등기부등본을 열람해 보니 근저당이 설정되어 있는데 재계약을 하고 혹시라도 경매가 되면 저는 보호받을 수 있을까요? 저는 2000.8.12에 미분양아파트<코오롱건설>에 전세계약<1년>을 2500만 원에 하고 입주.전입신고 및 확정일자를 받아놓고 살던중 2001.3.31날 아파트가 팔렸다고 코오롱 사무소에서 나왔다는 사람이 똑같은 내용으로 재계약을 하자고 하길래<건물 소유자만 바뀜> 해주었습니다.그리고 확정일 자를 2001.4.10일날 다시 받았구요.그런데 2000.7.10일경 계약 만료일이 되어가니 어떡할거냐고 연락이 왔는데 이사를 가시던가 재계약을 하던가 1년 재계약시 보증금 200만원을 올려 받겠다고 합니다.그래서 등기부등본을 열람해 보았더니 2001.4.9 일부로 한미은행 앞으로 근저당권 설정 3300만원이 설정되어 있더군요.만약 제가 재계약을 한다음에 집이 혹시라도 경매된다면 저는 보호받을 수 있는 겁니까?저는 가급적이면 재계약을 하고 싶은데 바쁘시더라도 좋은 답변 부탁드립니다.
1. 귀하의 질의에 답변드립니다.2. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 임대차는 그 등기 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다 제2항은 임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있습니다.3. 따라서 귀하의 경우 2000. 8. 12 전입신고와 주택의 인도를 받았으면 그 익일부터 주택임대차보호법상의 대항력의 효력이 발생하고 설령 1년의 임대차계약기간을 약정하였더라도 주택임대차보호법 제4조의 규정에 따라 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보기때문에 재계약을 할 필요가 없는 경우입니다. 한편 귀하가 임대차계약기간 중 새로운 임대인과 새로운 임대차계약을 체결한 후 확정일자를 받았더라도 2000. 8. 12.자 임대차계약서상의 확정일자부 우선변제권을 주장하면 될 것입니다. 따라서 귀하의 임차권은 2001. 4. 9자 한미은행의 근저당권보다 우선합니다. 참고바랍니다.