부동산 임의경매 문의드립니다. 안녕하세요, 변호사님.다음 사안에 대해서 조언을 구합니다.간략하게 설명드리겠습니다.----A: 본인(채권자), B: 부동산 소유자(채무자)1. B가 주택을 구입할 당시, 은행 잔금대출을 받고도 잔금이 모자라서 A에게 1억3천만원을 차용하면서 근저당 설정을 함.( 1순위 : 은행, 2순위 : A )2. 변제 기일이 지나서도 변제할 의사도 없고, 장기간(1년이상) 이자금도 주지 않음.3. 하여, A가 임의 경매 신청을 하려고 함.4. 부동산에 대한 내용을 파악중에 다음 사실이 나왔음. 1) 은행 대출 이후에 반전세 형식으로 임차인이 있음. (보증금5천만원, 월세 250만원) 2) B가 은행대출을 받은 이후, 월세로 내놓기 위해서 실내 인테리어 공사 함. 인테리어 공사비가 약 8천만원이 들었다고 하면서 공사대금중 5000만원을 받지 못했다고 함. 인테리어 시공업자가 자신에게 유치권이 있다고 주장.5. 이런 상황에서 A가 경매를 신청하여 A가 낙찰을 받을 경우, 위 임차인 및 인테리어시공업자에게 어떠한 방법으로 대응 할 수 있을까요?그 지역 경매낙찰률이 떨어져서 낙찰이 되더라도 A가 빌려준 돈을 일부라도 회수하기는 불가능한 상황입니다.A는 차라리 지금 A가 거주하는 부동산을 매각하고, B의 주택을 경매낙찰받아서 그 곳으로 이사를 하려고 생각중입니다.명쾌하신 조언 부탁드립니다.
안녕하세요. 배진혁 변호사입니다.일단 여러 가지 문제가 있습니다.질문자님이 경매를 신청한 경우 말씀해주신 바로는 낙찰이 되더라도 돈을 회수하기가 어렵다고 하셨는데 이런 경우는 법원에서 무잉여(낙찰이 되더라도 경매신청채권자에게 일부라도 상환이 되지 않는 경우)를 원인으로 하여 경매를 취소할 가능성이 높습니다.설령, 경매가 진행된다고 하더라도 질문자님이 낙찰을 받는다면 유치권자의 공사대금 5천만을 질문자님이 변제를 해야 하는 위험 부담이 있습니다.임차인이 있지만 1순위인 은행보다 전입신고를 늦게 한 것으로 보이므로 대항력이 없는 관계로 질문자님이 신경을 한 쓰셔도 됩니다. 이에 대한 대응을 물어보셨는데 위 임차인은 대항력을 상실하므로 신경 안 쓰셔도 되지만 유치권자는 특별한 사정이 없는 한 정당한 권원을 갖춘 자이기 때문에 질문자님 입장에서 특별히 대응할 방법이 없습니다.(허위의 유치권자라면 예외겠지만요. 말씀해주신 바로는 그러한 사정은 없는 것 같습니다)또한 그 부동산을 낙찰을 받을 것이라고 하셨지만 그에 대한 보장 또한 없을 것입니다. 물론 유치권자가 있기 때문에 다른 사람들에 의한 입찰이 바로 들어올 가능성은 희박해 보이지만 경매를 해보셨으면 아시겠지만 누가, 얼마의 낙찰대금으로 질문자님보다 유리하게 입찰을 할지는 알 수가 없습니다.결국, 정리하면 위 부동산에 대하여 경매를 신청해도 질문자님의 채무변제에 유리한 상황은 아니실 듯 합니다. 다만, 질문자님에 대한 채무를 변제하지 못하는 상황이라면 1순위 은행에 대해서도 이자 및 원금을 상환하지 못하고 있는 상황으로 추론되는데 결국 은행에서 경매를 신청할 듯 합니다. 은행에서 경매를 신청해서 경매가 진행된다면 배당요구를 해야 하지만 말씀하신 바로는 낙찰대금이 얼마 안된다고 하니 궁금적으로는 위 부동산으로는 질문자님의 채무변제에 실질적으로 도움이 되지 않을 듯 합니다.조금 시간이 걸리겠지만 민사소송을 제기하여 승소판결을 얻어 집행권원을 얻을 수 있다면 채무자의 동산, 예금, 자동차등에 대한 집행을 할 수 있으니 일단 이 방법도 고려해보시는게 좋을 듯 합니다.위 민사소송을 진행하기 전에 위 동산, 예금, 자동차 등에 대한 가압류를 할 수 있으니 채무자를 압박할 수 있는 수단이 될 수도 있을 것입니다. 다른 문의사항이 있으시면 다시 한번 문의주시고, 그럼 질문자님의 현재 상황이 원만하게 해결되시길 바라겠습니다.