특수관계자간의 부당한 거래인가요? 수고하십니다.A는 바지사장B을 내세워 아파트 건설/분양 전문 법인을 세워 운영하고 있습니다.최근에 완공한 아파트 200채 중에서 1/2정도 밖에 분양이 되지 않아 자금사정에 처해 있습니다.최근에 A는 A의 아내, 자식, 바지사장B와 직원 등의 명의로 아파트 여러 채를 정상 분양하는것처럼 가장하고 금융권에 근저당을 설정하고 대출하여 급하게 회사운영자금으로 사용하고 있는 것이 등기부등본상에 나타나 있습니다.등기부등본상의 기재내용<갑구>2010.11.20.  소유권보존             소유자  XX건설회사2011.02.10.  소유권이전  신탁       수탁자  케이비부동산신탁2011.03.20.  소유권이전  신탁의귀속 소유자  XX건설회사2011.04.12.  소유권이전  매매       소유자  A의 아내   거래가액: 350,000,000원2011.04.12.  소유권이전  신탁       수탁자  케이비부동산신탁<을구>2011.04.12.  근저당설정  설정계약   채권최고액: 200,000,000원                                    채무자 A의 아내                                     근저당권자 XX새마을금고신탁원부에는 XX건설회사가 채무자로 되어 있고 수익권리금이 AAA상호저축은행에 59,000,000, BBB상호저축은행에 65,000,000이 설정되어 있는 것은 아파트 건설에 비용으로 차입한것으로 장부상 채무로 남아 있을 것입니다.A의 아내는 실질거래가액은 350,000,000이지만 XX새마을금고에서 근저당설정금액 200,000,000의 80%인 160,000,000 대출받아  XX건설회사에 입금하고 소유권이전을경료한 것으로 보아 A의 아내는 XX건설회사가 채무자인 AAA상호저축은행에 59,000,000, BBB상호저축은행에 65,000,000의 채무를 인수한 것으로 판단됩니다.1.XX건설회사는 아파트를 매각하고 실질적인 입금은 160,000,000인데   등기부상에는 3억5천만원에 매입한 것으로 되어 있습니다.  XX건설회사가 채무자인 AAA상호저축은행에 59,000,000, BBB상호저축은행에   65,000,000의 채무를 인수한 것으로 보입니다.2.아파트 소유자 A의 아내는 현금은 하나도 없이 부채를 인수해 아파트를 매수한 것이며,  이 아파트를 전.월세 보증금을 받고 임대하지만 주택경기 침체로 분양은 더욱   어려워지고 자금사정은 최악으로 아파트 대출금 및 상호저축은행의 채무에 대한   원금 및 이자를 상환하지 않아 경매될 것이고 결국에는  이런 내용을 모르는 선량한 세입자만 피해를 볼 것이 불 보듯이 뻔합니다.  A는 아내, 자식, 바지사장, 직원 등의 명의를 이용하여 자금을   임시 융통하고 있는 것입니다.   A의 XX건설회사는 사실상 아파트 임대보증금 및 월세의 실질적 수입을 보고 있습니다.  실제로 A의 다른 사업장에서는 경매되어 피해를 보고 있는 세입자가 나타나고 있습니다.  주택경기가 침체되면 최악의 경우 피해자는 명의 대여자와 세입자가 될 것입니다.  이런 나쁜 짓하는 사람 막아야 하겠지요.질의)1)특수관계자간의 부당한 거래입니까?2)실질사장 A는 바지사장을 세워 설립한 부실법인이 5개가 됩니다. 처벌할 수 있는 방법은 있습니까?3)아파트를 정상가격으로 매각되지 않아 차이금액=실제정상가격-(대출신청의 현금입금+상호저축은행의 차입금승계)은 명의대여자 각자의 미수금으로 남아 결국 장기악성채권이 될 것이고 나중에는 대손처리 되겠지요...  이런 바지사장B의 업무처리는 업무상 배임에 해당합니까?4)A, 아내, 자식, 바지사장, 직원 등을 부동산실명제위반 등 기타 법률상으로 문제 삼을 수 있는 부분은 있습니까?5)분양받은 A의 아내, 자식, 바지사장, 직원들은 자금능력이 되지 않아 아파트를 구입할 수 없고 대출금원리금의 상환능력도 없기 때문에 결국 XX건설회사가 대신하여 상환할 것인데 ...(자금출처조사 하면 충분히 증명되겠지요) 법률상으로 문제되는 부분은 무엇입니까?감사합니다.
안녕하세요 이기덕 변호사입니다. 질문순서대로 답변드립니다.1. 가족간의 분양계약이기는 하지만 그것이 염가로 거래되어 회사에 손해를 끼친 것이 아니라면 범죄가 성립하지는 않습니다. 가족간의 거래이지만 회사에 손해가 발생하였다면 배임죄가 성립하고, 매매가를 속여 대출을 받았다면 사기죄가 성립할 수도 있으나 단지 배우자에게 분양을 한 것만으로는 아무런 범죄가 성립하지 않습니다.2. 실질대표이사가 형식상 대표이사를 내세운 것만으로는 범죄가 성립하지 않습니다. 형식상 대표이사와 거래하는 사람과의 법률관계에서는 누구와 거래를 한 것이냐의 법률문제는 있을 수 있으나 단지 그것만으로 형사상 범죄가 성립하지는 않습니다.3. 형식상 대표이사인 B가 아파트를 염가로 분양하여 결과적으로 회사에 손해가 발생하였다면 그것이 일반적인 경영상의 판단에 기한 것이 아닌한 배임죄가 성립합니다. B가 A의 배우자에게 아파트를 염가로 분양하여, 회사에게 악성채권이 발생하였다면 배임죄가 성립할 가능성이 높습니다.4. A, 그 아내, 자식, 바지사장을 부동산실명법으로 고소하려면 명의신탁 사실을 입증해야 하는데, 분양계약의 체결 및 자금의 조달관계상 명의신탁으로 보기에는 어려움이 있습니다. 물론 가족간의 분양계약이라는 특이한 경우이기는 하지만 채무인수가 명확한 이상 부동산실명법위반으로 처벌되기는 어렵습니다.5. A, 그 아내, 자식 등의 변제능력이 없어서 결국 그 분양대금상당의 채무를 건설회사가 부담하게 된다면 이는 배임죄가 성립할 수 있습니다. 특히 가족이나 지인들을 통한 분양과 채무인수라는 점에서 배임죄가 성립할 가능성이 크고, 이 경우 A의 가담여부가 밝혀진다면 A도 공범으로 처벌될 가능성이 큽니다.따라서 의뢰인께서는 일단 B를 업무상배임죄로 고발할 수 있고, 이때 피해자는 회사가 되고, 고발장에 A의 가담사실이 의심된다는 취지를 기재하여 A도 일단 참고인으로라도 조사를 받도록 하시면 될 것으로 보입니다.