법원에 유치권 신고까지 했어도 임차인이 점유하면서 영업을 합니다 1.갑은 을의 건물을 공사해주고 공사대금 3억여원을 아직 변제받지 못하여 이 해당부동산을 점유하고 있던 중 을은 이 건물을 자신의 친형에게 임차를 하였습니다. 따라서 하나의 부동산에 유치권자로서의 갑과 임차인이 공동으로 점유하고 있는 형국이 되었습니다. 이러한 과정에서 결국 이 부동산은 경매가 실행되었고 갑은 공사대금 3억원을 아직 변제받지 못했다면서 법원에 유치권을 신고하고 경매된 이부동산을 지속적으로 점유하고 있습니다. 이 경우 이와 같이 유치권자가 점유 도중 임차인이 발생하였고 따라서 유치권자와 임차인이 이와 같이 공동으로 점유하고 있는 경우에도 유치권자의 점유는 인정이 되는지요?2. 유치권자에 대해서는 인도명령이 아니라 명도소송으로 그 진위여부를 다툰뒤 낙찰자는 부동산을 인도받는다고 합니다. 그런데 실무에서는 간혹 유치권자에 대해서도 인도명령을 신청하고 법원에서는 이를 받아들여 곧바로 인도명령결정이 내려지는 경우를 종종 봅니다. 유치권자는 인도명령대상인지 아니면 명도소송대상인지요? 그리고 이와 같이 법원에서 유치권자에게 명도소송에 의해서가 아닌 인도명령의 결정을 내리는 이유는 어떤경우인지요?
1.정당한 유치권자에게는 독점적인 점유권이 인정되는 것이고, 유치권자는 독점적인 점유권을 주장하여 그 임차인의 점유를 막을 수 있데도, 채무자로부터 임차한 사람과 공동점유를 한다는 것은 문제가 있어 보이네요.  점유권이란게 원래 독점적인 권리이고, 다만 같은 이해관계를 가지는 사람들끼리는 공동점유를 할수도 있겠지만, 대립되는 사람과는 공동점유가 인정될 수 없다고 봐야할 것 같습니다.또한 유치권은 점유를 상실하면 유치권이 없어지므로 실제로 계속 점유하는 것도 중요합니다.따라서 예컨대 대외적으로는 점유를 하고 있다고 공표하고 법원에 유치권 신고까지 하였어도 실제로는 임차인이 점유하면서 영업을 하는 경우에는 사실상 점유자가 아니므로 유치권이 인정될 수 없겠지요. 만일 유치권자도 일정 공간을 실제로 점유하고 있고 채무자로부터의 임차인도 일정 공간을 점유하여 영업을 하고 있다면 그것은 공동점유가 아니라 점유권을 나누어 가지고 있는 것으로 보는게 맞을 것 같네요.2.유치권자에 대해서는 낙찰자는 명도소송으로 다투어야 하는 것이 원칙이지요. 그럼에도 낙찰자가 인도명령신청을 하는 수도 있겠지요.(신청서 내는 것은 낙찰자 마음이므로..) 이때 법원은 채무자 및 소유자 외의 점유자에 대하여 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문하여야 합니다. 다만 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때에는 그러하지 아니합니다(민사집행법 제 136조 4항). 예컨대 법원에서 유치권자라고 주장하는 점유자에 대하여 심문을 하지 않고도 바로 인도명령을 하는 경우로는 유치권자의 점유 및 그 유치권 취득시기가 경매개시결정등기 이후에 이루어진 것으로 위 등기가 된 후에는 제3취득자는 선의,악의를 불문하고 압류에 대항할 수 없다는 것으로 보거나, 형식상으로는 독립된 점유자이지만 신의칙상 채무자와 동일하게 취급할 필요가 있는 경우(점유자가 채무자와 공모하여 오로지 인도집행회피 또는 집행방해의 목적으로 점유를 개시한 탓에 당해 부동산을 점유할 정당한 이익이 전혀 없는 경우-손창환, 민사집행법실무연구 461면)에 해당된 경우로 볼 경우 등 입니다. 유치권을 주장하는 입장에서는 위와 같은 법원의 인도명령에 대해서 즉시항고를 할 수 있습니다. 한편 인도명령에 대하여 즉시항고를 하더라도 집행정지의 효력을 가지지 아니하므로 민사집행법 제 15조 6항의 집행정지명령을 받아 이를 집행관에게 제출하여 그 집행을 정지시켜 놓는 것이 좋겠지요.