임차인이 다른 사람에게 무단 전대를 하였고 계약기간이 지났음에도 퇴거요구를 무시하여 다른 임차인에게 임대를 못놓아 손실을 보게되었습니다 개요 갑과 점포를 5천만원에 전세 계약했었는데, 갑에게 4천만원을 대출해 줬던 은행이 갑의 전세금 5천만원에 대한 질권승낙을 부탁해 이를 승낙했었습니다.(근질권설정) 그러나 갑은 을에게 점포를 무단 전대하였고, 을은 계약기간이 지나서도 본인의 퇴거요구를 무시하며 점포를 3개월이나 사용했으며 이 과정에서 본인은 500만원을 더 주고 들어오겠다는 다른 사람에게 임대를 못놓아 명도지연으로 인한 임료 인상분의 손실을 보았습니다.본인이 이런 손실까지도 공제하려 하니깐 은행은 보증금의 반환의무와 점포의 명도의무는 동시이행관계라며 본인이 보증금을 반환하지 않았던 이상 임차인이 점포를 계속 사용한들 손실 책임이 없다고 했습니다.임차보증금은 건물명도의무이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등 임차인의 모든 채권을 담보하는 것으로서, 이 경우 임차인의 무단 전대로 건물의 명도시기가 늦어졌으므로 임차인은 무단 전대차로 인한 손해배상 채무를 지고 따라서 이런 손해액까지 공제되어야 하며, 채권질권에 있어 제3채무자인 본인은 질권설정자에게 대항할 수 있는 사유(공제주장)를 질권자에게도 대항할 수 있다는 조언을 법률구조 공단을 통해 들은바 있는데, 은행은 비록 본인이 임차인의 사용으로 인해 500만원을 손해봤다 할지라도 이를 임차인에게 배상시킬 수는 없다고 합니다.그 이유는 점포를 명도하기 전까지 임대차 계약은 존속된다고 보기 때문이고, 이미 약정한 보증금이 있기 때문이라고 말합니다.질의 임차인과의 보증금 약정은 2년전 일이며 당시의 금액일뿐 임차인이 점포를 명도하지 않고 무작정 같은 금액으로 사용할 권한은 없다고 생각합니다.또한 동시이행 관계에 대한 지체책임이 엄연히 임차인에게 있었고 점포를 사용한 사실도 자명한 이상 은행이 주장하는 동시이행 항변권에도 해당이 안된다고 생각합니다은행은 손실액을 떠나서 이는 아예 공제 대상이 안된다고 하는데, 로우시콤의 고견을 듣고 싶습니다.
임대차계약이 종료되면 임차인은 목적물을 반환하여야 하고 임대인은 밀린 임차료 및 기타 손해를 공제한 보증금을 반환하여야 함며 면제특약이 없다면 필요비 및 유익비 등을 반환하여야 하는데 이는 동시에 이루어져야 합니다. (민법 제 536조 제 618조)임차인에게 임대차 종료 또는 임대인의 동의없는 전대차등으로 인한 해제등으로 원상회복의무가 있는데도 이를 지체한 경우 이로 인하여 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 자신의 비용으로 원상회복을 완료한 날 까지의 임대료 상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액입니다. 임대차계약 종료후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 온 것이라면 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수는 없으나 그로 인하여 이득이 있다면 이는 부당이득으로 반환하여야 할 것이므로, 임대차계약 종료후 원상회복에 대한 지체책임이 임차인에게 있다면 이에 따른 책임또한 임차인이 져야 마땅하므로 귀하의 임료인상액에 상당하는 손해에 대한 책임은 임차인이 져야 할 것인바, 그에 상당하는 금액만큼은 임차인의 보증금에서 공제되어야 마땅한 것으로 사료됩니다.