임대차 계약 위반 여부 안녕하십니까?본인은 임대인으로써 임차인이 작년 10월경 영업 부진을 이유로 본래 식당으로 운영 중인 임대물건 내에 편의점을 개업하겠다고 하여, 임대물건의 분대 등을 우려하여 당초에 불허하였으나, 임차인이 식당과 하나의 간판과 하나의 출입구, 임대물건을 2개의 상가로 분할 하지 않으며, 그리고 사업자 등록증도 하나로 하겠으며, 자신이 명도 시에는 하나의 상가로 복원하도록 하겠으니 허락해 달라고 간청하여, 일반조건에 전대, 분대, 양도 등을 할 수 없으며, 임대인의 허락없이 임의로 구조 변경 개선등을 할 수 없도록 명시 하고, 특기 사항으로 인테리어 공사 비용을 청구할 수 없으며, 명도시에 임대장소는 어떠한 이유를 불문하고 빈 홀로 원상 복구 하기로 한다고 명기 하여 1년 간 계약을 하였습니다.그러나, 임차인은 계약서 상에 2개월 전에 서면 통보를 하지 않으면 1년간 계약이 연장된다는 점을 악용하여, 금년 8월 중순부터 일체의 통보 없이 기존의 약정을 어기고, 임대 물건 내 격벽을 세워 상가를 두개로 완전히 분할하고, 별도의 출입구를 설치하기에, 당초 계약 조건을 들어 구두로 공사의 중단을 요청하고, 새로운 조건으로 계약을 제시 하였으나. 임차인과 결렬이 되어 계약의 종료를 내용증명으로 송부한 상태입니다.현재, 임차인은 자신은 자동으로 1년간 계약이 연장되었으니, 새로운 조건으로 재계약을 할 필요가 없다고 주장하고 있으며, 공사 중단에도 불응하고 공사를 강행하고 있습니다.따라서, 현재 임대인이 임차인의 시설물 구조 변경 및 개선 금지 조항을 근거로 계약 조건 위반에 따른 계약의 해지를 주장할 수 있는 지 알고 싶으며, 그로 인한 사전 작업으로 서면으로 공사의 중지를 통지하여도 향후에 법적 불이익은 없는 지 알고 싶습니다.참고로 한 계약 조항은 다음과 같습니다..제7조 임대 기간 만료 2개월 전에 쌍방 중 어느 일방이 서면에 의한 이의신청이 없는 한, 이 계약존속 기간의 만료와 동시에 1년간 연장된다.제11조 임차인은 임대차물의 구조 변경 개선 또는 옥외 광고(간판) 및 기타 대외적 효과를 목적으로 하는 지시물의 시설을 하지 못한다. 단, 임차인이 임대인과 타협하여 공사비는 임차인이 부담하고 설치하며, 명도시는 임대인의 요구에 의하여 현상 또는 원상복구 하기로 한다.(임차인이 임대인의 승낙없이 불법적으로 증축 또는 건축하였을 시는 임대인의 요구 시 즉시 철거 하고 이로 인하여 발생되는 행정관청의 제재나 과징금, 별금 등 이외의 모든 것도 임차인이 책임지고 ,후략)단, 현재 관청에 알아본 바로는 비 내력벽의 철거와 시공이므로 구조 변경은 아니라는 답변을 받았습니다..
우선 기간이 도과되기 이전에 내용증명 등을 통하여 계약의 갱신을 원하지 않는다는 의사를 피력했어야 하는 아쉬움이 있습니다. 현 상황에서는 의뢰인에게 유리, 불리한 사유가 공존합니다. 약정 상으로 구조 변경을 하지 않기로 하였음에도 상대방인 임차인이 임의적으로 위와 같은 행위를 하는 것을 근거로 하여 계약의 취소가 가능할 수 있을 것으로 보이나, 구청의 답변을 보면 구조변경을 특정하기에도 무리가 있습니다. 다만, 구두로 약정한 내용에 대한 증거 예를 들면 상대방과의 녹취록 등이 확보된다면 구두 약정을 위반한 사실을 근거로 계약의 취소나 해제 등이 가능할 수도 있습니다. 즉, 최종적인 판단은 법원에서 해야 할 사안으로 보이는바, 우선 증거 확보에 최선을 다하시고 소송을 제기하여 건물의 인도 청구를 진행하시기 바랍니다. 아무튼, 잘 해결되기를 바랍니다.