임대차계약관련... 1.사실관계(1)건물에 대한 관계다가구주택(원룸)으로서 가구수가 총 10개이며, 쓰리룸1개 투룸5개 원룸4개이며 현관문수및 호수가 10개임. 경매신청자인 새마을금고의 원금은 2억9천이며, 채권최고액은 3억 7천이며, 총 10가구중 모두가 새마을금고보다 후순위이며, 1가구(원룸)를 제외한 모두가 원룸은 약2500만원의 보증금, 투룸이상은 약5000만원의 보증금이 있었음.(2)경매진행관계2012.12월경 1차 경매가 들어와 진행 되던중 세입자의 아버지1명(이 세입자는 순위가 맨 마지막)과 다른 세입자1명(거의 끝순번)이 최우선변제금 1900만원을 제외한 나머지 3000여 만원을 받지 못할것을 우려하여 1차경매를 막음.세입자의 아버지되는 사람 1명은 천만원을 내고, 다른 세입자 1명은 300만원을 지불하면서 채권채무계약을 작성하고 공증을 받았고, 세입자 아버지되는 사람은 담보를 위해 마침 비어있는 원룸하나를 2000만원으로 하여 허위로 계약서를 작성함.1차 경매가 1.15일자로 취하되었고 약 4개월 후에 다시 2차 경매가 들어와 현재 진행중임.(3)변제 받을 보증금 관련1차경매진행되었을 당시에는 본인의 순위가 세입자들중 가장 빨랐고 최우선변제금 1900받고 나머지 600도 받을수 있을거라 생각되었음(2500만원 보증금으로 살고있음)그러나 2차경매가 진행되자 1차 경매진행을 막았던 세입자 아버지되는 사람이 담보로 작성한 2000만원의 계약서를 갖고 배당요구 신청을 하였고,2차 경매가 진행되기전에 임대인에게 매일마다 찾아가 자기 아들(세입자)이 원래 살고있던 투룸에도 한 가구가 더 이사들어온것으로 임대차계약을 써달라고 부탁하여 임대인이 계약서를 써주었고(계약자이름은 자신이 아는 지인으로 함) 이것으로 또 배당요구 신청함, 그리고 마지막으로 원래 자기아들(세입자)계약서를 가지고 배당요구 신청.따라서 원래 보증금 5000만원중 1900만원밖에 못받았던 사람이 담보로 잡은 계약서와 허위계약서로 1900씩하여 3800만원을 더 최우선변제 받게됨으로써 5700을 보장받게 되고, 이리하여 보증금5000만원+1차경매취하비용1000만원 합계6000만원에 거의 근접하게 되었음...나름 조사해본 결과 세입자 아버지되는 사람은 담보로 잡은 원룸에 전입신고를 해두었고 현재 거주하는거 마냥 옷가지만 몇개 걸어놓음.그리고 자기아들(세입자)은 전입신고를 해둔채로 이사를 갔고, 위에서 언급한 임대인에게 부탁하여 허위로 계약서를 쓴 지인이 전입신고를 하고 실제로 이사를 들어와 살고있었음.나중에 부동산 현황조사에서 지인은 자기가 적법하게 계약을 맺고 들어왔다고 주장하고, 원래의 세입자(아들)는 계속 거주중인것으로 주장할것으로 생각됨.2.저의 주장(1)위에서 언급한대로라면 원래는 저의 순위가 앞이었음에도 불구하구, 세입자 아버지되는 사람이 불법적으로 계약서를 작성하여 오히려 후순위에 있던 사람이 보증금을 거의 다 보장받고, 선순위에 있던 저는 오히려 1900만원만 받고 600만원은 날리게 되었습니다.이에 나중에 배당이의기간에 이의신청을 하고 소를 제기를 생각입니다만, 혼자서는 힘들거 같고, 새마을금고도 원래 채권을 다 확보할수있었음에도 불구하고, 세입자 아버지되는 사람이 불법행위를 함으로써 약 5000만원정도(단순히 저의 계산입니다)를 손해보게 되었으므로 새마을 금고에 얘기하고 입증자료를 준비하여 줄 생각입니다.(2)최우선변제를 보장하는 주임법의 취지에 맞지않는다고 보여지는바, 세입자 아버지가한 행위중 담보로 잡은 원룸계약을 통정허위표시로깨뜨릴수있을지요?2001다14733의 판례를 보면 가능할리라고 생각되는데 어떠신지요?입증자료로 제가 준비한것은 담보로 잡은 원룸계약서 복사본(2013.1.15일자 계약)과부동산등기부등본(경매취하날짜2013.1.15일)및 제가 살고 있는 다가구주택의 전입세대열람확인서(세입자아버지되는 사람의 전입날짜2013.1.15일)등이 있습니다.모두 날짜가 일치하여 어느정도 입증이 가능할거라 생각됩니다만.....아니면, 채권자취소권은 가능할지요? 마침 임대인은 과다채무이고 개인회생신청해놓은 상태입니다만....(3)세입자 아버지가 임대인에게 부탁하여 작성한 계약은 적법한것인지요? 미등기되었더라도 임대인과 주거를 목적으로 계약하였고 실제로 거주하고 있다면 최우선변제자에 해당된다는 판례는 본적이 있긴 합니다만, 원래 한가구에 계약을하면 그 가구전체가 계약대상에 해당한다고 할것인데, 그 가구에 방이 하나 더있다고하여 또다른 계약을 맺는것이 적법한지 모르겟습니다. 설령 된다고 하더라도 임대인은 보증금 받은게 하나도 없습니다.(4)저 또한 제 돈 600만원만 확보하면 되기에 세입자 아버지되는 사람에게 전화하여 제 돈 600을 주면 굳이 문제삼지는 않을것이지만, 안 준다면 새마을금고에 입증자료 주면서 적극적으로 도와 원래상태로 만들겟다고 하였습니다만, 그 사람은 자기는 법적으로 아무 문제 없는거고 오히려 제가 말한것을 앞으로는 녹취를 하여 공갈및 협박으로 고소한다고 그러더군요. 제가 한 행위가 공갈및 협박에 해당되는지요? 아니면 형사처벌을 받을 만한 죄에 해당되는것이 있는지요??
귀 사안의 경우 이건 세입자 부가 이건 임대인과 통정하여 후순위임에도 불구하고 주택임대차보호법상의 최우선보증금을 배당받는 것은 귀하가 이건 소액임차인을 상대로 배당이의의소를 제기하여 다툼의 여지가 있어 보입니다. 참고로 주택임대차보호법의 입법목적은 주거용건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고(제1조), 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인 바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용 수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다고 할 것이다.( 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결)고 판시하고 있습니다. 다만 귀하가 이건 세입자 아버지에게 전화하여 귀하의 임차보증금 600만원을 주면 이건을 문제삼지 않을 것이라고 하는 경우 공갈죄, 협박죄 등이 성립될 수 있으니 유의하는 것이 좋을 듯 합니다. 공갈죄의 수단으로서의 협박은 사람의 의사결정의 자유를 제한하거나 의사실행의 자유를 방해할 정도로 겁을 먹게 할 만한 해악을 고지하는 것을 말하고 여기에서 고지된 해악의 실현은 반드시 그 자체가 위법한 것임을 요하지 아니하며 해악의 고지가 권리실현의 수단으로 사용된 경우라고 하여도 그것이 권리행사를 빙자하여 협박을 수단으로 상대방을 겁을 먹게 하였고 권리실행의 수단 방법이 사회통념상 허용되는 정도나 범위를 넘는다면 공갈죄가 성립한다(대법원 1993. 9. 14. 선고 93도915 판결, 대법원 2004. 9. 24. 선고 2003도6443 판결 등 참조)고 판시하고 있습니다.