전세계약 묵시적 갱신의 계약 만료일 안녕하십니까! 부동산 매매 계약을 체결한 상태인데 문제가 생겨서 상담드립니다.바쁘시고 어려우시겠지만 자세한 검토와 상담 부탁드리겠습니다.저는 지난 9월 6일 지하1층 지상 2층의 단독주택 매매계약을 체결했습니다.총매가 9500만원 중 계약금은 600만원이었으며 지상2층과 지하 1층의 전세를 승계하는 조건으로 10월 15일 잔금지급과 동시에 소유권 이전을 하기로 하였습니다.지하 1층은 올해 3월달에 보증금 2300만원에 전세계약을 한 상태이며 , 지상 1층은 현재 계약 기간이 만료된 시점으로서 10월 9일 경 이사를 간다 하였습니다.지상 2층은 돌아오는 11월 20일이 계약서상 만기로 되어 있습니다.문제는 지상 2층 입니다.이 세입자의 경우 최초 전세계약일은 95년 11월 20일입니다.매도인은 계약 당시 그리고 지금도 11월 20일이 만료일이라고 말하고 있으며 계약서에도 동 내용을 기재하였습니다.즉 11월 20일 까지의 지상 2층 전세계약을 승계하겠다고 말입니다.물론 매도자는 계약 당시 세입자에게 계약기간 만료통보를 구두로 하였습니다.그 뒤 앞으로 말씀드릴 계약 기간상 의견차이로 인해 매도인은 세입자에게 계약기간 만료에 관한 내용증명을 발부하였고, 세입자는 9월 27일 수령하였다 합니다.내용증명을 받은 세입자는 즉시 내용증명을 통해 답변을 매도자에게 보냈다 합니다.당시 어떤 내용이었는지 제가 직접 보아서 알 순 없지만 95년 계약 이후 묵시적으로 현시점까지 갱신이 되어 왔기 때문에 계약해지 통보시점이6개월 전 이어야 하고 때문에 사실상 내용증명을 받은 9월 27일로부터 6개월 후인 2002년 3월 27에야 계약해지의 효력이 발생한다는 내용이었다 합니다.이에 매수인인 저로서는 애초에 11월 20일 이후 새로운 새입자와 전세계약을 체결하려 했는데 6개월이란 세입자의 말이 맞다면 그럴 수 없게 되는 상황을 맞게 됩니다.게다가 현재 세입자는 6개월 후라는 내용과 함께 자신들의 형편이 어려워서 내년 봄에야 나갈 수 있다하는데 저희 입장에서도 이 집을 구입할 때 상당금 액의 대출을 받은 관계로 현재 전세시세로 미루어 볼 때 1000만원 가량 증액 하여 전세를 놓고 은행이자 부담을 줄이려 하고 있습니다.그러다 보니 내년 3월 27일이 해지시점이라면 저희들로서는 설사 현재의 세입자가 내년 봄 까지 거주한다 하더라도 증액할 보증금만큼의 월세도 받을 수 없을 거라 생각됩니다.결국 이러한 내용들은 계약서상 내용과 실제 상황과의 차이 즉 계약내용위반이 되지 않을 까 짐작해 보고 있습니다.이러한 와중에 매도자와 세입자 그리고 매수인인 저 3자는 모여 대화를 하였습니다.현재 매도자가 11월20일을 만료일로 제시하는 근거는 이렇습니다.주택임대차보호법 제6조 2항에 따라 묵시적 갱신이 기한의 정함이 없다하더 라도 동법 4조 1항을 볼 때 2년연장으로 볼 수 있기에 계약만료일은 11월 20 일이 되는 것이며, 이에 따라 동법 제 6조 1항에 의거 만료전 6개월에서 1개 월 사이에 통보를 했으므로 절차상 하자가 없다는 주장입니다.또한 세입자 가 말하는 6개월 전 통보시점이란 민법 제635조 2항의 1에 의거하고 있지만 동 조항은 일반상가건물 또는 토지 등에 대한 것이고 주택임대차의 경우 특별법인 임대차보호법의 적용을 받게 되므로 6개월 통보 시점은 맞지 않는다는 주장입니다.이에 대해 세입자의 주장은 이렇습니다.묵시적 갱신의 경우 기한의 정함이 없고, 특별법에 없는 규정은 일반법에 적용을 받게 되므로 민법 635조의 내용이 맞다는 이야기 입니다.다시 말하자면 임대차보호법 6조1항의 시점은 묵시적 갱신의 경우에는 해당 되지 않으며 묵시적 갱신일 경우의 기간설정은 별도로 명시되어 있지 않으므로 즉, 특별법에 명기되어 있지 않으므로 일반법인 민법 635조의 적용을 받 게 되어 2002년 3월 27일이 해지효력발생시점이라는 주장입니다.또한 세입 자는 예전에 매도인측과의 관계에서 매도인의 부탁으로 근저당권등을 풀어 준 적이 있는데 이제 와서 나가라 하느냐며 경매를 운운하고, 결정권이 있다 말하였습니다.이건 무슨 말인지요.또한 세입자는 현재 서초동에 있는 법무사 사무실에서 사무장으로 근무하고 있는 사람입니다그런 위치라면 근거 없는 말을 할거란 생각이 들지 않습니다.이러한 상황에서 저는 매도인에게 어느 쪽이 맞는지 모르겠으니 정확히 해 달라 이야기하였습니다.매도인은 자신이 여러 경로를 통해 알아본 바로 자신의 주장이 맞다는 말을 되풀이하였습니다저희로서는 아무리 맞다고 할지언정 결국 후일 기간문제로 분쟁이 생기면 우리에게 불이익이 생길 수 있으니 매도인의 주장대로 계약이 진행되어 제가 전세를 놓는등의 재산권을 행사할 수 있도록 분명한 조처를 취해달라 요구 하였습니다.이에 매도인은 자신들의 현재 판단이 가장 정확한 것이고 이것을 세입자에게 아무리 제시해도 받아들이질 않는데 어떡하겠냐 합니다.그리고 전세권 승계라는 것은 모든 것을다 승계한다는 것을 의미하기 때문에 자신들로서 는 분명히 11월20일이 계약만료임을 저에게 보여주었고, 세입자에게 내용증명 통해 통보했기에 그 후 발생하는 문제는 전세권을 승계한 저의 몫이라는 것입니다.하지만 저로서는 11월 20일이 공식적인 기간만료일 경우 전세권 승계로 인 해 그 후 집을 비워주지 않는 세입자에 대해서는 저희가 조치를 취해야 할 문 제이지만 11월 20일이 만료일이 아닐 경우에는 아무런 조치도 취할 수 없이 그저 피해를 감수해야하는 상황이라고 판단됩니다결국 계약서상 11월20일 을 만료일로 정하고 계약한 것이기에 실질적으로 매도자와 세입자의 입장이 명확히 판가름되어 지지 않는 상황에서는 계약을 진행할 수 없다는 생각입니다.이에 질문드립니다.첫째, 매도인과 세입자의 주장을 볼 때 현행법상 어느측의 말이 맞는지, 그래서 이 세입자의 계약만료시점은 법률상 언제인지요.둘째, 세입자의 말이 맞다면 이러한 상황은 매도자의 계약위반사항이 되는지요.그래서 위약금을 받을 수 있는지요.위약금을 주지 않으려 한다면 어떠 한 절차를 거쳐야 하나요.셋째, 계약서상 10월 15일 이전 1층 세입자의 보증금 2500만원을 중도금조 로 지급할 경우 소유권 이전 서류를 법무사나 공인중개사에게 위탁하기로 했 는데 절차상 하자가 없는지요.저희가 1층에 입주를 해야 하기 때문에 중도 금조로 2500만원을 주어야 현재 세입자가 나가서 저희가 입주할 수 있는데 이렇게 2층의 만료시점이 불분명한 상황에서 2500만원을 주었을 때 계약위 반사항이 적용되어 계약해지가 된다면 중도금 2500만원도 돌려 받을 수 있는 지요.만일 기한불분명으로 인해 제가 중도금을 지급하지 않고(지급하기로 계약서상에 약정되어 있는 것은 아님 즉 선택사항임) 게다가 문제해결이 되 지 않아 소유권시한인 10월 15일에 잔금지급을 하지 않는다면 제가 계약위반 을 한 것이 되는지요.그럴 경우 계약금을 돌려 받을 수 없는 것인지요.넷째, 현재까지의 계약 체결은 매도인의 대리인을 통해 한 것이었는데 계약 체결당시는 매도자의 주민등록증 사본과 인감증명서가 첨부되지 않은 인감 도장으로 계약을 체결하였습니다물론 계약서상에는 대리인 인적사항을 적고 피해발생시 민형사상 책임을 매도인에게 지우겠다는 내용도 기재한 상태 입니다.어&#51731;든 이러한 상황에서 계약위반사항이 드러난다 하여도 계약금과 위약금을 받아 낼 수 있는지요.다섯째, 이런 상황에서 저희들이 2층 세입자의 만료기간 불분명으로 인해 계약해지를 요구할 수 있는지요.그렇다면 계약금을 돌려 받을 수 없는지요.여섯째, 매도인의 주장이 맞다면 11월 20일 되었을 때 집을 비워주지 않는 세입자에 대해 제가 할 수 있는 조치는 어떠한 것이 있나요.소송을 하게 되면 어떤 절차를 거치게 되고 소송 비용은 어느 정도이며 판결까지의 기간은 얼 마나 소요되는지요.일곱째, 매도인의 주장대로라면 저희들이 전세보증금의 증액을 얼마까지요 구할 수 있으며 증액분에 대한 월세를 요구할 때 몇%까지 가능한지요.여덟째, 계약위반사항이 있을 경우 공인중개사의 책임소재는 있는지요.아홉째, 현재 매매대상 주택은 전 층에 걸쳐서 실내벽에 곰팡이가 심각하게 피는 상황입니다물론 계약체결당시 알았지만 이정도로 심한 줄은 세입자들의 말을 최근에야 듣고서 알 수 있었습니다.매도인도 동석한 자리에서 이 내용들 들었고 계약당시 하자건에 대해서는 수리해 주기로 하였습니다.그러 나 지금은 거기까지는 해 줄 수 없다 하는데 과연 그러한지요.너무나 긴 글을 읽어 주셔서 감사합니다.현재 계약완료일까지 얼마 남지 않은 상태라 자칫 잘못하면 제가 계약을 이행치 못하게 되는 상황이 되어버려 계약금마저 못받을까 걱정입니다.또한 위에서 말씀드린 건물의 하자로 인해 매매가 이루어지더라도 하자보수를 제대로 받을 수 있는지 의문입니다.제가 해외출장이 잦은 관계로 이 일에 대해 문의하고 처리할 시간이 너무나 부족하고 법무사등을 통해 여러 곳에 상담을 해 보아도 단편적으로 느껴질만 큼 11월 20일이 만료일이라고만 합니다.앞에서 말씀드린대로 세입자는 법무 사 사무실 사무장으로 있는 사람인데다가 서초동에서 근무한다면 이런 분야에 경험이 많을 걸로 생각되어 현재의 주장이 근거없다고 보기도 어려운 상 황입니다.부디 어려운 시간이시겠지만 법률적 무지속에서 힘들어하는 서민을 위해 정 확한 답변 주시면 대단히 감사하겠습니다.부탁드리겠습니다.
귀하의 질문 순서에 따라 답변을 드리겠습니다.첫째, 임대차보호법은 민법에 비해 특별법으로 주택임대차보호법에 규정이 있는 사항은 민법보다 우선하여 적용되므로 임차인의 주장대로 민법 제639조에 따라 묵시적으로 갱신되어 기간이 없는 임대차가 되어 당사자는 어느때라도 민법 제635조의 해지를 할 수 있으나 그 효력은 임대인의 경우에는 6월, 임차인의 경우에는 1월로 되어 있으나 이 부분에 대해서는 주택임대차보호법 제6조의 2 제2항에 3월로 규정하고 있으므로 임차인이 해지 통지를 받은 이후 6월이 되는날이 계약해지의 효력이 있다 할 것입니다.둘째, 이러한 경우 매도인의 계약위반 또는 채무불이행이되는지에 대해서는 중요한 문제이나 그 답은 명쾌하지 못합니다.귀하께서 매매계약을 체결하는데 있어서 귀하의 대출, 차임인상 등의 사정을 중요시 하였다고 하더라도 상대방에게 이러한 사정을 고지하여 상대방이 이러한 사정을 알았거나 알 수 있지 않았다면 위 임차인의 임대차기간의 만료일자를 놓고 계약불이행 책임을 부담하게 하는 것은 너무 가혹하지 않나 싶습니다.반대로 귀하께서 매매계약을 체결하는데 위 임차인의 임대차기간 만료일자에 따라 계약을 할 수도 있고 그렇지 않을 수도 있는 중요한 문제였고, 상대방에게 고지하여 상대방도 알았다면 이는 계약 불이행 책임을 지울 수도 있지 않나 싶습니다.셋째, 상대방에게 계약해지 사유가 있는데도 불구하고 귀하께서 중도금을 지급하게 되면 상대방의 계약해지 사유는 치유되어 계약을 해지할 수 없는 상황이 되므로 귀하께서는 중도금을 지급하기 전에 계약 해지 통보를 하거나 중도금을 지급하고 계약을 정상적으로 이행할 것인지 판단하여 결정하여 이 부분을 명확히 해야지 아무런 통보도 없이 귀하께서 계약을 불이행하게 되면 오히려 계약금을 돌려받을 수 없게 되는 등의 문제가 발생할 수 있으므로 법률관계를 명확히 하는 것이 좋을 듯 싶습니다. 넷째, 대리인의 경우 위임장에 의해 적법한 대리인인지에 따라 본인에게 그 책임을 물을 수 있는지 여부가 결정되며 본인이 위임한 것을 시인하게 되면 대리인이 한 법률행위도 본인에게 책임이 있으나 그렇지 않은 경우에는 대리인은 책임이 있으나 본인에게는 책임을 물을 수 없습니다.다섯째, 첫번째 항의 답변대로 명확하지 않으나 계약서상의 내용 등에 따라 달라질 수 있습니다.여섯째, 매도인의 주장이 옳다고 볼 수 없습니다.일곱째, 여섯째 항의 답변으로 대신합니다.여덟째, 공인중개사의 중개물건 확인서에 계약사항 등에 기재되어 있는지에 따라 달라질 것 같으나 중개인에게 책임을 묻기는 어려울 듯 싶습니다.아홉째, 물론 구두 계약도 효력이 없는 것은 아니나 그 증명에 있어서 어려운 점이 있어 계약서에 기재되어 있지 않다면 좀 어렵지 않나 싶습니다.감사합니다.