기획부동산의 소유권에 대하여.... 저희 집안 어르신이 A라는 기획부동산으로부터 B라는 영농조합 소유의 답을 작년에 매입하셨습니다. 기획부동산이라는 걸 알았을 때는 이미 잔금의 일부가 지급된 상태라 방법이 없어서 지급한 잔금만큼의 땅만 등기해 달라고 A라는 회사와 합의를 하고 계약서를 다시 작성한 후 작년에 지분등기를 받았습니다. 이 때 미처 어르신께서는 등기필증을 받지 못하셨습니다. 지금 1년이 지난 시점에서 A라는 업체는 C로 업체명을 변경하였고, B라는 회사는 법인등기 조회를 해보니 본점전출로 나와 있는 상태입니다. 그러던 중 C라는 업체에서 어르신을 찾아와 원래 땅에 토지분할이 완료되었고 땅 옆으로 길을 낸다고 동의서에 인감을 찍어 달라고 요청해 왔습니다. 이 때 동의서를 작성해 주지 않으면 등기필증이 안 나온다는 식으로 얘길했습니다. 처음 지분등기 시에는 하나의 지분에 수십명이 지분등기가 되어 있었는데 최근 등기부등본을 조회해 보니 땅을 약 10개 이상의 지번으로 분할을 해 놓은 상태이며 등기도 처음 지번이 아닌 다른 분할된 지번(길을 낸다고 곳)으로 이전이 되어있습니다. 물론 다 팔지 못한 땅의 지분 일부를 B 라는 회사 소유도 포함되어 있구요. <질의>원래 업체가 아닌 C라는 회사로 이름을 바꾼 후에 C라는 회사가 토지분할을 할 권리가 있는 건지? 등기필증을 받아낼 수 있는 방법은 무엇인지? 동의서에 작성을 안 해주면 어떤 문제가 발생할 수 있는지? 에 대해 문의를 드립니다. 감사합니다.
최근 구속 사건이 있어 영장실질심사를 해결하느라 답변이 늦었습니다.서두에서 밝히듯이 제 분야가 형사에 집중되고 있는데도, 로시컴 사이트에서 부동산도 전문으로소개하고 있나 봅니다. 급하신 분으로 보여, 법일반론적인 차원에서의 답변이라도 드리도록 하겠습니다. 우선, 기획부동산이란 말을 추측해 보건대, B 소유 토지를 매각할 대리권을 부여받은 회사로 보입니다. 이러한 대리인 A와 계약을 체결하고(재계약 포함) 지분등기를 마친 상태에서 이미 지분에 대한 소유권자가 되셨으므로 등기필증의 교부가 없었다 하더라도 소유자임에는 변함 없습니다.다음, 이러한 상태에서 A에서 C로 변경된 실질적 동일성을 가지나 형식은 다른 회사가 당해 토지의 소유자가 아니면서도 토지의 분할청구를 하여 등기를 경료한 것은 이해할 수 없는 측면이 있으니 원인무효의 확인을 구하여 등기를 바로잡는 것이 좋겠습니다.방법적으로는, 원래 지분에 대한 소유권확인의 소를 제기해 볼 수 있으나 이 방법은 이미 분할이후 소익이 있느냐라는 의문이 제기되므로, 토지분할 무효확인의 소를 제기함과 동시에 병합적으로 당초 상담자의 어르신이 소유자로 등기된 지분부분에 대하여 타인 앞으로 원인무효의 등기된 부분을 소유권 말소하고 이전등기 받는 방식의 소유권말소 및 이전등기청구의 소를 제기함이옳겠습니다.정리하자면, 토지분할 무효확인의 소+소유권말소 및 이전등기청구의 소를 제기하시어 원래 지분대로의 소유권을 취득하기 위하여 C라는 토지소유자가 아닌 자(적어도 상담자님의 어르신 지분만큼은 소유자가 아닌 것은 확실하고, 나머지 토지에 대해서도 각 지분소유자로부터 대리권을 수여받았는지 자체가 의문이므로)에 의한 토지분할은 무효이므로, 이 무효에 터잡은 분할과 임의지분등기는 말소되어야 한다는 소를 법원에 제기하여야겠습니다.등기필증교부는 중요한 것이 아니니, 법원의 판결 이후 필증교부신청을 등기소에 하시면 되겠고동의 문제는 본인에게 불리한 측면만 있을 뿐이어서 하여줄 의무가 없다고 보입니다.이상 물권법의 일반지식으로 답을 하여 드렸으나 성의보다 정확성이 떨어진다고 생각되신다면 추가확인을 해보실 필요가 있겠습니다. 약소하나마 도움이 되셨길 바라면서, 편한 휴일 되시길 바랍니다.