임대아파트의 지급보증을 해준다는데 어떻게 해야할지 모르겠습니다. 임대아파트에 들어가기 위해서 오늘 계약을하고 전세권 설정을하려고 등기부등본을 떼어보니 각 세대에 4900만원 상당의 은행 근저당이 설정되어 있었습니다.임대업자에게 확인해보니 처음에는 분양을 목적으로 지은 아파트로 이걸 임대로 바꾸는 과정에서 근저당이 생긴 것이라 합니다.원래 분양업체는 자신의 친형님이 경영하는 회사이며 임대업자인 본인은 친동생이라고 합니다.27평의 임대아파트로 3900만원의 전세입니다.주위에서는 나중에 문제가 생기면 돈을 받지 못할 가능성이 많으므로 계약금을 돌려받을수 있으면 받고 아니면 계약금을 떼이더라도 들어가지 말라고 합니다.하지만 제가 다시 임대업자를 만나 여러 말을 들어보니 실제 저당금액은 3800만원 이고 채권최고액이 4900만원이며, 분양가가 8500만원이므로 전세금과 합해도 7700만원밖에 안되므로 자신들이 잘못한 바가 없다하고 정 못 미더우면 원래 형님이 경영하는 처음의 분양업체로부터 우리가 원한다면 지급보증을 세워주겠다고 합니다.그래도 못미더우면 계약금을 돌려주겠다고 합니다.어떻게 해야할지 판단이 안섭니다.주위의 법무사나 변호사를 찾아가 뵈니 등기부등본만으로는 상당이 위험하니 들어가선 안된다고 합니다.하지만 임대업체 측에서는 실제 사항을 잘 모르는 사람들의 말이라고 하며, 현재의 임대 아파트는 상당수가 이런 방식으로 운영되고 있는데 그렇다면 아무도 임대아파트에 들어가 살아선 안된다는 말밖에 안되지 않냐며 무조건 자신들을 사기꾼들처럼 의심해서는 안된다고 강하게 주장합니다.이럴때에는 어떻게 해야 할지요 전세금 지급보증이라는 제도에 대해서도 문외한이구요 그 쪽의 말을 믿고 전세금에 대해 최초의 분양업체에서 지급보증을 서 준다면 안심하고 그 곳에 들어가도되는지 알고 싶습니다.아니면 그래도 위험하니까 들어가서는 안되는지요?
귀하의 질의에 답변드립니다.귀하의 경우 선순위 저당권이 설정되어 있는 아파트를 임대차계약을 체결하였기 때문에 귀하가 주택임대차보호법상의 대항요건(주택의 인도및 전입신고)과 임대차계약증서상에 확정일자를 부여받았다하더라도 선순위 저당권자에게는 우선변제권을 주장할 수 없습니다. 만일 귀하가 임대차계약 체결당시 임대인으로부터 임차목적물 아파트에 선순위저당권등 담보물권이 설정되어 있지 않아 임대차계약을 체결하였는데 나중에 임차목적물 아파트 등기부등본을 열람해보니 선순위 저당권이 설정되어 있다면 귀하는 지금이라도 임대차계약을 해지하고 계약금을 돌려받는 것이 좋을 듯 합니다. 한편, 선순위 저당권의 피담보채권액을 알려면 금융기관을 찾아가 직접 확인하셔야 합니다. 귀하가 이건 임차목적물 아파트에 입주할려면 최소한 저당권자의 피담보채권액과 귀하의 임차보증금을 합산한 금액이 이건 임차목적물 아파트의 경락가액보다 적어야하기 때문입니다.또한 이건 분양업자가 임차보증금에 지급보증을 선다는 얘기를 하더라도 귀하에겐 별로 도움이 되지 않을 겁니다. 향후 문제가 발생하면 대개 분양업자들은 영세하기 때문에 귀하가 분양업자를 상대로 지급보증금을 청구하기가 어렵습니다. 계약금을 임의 반환해준다면 계약을 해지하는 편이 좋을 듯 합니다.