상가건물임대차보호법이 적용되는 경우 울산에서 3년차 입시학원을 운영하고 있는 부부입니다이글을 쓰는 저는 입시학원의 사업자등록증에 이름을 올리고 있는 아내입니다 (학원 사업자 등록증상 명의는 제 이름)저희가 운영하는 건물은 4층건물 (주인이 4층에 거주하고 있는) 조금 오래된 건물입니다.원래 그전에 저의 친오빠가 이건물의 2층에 학원을 인수해 (목돈이 없었던지라) 인테리어 없이 낡은 상태에서 입시학원을 운영해 왔었고 (그때 오빠가 학원을 운영할때도 사업자등록증에 원장 이름은 제 이름이었습니다.)2010년 12월 31일 제가 결혼을 하면서 신랑과 함께 학원을 인수하기로 하고 4천이 넘는 돈을 써서 올 인테리어를 하였고,시아버님 성함으로 올전세 5천 임대차 계약을 하였습니다.그때 2년 계약을 하였고 2012년 12월 31일으로 하여 계약이 끝이 났습니다.(그당시 2010년도 저희 동네 사정은 한블럭 밑이 재계약건으로 묶인지 2~3년정도 되었지만 사정으로 인해 폐가들만 즐비한 곳이었고 2012년도가 되어 재계약이 다시 완료 되어 2015년에는 큰 아파트가 생긴다고 합니다..그래서 2012년도 급격하게 주변시세가 올랐습니다.)-그때 올전세 할때는 주변에 빈 상가 점포들도 많아서 올전세를 해준 것 같아요.계약이 끝났지만 주인집에서 별 말씀이 없으셔서 2013년 5월경까지 아무일없이 학원을 운영하였고5월경 주인집 아주머니께서 월세 30을 7월부터 달라고 하십니다.월세는 선불이라 6월말경에는 달라고 계약서도 쓰겠다고 시아버님 도장을 받아오라고 하시네요.저희에게 30은 너무 갑작스러우면서 큰돈이기에 이렇게 법적으로는 어두워 이리저리 알아보고 있습니다.1) 주변 공인중개사분께 여쭈어보니 집값을 올릴수 있는 상한선이 있다고 하시네요.그래서 계산해보니 최고가 달에 10만원도 안되는 금액을 올릴수 있다고 하십니다.이게 맞는건지 궁금합니다.2)그럴경우 저희가 30월세를 드릴수 없다고 최고선에 한해서 드리겠다고 하였을 경우 주인집에서 집을 빼라고 한다면 상가임대차 보호법에 의해 2015년까지 운영을 할수 있는것인지, 아니면 집주인이 열쇠를 진거라 학원의 문을 내려야 하는건지 궁금합니다.(사업주는 제이름이고 2010년 계약당시 임대차 계약은 아버님 이름으로 했습니다.)사업자등록증상 학원소유가 제 이름이고 오빠가 제이름으로 학원을 운영한지는 5년이 지났기에이게 문제가 될수 있다고도 하는데임대차 계약은 시아버님 성함으로 한건데 사업자등록증상 이름이 제꺼라고 문제가 될수 있는것인지도 궁금합니다.3)이번년도는 암묵적 계약갱신이라 12월이 지난후 금액을 올려드려도 된다는 말씀들이 있으셔서 것도 여쭈어보고 싶습니다.4)저희도 지금 주인집 아주머니께 사정을 이야기해보고 잘 이야기해드리려고 해도 저희 이야기는 무작정 듣지 않으시고 계약할때 사정이 딱해 올전세 해준거지 지금 이주변 시세를 보라며 무조건적으로 6월말에 30을 넣어달라는 아주머니랑 대화도 못하고 있는 사정입니다.그래서 내용증명을 떼서 보여드리려고 생각하는데 다른 방법은 없는것인지 궁금합니다.
귀 사안의 경우 귀하가 임차한 상가건물이 상가건물임대차보호법이 적용되는 경우 이건 임대인이 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 귀하를 상대로 차임등의 증액청구권을 행사할 수 있습니다. 다만 위 임대인이 귀하를 상대로 차임증액청구권을 행사하더라도 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9금액을 초과할 수 없으므로 귀하의 임차보증금이 5천만원일 경우 이건 임대인이 귀하를 상대로 차임증액청구권을 행사하더라도 월차임 45000원을 증액할 수 없습니다. 한편 위 상가건물임대차보호법의 모든 규정은 강행규정으로서 귀하에게 불리한 약정은 효력이 없습니다.