유치권자의 점유에 관하여 많은 분들이 사례와 같은 일로 어려움에 처해 있습니다. 변호사님의 도움이 필요합니다. 질의내용이 장황합니다만 자세한 내용 전달이 필요하여 부득이 다음과 같이 질문 올립니다.<사례>乙은 乙의 빌라주택을 공사해 주고 공사비를 받지 못하게 되자 건축주이자 채무자인 乙의 동의하에 공사한 주택 중 201호를 공사비를 받을 때까지 선배인 丙으로 하여금 사용하게 하면서 대신 점유를 하게 하였습니다. 이후 이 주택은 경매가 되어 丁에게 낙찰이 되었으며 낙찰자 丁은 직접점유자 丙을 상대로 이 사건 주택을 명도해 달라는 소송을 제기하였습니다.<질의>1. 유치물의 사용수익에 관한 채무자의 승낙【민법 제324조】유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 하고(제1항), 유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못하며(제2항), 유치권자가 2항의 규정에위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.【대법원 2009다 2095】소유자의 승낙이 없는 유치권자의 임대차, 또는 사용대차에 의하여 유치권의 목적물을 대여 받는 자의 점유는 소유자에게 대항할 수 있는 적법한 권원에 기한 것이라고 볼 수 없다.【참고자료 : 이론과 사례 중심 유치권과 경매, 곽용진 법률서원】1) 민법 제324조 ②항과 위 대법원 판례를 반대해석하면, “유치물에 대하여 채무자 또는 소유   자의 승낙이 있으면 유치권자는 그 목적물을 사용하거나 또는 제3자에게 대여 또는 담보제공   이 가능하다”라고 볼 수 있으며,2) 채무자(유치물의 소유자)의 승낙이 있는 때의 유치물에 대한 사용권의 내용과 범위는 당사자   의 약정에 따르며,3) 승낙은 사후승낙도 가능하며,4) 일단 승낙이 있는 이상 임대차 내지 담보권설정계약은 유치권의 존부에 관계 없이 존속하며,5) 또한 유치권자가 채무자의 승낙을 얻어 유치물을 사용.임대한 경우에는 그로 인한 임대료    등의 수익은 유치물로부터 발생한 법정과실로서 우선적으로 채권의 변제에 충당될 수 있다.상기의 법조항과 판례, 그리고 관련 자료를 근거로 하여 사례의 내용을 분석해 보면, 유치권자는 보존을 위한 사용을 제외하고는 유치목적물을 사용할 권한은 없으나 채무자 내지 소유자의 승낙을 얻으면 유치권자도 유치목적물을 직접 사용하거나 또는 제3자에게 대여할 수 있다는 것으로 해석이 가능합니다. 따라서 공사업자이자 채권자로서 유치권을 행사하는 甲이 채무자이자 건축주인 乙의 동의를 얻어위 유치물 중 201호에 대하여 점유, 사용에 관한 승낙을 얻어 丙이 201호를 지속적으로 점유하고있다면, 甲은 201호의 간접점유자로서 적법한 유치권을 행사하고 있는 것으로 봐야 할 것입니다.그런데 공사업자 甲이 丙으로 하여금 201호 주택을 점유하게 하기 위하여 채무자이자 소유자인 乙로부터 이미 유치권 성립당시부터 유치물을 점유, 사용하여도 된다라는 승낙하에 2년여 동안 변함없이 지속적으로 점유를 유지하여 왔음에도 불구하고 이후이 주택이 丁에게 낙찰이 되어 소유권이 변동되었다면은 이 丁으로부터 또 승낙을 받아야 유치물을 사용할 권한을 갖는다. 라는 것입니다. 참고로 현재의 소유자(낙찰자)인 丁이 공사업자 甲, 또는 丙 그 누구에게도 유치물을 점유 사용하게 하는 등의 승낙을 한 바 없기 때문에 민법 제324조에 따른 유치권자는 선관의무를 위반하였고, 이는 유치권 소멸청구의 사유가 된다.라고도 한 사례가 있어 질문 올립니다. 낙찰자 丁의 승낙이 있어야 하는지요？2. 대법원 판례 2009다 40684 판결의 해석민법 제324조에 의하면, 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 하고, 소유자의 승낙 없이 유치물을 보존에 필요한 범위를 넘어 사용하거나 대여 또는 담보제공을 할 수 없으며, 소유자는 유치권자가 위 의무를 위반한 때에는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다고 할 것인 바, 공사대금채권에 기하여 유치권을 행사하는 자가 스스로 유치물인 주택에 거주하며 사용하는 것은 특별한 사정이 없는 한 유치물인 주택의 보존에 도움이 되는 행위로서 유치물의 보존에 필요한 사용에 해당한다고 할 것이다. 그리고 유치권자가 유치물의 보존에 필요한 사용을 한 경우에도 특별한 사정이 없는 한 차임에 상당한 이득을 소유자에게 반환할 의무가 있다.판결의 내용은, ...유치권을 행사하는 자가 스스로 유치물인 주택에 거주하면서 사용하는 하는것은 특별한 사정이 없는 한 유치물인 주택의 보존에 도움이 되는 행위라고 판시한 바 있어 유치권의 소멸 또한 청구할 수 없다.“라고 해석할 수 있을 것입니다.그러나 이러한 대법원 판결에 대하여, 유치물인 주택의 보존에 도움이 되는 행위라 함은 유치권자인 甲이 스스로 유치물인 주택에 점유하면서 사용하는 경우에 한하고, 유치권자가 아닌 제3자인 丙에 의한 경우에는 다음과 같은 이유 때문에 해당되지 않는다.라고 합니다.첫째, 유치권자가 스스로 유치물인 주택에 거주하는 경우 차 임상당의 이득을 소유자에게 반환되어야 할 것이므로 유치권의 피담보채권에서 공제될 수 있지만, 제3자가 유치물을 사용할 경우에는 차임상당의 이득은 제3자가 취하게 되므로서 유치권의 피담보채권에서 공제될 수 없다 라는 점, 둘째, 유치권자가 유치물을 직접 관리하는 경우에 비하여 제3자가 유치물을 관리하는 경우 유치물에 대하여 관리하는 방법에 차이가 있을 수밖에 없어 이를 금지하고 있다. 라는 점입니다그렇다면 사례에서 공사업자 甲이 직접 점유하면서 사용할 경우에는 문제가 없으나, 丙이 점유하면서 사용할 경우에는 소유자 및 채무자의 동의여부와 상관없이 채권담보를 위하여 목적물을 점유하도록 한 유치권의 본래의 목적과 배치되는 불합리한 결과를 초래할 수도 있다 라는 이유를 들어 정당한 점유로 인정받을 수 없다 라는 것인지요？3. 유치권의 소멸청구유치권자가 선관의무를 위반하였을 경우에 소유자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다. 유치권의소멸청구는 형성권이기 때문에 소멸청구를 하게 되면 유치권은 즉시 소멸한다고 합니다. 그렇다면 사례에서 낙찰자 丁이 공사업자 甲에게 유치권 소멸청구를 통지함에 있어 그 통지서가 반드시甲에게 송달이 되어야 효력이 있는지요？ 아니면 통지했다 라는 사실 그 자체만으로도 소멸청구의 효력이 발생하는지요？4. 관련예제유치권의 성립요건중에는 타인의 물건에 관하여 발생한 채권이어야 한다라는 조건이 있습니다.사례에서 만약에 건축주인 乙이 공사업자인 甲에게 아직 공사비를 지급하지 못한 상황에서 이 부동산에 대하여 다른 채권자들의 압류조치등을 회피할 목적으로 대물변제가 아니라는 각서하에201호를 甲의 처명의로 거래사실 관계없이 소유권을 이전하였고 이와 같이 소유권이 이전된 처명의의 201호에 대하여 공사업자 甲이 이 주택을 직접 점유하면서 유치권을 행사할 수 있는지요?
먼저 대법원 판례는 직접점유나 간접점유나 유치권이 성립되는 것으로 보고 있습니다.유치권의 성립요건이자 존속요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계가 없으나, 다만 유치권은 목적물을 유치함으로써 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 것을 본체적 효력으로 하는 권리인 점 등에 비추어, 그 직접점유자가 채무자인 경우에는 유치권의 요건으로서의 점유에 해당하지 않는다고 할 것이다. (출처 : 대법원 2008.4.11. 선고 2007다27236 판결 건물명도)	직접 서류가 가지고 상담을 받아 보시는게 좋을 듯 합니다. 그 외 질문은 답변을 생략하겠습니다. 이런 짧은 글로 답변을 하는 것은 한계가 있습니다. 판결을 패소하셨다면 패소한 이유가 있을텐데 엄밀한 법률검토가 필요합니다. 사건검토비가 들더라도 믿을 수 있을 만한 변호사에게 사건 검토를 부탁하시는게 좋을 듯 합니다.