명도소송에 대한 준비서면 작성이 애매합니다. 건물명도에 관하여 질의를 드립니다.저는 다가구 주택의 일부를 임차한 세입자인데 저와 같은 세입자가 3명 더 있습니다.그런데 건물이 04년 2월 16일 매매되어 소유자가 바뀌었는데 이 당시 건물 을 팔고 사는 매도인과 매수인 간에 위 임차인들의 임차보증금에 관하여 구 두로 고지한 뒤, 사정에 따라서는 구두로 고지한 임차보증금을 매도인이 매 수인에게 추후에 받을 수 있는 여지를 만들어 놓았습니다.그래서 매매계약 서에는 임차인들의 임차보증금에 관한 승계, 인수 여부에 대하여 아무런 단 서 조항 없이 임차인들의 보증금과 매매대금이 합산된 총액만이 계약서에 표 시하였습니다.위 건물의 매매 시기에 매도인이 위와 같이 임차인들의 보증금을 차지하려 한 계기는 매도인이 임차인들을 상대로 임차문제가 아닌 다른 건으로 고소 를 하여 임차인들이 수세에 몰리게 되자 이를 기화로 세입자들의 임차보증금 을 반환하지 않고서도 건물을 명도 할 수 있다는 생각에서 건물 매매시 계약 서에 임차인의 보증금에 대한 채무인수에 대한 단서조항을 명문화하지 않은 채 계약서가 작성되었고, 매수인도 매도인의 생각대로 협조해 주기로 하였는 데 매수인은 지금에 와서 임차인들의 임대차에 관해서는 아는바가 전혀 없 고 승계한 바도 없으므로 위 건물 전채를 비우라는 명도 소송을 제기하였습 니다.그런데 저는 임대차계약 체결직후부터 현재까지 평소 알고 지내던 선 배랑 함께 살기도 하고 가끔은 지방에 내려가 면 3-4개월씩 있다오기 때문 에 건물에는 저의 선배가 언제나 살고 있는 실정입니다.질의1.위와 같은 사정인데 매수인은 계약당사자인 저를 배제하고 저의 선배 만을 상대로 명도 소송을 제기하였습니다.저를 상대로 소송을 하였다면 임 차보증금에 대한 반소를 제기할 수도 있고 준비서면을 작성하기도 편하였을 텐데 준비서면을 어떻게 써야할지 답답하기만 합니다.어떠한 형태로 작 성하여야 좋은지 내용을 실제 응용할 수 있도록 답변 부탁드립니다(저는 선 배명의로 판결 받은 매수인이 명도집행 함에 있어 저의 권리인 임차인의지위 가 무력화되고 세간 살이 일체가 집행관의 오판으로 집행될까 그것이 두렵습 니다).질의2.그리고 추가로 여쭈어보고 싶은 것은 위 건물의 세입자 중에서 한 세 입자가 특별한 사정이 있어서 매도인(전소유자)에게 당분간 살라고 하였는 데, 현소유자인 매수인이 매도인을 상대로 명도소송을 제기한 경우 보증금 을 돌려받지 못한 임차인은 어떻한 조치를 취하여야 하는지요(전소유자가 세입자에게 건물을 돌려주면 좋은데 지금 상황으론 어려운 실정입니다).
1. 일단 반소를 제기하는 것이 아니라 귀하명의로 임차보증금반환청구소송을 현 소유자를 상대로 제기하면 됩니다. 매도인과 매수인이 어떻게 약정하였든지간에 주택임대차보호법에 기해서 확정일자와 전입신고를 한 임차인의 지위는 그대로 건물매수인에게 승계되기 때문입니다.2. 단 귀하로서는 전입한 후 외부로 전출하여서는 아니됩니다. 그러므로 대항력을 가지고 잇는지를 살펴야 할 것입니다.3. 한편으로 매도인에게 점유를 인도한 사람의 경우 대항력있는 임대차의 지위는 상실되었으므로 매도인만을 상대로 그 바종금의 반환을 청구할 수 있을 것으로 보입니다. 보다 자세한 구체적인 내용에 대해서는 전출을 하엿는지 일시적으로 매도인에게 거주할 수 잇도록 준 것인지 아니면 전차의 관계인지 등의 구체적인 내역에 따라 다를 것입니다.