임차인의 명도의무의 이행의제공 현재 살고있는 집 전세만기는 201*년 *월 *일입니다.만기 약 한달반전 저는 새로 이사갈 집과 전세계약을 체결하였고 계약금을 걸어두었습니다.또한 당일 현재 집주인에게 내용증명을 보냈고 내용증명에는 전세계약해지통보와 함께 새로 이사갈 집과 전세계약을 체결하였고 계약금을 걸어뒀으니 만약 집주인이 *월 *일에 보증금을 반환하지 못하면 나는 계약금이 몰취당하게되고 그 경우 집주인에게 손해배상을 청구하겠다고 적었습니다.민법상 특별손해는 상대방이 알았거나 알수있었을 경우에 인정된다하기에 임대인에게 저의 예상손해를 내용증명으로 확실히 통보해둔 것입니다.그런데 집주인은 현재 돈이 없고 새로운 세입자를 구해 보증금을 받아 돌려막기 식으로 저에게 보증금을 반환하겠다 합니다.그런데 만기 5일전인 현재까지도 새로운 세입자를 구해지 못했으니 제가 보기에 아무래도 만기날 보증금을 돌려받기는 어려울것 같습니다.암튼 이럴경우 제가 몰취당한 계약금을 집주인에게 보증금반환소송을 걸어 받아야 할텐데요.그런데 문득드는 생각이요..만기날엔 집주인은 저에게 보증금반환의무가 있고 저는 명도의무가 있지 않습니까?? (동시이행관계)그런데 집주인에게 이행지체에 따른 손해배상을 청구하려면 제가 이행의 제공을 해야한다고 알고 있는데요..명도를 해주고싶어도 집주인이 새로운 세입자를 구하지못해 보증금을 돌려주지 못할 것이 뻔해보이고 뿐만아니라 집을 명도해버리면 그와 동시에 저의 대항력 및 기존의 확정일자에 의한 우선변제권도 효력을 잃게 되는 문제가 있는데요. 제 생각으론 난 이사갈 준비가 되었고 보증금을 언제 반환하겠다는 확답을 주면 그 날에 맞춰 이사업체를 계약할 것이고 집주인의 보증금반환과 동시에 집을 명도하겠다고 분명히 통보해두면 이행의 제공으론 충분할듯한데요.제생각이 맞나요? 암튼 저는 어떻게 이행의제공을 해야 저의 특별손해를 확실히 받아낼수 있을까요?그리고 상대방이 미리 거절한 경우엔 이행의제공을 하지 않아도 손배청구할수 있다는 판례가 있는걸로 아는데 저의 경우도 해당될까요?
안녕하세요. 조석근 변호사입니다.정상적으로 계약이 종료하면 보증금반환과 명도의무가 동시이행 관계에 있고, 다른 계약의 보증금에 대해서 집주인이 알았다면 특별손해로 배상받을 수 있는 것 맞습니다. 집 주인이 보증금 반환에 대한 거절의 의사표시가 있기 때문에 직접적인 현실 이행제공이 아니어도 위에서 언급하신 방식으로도 이행제공이 인정될 수 있습니다.대항력 상실문제는 질문자 님과 같은 경우를 대비해서 임차권 등기명령제가 도입돼 있습니다. 법원에 단독으로 임차권 등기명령을 신청하면 주거를 이전하더라도 대항력과 우선변제권을 유지하고, 대항요건을 못가춘 임차인인이더라도 등기만으로써 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다.대항력을 유지하기 위해 임차권 등기명령을 신청하고, 집주인에게는 계약 종료의사 표시와 함께 보증금 반환및 이행제공을 담은 서면을 남겨두시구요. 기간이 지남에 따라 보증금 및 손해배상 금에 지연이자가 발생한다는 점을 명시하여 소송에 대비하시길 권합니다.상대방에게 이행 제공조차 필요없는 경우란 상대방이 확실하게(번복할 의사가 없을 정도로) 거절의사를 표시한 경우나 기일이 정해져 있는 경우 판례상 인정됩니다만,  더 확실하게 하려면 서면으로 통보해 두는 편이 안전합니다. 감사합니다.