지방의 복잡한 주택상가관련 법률자문을 구합니다. 지방의 주택 및 상가 건물을 아버님께서 1998년에 구입하셨습니다.해당 물건은 28.9평형 주택 한채와 상가 세채가 있는 대지 약 200평규모의 물건입니다.현재 저희 부모님과 고모님네가 공동소유주로 실제 점유, 임대중에 있습니다. 문제는 다음과 같습니다.첫째, 살림집 주택 한채와 상가건물 한채가 매매이전간 소유권이 누락되었습니다.(건물만)      때문에 아직까지 매도인 명의로 해당 건물은 소유권등기가 남아있는 상태입니다.             당시 지금은 매매를 중개했던 중개인도, 매도자도 고인된 상태입니다.      실제 점유 중에 있고, 당시 매매계약서도 갖고 있는 상태입니다.      (등기필증도 보유)                   전 매도자가 고인이 된 상태로 작성된 등기신청서류가 접수가 불가한 것으로      압니다.            -> Q1.상속권자를 상대로 소유권이전등기청구를 해야 하는 건지요?                  매도자의 상속자는 배우자1, 자식3명으로 알고 있습니다.  둘째, 위 주택이 (전 소유인 등기는 되어있고)이전등기를 하려고 보니 건축물대장에 등재가 되어 있지 않아 등기가 불가한 상태입니다.           등재된 부속건물하나는 등기부등본과 건축물대장 건축물 내용이 상호 맞지 않는다고       법원등기소에서 말합니다.-> Q2.건축물대장 등재는 시청건축과에 신청하면 되는 건지 자세한 절차가 궁금합니다.셋째, 등기이전을 하지 못한 위 두 건물에 대해 보수개량되어 상태가 좋아져서 인지,       전 매도자의 채권자(농협,신협)가 가압류를 2000년에 걸어놓은 상태입니다.-> Q3.소유권을 이전받으면 자동으로 풀리는 건지요?넷째, 인접 공장에서 저희 대지 일부에 무단점유하여 임대료 등 어떠한 비용지불도 사용하고 있습니다.-> Q4.법적 대응방법과 가장 현명한 매각방법은 무엇이 있을지요?마지막으로, 공동 소유이다보니 분쟁의 소지가 있습니다. 예를 들면, 살림주택의 전세보증금을 15년째 고모댁이 상의없이 보유활용?하고 있는 상태입니다. 주택개량보수와 전세계약을 고모댁에서 하였다는 이유인데요. 상당히 부당하단 생각이 듭니다.-> Q5.보증금 보관존치 이전에 관한 요구를 담은 내용증명을 공동소유주에게 보내고, 임차인에게도 향후 전세계약 연장시 공동소유주인 우리의 연장허락을 득하지 못할 경우 반쪽자리 계약으로 계약의 법적효력을 인정할 수 없음을 내용증명으로 발송하려 합니다.법적 효력을 기대할 수 있는 지요?  내지는 더 좋은 방법이 있다면 안내 바랍니다.이상 다섯가지로 되도록 말이 아닌 답메일로 가능한 상세히 주셨으면 합니다.
질문 1에 대하여.상속인들을 상대로 한 이전등기 청구 소송을 제기하여야 하는데, 알 수 없다면 사망한 매도자를 상대로 하여 소송을 제기한 후 사실조회를 통하여 피고 정정을 하여야 합니다. 시기가 오래되었으나 점유를 하였기에 이전등기 청구 소송의 소멸시효는 문제되지 않을 듯 합니다. 질문 2에 대하여,건축물 대장에 등재를 하려면 먼저 이전등기 청구소송을 제기하여 확정을 받은 후 건축물 대장을 편재하여야 합니다. 즉 소송 없이 구청 등에 처리를 할 수 없습니다. 질문 3에 대하여이전등기를 받는다고 하여 전 매도자의 채권자의 가압류가 풀리지 않습니다. 우리나라는 등기가 넘어와야 소유권이 이전되기 때문입니다. 등기 소송을 완료한 후 전 매도자 측과 정리를 하여야 합니다. 질문 4에 대하여점유 부분에 대한 명도 및 지료 상당의 부당이득 반환 청구 소송을 제기하여야 하는데, 소송 진행 중 측량, 지료 감정 신청을 통하여 이를 입증하여야 하고, 소송 진행 중에 조정 등을 통하여 매수를 할 것을 의견 타진해 볼 수 있습니다. 마지막 질문에 대하여임대보증금을 단독으로 소유할 권한은 없기에 반환 청구와 횡령 고소가 가능해 보입니다. 다만, 개량 보수에 소비된 금원과의 차액을 고려하여 불법영득 의사가 인정되지 않아 횡령에 관한 무혐의가 결정될 소지가 있습니다. 내용증명을 보내는 것은 상관없는데 보내기 전에 변호사의 자문을 꼭 받기 바랍니다.