근저당권 설정된 아파트 전세계약시 전세금을 돌려받는데 문제는 없을까요? 안녕하십니까 무더운 날씨에 수고 많으십니다. 다름이 아니오라 이번에 제가 이사를 할 예정으로 아파트를 전세계약 했습니다. 현재 전세금 1100만원 중 300만원을 계약금으로 지급한 상황이구요. 그런데 등기부 등본상 이 아파트가 ☆☆은행에 채권최고액 3천 6백 4십만원의 근저당이 설정되어 있는 상태입니다. 이 집 주소는 ★★시이구요. 공시지가는 1m2/ 250.000 입니다 자세히 기억은 나질 않지만 공동 주택 가격인가 국가에서 제공하는 가격으론 25.000.000원이 책정 되더군요. 이 부분에서 저희가 공증을 하고 등기부 등본 상 전세권 설정등기를 해 놓으면 향후 강제집행이라던지 1차 채권자(☆☆은행)의 채권행사시 저는 전세금 전액을 보상 받을 수 있을런지요? 다르게 궁금하신 사항이 있으시면 제가 다시 글을 올려드리겠습니다. 자세한 답변 부탁드리오며 더운 날씨에 수고하시고 하시는 일에 무궁한 진보가 함께 하길 바랍니다. 그럼 수고 하십시오.
주택임대차보호법에 의한 소액임차인 보호규정에 의하여 귀하 주소지 같은 기타지역에서는 임차보증금 3천만원 이하 경우 1200만원 한도내에서 선순위 담보권자보다 우선하여 임차주택 경락가액의 1/2의 범위내에서 배당을 받을 수 있습니다. 따라서 귀 사안의 경우 최우선 변제권의 행사요건이 되기 때문에 비록 선순위 근저당권(채권최고액 3640만원)이 설정되어 있더라도 경락가액에서 거의 온전하게 임차보증금을 배당 받을 수는 있겠습니다.참고로 위 소액임차인에 대한 규정의 적용을 받기 위해서는 주택임대차보호법상의 대항요건, 즉 주택의 인도및 전입신고를 갖추고 있어야 할 것 같습니다.