소유권이전등기건에 대해서 문의 드립니다. 저는 대덕연구단지의 연구소에 근무하는 전★수입니다.1997년 2월 17일부 터 1년간 경기도 포천읍 한신아파트 101동 306호를 아파트 분양권자인 이은 옥씨와 4천만원에 전세계약을 맺엊습니다.그 당시 아파트는 준공직후였기 때문에 등기가 나지 않은 상태에서 이★옥과 계약을 체결한 것인데 문제는 이★옥이 남편의 사업부도로 인해 그후 등기신청을 할 때 등기를 내지 않고 전세만료에도 전세금을 변제하지 않은채 채무에 &#51922;겨 주민등록이 말소된 채 로 거주지가 불명이라 제가 2000년 직장을 대덕연구단지로 옮겼음에도 불구 하고 계속 포천아파트를 비워논채로 매월 관리비를 납부하는 등 정신적, 물 적 고통을 당하고 있습니다.다행히 저는 97년 포천아파트로 주민등록을 이 전해놓았고 확정일자를 받아서 권리를 주장할 수 있는데 확인해본 결과 이은 옥은 아파트분양당시 주택은행에 3천만원을 융자받았으나 원금과 이자를 갚 지 않아 주택신용보증기금으로 이관되어 등기부상 1998년 11월 3,622만원에 가압류된 상태입니다.또 분양회사인 세한 주택(의정부 소재)도 IMF사태 이 후 부도가 나서 현재는 송달이 되지 않고 아직도 아파트 등기부등본에는 새 한주택 명의로 되어 있습니다.그래서 특별한 해결책이 없어 고심해오다가 2002년초 의정부지법 앞에 있는 법무사를 통해 법원에 이★옥과 새한주택을 상대로 소유권이전 등기절차 이행 등 청구소송을 내어 재판을 진행한 결과 담당판사로부터 이★옥은 전세금 4천만원을 전황수에게 지급하라는 판결문 을 받았으나 소유권이전등기에 대해서는 법적으로 근거가 없어 기각 판정을 받았습니다.재판과정중에 이★옥의 소재를 알게 되었는데 이★옥은 2000년 남편의 사망후 친정인 전남 화순으로 주민등록을 이전하였고 제가 직접 화순 으로 내려가 이★옥의 부친을 만난 결과 현재 전라북도에 거주하고 있고 앞 으로 협조해주겠다는 약속을 받았습니다.법무사사무실에 의하면 향후 대책 으로 두가지 방안이 있는데 하나는 이★옥과 매매계약서를 체결하고 이★옥 이름으로 세한주택을 상대로 소유권이전등기소송을 내고 판결을 받아 이은 옥 이름으로 등기를 내자마자 제 이름으로 등기를 이전하고 주택신용보즘기 금에 가압류 금액 3,622만원과 연체이자를 지불하고 매각하는 방안인데 현 재 싯가가 9천만원이고, 이★옥과 본인의 취득세 및 등록세 등 등기이전비용 과 주택신용보즘기금 가압류금액을 변제하고 매각 시 1가구 2주택(현재 서 울 목동아파트 소유)인 점을 고려하면 전세금 4천만원 외에 남는 것이 없습 니다.다른 방안인 이★옥과 새한주택을 상대로 소유권이전등기소송을 해 서 판사의 판결을 받아 경매신청을 할 경우 제가 1순위라 1차입찰때 낙찰받 으면 상계를 할 경우 전세금 4천만원을 제하고라도 상당한 금액이 남을 것 같습니다.그러나 올 초 판사님의 판결에 법적근거가 없다고 기각된 점을 생 각하면 논리가 취약한 것 같습니다.이럴 경우 제가 취해야할 방안은 어떤 것 인지 즉, 이★옥과 새한주택을 상대로 소유권 이전등기 소송을 내서 경매로 가는 방안과, 아니면 이★옥과 전세계약서를 체결하고 이★옥 이름으로 등기 를 내서 제이름으로 등기이전을 할 것인지, 또다른 방안이 있는지요, 해결방 안을 알려주시기 바랍니다.
귀하께서는 소유자로 등기되지 않은 아파트를 임차하여 사용하고 있었으나 이미 분양자가 정해 진 상황이라면 현재 이은옥씨가 건설회사에 분양대금을 모두 완납하였다면 귀하께서 이은옥을 대위하여 건설회사를 상대로 소유권이전등기청구소송을 제기하여 판결을 받은 다음 대위등기 를 한 다음 귀하께서 이미 이은옥을 상대로 제기하여 받은 판결에 기해 강제집행을 할 수 있을 것으로 사료됩니다.다만, 귀하께서 우선권을 인정받기 위해서는 주민등록을 이전하고 확정일자를 받는 외에 현실 적으로 거주를 하거나 거주를 하지 않는 경우에는 임차권등기신청을 하여 임차권등기가 되어 있어야 함으로 이를 주의하시기 바랍니다.이미 법원으로 부터 패소 판결을 받은 바와 같이 귀하께서 건설회사를 상대로 귀하명의로 이전 등기를 하라는 소송은 제기할 수 없으며, 다만, 귀하가 아닌 건설회사에서 이은옥 명의의 이전 등기절차를 이행하라는 것은 가능할 것으로 사료됩니다.다만, 귀하께서는 이전등기절차를 이행하기 위해서 지출되는 비용은 선 부담하고 이은옥에게 청구할 수 밖에 없으므로 이를 유의하여 적정한 방법을 찾아보시기 바랍니다.또한, 이은옥과 매매계약서를 작성할 수 있다면 귀하께서는 이은옥을 대위하여 소유권이전등기 청구를 하고 귀하는 이은옥을 상대로 소유권이전등기절차 이행을 구하는 것도 가능할 것 같으 므로 이에 대해 고려하시기 바랍니다.