채권간 우선순위 안녕하세요, 수고 많으십니다.저희 아버님은 서울에서 상가건물을 임대하고 계십니다.아버님은 2년 전 휴대폰 매장을 운영하는 법인사업자와 상가임대차계약을 체결하였습니다.당시 전세권등기를 한다고해서 인감증명서(전세권설정등기용으로 용도기재)와 해당 신청서류에 인감도장을 날인하였습니다.그런데 아버님이 이번에 대출건으로 건물등기부등본을 발급받아 보니 이동통신사가 임대차보증금 5천만원 전액에 대해 근저당을 설정하고 있었습니다. 저희는 근저당설정에 대해서는 동의한 적이 없었습니다. 그래서 부동산에 물어보니, 전세권자는 전세권 설정자(건물주인)의 동의나 승낙 없이 전세권을 타인에게 양도하거나 또는 담보로 제공할 수도 있다고 들었습니다.현재 임대료가 6개월 이상 미납된 상황에서, 향후 건물명도 후에 이동통신사가 임차인에 대한 미회수채권에 대해 임차보증금에 대한 전세권근저당권설정을 근거로 아버님에게 보증금 반환을 요청할 것이 우려되는 상황입니다.계약현황과 전세권설정, 전세권근저당권설정 내용은 다음과 같습니다.2012년 2월 21일: 상가임대차계약 체결2012년 2월 21일: 전세권설정(전세권자: 임차인)2012년 4월 23일: 전세권근저당설정(근저당권자:이동통신사, 채무자: 임차인)질문사항은 다음과 같습니다.현재와 같이 “임대인의 임대채권”과 “전세권근저당설정을 근거로 한 이동통신사의 임차인에 대한 채권”이 경합한다면 어떤 채권이 법적으로 우선하는지 궁금합니다. 주위분들의 의견이 달라서 혼란스럽습니다.(1) 임대채권이 전세권근저당설정에 따른 채권보다 선순위 라는 의견전세권근저당권은 전세권 보다 선순위 또는 전세권의 권리범위를 넘어서지 못하므로,월세 등 체납의 경우 전세금에서 우선 상계가 가능함.임대차계약에 대한 해지통보를 하면, 전세권도 소멸하고 이에 기반한 근저당권도 함께 소멸함(2) 임대채권이 후순위임 라는 의견- 임대인의 임대채권과 이동통신사의 임차인에 대한 채권은 이동통신사의 채권이 근저당권이라는 물권이므로 더 우선함. - 또한 근저당권자는 등기상의 전세권등기(5천만원)만을 보고 전세권근저당권을 설정하였으므로, 등기라는 외관을 신뢰하고 거래한 선의의 제3자를 보호해야 하므로, 근저당권자의 채권이 임대채권 보다 선순위임(민법 108조 통정허위표시의 선의의 제3자 보호에 따라 임대인의 차임공제주장이 받아들여지지 못할 수 있기 때문임)<문의사항1>어떤 의견인지 맞는지 문의드립니다. 임대채권이 근저당권보다 선순위의 경우, 현후 원상회복비용 발생시 이도 임대차보증금에서 상계할 수 있는지요?<문의사항2>만일 임대채권이 후순위라는 의견이 맞다면, 저희의 입장에서는 근저당권자가 임대차계약으로서 차임이 있음을 사전에 알고 근저당권을 설정했다는 것에 대한 주장이 필요할 것으로 보여집니다.- 사회통념상 전세금 5천만원이면 일반 대학가 조그만 원룸정도의 전세임.- 대리점주가 이동통신사와 대리점계약시 상가임대차계약서를 이미 제출하였다는 것을 서류자료를 받아서 제출 예정가능할지요?
안녕하세요 지난번에 답변드렸던 이기덕변호사입니다. 제 의견은 종전과 같습니다.[문의사항 1]에 대하여1. 경매가 진행되지 않는 이상 양자간에 우선순위를 논할 수는 없고, 다만 의뢰인이 궁금해 하시는 것은 아버님이 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지하고 건물명도를 청구하시려는 것으로 보입니다. 그러나 전세권저당권설정 이후 전세권자와 전세권설정자 사이에 전세권의 전부 또는 일부가 소멸되더라도 이를 전세권저당권자에게는 대항할 수 없으므로, 임대인은 전세권저당권자에게 연체차임을 주장할 수 없고, 따라서 연체차임과 반환할 임대차보증금 사이의 상계도 할 수 없습니다. 같은 법리로 전세권저당권자에 대해서는 원상회복비용과 임대차보증금도 서로 상계할 수 없습니다.2. 만약 전세권저당권자가 전세권저당권을 설정할 당시 연체차임이 있다는 사실을 알면서도 설정한 것이라면 이러한 전세권저당권자를 보호할 필요는 없으므로 이에 대한 입증을 해서 차임과 원상회복비용과의 상계를 주장할 수도 있을 것으로 보입니다.[문의사항 2]에 대하여전세권저당권의 악의라고 함은 차임이 연체되어 있음을 알면서도 저당권을 설정하였다는 것을 의미하므로 단순히 월세지급계약이 있었다는 사정이 아니라 설정 당시 월세가 연체되고 있었다는 사실까지 알아야 합니다. 따라서 단순히 월세를 지급하는 것을 알고 있었다는 사정만으로는 전세권저당권자에게 대항할 수는 없을 것으로 보입니다.