보존등기전 까지의 소유주는 누구인가요? 사실 관계는 이러합니다.32평짜리 다세대 주택(신축건물임) 매매 계약을 체결했습니다.매매가는 9천 5백이구요.6천은 은행융자이구 나머지 3천 5백은 입주하는 대로 주기로 했습니다 그런데, 등기를 확인하니 아직 이 건물이 등기도 안 되어있고, 준공허가도 나지 않은 상태입니다.(이 부분은 부동산중개업자 의 해명) 중개업자는 6월 말까지는 준공허가를 내고, 등기를 하 여 줄테니 걱정말라더군요.준공허가를 하고 난 후, 등기도 같이 해준다고 하구요.현재 이 번지의 대지와 그 대지위의 건물 (단층주택임-건물신축을 위해 철거됨)의 소유주는 건설업자의 형 명의로 되어있고, 근저당과 같은 사항은 없이 깨끗합니다.일단, 150만원을 계약금으로 걸었고, 이달내로 입주하면서, 나머지 잔금 3천 350만원을 모두 지불할 계획입니다.등기가 안 되어 있는게 아무래도 맘에 걸려서 몇가지 여쭙겠습니다.질문사항 : 1)보존등기전까지의 소유주는 누구인가요?2)주택매매 관행상 중도금과 잔금의 지급시기는 언제인가요?가급적, 등기될 때 지급해야 하는 것 아닌가요?3)만약, 중도금과 잔금을 지급하고 난 후, 등기명의인이 전혀 영뚱한 사람이 되어서, 건물을 인도하라고 요구하면, 매도인과 중개인, 건물명도청구인(등기명의자)에게 어떤 권리주장을 할 수 있나요?다소 횡설수설 감은 있지만, 저에게는 처음인 주택매매라 요기 조기 알아보다 묻는 것이니까 질문사항외에도 해주실 말씀 있 으시면 보다 상세한 설명 부탁드립니다.부탁드릴께요!!!
1. 보존등기전까지의 소유주는 일반적으로 그 대지의 소유자가 되는 경우가 많다 할 것이나 특별한 사정이 있는 경우 건축허가자 등이 소유자가 될 소지도 있는 것으로서 이는 사실관계에 따라 진정한 소유자가 결정된다 하겠습니다.2. 중도금의 수수는 등기전에 이루어지는 경우가 있으나 잔금의 경우는 보통 등기와 동시에 지급되는 경우가 많은 것 같습니다.3. 제 3의 등기명의인이 나타나 건물의 인도를 요청하면 귀하는 위 제 3자에게는 무권리자이므로 특별한 사정이 없는 한 대항하기 어려워 보이며 중개인에게는 하자있는 건물을 중개한 것이므로 손해배상청구를 할 수 있을 것이고 매도인에게는 불법행위로 인한 손해배상청구 및 경우에 따라서는 사기, 배임 등 형사책임도 물을 수 있는 여지가 있습니다.4. 결론적으로 중도금의 수수는 별론으로 하고 적어도 잔금은 소유권보존등기와 동시에 지급될 수 있도록 하여 입주하는 것이 좋을 듯 싶습니다.