전세금 반환과 경매에 대한 질의 안녕하세요~?예전에도 한번 글을 올렸었는데 제가 경매에 관한 책도 보고하다보니 궁금한 사항이 있어서 질문을 드립니다.아래 권리분석에 대한 내용입니다.이에따른 질문이 있으니 답변을 부탁드립니다.<등기부상 권리분석> 1.근저 98.11.10 국가보훈처 (1,500만원) 2.소유권이전청구권가등기 98.11.12 현 숙희(현재사망) 3.가압 03.11.10 고 성모 (790만원) <임차관계 주민등록전입현황> 1.김o옥 98.6.20(전입) (1,600만원) 02.2.16(확정) ※ 주택소유자 어 인덕(국가유공자) ※ 현재 주택의 시세는 2,000만원 정도 위와 같은 경우 임차인 홍길동은 말소기준권리인 국가보훈처에서 경매를 신 청할 경우 전세금중 소액임차인 우선변제에 의해 800만원만 받을 수 있게되 며, 낙찰자가 나머지 전세금을 인수하게 됩니다.그러나, 현재 이 주택의 시세는 2천만원정도로 제가 아무리 권리분석을 해봐 도 이주택에 대해 경매를 참가하는 사람은 없을것으로 생각됩니다.그리고 소유자 어인덕은 현재 국가유공자로서 근저당으로 1,500만원을 갚지 못하고 있으나 보훈처에서는 보훈처에서 국가유공자앞으로 매달지급되는 10 만원을 지급하지않고 갚아나가고 있어 보훈처에서 능동적으로 경매신청을 하지않고 있습니다.이에 임차인 홍길동은 답답한 마음에 어떻게든 집을 정리하기위한 방법으로 아래와 같이 생각하고 있는데 가능한지 많은 조언을 부탁드립니다.1.2순위인 임차인 홍길동은 보증금반환청구소송을 하여 확정판결을 받는경 우 경매신 청을 할 수 있는지?(물론 배당의 우선순위는 보훈처에 있지만 ) 1-1 반환청구소송을 제기하기전에 주택소유자에게 내용증명을 보내야되는 지?보낸다면 몇회나 보내야 하는지?1-2 반환청구소송에 드는 비용 및 기간을 얼마나 소요되는지?2.경매가 이루어질 경우 경매가가 얼마이상이여야지 유찰되지않고 낙찰되는지?예를들어 근저당의 1/2이상이여야 한다던지 등등 3.만약 주택소유자의 명의로 된 재산에 대해 압류를 한다던지 재산상에 대 해 소유주에게 불이익을 끼칠수 있는 방법은 없는지?그리고 소유자 명의로 재산이 없다면, 그 상속자인 아들앞으로는 가능한지?(월급차압 등) 두서없이 질문을 드린것 같습니다.꼼꼼이 잘 읽어 보시고 명쾌한 답변을 바랍니다.경매라도 되어야 이집을 낙찰받던지 우선변제 800만원이라도 받아서 나가던지 할텐데 참 답답합니다.답변을 부탁드립니다.
1.  임차인이 보증금반환청구소송에서 승소하여 확정판결을 득한 경우 강제경매를 신청할 수 있으며, 위 소송을 제기하기 전에 반드시 내용증명등을 발송할 필요는 없으나, 통상 임대차계약의 해지를 내용으로하는 내용증명을 발송하는 것도 무방하다고 할 것이고, 소송에 드는 기간을 획일적으로 말할 수 없으나 통상 4-6개월정도는 보아야 할 것입니다.2.  경매를 신청한 채권자가 신청채권으로 배당받을 수 있는 금액이 있을 정도의 가격으로 낙찰이 되어야 하며, 그렇지 못한 경우 무잉여로 경매가 취소될 수 있습니다.3.  임대차보증금을 반환할 채무는 임대인이 부담하는 바, 임대인 명의의 다른 재산이 있는 경우 그 재산을 압류할 수 있으나, 임대인이 사망하기전에 임대인의 자녀나 부인을 상대로 책임을 물을수는 없습니다.