토지 소유자와 건물 소유자가 다른 경우 권원의 취득 없이 건물을 짓거나 사용한다면? 안녕하세요. 복잡한 문제에 직면에 이렇게 질문을 드리게 됐습니다. 현재 임대인으로 매장을 하고 있는데요. 제 상황이 지금 복잡합니다. 건물은 가건물로 땅주인과 건물주인이 다릅니다. 법정지상권 문제는 자세히 모르겠지만 소송 중이라는 소문이 돕니다. 저는 부동산을 통해 이 매장을소개받고 건물주와 임대차계약을 했습니다. 그런데 임대차계약 할 당시 건물주가 직접 오지 않고건물주의 위임장도 없이 계약을 했습니다. 그럼 계약이 무효가 아닌가요? 그 계약서 상에 1년 안에 보증금 1억을 맞춰주고, 나중에 시설비를 받지 않는다고 특약으로 적었습니다. 그런데 매장에들어와 장사를 하는데 같은 건물주 다른 임대인이 건물주와 보증금을 돌려주지 않아 소송 중인 사실을 알게 되었습니다. 그리고 땅주인의 대리인이 와서 누구와 계약했냐고 하며 땅주인과 계약을 다시 해야 한다고 합니다. 그래서 그때부터 건물주에게 월세를 넣지 않았습니다. 부동산에게건물주가 이 건물 주인이라는 사실을 입증할 수 있는 증거를 보여주면 월세를 넣겠다고 했는데 그 뒤로 건물주도 부동산도 연락이 없었습니다. 지금 건물주와 명도 소송을 진행 중입니다. 계약은 5월 10일로 지난 상태구요. 제가 궁금한 건 과연 이 계약이 유효한 계약인지, 지금 현 상황에서 우리가 건물주에거 피해보상과 월세를 지급해야 하는지, 또 우리도 맞소송을 한다면 이길 가능성이 있는지 궁금합니다. 월세는 줄 수 있지만 저희도 장사하면서 많은 피해를 봤기 때문에건물주에게 피해보상금을 받으면 받았지 줄 생각이 없습니다. 그리고 요즘은 다른 부동산중개인이 와서 자꾸 나가라는 식으로 말을 합니다. 나가도 여기 있어서 월세와 피해보상금은 내야 되니까 나가는게 낫다는 식으로 말합니다. 대체 어떻게 해야 되는지 답답합니다. 빠른 답변 부탁드립니다.
안녕하세요. 이기덕 변호사입니다. 질문 간추려 답변드립니다.1. 토지 소유자와 건물소유자가 다르다면 건물소유자는 토지 소유자로부터 지상권, 임차권 등    토지를 사용할 수 있는 권원을 취득해야 합니다. 만약 이러한 권원이 없이 건물을 짓거나 사   용하고 있다면 토지소유자는 건물소유자에 대하여 건물의 철거와 토지의 인도를 청구할 수    있고, 아울러 건물을 임차하여 사용하고 있는 임차인에게도 명도소송을 제기할 수 있습니다.2. 현재 건물소유자가 토지소유자로부터 위와 같은 권원을 취득하였는지는 모르겠지만(이 문제    때문에 소송중인 것으로 보입니다), 만약 건물소유자가 위와 같은 권원이 없음이 판명되면    의뢰인도 건물에서 계속 영업을 할 수는 없습니다. 의뢰인께서는 임대차계약이 무효임을 주   장하시지만 부동산중개업자가 건물주의 의사를 대신해서 계약서를 작성하였고 이에 의뢰인도   동의를 하였기 때문에 이러한 임대차계약이 무효라고 보기는 어렵습니다. 3. 한편 다른 임차인이 건물주와 소송 중이라면 건물주는 이러한 사실을 새로운 임차인인 의뢰   인에게 고지할 의무가 있고, 더군다나 토지에 관한 사용권한이 있는지 여부조차 설명을 하지   않았으며, 오히려 소송 중임에도 이러한 사실을 전혀 고지한 바가 없다면 의뢰인께서는 건물   주와 부동산중개업자를 사기죄의 공범으로 형사고소를 하실 수 있고, 이러한 사정을 들어 임   대차계약을 해지하고, 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 의뢰인이 임대차보   증금의 반환을 청구하려면 건물을 인도하여야 하므로 아예 처음 소송을 제기할 때 건물의 인   도와 상환으로 보증금을 반환할 것을 청구하시면 됩니다(동시이행청구). 그리고 추후 건물주   와 부동산중개업자가 사기죄로 형사처벌을 받게 되면 이 둘을 상대로 다시 손해배상청구소송   을 제기할 수 있습니다.4. 그리고 소송을 제기하기 전에 해당 건물에 대하여 가압류를 미리 해 두어야 합니다. 다만 가   건물이어서 가압류가 어려울 수도 있습니다. 5. 정리하자면, 일단 건물주와 부동산 중개업자를 상대로 사기죄로 형사고소 하시고, 건물주에   게 위와 같은 사정을 들어 임대차계약 해지의 의사표시와 기간을 정하여 임대차보증금을 반   환할 것을 담은 내용증명을 보내시되, 일단 의뢰인이 건물을 사용하고 있는 기간 동안의 월   세는 지급해야 합니다. 월세를 지급하지 않으면 추후 보증금에서 공제될 수 있습니다. 그리   고 해당 기간안에 보증금을 반환하지 않으면 건물에 가압류를 하고 보증금반환청구소송을 제   기하여야 할 것으로 보입니다.