부동산 임의경매에 대한 후순위 세입자의 피해에 대해서 문의 드립니다. 수고 많으십니다.변호사님 상담하고자 하는 내용은 경매가 진행중인걸 모르고 전세계약하고 들어와 한달정도 살다가 다른 세입자를 통해 이미 2차경매가 진행중이란 사실을 알 게 되었습니다.문제는 주인집과 전 세입자가 이사실을 알면서도 서로 숨긴 사실입니다.제가 알기로는 경매 진행중에는 부동산 매매는 물론이고 전세계 약 행위도 이뤄지지 못하는걸로 알고 있었는데 물론 등기부 등본 열람에 충 실하지 못했던 본인의 책임이 크겠지만 개인적인 사정으로 급히 집을 알아 보다가 밤늦게 방문하여 계약금을 걸고 이사를 하기 몇일전 등기부등본을 열 람했더니 가압류되었다가 해지되고 경매되었다가 해지된 사실은 알았지만 소유권은 계속 유지되고 있고 금액 또한 크지 않다고 판단되어 주인한테 구두 상으로 집을 잡혀 대출이나 다른 채무가 어느정도 되냐고 물었더니 1000만원 정도 된다고 해서 그렇게만 알고 있었는데 자세히 살펴보니 임의경매신 청 2002년 5월 11일 제30510호(접수), 2002년 5월9일 서울지방법원의 경매개 시결정(2002타경10111)이 진행중이었습니다.현재 세입자중 가장 늦게 들 어와서 확정일자는 받아놨지만(먼저 확정일자가 전세권 설정과 같은 효력 을 발생한다는데 맞는지 궁굼) 마지막 순번이라 이러다가는 전세금 한푼 받 지 못하게 될거 같습니다.질의 1: 현재임의경매2차결과 약 3억2천에 진행중이고 유찰결과는 26일날 발표한다고 합니다사건 담당하고 있는 법무사한테 물어본 결과 금액이 크 지 않으니 세입자들끼리 돈을 걷어서 경매를 취하하고 전세금을 올려 재계 약 후 각자 이사를 하는 방향으로 해결하는게 제일 좋은 방안이라고 합니다.근데 그보다 먼저 아들이 제1순위 전세권자로 같이 주인집에 살고 있는데 아 버지(소유주)와 관계가 안좋다는 이유로 책임을 회피하고 있습니다.본인 집 도 있고 아마 혼자만 살겠다고 이사를 계획하고 있는 듯 합니다.1순위 이기 때문에 경매되어 자기돈(아마 실질적인 돈거래는 없었겠죠.부자간에)만 챙 겨서 나갈 생각인듯 합니다.아마 그전에는 나가지 않겠지요.상식적으로 부 자간에 어려운 일 있으면 자기집을 저당잡아 대출을 받아서라도 해결할 거 라는 생각이지만 전혀 그럴 생각도 없는듯 합니다.순위가 빠른 세입자들이 나 생활이 어려우신 분들은 저 역시 대출받아 전세자금 마련해서 빚쟁이지 만, 돈을 거출 못하겠다고 해서 7세입자중 4세입자만 돈을 모아 경매를 취하 해볼려고 합니다.하지만 이런일이 1년전에 또 있었다고 합니다.그때도 세 입자들이 2백씩 걷어서 경매풀고 이사를 간 거랍니다.그때도 주인아들은 모 른 척 했구요.부채가 그렇게 크지 않은듯 한데 무슨 꿍꿍인지 모르겠습니다.지금 당장 몇백씩 구하는 것도 어렵지만 구해서 경매 취하했다가 이사가기 전 또 이런일이 일어날까 걱정이 되서요.경매가 진행되면 법원으로부터 통 지서가 날라온다는데 10월 29일 작성되어 11월 초에 등기로 배달된 통지서 를 받고도 전세입자가 일언반구 없이 부동산계약서 중개인란에 서명까지 했 습니다.참고로 전 11월 14일 이사오는 날 계약서 작성해서 21일날 확정일자 를 받고 오늘에서야 법원에 배당금 신청을 했습니다.다른 세입자들은 전세 입자랑 친분 때문에 고의로 그런건 아닐거라고 하지만 이건 집주인보다 더 못 된 처사라고 생각되어집니다.먼저 세입자들끼리 돈을 모아 경매를 취하하는 방법이 옳은지 궁금합니다.질의 2 : 전세입자에 대한 법적인 제재가 가능한지 궁금합니다?통지서를 받은게 11월초순이고 제가 이사하고 계약한 날이 11월 14일인데 세 입자는 집주인이 괜히 말하면 시끄러우니 그냥 나가라고 했다고 하고 집주인 은 잘해결할테니 나가란 말은 했지만 말하지 말란 말은 안했다고 서로 편한 쪽으로 해석하고 있습니다.전세입자는 경매가 있는것도 몰랐고 나가기 몇 일 전에 알아서 주인이 잘 해결한다고 해서 그렇게만 알고 있다고 하는군요.주 위분들 이야기론는 이미 알고 있었고 서로 대책회의도 가졌으며 만약 사실 을 알고도 알리지 않고 나가면 나중에 민사상 고소가 될수도 있다는 말까지 해줬다고 합니다.또한 남편 직장때문에 신림으로 이사한다더니 결국은 가까 운 정릉으로 이사했더군요.모든게 알고 꾸민 사기라고 생각됩니다.집주인은 당연히 괘씸하지만 만삭으로 밤늦게 찾아와 집을 보고간 후 한달전 출산해 서 이제 집에 처음 들어온 저의 집사람이 금 충격을 받아 너무 힘들어 하고 있습니다.전 세입자에 대한 법적인 조치를 할 경우 어떤 식으로 해야될지 궁 금합니다.질의 3 : 마지막 순번이라 무엇보다 낙찰되었을경우 배당금 분할은 어떻게 되는지 궁금합니다.너무 여러가지 질문을 들여서 죄송합니다.전세입자가 이사가기전 임차인 배당순번이 3번째라 별 피해가 없었을테고 아마 저보다 두달 빨리 이사온 사람한테는 제가 온 게 천만 다행이라고 생각하고 있을 겁니 다.다른 사람들도 쉬쉬한게 이사가서 순위가 빠른 사람이 한명이라도 빠지면 더 좋을테니까요 정말 너무 답답하고 5년이상 모은 전재산입니다.빚도 있구요.
귀하의 질의 내용에 대하여 잘 읽어 보았습니다.답변이 늦어진 점 사과드립니다.경매가 진행 중인데도 임대인이 이러한 사실을 알리지 아니하고 전세계약을 체결한 후 세입자의 대처방안 등에 관하여 질문하신 것으로 보입니다.이 경우 민사적인 문제와 형사적인 문제 두 가지로 나누어 설명 드리겠습니다.우선 법무사가 권유한 바와 같이 할 수도 있기는 합니다.다만 귀하의 전세보증금 반환이 선순위 권리자들에 밀려 제대로 회수를 하지 못할 경우에 한정되는 것입니다.다음으로, 형사적인 문제인데, 임대인이 위와 같이 경매가 진행 중임에도 불구하고 이러한 사실을 고지하지 아니한 것은 일종의 사기 범죄가 될 여지가 있습니다.이에 따라 경찰서에 고소도 가능하리라 보입니다.배당을 받을 수 있는지 여부는 등기부상 권리자들의 채권액을 공제하고 남은 금액 중에서 세입자들간에 확정일자나 등기부 순으로 결정하는데, 자세한 사실관계는 지문상 나오지 아니하므로 법무사와 상담하시기 바랍니다.