전세계약 만료 및 전세권 설정에 관하여 안녕하세요. 전세계약 만료에 따라 재계약시 관련 하여 상담요청합니다. <상황> 1. 2011년 3월 24일 전세계약(통상 2년 단위이나 1년으로 계약)- 부동산에서 집주인과 계약서 작성(계약기간 2011년 3월 24일~2012년 3월 23일)- 법무사 통한 전세권 설정 완료- 등기부 등본 확인(전세권설정기간 2011년 3월 24일~2012년 3월 23일) 2. 2012년 1월경 집주인의 연락으로 1년더 연장(구두합의)- 계약서 수정없이 전화상 집주인과 구두합의 3. 2013년 1월 집주인과 통화- 집주인은 전세금 동일하게 계속살아도 된다고 함.(전화통화) <문의내용> 2번까지는 최초 계약서를 1년 단위로 작성했더라도 2년을 살수 있을것으로 판단하여 계약서 수정없이 살았습니다. 1. 저 또한 계속 현재 전세집에서 1년이상 유지를 하고 싶으나 계약서 수정또는 재작성 없이 살아도 법적으로 문제가 없는지요? 2. 최초 계약시 이뤄진 전세권 설정의 설정기한또한 수정하지 않고 살아도 되는지요? (현재까지 집주인의 담보대출 등 등기부 등본상 변동사항 없음) <기존답변>1. 주택임대차보호법에 따라 1년을 계약하였다고 할지라도 임차인은 동일한 조건으로 2년을 살 수 있습니다 . 2. 최초 계약시 이루어진 전세권 설정기간이 만료가 되면 전세권 설정등기의 효력이 없습니다. 때문에 새롭게 전세권 설정등기를 하셔야 합니다. 기존 답변에서 궁금한 사항이 있습니다.민법 제312조 전세권의 존속기간에서 2항과 4항중 어디를 우선해야 하는지요.전세권 설정에 따라 등기부 등본상 기한이 상기와 같이 되어있다하더라도, 법 312조 4항에 따르면 전세권 설정등기를 새로이 할 필요는 없어보이는데요..?
귀 사안의 경우 귀하의 전세권이 법정갱신이 된 경우에는 이건 전세권갱신에 관한 등기를 필요로 하지 아니합니다.한편 귀하가 이건 전세권설정자와 전세권설정계약을 재계약하지 않더라도 이건 전세권이 법정갱신 된 경우이므로 위 전세집에서 계속해서 전세권을 행사할 수 있습니다.참고로 전세권의 법정 갱신(민법 제312조 제4항)은 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 변동이므로 전세권갱신에 관한 등기를 필요로 하지 아니하고 전세권자는 그 등기없이도 전세권설정자나 그 목적물을 취득한 제3자에 대하여 그 권리를 주장할 수 있다.(대법원 1989.7.11.선고 88다카21029 판결)고 판시하고 있습니다.