전세금 반환에 대하여 안녕하십니까.까다로운 문제가 생겼는데 해결방법을 몰라서 준공되지 않은 새 아파트를 4월말에 1억3천500만원에 전세 계약을 했습니다(계약금 3천, 입주일 7월 9일).그런데 사정이 생겨서 입주를 할 수 없게 되어 임대인에게 사정을 말하고 부동산에 전세매물로 집을 내놓았습니다.문제는 새로운 임차 희망자가 나타났는데 그때마다 임대인 이 전세값을 올려 부르는 것입니다.지금은 1억 4천 5백이 아니면 계약을 안하겠다고 하는군요.만약 7월 9일까지 잔금을 지불하지 않으면 계약금을 돌려주지 않겠다고도 하고 제 생각에는아마 새로운 임차 희망자가 나타나도 계속 전세값을 올려 불러 무산시킬 것 같습니다.만의 하나 7월 9일까지 임차인이 나타나지 않는다면 1억 이상을 대출받아 잔금을 치를 수 밖에 없을 것 같 습니다.만약 그렇게 된다면 언제까지 전세금을 돌려받을 수 없게되는지, 혹은 다른 해결방법이 있는지 궁금합니다.
귀하의 질의에 답변드립니다. 일반적으로 계약금은 단순한 계약성립증거인 증약금, 해제권유보로서의 해약금, 그리고 채무불이행시 교부자는 그것을 몰수당하고 교부받은 자는 그 배액을 상환하여야 하는 것처럼 손해배상액예정인 위약금으로서의 성질을 가지는 경우 등이 있습니다. 그런데 민법은 해약금에 관하여 매매의 당사자일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있으며, 이 경우 별도의 손해배상청구권은 발생하지 않는다고 규정하고 있습니다. (민법 제565조)한편 계약서상에 특약이 없는 경우 민법 제565조의 해약금으로서의 성질은 가지게 되므로 당사자일방이 계약이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다. 이 경우에는 별도의 손해배상청구권은 발생하지 않습니다. 특약이 있는 경우에는 계약금이 해약금, 손해배상액의 예정인 위약금의 성질을 겸하여 가지게 되므로 당사자 일방이 계약이행에 착수하기 전에는 위와 마찬가지이지만, 당사자 일방이 계약이행에 착수한 후 당사자일방이 계약불이행으로 위약하였을 경우에도 교부자는 계약금을 포기하고 수령자는 그 배액을 상환함으로 써 계약불이행에 대한 책임을 면할 수 있습니다. 따라서 귀하의 경우에는 계약금을 위약금으로 한다는 특약이 없는 경우이라면 민법 제 565조에 의하여 그 계약금을 해약금으로 볼 수 있을 것 같습니다.