부동산 경매받았는데 그 건물에 유치권을 주장하는 권리자가 있어 질문드립니다. 변호사님 안녕하십니까?저를 포함한 지인3명은 근래에 부동산를 경매받았는데 그 건물에 유치권을 주장하는 권리자가 있어 이에 대하여 변호사님의 자문을 구하고자 이와 같이 질문 올립니다.이 건물은 1층부터 9층까지였는데 소유자는 갑이고 유치권을 주장하는 건설회사는 을입니다.저희들이 조사한바로는 을이 공사를 시공한 것은 사실이었습니다.또한 유치권은 점유를 공시방법으로 하고 있기 때문에 반드시 공사비채권에 기하여 점유를 하여야만 유치권의 효력이 발생한다고 합니다.따라서 을이 공사비를 설사 받지 못하였다 하더라도 점유를 하지 않으면 유치권은 인정받을수 없다라는 결론에 이르렀습니다.이에 저희들은 이와 같은 사실에 근거하여 각종 자료를 검토해본 결과 1) 법원매각물건명세서에는 1층부터 9층 전층에 대하여 병이 2004년 10월부터 1009년 9월까지 보증금 5억원, 그리고 차임1500만원에 임차하여 사용하고 있었으며 2) 부동산현황및 점유관계조사서에도 이러한 병의 임대차 사실은 현황조사시 법원집행관이 병의 사촌누나를 통하여 확인하였다고 기재되어 있었습니다.3) 그리고 이 건물이 이미 2002년도 2월에 준공이 되었기 때문에 공사회사 을이 공사대금을 받지 못했다면 이 건물에 공사비채권보전차원에서 가압류를 해놓든지 또는 갑을 상대로 공사비에 기한 채권행사를 했을 것이라는 것은 상식인데 일체의 이런조치없이 경매가 되니까 유치권을 해두었다는 것을 받아들일수가 없었습니다.저희들이 입찰에 까지 이른 경위는 주변에서도 그렇고 많은 사람들이 유치권이 워낙 많이 허위로 신고되고 있으며 점유를 하지 않은 유치권은 효력이 없다라는 데 근거하여 입찰을 하였던 것입니다.이와 같은 사실에 근거하여 질문1) 이와 같은 시공사 을의 유치권행사는 정당하다고 볼 수 있는지요 질문2) 만약 소유자 갑이 공사비를 다 지불했놓고도 공사업자 을과 통모하여 이와 같은 거짓 유치권을 주장해놓았다면 형사상 어떤 책임을 물을수 있는지요?질문3) 법원매각물건명세서에는 형황조사시 분명 을은 임차인으로서 5억에 월1500만원에 해당하는 차임을 지급하기로 하고 임차하였다고 조사되어 있었습니다.그러나 민사집행사건기록부를 열람해 보아도 을은 현재 사업자등록도 계약서도 확인이 안되고 있습니다.이런 경우 갑, 을,과 또한 통모하여 병이 을의 대리인및 간접점유자로 지속적으로 점유하면서 유치권을 행사하고 있었다고 주장할 가능성도 없지는 않습니다.이에 대하여 어떠한 대응방법이 있겠는지요?
1)유치권은 점유를 상실하면 소멸되므로(민법328조) 공사업자가 점유를 하고 있지 아니하면 유치권을 행사할 수 없는 것이지요.2)통모하여 거짓 유치권을 주장한다면 사기죄에 해당할 수 있지요.3)유치권에서의 유효요건인 점유에는 간접점유도 포함된다고 봅니다. 갑이 병에게 임대했다면 을은 점유자가 아니므로 유치권이 없고, 을이 임대하려면 갑의 승낙이 필요한데 승낙받아 병에게 임대한 것이라고 주장하여 간접점유자로서 유치권을 주장한다면 일단 사기혐의로 고소해서 허위라는 것을 밝혀보는 것이 좋겠네요.