잔금을 지급하지 않으면 자동해제 된다고 하는 약정 성실한 상담에 늘 감사하고 있습니다.다름아니오라 제가 1년 전 친구 소유 부동산을 금 1억원에 매수하는 매매계 약을 체결하면서 계약금 천만원과 중도금 4천만원까지 모두 지급하였습니 다.그러나 저의 사정이 여의치 못하여 잔금지급 약정일로부터 2주일이 경과 한 후에 잔금을 지급하였더니, 매매계약체결 후 부동산 가격의 폭등을 기화 로 친구는 계약서상 잔금지급기일에 잔금을 지급치 아니하면 자동적으로 계 약이 해제된다는 약정이 있으므로 이미 계약은 해제되었다고 주장하면서 잔 금수령을 거부하고 있습니다.저는 위 부동산을 반드시 취득하고 싶은데 좋은 방법이 없을 까요?상세한 답변부탁드립니다.
로시콤법률구조재단을 찾아주셔서 감사드립니다. 민법 제544조 전문에 의하면 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다....고 규정하고 있습니다. 또한 관련 판례를 보면 부동산매매계약에 있어서 매수인이 잔대금지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 매도인이 이행의 제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠뜨리지 않는 한 그 약정기일의 경과사실만으로는 매매계약이 자동해제된 것으로 볼 수 없으나, 매수인이 수회에 걸친 채무불이행에 대하여 책음을 느끼고 잔금지급기일의 연기를 요청하면서 새로운 약정기일까지는 반드시 계약을 이행할 것을 확약하고 불이행시에는 매매계약이 자동적으로 해제되는 것을 감수하겠다는 내용의 약정을 한 특별한 사정이 있다면, 매수인이 잔금지급기일까지 잔금을 지급하지 아니함으로써 그 매매계약은 자동적으로 실효된다고 하였습니다. (대법원 1996. 3. 8. 95다 55467)따라서 귀하의 경우 친구가 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 귀하에게 이러한 사실을 알리는 등의 방법으로 이행의 제공을 하지 않았고 위 판례와 같은 특별한 사정이 없다면 귀하와 친구의 매매계약은 자동해제되지 않고 유효한 상태이므로 친구가 잔금수령을 거부한다면 잔금을 법원에 변제공탁하고 친구를 상태로 소유권이전등기청구소송을 제기하면 될 것입니다.