건물명도소송 목적 상가의 일부 주차장 불법용도변경 면적에 대한 행정처분 연기유무와 부담주체에 관해서. 안녕하세요?다름이 아니오라 본인이 임대인 갑 입장에서 임차인 을에게 1층 근린생활시설사용 목적으로 세를주었는데 그중 일부 면적이 의무적 지하주차장으로 사용되어야 할 면적이 편입돼 관할관청에서 불법용도변경을 이유로 과태료가 600만원 부과되었습니다.관할관청에 신고한 사람은 다름아닌 임차인들 인데요.이 사람은 애초 계약시부터 목적 사용물 일부분이 지하주차장 면적임을 알고 있었습니다. (본인이 을이 악의임을 입증 가능합니다.) 그런데 이 을은 장사가 안되자 고의로 차임을 2기이상 연체해서 갑측(본인)으로부터 내용증명방식으로 해지통고를 받았음에도 불구하고 5개월이 넘도록 깡패들을 전면에 내세우며 1층을 권원없이 무단점유사용수익을 하며 사적 감정으로 임대인을 불법용도변경을 이유로 구청에 신고하고, 또한 목적물을 명도받으려면 자기들이 설치한 시설 상당대금 7천만원을 지급하라고 억지 행패를 부립니다.이에 일단 건물명도소송과 점유금지가처분신청을 해놓은 상태입니다.<질의>1. 임대인 임차인 양측이 임대차목적물 중 일부면적이 주차장임을 서로 알고 계약사용수익케 한    경우 이에 대해 규율하는 행적 법적 통제규정(건축법자 차장법 등)이 효력규정인지 아니면 단속    규정인지 알고 싶습니다.   즉 임대차계약부분은 사법상 유효한지 알고 싶습니다.2. 명도에 대한 동시이행항변권으로서 을이 인테리어 장식부분에 대해 부속물 매수청구권 또는 유익   비상환청구권을 행사하는 것 같은데 매매계약서에 원상회복조항이 있고 임차인이 식당영업을    통해 투자 설치한 시설물인데다가 고의로 수기이상 연체하는 등 임차인으로서의 의무를 게을리   하면 저런 형성권을 행사할 수 없는 걸로 알고 있는데 제가 알고 있는 사실이 맞나요?   맞다면 민법상 또는 주택 및 상가임대차보호법상 근거조문이 있나요?3. 임차인을이 자신이 사용할 목적물이 불법용도변경 면적임에 대해 본인이 임차인이 악의임을 입증   이 가능하고 고의로 수회의 임차료연체사실이 있다는 전제하에서, 임대인이 향후 시설물일부를    행정시정명령에 따라 주차장용도로 원상회복할 경우 그 일부면적에 한해서 또는 전체에 대해    임차인이 설치한 시설물 상당가액을 임대인이 모두 배상해줘야 하나요?   그리고 그 불법용도변경 사실악의 입증이 주변 동네 사람이나 공동 세입자들의 증언을 통해서만   으로도 증거력이 인정되나요?   악의입증에 실패하면 불리하게 되겠죠?4. 행정기관에서 600만원과태료를 지하 주차장 무단용도변경을 이유로 부과했으나 일정기간 안에    (최대 1달) 원상복구시키면 과태료 상당액을 전액 면제해준다고 합니다.   하지만 임차인이 민법상 특별법상 명백히 불법무단점유자임에도 불구하고 임대인이 임의로 시설   물을 철거하고 주차장으로 원상회복시키면 재물손괴죄나 주거침입죄가 형사상 성립돼 건물명도소   송 승소판결문이 나올 때까지는 원상회복을 임대인 입장에서 할 수가 없습니다.    건물명도소송 판결이 나올 때까지 최소 5개월 이상은 걸릴텐데 그렇게 되면 충분히 원상회복시킬   의사가 있음에도 불구하고 1달이 경과해버리면 그냥 앉아서 600만원을 부담해야하는 상황이 발생   하게 됩니다.   원상회복 조건부 행정 과태료 부과 면제기한을 민사소송 계속을 이유로 명도 승소판결이후 시점   으로 연기하거나 그 부과된 과태료를 승소판결문을 통해 임차인에게 전가시키는 방법이    없을까요?너무 질문이 많아 죄송스럽습니다.사실은 제가 임대인은 아니고 저희 아버지가 임대인이시고 저는 대학에 재학중인 학생입니다.하루종일 이것저것 법전 뒤져가며 찾아보았으나 법 논리가 너무 복잡하고 난해해 변호사님께 로시컴을 통해 조언을 구하기에 이르렀습니다. 너무 많은 질문으로 번거롭게 해드려 너무 죄송하구요. 많은 업무로 바쁘실텐데 간단하더라도 꼭 좀 답변 부탁드립니다. 안녕히 계세요!!
1. 건축법 또는 주차장법은 효력규정이 아닌 단속규정이라고 해석함이 타당할 것입니다.    따라서 위 제한규정에 저촉되는 행위라 할지라도 그 행위의 사법상의 효력에는 아무런 영향이    없으므로 임대차계약은 유효합니다.2.~ 3. 임차인이 임대인에게 청구하는 부속물매수청구권은 차임연체등으로 해지된 경우에는 행사할        수 없습니다.         참고로 대법원은 임대차계약이 임차인의 채무불이행으로 인하여 해지된 경우에는 임차인은        민법 제646조에 의한 부속물매수청구권이 없다(대법원 1990. 1.23. 선고  88다카7245 )고        판시하고 있습니다. 4. 해당구청에 귀하의 사정을 잘 설득해 보시기 바랍니다.