원상회복의무 안녕하세요, 수고많으십니다.저희 아버님은 서울에서 상가건물을 임대하고 계십니다. 아버님은 2년전 A매장을 운영하는 법인사업자와 상가임대차계약을 체결하였습니다. 당시 임차인의 요청으로 전세권 등기를 해주었습니다.그런데 임대료의 장기체납으로 명도소송 끝에 자진해서 이사를 하였습니다.현재 임대차보증금에서 미납임대료 및 공과금 등을 제외하고 나면, 약 6백 만원 정도가 남습니다.임차인에게 원상회복을 요청하였지만, 임차인은 새로 들어올 임차인에게 원상회복을 하라고 하면서, 잔여 보증금 6백 만원을 즉시 반환하지 않으면, 건물에 대해 경매 신청할 것이라고 하였습니다.원상회복 견적을 받아 보니, 약 5~6백 만원 가량이 정도로 나와서 임차인이 원상회복의무 이행 없이는 잔여 보증금을 선뜻 반환하기 어려운 상황입니다. 임차인은 20만원이 초과하는 원상회복비용은 절대 인정하지 못한다는 입장입니다.문의드릴 내용은 다음과 같습니다.1. 임대차계약서에 의하면 임대차종료시에는 임차인이 원상회복을 해주기로 명시되어 있는데, 원상회복이라는 의무이행 없이 임대차보증금 반환이라는 권리 주장과 전세권에 근거한 건물 경매신청이 가능한 것인지 궁금합니다. 만일 가능하다면, 저희가 대응할 방법이 있을지요?2. 원상회복 이전이라면 이사를 하였더라도, 아직 명도가 안된 것이라는 이야기도 있습니다. 그렇다면 원상회복때까지 임료청구가 가능한 것인지요?3. 새롭게 임대차를 하기 위해서는 기존 전세권등기를 말소해야 하는데, 저희의 경우에는 전세권등기말소소송을 통한 방법밖에 없는지요?4. 이러한 상황에서 향후 원활한 임대를 위해 전세권말소등기 예고 등의 방법을 사용할 수 있을지 궁금합니다.두서없는 글 읽어 주셔서 감사합니다. 답변 기다리겠습니다.
질문 순서대로 답변드립니다.1. 원상회복의무와 임차보증금반환의무는 서로 동시이행의 관계이 있는 것이 아니므로 원상회복을 하지 않았다고 해서 임차보증금의 반환을 거부할 수 있는 것은 아닙니다. 다만 임차인이 임차보증금을 반환받고도 원상회복을 하지 않으면 다시 소송을 제기하기는 어려우므로 미리 보증금을 반환할 수도 없는 노릇입니다. 따라서 이 경우 임차인에게 원상회복에 대해 내용증명을 보내서 만약 일정기간 내에 원상회복을 하지 않을 경우 임대인이 대신 원상회복을 하고, 그 비용을 임대차보증금에서 공제하겠다고 고지하시기 바랍니다. 고지에 대해 응답이 없거나 거절하면 내용증명 대로 직접 원상회복 하시고 그 공사비 영수증 등 증거자료를 확보해 둔 후 임차보증금에서 공사비를 공제한 후 나머지를 반환하시기 바랍니다.2. 이사가서 사용수익을 하고있지 않으므로 임료청구는 불가합니다.3. 임차인이 말소해 주지 않으면 말소청구소송을 제기할 수 밖에 없는데, 임차보증금을 아직 지급하지 않았으므로 보증금을 지급받음과 동시에 말소하라 라는 소송을 제기할 수 밖에 없습니다.4. 예고등기는 해당사항이 없습니다.