부동산(상가) 매매에 있어서 사기죄 성립여부에 대한 문의 저는 2006년 8월 14일 (주)☆☆건설과 인천의 주안역 역세권에 위치한 총 10층 건물중 3층의 분할 분양하는 3구좌(1구좌 8,400만원)를 분양 받기 위하여 매매계약을 하고, 계약금 20%를 당일 지급하고, 중도금은 10월 12일 40%를 은행융자로 대체하기로 하였으며, 잔금 40%는 상가 open시 지급하는 것으로 하였습니다. 그리고, 그 상가는 주)☆☆건설에서 분양후 재 임대하여 상가 open시(11월) 1구좌당 623,000원/월 임대료를 지급하기로 임대계약서도 작성하였습니다. 지금은 잔금을 미리 납부하면 은행이자 10%에 해당하는 금액을 분양대금 중에서 차감하여 준다고 하여 계약금과 잔금을 합하여 약 1억4천9백만원을 지급한 상태입니다. 물론, 중도금은 은행이자 관계가 있어 소유권이전과 상가 open 날짜에 맞추어서 하여야 한다고 합니다. 하지만, 그 11월중 open 약속은 차일피일 미루어지고 있고 현재 상가 소유권도 은행에서 융자금으로 대체하기로 했던 중도금도 집행이 이루어지고 있지 않습니다. 따라서, 10월 20일자로 주)☆☆건설 대표이사에게 확약이행서를 받아 놓았습니다. 그 내용은 12월 10일까지 상가 open과 동시에 소유권이전을 하지 않으면 그 계약금과 잔금 일체를 반환한다는 것이었습니다.특이사항으로는 그 상가 소유권이 2005년도에 ***라는 사람 앞으로 되어있는 것을 알고 확인을 했더니 주)☆☆건설에서는 주주이기 때문에 아무 상관없다고 합니다. 그 말을 믿어야 할지 말아야 할지 모르겠습니다.질문> 1. 주)☆☆건설의 부동산 매매행위가 사기죄인지 여부?2. 12월 10일까지 약속이행을 안했을 경우 해결방법은?1). 소유권이전과 상가 open 미 이행시2). 확약이행서의 법적 효력 및 이후 조처 3. 그 기간 중 주)☆☆건설이 부도가 났을 경우 대체방법?좋은 답변 바랍니다. 감사합니다.
1. (주)☆☆건설의 상가분양이 형법상 사기죄에 해당하지는 않는 것으로 판단됩니   다. 위 사안은 민사상 분양계약의 계약불이행책임(이행지체책임)을 지는 문제로    보입니다.2. 12월 10일까지 약속이행을 안했을 경우  (1) 소유권이전과 상가 오픈이 이행되지 않을 경우 - 이는 기한까지 계약을 불이행      한 것이므로 계약을 해제할 수 있습니다. 물론 계약을 해제하지 않고 계약이행      이 지연됨으로 인해 발생한 손해배상만을 청구할 수도 있습니다.  (2) 확약이행서의 법적효력 및 이후 조치 - (주)☆☆건설의 대표이사가 써 주었다      는 확약이행서는 분양회사 측의 계약이행에 대한 약속으로서 당연히 법적인 효      력이 있습니다. 12월 10일까지 약속이행을 안했을 경우 계약을 해제할 수도 있      고, 계약을 유지하려면 분양계약과 확약이행서를 근거로 손해배상을 청구할 수      도 있습니다.  (3) (주)☆☆건설이 부도가 났을 경우 - 귀하는 상가 수분양자로서 상가 분양회사      에 대한 채권자의 지위는 그대로 유지되고, 다만 분양업무가 더 이상 이루어지      지 않을 경우에는 일반 채권자로서 부도회사와의 정산관계만 남게 됩니다. 이      런 경우에는 계약을 해제하고 분양대금을 반환받아야 하나 부도회사의 자금 사      정상 대금을 반환받지 못하는 최악의 경우가 발생할 수도 있겠지만, 이런 일      이 일어나서는 안되겠지요.