다세대주택 공동지분 수익에 대한 반환청구 안녕하세요 변호사님,다세대(7세대)주택의 공유지분에 대한 이익(임대료)반환 관련 상담받고자 합니다.A(원고)는 다세대주택 지층소유자로 3층은 각 2세대, 그리고 지층 1세대 및 지하부속건물(상가임대)총 7세대로 이루어진 주택에 살고 있습니다.2008년 7월 매매당시 기존 소유자에게 상가임대료 장부를 건네받아 2009년 10월까지 약 1년 가량 지하부분 공유지분에 임대된 상가의 임대료를 관리 및 수익했으나, 등기부등본상 권리가 없다하여 이후 4년 넘게 임대료를 못받고 있습니다.2009년 당시 어머니가 관리하셨던 집에 201호 집주인인 피고(B)가 찾아와서 등기부등본에 지하층부분의 지분이 표시가 명확하지 않다고 주장하면서 기존에 어머니가 관리하시던 임대료 대장을 가지고 가고 임대료 송금을 멈추었다고 합니다.주택은 88년에 승인된 주택으로 공유지분은 표시가 없고 각자 전유부분란에 1층(주택)+지하상가지분 이렇게 표시가 되어 있는데 지하층의 경우는 지하상가지분이 따로 표기되지 않고 지하층으로 합산표시 되어 있었습니다.2013년 12월에 뒤늦게 이 사실을 알고 실제 소유자인 제가(A,원고) 구청에 가서 건축설계당시 승인도면을 요청해서 등기소로 가 본바, 당시 등기관의 단순실수로 판명되어 올해 2월을 기준으로 등기부등본를 지하층(주택)+지하상가지분으로 나눠표시하는 방법으로 정정했습니다.질문입니다.1. 현재 피고(B)를 제외한 세대에 설계도면 및 변경된 등기부 등본을 제시하고 임대료 소급을 요구하는 절차를 진행하고 있으며 대부분 긍정적 의견을 주셨으나 구두 의견을 준거라 효력이 있는지 모르겠습니다.Q.  과거 소급분에 대한 임대료 반환에 대해 전화녹취나 (상대방 동의를 구하지 않고 통화 중에 녹취하는 것) 서면동의를 받아야 받을 수 있나요?2. 소송을 하게 되면, 총 6세대 전체가 아닌, 대화를 자체를 회피하고 있는 피고(B)를 상대로만 부당이익반환소송을 하려고 합니다. (총 추산 임대료는 약 2백만원 정도이고, B분은 약 33만원정도입니다.) Q. 피고분의 임대료에 대해서만 부당이익반환 소송을 통해 이자추가 추심 및 승소시 변호사 비용 요구도 가능한지요? 3. 현재 피고(B)에게 전화통화를 시도했으나, 피고는 제가 자기 번호를 동의 없이 알아냈다며 법적인 문제가 있으니 저랑 통화를 안하겠다고 했고, 그 이후로 전화를 해도 통화가 되지 않으며 임대료 소급문제를 문자로 보냈으나 답변이 없습니다. Q. 피고에게 전화를 하고 연락을 하는데 법적인 문제가 있는지요? 4. 피고는 제가 등기부등본을 수정하고 사실을 통보한 이후에도 저에게 지분소유자의 개별 임대료 및 임대료 송부 계획)을 전혀 알리지 않고 연락도 되지 않는 상황입니다.Q. 과거 소급 임대료에 대해 예상 금액을 바탕으로 부당이익반환 소송을 하는데 문제가 없는지요?  또한, 소송 전 피고에게 알리고 소를 제기해야 하나요?Q. 무단 지분사용에 대한 기타 다른 혐의는 없는지, 상가에 대해 가처분소송을 할 수 있는지 검토해주세요.감사합니다.
질문입니다.1. 현재 피고(B)를 제외한 세대에 설계도면 및 변경된 등기부 등본을 제시하고 임대료 소급을 요구하는 절차를 진행하고 있으며 대부분 긍정적 의견을 주셨으나 구두 의견을 준거라 효력이 있는지 모르겠습니다.Q.  과거 소급분에 대한 임대료 반환에 대해 전화녹취나 (상대방 동의를 구하지 않고 통화 중에 녹취하는 것) 서면동의를 받아야 받을 수 있나요?- 동의요구 가능합니다. 2. 소송을 하게 되면, 총 6세대 전체가 아닌, 대화를 자체를 회피하고 있는 피고(B)를 상대로만 부당이익반환소송을 하려고 합니다. (총 추산 임대료는 약 2백만원 정도이고, B분은 약 33만원정도입니다.) Q. 피고분의 임대료에 대해서만 부당이익반환 소송을 통해 이자추가 추심 및 승소 시 변호사 비용 요구도 가능한지요? - 소송비용 확정절차로 청구 가능합니다. 청구한도는 대법원 규정으로 정해져 있습니다.3. 현재 피고(B)에게 전화통화를 시도했으나, 피고는 제가 자기 번호를 동의 없이 알아냈다며 법적인 문제가 있으니 저랑 통화를 안하겠다고 했고, 그 이후로 전화를 해도 통화가 되지 않으며 임대료 소급문제를 문자로 보냈으나 답변이 없습니다. Q. 피고에게 전화를 하고 연락을 하는데 법적인 문제가 있는지요? - 없습니다. (과도하게 많이 하지 마세요.)4. 피고는 제가 등기부등본을 수정하고 사실을 통보한 이후에도 저에게 지분소유자의 개별 임대료 및 임대료 송부 계획)을 전혀 알리지 않고 연락도 되지 않는 상황입니다.Q. 과거 소급 임대료에 대해 예상 금액을 바탕으로 부당이익반환 소송을 하는데 문제가 없는지요?  또한, 소송 전 피고에게 알리고 소를 제기해야 하나요?- 알리실 필요는 없지만 피고들의 반발이 예상됩니다. Q. 무단 지분사용에 대한 기타 다른 혐의는 없는지, 상가에 대해 가처분소송을 할 수 있는지 검토해주세요.- 형사 처벌이 되기는 어렵습니다. 민사문제가 될 것입니다. 영업정지가처분도 시도할 수 있을 것입니다. 감사합니다.