무허가 건물이 있는 토지매매에 관한 문의 안녕하세요?토지매매에 대해 질문 드립니다.저희 엄마가 94년 3월, 할아버지가 돌아가시면서 전주시 진북동에 450㎡의 땅을 상속받았습니다.(외삼촌과 50%씩 공동상속) 그 땅에는 무허가 한옥이 있는데 먼 친척관계되시는 분이 살고 있었습니다.할아버지가 땅을 매수할 당시 (한 40년 전)의 계약서가 불완전해서 그 땅에 살고 있는 먼 친척으로부터 소송이 걸렸고 97년 승소하여 완전히 소유권을 이전하였습니다.(97년 3월 26일) 이번에 땅을 팔려고 하는데 몇가지 의문사항이 있어서 문의 드립니다.1.무허가한옥은 상태가 너무 안좋아 주거용으로 지속해서 사용할 수 없어 그냥 토지로 팔려고 합니다만 이경우, 나대지에 해당하게 되어 중과세 될 위험이 있는지요 (사실 그동안도 그 친척분이 계속해서 거주하시고 계시기는 했습니다.별도 월세나 전세금은 받은 적이 없습니다.어차피 낡은 집에 그냥 맘편히 사시라고 ) 더불어, 무허가 건물이라 건축물 대장에도 등재가 되어있지 않습니다만, 그래도 1가구 2주택으로 봐야 하는지요 (현재는 아직 살고는 있지만 새로 매수하려는 사람은 그 한옥을 철거, 다르게 사용하려고 하는 것으로 알고 있습니다만) 2.개별공시지가 확인서를 발급받아 본 결과, 엄마가 상속받은 94년, 소송에서 승소해서 소유권을 이전한 97년 모두 공시지가가 2008년 현재 기준보다 높습니다.당시 실거래가는 알 수 없지만 공시지가의 차이로 봐서 실거래가도 높으리라 판단되는데요 이 경우에도 양도세, 혹은 나대지로 인한 중과세 등의 세금을 내야 하는지요.추가) 3.상속당시 공시지가를 기준으로 상속세를 냈다고 하네요.그 경우 공시지가가 실거래가가 되는 건가요?그 당시는 공시지가 기준으로 하고 현재는 실거래가 기준으로 하면 당연히 양도차익이 커서 세금이 많이 나올 거 같은데요 잘 부탁드립니다.
1세대 2주택은 서울,경기,광역시가 아닌경우 기준시가 3억이하이면 중과되지 않습니다.양도차익은 양도가액과 상속시 평가액의 차이로 계산됩니다.감사합니다.주환용세무회계사무소 www.csta.co.kr