낙찰자에게 대항력을 주장할수 있는지요 1.질의요지 갑은 형편상 영업과 주거를 공동으로 사용하기 위하여 을의 근린생활시설건축물1층 33평을 보증금 7000만원에 임대차 하고 1999년 가족 4명이 전부 전입신고를 마치고 이 건물에 입주하였습니다 당시 이 33평에는 5평정도의 방하나만 있어 가족 4명이 주거생활을 영위한다는 것은 턱없이 부족한 공간이라 갑은 임대인 을에게 나머지 공간중 10평정도의 부분을 주거공간으로 사용할수 있게 해달라고 하였고 이에 을은 갑의 요구를 받아들여 10평부분에 대하여 임차인 갑이 주거공간으로 사용할수 있도록 보일러 시설까지 완비하여 임대하였습니다 이 후 2002년 이 건물에는 2억원에 해당하는 근저당이 설정되었고 이 근저당권에 기하여 경매가 개시되어 병이 낙찰을 받았습니다낙찰받은 후 병은 갑을 상대로 건물을 명도하요 줄것을 요구하고 있습니다2.임차인 갑의 대항력 여부 1) 임차인 갑은 낙찰자에 대하여 대항력을 주장할수 없다라는 견해 가) 주택이매차보호법은 임대차목적물이 주거용건물이거나 주거용건물의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에만 적용되기 때문에 위 사례에 있어 갑은 낙찰자에게 대항력을 주장할수 없다 나) 뿐만아니라 영업용으로 사용하고 있는 면적이 18평으로 주거용으로 사용하고 있는 면적 15평에 비하여 더 넓기 때문에 위 갑은 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 없다 다) 아래의 대법원판례들은 상가임대차보호법이 시행되기 이전의 판례들로 주택임대차보호법이 임차인을 보호해주어야 한다는 측면이 강하여 영업장이 다소간 넓더라도 대항력을 인정해 주었으나 지금은 상가임대차보호법이 있기 때문에 영업공간이 주거공간보다 클 경우 주택임대차보호법을 적용하지 않기때문에 상기사례의 임차인은 낙찰자에게 대항할수 없다 2) 임차인 갑은 낙찰자에게 대항력을 주장할수 있다라는 견해 가) 주택임대차보호법 제2조의 소정의 주거용 건물에 해당되는지의 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 건물의 일부가 임대차목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체건물과 임대차목적물의 이용관계, 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부등을 고려하여 합목적적으로 고려하여야 한다라고 하면서 방1칸 9.2평, 출입구5.7평, 제과점 16평으로 나뉘어진 공간을 임차한 임차인에게 주택임대차보호법상 제2조 후단에서 정한 주거용 건물에 해당한다고 하면서 대항력을 인정한 사례가 있다(대법원 87다카 2024) 나) 하나의 건물에 주거용부분과 비주거용 부분이 함께하는 경우 그 주거용 부분이 주택임대차보호법상의 적용을 받는지의 판단시점은 원칙적으로 계약체결시를 기준으로 하며 공부상 상가로 되어 있는 건물을 임대기간중에 주거용으로 개조하여 거주하고 있는 경우 원칙적으로 이법의 보호를 받을 수는 없으나 임대인의 승낙을 얻어 주거용으로 개조한 경우 그 개조한 때부터 이 법의 보호를 받는다 따라서 임차인 갑은 이 상가 건물 1층을 임차시 임대인이 주거용으로 사용할수 있도록 보일러시설까지 해 주었고 주거용으로 임차하였기 때문에 당연히 대항력을 갖는다 3.대법원판례의 입장 이 법에서 말하는 주거용 건물이란 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 실제 주거용으로 사용하고 있는 것을 말하고, 시군구등에 비치된 건축물 관리대장상의 용도란에 주거용으로 기재되어 있지 아니하여도 이 법의 적용을 받을 수 있다.따라서 공부상 공장용건물이거나 창고용건물이라고 하더라도 건물의 내부구조를 주거용으로 사실상 변경하여 사용하고 있다면 주택으로 보아야 하고, 또한 관할관청으로부터 허가를 받지 아니하고 건축한 무허가 건물이나 건축허가를 받았으나 준공검사를 받지못한 건축물이라고 하더라도 동소에서 실제주거생활을 하고 있다면 이 법을 적용받게 된다(86다카 164) 4.이러한 내용을 종합하여 볼때 대다수의 견해는 사례의 임차인은 주택임대차보호법의 적용을 받을수 있다는 의견이나 일부는 전술한바와 같이 상가임대차보호법이 시해외고 있고, 또 영업공간이 주거공간보다 넓기 때문에 대항력을 주장할수 없다라는 의견을 제시하기도 합니다 예시의 임차인은 낙찰자에게 대항력을 주장할수 있는지요
1. 우선 가장 중요한 점은 낙찰자 혹은 거래 일반의 사람들이 위와 같은 전입신고로 표상되는 임대차가 존재하였는지에 대한 인식여부입니다.법원의 판단도 거래 일반을 기준으로 임대차 여부를 판단하기 때문입니다.2. 그러나 사안의 경우 거주를 목적으로 한 임대차 목적물이 아니었고 상가의 일부분인 방만이 주거목적이 아닌 쉬는 등의 목적으로 만들어져 있었기 때문에 이는 주택임대차보호법의 적용사안인 주택으로 볼 수는 없습니다.3. 따라서 집주인과의 관계상으로는 집주인의 양해 하에 임대차 관계를 인정할 수 있으나 집주인과는 아무런 관련이 없는 낙찰자의 경우 객관적인 사항만을 보고 판단을 하므로 원칙적으로는 임대차를 주장할 수 없을 듯 합니다.4. 다만 법원에 대하여 실질적인 임대차임을 주장할 수 있는 여러가지 방안들 즉 가족 등의 전입신고 및 보일러 시설 설치 등, 혹은 집주인의 확인서 등을 주장하여 어느 정도 주거의 실체가 있었고 제3자 등도 이를 확인할 수 있었다는 점에 대한 입증을 한다면 가능성이 그리 없는 것도 아닌 듯 하니 적극적으로 대처를 하기 바랍니다.