임차인이 월세도 내지않고 임대기간이 만료되어도 나가지 않을경우 변호사님 안녕하십니까.지난 7월25일 올렸던 내용에 대한 이후 발생한 문제에 대한 질문입니다.1.질문의 요지 갑은 을의 건물 33평을 주거용으로 15평을, 그리고 영업용으로 18평을 보증금 7000만원에 1994년도에 임대차하여 가족4명이 전입하여 살고 있습니다.임차당시 이 건물 1층33평에는 5평정도에 불과한 방1나만이 있어 갑은 나머지 공간중 10평정도를 주거용으로 사용할수 있도록해달라고 하여 임대인 을은 이에 보일러시설를 갖추어 주거용으로 임대하였습니다(새로운 내용).영업용으로 사용하고 있는 18평중 식당은 10평으로 이 식당은 평상시에는 영업용 사용하다가 아침 저녁등의 식사시간에는 가족들의 식사공간으로도 사용되고 있었습니다.임차공간 33평에는 식구들을 위한 별도의 식당공간은 없음.추가질의 그렇다면 위 식당도 주거용의 일부로 보아 주거의 전체면적에 포함시키면 주거용이 25평, 영업용이 8평이 되어 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는 것이 아닌지요 2.이후 이 건물에는 2002년 2억의 근저당이 설정되었고 이 근저당권에 기해 경매가 진행되어 병이 낙찰을 받았습니다.낙찰후 병은 갑을 상대로 부동산인도명령을 신청하였으나 기각되자 건물명도소송을 제기하여 승소하였습니다.이에 갑은 1심의 판결에 불복하여 항소를 하였고 항소심이 진행중에 있습니다.항소의 내용은  병은 갑에게 7000만원(임대보증금)을 지급하고 갑은 병에게 건물을 명도하라.라는 취지로 하였습니다.3.어느날 병은 갑을 찾아와 어차피 이와 같이 항소가 진행중이니 항소심의 결과에 따라 건물을 명도해주든 아니면 자신이 7000만원을 물어주면 된다.그러니 지금 이건물을 명도해주면 이사비용으로 300만원을 줄테니 그렇게 해달라고합니다.날마다 찾아와서 귀찮게 하고 또 강제집행정지신청을 할려고 하여도 상당한 금액이 소요된다는 등의 얘기가 있어 그렇게 라도 하고 싶은 생각이 전혀 없는 것은 아닙니다.병의 말대로 항소심이 진행중이니만큼 건물을 비워줘도 항소심에는 영향이 없겠는지요 4.추가질의 부동산인도명령신청은 반드시 경매사건에서만 적용되는 제도인지요?즉 임대내어준 집의 임차인이 월세도 내지않고 임대기간이 만료되어도 나가지 않을 경우 이 임차인을 법적으로 내보낼려고 하는데 인도명령신청을 하여야 하는지 아니면 건물명도소송을 하여야 하는지요?변호사님 죄송합니다.3000원내고 너무 많은 걸 여쭈어 염치가 없네요.더위에 건강조심하시고 건승을 빕니다.
안녕하세요. 조건한 변호사입니다. 자주 뵙게 되서 반갑습니다. 너무 이용료에 구애 받지 마시고, 궁금한 사항이 있으시면 언제든 질의해 주시기 바랍니다. 1. 영업용 장소에서 가족들이 식사를 하는 경우에 주택임대차보호법을 적용받을 수 있는지건물의 일부가 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우, 과연 주택임대차보호법의 적용을 받는 주거용건물에 해당하는지에 관한 문제입니다. 이 문제는 법원 또한 여러 가지 사정을 고려해서 판단하고, 소송에서 어떻게 주장하였고 입증하였는지에 따라 판단이 달라집니다. 즉, 갑을 포함하여 가족 4명이 이 사건 건물에 전입신고를 한 점, 당초에는 5평 정도에 불과한 주거용 공간만이 있었는데 임대인의 동의를 얻어 10평 정도를 추가로 주거용 공간으로 사용하여 총 15평의 주거용 공간이 마련된 점, 임대인이 보일러시설을 갖추어 준 점, 갑을 포함한 가족들이 별도의 주거용 주택이 없는 점, 1994년도부터 갑을 포함한 가족들이 거주한 점 등을 소송에서 주장하고 입증한다면 주택임대차보호법의 적용대상에 포함될 가능성이 높습니다.다만, 식당 10평의 공간을 아침과 저녁에 가족들의 식사공간으로 사용한다고 하더라도, 이는 지극히 일시적인 것이므로, 식당 10평의 공간을 주거용 공간에 포함시켜 건물 전체를 주거용 건물로 판단하는 것은 다소 무리가 있습니다. 이러한 점보다는 위에서 언급한 부분 중 오랫동안 가족들의 주거용 공간으로 사용하여 왔다는 점을 부각시키는 것이 보다 적절한 것으로 판단됩니다.2. 항소심 진행중에 갑이 건물을 스스로 명도한 경우임차인인 갑이 대항력이 있는 경우, 경락자인 병은 종전 임대인의 권리, 의무를 승계합니다. 즉, 병은 임차인 갑에게 임대차 종료시 보증금을 반환할 의무가 있습니다. 이러한 경우 임차인의 건물명도의무와 경락자의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있습니다. 다시 말하면 임차인은 경락자가 보증금을 지급하기 전까지는 명도해 줄 의무가 없습니다.경락자인 병이 갑을 상대로 건물명도청구소송을 제기해서 1심에서 승소판결을 받았는데, 이에 갑이 “갑은 병으로부터 임차보증금을 반환받음과 동시에 병에게 건물을 명도하라”는 취지로 항소하였습니다. 그런데 갑이 항소심 도중 병에게 건물을 명도해 주었다면, 항소심 법원으로서는 갑의 항소를 기각하게 됩니다(다만 항소심 법원이 조정기일을 통해 병에게 “건물을 명도받았으니 갑에게 임차보증금을 지급해야 하지 않겠느냐”고 권유하여, 병이 갑에게 스스로 보증금을 지급하지 않는 한 항소심 판결에 의해 보증금을 반환받을 수는 없습니다). 쉽게 말하자면 고객님의 생각은, 갑이 병에게 건물을 명도해 주더라도 보증금은 반환받을 수 있다는 것이겠지만, 건물명도청구소송에서 갑은 “병이 보증금을 주지 않으면 나는 건물을 명도해 주지 않겠다”는 항변(동시이행항변)만 한 것입니다. 이러한 경우 갑이 먼저 건물을 명도해 주지 않는다면, 항소심 법원은 “갑은 병으로부터 보증금을 지급받음과 동시에 병에게 건물을 명도하라”는 판결을 내립니다. 예를 들어 갑이 위와 같은 항변만 하는 경우, 그리고 갑이 병을 상대로 임차보증금을 달라는 임차보증금 반환청구소송을 제기하는 경우는 판결문이 다릅니다(갑은 병이 건물명도청구소송을 하면, 일반적으로 건물명도사건에서 동시이행항변을 함과 동시에 반소로서 임차보증금반환청구를 하면 됩니다). 갑이 건물명도사건에서 임차보증금 반환청구를 반소로서 제기한다면, 병이 건물명도청구소송을 취하하거나, 갑이 병에게 건물을 명도해 주더라도, 항소심 법원은 “병은 갑에게 보증금을 반환하라”라는 판결을 내립니다.건물명도사건의 항소심 법원으로서는 “갑이 병에게 건물을 명도할 의무가 있는지 여부”만을 판단합니다. 따라서 갑이 동시이행항변만 한 상태에서 병에게 건물을 명도해 준다면, 갑은 항소심 판결에 따라 보증금을 반환받지 못할 가능성이 높습니다(병이 스스로 보증금을 반환해 준다면 다행이지만 이러 경우는 거의 없습니다). 결국, 갑은 별도로 임대차보증금 반환청구소송을 또 제기해야 하는 것입니다. 아니면 지금이라도 항소심 법원에 반소를 청구하시면 됩니다.  3. 부동산인도명령신청이 경매사건에만 적용되는지 여부부동산인도명령신청은 부동산 강제경매절차에서 낙찰자가 경락대금을 모두 납부하였음에도 불구하고 부동산의 점유자가 스스로 부동산을 이전해 주지 않을 경우 그 실효성을 확보하기 위한 제도입니다. 따라서 임대기간이 만료되었음에도 불구하고 퇴거하지 아니하는 임차인을 내보기 위해서는 건물명도소송을 제기해야 합니다.** 충분한 답변이 되었는지 모르겠네요. 의문점이 있으시면 언제든 연락주시기 바랍니다.