재건축 건물도 상가임차보호법 계약갱신이 적용되나요? 40년된 노후 건물이라 재건축이 필요한데 임차인이 10년을 주장함과 동시에 퇴거를 원하면 억대를 달라고 하시네요. 임차인은 계약된 면적외에 10평이나 더 무단사용중이십니다 . 이 경우 잘 풀어나가려면 어떻게 해야 할까요?1. 재건축 필요한 노후40년된 건물임에도 상가임대차 보호법 10년 갱신을 요구할 시 거부할 수 있는지요?  2. 임차인에게 약 면적외 무단사용하는 공간 원상복구나 무단사용공간에 대한 차임인상을 요구할수있을까요?   3. 증거가 있음에도 차임액을 속이시는데 같이 내용증명 보내면 될까요?
임대인은 임차인이 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위내에서(법령 개정 전 5년) 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 이유없이 이를 거절할 수 없으나 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있거나 재건축이 이루어지는 등의 이유로 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우에는 갱신 거절이 가능합니다. 점유 회복의 필요성은 구체적인 재건축 사유, 재건축 사업의 실제 추진가능성 및 진행단계 등을 고려하여 합목적적으로 판단이 이루어지게 되며 질문자님의 말씀대로 40년된 노후건물이라면 재건축에 관한 법령상의 제한 등에 벗어나 있으리라 판단되므로 공사실행에 필요한 사전준비 완료 사실 등을 미리 통보하신다면 갱신거절권을 행사하실 수 있으리라 보입니다. 임차인이 계약서에 기재되지 않은 면적을 점유하고 있는 부분에 관하여는 계약 체결과정에서 사용이 합의된 공간으로 계약서 상에 오기 또는 착오가 있다고 볼 수 있는 특별한 사정이 없다면 불법점유에 대한 손해배상 청구나 부당이득 반환 등을 주장하실 수 있겠습니다.상가임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다