상가 임차인,묵시적 갱신 1. 2011년 5월 9일에 상가를 임대하여 운영하고 있었는데, 2013년 4월말 경에 주인이 바뀌게 되었습니다. 보증금 1억에 임대료 130으로 상가임대차 보호법에 적용이 됩니다. (서울)따로 계약서는 쓰지 않았습니다.그런데 이 새로운 주인이 올해 11월 경에 재계약서를 쓸 생각인데 리모델랑을 이유로하여 내년 11월까지만 재계약서를 써줄  의향을 가지고 있는듯합니다.그런데 저의 경우 묵시적 갱신으로 2013년 5월-2015년 5월까지 2년간의 운영권을 보장 받을 수 있는지 궁금합니다.-전 주인과도 계속 묵시적 갱신으로 계약서는 따로 쓰지 않았습니다. (단, 저의 계약서에는 특약사항에 고지가 없는 경우 묵시적갱신으로 6개월 연장된다. 라는 문구가 있습니다.)이러한 경우 특약사항이 우선인지 주택임대차보호법의 강행규정이 우선인지 궁금합니다.2. 또한 2년 후 2015년 5월에 주인이 리모델링을 하려고 해도 이번에 개정된 법안에 최초계약이나 재계약시 리모델링을 고지하지 않은 경우엔 마음대로 리모델링을 할 수 없다고 알 고 있습니다. 그렇다면 2015년 5월에도 16년 5월까지 1년 연장 계약을 요구할 수 있는지 궁금합니다. 저희 건물은 그리 낙후 되지도 않고, 무리하게 리모델링을 계획하여 이 건물의 임차인들이 권리금을 하나도 못받게 하고, 권리금을 주인이 받아서 새로운 임차인을 구하려고 의도하는 듯합니다.리모델링을 이유로 무일푼으로 쫓겨나지 않고, 최소한의 5년간의 영업 보장을 받고 싶어서 상담드립니다.감사합니다.
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2013.8.13>1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.  <개정 2009.5.8>⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.상가임대차보호법에 의거하여 대항력을 갖추었다면 새로운 임대인에게 대항 할 수 있습니다. 갱신요구권예외사유에 해당하지 않는한 최초임대차기간을 포함하여 5년 범위내에서 갱신요구를 할 수 있을 것입니다.