임차보증금 반환에 관하여 안녕하십니까? 언제나 유익하 답변에 감사합니다. 임대차계약(건물임대차)과 관련한 질문사항 입니다.임대인 : A,B,C,D임차인 : S임대차게약일 : 1995.8.명도통보일 : 1998.5.임대차계약 후 임대인들은 임차인인 S에게 통보 없이 소유권을 임대인 A 1인에게 이전하였습니다. 이후 임차인이 임대인들에게 건물 명도 이후에도 임차보증금을 반환하지 않자, 임차인은 임대인들을 상대로 임차보증금 반환을 요구하는 소송을 제기하였습니다.이에 임대인들 중 B,C,D는 항변하기를임대차계약서 작성 당시에는 토지 소유권들이 본인에게 있었으나, 이 소유권은 향후 임대인 A 1인에게 이전되기로 임대인들 사이에 합의가 되어 있었으며, 실제로 임대차계약서 작성 후 건물 완공 전까지 토지 소유권이 이전 되었음과 소유권 이전 후 임대인 B,C,D는 임대차계약이 유효하게 존속하는 동안에 단 한 번도 임대인으로서의 권리를 주장하거나 의무를 이행한 사실이 없는 등 자신들은 이 사건 임대차계약과는 사실상 무관하다고 주장하고 있습니다. 질문1임대인 B,C,D가 임대차계약서상의 임대인으로 되어있음에도 불구하고 실질적으로 임대인의 지위나 의무를 행사한 바 없다는 주장만으로 임차보증금 반환의 의무가 없는지의 여부질문2임차인은 건물명도 임대인 A를 임대인들의 대표로 보고 A에게만 명토통지를 한 바 있습니다. 이에 임대인들은 임차인이 명도통보를 임대인들 중 A에게만 한 것에 대하여 민법 제547조 제1항을 이유로 “다수당사자와 채권채무관계 즉, 당사자 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해제나 해지는 그 전원으로부터 또는 그 전원에 대하여 하여야만 한다” 라고 주장하고 있습니다. 임차인이 임대인들의 대표인 A에게만 명도 통보를 한 것이 나머지 임대인들에도 통보한 것으로 인정될 수 있는지 궁금합니다.  끝.
1) 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다(주택임대차보호법 제 3조 2항)에 의하여 대항력 있는 임대차의 경우 양수인은 임대인의 지위를 당연 승계하며, 이 경우 양도인은 임대인의 지위에서 벗어나고 따라서 보증금반환채무 역시 소멸됩니다. 한편, 임차인이 양도인의 면책적 승계를 원하지 아니하는 경우에는 대항력에 의하여 보호되는 이익을 스스로 포기하여 이의를 제기함으로써 면책적 승계를 저지할 수 있다는 것이 판례입니다. 즉, 대법원 2002.9.4.선고 2001다 64615판결에 의하면 임차인의 보호를 위한 이 법의 입법취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고 그 와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금반환채무는 소멸하지 않는다는 것입니다. 따라서 임대인 B,C,D가 임대인으로 기재되어 있는 이상 임대인으로서 의무를 부담하는 것이고, 실질적으로 임대인의 지위나 의무를 행사한 사실이 없다는 주장만으로는 임대인의 보증금반환의무를 면할 수 없다할 것이고, 앞서 본 바와 같이 대항력 있는 임대차이고, 자신의 지분을 A에게 모두 양도하였으므로 보증금반환채무가 소멸되었다는 주장을 할 경우에는 보증금반환채무를 면할 수 있다할 것입니다. 다만, 이 경우에도 임차인이 그 사실을 안날로부터 상당기간 내에 이의를 제기하면 B,C,D는 보증금반환채무를 면하지 못한다할 것입니다.2) B,C,D가 임대차관계에서 벗어났느냐가 관건입니다. 앞서 본 바와 같은 사유로 B,C,D가 임차주택의 지분을 A에게 양도하였다면 임대차관계에서 벗어났다할 것이므로 임차인이 유일한 임대인인 A에게만 명도통지를  한 것은 적법할 것입니다. 그러나, B,C,D가 여전히 임대인이라면 해지통보는 전원에게 해야 되므로 단순히 A에게만 한 해지통보(명도통보가 해지통보의 의미를 갖는다면)는 이와 같은 해지와 해제의 불가분성에 의하여 적법하지 않다할 것입니다. 끝.