권한없는 입주자 대표의 공석인 관리소장직 대행에따 지난(7/13일)성동구청과 성동경찰서를 방문후들은내용은 절망적이었습니다. 저희아파트는 141세대로 건축법상 150세대이상의 의무관리?대상범주에 해당사항이아닌 한동의독립단지입니다 지난5월 20일경부터  일해오시던 관리소장이 급작스레 그만두어 차일피일 구인을통해 사람구한다면서  면접(지원자3명)을보았으나 적격자가없어 고용않기로 했다는요지의공지가 6월중순경 공지 있었습니다. 그면접은 입주자 대표와 입주자대표단 구성원중 몇분이 함께보기도 하고 입주자 대표가 혼자 면접보기도 했답니다.(원래소장 급여를 180지금하다 올들어 160으로줄여 전소장이 급여등에 만족스럽지못해 5월 한달채우지못하고 5/19일 출근안했다고 -입주자 대표회관련자가 말해주었습니다)건축법에 150세대이하는 관리대상이아니라 자율적으로 관리소장을 외부위탁안하고 자체충원도 가능하다는 이유와 경비절감한다는 취지로 160만원급여 적정자 외부인사 찾기어렵고 내부에서 현 동대표(갑)가 전에 다른곳 관리소장 해봤기에 자체충원식으로 의견게진이있었고 합의?했다고 합니다(공교롭게도 동대표(갑)이 동대표 선출되고 이런 정황들이 일사천리로 진행되더군요-법의맹점부분을 잘 이용하는듯 합니다  갑은 제작년 회사정년으로 그만두고 활동안하다 작년 입주자 대표회장에 나와 당선되고 일이 이렇게 되었습니다) 그래서 공석으로 5월지나고 6월 들어서면서 입주자 대표회 결정으로  현 동대표(갑)를 관리소장으로 하자는 안건이 나왔고 그래서6월 초순 5~7일경 연판장 형식(호수적힌란에 찬부로 찬성 쪽이나 반대에 기명하라는 형식)으로 저녁에 경비아저씨가 받으러 왔고 다니셨습니다.-결정되었으며 이렇게한다는 공지사항없이 바로 연판장 돌리며 의견 찬부묻는 걸로 대행했습니다 그후 주민들에게 가부 물었던 내용의 결과를 공지도  없었고   며칠후 6/12일에 주민동의서 안내문이라는걸 붙였습니다.내용즉:1,주민동의서 안내문금번 6월 11일자 원로회의 현 동 대표회장을 관리소장으로 추천하자는 의견이 동 대표회의 에서논의 의견일치를 보아 원로회의에서 결정하도록 의뢰가 있어 회의결과 주민동의를 과반수 찬성으로성립이 되면 회의 참석자 전원이 결정에 따르기로 의결되어 동의서를 받은 결과 과반수찬성이 성립되면 동 대표회장은 회장직을 사임하고 관리소장직을 맡기로 결정하기로 하여 주민의 동의를 받고자 하오나 많은 참여하여 주시기 바랍니다,추천하실분이 있으면 추천을 하여 주시기 바랍니다.2012 6.12  관리사무소인원로회의 의결결과 현 동대표를 관리소장으로 추천해 입주대표단의 결정에 따른다면서  뒤에는 주변에 추천하실분있으면 추천바란다는 내용도 함께 있었습니다)-동대표를 관리소장으로 추천한다고서 주변에서 적임자있으면 추천해라?? 제 개인적으로 내용이 전혀 이해 가지않아 내용이 문제있지않나 하고 당시입주자대표(갑)에게 문의 했고 '당신은 입주자대표회에서 관리소장으로 추대되는 것이라 당사자이기에 그의사결정에 참여 안했다 '라고 했고 그내용은 대표회의에서 내린결정이다 라고 했습니다 . 그리고 한주가 흘러 제가문의했던 공고지가 게시판에서 없어졌습니다. 6/16일경 사무실에 선관위원장이라는분과 함께 있더군요 그러던차에 지난번 문제의 공지내용건에 대해 물었더니 선관위원장왈"나도 그내용읽어보고 내용이 안맞아 떼어버라고했다"라고 했습니다.  그리고 시간이흘러 이번달 7/6일 -'6/11일 18일 원로 회의내용'이라는 회의내용을 게시판에 공지 했습니다.내용즉슨 ;갑작스런 소장사퇴로 현동대표를 관리소장으로 추천하기로 동대표회의에서의견일치 원로회의에서 인준을 받도록되어 회의시거론내용알림첫째: 주민이 관리소장직수행시 직접적민원제기곤란하니 민원함설치할것둘째;임명장되는 시점부터 일년간은 업무파악으로간주 문제점이 없을시 동대표회의 의결을 거쳐 재임용한다셋째:급료문제는 전 관리소장 채용시 제시된 급료로한다넷째:관리소장의 업무상 큰문제가 제기되었을시 동대표1인이라도 거부권을 발동할수있고 입대의에서 원로회의에 자문을 구한후 주민총회를 소집할수있다. 위내용역시 내용난감?? 관리소장을 뽑았다는 건지 뽑을 거라는건지?? 법적근거가 되는건지??문의 했더니 대답은 어정쩡 ,대신  저희 아파트 관리계약돼있는 '인덕종합관리'에서 관리소장으로 한다는 7/1일자 임명장을 보여주더라구요. 저는 입주자 대표분을 관리소장으로 한다는 주민동의서를 받아가면서 사전에 어떠한 정황이 생겼는지 공지나정보를 얻지못했습니다 그리고 가부묻는 연판장 받아가서도 결과가 어떻게 됐다는 결과의 게시도 받지 못했습니다 . 그래서 입주자대표가 관리소장으로 어떻게 된것지도 절차상 명확한 정보를 받지못했습니다. 이렇게 과정이 불투명하고 절차상 하자가 충분해보이는데도 아무런 답도 몇월 며칠부로 대표를 관리소장으로 임명한다는 공식알림도 확인못했고 단지 6/16일경 개인적으로 찾아가서야 그 선관위원장이라는 분이 대표가 7/1일부로 소장임명나서 일할겄이다-라는것이었습니다  7/10일 아파트 관리비 영수증이 나왔습니다 관리비 내역중 일반관리비내역에 대행료란에 5.6월분 관리소장 대행 2백571830원이라 찍혀있고   입주자대표가 급여를 받아 갔더군요. 분명 지난 5월 20일부터 6월사이에 어떤 명확한 근거도 없이 입주자대표(갑)가 관리소장직을 대행한다는결정내용도 없고 공지도 없고 공적식 절차도 없었는데 과연 2백 50여만원의 급료를 수령한게 정당한가요?? 7/11일 관리비고지서 내용 문의하러 관리사무소에갔습니다 그리고 당사자(갑)에게 물었습니다 : " 소장님(7/1일부러임명장있어 그냥)분명 지난 5월부터 6월까지는 관리소장아니고 입주자 대표아니었습니까? 그런데 이 관리비 내역서 항목 대행료 잘못된거 아닌가요?" 답 못했고 잘못인정 그리고 그금액 공동관리비?로돌린다 어쩌고 했습니다. 그리고 오늘 7/12일 아침 사무실 재방문 그리고 입주자 대표분중 관리비 심의의결하셨던 분중 한분 참석해달가고 했고 오신분이 총무(병)가오셨고 관리소장(갑)과 저(을)가모였습니다.우선 관리비 부과 내역 심의의결하신 분(입주자대표회 감사)이 어제(7/11) 관리소장이 대답못했던 대행비에대해 아주 웃긴 답을 했습니다 " 우리끼리(입주자대표회몇몇분) 공식회의 거치지않고 관리소장 공석오래가면 업무에 차질있으니 그전에 대표 당신이 관리소장 하라고 했다!"" 라고 답하더군요 그래서 물었습니다 "회의내용입니까 ?그러니까 공식적으로회의해서 결론 내린거면 그 회의 내용자료좀 보자?!"했습니다 . 그랬더니 그분(병)왈 "그건의 공식회의로 한게 아니고 그냥 우리들 끼리  관리소장 오래비워두면 안되서 결정내린거다!" 입주자대표  결정 특히나 공금?이 집행되는 사항을 아무런 문서나 정식절차없이 당신이하쇼라는식의 구두로 효력을 발할 수 있습니다?? 그리고 5,6월분 급여 지급기준도 애매하게 -단지 관리소장으로 임명되면 '6/11일 18일 원로 회의내용'에 언급한 관리소장 급여는 전 소장의 급여(160만원-구체적금액내용은 없었습니다)로한다고 만 공지(?)하고 이걸 지금ㅁ대표에게 적용한다 -그런 내용정도로 구체적 제시금액이 아니라 "전소장급여로 한다"라는 자기들만 구체적내용 아는 수일전의 공지내용밖에는 없었습니다 입주대표(갑)은 대행비로 2백571830원과 입주자대표회 06월분 회장금 15만원도 함께 가져가고서 입주자 대표회의 392,000원(06월분회장,감사업무추진비,출석수당,간담회식대)중에서 자신(갑)의 15만원은 포함된게 아니랍니다 그런데 05월분 고지서에보면 입주자대표회 355,000원(5월분회장,출석수당,회의식대)이었다면 06월분에는 15만원이빠진  242,000원이 되는거아닌가요 단 정상적으로 관리소장 대행을 행하고 있었다면은요 그렇지않고 회장비 15만원+관리소장 대행비 2백57만여원을 수령했다면 다분히 고의가 있는거 아닌가요?? 오늘 구청에 우리 지금 관리소장이 5,6월 대행비로 가져간 급여가 정당한가를 물었습니다답.행정적으로 150세대 미만 아파트는  어떻게 할 법이 없답니다 ~급여건은 경찰쪽인듯하다였습니다 성동경찰서 민원담당지에게 물었습니다  배임죄가 가능한지?분명 5,6월 법적?으로 관리소장으로 대행한다는 공지고지도 없고 지들(대표단)끼리 구두로 확정한 내용을 근거로급여 2백50여만원 받아간게 죄책안되냐?물었습니다 답 그부분은 구두로 입주단이 그렇게 하기로 했다면 딱히 배임이다 하기에는 난감 또 입주자 대표가그랬으니?? 그래도 고소 할거면 하세요...번거롭고 시간오래 걸릴텐데...그래서 성동서  지능과?로 가보라길레 가서 때마침 점심때라 한분수사관에게 똑같이 질의 했습니다.역시나 혼자 수고 하면 욕본다 는 취지의 답~아니 입주자대표회의 의결사항은 분면 건축법시행력 제 56조 1회의내용은 공개하라고 했는데... 묻습니다 1.건축법에 150세대 이하는 어떤 규정이 없기에 공식절차도 건축법시행령등에서 명시한 회의내용의공지와 문서화를 무시한채 관리체계를 외부위탁에서 자치형태(입주민중 소장 선출후 관리회사에 통보 ,임명장 수령방식으로한다고합니다)로 전환하면서 일언 주민들에게 공지도 내용이 어떻다는 공식적 의견수렴절차가 없었슨데도 이들의 입주민대표(갑)를 관리소장(갑)으로 한게 적법한 절차를 거친 효력 발생요건입니까? 2. 분명 5,6월분 대행비라는명목으로 6월관리비고지서에 자격없는 입주자대표가 그들끼리 구두로 권한위임?한 근거로만 2백 50여만원 가져간건 분명 배임등 형사처벌대상이라 생각되는대요 거기에 이중지위로 관리소장 대행비+임주자대표.=임금수령했다면 부정아닌가요? 3.분명 제가 관리비내역 문의했던 7/11일 에 당사자(갑)은 대답못했고 실수라 인정 했습니다 그러나 하루지난 다음날(7/12일) 대표단 감사(병)이 제가 물었던 항목 대행비  상기 2번내용에 의해  집행한거라고 했습니다  그러나 이내용역시 사전에  입맞춤이 있었던듯보이는 모습이었습니다.과연 갑이 수령해간 2백 50여만원의 급여를 가져갈만한 정당한 효력발생할수있는 요건이 되는 답인가요? 4.부당이득금봔환청구소송의 가부는 어떨까요? 5.직전 관리소장했던 분과 통화해 보았습니다-'현직 관리소장 공석시 그입주자 대표가 바로 관리소장직 수행하소 그 수행대가로 어떤 규약,규칙도 없으면서 근거없이 그수행대가를 전직관리소장의 급여수준으로 수령할수는 없다'고 하더군요 물론 법적 근거도 없구요, 단 그분(갑)이5,6월분 급여 수령 하려면 급여대장에 등재가 되있은후 급여를 수령해 가야한다는 것이었습니다 .이런데도  갑의 행위가 법의 적용대상 행위가 아닌 적법한 행위인가요? 개인적으로 절차적 정당성어보이는 행위로  한  저희아파트 집행부의 행태를 법적으로 처단할방법이 없는지요?? 과연 건축법 에 명시된 150세대 관리대상 외의 주택에는 법의잣대가 아닌 관습 풍습 정서상의 여건으로만행태가 이루어지는걸 인정해야 하는건가요? 형사사건에 가능성 있으면 민사소송까지 생각중입니다 7/28일 시험을 포기하게 만드는 이번일로2년 넘게 준비하던 시험준비를 .6.7월 허비?하며 이런 고생이네요 ㅠ.ㅠ 우문 현답바랍니다
안녕하세요 이기덕 변호사입니다. 질문순서대로 답변드립니다.1.입주자대표회의의 근거규정은 건축법, 그 시행령, 공동주책관리규약입니다. 그런데 의뢰인이 거주하는 아파트의 경우 150세대 미만이므로 위 규정들이 적용되지 않기 때문에 사적자치의 원칙상 아파트 자체내에서 아파트를 관리하여야 합니다. 이 경우 해당 아파트 자체적으로 규약이나 정관을 마련해 두었을 것인데, 회의 의결절차나 공지에 관하여 규정에 위반한 사정이 있다면 해당 규약이나 정관에서 정한 절차에 따라 재의결을 거치는 등의 절차를 밟아야 하고, 바로 무효라고 주장할 수는 없습니다. 따라서 아파트 자체적으로 제정한 규약이나 정관이 있는지 여부를 먼저 확인하시고, 이러한 규약이나 정관마저 없다면 주민의견수렴절차를 거치지 않는 등의 하자를 다툴 법적근거가 없기 때문에 달리 이를 다툴 방법이 없습니다. 다만 의뢰인이 다시 안건을 정하여 각 주민들의 찬반을 묻고 그에 따라 효력을 다투어야 할 것으로 보입니다. 2.3.4.5. 7월에 임명된 관리소장이 5~6월분 급여를 수령한 것은 분명히 문제가 있습니다. 또한 급여지급에도 문제가 있는 것으로 보이는데, 만약 병이 갑과 공모하여 급여를 수령하도록 한 것이라면 병과 갑은 업무상 배임죄 또는 업무상횡령죄가 성립할 여지가 있습니다. 다만 병이 동대표가 아니라는 점이 문제가 되지만 동대표가 공백인 상태에서 사실상 관리비를 관리하고 전임 동대표와 공모한 것이라면 위 죄가 성립될 여지가 있으므로 이 부분은 고발을 하시기 바랍니다. 다만 의뢰인이 거주하는 아파트는 주택법상 입주자대표회의가 아니므로 법인격이 없어서 부당이득반환청구소송은 어려울 것으로 보입니다.