매수인의 임료 청구 가능 여부는 어떻게 되나요? 장문의 자세한 설명말씀 몸둘바를 모를 정도였습니다.엊그제 질문 중 제 전달이 부실하여 변호사님께서 다소 오해한채 답변을 올린 듯 한 부분이 있어 오늘 총 정리하는 마음에서 다시 찾아 뵙습니다.질문글 생각하면서 쓰는 시간도 만만치 않은지라 정오에서야 올리는 점 너무 죄송하게 생각합니다 변호사님 쉬셔야 하는데 휴일까지는 꼭 총정리를 하고 싶어서 이런 어려운 부탁을 드립니다 ** 내용 이 빌라는 원룸과 투룸으로 된 집합건물로 각 세대가 등기가 따로 되어있습니다모든 세대가 낙찰이 되야만 배당일이 잡히는 다소 복잡한 건물입니다.제가 사는 원룸은 2차 경매때 빨리 낙찰이 되었지만, 다른 세대가 4차까지 가는 바람에 최근에서야 모든 경매가 끝났습니다.제 원룸의 대금 완납일 : 9.23.인도명령결정일 : 10.23.(송달일은 10.25) 낙찰인은 대금완납일 이후 저에게 전화로, 한달안에 나가던지 월세 계약 맺고 살던지 악의 경우 강제집행으로 짐을 끌어 낸다 는 등의 말을 쏟아 냈는데 저는 그냥 기다려 달라고만 사정했으나 낙찰인은 그냥 전화를 끊어 버렸고, 곧바로 인도명령 심문서와 인도명령 결정문이 차례로 송달 되었습니다.육성으로는 대화가 불편할거 같아 제가 편지를 보냈었는데, 제 사정얘기를 구구절절히 올렸고, 집행관 부른다는 건 그렇잖아도 잘 먹고 잘 사는 사람들이 당장에 일이십만원 더 벌자고 지금 막 죽어가는 사람 확실하게 확인 사살하는 행위 란 표현까지 써가며 배당기일까지만 기다려 주십사 부탁의 말도 올렸고, 돈 천만원 잃을지도 모를 나 같은 사람도 있는데, 돈 100만원 연말에 불우이웃에게 쾌척했다고 생각해 달라는 하소연도 했습니다 그 뒤 며칠 후 11.1 에 낙찰인이 제 집을 방문한 것입니다. 편지 잘 받았다 복잡한 얘기 하려고 온게 아니다 집이나 둘러 보러 왔다 배당일까지 기다리겠다  등등의 따뜻한 대화를 주고 받았는데데 그 뒤 느닷없이 열흘안에 나가라는 삼일안에 30만원을 지급하라는 강제 집행 실시하겠다는 내용증명을 보내온 것입니다.** 질문 1.낙찰인이 제 집에 와서 저런말을 하고 간 시점은 인도명령이 내려지고 1 주일이 훨씬 지난 시점이기 때문에 즉시항고에는 해당이 안 될거 같고, 집행정지명령을 받아낼만한 사항도 아닌거 같은데 조금이라도 제가 반박할 입장이 전혀 안 되겠는지요?(사실을 증명한다고 가정했을때) 위 같은 상황에선 저에게 별다른 권원(?)을 찾을 수가 없나요?2.위 같은 상황이라면 매수인의 임료 청구 가능 여부는 어떻게 되나요?제가 사실을 증명한다면 완납다음날로부터 명도까지의 임료 청구가 기각 될 수도 있을만 한지요?3.매수인이 자기가 저러한 말을 한 사실을 스스로 인정하는 답변을 보내 주면 좋겠지만 누가 내용증명에 그런 말을 써서 보낼까 싶습니다 육성대화 나누기도 불편하고 일단은 이메일로 편지를 보내서 답변을 끌어낼까 하는데요, 인터넷상의 이메일도 증거 능력이 되나요?4.임료상당의 부당이득 반환 청구 소송의 경우에 만약 원고의 주장과 증거가 명백하고, 법적으로 봤을때도 피고가 꼼짝없이 임료를 내야 할 상황이라고 가정했을때, 그 금액을 결정함에 있어 판결까지 안 가고 판사님이 그냥 조정으로 끝내게 하는 경우도 있을 수 있는지요?즉, 판결은 대개가 패소와 승소가 나뉘어지잖아요 패소자가 승소자의 소송비용도 다 부담해야 되구요 판사님이 봐도 피고가 참 불쌍하고 원고가 비인간적이다 생각되시면 피고에게 소송비용이라도 안 물게 해 주려고 조정으로 끝내게 하는 경우도 있을 수 있는 지요?5.원래의 임대차 계약은 2003.10 월에 해지 된 상태입니다.건물주가 다른 전세자를 구하는 과정에서 경매에 들어간 경우입니다.건물이 경매에 들어간 후부터는 관리비를 내지 않았습니다.원통해서요 계약서 상에 보면 관리비는 월 1만원을 지급한다 라고 되어 있지만 그 계약서는 분명히 임대차 기간이 00일로 정확히 기입되 있고, 따라서 저는 그 기한동안의 관리비만 지급할 의무가 있다고 생각합니다.또한, 건물이 경매에 넘어가서 부득이하게 보증금을 못 받아서 어쩔 수 없이 건물에 머물러 있는 상황이므로 더이상의 관리비는 낼 의무가 없다고 생각했습니다.정 내야 한다면 저와 계약을 한 건물주에게 낼 사안이나 제가 오히려 건물 주에게 받아낼 채권이 많은 셈이니깐 차라리 관리비를 상계(?) 처리하겠다는 겁니다.(그런 맘이라는 뜻) 건물주와 계약을 해서 빌라를 건물주 대신 관리해 주는 분이 계십니다.그 둘간의 계약은 제가 알바가 아닙니다.관리자에게 경매이후날의 관리비는 못 내겠다고 말했고, 어차피 나는 임대차 기간도 끝난 사람이라고 설명했으나, 관리자는 연체료 포함해서 계속 관리비를 청구해 왔구요 수도를 끊겠다고 하길래 수도료만 따로 청구해 달라고 몇번이나 요구했었는데도 계속 수도료 포함으로 관리비와 함께 한 금액으로 묶어 청구해 왔습니다.통합된 금액에 계속 연체료가 붙어 나갔던 거구요 경매로 넘어간 건물은 원래 관리자체도 잘 안 합니다.청소도 제때에 안해 온 실정이고, 연체료 방식도 가스나 전기료같은 공과금하고도 많은 차이가 나는 이상한 계산법입니다.그런데 문제는, 매수인이 명도확인서의 발급 조건으로 관리비의 정리를 제시합니다.원래 경매이전의 미납금에 대해서는 매수인도 면제권이 있다고 들었는데 또한 저는 관리비를 내기 싫어서 무작정 안 내온게 아니라 관리비 청구에 여러가지 부당한 점이 있다는 이유로 거부해 왔던 것이고, 수도료라도 내고 나가겠다고 했더니 그것도 안된다고 합니다.제가 합당하다고 생각하는 범위 내에서만 일단 내고 나머지 부분에 대해선 관리자와 제가 둘이 해결할 문제니깐 나가서 해결을 보겠다고 했더니 그것도 안 된답니다.완납하고 나가랍니다.관리자가 제시한 금액의 완납만이 어떻게 정리 의 의미가 되나요?매수인에게 직접적인 피해가 안 가도록 정리만 해 놓으면 그게 정리 아닌가요?제가 나간다고 해도 관리자는 새 임차인에게 밀린 관리비 절대 물리지 못합니다.전 임차인 좇아가서 받아내면 받아냈지 새 임차인에게 그렇게 해서 받아낸 역사도 없습니다관리자와 둘이 짜고 기어이 다 받아낼 속셈으로 저러는것 같습니다.다른 임차인들도 안 내고 계신분들 몇 분 계시는데, 그 분들은 자기들이 집을 직접 샀으니 명도확인서 같은게 필요치 않은 분들이고 저만 코가 꿰인 셈이니 ** 질문 : 위 상황으로 미루어 관리비(공과금)를 정리해야만이 명도확인서를 주겠다 는 매수인의 조건부 제시는 과연 적법한 행위인지 알고 싶습니다.너무 감사드립니다
(1) 인도명령이 확정된 후에 매수인이 배당기일까지 봐주겠다는 약속을 했다면, 이것은 위 배당기일까지 거주하도록 해 주겠다는 것입니다. 따라서 그러한 약속을 한 매수인이 배당기일이전에 인도명령의 강제집행을 하는 것은 부당한 것입니다. 이 경우 임차인은 그런 약정사실(이것이 임차인의 점유권원임)을 주장증명하여(증명하는 것이 쉽지 않은 일임) 강제집행정지신청을 할 수 있고, 또 청구에 관한 이의소송을 제기할 수 있습니다. 확정된 인도명령에 대하여는 인도명령의 상대방은 청구에 관한 이의소(민사집행법 44조)를, 인도명령의 상대방이 아닌 제3자가 인도집행을 받게 될 때에는 제3자이의의 소(민사집행법 48조)를 제기할 수 있다(법원실무제요, 민사집행 2, 418면).(2) 임료는 매수인의 위 합의 및 매수인의 의사를 어떻게 해석하느냐에 달려있습니다. 보통은 임차인의 딱한 사정을 고려한 것이므로 무상(무료)일 것으로 해석하는 것이 당사자의 합리적 의사에 부합할 것입니다. 이 경우라면 매수인의 임료청구가 기각될 것입니다.(3) 이메일에 의한 답변도 증거능력이 있습니다. 또 임차인이 매수인과 대화를 하면서 그것을 녹음한 후 녹취록을 증거로 낼 수 있습니다.(4) 매수인(경락인)이 전세금을 제대로 받지 못한 임차인을 상대로 명도소송을 제기한 경우 임료는 커녕 대체로 이사비 명목으로 얼마정도 지급받고 명도하라는 것과 소송비용 및 조정비용은 각자부담으로 한다는 취지로 조정을 하는 경우가 많습니다.(5) 집합건물로서 개별 세대가 따로 등기되어 있다면, 그 수도료, 전기료 등도 한전 등과의 개별적인 문제이지, 집주인과의 문제는 아닐 것으로 생각됩니다. 다만, 순수한 관리비는 집주인(임대인)과의 문제로 집주인과 정산해야 되며, 이 경우 반환받지 못한 전세금과 상계할 수 있을 것입니다. 한편, 수도료와 전기세 등도 개별적으로 계량기가 설치되어 있는 것이 아니라 집주인이 총액을 부담하고, 이를 개별세대에게 분산하여 청구하는 방식이라면 역시 반환받지 못한 전세금과 상계할 수 있을 것입니다. 매수인이 임차인 등 점유자로부터 그 명도를 받았으면 그 명도확인서를 작성해 줄 의무가 있으며, 위 관리비 등의 체납을 이유로 명도확인서의 의 발급을 거절하는 것은 부당합니다. 또 매수인이 소유권을 취득하기이전의 위 임차건물의 관리비에 대해서는 임차인에게 탓할 것이 아닙니다. 끝.- 답변이 늦어서 죄송합니다.