집단환지의 지정절차에 관하여 1.토지구획정리사업에 관한 사무처리규정 제15조의 2(집단환지의 지정)에 관하여 문의드리고자합니다.2.동 규정에는 사업시행자는 집단환지의 지정에 관해 토지소유자가가 신청할 수 있도록 환지계획 수립 전 60일간의 기간을 정하여 사업지구내의 모든 토지소유자에게 서면으로 통지하고 신청을 받아야 한다고 규정되어 있습니다.따라서 실무에서는 집단환지 지정을 위해서는 지정코자 하는 해당 사업지구내에 환지를 지정받은 토지소유자들에게 이러한 사실을 통지하고 동의서를 징구하여 집단환지로의 환지변경행위를 하고 있습니다.그런데 문제는 집단환지 지정대상 사업지구내의 일부 토지가 체비지로서 이미 적법한 절차를 거쳐 매각이 행하여졌고, 계약금과 중도금까지는 받았으나 잔금은 아직 수령치 아니 하여 체비지대장에 등재가 되어 있지 아니한 상태인 체비지매수자의 지위에 관하여 질의코자 합니다질의내용1 : 계약금과 중도금을 납부한 체비지매수자에게는 당해 체비지가 집단환지로 변경되어질 사항이라는 내용을 통지하고 동의서를 징구하지 아니 하여도 되는 것인가요?즉 사무처리규정 제15조의2에서 말하는 토지소유자의 범위에 위와 같은 체비지매수자는 포함이 되지 않는것인가요?질의내용2 : 위와 같은 경우의 체비지매수자는 토지소유자의 범위에 속하지 아니 한다고 할것 같으면, 위와 같은 매매계약은 중도금까지 납부가 된 상태이므로 민법 제565조에 의하면 사업시행자가 계약을 임의로 해지할 수도 없는 상태임을 알 수 있는 바, 그렇다면 위와 같은 집단환지 지정절차에서 체비지매수자의 지위는 어떠한 것이 있나요?
도시개발사업을 추진하는 사업시행자는 국가, 지자체, 정부출연기관 등 외에 토지소유자나 토지소유자가 설립한 조합 등이 될 수 있는데, 도시개발구역의 전부를 환지방식으로 시행하는 경우에는 반드시, 개발구역내의 토지소유자나 토지소유자가 설립한 조합을 사업시행자로 지정하도록 되어 있습니다.보통은 토지 소유자들이 조합을 설립하여 설립인가를 득한 후 사업을 추진하는 경우가 대부분인데, 도시개발사업을 추진할 경비에 충당하기 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 않고 보류지로 정할 수 있고, 보류지의 일부를 체비지로 정할 수 있습니다. 이렇게 환지방식으로 개발행위를 하려면, 사업시행자는 환지계획을 작성하여 해당토지의 소유자와 임차권자 등에게 통지하고 공람을 시킨 후 도지사 혹은 시장, 군수, 구청장 등의 인가를 받아야 합니다. 토지소유자 등에게 통지하는 이유는 환지계획이 토지소유자에게는 중대한 영향을 미칠 수 있는 것이기 때문에 토지소유자로 하여금 의견을 제출하고, 그 의견이 사업시행절차에서 반영될 기회를 주기 위함입니다. 환지계획에는 체비지(체비지를 정할 경우)에 관한 명세도 포함시켜야 하는데, 체비지가 처분된 경우에는 체비지를 매입한 자가 소유권이전등기를 마쳐야만 소유권을 취득하도록 되어 있습니다.따라서, 질문1에 답변드리면, 체비지매수자가 아직 소유권이전등기를 마치기 전이라면 토지소유자로 볼 수 없으므로 통지나 동의의 대상이 아닙니다.질문2에 답변드리면, 체비지는 사업시행에 필요한 경비에 충당할 재원을 마련하기 위해 보류지 중 일부를 체비지로 지정하는 것이므로, 시행자로부터 체비지를 매수한 자는 집단환지 지정절차에 대해 직접적인 이해관계를 맺는다고 보기 어렵습니다. 따라서, 환지지정에서 토지소유자가 갖는 통지수령권, 동의권, 의견제출권, 청산금청구권 등의 권리는 체비지매수인에게 적용되지 않습니다. 다만, 시행자로부터 체비지를 매수한 후에 환지의 처리상황, 시행후 개발상황 등이 처음에 사업시행자가 체비지를 매매할 때에 매수인에게 고지한 내용과 상이하여 매매목적을 달성하기가 곤란하거나 기타 체비지에 대한 소유권행사에 지장을 받을 경우, 이를 이유로 매매계약의 효력을 문제삼거나 담보책임을 묻는 것은 가능합니다만, 이는 민법의 일반법리에 의한 것이고 환지와는 무관합니다.