임대차 계약관련으로 문의드립니다. 상가 임대차 계약 관련입니다.일단 계약서상에 사인이나 도장을 찍게 되면, 그 내용이 어떻든 간에 계약성립이 이루어지는 건가요?제 남편은 경기도 파주에서 99년 2년 계약으로 상가를 임대해 사용하고 있었습니다.계약기간이 만료되어 재계약을 하게 되었는데, 지난번엔 일반 전세 임대차 계약용지 한장에 계약하였는데, 이번엔 4장에 걸친 계약서에 장황한 내용의 계약서로 계약을 하게 되었습니다가게일에 바쁜 제 남편은 몇장이나 되는 계약서 읽어볼 시간 도 없고, 또 처음 계약하는 것도아니고, 재계약이니 월세 및 보증금 금액만 보고 사인 했다고 하더라구요.그런데 제가 읽어보니 계약서 조항이 모두 갑(임대인)에게 만 유리하게 되어 있어서 억울한 생각이 듭니다.몇가지 부당한 조항을 보면 1.전기,상하수도,오물수거,청소비 등등 비용을 갑이 선정 하는 바에 따라 부담한다 -> 이건 계량기에 의한 비용 선정이 되어야 하는거 아닌가요?2.갑의 사정에 따라 건물 매매가 발생하거나,공공기관으로 부터 수용문제가 유발할시에는 상호해약과 함게 갑의 통 보후 1개월 내에 원상복구하여 갑에게 명도하기로 한다.본 조항은 계약기간 중에도 이의 없이 이행키로 하고 혹 이사비용이나 기타 비용을 요구하지 않키로 한다.또 증축이나 보수시에는 공사로 인한 을의 피해는 을이 조건없이 감수키로 한다.-> 제일 황당한 조항입니다.나가라 하면 1개월 이내로 나가라니 가정집 이사하는 것도 어려운 일을, 가게 이사를 1개월 이내로 하라니 말이 안되거든요.그리구, 건물 공사하면서 발생하게 될 영업손실은 그냥 감수하랍니다.(어차피 그런일 발생하면 손해배상 운운할건 아니지만, 자기네는 조금도 손해 안보려구 계약서 에 명시했다는 자체가 열받네요) 주택 임대차 보호법을 보면, 계약기간 만료전에 위의 사항이 발생하면, 임차인은 그 권리를 주장 할 수 있던데, 상가 임대차도 그런가요?3.계약조항 일체에 해석상 이의가 있을 경우 갑의 해석하 는 바에 따르기로하며 명시되지 않은 사항도 갑이 별도로 정하는 바에 따르기로 한다.-> 완전히 임대인의 말에 따르라는 말이잖아요.이렇게 일방적인 내용도 성립 되는지요?4.계약서 조항을 위배했을 경우, 또 만일 소송이 발생했을 경우, 그에 따른 정신,육체,물질,직간접적인 금전피해 보상을 해야 하며, 이때 갑은 이에 따른 모든 비용을 보증 금에서 일방적으로 공제하고 남은 보증금만 반환한다.5.갑이 본 계약서를 공증 또는 확실시 하기 위한 절차를 요구시는 이에 응하기로 하고, 비용은 상호 부담하기로 한다.-> 우리측에 왕 불리한 이런 계약서를 공증하기 위해서 우리도 돈을 내랍니다.당근 안주겠지만, 계약 위반입네 뭐 네 하면서 난리칠거 생각하면 머리가 아픕니다.아직 당장 계약서에 의한 손해를 본건 아니지만, 이런 부당한 계약을 했다는 사실이 매우 속상합니다.그리고, 그곳이 개발지라서 머지 않은 시일에 매매가 되거나 수용되거나, 할 가능성이 있거든요.계약서 내용으로라면 저희는 꼼짝없이 손해를 봐야 하는 상황이 되는겁니다.어떻게 방법이 없는지요?
계약 당사자 사이의 채권계약은 계약자유의 원칙에 따라 원칙적으로 어떠한 계약이든 유효합니다. 따라서 계약서에 도장을 찍을 때는 내용을 잘 읽어보고 부당한 조항이 있으면 즉시 수정을 하여야 하는 것이며, 일단 도장을 찍은 이상 내용이 잘못되었다며 인정할 수 없다고 주장하는 것은 부당합니다.그러나 내용이 잘못된 경우 그것이 공서양속에 반하는 것이면 무효를 주장할 수 있습니다. 또한 강행법규에 위반되는 내용도 무효를 주장할 수 있습니다. 임대차계약은 주택이든 상가이든 강행법규가 많이 있습니다. 그러나 1항은 강행법규 위반은 아니나 갑이 마음대로 정하여도 유효하다는 내용은 아닙니다.갑이 그러한 요금을 부과함에는 신의에 따라 성실히 하여야 하므로 터무니없는 요금을 부과할 수는 없습니다.2항은 강행법규에 위반되어 무효입니다. 즉 이러한 경우 해지를 할 수는 있으나 임대인의 해지통고시는 6개월 후 임대차가 소멸되는 것으로 봄이 옳다고 생각합니다. 공사기간 중 영업손실을 해 줄 수 없다는 부분의 약정은 유효하다고 생각됩니다. 3항과 4항은 그러한 조항이 유효하다 하더라도 실제 문제가 되지 않을 것으로 생각합니다. 5항 역시 유효하다고 생각합니다.  건물주의 입장에서는 재개발과 관련하여 신속히 처리하고 싶기 때문에 그러한 약정을 한 것으로 생각됩니다. 재개발시 영업보상과 관련하여 임차인과 분쟁이 아주 많습니다.