채무에 시달린 집주인이 근저당과 가압류가 설정되어 있는 집을 다른사람에게 소유권 이전을 하고 사라져 버렸습니다. 안녕하세요 이렇게 서민을 위해 무료 상담을 해주시는 변호사님께 감사의 말씀을 드립니다 다름이 아니라 2000년 10월에 결혼한 신혼 부부입니다 사회 초년생으로 아무것도 모르는 상황에서 전세집을 얻었습니다 저의 혼자 힘으로 얻다 보니 많이 힘이 들었습니다 제가 2000년 7월 15일 자로 전세계약을 했습니다 그당시 은행에 근저당 설정이 되어있는지 모르고 계약을 했습니다 제가 얻은 집에대해서 말씀을 드리자면 건물과 대지 대략 50평 정도 인걸로 알고 있고요 시가로 2억 3천 만원정도 한다고 하더군요 2층 주택이며 1층은 4천만원 2층은 3천만원 지하뒷쪽이 1천2백만원 그리고 지하앞쪽에 저희가 1천6백에 전세를 얻었습니다 등기부 등본에 보면 은행에 두곳에 4천9백만원 정도 설정이 되어있습니다.순위는 은행권이 먼저 인걸로 나와있습니다이집에 처음에 들어왔을때 확정일자도 받고 주민등록 신고도 했습니다그런데 문제는 지금부터 입니다 제가 집안사정으로 저의 주소를 부모님 집으로 2001년 2월경에 옮겼습니다.그리고 다시 4월에 원래집으로 다시 주민등록 신고를 했습니다 집에 물이 새고 해서 7월에 이사를 가려고 방을 내놓았을때 들어오는 사람을 통해서 가압류 5천만원이 있다는 것을 알았습니다 그래서 새로 들어온다는 사람을 취소를 하더군요 그래서 등기부 등본을 떼어서 보니 2000년 8월에 가압류 5천만이 있었습니다.너무나 황당해서 계속적으로 주인에게 이사를 가겠다고 수차례 해봤지만 기다려라는 말만 할뿐 다른 말이 없습니다전세계약은 아직 1년이나 남은 상태여서 어떻게 할수 도 없고 참난감 하더군요 그런 사이에 이 집주인이 채무에 시달려서 근저당과 가압류가 설정되어있는 이집을 다른사람에게 소유권 이전을 하고 사라졌습니다새로운 주인은 아직 아무 말이 없지만 어떻게 해야 할지 정말로 답답하고 난감합니다 어느정도는 상담사례를 통해서 보았지만 그래도 답답해서 이렇게 글을 뛰웁니다 저의 질문을 적어 보았습니다 1.경매에 넘어가면 보상을 받을 수 있는지요?(저의 순위가 마지막입니다.) 2.임대차 보호법에 소액우선이라는 제도가 있는데 저의 경우는 어떻게 되는지요?3.재전입을 했을 경우에 다시 확정일자를 받아야 하는지요?4.계약기간이 만료 되었을때 전세보증금을 어떻게 하면 받을수 있는지요?5.계약만료가 되어서 다른집으로 이사를 했을때 지금 현상을(순위)유지하기 위해 등기명령권이라는 것에 대해서 자세히 좀 설명좀 해주세요?저게 너무 많을 것을 문의 한것 갔습니다 사회 초년생으로 너무 힘이 들고 실망도 많이 했습니다 제발 속시원히 상담좀 해주셨으면 합니다
1. 귀하의 질의 순서에 따라 답변드립니다.2. 귀하의 경우 주택임대차보호법 시행령에 따라 보증금 1600만원중 일정액 1200만원(특별시및 광역시)에 관하여 선순위 담보권자(은행권 선순위 근저당권)보다도 우선하여 임차주택(대지포함) 경락가액의 1/2의 범위 내에서 배당을 받을 수 있습니다. 3. 귀하는 확정일자를 다시 부여 받을 필요는 없습니다. 그러나 주민등록을 전출한 시점에 우선변제권을 상실하였다가 재 전입신고를 한 때에 다시 우선변제권을 취득하게 됩니다. 4. 전 임대인을 상대로 임차보증금 반환 청구소송을 제기하여야 합니다. 만일 이건 임차목적물이 경락이 되어 귀하가 주택임대차보호법시행령 상의 보증금 우선변제액을 배당받은 경우 그 차액을 공제한 나머지 금액을 소가로 하여 청구하여야 합니다. 5. 임차권등기명령제도는 임대차계약이 만료되었으나 임차보증금을 반환 받지 못한 임차인이 이사를 가게되는 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원,지방법원지원 또는 시,군법원에 임차권등기명령을 신청하면 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되는 제도입니다. 그러나 귀하의 경우 선순위 근저당권 설정이 되어 있기 때문에 차순위가 됩니다. 참고바랍니다.