피고와 구두 합의한 경우... 안녕하세요? 존경하는 유정훈 변호사님 무더운날 수고 많으십니다. 변호사님께서 하시는 일 바쁘실텐데 앞전에 질문했던 상세하고 시원한 답변을 주신데 다시한번 감사 드립니다. 이번 질문은 원고가 재판에서 불리하다고 판단되는 이 소의 가장 핵심적인 부분만 질문하고자 합니다. 이 소 원인은 1년 5개월 사이에 건물 주인 4번이나 바꿨고 현재 건물 주인(피고)이 부실만 키워 놓고 모든 책임을 세입자에게 떠 맡으려고 시도하고 있습니다. 올해 2월 해당 건물(원룸 15세대)은행 이자 지급하지 않았다는 이유로 은행측에서 임의경매 신청하고 경매 넘어간 후 피고가 은행이자를 청구하고 경매 취하 시켰다고 합니다. 경매 취하 시키고 세입자들 불려 모아 순위 따라서 세를 놓으면 보증금을 지급해 주겠다는 피고 말에 구두 합의를 보았던 것입니다. 그러나 3개월 지나도 피고측에 연락이 없고 건물에 대한 근저당이 4억 2천만원을 해결하고 있지 않는 상황에서 새로 들어 올 새 세입자와 인근 각 부동산에서 해당 건물에 부실한 근저당 문제로 세를 놓을려고 하지 않을것이라는 판단과 피고가 또 다른 부동산 브로커 통해 인수자를 물색해서 다른 인수자에게 등기이전 시킨 후 도주할 우려가 있어 원고는 물론 세입자들 피해를 사전을 차단하기 위해 보증금반환청구 소송을 제기했던 것입니다. 피고와 구두 합의를 봤던 부분이 원고가 가장 걸리는 부분인데 세를 놓으면 보증금을 돌려 준다는 이 부분에서 원고가 소를 제기한만큼 법리적으로 불리한 상황인지 알고 싶습니다. 참고로 원고는 임차권등기 설정 완료했고 해당 건물 집을 비운 상황이고 등기상 순위는 2순위입니다.
안부전해 주셔서 감사합니다.오늘이 제일 더운 날이라는데 건강관리 잘하세요.경매 취하 시키고 세입자들 불려 모아 순위 따라서 세를 놓으면 보증금을 지급해 주겠다는피고 말에 구두 합의를 보았던 것입니다 이 부분이 질문의 핵심이신 것 같습니다.위와 같은 합의의 효력이 문제인데, 임대차 해지로 인한 보증금반환소송에서 세를 놓으면 보증금을 지급하겠다는 것이 보증금 반환의 조건인지 여부가 문제될 수 있으나,원칙적으로 임대차 해지로 보증금 반환이 되는 것이므로  3개월가량 연락이 없었던 점,부실한 근저당권 문제 도주 우려 등을 잘 소명하시면 큰 문제는 없어 보입니다.소송이 잘 해결되길 기원드립니다.