전세계약에 대한 제차 질의 합니다 제가 말주변이 없어 제대로 질문을 드리지 못하였습니다다름이 아니오라 몇일전 8월5일 일요일에 전세를 계약하게 되었습니다전 등기부 등본을 보고 계약을 하겠다고 했는데 그럼 계약금이라도 먼저 걸고 계약을 하고 나중에 확인해도 된다고 하기에 별문제 없는 집이라고 또 자기가 살던집이고 은행에는 4500정도 융자가 있을뿐 그건 다갑고 1300만원을 융자금으로 남긴다고 하기에 계약금을 100만원을 치렀습니다 헌데 월요일날 등기부 등본을 확인하니 주택은행에 근저당 4800이 잡혀있고 4800중 3500만 갑고 나머지 1300만원은 남긴다고 하는것입니다 그래서 전 거짓말로 간주하고 계약을 파기하고자 하는데 계약금을 돌려 받을 수 있는지?그리고 만약 그냥 보증금 5800을 다 치루고 전세로 들어가서 살면 만약 혹시 강매나 경매가 발생되었을때 보증금을 전액 받을 수 있는지 알고 싶습니다 그리고 전세등기를 안해준다고 하면 제가 은행보다 우선순위가 빠를 순 없는지요 제가 대항권에 강한 힘을 발휘할순 없는건가요
1.일요일 건물주로부터 은행에 4,500만원정도 융자가 있으나 다 갚고 1,300만원을 융자로 남긴다고 하는 말을 듣고 100만원을 지급하고 전세계약을 했는데, 월요일 등기부등본을 발급해 보았더니 주택은행에 4,800만원이 잡혀 있고 4,800만원중 3,500만원 갚고 나머지 1,300만원을 남긴다는 것입니다.그런데, 이 경우 위 건물의 융자원금이 계약당시에 말한 4,500만원인지, 아니면 주택은행에 확인한 4,800만원인지 다소 다르기는 하지만, 잔액이 1,300만원 남긴다는 점에서는 차이가 없으므로 이와 같은 사정만으로는 귀하가 임대인의 계약위반을 주장하기에는 어렵다고 생각되며, 따라서 임대인이 흔쾌히 돌려주지 않는 한, 위 계약금을 돌려받기는 곤란할 것입니다.2. 귀하가 입주와 전입신고 그리고 확정일자를 받았을 때에는 위 경매절차에서 경락대금중 우선 집행비용을 공제한 잔액중 1순위인 주택은행의 원리금 다음 순위로 배당받게 될 것입니다. 이것은 전세등기를 하였을 경우에도 마찬가지입니다. 따라서 위 임차주택의 경락대금이 위 주택은행원리금(채권최고액의 한도내에서)과 집행비용 그리고 전세금 5,800만원을 합한 액수보다 많은 금액이라면 귀하의 전세금 전액을 배당받게 될 가능성이 높습니다. 그 밖에 귀하가 전세등기를 한 경우에도 이미 주택은행의 선순위근저당권이 되어 있었기 때문에 경매절차에서 저당권자인 주택은행보다 후순위입니다. 선순위의 근저당권자의 권리를 함부로 침해할 수 없습니다. 서울지역이라면 귀하의 전세보증금이 3,000만원 이하일 경우(귀하처럼 전세보증금이 5,800만원이라면 위 적용이 없음) 1,200만원까지는 위 배당절차에서 주택은행보다 선순위로 배당받습니다.