미등기 전세 계약이 안전한지 궁금합니다. 안녕하십니까?새로 지은 지 2년된 봉천동의 두산아파트에 미등기로 전세 계약을 했으며, 중도금까지는 아직한 달이 남았습니다.이 아파트는 주택개발조합을 통한 재건축 아파트이고, 2년 동안 미등기인 이유는 조합 내부 문제 때문이라고 합니다.다행히 집주인의 경우에는 일반 분양이며, 현재 분양 잔금을 다 치룬 상태입니다.부동산 중개인은 다음 이유를 들어 안전하다고 말합니다.1. 법무서에 등기를 위해 등록된 아파트 공급 계약서에 명시된 주인이 계약자와 동일하다.2. 아파트 공급 계약서상 해당 물건에 대한 매매, 양도 등이 전혀 없었다.3. 계약 당시 융자나 용익물건, 담보 물건 등 제한 물권이 설정되지 않았다.   (즉, 아파트 분양에 관한 담보가 주택은행에 없음) 4. 현재 2년동안 이미 세입자가 살아 왔다.<질의>1. 이 경우 한달 후에 제가 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 법률적으로 효력을 발휘   하는지요?2. 분양 잔금을 다 치운 후에도 등기가 나기 전에 또는 제가 확정일자를 받기 전에 집주인이    집을 매도할 수 있는지요?3. 만일 확정일자를 받기 전에 주인이 몰래 타인에게 매도한다면 어떻게 대응해야 하는지요?4. 중개사에서 말하는 1억원 보상 제도는 이 경우에도 분쟁 발생 시 해당 사항이 있는지요?답변 부탁드립니다. 감사합니다.
귀하의 질의 내용에 대하여 잘 읽어 보았습니다.미등기 아파트에 대하여 전세계약을 체결할 때 유의할 사항 등에 대하여 문의하신 것으로보입니다.사실 저의 경우에도 신림동의 건영 아파트에 살았던 적이 있어서 기억이 나는데 비슷한 경험을 하였던 적이 있습니다.그 아파트도 당시 미등기 아파트였답니다.미등기 아파트일 때의 문제점은 나중에 보증금 반환과 관련하여 그 아파트의 실제 소유자와 계약하는 것이 맞는지, 제3의 채권자들은 없는지 등이 문제됩니다.미등기 아파트일 때에는 집주인이 실제 아파트를 분양받은 사람인 지 확인해야 합니다.만일 실제 분양받은 자가 아닌 당초의 실제 당첨자이거나 수분양자로부터 미등기 전매로 집을 산 사람이고, 등기가 되지 않은 주택이라도 전입신고와 확정일자 를 받을 수 있습니다． 그리고, 세입자측에서 전세권등기를 하지 못하는 것과 마찬가지로, 제3의 채권자들도 등기부상에 나타날 수 없으므로 선순위 권리를 가질 수 없습니다.다만 세입자는 앞서 본 바와 같이 확정일자를 받을 수 있으므로 나중에 등기가 될 경우 등기부상에 가압류나 저당권이 설정되더라도 선순위로 보장될 수 있다고 할 것입니다.집주인이 아파트를 매도하더라도 귀하는 입주기간으로 대항할 수 있고, 새 주인에게 보증금 반환을 받을 수도 있습니다.확정일자를 받기 전에 매도하더라도, 주민등록이전이 매도시점보다 이전이면 문제 없을 듯 합니다.중개사에서 말하는 보상은 중개인의 과실이 있을 때 효력이 발휘됩니다.