상가건물 임대차 보호법 안녕하십니까?저의 형에 대한 문제 때문에 문의드립니다.평소 저의 형이 잘 가는 조그마한 소주집 여사장이 자신은 가게가 힘들어 그만 할려고 하니좋은 조건에 소주집을 인수하여 운영하라고 하였다고 합니다.그래서 형은 여사장과 임대차계약을 맺었는데 조건은 보증금 2,500만원, 월세 200만원, 5년 계약으로 했다고 합니다.그러나 최근 등기부를 떼어보니 형이 임차한 건물은 2층짜리 건물로 1층은 주택(소유주와 여사장 거주)과 상가(형이 임차한 상가)로 되어 있고 2층(타임차인)은 주택으로 되어 있었는데 소유주는 여사장의 남편으로 되어 있고 여러 건의 가압류가 뜨기 시작했으며 설상가상으로 형과계약을 한 여사장은 남편의 카드를 몰래 여러건 사용하고 이것저것 챙겨서 일본으로 도주하였습니다.형은 여사장이 자신이 주인이라고 하였기에 당연히 여사장과 임대차계약을 한 것었는데 여사장의 남편은 자신은 모르는 일이라고 하는 것입니다.사실 소유주인 여사장의 남편과는 새로 가계를 인수하여 장사를 하게된 사람이라고 인사도했으며 가끔 지나갈 때마다 인사를 했다고 합니다.사실 소유주도 저희들이 임차하여 부인대신 가게를 운영하고 있는 것을 잘 알고 있었고 평소인사도 했었으며 인수 당시 여사장인 부인이 와서 가게를 도와주기도 했었습니다.그러나 이제와서 소유주는 어떠한 확인서도 써주지 못하겠다.마음대로 하라고 하고 있습니다.순위와 관련하여 구체적인 정보는 아래와 같습니다.지역 : 제주도 건물 : 벽돌조 슬래브 지붕 2층부택 및 소매점 1층 : 주택(소유주와 여사장) 및 소매점(형의 가게) 2층 : 주택(타임차인) 1순위 : 2000.11.4 근저당 1억원(농협) 2순위 : 2002.5.4 전세권자 2,500만원(계약, 확정, 입주 2002.5.4 완료) 3순위(형) : 2003.48 -> 계약, 사업자등록 2003.5.9 -> 확정일자 4 순위 : 2003.5.10 가압류3건 경매 시 낙찰 예상가 1억원 <질의>1. 임대차계약을 자신이 주인이라는 여사장 말만 믿고 계약을 했는데 사실상 소유주가 남편인    것을 이제야 알게 된 상태에서 정상적인 임대차 계약임을 주장하여 추후 배당이나 기타    임차금반환소송을 소유주에게 할 수 있는지?   아니면 정상적인 임대차를 인정받기 위하여 별도로 취하여할 조치가 있는지?2. 지금 현상태에서 여사장(일본도주 중)을 상대로 고소가 가능한지?3. 만일 경매가 들어오면 어느 정도 보증금을 돌려 받을 수 있는지?   전혀 없거나 모자라다면 추후 어떠한 조치를 해야하며 낙찰인에게는 대항할 여지가 없는지?4. 기타 현재상황에서 형이 해야할 조치들이 뭐가 있는지 답변 부탁드립니다.
안녕하세요. 참으로 어려운 사건이군요.1. 임대차계약서가 주인이 아닌 그의 처 명의로 되어 있다면 주인은 법적인 책임이 없습니다.    그러나 주인이 추정적으로 그에 대하여 승락을 한 것으로 인정이 된다면 주인에게도 임대차   계약의 유효를 주장할 여지가 있습니다.    상담사건에서는 주인의 추정적인 승락이 인정될 여지가 있으므로 임대차계약의 유효성을    주장하여 배당을 받을 수 있을 것 같습니다.    배당을 받기 위해서는 상가건물임대차보법상의 요건을 충족하여야 하는데 월세가 200만원이   나 된다면 상가건물 보호법상의 보호대상이 되기는 어렵겠습니다.2. 여사장을 상대로 사기죄로 고소를 할 수 있겠으나 이미 도주한 상태라면 쉽게 문제가 해결   될 것 같지는 않군요.    어쨌거나 피해금액의 회수를 위해서는 고소하는 것이 좋을 듯 합니다.3. 보증금은 900만원 정도 받을 여지가 있으나 1항에서 본 바와 같이 형의 경우에는 상가건물   임대차보법상의 보호요건을 충족하지 못해 받기가 어렵습니다.3. 형 입장에서는 여주인을 상대로 사기죄로 고소를 할 수 있고, 주인을 상대로는 차후에 임차   건물에서 나오면서 전세금을 돌려받지 못하면 보증금 반환청구를 할 수 있을 것입니다.   그런데, 경매가 되더라도 당장 경락이 되는 것이 아니라 많은 시간이 걸립니다.    1년도 더 걸릴 수 있으므로 앞으로 임대료를 지급하지 말고, 계속 영업을 해서 손해를 최소   화 하는 것이 가장 바람직합니다.   물론 월세는 주어서는 안되지요. 행운을 빕니다.