경매로 넘어간 건물 임차 사무실에 전세권 등을 설정하지 않았을 경우 보증금 변제 방법은? 안녕하세요? 제가 사회적으로 존경하고 좋아하는 형님께서 사무실을 임차해서 사용하고 있습니다. 그런데 그 형님이 그 건물의 집주인이기에 입주후 얼마 안되어 연대보증을 해준적이 있습니다.그런데, 최근에 그 형님집(APT)의 유체 동산(TV, 세탁기 등 13개의 딱지)에 압류를 해서 곧 경매를 한다고(06.11.28일)합니다. 그리고 형님이 살고 있는 아파트도 가압류를 시켜놓고(제2금융권) 있는 상태입니다. 보증인인 형님에게 청구된 총금액은 약 1900만원 정도입니다. 보증인은 3사람인데 나머지는 재산이 없다고 하고 주소확인 등이 불가하여 제가 아는 형님에게만 위와 같은 조치를 취해논 상태입니다. 이럴 경우 어떻게 해야 하는지요?한편, 그 형님께서 임차한건물이 최근에 알아보니 가압류 등 많은 법적인 조치를 여러곳에서 취해놓아 저희 형님께선 속수무책으로 조만간 경매가 된다면 보증금(4000만원)마저도 없어지게 될 상황입니다. 더욱이 전세권설정이나 확정일자도 받았놓지않은 상태입니다. 정말로 어려운 상황에 처해있는 저희 형님이 구제받을 수 있는 방법 등을 알려 주시면 고맙겠습니다. 감사합니다
귀하의 형님이 사무실을 임차하였다면 상가건물임대차보호법이 적용됩니다. 한편 상가건물임대차보호법 제3조 ①항에 의하면 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있고, 동법 시행령 제6조 (우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.1. 서울특별시 : 4천500만원2. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 3천   900만원3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 3천만원4. 그 밖의 지역 : 2천500만원  한편 동법 시행령 제7조 ①항을 보면 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다고 규정하고 있습니다.1. 서울특별시 : 1천350만원2. 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 1천   170만원3. 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 900만원4. 그 밖의 지역 : 750만원따라서 귀하의 형님이 임차목적물 사무실에 전세권 등을 설정하지 않았다 하더라도 건물의 인도와 사업자등록을 갖추고 있는 경우에는 선순위 담보권자들 보다 우선하여 위 상가건물임대차보호법 시행령 제7조에 의한 금액을 우선변제 받을 수 있습니다.  또한 연대보증인 가운데 한 사람이 채무의 전액이나 자기의 부담부분 이상을 변제하였을 때에는 다른 보증인에 대하여 구상을 할 수 있습니다. (대법원 1993. 5. 27. 93다 4656) 따라서 귀하의 형님이 1900만원을 변제한 후 다른 보증인들에게 구상금청구를 하면 되겠습니다.  (끝)