전세 재계약에 관한 문의 <현재 상황>1. 2007년 09월 14일부터 2009년 09월 13일까지 첫번째 부동산임대차계약서 작성 2. 1번 계약서 작성후 몇일후에 확정일자와 전세권설정등기 완료 3. 집주인의 사정으로 2009년 09월 14일부터 2010년 02월 28일까지 다시 두번째 부동산임대차계   약서 작성 (기간만 차이가 있고 금액의 가감이 없어 확정일자와 전세권설정등기는 그대로    내버려둠) 4. 집주인이 3.(두번째) 계약서를 작성할 때 2010년 2월 28일까지 집이 안 팔리면 2년 전세계약   을 하겠다고 구두약속함 5. 2010년 2월 23일날 상의 좀 하자고 하여 집에 와서 대화한 결과 집이 안 팔릴거 같고 자기사   정상 돈이 필요해 전세금을 4000만원 올려달라고 함 6. 집주인이 전세금을 올려달라는걸 거절 <질의>위의 상황이 현재 상황이고 문의 드릴 것은 비록 계약서 상으로는 2년 이내인 2009년 09월 14일부터 2010년 02월 28일까지 계약을 하였으나 임대인인 저로서는 2년을 주장할 수 있는지,  그리고 전세금을 올려주지 않아도 되는 것인지 궁금하여 질문을 드리게 되었습니다.
귀 사안의 경우 임차건물이 주택임을 전제로 하여 주택임대차보호법에 의하여 2차 임대차기간만료 1개월전에 재계약포기의사 또는 임대차조건을 변경하지 않으면 갱신하지 아니하겠다는 통지를 하지 아니한 경우이므로 이건 임대차계약은 묵시적갱신이 이루어진 것으로 사료됩니다. 한편 묵시적갱신이 이루어지면 전임대차조건과 동일한 조건으로 임대차계약을 체결한 것으로 간주하기 때문에 귀 사안의 2년의 임차권을 주장할 수 있으며 임대인이 임차보증금을 인상하는 경우에도 보증금의 5%을 초과할 수 없습니다.