상가 임차 기간 문의 드립니다. 저는 2007/8/20~2009/8/20일까지 2년간 상가를 임대하여 영업을 해오던 중, 1년도체 지나기 전인 2008/7월경 건물주가 저에게 전화를 해서 계약 만기일인2009/8/20일까지만 영업을 하고 상가를 비워달라고 합니다. 이유인즉, 계약 만기일에 맞춰 건물을 팔겠으며 새 건물주는 기존 조립식 건물을 헐고 새 건물을 짖는다는 겁니다.[현 건물주의 주장이며 건물을 사겠다는 사람의 존재유무를 알 수 없슴]. 이 경우저의 법적 권리는 어떻게 되는지, 만약 건물이 팔린다면 새 건물주에게 향후 3년간에 대한 권리를 주장할 수 있는지, 아니면 현 건물주에게 어떤 보상이라도 받을 수 있는지, 현 건물주는 계약서상의 특약사항을 근거로 상가를 비우게 하는데 아무런 문제가 없다는 주장입니다. 참고로 아래는 계약서상의 특약사항입니다.별첨특약사항:임차인은 임대차 계약이 만료된 후 임대인에게 권리금 및 시설비 일체를 요구하지 못하며 임대인의요구 시 즉시 임차건물을 명도 하여야 합니다.임차건물의 시설물 보수 및 소방시설 화재보험은 임차인의 부담으로 필히 가입하고 화재발생 시 임차인이민행사상의 책임을 진다.임차건물에 징수하는 재산세 외의 공과료(환경개선부담금. 상수도 요금. 정화조 등)은 임차인의 부담으로 납부하고 체납시 임대인이 대납하고 그 금액을 임차인에게 요구한다.위 사항을 쌍방 충분히 이해숙지하고 상호 이의가 없음을 확인한다.그리고 위층 화장실에서 누수가 발생하여,저희 화장실을 사용할수가 없습니다 이럴경우 수리는 누가 해줘야하는지요 주인에게 전화하니 차일피일 미루기만하고 이층은 난 모른다고하고, 우리 화장실에는 물이 뚝뚝 떨어지고 어떻게야 합니까?혹시 주인이나 이층에 법적으로 할 수 있는 방법은 없나요.그리고 이층에서 떨어지는 물로 인해 우리 가계에 상품들이 못쓰게 되었다면 그부분도 보상을 받을수 있는지요.그리고 위 특약사항이 법적인 구속력이 있는지요.감사합니다, 고견 기다리겠습니다.
상가건물임대차보호법에 의하면 몇가지 사유를 제외하고 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못합니다. (상가건물임대차보호법 제10조)한편 위 상가건물임대차보호법은 강행규정이기 때문에 설사 임대인과 임차인간에 특약으로 정하였더라도 임차인에게 불리한 규정은 효력이 없습니다. 다만, 귀 사안의 경우 임대인측이 임차목적물 상가건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유회복이 필요한 경우에는 예외로 하고 있습니다. 참고로 2층의 화장실에서 아랫층으로 누수로 인한 피해는 윗층 소유자 또는 점유자를 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.