신축 빌라 매매전 계약할때 근저당건을 얘기하지 않았는데, 계약 무효 사유가 되나요? 안녕하세요?수고가 많으십니다.저희는 신혼부부로 빌라 분양 계약을 했습니다.처음엔 다른집은 다 나갔는데, 저희가 계약한 세대만 집이 남아있다고 해서 집도 맘에 들고 해서 계약을 했습니다.그런데 알고보니, 등기가 한 바퀴 돌았다고 하네요 그때부터 맘이 편칠 못했 는데 전혀 무지해서 저지른 일이 아닌가 생각합니다.몇가지 질문을 드리겠습니다.명쾌한 답변을 기다리겠습니다.1.등기부 등본을 떼어보니, 현재 소유자가 분양주가 아닌 저희 이전에 계약 을 했다가 잔금을 치루지 못하여 계약을 파기한 사람으로 되어있고, 근저당 권이 설정되어 있습니다.(은행융자를 받아 집을산 경우로 그 융자를 저희가 떠안고 입주하는 상황) 이 경우 저희측에서 차후 손해를 볼수 있는 상황과 앞으로의 대체방안이 궁금 합니다.2.분양계약을 파기할시 저희가 계약금의 일부라도 돌려받을 수 있는지요 (100만원을 지불했음) 3.처음에 전 사람이 계약을 파기했단 소리는 들었지, 저희측에서 그걸 등기 이전시 계승한다는 말이 없이 저희 앞으로 모은행에서 융자를 받는다고 하였 습니다.이 경우 분양사 측의 실수가 아닌지요 4.여러가지 문제로 분양사 측에다 등기이전후 차후에 그 이전소유자의 어 떠한 문제로 인해 저희측이 볼수 있는 손해를 분양사측에서 배상한다 라는 특약을 만들려 하는데 법적효력이 있는지 궁금합니다.효력이 있다면 어떤 양식의 서류로 작성하는 것이 좋을런지요
1.일단 계약당시 근저당권부분에 대해 공지하거나 동의를 하지 않고 계약을 체결했다면 이에 대해서는 상대방의 불완전이행을 이유로 계약을 해제할 수 있고 귀하측의 손해바상청구도 가능 합니다.2.그러나 한편으로는 분양계약을 체결하는 사람이 등기부등본 한번 열람하지 않고 분양계약을 체결한다는 삿리 자체가 극히 이례적이므로 귀하의 정당성을 주장할 때 상대방이 이미 귀하가 그런 사실을 모두 고지받았고 그에 기해 행동했다고 한다면 이를 뒤집기가 쉽지 않을 것으로 보 입니다.3.그러므로 여러가지 사정들을 종합적으로 검토하되 상대방과 되도록이면 대화로 해결하여 돈 을 돌려받는 것이 좋을 것입니다.저당권에 대해서는 이를 분양사에서 떠맡는다는 약정을 다허 다로 채권적 계약이므로 물권에 영향을 미치지는 않으므로 유의바랍니다.