공유토지분할 소송으로 인한 임의경매 결정 현재 약 2년간 위 소송을 나홀로 진행중에 있습니다.이번 달에는 판결이 날것 같은데 원고측과 협의가 안되어 경매로 인한 현금분할로 결정이 날것 같습니다.만약 경매결정시 토지는 경매된다고 하여도 문제는 공유토지 위에 있는 저희집(개인주택)이 어떻게 되는가 입니다.참고로 원고는 공유토지위에 주택이 없습니다.토지는 경매로 인해 제 3자가 낙찰이 된다면 저희집은 어떻게 처리가 되는 건가요?공유토지위에 있는 주택은 법정지상권이 없다고 합니다.변호사님!제가 대처할수 있는 방법이 있다면 알려주세요.  답변 감사드립니다.
안녕하세요 오상완 변호사입니다. 질의하신 내용에 대하여 검토를 마치고 아래와 같이 의견을 드리오니 참조하여 주시기 바랍니다. 1. 공유토지분할 소송에서 임의경매 결정이 가능한 경우 공유물분할은 현물분할이 원칙이고, 현물분할할 수 없거나 현물분할하면 가치감소가 현저한 경우에 비로소 경매 등 대금분할을 명할 수 있습니다(민법 제269조 제2항). 현재 공유대지 위에 선생님의 주택이 존재하고 있고, 경매로 제3자가 취득할 경우 법정지상권이 인정되지 않아 철거될 가능성이 있는 점을 고려하며, 현물분할로 하는 것이 타당하다고 할 것입니다. 따라서, 선생님께서는 경매에 의한 현금분할할 이유가 없다는 점을 보다 강력하게 주장하여 재판부에 그 경매결정의 부당성을 강조할 필요가 있습니다. 재판부에서도 이런 사정을 고려하여 현재까지 결정을 미루어 온 것으로 사료됩니다. 2. 대응방안일차적으로는 위와 같이 현물분할결정이 나도록 소송이 진행되어야 할 것입니다. 대법원은 불가피하게 대금분할을 할 수 밖에 없는 요건에 관한 객관적, 구체적인 심리 없이 단순히 공유자들 사이에 분할의 방법에 관하여 의사가 합치하고 있지 않다는 등의 주관적, 추상적인 사정에 터잡아 함부로 대금분할을 명하는 것은 허용될 수 없다라고 판시한 바 있습니다(대법원 2009다40219 판결 참조). 따라서, 대금분할을 할 수 밖에 없는 사정이 있는지 여부에 대하여 강하게 주장할 필요가 있습니다.  만약 경매에 의한 대금분할결정이 이루어진다면, 선생님께서는 경매에 매수인으로 참여하거나, 또는 선생님의 지인으로 하여금 경매에 매수인으로 참여하도록 하는 방법도 고려할 수 있습니다. 지인에게 향후 지분을 재매수하겠다는 내부계약을 하시면 위 방법도 유용할 것입니다. 추가적으로 고려할 수 있는 것은 점유취득시효주장을 통한 소유권주장도 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이 주장은 20년 이상 점유가 필요한바, 위 요건이 충족되는지 검토가 필요합니다. 현재 어떤 경위로 공유토지위에 주택이 건축되었는지 알 수 없는 상황입니다. 처음부터 단독소유인 토지였고 그 위에 주택이 건축된 후 공유로 분할된 경우는 아닌지도 확인이 필요합니다. 만약 위와 같은 경위가 있다면 법정지상권이 성립한다고 주장할 수도 있습니다. 현재까지 수차례에 걸쳐 협의절차를 진행하셨을 것으로 사료됩니다만, 그래도 마지막까지 다시한번 원고측과 협의를 해보시는 것도 유용하다고 판단됩니다. 협의 방법상 선생님께서 매수하되, 매수대금을 분할하여 지급한다던지 등 협의내용에 변화를 주는 것도 좋습니다. 아무쪼록 여러모로 쉽지 않은 상황입니다만, 위에서 말씀드린 내용으로 다시 한번 사건을 검토하신 후 추가적인 주장내용이 가능한지 살펴볼 필요가 있을 것으로 사료됩니다. 선생님의 위 소송이 잘 마무리되길 기원드립니다. 위 의견에 대하여 추가적인 질의사항이 있으시면연락주시기 바랍니다. 감사합니다. 오상완 변호사 올림