등기시까지 전매가 불가능한 분양권의 취득방법 수고하십니다.입주시까지 전매가 불가능한 (한번 전매가능물건,이미한번전매됨) 주상분양권을 *1월 계약금지급 *5월 중도금 *잔금은입주시 복등기하면서 지불하고 매수하려는데 매도자입장에서 이물건이 미등기 전매에 해당되니양도담보부 금전소비대차계약을 작성하여 공증하면 제가 매수가능하다는데 고견바랍니다.1)채무자:갑 2)채권자:을 3)양도담보물건서울***1호 1)(금전대차)을은 갑에게 오억을 대여하고 갑은 이를차용한다 2)(변제방법)07년8월 서울***1호 소유권일체를 20억에양도한다.을은 갑에게5억을제외한 15억을지불하고 갑은 소유권일체를 양도하므로서 종료한다3)위금액에 변동은없으며 상호이의제기없다.그외 채무자 갑이 등기를 지연시키거나조세로인한압류 경매등 여러일어날수있는경우에 대비하여 기록하고 공증한후 계약하면되는지요,부동산에서는 나중에 복등기후 세무서에서 전매여부.기타등기시 가격상승이있을때 차액등에대하여 소명하라해도 위의약정서가 있으면 전매로 볼수없다는데 유효한서류가될지요.이자 지연손해금 환가 강제집행의안낙등은 을이원하는대로기재했으나 나중 갑이분양권을 안넘기고 을에게 피해를 줄수도있는지,그러면 결국재판으로 복잡하게되는지요.갑이 맘먹기에 따라 이공증이 휴지가될수도 있는지요,저는재판을하는일 없이 제가 잔금을주면 그대로 이행되기를 바라거든요.질문 1)위의공증서류로 분양권이 담보가되는지요.(가등기,명의이전불가능 2)이계약서로 을의권리가확보되는지 아무리을에게 유리하게 작성해도 갑:이지키지않으면 결국 재판밖에없는지요 3)복등기후세무서에서전매로볼시 소비대차계약서로 소명이 되는지요 4)대비해야하는 최악의경우는 무었인지요 감사합니다.
1)공증서류의 내용은 양도담보부 소비대차계약이므로 그러한 뜻으로는 유효하겠지만, 매매계약으로서의 효력을 100% 인정받기는 어려울 수도 있지요.2)따라서 갑이 명의이전 약속을 이행하지 않으면, 결국 재판으로 명의이전을 청구해 볼 수 밖에 없겠지요.(단 재판에서도 판사가 소비대차계약으로 볼 경우 갑이 변제공탁을 하면 명의이전이 안될 가능성이 있음)3)명의이전 전까지는 소비대차계약이라고 주장할 수는 있겠지만, 명의이전이 된 후에는 최초계약자와 계약한게 아닌게 탄로나면 세무서에서는 미등기전매로 판명하겠지요.4)전매가 금지된 부동산을 꼭 매수하고 싶다면, 갑의 신용을 믿고 해보는 수 밖에 없겠지요. 만일 갑이 약속을 어기고 가격이 올라 안팔거나 다른데 팔거나 한다면 명의이전을 받기가 쉽지는 않고 재판을 해봐야 하니, 잘 판단해서 매입여부를 결정하시기 바랍니다.