전세계약관련 질문드립니다. 저는 전세세입자입니다.전세계약만료로 인해 이사일 아침 집주인이 집을 둘러보고는 벽지에 아이가 낙서한 부분을 문제 삼으며 도배비용 40만원을 요구하였습니다.(물론 40만원에 대한 견적서라던지 그런 근거는 없고 단지 집주인의 일방적 요구입니다.)사실 두세군데 아이가 조그맣게 낙서한 곳이 있는데 누가 보더라도 크게 문제되지 않을 정도입니다.만약 낙서가 문제가 된다하더라도 이집이 도배를 새로한지 *년이 넘었으므로 어짜피 도배를 새로할때가 된거같은데 과연 제가 새로 도배를 해줘야 하는건지 의문입니다.암튼 집주인은 보증금에서 40만원을 제외하고 나머지를 저에게 반환하였습니다.(참고로 전세계약서에는 임대인은....손해배상금액이 있을때는 이를 제외하고 그잔액을 반환한다. 라는 문구가 있습니다.)질문입니다.1. 계약서에 원상회복조항이 있다하여도 두세곳의 작은 낙서때문에 집 전체의 도배를 해줘야할 의무가 있는지 여부2. 손해배상액의 근거가 명확하지 않으니 보증금 전액을 모두 반환받을때까지 제가 동시이행항변을 할경우 동시이행 항변의 적법성여부 3. 저의 동시이행항변이 적법하다면 제가 명도를 거부해서 집주인이 새로운 세입자에게 계약금배액반환의 손해배상(특별손해)을 하게될 경우 그 손해를 저에게 청구할수 없는거 맞는지요?4. 공평의 관념에 비추어 손해배상비용등의 소액때문에 보증금이라는 거액을 반환하지 않는것은 신의칙에 반한다는 판례가 있는 것으로 압니다. (99다34697)상황은 조금 다르지만 이 판례를 저의 상황에 준용하면 제가 40만원을 제외한 보증금을 돌려받았음에도 명도를 거부하여 집주인에게 손해가 발생할 경우 저의 귀책이 있을것도 같지만 사실 이번 경우는 그 손해배상이라는 것 자체가 성립이 되는지 여부도 명확치 않고 손해배상금액 또한 근거가 없는 집주인의 일방적 주장일뿐 40만원을 제외하여 보증금을 반환한 행위자체가 정당성이 없어보이는데 이런 정당성이 없는 경우에까지 위 판례가 적용될수있을까요?
안녕하십니까?김명수 변호사입니다.1. 계약서에 원상회복조항이 있다하여도 두세곳의 작은낙서때문에 집 전체의 도배를 해줘야할  의무가 있는지여부없습니다.2. 손해배상액의 근거가 명확하지 않으니 보증금 전액을 모두 반환받을때까지 제가 동시이행항변을 할경우 동시이행 항변의 적법성여부 적법합니다.3. 저의 동시이행항변이 적법하다면 제가 명도를 거부해서 집주인이 새로운 세입자에게 계약금배액반환의 손해배상(특별손해)을 하게될 경우 그 손해를 저에게 청구할수 없는거 맞는지요?맞습니다.4. 공평의 관념에 비추어 손해배상비용등의 소액 때문에 보증금이라는 거액을 반환하지 않는것은 신의칙에 반한다는 판례가 있는것으로 압니다. (99다34697)상황은 조금 다르지만 이판례를 저의상황에 준용하면 제가 40만원을 제외한 보증금을 돌려받았음에도 명도를거부하여 집주인에게 손해가 발생할경우 저의 귀책이 있을것도 같지만 사실 이번경우는 그 손해배상이라는것 자체가 성립이 되는지 여부도 명확치 않고 손해배상금액 또한 근거가 없는 집주인의 일방적 주장일뿐 40만원을 제외하여 보증금을 반환한 행위자체가 정당성이 없어보이는데 이런 정당성이 없는 경우에까지 위판례가 적용될수있을까요?판례의 적용은 지금단계에서 가타부타 말할 수 없습니다. 왜냐면 민사소송은 변론주의가 적용되어 상대방이 주장하지 않으면 판단하지도 않기 때문입니다.다만, 적법한 점유가 유지된다는 전제하라면 위 부분은 판단할 필요도 없습니다.적법한 점유이기 때문에 손해배상 자체가 성립되지 않기 때문입니다.질문사항 이외에 조언을 드리자면40만원을 줄 때까지 계속 점유하는 방법이 있고, 나가신 다음에 40만원을 청구하는 방법 이렇게 2가지 해결책이 있습니다.그런데 40만원을 더 빨리 받으려면 점유하고 있는 방법이 확실할 겁니다.감사합니다.