공증이 형사적 효력도 있을까요? 안녕하세요 전세집이 경매로 넘어가면서 새로운 임대인이 2200만원에 낙찰을 받앗습니다저희는 후순위권자며, 울산이며 대항력 갖췄습니다 알고 있는 바로는 경매가 2분의1 즉 1100만원은 보호받는 걸로 아는데(권리신고햇음)들은 말에 의하면 일반 배당신청이 잇고 우선배당신청이 있어서 일반 신청을 하면 1100밖에 보호받지 못하지만 질문1)우선배당신청을 넣게 되면 2분1가를 넘어선 최고 보호금액 1400을 모두 보장받는다 하는데 사실인지요?그것이 사실이라면 일반배당 신청시와 신청과정의 차이점이나 주의사항이나 특별한 다른 서류라든가 하는 것들이 더 필요한지요?최우선변제금 외에 나머지 받지 못한 전세금을 경매전 임대인(계약 시 임대인) 이 연말까지 책임을 지고 돌려주겟다고 먼저 말을 하더군요(개인적으로 약간 친분 잇는 사람임) 그 사람의 책임은 이제 더이상 없겠지만 자신이 먼저 꺼낸 말이므로 어찌댔던 받아내고픈 심정입니다그사람 앞으로 된 재산은 전혀 없으며 그나마잇는 재산도 경매전에 전부 아들 명의로 돌려&#45479;다는 것, 전과 20범이란 것(사기) 현재 집행유예기간이란 것, 모두다 경매후에서야 파악햇고 그 사람이 지은 건물들은 전부 현재 경매중이거나 피해본 사람이 한둘이 아닙니다 제가 살던집 경우도 고의에 의한 부도이며 현재 낙찰받은 새로운 임대인들도 그 사람의 친척들인 것으로 추측 파악하고 잇으나 특별한 증거는 업는 상태입니다또 피해본 사람들의 고소로 또다시 언제 들어갈지 모르는 상태입니다 그 사람의 신용도는 영점입니다그러니 어떠한 문서를 작성해서라도 보관해두고픈데요 질문 2) 현재 제 생각으론 차용증을 받아내어 공증을 하고픈데 더 좋은 방법이 잇는지요?질문 3) 공증이 형사적 효력도 잇는지요?질문 4) 차용증을 받을 때 아들 앞으로 된 재산에 대해 가압류를 한다던가 하는 합의가 상호간 이뤄진다치면 그 부분에 대해 아들의 직접적인 동의없이도 가능한지요 아들 나이가 만 19세 인걸로 압니다만 정확치는 않습니다 질문 5) 새로운 임대인이 저희집을 명도소송할 때 들어가는 비용은 얼마쯤인지요? 18평형입니다 (등본상 12.5평) 견뎌내서 이사비용이라도 받을 생각인데 적정선을 몰라서 대략 명도소송비용 정도를 여쭈는 것입니다질문이 너무 많아 죄송합니다 제가 알고 잇는 부분외에 더 좋은 방법이 잇다면 알려주시면 큰 도움되겟습니다 수고하십시요
1.소액임차인의 우선배당에 있어서 울산지역의 경우 전세금이 3,500만원 이하인 경우 1,400만원까지 최우선변제되나, 이것 역시 주택가액(경락대금에서 경매비용 등 공제한 금액 상당액)의 1/2 한도내에서 배당되는 것입니다(주택임대차보호법 제 8조 제 3항).  따라서 귀하의 경우 경락대금이 2,200만원이라면 최우선변제받는 임차인이라고 하더라도 1,100만원이 상한선이지, 주택임대차보호법상 광역시의 보증금상한선인 1,400만원이 되는 것은 아닙니다. 한편, 귀하는 후순위권자라고 하였고, 또 대항력을 갖췄다고 말했는 바, 후순위권자의 의미는 귀하의 임대차보다 앞선 근저당권설정이 되어 있었다는 의미로 보입니다. 만약 그렇다면 귀하는 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 것은 아닙니다.  그러나 만약 귀하의 임대차보다 앞선 저당권, 가압류, 가처분 등이 없었고, 귀하의 입주와 전입신고가 가장 먼저 된 것이라면 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 것이고, 이것은 경매절차에서 경락인에 대해서도 대항할 수 있으며, 따라서 이 경우 경매절차에서 전세금을 배당받지 못했더라도 경락인으로부터 전세금을 받을 수 있습니다.  또 귀하와 계약하였던 임대인이 귀하가 경매절차에서 배당받지 못한 차액분에 대해 연말까지 지급하겠다고 약정한 경우 이를 공증사무실에서 공정증서로 해 놓으면, 변제기인 연말까지 갚지 않을 경우 위 공정증서로 임대인의 다른 재산에 대해 강제집행을 할 수 있습니다.2. 차용증을 받아서 공증하는 것은 공증의 종류중 인증에 해당되는데, 이것은 차용증작성이 공증인 앞에서 자유로운 의사로 작성되었다는 정도입니다. 그것보다는 약속어음공증이나, 공정증서를 작성해서 후일   변제기 도과시 바로 강제집행할 수 있는 이점이 있습니다.3. 공증은 공무원 역할을 하는 공증인이 그 서류를 작성한다는 것일뿐, 위 공증에 의한 약속을 이행하지 않는다고 해서 그 것만으로 바로 형사상 사기죄 등에 해당되는 것은 아닙니다.4. 계약은 직접 계약을 체결한 당사자에게만 효력이 미치는 것이 원칙이므로 임대인이 자신의 아들 소유의 재산에 대해 가압류를 하기로 합의를 했다고 하더라도 임대인이 그 합의대로 이행하지 않는 한 임대인과의 합의만을 근거로 임대인 아들을 상대로 직접 어떤 청구를 할 수는 없으며, 또한 임대인 아들에 대해서도 대항할 수 없습니다.  임대인 아들이 미성년자일 경우 그 부모가 법정대리인으로서  법정대리할 권한이 있지만, 임대인과 아들 사이에 이해관계가 대립되는 행위를 할 때에는 대리권이 제한되고, 특별대리인의 선임을 법원에 청구해야 됩니다.  5. 명도소송을 하는데는 인지대, 송달료 등은 필수적으로 듭니다. 만약 법무사에게 소장 작성 및 제출을 의뢰한다면 대략 20-30만원의 수수료가 필요할 것입니다. 그런데, 변호사를 선임한다면 변호사선임료가 소송비용중 가장 큰 부분을 차지하는데,  변호사 착수비용은 지역에 따라 다르나 대략 200-500정도입니다. 귀하께서 전세계약할 당시 깨끗하였다면 대항력이 있어서 경락인에 대해서도 전세금 전액의 반환때까지 집을 비워주지 않을 권리가 있으나, 그런 대항력을 갖추지 못했다면, 새로운 소유자와 사이에 법적 절차를 밟으면 얼마 정도의 비용이 소요되니 그 금액을 차라리 이사비용조로 지급해 주면 비워주겠다고 협상할 수 있을 것입니다. 끝.