전세보증금 보호받을 수 있을까요? 2005년 6월 16일 2층주택 2층으로 이사를 왔습니다.잔금을 다 치루지 못해 전입은 이사하고 바로 했는데 확정일자는 잔금을 치루고 난 후 7월 25일날 받아놨습니다.전세금은 3천만원이고, 1층은 주인집이 살고 2층엔 저희가 살구요.이사올 때 근저당권이 2003년 3월부터 112백만원이 설정되어 있었어요.앞전에 압류도 두번 되었다 해지되었구요.이사오기 전에는 근저당설정 금액만 봤는데 얼마전에 보니까 압류사실도 있더라고요. 집이 너무 맘에 들어서 겨우 이사를 왔는데 몇달 전부터 주인집으로 공과금(가스,수도,전기 등), 세금(부가세-주인아주머니 명의로 아저씨가 샷시집 하심, 지방세), 서울신용평가원(아저씨명의로 6백만원) 고지서 독촉장 많이 옴. 집과 사업자등록증 모두 아주머니 명의인 것 같음.이사올 땐 아주머니 명의로 되어 있어서 사업은 아저씨 명의로 알고 있었습니다.그런데 몇달 지나서 우편물보고 알았는데 헉! 어제 등기부등본을 열람해보니 근저당설정이 133백만원으로 늘었더라구요. 이전에 있던 것은 설정해지를 하고 한달 전에 새로 설정을 한 것 같은데 이집 싯가대로 근저당설정이 되어 있는 것 같은데 전세권 설정을 지금 이라도 해야되는 것인지 이사를 가야 하는 것인지 잘 모르겠습니다.나중에라도 혹시 압류되어 경매로 넘어가면 전세보증금은 어떻게 받을 수 있는지도 궁금하구요.계약기간은 2년으로 해놨는데 벌써부터 맘이 불편해서 잠이 오질 않네요. 압류부터 경매진행까지 걸리는 기간도 알고 싶구요. 답변 듣고 주인집에 가서 얘길 한번 해보려고 하거든요.이사올 때 전세권설정을 해달라고 얘길 해보긴 했지만 아저씨가 싫어 하더라구요. 어떠한 결정이 최선인지 결정해주세요. 부탁드립니다.
주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권이라는 보호를 받기 위해서는 전입신고와 확정일자 및 주택의 인도를 받아야만 합니다(그 요건은 현시점에서 모두 갖추었습니다).위와 같은 경우 자신의 전세보증금의 안전한 회수가 가장 중요한 문제이겠지요?본 변호사가 해당 등기부등본을 직접 보지 못하므로 정확한 설명은 힘들답니다(순위 등과 관련하여). 임대차계약서와 해당 등기부등본을 지참하시어 가장 가까운 법률사무소로 내방하시는 것이 좋을것 같군요.다만, 질문에 나타난 사실을 통해 추론해 볼 때 다음과 같이 답변 가능하겠군요.1. 확정일자를 기준으로 우선변제권의 행사 우열을 가리게 됩니다. 선순위 근저당권이 변동된    구체적 내용에 따라 달라지겠으나 임대차계약체결당시에는 근저당권자보다 후순위였답니다. 2. 현시점에서 전세권등기를 행한다고 하여 순위가 새롭게 상승되거나 하지는 않습니다.3. 경매까지는 집행권원을 얻는 방법에 따라 달라지나 통상적으로 8개월 정도는 소요될 수 있습   니다.4. 현상황에서 임대인의 다른 재산이 얼마나 있는지를 알아보시고, 해당 주택에서는 주택임대차   보호법상의 보호요건을 결여하지 않도록 주의하시기 바랍니다.    전제권등기를 별도로 행하실 실익은 없으며, 추후 임대기간이 만료한 이후에도 보증금을    반환받지 못할 경우 임대차등기명령제도를 이용하시기 바랍니다.5. 지역에 따라 달라지나 위와 같은 경우는 소액임차인으로서 최우선변제권도 행사 가능할 것으   로 판단됩니다.