임대차 만료시 원상복구의무의 범위는 어떻게 잡아야 할까요? 안녕하십니까? 임대차 종료시 임차인의 원상복구의무의 범위에 관한 질문입니다... 제가 다니는 회사는 지난 2월 말경에 기간만료에 따라 더이상 임대차계약을 연장하지 아니하고 계약해지를 통보한 후 다른 빌딩으로 이전하였습니다. 계약상 전 빌딩에 대한 임대차기간은 4월 15일에 만료를 하였지만(건물에 입주한 시기는 4년 전이고 해마다 1년 단위로 임대차계약서를 새로 작성하였습니다), 원상복구의 범위와 관련하여 쌍방 의견차이가 너무 커서 원상복구작업이 이루어지지 못하다가 결국 4월 21일에야 원상복구작업을 완료하고 명도하여 주었습니다. 그런데 문제가 되는 것은 전 빌딩 측에서 원상복구에 대하여 과도한 요구를 하였고, 당사는 이를 인정할 수 없었지만 하루라도 빨리 보증금을 반환받아야할 급박한 사정때문에 부득이 일단 임대인이 원하는대로 원상복구를 해주고 보증금을 반환받았습니다.. 이에 당사는 너무 억울해서 어떡하든지간에 과도한 원상복구비용 및 만료일초과분(6일) 임대료 및 관리비(이하 임대료 등이라 함, 임대인은 만료일을 6일 초과해서 원상복구 및 명도가 되었다며 이 일수만큼의 임대료 등을 공제하고 나머지 보증금을 돌려주었습니다)를 반환받으려고 합니다..임대인은 임대차계약서에서 원상복구에 대해 을은 명도시 임차물건에 대하여 모든 시설은(칸막이, 천정, 바닥, 전기, 통신, 도장, 설비시설 등) 최초 계약 당시의 원형 및 원상태로 복구하여야 하며...라고 규정하고 있는 것을 들어 당사에 대해서 당사가 변경/설치한 구조물의 철거 및 일부 파손부분 수선 이외에, 가. 바닥타일을 전부 다 철거하고 새로 깔 것 나. 천정타일을 전부 다 철거하고 새로 설치할 것 다. 벽과 히터박스 등이 처음 입주할 당시의 색깔에서 좀 누렇게 바래졌으니 전부 다 새로 도색할 것 라. 심지어 공용부분인 당사 사용층 엘리베이터 통로 쪽 벽, 바닥, 천정도 전부 새로 교체 및 도색할 것을 요구하였었습니다. 1. 여기서 원상복구의무 범위의 유권해석은 어떻게 되는것인지요(특히 판례의 해석)?2. 임대인은 당사가 입주할 당시 전 입주자는 바닥이나 천정을 다 새로 해주고 나갔다며 당사도 바닥, 천정을 다 새로 할 것을 요구하였고, 계약서상 원형 및 원상태로 해 놓아야 하니 자연스럽게 시간이 흘러 변색된 벽 등도 원래 색으로 도색을 하라고 요구했던 것인데, 이게 타당한 해석 및 주장인지요? 제가 알기로 원상복구의 일반적인 의미는 입주 당시 임차인이 설치한 부속물이나 시설을 그대로 철거하고 원래대로의 구조대로 복구해놓으면 되는 것으로 알고 있습니다. 물론 부속물이나 변형물을 설치 및 철거하면서 손상된 부분(천정의 못자국이나 떨어져 나간 바닥 타일 등)은 저희가 보수를 해야겠지만 바닥이나 천정 전부를 다 새로 하라는 건 원상복구의 범위를 넘어서는 건물주의 과도한 횡포가 아닌지요?.. 건물주가 새로운 입주자를 유치하기 위해 해야할 일을 입주자에게 떠 넘기는 것이 아닌지요?.. 그리고 원형 및 원상태의 의미가 건물주 말대로 벽이나 타일의 색까지 원래의 깨끗한 색으로 해 놓아야 한다는 의미로 해석되는 것인지, 그래서 당사가 도색까지 다 해야 하는 것인지요?... 3. 임대인이 공제한 만료일초과분의 임대료 등에 대해서도, 6일이 초과하여 원상복구가 된것은 그동안 원상복구범위에 대해서 의견조율이 안되었던 이유에 기인하는 것이고, 그리고 대법원판례에 따르면  임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에도 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용/수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다고 하고 있는바, 우선 1) 당사는 일단 이사는 하고 원상복구만 안되고 있었던 건데 이도 점유로 봐야 하는 것인지요? 2) 점유가 인정된다 하더라도 사용/수익한 것은 아니므로 당사의 부당이득반환의무는 없는 것은 아닌지요? 즉 6일 만료일초과분의 부과 및 공제는 부당한 것이며 당사가 부담해야할 책임이 없는 것이 아닌지요?..4. 당사가 소송으로 위 과다복구비용(원상복구는 당사가 인테리어업자를불러 공사를 완료하였고 그 비용을 다 지급하였음) 및 만료일초과분을 돌려달라고 주장한다면 어떤 법리로 구성해야 하는 것인지요(부당이득반환청구, 유익비상환청구, 손해배상청구?...)?  질문을 해놓고 보니 너무 장황하고 변호사님께 너무 많은 부담을 지우는 것은 아닌지 모르겠습니다. 임대인의 횡포가 너무 부당한것 같아 억울한 마음에 질문이 많아졌습니다. 특히 위 질문중에서도 원상복구의무의 범위에 대한 판례의 유권해석만큼은 꼭 알려 주시면 감사하겠습니다.그럼 염치 불구하고 답변 부탁 드립니다. 감사합니다.
1. 원상복구의무 범위에 관하여 대법원의 판결을 보면 원상회복의 범위를 판단할 때는 임차인,임대인간에 어떠한 약정이 있었는지 있었다면 그 내용과 취지는 무엇인지, 임차인이 임차할 당시의 목적물의 상태는 어떠하였고 임차인이 개조 단장한 시설은 어느것이며 임대인이 요구한 원상회복의 범위는 어느정도의 것이었는지, 그리고 실제로 임차인이 원상회복을 한 것은 어떤 것이었는지를 심리, 확정하여 이에 터잡아 임차인의 원상회복의 이행여부나 손해배상책임의 유무 또는 그 범위를 판단하여야 할 것이다 고 판시하고 있습니다.(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카 12035)2. 임차인과 임대인간에 원상복구의 범위에 관하여 상호 원만히 타결되지 않을 경우에는 법적으로 판단을 받아 볼 수 밖에 없겠습니다.3. 귀 사안의 경우 귀사의 점유는 본래의 임대차계약서상의 목적에 따라 사용, 수익한 것이 아니므로 부당이득이라 할 수 없습니다. (참고 대법원 2006.10.12. 선고 2004재다818 )4. 과다복구비용과 원상복구기간 동안의 차임반환 청구를 하기 위해서  유익비등 반환청구소송이라 해도 될 것입니다.