상가 재계약 및 계약 만료 관련 안녕하세요? 커피숍을 6년째 운영하고 있고 3년씩 재계약을 해서 올 12월15일에 계약 만료가 됩니다.운영상 힘들어 임대인한테는 올 6월에 지금과 같은 조건으로 부동산에 내 놓겠다고 문자 및 구두로 말 해 놓고 그렇게 하라고 허락받은 상태입니다. 그런데 현재까지 새로운 임차인이 없네요.다음달 계약 만료라 임대인과 계약 연장관련 얘기를 하려고 합니다.앞으로 벌어질 상황은 임대인이 어떤 조건을 얘기하느냐에 따라 변수가 생길수도 있습니다저도 가능하면 새로운 임차인이 들어와서 인수인계를 하고 나갔으면 좋겠지만 현재는 진행이 안된상태라....문제는 재계약마다 임대인이 7~8%되는 금액을 인상하고 있어 이번에도 그렇게 얘기할꺼 같습니다. 그런 조건에 재계약 여부는 제가 결정 하면 되겠지만 ...임대인은 재계약을 할때 새로운 계약서상에 "권리금보장은 안됨"등의 내용으로 임대인이 재건축을(10년전에도 재건축을 얘기로 기존 임대인을 모두 내쫓은 이력이 있더라구요)  빌미로 나가라고하면 언제든 나가야 한다는 조건의 내용으로 계약서를 새로 작성하겠다합니다.이럴경우 저도 마찬가지지만 이후에 새로운 임차인이 들어오더라도 이를 얼마나 수긍하고 들어올지..... 이런 상황에서 새로운 임차인이 수궁하고 들어오더라도 저는 권리금을 받기도 어렵고 새로운 임차인에게 넘기고 나가기도 어려운 상황이 되지않을까 싶습니다.궁금한건 임대인이 새로운 계약서를 작성할때 이런 내용(언제든 나가야한다는 내용의 문구)을 작성하겠다하면 저는 어떻게 저의 권리를 주장할수 있겠는지요? 많이 답답합니다.
권리금 배제 특약의 효력, 재건축을 이유로 명도 의무가 있는 지에 대해서 질문하셨네요.권리금이 보장되지 않는다는 특약은 임차인에게 불리하다면 무효입니다. 다만 임차인에게 불리한 사정이 있는 지는 단순하게 말하기는 어려운 부분이고 개개의 사안 별로 따져봐야합니다. 그동안 권리금을 회수할 수 있는 기회가 충분히 보장되었는 지가 하나의 기준이 될 수 있습니다.그런데 권리금을 보장하지 않는다는 특약이 효력이 없다고 하더라도 임차인이 신규임차인을 주선하지 못하였다면 손해배상청구는 어렵습니다. 재건축을 빌미로 갱신거절을 할 수 있는 지에 대해서는 단순히 재건축 하겠다는 말 정도로 부족하고 구체적으로 재건축에 대한 계획이 있을 정도가 되어야 재건축을 이유로 계약 갱신을 거절할 수 있는 것입니다.물론 재건축을 이유로 하더라도 계약 기간 중이라면 언제든 나가라고 할 수는 없습니다.