유치권을 주장할 수 있을까요? 갑은 자신의 토지위에 근저당을 설정한 이후 을과 공사도급계약을 맺고 이 토지상에 3층건물을 신축하고자 합니다 이 계약에 의거 을은 공사를 진행중 갑은 부도가 났고 을은 공사대금3억원을 아직 변제받지 못하여 이 건물을 점유하고 있는 과정에 토지근저당권의 토지부분에 대한 경매실행으로 병이 낙찰을 받았습니다이 경우 유치권자 을은 대지만 낙찰받은 병에 대하여 유치권을 주장할수 있는지요 혹자는 건물유치권자는 토지만의 경매에서도 대지매수인에 대하여 유치권을 행사할수 있다.라고 하여 을은 병에 대하여 유치권을 주장할수 있다고 합니다 그러나 설사 유치권을 주장할수 있다고 하여도 이 지상의 건물은 법정지상권이 성립이 안되기 때문에 토지낙찰자에게 대항할수 없고 따라서 토지 낙찰자는 건물의 철거를 신청할수 있어 유치권을 주장한다는 자체가 실익이 없을 것으로 보입니다 즉, 유치권자의 유치권이라는 권리와 낙찰자의 건물철거권이라는 권리가 충돌하는 경우로 보여지는데요 변호사님 이 경우 을은 유치권을 주장할수 있고 병은 이 유치권자의 권리금액을 변제하여야 하는지요 또 유치권을 인정하게 되면 병은 법정지상권이 성립하지도 않는데도 이 건물에 대하여 건물철거신청을 할수 없게 되는지요
갑이 자신 소유의 토지위에 근저당권을 설정한 후 을과 공사도급계약을 체결하였고 을이 건물을 준공하였고, 토지에 대한 경매가 실행되어 토지가 병에게 경락된 경우 민법 제366조에 의하여 저당물의 경매로 인하여 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우에 해당되어 건물소유자인 갑은 위 건물의 소유를 위한 법정지상권을 취득한다할 것입니다. 따라서 지상의 건물이 법정지상권이 성립되지 않는다는 취지의 귀하의 견해에는 동의할 수 없습니다.이 경우 건물수급인이자 건물유치권자인 을은 위 건물 자체에 관하여 유치권자로서 대지경락인인 병을 포함하여 어느 누구에 대하여도 유치권을 주장할 수 있다할 것입니다. 을은 건물의 대지에 대한 점유원인인 법정지상권을 원용할 수 있으므로 대지소유자인 병의 건물철거청구가 있더라도 위 법정지상권의 원용에 의하여 철거청구가 인정되지 않는다할 것입니다.귀하가 주장하는 내용은 대법원 87다카 3073판결을 말하는 것으로 보이는데, 위 판결은 건물철거는 그 소유권의 종국적 처분에 해당하는 사실행위이므로 원칙으로는 그 소유자에게만 그 철거처분권이 있으나 미등기건물을 그 소유권의 원시취득자로부터 양도받아 점유중에 있는 자는 비록 소유권취득등기를 하지 못하였다고 하더라도 그 권리의 범위내에서는 점유중인 건물을 법률상 또는 사실상 처분할 수 있는 지위에 있으므로 그 건물의 존재로 불법점유를 당하고 있는 토지소유자는 위와 같은 건물점유자에게 그 철거를 구할 수 있다.이 경우의 건물점유자가 건물의 원시취득자에게 그 건물에 관한 유치권이 있다고 하더라도 그 건물의 존재와 점유가 토지소유자에게 불법행위가 되고 있다면 그 유치권으로 토지소유자에게 대항할 수 없다.는 것으로 귀하의 질문의 경우와는 다른 것입니다.결국 대지소유자인 병은 건물소유자인 갑, 건물유치권자인 을에 대하여 건물철거청구를 하더라도 인정되지 않을 것이며, 을은 건물유치권자로서 위 공사대금의 변제가 있을 때까지 건물을 점유할 수 있다할 것입니다.끝.