전세보증금 반환채무에 대해서 문의 드립니다. 안녕하세요. 궁금하고 답답하여 이 글을 올립니다.아파트를 매매 후 전세를 살기로 하고 2년간 계약을 했습니다.매매시(박00)와 계약을 하고 나중에 매수인의 명의 변경 조건을 달았습니다. 그런데 잔금지급(김00) 시 변경이 되었고 돈은 박00 지불하고 2002.3.29. 잔금을 받는 동시에 전세 계약을 체결(김00)1. 소유권 이전 김00 3.29.   소유권 이전 가등기 청구권 박00 3.292. 근저당 설정 1억5천만원 3.29.   3임차인 최00 확정일자 3.29   전세 계약일 3.30<질의>1. 어떻게 하면 전세금을 보호받을 수 있을지?2. 소송 시 승소가 가능한지?3. 부동산 업자을 사기죄로 고소가 가능한지?4. 소송비용 등.빠른 답변 부탁드립니다. 감사합니다.
먼저, 질문내용이 부정확한 것은 전제하고 답변드립니다.1. 전세보증금반환채무를 임대인인 김모씨가 부담한다고 할 때, 귀하의 전세보증금 보호여부는    아파트의 경락가격과 근저당채무액과의 차액이 전세보증금액보다 큰지 여부, 또 김모씨의    다른 재산이 있는지 여부에 달려 있습니다.2. 전세기간 만료 후, 김모씨를 상대로 전세보증금반환청구소송을 제기하여 승소는 하겠지만,    집행 가능성은 1.항 대로 입니다.3. 부동산 중개업자가 귀하에게 따로 기망행위를 한 것은 없는 것으로 보입니다.