전소유자에게 설정된 근저당보다 우선하여 소액임차인 우선변제권 행사 여부 전소유자의 근저당권을 안고 매수한 신소유자의 소유권이전등기 이후 새로히 임차한 소액임차인들이 있는데 이들이 전소유자의 근저당권자인 은행이 임의경매를 신청했는데 이 경매사건에서 신소유자의 소액 임차인들이 전소유자의 근저당권자보다 먼저 선순위로 소액임차보증금중 최우선 변제금액을 배당받을 수 있는지 여부 신 소유자의 임차인들은 전소유자와 전혀 관계가 없으며 신소유자 사업장 근로자들이고 신 소유자에로의 소유권이전등기 이후 상당기간 경과 후 임차한 자들임, 판례를 부지런히 뒤져보다 상기와 같은 경우 임금채권 최우선변제권은 전소유자의 근저당권에 최우선 변제권을 주장할 수 없다고 되어 있으나 소액 임차인의 소액보증금중 최우선 변제액에 대해서는 찾지못해 부득이 문의합니다.감사합니다 꼭 답변주시면 고맙겠습니다.
1. 임대보증금이 소액인 경우 임차 주택에 경매절차가 진행중이라도 임차인은 임차주택의 가액의 분지의1의 범위안에서 일정 금액(현재 서울 및 광역시의 경우는 1,200만원, 기타 지역은 800만원))까지는 후순위담보권자및 일반채권자뿐 아니라 선순위 담보권자보다도 우선하여 변제받을 수 있습니다.(주택임대차보호법 제8조) 다만 위 보호를 받기 위해서는 임차주택에 대하여 경매신청 기입등기가 경료되기 전에 입주및 전입신고를 마쳐야 합니다.2. 따라서 귀하와 같은 소액임차인들이 해당 주택에 대한 경매신청의 기입등기가 경료되기 이전에 전입신고및 주택의 인도라는 요건을 갖추었다면 귀하께서는 담담경매법원에 배당신고를 하시면 법의 보호를 받을 수 있을 것이니 참고하시기 바랍니다.3. 위 답변내용은 담당변호사에 따라 견해를 달리 할 수 있으며, 답변내용에 대하여 담당변호사는 법률상의 책임이 없음을 알려 드립니다.