임대차 보증금을 받을 수 있을까요? 저는 1998.5.에 주택을 임차하였는데 당시 위 주택에는 1997.5.2.자로 채권최고액 35,000,000원의 근저당권설정이 되어있어 근저당권자인 은행에 문의하니 모두 변제되었고, 현재는 근저당권설정등기만 되어있을 뿐 채무가 없다는 말을 듣고 주택을 임차한 후 주민등록전입신고와 확정일자를 받고 입주하였습니다.그 후 집주인이 위 근저당권설정등기에 기하여 은행으로부터 다시 대출을 받았고, 위 근저당권에 기한 임의 경매가 실행되어 위 부동산은 제 3자에게 낙찰이 되었습니다.임차인인 제가 이러한 경우에 위 근저당권자에 우선하여 배당을 받을 수 있는지요?
귀하가 주장하는 사실관계는 귀하가 위 주택을 임차하기 이전에 근저당권이 설정되어 있었지만,귀하가 전입할 즈음에는 모두 변제되고 근저당권설정등기만 되어 있을 뿐 채무는 전혀 없었는데귀하의 전입신고와 확정일자 이후에 위 근저당권 설정등기에 기하여 임대인이 다시 대출을 받았고 위 근저당권에 기하여 임의경매가 실행되었다는 것입니다.원래 저당권은 피담보채권과 그 운명을 같이 하므로 피담보채권이 변제 등으로 소멸하면 말소등기에 관계없이 저당권도 소멸하게 되며(담보물권의 부종성) 저당권설정등기는 당연무효가 됩니다.그런데 그 후에 별도의 채권을 성립시키면서 이와 같이 무효가 되었지만 말소되지 않은 저당권등기를 다시 이용할 수 있는가 하는 문제가 발생합니다. 대법원은 이러한 문제에 관하여 금전대차관계로 인하여 발생한 채무를 담보하기 위하여 저당권설정등기가 경료된 경우 그 피담보채권이 모두 변제되면 그 등기는 무효의 등기로 되는 것이지만 당사자가 무효인 위 등기를 이용하여 거래를 하기로 하고 그 구등기에 부합하는 저당권설정계약의 합의를 한 경우 그 합의 이전에 등기상 이해관계 있는 제 3자가 나타나지 않는 한 위 등기는 원래의 담보채무소멸 후에도 유효하게 존속한다고 합니다.(대법원 1994. 4. 12.선고 대판93다52853판결 참조)즉, 이러한 무효의 저당권등기를 이용하기로 하는 합의는 그 합의이전에 이해관계있는 제 3자가있는 경우에는 허용되지 않는다 할 것입니다.귀하와 같이 집주인과 은행간에 무효의 저당권등기가 말소되지 않고 있음을 들어 이를 이용하기로 하는 합의이전에 주택임대차보호법에서 정하고 있는 주택의 인도 및 주민등록전입신고와 확정일자를 마친 사람은 제 3자에 대하여 대항력을 갖춘 임차인으로서 위 대법원판결에서 말하는 이해관계있는 제 3자에 포함된다고 할 수 있습니다. 왜냐하면 주택의 인도와 함께 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제 3자가 명백히 인식할 수 있는 공시방법으로 마련된 것이기 때문입니다.그러므로 귀하의 경우에는 집주인이 귀하의 입주 이전에 은행빛을 모두 변제하였으므로 그 담보로 설정된 근저당권(장래 증감하게 될 불특정의 채권을 담보하는 포괄근저당권이 아니고, 특정의 채권을 담보하는 근저당권의 경우)도 소멸하여 그 등기는 무효가 된다고 할 것입니다.그리고 귀하가 임대차 계약(또는 채권적 전세계약)을 체결한 후 그 주택에 입주하고 주민등록상 전입신고(확정일자)도 마침으로써 위 임대차(채권적 전세)가 제 3자에 대하여 대항력을 갖추게 되었는데도 집주인이 은행으로부터 다시 대출을 받으면서 무효인 위의 근저당권설정등기를 이용하기로 합의하였으므로 위 합의는 귀하에 대하여는 효력이 없다고 할 것입니다.따라서 위 주택이 경매되어 제 3자에게 낙찰이 되었는 바, 귀하는 권리신고 겸 배당요구신청을 하여 근저당권자인 은행보다 선순위로 경락대금에서 우선변제 받을 수 있고, 만약 법원에서 은행보다 후순위로 배당하는 경우에는 배당기일에 참석하여 배당이의의 진술을 하고 1주일 이내에 법원에 배당이의의 소를 제기하여 다툴 수 있습니다.