전세계약을 할려고 하는데 집주인이 이민을 간경우.... 안녕하세요 전 인천에 살고있는 학생인데여.이번에 전세로 집을 옮기려고 하는데 집이 괜찮아서 가계약을 한상태이고 전세계약서를 쓸려고 하는데 문제가 조금 생겨서 문의를 드립니다 제가 계약을 하려는 집에 살고 게시는 분들 그러니까 제가 계약을 할려고 하는 분들이 사실상의 집주인이지만 명의는 동생의 명의로 되어있다고 합니다.집주인(집에 살고계시는 분)은 서울에 본인의 명의로된 다른 집이 있어서 지금 집을 동생의 명의로 구입을 했는데 동생이 결혼을 해서 미국으로 이민을 갔다고 합니다.집주인명의로된 다른 집을 내놓은 상태이고 그집이 팔리면 지금 집을 자신의 명의로 옮길꺼라는 얘기입니다.그러니까 믿고 계약을 하자는데 아무리 믿을 만해도 나중에 가서 계약한적없다고 발뺌을 하면 제 전세금만 날리는 거 아니겠습니까?그렇다고 미국에 있는 사람을 오라고 할수도 없는 일이고 위임장같은게 있어야하는 걸로 알고있는데 미국에서 위임장을 써서 팩스로 보낸다 하더라도 맘만 먹으면 얼마든지 위조할수 있는것같아서요 빠른 답변부탁드립니다.
계약을 하기전에 등기부등본을 먼저 연람해서 선순위 근저당권설정일이 언제인지, 채권최고액과 현재 주택의 시세가 얼마인지를 먼저 검토하는 것이 중요할 것입니다.(추후 경매가 되었을시 문제가 될 수 있음)해당 주택의 등기부등본상 아무런 문제기 없다고 판단하였을때 계약을 하되, 귀하의 상담내용대로 실제소유자가 아닌 제3자(형)와 계약을 체결할때는 추후 대리권의 문제가 발생될 수 있는바, 우선 형의 동생에 대한 대리권에 대한 의심을 가지고 현재 주택을 점유하고 있는 형과 미국에 있다는 동생이 친형제간인지 확인을 하고, 미국에 있는 동생(주택의 등기부상 소유자)에게 전화나 기타 방법을 통하여 형에게 주택 임대에 대한 대리권을 수여했는지을 적극적으로 확인해야 할 것입니다. 이러한 적극적인 확인을 하지 않고 막연히 형의 말만 믿고 임대차계약을 체결한다면 귀하는 대리인을 상대로 계약을 함에 있어 위와 같이 마땅히 하여야 할 주의를 다하지 못한 과실이 있다(대법원 1984. 11. 13. 선고, 84다카1024 판결)고 할 것이어서 추후 동생이 이를 부인한다면 귀하는 어려운 곤경에 처할수 있습니다.즉, 꼭 그 주택을 임차하고 싶다면 등기부상소유자와 직접 연락을 해보시고,  이를 확인할 수 있는 위임장을 미국에서 공증 받아 팩스로 받고, 임대차계약을 체결함에 있어 동생의 임감증명을 첨부해야 할 것입니다.하지만 귀하의 상담내용에 의하면 형이 다른 집을 처분하고, 현재 살고 있는 집마져 귀하에게 임대하려는 의도가 무엇인지 의심을 아니 할 수 없는바, 귀하의 계약은 다소 위험성이 있다고 보여 집니다.   아무튼 형의 대리권에 대하여 여러번 확인을 하고 가능하다면 동생과의 통화내용을 녹음해두는 것도 필요할 것니다. 더 확실히 하기 위하여는 전세권등기를 요구하는 것도 한 방법일 것입니다. -끝-