장사를 하지 않은 기간동안의 월세금을 감할수는 없나요? 1.계약서상 부동산의 명도는 2003년 2월 28일로함, 전(월세)기한은 60개월(5년)로 되어 있고 특약으로 2년단위로 임차금액을 쌍방협의하에 조정키로 함으로 명시되어 있으며 2.전세보증금은 육천만원,월세금은 일백삼십만원(매월 28일 지불)로 명시되어 있고 3.임차인은 임대인의 승인하에 개축변조가능하나 부동산의 변환기일전에 임차인의 부담으로 원상복구키로 함으로 계약서에 조항이 있습니다.저는 임대인이며 계약 첫달부터 1년 6개월동안 1달 이상씩 계속 월세금이 밀렸고 현재는 2004년 7월부터 8개월간의 월세금이 밀려 임대인인 저는 은행 대출금을 갚지 못하여 경제적 손실을 입고 있고, 2004년 9월 연체로 인한 이자와 손해배상을 임차인에게 지우겠다는 내용증명을 띄웠고 임차인은 2004년 12월 경 전화가 와서 벌써 부터 장사가 되지않아 문을 닫았고 가게를 내 놓았지만 임차금액이 높아서 가게가 나가지 않다고 하면서 임차금액을 내려라는 전화를 받았습니다.(옆 상가들의 이야기를 들으니 임차인이 권리금 2천만원을 요구하여 권리금이 너무 세서 상가가 나가지 않고 있다고 함) 현재의 임차인은 새건물에 들어와서 임의로 오피스텔 건물 1층에 2층모양의 다락방으로 변조하고, 식당의 집기들의 돈을 권리금으로 2천만원을 요구하고 있는 듯합니다.제가 궁금한 사항은 1.특약으로 2년단위로 조정하기로 한 기일이 끝나는 2005년 2월 말 이후의 월세금은 나중에 몇달이 지나 세가 나갈때 전세금에서 감할수 없는건지 2.2004년 7월 이후의 연체 월세금에 대한 연체이율 5%를 적용하여 감할 수 있는지 3.장사를 하지 않은 기간동안의 월세금은 감할 수 없는지 4.2005년 2월말에 계약을 끝내고 싶다면서 전세금을 요구하면 전세금을 임대인은 임차인에게 돌려 줘야하는 건지 아니면 새로운 임차인이 나타날때까지의 월세금을 계속 감하면서 새로운 임차인이 나타나면 전세금을 돌려줘도 되는지 5.그리고 새로운 임차인이 나타나기 전에 전세금을 돌려주기를 계속 협박하면서 괴롭힌다면 어쩔수 없이 빚을 내어 전세금을 돌려주고 변조한 부분의 원상복구를 요구할 수 있는지 6.임차인의 심정도 이해가지만 계약이후로 월세금이 항상 밀려도 미안하다는 말을 커녕 항상 큰소리 치며 협박을 하니 걱정이 많이 됩니다.가게가 계속 나가지 않는 다면 임차인에게 언제 전세금을 내 주어야 하는지 월세금도 가게가 한참 동안 지금부터 1년 정도 계속 나가지 않고 장사는 계속 하지 않을때도 새로운 임차인이 나타나는 그때까지의 월세금을 감할 수 있는 건지 궁금합니다.질문 사항이 너무 많아 죄송합니다.끝까지 읽어 주신데 대해 감사드리면 저의 궁금증을 해결해 주시면 감사하겠습니다.고맙습니다.
(1) 임대차계약서의 특약에 임차금액은 2년 단위로 쌍방 협의하에 조정키로 함이라고 되어 있고, 그 첫 2년이 끝났으나, 임차금액에 관해 임대인과 임차인 사이에 협의가 되지 않는 경우라도 계약기간이 5년인 한 임대인은 체납된 월세를 보증금에서  공제할 수 있습니다. 다만, 이 경우 월세 등에 관해 법원에서 종전의 약정된 임료 및 감정된 임료 등을 참작하여 정할 것이므로, 임대인은 그 정해진 월세를 보증금에서  공제할 수 있을 것입니다.(2) 월세의 지급시기가 매월 28일이므로 그 연체일(매월29일)부터 상법 54조에 의한 연 6푼의 비율에 의한 법정이자의 공제를 주장할 수 있습니다.(3) 임차인이 그 임차점포에서 영업을 하지 않는 경우라도 임대인에게 임료를 지급할 의무가 있습니다.(4) 임대차기간을 5년으로 약정했으므로 당사자 쌍방이 임대차계약을 중도에 종료시키기로 하는 합의가 없는 한 임차인 혼자만 2005년 2월에 끝내고 싶다는 것만으로 계약이 종료되는 것은 아닙니다. 따라서 임대인이 임차인의 중도합의해제요청을 거부하면, 임대차계약은 그대로 유효하므로 임차인은 임대인에 대한 보증금반환청구권을 행사할 수 없고, 임대인도 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 발생되지 않는 것입니다. 다만, 만약 중도에 종료시키기로 합의를 하였다면 임대인은 새로운 임차인이 나타나 그 임차인과 계약하는 것과 상관없이 명도를 받음과 동시에 보증금을  임차인에게 반환해야 됩니다. 물론 그 보증금은 체납된 월임료와 공과금, 원상복구비용(원상복구를 하지 않았을 경우) 등을 공제한 금액입니다. (5) 계약을 중도에 종료시키로 하는 합의가 없는 상태에서 임차인이 일방적으로 보증금의 반환을 요청하는 것은 부당한 것이므로 임대인은 이에 따를 의무가 없습니다. 만약, 협박 등을 한다면 이를 따로 고소할 수 있을 것입니다.(6) 계약을 중도에 종료시키기로 하는 합의가 없는 한 임차인이 영업을 그 곳에서 계속 하는 것과 관계 없이, 또는 새로운 임차인이 나타나는 것과는 상관 없이 임대차계약은 유효하므로 임대인은 보증금에서 월세를 공제할 수 있습니다. 다만, 임대인으로서 최대한 선의를 가지고 원만한 해결을 하는 방식으로는 예컨대, 원래 약정기간은 5년이지만, 새로운 임차인이 나타나 그 임차인으로부터 보증금을 전액 지급받는 것을 조건으로 종전 임대차계약을 해제하는데 동의한다고 할 수 있을 것입니다. 끝.