학원을 하는데 보상금을 선뜻 주시겠다며 자꾸만 정리해서 나가라고 합의를 하려고 합니다. 지난 2008년 11월 근린생활시설 3층건물중 2층전부(30평)를 미술교습소로 계약했습니다. 보증금은 1000만원, 월세 50만원입니다,, 당시 학원계약에 관련된 모든 거래는 교습소건물과 마주보고 있는 단독주택에 거주하시는 주인할아버지와 이루어졌습니다. 하지만 건물 실제명의는 주인할아버지의 아들(미술교습소 건물 3층에 거주)로 되어있었습니다. 부동산 임대차계약서도 할아버지께서 아들이름과 도장으로 직접 작성하시고, 계약금과 보증금 월세도 할아버지의 통장으로 넣었습니다.계약당시 할아버지께서 건물의 저당이나 압류 등의 걱정은 할 필요도 없다고 호언장담하시면서..,,나중에 학원잘되서 권리금 많이 받고 나가라고 조언도 해주셨습니다. 그런데 계약한지 5개월이 지난 어제 할아버지께서 찾아오셔서,,,,아들이 부도가 나서 건물이 다른사람에게 경매로 넘어갔다고 다음달까지 교습소를 비워야 한다고 하셨습니다. 새주인이 건물을 철거하고 새건물을 짓는다고 윗층에 사는 아들도 이사가야하고, 저도 빨리 다른 교습소자리를 알아보라고 하시면서 저에게 피해보상금을 주시겠다고 하십니다.교습소를 처음 계약하던 당시, 2층은 비어있던 상가였지만 평수(30평)에 비해 보증금과 월세가 저렴해서,,,계약을 하게됐고,,,인테리어공사를 했습니다. 전에 인테리어디자이너 경력이 있어 600만원 정도로 저렴하게 공사를 했지만 실제로 1000만원 이상의 공사규모였습니다. 계약기간동안 학원을 잘 운영해서 2년후에 시설비(1000만원이상)와 권리금(학원생수)을 받고 학원을 팔 계획으로 운영하고 있었습니다. 물론 빈 상가에 학원을 처음 개원하여,,,개원초기엔 수익보다 지출이 더 많은 투자기간이었고,,,,,5개월정도 지나 이제 점점 자리를 잡아가고 있는 시점이였습니다. 전 주인이 바뀌어도 계약기간인 2년동안은 계속 교습소를 운영할 권리가 있다고,,,나가지 않겠다고 하니,,,,제가 나가지 않으면 새주인이 1층, 3층 전부 철거하고 공사를 할텐데 실질적으로 학원운영이 불가능할거라고 하십니다. 그래서 전 그런문제는 저와 새주인이 해결해야할 문제아니냐고 물었더니,,,,그렇게되면 문제가 더 골치아파지고, 새주인에게 보상받기는 더 힘들거라고 하시면서 본인(할아버지)과 보상금을 합의해서 빨리 교습소를 정리하는게 가장 좋은방법이라고 하십니다. (참고로 할아버지는 이전에 구청 건축과에 근무하셨던 공무원이셔서 건축법률쪽엔 아주 자신있어하십니다.)그래서 전 지금 학원생 전부가 함께 이전 할 수 있도록 현재 교습소에서 아주 가까운거리에 적당한 상가가 있으면 보상금 1000만원을 받고 이전할 의향이 있다고 말씀드렸습니다.(보상금 1000만원=인테리어 600, 그동안 월세 5개월치 반환금 250, 이사비용 100)그랬더니 보상금1000만원을 선뜻 주시겠다고 하시며 급하게 합의를 보시려고 합니다.자꾸 1000만원에 합의보고 다음달까지 교습소를 정리하라고 재촉하시면서,,,,,,,생각해보면 실제 건물 소유주도 아닌 할아버지가 저와 보상금을 합의보고 저를 상가에서 나가게 재촉하실 이유가 없을것 같은데,,,좀 의구심이 들기도 합니다. 그리고 제가 너무 적은 금액을 합의금으로 제시했나 생각도 듭니다.질문1) 제가 손해본 부분에 대한 피해보상금을 구체적으로 어떤부분들을 청구할 수 있는지  자세히 알려주시면 감사하겠습니다. 질문2) 지금 교습소가 있는 동네는 시세가 무척 저렴한 편이라,,, 가까운 근처에는 지금교습소와 비슷한 시세와 규모(30평)의 상가가 있을지 모르지만,,, 근처에 마땅한 상가가 없다면 전 아예 다른 동네 상가를 알아봐야합니다. 사실 보증금1000, 월세50으론 10평 정도의 상가가 평균적입니다. 그러면 전 30평 규모의 내부에 있던 가구 등의 집기들을 대부분 처분해야 합니다. 그에 대한 보상도 받을 수 있나요?질문3) 또한 계약이 유지됐다면 2년동안 교습소에서 벌게 될 수익금과, 2년후 제가 교습소를 팔며 받을 수 있는 권리금, 시설비 등에 대한 부분도 청구할 수 있나요? 질문4) 그리고 다음달까지 학원을 정리하라고 통보를 하셨는데,,,그러면 사실 이번달부터 갑자기 수익이 없어집니다. 또한 1달동안 다른 학원자리를 알아보고 이전하는것도 어려운일입니다. 이런 수익부분이 결여되는 부분을 어떻게 계산해서 청구를 할 수 있나요? 질문5) 임대자의 일방적인 계약위반에 대한 법정 보상금은 없나요?질문6) 그리고 할아버지께서 자꾸 다음달까지 학원을 정리하라고 재촉하시는데요,,,제가 계약기간2년 동안 교습소를 운영하겠다고 버틴다면, 할아버지와 새로운 건물주와의 계약관계상에 무슨 불이익이라도 있나요?? 자꾸 저를 보상금1000만원에 합의해서 다음달까지 교습소를 정리하라고 재촉하시는게 좀 이상합니다.
1. 새건물에 이사가면 다시금 홍보비를 지출해야 하므로 홍보비와, 무형자산인 영업권(내지는 2년 후 받을 수 있는 권리금)에 대한 부분일텐데 이는 사실 입증하기가 곤란합니다. 2년 후에 권리금을 받을 수 있을지, 받는다면 얼마나 받을지는 아무도 모르기 때문입니다.2. 가능하다고 봅니다.3. 질문1에 대한 답변과 동일합니다. 입증이 어려우므로 얼마를 받아야 할지에 대해서는 저도 잘 모르겠습니다.4. 전달수익에 비해 감소한 부분을 손해로 보시면 됩니다.5. 법정 보상금은 따로 없습니다. 실손해를 입증하여 청구해야 합니다.6. 임차인이 상가건물에 입주하고 사업자등록을 내면, 그 다음날부터 대항력이 발생하여 매매로 인하여 건물주가 바뀌더라도 새로운 건물주에게 임차권을 주장할 수 있어, 계약종료일까지 임대차를 유지할 수 있습니다. 하지만, 님보다 선순위의 저당권자나 가압류채권자가 경매를 신청한 것이라면, 임차인의 대항력은 경매로 인해 소멸합니다. 먼저 등기부등본을 확인해 보시고, 경매를 신청한 채권자가 님보다 먼저 등기부에 기재된 저당권자나 가압류권자인지 확인할 필요가 있습니다. 경매신청인이 선순위의 저당권자나 가압류권자가 아닌 일반채권자에 불과하다면, 경매되어도 대항력은 유지됩니다. 대항력의 유무에 따라 낙찰대금이 달라질 것이고, 경매 낙찰대금에서 채권자들이 배당받고 남은 금액은 채무자인 아들에게 귀속되므로 채무자 입장에서 임차권이 소멸하여 낙찰대금이 1000만원 이상으로 올라갈 것으로 예측된다면, 1000만원이라도 주고 임차인을 내 보내는 것이 경제적으로 이득이 될 것입니다.