아파트 매매계약 파기시 위약금 상담입니다. 안녕하세요 변호사님.저는 매도자입장입니다.1.세입자가 있는 아파트를 매매하기 위해 세입자에게는 매매의사를 4개월전부터 통보를 하고 세입자의 동의도 받아놓았습니다.2.매수자가 나타나서 부동산 중개인을 통해 현세입자가 나갈수 있는 날짜를 확인하고, 매수자에게 집까지 보여준 후 계약하기로 했습니다.3.계약당일 매수자가 오기전 부동산 사무실에서 세입자와 또다시 통화하여 이사날짜를 재차확인 하였습니다.4.매수자와 1400만원 계약을 한 후, 하루 뒤 세입자가 자녀학교 문제를 이유로 일주일 연기를 요청하기에 부동산 중개인을 통하여 매수자의 동의하에 잔금일자를 연기하였습니다.5.이후 매수자가 아파트를 방문한 후, 세입자 부인의 태도가 이상하다며 확인해달라며 전화가 와서 세입자 본인에게 전화하여 이사날짜를 다시 확인해 주었습니다.6.세입자와 이사당일 여러문제를 처리하기 위해 연락하였으나 중국출장을 갔다는 이유로 통화가 되지 않다가 잔금일 일주일전에 전화가 와서 원래 본가에 들어가려고했다가 못들어가고 돈도 없어서 전셋집을 못구한다며 2주일 더 연기를 해달라는 연락을 받았으나, 안된다고 못박았습니다.7.세입자는 돌변하여 법대로 처리하라며 못나가겠다고 강경하게 버텨서 명도소송절차에 들어갔습니다.8.문제는 잔금일 그 다음날, 계약파기에 대해 의논하기 위해 매수자와 만났는데 서로 위약금 않부분이 합의가 되지 았습니다.매수자는 계약금과 위약금을 입금하라며 계좌번호를 주고 가기에 일단 계약금을 원상회복의 의미로써 먼저 입금을 하고 위약금 부분은 계속 합의를 할 예정이었습니다.9.매수자는 계약금의 배액상환을 요구하며 변호사를 선임하여 소송하겠다고 합니다.먼저 가압류부터 걸겠다고 합니다.(매수자의 딸이 아파트에 들어오기로 했는데 계약이후 원래 살던 집에서 나오면서 컨테이너에 짐을 넣어놓고 매수자의 집에서 기거하고 있습니다) 일단 상황은 여기까지 입니다.매매계약서는 일반시중에 나오는 부동산 매매계약서로써 5조에는 계약해제부분에 대한 조항으로 계약해제시 매도자는 배액상환이라는 조항이 있으며 , 6조에는 계약불이행시 손해배상을 청구할 수 있다고 나옵니다.특약사항에는 위약금에 대한 언급은 없습니다.명도소송까지 하고 있는 제 입장에선는 어쨌든 저의 피해를 최소화하고 싶습니다.그렇기에 매수자가 달라는대로 줄수가 없는 입장입니다.중립적인 입장에서 본다면 위약금에 대해서 제가 어느정도의 권리가 있는지 궁금합니다.실제 소송으로 들어간다면 얼마나 피해를 보게되는지도 궁금합니다.매수자측은 자신들은 아무런 잘못이 없는데 제가 세입자를 해결하지 못해 발생한 문제이니 만큼 계약금의 배액을 위약금으로 배상해야 한다고 주장하고 있습니다.저는 계약당시에는 누구나 이행될것으로 알고 계약을 한 것이고 고의성이 없으니 실제손해를 입은 부분만을 배상해야 된다고 생각하고 있습니다 (저는 400만원정도를 생각하고 있습니다) 법률전문가의 입장으로 이 문제를 소송까지 가게 되면 제가 많이 불리할까요?(첨부파일은 매수인이 2월25일까지 1400만원을 입금하지 않으면 소송을 걸겠다고 하는 최고장에 대한 저의 답변내용입니다.) 고견을 주시면 감사하겠습니다.
귀 사안의 경우 매수인측과 매매계약체결시 매매계약서 5조에 계약해제시 수령자는 배액상환 규정이 있기 때문에 만일 귀하의 유책사유로 인하여 이건 계약이 해제되는 경우에는 귀하는 매수인측에게 손해배상책임이 있게됩니다. 되도록이면 매수인측과 법정다툼을 하지 말고 위약금을 조정하는 선에서 원만히 처리하는 것이 양측에 이익이 될 것입니다.다만 귀하측이 임차인을 상대로 법원에 임대차계약해지를 원인으로 한 명도청구는 입증의 어려움이 있기 때문에 쉽지 않겠습니다. 참고로 주택임대차보호법은 강행규정이기 때문에 설사 귀하측과 약정을 했더라도 뒤집을 수 있습니다.  좋은 해결 있으시길 바랍니다.