경매를 통한 건물 취득후의 문제 수고하십니다.다름이 아니라 저의 아버님께서 경매를 통하여 경기도에 조그마한 호텔을 인수하게되었습니다경매전 호텔에는 채권자 ☆☆은행 채무자 호텔법인으로 되어있으며, 호텔법인 명의로 지하수(1공구, 2공구)에 대하여 유치권이 신청되어 있었고, 전 대표이사와 지배인의 이름으로 호텔의 집기, 비품에 대하여 유치권이 신청되어 있었습니다.그러나, 고문 변호사와의 상담으로 채무자가 자기이름으로 유치권을 설정한다는 것은 말도 않되는 권리이며, 집기 비품에 대한 권리도 유치권이 아닌 소유권이라 별문제가 없는것으로 판단되어, 경매를 통하여 인수하게 되었습니다.1월 20일자로 경락잔금을 완납하고 등기부등본상 명의이전도 완료가 된 상태에서 근무중인 지배인과의 합의로 1월 20일부터 우리 직원이 건물 보수를 위해 호텔에 상주하면서 호텔 보수 견적을 내고 있었습니다.그러던중 인수전 호텔 대표이사는 이름뿐인 대표이사이고 자기가 과점주주(80%)로서 실질적인 주인이라는 사람과 집기비품에 대하여 협의를 하였으나, 금액의 차이가 너무나 많이나 협의가 이루어지지 않았습니다.그리고 1월 27일자로 인도명령이 나온상태에서 갑자기 다시 실질적인 주인(과점주주)에게 채권을 가지고 있는 사람이라면서 자기가 유치권에 대하여 모든 권리를 위임 받았다면서 당사 대표이사와 협의를 앞으로는 자기가 한다고 하더군요.법적으로 등기부 등본과 인도명령을 보여줘도 자기는 법은 모른다고 하면서 과도한 금액 요청으로 협의가 않되자, 인상이 험악한 3명을 데리고와 경매 무효소송을 냈으며, 명도소송으로 자기들의 집기 비품을 내보내라는 결과가 없이 집기비품들이 아직 호텔안에 있으니, 영업권이 아직 자기들에게 있고 우리가 영업권을 방해했다고 하면서, 우리들을 나가라고 하더군요.그리고 지배인과 협의하에 들어왔는데도, 지배인이 말을 바꾸어 말하더군요.또한 경찰에게 우리를 영업방해 및 무단점유로 자기들이 신고를 하더군요.당사도 경찰에 신고해도 민사적인 문제라서 알아서 해결하라고 하고 가버리구요.당사 직원들은 폭력사태를 방지하기 위하여 어쩔수 없이 나왔습니다.제가 궁금한 것은 1.과점주주(80%)라는 사람과 과점주주에게 채권이 있다는 사람이 우리에게 주장하는 유치권과 영업권이 정당한 것인지요?2.만약 당사가 경호업체에 호텔 시설 보안에 대하여 계약을 체결한 후 경호업체 직원들이 파견 근무하게 될 경우 법적으로 아무 문제가 없을까요?3.소송으로 가게된다면 6개월 정도 걸리고 상대방이 상소하면 1년정도 걸린다고 하는데 이 문제를 빨리 처리하기 위한 최선의 방법은 어떤 것이 있을까요?영업을 못하는 것은 참을수가 있는데, 호텔의 모든 문을 철 사슬로 묶어놓고 당사 직원들의 출입을 봉쇄하는것은 참을수가 없습니다.당사가 집기비품에 대한 소유권을 인정못하는 것도 아니고, 관계인들의 출입을 통제하는 것도 아닌데, 오히려 상대방이 이런 쪽으로 나오고, 경찰에 신고해도 아무런 소용이 없으니 화가 납니다.일단 당사직원들이 정상적으로 드나들수 있도록 조치를 취하고 싶은데, 제일 빠른 방법이 무엇이 있을까요?4.인도명령을 받은 후 2월 7일까지 나가라는 내용증명을 보냈는데, 2월 7일 이후 나가지 않으면 어떤 조치를 취해야 할까요?5.집기 비품에 대하여 법적으로 다른 장소로 이동하여 보관하게 하는 방법은 없는 지요?만약 다른 장소로 옮겨 보관하게 된다면 상대방에서 우리를 못 들어오게 하는 권리는 없을 것 같은데요?신법으로는 명도소송 필요없이 집달관에게 신청을 하면 집기 비품에 대해 다른 곳으로 이동 보관이 가능하다는데 제가 아는 상식이 맞는지요?이런 방법을 사용한다면 추후 그쪽에서 법적으로 어떤 행동을 보일수 있을까요?6.과점주주라는 사람에게 채권이 있는 사람이 집기비품에 대한 권리를 위임받을수 있는가요?7.소송으로 간다면 추후 전 대표이사와 과점주주 그리고 채권자라는 사람에게 손해배상 청구를 하여 이길수 있을까요?제발 최선의 방법을 알려주시면 감사하겠습니다.
1. 과점주주와 그 과점주주에게 채권이 있다는 사람의 경락인에 대한 유치권 및 영업권 주장은 부당합니다. 우선 채무자이자 소유자인 호텔법인의 지하수에 대한 유치권은 채권자와 채무자가 동일한 경우에는 유치권이 발생될 수 없고 또 발생되었다고 하더라도 혼동에 의해 유치권이 소멸하므로 유치권이 계속 존속할 수 없습니다. 또 집기나 비품에 대한 호텔법인 대표이사 및 지배인의 유치권은 성립될 수는 있겠지만 이것은 경락물건인 호텔에 대한 것이 아니기 때문에 호텔 자체의 인도를 거절할 사유는 되지 못합니다. 오히려, 집기나 비품의 소유자는 아무런 점유권원 없이 부당하게 호텔내를 점유하고 있으므로 경락인은 그 소유자를 상대로 부당점유를 이유로 사용료 및 인도청구를 할 수 있습니다. 또한 영업권이라는 것은 무형적인 것인데, 과점주주나 과점주주의 채권자라는 이유로 경락인에 대해 대항할 수 있는 영업권이라는 것은 존재할 수 없는 것이므로 그 주장은  부당합니다.2. 경락인이 인도명령 등에 의해 적법하게 아직 경락물건에 대한 점유를 확보하지 못한 상태에서 경호업체와 계역을 체결하고 그 업체직원으로 하여금 현재의 점유자의 점유를 배제하고 그 경락물건 안으로 들어가는 것은 위법하다고 생각됩니다. 인도명령의 집행 등에 의해 적법하게 인도받지 않고 경락인이 직접 점유자의 점유를 배제하고 들어가든, 경호업체와 계약하여 그 업체로 하여금 점유자의 점유를 배제하고 들어가든 자력구제를 금지하는 법을 위반하는 것은 같이 때문입니다. 따라서 경락물건인 호텔의 다른 점유자가 있는 상태에서 경호업체가 임의로 쇠사슬을 절단하고 강제로 진입하는 것은 위법하다고 생각됩니다.3,4. 이미 인도명령을 받았다고 하므로 내용증명으로 보낸 기간까지 비워주지 않으면 집행관에게 그 인도명령의 집행을 위임하여 집행관을 통해 인도받아 보십시오.(민사집행법 제 136조 6항). 만약 현재의 점유자인 과점주주 등이 경락인에게 대항할 수 있는 것이라면 별도로 현재의 점유자를 상대로 명도소송을 제기하여 그 대항력이 있는 것인지 판단을 받아야 할 것입니다. 또 만약 현재의 점유자가 경락인에게 대항할 권원도 없으면서 건물 전체를 점유하고 있는 것이라면 이는 부당한 점유이므로 그 임료상당의 부당이득채권을 근거로 현재의 점유자의 재산에 대해 가압류를 해 놓을 수 있을 것입니다. 어쨋든 지금 상태에서는 부동산인도명령의 집행위임, 위 인도명령의 집행으로 되지 않는다면 부동산명도소송의 제기, 그 밖에 압박수단으로 현재의 점유자의 재산에 대한 가압류 등을 생각할 수 있습니다.5. 경락물건내에 있는 집기비품을 한 곳으로 모아놓을 권리에 대해 확실하지는 않지만 역시 특별한 사정이 없는 한 호텔 소유자라고 하더라도 모든 비품과 집기를 떼어서 한 곳에 보관할 권리는 없을 것으로 보입니다. 귀하가 이야기하신 민사집행법은 258조를 말하는 것으로 보이는데, 그 내용은 채무자가 유체동산으로 부당하게 점유하면서 인도해가지 않을 때 그 유체동산을 치우라는 판결을 얻은 다음 그 집행에 있어서 집행관이 일단 채무자에게 인도하여야 하고, 이 경우 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하게 할 수 있고, 또 채무자가 그 동산을 받으려들지 않을 때에는 집행법원의 허가를 얻어 그 동산을 매각하고 비용을 뺀 나머지 대금을 공탁한다는 것입니다(3,4,5,6항). 이것은 위 호텔내 집기비품을 부당하게 두어 호텔을 점유하는 자를 상대로 인도소송을 제기하여 승소판결을 받아 그 집행을 할 경우의 내용인 것입니다.6. 집기비품의 소유자는 그 집기비품을 자신의 채권자는 물론 타인에게 양도할 수 있습니다. 만약 과점주주가 집기비품의 소유자이고 그 과점주주의 채권자에게 이를 양도했다면 그 양수인인 채권자가 집기비품의 소유자가 될 것입니다.7. 전대표이사, 과점주주, 채권자 등 현재의 호텔 점유자가 호텔을 점유할 정당한 권한이 있다는 것을 증명하지 못하는 한 불법점유로 인한 손해배상책임이 있습니다.  일단 인도명령에 의한 집행을 해보시고 안되면 현재의 모든 점유자들을 피고로 하여 명도소송 및 명도일까지 매월 임료상당의 부당이득을 지급하라는 소송을 제기하면, 그 소송에서 점유할 권원이 있는지 여부가 판명될 것입니다. 그러나 앞서 본 것처럼 단순한 집기나 비품에 대한 소유권이 있다는 것만으로 호텔의 명도에 대항할 사유는 되지 못한다고 생각됩니다. 끝.