임대사업자 파산에 따른 임대보증금의 보호 방법 파산선고를 받은 임대사업자가 주인인 임대아파트에 살고 있는 서민입니다.확정일자를 받아 놓았고, 전세권 설정등기도 해 놓았지만, 사업자가 파산선고를 받게 되면 임대보증금에 대한 보호를 받을 수 없다는 신문을 보고 황당 하기만 합니다.파산선고시 임대보증금을 보호받을 수 있는 길이 무엇인지 알고 싶고, 저처럼 전세권 설정등기를 한 사람이 할 수 있는 방법도 알고 싶습니다. 죄송하지만 조속하고 성의있는 답변 부탁 드립니다.
입주와 전입신고 및 확정일자를 갖춘 아파트임차인은 경매절차에서 후순위저당권이나 일반채권에 우선하는 주택임대차보호법 제 3조의 2 제2항과 같은 조항이 파산법에는 없습니다. 그렇기 때문에 확정일자를 갖춘 임차인이라도 임대인이 파산선고를 받았을 경우 그 파산절차에서 파산법 제 201조에 의하여 채권신고를 하더라도 일반채권자로서 취급될 뿐 저당권과 같은 별제권자(別除權者, 파산재단에 속하는 특정재산에 대해서 우선적, 개별적으로 변제를 받을 권리)로 취급되지는 않습니다.  그러나 전세권설정등기를 한 경우에는 다릅니다. 즉, 전세권자는 우선변제권이 있으며(민법 제 303조 1항), 이에 따라 파산법 제 84조에 따라 별제권을 행사할 수 있습니다. 즉, 파산선고를 받은 임대인의 재산에 속하는 당해 임대아파트에 대하여 전세권을 가진 자는 그목적인 임대아파트에 관하여 당연히 별제권을 가지는 것입니다. (대법원 1996. 12.10. 선고 96 다 19840 판결 참조). 이러한 별제권자는 파산절차에 의하지 아니하고 그 권리를 행사할 수 있습니다. (파산법 제 86조) 따라서 귀하가 전세권설정등기를 마친 전세권자라면 귀하는 파산절차와 상관없이 별제권자로서 위 당해 아파트에 대해 경매를 실행하여 전세금을 회수할 수 있습니다. 그러나 현실적으로 임대사업자는 임대아파트를 주택은행 등에 담보로 제공하는 것이 보통이므로만약 위 아파트에 귀하의 전세권보다 선순위로 이미 많은 금액의 근저당권이 설정되어 있다면 위 배당절차에서 전세권자인 귀하에게 배당될 금액은 거의 없을 것이므로 귀하의 전세권은 큰 의미가 없게 될 수 있습니다. 그리고 위 경매절차에서 귀하가 전세금을 회수하지 못한 잔액에 대해서는 일반채권자로서 파산절차에 참여하여 파산법 제 201조에 의하여 채권신고를 할 수 있습니다. 실무에서는 경매절차에서 배당받을지 어떨지를 알수 없기 때문에 저당권자나 전세권자 등은 일반 파산채권자처럼 파산절차에서 채권신고를 하는 것이 보통입니다. 결국, 귀하가 전세권자라고 하더라도 차후 파산절차에서 파산채권자로서 소정의 양식에 따라 일단 채권신고를 하시기 바랍니다. 일반채권자일 경우에는 파산절차에서 배당되는 금액이 매우 낮습니다. 참고 하십시오.