병존적 채무가 되려면 부동산 매매계약서상에 임대차를 승계한다는 내용이 있어야 하나요? 안녕하십니까?저는 채권자로서 임차인에게 대출을 하여주면서 담보를 위 하여 임차인의 임대인에 대한 임차보증금반환채권을 양도 받고 이를 임대 인에게 적법하게 통지하였고 이를 임대인이 수령하였습니다.이후 임차인 이 연체를 하여 임대인에게 양수금을 청구하는 과정에서 해당 부동산의 소유자가 이미 임대인에서 새로운 소유자로 변경된 사실을 알게 되었습니 다.주택임대차보호법상 소유권이 이전됨에 따라 새로운 소유자가 종전 임대 인의 지위를 승계한 것으로 봄에 따라 임차보증금의 반환 채무도 새로운 소유자에게 이전되므로 이전 임대인은 임대인의 지위나 보증금반환 채무 도 소멸되는 것으로 알고 있습니다.(대판95다35616) 질문1.위의 사안에서 채권자가 임차인으로부터 양도 받은 양수금에 대해 서도 새로운 소유자에게 이전된 것으로 보고 새로운 소유자에게 청구가 가능한지?가능하다면 전임대인은 전혀 양수금의 책임이 없는 것인지?질문2.위의 사안에서는 임대차보호법을 적용 또는 배제하고 병존적 채무 인수로 볼 수 있는지?볼 수 있다면 채권자가 전임대인, 새로운 소유자 누구에게나 양수금을 청구할 수 있는지?병존적 채무로 볼 수 없다면 왜 그러한지?질문3.위의 사안에서 소유권의 이전을 병존적 채무인수로 볼 수 있다면 이는 전임대인이 새로운 소유자에게 임차보증금반환채권이 채권자에게 양 도된 사실을 고지했는지 안했는지의 여부에 따라 채권자가 양수금을 청구 해야 할 대상이 어떻게 달라지는지?질문4.위의 사안에서 새로운 소유자에게 양수금을 청구하는 것이 묵시적으로 병존적채무인수를 승낙한것으로 볼 수 있는지?그렇다면 전 임대인 에게는 청구가 불가능 한것인지?질문5.위의 사안에서 병존적채무가 될려면 부동산매매계약서상에 임대차를 승계한다는 내용이 있어야 하는 것인지?아니면 어떠한 조건하에 병존 적채무인수가 되는것인지?질문6.위의 사안은 주거용주택에 대한 사안이나 만약 상가인 경우에는 어떻게 달라지는지?수고하십시요.
(1) 말씀하신대로 판례는 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 구비한 후 임차주택의 소유권이 양도된 경우에는 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되고 임차보증금반환채무도 주택의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하며 이에 따라 양도인의 위 채무는 소멸하게된다고 보아 면책적승계설을 취하고 있습니다.(2) 위와 같은 법리는 임차보증금반환채권이 양도되었다고 해도 달라지지 않습니다.(3) 또한 일반 주택이 아니라 상가의 경우에도 상가건물임대차보호법 제3조 제2항(임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다)에 주택임대차보호법 제3조 제2항(임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다)과 같은 내용을 규정하고 있어 같은 법리가 적용됩니다.(4) 만약에 임차인이 양수인에 의한 임대인의 지위승계를 원하지 않을 경우에는 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보는 것이 판례의 태도입니다. 즉 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금반환채무는 소멸하지 않습니다(대법원 2002.9.4.선고 2001다64615판결 참조). 그 결과 질문자의 채무자인 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있다면 임차보증금반환채권의 양수인인 질문자께서도 종전의 임대인으로부터 보증금 회수가 가능하겠지요.