임대차 계약해지 문의 드립니다. 저는 현재 아파트 관리동내에 있는 어린이집을 운영합니다.관리동 어린이집의 소유주는 아파트 입주민들입니다.이 어린이집은 아파트 관리사무소측과 2년마다 계약을 하고 양측에 문제가 없는 경우 자동계약 연장이 됩니다.원래 어린이집 임차인은 A씨입니다.A씨는 관리소와 월 130만원에 보증금 1천만원 계약상태입니다.A씨는 제게 자기와 계약을 하게되면 계약자 명의를 저로 바꿔준다고 구두약속하였고, 혹시 당장은 바꿀수 없으면 2년후 아파트 관리소와 재계약할 때는 계약자 명의를 바꿔준다고 하였습니다.그러면서 계약자가 안 바뀌더라도 어린이집을 운영하는데는 전혀 지장이 없다고 얘길했습니다.그래서 저는 A씨에게 5천만원에 어린이집 비품 및 권리 계약을 체결 그리고 보증금 1천만원에 대한 전전세 계약서를 작성후 A씨에게 지불하였습니다.제가 어린이집을 운영을 해보니 계약자 변경없이는 행정업무에 어려운점이 많아서 A씨에게 계약자 명의 변경 조치 요청했습니다.저보고는 입주자 대표나 관리소장을 만나서는 득이 될 것이 없으니 절대 만나지 말라고 말했습니다.매번 말하는 것이 달라서,입주자 대표, 총무 및 관리소장을 제가 직접 만났는데,계약자 변경은 입찰을 통해서만 가능하다는 답변과 A씨와의 보육시설 임대차 계약서를 보여주며 을(A씨)은 인계받은 시설을 설치목적에 적합하게 관리운영하여야 하며, 임차권을 제3자에게 양도하거나 시설을 타인에게 전대(임대)할 수 없다 는 조항을 보여주었습니다.A씨는 사전에 이런 내용을 제게 알려준 바가 없어 이런 내용을 얘기할려고 A씨에게 전화를 해도 이제는 전화를 받고는 할 얘기가 없다면 끊어버립니다.1. 제가 A씨에게 돈을 다시 돌려받을 수 있는 방법은 어떤것이 있나요.2. 만일 A씨와의 소송을 하게 되면 승소의 가능성은 얼마나 있으며,3. 승소한다면 A씨와의 계약이 비품 및 권리 계약으로 되어있는데 5천만원중 얼마정도를 돌려받을 수 있는지 궁금합니다.(저의 추정은 현재 어린이집에 있는 간막이 벽, 교재, 교구 비용은 약 2천만원 정도 입니다.)
1. 민법상 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못하고 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있으나(민법 제629조), 이는 임대차계약이 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있고, 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종료시킬 수 있도록 하고자 함에 있습니다. 따라서 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 전차인은 그 전대차나 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다 할 것입니다(대법원 1993. 4. 13. 선고 92다24950 판결)따라서 귀 사안의 경우에는 귀하가 A씨와 전대차계약을 체결한 효력이 있습니다. 2.~3. 귀하가 A씨를 상대로 이 사건 계약을 해제하고 시설및 권리금을 반환청구하기는 쉽지 않을 것 같습니다.