상가건물 임대차보호법 관련입니다. 2009년 1월 9일 2 년간 상가건물 임대차계약을 체결하고 주차장을 운영중입니다 계약만기일이 다 되어 계약갱신을 요구하였으나 주차장 영업중 이용고객들의 불만과 다른 입주업체 점포주들과의 잦은 다툼으로 인해 건물의 가치 하락이 염려되어 연장을 못해주겠다며 직영으로 주차장을운영할 계획이니 비워주지 않을 시 명도소송을 진행하겠답니다. 저는 부산에서 사업자등록을 신고하고 현재까지 월차임 연체사실 없이 주차장을 운영중이며, 상보법에 따라 계약 갱신시 2년 연장과 월차임의 9%를 적용할 것을 제안(1년도 상관없음)하였으나, 임대인의 주장은 다음과 같습니다.1. 임대인은 계약서 상단에 ‘임대 관리계약서’로 명기하였기에 임대차계약이 아니므로 상보법   적용대상이 아님을 주장 2. 계약 당시 보증금 3,000만 원, 월차임 180만 원, 관리비 10만 원으로 작성하였으나, 상가건물   임대차보호법(이후 상보법)의 제2조 적용범위에 포함되도록 보증금 3,000만 원, 월차임 100만   원, 관리비 90만 원으로 수정 요구하여 계약 체결하였음.   이는 임차인의 입장을 고려한 행위이므로 실제 월차임은 180만 원이며 실보증금이 2억 1천만   원이라 주장하며 상보법 제2조 적용범위에 포함되지 않음을 주장 3. 상보법 적용 가능함을 인정하더라도 이용고객들의 불만과 입주업체의 탄원으로 인해 상보법의   제10조 제1항 제8호의 규정(임차인으로서의 의무를 현저히 위반하였거나 임대차를 계속하기   어려운 중대한 사유)에 해당함을 주장하며 계약갱신 요구를 거절 4. 명도소송을 진행하지 않고 계약 연장할 경우, 월차임 20만 원 인상(9% 초과), 1년 연장 및    화해조서 작성을 요구(화해조서 내용 : 이용고객의 불만이 없을 시 1년 더 연장한다) <질의>1. 상보법의 적용이 가능한가요?2. 상보법의 제2조 적용범위를 위하여 월차임과 관리비의 비율을 조정하였으나 계약서상 명기된   대로 인정하는 것이 맞지 않나요?3. 월차임 및 관리비 납부시 건물관리소장이 월차임 180만 원 관리비 10만에 상당하는 세금계산   서를 발행해 주기에 수정을 요구하였으나 상관없는 일이니 신경쓰지 말라며 계속해서 위와    같이 세금계산서를 받았음.   그러나 임대인은 실제운영사실은 월차임 180으로 한 것이니 혼인신고 전 동거시 사실혼    인정을 주장합니다.   이 경우 상보법의 제2조 적용범위 대상이 아닌가요?4. 입주업체들과의 주차장 이용 조건은 계약서에 명시된 월정액으로 거래중이며, 이용고객들이    입주업체의 도장을 받아오면 약정시간 동안 무료 이용하고 있음.   그러나 주차장 운영초기 이용객들의 부당한 이용(입주업체를 이용하지 않고 확인도장만 받아   와서 무료이용하거나, 10분 정도의 초과분에 대한 이용요금 지불 거절 등)으로 인해 다툼이    있었지만 현재는 원만히 운영 중입니다.   이런 사실이 상보법 제10조 제1항 제8호 규정에 해당되나요? (임차인의 의무라는 것이 명확   하지 않네요) 5. 명도소송의 진행을 중지하기 위해 화해조서의 내용중 이용고객의 불만이 없을시 라는 조건   을 받아들이고 최대 2 년간 연장할 수 있는 기회를 잡는 것이 현명할까요?
안녕하십니까?1. 상보법의 적용이 가능한가요? -- 이 건에서 세금계산서는 임대인이 임의로 발행한 것으로보이며, 계약서 내용대로 월차임을    인정해야하므로 환산보증금 1억 3천만 원이 되어 상보법 적용되는 사안으로 보입니다.2. 상보법의 제 2조 적용범위를 위하여 월차임과 관리비의 비율을 조정하였으나 계약서상 명기   된대로 인정하는 것이 맞지 않나요? -- 위. 1의 답변 참조하세요.3. 월차임 및 관리비 납부시 건물관리소장이 월차임 180만원 관리비 10만에 상당하는 세금계산   서를 발행해 주기에 수정을 요구하였으나 상관없는 일이니 신경쓰지 말라며 계속해서 위와    같이 세금계산서를 받았음. 그러나 임대인은 실제운영사실은 월차임 180으로 한것이니 혼인   신고 전 동거시 사실혼 인정’을 주장합니다. 이 경우 상보법의 제2조 적용범위 대상이 아닌   가요? -- 위. 1의 답변 참조하세요4. 입주업체들과의 주차장 이용 조건은 계약서에 명시된 월정액으로 거래중이며, 이용고객들이    입주업체의 도장을 받아오면 약정시간동안 무료 이용하고 있음. 그러나 주차장 운영 초기    이용객들의 부당한 이용(입주업체를 이용하지 않고 확인도장만 받아와서 무료이용하거나, 10   분 정도의 초과분에 대한 이용요금 지불 거절 등)으로 인해 다툼이 있었지만 현재는 원만히    운영 중입니다. 이런 사실이 상보법 제10조 제1항 제8호 규정에 해당되나요?(임차인의 의무   라는 것이 명확하지 않네요) -- 위와 같은 사정만으로 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차   를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우로 보아 계약갱신권을 부정하는 판사는 없을    것입니다.5. 명도소송의 진행을 중지하기 위해 화해조서의 내용중 이용고객의 불만이 없을 시 라는    조건을 받아들이고 최대 2년간 연장할 수 있는 기회를 잡는 것이 현명할까요? -- 말씀드린 대로, 귀하는 9% 범위 내에서 차임을 인상해주고, 2년간 계약갱신할 권리가 있으   므로 임대인이 명도소송을 제기하여도 승소할 것으로 보입니다.   화해조서를 작성하더라도 최소2년간은 연장하는 것으로 해야 하며,  일단 제소전화해를 하더   라도 이용고객의 불만이 없을 시 1년 더 연장한다는 규정이 있다는 이유만으로 1년 더    연장해줄 의무가 생기는 것이 아님에 유의하시기 바랍니다. 즉 제소전화해시 명도하기로 한    날짜에 명도해야 하는 의무가 발생합니다. 그래서 화해조서 작성시 최소 2년은 연장하는    것으로 해야 한다는 것입니다.감사합니다.