부동산 경매에 대해서 문의드립니다. 안녕하십니까?이번에 저의 부모님께서 제주지방법원의 부동산경매를 통해서 낙찰을 받았는데 이미 살고 있는 임차인이 있어 전세금을 별도로 변제를 해야되는지 궁금하여 문의를 드립니다.본 부동산경매건은 채무자가 자신이 소유한 대지를 담보로 대출을 받으면서 건물을 짓는 중이니 다 지으면 건물은 그때 근저당 잡기로 약속하였으나 건물을 근저당잡기 전에 임차인이 전입을 하였습니다.그러나 축협은 그냥 대 출을 정상적으로 하기로 하였던 건입니다.시간순으로 배열을 하면 1.1999.12.24-토지에 대한 근저당 설정(4,000만원) 제주축협 2.2000.3.4-임차인 전입 1,500만원(전세권 미 설정-3.4일 전입신고, 3.11일 확정) 3.2000.3.13 - 건물 완공으로 인한 건물등기 완료 4.2000.3.16 - 건물에 대한 근저당 설정(4,000만원) 제주축협 5.2000.4.17-토지 건물에 대한 각각 추가 근저당 설정(각 47,000원) 제주축협 좀 복잡하죠, 채무자는 축협에 대출을 받으면서 우선 땅만 있으니 우선 땅에 근저당을 하고 건물이 완공되면 건물은 그때 근저당 설정하기로 하고 4,000만원을 대출받았습니다.즉 땅에 대해서만 근저당이 설정된 상태에서 건물이 완성되자마자 임차인이 전입을 하였고 이후 축협이 건물에 대하여 근저당을 설정하였습니다.그 이후 채무자가 추가로 4,700만원 대출을 받으면서 같은 축협에 다시 추가로 근저당을 설정하였습니다.이러한 상태에서 제주지법경매에 의하여 저의 부모님은 6,700만원에 낙찰을 받았고 임차인은 배당금신청을 법원에 한 상태입니다.질문 토지에 대하여 근저당은 이미 설정되었지만 임차인은 건물이 지어진 즉시 전입을 하였는데 다시 말하면 같은 대출건에 대해 토지와 건물의 근저당이 각각 다른시기에 설정 되면서 중간에 임차인이 전입을 하였은데.임차인이 1순위의 배당을 받을 수 있나요 아니면 축협이 1순위의 배당을 받고 난후에 2순위의 배당을 받아야 하나요.제 생각은 임차인으로서는 건물이 지어져야만 전입을 하게되니 토지의 근저당이 있다 하더라도 임차인으로서는 건물위주다 보니 1순위가 보장될 것 같은데 이 이외의 설정사항은 없습니다.저의 부모님은 추가로 임차인의 전세금을 물어줘야 할 가능성이 있는지 궁금합니다.너무 복잡하고 장황해서 정확이 이해하실지 걱정입니다.답변 좀 부탁드립니다.
안녕하세요.1. 임차인은 우선변제를 받겠군요. 비록 건물의 등기전이라 하더라도건물의 형태를 갖추고 있는 상태였고, 또한 전입신고와 입주를하였으므로 주택임대차보호법상의 우선변제권과 대항력을 갖춘상태입니다. 따라서 경매에서 우선변제를 받는 데는 아무런문제가 없습니다.2. 그렇게 되면 경락인이 임차인에게 별도로 부담할 부분은 없습니다.아무 염려하실 필요가 없습니다. 그곳에서 부친께서 행복한 삶을영위하거나 좋은 가격에 팔 수 있기를 바랍니다.