인도명령신청 저는 지난 작년 여름 아파트전세난이 극도에 달하여 전세보증금이 거의 매매가에 이르고 이러함에도 불구하고 전세물량이 바닥난 시점에 불가피하게 근저당과 가압류등이 설정된 아파트를 임대차하게 되엇습니다.임차당시 주인과는 임대차계약서외에 별도로 임대인께서 후순위 가압류등을 정리해주는 시점에 이 아파트를 저에게 매도한다는 약정을 하고 이 아파트를 임차하게 되었던 것입니다.임차하여 입주하려는 과정에서 어차피 주인이 약정한바대로 후순위 가압류등을 정리해주면 이 아파트의 소유권을 넘겨받게 되는 만큼 입주전 여러곳을 수리를 하여 그금액이 1000여만원에 이르렀습니다.그러나 이후 임대인은 약속한바대로 가압류를 해지해 주지도 않고 차일피일 하다가 근저당권자에 기하여 경매에 까지 이르게 되는 상황이 되었습니다.부랴부랴 법률사무소등에 자문을 구해본즉 아파트를 수선한 부분에 대한 권리를 주장하라고 하여 경매과정에 유치권을 신고하고 감정평가시에도 이 금액이 반영되었습니다.이후 이 아파트를 낙찰받은 갑은 대금납부후 막무가내로 아파트의 명도를 요구하면서 특정일자까지 아파트를 비워주지않으면은 인도명령을 신청하여 강제집행을 하겠다고 합니다.이 경우법률사무소의 얘기로는 낙찰자가 인도명령을 할수 있는 상대방은 소유자, 채무자라고 합니다.따라서 저는 임차인일뿐더러 유치권을 주장하는 유치권자이기 때문에 인도명령의 대상이 되지 않는다고 합니다.그럼에도 불구하고 만약 낙찰자가 아파트 수선비반환청구 즉 유치권을 가지고 있는 저를 상대로 인도명령을 신청하여 올 경우에 저는 어떻게 해야 하는지요혹자는 법원에 제3자이의소를 제기하라 하고 또 혹자는 부동산인도명령에 대한 즉시 항고장을 접수하라고 합니다.그러나 알아본즉 이 두가지 방법 모두가 집행정지효력이 없기 때문에 상당한 금액을 공탁하고 집행정지결정을 받아야 한다고 합니다.사실인지요또 다른 방법으로는 낙찰자가 인도명령신청을 하게되면 법원은 채무자나 소유자를 제외한 자에 대해서는 심문기일을 지정하여 심문을 할것인즉 그때 유치권에 터잡은 수리비가 있어 인도명령의 대상이 아니라고 강력히 주장하면서 인도명령신청이 기각되도록 하면 된다고도 합니다.물론 저야 당연히 공탁절차 없는 후자를 선택하겠지만 만약 법원에서 심문절차를 거치지 않고 인도명령 결정을 내리게 되는 경우도 있는지요만약 그런 경우가 발생할수도 있다면 제가 취할수 있는 방법에는 어떤것이 있을 수 있겠는지요
경락인이 대금납부후 6개월이내에는 채무자, 소유자 또는 부동산점유자에 대하여 부동산을 매수인(경락인)에게 인도하라는 인도명령을 신청할 수 있습니다. 그러나 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그렇지 않습니다(민사집행법제136조 1항).그런데 임차인인 귀하께서 아파트의 객관적 가치를 증가시킨 유익비를 지출한 경우 경락인에 대해서도 그 유익비상환구권에 기초하여(민법제626조) 유치권을 행사할 수 있습니다.한편, 법원이 채무자 및 소유자이외의 점유자에 대하여 부동산인도명령을 하려면 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있지 아니함이 명백한 때외에는 먼저 그 점유자를 심문하여야 합니다(민사집행법제136조 4항).따라서 유익비상환청구권에 기초한 유치권자는 경락인에게도 대항할 정당한 점유자이므로 만약 매수인의 신청에 따라 부동산인도명령을 법원이 발하기 전에 유치권자인 귀하를 심문할 때 이를 충분히 주장 및 관련자료를 제출하시고, 혹시 이를 간과한 부동산인도명령이 귀하에게 송달될 경우 귀하께서는 이와 같은 유치권자임을 주장하는 내용의 즉시항고장을 법원에 제출하면 됩니다(민사집행법제136조 5항). 끝.