부동산 매매 계약 해지 건 헌데 작년 7월에 매수 예정자가 운영을 하고 있는 상태입니다. 물론 부동산매매 계약서 작성하였고 총 매매대금은 20억이며 계약금은 1억 받았습니다. 계약서 내용은 3월 30일까지 잔금을 완납하여 매수하는 조건으로 매수 예정자가 영업을 하고 있는 상태입니다. 3월 말이 지났을 시 매수 예정자가 잔금을 못 치렀을 경우 계약 해지를 하고 싶은데 계약금을 돌려줘야 하나요? 아니면 계약금 안줘도 되나요? 또한 잔금을 한푼도 못 치루고 계약잔금 기간이 지났는데도 안나가고 계속 버티면 어떻게 해야 하지요? 주인인 제가 강제적으로 들어가서 운영을 할 수가 있나요? 부탁 드립니다. (계약서 상에는 3월 30일까지 계약이행 못하면 어떠한 이의 제기도 못하고 모텔 주인에게 인계하고 나가게 되어 있습니다)
안녕하세요? 권순규 변호사입니다. 질문에 답변 드리겠습니다.부동산 매매 계약의 내용이 계약금을 지급 받고, 중도금의 지급 없이 바로 잔금의 지급인 계약인 걸로 파악됩니다.1. 3월 말이 지났는데도 매수인이 잔금을 못치르게 되면, 매수인에게 이행지체 책임이 성립하게   됩니다. 이 경우 계약을 계속해서 유지하려면 매수인에게 잔금과 이행지체에 따른 잔금에    대한 이자를 합산하여 지급하도록 할 수 있습니다.   그러나 계약을 유지하지 않고 해제하려면 매수인에게 상당한 기간을 정하여 계약을 이행하도   록 최고하고, 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제544   조).   계약을 해제할 경우(계속적 거래관계가 아니므로 해지보다는 해제라는 표현이 정확할 것입니   다) 이와 별도로 손해배상 청구를 할 수 있고(민법 제551조), 계약금이 위약금으로의서 성격   도 있는 경우 이를 손해배상의 예정으로 볼 수 있으므로(민법 제398조 제4항), 계약금은    돌려주지 않아도 됩니다.2. 계약 잔금 기간이 지났는데도 계속 모텔을 인도하지 않는 경우 매수인에 대해서 모텔에 대한   인도소송과 함께 손해배상청구를 할 수 있습니다. 이 경우 손해배상은 주인에게 인도할 때까   지의 모텔 사용료가 될 것입니다. 3. 상대방이 인도하지 않는다고 하더라도 법적인 절차를 거치지 않고 강제적으로 운영하는 것은   영업방해가 되거나 매수인에게 이미 모텔을 인도하였으므로 주거침입이 될 수 있습니다.    상대방이 계약을 이행하지 않아서 발생한 손해는 상대방에 대한 손해배상청구를 통해 해결해   야 할 것입니다.참고로 이행지체로 인한 계약 해제의 경우 채권자가 최고 기간의 경과후에 별도로 해제의 의사표시를 하여야 하나, 채권자가 최고를 하면서 최고기간 내에 이행이 없으면 다시 해제의 의사표시를 하지 않더라도 당연히 계약은 해제된다는 의사표시를 하는 경우 최고 기간의 경과로 계약은 곧 해제됩니다. 위의 계약서 상 3월 30일까지의 계약이행 약정이 이전의 이행지체가 있어 3월 30일까지 계약을 이행하도록 한 것이라면 별도의 해제 의사표시 없이 3월 30일이 지나면 위 매매계약은 곧 해제된다고 볼 수 있습니다.문제 해결에 도움이 되셨길 바랍니다.