임대차 계약 관련 입니다. 바쁘신 데 죄송하고 감사합니다.2006년 4층 건물을 매입하였습니다.1층 식당을 임차(전세)로 계약이 되었는데 2008년 9월에 임대차 계약이 끝나게 됩니다.건물을 2006년 매입할때 2008년 계약 만료일에 1층 가계를 비워달라고하고 전건물주와 같이 계약을 했습니다, (4년째 계약이 됩니다) 건물을 매입할때 1층 식당을 할려고 건물을 매입했습니다.그러나 임차인이 나가지 않겠다고(전 건물주가 권리금조로 일정액을 준다고 했으나 거절했었습니다)하여 2년 더 연장해주었습니다.지금 현재 내용 증명을 보내 놓았구요 내용증명 답변도 왔습니다 못나겠다고요.그래서 상담을 드립니다.1) 임대차 보호법 5년 동안 1층을 비워달라고 할수 없는지요?2) 건물을 리모델링하면 비켜주는지요?또한 나가면 식당업을 계속해도 되는지요?3) 나갈 때 원상복귀해 달라고 하면 처음 건물 세울 때처럼 건물에 인테리어를 다 없애고 상가로만 있게 하는건가요?4) 1년계약으로 임대료를 몇 %까지 올릴 수 있나요?부탁드립니다.감사
안녕하세요. 안상섭변호사입니다.업무가 많아 답변이 늦어진점 양해를 구합니다.상가임대차보호법제10조 ① 임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음 각호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위안에서 증감할 수 있다. 제11조 【차임 등의 증감청구권】 ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. ② 제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다상가건물임대차보호법시행령제4조【차임 등 증액청구의 기준】법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다.문의사안의 경우 임차인은 임대인에게 최장5년간 임대를 할 수 있고 이에 임대인은 임차인에게 차임증감을 요구할 수 있습니다 위 1번 문의의 경우 위 규정에 의하여 임대갱신청구를 거절할 수 없고, 2번 문의의 경우 리모델링은 계약갱신을 거절할 수 없어 보이며 임차인이 나가 식당업을 하는 것은 문제 없어 보이고, 3번 문의의 경우 임차인이 임대차계약이 종료된 경우 인테리어를 다 철거하여 원상복귀 시킨후 나가야지 임대인이 임차보증금을 돌려줍니다. 5번 문의의 경우 1년 계약으로 12%까지 올릴 수 있습니다.미력이나마 도움이 되었으면 합니다.