낙찰허가난 후에 유치권신고를 해도 그게 인정이 되는지요 ? 2001년 7월25일에 남부지원에서 다세대 빌라를 낙찰받았습니다.일주일후인 8월1일에 낙찰허가가 났는데 8월6일에 유치권 신고를 했습니다.허가난 후에 유치권신고를 해도 그게 인정이 되는지요 ?그리고 동사무소 주민등록상은 소유자의 누나가 전입되있고 유치권자인 김아무게 라는 사람은 존재하지를 않고 있습니다또 법원 원장에서 소유자의 누나가 기타 사실들을 진술한걸로 되있었는데 갑자기 8월6일에 유치권신고를 하면서 점유를 하고있다고 하는데 타당한 이야기인지요 ?참고로 401 호, 402 호, 지하2호 이상 세 건물이 공동담보로 해서 세건물 다 낙찰되었는데 .세 건물에 대해서 모두 유치권신고를 해놓고 세 건물 모두 점유하고 있다고 하고 있습니다과연 그게 유효한지요 ?고견 부탁드립니다.감사합니다
임대차계약당시 원상회복의무 등을 약정하면 유치권 발생을 배제하는  특약을 한 것으로 봅니다. 이러한 원상회복의무는 통상 임대차(전세)계약서에 부동문자로 표기되어 있습니다.경매실무에서 발생하는 유치권에는 다음과 같은 것들이 있습니다.경매목적부동산상의 임차인 또는 점유자 / 제3취득자(경매개시 후 소유권을 이전받은 소유자)가 목적부동산의 현상유지 또는 가치증가를 위하여 지출한 비용을 변제받지 못했을 때, 경매절차 중 필요비/유익비 등 비용상환청구권에 대한 배당요구를 실기한 경우에는 경락자를 상대로 유치권을 행사할 수 있습니다.또한 건축주(소유자)와 도급계약을 체결하고 건물을 신축/증.개축하거나 또는 대수선하고 그 공사대금을 전액 변제 받지 못한 경우에 공사한 자는 공사한 대금의 변제를 받을 때까지 그 건물을 점유하여 경락자를 상대로 유치권을 행사할 수 있습니다.경매목적 부동산상에서 발생하는 대부분의 유치권이 이에 해당합니다.그런데 이에 해당하지 아니하는 유치권 신고를 하더라도 인정되지 않을 것입니다.경매법원에서 정당한 권원에 의해 채권이 성립되어 유치권의 성립요건에 해당한다면 입찰물건명세서에 유치권 있음 또는 유치권 성립여지 있음이라고 표기되어 낙찰가가 상당히 저감되는 요인이 됩니다.이를 악용하여 유치권신고를 하고 응찰하여 낙찰가저감의 이득을 보려는 매수신고인(대부분 임차인 또는 점유자 등)이 많아서 유치권이 입찰물건명세서에 표기되는데에는 상당히 엄격한 심사 및 그 채권에 대한 입증자료(확정판결/공정증서 등)가 요구됩니다.물론 입찰물건명세서에 유치권이 표기되었다 하더라도 입찰물건명세서는 실체적권리까지 확정하는 효력이 없기 때문에 경락자는 후일 명도소송 등을 통해 유치권의 부존재가 입증되면 유치권자의 채권액을 부담할 필요가 없습니다.