재건축 정비구역에 관하여 안녕 하십니까 저는 재건축에 대한 법적 문제를 문의를 드립니다재건축은 도정법상 조합 추진위 및 조합설립이 우선인 것은 알고 있습니다  노후아파트로 재건축을 할수있는 승인은 나와 있는데 아파트 부지가 좁아서 일반 개인 주택지를  정비계획수립 및 정비구역 으로 할수 없기 때문에 아파트 단지만 정비계획수립 및 정비구역으로 설정하여 조합 추진위 및 조합설립 승인을 받은 후 사업자(건설사) 선정 을하고사업자가 개인 주택은 매입하고 그외 빌라와 소규모 아파트 는 지분 협상방식으로 하여보상절차를 마무리 한다면 정비구역으로 포함 하지못한 구역을 정비계획 및 정비구역 으로 포함하여 재건축을 할수 있는지요?
질문의 취지는 정비구역의 지정 및 정비계획이 수립된 이후 정비구역으로 포함되지 않았던 구역을 정비구역으로 포함할 수 있는지 즉 정비구역의 변경(추가)이 가능한지로 보입니다.이와 관련하여정비구역의 지정 및 변경은 관계 행정청이 법령의 범위 내에서 도시의 건전한 발전과 공공복리의 증진을 위한 도시정책상의 전문적, 기술적 판단을 기초로 하여 이루어 지는 재량행위로서 구역 내 주민의 동의가 없더라도 그 재량권에 일탈 남용이 없는 한 정비구역의 지정 및 변경은 위법하지 않다고 할 것입니다.문제는 구역 내 토지소유자가 변경을 신청할 수 있느냐와 관련하여 논란이 있으나문언상으로는 구역내 토지등소유자가 정비구역의 변경을 신청할 수 있는 근거 규정이 없을 뿐 아니라(시장 군수만이 지정 및 변경 신청자로 되어 있어 토지등소유자에게 실체적인 신청권을 인정하고 있지 않습니다.)정비사업이 도시계획사업이고 공공사업인 점에 비추어 보더라도 구역내 토지등소유자에게 그와 같은 신청권을 인정할 수 없기 때문입니다.다만, 도시정비법에 의해 정비사업을 위한 정비구역의 지정신청은 기본계획의 적합한 범위내에서 구의회 의견청취 등의 소정의 절차를 거쳐 구청장이 시장에게 신청할 수 있는 규정이고, 서울시 도시및주거환경정비조례에 따르면 구청장이 주민요구에 의하여 정비구역의 지정을 입안하고자 하는 경우 토지등소유자의 2/3 이상의 동의를 얻어야 한다는 규정에 비추어 주민이 정비구역의 지정 내지 변경을 요청하는 경우, 당해 구청장은 요청내용이 법령에서 규정한 요건에 해당하는지와 사업시행의 필요성 등을 검토한 후 시장에게 구역지정 내지 변경을신청할 수 있을 것으로 보입니다.