 구체적으로 메모해 두시기 바랍니다. 나머지 부분은 변호사 선임 후 상담을 통해 보완하시면 됩니다.5. 위 소송은 전문분야가 아니고 어떤 변호사든 수행이 가능한 소송이므로 합리적인 비용으로 주장과 입증을 열심히 해 줄 수 있는 성실한 변호사를 선임하시는 것이 유리합니다. 이 점 참고하시기 바랍니다.