소유권이전등기를 완료하여 주면서 채무를 부담하게 한 사람의 죄책을 알고 싶습니다. 안녕하십니까?어려움에 봉착하여 법률상담의 문을 두드립니다.갑과 을은 친구 사이 입니다.어느날 을은 갑에게 병 소유의 대지가 있는데 그 대지에 빌라를 지어서 분양하여 이익을 얻으려고 한다.그런데 병은 신용불량자이고 따라서 그 대지를 담보로 제공하더라도 은행에서 대출을 받기가 어렵다.만약 이 대지의 소유 권을 갑 앞으로 이전하여 두기만 하면 3개월 이내로 은행 대출을 받아 빌라 를 완공할 것이며 갑에게는 그 대가로 금3,000만원을 주겠다고 하였습니다.이에 갑은 등기에 필요한 서류를 모두 건네 주었습니다.그런데 얼마 후 갑에 게 농협은행측에서 채무변제를 독촉하는 것이였습니다.이에 갑이 그 경위 를 확인하여 보았더니 위 병 소유의 대지에는 채무자 : 병 채권자 : 농협 채권 최고액 : 금9000만원으로 근저당권이 설정되어 있었고 병은 금6,500만원을 대출하여 그 만큼의 채무를 지고 있었던 것입니다.을과 병이 위 대지의 소유 권을 갑앞으로 이전등기를 하면서 위 근저당권을 변경하여 그 원인채무의 채 무자를 병에서 갑으로 이전등기하였던 것입니다.여기서 궁금한 것은 1.부동산 등기이전에 있어서 이미 그 대지에 근저당권이 설정되어 있는 경우 반드시 새로운 소유자가 반드시 그 채무 자체를 인수하여야 소유권변경등 기가 가능한 것인지, 아니면 근저당권이 설정되어 있는 상태로 소유권이전등 기를 하고 근저당설정의 원인채무는 전 소유자가 그대로 부담하는 것이 가능 한 거인지 궁금합니다.2.그리고 을은 갑의 사무를 처리하여 소유권이전등기절차를 하여 준 자인데 을이 위 소유권이전등기를 하면서 위와같이 갑에게 채무를 인수하게 한 것 이 배임죄에 해당하는 것인지 궁금합니다.(을이 갑으로 부터 위임바아 수행 한 타인의 사무의 범위는 소유권이전등기에 관한 것인데 근저당권의 원인채 무를 인수하는 것도 그 범위에 속한다고 볼 수 있는지 궁금합니다.) 바쁘신 가운데도 성심성의껏 응해 주어서 항상 감사합니다.
1. 근저당권이 설정되어 있는 부동산의 소유권이전등기를 경료할 경우 근저당권의 원인채무자 변경없이 소유권이전등기가 가능합니다. 이 경우 정상적인 거래라면 양수인(새로운 취득자)은 저당권의 원인채무를 파악해 매매대금에서 위 채무액을 공제한 나머지만을 지급하고 채무를 사실상 인수하는 방식으로 계약할 것입니다. 어쨌든 근저당권이 설정된 부동산의 취득시 피담보채무의 채무자변경은 소유권이전등기의 필수요건은 아닙니다.2. 형사상의 배임죄 부분보다는 을이 갑으로부터 원인채무변경에 대한 대리권까지 위임받았는지 여부입니다. 만약, 을이 갑으로부터 단순히 소유권이전등기에 대한 대리권만을 수여받았을 뿐이라면, 원인채무의 채무자변경에 대한 부분은 대리권이 없는 것이기 때문에 갑으로서는 위 원인채무부담에 대해 원인무효를 주장할 수 있을 것입니다. 물론, 이 경우 을과 위 서류관계를 처리한 채권자 입장에서는 표현대리 등의 주장을 할 수 있을 것입니다. 이 사안은 배임죄에는 해당되지 않을 것으로 생각됩니다. 끝.