상가 임대차 보호법 이후 수고 많으십니다. 어머니가 상가에 들어가셔서(권리금 1,000만 원, 계약금 2,000만 원, 월 50만원) 무도학원을 하시다가 상가가 경매(상가에는 10곳정도 운영 중)에 넘어갔습니다. 어머니 학원도 경매에 넘어갔는데, 아시는 분이 어머니가 운영하시던 곳을 낙찰 받았구요. 근데 들리는 소문에, 어머니는 임대차 적용을 받을 수 없어서 후순위로 몰려 상가에 대한 돈을 한 푼도 받을수 없다고 하네요. 그런데다가 현재 어머니가 운영 중이신 학원에 대한 비품(에어컨, 선풍기, 바닥에 있는 나무 바닥 등)을 가지고 가겠다고 하며, 주인이 말을 합니다. 돈을 못 받고, 지금은 운영 중인 학원 비품도 다 빼앗기게 되었습니다. 여기서 질문입니다.<질의>1. 경매가 끝나고 나서 돈이 없다면 한 푼도 받을 수 있는 방법이 없는 건가요?2. 경매 끝난 후 돈이 없다면, 상가 주인을 민사소액재판 해서 이행권고결정 이란걸 받으면 돈    을 받을 수 있는 방법이 있다고 하던데 맞는 건가요?3. 이행권고 결정을 하고, 확정을 받아야지만 강제집행이란 걸 할 수 있는 걸로 아는데 이런 방   법 말고 다른 방법은 없나요? 마지막으로 이런 경우 어떻게 하면 되는 건가요? 돈도 못 받고   주인은 자꾸 열받게 하고, 여기까지 읽어 주시느라고 수고 많으셨습니다.
1. 귀 사안의 경우 귀하 어머니가 임차한 상가건물에 대해서 우선변제권을 행사할 수 없는 경우   라면 귀하 어머니는 이 건 상가건물 임대인을 상대로 임차보증금반환청구를 할 수 밖에 없고   판결 등 집행권원을 얻어 위 임대인의 일반재산에 강제집행(압류)를 집행할 수 밖에 없을 것   입니다. 2. 귀하 어머니의 임차보증금이 2천만 원을 넘지 않는다면 소액사건심판법에 따라 신속, 간이하   게 판결 등의 집행권원을 얻을 수 있습니다. 3. 이 건 소액심판청구 외에도 민사소송법 상의 독촉절차인 지급명령제도를 이용할 수도 있습니   다.