임차료 연체이자 청구권 및 점포명도소송 관련 문의 안녕하십니까? 상가임대업을 하는 사업자입니다- 계약서상에는 연체이자청구에 대한 약정은 업습니다만 임차인이 장사가 안된다는 이유로 입주  후 한번도 임차료를 내지 않고 심지어는 관리비 및 공동으로 걷어서 내는 수도요금조차 내지   않고 있습니다 이에대해 임대인이 특정의 이자율(매월 2% 선이자 등)을 정하여 청구할 권리가  있는지요? 있다면 의사의 통지만으로 유효한지요? 임차인이 동의하지 않는다면 어떤 방법으로  청구할 수 있는지요?- 민법과, 계약서상에 2개월분의 차임을 연체시 계약을 해지 할 수 있다고 되어있는데, 월세를   선불로 받기로 약정하였습니다, 그렇다면 2개월분의 정확한 의미가 월세를 내기로 약정한 2번째  기일을 경과한 시점 인지요? 아니면 그로부터 한달이 더 경과하여 결국 무상으로 사용한 기간이  2개월에 달해야 하는 건지요?- 실제 계약금액과 세무신고금액 모두 상가임대차보호법의 상한금액을 초과하는 계약입니다.   불경기에 인간적으로 조금씩 양보하면서 기다려주는 것이 도리이겠지만 저 또한 대출이자를   감당하며 임대업을 하는 실정이고 보증금이 있으니 배 째라는 식으로 임차인이 전혀 성의를   보이지 않고 있어 계약을 해지하고 명도소송을 하려고 합니다.- 임차인이 점포를 제3자에게 넘기겠다고 합니다만 요즘 상황이나 경험으로 보아 쉽게 양도될   가능성은 없어 보입니다. 이에 대해 상당기간을 기다려줘야 하는 법적의무가 제게 있는지요?- 명도 소송을 할 경우 법정비용/변호사비용/인테리어 철거비용 등을 임차인의 보증금을 담보하여  청구할 수 있는지요?- 소송은 해봐야 알겠지만 승소 가능성이 있는지요? 법에 2개월로 되어 있지만, 명도판결을    내리지 않고 상식적인 수준에서 법원에서 임의로 조정명령을 한다거나 하는 사례가 있습니까?  또한 소송 중간에 임차인이 차임을 지불한다거나하면 그것이 판결에 영향을 준다거나, 또한  그 시점까지의 법적비용은 어떻게 처리 할 수 있습니까?- 이자를 청구하겠다고 통지하였는데 이러한 사유가 2개월 연체시 갖게되는 계약 해지권을 철회한  것이 되는지요? 그렇다면 이자청구 의사를 철회하고 다시 2개월을 기다려야 하나요?수고하십시오. 감사합니다.
1. 임차인과 차임연체에 대한 지연이자를 정하지 않았으면 법정이자(연5푼)를 청구하면 됩니다.   지연이자 청구시 임차인의 동의를 얻을 필요는 없고 향후 건물명도청구소송시에 함께 청구하면   될 것입니다.2. 민법 제640조의 차임연체 규정은 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 통산의 개념입니다.       따라서 연속 2개월의 차임을 연체하는 경우가 아니더라도 통산 2개월의 차임을 연체하는 경우   계약을 해지할 수 있습니다.3. 건물명도청구 시 임대인이 임차인을 위하여 상당기간을 기다려야하는 법적의무는 없으며    연체차임과 관리비등은 임차보증금에서 선공제할 수 있으나 변호사 비용을 포함한 소송비용   등은 건물명도청구소송이 승소확정된 후 법원에 소송비용액확정결정을 받아 청구할 수 있습   니다.4. 귀하가 임차인을 상대로 2기의 차임연체를 사유로 임대차계약을 해지하고 건물명도청구소송을   제기하는 경우 법원은 임대인과 임차인사이에 강제조정을 할 수 있으며 이에 일방이 이의를    제기하는 경우 판결로 선고하게 됩니다.5. 귀하가 임차인에게 지연이자를 청구하겠다고 통지한 것이 계약해지권을 철회하는 것은 아닙   니다. (끝)