전세계약을 해지하려고 하는데 안녕하십니까?저는 가게 주인이고 전세만기로 계약해지 할려고 하는데 계약서상 임차인(계약자)과 실제 사용자 두 사람이 서로 전세계약금이 자지 것이라 주장합니다.실제 사용자가 계약서랑 열쇠를 가지고 있고 달세는 2년간 두 번 실사용자가 주었습니다.가게는 1년 이상 닫혀 있었는데 그 동안 임차인에게 달세를 달라고 하면 실제 사용자에게 받아가라고 하였고 달세는 자기와는 상관없다고 했습니다.실 사용자는 계약자가 계약서랑 열쇠 가지고 자신이 직접 관리했다고 주장하고 임대인은 이때가지 사정이 있어 가게관리를 못했고 계약금은 자기 것이라 주장합니다.이런 상황에서 <질의>1. 내용증명을 보내야 하는건지  2. 아니면 공탁을 해야하는 건지  3. 공탁은 가능한지 해결방법을 가르쳐 주시면 감사하겠습니다. 수고하십시오.
임차인이 임차권을 실사용자에게 양도한 경우라도 임차권양도에 대해 임대인의 동의가 없으면 임대인은 그 계약을 해지할 수도 있습니다(민법629조).또 임차인이 임대인에 대해 가지는 보증금반환채권을 실사용자에게 양도했다고 하더라도 그 양도사실을 임차인이 임대인에게 통지하지 않았으면 그 양수인이라는 실사용자는 그 양도로 임대인에게 대항하지 못합니다. (민법 450조) 실사용자가 단순히 임대차계약서 원본과 열쇠를 소지하고 있다는 사실만으로 채권양수인이 되는것은 아니며, 이와 같은 채권양도통지가 적법하게 이뤄져야 합니다.따라서 임대인으로서는 이와 같은 보증금채권양도통지를 받지 않은 이상 임차계약서상의 임차인에게 보증금을 반환하는 것이 타당하다고 생각됩니다. 다만, 임대인은 위 보증금에서 임차인의 채무불이행으로 인해 발생된 채권(연체된 임료-실제 사용하지 않고 가게문을 닫은 경우라하여도 임차인은 임료를 지급할 의무가 있음, 그 밖에 전기와 수도사용료 등 공과금 등)을 공제한 나머지만 반환할 책임이 있습니다.한편, 보증금의 반환과 임차점포의 명도는 서로 동시이행관계에 있으므로 임대인으로서는 임차인이 실 사용자를 설득해 점포를 비우지 않는 한 보증금의 반환을 거절할 수 있습니다.그 밖에 임대인은 위 보증금중 연체된 임료 등을 공제한 잔액을 공탁할 수도 있지만, 임차점포를 넘겨받지 않은 상태에서 일부러 먼저 공탁할 필요는 없다고 생각됩니다. 실사용자가 임차점포를 계속 사용하고 있으면 임대인으로서는 그 점포를 비워줄 때까지 발생된 임료까지 보증금에서 공제할 수 있기 때문입니다. 끝.