전세금 반환 관련 상담요청드립니다. 전세세입자인데 계약만료일 전 개인사정으로 인해 보증금을 받지 못한 채 2020년 9월에 다른 곳으로 이사를 먼저 나왔습니다. 계약자의 전입신고를 옮기지 않았고, 확정일자 했으며, 살림살이를 남겨 대항력을 갖춰둔 상태입니다. 임대인은 다음 세입자를 구하겠다고 했다가 매매로 마음을 바꾸었고, 대략 3개월이 지나 매수인이 나타나 1/1 중도금, 2/5 잔금 납부하는 조건으로 12/5에 매매 계약서를 쓰고 계약금 6천이 매도인에게 간 상황입니다.세입자인 저희는 전혀 통보받지 못하고 있다가 어제 부동산에 연락했다가 인지했고, 매수인이 잔금을 치르기 전 1월 이후 먼지 인테리어를 할 것이니 협조해달라는 말을 듣습니다.계약서를 확인해 보니 인테리어가 특약으로 들어가 있으며, 현전세세입자보증금은 2/5 잔금시 매도인의 책임하에 매수인이 명도하는 것으로 되어 있습니다.1월에 인테리어 시작시 저희는 열쇠를 인도하며 점유권을 상실하고 받지 못한 보증금에 대한 법적 권리를 잃게 되는 것으로 알고 있습니다.인테리어 시작일에 보증금을 미리 빼달라고 요청했으나 매도 매수측 둘다 자금 융통이 어렵다는 답을 들었고, 그렇다면 임차권 등기나 근저당 설정으로 법적 권리를 보장받고 싶다는 의견을 매도인에게 전달했으나, 매수인이 그 집을 담보로 대출을 실행하여 잔금을 치르는 것이라 대출이 막히기에 어려울 수도 있겠다고 합니다. 매도인은 저희가 협조하지 않으면 계약이 파기될 것이라며 오히려 화를 내고 있습니다. 계약 파기는 저희도 원하지 않고 법적 권리가 보장되는 한 최대한 협조하고 싶습니다.(1) 합의없이 잔금일 전에 열쇠를 넘겨주는 매매계약을 하고 8일간 고지하지 않은 것에 대해 법적으로 공인중개사나 임대인(매도인)의 책임을 물을 수 있나요?(2) 이 상황에서 근저당설정, 임차권등기 외에 세입자의 보증금을 법적으로 보호할 다른 장치가 있을까요?(3) 임대인을 채무자로 하는 금전소비대차공정증서를 작성하고 강제집행 조항을 넣으면 문제시 괜찮을까요?
1. 안전하게 우선변제권을 인정받으려면 임차권등기명령신청을 통해 등기를 경료하고 짐을 빼야 합니다.2. 매매계약을 고지하지 않은 것은 임대인과 공인중개사에게 책임을 묻기는 힘듭니다.3. 임대인이 해준다면 유효한 의미가 있으나 책임재산이 없거나 우선변제권 상실후 공증후 무자력상태로 변하면 돈을 받지 못하게 됩니다.