문의드립니다. 안녕하세요. 임대차계약과 관련하여 문의드립니다.================================================================================주택임대차보호법에 해당하는 주택은차임, 보증금 증액이 5% 가 상한선이라고 하는데월세, 보증금 각각 5% 인상을 말하는 건지환산 보증금의 5%를 말하는건지 궁금합니다.예를 들어 1. 보증금 1천만원, 월세 50만원인 월세인 주택과 보증금 6천만원 전세인 주택이 있다고하면 각각 보증금, 월세의 증액 상한선이 어떻게 되는지요?2. 그리고, 주택은 기본 2년 계약기간이라고 하는데 2년 뒤에 갱신계약할 때 상한선까지 인상해서 계약을 하는데 만약 1년만 계약을 한다면 그 1년이 끝난 뒤에 다시 또 갱신을 하게 된다면 그때도 다시 상한선까지 인상해서 계약할 수 있는건가요?================================================================================그리고 상가임대차보호법에 해당하는 상가는 차임, 보증금 증액이 9% 가 상한선이라고 하는데- 월세, 보증금 각각 9% 인상을 말하는 건지- 환산 보증금의 9%를 말하는건지 궁금합니다.그리고 상가는 상임법의 보호를 받는 상가는 5년의 갱신요구권이 있는데만약 최초 계약기간이 2년이라면 갱신할때 9%까지밖에 못올리는것인지요?
1.주임법상 증액청구의 제한을 받게 되는 것은 기존 임대차 존속 중 기존 임대차에서 정한 보증금이나 차임 등이 경제사정에 맞지 않게 되어 당사자들이(주로 임대인이 될 것입니다) 그 보증금이나 차임을 변화한 경제사정에 맞추어 변경하는 것을 전제로 합니다.그러니까 기존 임대차가 기간만료 등의 사유로 종료된 때에는 증액청구의 제한 없이 당사자들 합의에 따라 정할 수 있는 것입니다. 요새 전세값이 천정부지로 오른다고 하는데, 그 말은 기존 임대차 종료 후 새로운 임대차계약을 체결할 때에는 증액청구의 제한 따위가 작용하지 않기 때문입니다.따라서 주임법 관련하여 질문자님이 묻는 질문의 두번째 것은 전혀 무의미하다고 할 것입니다.그러나 상임법의 경우는, 임차인이 최초 임대차를 포함하여 전체 5년의 기간내에서 갱신요구권을 갖고, 갱신되는 임대차의 차임 또는 보증금이 직전의 임대차의 그것보다 일정 비율을 넘을 수 없다는 제한을 받게 되므로, 최초 계약기간이 2년이면 2년 기간만료 후 갱신되는 임대차에 있어서 차임 또는 보증금은 직전 임대차의 그것의 9%를 초과할 수 없습니다.2.위에서 본 바와 같이 적용되는 상황의 차이는 있지만, 주임법과 상임법 모두에서 차임 또는 보증금의 증액청구 제한을 규정하고 있으므로 증액청구 제한은 차임과 보증금 모두에 미치고, 따라서 임대인은 차임에 대해서도 5%까지는, 그리고 보증금에 대해서도 5%까지는 증액할 수 있습니다. 그리고 환산보증금은 월세를 보증금化 했을 때의 개념이고 이 경우에도 마찬가지로 증액청구의 제한이 미칩니다. 질문자님께서 산수를 못해서 질문을 하신 것은 아닐 것이고, 환산보증금에 대해서도 증액청구의 제한이 미치기 때문에 실제 보증금을 얼마로 정하느냐에 따라 환산보증금 제한에 따른 월세 제한이 뒤따릅니다.예를 들어, 보증금 5,000만원, 월세 150만원이라고 가정했을 때, 환산보증금은 2억원(5,000만원 + 150만원*100)이고,갱신시 환산보증금은 2억1,800만원(2억원 + 2억원*9%)까지로 제한되므로,  보증금을 5,000만원으로 유지한다면,월세 제한의 기준이 되는 환산보증금은 1억6,800만원(2억1,800만원 - 5,000만원)이어서,증액 가능한 월세의 상한선은 168만원(1억6,800만원/100)이 됩니다.