제가 방을 안 비워주고 버티게 된다면 낙찰인은 저를 상대로 무슨 조치를 취할수 있나요? 죄송합니다 자꾸 찾아 뵈서 (__) ** A 내용 저는 현재 이 원룸에서 혼자 거주하고 있으며, 주민등록상에 도 이 집엔 저 혼자로 되어 있습니다.이미 인도명령 결정문 송달받은지 오래됐습니다.1.제 친구가 오늘부터라도 전입신고를 안한채 들어와서 같이 살게 된다면 제 친구의 존재는 뭐 가 되는지요?제가 차후에 인도명령 강제집행으로 쫓겨날 때 친구도 그냥 덩달아서 나와야 하는 건가요?반대로, 만약 제 친구가 오늘부터라도 전입신고를 마친채 같이 살게 된다면 제 친구의 존재 는 뭐가 되는지요?제가 차후에 인도명령 강제집행으로 쫓겨날때 친구도 역시 덩달아서 그냥 나와야 하는 건가요?불법점유자라 할지라도 뭔가 법적인 절차는 밟지 않나요?친구가 그냥 방에 앉아서 뭉개고 있어도 끌어 내기만 하면 끝나는 건가요?2.인도명령신청대상자가 되려면 경매 며칠 전 혹은 경매 며칠후까지 전입신고를 마쳐야 되는지 요?3.전입신고를 안하고도 인도명령신청대상자에 해당되는 경우가 있는지요?4.인도명령신청은 임차인은 물론 집안의 모든 실거주자에게 각각의 명의로 해야 되나요?5.실거주자 란 주민등록상에 전입신고가 되야 하나요?아니면 전입은 안되도 실제로 살기만 해도 실거주자라고 지칭하는 건지?또한, 점유자와 실거주자란 말은 같은 뜻이지요?6.임차인이나 실거주자중 한 사람이라도 인도명령결정문을 늦게 받게 된다면 강제 집행신청도 그만큼 늦어지는 건지 아니면 한 사람만 받아도 강제 집행신청이 가능한건지?반드시 모든 실거주자가 각각 명령을 다 받은 후에야만 강제집행신청도 가능한 건지?** B 내용 아랫층에 투룸이 하나 있습니다.그 집은 대항력 있는 임차인입니다.(근저당권 전에 전입 신고.확정일자 없음) 월세는 얼마인지 모르겠고 보증금 1,000 만원인걸로 알고 있는데 전입신고 한 지는 4년 되었고 짐작컨데 그간에 월세 미납으로 인해 보증금은 이미 받아갈게 없을 듯 싶습 니다.배당요구도 안했습니다.법원에서 공문이 왔었지만 안 했답니다.1.이 투룸의 경우엔 대항력 있는 임차인이라서 인도명령신청이나 명도 소송을 해도 기각된다고 들었는데 맞나요?2.낙찰인이 이 투룸의 임차인에게 계약서를 요구했을때 그 임차인이 계약서를 안 보여주면 낙찰 인은 어떤 조치를 취해서 그 금액을 알아내나요?또한, 설령 계약서를 보여 준다 해도 전 소유자와 짜고서 보증금을 속여도 낙찰인으로썬 속 을 수밖에 없나요?3.임차인이 계약서도 보여주지 않아 낙찰인은 자기가 지불해야 할 금액을 정확히 알지 못하는 상황이며, 대항력 있는 임차인이라서 인도명령신청명도소송 같은 것도 기각이 된다면 이런 집 에 누가 경매입찰할지 의문입니다.집을 인도 받아야 할텐데 계속 이런 상황이라면 낙찰인은 임차인에게 어떤 조치를 취할 수 있 나요?혹은 법원에다가 어떤 조치를 취할 수 있나요?순서 좀 알려주심 4.현재 이 투룸엔 방이 하나 비어 있는데, 제가 원룸에서 강제집행으로 끌려 나가면 이 투룸의 빈방에 들어가서 배당기일까지 기거할 생각입니다.(그 집 임차인이 배려했음.제 원룸의 매수인과 이 투룸의 매수인은 동일) 지금이 투룸은 낙찰인이 아직 대금을 완납하 지 않은 상태인데, 제가 지금 이 투룸으로 들어간다면 인도명령신청대상자가 될 수 있나요?나중에 이 집 임차인하고 낙찰인하고 합의가 이루어 져서 임차인이 집을 비워주기로 했다고 가정했을 때.제가 방을 안 비워주고 버티게 된다면 낙찰인은 저를 상대로 무슨 조치를 취할 수 있나요?혹은 법원은 저를 상대로 무슨 조치를 취할 수 있나요?제가 전입을 하고 들어갔느냐 안 하고 들어갔느냐에 따라 사안이 달라질 수도 있다면 각 경우 에 따라 설명 좀 가령, 지금 전입을 하고 들어 갔는데, 나중에 나 혼자서 방을 안 비워주고 버티는 경우와 전입을 안하고 들어간 상태에서 버티는 경우
A(1) 소유자와 임대차계약 등 아무런 점유권원 없이 들어와 산다면 불법점유자가 됩니다. 이것은 점유자가 전입신고를 하는 것과는 상관이 없습니다. 인도명령의 상대방이 채무자인 경우에 그 인도명령의 집행력은 당해 채무자는 물론 채무자와 같이 한 세대를 구성하며 독립된 생계를 영위하지 아니하는 가족과 같이 그 채무자와 동일시되는 자에게도 미칩니다(대법원 1998.4.24. 96다 30786). 그러나 귀하의 경우처럼 단순히 친구사이라면 귀하에 대한 인도명령이 당연히 귀하의 친구에게는 미치지 않습니다. 따라서 귀하의 친구를 쫓아내려면 다시 귀하의 친구를 상대방으로 한 별도의 부동산인도명령을 새로 받아서 이를 가지고 집행을 해야 되는 것입니다. 즉, 불법적인 점유자라도 매수인이 임의로 끌어내는 것은 금지되며(자력구제의 금지), 부동산인도명령에 의한 강제집행 등 법적 절차를 밟아야 되는 것입니다.A(2),(3) 부동산인도명령의 상대방인 점유자는 압류의 효력이 발생하기전에 점유를 시작한 자에 대하여도 인도명령을 발할 수 있습니다. 따라서 점유를 시작한 때가 압류의 효력발생전인지 여부와 상관없이, 심지어는 매각으로 인하여 소멸하는 최선순위의 담보권이나 가압류보다 먼저 점유를 시작한 점유자라도 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우가 아니면 인도명령의 상대방이 됩니다. 그러므로 대항할 권원이 없는 한 전입신고의 유무와는 상관없이 모든 점유자는 인도명령의 상대방이 되는 것입니다.A(4) 가족이라는 등의 특별한 사정이 없는 한 점유자를 모두 상대방으로 명기해야 그 인도명령의 효력이 점유자에게 미치며, 이를 가지고 그 점유자에 대해 강제집행을 할 수 있습니다.A(5) 실거주자는 주민등록과는 관계없이 실제로 당해 주택에서 거주하고 있는 사람 정도로 해석됩니다. 점유자에는 직접 점유자와 간접점유자가 있습니다. 실거주자와 직접점유자는 비슷한 의미로 생각됩니다.A(6) 부동산인도명령으로 강제집행을 할 경우 그 인도명령에 상대방으로 기재되어 있는 당사자에 대해서만 할 수 있고, 기재되어 있지 않은 사람에 대해서는 하지 못합니다. 그러므로 당초의 임차인만 인도명령의 상대방으로 어 있으면 그 임차인만 쫓아낼 수 있을 뿐, 다른 거주자에 대해서는 쫓아내지 못하고 별도로 인도명령을 새로 받은 다음 강제집행을 할 수 있습니다. 그러므로 매수인 입장에서는 먼저 받아놓은 인도명령을 가지고 거기에 명기된 임차인을 강제집행으로 쫓아낸 다음, 다시 새로운 점유자를 상대로 인도명령을 받아 강제집행을 할 수도 있고, 아니면 새로운 점유자에 대한 인도명령까지 받아 한꺼번에 강제집행을 할 수도 있을 것입니다.B(1) 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 경우에는 인도명령의 상대방이 될 수 없습니다(민사집행법 136조 1항 단서). 다만, 대항력이 있는 경우에는 매수인은 임대인의 지위를 승계하는 것이므로, 매수인은 당초의 임대차계약의 기간이 만료되었을 경우 또는 묵시적 계약갱신에 의한 경우 등에 의하여 계약기간이 만료될 경우 보증금의 반환과 동시에 임차주택의 명도를 요구할 수 있습니다. 이러한 명도소송 또는 인도명령에서 임차인으로서는 자신이 대항력 있는 임차인임을 증명하려면 임대차계약서의 사본을 제출해야 되며, 대항력 있는 임차인임이 증명된다면 인도명령신청이 기각될 것이고, 또 명도소송에서는 기간이 만료되지 않았다면 명도소송이 기각될 것이고, 기간이 만료되었다면 보증금의 반환과 동시에 명도하라는 판결이 선고될 것입니다.B(2) 부동산인도명령이나 명도소송에서 임차인이 대항력 있는 임차인임을 증명하려면 임대차계약서의 사본을 제출할 수 밖에 없습니다. 또 매수인은 의심스러우면 계약서 원본을 보자고 할 수도 있습니다(문서제출명령). 또 전 임대인을 증인으로 불러서 계약관계를 물어볼 수도 있습니다.B(3) 이와 같은 것들을 파악하여 매수인으로서 얼마 정도의 보증금채무를 떠안는지를 감안하여 그것을 경락가격에 반영하여 경락을 받는 것입니다.임대차관계를 알아보려면 매수인은 임차인을 상대로 명도소송을 제기하면 됩니다. 그 소송에서 임차인이 대항력 있음을 증명하려면 계약서를 내야 되기 때문이며, 그 제출된 계약서를 보면 월임료가 있었는지 여부를 알 수 있습니다.B(4) 임차인이 대항력이 있고, 귀하가 임차물의 小부분의 전대차에 해당된다면(민법 632조) 귀하는 매수인의 인도명령 또는 명도소송에 대하여 임차인의 대항력을 원용할 수 있을 것입니다. 대항력을 원용할 수 없는 경우(小부분이 아닌 경우)라면 귀하는 매수인의 인도명령 또는 명도소송의 상대방이 될 것입니다. 그러나 법원은 귀하에 대해 어떤 조치를 직접 취할 수 있는 것은 아닙니다. 또 귀하가 전입신고를 하고 들어가느냐 여부는 크게 상관이 없습니다. 끝.