전재산 날리게 생겼습니다. 안녕 하십니까 너무 억울 합니다, 저는 2003년 경 경남 진해시 ☆☆동 소재 단독 주택으로 이사를 하여 확정일자를 받은후 전세계약 만료전에 2004년 8월30일 다른 곳으로 이사를 하여 주소지를 이전을 하게 되었습니다.그러나 다른 사람의 권유로 다시 2004년 12월경 전주소지로 재등록 하였습니다.변호사님 현제 그집은 2004년 12월경 다른 사람이 1억5천만원 정도로 근저당 설정을 해두었습니다,이러한 경우 경매가 시작될경우 전세권 우선 순위에서 밀렸는지요?아님 전세금 전액 배당을 받을수 있나요 너무 억울 합니다빠른답변 부탁 드리옵니다.
로시콤을 방문해주셔서 반갑습니다. 주거용건물의 임대차계약에 관하여 임차인을 보호하는 민법의 특례를 규정하고 있는 주택임대차보호법 제3조 제 1항에 의하면 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우에 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다고 규정하고 있습니다. 한편, 확정일자부 임차인과 담보권자와의 우선순위는 대항요건(주택의 인도 및 전입신고) 및 확정일자를 모두 구비한 최종시점과 담보권설정등기시점을 기준으로 판단하기 때문에 귀하보다 선순위 담보권이 설정되어있다면 선순위 담보권자에게는 배당기일에 우선변제권을 주장할 수 없지만 후순위담보권자나 기타 일반채권자보다는 우선하여 배당을 받을 수 있습니다. 그러나 귀 사안의 경우 계약만료일 전에 주민등록상 주소지를 이전하였기 때문에 그와 동시에 대항력을 상실한 것으로 보여지고 그 이후 재전입시에 새롭게 대항요건을 갖추고 있었다 하더라도 근저당권자의 근저당권이 귀하의 재 전입 전에 설정되어 있었다면 귀하는 근저당권자에게 대항할 수 없고, 우선변제권 역시 주장할 수 없을 것 같습니다.다만 소액임차인의 경우 보증금중 일정액은 주택임대차보호법에 의하여 보호되기 때문에 만일 귀 사안의 경우(경남 창원의 경우) 임차보증금이 3천만원이하이고, 임차주택의 경매 신청 전에 대항요건을 갖추고 있었다면 주택가액의 2분지의 1의 범위내에서 1200만원 까지는 최우선변제권을 주장할 수 있게됩니다.