가계약금 반환과 가처분에 관해서 전 현재 법인회사와 전세계약(전세금 1억)을 체결한 후 현재까지 5년째 살고 있구요. 5년 전 계약할 당시 전세권설정과 확정일자까지 받아놓은 상태입니다. 전세 만기는 아직 10개월 남았구요. 그런데 집주인(법인회사)이 세입자인 저한테 집을 매수를 요청하여 이리저리 검토한 끝에결국엔 계약(전세금은 상계처리하고 잔금 4,750만 원)하기로 하고 이틀 전 저녁에 가계약금 조로400만 원 입금을 하고 내일 정식계약서(중개인없이)를 쓰기로 했는데, 며칠 전 가계약금 입금하기전 등기부를 확인했을 때는 깨끗했는데 물론 집주인도 전혀 그런 얘기는 없었구요. 내일 정식계약하기 전 혹시나 싶어 다시 등기부를 떼보니 가처분이 바로 이틀 전 날짜로 기재가 되어있더군요.그래서 가계약금 입금한 것 때문에 너무 놀래서 일단 가처분권자(신용보증기금)에 전화를 해서 확인해 보니 지금 집주인 말고 그 전주인(역시 법인. 부도났음)과의 채무관계로 인해 가처분신청을 한 것이고 이제 소송시작단계이니 매매는 하시지 말고 가계약금은 돌려받으라고 그러더라구요.그래서 일단 집주인한테 전화를 해서 상황 설명하니 집주인도 전혀 이런 내용을 모르고 있더라구요. 그래서 일단 내용을 알아보고 연락준다는데 혹시나 가계약금을 돌려주지 못하겠다면 전 어떻게 해야 하나요? 집주인한테 가계약금을 조금만 입금하려다 자기가 최소한 4백만 원은 입금하라고 해서 그렇게 했는데 돌려받을 수 있을까요? 만일 안돌려 준다면 어떤 법적 절차를 거쳐야하는건지 좀 알려주세요. 그리고 만일 현재 집주인하고 가처분권자 하고 합의를 해서 등기부상에가처분권을 말소시키면 그 땐 계약해도 되나요? 현재로서는 전 이 집 사는 것 밖에 방법이 없는데도와주세요.
만일 귀하가 말하는 가처분이 처분금지 가처분이라면, 귀하가 이 건 건물을 매수하더라도 신용보증기금이 승소할 경우(사해행위 취소소송을 제기할 것으로 보입니다) 소유권을 박탈당하게 될 것입니다. 그러나 현재 귀하가 체결한 매매계약이 완전히 이행불능에 빠진 것은 아닙니다. 신용보증기금이패소할 경우 귀하는 유효하게 소유권 이전등기를 경료할 수 있기 때문입니다. 따라서 가처분이 되어있다는 이유만으로 계약을 해제하고 가계약금을 반환받을 수는 없는 것으로 보입니다.다만 귀하가 소유권을 이전받지 못할 우려가 있으므로 민법상 불안의 항변권의 법리에 의해 중도금, 기타 잔금을 지급하지 않을 수 있습니다.그러다가 신용보증기금이 최종적으로 승소할 경우 이행불능을 원인으로 계약을 해제하고 가계약금을 반환받을 수 있는 것입니다.법적으로는 위와 같이 진행되며, 만일 현재 건물주인 법인이 귀하의 사정을 감안하여 자진해서 가계약금을 돌려줄 수 있으니 이 점에 대해서는 협의하시기 바랍니다.감사합니다.