상가 권리금 관련 문의 드립니다. 안녕하세요. 올해 5월 개정된 상가임대차보호법에 따라 상가 권리금 회수기회 보호가 신설되었는데요, 아래 같은 경우에도 권리금을 지급하여야 하는 것인지 궁금합니다.3층짜리 건물 중 1층 일부 구역에 (가)를 영위하는 임차인이 있습니다. 건물 나머지 부분은 모두 (나)의 사무실로 운영되고 있습니다. (가)를 영위하는 임차인과는 가장 최근 201*년 *월에 임대차계약을 갱신한 것이 있고 계약상 기간 만료가 201*년 **월 말일까지인데, 현재는 별도의 서면계약 갱신 없이 묵시적으로 계속 갱신되어 올해 **월 말일이 다시 기간만료일로 되어 있습니다. (실제 임차인이 최초 입주한 시기는 약 20년 전으로 그동안 한번도 나간 적이 없이 계속적으로 20년간 (가)를 운영했고, 서면으로 마지막 임대차계약을 갱신한 것이 201*년인데 그 이후로 지금까지 묵시적 갱신이 되어 온 것입니다.)그런데 건물주가 법인인데, 건물주는 더이상 1층에 (가)를 운영하고 있는 임차인과 계약기간 연장을 원하지 않고 임차인이 나가면 그 (가) 구역을 회사 운영에 필요한 사무실로 사용하고 싶어 합니다.참고로, 20년전 최초 임차인이 입주해 올 때 임차인이 따로 권리금을 납부하진 않았습니다.이 경우,1) 임차인이 개정된 상가임대차법에 따라 권리금을 주장할 경우 건물주가 권리금을 인정해 주어야 하는지요?2) 임차인은 최초 입주 당시 권리금을 납부한 적이 없는데도 권리금을 인정해 주어야 하는지요?3) 건물주가 (가)를 운영하려고 하는 것이 아니라 사무실 용도로 건물주가 직접 사용하려고 하는 것인데, 이 경우에도 권리금을 인정해 주어야 하는지요?건물주 입장에서 위와 같은 경우에도 권리금을 인정해 주어야 하는지 궁금합니다.정확한 답변 부탁 드립니다.감사합니다.
정병주 변호사입니다.문의하신 내용 답변드리겠습니다.1. 먼저 계약서 작성이 201*년 *월 이라면 계약기간이 어느 정도인지 모르겠습니다만, 201*년 **월에 종료되는 것이 법적으로 확실한지 자세히 검토를 해 보셔야할 것 같습니다. 우선 201*년 **월에 종료가 된다는 전제하에 말씀드리겠습니다. 2. 최초 입주시 권리금을 납부하지 않더라도 현재 해당 상가가 권리금을 받을 수 있는 평가를 받는다면 권리금을 인정해 주어야합니다.제10조의7(권리금 평가기준의 고시) 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다.3. 귀하의 상가는 개정된 상가건물임대차보호법 상 권리금 회수기회 보호 조항에 해당되고, 아래 제10조 제1항 각호의 사유가 있거나, 제10조의4 제2항 각호의 정당한 사유가 있을 때에만 권리금을 보호받지 못하게 됩니다. 그런데 제10조의4 제2항 각 호의 정당한 사유를 보시면 건물주 직접 사용은 그 정당한 사유가 아닙니다. 따라서 권리금 보호받는 대상이 된다고 할 것입니다.[제10조 제1항 각호]1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우[제10조의4 제2항 각호]1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우4. 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 하지 말아야할 행동은 아래와 같습니다. 무작정 권리금을 지급해야한다는 것은 아니고 임차인이 주선한 자가 지급하려는 권리금을 거부할 수 없다는 뜻 입니다. 해석상 임차인이 주선한 자가 지급하려는 권리금에 해당하는 권리금을 지급하고 임대인이 입주하는 것은 가능하다고 할 것입니다. 물론 임차인이 주선한자가 지급한다는 권리금이 과도하다면 위 감정평가상 정당한 금액을 권리금으로 평가받고 이를 임차인에게 지급하면 될 것 입니다.[제10조의4 제1항 각호]1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위감사합니다.추가 궁금하신 점이 있으시면 문의해주시길 바랍니다.