구분등기된 건물의 합병이후 경매시 근저당권자의 권리행사 수고많으십니다~ 저는 회사에서 건물임대차관련 업무를 담당하고 있는데 당사가 신청한 경매사건중 해결이 어려워 이렇게 변호사님의 자문을 구합니다.부디 해결방법을 제시해주시길 부탁드립니다~ 먼저 사건내역을 간단하게 설명드리도록 하겠습니다.-사건내역 1.합병전 각 호수별 근저당권자 현황 601호 (19평) 소유자: (주)★ 1순위근저당권자:국민은행 2순위근저당권자:윤국범(개인) 602호 (23평)소유자: (주)★ 1순위근저당권자:국민은행 2순위근저당권자:윤국범(개인) 603호 (27평)소유자: (주)★ 1순위근저당권자: 당사 2순위근저당권자:국민은행 3순위근저당권자:윤국범(개인) 2.소유자가 임의로 601, 602, 603호를 합병하여 새로운 601호로 만들어버렸음(합병을 내용으로 건축물대장변경함) 3.당사는 603호를 임차하면서 1순위로 근저당권을 설정하였고 이후 건물명도를 완료한 이후 임대차계약을 해지하였으나 소유자로부터 임차보증금을 받지못하여 603호에대해 임의경매를 신청하였습니다.그이후 경매법원으로부터 부동산등기부등본과 건축물대장이 불일치하니 이를 일치시키라는 보정명령을 받았습니다하여 당사는 건축물대장의 변경이 근저당권자의 동의없이 이루어진것에 대하여 법률관계를 검토해본결과 부동산등기법 103조에 위배됨을 확인하였고 이를 관할 소관청에 얘기하자 건축물대장의 원상회복이 가능하다는 답변을 얻었습니다 그러나 건축물대장을 원상회복하기 위해서는 합병된 각각의 호수를 다시 구분하는 경계벽(칸막이)을 설치하여야되는데 현재 소유주인 (주)★가 영업을 하지않는 이름뿐인 법인이고 대표이사 또한 잠적한 상태여서 이를 요구할수 없는 상태입니다.4.따라서 당사는 다른방법으로 부동산등기부등본을 소유자를 대위하여 변경된 건축물대장과 맞도록 합병등기를 할 수 있는 방법이 없는지 검토해 보았습니다.부동산등기법 제103조의 규정에는 각각의 근저당권이 존재할 경우에는 합병등기가 불가능하다고 나와있으나 이는 어디까지나 소유자가 임의적으로 합병등기를 통하여 이외의 권리자의 이익을 침해하지 못하도록 하기위함으로 보여지며 반면 동법 제52조를 보면 채권자는 대위하여 등기신청이 가능하다고 규정되어있습니다.5.질의사항 1)그렇다면 대위권의 행사로 603호에대한 1순위 근저당권자로서 다른 근 저당권자의 동의등을 얻을경우 합병의 등기가 가능한지 또는 다른 근저당권자의 동의등의 절차없이도 당사가 임의로 합병등기 를 할 수 있는 방법은 없는지.2) 채권자대위권에 의한 대위등기는 근저당권자로도 가능한지.아니면 별 도의 집행권원을 획득해야 하는지.3) 채권자대위권에 의해 합병등기가 가능할경우 경매에의한 배당순위는 어 떻게 결정되는지.4) 만약 건축물대장의 원상회복이 불가능하고(소유자의 잠적으로) 또한 채 권자대위권에의한 합병등기도 불가능할 경우 당사로서 저당권의 권리행 사를 할 수 있는 방법은 무엇이며 현재 신청된 경매사건의 해결방법에 는 어떤것이 있을 수 있는지
귀하의 질의에 답변드립니다. 건물의 합병의 등기라 함은 각각 별개의 건물로 등기되어 있는 수개의 건물의 물리적 현황에는 변경을 가하지 아니하고 등기부상으로 만 이를 합병하여 1개의 건물로 하는 등기입니다. 귀 사안의 경우에는 602호와 603호를 601호 건물에 합병하는 경우인 것 같습니다. 한편 부동산등기법 제103조 제1항에 의하면 “토지에 있어서와 마찬가지로 소유권, 전세권 및 임차권의 등기이외의 권리에 관한 등기가 있는 건물에 관하여 합병의 등기를 할 수 없다. 그러나 모든 건물에 대하여 등기원인과 그 연월일 및 접수번호가 동일한 저당권에 관한 등기가 있는 경우에는 그러하지 아니하다”고 규정하고 있습니다. 또한 등기의 신청은 등기 종류에 따라 등기권리자와 등기의무자, 등기명의인, 일정한 권리명의인, 또는 그들 자의 대리인에 의하여 신청할 수 있고 그 이외의 자는 신청할 수 없는 것이 원칙입니다. 그러나 민법 제404조의 규정에 의한 채권자는 채무자를 대위하여 등기를 신청할 수 있음을 인정하고 있고 채권자는 채무자의 신청대리인으로서가 아니라 자기의 이름으로 다만 채무자 명의 등기를 신청할 수 있습니다. 따라서 귀 사안의 경우 불가피하게 근저당권 목적물 603호의 근저당권자로서 이해관계인인 601호, 602호의 근저당권자의 동의를 얻어 합병 대위등기를 신청할 수 있습니다.  참고로 채권자 대위권에 의한 합병등기로 경매가 진행되는 경우 배당순위는 근저당권의 접수순위에 따라 귀하의 근저당권 지분만큼 배당을 받을 수 있을 것입니다.