자취방 임대후 월세1년분을 선납후 경매중임을 알게 되었습니다 올해 24살의 대학생입니다. 2007년 2월, 학교 주변의 자취방을 1년(2008년 2월까지) 계약 하였습니다. 이 자취방은 A동부터 G동까지 총 7개의 건물이 단지로 이루어져 있으며, 각 건물은 2층(층당 4개방)으로 이루어져 있습니다. 계약서를 작성하고 형식적인 보증금(5만원)과 반년에 120만원씩 1년 계약을 하여 240만원을 일시불로 지불하였습니다. 그런데 어제 임대인이 아닌 자취방 관리인에게서 이 자취방이 경매로 넘어가, 이미 2006년 12월에 1차 경매가 진행되었고, 5월에 3차 경매가 진행될 것이라는 사실을 전해들었습니다. 제가 거주하고 있는 E동 외에 3개동(A,B,F)이 함께 이번 경매대상으로 지정되있는 상태였으나 계약을 할 당시에는 전혀 들은 바가 없습니다. 아파트가 아닌 자취방 형식으로 된 건물에 입주하는 경우, 대부분의 학생들이 그러하듯이 전입신고나 확정일자는 받아놓지 않은 상태입니다.1. 위와 같을 경우 제가 지금이라도 확정일자를 받는 것이 나을까요?2. 확정일자를 받아도 소용이 없다면, 저와 같은 처지에 있는 친구들과 함께 집 주인에게 내용증명을 보내어 남은 계약기간 만큼의 돈을 돌려받고자 합니다. 가능할까요?3. 3차 경매에서 경매가 취소되고 재경매 되는 경우도 있습니까?
안녕하세요? 법무법인 동인의 윤현철 변호사입니다.   첫째, 확정일자에 대하여 살펴보겠습니다.  확정일자를 받는 이유는 대항력을 취득하여 경락인에게 임대차계약의 존손을 주장하기 위해서인데, 임차주택에 대하여 저당권, 가압류, 압류의 등기가 되어 있는 경우 그 중 가장 빠른 시점을 기준으로 하여 그 전까지 대항력을 취득하지 못하면 경락인에 대하여 자신의 임차권을 주장하지 못합니다. 따라서 이미 경매가 진행 중인 상태에서 확정일자를 받는 것은 그다지 도움이 되지 않습니다.  둘째, 이미 지급한 월세금을 반환받을 수 있는지 여부  위 주택이 경락된 경우 경락인이 귀하에게 건물명도를 요청할 수 있고, 이 경우 귀하는 남은 기간 동안의 월세금을 전 주인에게 반환청구 할 수 있습니다. 물론 경락인이 건물명도를 청구하지 않더라도 귀하는 전 주인에게 임대차 해지를 요구할 수 있습니다.  일단 내용증명을 보내보고, 응하지 않으면 지급명령 신청이나 소제기의 절차를 밟아야 할 것입니다. 셋째, 3차 경매에 대하여  일반적으로(지역에 따라 규정이 다름) 1차 경매에서 유찰된 경우 1차 유찰금액의 80%에서 2차 경매가 실시되며, 2차 유찰시 위 유찰금액의 80%에서 다시 3차 경매가 실시되고, 위 절차가 반복됩니다. 따라서 3차 유찰시에도 다시 경매절차(4차) 진행된다고 할 것입니다.