소액임차인 우선변제와 관련하여 질문드립니다. 1999년 친척에게 받을 돈이 있어 친척 소유의 빈집으로 일단 이사 하였습니다.전세계약서는 별도로 작성하지 않았구요.입주하기 전부터 국민은행에 근저당이 설정되어 있었는데 , 저희가 이사 들어갈때 나중에 경매에 들어가 더라도 세입자로서의 권리를 주장하지 않는다는 각서를 은행측에 써준 기억 이 있습니다.지금 이 가옥에 대한 경매가 끝나 낙찰자가 명도를 요구하고 있는 실정입니다.저는 전세계약서도 없고, 은행에 각서도 써주기도 해서 소액임차인 우선 변제 신청도 못한 실정입니다.은행측의 각서가 효력이 있는 것인지?지금이라도 소액임차인 변제를 받을 수 있는 방법은 없겠는지 알려 주시면 감사하겠습니다또 낙찰자는 명도소송을 하겠다고 하는데, 낙찰자의 명도 요구에 대해서는 어떻게 대응해야 할 지 난감합니다.물론 친척은 현재 돈을 갚을 아무런 재산을 갖고 있지 않습니다.
1. 귀하의 질의에 답변드립니다.2. 소액임차인의 우선변제권을 행사하려면 주택임대차보호법시행령이 규정하고 있는 소액보증금 기준(특별시, 광역시 - 3000만원, 기타지역 - 2000만원)과 대항력 요건(주택의 인도및 전입신고)을 경매신청기입등기 전까지 갖추고 이를 경락기일까지 계속 유지하고 있어야 합니다.  3. 한편 소액임차인이라 하더라도 경락기일까지 배당요구를 하지 않으면 우선변제를 받을 수 없습니다. 따라서 귀하의 경우 설령 임대인과 대여금을 소액보증금으로 하여 임대차계약을 체결하였다 하더라도 경락기일까지 배당요구를 하지 않았기 때문에 소액임차인의 우선변제를 받을 수 없고, 임차목적물에 1순위 근저당권이 설정되어 있어 귀하의 경우 경락자에게 대항을 할 수 없는 처지인 것같습니다. 4. 귀하의 질의 내용으로만 보면 경락자의 명도청구에 거부할 본권(임차권 또는 유치권등)이 없어 보입니다. 경락자를 잘 설득하여 이사비라도 받아 나가시는 것이 좋을 것 같습니다.