전세기간 만료 후 전세금 반환 등 안녕하세요?저는 현재 송파구 소재의 연립주택에 살고 있으며 지난 2003년 9월 10일자로 2년 전세기간이 만료되었으며 이후 10월 20일에 주인에게 전화상으로 나가겠다고 통보하고 주변의 중개업소에 전세를 내놓았습니다만 2개월이 되어가는 지금까지도 새로운 세입자가 없는 상황입니다.그리고 저는 과천에 새로 전세를 얻어서 10월 말에 중도금까지 지급하였으나 2003년 12월 19일까지 잔금을 지급하고 이사를 하기로 계약하였으나 현재의 연립주택이 나가지 않아서 어려운 상황이 되었습니다.주인에게 먼저 돈을 빼줄 것을 요구하였으나 전세가 나가야지 해줄 수 있다는 답변입니다.<질의>1. 알아보니까 계약기간 전세계약 만료 후에는 계약해지를 통보하고 3개월이 지나야 효력이    있다고 하는데 10월 20일에 전화통보 후 2개월 정도가 지난 지금이라도 주인 앞으로 내용   증명을 보내는 것이 효과가 있는 것인지요?   내용증명에 10월 20일자로 계약해지를 전화로 통보했다는 내용을 넣으면 그 때부터 3개월인   지 아니면 내용증명 송부 시점부터 3개월이 경과된 후를 계약 종료로 보는 것인지요?   중개업소에 지난 10월 20일자로 전세물건을 올린 기록이 있습니다.2. 현재의 연립주택이 나가면 이에 대한 부동산 중개 수수료를 제가 내야 하나요?    아니면 주인이 내야 하는지요?3. 제가 전세금을 받지 않고 먼저 이사를 간다면 임차권등기 명령을 할 수 있다고 하는데 현   시점에서 가능한지요 아니면 위 1번의 계약종료 이후에나 가능한지요?   이에 대한 절차와 방법을 알려주시기 바랍니다.4. 새로 이사갈 집주인에 대하여 19일까지 잔금지급이 안되면 계약이 해지되고 계약금과 중도금   을 포기해야 하는지요?   집주인과는 1주일 정도는 제가 관리비를 부담하는 것으로 편의를 봐주겠다고 하는데 기간이    길어지면 어떻게 나올지 모르겠습니다.   계약금과 중도금해서 약 45%를 지급한 상태입니다.답변을 부탁드립니다. 감사합니다.
로시컴법률구조재단 사이트를 방문해 주셔서 고맙습니다.귀하의 질의 순서에 따라 답변 드립니다. 1. 알아보니까 계약기간 전세 계약 만료후에는 계약해지를 통보하고 3개월이 지나야 효력이    있다고 하는데 10월 20일에 전화통보 후 2개월 정도가 지난 지금이라도 주인앞으로 내용증명   을 보내는 것이 효과가 있는 것인지요?    내용증명에 10월 20일자로 계약해지를 전화로 통보했다는 내용을 넣으면 그 때부터 3개월인   지 아니면 내용증명송부 시점부터 3개월이 경과된 후를 계약종료로 보는 것인지요? 중개업소   에 지난 10월 20일자로 전세물건을 올린 기록이 있습니다.답변>> 귀 사안에서와 같이 임대차기간(2003. 9. 20) 만료 후 임차인이 계약해지를 통지하면        그 해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3월이 경과해야 그 효력이 발생합니       다.        따라서 귀하의 경우에는 2003. 10. 20. 전화로 임대인에게 계약해지의 통지를 하였으니        2004. 1. 20.경 계약해지의 효력은 발생합니다. 2. 현재의 연립주택이 나가면 이에 대한 부동산 중개 수수료를 제가 내야하나요 아니면 주인이    내야 하는지요?답변>> 귀하의 경우 묵시적갱신 중 계약해지이기 때문에 실무상으로는 임차인이 중개료 수수료       를 부담해야 할 것 같습니다. 3. 제가 전세금을 받지 않고 먼저 이사를 간다면 임차권등기명령 을 할 수 있다고 하는데 현   시점에서 가능한지요 아니면 위 1번의 계약종료 이후에나 가능한지요? 이에 대한 절차와    방법을 알려주시기 바랍니다.답변>> 묵시적갱신의 경우 계약해지의 효력이 발생하기 전에는 주택임대차보호법 상의 임차권       등기 명령을 신청할 수 없습니다.        만일 임차권등기명령을 신청하려면 묵시적갱신의 계약해지의 효력이 발생한 이후에나        가능합니다. 4. 새로 이사갈 집주인에 대하여 19일까지 잔금지급이 안되면 계약이 해지 되고 계약금과 중도   금을 포기해야 하는지요? 집주인과는 1주일 정도는 제가 관리비를 부담하는 것으로 편의를    봐주겠다고 하는데 기간이 길어지면 어떻게 나올지 모르겠습니다.답변>> 한편 귀하의 경우 만일 귀하가 임대차계약시 계약금이 수수되고 귀하가 위약하였을 경우       는 계약금을 포기하고 임대인이 위약하였을 경우는 그 배액을 상환한다는 특약이 없었던       경우 귀하는 과천의 새 전세집에 계약금과 중도금을 지급한 경우이기 때문에 귀하의        경우에는 귀하의 일방적으로 계약을 해지 할 수 없고 계약금이나 계약금배액의 지급으로       당연히 계약을 해제할 수도 없습니다. (대법원 1994. 11. 11. 94다 17659)        임대인으로부터 계약내용대로의 이행을 청구 당하거나 실제로 발생된 손해배상 및 계약       금 반환 등의 원상회복을 청구당할 수도 있을 것 같습니다. 원만히 해결하시기 바랍니다.