집단상가(쇼핑몰) 내 에서의 임대인의 임차인 보호 의무 외국계 할인점(6층건물)에서 1층 전체가 쇼핑몰로 구성되어 40여개의 개인 shop으로 3년 계약으로 임대 영업중 입니다.그런데 현재 계약기간이 2년정도 남았는데 할인점(임대인)측에서 box 매장을 open매장으로 만드는 리모델 공사를 한달 예정으로 진행 한다고 하는데, 공사기간 동안 정상적인 영업이 어렵고 보상대책도 없는데 전체 임차인 동의없이 공사를 진행할 수 있는지?또한 리모델 공사가 끝나고, 쇼핑몰내 영업중인 같은 업종도 입점 시킨다는데 현재 운영중인 임차인의 동의없이 가능한지?신규 입점 임차인에게는 기존 임차인보다 30% 저렴한 보증금 및 월대료를 받고 있는데 법적인 문제가 없는지?기존 임차인이 같은 업종에서 브래드 변경 또는 타업종 변경 또는 양도양수시 계약서에도 없는 보증금 및 월임대료를 5% 인상하여 청구하는데 법적으로 대응할 방법은?기존 임차인은 입점시 매장 내부의 모든 인테리어를 하였고 임대인측의 공사 감리와 지정해준 브랜드와 장소에서 영업을 하고 있습니다.(현재 모든 매장 이 box 매장임)
1. 임대인은 임차물의 보존에 필요한 행위를 할 수 있으며(민법 제 624조), 다만 이 경우 위 보존행위가 임차인의 뜻에 반하고, 또 이로 인해 임차인이 계약목적을 달성할 수 없으면 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다(민법 제 625조). 그런데 임대인이 박스 매장을 오픈매장으로 변경하는 공사는 임차물의 보존행위라고 할 수 없으므로 임차인의 동의없이 그 공사를 할 수는 없으며, 만약 강행할 경우 임차인은 이로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다.2. 기존 임차인과 같은 업종을 신규 임차인에게 허용하는 것은 기존 임대차계약서에 그것을 금지하는 특약이 없는 한 재산권행사의 자유의 하나로 가능하다고 생각됩니다. 다만, 이 경우 임대인의 신의칙 또는 상도의 등을 이유로 임대인의 위 행위가 허용되어서는 안된다는 논리도 성립할 여지가 있습니다.3. 신규 점포의 임차인에게는 기존 임차인보다 30%저렴한 보증금 내지 임료를 약정할 경우, 기존 임차인은 민법 제 628조의 차임증감청구권 내지 헌법상의 평등권을 주장하여 기존 임대보증금 내지 월임료의 감액을 주장할 수 있습니다.4. 기존임차인이 브랜드변경, 업종변경, 양도양수시 보증금 등의 5% 인상에 대해서는 명시적 특약이 없는 한 부당하다할 것입니다. 임차인은 임차물을 사용수익권을 가지고 있기 때문에 업종변경시 임대인의 동의 또는 상가관리위원회의 동의를 얻어야 한다는 등의 특약이 없는 한 임차인은 자유롭게 브랜드변경이나 업종변경을 할 수 있는 것입니다. 임대인의 위 요구에 대해 근거제시를 요구하시고 명확한 근거가 없으면 응하지 않아도 됩니다. 참고하십시오.