상가현장 매각으로인한 계약자의 계약금 중도금 상가건물이 200*년 금융위기로 시공사가 부도가 나서 현재까지 공사중단 상태입니다. 주채권자인 A가 채권매각을 결정해서 토지와 건물을 모두 매각 진행중이며 매각되면 시행사는 부도처리 되고 새투자자가 시행권한을 가진다고 합니다 분양 계약자는 새투자자와 채무 채권자가 되며 계약금만 낸자는 권리가 사라지고 중잔금 낸사람은 일정금액을 줄테니 합의하고 나가라고 하는데 합의하지 않으면 공탁으로 갈듯 합니다.질문 내용은 아래와 같습니다1. 채권매각이 되면 계약자지위는 어떻게 된는지요(계약금만 낸 사람, 중도금 일부 낸 사람, 완납 한 사람)2. 새투자자와 분양계약자와 합의한다면 투자금의(계약금 포함) 어느 정도가 합당한지요3. 합의금에 동의할 수 없다면 새투자자가 공탁하면 분양계약자는 공탁을 수령할 수 밖에 없는지(수령하면 채권 채무가 사라지는 걸로 알고있슴), 공탁금액에 동의할 수 없다면 공탁금은 받을 수 없는지요4. 새투자자와 일부분양계약자가 합의가 안된상태로 공사가 진행되서 정상화 된다면 분양계약자의 권리는 어떻게 되는지 궁금합니다.5. 계약금 중도금 잔금 외에 개발비 라는게 있는데 어떤 차이가 있나요 이런 분쟁시에 개발비는 합의금의 대상에서 제외되는 것이 합당한가요
질문 순서대로 답변드립니다.1. A가 토지와 건물을 모두 매각하여 매수인이 토지와 건물을 매수하더라도 수분양자와 매수인 사이에는 아무런 관계도 없고 매수인이 기존의 분양계약을 인수할 의무도 없습니다. 따라서 계약금, 중도금, 잔금 납부한 사람의 구분없이 매수인에게는 대항할 수 없습니다. 다만 매수인이 건물에 대한 분쟁을 없애기 위해 수분양자들과 합의를 해서 일정금액을 정산해 주는 경우가 있는데 이는 매수인이 법적의무가 있어서가 아니라 호의를 베풀어 분쟁을 없애려고 하는 것입니다. 즉 매수인은 합의를 해도 그만, 안해도 그만입니다.2. 합의금이란 말 그대로 쌍방간의 합의이므로 정해진 금액은 없고, 서로가 양보를 하는 방법 밖에는 없는데 현재로서는 납부금의 50% 정도를 기준으로 합의점을 찾아야 할 것으로 보입니다.3. 매수인이 굳이 공탁까지 할 필요가 있는지 의문이지만, 어쨋든 공탁을 할 경우 공탁금을 찾지 않더라도 변제한 효과가 있습니다. 4. 매수인은 자신의 공사를 진행하여 완공할 수 있고 기존의 분양계약을 인수하지 않는 이상 수분양자들에게는 아무런 책임이 없습니다. 만약 종전의 분양계약을 인수하면 분양계약관계는 그대로 유지되지만 인수하지 않았다면 수분양자들은 매수인에게 아무런 권리를 행사할 수 없습니다. 따라서 수분양자들은 소유권이전등기가 넘어가기 전에 미리 해당 토지와 건물에 가압류를 해 둘 필요가 있습니다. 다만 이 경우 매수인이 가압류가 되어 있는 토지와 건물을 매수하려고 하지는 않을 것이므로 토지와 건물 매각에 어려움이 있을 수도 있습니다.5. 개발비가 무엇인지 모르겠지만 수분양자들이 납부한 돈이라면 합의금 산정시 고려해야 할 것으로 보입니다.