부동산 경매 낙찰후의 임차인.. 201*년 *월 *일에 이사와서 바로 전입신고했구요.. 201*년 *월 **일쯤에 확정일자를 받았습니다. 보증금 4000에 임대차계약을 했습니다.200*년 *월에 근저당이 설정되었습니다. 201*년 **월 **일날 경매신청이 되어 3차까지 진행되었다. 경매가 낙찰되었고 *월 **일에 배당신청하러 가는 일만 남았습니다. 낙찰자가 집 확인하러 왔을 때 배당받고 바로 나가줬으면 하기에 *월말에서 **월초에는 나갈 수 있게 해보겠다고 얘기는 했지만 집이 잘 안구해지더라구요.. 지인의 말로는 배당기일 후에 1년까지는 안 나가도 괜찮다고 하던데.. 법적으로 근거있는 말인가요?? 근저당이 워낙 옛날에 설정된 터라 최우선변제대상은 아니지만 전입신고하고 확정일자 받았고 점유중이면 대항력?을 갖고 우선변제권을 갖게 되나요?? 저희가 대항력을 갖는지 좀 알려주세요.. 우선변제권을 갖는다면 최고 2000까지는 우선배당받을 수 있다는데 그럼 저희는 2000은 받을 수 있고 거기에 더 배당받을 수 있다는 의미인가요?? 배당기일 3일전에 연락하면 배당금액 알 수 있다고는 하는데.. 어느 정도 받는지 예상을 해야 집을 구할 수 있어서요..정리하자면 1. 배당받은 후 언제까지 집을 반드시 비워줘야하나요? 물론 낙찰자분과 잘 얘기해봐야겠지만 법적 근거만 있다면 한달도 안남은 시점에서 조금 여유롭게 집을 구할 수 있을 것 같아서요..2. 대항력과 우선변제권이 저희 집에도 해당이 되는지요?? 일단 지금 이 집은 다가구여서 저희집 말고도 1500/10, 1500, 1200의 보증금이 있구요.. 한 분은 800에 계약하셨는데 경매시작후 확정일자를 받으셨어요..3. 어쩌다가 경매시작후에 월세를 내지 않으면 내지 않은 월세만큼 차감하고 배당받는다는 말을 보게 되었는데 그것도 맞는 말인가요?? 4. 집주인은 경매시작후 잠적했는데 찾을 수 있을까요?5. 배당기일 후에 1년까지는 안 나가도 괜찮다고 하던데.. 법적으로 근거가 있나요?질문사항이 많아서 죄송합니다.
안녕하세요. 조석근 변호사입니다.배당요구 종기일 까지 대항력을 유지하고 있었으면 당연히 배당은 받을 수 있구요.선순위 근저당권이 있기 때문에 경락이 되면 민사집행법상 소제주의 원칙에 따라 대항력을 상실하게 됩니다. (근저당권이 후순위라면 해당되지 않습니다) 결국, 낙찰자를 상대로 대항력을 주장하면서 명도를 거부하기는 어렵고 임차 보증금반환과 건물명도의 문제가 남게되는데, 실무상 낙찰자와 명도확인서 교부와 이사날짜 문제를 협의하게 됩니다. 질문자님이 배당금을 수령하려면 명도확인서가 있어야 되기 때문입니다.우선변제권은 대항력과는 다른 문제라서 매각대금에서 주택임대차보호법상 소액보증금은 최우선 변제의 대상이 되구요. 나머지는 우선변제로 포함되어 선순위 근저당권의 피담보 채무액을 공제한 잔액의 범위에서 순차로 배당받게 됩니다.집을 비워주는 날까지 월세가 차감되는 것은 맞습니다. 구체적인 배당금액은 해당 지역과 경락 단가, 근저당권의 피담보 채무액 등을 고려해서 계산되기 때문에 자료들 가지고 방문상담으로 진행해보시기 바랍니다. 감사합니다.