중개축을 하기위해 임차인에게 명도요청을 하였으나 일부 임차인이 명도거부를 하고 있습니다. 본인은 리모델링을 전문으로 하는 법인 건설업체 대표이사입니다.본인 회사 가 대치동 소재 건물을 2003년12월17일 매매계약 후 2004년1월20일 등기이 전까지 마쳤습니다.본인은 건물(지하 1층,지상4층)을 매입 후 증,개축하여 분양할 예정 이었습니다.건물매입 가격은 약200억 입니다.본인은 증개축을 하기위해 임차인에게 명도요청을 하였으나 그중 일부 임차인이 명도거부를 하여 선생님께 상담 드립니다.명도거부를 하고 있는 임차인은 본건물 2층일 부 3층.4층전부를 전 소유주와 임대계약(2003년12월31일까지 임대계약)을 맺은 학원업에 종사 하는 자 입니다.본인은 전 소유주와 매매계약 체결 당 시 명도 문제를 확인 하였고 그 사실은 다음과 같습니다.전 소유주와 학원 측은 2003년9월18일 임대계약시 계약기간은 2003년1월1일부터 2003년12월 31일까지 계약 하였고 별도 각서를 작성하였는데 그 내용은 건물주가 건축물 리모델링공사를 시행하면 공사진행에 차질이 없도록 임대건물을 건물주에 게 명도하겠다는 내용입니다.본인은 그 각서내용을 근거로 명도문제가 없 을 것이라 사료되어 건물을 매입했고 사업계획을 확정했습니다.학원측은 건 물이 매매후 증.개축되어 분양 된다는 사실을 사전에 충분히 인지 하였고 그로인해 전 소유주와 임대계약도 2003년9월18일 작성 된 것입니다.또한 본인 도 2003년12월17일매매계약후 부터 2004년 3월25일 현재까지 10차례에 걸쳐 명도에 관련된 내용증명을 발송하였습니다.본인은 착공시기 지연에 따른 막대한 피해를 입고 있습니다.본인은 이 문제가 조속히 해결 할 수 있는 방안을 듣고 싶습니다.
만약 상가임차인인 학원운영자가 상가건물임대차보호법 제 3조 소정의 대항요건(인도 및 세법상의 사업자등록)을 갖춘 때에는 대항력을 취득하여 귀하 등 상가건물의 양수인은 당연히 양도인의 지위를 승계합니다.그러나 위 상가건물에 이미 근저당권설정 등이 되어 있는 후에 위 상가건물의 임대차계약을 체결했다면 위 대항력을 취득하지 못하므로 결국, 종전 주인과의 임대차계약으로 양수인인 귀하에게 대항하지 못합니다.이 경우 귀하는 임차인인 학원업자를 상대로 건물명도 및 임료 상당의 부당이득의 반환을 청구할 수 있습니다.다만, 이와 같이 명도 등의 소송을 제기하여 승소판결을 얻는데는 시간이 소요되므로 학원업자와 담판을 지어보시고 그 비용이 과다하지 않다면 빨리 인도받는 것이 경제적일 수는 있습니다. 끝.