상가 임대 계약 중 임대인의 부동산 매매시 특약의 효력 상가 건물주와 임대 계약시 5년 동안 상가 내 동일 업종 입점 금지 및 독점을 특약 조건(계약서에명시)으로 임대계약을 했습니다. 보증금과 잔금은 물론 임대료도 1달치 지불한 상태입니다. 이 경우 현 임대인이 상가를 매매하면 매수인(새로운 상가주인)에게도 위 특약이 승계되어 효력이 유효한 것인지 궁금합니다. 아직 사업자등록을 하지 않아 상가임대차보호법의 적용을 받지 못하는상태인데, 사업자등록 후 확정일자를 받아 상가임대차보호법 대상(보증금과 월세는 상가임대차보호법 한도 이내 입니다)이 되면 매수인(새로운 상가주인)에게도 위 특약이 유효한지 역시 궁금합니다. 고견 부탁드립니다. 감사합니다.
귀 사안의 경우 귀하가 임대인과 동업업종 입점금지 및 독점을 특약하였더라도 이건 임차 상가를양수한 양수인에게는 위 임대인간의 동업업종 입점금지및 독점을 보장한다는 특약이 없는 한 대항할 수 없습니다. 다만 귀하가 상가건물임대차보호법상의 대항요건, 즉 건물의 인도와 부가세법상의 사업자등록을갖추고 있는 경우라면 위 양수인이 임대인의 지위를 승계하므로 위 특약조항을 주장할 수 있겠습니다.