계약해지에 관하여 질문드립니다. 저는 토지의 매수인이고 계약금과 중도금 잔금까지 건너간 상황인데 매도인이 매도한 토지의 지번이 없어져버려서(매도인의 필요에 의하여 주위 토지와 합필하여 제3자가 사용중) 매도인의 소유권이전등기의무가 이행불능이 되었습니다. 이행불능여부 및 매도인의 귀책사유에 관하여는 다툼이 없는 상태입니다.<질 의>1.부동산 매도인은 귀책사유가 있으므로 스스로 계약을 해제할 수 없는 터인데, 그때에 매수인  인 저도 계약을 해제하지 않고 그대로 계약을 계속 유지하고 있으면 그 뒤에의 법률관계는 어  떻게 되는 것일까요? 그 제3자와 매도인에게 정당한 법률적 압박을 가하여 해결을 도모하고  자 하는데 어떠한 방법이 있을까요?2. 만약 이행불능에 따른 손해배상을 청구한다면 1)이행불능 당시의 시가 2)계약서에 약정된 위   약금 이외에 3)계약금으로 수수된 금액에 대하여도 손해배상청구금액에 포함하여 청구하고    싶은데 방법이 가능한 것인가요?3. 위2에서의 배상청구가 이행불능 당시의 시가로 청구하는 것이 맞는 것인지(여러 판례에 나와   있음) 아니면 원상회복청구 즉 계약금과 중도금 및 잔금의 각 지급시기부터 이자를 계산하   여 청구(민법 제548조)하는 것이 맞는 것인지요? 그 이유는 무엇인가요? 알량하나마 힘들게    모은 돈으로 집을 장만하려고 땅을 샀다가 현재 낭패를 보고 있습니다.자세한 설명을 부탁드립니다.
안녕하세요 이기덕변호사입니다. 이행불능 상태인지 여부가 모호하기는 하지만 의뢰인의 주장대로 이행불능이 되었음을 전제로 질문순서대로 답변드립니다. 1. 의뢰인이 계약해지를 하지 않는 이상 계약관계는 그대로 유지되어, 의뢰인이 지급하신 계약   금, 중도금, 잔금지급은 그대로 유효한 반면 의뢰인은 소유권이전등기를 할 수 없어서 소유   권을 취득할 수 없는 상태가 됩니다. 즉 계약금, 중도금, 잔금만 날리신 것이 됩니다. 이 경   우 제3자가 합의에 응한다면 매도인, 의뢰인, 제3자가 모여 토지의 소유권과 사용관계에 대   해서 협의를 하시면 좋겠지만 협의가 되지 않으면 소송을 제기하는 방법 밖에는 없습니다.    의뢰인께서 해당토지가 반드시 필요하다면 합필된 토지 부분을 추가적으로 매수하시는 방법    밖에는 없습니다(다시 분필절차를 밟기는 어렵습니다).2. 본 계약은 중도금이 지급되었으므로 계약금으로 수수된 금액에 대한 손해배상은 할 수 없습   니다. 3. 손해배상액은 이행불능 당시의 시가를 기준으로 하지만 본 사안의 경우 계약서에 위약금 약   정이 있었던 것으로 보이므로 의뢰인의 계약해제시 의뢰인은 계약금, 중도금, 잔금과 각 지   급시기 이후의 법정이자(연5%)를 반환받을 수 있고, 아울러 계약서에 약정된 위약금을 손해   배상금으로 지급받을 수 있습니다.답변이 미흡하거나 추가적인 질문이 있으시면 아래 연락처로 연락주시기 바랍니다(무료상담).* 연락처 : 법률사무소 人本  이기&#45965; 변호사