전세금 보호에 대한 간곡한 도움 요청 일단 너무도 급박하고, 너무도 안일하게 대응이 된 사항이라, 이제와서 어떤 방법이 없는지 답답해서 글을 씁니다.* 건물 : 3층건물(싯가 12억) 1층: 상가 1, 일반 주택 1, 2층: 일반 주택 2, 3층: 일반 주택 1* 전세금액 : 13천만 원(3층 거주)* 계약일 : 2009년 12월 20일* 계약서상 계약기간 ; 2010년 1월 31일 (24개월) 2012년 1월 31일* 전입일자 : 2010년 6월 22일(wife와 아이는 먼저 와 있었으나, 제가 나중에 합가를 하면서 일             자가 위와 같이 변경)* 확정일자 : 2011년 12월 26일. * 주인내외가 1층 상가에서 경영을 하고 있어 안심하고 계약 당시 은행빚 65천만 원 되어 있고,  근처에 또 다른 상가를 가지고 거주하고 있었음. * 계약서 작성 당시 등기부등본 사항 : 임대인 법인으로 되어 있음* 은행권 : 2007년 65천만 원* 근저당; 2010년 6월 21일 16천만 원* 세입자들 : 2009년 이전 세입자들 - 12천, 9천, 7천만 원* 법인사장이(계약 당사자)가 법인을 2011년 8월 31일경 건물과 토지를 함께 현재 사장에게 판  매, 2011월 11월 말부터 가압류가 들어오면서(전사장이 법인명의로 제품들을 팔아넘김) 3건이  들어있음. 4천만 원, 23천만 원, 16백만 원. 현 사장은 12월 6일경 Wife이름으로 상가에 전세  권 등록(우연찮게 이 사실을 알게 되어 부랴부랴 확정일자를 받았으나(2011년 12월 26일)).상기 상황이 현재 상황입니다. 계약서, 전입신고, 확정일자를 근거로 보호를 받을 수 있는데 어느 것 하나 현재 사장의 Wife 명의로 전세권등록 이후에 확정일자를 받아 우선순위가 가장 나중이라 은행, 전세입자들, 근저당, 현사장의 전세권 순위 다음으로 마지막 순위인데, 너무도 안일하게 늦은 전입신고, 늦은 확정일자로 이러한 변을 당하고 있습니다. 너무 답답해서 12월 26일 현 사장에게 부탁하여, 전세권등록을 진행하였습니다. 혹시 전세권 등록 가지고, 저희가 소송을진행할 수 있는지요? 그러면 어떤 혜택이 있을 수 있는지요? 계약서와 실제 거주만 가지고 아무런 보호를 받을 수 없는지요? 평생을 벌어 만든 자금인데 하루아침에 물거품이 될 상황입니다.너무 사람만 믿고, 바쁜 생활에 등록을 늦게 하다보니. 방법 좀 찾아주세요. 제발.
귀 사안의 경우 귀하가 주택임대차보호법상의 대항요건(주택의 인도및 전입신고)과 주택임대차계약서상의 확정일자를 갖추고 있다면 위 요건중 마지막 요건을 갖춘 날 다음날부터 후순위 담보권자에게 이건 임차건물이 경락되면 우선변제권을 주장할 수 있습니다. 따라서 귀 사안의 경우는 귀하가 이건 임차건물의 임대차계약서상에 확정일자를 2011. 12. 26일자 갖추었으므로 그 익일부터 후순위담보권자에게 우선변제권을 주장할 수 있겠습니다. 다만 귀하가 이사건 2011. 11자 가압류권자들과는 채권자로서 평등하게 채권액에 안분배당될 것이지만 그 이전의 근저당권자및 임차인들에게는 우선변제권을 주장할 수 없는 형편입니다. 끝으로 이 건 임대인의 처가 12. 6자 근저당권설정계약이 사행행위인지 여부를 따져 봐야 할 것같습니다.