무허가인 집에 대해 토지에 대해 경매가 될경우 세입자는 어떻게? 2001년 4월 경기도 일산에 있는 건축중인 다가구 주택에 전세 2천에 월15만 원을 주고 원룸에 입주하였습니다.당시 토지에는 주택은행에 1억6천5백만원에 대한 근저당(법률용어가 맞는지 모르겠습니다)이 설정되어 있었습니다.전세계약은 토지등기부 등본상 등기되어 있는 집주인의 직원과 했고 계약시 실제주인도 참여했습니다.입주후 주민등록도 옮겼고 확정일자도 이사직후 받았습니다.그러나 나중에 알고보니 일산지역에는 다른 지역과는 달리 주택의 슬럼화를 막기위해 총가구수가 제한되어 있었고(예를들어 3층 건물은 4가구, 4층은 5가구 이상을 짓지 못함)이러한 이유로 집은 현재 무허가 상태입니다.그 후 일산 구청에서 수차례에 걸쳐 더 이상 집을 짓지 못하게 하기위해 강제로 집을 짓고 있던 방의 집기(세면대, 거울, 문등)를 일부 강제철거 하기도 했습니다.집주인은 이러한 것을 전혀 설명해 주지도 않았기에 전세금을 반환해 달라고 수차에 걸쳐 얘기했으나 차일피일 미루고 있습니다.이 당시까지 입주자는 4가구였고 현재 입주자는 16가구입니다.나중에 들어 온 12가구는 대부분 집주인의 동생, 건축노무자등 집주인이 아는 사람들로서 공짜아니면 월세로 입주한걸로 알고 있습니다.전체 전세금액은 확정일자가 빠른 4가구가 8천-9천정도이고 나머지 12가구는 자세히는 모르겠습니다.이후 집주인은 벌금형에 쳐해진 걸로 알고 있습니다.문제는 그 땅이 집주인 의 직원명의로 등기가 되어있어직원이 처벌받았고, 그 일로 인해 둘사이에 분쟁이 벌어져 그 직원이 땅에 대해 은행과 모종의 합의가 있었는지 은행이 1억2천에 그 땅에 경매신청을 하게 되었습니다.얼마전 법원직원이 와서 9월초에 법원에서 공문이오면 배당신청을 하라고 말하고 갔다고 하는대 저는 현재 대구에 장기출장중이라(6월-12월까지)직접 듣지는 못했습니다.제가 알고 싶은건, 1.토지에 대해 경매가 부쳐져 경락이 되면 경락받은 사람이 현재 무허가인 건물에 대해 어떤 권리주장을 할 수 있는지? 있다면 집을 비워줘야 하는지?2.그러면 저희 세입자(초기 4가구)들은 전세금을 얼마나 돌려받을 수 있는지?(저는 4가구중 우선순위가 4번째 입니다) 일산지역은 기타지역인대, 소액보증금 우선변제 요건이 된다면 얼마나 받을 수 있는지?우선변제요건에 의하면 일산은 2천만원에 800만원으로 알고 있는데, 여기서 보증금에 월세도 포함되어 산정되는지?3.만일 돌려받을 수 있는 금액이 전세금액보다 적다면 소송을 실제 집주인에게 해야하는지 아니면 전세계약의 당사자인 집주인의 직원에게 해야하는지?소송을 재산의 가압류의 형태로 해야한다면 언제 어떻게 구체적으로 해야 하는지 궁금합니다4.현재경매가 어디까지 진행되었는지 확인하려면 어디로 가야 하는지도 궁금합니다.긴글 읽어주셔서 감사합니다.
1. 비록 귀하께서 임차한 주택이 무허가라 할 지라도 귀하께서 주택임대차보호법이 정하는 전입신고와 점유, 그리고 확정일자등의 요건을 갖추었다면 위 법이 정하고 있는 임차인으로서의 권리를 행사할 수 있습니다.  즉 법원의 경매절차에서 배당에 참가할 수 있고, 경우에 따라 위 보증금을 완불받기 이전에는 위 주택의 경락인에게 명도해 주지 않을 수 있을 것입니다.2. 전세금을 반환받는 범위는 그 토지및 건물에 대한 경락가격을 기준으로 배당신청자들의 배당순위에 따라 정해지기 때문에 일률적으로 말씀드리기는 어렵습니다. 다만 보증금2000만원 이하의 소액임차인들의 최우선변제권의 범위가 800만원이며 이는 보증금을 기준으로하는 것입니다.3. 배당절차에서 귀하의 임대보증금 전액을 받지 못할 경우 임대인을 상대로 그 잔액에 대한 보증금반환청구소송을 제기하셔야 하는데 토지및 건물주인과 그 임대계약을 담당했던 직원사이가 어떤 관계인지 여부에 따라 소송의 상대방이 달라집니다.  즉 직원은 토지주의 부탁에 따라 명의를 빌려준 것에 불과하다면 실제 임대인은 그 토지및 건물주가 될 것이나 이 경우에도 그 직원은 명의를 대여한 자로서의 책임을 면할 수 없기 때문에 토지및 건물주와 임대계약을 직접 체결한 그 직원 모두를 상대로 할 수 있을 것입니다.4. 경매절차의 진행상황은 대법원의 홈페이지로 들어가 사건번호를 입력하여 경매절차진행상황을 확인할 수도 있고, 법원의 담당자를 찾아가 문의하실 수도 있습니다.5. 위 답변내용은 담당변호사에 따라 견해를 달리 할 수 있으며, 답변내용은 귀하에 대한 참고사항이므로 법률상의 책임이 없음을 알려 드립니다.