세 들고 있는 집을 사고 싶습니다. 경북 울진군에 1999년 9월5일에 전세 계약을 하고 지금까지 살고있는 세입자 입니다.계약당시 등기부을 확인하니 1984년 12월29일 울진군에서 1천만원, 1995년 6월 7일 북면 농협에서 1천 4백원이 근저당 설정이 되어 있었읍니다.주인집에서 돈을 갚고 있다고 하여, 1999년 9월5일에 2천5백만원 전세계약을 하고 당해 9월 25일 전입신고,확정일자를 1999년 9월 27일에 받아 두었읍니다.그런데 그 후 2년뒤 2001년 9월15일에 1천8백만원에 재계약한 후 확정일자는 받지않고 지금까지 지내고 있었는데 주인집이 사업에 실패하여 도주한 사실 을 알고 등기부 등본을 확인하니 2001년2월17일 축협 2천4백만원, 동년 3월 27일 국민카드 2백만원, 동년 11월15일 수협 1천2백만원, 2002년 2월14일에 삼성카드 6백만원 등이 가압류되어 이었읍니다.그리고 200년 9월13일 영덕 지원 경매개시 결정이 되어져 있는 사항입니다.2순위인 북면 농협에서 경매신청을 하였답니다.이경우에 제가 임대차보호법에 적용받을 수 있는지요?또한 이 집을 제가 구입을 하려고 하는데 경매 참여하여 낙찰을 받고 싶은데 낙찰 후 후순위자들의 가압류는 제가 갚아야 되는지요?20만원 달세방에서 시작하여 전세금이 저의 전재산인데 이런 사항이 되어 답답하여 이렇게 글을 올립니다.부탁합니다.
1.주택임대차보호법시행령 부칙 2조에 의하면 이 영 시행전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의한다고 되어 있고, 1984년 당시의 주택임대차보호법에 의하면 서울 및 광역시 이외의 지역에서는 임차보증금이 200만원 이하일 때만 최우선소액임차인으로 보호되었습니다.따라서 위 임차주택에 관해 1984.12.29.울진군에서 1,000만원에 근저당권이 설정되어 있으므로 귀하는 소액임차인으로서는 200만원까지 저당권자나 가압류채권자 등보다 우선배당될 것입니다.그러나 나머지 보증금 1,600만원에 관해서는 재계약하면서 액수를 2,500만원에서 1,800만원으로 감액했고, 또 확정일자를 받지 않았기 때문에 일반 가압류채권자보다 우선하지 못하고 평등하게 채권액에 따라 배당될 것입니다.2.부동산이 경락될 경우 경락인(매수인)이 인수하지 아니하는 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기촉탁을 해야 하는 바(민사집행법제144조 1항 2호), 여기서 매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담이란 낙찰에 의하여 소멸하게 되는 모든 저당권의 등기와 매수인에 대항할 수 없는 모든 권리르 말합니다.따라서 말소촉탁할 수 있는 등기는 압류의 효력발생후에 등기된 지상권, 전세권, 임차권, 제3자 명의로 경료된 소유권이전등기, 가압류등기,처분금지가등기 등이 말소촉탁의 대상이 되어 모두 말소되는 것입니다.결국, 위 주택을 귀하가 경락받을 경우 위 1984.12.29.이후 경료된 저당권설정등기는 물론 축협 등 모든 가압류등기가 모두 말소되는 것이고, 경락인인 귀하께서 후순위자들의 가압류를 갚아야 하는 것은 아닙니다.끝.