아파트(조합원) 분양권 매매 계약과 관련하여..... 수고하십니다. 저는 일산 대화동에 조합원아파트를 2000년 6월 분양받았고, 2002.11.19일 아파트분양권매매계약을 했습니다.계약금 : 2,000만원,  중도금없이 12월30일 잔금지급일 그런데, 12월18일 저녁 부동산중개인으로부터 연락이 왔습니다.매수인이 조합원 자격이 안된다고 계약을 해지하기를 원한다고 말입니다.단지 잔금지급일을 열흘정도 남겨 놓고서 난데없는 계약파기라니요. 계약금 2,000만원을 돌려달라고 하면서요. 너무도 당황스럽고 어처구니가 없었습니다. 파기(계약무효)의 이유인 즉, 계약자는 계약 당시 주소지가 대구광역시로 되어 있었고 주택건설촉진법 시행령 및 시행규칙 개정령(2002.12.5) 중 제45조 제5항 주택조합설립인가 신청일 현재 당해 주택조합인가지역과 동일 또는 인접한 시(특별시 및 광역시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다), 군내에 거주하는 자 조항에 6개월이상 거주한 자 조문이 신설 추가된 부분을 그 원인으로 한다는 내용의 내용증명도 보내온 상태입니다.결국, 매수인의 주소지가 대구에서 서울로 되어 있지 않았다는 얘기인데 매도인 입장의 저로서는 부동산중개인측에서 당연히 그 자격조건 등에 확인했다고 생각했고, 매수인측에서도 자기의 자격조건에 대해 확인했으리라 생각했지요. 추후 확인결과, 1. 그 자격부분은 부동산측에서 매수자측에게 계약일로부터 수일 내에 주소를 서울로 이전하라   는 주문을 했고 매수자측에서도 주소이전의 필요성을 인지했다고 합니다 2. 계약당일(2002.11.19일) 부동산측에서도 분양사무실에 매수자 조건에 이상없음을 확인 후    계약을 체결하게 했다고 합니다 3. 계약 후 12월18일 부동산에서 검열(?) 받으러 가보니 12월5일날 개정령 시행되었다는 부분과   그로인해 명의이전이 안된다고 하였다 합니다.    결국 12월5일 이전 서울로의 이전과 중개인이 검열만 12월5일 이전에 받았어도 되었던 것   입니다.두서없이 적었습니다. 너무나 답답하고 어떻게 해야 하는지 잔금날만 기다리고 있었는데 제가 뭘 잘못 했나요?이대로 돈을 돌려줘야 하나요?아님, 잔금날까지 잔금지급이 안되면 계약금은 어떻게 되나요?그리고, 이 모든 것이 제 생각에는 부동산측에 있는 것 같은데 중개인의 책임 의무라는 것이 이런 경우에 해당되는건 아닌가요? 또 누구는 법 개정으로 인한 부분이기에 돈을 다 돌려주어야 한다고도 하던데요?어떻게 해야 하는지요?고견을 듣고 싶습니다. 죄송합니다.
귀하의 질의 내용은 여러가지로 해석을 내릴 수 있으며, 어떠한 결과를 하더라도 논란의 소지가있는 조금은 복잡한 법률문제로 사료됩니다.저의 견해로는 귀하께서는 분양권을 매도할 당시 법률에 저촉되지 않아 계약은 유효하게 성립되었다고 볼 수 있으며, 다만, 잔금 이행전에 법 개정으로 인하여 귀하께서 명의변경 절차를 이행할 수 없는 상황에 처해 있다고 사료됩니다.이를 가르켜 귀하와 매수인 간에 어떠한 일방의 잘못도 없이 매매계약을 이행할 수 없는 사정이발생하였으므려 후발적 불능이라 하여 이러한 경우에는 계약당사자는 아무런 손해배상 없이 계약을 해제할 수 있을 것으로 사료됩니다.계약을 해제하는 경우 서로 원상회복의무를 부담하게 되므로 귀하깨서는 이미 지급 받은 계약금을 반환해야할 의무를 부담할 것으로 사료됩니다.만일, 귀하의 주장대로 상대방이 주소만 옮겼어도 명의변경 절차가 가능하였다면 귀하께서는 그러한 사유를 들어 상대방의 계약해제 주장을 일축하고 계약금을 반환하지 않게 되면 상대방에서 소송을 제기하게 될 것이고, 귀하께서 상대방의 귀책사유로 인해 계약이 해제되었음을 입증하게 된 다면 전혀 승소의 가능성이 없는 것으로 보기 어려울 것으로 사료됩니다.귀하께서는 상대방과 원만히 합의하여 계약을 체결하여 해제함으로 발생한 일부 손해를 계약금에서 공제하고 나머지를 반환하는 방법으로 협의를 해보시기 바라며, 그렇지 않은 경우 상대방이 소송을 제기하도록 계약금 반환을 하지 않고 기다려 보시기 바랍니다.소송에 이르는 경우 법원에서 적정한 금액으로 조정할 가능성도 생각해 볼 수 있으므로 귀하께서도 내용증명 회신에 귀하의 주장 등을 피력하는 등 소송에 준비하는 것이 좋을 듯 싶습니다.