담당자의 말만 믿고 중도금을 저의 지불을 한 상태였지만 직접보니 설명과는 틀렸습니다. 작년 10월에 투자 목적으로 주상복합아파트 한 채를 마련하려고 모회사의 분양사무실을 찾게 되었습니다.사무실에선 이미 모든 집이 분양됐고 40평만 남았다면서 이걸 소개해 주었습니다.그런데 당시 40평은 1세대라서 모델하우스가 없었고 팜플렛에도 나와 있지 않았었습니다.(작은 회사임) 당연히 구조와 위치를 물어봤더니 구조는 35평 구조에서 조금 넓은 형태라고 했었고 홋수는 강이 바라 보이는 맨 앞쪽이라고 했었습니다.건물의 위치가 너무 좋아서 담당자의 말만을 믿고 계약을 해버렸습니다.그동안 중도금까지 2/3 가 지불된 상태입니다.며칠전 첨으로 공사 현장을 가보게 됐는데 집이 설명과는 틀려 있었습니다.35평도 방이 3칸인 마당에 제가 계약한 40평은 방이 2칸 이었습니다.담당자한테 따졌더니 처음에는 무슨말이냐며 펄쩍 뛰다가 시행사와 얘기를 나눠보고는 그제서야 문제가 있음을 시인하였습니다.계약을 맡았던 담당자의 변명인 즉, “40평짜리는 시행사로부터 맨 마지막에 받은 물량으로써 도면도도 못 받았고 교육도 못 받은 상태에서 분양 하게 되었다.전단지를 보고 설명했던 건데 40평짜리면 방이 3칸일 거라고 믿어 의심치 않았기에 3칸이라고 설명했다.이건 시행사와 상의해서 방 하나 만들어 주는걸로 매듭 짖겠다” 고 말합니다.그래서 제가 “40평의 구조는 35평의 구조에서 조금 넓은 형태라고 했으니깐 35평의 구조와 똑같이 해달라”고 요구했더니 35평의 구조와 같다고 말한 기억이 없다라고 부인합니다.그래서 제가“손님이 구조와 위치를 묻는건 당연한 절차인데 내가 구조를 물어봤을때 그럼 뭐라고 설명했다는 말이냐?전단지엔 35평이 있어서 그걸 보면서 얘기 나누지 않았냐  라고 따지니깐 거기엔 33평도 있었다 라고 말하길래 “그럼 33평 하고라도 똑같이 만들어 달라”요구했더니 특정 평수를 거론하며 설명한 기억이 없다 라고 말을 바꿉니다 한마디로, 지금 40평짜리에 여백을 찾아서 그 여백에다가 방 하나만 만들어 주겠다고 합니다.집 홋수가 앞면으로 나온게 아니고 뒤쪽으로 나왔길래 이것도 따져 물었더니 이것도 그렇게 설명한 기억이 없다 라고 부인합니다.담당자가 실적에 눈이 멀어서 사안도 제대로 모르고 분양했던건지 아니면 아예 첨부터 사기칠 맘으로 속였던 건지 그건 잘 모르겠지만 결과적으론 사기를 당한 셈이 되었습니다.질문 1 저는 지금 계약을 해제하고 싶습니다.제가 처음부터 무작정 계약 해제 통보서를 보내면 제쪽에서 먼저 계약을 해제 하는게 되서 뒷탈이 있을 수도 있다고 들었는데 어떤식으로 요구하면서 써야 하나요?계약 당시에 들었던 내용을 쭉 적고 설명과는 틀려져 있는 현재의 상황들을 쭉 적고 마지막 부분에 “주택 공급에 관한 규칙등 관련법규에 위반되는 행위를 하였으므로 계약을 해제 하고저 한다” 이런식으로만 써도 되는지요?아니면 “상기 계약은 현실과 다르므로 손해배상을 청구하고저 하오니 몇일까지 이에 대한 답변을 구한다” 이런식으로 써야 하는지?아니면 “계약 당시 설명 들었던 그대로 만들어 놓아라 제시된 기한 내에 이행치 않을시엔 민형사상의 법적 조치를 취할것이며 계약을 해제하겠다”이런식으로 해야 하는지 ?마지막 문구는 세번째 식으로만 하면 무난한가요?질문 2 중도금은 시행사에서 주선한 은행에서 직접 지급했는데 앞으로도 1차례가 남은 상태입니다.은행돈이 못 나가게 하려고 물어봤더니 “중도금 포기서” 를 제출하면 된다고 하던데 시행사에다 미리 내용증명으로 알리고 제출해야 하나요?질문 3 시행사에선 도면을 확인하지 않은 저에게도 귀책사유가 있다고 말합니다.그러나 계약 당시 저는 분명히 도면이라도 보자고 했었고 분양팀에선 공고전에 빨리 분양 하느라고 도면이 아직 없다.기회를 놓치지 말라 고 꼬시길래 계약을 했던 겁니다.도면을 확인하지 않은 저에게도 잘못이 인정되나요?배상액을 덜 받을수도 있나요?질문 4 도면과 모델하우스 없이 분양하는건 불법이라고 들었는데 사실인가요?질문 5 민사상 뿐만이 아니라 형사상의 책임도 시행사에게 직접 물을수 있는지요?추가질의 안할려고 궁금한거 다 여쭸습니다 감사합니다(__) ** 참고로 계약의 해제 조항을 보면 1) 중도금을 갑이 정한 기한내에 1회이상 지급하지 아니한때 2) 잔금을 입주 지정기간 만료일로부터 1개월이내에 지급하지 아니한때 3) 갑의 사전승인 없이 이 게약에 따른 권리 의무를 타인에게 양도할 때 4) 을은 자신의 사정으로 인한 경우 스스로 본 계약을 해지 할수 있다, 다만 중도금 납부이후엔 갑이 인정하는 경우에 한한다 5) 주택공급에 관한 규칙등 관련법규에 위반되는 행위를 하였을 때 6) 기타 이 계약을 위반한 경우 7) 을은 갑의 귀책사유로 인해 입주예정일로부터 3월 이내 입주할수 없게 된 경우 이 계약을 해제할수 있다 ** 위약금의 조항을 보면 1) 위 1항에 해당하는 사유로 계약이 해제된 때에는 을은 총 분양가에서 10%을 위약금으로 갑에게 납부하여야 한다, 이때 갑은 이미 입금된 금액중에서 위약금 연체료등을 공제한 나머지를 지급한다 2) 위 2항에 해당하는 사유로 이 계약이 헤제된 때에는 갑은 을에게 총 분양가액의 10%을 위약금으로 지급하여야 한다 3) 을의 귀책사유로 본 계약이 헤재돠어 갑에게 손해가 발생한 경우 을은 위약금과 별도의 손해배상을 하여야 한다
1. 분양계약 당시 40평은 35평형과 구조가 동일하고 단지 면적만 조금 넓은 편이라고 말했고, 또한 아파트의  위치가 강이 바라보이는 맨앞쪽이라고 했는데, 실제로는 단지 방만 2개인 구조이고, 아파트의 위치도 맨 앞쪽이 아니라 뒤쪽일 경우 민법 제 109조  소정의  사기에 의한 의사표시라는 이유로 분양계약을 취소할 수 있습니다. 다만, 분양계약 당시 분양계약서나 증인 등에 의해 분양회사측에서 이와 같이 귀하에게 사실과 다르게 거짓말했다는 사실을 증명할 수 있어야 할 것입니다. 한편, 귀하가 이와 같은 사유를 알고서도 중도금을 지급하는 등 위 분양계약에 의한  채무를 이행하면 민법 제 145조 1호의 법정추인에  해당되어 취소주장을 할 수 없습니다. 따라서 귀하로서는 이와 같은 분양자의 사기에 의한 분양계약임을 주장하여 내용증명으로  위 분양계약의  의사표시를 취소할 수 있습니다. 분양계약이 적법하게 취소되면 계약은 소급하여 효력을 잃습니다. 또한, 분양계약서상의 내용 또는 분양계약 당시 구두의 특약사항의 채무불이행이 있을 경우 상당한  기간을 정하여 이행을 최고하고, 그  기간내에 이행이 없을 경우 계약을 해제할 수 있습니다. 아울러 이로 인한  손해배상을 청구할 수 있습니다.  상식적으로 40평에  방이 2개뿐이라는 것 및 아파트의 위치가 다르다는 것은 중요한 부분이므로 사기에 의한  분양계약의 취소를 내용증명으로 하는 편이  귀하로서는 유리하다고 생각됩니다. 2. 분양계약이 적법하게 취소되거나 해제된 경우 그 취소 내지 해제서류를 첨부하여 은행에 분양계약이 종료되었으니 차후의 분양대금의 지급을 하지  말라는 취지의  내용증명을 보내야 할 것입니다. 그러나, 계약의 취소 내지 해제로서 선의의 제3자에게는 대항하지 못하므로(민법110조 3항, 548조  1항 단서), 계약이 취소내지  해제되더라도 은행과의 대출약정은 유효하다할 것이므로 분양회사가 기 납부된 분양대금을 제때에 귀하나 은행에게 반환하지 않는다면  귀하는 은행에 대해 분양회사가 반환하지 않은 대출금에 대하여 상환책임이 있습니다.3. 귀하의 해제가  약정된 계약해제사유에 의한 해제일 경우 위약금은  분양대금의 10%로 약정되어 있으므로 원칙적으로 위 금액이외에는 추가적인 손해가 있더라도 또는 귀하에게 어떤 과실이 있더라도 증액 또는 감액 당하지 않습니다. 다만, 민법제389조 2항에 의하여 위 10%가 부당히 과다한 경우라고 인정될 경우에는 법원이 적당히 감액할 수 있는 경우가 있습니다.4. 설계도면과 모델하우스 없는 분양계약이 불법인지  찾지 못했습니다. 모델하우스도 설계도면에  따라야 하고, 실제 아파트가 모델하우스나 설계도면과 다를 경우 시행자에게 손해배상책임을 인정하는 판례가  많습니다. 견본주택(모델하우스)을 검색어로 찾았더니 주택공급에관한규칙 제8조 8항이 있었으나 사업주체가 주택의  판매촉진을 위하여 건설하는 견본주택은 그 배치, 구조 및 유지관리등에 있어 건설교통부장관이 정하여 고시하는 기준에 적합하여야 한다는 것입니다. 또 건축법시행령에 가설건축믈의 하나로 견본주택이 열거되어 있는 정도였습니다.5. 당시 분양담당직원이  실제로는 위 40평 아파트가 뒤쪽에  있어서 강쪽이 보이는 맨앞쪽의 아파트가 아님을 잘 알면서도 분양대금을 받으려는 욕심에서 귀하에게 맨앞쪽 아파트라고 거짓말하여  이에 속은 귀하로부터 분양대금을 지급받았다면 형법상의 사기죄에 해당될 여지가  있습니다. 그러나, 분양담당직원에게 고의가 없었다면 과실사기죄는 없으므로 민사문제에 그칠  것입니다. 끝.