소유권 이전에 다른 양수금 청구 안녕하십니까?항상 좋은 답변 감사 드립니다.궁금한 점이 있어 질의를 올립니다.<☞관계자> 저는 채권자“갑”이고 전임대인은 “을”, 새임대인은 “병, 임차인은정입니다.<☞일자별 사건내역> 03.09.05 &#8211; 대출약정서 및 양도양수계약서 작성(채권자:”갑”, 채무자:”정”) 임대인 을에게 양도통지서 발송(양도금액 임차보증금 4,000만원) 03.09.07 - 채권자 갑이 전임대인 을과 통화(임차인 거주사실 및 보증금 4,000만원 확인) 03.09.09 &#8211; “갑”은 대출금2,000만원을 “정”에게 송금 03.09.13 - 임대인 을이 양도통지서 수령 03.09.30 - 등기부상 부동산소유권 이전(“을”에서 “병”으로) 04.03.10 - 임대인 “을”의 다른 부동산 가압류 05.05.04 &#8211; 전임대인 “을”과, 새임대인 “병”을 공동피고로 하는 양수금청구의소 신청 <소송개요> 갑”은 원고로서 2003.9.9.소외 “정”에게 2,000만원을 대여해주면서 양도양수계약서를 작성하고 이를 임대인 “을”에게 확정일자 있는 증서로서 통지 하였으며 이를 피고 “을”이 직접 수령 하였음.이후 소외 “정”이 대출금을 연체하여 임대인 “을”에게 양수금 지급을 요청하였으나 소유권이 “병”에게 이전되었다는 이유로, 새임대인 “병”은 양도사실을 “을”로부터 고지 받지 못하였다는 이유로 “갑”의 청구를 거절하였기에 부득이 “을”과 “병”을 공동피고로 하는 양수금 청구의소를 신청하였습니다.<☞1차변론기일 내용> 피고1 “을”의 주장 &#8211; “갑”으로부터 4,000만원의 양도통지서는 수령하였다 그러나 법률을 잘 몰라 신경을 쓰지 않았으며 대출전 “갑”의 전화를 받은 적은 있으나 “정”의 거주사실만을 확인해 주었을 뿐 임차보증금의 금액은 확인해 준 적이 없다고 주장.또한 “정”과의 전세금은 4,000만원이 아니라 1,500만원이고 집을 “병”에게 매매하면서 매매금에서 “병”이 임차보증금을 떠안기로 했다.그러나 임차보증금이 양도된 사실을 “병”에게 고지하지 않은 것은 사실이다.피고2 “병”의 주장 &#8211; “정”의 임차보증금 1,500만원을 떠안기로 계약을 하였으나 임차보증금이 “갑”에게 양도된 사실은 전혀 들은 바 없고 “정”이 방을 명도하면서 임차보증금 반환을 요청하여 1,500만원을 반환하였다고 주장(1,500만원 영수증 증거 제출) <☞판사의 주문사항> 1차변론시 판사님은 “갑”에게 “피고들의 진술을 들었으니 사건을 다시 정리하여 제출하고 특히 “을”에게 양수금을 청구하는 것은 어딘가 문제가 있어보이니 법률적으로 검토하라”고 하셨습니다.이에 저의 판단으로는 “을”에게는 손해배상의 청구를 하여야 하고 병에게는 여전히 “양수금”을 청구하여야 하는 것으로 생각되는 상황에서 질문을 드립니다.<☞질의사항> 1.“을”에게 양도통지(4,000만원)가 적법하게 이루어졌고 이를 “을”이 직접 수령하였으나 집을 “병”에게 매도하면서 양도사실을 전혀 알리지 않았고 “병”은 양도사실을 모르고 임차보증금을 반환하였으니 책임이 없다고 하여 “을”과 “병”을 공동피고로 하는 소를 진행한 상황에서 “을”에게는 손해배상을 “병”에게는 양수금 소송을 계속 진행 할 수 있는지?(아직 1차변론이 끝나 모든 진술이 사실이라고 단정하기는 어 려우므로) 진행이 가능하다면 공동 피로한 소장을 제출하였고 1차변론을 마친 상태에서 2차변론 전에 어떠한 절차를 진행하여야 하는지?(예, 청구취지변경신청서 제출, 준비서면 제출등) 2.”갑”이 양도 받은 금액은 4,000만원이고 “갑”이 “정”에게 대출한 금액은 2,000만원이며 피고들이 공통적으로 주장하는 임차보증금은 1,500만원인 상황에서 피고 “을”에게 어떠한 청구를 얼마, “병”에게는 어떠한 청구를 얼마 해야 하는지?3.마지막으로 위 판사님의 주문사항은 “갑”인 저에게 어떠한 조치를 취하라고 하는 것인지?사안이 복잡하고 진행중인 사건에 대한 질문이라 무례인 것은 충분히 알고 있으나 이 사건으로 너무나 스트레스를 많이 받고 있어 부득이 도움을 청하고자 합니다.부디 빠른 답변을 주셨으면 고맙겠습니다.
(1)주택임대차보호법 제 3조 2항에 의하면 주택임차인이 입주와 전입신고를 갖춰 위 법 소정의 대항력을 갖춘 경우 주택의 양수인은 법률상 당연히 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 귀하의 경우 임차인이 위 법 소정의 대항력을 갖춘 임차인인 상태이고 임차주택이 양도되었으면 양도인(종전 임대인)은 위 임대인지위에서 완전히 벗어나므로 보증금반환채무도 면합니다.그런데 종전 임대인(을)이 채권양도통지서를 수령한 이후에 임차주택의 소유권이 변동된 경우라고 하더라도 보증금반환채무자의 지위에서 벗어난다는 점에는 차이가 없다고 생각됩니다. 위 채권양도통지는 단순한 채권양도의 대항요건이기 때문입니다.따라서 채권양수인인 귀하는 이미 임대차관계에서 벗어난 을에 대해서는 양수금을 청구원인으로 주장하기는 어렵다고 생각됩니다. 다만, 을이 이미 채권양도통지를 받은 상황이므로 임차주택을 병에게 양도할 때 그 양도사실을 병에게 알려줘야 할 의무는 있다고 생각되므로(신의칙상) 을이 이를 위반하였고, 병이 그 사실을 알지 못한 채 임차인 정에게 보증금 1,500만원을 지급해 버림으로써 채권양수인인 갑에게 손해를 끼친 이상 을은 갑에 대해 손해배상책임이 있다고 생각됩니다. 또한, 채권양도사실을 알지 못한 병이 정에게 보증금 1,500만원을 지급한 것은 선의의 변제로서 적법한 것이라고 생각됩니다. 결국, 갑으로서는 을에 대해서 청구원인을 양수금청구에서 불법행위에 의한 손해배상책임으로 변경할 필요가 있을 것같고, 병에 대한 양수금 청구는 병의 선의의 변제항변이 인용될 것이므로 병에 대한 양수금 청구는 인정되기 어려울 것으로 예상됩니다.(2) 임차보증금이 1,500만원인 이상 1,500만원만 청구할 수 있는 상한선이라할 것입니다.(3) 판사님의 말씀은 대항력 있는 임차주택의 양도일 경우 종전 임대인은 보증금반환채무에서 면책된다는 것과 청구원인을 달리해 보라는 암시인 것으로 생각됩니다. 끝.