분양상가계약 해지시 개발비 환불이 가능한지 문의드립니다 2003년에 상가를 분양받았습니다. 총 분양대금에서 계약금 10%와 총 개발비의 50%를 납부했습니다. 근데 문제는 제가 총 4개 구좌를 분양받았고, 올해 9월에 입점예정입니다. 분양받을때는 상가가 투자수익이 있을 것으로 판단했으나 테마상가의 불경기로 추가 중도금은 넣지 않았습니다. 그러나 1차 중도금은 은행 대출금으로 처리되어서 계약금과 계발비를 계약비 바로 입금하고 1차 중도금은 은행대출금으로 입점전까지는 무이자 조건이어서 바로 진행했습니다. 그러나 그 이후 2차 중도금부터 6차중도금까지는 납입하지 않았습니다. 결론부터 말씀드리면 2007년 4월 30일자로 제가 계약한 상가가 해약 되었습니다. (물론 중간에 최종독촉 내용증빙도 3차까지 받았습니다.)근데 1인이 4개의 구좌를 분양받아 일시금으로 모두 한번에 납부한 분양대금의 계약금 10%와 개발비를 모두 위약금으로 한다고 합니다. 계약금 10%는 이해하겠으나 개발비도 환불이 안된다는 것은 이해할 수 없습니다. 물론 계약서에는 중도금 미납으로 인한 계약해지시에 개발비와 계약금은 회사에 귀속된다고 하며 중간 대출금은 회사가 은행에 상환한다고 나와있습니다. 이렇게 계약서에 이런 문구가 있으면 개발비는 절대 환불이 안되는것인지 알고 싶습니다. 계약서에는 상가개발비 항목과 계약해지 조건이 다음과 같이 나와있습니다. 제 6조 상가개발비 1 상가활성호를 위한 개발비의 적용 및 진행내역은 다음 각 호과 같다. 1. 상가개발, 구성, 관리 등을 위한 광고, 홍보, 관리수수료 등의 제반경비2.상가의 영업 활성화를 위한 개점전후의 일정기간 홍보 및 광고선전비3.공통 인테리어 공사비4.상권의 조속한 정착 및 원활한 개점과 상가활성화를 위한 컨설팅 및 조기홍보, 업무추진경비5.개발비는 위 1234항 등의 명목으로 상가개발 및 관리 운영회사인 (주)애결이앤씨 (대표이사 박홍순, 이사 관리권자라한다.)에서수령즉시 집행되므로 매수인은 상가분양계약을 해지 할 경우라도 개발비의 환불을 요구할 수 없다. 6. 공통 인테리어 공사비는 공사 준공시까지 물가상승율을 감안한 인테리어 공사비를 기준으로 한다. 2. 상가개발비는 관리권자가 관리(집행 포함)하며 상기 제6조 1항에 의거 상가개발비에 대한 책임을 진다. 제 15조 계약해지 1. 갑은 계약관리상 다음 각 호의 행위에 해당하는 경우에는 최고 등의 절차없이 계약을 해지할 수 있다.1. 을 이 중도금 잔금 개발비 기타 본 계약에 따른 금원의 지급을 소정의 납부기일로 부터 30일 이상 연체하는 &#46468;2, 을이 갑의 승인없이 본 계약상의 권리를 타인에게 양도하거나 질권 또는 담보의 목적으로 제공하는 경우3. 을이 본 계약의 관리 목적상 필요한 갑의 요청을 이행하지 않을 &#46468;4. 을이 본 계약을 위한하는 &#46468;5. 기타 갑의 불가피한 사정으로 더이상 계약을 유지하기 어려울 &#46468; 6. 을의 귀책사유로 인하여 분약계약이 해지 되는 경우에는 계약금과 개발비는 위약금으로서 갑에게 귀속되면 갑은 받은 금원에서 을의 귀책사유로 인한 갑의 손해약을 공제한 금원을 90일 이내애 을에게 반환한다.7. 을은 중도금을 납부한 후에는 갑의 귀책사유가 없는 한 분양계약을 해제 해지 할 수 없으며 갑의 귀책사유로 인하여 분양계약이 해지되는 경우에는 납입된 분양금에 자금관리사 은행의정기예금 1년 만기 금리를 적용한 이자 상당약을 합산한 금원을 을에게 반환한다.4개 구좌의 총분양금은 608,286,250원이며, 개발비는 45,100,000원입니다. 제가 납입한 계약금은 60,800,000원이고, 개발비는 22,550,000원입니다. 총 입금액이 83,350,000원입니다. 이 시행사는 이 금액을 모두 위약금이라고 돌려주지 않는다고 합니다. 중간에 제가 여러가지로 1개의 구좌로 몰아달라고 요청했지만 그것도 거절했습니다. 물론 계약서에는 환불이 절대 안된다고 나와있지만 상가 개발비의 이용항목이 모두 입점 전후에 가장 많이 쓰는 비용으로 되어 있는데 왜 이것도 환불이 안된다는건지 계약금 10% 는 위약금으로 받아들이겠으나 개발비는 이해할 수 없습니다. 현재는 2개구좌는 해약되고 아직 2개 구좌의 해약통지는 못받았으나 , 추가 입금을 안할 경우 3차까지 해약한다는 내용증빙은 받았습니다. 개발비 환불가능성 있는 지, 소액심판으로 하여 제 6조 상가개발비 항목의 개점전 홍보비 비용을 제외하고 2천미만 이하로 하여 소액심판으로 저 혼자 소송을 진행할 수 있는지도 궁금합니다.
계약시 계약금이 수수되고 계약금교부자가 위약하였을 경우는 계약금을 포기하고 계약금을 교부받은 자가 위약하였을 경우는 그 배액을 상환한다는 특약이 있는 경우에는 계약금이 해약금, 손해배상액의 예정인 위약금의 성질을 겸하여 가지게 되므로, 당사자 일방이 계약이행에 착수하기 전에는 위와 마찬가지이지만, 당사자 일방이 계약이행에 착수한 후 당사자일방이 계약불이행으로 위약하였을 경우에도 교부자는 계약금을 포기하고 수령자는 그 배액을 상환함으로써 계약불이행에 대한 책임을 면할 수 있습니다. 따라서 이 경우 계약불이행이 있게 되면 손해배상예정액은 당연히 상대방에게 귀속되고 특약이 없는 한 통상손해는 물론 특별손해까지도 예정액에 포함되며, 손해가 예정액을 초과하여도 그 초과부분을 따로 청구할 수는 없으나 이 경우에는 손해배상예정액이 부당히 과다한 경우는 법원은 적당히 감액할 수 있습니다. (민법 제398조 제2항)여기서의 부당한 과다한 경우라 함은 손해가 없다든가 손해액이 예정액보다 적다는 것만으로는 부족하고, 채무자의 지위, 계약의 목적과 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상손해액의 크기, 그 당시의 거래관행 등 제반사정을 참작하여 일반사회관념에 비추어 그 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃은 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 의미합니다. (대법원 1996. 2. 27.선고, 95다42393)