같은 건물 학원허가를 받기 위해서 저희 노래방과 임대차 재계약을 해주지 않네요.시설비 손실보상 받을수 없을까요? 안녕하세요..서울 대치동에서 노래방을 운영하고 있는 &#51211;은 청년입니다.박병채 변호사님에게 도움을 받고자 이렇게 온라인상으로 글을 작성합니다.내용)2009년 11월로 임대차 계약이 만료되면 재계약을 해야 합니다.그 자리에서 대략 7년정도 계약하며 장사하였습니다총 5층 건물에서 지하를 사용하고 있으며. 1층에는 호프집이 운영중이고2층부터 5층까지 전부 학원건물로 사용되고 있습니다.대치동 지역 특성상 임대가 주로 학원위주로만 진행이 되는거 같습니다.2층에 음식점이 들어왔었지만 곧 문을 닫았고요.현재 건물에 저희가 노래방 허가를 가지고 있는 상태이기에 위층 학원들은 정식허가가 나오지 않은체 무허가로 운영하고 있습니다.이 부분 때문 새로 입주하려는 학원들이 안들어와서 현재 공실로 남아 있는 상태이고요.하여...건물주가 이번 11월 저희와의 재계약때 계약을 안하고 저희를 내보내려고 진행중입니다. 이틀전에 내용증명이 왔는데 받지 못해서 우체부가 왔다갔다는 스티커만 붙이고 갔더라고요.처음 들어올때 전 노래방 운영자에게 권리금으로 1억원을 지급하고 들어왔기에 지금재계약을 못하면 1억원을 그대로 날리게 되네요.1년전 화재도 일어나서 시설비 재투자도 있어났었거든요. 제가 가지고 있는 모든것이라서 쉽게 포기할수가 없네요.확인된 내용)1. 건물이 기준크기보다 작아서 노래방 허가  학원허가가 나질 않는다고 합니다. 질문)1. 소송걸어서 재계약을 따낼수 있을까요?2. 재계약이 안된다면 보상받을수 있나요?    (5년이 지나서 보상받을수 있는 길이 없다곤 하네요.)3. 소송기간이 길어진다면 그동안 장사는 할수 있다고 생각됩니다.   소송후 폐소하면 손해배송을 그쪽에서 청구할수 있나요?   답이 없다면 최대한 오래 그자리에서 장사를 해서 더 벌어야 하니까요.바쁘신 시간이시겠지만 ... 변호사님의 명석한 두뇌를 잠시 빌려주셨으면 합니다.감사합니다.
1. 법은 상가건물임대차에 대해서 최대 5년까지 보장을 해주고, 그 이후에는 보장이 안되므로 별도로 재계약이 되지 않으면 비워줄 수 밖에 없습니다.2. 보상이라고 하면, 크게 권리금과 시설투자비를 생각할 수 있겠는데요.권리금은 임대인이 권리금회수약정을 해주지 않았다면 임대인으로부터 받기 어렵습니다.시설투자비는 법률상 유익비라고 하는데, 임대차 종료후 임대인에게 청구가 가능합니다. 다만, 시설투자비가 건물의 객관적 가치를 증대시키는 비용이어야 합니다.3. 소송을 당하더라도 영업할 시간을 버는 것이 유리하다면, 임차인이 나가지 않을 경우 임대인은 건물명도청구소송을 하여 승소한 후 집행을 완료하여야만 임차인을 내보낼 수 있으므로 그 기간동안 시간을 버실 수 있고, 임대인이 제기할 건물명도소송에서 권리금이나 시설투자비반환청구를 같은 절차에서 주장하면 쟁점이 추가되고 이를 심리하기 위해 기일을 더 열어야 하므로 시간을 조금이라도 더 확보할 수 있습니다.소송후 패소하면, 님이 나갈때까지 월세상당액을 임대인에게 지불하거나 보증금에서 공제하게 되고 별도의 손해배상청구를 당할 우려는 없다고 봅니다.