연체관리비 부담주체 변호사님 안녕하십니까?경매로 낙찰받은 부동산에 대하여 관리비가 연체된 경우 그 부담주체에 관한 질문입니다.사례1) 갑은 을의 아파트를 임차하여 지내던 중 2005년 10월에 불가피 임차권등기를 해놓고 집을 비웠습니다.이 아파트는 이후 설정된 근저당권에 기하여 병에게 낙찰이 되었고 배당기일에 이르러 갑은 배당금을 받고자 하나 낙찰자인 병으로부터 명도확인서를 필요로 하여 이를 요구하자 병은 밀린 관리비 중 대법원 2001다 8677호 판례에 근거하여 공용부분에 대해서는 낙찰자가 부담하나 전용부분에 대해서는 갑이 물어야 한다면서 명도확인서의 교부를 해주지 않고 있습니다.문제는 관리비의 연체기간은 2005년 11월부터 2006년 8월까지이며 이기간은 이미 갑이 이사를 하여 명도를 완료하였다라는 사실입니다.이 경우 공용부분에 대해서는 낙찰자가 물더라도 전용부분에 대해서는 누가 밀린 관리비를 납부할 책임이 있는지요 사례2) 갑은 대항력이 있는 임차인입니다즉, 이 갑은 최초근저당이 설정되기 이전에 5000만원에 전입을 하였고 배당요구도 확정일자도 없어 경매시 낙찰자가 고스란히 이 금액을 물어주어야 하는 임차인입니다따라서 이 주택은 감정가 1억원이 3000만원까지 떨어졌고 을이 3200만원에 낙찰을 받았고 갑의 임대보증금 5000만원을 변제하여 주었습니다이 경우 이 을은 소유권이전시 취득세, 등록세를 납부시 낙찰금액인 3200만원을 기준으로 하는지 아니면 대항력있는 임차인에게 변제해준 금액 5000만원을 합한 8200만원 이 되는지요?취득세 등록세는 낙찰가가 취득가액이기 때문에 낙찰가인 3200만원을 기준으로 하여 취득세, 등록세를 내는 것으로 알고 있는데 이와 같이 대항력있는 임차인에게 변제한 금액도 포함시켜야 한다는 얘기가 있어 질문드립니다.또 나중에 낙찰자 을이 이 주택을 8500만원에 매도시 최초취득가격은 8200만원인지 아니면 3200만원인지요?더러 대항력있는 임차인에게 변제해준 금액은 취득가액에 포함시킨다고 하여 드리는 질문입니다.
안녕하세요. 조건한 변호사입니다.1. 사례 1과 관련대법원 2001다8677호 사건에서 전용부분의 체납관리비는 관리비를 체납한 기간 동안 당해 아파트에 거주한 자가 책임이 있다는 취지입니다. 따라서 이 사건 아파트에 대한 관리비 체납기간이 2005. 11.이후이고, 甲은 이미 2005. 10.경에 임차권등기를 함과 동시에 명도하였으므로, 甲은 2005. 11.이후의 관리비를 부담할 의무가 없다고 판단됩니다. 다만, 이러한 경우 甲은 2005. 10.이후 이 사건 아파트에서 거주하지 않았고 다른 곳에 거주하였다는 사실을 증명해야 할 것 같습니다. 그렇다면 甲이 아니라, 이 사건 아파트의 소유자인 乙이 체남관리비를 부담해야 합니다. 2. 사례 2와 관련임차보증금을 끼고 부동산을 매매하는 경우가 있는데, 예를 들어 매매대금은 1억원으로 정했지만, 당시 임차보증금이 5,000만원이 있다고 가정한다면, 매수인은 현금으로 5,000만원만 매도인에게 지급을 하면 되고, 나중에 임대차기간이 종료하면 매수인이 임차인에게 5,000만원을 주면 매매대금의 지급이 완료됩니다. 임차보증금을 끼고 부동산을 매수한 경우 매매대금을 임차보증금을 포함하여 산정합니다.경매의 경우, 일반적을 낙찰가를 과세표준으로 합니다. 다만, 낙찰로 소멸하지 아니하는 권리가 있어 낙찰자가 승계부담하는 경우에는 낙찰가에 인수부담하는 채권액(임차/전세보증금/근저당 등의 피담보채권 등)을 합산한 금액이 과세표준이 되는 것입니다. 즉, 감정가 1억원에서 3,000만원까지 떨어진 이유는 낙찰자가 임차보증금을 부담·인수해야 하기 때문입니다. 그러나 대항력있는 임차인의 보증금 등은 등기부에 공시되지 아니하므로 과세관청(구청/시청/군청)에서 알 수 없기 때문에 낙찰대금완납증명원상의 금액 즉, 낙찰가(3,200만원)를 과세표준액으로 신고하여 납부고지서를 발급받고 있는 것이 현실이라고 합니다. 그러나 나중에 이 사실이 밝혀질 경우 미납세액(5,000만원)에 대한 20%의 가산금이 부과징수됨을 유념하셔야 합니다.