상가임대차보호법에 관하여 저는 2007년 1월 31일 경기도 시흥시에 있는 사우나의 주인과 전세계약을 한 후 사업자등록 및 확정일자를 득한 후 영업을 하던 중 사업부진으로 사우나가 경매가 들어가게 되어 현재까지 영업을 하지 못하고 있는 실정입니다. 2010년 5월 31일 및 2010년 7월 5일 현재까지 2회 유찰되었고 2010년 8월6일 제3차 경매가 진행 예정인데 아래 사항이 궁금하여 문의를 드립니다.<질의>1. 배당신청을 하지 못했는데 지금이라도 배당신청을 해야 하는지요?2. 배당을 받지 못하면 경락자에게 전세보증금을 받을 수 있는지요?   (시흥시는 수도권중 과밀억제권역으로 1억9천만원까지 보장이 되는 걸로 알고 있고 현재    계약금은 1억6천만원입니다)3. 경락자에게 보증금을 받지 못한다면 사우나 영업을 개시하면 저도 세입자로서 영업에 참여할   수 있는지요? 못하게 한다면 어떠한 법적조치를 할 수 있을까요?
1. 배당요구할 수 있는 시기에 관하여는 특별한 규정이 없으나 압류의 효력 발생시 이후이고,    종기는 경락기일 이전까지 입니다. 2. 귀 사안의 경우 귀하가 선순위 근저당권자 은행(피담보채무 34억원)보다 후순위로서 설사    상가건물임대차보호법상의 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖추고 있더라도 경락자   에게는 대항할 수 없고 만일 위 경락대금에서 귀하의 임차보증금을 반환받지 못할 경우 전임   대인을 상대로 임차보증금반환청구를 할 수 밖에 없겠습니다.3. 귀하는 경락자에게 대항할 수 없으므로 만일 경락자가 귀하를 상대로 인도명령을 신청하는    경우 명도해줄 수 밖에 없겠습니다.