임대차 계약서 승계 관련입니다. 여러 사정으로 집사람이 임차인으로 계약되어 있는 임대차계약서를 본인으로 변경하려고 합니다.집주인에게 동의를 구하고 새로 임대차 계약서를 새로 작성해야 하는지, 승계계약서 양식이 있던데, 이것만 작성하여 전에 집사람 명의로 된 계약서를 같이 보관하고 있으면 되는지 궁금합니다. 그리고, 승계계약서를 작성 후, 확정일자를 다시 받아야 되는건지에 대해서도 궁금합니다.또한 새로 확정일자를 받은 이전의 보증금에 대한 대항력(?)이 상실되는 건지도 궁금합니다.
내용은 알 수 없으나 체무 관련해서 임차인 명의를 변경하는 것으로 보이는데, 승계 처리를 하지 말고 새롭게 작성한 계약서에 확정일자를 다시 받기 바랍니다. 명의인을 변경하는 경우 부인에 대한 채권자는 사해행위라고 하여 이전 자체를 취소 시킬 수 있습니다. 새로운 계약이기 때문에 확정일자는 다시 받아야 합니다. 찾아보니 이하와 같은 판례는 있습니다.주택임대차보호법 제3조 제1항 에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우,양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어 졌다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다.이러한 경우 임차권 양도에 의하여 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하므로 임차권 양수인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 1356 판례공보 2010.7.15. 같은 법 제8조 제1항 에 의하여 가지는 우선변제권을 행사할 수 있고,전차인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2제2항 및 같은 법 제8조 제1항 에 의하여 가지는 우선변제권을 대위 행사할 수 있다. 그런데 사안은 새로운 계약서와 다시 확정일자를 받아야 하기에 기존의 대항력은 인정되지 않을 것으로 보입니다.