묵시적 갱신에 대해서 문의합니다 안녕하세요 아파트에 전세를 살고 있는 세입자입니다 묵시적 갱신에 대해서 궁금한게 있어서 이렇게 문을 두드립니다전세 2년 만기는 9월30일이구요 집주인은 9월15일에 집을 살려는 사람이 있어서 매매가 거의 성사중이니 만료일에 집을 비워달라는 통보를 받았읍니다저는 계약변경이나 재계약 통지 기간인 6월에서1월 사이에 아무 얘기가 없어 자동갱신된줄 알고 있어서 계약만료일에 나가는건 어렵다는것과 집주인도 어려운 처지(금월 명예퇴직을 했음)이니 최대한 집을 구해서 적정한 임대물이 나오면 그때 집을 비워주겠다고 얘기를 했읍니다물론 이런상황이니 첫 번째 매매는 실패를 했구요 그런데 며칠후 내용증명이 한통 날라왔거든요 내용인즉 임차인이 묵시적갱신을 주장하듯 임대인도 7조2항에 따라 경제사정의 변동으로 부담이 증가하여 월차임으로 변경한다는 것과(전세금 3천만원에서 1천만원+월세 24개월 선불 5백2십만원으로 변경) 남는 차액 2천만원은 제 통장으로 보내준다고 통장사본을 보내라는 내용이었읍니다 저두 이 내용증명은 이미 묵시적 갱신이 되었으므로 월차임으로의 변경은 부당하다는 것과 임대인과 합의하여 전세금의 일정액 인상을 할 용의는 있다고 내용증명을 보냈읍니다그러는사이 전화통화는 많이 했구요 임대인은 부동산에 저는 자필 광고지를 이용해 아파트 현관에 붙혀 다른 임대물을 계속 찾고 있었구여 (적정임대물이 있을시 이사한다는 조건으로) 마침 2군데의 임대물이 나왔는데 한군데는 저당이 많이 잡혀 제 전세금의 안전에 문제가 있을 것 같아 거절했구여 다른 한군데는 너무 외곽이라 거절했읍니다 그사이 집 매매를 하고자하는 사람이 또 나타났는데 3달후에 이사온다구 임대인이 저에게 3달후에 집을 구해 나가겠다고 매매예정자에게 말을 해달라고 해서 제가 거절했읍니다(현재 제가살고 있는데는 충청도 수도권이전계획으로 전세가 거의 없고 매매만 있어 3달후를 장담못함-부동산도 인정함) 제가 거절함에 따라 2번째 매매 성사도 이뤄지지 않았구여 화난 임대인은 다시한번 월차임으로의 변경사항의 내용증명을 보내왔읍니다물론 저두 거절의 내용증명을 보냈구요 ,여기까지가 저의 현 상황입니다 너무 길었죠 ㅠㅠ(참 글구요 제가 사는데는충남 당진이구요.1층이라 다른데보다 6백만원 정도 싸구요(1층기준) 시세는 약 5백에서 8백정도 올랐음) 질의1) 묵시적 갱신시에 세입자의 동의 없이 이렇게 월차임으로 변경해도 효력이 있는지?질의2) 집주인은 월차임에 대해서 싫으면 법적인 절차를 밟으라는데 제가 그래야 되나요?질의3) 집주인은 전화 통화상으로 집을 포기 한다는둥 나갈 때 월차임을 빼고 나머지만 돌려준다는데 이것이 정당한가요?질의4) 나가기 3달전에 내용증명 보냈는데 차임을 빼고 나머지만 줄 경우 저는 어떻해야 하나요?법적인 소송을 해야만 하나요?(소송시 해결될 때까지 얼마나 걸릴까요?) 질의5) 제가 다른 임대물을 거절한 것이 무슨 문제는 안될까요?질의6) 묵시적 갱신으로 2년간 계약변경없이 주거가 보장되는거 맞죠?(6조2항 및 4조1항에 의거해서여 ) 긴 장문을 읽어주셔서 감사하구요 명쾌한 답변 바랍니당 좋은 하루 되세요
로시콤법률구조재단을 찾아주셔서 감사드립니다. 귀 사안의 경우 주택임대차보호법상의 묵시적갱신이 이루어진 후 임대인이 일방적으로 동법 제7조의 차임등의 증감청구권을 행사하겠다는 통지를 해온 것으로 보여집니다. 그러나 주택임대차보호법 제7조의 차임등의 증감청구권 규정은 판례에 의하면 “임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다”( 대법원 1993. 12. 7선고 93다 30532) 하고 있습니다. 따라서 귀하의 경우 임대인의 주택임대차보호법 제7조의 차임등의 증감청구권은 묵시적 재계약이 된 상태에서 행사하기 어려울 것 같습니다.한편 임대인이 일방적으로 임대차계약조건을 변경하는 경우에는 처음부터 법률적인 효력이 없기 때문에 귀하가 임대인을 상대로 먼저 법적인 절차를 취할 필요는 없습니다. 만일 임대차계약이 종료된 후 월 차임을 공제하고 나머지만을 돌려주면 귀하는 임대인을 상대로 임차보증금반환청구소송을 제기하면 될 것입니다. 실무상으로 임차보증금반환청구소송에 걸리는 기간은 대략 1심 판결선고시까지 5-6개월을 예상하면 됩니다.참고로 주택임대차보호법 제6조에 의하여 묵시적 갱신이 이루어지면 동법 동조 제3항에 저촉되지 않는 한(차임연체, 임차인으로서 의무 현저히 위반하는 경우) 귀하는 2년 동안 임차권을 주장할 수 있습니다.