토지 소유권등기 무효신청 및 변경이 가능한지 질의합니다. 안녕하십니까?토지 소유권등기 무효신청 및 변경이 가능한지 질의합니다.부모님(어머님)이 ****년도에 구입한 도시지역, 그린벨트, 개발제한지역에 속한 농지(2필지, 400평, 현싯가: 4억)를 ****년 둘째자식에게 매매를 가장하여 소유권이전 등기를 마쳤습니다.그러나 실제로는 뇌경색에 의한 급작스런 어머님 사망으로 상속되어야 하는 것이지만실질 상속인이 어리고, 세금문제등 여러가지 사정상 사망 1년전인 ****년에 매매한것으로 하고 소유권이전 등기는 사망(****년4월)후 한달 뒤인 ****년5월에 소유권이전 등기를 마무리하였습니다. 물론 매매에 필요한 부모님 인감증명은 사망 당일 위임장을 발급받아 서류처리에는 문제가 없었습니다.실질적인 상속인이 너무 어리고, 서류구비가 어렵고, 여건이 어쩔수가 없었습니다.특히 상속세가 많이 나온다고 하여 매매로 처리되었습니다. 실제로는 상속세 감면받으면 세금이 없는데...시 상속세에 대하여 무지하여 일단 매매로 처리되었습니다.그러나 이제는 부모님 유지나 가족들이 약정한 것처럼 매수자(형)은 실질적인 상속인에게 토지를 돌려 주어야 합니다. 부모님 사망전에 일부 토지를 분할 매각하였지만 그린벨트에 속하고 매도면적이 적고 당시 법으로 분할 등기가 되지 않아 일부 토지를 매입한 매수자가 소유권등기를 하지 못하였고, 10년여를 지내 오다가 지분등기와 2002년도에 변경된 법률에 의해 합병/분할을 통하여 여러 필지의 토지 소유권이 완전히 정리되었습니다. 일부 매수자는 그 토지를 자식에 증여하거나 제3자에게 매매하여 제3자에 대한 소유권변동사항이 발생된 상태입니다.원인 무효등 .. 여러가지 증거 등을 제출하여 매매에 의한 소유권이전을 무효화하고 실질적인 상속인에게 협의분할 상속으로 소유권을 이전하려고 합니다. 제3자에 대한 소유권변경등기 사항에도 영향을 미치는지요. 등기부상의 제3 소유자에 대한 부분은 영향을 미치지 않고 현재 토지소유자(형)의 소유권만 무효화하여 상속으로 처리하고자 합니다. 현재의 토지소유권자(형)도 협의가 된 상태이며 소유권 포기도 하겠다고 합니다.무효를 인정하는 진술서, 확인서를 법정에 제출하면 가능한지요...소유권포기 각서의 법원 제출 등에 협조를 하겠다고 합니다. 형제간의 재산 다툼이 아니라 오히려 반대입니다. 잘 못 처리된 것을 바로잡아 성년이 된 막내 동생에게 소유권을 이전하고자 합니다.소송 등 기타 방법을 통하여 가능한지 질의합니다. 법무사, 등기소를 통한 변경은 힘든 것 같고 소송을 통한 판결로 처리해야 할 것 같은데...1)매도자(어머님)이 사망하고, 소유권 등기후 서류가 5년 보관후 폐기되어 관련 증명이 어려울 것이라고 하여 등기소에서는 소유권 변경 처리는 안되고 .... 소송을 통하여 처리가 가능한지?2)소송을 통할때 제3자의 소유권변동에 대한 처리는 어떻게 되는 것인지?3)소요기간 및 비용은?   -구비서류4)형제들이 협의분할 상속으로 처리시 상속개시 싯점이 언제부터 입니까? 사망싯점부터 시작하여 3개월인지 아니면 협의한 싯점 부터인지? 참고로 아버님의 자산은 상속된 적이 있지만 어머님 명의의 자산(현재 토지)을 상속한 사실은 없었습니다. 실질사망(1988년4월)이면 상속개시 싯점부터 3개월이 지나 형제들이 상속포기를 할 수없고 증여를 해야하는 것인지? 상속개시일이 판결 확정일이 되는 것인지? 증여시에는 상속인 각자가 당연히 증여세를 내어야 할 것이고...물론, 상속포기가 안 되면 공동상속하여 제3자에게 매각하여 대금을 특정상속인(막내동생)에게 주면 되겠지요.4)다른 처리방법 및 고려해야 할 사항은 어떤 것이 있습니까? -최초의 부모와 자식간의 매매를 상속으로 변경할 수 있는 방안은? -확정판결에 의한 소유권경정/말소가 가능한지?  감사합니다. 좋은 하루 되세요.
안녕하십니까. 법무법인 ******의 ***변호사입니다.귀하의 사안은 아래와 같은 방법으로 해결하실 수 있겠습니다.1. 먼저 둘째 형을 상대로 원인무효에 의한 소유권이전등기말소청구소송을 제기하여 승소판결을 받은 다음 그 판결문으로 협의분할에 의한 상속등기를 신청하시면 되겠습니다.2. 다른 등기상이해관계인에 대하여는 말소판결을 함께 받지 않는 한 문제가 되지 않습니다.3. 협의분할상속등기는 민법상의 상속포기기간 제한 규정과 관계가 없습니다. 법정상속등기가 된 후라도 언제든지 가능합니다.이코너가 100자 상담이라 답변길이에 제한이 있습니다.