미등기 주택에 관한 임대차보호법 적용에 대하여 1. 1년 전 다세대 주택에 입주하여 확정일자, 전입신고, 입주가 완료되어 대항권이 생겼습니다.   그 이후 알아보니 토지등기만 되어있고 건물은 건폐율 초과로 준공검사가 안떨어져 현재    건물등기가 안되어 있는데 보증금 6,500만 원에 대하여 임대차보호법 적용이 가능한지요?2. 18 세대가 사는 주택인데 임차기간 만료자 몇몇이 전세금을 돌려받지 못하여 이사를 못나가   자 경매에 넘기는 절차를 착수 하였고, 이에 임대인은 아무런 동의 절차없이 나머지 14 가구   의 임차인 명의로 각각의 보증금액 수대로 근저당을 설정하였고, 임대인의 동생 및 친척    명의로도 각 3억씩 도합 6억원의 근저당을 설정하여 두었습니다.   (사전에 근저당 설정한 14 가구의 동의를 구하지 않았고 사후에 통보하였다고 함) 경매를   회피하기 위해, 임의대로 임대인 친인척을 포함한 임차인 명의로 근저당을 설정해 놓은 행위   가 법적으로 아무런 문제가 없 는 것이며 특히, 임대인의 친, 인척 명의로 설정해놓은 것이    법적으로 어떤 문제점이 있는지 알고 싶습니다.
1. 건물등기가 되어있지 않더라도 토지대신 건물에 대해서는 우선변제권이 있습니다.    그러나 토지에 대해서는 우선변제권이 관철되지 않으므로 이 점에 대해서는 미리 가압류    등의 경료를 하는 것이 좋습니다.2. 일단 상대방이 임대인의 친인척명의로 등기를 경료한 것은 사해행위로 다른 채권자들에 대해   서 이를 해하려는 행위로 볼 수 잇습니다.    그러므로 그럴 경우에는 상대방을 피고로 하여 사해행위취소 및 보증금반환청구소송을 진행   하는 것이 좋습니다.    물론 토지에 대해 근저당건을 설정한 것으로 보이는데  이 부분에 대해 사해행위취소소송을    하는 것이 좋겟습니다.3. 그러므로 이런 여러가지 점들을 잘 살피고 되도록이면 전후사정을 살펴 전문가의 도움을    얻어 변호사를 선임하여 대응하는 것이 좋겠습니다.    변호사가 사해행위취소소송과 보증금지급청구소송을 병행하여 진행하는 것이 최선의 방법   입니다.4. 이런 점들을 잘 살펴 현명하게 대응하시기 바랍니다. 저는 인천의 이현웅변호사입니다.    사무실 전화번호는 032-861-0862입니다. 방문상담을 원하시면 시간 약속을 위해 연락주시고    사무실 전화로 전화상담은 하지 않으니 양지바랍니다.