전세금반환 및 확정일자, 전세권설정에 관하여........ 안녕하세요. 현재 빌라에서 전세 세입자로 살고있는데요. 어제 경매(채권통지서)통지서를 받고나서 무척 놀랐습니다. 그래서, 문의 좀 드립니다.입주할 때 은행대출금액(최고액 칠천오백사십만원)이 등기부등본에 있는 걸 알고 입주했습니다.전세금은 일천칠백만원에 계약하고 전입과 동시에 전세 확정일자도 등기소에서 했습니다.그래서 안심하고 있으려 했으나 주위에서 들리는 말에 의하면 경매로 넘어가면 융자를 많이 받은 경우는 세입자에게 불리하다고 합니다.전세권설정을 지금이라도 해야하는지, 아니면 확정일자만 받아도 되는 것인지 우선 알고싶습니다.그리고, 전세권설정은 집주인이 안해주면 그만이라고 알고 있습니다.경매처분으로 가면 전세금을 받을 수 있을지도 의문입니다.채권통지서나 경매는 살면서 처음 겪는 일이라서 가슴만 뛰고 일도 손에 안 잡힙니다.전세계약은 2004.3.2 ~ 2006.3.1 입니다.참고로, 부동산임대차계약서 작성시 특약사항에 부동산 하시는 분이 써놓은 내용입니다.국o행 채권최고액 칠천오백사십만원(2002.8.8) 설정 상태의 계약임.* 최우선 변제금액은 주택가액의 1/2을 초과하지 못한다.* 이하 권리관계 설명을 위해 등기부등본, 중개대상물확인설명서, 공제증서 등 관련서류를 교부  하고 설명함.이상입니다.꼭 속 시원한 답변 부탁드립니다.
우선 로시컴콤을 방문해주셔서 감사드립니다.주거용건물의 임대차를 규정하고 있는 주택임대차보호법에 의하면 임차인이 임차주택에 대한 경매신청의 등기전에 대항요건(주택의 인도및 전입신고)를 갖추고 이를 경락기일까지 계속 유지하는 경우, 임차주택이 경매에 의하여 매각되더라도 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있습니다. (주택임대차보호법 제8조)한편 귀하가 거주하고 있는 인천광역시의 경우 주택임대차보호법시행령상의 수도권과밀억제권역에 해당이 되기 때문에 4천만원 이하의 보증금중 1600만원 한도내에서 선순위 담보권자보다도 우선하여 임차주택(대지포함) 경락기액의 1/2의 범위 내에서 배당을 받을 수 있습니다. 따라서 귀하의 경우에는 비록 선순위 근저당권자(은행-피담보채권최고액 7,450만원)가 있지만, 귀하의 소액임차인의 최우선변제 요건(대항요건과 소액보증금)을 갖추고 있기 때문에 주택임대차계약서상의 특약조항으로 최우선변제금은 주택가액의 1/2을 초과하지 못한다는 약정에도 불구하고 1,600만원 한도 내에서 최우선변제를 받을 권리가 있습니다.   참고로 소액임차인에 해당되더라도 경락기일까지 배당요구를 하지 않으면 우선변제를 받을 수 없으니 유의하시기 바랍니다.