임대차 계약해지시 명도관계 수고하십니다.현재 본인은 원룸 임대사업을 하고 있습니다.원룸아파트중 801호 임차인 (( 계약자 : a 실입주자 :b - 계약자와 실입주자 는 남남이며 a가 b에게 임대보증금(15,000,000원)을 빌려준걸로 알고 있음 - 그래서 임대차계약서상에는 a로 되어있음 )) 이 현재 행방불명된 상태이며 (사기를 치고 도망중이라고 알고있음) 임대료도 5개월 연체되어 있는 상태입니다.그 와중에 실계약자인 a가 나타나서 임대차계약을 해지하고자 하는 상태입니다.첫번째 질문 : 실거주자인 b가 나타나지 않아도 임대차계약을 해지해도 관계가 없는건지요?해지불가능하면 어떻게 처리해야 하는지?두번째 질문 : 만약 계약해지가 가능하다면 현재 801호에 b의 물건들이 조금 남아 있는데 이건 어떻게 처리해야하는지 궁금합니다.빠른 답변 부탁드립니다.수고하세요
로시콤법률구조재단을 방문해주셔서 반갑습니다. 우선 임대차계약서상의 임차인과 실제 거주하는 임차인이 전혀 남남인 경우 임대차계약서상의 임차인을 기준으로 처리하면 될 것입니다.  민법 제640조에 의하면 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다. 따라서 귀하는 임대차계약서상의 임차인을 상대로 내용증명통지 형식으로 임대차계약의 해지통지를 하고 임대차계약을 해지하면 되겠습니다.   한편 행방불명된 실제 거주자를 상대로 해서는 민사소송법에 의한 공시송달방법을 이용하여 임차인의 최후 주소지 또는 부동산 소재지의 관할법원에 불법점유를 원인으로 하여 건물명도청구소송을 제기하여야 하며,공시송달의 효력은 공시송달사유가 법원게시판에 게신된 날로부터 2주일이 지나면 효력이 발생하게 됩니다. (민사소송법 제179조 내지 제181조)공시송달에 의한 건물명도청구소송에서 승소하게 되면, 건물명도절차를 법원집행관에게 위임하여 임차인의 가재도구를 적당한 곳에 적재하여 보관하고 있다가 상대방이 나타나면 보관비용을 청구하던가, 임차인 소유의 물건을 법원 공탁소에 보관할 수도 있습니다. 공탁방법을 이용하는 경우 임차인의 물건이 공탁에 적당하지 않거나, 멸실, 훼손될 염려가 있거나, 공탁에 과다한 비용을 요하는 경우에는 법원의 허가를 얻어 그 물건을 경매하거나 시가로 방매하여 대금을 공탁할 수도 있습니다. (민법 제490조)  도움되셨으면 합니다.