임차권설정등기 말소에 따른 임차인의 권리 제가 2005년 2월 집주인 A와 전세계약(1년)을 하고 난 다음 전개된 일연의 과정입니다. 제가 계약한 건물은 집합건물로 모두 70개의 원룸으로 구성되어 있습니다.-사건의 전개1.2005.2 : 주소이전,확정일자,이사2.2005.7 : A가 B와 C에게 각각 1/2씩 지분이전(A는 채권자인 C에게 지분을 이전한 것임)3.2005.9 : B 지분에 대한 근저당 설정됨(새마을금고)4.2005.11: 세입자들이(본인포함) B,C를 상대로 해당 건물을 가압류함5.2006.5 : 임차권등기명령(등기확인하고 본인은 주소를 이전함)6.2006.8 : C가 본인을 상대로 한 임차권등기이의신청이 받아들여짐(본인은 다시 해당 건물로 주소를 이전함)7.2006.9 : 임대차보증금 반환소송 일부승소(A또는 B에게서 보증금을 받아야 됨)8.2006.11: C에 대한 가압류등기 말소됨현재 A,B와는 연락이 되질않는 상황이며, 일부 세입자들이 B지분에 대해서만 경매를 준비중이라고 합니다. 제가 궁금한 것음 다음과 같습니다.Q1. 위의 사건전개 5번, 6번과 같이 두번의 주소지 이전 때문에 경매시 분리한 점(후순위로 밀림)은 없는지?Q2. 만약 분리한 상황이라면 우선순위 확보를 위해 법원을 상대로 정상참작을 호소하며 취할 수 있는 조치는 없는지?Q3. 1/2 지분에 대해서만 임차권설정등기가 가능한지?
공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있습니다. (민법 제263조) 한편 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정할 수 있고, 보존행위는 각자가 할 수 있습니다. (민법 제265조)귀 사안의 경우 귀하가 임대인 A와 임대차계약을 체결하면서 주택임대차보호법상의 대항요건과 확정일자를 갖춘 후 임대인 A가 매수인 B, C에게 이건 임차목적물 건물을 양도하였다면 B, C가 임대인의 지위를 승계한 것입니다. 그러나 이건 임대차계약이 종료된 후 임차보증금을 반환받지 못한 결과 귀하가 위 임대인들(B,C)을 상대로 임차등기명령을 신청하여 임차권등기 경료후 귀하가 타처로 이사하였지만 임대인 C가 귀하를 상대로 임차권등기명령에 대한 이의신청을 하여 임차권등기가 취소되었다하더라도 귀하의 대항요건은 상실된 것이 아니기 때문에 후순위 근저당권자(새마을금고)에 밀리지 않겠습니다. 참고로 유사사례로서 하급심 판결은 제1차 경락기일 이후에 낙찰자가 그 대금을 완불하지 못하는 등의 우연한 사정에 의하여 재경매가 실시되는 경우 새로이 지정된 경락기일까지 임차인으로 하여금 임차주택에 거주하도록 하는 것은 사실상 임차인으로 하여금 경락대금이 실제로 납부될 때까지 대항력을 유지하도록 강요하는 결과가 되어 임차인에게 크게 불리하게 되는 점, 제1차 경락기일 이후 새로이 지정된 경락기일까지 사이에 다른 임차인이나 가장임차인이 출현하여 경매절차상의 다른 담보권자 기타 이해관계인에게 피해를 줄 우려가 있다 하더라도 그 임차인은 주택임대차보호법 제8조 제1항의 요건을 충족할 수 없어 같은 조 소정의 최우선변제권을 가지는 소액임차인이 될 수 없고 단지, 위 법 제3조의2 소정의 확정일자부 임차인으로서 후순위 권리자 기타 채권자들보다 우선하여 그 순위에 따라 보증금을 변제받게 될 뿐인 점, 가장임차인이 출현하여 확정일자의 순위에 따른 배당요구를 할 위험성이 이 경우에도 있을 수는 있지만 이 경우는 제1차 경락기일에 경락허가결정이 선고되는 등 경매절차가 널리 공시되는 점에 비추어 그 진실성 여부를 판결하기가 상대적으로 용이할 것으로 보이는 점, 개정된 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정된 것) 제3조의3에 의하면 임대차 종료 후 임차보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기를 한 후에는 언제라도(제1차 경락기일 이전이라도) 임차주택에서 퇴거하여도 이미 취득한 우선변제권을 계속 보유할 수 있게 되었는바, 이 경우에도 역시 새로운 확정일자부 임차인이나 가장임차인이 출현하여 경매절차상의 다른 담보권자나 이해관계인에게 피해를 줄 위험성이 있음에도 불구하고 주택임차권자의 보호를 위하여 위 제도를 도입한 점, 경락대금이 납부되기 직전의 최종 경락일까지 임차주택에 거주하여야만 우선변제권을 인정할 경우에 임차인이 입는 불이익과 임차인이 제1차 경락기일 이후에는 퇴거하여도 우선변제권이 유지된다고 해석할 경우 제1차 경락기일 이후 재경매 진행중에 위와 같은 확정일자 있는 임차권자나 가장임차권자의 출현으로 경매절차상의 이해관계인이 입을 수 있는 불이익을 비교·형량하면 전자가 후자보다 현저히 중하다고 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건이 존속되어야 할 종기(終期)로서의 경락기일은 제1차 경락기일을 의미하고 그 후에는 임차권자가 주택에서 퇴거하여도 이미 취득한 우선변제권을 잃지 않는다고 볼 것이다(서울지방법원 2000. 9.28. 선고 2000나17666 )고 판시하고 있습니다.참고로 공유지분에 대한 임차권등기도 가능하겠습니다.