세입자 입장에서 전세금액에 대해 보호를 받을 수 있는 방법 수고많으십니다.전세권 관련 문의가 있어 상담신청 합니다.제가 청주지역에 있는 민영아파트(대우 푸르지오)에 전세계약을 했습니다. (4개월 전)12월1일부터 입주가 시작된 분양아파트입니다.부동산 중개인 얘기로는 등기가 나지는 않았고, 1~2개월 정도 후에 일괄로 등기가 난답니다.주인하고는 12월10일 날 본계약을 하면서 잔금 1억9백만원을 지불할 예정입니다.분양가는 1억2천 정도이고 전세금액은 1억1천5백만원입니다.현재는 6백만원으로 계약금을 지불하고 가계약을 한 상태이고요.등기가 나지 않았으면 전입 시 확정일자도 받을 수 없는 것 아닌가요?세입자 입장에서 전세금액에 대한 보호를 받을 수 있는 좋은 방법이 있으면 알려주세요.(계약서 상에 융자없이 전세권설정이란 특약을 넣었으나 법적효력은 없는 것 아닌지요?)
로시컴 법률구조재단을 방문해 주셔서 감사드립니다. 미등기 아파트라도 주택임대차보호법상의 대항요건과 임대차계약증서상에 확정일자를 부여받으면 임차권등기를 하지 않았다 하더라도 우선변제권을 주장할 수 있습니다. 따라서 귀하가 미등기 아파트를 실 소유자와 임대차계약을 체결하고 주택임대차보호법상의 대항요건인 아파트의 인도 및 전입신고를 갖춘 후 임대차계약증서상에 동사무소 또는 등기소, 공증사무소 등에서 확정일자를 받아두면 향후 임차목적물 아파트가 등기가 경료되더라도 후순위 담보권자 및 채권자들에 대해서 우선변제권을 주장할 수 있어 임차보증금을 보호 받을 수 있습니다. 한편 귀하와 실소유자간 계약서상에 융자없이 전세권설정이란 특약을 넣었다면 법적 효력은 그대로 발생하며 만일 특약을 위반하는 경우 채무불이행의 책임을 지며 그로 인하여 계약해제와손해배상책임이 발생될 수 있습니다.     그러나 귀하의 경우에는 임차목적물이 아직 미등기 아파트이기 때문에 주택임대차보호법상의 대항요건과 임대차계약증서상에 확정일자만을 갖추면 설령 전세권설정을 하지 않았다하더라도임차보증금은 보호될 수 있습니다.