부동산 명의신탁과 과징금 등 문의 변호사님 안녕하세요 ?작년도 12.15일 소유권관련 일차 문의한바 있으며 명쾌한 자문에 매우 감사합니다.그동안 상대방과 협의 노력했으나 거의 무응대의 행동으로 금액이 적지만 소송을 생각중입니다.지난번 문의시는 결론 부분만 말씀드린바 있으나 다소 복잡한 전체 과정을 간략히 설명하고자 합니다.당시 부동산 중개인에게 기망당하여 명의신탁 문제가 있었기 때문에 소송과정에서 실제 탈세나 재산은닉 의도가 없었는데도 실명전환을 못하고 관련 토지가 명의신탁으로 인한 과징금 등이 부과되지 않을지도 우려됩니다.89년도 투자자 2인중 한명의 친구인 현지중개인에게 속아 판단 미숙으로 시골 대지와 논 2 필지 토지를 구입하면서 부족한 자금을 지인 2인이 일부 투자( 계약금 20%, 중도금 60%신청인이 지불, 20%는 잔금으로 지인 2인이 지불 추정-영수증없다고 함)하였습니다.매매계약서는 중개인이 주도하여 미등기 전매형태로 대지, 논 필지 표기하고 전체금액만을 표시하여 신청인이 매입자가 되어 계약을 체결하였습니다.대지는 신청자가 등기하였으나 논은 당시 도시인은 등기가 안된다고 하여 현지 중개인 제안으로 중개인 이름으로 등기하면서(명의신탁) 권리확보 차원에서 일부 자금을 투자한 지인 한명 이름으로 소유권이전 가등기하였습니다.1995년도 부동산실명법 시행시 당시 중개인 행방불명되었고 도시인이라는 신분과 지인의 가등기로 방법이 없어 실명전환을 못하였습니다.비슷한 시기에 중개인 이름의 논은 가압류되어 매매도 할 수 없는 상황이었으나 2006년도에 시골 토지의 등기관련 부동산 특별조치법에 의해 신청자와 가등기자 지인은 협력하여 시골분들의 보증을 받아 제도상 가등기권자 지인 앞으로 일단 힘들게 소유권 이전하였습니다.(등기사유 :1989 매매로 2006년 소유권이전) 이 토지구입관련 탈세나 재산은닉 등의 취지는 추호도 없었던 상황이었으며 세금 (대지 세금은 구입시부터 신청인이, 논 세금은 2006년 이후 등록세는 같이 납부, 재산세는 적어 편의상 지인이 납부) 체납은 없습니다.1998년도 명의수탁자를 찾을 경우를 대비하여 논에 대하여 신청자가 사실상의 소유자 (명의신탁자), 지인은 가등기권자라는 합의서와 특조법 당시 농민으로부터 보증서를 받기 위해 각서 제출하면서 공동소유자라는 확인서를 2006년 작성한 바 있습니다.그동안 논 경작과 대지 관리 등은 모두 신청인이 독점적으로 하고 있으며, 논의 가치는 지인이 투자한 비율보다 (공시지가 기준) 현저하게 가치가 높아 우선 소유권 정산을 위해 논 등기자 지인에게 논의 일부 지분 (혹은 금액)을 요청하였으나 최근 무 응대로 일관하고 있습니다.문의사항 1.1989년 공동투자자가 가등기 과정을 거쳐 2006년 신청인과 협력하여 논 소유권을 이전 하였는데 초기에 명의신탁이 있었으나, 탈세나 재산은닉사실등이 없어도 실명제 시행전 명의신탁과 유예기간중 실명전환못한 점으로 과징금 부과가 되는지요 ?된다면 어떻게 산정이 되는지요 ?( 현재 논 공시지가 신청인 비율 80% X 과징금율 ?혹은 토지전체를 기준으로 정산요구 금액에 과징금율 ?) 2.논에 대하여 명의신탁이라면 대지는 계약명의신탁으로 보여지는데, 이경우 지인들도 명의신탁자가 되어 과징금 부과와 채권 소멸시효(10년) 경과로 자신들 권리(20%)를 주장할 수 있는지요 ?3.신청인은 신청인 투자지분만큼의 지분이나 금액을 돌려받기를 원하는 상황이므로 이를 위한 최선의 방안 (토지 정산 혹은 공유물 확인 및 분할 혹은 명의신탁해지의 소유권 이전 방안등)을 자문하여 주시면 감사하겠습니다.
1.귀 사안의 경우 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’이라고 한다) 제3조 제1항, 제5조 제1항, 제3항, 제6조 제1항 등 관련 법령의 규정 내용과 체계에 비추어 보면, 원칙적으로 부동산에 관한 물권을 명의신탁 약정에 의하여 명의수탁자 명의로 등기한 경우 명의신탁자에게는 과징금을 부과하게 되어 있으므로, 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와 부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 매매계약에 따라 당해 부동산의 소유권이전등기를 수탁자 명의로 마친 경우에는, 비록 부동산실명법 제4조 제2항 단서에 따라 명의수탁자가 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 된다고 하더라도, 부동산실명법 제5조 제1항이 정하는 과징금 부과대상에 해당됩니다.2.다만 명의신탁계약 관계는 간단하지 않으므로 귀하가 관련 서류를 지참하여 귀하의 거주지 인근 변호사 사무소를 직접 방문하여 방문상담을 해보시도록 권하고 싶습니다.