미등기 건물로 인한 세입자와의 다툼에 대해서 문의 드립니다. 안녕하십니까, 하도 답답하여 이렇게 글을 올려 봅니다.지금 아버님 명의로 주택이 한채 있습니다.그런데 이 주택이 대지는 아버님 명의로 등기가 되어 있으나 건물은 전 전 주인에게서 등기가머물러 있습니다.저희가 이 집을 살 때는 제가 너무 어렸고 저희 아버님 어머님은 연로하셔서 글을 못배우셔서부동산과 법무사만 믿고 사버리셨습니다.참고로 한 11,2년 정도 전입니다.그렇게 죽지내다가 농사지을 땅을 도지를 얻으셔서 멀리 이사를 가게 되어 집을 전세를 놓았습니다.그렇게 잘 지내고 있었는 데 최근 계약 기간이 만료가 되어 세입자들이 그 집을 세놓고 그 돈을받아 나갈려고 할 찰라에 이게 문제가 되어 새로운 사람들이 세를 들어오려 하지 않게 되었습니다.설상가상으로 최근 몇 해 저도 직업이 없이 있었고 또 농사도 병충해 가격 하락등 별 신통한 재미를 보지 못하고 빚만 지고 말았습니다.이렇게 되자 세입자가 전세돈을 돌려달라고 하고 있습니다.어머님은 올 농사 끝날 11월까지만 참아달라고 하셨는데 세입자들이 돈이 꼭 필요하다며 이번달까지 해결을 안해줄 경우 집을 경매에 붙여버리겠다고 합니다.저도 최근 직장을 얻어 대출을 받아볼까 했지만 아직 1년이 안되 대출이 안된다고 합니다.세입자들의 사정도 딱하고 저희 아버님 어머님도 80노인들이 가진 재산이 달랑 집 하난데 참안되게 되었습니다.결국 세입자들의 닥달에 어머님이 집을 팔려고 내놓았으나 대지만 아버님 명의로 되어있어 엄청난 손실이 발생하고 겨우 전세금 정도나 건질 수 있다고 했다 합니다.부동산에서 그래서 등기를 아버님 앞으로 하려했으나 전전 주인이 외국에 체류중이고 그 부인은 세금이나 법적 제제가 무서워 전화도 피하고 있는 중입니다.제가 묻고 싶은 것은 세입자가 정말 주인 동의 없이 경매처분이 가능한지 (전세금을 돌려주려고 그렇게 노력을 했는데) 그리고 아버님 앞으로 등기이전절차, 전전 주인을 설득하기 위해 그들에게 가해질 세금과 제제가 있다면 제제도 그리고 마지막으로 그 집을 살때 알면서 소개료만 받아 먹은 법무사들에게 법적 책임을 물을 수 없는지 입니다.조속한 답변 부탁드립니다.
첫째, 귀하의 아버님과 임차인간에 임대차기간이 언제까지이냐에 따라 달라질 수 있으나 계약기간에 대한 연장 동의없이 계약기간이 경과된 경우에는 임차인이 임대인에게 임대차계약 해지 통지를 한 후 3개월이 경과되면 임대차계약이 해지됩니다.임대차계약이 해지되고도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 임차인은 임대인에게 임대보증금반환 청구소송을 하여 판결을 받은 후 집을 강제경매하여 임대보증금을 배당받아 갈 수 있습니다.둘째, 건물주가 순수히 이전등기를 해줄 경우 별다른 문제가 없으나 건물주가 등기를 해주지 않는 경우 소유권이전등기를 받기가 좀 곤란할 듯 싶습니다.세째, 중개업자나 법무사가 잘못했다는 증명도 어렵겠지만 설령 잘못을 했다 하더라도 이미 시효가 완성되어 손해배상 책임을 물을 수 없을 것으로 사료됩니다.가능하면 건물주에게 연락하여 작금의 사태를 설명하고 협조를 받아 이전등기를 받는 것이 좋을 듯 싶습니다.