아파트 매입후에 하자가 발생했습니다. 매수 당시 집은 매도인이 이미 인테리어를 한 상태였으며 상태도 좋아보여 웃돈을 조금 더 얹혀서 매수했습니다. 2013년 10월초에 입주하여 한달간 생활하고 있었습니다. 11월 12일경 집에 손님이 오시는 관계로 이부자리를 꺼내는 과정에서 안방 장롱에 물이 새어 나오는걸 발견하여 장롱 뒤편을 보니 물이 흥건하게 젖어 있었습니다. 그로인해 처음 문제가 발견되었고 인테리어업자와 설비전문가등을 불러 확인한 결과 윗집의 누수가 아닌 안방 화장실의 인테리어 불량으로 인한 결로 현상으로 습기가 스며들어 생긴 현상이었습니다. 문제는 이것 뿐만이 아닌 거실화장실의 배수구에도 문제가 있어서 악취가 나는 상황이며 확장 인테리어가된 작은방에도 심각한 결로 현상이 생겼습니다. 이 두가지 문제역시 확인한 결과 불량시공으로 인한 문제라는게 확인된 상태입니다. 그런데 진짜 문제는 매도인이 거주했을 당시엔 이러한 문제가 생기지 않았다고 합니다. 11월부터 보일러를 가동하기 시작한 이후부터 결로 현상이 생긴걸로 보고있으며 환기로 해결될 정도가 아니라 심각한 수준입니다. 문제가 발견된 시점부터 이미 한달이 지나가도록 매도인과 합의가 이루어지질 않아 피해만 점점 더 커지고있는 실정입니다. 이 때문에 매도인이 거주당시 인테리어를 맡아서 했던 업체와 연결이 되어 방문 검사 결과 안방과 거실화장실은 자신들의 실수를 인정했습니다. 하지만 작은방은 자신들도 이미 인테리어를 할 당시 확장이 된 상태였고 도배와 바닥만 새로 했다고합니다. 이 말은 곧 매도인이 확장한게 아니라 그 전주인이 이미 확장을 했던거고 매도인 역시 확장된 집을 구매하여 양쪽 화장실 인테리어와 도배 바닥만 새로 한게 됩니다. 매도인은 이 이야기를 들며 작은방의 문제는 자신과는 상관이 없는 일이며 자신이 거주당시에도 작은방에는 이상이 없다고 주장합니다. 매도인의 이야기가 사실로 보여지긴하나 생활방식에 차이가 분명이 있었습니다. (매도인은 주말부부로 집에 자주 거주하지도 않았을 뿐더러 보일러도 저희와는 다르게 많이 사용하지 않았습니다. 그 예를 들면 작은방이 워낙에 추워서 보일러를 확인한결과 열을 공급해주는 밸브가 아주 조금만 열려있었으며 밸브를 열어주자 그전과는 다르게 방의 온도가 올라갔습니다.) 이로 인해 매도인이 주장하는 합의점은 두 화장실만 부담을 할테니 작은방은 저희보고 알아서 처리하라고 합니다. 공사비가 10~20만원 드는거라면 속편하게 그렇게 하는게 좋겠지만 작은방 예상 견적비만 200만원 가까이 나옵니다. 매도인 주장하는 바는 알겠으나 어찌되었건 직접 거래를 한건 매도인과 저희인데 매도인은 과거에 확장된거라 자신도 모르는 일이라며 책임을 회피합니다. 그러면서 자신이 주장한 합의대로 하기 싫으면 법대로 하라고 하네요. 한겨울이 되니 안방 화장실의 불량시공 때문에 심한 냉기가 흘러들어와 안방에선 생활하기도 힘들어 거실에서 생활하고있는 실정입니다. 이 경우 저희가 내용증명을 보내고나서 공사를 하고 공사비를 소송으로 청구해도 가능한지 모르겠습니다. 너무 답답하네요. 변호사님의 친절한 답변 부탁드립니다.
하자가 발생하면 매도인은 하자담보책임을 부담해야 합니다. 이것을 민법에서는 매도인 하자담보책임이라고 합니다. 이것은 매매계약에 있어서 매수인을 보호하고 일반거래의 동적 안전을 보장하기 위해 매도인에게 부여된 법정 책임입니다. 그 발생원인은 다음과 같습니다. (민법 제580, 581조)가. 재산권의 전부 또는 일부가 타인에게 속하는 경우나. 재산권의 일부가 존재하지 않는 경우다. 재산권이 타인의 권리에 의하여 제한을 받을 경우와 물건에 하자가 있는 경우   즉, 매매 목적물에 하자가 있어 그 교환가치나 사용가치가 충분하지 못한 경우따라서 담보책임으로써 매도인이 부담해야 할 책임의 내용은 대개 매수인에게 일정한 요건하에 계약해제권, 대금감액 청구권, 손해배상청구권, 완전물급부 청구권을 부여하게 됩니다. 그러나 계약서 특약사항에 권리상의 모든 하자(등기부상 목록과 물건현상의 상위 또는 부족, 시가지계획, 편입, 환지, 징발, 개발제한 기타법률상 또는 행정상 규제로 인한 권리의 제한, 권리의 일부가 타인에게 속함으로써 받는 권리의 제한, 기타 매매 목적물 자체의 하자 또는 권리상의 모든 하자)에 대해 책임을지지 않는다는 내용 즉, 권리상 또는 물건상의 모든 하자를 총체적으로 기재한 경우라면 매매 목적물의 권리상의 하자에 대해서는 그것이 일부든 전부든 모두 하자책임이 면제된다고 해석해야 할 것입니다. 원래 민법 제584조는 권리의 전부 또는 일부의 하자에 대해 매도인 담보책임을 전적으로 배제하는 내용의 특약이 당연히 유효한 것을 전제로 하고 있는 것이므로, 계약서에 기재된 특약사항은 인정되어야 합니다. 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 민법 제580조의 매도인의 담보책임의 규정을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하며, 본건에 대한 행사는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월 이내에 행사하여야 합니다.&#65279;