임대인이 임차인에게 원상회복 하라면서 보증금을 반환해 주지 않고 있습니다. 저는 갑과 상가임대차 계약당시 월세계약서를 작성하였습니다.임대차 계약서에는 제5조에 원상복구라는 조항이 명시되어 있는데 이 월세계약서에는 원상복구조항이 없었습니다.그리고 특약사항에도 원상복구에 대하여 특별하게 명시하지 않고 단지 임차인은 기존시설을 이용하고 파손 및 훼손시에는 이를 복구하기로 한다라는 특약사항만을 달았습니다.<질의>1. 이러한 경우 임차인인 저는 제가 영업을 하기 위해서 시설한 시설물들을 전부 철거해 주어야 하   는지요?2. 임대인은 기간이 경과하고 현재 시설이 잘 되어 있기 때문에 이 시설이 있어야만 임대가 더 잘   될 것이라는 것은 단지 제 생각만이 아니고 임대인 자신도 누구보다도 잘 알고 있으면서도 자꾸    원상회복 하라면서 보증금을 반환해 주지 않고 있습니다.   변호사님. 위 조항이 원상회복을 의미하는 것인지요?3. 그리고 임대기간이 종료되었음에도 보증금을 반환해 주지 않을 경우 저는 어떻게 해야 하는지요?
임대차계약서나 월세계약서에 임대차종료시 임차인은 원상회복하여야 한다는 취지의 조항이 없더라도 원래 임대차계약에서 임차인은 원상회복하여 임차물을 임대인에게 반환하여야 할 의무가 있습니다. 따라서 특약으로 원상회복의무를 면하는 조항이 없는 한 임차인은 원상회복의무조항이 없더라도 당연히 원상회복의무가 있는 것이므로 원상회복을 주장하는 임대인이 부당하다고 할 수는 없습니다.다만, 임차인이 원상회복에 소요되는 비용은 아주 사소한데, 그 사소한 것을 이행하지 않는다는 이유로 다액의 보증금의 미지급을 정당화할 수는 없습니다. 대법원판례중에는 임차인이 금 326,000원이 소요되는 전기시설의 원상회복을 하지 아니한 채 건물의 명도 이행을 제공한 경우, 임대인이 이를 이유로 금 125,226,670원의 잔존 임대차보증금 전액의 반환을 거부할 동시이행의 항변권을 행사할 수 없다고 한 사례가 있습니다(대법원1999. 11. 12.선고99다34697판결)또, 임차인이 그 임차물의 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 임차물에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물을 사달라고 청구할 수 있습니다. 임대인으로부터 매수한 부속물에 대해서도 마찬가지로 임대인에게 사 달라고 청구할 수 있습니다(민법 646조). 다만, 여기서 말하는 부속물은 임차한 상가 건물의 구성부분으로 되어서는 안되고 독립성을 유지하여야 하므로 만약, 내부인테리어 등의 시설물이라면 부속물매수청구권의 대상이 되지 않습니다.그러나, 임차인이 시설한 것이 가치가 있다면, 임차인으로서는 새로운 임차인을 물색하여 임대인과 계약을 체결하도록 주선하여 보증금을 반환받고 아울러 그 과정에서 시설권리금을 새 임차인으로부터 받아내는 방식을 고려할 수 있습니다.따라서 귀하로서는 새로운 임차인을 데려가 계약을 체결하도록 해 보시고, 최악의 경우는 보증금에서 원상회복에 소요되는 비용을 공제한 나머지를 반환받는 수 밖에 없을 것입니다.끝.