주택의 하자로 인한 전세계약해지와 보증금 반환에 대해서 저는 2000년 11월에 2년간 원룸빌라에 전세금 일천만원으로 계약을하고 주거하여 오던 중 건물에 누수가 생겨 보수공사를 요청하였고 한차례의 보수 공사가 있었으나 누수가 완전하게 보수되지 않아 비가오는 날은 누수가 계 속 발생하여 생활에 불편함을초래하고 있고 곰팡이까지 생겨서 더 이상 주거 가 곤란하여 임대차계약의 해제와 전세금반환요청을 2002년 5월에 내용증 명으로 통지하였습니다.또한 만약을 대비해서 누수로 인한 주택하자(곰팡 이, 벽지오염등)를 사진으로 찍어서 가지고 있습니다.계약기간은 2002년 11월까지 이지만 주택의 하자로 인할때에는 계약기간 만 료전에도 임대차 계약을 해지할 수 있다고 알고 있습니다.불리한 주거환경 때문에 동생의 이름으로 계약한 다른집을 구해서 살고 있으나 전세금을 회수 하기 위해 주민등록은 현재의 집에 그대로 둔채 집주인에게 전세금을 돌려달 라고 독촉하고 있습니다.그러나 집주인은 방이 나가기 까지는 전세금을 돌려줄 수 없다고 하고 있으 며 설상가상으로 이 집에 근저당을 설정한 주택은행에서는 융자금회수를 이 유로 대출금 강제회수를 위한 법절차를 진행한다고 합니다.1) 전세금을 돌려받기 위해서 어떤절차를 진행해야 하는지요?   지급 명령이나 전세금반환청구소송을 생각하고 있습니다.   다른방법이 있는지요?2) 또한 주민등록은 그대로 유지하고 있지만 거주는 하지않고 있습 니다.   전세금을 돌려받는데 불리한지요?   불리하다면 전세금을 돌려받을 때 까지 다시 들어와 살아야 하나요?3) 만약 주택은행에서 경매를 하게 되면 저의 전세금은 어떻게 되는 지요?
1. 일단 근저당권이 설정되어 있더라도 귀하의 전세금은 소액보증금은 최우선변제권에 해당한   다 할 것이므로 가장 우선변제받을 수 잇을 것입니다. 단 실제거주와 주민등록이 있어야    하고 배당의 경우 실지 권리조사를 하므로 귀하가 권리신고를 하지 않으면 나중에 한푼도    받지 못할 우려가 있으니 일단은 다른 곳에 거주하더라도 매일 집에 한번씩은 가보아야    권리신고를 놓쳐 돈을 못받는 사태를 방지할 수 있습니다.2. 전세금반환청구소송을 하는 것이 가장 좋습니다. 이 과정에서 변호사의 조력을 받아    본인소송형태로 소송은 수행하고 변호사는 서면을 작성하는 형태로 진행해도 될 것입니다.3. 다시 들어와 사는 것이 상대방의 배당이의신청을 박을 수 있씁니다.4. 실제거주와 전입신고만 되어있다면 전세금이 천만원이고 사시는 곳이 인천이라면 거의 전액   을 돌려받을 수 있을 것입니다.