미분양의 공급 대상자에 대하여 박변호사님!이제 대구에서 뵈올 날도 몇일 남지 않았네요.30일 동o구역 도착 시간에 맞춰 마중 나가겠습니다.궁금한점이 있어 먼저 몇가지 문의를 드리겠습니다.1)<주택공급에관한규칙> 제10조(주택의 공급방법) ⑥사업주체는 제11조 내지 제13조의 규정에 의하여 입주자를 선정하고 남은 주택이 있는 경우에는 제4조의 규정에 불구하고 선착순의 방법에 의하여 입주자를 선정할 수 있다,라고 나와 있는데  선착순에 의하여 입주자를 모집 할 수 있다는  문구의 유권 해석에 관해 국토해양부에 문의를 해보니 답변은 미성년자와 법인에게도 공급할수 있으며 법령에서 별도로 규제(제한)하고 있지 않는 사항은 이를 허용한다는 것으로 해석해야 한다 였지만  다른 변호사님들의 답변은 한분은 미성년자와 법인은 포함되지 않을 것 같다 하셨고 다른 한분은 미성년자라도 세대주는 20세미만이라도 포함될 수 있으며 법인은 포함되지 않을 것이다라는 의견을 주셨습니다.박변호사님의 의견은 어떤지 궁금합니다.2)그리고  아래는 국토해양부에 질의 한 또 다른 내용들입니다.(아래)A. 사업주체가 미분양을 법인에 공급 할 수 있다라고 해석과 법령에서 별도로 규제(제한)하고 있지 않는 사항은 이를 허용한다는 것이 적용 된다면 왜 대한주택보증주식회사가 환매조건부 매각을 할수 있다는 법령과 대한주택공사가 미분양을 매입 할 수 있다는 법령은 존재 합니까? 이런 법령 없이도 주택공급에관한규칙 제10조 제6항에 의거하여 대한주택보증과 주택공사에 공급하면 되는데 굳이 근거 법령조항들을 제정한 이유는 무엇입니까? 명확한 답변을 부탁드립니다. <근거 법령들> 준공전 미분양을 대한주택보증에 환매조건부로 매각할 수 있는 근거법령으로는 주택법 시행령(2008.11.5 개정 대통령령 211065호)에보면 제107조(보증과 관련된 업무) ① 법 제77조제1항제5호에서 그 밖에 대통령령이 정하는 업무란 대한주택보증주식회사가 제106조제1항제1호에 따른 보증으로 인하여 부담하게 되는 보증채무를 면하고 보증채무 이행에 수반되는 손실을 방지하기 위하여 시공 중인 주택을 일시 매입하여 임대ㆍ관리하는 업무를 말한다. 미분양 아파트를 대한주택공사에 매각할수 있는 근거법령 임대주택법 제12조(분양되지 아니한 주택의 우선 공급) 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체는 분양(임대를 포함한다)되지 아니한 주택이 있으면 이를 임대사업자에게 우선 공급할 수 있다. B. 사업주체가 미분양을 기업구조조정부동산회사에 매각(공급)할 수 있다는 근거법령이 어디에 있습니까? 그 법령조항을 알려주시길 바랍니다. 있으면 근거법령조항을 알려주시고 없으면 없다라고 답해주십시요. (아래 끝)A. B.에 대한 국토해양부의 구체적인 답변은 없고 그저 일괄적으로 「주택공급에 관한 규칙」제10조제6항과 관련하여 사업주체가 미분양주택을 선착순으로 공급할 때에는 공급대상자(자연인, 법인)를 제한하지 않습니다.(미분양주택 공급방법에 대한 일반원칙을 규정한 사항입니다) 라고 만 답변을 반복 할 뿐입니다.분명 국토해양부와 관할구청은 건설사(시공사,사업주체)편에 유리한 답변만 주고 있는 것 같습니다.이에 대한 박변호사님의 견해를 듣고 싶습니다.수고하십시요.아무쪼록 저희들과 함께 하셔서 억울하고 부당한 상황에 처해 있는 저희들에게 희망을 되어 주시면 고맙겠습니다.30일 마중 전에 연락 드리겠습니다.
1. 주택법은 무주택국민들에게 주거의 안정을 주기 위하여 주택의 공급에 관한 사항을 규율하고자 제정된 법입니다. 그런데, 사업시행승인을 얻어 적법절차에 따라 사업주체가 주택을 공급하였는데, 분양미달로 미분양주택이 생긴 경우 일단 분양물량에 대해서는 주택법의 취지를 달성한 것이고 사업주체의 헌법상 직업의 자유도 균형있게 보장하여야 하므로 미분양주택에 대해서는 사업주체가 자유롭게 처분할 수 있도록 허용한 것으로 보는 것이 주택공급규칙 제10조 제4항에 대한 저의 해석입니다. 즉, 미분양물량에 대해서는 미성년자든 법인이든 제한없이 사업주체가 자유롭게 처분할 수 있다고 해석됩니다.2. 주택법시행령 제107조-사업주체가 미분양물량을 대한주택보증에 환매조건부 매각할 수 있다는 규정인데, 이는 사업주체의 처분의 자유라는 관점에서 규정한 것보다는 공법인인 대한주택보증의 업무범위를 규정한 것으로 이해해야 합니다. 정부, 지자체, 공공기관, 공법인 등이 행정행위 혹은 법률행위를 하려면 근거법규가 있어야 하고, 근거법규가 없으면 처분 등을 할 수 없습니다. 따라서, 위 규정은 대한주택보증에서 단순보증업무 외에 환매조건부 매수를 할 수 있는 권한을 부여한 근거법으로 해석하면 됩니다. 만약, 이러한 근거법이 없다면 대한주택보증은 미분양물량을 환매조건부 매수를 할 수 없습니다. 미분양으로 인해 경영난을 겪는 건설사를 구제해 주기 위한 목적으로 이해됩니다.임대주택법도 마찬가지로 해석하시면 됩니다. 임대주택법 12조가 없으면 임대사업자가 미분양물량을 매입할 근거가 없으므로, 근거법을 만들기 위해 위 규정이 마련된 것입니다. 입법취지는 마찬가지로 건설사 구제 및 분양받을 경제적 능력이 없는 저소득층에게 안정된 주거를 마련하기 위한 것으로 보입니다.3. 사업주체가 미분양물량을 리츠사에 매각할 수 있다는 근거규정은 없는 것으로 보입니다. 다만, 헌법상 보장된 직업의 자유 및 민법상 대원칙인 사적자치(사인들끼리의 법률관계는 사인이 자유롭게 형성할 수 있다)의 원칙에 따라 매각한 것으로 보시면 될 것입니다.사업주체가 미분양물량을 리츠사에 저가로 통매각하는 것이 적법한가의 여부는 결국, 사업주체의 직업의 자유 및 사적자치의 원칙과 기존 수분양자들의 기득권중에서 어떤 것을 우선적으로 보호할 것인가의 문제라고 봅니다.기존 수분양자들 입장에서 이 사태를 바라보자면, 수분양자들이 사업주체와 분양계약을 체결할 때 미분양물량을 사업주체가 어떤 식으로 처리하겠다는 명확한 입장표명이 없었는데, 만약 리츠사에 매각할 것이라는 사실을 분양계약체결시에 미리 수분양자들에게 알렸다면 수분양자들이 계약을 체결하지 않았거나 적어도 지금과 동일한 조건으로는 계약을 체결하지 않았을 것이므로 사업주체 측에서 보이지 않는 기망을 했거나 혹은 수분양자측에서 착오가 있었으므로 민법 제109조, 제110조에 의해 적법하게 취소권을 행사할 가능성도 있어 보입니다. 한편, 사적자치라고 하지만, 아파트 입주자들은 동일한 생활영역에 속해 있어 아파트 일부분에 발생한 법률관계는 그 부분에 국한되지 않고 아파트 입주민 전체에 영향을 미칠 수 밖에 없는 것이므로 사적자치의 원칙을 단순하게 평면적으로 적용하기에는 부적절한 영역으로 볼 수 있고, 사업주체의 불분명한 의사표현 및 수분양자들의 기대와 다른 방향으로의 행동으로 기존 수분양자들의 계약자유의 원칙(사적자치의 원칙의 한 내용)이 훼손되었다고 볼 수도 있습니다.따라서, 만약 이 사태를 소송제기할 경우 이에 대한 명백한 판례를 쉽게 찾을 수 없는 상황에서 패소가능성도 분명히 존재하지만, 제가 님을 비롯한 수분양자들의 편에서 변호를 하게 된다면, 위와 같이 수분양자들의 권리침해에 대한 법적 및 사실적 근거들을 최대한 풍부하게 제시하여 이유있는 다툼이 될 수 있도록 최선을 다하겠습니다.