추가 질문 : 분양 카탈로그와 다른 단지 배치에 대한 문의 상세한 답변에 감사를 드립니다. 지난번 질문에 이어 몇 가지 더 궁금한 사항이 있어 추가로 질문을 드립니다. 1. 분양 계약서에 “지형을 고려한 배치로 단지내 도로는 일부 경사로이며, 어린이놀   이터는 경사지를 이용한 테크형태입니다”라는 내용이 명기되어 있고(분양 당시    이에 대한 설명은 전혀 듣지 못했음), 분양 카탈로스에는“아파트 배치구조 및    동, 호수별 위치에 따라 일조권, 조망권 등의 환경권 및 사생활권의 침해가 있을    수 있습니다”라는 내용이 표시가 되어 있습니다.(이번에 법률자문을 구하면서 알   게된 사실임)    이 문구가 건설회사의 사기죄 성립에 영향을 줄 수 있을까요? 2. 저희가 분양받은 아파트는 동향에 2층인데도 조망권이나 일조권 침해를 사유로 손   해배상을 청구할 수 있는지요? 3. 현재 저희는 이 아파트에 입주한 상태입니다. (3가구 모두 중도금 및 잔금 완납,    1가구는 현재 입주완료한 상태, 입주기간 : 2006년 9월 20일부터 10월 20일까지)       혹시 이것이 저희가 형사고소나 손해배상을 청구하는데 불리한 요소로 작용할 가   능성은 없는지요? 4. 만에 하나 저희가 제기한 형사고소가 패소하게 될 경우 건설회사에서 저희를 상대   로 무고죄 등으로 다시 고소할 수도 있는지요?    또는 패소하게 될 경우 저희가 지게 될 불이익이나 책임에 대해 설명해 주십시오.5. 저희와 같은 형편의 옆집은 분양권을 전매받은 경우입니다. 이 경우도 회사로부   터 직접 분양받은 저희와 같이 형사고소 및 손해배상을 건설회사에 제기할 수 있   는지요?6. 옹벽에 의해 거실 앞쪽이 가려지는 4세대가 손해배상을 청구한다면 청구금액은 어   느정도까지 가능할까요? 혹시, 산정방법이 있다면 소개해 주십시요.
1) 카탈로그에 이와 같은 문구가 써져 있다면, 그것이 써져 있지 않은 경우에 비해서 분양회사측에서 그와 같은 점을 지적하면서 분양당시에도 이미 충분히 조망권, 일조권 침해를 고지했고 또 그러한 것을 감안하여 분양가액을 낮게 책정했다고 주장할 수 있을 것입니다. 실제로 위 아파트의 분양가액에서 귀하와 같은 아파트와 그렇지 않은 일반 아파트 사이의 분양가액의 차이가 크다면 이와 같은 조망권 내지 일조권, 사생활침해 등에 대한 것이 위 분양가액 속에 반영되어 있다고 볼 여지가 많다할 것입니다. 그러나 그 차이가 없거나 미미하다면, 그리고 실제로 분양계약 당시 그에 관한 아무런 설명이 없거나 나아가 당시 분양담당자가 위 아파트가 조망권과 일조권 등이 잘 보장된다고 명시적으로 거짓말을 했다면 분양회사측의 행위는 사기죄에 해당될 개연성이 높다할 것입니다.2) 위에서 본 것처럼 2층이라는 것 때문에 조망권, 일조권이 침해되더라도 그것이 분양가액에서 이미 충분히 반영되어 있다면 매도인의 담보책임에 의한 손해배상을 청구하기는 어려울 것입니다. 그러나 귀하의 아파트의 분양대금과 일반 아파트 사이의 분양대금 사이에 차이가 없거나 미미하다면 매도인의 담보책임에 의한 손해배상을 청구할 여지가 있다할 것입니다.3) 사기죄의 성립여부(특히 편취의사)는 분양계약체결 당시 및 분양대금을 지급받을 때를 기준으로 판단하는 것이므로 원칙적으로는 그 후 귀하측의 입주사실이 사기죄의 성립여부에 영향을 주지는 않는다할 것입니다. 또한, 입주 및 사기사실을 안 이후의 분양대금의 납입은 지난번 답변에서와 같이 법정추인에 해당되므로 사기에 의한 분양계약의 취소를 하지 못한다는 것뿐이며, 손해배상청구 자체에도 원칙적으로 영향을 미치지 않는다할 것입니다. 편취의사는 속마음이므로 객관적 사실로서 추측하는 것인 바, 일반론적으로는 입주했다는 사실은 그래도 주거용으로 사용할만하니까 입주한 것 아니냐고 평가될 수 있으므로 간접적으로는 사기죄의 성립 내지 손해배상책임을 판단할 때 분양회사측에 유리한 사실로 작용할 것입니다.4) 무고죄는 타인을 형사처벌받게 할 목적으로 허위의 사실을 고소하는 경우이므로 이와 같은 경우 사기죄로 고소하는 것은 허위의 사실을 고소하는 것은 아니기 때문에 설사 수사한 결과 사기죄에 해당되지 않는 것으로 결정되더라도 귀하측의 고소는 무고죄에는 해당되지 않습니다. 또한, 이와 같은 귀하측의 고소가 설사 무혐의로 끝나더라도 부당한 또는 위법한 고소라고 보기는 어려운 것이므로 역시 불법행위에 의한 손해배상책임도 성립되지 않는다할 것입니다.5) 사기죄에 해당될 경우 그 사기로 인한 피해자는 당초 분양받은 자일뿐, 전매받은 자는 아니라할 것입니다. 다만 전매받은 자는 고발을 할 수 있을 것입니다. 또 손해배상도 원래 직접 피해를 입은 자가 청구하는 것이 원칙이며, 전매받은 자는 당초 분양받은 자가 가지는 채권을 양수받아 양수금으로 청구해야 될 것입니다.6) 놀이터옹벽에 의해 거실 양쪽이 가려진다고 할 경우 그로 인한 손해는 일응 그로 인한 아파트가격의 차액일 것입니다. 그러나 당초 분양대금을 결정할 때 이와 같은 조망권 내지 일조권 등으로 인한 가격하락분을 이미 반영하였다면 그로 인한 손해를 청구하기는 어려울 것입니다. 끝.