상가 집합건물 관리규약 개정을 위한 방법은 ... 동종업종 아귀다툼이 어떻게든 해결 된다면 관리규약 개정이 쉬울듯 해서 문의 드립니다.구분소유주 **여명 됨관리규약이나 동종업종이 무효라는 소송을 걸고 싶어서 질문 드립니다. 1.관리규약의 문제점 1) 제정의 문제점   ① 200*년 관리단 집회에서 발의가 있었음(정족수는 미달)   ② 관리규약을 만들겠다고 구분소유자 (발의)동의서 받음, 발의때 동의서와 관리규약을 만든후 동의서가 함께 뭉뚱그려져 전 관리인은 합법적으로 만들어졌다 주장함.   ③ 상가 관리규약에 한줄있는 동종업종 규제에 대해 대부분의 구분소유주들은 설명은 못듣고, 관리규약 만들겠다 또는 만들었다하여 동의 해 주었다함     2) 관리규약 내용의 문제점   ① 구분소유주 의결권 기준에 하나의 구분소유권은 하나의 의결권을 갖는다로 되어 있어 작은 전유부분 여러개 갖은 소유자가 그보다 큰 전유부분 1개를 갖은 소유자 보다 투표권이 많음     ② 관리인의 임기는 1년이며 연임할 수 있다는 조항에 따라 무투표로 그냥 연임가능   ③ 관리단 임원의 자격이 너무 까다로움 (구분소유권을 유지하고 입점활동을 해야함) 소수 자격자(3~4명) 만이 관리단임원이 될 수 있음            - 중략-2. 동종업종 규제 문제   관리규약 내에 동종업종 입점자는 구분소유주 2/3의 동의와 관리인의 승인을 받아야함 한줄 있음.  (* 이 한줄에 대해  폐기, 유지, 조건완화로  합의점을 못찾고 있음,  *)3. 질문①상가 관리규약의 문제점 등으로  상가규약집 전체를  무효 소송이 승산이 높을까요?② 존의 규약도 악법도 법 인정하고 동종업종에 대한 것만 효력 무효 소송이 승산이 높을까요?③소송의 대상은 관리규약인가요?  관리규약을 만든 관리인 인가요?④소송시 필요한 절차(또는 자료)무엇인지요?⑤소송의 기간이 얼마나 걸릴까요?
안녕하세요정병주 변호사입니다.1. 먼저 집합건물의 규약이 집합건물법을 준수하였느냐의 여부는 다음과 같습니다.가. 집합건물 규약의 집합건물법상의 규정 준수여부(규약 설정 절차상의 하자)집합건물법상의 정족수집합건물법 제29조에 의하면, “규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 행한다. 이 경우 규약의 설정·변경 및 폐지가 일부의 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 얻어야 한다.”고 규정하고 있다. 이처럼 일반적인 다수결 원칙보다 강화된 요건을 규정하고 있는 이유는 관리규약이 구분소유자의 권리에 영향을 미칠 가능성이 크기 때문이다나. 집합건물 규약의 효력 유무에 대한 판단 기준(규약 내용상의 하자)단체 내부의 규정은 특별한 사정이 없는 한 그 내용이 강행법규에 위반된다거나 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반된다고 볼 정도로 사회관념상 현저히 타당성을 잃은 경우를 제외하고는 유효하다(대법원 2002. 4. 26. 선고 2001다78980 판결, 1992. 11. 24. 선고 91다29026 판결). 관리단 규약도 구분소유자들 상호간에 있어서는 기본적으로 단체 내부의 규정이라고 할 것이므로, 그 내용이 강행법규에 위반된다거나, 구분소유자의 소유권을 필요하고 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해 내지 제한함으로써 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반된다고 볼 정도로 사회관념상 현저히 타당성을 잃은 경우를 제외하고는 유효하다(대상판결인 대법원 2004. 5. 13. 선고 2004다2243 판결)2. 귀하의 사건의 경우귀하의 상가 관리규약과 같은 경우는 규약절차상의 하자도 있고, 내용상의 하자도 있습니다. 규약 절차상의 하자는 발의 동의서를 관리규약 동의서로 갈음하는 등의 절차는 큰 하자라고 볼 수 있고 따라서 이에 대하여 무효주장을 할 수 있을 것 같습니다.내용상의 하자에 대하여는 의결권은 집합건물법에 따라 머리수로 해야하는 것이 강행규정인데, 구분소유권의 기준으로 이를 구분하는 것은 잘못된 기준이라고 할 수 있을 것 같습니다.3. 일반적으로 이와 같은 소송은 동종업종 입점자나 이 입점을 반대하는 쪽이 금지청구나 손해배상청구 소송의 형식으로 청구를 합니다만, 모든 구분소유주와의 정리를 위해서는 관리규약의 무효 확인의 소를 제기해도 될 것입니다. 관리규약 전체의 무효를 주장해도 되고, 그 내용 중 일부의 무효를 주장해도 됩니다. 피고는 관리단집회 또는 관리인이 되어야할 것 같습니다. 4. 자료는 관리규약, 관리집회 의사록 등 관리규약의 설정절차와 관련된 모든 자료가 필요할 것입니다. 소송 기간은 서로간의 다툼에 따라 달라지는 것 이지만 일반적인 소송보다 긴 소송이 될 것 같습니다.감사합니다.