잔대금을 치루기로 한 날짜가 경과한 것을 이유로 계약을 해지할 수 있나요? 저는 2001년 4월 19일에 제 소유의 토지를 120,000,000원정에 갑에게 매도하기로 하고 매매계약을 체결하엿습니다.매매계약당시 갑은 계약금으로 10,000,000원을 지급하겠다고 하여 저는 계약금으로 이 금액이 적다고 하자 갑은 계약당일에 10,000,000원정을 지급하여 주면서 바로 다음날 나머지 20,000,000원정을 무통장으로 입금시켜줄테니 계약을 체결하자고 하여 그럼 그렇게 하자고 하고 계약서에는 계약금으로 당일받은 10,000,000원을 기재하였습니다.이후 갑은 곧바로 계약 이틀후인 2001년 4월 21일 저의 통장으로 20,000,000원정을 입금시켯습니다.그리고 계약서에는 중도금은 없기로 하고 나머지 잔대금은 2001년 6월 3일까지 치루기로 하엿습니다.그런데 이후 갑은 잔금일자인 6월 3일에도 잔금을 치루지 않고 있습니다.이에 저는 이 토지를 다른 사람이 사고자 해도 팔지도 못하고 있는 실정에 있는데.이 경우 1) 저는 갑이 잔대금을 치루기로 한 날자가 경과한 것을 이유로 계약을 해지할 수 있는지요 2) 계약을 해지할수 있다면 제가 이미 받은 계약금은 어떻게 되는지요 3) 갑은 자신이 나머지 잔금을 내기가 어렵다면서 계약이 해지되더라도 매매대금의 10%인 12,000,000원만 손해보고 나머지는 자신에게 돌려주어야 한다고 하는데 사실인지요
1) 매수인인 갑이 잔금지급기일인 2001.6.3.을 도과했을 경우 매도인은 매수인에게 상당한 기간을 정하여 그 잔금지급의 이행을 촉구하고(보통 내용증명우편으로 함), 그 기간내에 이행이 없을 경우 계약해제한다는 통지서를 매수인에게 다시 발송하는 방식으로 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제 544조). 즉, 매수인이 미리 형편이 어려워 잔금을 지급할 수 없다는 사정을 밝힌 경우라면 이행의 최고없이 바로 계약을 해제할 수 있으나, 그런 경우가 아니라면 일단 잔금지급을 촉구한 다음에 그 때도 그 지급이 없을 경우에 계약해제통지를 하는 것입니다. 물론, 귀하로서는 매수인과의 계약내용이 이행되는 것이 더 이익이라면 매수인에게 계약내용의 이행을 청구할 수 있으며, 만약 매수인이 이에 응하지 않는다면 매수인을 상대로 잔금의 지급을 구하는 재판을 청구할 수 도 있습니다. 2),3) 계약이 적법하게 해제된 경우 계약은 소급적으로 그 효력을 상실하여 당사자는 원상회복의무가 있습니다. 그러나 매수인의 계약불이행(잔금을 지급하지 않은 것)으로 인해 매도인이 입은 손해에 대해 위 계약해제와 별도로 매수인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다(민법 제 551조). 그런데 보통 인쇄된 부동산매매계약서에는 위약금을 예정하는 경우가 많습니다. 즉, 매매계약서의 조문에 매도인이 계약을 위반하면 받은 계약금의 배액을 매수인에게 지급하고, 매수인이 계약을 위반할 경우에는 이미 지급한 계약금을 포기한다는 내용입니다. 이 경우 위 위약금조항은 민법 제 398조의 손해배상의 예정으로 유효한 것이나, 다만 매수인의 계약불이행으로 인해 귀하가 실제로 입은 손해액, 일반적인 부동산거래에서 계약금이 1할인 점 등 여러 사정을 감안할 때 귀하가 받은 계약금 3,000만원 전액을 위약금이라는 이유로 모두 귀하에게 귀속된다고 하는 것이 부당히 과다한 손해액으로 본다면 매수인은 이러한 이유로 귀하에게 1할을 초과한 부분의 반환을 주장할 수 있습니다(민법 제 398조 2항). 다만, 반드시 1할을 초과한 금액 전액이 기계적으로 인정되는 것은 아니고 여러 사정을 감안해 결정될 것입니다. 참고하십시오.