대지에 건물을 지으려는데 구청서 허가가 나질 않습니다. 안녕하세요?어디 하소연할 수도 없고 답답한 심정을 가누질 못하다가 고민고민끝에 여기 문을 두드립니다.긴 글이지만 한번쯤 검토해주셨으면 합니다.한푼 한푼 아껴서 모은 재산으로 저희 가족이 현 대지(A)에 조그마한 집을 지을려고 합니다.건축사사무소에 설계의뢰를 넣고 모구청의 건축과를 찾아가니 일단 표면상으로는 허가 나오는데별 문제 없다고 말씀하시더군요.그리고 2주 뒤, 건축사 사무소에서 연락이 왔습니다.지금 상태로는 허가가 떨어지지 않는다고 부모님께서 당장 해당 구청의 건축과를 찾아갔죠.그런데 불허가 이유를 들으니 기가 차신다고 하시더군요. (저는 당시 다른 지역에 있어서 전화상으로 들었습니다) 저희 집 대지(A) 뒤로 맹지인 C, D집이 있습니다. 그리고 바로 옆집에 B집이 있습니다.C, D집은 A, B집 사이의 골목길을 통하지 않고는 출입을 현재 할 수 없는 상황입니다.문제는 A, B의 골목길은 대략 7대3 비율로 분할되어 있습니다.저희(A)가 4평, B집이 2평입니다.20년 전쯤 C, D집이 한옥에서 양옥으로 신축공사를 하면서 B집의 2평을 도로 사용승낙서를 받은 모양이더군요.저희는 4개월만 쓰라고 4평에 대해 토지사용승낙서를 써주었습니다. (물론 당시 반장집이었던B집이 주도하며 무조건 써주라는 무언의 압박이 있었죠) 물론 저희는 사용료 같은건 일체 받지 않았습니다. 단순히 이웃집 배려였죠.그런데 20년이 훌쩍 넘은 오늘에 이르러서야 그 뒷이야기를 알았습니다.현행건축법으로는 도로 4m를 확보해야 맹지에 건축허가가 납니다.하지만 20년전 B집은 2평(대략 1.82m)밖에 안되는 길에 대해 도로사용승낙서를 써주었고 C, D집은 그걸로 건축허가를 받아서 현재 2층 양옥집 2채를 지어놓은 상태입니다.구청 건축과 직원이 그러더군요. 이건 불법입니다. B, C, D집 고발넣어야 됩니다. 그랬다고 하더군요. 그러면서 우리집의 현재 3평을 도로로 편입시키라고 하더군요.그러면 건축허가 깔끔하게 내어 주겠답니다.아시겠지만 3평만 들어가는 게 아니라 도로사이에서 일정 간격 띄어서(4평) 건축을 해야되기 때문에 결국 3+4는 7평이 도로 용도로 들어가는 겁니다.이 이야기를 듣고 정말 기가 차서 말이 안나오더군요.해당 구청의 건축과가 위법을 저지른 것 아닙니까?물론 B, C, D집도 불법행위를 한 거겠죠.저희는 시골의 情, 그거 하나로 4개월 기간 토지사용승낙서만 써준거 밖에 없습니다.B가 C, D에게 얼마만큼의 금전적 보상을 받았는지 몰라도 (C, D가 오면 무조건 승낙서를 써주라는 동네 반장이란 직위로 저희에게 압력을 가했습니다.) 2평으로 건축과에 도로사용승낙서를 제출했고, 담당 건축과 공무원도 역시 콩고물을 좀 받아먹었는지 건축허가를 내주었던 겁니다.이렇게 얼키고 설킨 공무원과 해당인들의 위법행위로 인해 피해는 저희가 보게 생겼습니다.이게 말이 됩니까? 왜 멀쩡한 저희 가족의 땅을 나라에게 귀속시켜야 됩니까?등기부등본이나 지적도를 봐도 그 골목길은 저희 땅이고 해당 토지사용승낙서로 인한 지역권(도로 용도)도 일체 잡혀있지 않습니다.공문서상으로는 깨끗합니다.B 집의 등기부등본을 떼어 봐도 지역권 잡혀 있지 않았습니다.단순히 도로 사용허가서만 써준 듯합니다.부모님은 말씀하셨다고 하네요.저희가 인정이 없는 것도 아니고 C, D가 못다니게 4평의 길을 막겠다는 게 아니다.단순히 우리 땅에 대해 건축법에 맞게 집을 짓는다는 거다.그리고 우린 토지사용승낙만 했지 도로 사용승낙은 하지 않았다.라고 말씀을 하셔도 막무가내네요.도로로 7평을 귀속시켜야 허가를 내주겠답니다. (1층은 기둥박아 주차장으로 올릴꺼라 C, D집의통행에 불편하게 만들 생각은 애시당초 없습니다. 설계도면에도 C, D의 동선이 불편하지 않도록최대한 배려했구요) 구청이 저지른 위법행위 그리고 그걸 합법으로 만드는 방법은 바로 저희 땅을 도로로 편입시켜서 4m정도의 길을 만들면 B, C, D 그리고 당시 해당직원들의 책임은 면할 수 있겠죠.그들의 위법행위로 서민인 저희가 왜 피해를 봐야 됩니까?부모님은 평생 약자를 위해 봉사활동도 많이 하셨고 있는 돈 없는 돈 모아 기부금도 매달 내셨습니다.늘 겸손하시고 남에게 폐끼치는 일은 절대 안하시는 인심 좋으신 시골분이십니다.너무너무 억울해서 올립니다.고견 부탁드립니다.본론이 길어진 관계로 질문을 요약해서 다시 올리겠습니다.<질의>1. 현재 대지의 명의를 저로 바꾸면 토지사용승낙서의 효력이 없어지기에 (4개월 동안의 허락   이었지만 20년이 지나서 지금 그 골목은 관습도로가 된 듯싶습니다. 4개월 후 다시 저희 땅   에 담장을 쳐서 권리행사를 왜 하지 않았느냐는 반론도 있을 것 같습니다. 하지만 당시 저희   집은 정원과 1층 주택이라 그렇게 한다면 C, D집은 저희집 대문으로 출입을 해야 됩니다.   한 마디로 불가능한 상황이었습니다.) 저희 땅에 대해 다시 주장할 수 있지 않을까요?   그리고 C, D집은 그 골목에 대해 A소유주인 저와 다시 얘기를 나눠야겠죠.   그렇다고 관습도로인 그 골목길을 막는다는 것도 아니고 단지 저희집은 짓고 C, D 그분들이    다닐 길은 계속 터주겠다는 겁니다.   이러면 해결되지 않을까요?   왜 멀쩡한 땅을 B, C, D의 위법행위와 구청 건축과 직원의 근무태만 및 불법행위로 저희    땅을 도로로 도려내야 합니까?   상식적으로 생각해도 말이 안되는 것 같습니다.   정리하면, 현대지(A)의 명의를 제쪽으로 이전하면 구청에서 건축허가를 받을 수 있을지요?2. 20년이 지난 지금 C, D 건축물이 들어선 상황에서 구청 건축과의 건축불허가는 적법한 행위   인지 아니면 위법행위를 합법행위로 포장하기 위한 공권력 남용인지 궁금합니다.   그리고 구청 건축과의 근무태만이나 불법행위에 대해 시청쪽에 민원을 넣으면 원래 면적    그대로 건축허가가 나올 수 있는지도 궁금합니다.3. 20년 넘게 C, D는 저희 땅(A)을 일체의 사용료도 내지 않고 토지사용승낙서 하나만 믿고    사용하고 있습니다.   만약 저희(A)가 건축허가를 받아 건축에 들어갔을 시 C,D가 골목길(관습도로) 사용에 대해    이의를 제기 한다면 승소할 수 있는지도 궁금합니다.4. 현 건축사 사무소에게 3분기로 설계비용을 나누어서 납부하기로 하고 1분기 비용을 이미    지불했습니다.   건축사 사무소는 1분기 비용을 지불해야 가도면(견적) 및 정식 설계작업에 착수할 수 있다   했습니다.   설계 들어가기 전 저희는 구청 건축과 담당직원에게 허가가 나올 수 있다는 확답을 들었고,    그래서 건축사에게 정식으로 설계해 달라고 의뢰를 했습니다.   하지만 2주 뒤 건축불허가가 떨어졌고, 현재 가도면(일명 견적)만 받은 상태입니다.   그리고 허가가 나지 않아 정식 설계작업은 진행되지 않고 있습니다.   문제는 현 건축사가 저희(A)의 입장을 대변하기 보다는 구청 건축과 공무원의 입장에서 일이   더이상 커지지 않게 조율하고 있다는 느낌을 받았습니다.   부모님께 법률 조언을 구하지 말라, 그냥 도로 내고 지을 수밖에 없다. 아니면 못짓는   다., 인감증명서와 인감 가져와라 식으로 강요를 했더군요.   현재 부모님은 더이상 이 건축사를 신뢰할 수 없고, 뜻이 맞지 않기에 계약을 해지하고 싶어   하십니다.   저희 뜻이 전혀 반영되지 않은, 구청의 방침대로 설계한 개략적인 가도면(견적)만 받은 상태   에서 계약 해지후 1분기에 지급했던 설계비용을 다시 되돌려 받을 수 있을지요?   전부는 아니더라도 최소80%라도 돌려 받고 싶습니다만 얼마정도까지 되돌려 받을 수 있을지   요?   1분기 비용으로 460만원정도를 현재 지불한 상태입니다.여기까지입니다. 긴 글 끝까지 읽어봐주셔서 감사합니다.천주현 변호사님의 고견 기다리겠습니다.
법은 상식에 부합해야 하고, 행정은 법에 합치해야만 법치주의가 실현될 것인데 현재의 건축불허가처분은 위법한 점이 엿보입니다.사실관계를 보면, 20여년 전 4개월 사용승낙서를 작성해 주었다고는 하나, 경우에 따라서는 무상성을 추정하여 c, d 에게 지역권시효취득이 가능한 경우도 있습니다. 만약 시효취득이 가능하다면 부당이득반환청구는 가능치 않습니다. 그러나 시효취득을 배제할 4개월만의 사용승낙이라고 주장하여 시효취득을 부정시킨다면 오히려최근 10여년의 사용료청구를 할 수 있으리라 보입니다. 이로써 토지소유권의 정당한 행사가 일정부분 가능할 것이고, 다음으로, 건축허가시에는 건축법상의 제반요건을 충족시키기만 하면 건축허가를 하여 주어야 하는 것이지 맹지를 위해 무상으로총 7평에 해당하는 토지를 도로로 내어 주어야만 허가를 하여 줄 수 있는 것은 아니므로 구청의건축불허처분은 부당한 조건을 결부하여 허가를 하여 주겠다는 것이므로 부당결부금지칙에 의하여 위법한 처분이 될 가능성이 높다고 보입니다.따라서 이러한 경우 구청의 불허처분에 대하여는 부당결부금지원칙위배를 이유로 또는 건축법상의 기속행위 규정을 이유로 불허처분을 취소하는 취지의 건축허가불허처분 취소심판을 직근상급청에 제기하거나 또는 법원에 취소소송을 제기하여 봄이 마땅하다고 생각됩니다.지금에 와서 사실상의 유일한 통행로를 막을 수는 없다 하더라도 10년간의 차임 상당에 대해 부당이득반환청구소송을 제기하여 권리행사를 하셔서 승소후 또는 조정절차에서 장래에 대한 토지임차권설정이나 지상권설정이나 지역권설정을 하여 두신다면 권리회복이 가능할 것이니 위 상단과 더불어서 이 단락에서 1번 질문에 대한 답변을 완료하였고,2번 질문에 대하여 보자면 건축불허처분이 떨어졌다는 이유만으로 정식설계작업을 진행하지 않는 건축사 사무실에 대하여는 사정변경을 이유로 계약을 해지하실 수는 있으나 이는 어디까지나 장래에 향한 것일 뿐이어서 지급한 1기분 금액을 돌려받기는 어려울 수 있다고 보입니다. 다만 이는 어디까지나 누구의 귀책도 아닌 사정변경일때 그러한 것이고, 구청 건축과 공무원과 모종의 음모 속에서 주의의무를 고의로 위배한 흔적이 있다면 1기분의 금액 상당에 대해 손해배상책임을 추궁할 수 있음은 물론입니다. 그러나 구청 직원의 말을 그대로 전하였다거나 동조하는 취지의 말을 하였다는 것만으로는 고의.과실을 입증하기 어렵다고 보이기도 하니 참작 하시기 바랍니다.결론1. 10년간의 부당이득반환청구소송 제기 + 토지사용계약 재체결2. 건축불허가처분에 대한 취소심판 또는 취소소송 제기3. 건축사에 대하여 선관주의의무위반을 이유로 채무불이행소송 제기(승소가능성 약함)가 해결   책이 될 수 있겠습니다. 답변이 늦어 죄송하였습니다.