전세 임대 시 특별수선충당금에 대하여 항상 수고 많으십니다.현재 살고 있는 집 외에 서울 강북구에 별도의 아파트를 한 채 더 가지고 있고 그 아파트는 2년에 한번씩 전세임대를 쭉 해왔었습니다.그런데 보름 전에 현재 살고있는 세입자가 이사를 가겠다고 하여 부동산 중개소에 얘기를 해서 새로운 세입자를 구하였습니다.그리고 오늘 부동산 중개소에 모두 모여 새로운 세입자와 전세계약을 하였는데 그 자리에서 부동산 중개업자가 이상한 말을 하였습니다.아파트 관리비에 특별수선충당금이란 것이 있어서 그것을 매달 세입자가 내왔는데, 그건 원래 주인이 내야되는 것인데 세입자가 대신 내준 것이므로 세입자가 이사갈 때 주인이 그걸 세입자에게 다시 돌려줘야 한다는 말이었습니다.현재 세입자는 만 3년을 살았고 특별수선충당금이 월 11,000 여원이라고 하니까 3년이면 그것만 40만원 돈이 되는군요.문제는 제가 이 집을 벌써 10여년 전부터 같은 지역의 각각 다른 중개소에서 2년 주기로 5번을 임대해 왔지만 처음 당하는 경우이기 때문입니다.법이나 규정이 그렇게 되어 있다면 당연히 내야겠지요.그러나 부동산 중개소에서도“언제부터 어떤 규정 때문에 그렇게 해야 한다라고 명쾌한 설명을하지 못하고, 오히려 예전에도 냈었을 텐데 제가 기억을 못하고 있다거나 그 당시 부동산 중개소들이 바빠서 잊어 버렸을 거다라고 참 요령부득의 답변밖에는 다른 설명을 하지 못하는군요.<질의>1. 과연 부동산 중개업자의 말대로 제가 세입자에게 그 돈을 돌려줘야 합니까?2. 그렇다면 언제 어떻게 그런 규정이 생겼고 강행 규정입니까?3. 과거에는 없었지만 최근이나 중간에 생긴 규정이라면 소급됩니까?   아니면 언제부터 기산 시점을 정해서 돌려줄 돈을 계산해야 될까요?
1. 이미 폐지된 주택건설촉진법 38조의 2 제 1항은 관리주체는 공동주택의 주요시설의 교체    및 보수에 필요한 특별수선충당금을 입주자로부터 징수하여 적립하여야 한다고 규정하고    있으며, 위 조항은 1978.12.5. 신설된 것입니다.    한편, 위 주택건설촉진법을 대신하여 2003.5.29.새로 제정된 주택법 제 51조 1은 관리주체   는 장기수선계획에 의하여 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을    당해 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다고 규정하고 있으며, 위 주택법은 공포   후 6월이 경과된 날부터 시행되므로 2003.11.29.부터 시행됩니다.    따라서 위 임대차계약서에 특별수선충당금을 임차인의 부담으로 한다는 별도의 약정이 없는    한, 아파트의 소유자인 임대인이 특별수선충당금을 부담하는 것이 맞습니다. 2. 위 법조문의 신설시기는 위 1)에서 밝힌 바와 같고, 강행규정인지 여부는 명확하지는 않으나   일응 임대인과 임차인 사이의 특약으로 임차인의 부담으로 하기로 한다는 특약이 유효하다고   생각됩니다.3. 특별수선충당금 조항이 1978.12.5. 신설된 것이므로 귀하의 경우에는 주택건설촉진법이든,    주택법이든 적용되어 임대인이 특별수선충당금을 부담한다고 볼 것입니다. 끝.