임대차계약해지 및 그 절차에 관한 문의 항상 유익한 법률정보 및 상담에 감사드립니다.본인은 지방에 부친으로부터 상속받은 식당점포를 2002.9월 임대차계약 갱신(계약기한 2년:2004.9월 만기)한 바있습니다.계약갱신시점에 현 임차인은 지난 수년간 지붕누수로 보수에 비용이 들었고 이에 대해 부친 생존시 현 식당점포가 매매가 되면 상당한 보상을 해준다는 구두약속이 있었다고 주장하며, 해당식당점포가 매각되거나, 자신이 다른 곳으로 식당을 &#50735;기거나 하게될 경우, 현 임대보증금 일천이백만원외 별도로 보상금조로 오천만원상당(이는 현 월세 4년치에해당) 을 지급할 것을 주장하 고 있습니다.임차인의 주장이 황당하고, 부친이 약속했다는 보상관련 증빙 서면이나 지붕보수 영수증등 근거자료도 제시하지 못하면서, 자신의 억지 주장을 계속하며, 계약기간 만료후에도, 자신의 요구를 수용하지않으면 식당 점포의 명도에 응할 수 없다고 통보해왔습니다.이에 아래 몇가지 사항에 대해 문의하오니 자세한 답변 부탁드립니다.1.내용증명서신을 통해 임차인에게 계약해지 통보절차를 밟아두는 것이 후일 분쟁에 대비해서 좋을 듯 합니다.계약해지내용의 내용증명서신은 임대계약기한만료일에서 최소 1개월전에만 발송하면 문제가 없는지요?2.계약 만료전 본인이 계약해지통지서면을 발송하기전 제3자에게 해당 식당점포가 매매가 됐을경우 새 건물주가 계약기간만료전 임차인에게 해당 점포의 명도요구시 문제소지가 없는지요?3.현임차인이 상기에 언급한 억지주장을 내세우며, 해당점포의 명도를 거부할경우, 임대건물의 명도소송및 기타 손해배상을 청구할 생각입니다.변호사선임비용, 실소송비용과 판결및 강제집행에 이르기까지, 일반적 으로 어느정도의 기간이 소요되는지요?또 해당소송에 승소할경우, 변호사선임비용및 관련소송비용일체를 피고 인 임차인으로부터 받을 수 있는지요?친절한 답변을 부탁드립니다.
로시콤법률구조재단을 찾아주셔서 감사드립니다. 귀하의 경우 임차목적물 식당점포를 임차인과 2002. 9경 갱신하였기 때문에 2002. 11. 1부터 시행되고 있는 상가건물임대차보호법의 적용을 받지는 않겠습니다. (상가건물임대차보호법 부칙 2항 참조)따라서 귀 사안의 경우 임대차계약기간이 2년으로 되어 있기 때문에 2004. 9경이면 임대차기간이 만료되어 임대차계약이 종료가 됩니다. 그렇다면 귀하는 임차인에게 계약기간 만료전에 재계약포기의사를 내용증명형식으로 통지하면 되겠습니다. 그러나 통상 실무적으로는 임차기간 만료 1월전에 재계약포기의사를 통지하는 것 같습니다.한편, 임대차계약기간 존속 중에 임차목적물 건물이 양도 되는 경우 양도인과 양수인간에 임차인의 지위에 관한 별도의 약정이 없었다면 임차권의 등기를 하지 않았기 때문에 임차인은 양수인에게 대항할 수 없어 양수인의 요구대로 명도에 응해야만 할 것입니다. 다만, 이로 인하여 임차인이 임차목적물 건물을 계속 사용할 수 없게 되었으므로 전소유자인 귀하를 상대로 임대차계약위반을 이유로 채무불이행책임을 물을 수는 있겠습니다. 만일 임차인이 임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 임차목적물 건물을 명도하지 않을 경우에는 귀하는 임차인을 상대로 점유이전금지가처분과 건물명도청구소송을 제기할 수 있겠습니다. 소송기간은 사안, 법원마다 다르지만 1심의 경우 최소 6개월 이상이 소요된다고 보면 되겠습니다. 강제집행을 하려면 판결이 확정되어야 하기 때문에 항소심과 상고심을 감안하면 많은 시일이 소요된다고 할 수 있습니다.소송비용의 경우 부담부분은 판결의 주문에 기재되지만 최종적으로는 소송비용액확정결정신청을 통하여 확정이 됩니다. 대개는 패소자 부담이지만 원고 일부승소인 경우에는 원고에게도 일부 부담이 될 수 있습니다.