보증금 반환 및 계약해제 요청 가능한지요? 분양회사(현o산업개발)에서 개별에게 임대분양 하였으며(분양회사=임대인) 개인이 임대분양 받아(임차인=전대인) 개인에게(전차인=세입자) 전대차 계약을 한 전차인(세입자)입니다.다름이 아니오라 10월8일 오픈한 용산민자역사 전자복합상가 입니다.분양회사의 극심한 준비부족으로 오픈 시너지 효과가 전혀 없었으며 광고, 홍보도 제대로 되지 않아 상인들은 무조건 크나큰 적자가 불보듯 뻔한 상태입니다. 오픈 시 입점률이 약35%도 안되는 상태에서 분양회사는 약속된 일자라서 해서 무조건 오픈을 강행하였습니다.<질의>1. 위에서 표시한 전대인(임차인)에게 보증금 반환 및 계약해제를 요청을 할 수 있는지요?2. 절차는 어떻게 되는지요?3. 2002년 11월1일 부터 시행한 상가임대차보호법에 의하면 세입자가 임대료를 3회 이상 연체   시 계약해제를 할 수 있다 라고 되어 있는데 세입자가 구할 수 있는 권리는 무엇인가요?4  이면계약서로 임대차보호법 적용을 받을 수 있는지 궁금합니다.감사합니다.
로시컴 법률구조재단을 방문해주셔서 감사드립니다. 귀하의 질의 내용으로 보면 용산민자역사 전자 복합상가내 상가건물을 전대차계약을 체결하여 입주하였는데 분양회사의 광고와 홍보부족으로 입점율도 낮고 적자를 볼 가능성이 많아 이건 전대차계약을 해제하고 전대차보증금반환청구가 가능한지 여부를 질의 하신 것 같습니다. 그러나 귀하가 전대인과 전대차계약을 체결할 시 두 당사자간의 약정으로 위와같은 상황이 발생할 시 위 전대차계약을 해제할 수 있다는 해제약관을 약정하지 않았다면 귀하가 전대인을 상대로 일방적으로 전대차계약을 해제할 수 없고 전대차보증금반환청구도 할 수 없습니다. 다만, 상가건물임대차보호법 제11조 제1항에 의하면 “차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. ...”고 규정하고 있는바, 향후 귀하와 전대인 간의 전대차보증금의 조정 여지는 가능할 것 같습니다.한편, 귀하께서 언급한 상가건물임대차보호법상의 3기의 차임연체로 인한 계약을 해지할 수 있다라는 해지규정은 없고, 단지 계약갱신 요구 시 위와 같은 사정이 있는 경우에는 계약갱신요구에 상대방은 거절을 할 수 있다는 규정입니다. (상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호 사유)참고로 민법 제640조에 의하면 “건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”라고 규정하고 있습니다. 따라서 귀하의 경우에는 전대차계약해제를 할 수는 없고 전대인을 상대로 경제사정의 변동을 사유로 한 차임증감청구권을 행사할 수는 있겠습니다.