전세금을 다 돌려받을 수 있는지 궁금합니다. 2000년 3월에 광주 운남동에 위치한 운남주공아파트에 3,000만원에 전세로 입주하였습니다.그 당시 등기부등본상에는 주택은행에서 1,500만원이 설정되어있는 상태로 계약을 하고 전세권설정도 하고 확정일자도 받아놓았었습니다.최근 2001년 6월 25일 법원직원이 집이 경매에 들어갔으니 서류를 지참하고 법원에 가라고 하여 알아보니 2000년 8월 가압류가 들어와 있고 세금을 2억이란 돈을 내지 않아 세무서에서도 2000년 8월에 압류를 한 상태였습니다.그래서 등기부등본상에는 저희가 2순위로 되어있는데 나중에 경매처리가 되더라도 저희는 전세돈을 다 받을 수 있겠는지요.현재 그 아파트 싯가는 5,500만원에서 6,000만원정도 한다더라구요.그래서 혹시 몰라서 공증사무실에 가서 물어보니 2순위로 되어있어서 그 돈을 다 찾을 수 있다고 굳이 공증까지 할 필요가 없다더라구요 그래도 혹시 몰라서 6월27일날 공증서류를 하나 받아놓았습니다.다른데서 들어보니 국가의 세금이 먼저라는 말도 들리던데 궁금해서요상담 부탁드립니다.
1. 귀하의 질의에 답변드립니다. 2. 질의요지를 보면 귀하가 선순위 피담보채권액 1500만원 다음 순위로 보증금 3000만원에 대항력과 확정일자까지 받았다면 설령 임차목적물이 경매절차에 낙찰이 되더라도 귀하의 보증금은 건질 수 있을 것으로 보입니다. 다만 현재의 거래가격이 6000만원 이하로 경락된다면 사정이 달라질 수 있습니다.3. 한편 주택임대차보호법 제8조 1항을 보면 임차주택의 경매신청의 기입등기전에 임차인이 대항력(주택의 인도와 전입신고)의 요건을 갖추고 있으면 보증금중 일정액에 대하여 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있고, 동조 3항을 보면 우선변제를 받을 임차인 및 보증금중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위안에서 대통령령으로 정한다고 규정하고 있습니다.   4. 따라서 귀하의 경우 서울,광역시의 보증금 한도액이 3000만원 이하중 1200만원 한도이기때문에 최소한 임차목적물이 경낙이 되더라도 1200만원정도는 최우선순위로 배당받을 수 있습니다.(배당순위를 보면 소액주택임대차보증금 채권은 국세보다 선순위입니다) 참고하시기 바랍니다.