전세금 반환되지 않고 가압류로 인하여 경매가 되도 실제 거주하지 않아도 대항력은 유지되나요? 2004년 5월 20일 전세가 만료됩니다.전세는 경북 봉o군 봉o읍 내o리 183-12번지 목o맨션101호로 2002년5월 20일 부터 24개월 전세금2,500만원에 계약했으며 5월24일 이사하여 확정일자를 받았습니다.세입당시 20,800,000원의 근저당이 설정되어 있었으나 실제 대출금은 1600만원으로 집의 시세가전세금과 대출금을 합하면 나중에 문 제는 없겠다고 판단하여 계약후 이사하였습니다.2004년 3월 회사의 근무지 변경으로 집주인에게 사실통보후 전세를 놓았는 데 2003년 10월 400만원의 가압류가 설정되어 전세가 나가지 않는 상황이며 대구에서 근무하여야 하므로 3월23일 대구로 이사를 왔고 확정일자 대항력 유지를 위하여 주민등록은 이전하지 아니하였습니다.나중에 전세금 반환되지 않고 가압류로 인하여 경매에 부쳐 지면 실제 거주하지 않더라도 대항력은 유지되는지 궁금합니다.또 전세계약시 단서조항으로 계약 만료 시까지 담보물건 및 근저당을 설정하지 않고 설정 발생시 계약해지 조항이 있는데 바로 해지하고 임차권등기를 할 수 있는지 궁금합니다.또 가장 빨리 전세금을 반환받을 수 있는 방법은 무었인지 안내해 주세요. 그리고 계약해지를 구두로는 알렸고 내용증명을 보내려고 하니 집주인이 이사가서 주소확인이 안됩니다.계약서 상의 주소로 내용증명을 보내면 효력이 있는지 궁금합니다.
로시컴법률구조재단을 찾아주셔서 반갑습니다. 주택임대차보호법상의 대항요건(즉, 주택의 인도및 전입신고)은  그 대항력 취득시에만 구비하면 되는 것이 아니고 계속 존속하고 있어야 한다.따라서 귀하의 경우 설령 주민등록을 이전하지 않고 있더라도 귀하가 타처로 이사를 하는 경우 점유가 계속되는 것으로 볼 수 없기 때문에 대항력을 상실한다고 볼 수 있습니다. 판례도 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다고 하고 있습니다. (대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결 )따라서 귀 사안에서 귀하가 주민등록만을 이전하지 하지 않고 타처로 이사를 하는 경우 점유를 계속하고 있다고 볼 수 없기 때문에 결국 주택임대차보호법상의 대항력을 상실할 우려가 있고, 우선변제권을 주장할 수 없는 상태에 이르게 됩니다. 한편, 귀하가 임대인과 임대차계약 체결시 특약조항으로 계약 만료시까지 담보물건 및 근저당을 설정하지 않고 만일 설정할 시 계약을 해지할 수 있다는 조항이 있다 하더라도 귀 사안에서와 같이 후순위로 가압류가 설정되어 있는 사유로 계약을 해지할 수는 없을 것 같습니다.  귀하의 경우 임대차계약 만료일이 5. 20이기때문에 최소 한 달 전까지 임대인에게 재계약 통지를 하였다면(구두라도 관계없음) 임대차기간 만료일에 임대차계약이 종료되므로 임대인에게 임차보증금반환을 청구할 수 있습니다.  임대인과 원만히 해결하시길 바랍니다.