전세금 반환에 대한 문의입니다. 안녕하세요?저는 인천광역시에 소재한 아파트에 2002년1월에 전세금 오천만원에 전세계 약을 하고 전입신고를 하고 동사무소에서 확정일자를 받았습니다.그런데 2003년 5월에 집주인이 사업을 하다 국세를 내지 않아서 반포세무서에서 압 류가 들어온 상황입니다.전세계약은 2004년 1월15일이만기입니다.집주인 은 전세금 오천만원을 줄 형편이 되지 않는다면서 3월말까지 기다려 달라고 합니다.그러면서 3월말까지 오천만원에 대한 이자는 주겠다고 합니다.그래 서 제가 법무사 사무소에 가서 집주인의 말을 서면으로 써서 공증을 받을려 고 합니다.만약에 3월말까지 기다리는 와중에 집주인이 사업에 실패해서 제 가 세들어 살고 있는 아파트에 다른 압류가 많이 들어오게 되면 어떻게 되는 지 궁금합니다.지금 현재 집시세는 7500만원쯤하고 국세압류금액은 2700만 원이며 저의 전세금 5000만원이 있는 상황입니다.질문1> 만약에 집주인이 약속(3월말에 갚겠다는 약속)을 이행하지 않게 되 어 경매로 집을 처분하였는데 6500만원에 낙찰이 되었을 경우에 저의 전세 금 5000만원, 국세2700만원, 다른 압류금액이 또 추가로 있을 경우에 가장 우 선순위는 제가 되는 것으로 알고 있는데 맞나요?질문2> 그리고, 만약에, 추가로 가압류된 금액이 3천만원일 경우에 경매낙찰 가 6500만원중에서 제가 5000만원을 모두 우선적으로 받을 수 있는지요?아 님, 저의 전세금 5000만원, 국세 2700만원, 가장 나중에 가압류된 3000만원중에 서 확률배당으로 따져서 저는 낙찰금액에서 일부만 받게되어 5천만원 모두 를 못 받게 되나요?질문3> 그리고, 집주인이 3월말에 갚겠다는 약속을 지키지 않을 경우에는 어 떤 법적인 처분도 받겠다고 서면으로 약속하기로 했습니다.이럴 경우에 확정 일자를 받은 저로서 먼저 전세금 반환청구소송을 해야한다고 알고 있습니 다.이럴 경우에 판사의 강제경매 처분결정에서 유리하게 되어 경매처분이 신속하게 내려질수 있는지 궁금합니다.질문4>집주인이 서면으로 3월말까지 갚겠다는 약속을 적은 것을 법무사사무 소에 가서 공증을 받을려고 합니다.이럴 경우에 공증을 받고 제가 3월말까 지 그냥 기다리기만하면 되나요?아니면 다른 안전한 조처를 해야할 일이 있습니까?가압류를 신청한다든지 예를 들어, 집주인이 세입자인 저 몰래 집을 팔아버릴 경우에 등기부상에는 전세등기가 안된 상황(동무사무소에서 확정일자만 받음)이니 집을 구매하 는 사람이 세입자가 있는 것을 모르고 살 수 있으니 세입자인 저에 대한 의무 가 새로 집을 산 사람에게 넘어가지 않고 현재 집주인의 채무 불이행으로 남 게 되어 저는 전세금을 받기 힘든 상황이 벌어지지는 않는지요?집주인의 말을 100%신뢰할 수가 없어서 어떤 안전 조치가 필요할 것 같아서 드리는 질문입니다감사합니다.신속한 답변 부탁드립니다.
1. 일단 우선변제의 기준이 되는 임차보증금은 3000만원이하의 소액보증금이 아닌 이상 확정   일자를 받고 전입신고를 마친 다음 날에 비로소 우선변제권이 인정되는 것입니다.    그러므로 귀하의 경우 우선변제권은 인정되는 기준은 2002.1. 전입신고 및 확정일자를 받고    실제 거주하는 요건까지를 충족한 다음 날입니다.2. 국세의 부과일자가 언제인지가 문제되는데 당해세가 아니라면 귀하가 우선변제받는데는 큰    문제는 없을 것으로 보입니다.    단 그 전후기간을 정확하게 확인하여야 할 것입니다.    단지 귀하 앞에 우선변제권이 인정되는 근저당권자 등이 존재하는 경우에는 그 사람이 우선   변제받게 됩니다.    그리고 낙찰가액에서 경매신청시 공제되는 금원은 제외되게 됩니다.3. 귀하의 경우 다른 사람이 경매신청을 하여 이해관계인으로 참여할 경우 권리신고를 하여야    합니다.    또한 신속하게 귀하가 채무명의를 발부받아 소송을 진행하기 위해서는 귀하가 임차보증금   반환청구소송을 신속하게 진행하여야 귀하가 배당받게 됩니다.    후에 가압류권자들이 많아진다 하여도 귀하의 확정일자에 기한 대항력 및 우선변제권이 인정   되는 이상 그 나머지 금원에 대해서 안분배당받게 되는 것이므로 이 점 유의하시기 바랍니   다.4. 저는 인천의 이현웅변호사입니다. 사무실 전화번호는 032-861-0862입니다. 방문상담을 원하   시면 시간약속을 위해 연락주시고 사무실 전화로 전화상담은 하지 않으니 양지 바랍니다.