임차인이 월 임차료를 제대로 주지 않을때는 어떻게 해야 하는 건가요? 일층, 이층은 근린생활시설로 임대하고(2년간) 삼층은 주택으로 임대인이 살 고있습니다.근린생활시설은 보증금 오천에 월 임대료 일백만원을 지불하기 로 하고 임대하였으나 임차인이 가계가 제대로 되지 않아 임대료를 약정한 기한내에 주지 않고있어 매우 어려운 실정에 있습니다.저는 월임대로로 설정된 은행 이자도 불입해야되고 다른 불입금도 매월 들어가야만하는데 임대료가 입금 되지 않아 은행 연체료도 제가 부담해야 하는 상황까지 왔습니다 주인은 가계에 잘 나타나지도 않고 전화통화도 잘 안되고 만나기를 꺼려하고 있습니다.그쪽에서는 보증금이 있으니까 그것으로 충당하면 되지 않느냐는 암묵적인 의사 표시가 어느정도 있느것 같구요(임대보증금은 다른 급한 사정 으로 임시 사용하였습니다) 이럴 때는 어떻게 해야 되는지요, 아쉬운건 임차인이 아니라 임대인이 되었습 니다.그리고 현재 임차인이 제3자에게 전전세를 내놓을 경우 임대인의 동의없이 계약한 경우는 무효라고 알고 있는데 동의절차는 어떻게 해야되며 전전세를 하지 않고 현재의 임차인과 월임대료를 기한내에 주지 않는 조건을 들어 계약 을 해지하고 제3자하고 새로운 임대차 계약을 할 수 있는지요, 그럴경우 현 재임차인하고 법적 하자는 없는지요
귀하의 질의에 답변드립니다.민법 제628조에의하면 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정 한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있 다라고 규정하고 있고 판례도 임대차계약에 있어서 차임은 당사자간에 합의가 있어야 하고 임 대차기간 중에 당사자의 일방이 차임을 변경하고자 할 때에도 상대방의 동의를 얻어서 하도록 하고 있으므로 귀하의 경우 임차인과 차임을 조정할 필요는 있을 것으로 보입니다.한편 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임 대인은 계약을 해지할 수 있기 때문에(민법 제640조) 귀하는 임차인을 상대로 이건 임대차계약 을 일방적으로 해지할 수 있겠습니다.참고로 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거 나 임차물을 전대하지 못하기때문에 만일 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하는 경 우 전차인은 임대인에게 임차권을 주장할 수 없고 임대인은 불법점유를 하고 있는 전차인을 상 대로 명도청구를 할 수 있습니다.