가족이 임차권을 전대받아서.. 둘째 아들앞으로 소유권이 되어 있는 주택이 있습니다.아들은 개인사정상 이 주택에 거주를 전혀 하지 않고 있습니다.그리고 이주택에는 저당이 설정되기 이전부터 최선순위 임차인 a가 입주하여 살고 있습니다.저와 첫째, 그리고 세째아들은 이후 이 둘째 아들의 주택에 차례로 입주하여 살게 되었습니다.이 과정에서 이 주택의 1층에 임차하여 살고 있던 임차인 a가 사망하여 임차인의 가족들로부터 임대차보증금반환독촉에 시달린 나머지 저는 첫째아 들, 그리고 세째 아들과 상의하여 법률자문을 받아 본인 소유의 토지를 팔아 임대보증금을 반환하여 주고 이 임차인의 상속인들과 계약당시의 인감을 첨부하여 전대차계약을 체결하였습니다.이럴 경우 만약 이 집이 경매로 넘어가게 된다면 위 전대차계약에 의거하여 낙찰자에게 대항력을 유지할수 있겠는지요.혹자는 부모가 아들의 동의를 받아 전대차및 임차권의 양도양수계약을 체결 하는 것은 있을수 없는 일이라고도 하여 걱정이 되어 문의드립니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 있어 양수인이나 전차인이 위 주택으로 주민등록법상의 전입신고기간내에 전입신고를 마치고  주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속합니다.주택의 임차인이 제3자에게 전대한 이후에도 의 임차권의 대항력이 소멸되지 아니하고 그대로 존속하고 있다면 그로부터 위 주택을 적법하게 전차한 제3자 또한 임차인의 동시이행항변권을 원용하여 위 임차인이 보증금의 반환을 받을 때까지 위 주택을 적법하게 점유,사용할 권리를 갖는 것입니다(대법원1988.4.25.선고 87다카 2509 판결). 따라서 귀하의 경우도 임차인 a가 주택임대차보호법 소정의 대항력을 갖춘 임차인이고, 이러한 임차인과 사이에 임대인의 동의를 얻어 적법하게 전대차계약을 체결하고 입주와 전입신고를 하였다면, 가사 위 임차주택이 경래되어 경락인에 대해서 임차인 a의 동시이행항변권을 원용하여 임차인 a가 보증금을 반환받을 때까지 위 주택을 적법하게 점유,사용할 권리가 있다할 것입니다.(물론 내부적으로 이미 임차인 a에게 보증금을 지급하였기 때문에 일단 임차인 a가 보증금을 받고 다시 그 보증금을 a로부터 돌려받으면 될 것임). 다만, 임대인과 전차인이 부자간이라면 혹시 허위로 전대차계약을 한 것이 아닌지 등에 관해 의심을 받을 수 있으므로 전대차계약을 하면서 임차인에게 지급하였던 보증금의 출처자료(대출서류 및 지급증서 등) 등을 잘 보관하여서 나중에 문제를 제기할 경우 이를 제출하여 잘 대응하여야 할 것입니다. 끝.