유치권 성립 여부에 대해 문의 드립니다 시행자 : 갑시공자 : 을외 20여명의 단종업체들공사종료갑명의로 소유권보존등기근저당설정 : 병은행이와 같이 을외 20여명은 갑이 발주한 아파트를 공사해주고 공사비로 30억원에 해당하는 금액을 변제받지 못한 상태에서 이 아파트는 병은행으로부터 10억원정을 대출받고 갑은 이 금액을 변제하지 못하여 현재 경매가 진행중입니다을외 20여명의 공사업자들은 경매진행과 더불어 각 공정별로 유치권신고서를 접수하였고 이 현장의 한켠에 유치권행사라는 프랑카드만 게시해놓고 유치권을 행사하고 있습니다그런데 문제는 이 아파트 현장이 읍단위지역이고 이 공사를 한 20여공사업체들은 인근의 대도시에 거주하고 있는 관계로 공사현장에 대하여서 실질적인 점유는 하고 있지 않습니다.즉,준공이 되고 보존등기가 난 상태임에도 이 아파트는 입주자들도 또한 단한명도 없습니다. 완전히 비어있습니다이 경우혹자는 이와 같이 공사를 하고 유치권신고서를 접수하고 점유를 하고 있지 않다고 하더라도 프랑카드로 공사업자들이 유치권을 행사하고 있다라는 내용을 공시하였기 때문에 점유를 하지 않더라도 유치권을 주장할수 있다고 합니다또 혹자는 유치권의 성립요건이자 존속요건은 점유이기 때문에 공사비와 관련된 채권일지라도 점유를 하지 않으면 유치권을 주장할수 없다라고도 합니다어떤 견해가 맞는지요둘째, 만약 이와 같이 점유를 하지 않았기 때문에 유치권은 성립이 되지 않는다고 판단하고 낙찰을 받았을 경우 낙찰자는 대금을 납부하기 전까지는 낙찰받은 물건에 대한 소유권을 취득할수 없기 때문에 낙찰만 받아놓고 대금납부기일을 기다리고 있는 그 사이에 유치권자들이 아파트를 점유할 가능성을 배제할수 없을 것 같습니다이 경우 낙찰자가 취할수 있는 조치에는 어떤것이 있을 수 있는 지요
1)유치권자의 점유는 간접점유라도 무방합니다. 예컨대 경비용역업체와 계약을 체결하여 위 업체로 하여금 점유하게 하는 것 등입니다. 판례도 공장신축공사 공사잔금 채권에 기한 공장건물 유치권자가 공장 건물 소유 회사가 부도난 다음에 그 공장에 직원을 보내 그 정문 등에 유치권자가 공장을 유치, 점유한다는 안내문을 게시하고 경비용역 회사와 용역계약을 체결하고 용역경비원으로 하여금 주야교대로 2인씩 그 공장에 대한 경비, 수호를 하도록 하는 한편 공장의 건물 등에 자물쇠를 채우고 공장 출입구 정문에 대형컨테이너로 가로막아 차량은 물론 사람의 공장 출입을 통제하기 시작하고 그 공장이 경락된 다음에도 유치권자의 직원 10여명을 보내 그 공장 주변을 경비, 수호하게 하고 있었다면, 유치권자가 그 공장을 점유하고 있었다고 볼 여지가 충분하다.고 판시하고 있습니다(대판 96. 8. 23./95다 8713). 그러나 단순히 현수막 내지 프랑카드만 붙여놓은 것만으로는 점유하고 있다고 보기 어려우며, 출입문열쇠를 누가 관리하고 있는지, 경비용역업체와 계약을 하여 관리하고 있는지 했는지 등을 검토해 봐야 할 것입니다. 유치권에서 점유가 존속요건이므로 점유를 확정적으로 상실한 경우에는 유치권이 소멸하나. 유치권자가 다시 목적물의 점유를 취득하면 채권에 관하여 다시 유치권을 취득합니다(민법주해 6권, 341면). 판례도 물건에 관한 채권을 가진 자가 물건의 점유를 일시 상실하였다가 다시 동일물건을 점유하게 된 경우에는 그 채권을 위하여 유치권을 취득할 수 있다고 합니다(대판 55.12.15.,4288민상136: 위 민법주해 주4에서 인용). 결국 유치권자가 점유를 일시 잃었다가 다시 적법하게 점유를 회복하면 유치권은 계속 존속한다할 것입니다.2) 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채권자가 채무자로부터 위 부동산의 점유를 이전받고 이에 관한 공사 등을 시행함으로써 채무자에 대한 공사대금채권 및 이를 피담보채권으로 한 유치권을 취득한 경우, 이러한 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로, 위와 같은 경위로 부동산을 점유한 채권자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다는 판례가 있습니다.(대법원 2006.8.25. 선고 2006다22050 판결) 이것은 경매개시결정후 채무자로부터 넘겨받아 공사를 시행한 경우이므로 경매개시결정전에 공사를 했고, 또 그 때 점유를 한 경우에 관한 것은 아닙니다.귀하의 경우 유치권이 성립되는지 여부에 관해서는 결국 낙찰후 경락인으로서는 점유자를 상대로 인도명령을 신청해 그 집행을 통해 적법한 유치권자인지 여부가 판명될 것입니다.끝.