계약불이행으로 손해배상청구가능한가요? 안녕하세요. 상가임대주입니다. 현재 임차인은 치과법인(프랜차이즈치과)으로 대표원장과 2008년 1월16일부터 2013년 1월15일까지 5년 임대계약을 체결하였습니다.저의상가(8평) 이외 3명의 상가주와 계약해 한달 월세가 천만원이상을 지출하는 대형치과입니다. 상가준공후 첫임차인으로 임대료 3년동결, 4년차에 상가임대법에 준하여 인상분을 결정하기로하고 보증금 1억3천에 전세권설정을 원하여 해주었습니다. 4년차 임대료협상때 6천5백만원으로 보증금을 인하했고 등기상에는 1억3천에대한 전세권존속기간은 2011년1월15일로 끝난상태이나 말소되지않았습니다.임차인은 4년차 임대료협상때 임대보증금에 근저당설정을 해서 은행융자를 받겠다고해서 이를 거절하느라 무척 어려운 과정을 거쳐서 2011년 3월8일에 겨우 변동된 보증금과 월세계약서를썼습니다.임차인이 대형치과다보니자신들 멋대로 하려고 해서 계약종료에 대한 뜻을 서로가 보다 명확히 하려고 특약사항으로 재계약의 거절의사는 계약만료 30일전(2012년 12월15일)까지 등기서면으로 통지하기로 서면 작성했습니다. 임차인이 2012년 9월부터 임대료협상안을 알려달라해서 7%로 인상안을 통보했으나 2년동결을 임차인은 주장하였습니다. 2012년 10월31일 임차인에게 재게약의 의사확인을 요청했으나 다른의사들과 의논중이라고 하였습니다. 2012년 12월15일까지도 재계약 거절의사를 보내오지않았고 계약만료 2013년1월15일에는 내부합의가 지연되어 게약갱신이 지연되고있슴을 사과하며 임대료를 기존과 같이 입금하고 추후 변경된 내용에 따라 소급정산하겠다는 문자를 보내왔습니다. 2011년에도 2개월이나 지나 계약서를 다시썼고 혼자운영하는 치과가 아니어서 의심없이 기다리고 있던 차에2013년 2월28일날짜로 재계약을 못할것같다, 3개월안에 보증금을 뽑아달라는 내용증명을 받았습니다. 묵시적갱신으로 3개월후에는 보증금을 돌려받을수 있다는 주장이고 안주면 전세권설정이 되어있으니 임의경매 하겠다고 합니다. 저는 임차인에게 계약종려 4월전에 임대료인상안을 통지하였으므로 묵시적갱신의 주장이 근거없다고 하고 임차인이 특약사항인 2012년 12월15일까지게약거절의 등기서면 통지가 없었으므로 계약위반에 의한 손해배상을 청구할수 있는지, 있으면 정상대로 계약이 진행되었으면 내가 받을수있었던 임대료예상액을 청구하할수 있는지 변호사님의 고견을 듣고싶습니다.
귀 사안의 경우 귀하가 임대한 상가건물이 상가건물임대차보호법이 적용되는 경우 만일 귀하 또는 이건 임차인이 이건 임대차계약종료일 1달전까지 재계약포기의사를 통지하지 않았다면 이건 임대차계약은 상가건물임대차보호법상의 묵시적갱신이 이루어진 경우에 해당되고 해지의 효력만은 귀하가 위 해지통고를 받은 날로부터 3월의 유예기간이 경과되어져야 합니다. 한편 이건 임차인이 이건 임대차재계약 통지를 등기서면으로 하지 않았다고 하여 귀하가 이건 임차인을 상대로 채무불이행을 사유로 한 손해배상을 청구하기도 어렵습니다.