임대인이 변경될 경우 임차인의 우선변제권은? 2005년 4월에 처음 6,000만 원으로 전세를 들어왔구요. 그 날 바로 확정일자는 받았구요. 그 후 2007년 4월에 증액 500만 원을 했구요. 별도의 계약서는 없이 그냥 영수증 처리만 했고 확정일자를 다시 받지는 않았습니다. 그 후 2008년 4월에 다시 증액을 500만 원 했구요. 그때 7,000만원으로 계약서를 다시 작성했습니다. 그때 바로 확정일자를 받지는 않았구요. 동사무소에서 확정일자가 후에 있으면 좋지 않다고 해서 그냥 포기하고 그냥 뒀습니다. 그후 2010년 건물에 문제가 생기면서 좀 불안해서 여기저기 알아보니 동사무소에 그전 계약서랑 가져가서 확정일자를 받으면 그 차액만 인정되기 때문에 그 전 확정일자도 유효하다 해서 다시 했구요. 현재 2012년 2008년 4월에 작성한 계약서로 그냥 쭉 살고 있는데 2012년 2월에 주인이 바뀌면서 계약서를 다시 쓰자고 합니다. 주인이 바뀌면서 50억 상당하는 이 건물에 32억 원의 대출이 생겨있는 상태구요. 저의 짧은 지식으로 우선 주인이 바뀌는 시점보다 제 확정일자가 먼저니 별 문제 없다 생각했는데 주인 말이 제가 이 건물에 들어올 때 전세로 근저당설정을 한거 아니면 확정일자는 의미가 없다는 말을 하면서 계약서를 작성해야 법으로 보호 받는다는 말을 합니다. 2008년 이후 계약서로 계속 있어도 상관 없는지, 만일 다시 작성한다면 다시 확정일자를 받아야 하는지, 받을 경우 불이익은 없는지, 확정일자만으로는 이 건물에 문제가 발생할 때 전세금을 보장받지 못하는지 알고 싶습니다. 위치는 서울 서초구 서초동 입니다.
귀 사안의 경우 귀하가 2005. 4경 임차보증금에 대해서 임대차계약서에 확정일자를 받아둔 후 임차보증금이 몇차례 인상되었으나 확정일자를 추가로 받지 않고 있다가 2010.경 확정일자를 받아두었다면 이 건 임대인이 변경되더라도 임대인의 지위를 승계하기 때문에 걱정할 필요가 없습니다. 참고로 주택임대차보호법상 임대차계약서에 확정일자를 받아두면 향후 후순위 담보권자에게 우선변제권을 주장할 수 있으므로 담보물권인 전세권을 설정한 것처럼 효력이 있습니다. 따라서 귀 사안의 경우는 귀하가 처음 이 건 임차건물에 임대차 하여 임대차계약서에 확정일자를 받아둔 계약서도 효력이 있기 때문에 잘 보관하시기 바랍니다.