주택임대차 기간, 대항력과 우선변제권 유지, 경매절차에 관하여 1.사안 夫는 03년 10월 6일 전세금 3,000만원, 기간의 약정없는(기간에 대해선 특별 한 언급이 없었음) 주택 임대차계약을 체결하였습니다.10월 6일 주택인도 를 받고, 주민등록, 확정일자를 갖추었습니다.10월 6일 전에 임대주택 등기 를 확인하였는데, 당시에는 주택은행을 채권자로 하여 4천만원의 근저당권 이 설정되어 있었습니다.주민등록은 임차인 妻의 명의로 되어있구요.일조가 거의 없고, 집이 습하여 가족들이 건강이 안 좋아져 다른 곳으로 이 사하기로 마음 먹고, 12월 21일 잔금 지급일로 하여 새로운 주택의 매입 계약 을 체결하였습니다.임대인에게 사정을 이야기 하던중 임대인으로부터 10 월 6일자로 가압류(채권자 국민은행원 본채권의 이자채권에 대한 것)가 되 어 있다는 이야기를 들었습니다.가압류를 해제할 수 있도록 하여 새로운 임 차인이 들어오도록 하고 전세금을 대신 지급받아 나갈 수 있도록 임대인에 게 요구하였으나, 변제능력이 없다는 말만 합니다.(임대인 처의 명의로는 상 당한 재산이 있음) 은행에서는 12월 19일날 경매 신청을 한다고 합니다.(집의 가액 약 5천만 원)2.의문점 (1) 주택임대차 기간 기간의 약정없는 임대차에 있어서, 최단기간 2년으로 되고, 임차인은 그 기간 이하로도 주장할 수 있다고 하는데, 이 경우 민법의 임대차 규정이 적 용되어 언제든지 해지 할 수 있는지요?해지의 효력 발생시기는 어떻게 되는 지요?(2) 대항력과 우선변제권(최우선 변제포함) 유지 주민등록이 계약명의인과 다르게 처의 명의로 되어있다고 하더라도 대항 력과 우선변제권이 인정되는 것은 알고 있는데요.새로운 집으로 이사하기 위해서 처의 주민등록을 새집으로 옮겨야 합니다.(주택융자등의 문제 때문 에) 처의 주민등록을 옮긴다면 대항력과 우선변제권을 유지하기 곤란하기 에 夫가 임차한 집으로 주민등록을 이전하려고 하는데, 그렇게 한다면 그전 의 대항력과 우선변제권이 유지 되는지요?(3) 임차권 등기 명령 임차권 등기명령을 하려고 하면 임대차 기간이 종료되어야 한다고 명문 의 규정으로 되어 있던데요.사안과 같은 경우 기간이 종료되었다고 보아 임 차권 등기명령을 할 수 있는지요?(4) 경매절차 경매에 대해서 자세히 모르는데, 최우선변제되는 임대차보증금 반환청구권 도 배당요구 채권으로 들었는데 어떠한 조치를 취해야 하는지요?구체적으로 경매개시된 후에 법원에 어떠한 조치를 취해야 하는지요?경락이 되면 최우선변제 받기위해서 어떻게 해야 하는지요?(5) 변제받지 못한 나머지 보증금 채무명의를 얻어 강제집행하는 방법 말고, 다른 구제책은 없는지요?
안녕하세요.1.임차인은 임대차계약기간이 없는 경우 언제건 임대차계약의 해지통고를 할 수 있고, 해지통고일로부터 한달 뒤에 임대차계약은 종료됩니다.해지에 대한 의사표시의 효력입증을 위해서는 내용증명으로 하는 것이 좋습니다.2.사실상 임대차계약상으로는 부 명의고, 주민등록은 처 명의라 하더라도 실제로 주민등록상 부가 거주하고 있다면 대항력을 갖게 될 것이고, 그렇지 않다면 대항력을 갖기는 어려울 것입니다.그렇더라도 법원에서 인정될 여지는 있으므로 우선변제권주장을 주장해 보는 것이 좋을 것 같습니다.3.임대차기간이 종료되기 위해서는 그에 대한 입증자료가 있어야 할 것인데, 위와 같이 기간약정 없는 임대차계약서와 임차인으로서 계약해지 통고를 한 내용증명을 가지고 가서, 내용증명 통고일로부터 한달뒤에는 해지의 효력이 발생하므로 임차권등기가 될 것입니다.다만, 위에서 본 바와 같이 법원에서 처 명의나 남편 명의로 다른 경우에 인정해 줄지는 불명확합니다.4.권리신고와 배당요구신청을 하면 됩니다.법원에 양식이 있습니다.5.채무명의를 얻는 것 외에 다른 방법은 없을 것입니다.상대가 자발적으로 준다면 물론 그 방법이 있겠지요.행운을 빕니다.