분양권 해지에 대하 대처방법 2004년 아파트를 분양받았습니다.전매차익을 생각하고 계약했지만, 차익은 커녕 마이너스 전매조차 이루어 지지 않아 1~4차 은행대출 납부후 중도금을 미납하였습니다.회사측에서도 물건이 너무 시세가 없자, 원래는 2회이상 중도금 미납시 2회 최고후 해지할 수 있도록 되 있으나, 별 조치없이 기다리더군요.그러던 중 2006년 4월 해지통보서를 받았고 사정을 얘기하자, 익월까지 미해결시 민,형,행정상 문제제기 하지 않겠다는 확약서를 제출하라고 하였지만, 하지 않았습니다.그러나, 7월에는 중도금 납부기일이라는 문서를 받았고, 같은 내용을 휴대폰 문자메세지도 받았습니다.9월에는 연체내역을 요청하여 팩스도 받았으며, 그때 제가 어떻게든 해결하려 하고 있으니 기다려 달라는 통화도 담당자와 한 터 였습니다.그러니 저는 이 계약이 아직 유효한 것으로 생각하고 있었지요.11월 집이 빈 동안 우편물이 여러번 왔었기에 회사에 전화를 해봤더니, 완전해지되어 대출금은 은행에 상환되고 아파트는 재분양을 했다는 겁니다.어떻게 그럴수 있느냐 따지자, 계약은 이미 해지되었고 사정을 봐준것이기 때문에 전혀 문제가 없다고 하더군요.사정을 봐주었으면 마지막 최종 통보는 해야하지 않나요?가망이 없으니 포기할까 생각했다가도 계약금 5천6백만원을 생각하면 도저히 그럴수는 없고, 소송을 할까 생각하고 있는데, 가능성이 있는지 궁금합니다.
귀 사안의 경우 4회차까지 중도금을 납부후 2회이상 중도금 미납시 2회 최고후 해지통보라는 조항에 따라 2006. 4경 해지통보를 수령하였다면 그 이후 동년 7경 중도금 납부기일통지 문서를 수령하고, 휴대폰 문자메세지를 받았더라도 이건 상대방의 계약해지에 관한 권리를 포기하였다고 볼 수 없습니다. 참고로 이에 관한 대법원 판례를 보면 계속적인 거래관계에서 일방의 계약위반이 있음에도 거래를 계속한 사실이 있다고 하여도 이와 같은 사실만 가지고 상대방이 계약해지에 관한 권리를 포기하였다고 할 수는 없다(대법원 1989. 10. 10 선고 88다카 25601)고 판시하고 있습니다. 다만, 귀 사안의 경우 민법 제398조 제2항에 의하면, 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있다.고 규정하고 있는바, 여기서 부당히 과다한 경우라 함은 채권자와 채무자의 각 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상손해액의 크기, 그 당시의 거래관행 등 모든 사정을 참작하여 일반 사회관념에 비추어 그 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻하는 것으로 보아야 하고, 한편 위 규정의 적용에 따라 손해배상의 예정액이 부당하게 과다한지의 여부 내지 그에 대한 적당한 감액의 범위를 판단하는 데 있어서는, 법원이 구체적으로 그 판단을 하는 때, 즉 사실심의 변론종결 당시를 기준으로 하여 그 사이에 발생한 위와 같은 모든 사정을 종합적으로 고려하여야 할 것이다(대법2004.12.10. 선고 2002다73852) 판시하고 있고 있기 때문에 귀하의 경우에는 상대방 분양회사를 상대로 계약금 반환청구소송의 실익이 있겠습니다.