임대주택에 관해서 문의 드립니다. 안녕하세요?임대주택에 대해서 잘 몰라서 문의드립니다.세창이라는 회사에서 임대주택(서산에 있음)을 분양중인데 주택은행으로부터 주택기금 명목으로4,500만원을 대출을 받았다고 합니다.전세로 들어올 경우 4,500만원을 내야 된다고 하는데 차후에 문제가 생겼을 경우 확정일자만 받아도 전세금 전액을 되돌려 받을수 있는지요?임대주택의 경우에는 확정일자와 전세권설정의 차이점이 있는지요?주택은행에 확인한바로는 임대주택은 원래 대출금액이 많다고 하면서 크게 걱정할 건 없다고하던데 조금 걱정이 됩니다.시가가 7,000-8,000만원 정도밖에 안되는데 주택은행으로부터 4,500만원이 있으면 세입자 입장에서 조금 불안한것 같아서요.세입자가 전세금을 보장받을 수 있는 방법이 있으면 알려주세요!! 좋은 답변 부탁드립니다.좋은 하루 되세요^-^
귀하의 질의에 답변드립니다. 주택임대차보호법에 의하면 대항요건(주택의 인도와 전입신고)과 확정일자를 갖추고 있으면 익일부터 임차목적물 경락이 되더라도 선순위 저당권자에게는 우선변제권을 주장할 수 없지만 후순위 저당권자에게는 우선변제권을 주장할 수 있습니다.귀하의 경우 선순위 저당권자(주택은행)가 있기 때문에 만일 임차목적물 주택이 경락이 되면 귀하의 임차보증금을 전액 회수 할 수 있다고 장담할 수 없습니다.한편, 채권적 전세(임대차)와 전세권의 차이를 보면 채권자 전세의 경우에는 전세금을 반환받을 때까지 목적물의 인도를 거절하거나, 다른 채권자의 경매신청이 있을 때에 그 절차에 참여하여 우선변제를 주장할 수 있을 뿐이고 자신이 직접 경매를 청구할 수 없다는 점이 전세권과 다르고, 전세권의 경우에는 전세권자가 전세금의 반환을 받기 위해 적극적으로 목적물의 경매를 청구하여 우선변제를 받을 수 있다는 점이 차이가 있습니다. 참고바랍니다.