임차목적물의 멸실에 따른 권리관계 아파트를 임차하여 확정일자를 받아두엇읍니다.그런데 동아파트에 타채권자들이 가압류등의 조치를 후순위로 하엿읍니다.(확정일자보다 후에) 동아파트는 재건축으로 멸실될 상황에 잇읍니다.이에 권리보전을위해 임차권등기를 하고자합니다.1.멸실후 신축된건물에 임차권등기의 효력이 그대로 유지되는지요?2.순위는 확정일 기준인지?등기일기준인지요?3.동물건에 국세압류가잇는데,건물멸실후에도 공매가 가능한지요?4.경락자는 토지(지분)뿐아니라 신축될건물의 권리까지도 갖게되는지요?
부동산에 대한 권리는 등기함으로써 취득하게 되지만, 건물이 철거되는 등 부동산자체가 멸실된 경우에는 그 부동산위에 존재하던 권리가 모두 소멸하게 됩니다.  따라서, 귀하의 질의 1.2번에 대하여 답변드리면아파트가 재건축으로 철거된 경우에는 귀하가 임차권등기를 하였더라도 임차권이 재건축되는 건물에 존재하는 것은 아닙니다. 물건(건물)자체가 동일성을 상실하여 달라지기  때문이지요.귀하로서는 재건축조합이나 집주인으로부터 임차보증금과 이주비를 받은 다음에 이사를 하는 것이 현재로서는 가장 확실한 보증금회수방법이고 그렇게 하지 못하는 사정이 있는 경우에는   집주인을 상대로 임차보증금반환소송을 하고 집주인의 재산(재건축조합원 수분양권이나 기타 집주인의 재산을 가압류하여 두어야 할 것입니다) 다만 이 경우는 일반채권자와 동일한 순위에 의하여 배당받게 됩니다. 3,4번에 대한 답변위에 설명한 바와 같이 건물이 멸실되면 그 건물에 존재하던 모든 권리가 소멸하게 되므로 신축될 건물에 대하여 멸실된 건물에 대한 등기로  그 권리를 주장하지 못합니다.