부동산 매매과정의 분쟁으로 민/형사소송 중 안녕하세요현재 부동산 매매과정에서 분쟁이 생겨서 민/형사소송 진행중에 있는데 궁금한 점이 있어 질문드립니다.본인(매수인):A 매도인:B 중개업자:C 실제 건물 소유주: D1. 매수인 A는 중개업자 C의 중개로 매도인 B의 건물을 사기로 함2. 계약전까지 아무런 언질 없었던 다운계약서를 계약서를 쓰기로 하고 만난 자리에서 B와 C가요구함다운계약서가 뭔지 몰랐던 A는 C에게 써줘도 괜찮은 건지 물어봤으나 C는 으레 다들 하는 것이니 걱정할 것 없다고 A를 안심시켜 다운계약서를 작성함3. 계약당시 실소유주 D와 계약서를 쓰러 온 당사자 B가 다른 인물인 것을 알고 의아해하니 세금 문제로 며느리 명의로 해놓은 것이니 신경쓸 필요 없다고 함4. 상기 건물에는 옥탑방이 있는데 계약할 당시 도면을 볼 것을 요구했으나 보여주지 않았으며 실제 건물을 보고싶다는 요구에 세입자들이 싫어한다는 이유로 B가 거주하던 곳과 일부 세입자 집만 확인하고 옥탑방 등 다른 곳은 보여주지 않음나중에 A가 불법건축물인 것을 알고 불법을 중개한 것이냐고 B와 C에게 따졌으나 다 알고 구매한 것 아니냐며 변명함(그러나 계약서 어디에도 불법에 대한 언급이 없으며 C는 불법건축물이라는 말을 A에게 한 적이 없음. 다만 계약서에 3층 옥탑방 확인하였음이라는 문구가 있으나 실제 옥탑방은 용도변경하여 4층 옥상에 위치함) 5. 상기 건물은 고질적인 누수문제가 있었으나 B는 아무런 문제 없다고 거짓말을 하였고 C는 계약서에 누수없음이라 표시함계약금을 치르고 난 뒤 누수가 있는거 알고 팔았느냐고 따졌더니 그제서야 옥상 방수공사를 대대적으로 한 적이 있다고 시인함 옥상이 아니라 1층에도 누수가 있으며 당시 세입자가 건물 누수가 고질적이라고 슬쩍 일러줬다고 따지니 수리하면 될 일이라고 해 놓고 차일피일 미룸6. 불법건축물, 다운계약서, 명의신탁, 누수관련해서 A는 B에게 계약파기를 요구했으나 계약금 반환을 거부함-> 위와 같은 내용으로 사기죄,공인중개사법,부동산실권리자명의등기에관한법률위반,건축법위반으로 형사고소한 상태이며 민사소송도 함께 진행중에 있습니다. 별도로 B의 건물을 불법건축물로 구청에 신고, 관련 민원을 넣었으며 불법건축물이라 뜯어내야한다는 민원답변을 받았습니다.중개업자 C에 대해서는 실제 계약서는 C가 들고 있지만 계약당시에 월세수익을 설명하기 위해서 C가 자필로 적어준 설명서를 구청에 증거물로 제출하고 불법행위에 대한 신고를 하였으며 결과적으로 C는 업무정지 6월의 처분을 받았다고 합니다.소송은 계약금에 위약금까지 합친 금액을 요구했으나 현재 매도인 B측에서 합의 요청이 들어와서 그냥 계약금 2000과 법무비용 250에 해당하는 금액에 합의하기로 하였으며 B가 그 중 일부인 1250은 부동산에 청구할 것이라는 말을 들었습니다.어제 매도인 B가 중개업자를 만난 모양인데 업무정지에 대한 앙금이 남아있어 합의를 거절했다고 합니다.그리고 오늘 중개업자 C와 결혼할 남자라는 사람이 건장한 남자 1명과 함께 본인 A의 사업장에 찾아와서 사업하는 사람이 이래도 되는거냐며 앞으로 사업을 방해할 것이라는 뉘앙스로 한바탕 퍼붓고 갔습니다.질문은,1. 중개업자 C 없이 매도인 B와 2250에 합의하는 것이 가능한지?   B와 합의하면 자동으로 C와도 합의한 것이 됩니까? (잘은 모르지만 B가 C에게 구상권을 청구할 수 있기 때문에 C랑도 자동적으로 합의가 되는 건지..)2. 만약 합의서에 중개업자 C는 제외라는 문구를 넣는다면 B는 제외시키고 소송을 계속 진행하는 것이 가능합니까? (돈을 바라고 한 소송이 아니라 지금까지 든 비용에 합의하려고 했으나 중개업자 C의 태도가 괘씸하여 C를 상대로 소송을 계속하고 싶습니다.)3. 중개업자 C의 남자친구가 또 찾아올 것이라 하고 갔는데 만약 계속 찾아온다면 업무방해죄, 협박죄로 신고 가능합니까?4. 계약 당시에 있었다는 이유로 중개업자 C가 본인 A의 아내에게 계약명의인이 아니라는 이유만으로 자유로울 수 있으신지.. 이렇게 문자를 보내는데 이 경우 협박죄가 성립합니까?5. 관련 법을 찾아보니 다운계약서는 중개업자의 자격취소요건은 해당되지 않지만 영업정지뿐만 아니라 등록취소요건에 해당되는 것을 알았습니다 자꾸 찾아와서 협박하면 등록취소는 왜 안시키고 영업정지만 했는지 구청에 다시 진정하겠다고 말하고 싶습니다. 이경우 혹시 협박죄가 성립되는지? 6. 만약 중개업자 C만을 대상으로 계속 소송진행이 가능하다면 변호사 선임을 하는 것이 나을까요? 본인은 사업자라 생업때문에 재판 참석에 부담이 됩니다.질문이 길어 죄송합니다.성실한 답변 부탁드리겠습니다.
1. 합의여부합의의 내용이 무엇인지에 따라 다르겠지요. 합의 내용이 계약상의 계약금 반환과 관련된 것이라면 계약당사자만이 합의를 할 수 있는 것이므로 중개업자가 아닌 원래 계약 당사자간에 합의가 이루어져야 하는 것입니다. 그런데 내용 중 일부가 중개업자와도 관련이 있는 것이면 중개업자가 당연히 합의의 당사자로 포함이 되어야 하는 것이고. 만일 이런 경우 중개업자가 없이 합의가 되었다면 매도인이 합의의 권한을 위임받았다는 사실이 없는한 그 부분에 대한 합의는 효력이 없게되겠지요. 즉 자동합의가 되는 것도 아니랍니다.2. 소송 당사자는 원고가 청구하려는 내용이 무엇인지에 따라 달라지겠지요.매도인과 합의후 중개업자만을 소송당사자로 하여 소송을 하려면 소장에 중개업자만을 상대로 청구를 하면 중개업자만이 소의 상대방이 되는 것입니다.3. 중개업자 남자친구가 계속 찾아와서 님을 위협하는 것은 오히려 님에게는 더 호재입니다.자신들이 떳떳하다면 오지 않겠지요. 한번더 찾아오면 그 상황을 녹음하시고 목격자도 확보해놓으면 좋겠지요.업무방해는 위계나 위력으로 타인의 업무를 방해하는 경우 성립하고 협박죄의 경우는 잘 아시다시피 해악을 고지하는 경우 성립하는데 그 해악이 반드시 죽인다,,이런 것만이 아니라 타인의 생명신체 재산 지위 등등에 해를 가할 위협을 하며 말하는 것도 포함이 됩니다.그러니 덩치큰 남자가 와서 어쩌고 저쩌고 하는 것은 상황상 협박죄나 위력에 의한 업무방해죄의 여지가 있으니 증거확보를 잘하시길 바랍니다4. 앞서 언급한 바처럼 협박이란것이 당시 상황 및 전제상황을 고려하여 타인에게 해악을 고지 한것으로 보이는 경우 성립하는데,,아내에게 한 말들이 일종에 아내와 질문자님에게 해악을 고지한 것으로 보인다면 3.4 번 연결해서 협박죄가 성립할 가능성이 있습니다.5. 일단 해악의 고지의 내용은 그 제한이 없기에 진정넣겠다,,처벌하겠다,,라고 해서 타인의 사회적 지위를 곤란하게 하겠다는 말을 하는 경우도 협박죄의 구성요건에 해당할 여지가 있으나,,,무조건 그런것이 아니고 이런 경우 아주 예외적인 경우만 우리 판례는 협박죄를 인정하고,,질문자님의 저정도의 말은 협박죄의구성요건에 해당하지 않거나,,해당한다해도 사회상규에 반하지 않는 행위로서 위법하지 않을 것 같습니다.6. 민사의 경우는 변호사 선임이 필수조건은 아닙니다.다만 중개업자의 태도를 봐서는 소송이 진행될 경우 중개업자들이 변호사를 선임할 가능성이 높아보이구요,,아무래도 변호사를 선임한 경우와 변호사 없이 본인소송만 진행한 경우 공격이나 방어적인 측면에서 불리한 것은 사실이구요,, 물론 증거가 충분하다면 본인소송으로 진행하셔도 무방하지만요,,그리고 님의 경우는 사정이 어찌하든 다운계약서를 본인의 의사대로 작성하여 위법행위를 함께한 부분도 있어 본안소송 가셔서 그런 점이 참작되어 소송이 불리할 가능성도 크니,,왠만하면 변호사를 선임하시기를 권해드립니다.