임차인의 체납된 관리비와 파손된 사무실의 손실금을 제외한 나머지를 주려니 전액 주지않으면 전세권등기를 풀어주지 않는다고 합니다. 상담 올립니다.임차인에게 사무실을 3천만원에 전세 주었고 전세권 등기까지 해줬습니다.계약 기간이 만료되어 본인이 임차인의 체납된 관리비와 전기료 파손된 사무실의 손실금을 공제한 나머지 잔액만 반환하려 하니깐 임차인은 체납이 없다면서 전세금을 다 줘야만 전세권등기를 풀어주겠다고 했고, 점포를 명도했으므로 명도날부터 보증금 상환때까지 이자를 배상하라고 합니다.이에 본인은 미수금과 손실금을 해결해 줄때까진 전세금의 반환을 거절하겠다고 맞섰습니다본인은 관리비 미수금 복구 손실금등 도합 3백만원의 공제를 요구했지만 이것을 다 받겠다는 것이 아니라 협상을 통해 조금이라도 해결할려고 했는데, 임차인은 일체 줄수없다며 전세금 반환 청구소를 제기하겠다고 합니다.그리고 설령 법원에서 공제액을 조금이라도 확정받더라도 이를 제외한 나머지 잔액에 대해서는 임차인의 명도날부터 소장 송달일까진 연 5푼, 상환일까진 연 25푼의 이자를 본인이 부담해야 하고 소송비용도 부담해야 될 것이라고 말합니다.질의 1.소송까지 간다면 본인은 관리비등 백만원과 복구 손실금 약 2백만원의 공제주장을 할 생각인데, 만약 소송을 통해 본인의 주장에 못 미치는 적은 금액만 공제금으로 확정되면 (가령 복구비용이 인정 안되고 관리비도 조금만 인정되면) 본인은 이를 제외한 나머지 보증금에 대해 그 이자를 물어야 하는지요?그리고 패소자는 소송비용을 부담해야 되는데, 이경우 제가 패소자가 되나요?2.관리비 영수증을 몇장 분실하여 다른 방법으로 입증해야 하므로 법원이 이를 인정할지가 불투명 합니다.보관하고 있는 보증금에 대한 이자를 면할 려면 본인이 주장하는 금액을 다 입증해야 하나요?그리고 복구비용이 다소 나마 인정된다면 감정료등 소송비용은 누가 부담하는 건지요?3.미수금이 해결돼지 않는한 임대인은 보증금의 지급을 거절할수 있는걸로 알고 있습니다.본인 경우는 전세권 말소 문제가 남아 있어 더욱이 그러합니다.만약 보관하고 있는 보증금에 대한 이자책임이 본인에게 주어진다면 누구든지 임차인이 명도만 하면 보증금부터 반환해야 된다는 논리인데, 만약 법적으로 보증금을 일부라도 반환해야 된다면 과연 보증금의 몇% 를 우선 반환해야 하는지요?
1.질의 1.에 대하여임차인의 명도의무와 귀하의 임차보증금반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 귀하는 임차보증금에 대한 지연이자를 부담하게 됩니다. 이러한 지연이자의 지급을 면하기 위해서는 임차보증금이 담보하는 연체관리비, 원상복구비용 등을 공제한 나머지 금액을 법원에 변제공탁하시기 바랍니다(이러한 경우에는 임차인이 전세금반환청구소송을 제기하더라도 기각될 것임).2. 질의 2.에 대하여분실한 관리비영수증에 대하여는 관리사무소에서 사실확인서를 받으시고, 원상복구비용에 대한 감정비용은 먼저 신청자가 부담하고 승소시 패소자에게 받아낼 수 있습니다.그러나, 이 사건에 있어서는 원상복구비용이 소액인 점에 비추어, 감정비용이 배보다 더 큰 배꼽이 될 수 있으므로, 공사업자의 견적서를 제출하도록 하고 재판부에 조정요청을 해보시기 바랍니다. 3. 질의 3.에 대하여귀하는 보증금액에 대하여는1.항과 같이 변제공탁을 하면 되고, 전세권설정등기발소 문제는 재판진행중, 조정과정에서 포함시켜 해결하면 될 것입니다.