상가 임대 권리금 관련 당구장을 인수하려고 하는데 집에서도 가깝고(평소 가본 곳은 아님) 기타 시설 및 권리금이 가격대비 저렴하고, 보증금 1,000만 원, 월세 부가세 포함 110만 원, 시설 + 권리금 3,500만 원, 꽤크고 가로로 상당히 깁니다. 당구장 사장님 말씀으로 2층 pc방은 2달 전에 입주하셨는데 보증금7,000만 원에 월세 220만 원, 권리금 약 6,000만 원 이라고 하더라고요. 지하에 창고와 스포츠센터 등 1층에 슈퍼와 호프집 기타 창고 자제들 있는 곳이고요. 2층에는 피씨방, 사무실, 3층 당구장, 교회, 4층 학원이 있어요. 그런데 문제는 건물 소유주가 1분 계시고 지분 2/1 소유주가2분 계시는데 채권최고액(근저당)이 2008년도 약 25억엔이 수산업협동조합중앙회가 잡고 있더라고요. 전 당구장 사장님은 2009년도 연말쯤에 새롭게 오픈을 하신 거고요. 아마 근저당 잡힌 부분은 알고 계신거 같더라고요. 건물주가 자산이 꽤 있는 걸로 알고 있는데 경매 넘어가겠냐는말씀 하시더라고요. 별로 대수롭지 않게요. 저 역시 건물주가 어느 정도 자산가라면 크게 문제가없다고 보는데 제가 나이가 많지 않아서 걱정스럽게 보시는 어른들 입장이 아닌가 봅니다. 당구장같은 경우를 잘 모르시는 분들이라서요. 당구장 사장님 말씀으론 피씨방이랑 면적이 같은데 몇 달 전에 입주를 하셨다고 하더라고요. 제 지인 중에 부동산 하시는 분이 계셔서 조회를 했는데 엔으로 빌린 거라서 일본지진 때문에 일본 은행이 빌려줬던 돈을 회수한다고 하더라고요. 채무자가 갚지 못하면 경매 넘어간다고 경매 넘어가면 나중에 새로 온 건물 주인이 나가라고 하면 시설+ 권리금 못 받는다고 하더라고요. 당구대 시설 등은 가지고 나가면 상관이 없는데 중고로 팔아봤자 당구대는 값어치가 많이 떨이지고 결론은 투자금액은 못 건져서 나가야 한다고 하더라고요.아니면 현재는 저렴한 보증금과 월세를 올려서 지불해야 한다고 하더라고요. 당구장 사장님께서다른 분께 양도하지 않게(다른 분과 계약은 안 하겠다고) 저에게 인수하겠다는 의지를 보여달라고 하셔서 50만 원을 통장으로 보내드렸습니다. 약간의 가계약금 50만 원을 화요일 오후 6시30분경 지불하고 3~4일 있다가 돈을 마련하면 그 때 계약하자고 했거든요. 돈을 금요일날 마련하고 계약하기 전 등기부등본을 떼어보니 근저당 액수가 25억엔이 설정되어 있었습니다. 계약서는 쓰지 않았습니다. 만약 하지 않는 게 나은 방법이라면 가계약금은 돌려받을 수 있는 건가요?당구장 사장님 입장에서 제가 가계약금 건 순간부터 다른 분에 양도를 안해주셔서 전 죄송한 생각인데 또 어른들은 무조건 가계약금은 받을 수 있다고 하더라고요. 이모, 이모부가 부동산중개업자입니다. 입장이 난처합니다. 인수해서 어떻게 하면 잘 운영해볼까 그 생각 뿐이었는데요. 당구장 사장님이 마음이 이미 떠나셔서 (힘드시고 개인사) 관리가 좀 소홀하긴 합니다. 가계약금50만 원을 돌려달라고 하니깐 못 주시겠다고 하더라고요. 솔직히 인수를 해서 운영해 볼 생각은있는데 부모님의 돈을 조금 융통하는 거라 이런저런 사정을 말씀드렸더니 안된다고 당구장 사장님께 말씀드렸습니다. 그럼 당구장 사장님께서 걱정하는 부분이 건물이 경매에 넘어가는 부분이니깐 계약하고 2년안에 경매에 넘어가면 당구장 사장님께서 시설비 1,000만 원 정도 건질 수 있다고 전제하에 나머지 2,500만 원 권리금을 돌려주시겠다고 말씀을 하시네요. 이 정도까지 배려를하신다고 계약하는 줄 알고 당구장 사장님도 다른 곳이리저리 마음이 붕 떠있다고 걱정하는 부분을 해소시켜 주겠다고 합니다. 제 생각으론 시설비는 대략 800만 원정도 나올 수 있다고 생각합니다. 당구대 중고는 값어치가 없지만 다른 곳에 자리가 있으면 가지고 가면 되니깐요. 하루 14시간씩 쉬지 않고 열심히 일하고 운영해서 2년 동안에 순수익금을 200만 원 ~ 300만 원 벌 수 있나 봅니다. 만약 다음에 들어오시는 임대인에게 저는 권리금을 받을 수 있을까요? 그 부분도 상당히 걱정되긴 합니다. 당구장 자체는 마음에 들고 지금 장사가 안되지만 열심히 매상을 끌어올릴 수 있는 의욕이 넘치거든요. 저도 가능하면 인수하고 싶은 마음이 굴뚝 같습니다.<질의>1. 보증금 1,000만 원은 임대차계약상 최우선변제권이 확보가 되나요?2. 사업자등록하고 확정일자를 받으면 보상받을 수 있다고 하던데 맞나요?3. 만약 보상받을 수 있다면 얼마를 보상받을 수 있나요?4. 만약 그럴 일이 없다면 좋겠지만 2년안에 경매에 넘어갈 경우 권리금 2,500만 원을 돌려받기   로 했는데 법적으로 효력을 발생하고 보장받을 수 있을려면 어떠한 양식 및 계약서를 써야하   나요? (부모님을 설득해야 하니깐요) 5. 채권최고액이 25억엔인데 건물 값어치는 그 이상이겠죠? 융자를 최대한 받을려고 해도 70%    라고 알고 있습니다.6. 포기를 한다면 50만 원은 돌려받을 수 있는 건가요?정말 운영은 해보고 싶은데 부모님, 이모, 이모님이 지금 당장 경매 넘어간다는 말씀으로 저에게그러니 정말 난처하고 곤란하고 헛갈립니다. 인수하고 의욕이 넘쳐있었기 때문에 설득을 해서 인수하려 하는데 제가 알고 있는 지식이 너무 터무니 없이 부족하니 전문가님의 지식과 방법을 알려주세요. 정 방법이 없으면 안 할려고 합니다.
1.~ 3. 상가건물임대차보호법시행령상 선순위 담보권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 지역       범위는 서울특별시 1,500만원, 수도권과밀억제권역 1,350만원, 광역시, 안산시, 용인시,       김포시 및 광주시 900만 원, 그 밖의 지역 750만 원입니다.        귀하가 상가건물임대차보호법상의 대항요건과 확정일자를 갖추고 있으면 우선변제권을        행사할 수 있습니다.4. 귀하가 위 임대인으로부터 만일 2년 내에 경매로 넘어갈 경우 위 권리금을 보장하겠다는    각서를 받으면 효력은 있지만 실제로 책임재산이 전혀 없는 경우 위 임대인으로부터 위 권리   금을 받아내기는 쉽지 않습니다.  5. 주변의 부동산중개업자와 감평사 등으로부터 임차건물의 거래시가 등을 확인해볼 수는 있겠   습니다. 6. 가계약금의 경우 본계약을 예정하는 경우라면 돌려받을 수 있지만 계약금의 일부라면 돌려   받기 어렵습니다.