계약기간이 지나도록 사무실을 명도하지 않아 피해를 보았습니다. 매번 변호사님의 설명으로 많은 도움을 받았던 사람이라 기억하실 겁니다.그간의 질의중 다시 설명 받아야 할 부분이 발생돼 또 찾게 된걸 정말 염치없게 생각합니다A에게 2년전 사무실을 5천만에 임대하였는데, 그 얼마후 A에게 돈을 대출해준 은행이 5천만원에 대한 질권을 부탁해와 이를 승낙했었습니다.그러나 A는 계약이 만기될 즈음에 B에게 사무실을 무단 양도하였고, B는 계약기간이 지나서도 사무실을 3개월이나 사용하다가 최근에서야 사무실을 명도했습니다A와의 계약은 2년간이었고 임대가 5천만원은 2년전의 금액일뿐 본인은 계약이 종료되면 임대가를 1천만원 인상해 딴사람에게 임대를 놓을 계획이었으나, 계약기간이 지나서도 B가 사무실을 명도하지 않은 바람에 본인은 6천만원을 주고 들어오겠다는 사람에게 임대를 못 놓아 손해를 봤었으며, 현재는 6천만원을 주고 들어온 새 임차인이 입주돼 있는 상태입니다.1.임차인은 계약 종료시 사무실을 명도할 의무가 있으므로 임대인은 임차인의 명도불이행으로 발생한 손해금을 보증금에서 공제할 수 있다고 알려 주신바 있는데, B가 계약 종료후에도 사무실을 명도하지 않아 발생한 본인의 임료 손실액도 과연 보증금에서 공제할 수 있을런지요?은행은 정확한 법적 근거만 있다면 이를 인정해 주겠다고 합니다.과연 공제가 가능하다면 민법 몇 조에 근거하며, 이를 무엇이라 지칭 하는지요?(예: 체불임료, 임료상당의 부당 이득, 손해금) 2.A가 처음 40평을 얻을땐 임대료 5천만원을 보증금 1,000만원에 월세의 조건으로 계약 했었으나, A는 월세 백만원이 체불된 상태에서 체불액을 갚겠다는 각서를 쓴채 나머지 4천만원을 지급해와 5천만원짜리 계약서를 다시 작성했고, 그 얼마후 A에게 돈을 대출해준 은행이 질권설정 승낙을 요청하면서 이 계약서를 요구해 이것을 주었습니다.100만원의 지불각서는 별도로 작성된 것일뿐 새 계약서상엔 이런 내용을 적지 않았는데 (질권을 생각하고 작성한 것이 아님) 은행은 이 약점을 이용해 공제를 불허하고 있습니다 질권설정 승낙요청시에 이의를 보류하지 않고 보증금 5천만원에 대한 질권설정을 승낙했다면 질권설정자에 대항할수 있는 사유를 가지고 질권자에게 대항하지 못하므로 100만원의 공제는 불가능하다고 알려 주신바 있는데, 과연 이의 보류 라는게 무엇이며, 이는 꼭 문서로 남겨야 하는지요?제 소견인데, 1,000만원의 보증금에 월세로 한 임대차계약에 따라 100만원이 체불되었다면 이는 1,000만원에서 공제할 성질이므로 그 뒤 4,000만원의 보증금을 받고 계약 내용을 변경하였다 하더라도 밀린 월세를 받는데는 장애가 없지않나 싶습니다만 변호사님의 재 확인을 꼭 받고 싶습니다.
1.임차인의 명도의무와 임대인의 전세보증금반환의무는 동시이행관계에 있으므로 어느 하나의 이행이 제공된 후에야 채무불이행의 문제가 발생됩니다. 따라서 임대인인 귀하가 질권자인 은행에게 보증금 5,000만원을 이미 지급했다면 임차기간 만료후의 3개월간 임차인의 점유는 아무런 권한이 없는 것이므로 임차인은 민법 제 741조 이하에 따라 그 점유로 인한 부당이득을 임대인에게 반환할 책임이 있다할 것이며, 그 부당이득의 내용은 임료상당이라할 것입니다. 부당이득인 임료의 액수에 대해 다툼이 있을 경우에는 재판중에 법원에서 임료감정을 실시해서 감정인이 인근점포의 임료, 위 사무실의 위치 등을 참작해 결정합니다. 만약, 귀하가 임차기간만료후 임차인이 점유한 3개월동안 아직 질권자에게 보증금을 지급하지 않은 상태이라면 임차인이 기간만료후 3개월동안 점유했다고 하더라도 앞서본 바와 같이 보증금지급과 명도의무는 서로 동시이행관계에 있으므로 임대인인 귀하에게는 임차인의 3개월동안의 점유 자체로 인한 어떤 손해가 있다고 보기는 어렵다고 생각됩니다. 2.이의를 보류한 승낙이란  민법주해 VI 431면중간부분을 인용하면 승낙이란 질권설정사실을 알았다는 것을 표시하는 제3채무자의 행위로서 질권자, 질권설정자중 누구에게 하여도 상관이 없다. 제3채무자가 하는 승낙에는 이의를 보류한 승낙과 이의를 보류하지 않은 승낙이 있다.제3채무자가 이의를 보류하지 아니하고 승낙을 한 경우에는 질권설정자에게 대항할 수 있는 사유를 가지고 질권자에게 대항하지 못한다...제3채무자가 이의를 보류한 승낙을 한 경우에는 질권설정자가 양도통지만 한 경우와 마찬가지로 채무자는 그 통지를 받은 때까지 질권설정자에 대하여 생긴 사유로써 질권자에게 대항할 수 있다(민법 제 451조 2항)..입니다.  예컨대, 제3채무자인 귀하가 질권자인 은행에게 귀하의 전세금반환채무액인 5,000만원에 대해 질권설정을 승낙하면서 이러 이러한 월세체불액 100만원이 있으니 그 금액을 공제한 나머지만에 대해 질권설정을 승낙한다는 등이 이의를 보류한 승낙이라할 것입니다. 이의를 보류한 승낙이라는 사실은 그 사실을 주장하는 임대인이 증명해야 할 것인데, 이의를 보류한 내용이 질권설정승낙서 등에 명시적으로 기재되어 있지 않는 한 쉽게 인정되기는 어려울 것입니다. 참고하십시오.  ** 답변이 늦어서 죄송합니다.