돌아가신 아버지소유땅을 작은아버지가 몰래 팔았습니다. 얼마전 5월14일에 집으로 한통의 편지가 왔습니다.부동산 특별소유법?의 의거하여 으로 5/23일까지 소유부동산에 대하여 본인 소유자를 확인하라는 군청으로부터 편지였습니다.그 내용은 시골에 아버지 성함으로 된 땅이 있습니다.그런데 그 땅을 1990년 12월에 박 00씨가 매매하였다는 것인데 그 사실이 맞는지 확인하라는 것입니다.사실이 맞지 않으면 이의를 제기하라는 것이었습니다. 문제는 지금 아버지는 그 1989년 경 돌아가셨습니다.어머니와 1남 4녀의 자녀가 있습니다.그당시 가장 큰 아이가 중학생이었습니다.어린 자녀들과 생계가 막막해진 어머니께서는 고향에서 떠나와 작은 아버지가 살고 계신 곳에 잠시 1년 정도 거처하다가 전혀 도움을 주지 않고 더 생계가 막막하여 그곳을 떠나게되었습니다.1990년쯤은 가족이 시골을 떠나왔을 때입니다.아마도 작은 아버지가 그 시골을 몰래 팔아먹은것 같습니다.어머니는 당연히 시골에 땅이 있지만 팔 생각은 않고 그대로 놔두실 생각이었고 아버지소유로 된 땅인데 소유권이전을 하지 않은채 그냥 놔두셨나봅니다.그걸 알고 작은아버지가 그러셨을 거라 짐작합니다.물론 이의신청했습니다.이의신청기간이 2달이나 길었는데 뭔 이유에서인지 1달반만에 상속자들의 주소를 찾지 못하여서라는 군청직원들의 변명과 함께 이의 신청 기간을 겨우 5일 남겨두고 편지를 보냈다는 것입니다.이의신청했다는 사실이 박00에게 알려졌는지 5/30일에 작은아버지께서 연락을 하셨더군요 작년에 땅을 팔았었는데 돈을 받았고 그 돈은 고스란히 다 남겨놨고 어떻게 할지 상의할려고 했었다 라고 말입니다.용납못할 일이라고 생각하기에 땅을 매매했다면 매매계약서며 관련된 일체서류를 보여달라고 했고 그 돈의 상의는 필요없고 무존건 안된다고 말은 했는데 1.땅 문서가 저희가 현재 없습니다.작은아버지께서 땅문서를 보여달라고 해서 어머니가 보여주셨다고 합니다.땅 문서없이도 매매 거래가 가능한가요?2.소유자가 사망하였을 경우 자녀들이 상속자라고 하는데요.그럼 땅을 매매하려면 그 상속자들을 한명한명씩 땅을 팔겠다고 해야하지 않나?확인서나 도장 이나 이런걸 다 받거나 해야하지 않나요?3.지금까지 그 땅이 있었는데 왜 아버지가 사망하였음에도 불구하고 소유권이전을 하지 않았는지에 반문할 때 어머니는 당연히 아버지 이름으로 되어 있었기에 크게 신경쓰지 않았다고 하고 저희도 어머니가 특별히 말씀 없었고 정정하기시에 그냥 무신경했었던건데요.무지라고 할 수 있지만 이런 반문에 대해서는 뭐라고 해야 할까요?4.땅 원래 소유자가 있어도 재산세?를 꾸준히 낸 사람이 이런경우 소유권을 주장하기에 더 유리하다고 하다는데 그게 맞는지요?정확하게 뭔 말인지요?5.그럼 지금껏 재산세는 왜 안 냈나고한다면 한번도 내라고 고지서가 날라온 적도 없었고 군청이나 어디 세무소에서조차 연락이 온 적이 없었다는 것입니다.이런경우 어떻게 해야 할까요?6.작은아버지가 박00에게 땅을 팔았다면 그 사람들이 가지고 있는 매매계약서나 다른 증빙서류로 인해 소유권분쟁 시 그들이 더 유리해질수 있냐는 것입니다.그렇게 소유자가 아닌 경우는 불법 아닌가요?그럼 처벌을 할 수 있나요?7.박00이 연락을 해 올 수 있다고 하는데 작은 아버지가 대신 연락을 한 것으로 보입니다.이럴 경우 대처방법은 어떻게 해야할까요?8.군청에서는 이의신청에 대한 답변을 6월 말쯤에나 들을수 있다고 하는데 그때까지 기다려야만 하나요?법률사무소가 아니고 자세히 알아볼수는 없나요?동사무소나 법원?9.만약 소유권 분쟁이 날경우 대처법과 필요한 서류는 무엇인지요?두서없이 질문하였지만 자세하게 답변 부탁합니다.감사합니다.
1.등기권리증(등기필증, 땅문서)이 없어도 매매를 할 수 있지만 소유권자가 아닌 작은아버지가 양수인에게 양도할 수 없습니다.2.부친이 사망한 후 아직 공유지분등기가 경료되지 않더라도 상속인들의 공동소유이므로 매매하려면 상속인들의 동의가 있어야 합니다.3.상속등은 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 않습니다.따라서 상속인들에 의한 공유지분등기가 경료되지 않더라도 처분시에 등기를 하면 됩니다.4.귀 사안의 경우에는 시효취득 요건에 해당되지 않기 때문에 설사 경작자라도 시효취득을 주장하기 어렵겠습니다.5.재산세와 소유권과는 직접적인 관계가 없습니다.6.귀하의 작은 아버지는 귀하를 포함한 상속인들의 대리수권이 없는 한 대리권을 행사할 수 없습니다.7.귀하측이 양수인에게 작은아버지 매매에 관한 대리권을 수여하지 않았기 때문에 이건 매매는 무효라고 주장할 수 있겠습니다.8.만일 귀하측의 이의신청에 대한 답변이 6월말경에 예상되어진다면 그때까지 기다시기 바랍니다9.소유권분쟁이 발생하는 경우 이건 매매계약이 무효라는 사실을 입증하면 될 것입니다.