이행불능과 손해배상에 대해 질문드립니다. 1. 토지매도인이 매수인인 저에게 매매계약금과 중도금 잔금까지 다 받았는데 소유권이전등기의무가 이행불능되었습니다. 토지매매계약서상의 위약금에 관한 약정은 다음과 같습니다. 제11조 (계약의 해지) “을”이 다음 각호에 해당하는 행위를 하였을 때에는 “갑”은 이행의 최고를 한 후 그 이행이 없을 경우 본계약을 해지할 수 있다 가.“을”이 본 계약에서 정하는 사항을 위반하였을 때 나.중도금 및 잔금을 납부기일 경과 후 30일 이내에 납부하지 아니할 때 다.“을”이 제8조 권리의무의 양도금지를 위반하였을 때 라.“을”이 해약을 요구할 때(단, 중도금 납부 이후에는 해약이 불가함) 마.“을”이 정당한 사유 없이 등기 이전을 미룰 때 제12조(위약금): ① 제11조 각호에 해당하는 사유로 본 계약이 해지된 때에는 “갑”은 총 분양대금의 10%를 위약금으로 “을”의 기 불입금 중에서 공제하고 나머지 금액을 “을”에게 반환한다.② 본 조 제1항 이외에 “갑”또는 “을”중 일방의 귀책사유로 계약이 해제된 때에는 계약해제의 책임 있는 자가 “을”인 경우에는 “을”은 “갑”에게 총 분양대금의 10%를 위약금으로 지불하고, “갑”이 책임 있는 경우에는 “갑”이 “을”에 계약금의 반환에 더하여 분양대금의 10%를 지불하여야 한다. 2. 이 건과 같이 후발적 이행불능과 관련하여 제가 청구할 수 있는 손해배상의 방법에 관하여 질문드리고자 합니다. <질 의>1. 이행불능 당시의 토지시가에 위약금을 합한 금액을 청구가 가능합니까?2. 매수인이 지급한 금액과 각 지급시기별로부터 이행불능 당시까지의 법정이자를 합한 금액과    위약금을 청구하는 것이 좋을까요?3. 위 두 가지 방법 중 계약서상 토지매도인의 위약금 약정이 손해배상을 예정한 것이 아니라    이 건 계약을 이행키 위한 위약벌의 성격이라고 할 것 같으면 1방법에 의한 청구가 가능한    것 아닌가요? 저에겐 1방법에 의하여 배상을 받는 것이 유리한데 위 계약서상 위약금 약정   이 손해배상을 예정하고 있는 것이라면 결국 저는 어쩔 수 없이 2방법에 의한 배상을 받을    수밖에 없다고 하는데 맞는 말인가요?
안녕하세요 지난번 상담드린 것 같은데, 다시 답변드립니다.1. 의뢰인이 취할 수 있는 조치- 첫째, 의뢰인은 갑의 귀책사유를 이유로 매매계약을 해제하   고, 기지급한 계약금, 중도금, 잔금의 반환을 구할 수 있고, 이때 갑은 각 지급받은날로부터   의 지연손해금(연5%)을 가산하여 지급하여야 합니다. 그리고 추가적으로 손해배상을 청구할    수 있는데, 본 사안과 같이 계약서상에 위약금에 대하여 명시한 경우 이는 손해배상의 예정   으로 추정되고, 따라서 의뢰인은 계약서상의 위약금인 매매대금의 10%를 추가적으로 지급받   을 수 있습니다. 둘째, 의뢰인이 계약해지 없이 바로 불능당시의 시가상당의 손해배상청구   를 하면서 동시에 계약서상의 위약금 조항이 위약벌임을 입증하는 것입니다. 이 경우 위약벌   임을 입증하는 문제가 생기는데, 위약벌에 대해서는 법원이 엄격하게 판단하고 있다는 점에   서 입증이 쉽지는 않을 것으로 보입니다.  2. 현실적으로 첫번째 방법이 많이 활용되고 있고, 상대적으로 손쉬운 방법입니다. 다만 의뢰인   께서 위약벌임을 입증할 방법이 있다면 두번째 방법도 가능합니다.