아파트 입주 지연 연체금 안녕 하세요! 몇일전 ☆☆아파트 추첨 조작에 대한 답변서 잘보았습니다.저는 부득이하게 입주후 민형사 소송을 고려할 입장이 되어서 ☆☆측에 다음과 같은 내용으로 최고장을 보내었습니다.본인은 지난 2월초 처음으로 집구경을 하면서 하자 접수를 신청하였고 이제 4개월이 지났고 귀사가 입주날자를 통보한지도 한달 보름이 되었는데 여전히 하자가 그대로이다.그래서 지난 6.12 입주 지원센터에서 하자를 통보하였으나 연락을 준다면서 단 한마디도 없고 아파트 하자는 다음과같이 너무 많다.아 파 트 하 자 1.전실.바닥과 벽부분 좌우 실리콘 처리가 안되어 벽이 떠있다.신발장 안밖으로 스크레치(흠)가 심하다 2.욕실1.문틀 부분 실리콘 처리 미완성(오른쪽 왼쪽) 3.침실2.출입구 바닥 수평이 안맞다.확장 공사 부분 오른쪽으로 기울어져 수평이 안맞다.4.거실.확장 공사 오른쪽으로 내려 앉음.수평이 안맞음.거실 천장 도배가 몇군데 터져있슴.내부샷시 무늬목 문틀 부분 벽에서 약간 벌어져 있슴.TV 장식대 설치할 윗천장 부분 벽에서 벌어져 있다.5.침실3.앞베란다 출입구 문틀 실리콘 처리가 미완성되어 있다.천장 모서리 부분 콘크리트 구멍이 보인다.시야기 마감처리가 불량하다.6.침실1.출입문 뒤쪽 벽지가 불룩 나와 있다.실내 창문 오른쪽 안쪽 모서리가 터져있다.내부 창문이 휘어져 있어 문과 문사이가 많이 벌어져 겨울에 우풍이 많이 들어 오겠다.불량문 교체 요한다.7.욕실2.문이 문틀위 쇠조각품에 닿고 있다.천장 맨홀 뚜껑이 없다.변기 뚜껑도 없다.8.침실1과 침실 3사이에 천장 도배가 튀어나와 있다.모서리 실리콘 처리가 안되어 있다.9.침실3.천장 몰딩이 안되어 있다.벽장문 스크레치가 너무 많다.10.주방 전등 도배가 불룩떠있다.11.발코니3.입구 바닥의 마감이 벌어져 있다.(창고 출입문 뒤편바닥) 침실3쪽 창문틀과 주방 문틀 마감처리가 찐득거린다.불량 마감재 사용 12.발코니3.바닥과 문틀 마감 처리요.13.부엌 싱크 수도 설치 미완료.14.출입문 도아문이 꽝하고 닫힌다.15.거실 천장등 빙둘러 사각 프레임이 역광에서 보면 군데 군데 칠한 흔적이 보인다.깨끗하게 마감 처리요한다.16.물이 안나와서 욕탕 바닥하자는 확인 할 수 없으며 가전 제품과 전기 벽면 콘센트는 하자를 확인 할 수 없다.천장이나 베란다 누수등 다른 하자는 입주후 확인 하겠다.특히 거실과 침실2의 배란다 부분에 수평이 &#47565;지 않아서 건설 업자를 불러 확인 시키고 수평자로 기울기를 측정하여 사진 촬영 증빙 자료를 가지고 있다.변기 뚜껑도 없고 주방에 수도 꼭지도 없고 화장실 천장 맨홀 뚜껑도 설치되어 있지 않다.침실 3의 경우는 천장에 몰딩이 반밖에 안되어 있고 욕실 1의 경우는 실리콘을 작업하다가 중단되어 미처리 되어 있다.하자도 하자지만 집이 미완성 되어 있다.이달 06.06.30까지 집을 완성 시키고 본인에게 완성 되었음을 문서로 통보하라.아파트의 미완성 상태로 인한 입주 지연 연체금은 귀사가 주장하는 동일한 이율로 원리금에 대한 이자를 지불하라.그리고 아파트 관리비도 정산하라.본인은 06.06.30까지 잔금을 준비해서 귀사를 방문 하겠다.그리고 내부 샷시 동의서를 강압적으로 요구하는데 그런일이 일어나지 않도록 직원들을 교육시켜주기 바란다.라는 취지로 최고장을 보냈습니다.만일 제가 계약서에도 없는 내부 샷시 동의서에동의를 하면 반도와의 손해 배상 청구에 중대한 결함이 생길 수 있어서 제가 동의하지 못하는 부분인데 반도는 잔금을 정산해도 동의서를 제출안하면 입주증을 거부한다고 하며 실재로 그렇게 하여 많은 입주민들과 대치중입니다.그중 많은 사람들은 연체 이자가 겁이나서 동의서를 쓰고 입주하는 사람도 많습니다.반도측은 6.29까지 연리 12%8.29까지는 연리 15%, 11.29까지는 연16% 그이후로는 연17%를 요구한다고 편지가 왔습니다.반도측은 이자를 내라고 고집할 것이고 저는 천장 몰딩과 실리콘등이 미처리 되어 있어서 집이 미완성 되었으므로 당연히 반도가 물어야한다고 주장 합니다.그리고 집은 카타록과 모델 하우스에서 제시한 내용과 다르게 지어져 있으며 많은 계약자들은 카타록과 모델 하우스대로 짓지 않으면 끝까지 입주를 거부한다고 버티고 있습니다.누구의 주장이 옳나요?제가 잔금을 들고 가도 틀림없이 서로의 주장이 판이하여 그냥 돌아오게 될 가능성이 높은데 제가 버텨도 되겠습니까?연체 이자는 누가 물어야 합니까?샷시 동의서를 거부하면 입주증을 발급받지 못하는데 그럴 경우 저는 오도가도 못하게 됩니다제가 잔금을 수표로 발급하여 두명의 증인을 데리고 갈 예정인데 잔금과 중도금 이자를 끝까지 요구할 수 있을까요?아니면 제가 지불해야 합니까?
(1) 건축관련 분쟁에서 건물의 “미완성”과 “하자”는 중요한 의미를 갖습니다.하자가 발생한 경우에는 일단 공사가 완공되었으므로 수급인에게 공사대금청구권이 발생하고, 이에 대하여 도급인이 하자로 인한 손해배상청구권 등을 가지고 동시이행항변권을 행사할 수 있으나,미완성인 경우에는 수급인이 공사대금청구권을 갖지 못한다는 점에서 차이가 납니다.(2) 건물의 미완성과 하자를 구별하는 기준은 공사가 도중에 중단되어 예정된 최후의 공정을 종료하지 못한 경우에는 공사가 미완성된 것으로 볼 수 있지만, 그것이 당초 예정된 최후의 공정까지 종료되고 그 주요구조부분이 약정된 대로 시공되어 사회통념상 건물로서 완성되고, 다만 그것이 불완전하여 보수를 하여야 할 경우에는 공사가 완성되었으나 목적물에 하자가 있는 것에 지나지 않는다고 봄이 일반적입니다.참고로 예정된 공정이 모두 종료하였다고 인정되고 다만 건물의 주요 구조부분의 공사가 누락된 경우에는 “미시공”에 해당하고 이는 넓은 의미로 “하자”에 포함됩니다.(3) 아파트와 같은 집합건물의 경우 분양자(건설회사)와 수분양자(입주자) 사이에도 위 법리가 적용됩니다.위 사안에서 귀하의 경우 아파트의 미완성을 주장하고 있으나 건설회사의 경우에는 완성되었다고 주장하는 것으로 판단됩니다. 제 개인적인 견해도 위에서 말한 미시공에 해당되고 이는 결국 “하자”에 포함되는 내용이라고 봅니다.(4) 아파트가 미완성되었다고 본다면 계약을 해제할 수 있는지 문제가 되나, 완성된 건물에 대하여 단지 하자가 있는 경우는 계약의 해제를 인정하지 않고 하자보수청구나 손해배상청구만이 가능합니다.그리고 하자보수청구나 손해배상청구권은 선택적으로 행사할 수 있지만, 일단 상당한 기간을 정하여 하자보수청구권을 행사하면 그 기간이 경과할 때까지는 손해배상청구를 행사하지 못합니다.수분양자가 하자보수를 청구하였는데 분양자가 이를 이행하지 않으면 분양자는 하자보수의무의 이행지체에 빠지게 됩니다.(5) 이 경우 수분양자가 하자보수나 손해배상청구권을 보유하고 이를 행사할 수 있는 한에 있어서는 수분양자의 분양잔대금 지급채무는 이행지체에 빠지지 않고, 수분양자가 하자보수나 손해배상채권을 자동채권으로 하고 분양자의 분양대금채권을 수동채권으로 하여 상계의 의사표시를 한 다음날 비로소 이행지체에 빠집니다.다만, 수분양자는 그 손해배상액의 제공을 받을 때까지 손해배상에 상당하는 분양대금의 지급만을 거절할 수 있는 것이고 그 나머지 분양대금의 지급은 이를 거절할 수 없는 것이라고 보아야 하므로, 수분양자의 손해배상채권과 동시이행관계에 있는 분양자의 분양대금채권은 분양잔대금채권 중 손해배상채권액과 동액의 금원 뿐이고 나머지 분양잔대금채권은 손해배상채권과 동시이행관계에 있지 않습니다.(6) 결론적으로 귀하의 경우 일정한 기한까지(귀하가 분양자에게 하자보수기한으로 제시한 2006. 6. 30.이 하자를 보수하는데 상당한 기한이 될 수 있는지는 하자의 성격에 따라 판단해야 할 것입니다) 하자보수를 청구할 수 있고, 하자의 보수가 이루어질 때까지는 분양잔대금의 지체책임을 지지 않는다고 보시면 됩니다.계약서에도 없는 내부 샷시 동의서 부분은 판단이 잘 안되는군요. 귀하의 얘기대로 손해배상청구에 영향을 미치는 내용으로 보이는데, 그렇게 판단된다면 동의를 해주면 안되겠지요.법리적으로 중도금을 이미 대출받았다면 중도금이자는 납부하시는게 맞는 것 같은데, 분양잔대금은 앞에서 말씀드린대로 하자보수가 이루어질 때까지 지급하지 않아도 지체책임(연체이자)을 지지 않을 것으로 생각합니다.이러지도 저러지도 못하는 상황인 것 같아 안타깝지만, 더 이상 계약의 해제가 불가능한 상황에서는 일단 입주 후에 다른 입주민들과 상의해서 하자보수나 손해배상청구를 고려하는 것은 어떨까 합니다. 아무래도 대기업을 상대로 해서 한사람의 힘으로 싸우기에는 시간이나 비용면에서 또한 현실적인 문제에서 너무 버거운 면이 있습니다.