임대계약 만료전 보증금 반환에 대해서 문의드립니다 저는 1층이 상점이고, 2,3,4,층이 주거용인 주상복합형 건물 다세대에 보증금 3천만원에 월 33만원을 주고 2002년 1월부터 2년 계약을 체결하고 세들어 살다가 지난 8월에 결혼 등의 개인적 사유로 불가피 하게 방을 비워놓고 이사를 나왔습니다.개인적 사정으로 인한 이사였기 때문에 인근부동산에 방을 내놓고 다음 임차인이 계약을 하는 대로 보증금을 돌려 달라고 주인과 합의 했습니다.그런데, 3개월이 넘도록 집이 나가지 않고 그사이 개인적으로는 저는 인터넷, 지역광고지 등에 광고비를 들여 집을 내 보았지만 역시 집이 나가지 않는 상태입니다.부동산에 몇번 전화를 해서 왜 집이 안나가는지 누구라도 보러 오는지를 물어보면 최근에 주위 지역에 원룸형 임대건이 많이 나와있는 점, 최근 인근지 역에 살인사건이 일어나서 사람들이 이 동네로 집을 보러 오지 않는점, 임대 건물이 다소 낡고 주차공간이 없어서 외면당하는 점등을 들어 일단 기다리라고만 하고 있습니다.제가 나름대로 계약 기간전의 보증금 반환주장에 대해서 임차인의 권리가 그 다지 없다는 것을 알고는 있으나, 다음의 사유가 다소 부당한 부분들이 있어서 이 내용으로 집주인에게 문제를 삼을 수 있는 부분이 없을까 하고 기술해 봅니다.처음에 계약 당시, 주차공간에 대해서 물어보니 주인이나 부동산측에서 모두 주차 공간이 있으니 걱정하지 말라고 해서 안심하고 계약을 했는데, 실제로 주차공간이라고 얘기한 곳은 1층상점인 카센터의 영업공간이어서 항상 수리하는 차들이 주차해져 있고 카센터가 영업이 끝나는 밤에는 이미 다른 차가 주차를 해버리는 상태라 도저히 거주용 주차를 하기에는 어려움이 많은 환경임을 이사를 하고서야 알았습니다.따라서 집을 보러 오는 사람들이 해당 임대공간이 전철역과 다소 먼 거리이고 그정도 가격(3천-33만원)을 지불하는 경제력이면 대부분 차를 소유한 사람들이 많아서 주차공간에 대한 부분을 중요하게 생각하는 점에 있어서 세가 나가기에 불리한 점으로 작용하는 측면이 있는 점이 저의 책임은 아니며 계약이 되지 않는 중요한 점으로 작용하는 것이 아닌가 생각됩니다.또한, 베란다에 비가 오기만 하면 물이 세는데, 천정의 시멘트 물처럼 흘러내려서 베란다에 내놓은 짐이며, 박스며 모두 못쓰게 되었는데, 주인에게 이거 수리를 해줘야 하는거 아니냐고 했더니 일전에 한번 물이 샐지도 모른다고 얘기하지 않았냐고 수리 못해주니 그냥 쓰라고 했었습니다.그 부분은 계약 당시 부동산이나 주인이나 저에게 언급조차 하지 않았던 부분이고, 특히 이번 여름에 비가 많이 내려서 지금 그 베란다 천정은 석회동굴같이 시멘트 물이 굳어서 주렁주렁 매달려 있습니다.이 부분 또한 집을 보러 오는 사람들이 계약하기에 꺼려하는 측면이 아닌가 생각됩니다.상기의 이런 문제들을 들어 뭔가 보증금을 돌려받을 수 있는 구제책은 없을까요?이제 가을시즌도 끝나고 찬바람이 불면 집이 나가기가 더 어려울 것이 뻔하고 집을 비운지가 3개월이 넘어가는데, 보증금을 못돌려 받다보니 이전 집 주소를 옮길 수도없고 때문에 현재 신혼집에 주소이전도 못하고 있고, 매월 살지도 않는 집의 월세를 내야하는 부분도 아깝게 느껴지구요.일단, 1.이런 경우 제가 주인에게 보증금을 반환해 달라고 할 수 있는 방법이 있는지 궁금하구요.주인에게 여러가지 이유를 기술해 보증금을 반환해 달라는 내용증명이라도 먼저 보내라고 조언해 주는 사람들이 있던데, 그다지 소용이 있을지 확신이 없구요.2.이대로 계속 집이 다음 임차인이 안들어 서서 계약이 안될 경우, 개인적으로 들은 얘기인데, 개정법에서 계약 만료 이전이라도 집을 비운 이후 3개월 인가 6개월인가 다음 임차인이 들어서지 않아서 비어있는 경우 월세의무가 없게 되어 있는 조항이 있다고도 하던데요.이 경우 월세라도 안내게 되는 구제책이 혹시 있는지 궁금하구요.3.서울의 전세값이 조금씩 하락세라고 하는데, 가격을 다운시켜서라도 집을 내놓자는 요청을 주인에게 할 수 있는지 궁금합니다.구제책 및 명쾌한 답변을 좀 해주시기 바랍니다.
1. 일단 상대방의 기한의 이익은 지켜져야 할 것입니다. 쌍방의 기한의 이익은 특별한 사정이 없는 한 존중되어야 합니다. 일단 2년의 기한을 정했으면 상대방의 잘못이 아닌 한 기한동안 귀하는 보증금을 돌려받지 못하고 아울러 월세도 매월 지급하여야 할 것입니다.2. 귀하가 적시한 상대방의 의무불이행정도의 사유로는 계약을 해제하기가 힘들 것으로 보입니다. 주차공간이 작다는 것은 건축법상의 하자가 없다면 애초에 계약시에 입주자들이 스스로 알 수 있는 것입니다. 또한 물이새는 것의 경우는 그 심각성에 따라 계약을 해제할 수 있을 것이나단순히 미관상의 문제이거나 생활의 불편정도라면 하자보수만을 청구할 수 잇을 뿐입니다.3. 월세의무가 없다는 그런 조항은 없습니다. 귀하가 잘못 알고 있는 것이고 당사자간의 특약이 없으면 계약기간 종료시에 비로소 보증금을 반환하게 됩니다. 현재로서는 월세를 내지않을 방도나 법리는 없을 것으로 보입니다. 적어도 새로운 세입자가 들어오지 않는다는 것이 계약기간내에는 상대방의 귀책사유가 아니기 때문입니다.4. 가격을 내리자는 주장도 상대방이 거절할 수 있습니다. 결국 기간내에는 쌍방의 기한의 이익대문에 상대방도 나가라고 할 수 없고 귀하도 임의로 나갈 수 없는 것입니다. 아직 기한이 종료되지 않았기 때문에 임차권설정등기도 할 수 없습니다.5. 되도록이면 상대방과 협의로 문제를 해결하기 바랍니다.