부모님이 마련해주신 부동산을 담보로 자꾸 대출을 받습니다. 안녕하세요?동생이 ,부모님이 마련해주신 부동산을 담보로 ,대출을 받은것을 저와 어머님이 뒤늦게 알고 아버지께서 아실세라 돈을 마련하여 대출을 상환했습니다 .다시는 대출을 받지 않겠다는 약속을받고 그러나 동생은 약속을 어기고 또 다시 신용대출을 받았으며 그 이후, 얼마안가서 또 다시 그 부동산을 담보로 더많은 금액을 대출 받았음을 알게 되었습니다.두가지 대출건중, 신용대출은 회원농협에서 , 담보대출은 축협에서 받았습니다.(그이후 농협과 축협이 통합되었습니다.) 만약 이자를 못갚아 부동산이 경매로 넘어갈경우, 담보대출을 받은것에 대해서만 경매로 넘어가는 것인지, 농협과 축협이 통합되었으니, 신용대출 받은 금액도 함께 포함 되어 넘어가게 되는 것인지요?만약 신용대출 받은 금액에 대해서는 따로 변제해야 할경우, 동생이 갚지 못한다면 그빚을 부모님이 갚아야할 의무가 있는지요?(나이는 많으나 미혼이며 부모님과 함께삽니다.) (저와 어머니가 ,처음 받은 대출건을 상환해 주면서 농협측에 , 다시는 대출해 주지 말라고 당부를 했습니다만, 농협에서는 , 본인이 빚을 다 갚았는데 신용불량자가 아니므로 다시 원할경우 해줄수 밖에 없다고 했었습니다.그리고 그이후에 동생이 집에서 , 수상쩍은 전화를 하고 어딘가에서 전화가 걸려오곤 하여 혹시나 싶어 알아보니 또다시 농협에서의 대출건인지라 동생을 설득하려 하였으나 집안에서 불란과 큰소리만 계속 나게 되어 , 알면서도 농협직원에게 대출을 해주라고 할수밖에 없었으나 그때는 동생명의의 부동산이 있으므로 몹시 심각하게 생각지를 않았고(신용대출 ) 그이후에는 등기권리증을 제출하여 (담보대출) 을 받았던 것입니다.만약 경매로 넘어가게 된다면 그것으로 빌린원금과 이자에,대해서는 깨끗이 소멸이 되는 것인지요?그리고 부동산이 정상적으로 팔린것이 아니니 어떠한 세금도 부과를 하지 않는 것인지요?자세한 말씀 부탁드립니다.
1.이자를 못갚아 근저당권을 실행할 경우 위 근저당권에 의해 우선 담보되는 채권액은 축협과의 근저당권설정계약서에 의한 채권만일 뿐이라고 생각됩니다. 즉, 농협에서 신용대출받을 당시의 채권액은 위 근저당권의 피담보채권액에 포함되지 않는다할 것입니다. 왜냐하면 신용대출채권자인 농협이 우연히 근저당권자인 축협과 합병했다고 하더라도 위 단순히 근저당권이 딸린 채권을 취득한 것일 뿐이므로 자신의 신용대출채권이 위 근저당권의 우선변제되는 채권에 포함시키는 것은 예상하지 않는 이득을 주게 되어 부당하기 때문입니다. 다만, 농협의 신용대출채권이 위 근저당권의 피담보채권에 포함되는지 여부는 농협아닌 다른 채권자에게 이해관계가 있을뿐, 경락대금에서 위 축협의 피담보채권액을 공제한 나머지가 있을 경우 농협은 위 신용대출채권을 변제받기 위해 일반채권자로서 위 배당에 참여하여 배당을 받을 것이기 때문에 채무자 겸 소유자인 귀하의 동생에게는 별다른 차이가 발생되지 않는다할 것입니다.2. 동생이 미성년자이고 부모님과 함께 거주한다고 하더라도 동생의 부채에 대해 부모님은 연대보증을 하였다는 등 특별한 사정이 없는 한 전혀 책임이 없습니다(연대보증을 하였다면 연대보증인으로서 책임을 지는 것이고 부모로서는 어떤 책임도 없습니다). 따라서 동생의 채권자는 부모님의 재산에 대해 가압류 등 법적 조치를 취할 수 없습니다.3. 근저당권이 실행되어 경매절차가 종료되더라도 동생의 부채가 완전히 변제되지 않는 한 채무 자체가 깨끗이 없어지는 것은 아닙니다. 즉, 근저당권이 실행되어 근저당권이 소멸되더라도 채무액이 남아 있으면 일반채권자로서 채무자의 재산에 대해 법적 조치를 취할 수 있는 것입니다.4. 부동산경매의 법적 성질은 사적 매매에 해당되므로 만약 처음 구입 당시의 가격(취득가액)보다 경락대금이 많고, 물가상승률 등을 감안하더라도 양도차액이 있다면 양도소득세가 부과될 수 있습니다. 참고하십시오.