임차권 등기를 한 후 배당순위 안녕하세요 다음과 같은 사항이 있어서 문의드립니다.현재 일반오피스(상업용 건물)에 임대차 계약을 체결하고 임차권 설정 등기를 당사자의 합의하에 신청하고 등기하였습니다.보증금의 범위가 상가임대차보호법의 적용을 받지는 않습니다.등기부의 을구 사항에는 1번 근저당권 2번 임차권(저희 임차권 입니다.) 3번 근저당권 4번 근저당권이 설정 되어 있습니다.경매가 진행 될 것 같은데, 2번 임차권의 배당 순위는 어떻게 되는지 궁금합니다.1.어떤 사람은 임차권은 등기해도 채권이기 때문에 대항력은 가지나, 우선변제력이 없어서 비록 3,4번 근저당권이 나중에 등기되어 등기부상 후순위 임에도 불구하고 3,4번에 밀려서 배당을 받는다고 하고 어떤 사람은 임차권도 등기하면 물권과 똑같이 취급되어 2순위의 배당 순위를 갖는다고 하는데 어떤게 맞는 말인지 정확히 알려주시면 감사하겠습니다.2.임차권의 임차기간이 종료되지 않은 상태에서 1번 근저당권자가 경매를 실행할 경우와 저희보다 후순위인 3번 근저당권자가 경매를 신청할 경우에 저희가 존속기간 만료가 되지 않음을 이유로 해서 두 경우 모두다 계속 입주할 권리가 생기는지요?만약에 입주할 권리가 있다면, 나중에 존속기간 만료시 낙찰자에게 보증금을 반환 받을 수 있는지요?보증금이 워낙에 커서 여러 사람들에게 물어보니 다 답이 다릅니다.다시 한번 정확한 답변을 구합니다.혹시 법조문이나 근거가 있다면 안심이 될 것 같습니다
안녕하세요? 법무법인 동인의 윤현철 변호사입니다.서울지역의 경우 보증금 2억 4,000만원을 한도로 하여 상가임대차보호법상의 보호를 받을 수 있는데, 위 법의 적용을 받지 못할 정도로 보증금의 액수가 크신 경우라면 귀하의 불안하신 마음이 짐작이 갑니다.1. 우선 배당순위에 관하여, 저당권상호간에는 저당권설정등기의 선후에 의하여 우선순위가 정하여지며(민법 제333조, 370조), 저당권자와 전세권 및 등기된 임차권의 순위도 그 등기의 선후에 의합니다(법원실무제요 민사집행 II 부동산집행 457면 이하)즉, 귀하의 경우 1번 근저당권보다는 후순위이나, 귀하의 등기된 임차권보다 후순위인 3번, 4번 근저당권자보다는 우선 순위로 배당을 받을 수 있습니다.2. 그러나 경락인에 대하여 임차권의 존속을 유지할 수 있는지 여부가 문제가 될 것인데, 임차권 등기에 앞서는 선순위의 저당권이 설정되어 있거나 선순위의 가압류등기가 되어 있는 부동산에 대하여 경매절차가 개시되어 경락된 경우에는 저당권이나 가압류는 물론 그보다 순위가 뒤진 임차권등기도 말소되기 때문에 임차인은 경락인에 대하여 자기의 임차권을 주장할 수 없습니다(대판 1983. 4. 26. 83다카116)이 경우 선순위인 1번 근저당권자 뿐 아니라 후순위인 3, 4번 근저당권자가 경매를 신청하여 경락된 경우에도 역시 경락인에게 대항할 수 없습니다(대판 1999. 4. 23. 98다32939)따라서 귀하는 3,4번 근저당권자에 우선하여 배당을 받을 수 있지만, 경락인에게 임차권의 존속을 주장할 수는 없다고 할 것입니다.