경락자에게 전세금 청구 가능할까요? 빌라에 이사온지 7개월만에 경매로 넘어갔습니다.전세금 4천5백만원에 2년 계약으로 왔는데 아직 1년 5개월정도 계약기간이 남아있는 상태입니다.집주인이 은행에 대출받은(근저당) 5천8백만원의 이자 연체로 인해 경매로 넘어가게 되었는데 경매로 가면 은행이 1순위이고 저희가 2순위이기 때문에 (전세권 설정과 주소이전은 되어있지만) 배당받을 금액이 거의 없을것 같습니다.제삼자가 경매로 이 집을 살 경우 저희가 경락받은 사람에게 (전세계약 기간이 많이 남아있으므로) 전세금을 대신 돌려 달라는 등 (계약된 기간 동안은 거주 가능한지?)의 어떤 주장을 할 수 있을까요?몹시 답답하여 급히 여쭙니다.
귀하가 주택전세계약을 체결한 후 입주와 전입신고를 갖췄다하더라도 위 전세계약 이전에 ㅈ은행의 저당권이 설정되었고 위 저당권자의 저당권실행에 의한 경매가 실행되었을 경우 귀하의 주택임대차계약은 경락인에게 대항할 수 없습니다.이것은 전세권설정등기를 하기 이전에 설정된 저당권의 실행에 의해 경매절차가 진행될 경우 위 전세권도 말소되는 것이기 때문에 경락인에 대해 역시 전세권자로서도 주장할 수 없습니다.따라서 귀하는 전세기간이 남았다하더라도 경락인에게는 위 임대차의 효력을 주장할 수 없으며, 경락인과 새로운 전세계약 체결 등을 하지 않는다면 집을 비워줘야 합니다.귀하는 종전 임대인에 대해서만 전세금의 반환 등을 주장할 수 있을뿐입니다.다만, 귀하는 전세권자로서 위 경락대금에서 경매집행비용, ㅈ은행의 채권최고액의범위내의 채무원리금 다음 순위로 배당을 받게 될 것이나, 위 경락대금이 얼마냐에 따라 전세권자인 귀하의 배당액이 결정될 것입니다.귀하로서는 경락을 받는 것이 나을 것인지, 또는 위 임대인의 ㅈ은행에 대한 채무를 인수하고 임차주택 자체를 매입할 것인지, 경락대금에서 배당을 받는 것인 나을 것인지 등을 검토해야 할 것입니다.참고하십시오.