지상권에 대해서... 10년전에 토지를 임대하여 건물을 짓어 학원을 운영하고 있습니다. 기간이 만료가 가까와져서 땅 소유자로부터 땅을 팔겠다는 연락을 받았습니다. 하지만 금액을 시중가 보다 더 많은 값을 요구합니다. 또 땅이 조건이 좋지 않아 지적도상에는 길이 있지만 실지로는 길이 없는 땅입니다. 또 5년마다 계약 시 땅 주인이 계약을 해주지않아 땅 주인 요구하에 기간이 만료되면 원상복귀한다는 조건을 계약서상에 명시를 했습니다. 질문>1. 이럴경우 우리에게는 지상권성립이 안되는지요?2. 또 영업보상이 안되는지 우리가 권리주장을 어느 정도해야하는지요?3. 아니면 건물을 토지주인에게 매입하라고 해도 되는지 궁금합니다. 4. 또 제3자에게 땅을 팔아버린 경우 우리는 어떤 보상을 받을 수 있는지 궁금합니   다. (건물이 건물주인으로 등기가 되어서 함부러 손을 대지 못한다는 말이 있던    데...)
1) 건물을 매입하라고 청구할 수 있음(지상물매수청구권)학원건물의 소유를 목적으로 토지임대차계약을 체결하였는데 그 기간이 만료한 경우 건물이 현존한 때에는 임차인은 임대인에게 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 만약 임대인이 이를 거절할 때에는 임차인은 임대인에 대하여 그 건물을 시가로 매수할 것을 청구할 수 있습니다. (민법 제 643조, 민법 제 283조). 이러한 임차인의 권리를 임차인의 지상물매수청구권이라고 합니다. 즉, 계약갱신청구에 대해 임대인은 이를 거절할 수 있으나, 이 경우 임차인이 지상물매수청구권을 행사할 수 있고, 이 경우 그 건물에 관해 매매계약을 체결한 것과 같은 채권채무가 형성됩니다.(형성권)그 건물의 시가(매매대금)에 관해 당사자 사이에 합의가 되지 않으면 감정을 하여 그 결과에 의해 결정됩니다.(위 요건을 갖춘 경우에는 임대인이 이를 거절할 수 없음. 이것은 임차인의 보호를 위한 강행규정이므로, 원상복구한다는 특약이 되어 있더라도 특별한 사정이 없는 한 위 특약은 무효임). 결국, 토지임차인으로서 기간이 만료되었다면 내용증명우편에 의해 계약갱신청구주장을 하고, 만약 그에 응하지 않으면, 건물매수청구권을 내용증명우편으로 하여야만 위 건물의 시가 상당액을 회수할 수 있을 것입니다. 또한 이와 같은 매수청구권이 적법하게 행사되면 토지에 관해 가압류를 해 놓을 수 있을 것입니다.2) 매수청구권이 적법하게 행사되면, 바로 형성적 효과에 의한 채권채무관계가 발생하므로 설사 그 후에 토지를 제3자에게 처분했다고 하더라도 매수청구권행사의 효과에 영향이 없습니다.3) 건물이 토지임대인 명의로 등기가 되어 있다고 하더라도 건물 자체를 임차인이 신축한 이상 건물 자체의 소유권에는 영향이 없습니다. 즉, 건물 자체를 보통 토지 소유자 명의로 건축허가를 받다보니 건물등기도 토지소유자 명의로 등기하는 경우가 많으며, 이 경우 토지소유자 명의의 등기는 명의신탁으로서 무효라할 것입니다.끝.