전세 보증금 반환 1. 계약당시 임대차계약 내용       - 계약일 : ****년 *월 *일       - 계약자 : 신00        - 계약기간 : *년(****년 *월 *일~****년 *월 **일)     - 소재지 : 서울 **구 **동*가 ** **      - 전세보증금 : *천만원       - 중개인 : 오00(00부동산)                2. 계약 당시 중개대상물 확인 및 설명서      - 등기부 상 토지소유주 : 신00 1/2, 박00 1/2     - 실제 권리 토지소유주 : 신00 1/2, 박00 1/2     - 등기부 상 건물소유주 : 박00       - 실제 권리 건물소유주 : 신00 1/2(A동 부분), 박00 1/2     ****년 **월 **일 박00과 신00은 부동산 소유권 양도계약서를 작성했고, 그 내용은 건물 관리상 불편함이 많아 분할 관리하고, ****년 **월 **일을 전후하여 소유권 이전 등기를 필하기로 하였다. (공증받음)           3. 추가내용        ****년 *월 주거지가 협소하여 다른 곳으로의 주거지 이전을 계획하였다.   ****년 *월 계약 당시는 건물주가 신00이었으나(실제 권리 건물소유주)   ****년 *월 세입자도 모르는 사이 건물주는 구00로 변경되어 있었다.   ****년 *월 구00에게 이사할 예정이라고 의사를 전달했고,    계약이 끝나지 않은 상태라 계약이 종료될 때까지 기다렸다.    구00는 계약 종료 후 전세보증금을 지불해야했으나, 돈이 없다고 하면서 주지 않았다.  여러 차례 휴대폰으로 연락을 시도했으나, 몇 일까지 준다고 말해놓고 그 날짜는 지키지 않았고, 내용증명을 보낸 후 이사를 했다.      이 후 그 건물은 경매 넘어가 20억 가량의 낙찰을 받은 것으로 알고 있다.   소액임차인 우선 변제권으로 보증금이 4,000만원 이하라 우선적으로 보증금을 받을 수 있을거라 생각했다.그러나 법원에서는 등기부등본상 건물주가 박00이나, 임대차계약을 신00과 하여 공증자료가 있으나 인정할 수 없고 전세보증금을 지불할 수 없다고 했다.         4. 현 상황         신00과 통화시도 했으나, 아들이 전화를 받아서 신00 본인과는 직접 통화할 수 없는 상황이다. 신00은 00구 의회 의원인 것으로 알고 있다.     그 건물주는 구00에서 현재 다른 사람으로 변경되었다.당시 부동산중개인 오00은 다른 부동산으로 옮겨서 연락이 되지 않는다.경매사건번호 : ****타경*****보증금을 전액 받을 수 있을지, 누구에게 받아야할 지 궁금합니다.
안녕하세요. 안상섭변호사입니다.전세보증금 문제로 고민이 많으시리라 사료됩니다.우선 계약 당시 실제 권리자라 해도 등기부상 권리자가 아니면 계약은 하지 않는 것이 좋고, 아쉬운 점은 퇴거당시 내용증명만 보낸 것이고 즉 대항력과 우선변제권 상실이고 임차권등기명령이라도 하셨으면 하는 아쉬움이 듭니다.현 상태에서는 법원에 배당이 종결되었고 의뢰인이 내용증명을 보낼 때 구OO로 보냈으므로 이 사람을 상대로 전세보증금 반환청구를 하실 수 밖에 없을 듯 보입니다. 아무쪼록 해결이 잘 되었으면 합니다.