전세보증금 반환 요구 및 지급명령 안녕하세요. 인사는 생략하고 바로 질문 드리겠습니다. 아래 내용과 같이 전세계약이 만료되어 내용증명을 보내고(아직 안보냈음), 임차권등기신청 및 지급명령을 법원에 가서 바로 신청하려 합니다. 이 세가지 행위를 동시에 해도 되는지요? 그리고 제일 큰 문제는 등기부등본을 보면 갑구의 맨 마지막 두 줄을 보면 순위번호(6), 등기목적(소유권이전), 접수(2008년11월12일 제89289호), 등기원인(2008년11월1일 매매), 권리자 및 기타사항(소유자 최◇오 5***** - ****** 경기도 광명시 ◇◇ ◇◇1 ◇◇◇◇아파트 ◇04-◇◇04 거래가액 금 240,000,000원) 순위번호(7), 등기목적(소유권이전청구권가등기), 접수(2008년11월12일 제89290호), 등기원인(2008년11월1일 매매예약), 권리자 및 기타사항(가등기권자 김양순 5***** - 2****** 서울특별시 강서구 ◇◇동 ◇◇91 ◇◇◇◇◇◇아파트 ◇45-◇01) 이렇게 되어 있습니다. 전세계약서는 최◇오의 위임장과 인감증명서를 가지고 온 김◇순과 계약을 했습니다. 이럴 경우 내용증명, 임차권등기,지급명령, 더 나아가 경매나 재산권 압류 등을 제가 지금 전세 살고있는 집과 최◇오와 김◇순의 주소지 모두에 하는 것인지, 아니면 등기부등록상 소유자인 최◇오에게만 해야 하는지 궁금합니다. 등기부등본상 대리인 김◇순의 등기목적(소유권이전청구권가등기)이 이렇게 나와있는데,임차인인 본인의 대항력이 있는 건가요? (이 부분이 가장 궁금하고 찝찝합니다) 그리고 임차권등기, 지급명령 등을 청구할 수 있는 건가요? 두서없이 너무 장황하게 말씀드려 죄송합니다.어두운 터널 속을 헤매는 제게 환한 출구를 안내해 주시기 바랍니다. 이해를 돕고자 있는 그대로실명처리 했으니 살펴보시고 익명처리 해주시기 바랍니다. 안녕히 계세요.##############################################################################제목 : 전세보증금 반환 요구수신 : 김◇순(5****** - ******)주소 : 서울시 강서구 ◇◇동 ◇◇91 ◇◇◇◇◇◇아파트 ◇◇5-◇◇01전화 : 010-◇◇◇1-◇◇◇2발신 : 박◇진(6****** - *******)주소 : 서울시 ◇◇구 ◇◇◇동 ◇◇아파트 ◇◇7 - ◇◇06전화 : 010-◇◇◇6-◇◇◇3계약내용 : 물건 소재지 : 서울시 강서구 ◇◇◇동 ◇◇아파트 ◇◇7 - ◇◇06	용       도 : 주거용	계 약 기 간 : 2009년 2월 24일~ 2011년 2월 23일 (2년)	전세 보증금 : 팔천만원 (\ 80,000,000원)1. 계약만료 2개월 전 집주인(이하 갑)이 재계약 여부를 문의함.2. 세입자인 본인(이하 을)은 다른 이사할 곳의 계약 시점(4월말)이 맞지 않아 2개월 정도 계약연장의 가능성을 문의3. 갑은 2개월 계약 연장 시 월세를 납부하고 거주할 것을 요구4. 을은 월세를 내고 2개월 거주할 의사가 없어 이사할 곳의 세입자(이하 ‘병)에게 계약 만기일을 2개월 앞당겨 이사하도록 부탁5. 을은 갑에게 위 사실을 알리고 재계약 및 계약 연장의 의사가 없음을 밝힘6. 을은 병에게 다른 곳에 이사할 이사비 계약금 이천백만원을 송금(2011.1.7)7. 을은 갑에게 위 사실을 알리고 전세계약금을 받지 못할 경우 나머지 금액을 대출받아 지급해야 하는 사정을 알림8. 갑이 집 내놓았다는 말에 을은 집을 비우지도 못하고 매주 갑에게 전세보증금 반환여부를 확인함9. 갑은 만기일 현재까지도 본인의 임대 조건(월세)만 고집하여 집을 내놓고 을에게 언제까지 전세보증금을 돌려준다는 확답을 하지 않음.그 동안 집주인의 말만 믿고 내용증명도 발송하지 않고 기다렸는데, 더 이상은 기다릴 수 없어 늦었지만 이렇게 문서상으로 집주인께 그간의 과정과 저의 사정을 알려드리오니 조속한 시일 내(2월 말까지)에 전세보증금 팔천만원을 통장◇◇은행 ◇◇6-◇◇-◇◇◇3-◇◇5, 예금주 : 박◇진)으로 입금해 주시기 바랍니다.2011.2.23 세입자 박◇진
1. 내용증명은 하루 빨리 보내시는게 좋을 것 같습니다(두사람 모두에게 보내는게 좋을 것 같습   니다. 김◇순이 대리인 이어서 의사표시를 둘 다에게 하는게 좋을 것 같습니다).2. 임차권 등기명령은 현재 부동산의 소유자(등기명의인)인 최◇오에게 하는게 맞습니다.3. 소유권이전청구권 보전의 가등기가 접입신고보다 앞선다면 가등기권리자가 후에 본등기를    하더라도 그 사람에게는 임차권의 대항력이 없습니다(대법원 1984. 2. 14. 선고 83다카2131   판결 참조).    대법원 판례가 조금 복잡한데 대법원은 가등기 일자가 앞선다면 후에 본등기를 하면 그 물권   취득의 순위가 가등기된 날짜로 된 다고 보고 있습니다.    그러나 가등기권자가 본등기를 하지 않고 그대로 있다면 아무런 문제가 없지만, 대부분 자기   재산에 대한 안전장치로 가등기를 하기 때문에 문제될 소지는 충분히 있습니다.4. 임차권등기명령과 전세금반환소송은 현재 명의자인 최순오에게 하는게 맞습니다.좋은 답변 드리지 못해서 죄송합니다. 최순오가 다른 재산을 가지고 있다면 큰 문제 될 것이 없지만 임차권등기명령과 전세금반환소송을 제기하면 아마 김양순이 본등기를 할 가능성이 높습니다.