세든 집이 재건축 한다고 하는데 제가 집을 비켜주지 않거나 임차권등기를 해제하지 않으면 어떻게 되나요? 안녕하십니까 저는 세입자입니다.보증금 3500만원 계약기간 : 1997.4부터 1년 선순위 근저당 : 4천만원 보증금 지급요구 하였으나 지급하지 않아 못받고 있음 보증금 인하로 재계약 계속 보증금을 받지 못하고 있던중 이자라도 받아 볼려고 재계약 하였습니다보증금 3000만원 대여금 500만원(이자로 매월 10만원씩 받기로 함) 계약기간 1999.5부터 1년 임차권등기 1999년 9월 설정액 3500만원 현재 아무것도 못받고 있음(집주인은 얼마전부터 금융거래 불량자로 등록) 아파트는 재건축 승인을 받아 그저께부터 이주비를 지급하고 있음(집주인도 동의하였습니다) 전셋집은 근저당, 임차권등기, 가압류(3700만원)가 설정되어 있어 이주비를 주지 못한다고 함 아파트 거래가격은 약 7000만원이고 저는 주민등록은 옮기지 않았고 짐도 일부 있으나 거주는 다른 곳에서 합니다.질문내용 1.제가 집을 비켜주지 않거나 임차권등기를 해제하지 않으면 조합이나 건축회사는 어떻게 재건축을 추진하나요(어떤 법적 조치를 하게되는 지요) 2.도시재개발법 제45조 제2항에는 임차권의 설정목적을 달성할 수 없을 때는 이용자가 계약을 해지할 수 있고 계약상 금전반환청구권은 시행자에게 행사할 수 있다고 되어있는데 현재 제가 재건축 조합이나 건축회사를 상대로 임차보증금 지급을 요구할 수 있는지요 그리고 이들을 상대로 소제기를 할 수 있는지요 3.집주인은 제가 경매를 신청할 수 있도록 도와주기로 하였는데요, 가장 빠른 방법으로 채무명의를 확보하여 경매신청할 수 있는 방법은 무엇인지요 4.집주인은 제가 집을 인수하는 경우(어떤 방법으로든 후순위 가압류를 해제하고) 가등기를 하자는데 본등기로 이전하지 않는 경우 가등기 상태에서도 가등기 전에 설정된 채권자들에 대한 변제의무가 제게 넘어오는지요 아니면 본등기로 이전하지 않으면 아무 책임도 없는 것인지요 너무길게 써서 죄송합니다
1. 귀하의 상담요지에 따르면 귀하께서 임차하고 있는 아파트에 대하여 선순위의 근저당권과 각종 가압류, 그리고 귀하의 임차권등이 등기되어 있는 상태에서 재건축이 추진되고 있다는 것입니다.2. 아파트의 소유자들(법률상 구분소유자들이라 함) 재건축의 결의를 하더라도 이는 구분소유자들간의 내부적인 결의에 불과하기 때문에 귀하와 같은 임차인들에게는 영향을 미칠 수 없습니다.주택건설촉진법 제44조의3 제5항에는 재건축대상인 노후 불량주택이나 그 대지에 설정된 저당권, 가등기담보권, 가압류, 전세권, 지상권들 등기된 권리는 제33조의 규정에 의한 주택건설사업계획승인 이후에는 새로이 건설되는 주택이나 그 대지에 설정된 것으로 보며 이 경우 도시재개발법 제33조 내지 제45조의 규정을 준용하도록 규정되어 있습니다.  따라서 철거되는 주택및 대지에 등기된 권리는 새로이 건설되는 주택에 설정된 것으로 간주됩니다.3. 특히 귀하와 같은 임차권이 있는 경우, 그 임차권이 주택임대차보호법상의 대항요건의 갖추었는지 여부에 따라 달라지게 되는데( 귀하의 경우는 임차권의 등기가 되어 있는 것으로 보아 주택임대차보호법 소정의 요건을 갖춘 것으로 봅니다.)구분소유권이 주거용 건물로서 임대차법상의 대항요건을 갖춘 임차권이 존재하는 경우 그 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 갖게 되고 또한 그 임차목적물의 양수인은 임대인의 지위를 승계하게 되므로 임대인인 구분소유자가 재건축에 찬성하였는지 여부에 관계없이 어느 누구도 재건축의 결의가 있음을 전제로 해서 임차인에게 대항할 수는 없게 되어 위 아파트의 철거를 위한 전제로서 임차인으로부터 임차물을 명도받을 수 없게 되고 결국 재건축의 추진이 사실상 어렵게 된다고 할 것입니다.아울러 귀하께서 임차보증금반환청구권을 근거로 경매를 신청하는 가장 빠른 방법을 문의하셨는데 경매를 신청하려면 소유자에 대한 채무명의를 받아야되고 그 채무명의는 판결이나 조정조서등으로 재판을 거쳐야 함이 원칙입니다.  그러나 소유자가 귀하를 수취인으로 하는 임대보증금 상당의 약속어음을 발행하여(지급기일을 최소한 8일 이상으로 하여) 공증을 한후  그 지급기일이 지나 집행문을 부여받아 경매를 할 수 있을 것입니다.또한 귀하께서 위 집을 인수할 경우 특단의 사정이 없는 한  그 집에 대한 근저당권과 가압류의 채권금액 또한 인수하는 것이 됩니다.  물론 귀하께서 가등기만 한 상태라면 그 채권자들에게 변제의무는 없게 되겠지만 가등기만 해 두는 것이 어떤 의미가 있을지 알 수 없습니다.5. 위 답변내용은 담당변호사에 따라 견해를 달리할 수 있으며, 담당변호사는 위 상담내용에 대한 법률상의 책임이 없음을 알려 드립니다.