매매 후 누수 문제로 문의 드립니다.. 2011년 2월 21날 등기를 완료했습니다. (매매계약서에도 <<누수 없음>>으로 되어 있음) 6월달에비가 많이 왔을 때 큰방 창문 틈에서 빗물이 한방울씩 떨어지길래 큰일 아닌 듯 그러고 있다가 7월달 장마 때 큰 비가 왔을 때 창틀과 천장쪽에서 물이 줄줄줄 흘러서 일단 윗집에 물이 센다고 얘기하고 이것저것 알아보던 중, 매도인 담보책임이라는걸 알아서 7월 27일날 매도인에게 전화를 했습니다. 매도인이 다음날 인테리어 분과 오기로 했는데 오지도 않고 그 후로는 전화도  안 받고 피하길래 8월 2일날 내용증명을 보냈습니다. 아래는 제가 보낸 내용 증명입니다.------------------------------------------------------------------------------- 생략 보내드린 사진처럼, 비가 내리면 큰방 창문 중 중앙에서 심하게 빗물이 들어오고 있습니다.이는 2011.07.16일 우천 중 최초 발견하여, 방 안쪽 천정에서 빗물이 흘러 창문틀을 타고 흘러내리고 있음을 확인 하였습니다. 또한 큰방 창문틀 아래쪽에서도 누수가 보입니다. 해당 내용으로 유선 통보를 하였으나 이후 조치가 없습니다. 4. 매도인의 담보 책임에 따라 매도인은 건물의 하자에 대하여 손해배상을 하셔야 할 의무가 있습니다. 이에 첨부한 사진을 근거로 누수의 수리건과 도배의 비용을 청구 합니다. 5. 보수에 필요한 비용, 기타 경비금 백만 원을 (￦ 1,000,000원) 배상하시길 바랍니다. 계좌번호 국민은행. 계좌번호 000000 (예금주: 000) 7. 만약 위의 비용을 2011년 08월 10일까지 지불하지 않으면 소송을 통해 청구하겠습니다. 소송에서 발생한 모든 비용은 매도인의 부담으로 하셔야 합니다. 더불어 추가적인 손해가 발생한 것이 있으면 모두 청구하겠습니다.------------------------------------------------------------------------------- 그리고 이 건 매도인이 보낸 내용 증명입니다. 위 당사자간 부동산 매매 후 누수로 인 한 손해배상에 대한 발신자(유하림)는 2011년도 8월 3일에 내용증명을 송달받았으나, 수신자(차◇은)의주장과 달리 매도 후 하자보수에 관한 의무가 없으므로, 수신자(차◇은)는 발신자(유◇림)에게 청구취지의 금원을 청구할 권리가 없습니다. 그렇기에 위 통보서에 대해 발신자(유◇림)는 불복하며 이의신청 합니다.내용 2. 수신자(차◇은)와 발신자(유◇림)는 군포 ◇◇ ◇20-7 ◇◇하이빌 ◇◇3호를 부동산매매한 날은 2011년 2월 21일 입니다. 발신자(유◇림)가 부동산 매입 후 처음 거주하던 세입자(이◇천 2007년 6월 5일 ~ 2009년 6월 4일) 경우 누수에 관련되어 수리를 요청한 적이 없습니다.발신자가 거주 시에도(유◇림 2009년 6월 5일 ~ 2010년 6월 4일) 유선상 말씀 드렸듯이 창문의 개방으로 비 들이침 현상이 있어 이로 인한 도배지의 얼룩이 생긴 경우를 제외하고 누수에 관련되어 수리를 해야 할 상황이 없었습니다. 매도 전 세입자(김정 예 2010년 6월 5일 ~ 2011년 2월20일) 거주시에도 누수에 관련되어 수리를 요청한 적이 없습니다.3. 누수와 관련되어 문제가 있었더라도 발신자(유◇하림) 거주하는 동안 외에도 세입자의 요청으로 수리를 했었을 것입니다. 그것이 문제였다면 계약서에도 이 사항을 명시하였을 것입니다.4. 수신자(차◇은)와 매매 전까지 누수와 관련되어 아무런 문제가 없었기에 매도를 하였습니다.5. 빌라 매매 계약서에도 특약사항 1번, 현 시설상태의 매매 계약이다. 라고 명시가 되어 있습니다. 계약서 내의 부동산 매매 후 6개월 내 하자보수를 해주겠다는 사항은 없었습니다.6. 2011년 6월 23일부터 상당한 비가 계속 내렸지만 그 당시에는 누수에 관해 문제에 대한 언급이나 통보가 없다가 7월 27일에 누수가 되었다는 것은 주택의 노후와 이상 폭우로 인한 누수현상이 생긴 것으로 판단됩니다. 아래의 표는 기상청 사이트(www.kma.go.kr) 관측자료에서 참조된것입니다. (수원지역) 6/2533.0mm6/2622/5mm6/2713/0mm6/281.0mm6/29166.5mm 6.3072.5mm7/2657.0mm7/27104.0mm7/2881.0mm7/297.5mm7/300.0mm7/3137.0mm 7. 누수현상에 대한 정확한 판단 없이(실제 누수관한 원인 및 견적서 미비) 구두로 된 금액 명시 및 추후 문제발생 시에도 수리비를 청구하겠다는 수신인의 요청에 따를 의무가 없다 사료되며 누수현상이 공유부분일 경우 해당 공동주택(빌라) 입주자들과 상의해야할 문제라도 보여집니다.8. 그러므로 발신자(유하림)은 현재 비로 인한 누수에 대해 수리를 해줄 의무가 없으므로 이에 대한 이의신청을 합니다.------------------------------------------------------------------------------- 저희가 알아본 바로는 윗집에 사는 분이 제가 집을 매수하기전에 이집에 살던 분이 몇 번 누수때문에 올라왔다고 얘기를 들었는데 매도인은 그런적이 없다고 하고 부동산분과 짜고 거짓말을 하기 시작합니다.<질의>1. 내용증명에 100만 원을 제시했는데 너무 크게 부른건 아닌가요? 2. 누수전문업체분 불러서 먼저 고치고 난 다음에 견적서를 토대로 금액을 다시 청구해야 하나   요? 아님 바로 소송으로 가야 하나요?3. 변호사 분과 상의 하고 소송을 진행해야 할까요?4. 처음 매도인과 통화한걸 녹취했는데 이것도 법적 효력이 있나요?5. 지금부터 제가 해야 할건 뭐가 있나요? 대게 누수관령 소송하면 금액은 얼마정도를 받나요?아래는 매도인에게 보낸 사진입니다. 그리고 동영상으로 찍어논 것도 있어요. 두서없는 글 죄송합니다. 이런 경우가 처음이라서 답변 부탁 드릴게요. 행복, 웃음, 사랑 가득한 8월 되시고 푹푹 찌는 날씨에 건강 조심하세요.
질문 순서대로 답변 드리겠습니다.1. 누수 수리비에 대한 견적을 내어 보고 그러한 객관적인 자료에 의해 청구된 것이라면 100만   원이 과도하다고 볼 수는 없고, 다만 의뢰인이 보내신 내용증명은 의뢰인의 추측으로 산정   한 것이어서 상대방도 인정하지 않는 것입니다.  따라서 수리하는데 드는 비용에 관하여 견   적을 받아 보시기 바랍니다.2. 수리 전후를 불문하고 매도인이 배상을 해 줄 의사가 없다면 임의적으로 배상액을 받을 수는   없고, 결국에는 소송을 제기하여야 합니다. 따라서 미리 수리하고 그 수리비를 청구하더라도   매도인이 지급하지 못하겠다고 버티면 소송 외에 마땅히 배상액을 받을 방법은 없습니다.3.4. 소송을 제기할 경우 목적물의 하자로 인한 담보책임을 물을 수 있고, 담보책임의 일환으로     누수로 인한 손해배상을 청구할 수는 있는데, 손해배상청구 소송을 제기하면 누수여부에      관하여 하자감정을 받아야 합니다.      하자감정비용이 약 50~100만 원정도로 예상되는데, 손해배상청구가 인정되더라도 배상액이     200만 원 상당일 것으로 보이므로 변호사를 선임하여 소송을 제기할 실익이 없습니다. 즉      소송비용이 배상액보다 더 많이 들 것으로 예상되기 때문입니다.      그리고 매도인과의 녹취록은 민사소송에서 증거로 제출할 수는 있으나 신빙성이 낮아 증거     로 채택되지 않는 경우가 많습니다.5. 따라서 현재로서는 공사업자에게 수리비 견적을 받아 보시고, 매도인을 만나서 견적서상의    금액 중 일부를 부담할 것을 요청하고 이를 완강하게 거절하면 소송을 위한 구체적인 상담을   받아 보시기 바랍니다.