임대차 보호와 관련하여 문의 드립니다. 수고하십니다.저는 6년 전부터 현재 거주하고 있는 상가에 60.000.000 원에 전세권 설정을 하고 현재 거주하고 있는 전세입자 입니다.건물 소유주과 임대차 계약 만료 일은 2003년 7월 경인데 갑자기 건물이 매매되어 오는 11월 1일 자로 소유자 가 변경되게 되어 이렇게 문의 드립니다.1.소유자가 변경되어도 계약 만료일까지 임대 계약이 유효한지요?2.만일 유효하다면 소유자가 변경되기 전에는 건물에 대해 1순위였는데 소유자가 변경되어 계약 만료일(2003년 7 월경)에 설정을 하면 3-4 순위가 될 수 있습니다.따라서 현재와 같이 1순위를 계속 유지하기 위해서 는 어떻게 해야 하는지요?부탁드립니다.
1.일단 전세권 설정등기를 마친 다음이라면 목적물의 소유자가 바뀐다 하더라도 전세권이 말소 되지 않는 이상 귀하가 이순위로 배상받는 부분은 변하지 않을 것입니다.소유자가 변경된 다음 이라도 전세권은 물권이기 때문에 어떤 소유자의 변경에도 영향을 받지 않습니다.이를 물권의 대세적인 효력이라 합니다.2.그러므로 귀하는 소유자가 변경되는 것과 관계없이 전세권에 기해 건물로뷰터 우선변제받을 수 있을 것입니다.그러므로 세로 전세권설정을 할 필요가 없을 뿐 아니라 그대로 별도의 전세 계약없이 계속전세권만료기간까지 있는 것이 좋을 것입니다.3.물론 전세권만료후 돈을 돌려받을 수 있을 것이며 이는 신소유자를 상대로 반환청구하여 이 를 반환하지 않을 경우 전세권에 기해 경매절차를 진행하시는 것이 좋을 것입니다.경매절차에 서 돈을 변제받게 되면 귀하의 전세권은 소멸하게 됩니다.