미준공 상태의 부동산 매매에 대해서 문의드립니다. 지난 2월26일 경기도 시흥시 정왕동에서 토지소유자가 신축중이던 원룸주택을 임대사업을위해 매입하는 계약을 체결하였습니다.지상3층인 건물에 편법으로 옥탑에까지 방을 들여놓았으나 준공에는 문제가 없다고 하였습니다.또한 계약당시 미준공상태이나 실질적인 공사는 거의 완료된 상태이며 곧 준공신청에 들어갈 예정으로 준공서류만 제출하면 곧바로 승인이 날거라고 하였습니다.계약당시 총 17세대중 12세대가 기입주중에 있어서 추호도 의심하지 않았습니다.또한 건축주 명의를 변경하여 준공신청을 하게되면 등기비나 취득세등 제반 비용의 절감효과도 크다는 말을 듣고 우선 토지부분에 대하여는 소유 권이전등기를 마치고 계속해서 필요서류를 준비하여 6월4일자로 건축주의 명의도 변경하게 되었습니다.그러나 지금까지도 준공검사는 신청조차 하지 못하고 있습니다.< 매매대금지불사항> 총매매대금 39500만원 계약금 1500만원 잔금 34600만원(융자금 3400별도) * 계약당시 기입주자의 보증금 20800만원과 준공불 유보금5000만원을 제외한 8800만원을 잔금(토지부분 정산금)으로 지불하였음.전 토지소유주로 부터 건축도급계약에 의해 공사를 진행한 시공업자는 다음주에 준공신청예정 이라는 답변을 벌써 3~4개월들어오고 있습니다.지금와서 건축도급계약서를 자세히 보니 시공업자는 준공까지의 모든책임을 진다는 조항이 있고 또다른 조항에는 옥탑부분에 문제발생시에는 시공자가 책임지지않는다는 내용도 있습니다.매도인이 해당지역에 장기거주자이며 건축관계및 유사업무에 종사하는점을 과신하여 준공여부에 대한 내용을 계약조건에 한마디도 언급하지 않았음을 크게 후회하고 있습니다.매매계약을 무효로하고 토지를 매도인에게 환매토록 하거나 손해배상을 청구할 수는 없는지요.* 예를들자면 준공검사를 받기 위하여는 옥탑부분을 철거하여야 할것 같은데 철거공사비는 물론 옥탑의 세입자에게 환급해야할 보증금 문제등
1. 매도인이 귀하와의 매매계약당시 위 옥탑부분의 불법증축(방을 들인 것)으로 인하여 건물준공이 불가능하고, 따라서 위 건물이 귀하 앞으로 소유권보존등기가 불가능한 사실을 잘 알면서도 아무런 문제 없이 준공이 가능하다고 거짓말하는 바람에 이에 속아 넘어간 귀하가 매도인과 매매계약을 체결한 것이라면, 귀하는 사기에 의한 의사표시를 이유로 위 매매계약의 취소를 주장할 수 있습니다. 건물도급계약서에 옥탑부분에 문제발생시에는 시공자가 책임지지 않는다는 문구는 시공자가 매도인인 건축주에게 옥탑부분에 방을 들이는 것이 건축법규에 위반되어 준공에 문제가 발생될 여지가 있다는 점을 지적했으나 매도인이 계속 주장을 하는 바람에 시공자가 그로 인한 법적 책임을 면하기 위해 특약을 넣은 것으로 보이므로, 위 옥탑으로 인한 문제점을 건축주가 시공자로부터 설명을 들어 이미 알고 있었던 것으로 생각됩니다.  매매계약이 적법하게 취소되면 계약은 처음에 소급해서 그 효력을 상실하므로 귀하는 매도인에게 귀하가 지급한 매매대금의 반환을 청구할 수 있습니다.2. 위 옥탑부분의 방 문제로 인해 준공이 안되는 부분을 법률적 장해로 해석될 수 있고, 이로 인해 위 매매계약의 목적인 부동산임대업을 달성할 수 없는 경우 매수인은 매매계약을 해제하고, 아울러 손해의 배상을 청구할 수 있습니다(민법 제 580조 1항 본문, 575조 1항 참조).3. 그 밖에 계약 자체를 그대로 둔 상태에서 문제를 해결하려 할 경우 건물준공을 위해 위 옥탑의 철거가 반드시 필요하다면, 그 철거비용을 매도인에게 손해배상으로 청구할 수 있을 것입니다. 끝.