소송청구가 가능할까요? 1.수고하십니다 저는 약8년전에 토지를 매수하고 잔금까지 납부를 다 하였으나 매도인측(토지구획정리조합)의 귀책사유로 인하여 매도인의 매수인에 대한 소유권이전등기의무가 이행불능의 상태가 되었고 그 소유권은 그대로 매도인측이 보유하게 되었습니다.(대상 토지는 체비지이고 조합의 환지변경으로 인하여 체비지로 지정된 토지가 법률적으로 없어지게 되면서 이행불능이 유발되었고 그러한 내용에 대하여 판결선고되고 확정되었음) 2.이때에 이행불능의 귀책사유 있는 자가 분양대금의 10%에 해당하는 위약금을 부담하도록 계약서에 명시되어 있으며 이에 따라 매도인으로부터 손해배상을 받을 예정입니다.3.그런에 여기서 문제점(정확하게는 제가 너무 억울하다고 생각하는)이 있습니다.즉 매도인은 이행불능에 따라 매매대금에 위약금만을 무는 대신에 현재 매매대상 토지 현물에 대해서는 그대로 매도인이 보유하게 됨으로 인하여 약8년간에 걸친 지가상승이익을 매도인이 그대로 갖게 되었습니다.- 질문 - 제가 매매원금과 위약금을 받는 이외에 매도인(조합)이 당해 토지 현물을 그대로 보유하게 됨으로 인하여 매도당시(약8년전)보다 약4배가량 상승된 지가상승이익 까지도 매도인이 보는 것은 부당이득 또는 기타 다른 원인으로 이 지가상승분에 대한 반환청구를 통하여 토지현물은 매도인이 그대로 보유하더라도 그동안 상승된 지가분에 대하여는 저에게 귀속됨이 신의칙 내지는 균형의 원칙에 맞다고 보입니다.어떠한 방법이 있을까요?고귀한 답변을 바랍니다.
안녕하세요 이기덕 변호사입니다.질문 간추려 답변드립니다.1.우선 체비지로 지정된 토지가 법률적으로 없어졌다고 하셨는데, 어떻게 매도인이 이를 그대로 보유할 수 있는지 의문이 듭니다.매도인이 그대로 보유하게 되었다면 이는 이행불능 이라고 볼 수 없는데, 어떠한 근거로 이행불능으로 보시는 것인지 이해가 안됩니다.2.일단 의뢰인의 생각대로 이행불능이라고 가정하면, 의뢰인은 매매계약을 해지하고, 기지급한 매매대금과 이에 대한 이자 및 위약금을 청구할 수 있습니다.그런데 8년간의 지가상승분에 대해서는 이를 부당이득이라고 하여 반환청구를 할 수 없는데, 그 이유는 의뢰인이 반환받는 매매대금에는 각 지급한 날로부터의 법정이자가 부가되기 때문에 이로서 의뢰인의 손해가 회복되기 때문입니다.물론 지가상승분에 비하면 턱없이 부족한 금액이겠지만 현행법상으로는 지가상승분을 받아낼 방법이 없습니다.다만 이행불능이 된 것이 지가가 상승한 최근이라면 이행불능으로 인한 손해배상청구를 하여 불능당시의 토지시가로서 배상을 받으시는 방법은 있습니다.따라서 매매대금을 돌려받는 것이 이익인지, 아니면 손해배상청구를 해서 시가배상을 받는 것이 이익인지는 계산해 보아야 합니다.