상가 건물이 부도가 났는데 경매시 보증금을 돌려받을수 있을까요? 저는 경기도 안성시내에 어느 상가건물에 건물주인에게 전세보증금 천오백만원을 주고 약 3년가까이 건강원을 차려서 장사를 해오던중 건물 소유주가 자기 상가건물을 담보로 은행여기저기서 약4억정도 대출을 받아 쓰다가 고의 부도를 내고 도주를 하였습니다.현재 경매처분으로 새주인이 나타나서 이달 8월말까지 상가를 비워달라고 독촉을 하는 상태인데 문제는 본인의 보증금 천오백만을 전혀 한푼도 받지 못하고 지금당장 길거리에 쫓겨나게 되었습니다.이땅에 우리같은 서민들이 근근히 생활고로 살아가는데 이 얼마나 분하고 억울한 일입니까?세상에서 착하고 성실하게 살아가는 우리 서민들이 누구를 믿고 살아가야 되는지 정말 하늘이 무너지는 것같습니다.21세기 대한민국 선진국 운운하는 우리나라에서 이래도 되는건지 정말 힘 없고 저같은 사람이 이땅에 다시는 없어야 하겠습니다 제가 여기저기 국민고충처리위원회,법률구조공단에 상담한 결과 현행 법률로는 상가임대는 전세설정도 해당 되지않고 피해보상 받을수 있는 근거가 전혀 없다는 답변이었습니다.그리고 부도를 낸 소유자를 잡아봤자 고의부도가 아닌 생활고 였다면 현재 법으로는 처벌 할수있는 근거도 없다고 합니다.참고로 저를 포함한 이 건물에 세입자가 8명이나 되며 그들도 저와 같이 쫓겨날 위기에 처해 있습니다.제가 55년 인생을 남에게 피해 한번 주지않고 열심히 살아왔는데 이러한 억울한 사연을 보시고 상담에 도움주실분 연락 주시면 감사 하겠습니다.
1. 귀하의 상담요지에 따르&#47744; 귀하는 상가 건물의 소유주로부터 보증금1,500만원에 상가를 임차하여 영업을 해 왔는데, 위 소유자가 부도가 나고 그 건물에 설정된 근저당권에 의해 임의 경매절차가 개시되었을 경우 임차인이 보증금을 반환받을 수 있는지 여부에 관하여 문의하시는 것으로 보입니다.2. 우리법은 주택의 경우 무주택서민의 주거보호차원에서 주택임대차보호법에 따라 일반적인 임대차계약보다 임차인을 우선적으로 보호하도록 규정하고 있으나 상가의 경우에는 유감스럽게도 그와같은 규정이 없습니다.결국 건물주가 위 건물을 담보로 금융기관으로부터 대출을 받으면서 근저당권을 설정해 주었을 것인데 이는 민법상 물권에 해당되고 귀하의 건물주에 대한 임대보증금반환권리는 채권에 해당되어 물권의 우선원칙에 따라 근저당자들이 위 건물의 경락대금에서 우선적으로 배당을 받게 되며 그 배당을 받은 후 잔액이 있을 경우 다음 순위의 배당권자들이 배당을 받게되며 귀하와 같은 채권자들은 다른 채권자들과 같은 순위로 안분비례에 의해 배당을 받게 되겠지만 배당후 잔액이 없을 경우에는 경매절차에서 한푼의 금액도 배당받을 수 없을 것입니다.3. 결국 귀하와 같은 6명의 임차인들은 상가를 경락받은 새로운 소유자로부터 명도요구를 받을 것임이 분명하므로, 차후 소송이 제기될 경우 귀하의 억울한 사정을 재판부에 호소하시는 것외에 다른 방법이 없을 것으로 사료되오니 참고하시기 바랍니다.(물론 귀하께서는 전소유자를 상대로 임대보증금반환청구소송을 제기하시면 승소하겠지만 전소유자에게 집행을 할 재산이 없다면 승소판결을 받더라도 귀하의 보증금을 반환받기는 사실상 어려울 것입니다.)4. 위 답변내용은 담당변호사에 따라 견해를 달리 할 수 있으며, 답변내용에 대하여 담당변호사는 법률상의 책임이 없음을 알려 드립니다.