대항력 성립여부 .(가압류 효력 상실 시기) 토지 소유주와 건물주가 다른 주택입니다. 세립자는 총 6가구이고 전세보증금은 각 집당 7천5백먼 원입니다. 전세로 살던 집이 공매에 의해 제3자에게 낙찰되어 소유권이 이전된 상태입니다.등기상 표기는 다음과 같습니다.1) 2008년 2월 7일 - 202호 확정일자 설정2) 2008년 4월 11일 - 가압류(18백만 원)3) 2008년 4월 14일 - 402호 전세권 등기 설정4) 2008년 4월 22일 - 201호 전세권 등기 설정5) 2008년 4월 28일 - 401호 전세권 등기 설정6) 2008년 10월 9일 - 302호 전세권 등기 설정7) 2008년 10월 13일 - 가압류(20백만 원)8) 2008년 11월 7일 - 압류(세무서, 42백만 원)9) 2008년 11월 7일 - 301호 전세권 등기 설정(실전입/확정일자 : 2008. 7. 10)10) 2009년 2월 19일 - “2)호”의거 법원 강제경매 개시 결정11) 2010년 2월 25일 - “11)호” 강제경매 개시 결정 등기 말소12) 2010년 6월 10일 - “8)호”의거 공매 진행(2010년 12월 2일 낙찰)13) 2011년 3월 22일 - “13)호”의 거 소유권 이전공매는 원 집주인이 국세 미납으로 진행 되었구요. 6가구중 2가구는 공매액에 따라 전세보증금을 돌려 받았고 4가구는 전세보증금 모두를 잃을 상황입니다. 전세권등기 설정을 모두 하였고 전입신고하여 실거주하고 있었으며 등기부 표기와 같이 공매 이유인 국세 압류 시기보다 빠릅니다. 그런데 문제는 등기상 표시되어 있는 가압류 건(“2)호”)입니다. 땅주인이 지대를 받기 위위해 가압류해 놓았고 2년 전 강제 경매 결정되어 법원 경매 진행중 원집주인이 돈이 없다고 해서 세입자들이 십시일반하여 법원에서 추가로 공탁지시한 금액까지 26백만 원의 돈을 마련 경매를 취하(등기부에도 강제경매 개시 결정 등기 말소됨이 표기됨)시기고 토지 소유자는 공탁금도 이미 수령해간 상태입니다. 토지소유자 공탁금 수령 후 등기부에 표시된 가압류건 말소(삭제)를 진행 중 또다시 공매(“8)호”건)가 진행되어 낙찰되었습니다. 낙찰 후 바로 새집주인이라고 찾아 와서 위 사항을 충분히 말해주었고 세입자 등이 대항력을 가진다라고도 하였습니다.자산공사에 찾아가서 말했을 때도 이런 경우는 처음이라 세입자들이 대항력을 가질 수 있을 것 같다며 공매 낙찰자가 불이익을 당할수도 있으니 공매건에 대해 취소가 가능한지 자체 법률팀에자문을 구한 상태라 하였습니다. 원 집주인을 워낙 믿을 수 없어 가압류건만 말소되면 세입자들은 모두 대항력을 가지는 요건이라 하여 울며 겨자먹기로 세입자들이 공탁금까지 마련하여 가압류에 의한 경매를 취하시키고 땅주인이 공탁금 모두 수령해가서 해결했다고 생각 했는데 새로운집주인은 등기 상에 가압류가 표시되어 있어 대항력이 없으니 집을 비우라고 하니 너무 억울합니다.(11년 4월 8일 명도소송 서류가 법원으로부터 배달됨) 등기부에 표제되어 있는 가압류 건을해제시킨 상태에서 등기부에서 삭제(말소)되지 않은 가압류의 효력발생이 가능한가요? 새로운 집주인 말대로 세입자들은 대항력이 없나요?
안녕하십니까? 쉽지 않은 문제이어서 답변이 늦어졌습니다.우선 이 사건 가압류의 경우 피보전권리가 변제로 소멸된 경우에 해당된다고 할 것입니다.이에 대해 대법원 1994. 8. 12, 93므1259판결은 가압류의 피보전권리가 변제로 소멸된 경우 미사소송법 제706조 제1항에 정한 <사정변경에 의한 가압류 취소>사유가 된다고 판시하고 있습니다.즉 귀하는 이 사건 가압류의 취소신청을 할 수 있었습니다. 취소란 취소할 경우 소급해서 무효가 되나, 취소 전에는 유효한 것이라는데에 문제가 있습니다.즉, 아직 취소되지 않은 시점에서는 유효하므로, 이 사건 경매로 낙찰이 되면서 유효한 가압류 이후의 대항력 등은 함께 말소가 될 수 있다는 것입니다.그러나 한편으로는 취소의 이익이 있으므로 지금이라도 이 사건 가압류를 대상으로 사정변경에의한 취소신청을 구해보는 것을 고려해 볼 필요가 있다고 할 것입니다.그러면, 이 사건 가압류가 소급무효가 되고, 귀하의 대항력은 그대로 유지될 가능성도 있어 보입니다.이 부분은 다른 법적 견해가 있을 수 있으므로, 다른 법조인의 의견을 참고하시길 바랍니다. 감사합니다.