가등기가 된 주택과 전세계약을 했으나 불안합니다. 안녕하세요.저는 현재 전세 보증금 3,000만원에 임대차 계약을 맺은 임차인 입니다.그런데 계약서를 작성 당시 중개사 사무소를 통해 작성을 했는데 계약을 한 당사자는 등기명의인이 아닌 등기명의인의 언니였습니다.중개사는 그 분을 그 집의 실제 소유자라고 소개하면서 사정상 그 사람의 동생 앞으로 집의 소유 명의가 되어있다고 설명했습니다.그런데 또 다른 문제는 실제 소유자라고 주장하는 그 분의 또 다른 동생 앞으로 가등기가 되어 있는 것입니다.중개사는 그 분의 상황을 잘 안다고 아무런 문제가 없을 것이라 하여 계약을 맺었으나 자꾸 걱정이 되는군요.우선 계약서 상의 임대인란에 실제 소유자라는 분의 이름을 쓰고 그 밑에 대리인란에 등기명의인의 이름을 쓴 후 두 사람의 도장을 받고 또한 등기명의인의 인감증명서도 제가 받아놓은 상황입니다. (계약서를 쓸 당시에는 실제 소유자라는 분만 있었고 그 분이 명의인의 인감과 인감증명서를 지참하고 있었음) 그리고 계약서상에 가등기권리자 앞으로 본등기가 실행될 경우 임차인인 저의 권리를 인수하는 조건이라고 명시했습니다.그런데 가등기가 된 계약서를 가지고 은행에 갔더니 주택전세자금 대출 불가라고 하더군요.현재 계약금을 10%(300만원) 지불한 상태이고 11월9일 입주하면서 나머지 2,700만원을 주기로 했습니다.그냥 막연히 불안합니다.변호사님께서 만약 안전장치를 위한 방법이 있다면 제가 지금 상황에서 취할 수 있는 안전한 방법을 알려주시고 혹시 무슨 일이 발생한다면 어떠한 상황이 올 수 있으며 제가 저의 보증금을안전하게 지킬 수 있을까요?현재 확정일자를 받아두었으나 전입신고는 아직 하지 않았습니다.전세권 설정을 하면 괜찮나요?꼭 자세한 답변 부탁드립니다.
귀하께서 입주 예정이신 임대주택에 가등기를 제외한 근저당권설정등기 등 다른 등기가 없다면 귀하께서는 이미 확정일자는 받아두었다고 하니 주민등록을 이전하고 주택을 인도하여 거주한다면 주택 임대차보호법상의 대항력(임대인이 보증금을 반환하기 전에는 주택을 인도하지 않아도 되는 권리)을 취득하게 됨으로 큰 걱정은 하지 않아도 될 듯 싶습니다.귀하께서는 주택의 소유자의 대리인을 통해 임대차계약을 하였고, 이미 가등기가 경료되어 있는상태에서 가등기권자가 본등기를 하는 경우에도 가등기권리자와 특약을 하였으므로 귀하의 권리에는 변동이 없을 듯 싶습니다.다만, 가등기전후 특히, 가등기 이전에 근저당권등이 설정된 경우에는 귀하께서는 대항력을 가질 수 없으므로 만일, 해당 주택이 어떠한 경우에 경매 등이 되는 경우에는 귀하는 근저당권자보다 후순위로 배당을 받아야 함으로 배당에서 제외되거나 일부 밖에 배당을 받을 수 있는 상황이 올 수도 있으며, 또한 귀하께서는 주택의 경매가액의 2분의 1을 초과하지 않는 범위 내에서 수도권중과밀억제권역인 경우 1,600만원, 광역시인 경우 1,400만원, 그밖의 지역의 경우 1,200만원은 최우선으로 변제를 받을 수 있습니다.