하나의 주택에 2인 이상의 다수인이 적법하게 부분임차 할수있는 경우는 어떤 경우인가요? 1)【주택임대차보호법시행령 제3조의 3항은】 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 소액보증금의 합산액이 주택의 가액의 2분의1을 초과하는 경우에는 그 각 소액보증금의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 일정액의 비율로 그 주택의 가액의 2분의1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차 인의 소액보증금으로 본다고 되어 있는데 위 법령에 기하여 하나의 주택에 2인 이상의 다수인이 적법하게 부분임차 할 수 있는 경우는 어떠한 경우인지요?2)【동법 제3조의 4항은】 하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1인의 임차인으로 보아 이 들의 각 보증금을 합산한다로 되어 있는데 여기서 말하는 2인 이상의 임차인 이 부분임차 하는 것과 위 제3조의 3항의 임차인들이 부분 임차하는 것과는 어떻게 다른 지요?3) 또한 위 제3조의 3항의 임차인들이 부분 임차하여 사는 것은 소액 임차인 으로 적법하게 인정하면서도, 같은 법 제3조의 4항은 가정공동생활이라는 이 유로 2인의 임차인을 1인의 임차인으로 본다고 하였는데 어떠한 차이가 있 는 것인지요?4) 친인척 관계에 있는 2인 이상의 임차인이 부분임차 한 경우 가정공동생활 을 한다는 말은 일반인들이 쉽게 이해되지만 이해관계 없는 2인 이상의 소액 임차인은 위 법률조항 중 어디에 속하는 지요?이때도 가정공동생활을 한다 는 표현을 사용하는 지요?5) 예를 들어 유흥업소가 밀집된 곳의 40평 아파트를 임대인이 시세보다도 40%를 감액하여 공인중개사를 통하여 갑과 을에게 임대보증금을 각 금1,500 만원으로 임대를 하였는데 이것이 경매에 붙여져 배당 될 때에는, 위 주택임 대차보호법시행령 제3조의 3항이나 4항중 어디에 속하며 소액 최우선 변제 권의 적용 여부는 어떻게 되는지요?(참고로 본 질의의 모든 내용은 위 예를 든 경우와 같이 각 소액 임차인들이 친인척 관계에 있지 않는 타인간으로 임차보증금의 시세의 절반에 해당되어 많은 이익이 발생되기 때문에 다소 불편하더라도 위와 같은 형태의 임차를 한 것임을 참고하여 주시기 바랍니다) 6) 위 법령 3조 3항에 기초하여 하나의 주택에 대하여 각 2분지 1씩 나누어 2 인에게도 임대를 하였을 경우 임차인들의 관계가 친인척이 아닌 모르는 사이 로, 전입을 마치고 주택을 점유하여 사용, 수익하였다면 경매 낙찰 후, 배당 절차에서 위 2인의 임차인이 소액임차보증금의 최우선 변제권을 적용을 받 을 수 있는지요?(참고로 2인의 임차인들이 친인척관계에 있으며 하나의 주택에 살고 있을 경 우 각 보증금을 합산하한 후 하나의 임차권으로 보게 되며 보증금의 합산금 액에 따라 소액임차인의 적용 여부를 결정 받아 소액임차인이라면 보증금중 일부를 최우선 변제 받는 법률은 이미 알고 있습니다) 7) 친인척관계가 아닌 2인의 소액임차인이 한 주택에 살고 있을 경우 위 법률 제3조 3항의 적용을 받아 배당 절차에서 보증금 중 일부를 최우선 변제권 을 적용받기 위한 기준은 무엇인지요?8) 어느 한 법률 전문가는 하나의 주택에 전혀 이해 관계없는 2인이 소액으 로 임차한 경우 일지라도 무조건 공동생활자라는 이유로 법의 보호(소액 임 차인의 최우선 변제권)를 받지 못한다고 잘라 말 한바 있습니다.그러나 저는 위 내용에 대하여 많은 의아심이 생겨서 법률전문가 중에서 가장 뛰어나신 이현웅 변호사님께 답변을 구하고자 질의를 올리게 되었습니다.
1. 주택임대차보호법제 3조의 3항의 취지는 공동주택이나 독립되어 등기가 되어있지 않은 자가구 주택의 경우에도 소액임차인의 최우선변제권을 인정하여 경제적인 약자인 그들을 실질적으로 보호하여 최우선변제권을 인정하여주기 위한 것입니다,2. 또한 3조의 4항의 취지는 소액임차인을 보호하겠다는 법의 취지를 악용하여 실질적으로는 한공동체로 동거생활을 하면서 소액임차인에 기한 보증금의 최우선변제권이 인정되는 것을 악용하여 분리하여 주민등록을 한 후 전액의 보증금을 보장받는 것을 면하기 위한 규정입니다.3. 2인의 임차인을 1인의 임차인으로 본다는 것은 결국 그 보증금을 합산하여 실질적으로 하나의 임차계약을 한 것으로 판단한다는 말입니다.결국 합친 보증금이 소액범위를 넘을 대는 일반임차인으로 보아 전입신고, 확정이라 실제거주 등을 종합하여 판단하게 됩니다.4. 결국 귀하가 질의하신 내용은 전혀 이해관계가 있는지 없는지의 중심은 실질적으로 공동생활을 하는지가 중요합니다. 서로 동거한다든지 아니면 실질적으로 공동으로 가정을 운영하거나, 아니면 1개의 생활공동체를 가졌다고 판단할 구체적인 사유들을 중심으로 판다합니다. 친인척관계나 부부라면 이는 당연히 1개의 임차계약을 판단하지만 그렇지 않더라도 여러가지 정황들을 중심으로 해석하게 됩니다.4. 결국 주택임대차보호법 시행령 3조 3항을 잠탈할 목적으로 체결한 2개의 계약인지를 중심으로 판단하므로 서로 젼혀 별개의 생활을 하는지를 중심으로 판단할 것입니다. 실질적으로 공동주거 공동생활을 하는 관계라면 4항의 적용을 받을 가능성이 큽니다. 이는 결국 담당 재판부의 심증이 중심이 되겠지요5. 그러므로 별개의 주거로 생활하고 있다는 점 그리고 독립적인 생활을 하는 별개의  사람이라는 점을 입증하셔야 합니다. 그 과정에서는 집의 주거형태가 다가구인지 여부, 그리고 독립적인 생활의 여부, 각 임차계약의 독점적이고 배타적인 점유여부, 각 전입시기, 임차보증금이 적절한 액수로 체결되었는지 등이 바로 이 정황판단의 중심이 될 것입니다.6.이런 점 참작하셔서 현명하게 조치하시기 바랍니다.