공사계약금 반환에 대하여 궁금합니다. 공사명 : 하가 등리 조립식주택 신축공사, 공대금:\91,000,000, 계약일자 : 2011년 12월 9일, 착공일자 : 2012년 1월, 준공일자 : 2012년 3월, 계약금 \27,000,000을 받고 진행중 건축 인허가를 2월 9일에 득하여 공사 진행을 하려고 하던 중 건축주가 수차례도면 변경(당초 판넬 구고에서 목조 구조로 변경)하여 변경 계약 진행하던 중 건축주가 일방적 계약해지 요청하여 공사중단중 하도급업자(을측)도 재하도급자재+시공하도급업체 선정 2012년 1월 26일 \18,000,000 원 계약금 지불한 상태이고요. 건축 인허가가 2개월 지연은 건축주의 귀책사유임에도 건축주 주장은 계약 불이행을 우려해서 해지한다고 합니다.(이행 날짜만 가지고) 2012년 2월 28일 건축주는 일방적으로 문자로 해지통보하였습니다. 이런 사례는 계약금을 반환해야 하는지 궁금합니다.
안녕하세요 이기덕 변호사입니다.1. 공사지연 사유가 의뢰인(을)에게 있다면 당연히 건축주는 공사계약을 해지하고 계약금의 반   환을 청구할 수 있습니다. 그러나 건축주의 도면변경 등 건축주의 귀책사유로 인하여 건축허   가가 지연되고 그에 따라 착공과 준공이 지연되었다면 이는 건축주의 귀책사유에 기한 것이   므로 건축주는 이를 이유로 공사계약을 해지할 수 없고, 따라서 을은 계약금을 반환할 필요   가 없습니다.2. 일단 공사계약서상의 해지사유에 관한 조항이 있는지 살펴보시고, 해지에 관한 규정이 있다   면 그에 따를 것이지만 해지규정이 명시되지 않았다면 계약법의 일반원칙에 따라 건축주의    도면변경 및 건축허가 지연에 기한 공사지연은 해지사유가 될 수 없습니다(건축주가 내용증   명으로 해지의 의사표시를 하였더라도 부적법하므로 효력이 없습니다). 3. 일단 최초 도면과 변경된 도면, 건축허가 통지서를 증거로 확보해 두시고, 건축주에게 내용   증명으로 답변을 보내되, 건축주의 귀책사유로 건축허가가 지연되고 그로인하여 공사가 지연   된 사정, 을은 이미 공사를 위한 재하도급업자까지 섭외하고 계약금을 지급해 둔 점, 따라   서 건축주의 해지의 의사표시는 부적법하므로 효력이 없고, 따라서 계약은 유지되므로 공사   를 진행할 것임을 통보하면서 아울러 건축주가 해지를 원한다면 계약금의 배액과 재하도급업   자에게 지급한 계약금까지 배상할 것을 요구하시기 바랍니다. 주의할 것은 건축주가 새로운    공사업자를 선정하면 일이 복잡해지므로 새로운 공사업자를 선정하기 전에 빨리 내용증명을    보내시기 바랍니다.