매도인인 제가 통보한 계약해제가 법적 효력을 잃을 수 있나요? 변호사님께서 언급하신 매도자의 동시이행의무(서류준비 및 알림의무)가 조금 미흡한 상황이라걱정이 되네요. 1차 잔금 지급일인 6월20일 이전에 중개사를 통해서 준비서류를 문의하여 준비를 하였으나, 공식적으로 통보는 되지 않았으며, 1~4차 (6/20,6/29,7/3,7/10일) 이후 최종 연장인 8월7일 이전 매수자가 7월30일 잔금지급 시 잔금의 500만원 DC를 요구하여 수용해 주었으며, 그 전에 중개사와 통화중 중개사의 서류 준비 문의에 1차 때부터 준비해둔 서류가 있다고 답변이 되었으며 그 때 중개사가 매도용 인감증명은 유효기간이 1개월인데, 인감증명 기한은 계약에 문제는 되지 않는다고 하여 7월30일 기다렸으나, 잔금지급 안되어 500만원 DC는 없고 당초 매수인의 이행각서상 최종 약속일인 8월7일까지 기다림(7월30일-8월7일 사이에 인감증명 매도용 신규발급함). 그러나, 8월7일, 8월17일 때는 서류준비는 중개인 및 매수인에 통보가 되지 않은 상황입니다.<질의> 1. 상기의 상황으로 중개인은 서류준비 상태가 되었음을 충분히 인지를 했다고 판단은 되는데     요. 매수인이 매도인의 동시이행의무 위반을 문제 삼을 소지가 있는지요?2. 매도인인 저가 통보한 계약해제가 법적 효력을 잃을 수 있는지요?3. 계약서상 4조에 매도자가 위약했을 시는 계약금의 배액을 배상하고, 매수자가 위약 시는    계약은 무효됨과 동시에 계약금은 반환 청구를 할 수 없음 이라는 조항이 있는데요.    이 경우이며, 법정해제가 아닌 계약이 약정해제 상태라 보면 되는게 아닌지요?
답변 드립니다. 거액의 부동산 매도에서 경험이 적어 당황함을 보이시는 점 충분히 이해합니다. 부동산 매매의 모든 원칙은 이미 말씀드렸으니, 다소 주관적인 추가답변을 드려보자면,8. 7. 직전에 이미 중개사에게 모든 서류가 준비되어 있다고 통보하였고, 전술하였듯이 인감증명서의 유효기간 만료만으로 귀하의 이행이 과소하다고 보기는 어려운 데다가 중개사까지 그렇게 말하였으므로 우리측의 이행은 완료되었다고 봄이 옳겠습니다. 게다가 이 건 계약이 이행되지못한 것은 상대방의 지속적인 계약불이행과 잔금지급기일까지의 최종불이행에 있는 것이지, 귀하의 귀책에 근거한 것이 아니라 봄이 신의칙상 상당하다고 보입니다. 그렇다면, 매수인이 매도인의 이행여부를 운운함은 배척당할 소지가 상당하다고 보입니다.다음으로, 매도인의 계약해제는 8. 7. 자동해제되었다고 봄이 마땅하고, 계약서 4조의 계약금 몰취약정 또는 배액상환은 모든 매매거래에 한결같이 있는 부분이니, 특이하게 생각하실 것은 없고, 계약금은 해약금의 유보로써 약정해제권을 유보한 것이어서 비록 법정해제권이 발생하지 않았다 하더라도 해제권 행사를 할 수 있다는 조항에 불과합니다.법정해제권과 약정해제권 무엇이건 간에 귀책있는 일방은 손실을 입어야 한다는 것이 공평에부합하므로 이러한 규정을 두는 것이고, 이러한 약정해제권의 유보조항은 유효하다는 것이한결같은 법원의 태도입니다. 따라서, 상대가 위약하여 계약금을 몰취함은 정당하므로, 걱정하실 것이 없어 보입니다.나아가 중도금 등으로 지급된 일부금액도 위 4조에 의하지 아니하더라도, 손해배상액의 예정으로 보아 상대의 불이행을 입증하기만 한다면 귀하께서 예정된 손해배상액으로 보아 몰취하는 것이 법상 하등의 문제가 될 것이 없습니다.추후 소송으로 발전할 경우, 상대의 불이행과 과책을 입증하시고, 본인의 이행정도를 입증하심으로써 승소할 수 있는 사안으로 보입니다. 다만, 기본원칙 하에서 상담자의 입장만을 듣고,판단해본 주관적 의견인지라 실 소송시 어떻게 전개될 지는 변호사의 역량에 따라 변경될 수도 있음을 밝혀둡니다. 다소나마 마음 편한 월요일을 맞으시기 바랍니다.