전세계약체결 후 집주인이 근저당권자들에게 추가로 대출하여 채권최고액 증액등기를 할 경우... 안녕하세요. 10월 27일 전세계약(보증금 1억 8천)을 체결하였습니다. 일단 계약금조로 일단 1천 8백 지급된 상태입니다. 잔금은 11월 27주기로 하였고요..현재 부동산에는 1순위 근저당권 채권최고액 1천3백만원, 2순위 9천 5백이설정 되어 있습니다. 모두 같은 근저당권자(같은 은행)들이고요 실제 채무액은 8천 5백 정도 된다고 합니다. <질문> 1. 제가 확정일자와 전입신고 및 부동산의 인도를 마친 후 집주인이 나중에 현재 설정되어 있는 근저당권자들에게 추가로 대출하여 채권최고액 증액등기를 할 경우 은행들의 순위가 채권최고액이 증액이 된 상태로 그대로 유지되는지 아니면 나중에 추가로 증액 등기된 부분은 확정일자보다 후순위로 밀리게 되는지요? (배당에 있어서) 2. 만약 전세권 계약서에는 계약을 해제할 경우는 계약금을 포기하고 계약을 해제하게 되어있는데, 이게 실제적으로 법적으로 효력이 있는지요?3. 잔금 지급전에 집주인 소유 부동산에 압류나 다른 근저당권설정등기 이와 유사한 담보 물권이 설정 되었을 경우 전세권자는 이를 이유로 전세계약을 해제할 수 있는지?(계약서에 그런 조항이 있는 것은 아닙니다.) 이때에 손해배상 관계는 어떻게 되는지요? 감사합니다.
1.질문에 대하여(1) 만약 귀하가 계약한 건물이 주거용건물(주택)인 경우, 주택임대차보호법이 적용됩니다. 대항력은 주택인도와 주민등록(전입신고시)을 마친 다음날부터 제3자에게 효력이 생기나, 위 대항력과 계약서상 확정일자를 갖춘 임차인만이 경매시 주택 환가대금에서 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있는 것입니다(우선변제력)확정일자 있는 임차보증금 채권은 저당권으로 담보되는 채권과 같은 순위로 취급됩니다.(2) 귀하 잔금일을 기준으로 한다면, 귀하는 위험 부담을 감수하여야 할 것으로 보입니다.확정일자, 전입신고, 부동산 인도를 모두 마친 경우와 저당권설정등기일이 같은 날인 경우는 저당권자가 우선합니다.<집주인이 나중에 현재 설정되어 있는 근저당권자들에게 추가로 대출하여 채권최고액 증액등기를 할 경우 은행들의 순위가 채권최고액이 증액이 된 상태로 그대로 유지되는지 아니면 나중에 추가로 증액 등기된 부분은 확정일자보다 후순위로 밀리게 되는지요? (배당에 있어서) > 질문에 대하여,저당권등기시 설정된 채권최고액 기준으로 판단하면 될 것으로 사료되나, 다른 변호사님 의견도 구해보시기 바랍니다.이미 귀하는 1순위 근저당권자, 2순위 근저당권자보다 더 순위가 밀릴 것으로 보이는데, 무리하게 전세계약을 체결하시면, 나중에 위험한 사태가 발생할 수 있습니다.한편, 귀하의 질문은 장래 발생 가능할 상황을 고려하나, 현재로도 귀하의 계약은 매우 위험한 것으로 보이고, 보통 이러한 경우 전세금을 제대로 반환받지 못하는 경우가 종종 있는 점 유의하시기 바라며, 귀하의 문제 부동산에 설정된 채권최고액이 적지 아니하므로(경매시 부동산 시가나 가액이 제대로 반영되지 못하므로, 은행 입장에서 이미 설정된 근저당권액 이상의 가치가 없을 수 있습니다) 은행 입장에서는 증액등기까지 하여 추가대출하려나 하는 의문이 제기되나, 잘 판단하시기 바랍니다.(3) 상가건물인 경우, 건물인도와 사업자등록 신청이 있어야 하고 확정일자 등 은, 주택과 다릅니다.2. 질문에 대하여전세권 계약서에 계약을 해제할 경우는 계약금을 포기하고 계약을 해제하게 되어있는데, 실제적으로 법적으로 효력이 있습니다.계약 당사자 일방이 계약 당시에 계약금 을 상대방에게 교부한 경우, 다른 약정이 없는 한, 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다는 취지의 조항이 있는 경우, 보통 위 조항대로 법적 효력이 발생하게 됩니다.계약 일부 이행에 착수(중도금 제공 등의 행위로 이행에 착수한 경우)한 당사자는 비록 상대방이 이행에 착수하지 않았다 하더라도 해제권을 행사할 수 없게 되는 점도 있으므로, 유의하시기 바랍니다.3. 질문에 대하여귀하의 잔금 지급 전에 집 주인 소유 부동산에 그러한 담보물권이 설정된다 하더라도, 전세권자는 이를 이유로 전세계약을 해제한다 하더라도 법적 효력은 없을 것으로 사료됩니다.(계약서에 그러한 특약이 없기 때문입니다). 전세 계약 해제가 무효가 되는 경우, 손해배상 청구를 하기는 매우 어려울 것으로 보입니다.4. 귀하의 질문에 대한 제 개인적 사견이므로 참고하시기 바랍니다.