경매 배당요구가 가능한지 질의합니다. 수고하십니다.경매 배당요구가 가능한지 질의합니다.A는 IMF로 부도를 내고 파산하고 살던 상가주택이 경매로 넘어가게 되자 1999년8월에 A의 아내는 지인 B를 내세워 상가주택을 낙찰 받게 됩니다.실질적으로 A가 낙찰 받은 것이고 명의만 빌린 것으로 추정됩니다.그 후 A는 계속하여 이 상가주택에 거주하였으며 B는 2006년6월에 A가 설립한 차명 법인인 C회사 명의로 소유권을 넘기게 됩니다.A와 B, A와 법인C 또는 A의 아내와 B, A의 아내와 법인C 간에 주택임대차계약서를 작성하였을 것으로 추정됩니다.2008년 A의 차명회사 C는 은행에 근저당을 설정하였습니다.2011년9월에 A는 아파트를 자녀D 명의로 구입하고 가족 전체가 이사를 하고 상가주택은 약간의 월세를 받고 새로운 세입자 E가 들어와 살고 있습니다.아마 A는 경매를 염두에 두고 A와 그의 가족의 주민등록은 이전하지 않고 그대로 두었습니다.A의 예상대로 A의 차명회사 C의 재무상태가 악화되어 상가주택이 현재 경매 진행 중입니다.아마 A 또는 A의 아내는 A의 차명법인 C와의 주택임대차계약서를 근거로 대항력 있는 세입자로 배당을 요구할 것으로 생각 됩니다.그러나 실질적으로 A와 A의 가족들은 이미 새로운 아파트로 이사를 하였고 세입자 E를 두고 월세를 받아 왔습니다.즉 점유를 포기한 것으로 대항력을 잃었습니다.<질의> 1.A 또는 A의 아내는 대항력을 잃어 배당요구를 할 수 있습니까?2.A 또는 A의 아내는 최우선변제금이라도 받을 수 있을까요?3.새로운 세입자 E가 배당을 받을 수 있는 방안은 있나요?1)A 또는 A의 아내와 주택임대차계약을 하고 확정일자와 주택을 인도한 경우 2)A의 차명회사 C와 주택임대차계약을 하고 확정일자와 주택을 인도한 경우 감사합니다.
1.귀 사안의 경우 이건 상가주택의 임차인인 A와 A의 처는 이건 임차상가주택의 배당요구의 종기까지 유지하여야 우선변제권을 행사할 수 있습니다.참고로 대법원은 주택임대차보호법 제8조에서 임차인에게 같은 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 배당요구시까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 주택임대차보호법 제8조 소정의 임차인 이외에 같은 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 민사집행법상 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 한다.(대법원 2007.6.14.선고 2007다17475 판결)고 판시하고 있습니다.2.만일 이건 임차인 A가 대항요건을 갖추지 못한 경우에는 대항력이 상실되므로 우선변제권을 행사하기 어렵습니다.3.이건 임차인 E가 최우선 배당을 받으려면 주택임대차보호법상의 소액임차인의 요건(서울 등 수도권 7500만원 이하에 2500만원, 광역시 6천500만원 이하에 1900만원 등)부합해야 할 것입니다.