임대차 보호법 상의 최우선 변제권에 관한 문의 1. 근저당 설정일에 따라 경매진행 시 최우선변제금액이 정해지는 법적 근거는 ?2. 주택임대차보호법 시행 전에 임차한 세입자(확정일자 없음)는 주택임대차보호법이    생긴 이후에 근저당권자에 의한 경매시 우선변제권이 있는건지?
로시컴을 사랑해주시고 찾아주셔서 고맙습니다. 귀하의 질의 순서에 따라 답변드립니다.  1. 주택임대차보호법상의 소액임차인의 최우선변제권의 범위는 경매진행시 임차목적물의    근저당설정일에 따라 최우선변제금액이 주택임대차보호법 시행일자에 해당하는 금액으   로 정해지는데 그 근거는 주택임대차보호법시행령 부칙 경과조치 “위 영 시행 전에    임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의한다”는 규정   으로 보면 됩니다.    2. 만약 A가 주택임대차보호법 시행 전, 즉 1984. 1. 1 이전에 임차가 되어 있고 그 후    계속적으로 임대차계약을 갱신하여 현재에 이르렀다고 가정한다면 대항요건을 갖추었   다고 볼 수 있고 그렇다면 2001. 9. 15 이후에 설정된 근저당권자에 의해 담보권 실   행 경매가 진행되었을 경우 보증금액에 따라 다르겠지만 만일 보증금액이 2000만원 이   라면 1600만원 범위 내에서 최우선변제를 받을 수 있고 나머지 400만원에 대해서는 임   대인의 지위를 승계한 경락인에게 청구할 수 있겠습니다. 3. 귀 질의 내용에 따른 배당순위 및 금액을 보면 B에 의하여 담보권실행 경매가 진행되   어 1억원에 낙찰되었다면 A,C의 경우에는 소액임차인에 해당되기 때문에 각각 1600만   원 한도 내에서 최우선 배당을 받을 수 있고, A의 경우에는 나머지 1400만원에 대해서   는 경락인에 청구할 수 있습니다.    C의 경우에는 나머지 부분에 대해서는 근저당권자보다 후순위이기 때문에 경락인에게    청구할 수 없고 종전 임대인을 상대로 보증금을 청구해야 될 것입니다. 또한 B 근저당   권자는 위 최우선변제권자들의 배당금을 공제한 나머지 금원(대략 6800만원)으로 배당   순위와 절차에 따라 배당을 받을 것입니다. 남은 시간도 좋은 시간 되시길 바랍니다.