불성실 중계인에 대한 피해 보상요구가 가능한지? 저는 초등학교3년과 8개월된 아들을 둔 직장인입니다.6월말경 제가살고있는 아파트를 8.10까지 비워주기로하고 매도를 했고, 새로 입주할 분당에 아파트를 구했으나 이사날짜를 맞추기가 무척 힘들 었고, 중계인의 소개로 몇차례 계약이 가능하다고 분당을 다녔으나 중계인과 매도인의 가격차이로 계약을 하지 못했읍니다.참고로 제가 살고 있는 동네는 서울의 중계동입니다.불쾌한 관계이기는 했어도 아쉬운 마음에 또 계약이 가능한 물건이 있다고 해서 한아파트와 계약을 하게 되었읍니다.문제는 여기서 부터 시작됩니다.부동산 업주에게 먼저 초등학교 학생이 있으니 방학기간중에 입주가 가능한 집을 구해달라고했고, 집수리를 7일정도해야하는 시간적 여유가 있는 집을 얻어달라고 애기했고, 개학일자는 서울학교를 기준하여 8.27로 애기 했으나, 나중에 전학할 학교에 물어보니 8.23일이 개학이라는군요 6.25일경 저를 소개한 부동산에서 입주가 가능한 아파트가 있다고해서 계약금을 준비해서 다시 분당소재의 부동산을 찾아갔죠.그런데 문제가 있다는 거에요.매도인은 전세를 주고 일산에 사는데 세입자가 이사일정이 확실하지 않는데요.이는 매도인이 의뢰한 부동산 중계업자(B로 호칭) 이야기는 다음과 같이 이야기 했읍니다.1.현재 살고 있는 세입자가 새로입주하는 아파트가 입주확정일자가 정확 하지 않으나 저희가 알아본결과 8.13부터 입주가 가능하다고함 2.최대한 이사날짜가 늦추어주어도 8.20까지는 비워주지않겠냐?3.세입자도 8.20까지 나가겠다고하나 확정일자를 정확히 모르니 다음주 입주자 회의때 결정 날거다함.4.세입자도 매도인이 빨리 집을 비워달래서 기분이 나뻐 이주가능 첫날 이사를 할거니 걱정 말라고 저는 중계인 A(저를 소개한 중계업자),B를 믿고, 매도인과 유선으로 확인하 고 세입자와 매도인이 이사날짜로 언쟁을 유선상 벌렸고,다음날 입주하는 아파트에 확인해서 날짜가 나오면 계약을 하기로 하고 돌아옴.6.27일 중계인A에게서 유선으로 세입자가 날짜를 지정하지 않았으나 입주일이 8.13일이 확실하니 계약을 하자고해서 계약금을 은행으로 송금하 여 위탁계약을하였음.계약서상에는 명도일자를 8.20로 기록하고 단서조항 에 세입자의 이사일정에 따라 잔금일자는 변경될수 잇다고 명기.이는 중계업자는 빨리 이사해 집수리도 해야하고,저는 어차피 8.10에 제집을 비워주어야하고 10일 정도는 여관생활이나,친척집을 전전하는 신세라 하루라도 빨리 입주하고픈 생각이었죠.그런데 7.10 중도금을 치루는 날까지 이사날짜가 나오지 않아서 세입자를 만나서 확실한 이사 날짜를 물어봤더니 8.28일에 이사를 하겠다고 하더군요 8.20일이 계약만기가 아니냐고했더니 9.8일이 만기이고,집주인이 빨리 비워 달라고해서 10일정도 양보했다고,하도 황당해서 집주인에게 물어봤더니 집을내놓알때 중계업자에게 분명히 9.8일이라고 애기했다고 세입자가 입주할 아파트는 8.11일부터 입주확정일자가 잡혀 이주가 가능함.하도 기가막혀서 중계업자에게 제가 요구한사항은 다음과 같습니다.1.세입자 계약만기일 불성실 고지(인지후 미통보) 2.명도일자준수 (계약서상) 3.이로인한 물질적 정신적 피해보상, 제자녀의 결석문제 제가 예상하건데 8.28일세입자가 비워주고,공사후 이사일자를9.6일쯤예상 문의사항 1.불성실 중계인에대한 피해 보상요구가 가능한지?2.이러한 경우에도 중계료를 지불해야 되는지요?3.피해보상 요구시 지금 제가 준비해야하는 사항이 무엇인지?변호사님 장문을 읽어주셔서 고맙습니다.한장 더운날씨에 8개월된 유아를 보호해야되는 늦둥이 아빠의 고충을 십분 이해 하시어서 자세한 설명 부탁드립니다.저는 이번일로 중계인의 무책임한 행동을 서민의 입장에서 혼내주고 싶습니다.알랑한 중계료 때문에 한여름에 휴가도 못가고 여관방에서 두아이와 출근할 생각을 하니 지금도 분해 죽겠읍니다.다시한번 고견을 부탁드립니다 .항상이 SITE 에 고마움을 느끼는 늦둥이 아빠가
안녕하세요 정대화변호사입니다(02-581-4040)1. 먼저 부동산중개업법상의 관계조문들을 천천히 읽어 보세요 제15조 (금지행위) 중개업자등은 다음 각호의 행위를 하여서는 아니된다. [개정 89·12·30, 93·12·27, 99·3·31]  1. 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 기타의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위   제17조 (중개대상물의 확인·설명) ①중개업자가 중개의뢰를 받은 경우에는 당해   중개대상물의 상태·입지·권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항   기타 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를   취득하고자 하는 중개의뢰인에게 서면으로 제시하고 성실·정확하게 설명하여야   한다. [개정 89·12·30, 2000·1·28] 제19조 (손해배상책임)  ①중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.    ③중개업자는 제1항 및 제2항의 규정에 의한 손해배상책임을 보장하기 위하여  대통령령이 정하는 바에 의하여 보증보험 또는 제35조의2의 규정에 의한 공제에  가입하거나 공탁을 하여야 한다.    제20조 (중개수수료등)  ①중개업자는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받는다. 다만, 중개업자의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의  거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.    제23조 (업무의 정지처분) 등록관청은 중개업자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 6월의 범위안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. [개정 89·12·30, 93·12·27, 99·3·31]    5. 제16조 또는 제17조에 규정한 사항을 이행하지 아니한 경우   제37조의3 (중개업분쟁조정위원회의 설치 및 기능)  ①중개업무에 관한 분쟁을 조정 ·처리하기 위하여 등록관청소속하에 중개업분쟁조정위원회(이하 위원회라 한다)를 둔다. [개정 99·3·31]  ②위원회는 당사자의 일방 또는 쌍방의 신청에 의하여 중개업자와 중개의뢰인, 중개업자와 제3자간의 분쟁을 심사·조정한다.    제37조의4 (조정의 절차등)  ①위원회는 당사자 일방으로부터 분쟁의 조정신청을 받은 때에는 그 신청내용을 상대방에게 통지하여야 한다.  ②위원회는 필요하다고 인정하는 경우에는 위원회의 위원 또는 시·군 또는 구의 소속 공무원으로 하여금 관계서류를 열람하게 하거나 중개업자의 사무소에 출입하여 조사하게 할 수 있다. 이 경우 제21조제2항의 규정을 준용한다.  ③위원회는 당사자에게 의견진술의 기회를 부여하여야 하며, 필요하다고 인정하는 경우에는 이해관계인 또는 관계전문가로부터 의견을 들을 수 있다.  ④위원회는 신청사건의 처리절차중 일방 당사자가 소를 제기한 때에는 그 조정의 처리를 중지하고 이를 당사자에게 통보하여야 한다.  ⑤위원회는 분쟁의 성질상 위원회에서 조정함이 적합하지 아니하다고 인정하거나 부정한 목적으로 신청되었다고 인정할 때에는 당해 조정을 거부할 수 있다. 이 경우 조정거부사유등을 신청인인 당사자에게 통보하여야 한다.       제37조의5 (조정의 처리)  ①위원회는 조정안을 작성한 때에는 지체없이 이를 당사자에게 제시하여야 한다.  ②제1항의 규정에 의하여 조정안을 제시받은 당사자는 그 제시를 받은 날부터 15일이내에 수락여부를 위원회에 통보하여야 한다.  ③당사자가 조정안을 수락한 때에는 위원회는 합의서를 작성하여야 하며, 위원장 및 각 당사자는 이에 기명·날인하여야 한다.  ④위원회는 제3항의 규정에 의하여 합의서가 작성된 때에는 제19조의 규정에 의하여 피청구인인 중개업자가 손해배상책임을 보장하기 위하여 가입한 보증보험등의 지급이 이루어질 수 있도록 필요한 조치를 하여야 한다.  ⑤당사자는 이 법에 의한 분쟁조정신청과는 별도로 소비자보호법에 의한   소비자분쟁조정위원회에 중개업무에 관한 분쟁의 조정을 신청할 수 있다. 이 경우   위원회는 그 조정의 처리를 중지하고 이를 당사자에게 통보하여야 한다.                제5장 벌칙제38조 (벌칙)  ①다음 각호의 1에 해당하는 자는 3년이하의 징역 또는 2천만원이하의 벌금에 처한다.   5. 제10조, 제11조제1항, 제15조제1호 내지 제3호 및 제7호, 제16조의2의 규정에  위반한 자    2. 위 조문들을 읽어 보면 사안에서 중개업자들은 부동산중개업법 제15조 제1호와 제17조 제1항을 위반하였음을 알 수 있습니다. 이러한 경우의 조치는 몇 가지를 생각할 수 있습니다 3. 손해배상책임입니다.  제19조 제1항은 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.라고 규정하고 있는바 이러한 책임이 위의 중개업자들에게는 있다고 하겠습니다.그리고 이러한 손해배상책임을 소송으로 묻기 전에 중개업분쟁조정위원회에 분쟁의 조정을 의뢰하는 것도 좋고 실효성있는 방법이라고 하겠습니다.4. 손해배상의 범위는 추가로 부담하게 된 여관비 기타 경비와 아이의 개학을 못 맞추게 된 점 기타 정신적 피해에 대한 위자료등이 될 것입니다.5. 법 제20조를 보면 계약이 무효, 취소된 경우에 수수료를 주지 않아도 되는 것으로 되어 있으므로 귀하의 경우는 수수료자체를 주지 않을 수는 없으나 4항의 손해배상액과 상계하는 것은 가능할 것입니다6. 만일 이러한 요구에도 말을 듣지 않는 경우 감독관청, 즉 구청등에 위의 사실을 알리면 제23조의 업무정지조치가 가능하고 경찰서나 검찰에 고소나 고발을 하게 되면 제38조의 형사처벌이 가능합니다