전세권 설정과 대항요건 설정에 대한 질의 입니다 죄송합니다 궁금한게 또 있어서 이렇게 다시한번 글을 올림니다 다름이 아니오라 만약 아래의 내용(계약파기시 계약금을 받을 수 있는지)을 무시하고 제가 전세계약을하면 저당권이나 전세권을 설정하지 않더라도주택임대차 보호법상의 대항요건과 경매가 들어가더라도 1순위가 되어 보증금을 전액 받을 수 있는지요 현재 이집은 주택은행에 4800만원에 근저당이 있습니다 전세금은 5800인데 3500만 해결하고 1300은 남기겠다고 합니다이렇게 되면 1순위는 은행이고 경매가 들어오면 전 2순위가 되는 건지요 그리고 1순위 즉 주택임대차 보호법상의 대항요건을 가질 수 없는지 알고 싶습니다.주택임대차 보호법상의 대항 요건이나 전세권 설정을 하려면 어떻게 해야하는지 알고 싶습니다 이런 일은 첨이라서 부디 좋은 답변 부탁드립니다
귀하의 질문은 쉽게 이해되지 않습니다. 전세금이 5800인데 3500만 해결하고 1300은 남기겠다고 하는 내용에 대하여 말입니다. 귀하의 질문을, 귀하가 이미 전세금 5800만원에 계약을 하였는데 이 중 3500만원을 돌려받고 1300만원을 남겨둔 상태에서 계약을 유지하고 거주할 경우 남은 보증금 1300만원이 보장되느냐 하는 것으로 이해를 하고 답변을 하겠습니다. 임대차보호법상 대항요건은 주민등록의 이전과 주택 입주인데, 이 대항요건은 근저당, 가압류, 가처분 등 각종 소유권제한 등기보다 가장 먼저 이루어졌을 때 인정되는 것입니다. 이 경우 계약서에 확정일자를 받지 않아도 대항할 수 있으므로, 경매가 진행되면 낙찰인은 임차인의 보증금을 떠안고 매수하는 셈이 됩니다. 임대차보호법상 우선변제권은 주민등록의 이전과 주택 입주 외에 계약서에 확정일자를 받고 경매가 진행될 때 배당요구를 하여야 인정됩니다. 이것은 각종 소유권제한 등기보다 가장 먼저 이루어진 때 한하여 인정되는 것이 아니라 설정 순서에 따라 인정됩니다. 만약 1순위 저당권보다 늦고 2순위 저당권보다 빠를 경우 경매시 1순위 저당권자에게 배당하다 남은 금액이 있으면 임차인은 2순위로 배당을 받게 됩니다. 귀하가 임대차계약을 체결할 때 이미 주택은행에 4800만원에 설정되어 있다면, 귀하는 주민등록 이전 + 주택입주 + 확정일자를 받는 것을 전제로 남은 보증금 1300만원은 주택은행보다 후순위로 보장이 되겠습니다.