어떠한 방법으로 가짜 유치권을 규명하여 법적처리를 할수 있나요? 변호사님 안녕하십니까?유치권의 성립요건은 공사채권과 견련관계에 있고 반드시 점유를 하여야만 그 효력이 발생한다고 합니다.그런데 현재 경매실무에서는 이와 같은 효력을 갖추지 못한 유치권들이 횡행하므로써 낙찰가를 저감시키고 낙찰자로부터 합의금 형식으로 일정한 금액을 요구하는 등 그 폐해가 적지않은 것 또한 사실입니다.아래의 사례 갑 또한 그와 같은 경우에서 상당한 피해를 본 사실이 있는데 법적으로 구제를 받을수 없다는 사실에 억울함을 감추지 못하고 이와 같이 변호사님에게 도움을 구하고자 질의를 올리기에 이르렀습니다.사건의 개요 갑은 모지방법원에서 진행중인 모텔을 낙찰받았습니다.비록 을로 부터 7억원이라는 공사금채권에 기한 유치권이 신고되어 있었으나 조사 결과 이 유치권은 가짜라는 것을 확인하고 입찰을 하였습니다.갑이 을의 유치권을 가짜라고 본 이유는 1.신축건물이 아니고 이미 5년이란 기간이 경과되었고 2.현재의 점유자는 모텔주인으로부터 모텔 전층을 임대차한 임차인이 영업을 하면서 점유하고 있었기에 을의 점유공간은 그 어디에도 없었고 3.모텔준공허가서에도 건물신축회사는 을의 회사가 아니었고 4.이후에도 모텔을 증개축한 사실이 없었으며 5.을이 만약 이 모텔에 대하여 7억원이란 공사를 하였다면 시공실적이 있어야 했으나 그것 역시 그 어디에도 없었다라는 데 결론을 얻었습니다.따라서 갑은 입찰을 받고 잔금 중 일부를 은행대출로 하고자 모은행과 협이 중 은행에서는 금5억원을 년 6.2%에 대출을 해주겠으니 그 효력여하를 불문하고 현재 신고되어있는 유치권을 해결하면 대출해주겠다는 조건을 제시하였습니다 이에 갑은 을을 찾아가 신고해놓은 유치권이 이와 같은 사실로 인하여 그 효력이 없으니 유치권 신고를 철회해 달라고 부탁하였으나 을은 그것은 자기가 알바 아니고 자신은 무조건 7억원을 받아야 겠다면서 버티고 있습니다.분명 신고한 유치권도 가짜임에도 단지 이와 같이 신고서 하나 달랑 해놓은 것을 가지고 7억원을 달라고 하다니요.그래서 갑은 을을 상대로 법적조치를 취하고자 하니다 질문1) 이와 같이 을의 유치권은 객관적인 사실과 내용에 근거하여 판단해 보아도 분명 가짜임이 분명하여 갑은 을을 형사고소할려고 합니다.이와 같은 을의 행위는 어떤 죄목에 해당이 되면 형사고소시 어떠한 자료와 내용으로 고소를 해야 하는지요?질문2) 갑은 을의 유치권때문에 대출을 받지 못하고 부득히 월20%에 해당하는 고금리사채를 빌려 잔금을 납부할수 밖에 없었습니다.이런 경우 갑은 을을 상대로 손해배상을 청구할 수 있는지요?질문3) 기타 이런 경우 변호사님께서는 어떠한 방법으로 을의 이러한 가짜 유치권를 규명하여 법적처리를 하실수 있겠는지요?
1)유치권신고가 허위라하더라도 그 행위가 사기죄(형법347조)나 위계에 의한 공무집행방해죄(형법137조)라고 보기는 어렵다할 것입니다. 그 밖에 이러한 행위가 형사상의 범죄행위에 해당되는지는 뚜렷하지 않습니다.2) 유치권신고가 허위라고 하더라도 그 사실만으로 월 20%의 고금리사채에 대한 손해배상책임이 있다고 보기는 어려울 것입니다. 허위의 유치권신고만을 바로 불법행위라고 보기는 어렵고, 따라서 경락인이 그 유치권주장자에게 은행으로부터의 대출받는데 협조를 부탁했으며 만약 거절당할 경우 월 20%의 사채이자를 쓸 수 밖에 없다는 사정을 충분히 말했으나 유치권주장자로부터 거절당하였고 이 때문에 실제로 월 20%의 사채이자를 지급하는 손해를 입었다고 하더라도 그 부분이 민법 393조의 특별손해라고 보기는 쉽지 않다할 것입니다. 그러나  적어도, 경락인이 대금완납한 후부터는 유치권을 주장하면서 그 경락물건을 점유하고 있는 자로부터 이를 넘겨받을 때까지 임료상당의 부당이득의 반환을 청구할 수 있습니다.3) 경락인은 대금완납으로 경락물건의 소유권을 취득하므로(민사집행법 135조), 경락대금완납일로부터 6월 안에는 허위의 유치권주장자 등 점유자에 대하여 경락부동산을 매수인(경락인)인 자신에게 인도해 달라는 취지의 부동산인도명령을 신청할 수 있습니다(민사집행법 136조). 유치권을 신고했으나 위에서 주장한 내용을 근거로 삼아 적법한 유치권자가 아니라는 내용까지 추가해서 인도명령을 신청하면 법원에서 부동산인도명령을 내려줄 것이고, 위 인도명령을 집행하여 경락부동산을 인도받으면 될 것입니다. 물론 이 경우에도 유치권을 주장하면서 점유해온 을에 대하여 갑은 대금완납이후부터 위 인도집행일까지 임료상당의 부당이득반환을 청구할 수 있습니다.끝.