소유권이전과 면책적 채무인수 안녕하십니까?궁금한 사항이 있어 질의를 올리니 빠른 답변 부탁드립니다.1995.8.21.저희 회사는 인천에 위치한 한 모모빌딩에 사무실을 임차하기 로 결정하고 임대인인 B, C, D, E , F(5명 공동소유)와 보증금을 20억으 로 하는 임대차계약서를 작성하였으며 임대인 5명중 B로부터 임차보증금 에 대한 영수증을 수령하였습니다.이후 1998.5.22.저희 회사는 사무실을 다른 지역으로 이전하고자 임대인 중 B에게 임대차계약해지 및 건물명도 통보를 내용증명으로 하였고 실제 건물을 명도하였습니다.임대인중 B에게만 통보를 한 이유는 이전에 소유 권이전 사실을 전혀 통보 받지 못한 상태에서 위 빌딩의 등기부등본을 확 인해 본 결과 1996.6월경에 소유주가 위 5명의 공동소유에서 위 공동소유 자중 B에게로 소유가 변경 되었기 때문에 B에게만 통지를 하면 된다고 판 단하였기 때문입니다.이후 1999.9월부터 2004.11월까지 B는 자신의 사무실 여사원을 통하여 조 금 입금을 했었고 이마저 입금되지 않아 위 건물의 경매를 통하여 결국 총27억원을 회수하였습니다.그러나 많은 기간이 지났기에 이자를 처리하 고 원금을 처리하여 보니 여전히 17억원의 임차보증금 원금이 남게 되었 습니다.(임대차약정시 임차보증금 미반환시에는 반환될때까지 지연이자 를 당시 서울은행 모대출상품 연체이자를 적용하기로 하였고 이에 따라 연체이자를 계산하였음) 이에 대하여 최초 임대인들(B, C, D, E , F )을 피고로 한 소송을 통하여 17억원을 청구 하고자 하는 상황에서 궁금한 점 이 발생 하였습니다.질문1.저희 회사가 명도통지를 B에게만 한 것이 B를 임대인의 대표로 보 고 이에 대표에게 통보한 내용은 나머지 임대인 C, D, E, F에도 통보한 것으로 인정될 여지가 있는지?(참고로 임대차계약서 작성 당시 임대차보 증금에 대한 영수증은 B가 작성하여 줌) 질문2.위 건물의 소유가 B, C, D, E, F에서 B로 변경 되었으나 저희 회 사는 통보를 받지도 못하였고 더군다나 동의한 사실이 전혀 없는데도 이 를 ‘면책적채무인수’로 보아 C, D, E, F에게는 청구를 할 수 없는 것인 지?질문3.위 사안에서 저희 회사는 어떠한 주장을 통하여 미수금을 청구하 여야 하는 것인지?끝.
(1) 임대인이 B,C,D,E,F 등 5인이고 위 임대가 임대사업자로서 영업으로 할 경우 임대차계약이 적법하게 종료되었고 임차건물이 임대인에게 반환되었다면, 임차인에 의한 명도통지가 임대인중 B에게만 했다고 하더라도 임대인들 5명은 연대하여 임대보증금을 반환할 의무가 있다할 것입니다. 또 임대인들이 임대사업이 아니라고 하더라도 임차인의 위 건물임차가 영업을 위한 것이라면 역시 상행위에 해당되고 상법 3조, 상법 57조에 의하여 연대책임을 지어야 하기 때문입니다. 임대차계약이 적법하게 종료되었느냐 및 명도가 임대인에게 이뤄졌느냐가 중요한 문제이지, 명도통지가 임대인중 어느 일방에게만 이뤄졌는지 여부는 중요하지 않습니다.(2) 주택임대차계약에서 임차인이 대항력이 있는 경우 임차주택의 소유권이 변동된 경우에는 임대인의 보증금반환의무도 소유권과 일체하여 양수인에게 이전되고 임대인은 보증금반환채무를 면합니다(주택임대차보호법 3조 2항). 그리고 이 경우 임차인이 그 사실을 안 때로부터 지체없이 이의를 제기한 경우에는 임대인이 보증금반환채무를 그대로 부담한다는 것이 판례입니다. 그런데 상가건물임대차보호법 3조 2항도 임차건물의 양수인은 양도인의 지위를 승계한 것으로 본다는 규정이 있으며, 위 법은 2002. 11. 1.부터 시행됩니다. 그런데 귀하의 경우는 1998. 5. 22. 임대차계약이 해지되고 명도하였다고 하므로 위 법시행당시에는 임대차계약은 종료되었고 다만 보증금반환문제만 남은 상태로 보이므로 상가임대차보호법의 적용문제는 발생되지 않고 일반민법이론에 따라 채권자인 임차인의 채무인수에 대한 승낙이 없는 상태에서는 면책적 채무인수가 일어나지 않습니다.(민법 454조 1항). 따라서 임차부동산의 소유자가 5인에서 B 한사람으로 변경되었다는 사정만으로 면책적 채무인수가 이루어진다고 볼 수는 없습니다.(3) 임대인 5인이 위 보증금반환채무에 대해 연대책임이 있다는 것, 임대차약정당시 보증금반환을 지체할 경우 지연이자를 지급하기로 특약했으며, 그 동안 B기 지급한 것은 이자에 충당되어 현재 보증금원금이 17억원 남았다는 사정 등을 근거로 청구하면 될 것입니다.끝.