보존등기는 시행사 명의로 하는건가요?? 안녕하세요 다시 찾아 뵙습니다.1.40평 아파트의 방이 2 개이고 구조도 담당자의 설명과 달라서 열흘전에 분양계약 취소 통지서를 발송하였습니다.계약금, 중도금, 이자액등을 반환하여 줄것을 요청하였고 7일 이내 반환하지 않으면 법적조치에 들어가겠다고 적었습니다.여직 아무런 답변이 없어서 소송을 준비하려 합니다.소송에 들어가기에 앞서 시행사측의 재산부터 가압류 하고 싶은데 저 같은 경우에도 가압류 신청이 받아 들여 지는지요?제가 알기로는 소명자료가 있어야 만이 가압류가 결정되는 걸로 알고 있는데 그렇다면 저 같은 경우는 꼼짝없이 승소때까지 기다려야 됩니까?두 달 후면 각 아파트마다 소유권이 이전되고 시행사는 작은 회사라서 언제 해체 될지도 모를 회사입니다.판결까진 최소 6개월 이상이 걸릴텐데 그 안에 재산을 처분, 은닉 또는 회사가 해체되면 헛수고 입니다.무슨 방법이 없는지요?2.제가 소명자료가 굉장히 많아서 가압류가 가능하다는 가정하에 드리는 질문 입니다.<당사의 보존등기가 완료되니 분양 대금을 완납한 수분양자들께서는 소유권 이전등기가 가능합니다> 란 안내문을 받았는데 보존등기란 일종의 출생신고라고 알고 있습니다.보존등기는 시행사 명의로 하는 건가요?동 건물의 아파트 수는 40 개가 넘으며 잔금날짜는 한달 후 입니다.분양 계약자들은 잔금까지 치뤄야만 등기가 될 것이므로 앞으로 한달 가량은 거의 모든게 보존 등기 상태로만 있을 가능성이 높습니다.보존등기 상태에선 소유권자가 시행사니깐 제가 가압류 할 물건은 어느 물건을 골라서 하든 상관이 없는 건가요?아니면 제가 계약한 물건에 한해서만 가압류가 가능 한지?만약 제가 계약한 물건에 한해서만 가압류가 가능하다면 시행사는 저의 가압류를 염두해 두고 제 물건만 보존등기를 안해놓을 가능성도 있다고 보는데 이럴 경우엔 어떻게 대응해야 하나요?3.대출금 상환 책임이 저에게 있다는걸 알지만 분양을 취소한 마당에 제가 직접 갚고 싶다는 생각은 솔직히 없습니다.대출금의 이자액은 시행사가 입주전까진 전액 부담하는걸로 약정이 되어서 여직껏 매달 시행사가 은행에 납부해 왔었습니다.시행사에서 계약자에게 내걸은 일종의 서비스 상품인 셈입니다.일전에 제가 질문 올리길, <중도금은 제 주머니에서 나간 돈이 아닌데 중도금 이자까지도 반환 받을 권한이 있는지 만약 시행사가 중도금을 은행에 가 직접 반환하겠다고 한다면 그 지연 이자를 본인에게 지급할 의무는 없는지> 라고 여쭸을때 <중도금은 귀하와 은행 사이의 금전소비대차 약정에 의해 지급된 것이고, 대출이자 역시 귀하가 물고 있으므로 법적 효과의 측면에서는 귀하의 주머니에서 지급된 것이나 같다.귀하에게 반환할 책임이 있지, 귀하동의 없이 은행에 반환하겠다는 것은 부당하다고 생각함> 이라 설명해 주신바 있으신데요 아무리 시행사에서 대출금의 이자액을 직접 납부해 왔다 하더라도 위 법적 효과 (제 권리) 에는 변함이 없는 것이지요?4.시행사에선 이제부턴 대출금의 이자액을 미납할거 같고 저 또한 납부할 용의가 없습니다.이대로 가다보면 제가 신용불량자가 될거 같아서 은행에다 뭉기를  나는 재산이 없어서 소송도 소용이 없을텐데 은행에서는 계약이 취소 되는것까지도 대비해서 담보물이라도 잡고나 해 줘야 되는거 아니냐.누굴 통해서 받아 낼거냐  라고 물으니깐 시행사가 연대보증을 했다고 합니다.별다른 담보물 없이 신용만 보고 연대보증을 허락했다고 합니다.또한 대출금 계약자가 소유권 이전 등기를 낼때에는 은행의 동의를 받아야 하며 등기후엔 그 물건이 담보물이 되도록 약정 되어 있어서 대출해 준 것이라고 합니다.허나, 저 같은 경우는 취소가 들어갔기 때문에 자기들이 직접 중도금을 받을거라며 흥분 하길래 제가 직접 받아서 건네주겠다고 하니깐 제가 만약 돈을 받고도 은행에다 안 주면 어쩌냐며 받더라도 반드시 은행의 동의하에 받아야 된다고 으름장을 놓습니다.이 말이 과연 근거가 있는 말인가요?5.대출금 계약자가 소유권 이전 등기를 낼때에는 은행의 동의가 있어야 한다지만 이는 어디까지나 대출금을 받은 계약자에 한해서란 뜻 아닌가요?즉, 중도금 대출을 받지 않은 엉뚱한 제 삼자의 이름으로 제가 계약한 물건을 시행사가 몰래 매매한다면 은행도 모르게 매매되는 셈 입니다.또는, 타인으로 하여금 일부러 가압류나 가등기 기타 등등을 하게 한다면 이역시도 사실상 찾아갈 재산이 없게 되는 셈입니다.소송이 종료되기 전까지는 어느 누구한테도 저런 권리가 허용이 안되는 것인지 아니면 이론상으로는 가능한 것인지 알고 싶습니다.
(1) 가압류는 채권의 존재에 대해 판결에서와 같이  증명 의 정도로 요구되는 것이 아니라 소명 (채권이 있음직하다) 정도로 족합니다. 따라서 귀하의 주장과 같이 계약이 적법하게 취소되고, 그에 따른 반환채권 및 손해배상채권의 보전을 위해 가압류가 필요하다는 관련자료가 제출된다면 가압류는 가능할 것으로 생각됩니다. 판결이 승소된 후에 그 판결에 의해 하는 것은 가압류가 아니라 본압류로서 강제집행(부동산강제경매 등)입니다. 판결선고시까지 채무자의 재산을 보전해 놓지 않으면 후일 본안소송에서 승소하더라도 집행의 목적을 달성하지 못할 염려 때문에 가압류제도가 있는 것입니다. 귀하의 채권액보다 조금 많은 채무자의 재산(부동산 등)에 대해 가압류를 해 놓을 필요가 있습니다. (2) 신축된 아파트의 보존등기는 시행사 명의로 하는 것으로 알려져 있으며, 다만, 분양대금을 금융기관에서 융자해 준 경우 보존등기를 미리 해 놓으면 시행사의 채권자(하도급업자, 자재납품업자 등)가 가압류를 하여 금융기관의 융자금확보에 많은 문제가 생기므로 보존등기와 동시에 저당권등기를 함께 하는 것이 일반적입니다. 소유권등기를 낼 때 은행의 동의가 있어야 한다는 의미는 그런 것으로 파악됩니다. 즉, 은행과 시행사가 보존등기를 할 때 보존등기를 먼저 하지 않고 법무사에게 의뢰해 보존등기와 저당권등기를 함께 신청하도록  하여 보존등기 바로 다음순위로 저당권등기를 하도록 하고 있습니다. 한편, 가압류는 채무자 소유의 모든 재산이 그 대상이 되므로, 귀하는 귀하에게 분양된 아파트만이 아니라 채무자의 모든 재산중 교환가치가 높은 것을 선별적으로 가압류할 수 있습니다.(3) 대출금의 이자를 귀하가 납부한 것으로 알고 이와 같이 답변을 했습니다. 만약 귀하가 이자를 납부한 것이 아니라면 위 대출금에 관해서는 귀하가 손해를 입은 것이 아니므로 위 대출금 이자를 귀하의 손해액으로 청구할 수는 없다고 생각됩니다.(4) 귀하와 은행 사이의 금전소비대차약정에서 그 대출금을 귀하에게 지급하지 않고 제3자인 시행사에게 중도금 및 잔금 등으로 지급하기로 합의한 것은 일종의 제3자를 위한 계약(민법 제539조)이라 할 것입니다. 그러나, 분양계약의 취소에 의한 반환당사자는 귀하와 시행사이므로 시행사는 귀하에게 그 대금을 반환할 의무가 있는 것입니다. 다만, 은행은 귀하에 대한 대여금채권으로 귀하의 시행사에 대한 반환채권을 가압류 등 조치를 취할 수 있을 것이며, 어차피 위 반환금이 은행에 지급할 것이므로 시행사로서는 귀하의 동의하에 은행으로 바로 지급할 수 있을 것입니다.(5) (1)항에서 설명했습니다만, 금융기관대출을 받은 경우 금융기관에서는 위 아파트에 대해 자신의 저당권을 설정하기 위해 시행사와 유기적 협조관계를 가져 보존등기와 근저당권설정등기를 같은 법무사에 의뢰해 보존등기 및 근저당권설정등기서류를 함께 접수시키기 때문에 담보설정키로 한 경우는 보존등기만 먼저 되어서 그 사이에 다른 채권자가 가압류 등을 할 여지는 없는 것으로 알고 있습니다.끝.