유치권에 대해서 문의 드립니다. 유치권 얼마전 유치권에 대하여 문의 한 사람입니다.저는 공사를 해 준 다음 대물로 집 한 채를 받기로 하였는데 건축주가 공사도중 건물 전체를다른 사람에게 매도하여 버렸습니다.그래서 제가 대물로 받기로 한 305호에 거주하며 유치권을 행사하다가 1998.전, 건축주를 상대로 소송을 하여, 1998.7월 판사님의 화해조정에 합의 하였습니다.[지금 제가 유치권을 행사하고 있는 집은 저의 채권과는 상관이 없는 사람의 집이고, 저는 지금도 전 건축주와 채권 채무관계를 다투고 있습니다.]당시의 화혜 조서의 내용은 하나도 빼지 않고 다음과 같습니다.1998.8.31.까지 별 지기재인광빌라 305호를 김인수에게 명도 함과 동시에 김인수로부터돈 5.500만원을 지급 받는다.단.8.31.이후에는 연 25%에 의 한 지연손해 금을 가산한다.라는 화혜 조서 입니다.그런데 그 후에도 김인수는 약속을 지키지 않아 저는 위화혜 조서 당사자인 김인수라는 사람의 부동산에 강제경매를 진행하였는데 강제경매 중, 김인수 가 합의를 하자고 하더군요.그래서 2000.12.15일.그 날까지 발생된 이자 중 일부를 받은 다음, 원금과 잔액 5897만원 중, 1167만원을 제외한4730만원을 연 17%의 이자와 함께, 2001.5.31까지 전액 변제한다.단 2001.5.31.까지 약속을 이행하지 않을 시엔 연 25%의 이자연채 이자를 지급한다.라는 공증을 하였습니다.그러니까 위 200.12.15.일까지 발생된 이자의 일부를 지급 받은 나머지 원금 과 이자는 5897만원이었는데, 2001.5.31.까지 채권을 변제하여 준다면 5897-4730=1167만원을 탕감하여주기로한 합의서를 공정증서와는 따로이 작성하여 서명한 다음 1167만원을 제외한 4730만원만 공증을 한 것이지요.다시 말해 공정증서엔 탕감하여 주기로 한 1167만원에 대한 내용은 제외하고 공증을 한 것입니다.그런데 김인수는 약속을 지키지 않고 있기에, 저는 김인수와 공증한 채권을 2002.6.1.저의 친동생에게 양도하였습니다.그 후 동생이 승계 집행문을 부여받아 경매를 진행하자 상대는 엉뚱하게 제가 유치권을 행사하고 있는 집의 집세를 달라고 소송을 제기하였습니다.그래서 저는 상대가 약속 이행을 하지 아니하고 엉뚱하게 집세를 달라는 소송까지 하기에 너무나 괴씸하고 분하여 이 글을 올리게 되었습니다.★ 문의 1.: 위 1998년, 판사님의 화혜조서에 보면, 1998.8.31.까지 별 지 기재인광빌라 305호를 김인수에게 명도 함과 동시에 김인수로부터 돈 5.500만원을 지급받는다.단.8.31.이후에는 연 25%에 의 한 지연손해 금을 가산한다라고 하였습니다.그런데 김인수는 지금에 와서 제가 유치권을 행사한 1997.3.월부터 월 40만 원의 집세를 달라는 소송을 한 것입니다.정말 기막힌 일입니다.참고로 이 집은 김인수의 집이 아니고 김인수가 매매한 박종용이라는 사람의 집입니다.저는 현재도 김인수가 약속을 이행하지 않았기에 탕감하여 주기로 한 1167만 원의 채권 및 , 이에 대하여 연 25%의 이자를 지급 받아야 하는데 말입니다.저는 화혜 조서에 따라 이자를 받은 것뿐인데 판사님의 화해조서처럼 연 25%의 연체 이자를 받으면, 김인수에게 월세를 주어야 하는지요.제가 상대를 이기려면 어떠한 법 조항이 있어야 하는지 알려 주시면 감사합니다.★문의 2 : 동생이 김인수의 건물에 경매를 진행하고 있는 것은 공정 증서에 의한 4730만원에의한 경매입니다.그런데 저는 김인수에게 탕감하여 주기로 한 1167만원도 괴씸하여 받고 싶은데요.받아야 한다면 1167만원에 대한 소송을 따로이 하여야 하는지요.아니면 화혜 조서에 의한 판결정본을 가지고 별도의 경매를 하여도 되는지요.아니면 그냥 유치권을 행사하면서 있어도 되는지요.★ 문의 3 : 유치권에 보면 유치물을 유치하다가 5년이 지나도 채권을 변제 받지 못하면 유치권자가 등기 이전을 신청하여 소유화 할 수 있다.라는 법 조항을 본 기억이 있는데, 몇 조 몇 항에 그런 것이 있으며, 저와 같이 집이 다른 사람 앞으로 등기 이전 한 경우도 해당이 되는지 알고 싶습니다.★★★.위 1항의 김인수가 집세를 달라는 소송을 한 것에 대하여는 중요한 사항이니 자세히 알려 주시면 감사합니다.
1. 화해조서를 작성한 후 그 당사자 사이에 종전의 화해조서상의 금액을 삭감해 주는 내용으로 새로운 합의를 하였다면, 특별한 사정이 없는 한 위 화해조서에 의한 법률관계는 새로운 계약에 의한 법률관계로 변경이 되었으므로 종전의 화해조선에 의한 청구는 하지 못하는 것입니다.한편, 유치권자가 유치물을 스스로 점유하여 집으로 이용하고 있다면, 차임상당액의 이득을 보는 것이며, 그 차임은 과실에 준하여 유치권자가 차임상당액을 변제에 충당할 수 있습니다(민법주해 VI, 314-5면).그런데, 당시 화해조서에 그 임료에 대한 아무런 언급이 없으므로, 일응 유치권행사자 입장에서는 그러한 부분을 주장하면서 임료에 대해서는 청구하지 않기로 묵시적으로 합의가 되었다고 주장할 수 있습니다.만약, 유치권자의 그런 주장이 인정되지 않는다고 하더라도 그 차임상당액을 등기부상 소유자(김인수)에게 지급하는 것이 아니라 귀하가 받아야 할 채권액에 충당하는 방식으로 공제할 수 있습니다.만약 김인수가 등기부상 소유자가 아니고 박종용의 소유라면 김인수의 임료주장의 소송은 부당한 것입니다.2. 앞에서 본 것처럼 화해조서에 의한 법률관계가 그 후 새로 작성한 공정증서에 의한 법률관계로 변경되었다면, 특별한 사정이 없는 한 종전의 화해조서에 의한 청구는 더 이상 하지 못합니다.(유치권에 의한 것도 마찬가지임).따라서 귀하가 새로운 공정증서에 의한 금액을 약정기일까지 지급하지 않으면 그 공정증서에 의한 합의는 무효로 한다는 등의 특약이 없거나, 위 공정증서에 의한 계약이 적법하게 해제되지 않는 한 이미 탕감해준 1,167만원을 새로 청구할 수는 없다할 것입니다.3. 민법에서 유치권에 관한 규정인 320조부터 328조에는 그러한 내용을 갖는 법조항이 없습니다. 민법 322조 2항에는 유치권자가 경매에 의해 채권을 변제받는 것이 원칙인데, 예외적으로 정당한 이유가 있는 때에는 감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있다는 내용이 있을 뿐입니다. 끝.