부동산 개발 중단에 따른 토지소유권이전 가격 기준 문의외 안녕하세요? 저는 부동산개발에 대해 전혀 모르는 사람인데, 지인이 투자를 해 달라고 해서 자금투자를 했는데 개발공사가 중단되어 투자자금(*억)을 땅으로 돌게 되었습니다. 질문1) 투자약정서에 따르면 매수가 평당 11만원으로 소유권을 이전받기로 되어있으나, 지역부동산에 알아 본 시세는 약5만원선이라고 하며, 감정평가사는 2~3만원선이라고 합니다(공시지가 6~7천원선) 따라서, 계약서에 명시된 소유권이전가격 11만원은 부당하다고 생각하며, 시세 또는 감정평가사의 금액으로 돌려 받고자 합니다. 어떻게 하면 될까요?  (참고 :현재 동건은 형사소송에 진행중이며, 제가 고소인 입니다. 11만원의 근거는 총투자금 7억을 투자면적으로 나누어 계산한 것으로 피고소인은 개발이전의 땅값이라고 주장하고 있으나, 저는 개발비용이 포함된 것으로 주장합니다)질문2) 소유권 이전 받는 땅을 단가가 높은 땅과 낮은 땅을 골고루 나누어서 하자고 주장하였으나, 피고소인(땅주인)은 땅값이 싼 명지(구석땅)만을 가져갈 것을 주장합니다. 어떻게 하면 저의 주장을 관철할 수 있는지요?  질문3) 계약서에 따르면 공사는 고소인의 책임하하며, 공사대리인이 수행하기로 되어 있습니다. 그리고 공사완료 후 업무추진비로 300평의 지분을 받고, 수익금의 30%를 받도록 되어있습니다. 저는 투자자금을 조달했고, 공사에 대한 책임은 공사대리인이 있다고 주장합니다. 그러나 피고소인은 저에게 책임이 있다고 하는데, 과연 제가 100% 책임을 지는 것이 맞는 것인지? 만약 공사중단의 책임이 제가 100% 있다고 하면, 무고죄가 되지 않는지요? 그리고 제가 법적으로 제제를 받을 수도 있는지요? 질문4) 201*년 *월 **일 만나서 공사중단하고, 저의 투자자금 *억은 돌려 받기로 구두합의하였습니다. 구두합의를 근거로해서 합의서초안을 만들었지만 피고소인은 합의서의 중요한 내용(예,만약 토지를 대불로 받을 경우, 감정평가사 4인의 평균평가가격 적용)들을 삭제를 요구하여 최종합의서 사인에는 실패하였습니다. 경찰조사에서는 피고소인은 돈을 돌려 주기로 한적이 없다고 하고 있습니다. 최종합의는 안 되었지만, 만들어진 합의서 초안이 법적근거자료로 채택될 수 있는지요? 질문5) 공사가 중단되어 산림혜손으로 피고소인(땅주인)법원의 조사를 받고 있다고 하며, 복구를 명 받았다고 합니다. 피고소인은 복구비 및 벌금에 대해서 저에게 50%부담을 요청하고 있습니다. 제가 벌금까지 책임을 져야 할 사안은 아니라고 생각됩니다. 이에 대한 책임도 제가 져야 되는 것이 맞는 건지요? (복구비는 전체 땅의 45%정도 차지하므로 일부를 수용을 고려합니다)고소내용 1)사기죄 (전원주택지로 개발이 불가한 생산관리지역, 은행근저당이 된 땅, 공사만 시작하면 분양이 된다고 하였으나 전혀 분양이 안됨) 2)횡령죄(투자자금을 공사자금으로 사용하지 않고, 개인이 임의 사용-->피고소인은 땅값이라고 주장하나 계약서에는 명확하지 않음.)먼저 답변을 메일로 받아보고 방문하여 좀 더 상세한 상담을 하고자 합니다. 감사합니다.
여러가지로 복잡한 심정이시겠습니다   관련자료를 검토한 후 말씀드리면 더 정확할 것 같습니다만  우선 질문하신 내용에 비추어 판단하고 질문에 답변드리겠습니다질문1) 관련 형사소송이 진행중이니 형사소송 진행에 따라 증거가 더 수집되리라 봅니다그 전 단계에서 시세 또는 감정평가액으로 환원하시고자 할 경우 애초 계약을 무효 내지 취소하셔야 하는데, 남기신 글 내용으로는 무효사유는 보이지 않습니다.         취소사유와 관련하여 보면, 일반적으로 민사에서 시가에 관한 착오는 법률행위의 중요부분에 대한 착오로 보지 않으므로 시가에 관한 착오를 이유로 법률행위를 취소하시기는 곤란할것 같습니다.   사기를 이유로 취소하실 경우, 남기신 글 내용중 생산관리지역으로 설정되어 있다는 점, 근저당이 설정되있었다는 점 등은 기망행위의 근거로 될수 있습니다만 일반적으로 부동산거래시 상대방도 목적물의 법률관계를 확인하고 거래에 임하는 경우가 일반적이므로 목적물의 법적 상태를 확인하지 않은 과실이 있어 문제가 됩니다   이 점은 즉답을 드리기 곤란하며 관련 형사소송의 결과 사기로 판단되면 어느 정도 손해전보의 가능성이 있어 보입니다.   질문2) 질문자께서 소유권이전을 받을 토지는 애초 계약에서 특정구역으로 지정되지 않았던 것으로 보이므로 충분히 다시 협상할 수 있으며, 어느 일방이 가격이 높은 구역을 가질 수는 없다고 판단 됩니다. 가격이 높은 구역만 이전해 달라고 강제할 방법은 없지만 공평의 관념상 질문자만 구석땅을 가져가라는 상대방의 주장에 충분히 이의는 할 수 있으며 양 당사자가 가격이 높은 부분과 낮은 부분을 지분에 따라 골고루 소유하는 방식으로 협의하셔야 할 것 같습니다질문3) 계약서 조항에 질문자가 공사책임자로 되어 있다면 공사를 공사대리인이 수행했다 하더라도 계약 해석상 공사에 대한 책임자는 여전히 질문자이신것으로 해석됩니다고소한 내용이 사기죄와 횡령죄이므로 공사책임자 문제와 무고죄 성립여부는 상관없어 보입니다이와 관련하여 질문자께서 특별히 제재받으실 이유는 없어보입니다질문4) 서면합의와 마찬가지로 구두합의도 유효한 합의인것은 사실입니다만 구두합의 내용을 증명하실수 있는지가 관건입니다 상대방이 부인하므로 현 상태에서는 구두합의 내용을 증명하실수 있는 자료가 없으므로 합의서초안이 증거로 되기 곤란합니다질문5) 벌금은 처분을 받은 상대방이 부담하여야 할 것으로 보입니다 상대방이 전원주택으로 개발하기 위하여 애초에 산림을 훼손한 것이니 투자자이신 질문자께서 부담하실 근거가 없어 보입니다복구비는 소유권이전등기시기 등 몇가지 점에서 검토가 더 필요해 보입니다만 질문자가 부담하신다 하더라도 질문자께서 소유자로 등기된 부분 이상으로 50%까지 부담하실 이유는 없어 보입니다부동산 개발과 관련하여 피해를 보는 사례가 많습니다만 투자손해를 배상받는 사안이 많지 않는것이 현실입니다.  투자자들이 이와 관련하여 민, 형사상 책임을 묻는 소송을 하면서 상당히 고생하시는것 같습니다  제 답변이 조금이라도 도움이 되었으면 좋겠습니다모쪼록 질문자께서 원하시는 결과를 얻으시길 바랍니다