월세를 연속하여 2회 이상 미납시 계약을 해지할 수 있나요? 안녕하세요. 임차인의 상습적인 연체로 머리 아픈 집주인입니다. 계약해지 관련하여 두가지 질문을 드리고자 합니다. 1. 민법에 따르면 월세(아파트입니다.)를 2기 이상 연체시 계약을 해지 할 수 있는 것으로 알고   있습니다.    그러면 2기 연체사실이 발생한 경우 (예를 들면 어제부로 2기 연체가 발생하여 오늘) 제가    구두로 계약해지 의사를 표시하면 설사 오늘 이후 언제고 임대인이 2기 모두 또는 1기 월세   를 납부한다고 하더라도 이미 2기 연체사실이 발생하였고 제가 계약해지 의사를 먼저 표시하   였기 때문에 법적으로 계약을 해지시키는데 문제가 없는 것인지요?   (명도소송 등을 진행하게 되면 수개월이 걸릴텐데 그 사이에 임차인이 월세를 일부 납부하게   되면 혹 계약해지 사유가 다시 소멸되는 것인지가 궁금한 것입니다.)2. 민법에서 2기 연체라는 것이 꼭 연속하여 2기일 필요는 없고 전체 연체 금액이 2기의 임차액   에 달하는 경우로 알고 있습니다. (맞지요?)    그런데 제가 임차인이랑 맺은 임대차계약서를 다시 보니깐 거기에 계약내용 중 월세를    연속하여 2회이상 미납시 계약을 해지할 수 있다는 문구로 인쇄되어져 있더군요.   이것은 부동산에서 제공한 기본 계약서 양식에 이미 표준 형식으로 인쇄되어져 있는 내용입   니다.   제가 처음으로 집주인의 입장에서 계약을 맺은거고 그당시엔 이런 일을 전혀 예상치 못하였   으며 2기의 의미도 몰랐던 터라 신경 안썼던 내용인데 지금 보니깐 그렇게 되어 있더군요.   혹 이 계약서상의 문구 때문에 무조건 연속한 2회 연체가 발생했을 때만 저에게 계약해지    권리가 생기는 것인지, 아니면 이 계약서상의 문구와는 관계없이 민법의 내용대로 연속하지    않아도 2기의 금액에 달하는 연체가 발생하면 계약을 해지할 수 있는 것인지 궁금합니다.고맙습니다.
1. 민법 제640조의 연체차임이 2기의 차임액에 달한 때라 함은 연속해서 2기의 차임을 연체   한 때는 물론이나, 연속해서 연체하지는 않더라도 연체차임이 2기분에 달한 때도 포함합니   다.    한편 위 조문은 계약 해지를 함에 있어서 임대인이 상당한 기간을 정하여 최고함을 요하는    것이 아니라고 하고 있습니다.(대법원 1977. 3. 8 선고 75다 2032) 따라서 연체차임이 2기   에 해당되고, 해지의 의사표시를 하였다면 향후 임차인이 차임을 지급하더라도 계약이 부활   되지 않습니다.    참고로 관련 판례를 보면 본조의 규정취지는 다른 규정들에 의하여 임차인을 강력하게 보호   하는 반면에 임차인의 차임지급의무를 성실하게 이행하게 하자는 데 있으므로 본조에 의한    임대차계약해지의 경우에는 계약일반의 해지의 경우와는 달리 임대인의 최고절차는 필요    없다(대법원 1977. 3. 8. 선고 75다 2032)2. 민법 제640조는 강행규정입니다. 따라서 임대인과 임차인간에 월세를 연속하여 2회 이상    미납시 계약을 해지할 수 있다라고 계약을 체결하였더라도 통산2기의 차임을 연체하였다면    계약해지를 할 수 있습니다.