전세계약을 했는데, 등기부를 보니 건물에 근저당이 잡혀 있는데 경매순위에 대해서 문의 드립니다. 11월 2일 1,800만원에 9평 원룸을 2년 계약했습니다. 4층 건물이고 전세계약과 보증금 300에 월 30만원 계약도 같이 하고 있구요.그리고 4일에 등기부를 보니까 토지인지 건물인지 잘 기억이 나질 않지만 근저당 96,000,000원이 설정되어 있었거든요.여기저기 살펴 보니까 만약에 경매로 그 건물이 넘어가게 되더라도 확정일자를 받고 1순위가 되면 전세금을 받을 수 있다고 들었습니다.2,000만원 이하이면 먼저 받을 수 있다는 것두요. 아직 전세금을 지불한 건 아니지만 불안한 건 어쩔 수가 없네요. 제 경우 만약 확정일자를 받고 1순위가 되면 그 토지나 건물이 경매로 넘어 가게 되도 전세금을전액반환 받을 수 있는 지 궁금합니다.
귀하의 질의에 답변드립니다.귀하는 저당권보다 주택임대차보호법상의 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 우선변제권 취득요건(임대차계약서상의 확정일자)을 모두 갖추었으므로 첫째 경락인에게 대항하여 나머지 임대기간 동안 그리고 기간만료 후에는 보증금의 반환을 받을 때까지 임차주택의 반환을 거부할 수 있고, 둘째 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금의 우선변제를 받을 수도 있습니다.위 두 가지 권리중 어느 것을 행사할 것인지 여부는 귀하가 자유롭게 결정할 수 있고, 우선변제권을 행사한 경우 만일 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 나머지 보증금을 반환받을 때까지 경락인에게 임차주택을 비워주지 않아도 됩니다.다만, 저당권설정등기 후에 임대인과 계약을 갱신하면서 보증금을 인상한 경우에는 인상 전 보증금액에 한하여 경락인에게 대항할 수 있고 보증금 중 인상된 부분에 대하여는 대항력이나 우선변제를 주장할 수 없습니다.따라서 귀하의 경우 저당권보다 선순위 임차권이라면 임차보증금을 전액 반환받을 수 있습니 다.걱정하지 않으셔도 될 것 같습니다.참고로 주택임대차보호법시행령상의 소액임차인의 임차보증금 범위는 광역시의 경우는 3,500만 이하중 1,400만원 한도내에서 우선변제를 받을 수 있습니다.