임대차 계약을 하려고 하는데 안전하게 하고 싶어 문의드립니다. 안녕하십니까?임대차 계약에 대해서 좀 더 안전하게 하고 싶어서 문의 드립니다.지금 현재 제가 전세계약을 해서 입주, 전입신고(2001.9.17), 확정일자까지 마친상태입니다.참고로 지금 현재 살고 있는 집은 지하(2세대), 1층(2세대, 1가구는 비어있구요), 2층(1세대 독체, 본인)으로 총 5세대가 살 수 있도록 구성된 일반 주택입니다.그리고 현재 전입신고 순서대로 기입하면 세입자1(지하, 1세대), 세입자2(지 하, 1세대(집주인의 처남1명)), 세입자3(1층, 1세대, 나머지 1세대는 비어있 구요), 세입자4(2층, 1세대(본인:독체)가 살고 있습니다.저는 세입자 4번째 에 살고 있구요 계약당시, 근저당이 설정되어 있었는데 세입자3(1층, 1세대), 세입자4(2 층, 1세대 독체, 본인)의 전세금을 가지고 가서 은행의 근저당설정을 해재한 다고 계약서에 명시했습니다.그래서 이번주에 세입자3, 세입자4(본인)의 전세금을 가지고 집주인과 같이 가서 근저당설정을 해재할려고 합니다.그럼 근저당설정이 해지되면 이제는 마음 편하게 살수 있는가요?지금 현재 은행 근저당설정 외에는 아무것도 설정된 것이 없거든요?혹시 이 근저당설정이 풀리고, 나중에 다른 근저당설정에 의해 경매에 넘어가도 경락인에게 대항력이 있게되나요?그리고 전세금은 어떻게 되나요?꼭 부탁드립니다.감사합니다.
입주와 전입신고를 마친 후 종전의 근저당권이 말소된다면 그 때에 주택임차인은 주택임대차보호법 제 3조 소정의 대항력을 취득합니다.그래서 만약 그 후 임대인의 채권자가 임차주택에 대해 경매를 실행하거나 또는 임대인이 임차주택에 근저당권을 설정해 경매를 실행하더라도 그 경락인은 임대인의 지위를 승계하여, 이 경우 임차인은 경락인에게 보증금의 반환을 요구할 수 있습니다(위 법 제 3조 제2항).따라서 만약 임차주택이 경매되면 경락인은 위 전세보증금반환채무를 자신이 떠안는 셈이 되기 때문에 통상적인 경락대금에서 그 전세금합계액을 공제한 선에서 경락대금이 형성될 것입니다.한편, 임차인이 입주와 전입신고외에 임차계약서를 가지고 동사무소에 가서 확정일자를 받아두면 나중에 혹시 위 임차주택이 경매될 경우 그 경매절차에서 경락대금에서 다른 채권자보다 우선하여 전세금을 배당받을 권리가 있습니다(위 법 제 3조의 제2항).귀하로서는 만약을 대비해 주택임대차계약서를 동사무소로 가져가 확정일자까지 받아두면 더 좋을 것입니다. 끝.