전부금 청구의 소에 대한 상계 항변 변호사님. 안녕하십니까? 오랫만에 또 귀찮으시게 해드려 죄송합니다. 다름이 아니옵고, 일전에문의했던 아래 내용에 대해서, 상대방이 전부금청구의 소가 들어와서, 변호사님께서 상담해 주신상계항변으로 대응을 할려고 하는데, 방법을 잘 몰라서 상담을 다시 한번 드리겠습니다. 상계항변이라는 대응이 서식이라던지, 방법이 따로 있는 것인지? 아니면 답변서를 일반적으로 작성하면서, 구두나 문서로 제출하는 것인지, 잘 몰라서 그렇습니다. 바쁘시겠지만, 자세하게 상담을 해주시면, 진심으로 감사드리겠습니다. 덧붙여, 변호사님께서 서울에 계시면 찾아뵙고 인사를 드릴 마음이 충분한데, 너무 멀리 계서서 마음만 전해 드리겠습니다.^^*<일전 상담 내용>세입자 보증금 처리문제에 관한 문의 사항입니다. 일전에 온라인상담도 많이 드렸었고, 변호사님 덕분에 잘 해결되었습니다. 날씨도 더운데, 고생이 많으시죠? 더운 날 항상 시원한 일만 계속되시길 빌겠습니다. 죄송하지만, 한번 더 상담 드리겠습니다. 간략히 말씀 드리면,1. 상가건물 매수했는데, 계약 시 매도인이 세입자와 보증금 반환청구소송인 것을 속이고 계약을   하였고,2. 저는 매도인에게 세입자 문제를 속히 해결하라고 촉구를 하면서 확약서를 받았고, 세입자의    보증금 사천만 원을 지급하지 않았습니다. 세입자의 보증금 사천만 원 중에는 매도인이 못받   은 임차료 일천삼백만 원과 제가 건물인수 후 여태까지 못받은 임차료 일천사백만 원이 포함   되어 있습니다.3. 세입자는 매도인과 강제조정을 받았는데, 매도자와 조정에 대한 해결은 하지 않고,4. 저한테 보증금 반환청구소송이 들어왔고, 재판결과 제가 승소하였습니다.5. 그후 패소한 세입자측에서 보증금 사천만 원중 매도인의 임차료 일천삼백만 원을 공제한 나머   지 이천 칠백만 원에 대하여 저를 제삼채무자로 하여 채권압류 및 전부명령이 들어왔습니다,6. 그래서 일단 즉시항고장을 제출했고, 그후 대법원 홈페이지 사건 진행내역을 보면, 즉시항고   장 제출 이후 사건이 정지되었고, 확정 증명, 결정 등본교부신청 제출이라고 되어 있습니다.   세입자측에서는 연락도 일체 없는 상황입니다..7. 제가 상담드리고 싶은 내용의 핵심은,- 저의 주장은 사천만 원에서 제가 못받은 임차료 일천사백만 원과 점포 원상복구비용 오백만    원과 미납 공과금 일백일십일만원의 합계 이천 십일만원을 공제한 나머지 일천구백팔십구만  원을 공탁해서, 그 금액을 가지고 매도자와 세입자간 협의하여 분배해 갔으면 하는 마음입니  다.- 그런데, 일부에 알아보니, 집행공탁을 채권압류 및 전부명령이 들어온 그 금액을 전부 공탁을   해야지 효력이 있다하는데, 그렇게 되면 공탁을 할 수 없는데,- 어떤 방법으로 제가 정당히 찾을 수 있는 금액을 공제하고, 사건을 종결시킬 수 있을까요?항상 바쁘시겠지만, 너무 답답하고 아쉬워 정중히 상담을 또 드려봅니다. 수고하십시오.<기본 상담 답변>세입자는 자신이 귀하(현 임대인)를 상대로 제기한 소송에서 패소하였으므로 그 판결결과 대로라면 세입자는 매도인(전 임대인)이 자신에게 보증금을 지급해야할 자로 생각하게 되었고, 상담자님은 매도인이 보증금을 지급할 의무를 부담하게 된다면 매도인에 대하여 공제하고 미지급한 4천만 원을 지급하여야 할 채무자가 되므로, 결국 세입자는 매도인에 대하여 보증금 반환청구권자이고, 매도인은 상담자님에 대하여 매매잔금지급채권을 가진 채권자가 되어, 세입자 입장에서볼 때 매도인은 채무자, 상담자님은 제3채무자가 되므로, 세입자가 상담자님을 상대로 매도인에대해 지급해야 할 4천만 원에 대해 채권압류. 전부명령을 신청할 충분한 이유가 있다고 할 것입니다.한편, 집행공탁의 취지가 전부공탁을 원칙으로 하여 일부 공탁은 공탁 자체가 무효가 된다는 법리에 의해 일부 공탁만을 할 수는 없다 할 것이니 이 점 널리 양지하시되, 다만, 상담자님 입장에서는 건물매수 후부터 소유자의 권능을 행사할 수 있었으나 세입자가 퇴거하지 아니하고 계속 점유.사용하여 소유권 행사에 지장을 초래하였다 할 것이므로 원 임대차기간이 그대로 남아있다면 밀린 차임을 청구하실 수 있을 것이고, 원 임대차 기간이 종료하여 더 이상 상담자님과 세입자 간에 임대차 관계가 존속하지 않는데도 불법으로 점유하여 왔다면 차임 상당의 부당이득반환청구를 할 수 있을 것이며 손해가 있다면 추가로 손해배상까지 청구할 수 있다 할 것이니,결국 스스로의 판단에 의한 공제 후 남은 금액에 대해 일부 공탁은 불허된다 할 것이고, 한다면전부공탁, 안 한다면 상담자께서는 전부명령의 효력을 받아 세입자에게 4천만 원을 임의지급하되다만 신소로써 세입자에 대하여 밀린 차임과 공과금을 청구하여 다시 만족을 얻으셔야 할 것으로보입니다.위와 같은 이중절차를 거치지 않으실려면 전부명령에 불복하여 끝끝내 임의지급하지 마시고 기다리시면 상대방이 전부금 청구소송을 하여 올 것이므로 이 소송에서 제3채무자인 상담자께서 건물을 매개로 세입자에게 받아야 할 차임채권 등으로 원고가 되어 있을 세입자에게 상계항변을 해 보심이 어떨까 합니다. 이와 같은 경우에는 예외적으로 분쟁의 일거해결을 위하여 상계항변이 받아들여질 가능성도 있다고 보이므로 만약 상계항변이 받아들여 진다면 전부금에서 밀린 차임과 공과금을 공제하고 결국 세입자는 일부승소만 할 수도 있을 것이니 이렇게 된다면 고민이 말끔이 사라질 듯 합니다.사안이 이렇게 복잡하게 돼 버린 것은 매도인에 대하여 잔금 4천만 원을 공제하고 지급하고 말았다면 상담자께서 임대차계약 자체의 인수인이 되시어 매도인이 세입자에게 지급했어야 할 보증금을 지급하셨어야 하며, 이와 달리 세입자가 상담자님을 상대로 제기한 보증금 소송에서 전면 승소하셔서는 이론적으로 꼬일 수밖에 없었으며, 보증금은 지급할 의무가 있으나 세입자가미룬 차임과 공과금을 공제받고 싶다고 하시어 일부승소 하셨어야 했지 않나 생각해 봅니다.그렇지 않다면 세입자께서는 매도인에게 잔금 4천만 원까지도 지급하시어 보증금 반환의무를 면하시고 난 후 세입자가 상담자님을 상대로 제기해 온 보증금 소송에서 전면승소 하셨다면 세입자에게 제3채무자가 되는 곤란한 상황이 오지 않았을 것이라 보입니다.요컨대 현재 상황에서는 잔금 4천을 매도인에게 지급하지 않아 매도인에게 잔금지급채무를 진다고 보이는 상황에서는 상담자께서는 미지급 잔금만큼의 금액을 매도인의 채권자인 세입자에게 지급하고, 다만 신소로써 밀린 차임과 공과금을 청구하여야 할 것이나, 임의지급을 하지 않고 기다리셨다가 세입자가 제기해 온 전부금 청구소송에서 예외적으로 상계항변을 하시어 받아들여진다면 서로 주고 받을 것이 깨끗이 정리될 것입니다.
답변이 늦어 대단히 죄송합니다. 제가 단독개업을 하여 사회활동을 열심히 하는 기간인지라 이와같이 답변이 늦게 되었습니다.일전에 저에게 상담하신 내용과 제가 드린 답변글을 함께 올려 주시어 기억회복에 크게 도움이 되었습니다. 저의 예상 진행상황 대로 전부금 소송이 진행되고 있는 줄로 알고 있습니다.상계항변이라는 서식이 따로 있는 것이 아니니, 답변서 또는 준비서면에 귀하께서 건물을 인수하신 후 그간 전 임대인이 전부금청구소송의 원고인 세입자들로부터 지급받지 못하고 밀린 차임채권이 얼마인지를 전 임대인이자 건물 양도인의 계좌사본을 복사하여 제출하면서 적시하시고, 원상회복특약이 기재된 계약서 사본을 제출하면서 회복비용으로 얼마의 돈이 들어가는지 사설업자에게서 견적서를 받아 제출하시면서 복구비용을 적시하시고, 귀하가 인수 후에도 밀린 차임을 차임상당 또는 부당이득금 상당액으로 적시하여 청구하신다면 상계항변의 효과가 발생할 것입니다.멀리서 믿고 문의해 주시어 감사하게 생각하면서, 답변이 늦어 다시 한번 죄송하게 생각합니다.