전세로 살고 있습니다. 전세금을 안전하게 보호할 수 있는 방법에 대해서 문의 드립니다. 경기도 한 오래된 아파트에 4,500만원 전세를 들려고 합니다.현재 계약은 한 상태이고, 이 아파트는 요즘 시세가 6,500만원 정도 합니다.(작년부터 많이 올라 1,000만원 정도 집값이 올랐다고 합니다.) 그리고, 전세 계약 전에 2,600만원 은행 근저당 설정(즉 2,000만원 융자) 되어 있었고, 잔금 치루면서 적어도 1,000만원은 없애서 은행 근저당을 1,300만원만 남기겠다고 계약서에 명시 했습니다.나중에 잔금을 치루고, 이사하고, 확정일자, 전입신고 끝난 후에도 전세금을 안전하게 보호할수 있을지 궁금합니다.전세권 설정은 안해줄 것으로 생각됩니다.만일 무슨 일이 일어나 경매에 들어간다고 했을 경우, 은행 근저당이 1,300만 원만 남아있고, 전세금이 4,500만원이니 집의 경매가가 5,800만원 이상은 되어야 되는데 <질의?1. 현재 집값 시세가 6,500만원인데, 전세금 보장이 가능한지?2. 전세권 설정이 안되어 있는데, 제가 직접 경매에 참여하여 경매하는 것이 불가능한데, 제가    그 집을 살 수는 없는지?   (집주인의 은행융자 갚고, 집을 사는 방향) 3. 경매에 의해 다른 양수인으로 집의 소유가 넘어갈 경우 제가 취해야 하거나 할 수 있는 방법   은 무엇인지?4. 만일 현상태(근저당 1,300, 전세금 4,500(전세권 설정은 안함, 확정일자, 전입신고 함))에서   다른 은행이 집주인에게 현재 집을 담보로 돈을 더 융자 할 수도 있는지, 또 이때에 제게    이 사실에 대해 연락이 오는지? 어떻게 할 지 궁금합니다.  전세권 설정은 등기부에 기록되어 은행에서 서류상으로 알지 만 전세권 설정이 안되어 있으면  은행에서 어떻게 이 사실을 알지, 그리고 전세 설정이 되어 있는데도 돈을 빌려 주는지? (물론 이러한 경우 은행이 저보다 채권순위에서는 후순위이겠지요?) 차라리 나라에서 법을 개정해서, 주인이 집을 임대해주게 되면 무조건 전세권 설정을 해주도록 했으면 좋겠습니다.
1. 전세권설정자 즉 임대인들이 전세권등기를 꺼리기 때문에 주택임대차보호법에서 확정일자    등의 요건을 갖출 경우 전세권과 동일한 효과를 부여하는 것입니다.2. 집값은 수시로 변동하기 때문에 귀하의 전세보증금(임대보증금) 전액이 보장된다고 답변을    드릴 수는 없으나 귀하는 위 근저당권자의 후순위권자로서 주택임대차보호법상의 확정일자   와 전입신고 그리고 입주등의 요건을 갖출 경우 전세권을 설정한 것과 동일한 법적인 보호를   받을 수 있습니다.3. 위 주택에 대하여 임의경매절차가 진행될 경우 제1순위로 근저당권자가 채권최고액의 범위내   에서 배당을 받아가고 그 다음에 후순위권자인 임차인이 잔액에서 제2순위로 배당을 받게    됩니다.4. 은행에서 추가로 위 집을 담보로 융자를 해 줄 경우 그 은행에서는 임차권의 존부에 대하여    확인을 하는데 경우에 따라 이를 생략하는 경우도 있습니다.5. 경매를 통해 위 집에 제3자에게 경락이 될 경우 귀하는 배당에 참가하여 배당을 받을 수    있을 뿐 아니라 임대보증금을 완제받을 때까지는 경락인에게 집을 명도해주지 않아도 됩니다   만 법률적인 분쟁에 휘말릴 가능성이 있습니다.   또한 집값이 6,000만원 정도인데 임대보증금이 4천여만원이면 보증금이 너무 비싼것 아닌가    하는 생각이 들기도 합니다.6. 위 답변내용은 담당변호사에 따라 견해를 달리할수 있으며, 답변내용에 대하여 담당변호사나   본사이트운영자는 법률상의 책임이 없으므로 답변내용은 참고만 하기 바랍니다.