부동산실명제에 대한 질의 수고하십니다.부동산실명제에 대하여 질의합니다.악덕사장 A는 1998년에 아파트를 건축하여 분양하는 회사를 운영하던 중 자금사정 악화에 의한 부도와 경영상 상의 횡령, 배임 등의 범죄로 인해 2년여의 수감생활을 하였습니다.2002년 출감하여 부도로 인해 5년여 동안 공사가 중단상태인 사업장에 대하여 새로운 법인인 ㄱ건설을 2003년에 설립하고 공사를 마무리 분양하여 상당한 수익과 함께 ㄱ건설 명의로 건물 여러 채를 소유하였습니다. 그동안 A는 자신의 많은 개인채무를 회피하기 위하여 대표이사는 지인인 B로 바지사장을 세우고 경영은 A가 실질적으로 경영해 왔습니다.A는 2003년에 ㄱ건설 명의로 소유권보존 된 건물을 친척인 명의수탁자인 C에게 2004년에 매매를 원인으로 소유권이전등기를 하였습니다. 이때 명의수탁자인 C가 직접 매매계약을 한 것이 아니라, A로부터 부탁을 받고 관련서류인 인감증명서, 인감도장 등을 제공하였고 모든 처리는 A가 하였다고 명의수탁자인 C는 이야기하고 있습니다. 당연히 취득세, 재산세 등 세금관련 처리도 A가 하였으며, 명의수탁자인 C는 서류만 제공하였을 뿐 돈과 관련하여 모른다고 합니다. A는 실질적으로 ㄱ건설 소유 일부 건물을 자신이 명의신탁자가 되고 명의수탁자인 C에게 은익 한 것입니다. 그 후 A와 친척인 명의수탁자인 C사이에서 좋지 않은 일이 일어나고 명의수탁자인 C는 A에게 명의신탁을 해지해 줄 것을 요구하였습니다.그러자 A는 2006년 A의 당시 만20세 자녀인 D명의로 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기를 하였으며 당시 매매가액이 10억원이상으로 A의 자녀인 D는 대학생으로서 매입능력이 없는 상태가 명백하지만 별다른 문제없이 현재까지 이어져 오고 있습니다. 당연히 양도소득세 등 세금관련 처리도 A가 하였으며, 명의수탁자인 C는 아는 것이 없다고 하고 있으며, 또 다른 유사 사례가 여러 건이 있으니 결국 A는 자신의 많은 재산을 타인의 명의로 은익하고 있는 것으로 사료됩니다.<질의>본인은 A에게 채권이 있으나 A명의의 재산이 하나도 없어 모두 타인의 명의로 은익하고 있어 부동산실명제 위반에 따른 고발로 A명의로 환원될 재산에 대하여 가압류 가능성, 또는 A에게 환원될 매수자금에 대하여 본인이 채권회수 가능성, A에게 채무변제 압박에 대한 가능성을 타진하고 있습니다. 1.A는 2004년에 ㄱ건설 명의의 건물을 명의수탁자인 C에게 매매를 원인으로 소유권이전등기를 한 것은 유효인지 무효인지?부동산실명제의 유형으로 2자간명의신탁, 3자간의 중간생략형명의신탁, 3자간의 계약명의신탁이 있다고 알고 있습니다. 어떤 유형이며, 건물의 소유권은 누구에게 있는 것입니까? 2.2006년 A의 당시 만20세 자녀인 D명의로 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기를 한 것도 유효인지 무효인지?혹시, A의 자녀인 D는 제3자에 해당하여 무조건 소유권을 취득하는 것인지?매매를 가장한 은익행위에 해당하는 것인지? 그렇다면, 세법상으로 실질적으로 증여한 것으로 증여세 부과대상이 되는 것인지?감사합니다
1. 명의신탁일 경우 무효입니다.매도인인 건설이 명의신탁사실을 알고 있었던 경우이므로 무효이고, 수탁자는 소유권을 취득한다고 할 수 없습니다.2. D의 경우에는 제3자로 볼 수 있으므로 선악의 상관 없이 유효할 수 있으나   실질적으로 증여로 볼 여지도 있어 보입니다.