손해배상액예정 관련한 질문입니다. 안녕하세요?저는 전세 세입자입니다.현재는 전세만기 세달전으로 오늘 우연히 제가 2년전에 작성했던 전세계약서를 한번 읽어보던중.. 몹시 궁금한점이 생겨 질문을 드립니다.저의 계약서에는 아래의 조항이 있습니다. (부동산을 통해 계약한 것이고 보통 계약서에는 아래의 문구가 있는 것으로 압니다.) 제8조 [채무불이행과 손해배상] 임대인 또는 임차인에게 본 계약상의 채무불이행이 있었을 경우에는 그 상대방은 불이행을 한 자에 대하여 서면으로 이행을 최고하고 본 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에 대하여 청구할 수 있으며, 별도의 약정이 없는한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다.저의 보증금은 1억 8천만원이며 계약금은 1800만원이었습니다.위의 조항은 저의 입장에서보면 임대인이 잔금일에 주택을 저에게 인도해주지 않을 경우 혹은 그때당시 작성한 잔금시까지 권리변동없도록한다는 특약이 있었는데 그 특약을 임대인이 위반했을 경우 제가 계약을 해제할수 있고 따로 손해에 대한 별다른입증없이도 임대인의 채무불이행만 입증하면 1800만원을 배상받을수 있는 이른바 “손해배상액의예정인 것으로 알고 있습니다.그런데 제가 이번에 전세만기가 되면 좀더 넓은집으로 이사갈까합니다.만약 만기두달전쯤 주변에 탐나는 2억3천만원에 나온 급매아파트를 발견하여 저의 전세만기일에 맞추어 입주할수있도록 계약금을 치르고 집주인에게 “ 아파트를 매매하기 위하여 계약금2300만원을 지불하였습니다. 저의 전세만기일이 매매한집의잔금일이니 만기일에 지체없이 보증금반환을 하여 주시기 바랍니다. 만약 임대인이 보증금을 반환하지 않을경우 저는 계약금2300만원을 몰취당하게 되오니 차질없이 반환하여주십시오”라고 내용증명을 보낸다면..혹시라도 임대인이 만기일에 보증금을 반환하지 못하여 저의 계약금을 몰취당하게 된다면..제가 입은 손해는 특별손해로써 임대인이 저의 손해를 알았거나 알수있었을 경우이므로 2천3백만원은 제가 당연히 배상 받을수 있다는것까지는 알고 있습니다.그런데 만약..임대인이 위의 8조조항을 들어 “ 계약당시 손해배상액의예정을 하였고 계약금을 손해배상의 기준으로 하였으니 2300만원이 아닌 계약금인 1800만원만 배상하겠다 ”라고 주장할수 있을까요?위의조항은 해제와 관련한 손해배상액예정으로써 계약당시즈음하여 상호간 계약위반이 있을 경우 계약해제와 더불어 그로인한 손해배상액을 미리정한것에 불과한것이고 만기날 보증금반환채무를 위반한경우는 별개가 되는것인지..아니면 만기가되어 위반한 채무에 대해서까지 계약당시 해제와 관련한 손해배상액의 예정금액이 그 효력을 미치는것인지..생각할수록 혼란스럽기만 합니다.참고로 저는 해제와 해지의 정의는 정확히 알고 있습니다.명쾌한 답변좀 부탁드립니다.감사합니다.
유승훈 변호사 입니다.대법원은 위약시에는 교부자는 그 것을 몰수 당하고 교부받은 자는 그 배액을 상환한다는 특약이 있는 계약금 수수는 해약금의 성질과 손해배상액의 예정의 성질도 가지는 것으로 해석하고 있으며, 다수설은 손해배상액의 예정은 통상손해에 관한 배상액만을 예정한 것이며, 채권자는 예정된 손해배상액과는 별도로 특별손해에 대한 배상청구를 할 수 있다는 입장입니다.참고하시기 바랍니다.