임대차계약 관련 질의 1. 개  요 가. 1992.10.08. : 6,7층(92.10.13 ~ 93.10.12) 최초 임대차계약 체결 나. 1992.11.25. :  5층(92.12.1 ~ 93.11.30) 5층 신규 임대차계약 체결 다. 1994.09.29. :  5~7층(94.10.13 ~ 95.10.12) 변경계약 체결                    2층(94.10.13 ~ 95.10.12) 신규(추가) 임대차계약                    체결 라. 1995.10.13. :  2,5~7층(95.10.13 ~ 96.10.12) 변경계약 체결 마. 1996.11.13. :  2,5~7층(96.10.13 ~ 97.10.12) 변경계약 체결 바. 1997.10.13. :  2,5~7층(97.10.13 ~ 98.10.12) 변경계약 체결 사. 1998.05.30. :  4~7층(98.6.1 ~ 2000.5.31) 변경계약 체결                   -변경내용 : 2층 -> 4층변경 아. 2000.05.31. :  2,3층 신규임대(98.6.1 ~ 01.6.7)                     자. 2000.08.10. :  2~6층(00.8.1 ~ 01.7.31) 변경계약 (7층 해지) 차. 2001.08.10. :  2~6층(01.8.1 ~ 02.7.31) 변경계약 카. 2002.08.13. :  2~6층(02.8.9 ~ 03.8.8) 변경계약    타. 2003.07.18. : 2~5층(03.7.1 ~ 04.6.30) 변경계약 (6층 해지)파. 2004.11.19. : 7층(01.11.23 ~ 06.11.22) 신규임차하. 2005.05.13. : 7층 해지 A.  2005.10.07. : 2~5층,7층(05.10.11 ~ 06.10.10) 변경계약 체결       - 변경내용 : 7층 재 임차, 2층 일부해지       - 계약내용 : 보증금14억,임대료 15,487천원,관리비16,211천원 B.  2006.10.10. : 임대차 계약서 제 2조 2항에 의거 자동연장C.  2007.01.01. : 관리비 인상 (16,211천원 -> 17,342천원)D.  2007.10.11. : 임대인 보증금의 일부 월세전환 요청       - 요청내용 : 보증금 5억원 반환후 월 임대료 625만원증가E.  임대차계약서 제2조 2항에 의거“임대차기간 만료 2개월 전까지 ~ 서면 통지하지 아니한 경우~”에 해당하는 만큼 동일조건으로 자동 연장중임을 설명                F.  2007.10.30. : 임대인 계약서 제9조에 의거 07.12.30.까지 해지통보G.  현재 총 6층 건물중 2층 일부 및 3~5층, 7층 임차 사용중H.  장기간 임차 사용중인 점과 향후에도 지속적인 사용계획을 고려 2006년 말부터 최근에 이르기까지 내부 인테리어 공사시행 (가장 최근 공사 : 2007.10.27)2. 질의 내용 가. 임대차 계약서 제 2조 2항의 “ 임대인 또는 임차인이 본 임대차기간 만료 2개월 전까지 본 임대차 계약의 갱신거절또는 조건 변경에 대한 의사 표시를 서면으로 통지하지 아니한 경우, 본 계약은 동일한 조건으로 임대차계약의 만료일부터 1년간 자동 연장된 것으로 한다. 대한 해석의미  - 1년씩 자동연장이 아닌 1년간 자동연장 된다고 한 만큼 2007. 10. 10.까지 자동 연장된 후 현 시점에서 계약 기간이 종료된 것으로 해석 되는지 여부?  - 아니면 2007. 10. 10일 도래한 만기일에서 계속해서 1년씩 자동 연장된 것으로 해석 되는지 여부?나. 임대차 계약서 제 9조 임의해지 조항 “ ~ 본 계약을 해지하고자 할경우에는 ~ 2개월전 서면 통지한다 “- 만일 2008. 10. 10.로 자동 연장된 것이라면 제9조 임의해지 조항과 상충되는 바, 이 경우 적용의 우선 순위는 어떻게 되는지요?- 아니면 제9조 임의 해지 조항에 대하여 임대인이 계약 만료 전 조건 변경의 서면 통지를 하지 않아 자동 연장된 만큼 제9조 임의해지 조항의 적용을 배제 할 수 있는 지 여부?다. 만일 임대인의 2개월전 서면통보를 통한 임의 해지가 가능한 경우 제12조 4항 특약사항  제9조의 2개월전 서면통보에 임의해지에 대한 합의에도 불구하고, 임대인과 임차인은 계약기간(1년)동안은 임의해지 할 수 없다.에 따라 2,7층에 대해서는 계약 만기일 까지 해지가 불가능한것인지 여부?
1. 귀 사안의 경우 임대차계약서 제2조 2항의 임대인 또는 임차인이 본 임대차 기간 만료 2개월 전까지 본 임대차계약의 갱신거절 또는 조건 변경에 대한 의사표시를 서면으로 통지하지 아니한 경우 본 계약은 동일한 조건으로 임대차계약의 만료일부터 1년간 자동연장된 것으로 한다는 규정의 의미는 자동연장된 후 현 시점에서 계약기간이 만료되어 임대차계약이 종료되는 것으로 해석할 것이 아니라 묵시적 갱신이 이루어지는 경우 만기일로부터 계속해서 1년간 자동연장되는 것으로 봐야 할 것입니다. 2. 한편 임대차계약서 제9조의 임의해지 조항, 즉 ~ 본 계약을 해지하고자 할 경우에는 ~2개월전 서면 통지한다는 조항의 의미는 설사 묵시적 갱신이 이루어지더라도 해지통지를 할 수 있다는 의미로서 상충된 것은 아닙니다. 3. 비록 귀 사안의 경우 임대차계약서상의 특약조항(12조 제4항)으로 임의해지할 수 없다고 규정하고 있더라도 민법 제635조(임대차의 해지조항)가 강행규정이기 때문에 위 특약조항에도 불구하고 임의해지 가능합니다.