부동산 매매 관련 1. 주택사업 시행사 겸 채무자인 갑과 사업부지내 토지소유자인 제3채무자 을 사이에 부동산매매 계약을 체결하였고, 갑이 을 상대로 부동산매매계약을 원인으로 하여 을을 상대로 하여소유권 이전등기 청구권 소송이 진행되던 중, 2. 갑의 채권자인 본인 병이 채무자 갑과 제3채무자 을을 상대로 하여 소유권이전등기   청권가압류 판결을 받아 갑과 을에게 통보되어진 후, 갑이 대법원에서 승소하여 을에게소유권을 이전하라는 판결이 완료 되었습니다.3. 그런데 갑이 채무가 과중하여 채무 초과 상태가 발생하고, 주택사업부지에 채권자들의 채권확보를 위한 법적인 조치들이 시작되자, 시행사였던 정이 사업을 진행하기 위하여, 채무자 갑에게 제3채무자인 을과의 소송에서 승소하였던 부동산매매계약서를 해제할 것을 갑에게요청하였고, 갑은 정의 요청에 따라서 갑과 정이 동시에 을의 집을 방문하여 을과의매매계약해제를 아무런 조건 없이(해제시 위약금 100% 지급, 계약금 10% 미 환급됨) 실행하고, 등기부상에 가처분도 해제해 주었습니다.4. 동시에 정과 제3채무자인 을이 갑과의 매매대금 보다 3배나 많은(약 10억 원을 더 줌)줌) 새로운 부동산 매매계약서를 작성하였습니다.5. 을과 정의 부동산 매매계약서 작성 당시에 첨부서류에 을의 요청에 의하여 채권자였던 본인병이 법원으로부터 판결을 받은 소유권이전등기청구권가압류 사건번호를 적시하여 민사 및 형사상의 책임을 을에게 없고 정에게 있다고 서류를 작성하였고 대표이사의 사용인감을 날인하였던 것입니다.<질의>1. 갑, 을, 정이 공모하여 채권자인 본인 병이 법원의 판결을 받아 유일하게 채권을    회수할 수 있었던 토지에 대하여 채권의 회수를 무력화 한 행위에 대하여 갑, 을, 정은   구체적으로 민사 및 형사적으로 어떠한 책임이 있는지요?2. 채권자인 본인병이 갑, 을, 정을 상대로 어떠한 소송을 해야 하는 것이며 절차는 어떤   것들이 있는지요?감사합니다.
1. 형사책임우선 강제집행 면탈죄로 형사고소 할 수 있는지 검토해 볼 필요가 있는데, 병의 갑에 대한 채권이 어떠한 채권이고 판결을 받아 두었는지 여부를 확인할 수 없어 확답을 드리기는 어렵지만 갑이 병으로부터 가압류를 받고서도 매매계약을 해제하여 가압류를 무효화시켰다면 일단 강제집행면탈죄의 혐의가 인정될 수 있습니다. 그러나 실무상 강제집행면탈죄는 입증의 어려움 때문에 거의 사문화되어 10건중 1건도 채 처벌되지 않는 실정이라 고소하기도 만만치 않습니다. 특히 갑, 을, 정이 공모하였는지 여부와 채무면탈 목적이 있었는지 여부에 관하여 입증의 어려움이 예상됩니다. 어쨋든 강제집행면탈죄 외에는 특별히 형사책임을 물을 만한 사유가 없는 것으로 보이므로 강제집행면탈죄로 몰아가야 할 것 같습니다. 처벌의 가능성은 위 질문내용만 가지고는 불분명하고 좀 더 구체적인 사정을 알아야 할 것 같습니다.2. 민사책임갑이 을로부터 위약금을 반환받았다면 병이 갑에게 채권을 행사하여 민사소송을 제기하시지 않는 이유가 뭔지 궁금합니다. 또한 병이 갑에게 판결을 받았다면 바로 강제집행만 하면 되는데왜 아직까지 강제집행을 하지 않으신 것인지 여부를 확인할 수가 없네요. 현재로서는 병이 갑에게 민사소송을 제기하거나 강제집행을 하는 것이 가장 쉬운 방법입니다.그리고 갑, 을, 정에게 모두 책임을 물을 수 있는 방법은 일단 세명을 모두 강제집행면탈죄로 형사고소를 한 상태에서 공동불법행위로 몰아가 민사상 손해배상청구를 하는 것입니다. 입증의 어려움이 예상되나 병이 갑에게 소송상 청구나 강제집행을 하지 못하는 상황이라면 이 방법이 가장 실효성 있는 방법으로 보입니다. 이 경우 법리구성은 대충 다음과 같습니다.소유권이전등기청구권이 가압류된 경우, 제3채무자인 을은 채무자인 갑으로부터 제기된 소유권 이전 등기 청구소송에 응소하여 가압류된 사실을 주장·입증할 의무를 지고 또한 가압류 사실을알면서도 채무자와 매매계약을 해제하고 새로운 매매계약을 체결하므로써 가압류를 해제시키므로써 채권자가 손해를 입게 되었다면 제3채무자는 불법행위로 인한 손해배상책임을 지고, 아울러 갑과 정이 이에 가담하였으므로 공동불법행위에 기한 손해배상책임을 진다.만약 소송에 대한 생각이 있으시다면 가지고 계신 자료를 가지고 방문해 주시면 좀 더 구체적인상담이 가능할 것 같습니다. 궁금하신 것 있으면 아래 연락처(변호사 상담 직통전화)로 연락주시기 바랍니다.[변호사 상담 직통전화: 02-3481-8800  법률사무소 인본(人本) 이기덕 변호사]