계약의 효력과 우선순위에 대하여 2002년 7월에 현재 살고있는 집을 제가 전세로 사는 조건으로 A라는 사람과 매매계약을 하였습니다.그런데 A 라는 사람이 자신의 누나명의로 집을 사겠다며 7월20일경에 A의 누나명의로 매매계약을 맺었습니다.그런데 잔금일인 7월 30일에 사정이 생 겨누나 명의가 아닌 B의 명의로 집을 사야된다고 하여 B의 명의로 매매계약 을 하고 B의 명의로 1억2천5백에 전세계약도 하였습니다.전세계약서에는 B 를 대리하여 A가 계약을 한다는 조항을 넣었습니다.그리고 7월 30일에 확정 일자를 받았습니다.소유권이전은 8월 1일하였고 8월 20일경에 근저당 설정 을 하여 대출을 받았습니다.그런데 지금 연체가되어 조만간 경매가 들어갈거 같습니다.B를 대리하여 A와 맺은 전세계약의 효력과 소유권이전 보다 빠른 확정일자 의 효력은 어떻게 되는지요, (주민등록은 계속 살아왔기 때문에 주민등록 전입 은 없었습니다.) 경매가 진행된다면 근저당 설정보다 우선순위가 되는지요, 답변 부탁드립니다.
귀하께서 2002.7.30.B의 대리인인 A와 사이에 귀하 소유의 아파트를 매매하는 계약을 체결하고 아울러 전세계약을 체결한 다음 위 전세계약서에 확정일자를 받았으며, 그 후 위 아파트에 관하여 2002.8.1.B앞으로 소유권이전등기가 경료되고, 2002.8.20.근저당권설정등기가 경료되었습니다.이 경우 7.30매매계약이 체결된 상태에서 매수인과 전세계약이 체결되었으므로 설사 8.1.에야 임대인 앞으로 소유권이전등기가 경료되었다고 하더라도 위 전세계약은 유효하고 또 입주와 전입신고가 마쳐졌고 확정일자를 갖추었다면 주택임대차보호법 제 3조의 2 에 따라 경매절차의 배당에 있어서 후순위근저당권자, 일반채권자 보다 우선하여 전세금 전액을 배당받게 될 것입니다.또한 위 전세계약 및 입주와 전입신고 당시 위 아파트에 근저당, 가압류, 가등기 등 등기부상의 어떤 부담도 없는 깨끗한 상태이었다면 임차인은 주택임대차보호법 제 3조 제1항 소정의 대항력을 주장할 수 있으며, 이것은 경락인에 대해서도 마찬가지입니다.끝