전원주택지 도로부지 지분을 매입하라고 하는데요 저는 2004년 1월 충남 당진의 전원주택지 1필지(181평)를 경매로 낙찰받았습 니다.본 전원주택지는 임야를 형질변경하여 전원주택지로 조성 하던중에 시공업 자의 부도로 경매에 부쳐지게 되었다고 합니다.그 전원 주택단지는 총 15필지인데 그중 1필지(549평)는 공부상및 실제이용 하고 있는 도로부지입니다.그 도로부지는 단지 입구에서 각 택지로 연결되는 도로입니다.저는 경매컨설팅업자에게 수수료를 300만원 주고 컨설팅업자가 하라는대로 낙찰금액도 쓰는 등 시키는대로 하였습니다.그런데 그 전원주택지가 전부 낙찰이 끝나고 나서 느닷없이 도로부지를 낙찰받았다는 사람으로 부터 등기 우편이 왔는데 그 내용은 다음과 같습니다.*<내용요약>: 귀하가 취득한 택지는 진입도로 없이 취득한것으로 향후 건축 이나 처분을 위하여 본인이 취득한 도로중 약 44평을 지분취득 하기 바람.* 그래서 컨설팅업자에게 문의하였더니, 자신의 과실이 조금 있음은 인정하면 서 되레 가격을 잘 조정해줄터이니 매수하는 것이 좋겠다고 합니다.참고로 컨설팅업자도 1필지를 취득하였으며 그 사람은 이미 지분매입을 마 친 상태입니다.그리고 약 5개월 후 또 한 번의 등기우편이 도달하였는데 내용은 다음과 같 습니다.*<내용요약>기일을 정하면서 해당 기일까지 매수하지 않는 자에 대해서는 토지에 접근이 불가하도록 시설물(철조망, 판넬)을 설치하고 차후 매수시 에는 시설물 비용과 관리비용을 추가하여야 매입및 이용이 가능할 것 .본인 소유 토지는 분양과정의 하자에 의하여 도로로 지정만 되었을 뿐 일반적 도 로로 볼 수 없는 것임.* 상황이 이러한데 1.도로부지 지분을 매입을 하여야 하는 것인지 ,매입하지 아니하면 어떻게 되는지, 2.꼭 매입해야한다면 경매컨설팅업자의 책임은 어느 정도인지 3.매입가격은 어느정도가 적정한지 등 자세한 말씀 부탁드립니다.(참고로 도로부지 취득자는 경매취득가격의 2배 이상을 요구하고 있습니다) 좋은 일 많이 하심에 감사드립니다.
1.  건축법 제33조에 의하여 건축물의 대지는 2미터 이상을 도로에 접하여야 하는 바, 도로가 없는 맹지에 대하여는 건축허가를 득할 수 없는 사정이 있습니다.2.  경매컨설팅업체와 어떠한 내용으로 계약을 체결하였는지 구체적으로 알 수 없으나, 일응 컨설팅업체로서는 전원주택의 사용승인은 모르겠으나 건축허가를 득할 수 있는 기본적인 도로부분에 대하여는 정확한 자문을 할 주의의무가 있다고 할 것인 바, 일정정도의 책임을 물을 수는 있을 것입니다(다만, 통상적으로 매수자인 귀하의 과실을 초과할 수는 없을 것입니다).3.  도로용지의 소유자가 귀하에 대하여 매수를 강제할 권리는 없습니다. 다만 매수하지 않는 경우 귀하에게 불이익이 미치므로 가급적 도로를 매수할 필요가 있다고 할 것이고, 매매계약의 경우 당사자간의 자유롭게 정하는 것이 원칙이나, 현저히 불공정한 거래의 경우 그 효력이 부인된다고 할 것입니다(단순히 2배이상차이가 난다고 하여 현저히 불공정한 거래라고 할 수는 없으며, 비교의 가격기준은 경매취득가격이 아닌 실거래가가 될 것입니다).