기타지역 임대차아파트 경매시,보증금 받을 가능성은? 미분양되어 임대아파트로 전환된 18평형 아파트에 2,100만원 임차금으로 입 주했습니다.건설회사 부도 소식 듣고, 1998년 3월 7일,확정일자를 받았습니다.알아보니 2001년 9월15일 이전 근저당 설정되어 있으면 , 2000만원까지만 소액임차인으로 보호를 받을 수 있다고 하던데.걱정입니다.등기부 갑구를 보니, 1998.6.3.신용보증기금 가압류 2000.6.7.신용보증기금 가압류 2002.6.21.국o은행 임의경매신청 2003.2.4 市 압류 2003.2.10 어느 회사로 소유권 이전 2003.10.17市 압류 등기부 을구를 간추리면, 1997.7.31.한o주택은행 근저당권 설정 1997.12.30.주택사업공제조합 근저당 설정 이렇게 되어 있습니다.그리고 올 4월에 경매에 붙여집니다.이 경우,제가 어떻게 해야 하는지요?우선변제권이 없나요?법원에서 배당 청구 통지도 없던데, 배당 청구 못하나요?보증금을 받을 길이 있는지 궁금하고,받을 수 있다면 어느정도까지 받을 수 있는지 ,또 그 방법을 알고 싶습니다.또,제 경우 임차권 등기할 수 있는지요?
현재의 주택임대차보호법 및 시행령에 의하면 특별시,광역시 이외의 그 밖의 지역은 보증금 3,000만원 이하인 경우 1,200만원까지 우선변제되나, 위 법 시행이전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의하므로(시행령 부칙 2조), 저당권이 설정된 1997. 7. 31. 당시의 시행령에 의하면 그 밖의 지역은 보증금 2,000만원 이하인 경우 800만원까지 우선변제되는데, 귀하는 보증금이 2,100만원이므로 주택임대차보호법상 최우선변제권이 인정되는 소액임차인에 해당되지 않는 것입니다. 다만, 귀하는 확정일자를 갖췄으므로 배당절차에서 집행비용 및 선순위 근저당권자에게 배당된 후 나머지가 있을 경우 확정일자를 갖춘 임차인으로서 배당요구를 하시고, 그 배당절차에서 일반채권자 및 확정일자 이후의 담보물권자보다는 우선변제될 것입니다. 만약, 아파트경락대금이 선순위근저당권자의 채권액에도 미달된다면 경매절차에서 귀하에게 배당될 몫은 없게 될 것입니다.귀하도 주택임대차보호법 3조의 3에 의한 임차권등기명령을 신청할 수 있겠지만, 위 아파트경락대금에서 확정일자를 갖춘 귀하에게 배당될 몫이 예상될 경우에만 임차권등기명령이 의미가 있을 것입니다. 끝.