임대인이 대출을 목적으로 작성하여준 전세문서에 대해서 문의 드립니다. 부동산 소유자 갑은 을에게 보증금 없이 상가를 월세로 세를 놓으면서 을의 처지를 가상히 여겨 을이 창업대출을 받을 수 있도록 전세보증금을 4,000만원으로 하는 전세계약서를 작성해 주었습니다.그리하여 을은 갑이 작성하여준 위 보증금을 병에게 채권양도 하며 금3,000만원을 차용하였습니다.병은 제3채무자인 갑에게 위 전세금의 반환을 요구하였으나 갑은 위와 같은 사실을 발뺌하며창업자금을 받아쓰라고 작성하여준 임차보증금에 대하여 책임질 의무가 없다라며 책임을 회피하고 있습니다.이러한 경우 병에 해당되는 저는 갑을 상대로 어떠한 조치를 할 수가 있겠는지요?위 사실은 을의 가족이 다 들었으므로 입증이 가능합니다.
민법은 상대방과 통정한 의사표시는 무효로 보면서 선의의 제3자에게 대항하지 못하도록 규정하고 있습니다(민법 제108조). 또한 판례는 실제로는 전세권설정계약이 없음에도 불구하고 임대차계약에 기한 임차보증금반환채권을 담보할 목적으로 임차인과 임대인, 제3자 사이의 합의에 따라 제3자 명의로 전세권설정등기를 경료한 후 그 전세권에 대하여 근저당권이 설정된 경우, 가사 위 전세권설정계약만 놓고 보아 그것이 통정허위표시에 해당하여 무효라고 한다 하더라도, 이로써 위 전세권설정계약에 의하여 형성된 법률관계를 토대로 별개의 법률원인에 의하여 새로운 법률상 이해관계를 갖게 된 근저당권자에 대해서는 그와 같은 사정을 알고 있었던 경우에만 그 무효를 주장할 수 있다고 판시하고 있습니다(대법원 1998. 9. 4. 선고 98다20981 판결). 귀하의 경우 을로부터 채권양도를 받았을 당시 부동산소유자 갑이 을에게 보증금없음에도  을로 하여금 창업대출을 받을 수 있도록 전세보증금 4000만원으로 하는 전세계약서를 작성하여 준 사실을 몰랐던 경우, 즉 선의의 제3자에 해당하는 경우에만 보호를 받을 수 있습니다.(귀하가 선의의 제3자임을 전제로)한편 채권양도가 대항력을 가지려면 채권의 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하여야 하는데 채무자에 해당하는 갑이 승낙하려 하지 않을 것이므로 채권의 양도인인 을로 하여금 갑에게 채권양도통지(반드시 내용증명우편으로 하여야 함)를 하도록 하여야 합니다. 그리고 갑에 대한 보증금채권을 보전하려면 갑의 부동산(예컨대, 주택이나 상가건물)에 대하여 관할법원에 가압류를 신청하시면 됩니다.