법정지상권 성립여부에 대하여 수고하십니다.2009.09.28. 누나가 토지를 구입하고 그 곳에 3층의 단독주택을 지어2009.12.15. 동생의 명의로 소유권보존등기하고 현재는 10여 가구에게임대하고 있으나 실제는 동생이 누나 명의로 토지를 구입하고 그곳에 건물을 신축하여 임대업하고 있습니다.그런데 2010.02.16. 이들 자매는 전 토지소유자가 채권자가 되고 채무자는 건물주인 동생으로 하여 토지와 건물을 공동담보로 근저당설정을 하였습니다.또한 이들은 과도하게 전세권을 설정하거나 임대차 계약을 하여 이미 건물 가격을 상당히 초과한 상태로 건물에 대하여 포기한 상태입니다. 몇몇 임차인은 주택임차권등기를 하고 이미 다른 곳으로 이사도 하였습니다. 즉, 임차인이나 전세권자가 계약기간이 만료되어도 건물주는 보증금, 전세금을 반환할 의사도 없고, 노력도 하지 않는 상태이며 새로운 임차인도 구할 수 없는 상태입니다.결국에는 경매로 이어질 것으로 판단됩니다.질의1. 전세권자나 임차인이 건물에 대한 경매를 신청하는 경우 법정지상권이 성립되지 않아 유찰이 여러번 되고, 저가 낙찰로 인해 배당금이 적을 것으로 예상되는데 법정지상권이 성립되지 않는 것이 확실한가요?2. 토지 전소유자가 채무자인 건물주인 동생을 상대로 토지와 건물 공동담보의 근저당 실행으로 토지/건물에 대한 일괄경매를 신청하는 경우에는 저가 낙찰을 방지할 수 있을 것인데 토지/경매에 대한 일괄경매가 가능한지요?토지와 건물에 대한 소유자가 같을 경우에만 일괄경매가 가능한지?  사실은 토지 전 소유자가 경매신청을 하지 않는 이유는 세 사람이 서로 짜고 공모하여 사기로 임대차한 징후가 있고 또한 배당우선순위에서 밀려 경매실익이 없어 주저하고 있는 것 같기도 합니다.  그러나, 임차인은 건물에 대하여 배당을 받고, 토지 전소유자는 토지에 대하여 배당 받으면 될 것 같은데 ...3. 토지 소유자인 누나가 토지를 제3자에게 매도하는 경우 토지 매수자는 건물주인 동생을 상대로 법정지상권이 없다는 이유로 건물철거를 요구할 수 있는지요?  건물 신축 허가 당시에 토지 소유자의 동의서 등이 첨부 되었을 것으로 판단되는데, 이를 경우에 토지 소유자인 누나를 상대로 사기 등으로 고소할 수 있는지요?  토지 전소유자가 토지를 재 매수하여 건물철거를 요청하는 것도 예상할 수 있는데 임차인들이 건물철거시 대응책과 보상 받을 수 있는 방법은 어떻게 되나요?감사합니다.
질문 순서대로 답변드립니다.1. 토지와 건물의 소유가 다르다면 법정지상권은 성립하지 않습니다. 따라서 토지의 소유자는 누나이고, 건물의 소유자는 동생이라면 법정지상권은 발생하지 않습니다.2. 토지와 건물의 소유권자가 다르므로 일괄경매가 안됩니다. 다만 채권자가 토지와 건물 모두에 대해 공동담보를 설정하였다면 이 경우에는 가능합니다.3. 토지를 매수한 제3자는 동생에게 건물철거를 청구할 수 있습니다. 누나가 토지소유주의 동의도 없이 동의서를 만들었다면 사문서위조, 위조사문서행사, 사기죄가 성립할 수 있습니다. 임차인들은 경매에서 배당을 받을 수 있을 뿐 낙찰자의 건물철거청구에는 대항할 수 없습니다.