계약기간이 끝나지도 않고 사용중인 공장을 매매 될거라고 하면서 계약 연장이 안된다고 합니다. 안녕하십니까, 저는 제조업을 하고 있는 사람으로 상가(공장)임대차관련 문의를 드리고져함니다.2006년 1월1일 일반공업지역내 공장을 임차하여 계약기간을 24개월로 하여 사용중에 2007년10월26일에 사용중인 공장이 매매 될거라고 하면서 매도인이 공장을 사용한다고 하면서 계약연장은 않된다고 함니다.사용중인(임차) 공장의 기계를 움직일려면 비용이 20,000,000 원 이상 소용되는 상황이고 임대할 공장을 구하기도 어려운 실정이라 법에서 보호하는 범위가 어떠한지 궁굼하여 질문드립니다.참고로 임대차 계약서는 세무서에서 확정일자를 받았습니다.
상가건물임대차보호법은 상가건물의 임대차에 한하여 적용됩니다.(법 제2조 1항 본문). 상가건물은 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물이다. 따라서 사업자등록의 대상이 되는 상가·사무실·공장·창고 등 영업용 건물만 해당됩니다.한편 상가건물의 임대차 중에서 보증금이 대통령령이 정하는 보증금액 이하인 임대차만이 이 법의 적용을 받습니다(법 제2조 1항 단서). 대통령령이 정하는 보증금액은 당해 지역의 경제여건 및 상가규모 등을 고려하여 서울특별시는 2억 4천만원, 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역은 1억 9천만원, 광역시(군지역 및 인천광역시지역 제외)는 1억 5천만원, 그 밖의 지역은 1억 4천만원입니다. 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산하도록 하고 있습니다. 만일 귀 사안의 경우 상기와 요건에 해당되면 귀하는 상가건물임대차보호법이 규정하고 있는 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 만일 위 요건에 해당되지 않을 경우 귀하는 위 상가건물임대차보호법의 적용이 없는 결과 민법상의 임대차규정이 적용될 것입니다. 참고로 상가건물임대차보호법 제10조 제1항에 의하면 3기의 차임연체를 포함한 8가지 사유가 없는 한 귀하는 임대인에게 5년을 초과하지 않는 범위내에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 위 상가건물임대차보호법의 적용이 없는 경우에는 민법의 규정이 적용되어 이건 임대차계약기간이 만료되면 임대차계약이 종료되게 됩니다.