세입자 보증금 처리 문제 안녕하십니까. 변호사님. 일전에 온라인 상담도 많이 드렸었고, 변호사님 덕분에 잘 해결되었습니다. 날씨도 더운데, 고생이 많으시죠. 더운날 항상 시원한 일만 계시길 빌겠습니다. 죄송하지만, 한번 더 상담 드리겠습니다.간략히 말씀드리면,1. 상가건물 매수했는데, 계약시 매도인이 세입자와 보증금 반환청구소송인 것을 속이고 계약을   하였고,2. 저는 매도인에게 세입자 문제를 속히 해결하라고 촉구를 하면서, 확약서를 받았고, 세입자의   보증금 사천만원을 지급하지 않았습니다. 세입자의 보증금 사천만원 중에는 매도인이 못받은   임차료 일천삼백만원과 제가 건물인수 후 여태까지 못받은 임차료 일천사백만원이 포함되어    있습니다.3. 세입자는 매도인과 강제조정을 받았는데, 매도자와 조정에 대한 해결은 하지  않고,4. 저한테 보증금반환청구소송이 들어왔고, 재판결과 제가 승소하였습니다.5. 그 후 패소한 세입자측에서  보증금 사천만원중 매도인의 임차료 일천삼백만원을 공제한    나머지 이천칠백만원원에 대하여 저를 제삼채무자로 하여 채권압류 및 전부명령이 들어왔습   니다.6. 그래서 일단 즉시항고장을 제출했고, 그 후 대법원 홈페이지 사건진행내역을 보면, 즉시항고   장 제출 이후 사건이 정지되었고, 확정증명, 결정등본교부신청제출이라고 되어있습니다.   세입자측에서는 연락도 일체 없는 상황입니다.7. 제가 상담드리고 싶은 내용의 핵심은,- 저의 주장은 사천만원에서 제가 못받은 임차료 일천사백만원과  점포 원상복구비용 오백만원   과  미납공과금 일백일십일만원 의 합계  이천십일만원을 공제한 나머지 일천구백팔십구만원   을 공탁해서, 그금액을 가지고 매도자와 세입자간 협의하여 분배해 갔으면 하는 마음입니다.- 그런데, 일부에 알아보니, 집행공탁을 채권압류및 전부명령이 들어온 그 금액을 전부 공탁을    해야지 효력이 있다하는데, 그렇게 되면 공탁을 할 수 없는데,- 어떤 방법으로  제가 정당히 찾을수 있는 금액을 공제하고, 사건을 종결 시킬수 있을까요?항상 바쁘시겠지만, 너무 답답하고 아쉬워 정중히 상담을 또 드려봅니다. 수고하십시오.
세입자는 자신이 귀하(현 임대인)를 상대로 제기한 소송에서 패소하였으므로 그 판결결과 대로라면 세입자는 매도인(전 임대인)이 자신에게 보증금을 지급해야할 자로 생각하게 되었고, 상담자님은 매도인이 보증금을 지급할 의무를 부담하게 된다면 매도인에 대하여 공제하고 미지급한 4천만원을 지급하여야 할 채무자가 되므로, 결국 세입자는 매도인에 대하여 보증금반환청구권자이고, 매도인은 상담자님에 대하여 매매잔금지급채권을 가진 채권자가 되어, 세입자 입장에서 볼 때 매도인은 채무자, 상담자님은 제3채무자가 되므로, 세입자가 상담자님을 상대로 매도인에 대해 지급해야 할 4천만원에 대해 채권압류.전부명령을 신청할 충분한 이유가 있다고 할 것입니다. 한편, 집행공탁의 취지가 전부공탁을 원칙으로 하여 일부공탁은 공탁 자체가 무효가 된다는 법리에 의해 일부공탁만을 할 수는 없다 할 것이니 이 점 널리 양지하시되, 다만, 상담자님 입장에서는 건물매수 후부터 소유자의 권능을 행사할 수 있었으나 세입자가 퇴거하지 아니하고 계속 점유.사용하여 소유권 행사에 지장을 초래하였다 할 것이므로 원 임대차기간이 그대로 남아 있다면 밀린 차임을 청구하실 수 있을 것이고, 원 임대차 기간이 종료하여 더 이상 상담자님과 세입자 간에 임대차 관계가 존속하지 않는데도 불법으로 점유하여 왔다면 차임 상당의 부당이득반환청구를 할 수 있을 것이며 손해가 있다면 추가로 손해배상까지 청구할 수 있다 할 것이니,결국 스스로의 판단에 의한 공제 후 남은 금액에 대해 일부공탁은 불허된다 할 것이고, 한다면 전부공탁, 안 한다면 상담자께서는 전부명령의 효력을 받아 세입자에게 4천만원을 임의지급하되다만 신소로써 세입자에 대하여 밀린 차임과 공과금을 청구하여 다시 만족을 얻으셔야 할 것으로 보입니다.위와 같은 이중절차를 거치지 않으실려면 전부명령에 불복하여 끝끝내 임의지급하지 마시고 기다리시면 상대방이 전부금 청구소송을 하여 올 것이므로 이 소송에서 제3채무자인 상담자께서이 건물을 매개로 세입자에게 받아야 할 차임채권 등으로 원고가 되어 있을 세입자에게 상계항변을 해 보심이 어떨까 합니다. 이와 같은 경우에는 예외적으로 분쟁의 일거해결을 위하여 상계항변이 받아들여질 가능성도 있다고 보이므로 만약 상계항변이 받아들여 진다면 전부금에서밀린 차임과 공과금을 공제하고 결국 세입자는 일부승소만 할 수도 있을 것이니 이렇게 된다면 고민이 말끔이 사라질 듯 합니다. 사안이 이렇게 복잡하게 돼 버린 것은 매도인에 대하여 잔금 4천만원을 공제하고 지급하고 말았다면 상담자께서 임대차계약 자체의 인수인이 되시어 매도인이 세입자에게 지급했어야 할 보증금을 지급하셨어야 하며, 이와 달리 세입자가 상담자님을 상대로 제기한 보증금 소송에서 전면 승소하셔서는 이론적으로 꼬일 수 밖에 없었으며, 보증금은 지급할 의무가 있으나 세입자가 미룬 차임과 공과금을 공제받고 싶다고 하시어 일부승소 하셨어야 했지 않나 생각해 봅니다. 그렇지 않다면 세입자께서는 매도인에게 잔금 4천만원까지도 지급하시어 보증금반환의무를 면하시고 난 후 세입자가 상담자님을 상대로 제기해 온 보증금 소송에서 전면승소 하셨다면 세입자에게 제3채무자가 되는 곤란한 상황이 오지 않았을 것이라 보입니다.요컨대 현재 상황에서는 잔금 4천을 매도인에게 지급하지 않아 매도인에게 잔금지급채무를 진다고 보이는 상황에서는 상담자께서는 미지급 잔금만큼의 금액을 매도인의 채권자인 세입자에게 지급하고, 다만 신소로써 밀린 차임과 공과금을 청구하여야 할 것이나, 임의지급을 하지 않고 기다리셨다가 세입자가 제기해 온 전부금 청구소송에서 예외적으로 상계항변을 하시어 받아들여진다면 서로 주고 받을 것이 깨끗이 정리될 것입니다.