매수인이 양도세를 부담하기로 한 계약관련 본인은 토지거래허가구역의 토지 소유주로서 올해 4월경 정모씨한테 토지(본 토지는 은행권에 담보 설정이 되어 있음)를 매매함에 있어 계약금과 중도금 일부를 받고 잔금은 설정되어 있는 대출금을 매수인이 떠 안는 매매계약서를 작성하였습니다.단, 조건에 매수인이 양도세를 부담하는 조건부 계약(매매계약서에 모든 내용이 명시)이었으며 명의 이전까지의 대출금이자는 매수인이 부담하기로 하였습니다.허나 매수인이 몇 개월째 대출이자 연체로 토지는 은행권에 임의경매결정통지서까지 받은 상태이며, 매수인에게 계약해지를 요구하였으나 계약금과 중도금에 대한 사채이자까지 요구하며 계약해지에 응하지 않고 있는 상태입니다.또한, 그 토지에 콘크리트공사까지 해놓고는 공사비 지급을 하지않아(물론, 공사는 시공사와 매수인이 계약한 것으로써 명의이후 공사대금을 지급하는걸로 명시되어 있으며, 계약자는 본인으로 되어 있으나 본인은 그 계약서에 날인한 사실도 없음, 계약서 수급보증인은 매수인이 자필서명함) 현재 본인이 공사지급관련 내용증명까지 받은 상황입니다.위와 같은 경우 1.계약해지를 강제적으로 할 경우 받은 계약금과 중도금은 어찌 해야 하는건지 2.매수인의 약속 불이행으로 부동산경매 집행 시 매수인에게 청구할수 있는 손해배상 유무?3.공사비 지급관련 계약자 날인없이 시행한 공사비 청구는 어찌 되는지등이 궁금합니다.답변 기다리고 있겠습니다.
안녕하세요 류성현 변호사입니다.1. 계약해제를 위해서는 계약해제 사유가 있어야 하는바, 대출금이자를 매수인이 부담하기로 하는 것은 토지거래에 있어 부수적 의무에 해당합니다.   따라서 계약상 이를 계약해제 사유로 하지 않은 경우에는 대출금이자를 매수인이 연체하였다는 이유만으로 주된 계약인 토지매매계약자체를 해제하기는 어려울 것으로 보입니다.  다만, 매수인이 잔금지급을 지체하는 경우 등 계약해제 사유에 따라 계약을 해제하는 경우에는 매수인으로부터 받은 계약금과 중도금을 반환하면 되고 사채이자까지 반환하여야 하는 것은 아닙니다.  오히려 계약을 해제하는 경우 귀하는 매수인을 상대로 손해배상청구를 하실 수 있습니다.2. 귀하는 매수인을 상대로 손해배상청구를 할 수 있습니다.  그러나 여러가지 복잡한 문제를 야기할 수 있으므로 우선은 경매를 취하시키는 것이 바람직하다고 판단됩니다.3. 공사계약이 귀하의 이름으로 되어 있다고 하더라도 실질은 시공사와 매수인간의 계약이므로 귀하는 공사비지급의무가 없습니다.  계약은 명의보다는 실질이 중요한 것이기 때문입니다.   오히려 귀하는 계약해제시 매수인을 상대로 현재 설치되어 있는 콘크리트 공사부분을 철거하도록 청구할 수 있을 것으로 생각됩니다.