부동산 중개인과 A에게 어떤 소송을 제기할 수 있는지 문의드립니다. 안녕하십니까 답답한 마음에 문의 드립니다본인은 지나 96년에 가입하여 획득한 조합 아파트 분양권을 분양권 전매기 간중인 작년 5월경에 IMF를 겪으면서 누적된 경제적인 어려움으로 인해 부득이 A씨에게 매도하게 되었읍니다 본인은 여지껏 주택을 소유 매매한 경험이 없었던지라 매도시 분양금액과 실거래금액과 의 차이로 인한 양도소득세에 대해 당시 중개한 부동산 중개인에게 문의를 하였습니다 그때 중개인과 매수자 A씨는 관인계약서상에 금액을 실거래 금액보다 작게 하여 신고하면 된다고 하며 특히 A 씨는 자기가 협조를 하면되니 걱정말라는 것이었습니다.본인도 주변에서 이야기 듣기로 이러한 것은 실제로는 세법을 어기는 것이나 거의 관행처럼 되어있다는 말을 들어 왔던적이 있어 결국 합의하에 매도를 하게되었습니다.따라서 부동산 중개인이 작성해준 분양금액과 일치하는 금액으로 관인계약서에 매수자의 날인을 득해 부동산 중개인을 통해 세무신고를 하였으며 후에 A씨도 아파트등기시 관인계약금액으로 등기를 하였습니다 또한 세무신고 당시 이러한 거래사실 확인을 위해 A씨는 첨부서류로 자신의 인감증명까지 띠어 주었으며 매도당시 A씨는 돈이 부족하다고 하여 육백오 십만원을 받지 못했으며 대신 A씨 자필의 차용증을 제가 받게 되었습니다 그런데 이후 A씨는 갑자기 자기가 아파트를 너무비싸게 샀다고 자기도 부담이 되어 다시 팔아야 되겠다며 이경우 제가 신고한 관인계약 금액과 실거래 금액이 차이가나 자기가 양도소득세의 부담이 크다며 깍아달라 떼를 쓰기 시작했습니다.그러면서 그렇지 않을 경우 실거래금액으로 세무신고 정정을 요구해 왔습니다그리고는 A씨가 제게 산 아파트에 거주한지 1년이 거의 다 되어가는 최근에 다시 제게 내용증명을 보내 실거래 금액과 관인계약서상에 기재하여 신고한 금액 차이로 인해 자기가 당시 제게 지불했던 실거래 금액으로 재산권 행사를 하려니 양도소득세가 약 4000만원 정도가 되어 부담이되어 제게 지금이 라도 다시 실거래 금액으로 세무서에 정정신고하고 관인계약서를 재 작성하여 기한까지 지정하여 다시 자기에게 보내달라고 하더군요 보통 부동산 매매시 세무신고 금액을 실거래 금액보다 낮추어 신고하는것이 관행이지만 이것이 불법이고 본인 또한 세법을 어긴점은 인정합니다그런데 저는 정정신고하여 양도세를 납부 하는것에 대해 너무도 답답하고 억울합니다 왜냐하면 A씨의 경우 아파트거주 1년 거의 되었으므로 1녀후 양도시 양도세액은 실거래금액과 관계없이 현재해당 아파트지역 기준싯가(당시 제가 신고 했던 관인계약서 금액과 비슷한 수준임)에 의해 정해진다 하므로 실지로 A 씨의 경우 타인에게 양도시에 양도세는 거의 없다는것을 알고 있으면서도 내용증명상에는 정중히 표기한것 같으나 세액을 스스로 높게 계산하여 수천만 원의 양도세를 운운하며 간접적으로 제게 압력을 주고 있으니 말입니다.만약 A씨가 당시 제게 아파트 양도전에 실거래금액으로 신고를 전제로 했다면 본인도 실제금액대로 신고를 하던가 또는 당시 양도를 포기하고 무리가 되더라도 제 스스로 1년거주 후 매도를 하는 방법을 택했을 것입니다 그래서 A씨에게 현 시점에서 빛을 낼 요량으로 양도세가 문제 되지않도록 A 씨의 거주 1년 이상 되는 싯점(금년 9월 중이 됨)을 감안하여 당시 제게 샀던 실금액대로 다시 제가 매수하겠다고 하여도 A씨는 필요없다고 막무가내 입니다.특히 세무신고 및 매매 중개를 해주었던 부동산 중개인 조차도 자기는 상관 없고 잘못없다고 잡아 떼고 있으니 너무도 화가납니다 또한 후에 안 일이지만 A씨는 다른 지역에서도 단 기간내 아파트의 매수 매도를 했던 경험이 많은 전문적인 사람이라는 이야기를 들었습니다 끝으로 제가 상담드리고져 하는 것은 세금 문제가 아니라 세금납부 후 다음과 같은점을 감안할때 A씨와 부동산 중개인에 대해 어떤 법적 제재 내지는 소송을 제기할 수 있는가를 상담드리는것 입니다 본인의 양도세 누락에 대한 협조를 하고 불충실 신고를 유도하여 본인에게 추가적인 세액 가산금(20%)을 물게 하였다는 점 (A씨의 경우 관인계약금액 대로의 거래사실 확인 신고에 필요한 인감증명 까지 띠어주며 동조했고, 특히 자신도 관인계약금액대로 등기를 필했다는점 은 스스로도 동의 협조 했다는것으로 판단되어짐) 부동산 중개인도 이러한 관인계약금액으로 낮춰 신고하는 것으로 제안 합의시켜 매매를 중개하고 제 세무 신고까지 자신이 아는 세무사를 통해 대행하여 관인 계약서금액 대로 신고를 해주었음에도 불구하고 자신은 모르겠고 잘못이 없다고 잡아떼고 있다는점 끝으로 본인이 세법을 어긴 점은 충분히 인정합니다그러나 이러한 과정이 매수인과 부동산 중개인의 제안과 동의가 없었다면 이루어지지 않았을것이라는 것과 제입장에서는 매수인이 제게 이를 빌미로 교묘하게 압력을 가하여 제게진 채무금액 변제를 아직까지 하지않고 있는 것으로만 생각이드니 답답합니다 특히 매도하게된 아파트를 힘들게 각종 대출등을 받아 불입금을 납부해가며 유지해오다 어쩔수 없는 경제적 부담 때문에 매도하여 각종 대출금을 청산하고 간신히 전세들어 살고 있는 본인의 지금 싯점에서는 너무 억울하고 답답 합니다 아무쪼록 상담에 대한 답변 꼭 부탁드립니다
귀하께서는 아파트 분양대금과 양도차익에 대한 양도소득세를 납부해야하나 실제의 매매대금을 분양대금으로 하기로 하는 약정에 따라 관인계약서의 매매대금을 분양대금으로 일치시켜 양도소득세를 납부하지 않았으나 현재 양수인이 실제의 매매대금으로 정정을 요구하고 있어 난감한 일이 아니라고 하고 있으며, 이러한 경우 이를 방조 내지 동조한 중개인이나 양수인에게 청구할 수 있는지 문의하였으나 이러한 경우 중개인이나 양수인에게 위 양도소득세를 청구할 수 있는 방법은 없을 것으로 사료됩니다.다만, 이미 관인계약서에 의해 등기까지 마쳤다면 상대방이 이를 문제삼기 쉽지 않을 듯 싶으며, 실제 문제를 삼더라도 귀하께서 이를 현실로 받아들이고, 양도소득세를 납부할 생각이시라면 그렇게 받아들이시고, 다만, 미지급 받은 매매대금을 지급하지 않는다면, 소송을 통해서라도 회수해야 할 것입니다.귀하의 무지함을 이용하여 중개인과 양수인이 매매를 하게하는데 결정적인 역할을 하였다하더라도 귀하께서 양도소득세를 납부하게 되는 경우 매매를 하지 않았을 것이라는 증명이 어려울 것으로 사료됩니다.상대방과 원만한 대화를 통해 잘 해결되기를 바랍니다.감사합니다.