계약보증금 반환방법 안녕하세요.무료로 법률상담해주셔서 감사합니다.저는 2001년 11월 경기도 구리시 상가를 계약기간 1년, 보증금 1억원 월세 80만원에 계약했습니다.영어학원을 개설하기 위해 실내에 보일러 시설, 수도 시설, 소방 시설, 전등 시설 등의 시설을 제가 부담했고 계약서상에 시설비는 이사갈 때 받 기로 명기했습니다.또한 이웃아파트촌과 학생이동을 원활히 하기 위해 울타 리를 허물고 사람만 이동할 수 있는 통로(계단)을 설치해주기로 구도로 약속 했습니다.그러나 집주인은 약속을 이행하지 않았습니다.월세는 이상없이 납부하다가 생각 외로 학원운영이 어려워 월세 80만원을 70 만원으로 깍아서 약 5개월간 납부했습니다.2002.9월경에 이사를 생각하고 계 약일이 종료되면 즉시 보증금을 돌려달라는 내용증명을 2회 발송했습니 다.2002.11월 현재 계약기간이 만료되었는데 집주인은 월세 깍은 부분을 납 부하라며 내용증명을 발송했고 보증금에 대해서는 아무런 언급이 없었습니 다.학원을 계속 유지하기 어려운 형편이어서 지금이라도 보증금과 시설비를 받고 이사하고 싶습니다.아래 사항을 상담하고 싶습니다.1.계약기간이 지난 2002.11월 현재 집주인이 계속 보증금을 반환하지 않을 경우 11월분 월세금을 월세를 주어야 하는지 여부, 월세금을 주어야 한다면 학원이 나갈때까지 무기한 월세를 지불해야 하는지?또한 1억원에 대한 이자 를 받을 수 있는지 여부.2.집주인이 계속 보증금을 주지 않고 저희에게 집을 빼서 나가라고 할 경우 합법한 것인지 여부.3.계약서상 명시한 시설비는 집주인에게 청구해야 하는지 아니면 이사올 사 람에게 권리금 명목으로 받아야 하는지 여부.또한 주지 않을 경우 법적 대응 이 가능한지 여부.4.10만원 깍은 월세금을 구두상 약속이므로 집주인이 청구할 경우 주어야 하는지 여부.5.계약기간이 만료된 현 시점에서 법적으로 제가 취해야 할 것은 무었이 있 는지 알고 싶습니다.감사합니다.
1.임대차종료후 임대보증금반환채무와 명도의무는 동시이행관계에 있으므로 임차인이 임대인으로부터 보증금을 지급받지 못해 계속 점유하는 경우 그 점유는 불법점유라할 수 없어 그로 인한 손해배상책임은 지지 아니하나 다만 사용수익으로 인하여 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로서 임대인에게 반환하여야 합니다(대법원 1989.2.28.선고 87다카 2114, 2115,2116판결).따라서 귀하의 경우 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못하였더라도 임차건물 자체의 열쇠를 임대인에게 넘기는 방식으로 명도하였다면 그 이후부터는 월세를 지급할 책임이 없습니다.다만, 여전히 학원 등으로 운영하여 이익을 얻고 있다면 부당이득으로서 임료상당을 임대인에게 지급해야 할 것이며 그 액수는 감정에 의해 정해질 것이나 실제 약정상의 월세보다는 낮을 것입니다.따라서 원칙적으로 임대차계약이 종료되었다면 그 후로는 월세를 줄 의무는 없는 것입니다.귀하가 위 임차건물의 점유를 임대인에게 넘겨준 이후부터 임대인은 보증금반환채무에 대해 이행지체가 되며, 따라서 그 때부터 그 지급일까지 연 5푼의 법정이자를 임차인에게 지급해야 됩니다.2.집주인은 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하는 것과는 상관없이 임대차계약의 종료 및 그 명도에 의해 보증금을 임차인에게 지급할 의무가 있는 것이며, 따라서 임차인인 귀하에게 집을 빼서 나가라고 하는 것은 부당한 것입니다.3.시설비가 건물 자체의 객관적 가치를 증가시키는 경우에는 민법 제 626조 제2항에 의해 임대인에게 청구할 수 있습니다.그 밖에 임대차계약서에 시설비를 이사갈 때 임대인이 임차인에게 지급하기로 특약이 되어 있다면 위 유익비 여부와 상관없이 위 특약에 기해 임차인은 임대인에게 시설비의 지급을 청구할 수 있습니다.4.약정된 월세보다 감액하기로 합의하였다는 부분은 임차인에게 유리한 것이므로 임차인이 증명해야 합니다.따라서 임차인으로서는 언제 어디에서 이러이러한 상황에서 임차인과 임대인이 월세를 10만원 감액하기로 합의하였다는 취지로 주장하고 그 내용을 목격한 사람을 증인으로 신청해서 증언하게 할 수 있습니다.또 감액하기로 합의했다는 시점이후로 5개월동안이나 월세를 10만원 감액해서 임대인에게 직접 지급했음에도 임대인이 아무런 이의가 없었다는 사실도 위와 같은 월세감액약정의 유력한 자료가 됩니다.5.임차인으로서는 위 건물에 새로 들어올 임차인을 물색하기 위해 생활정보지 등에 광고를 내거나, 또 임대인 소유의 부동산(임차건물 포함하여)에 대해 가압류를 하여 임대인을 압박할 수 있습니다.다만, 가압류 등이 되어 있으면 임차인이 더욱 들어오지 않을 수 있습니다.끝.