임차인에게 대항력을 인정해 주어야 할것 같은데요 갑은 형편상 영업과 주거를 공동으로 사용하기 위하여 을의 근린생활시설건축물 1층 35평을 보증금 7000만원에 임대차하기로 하고 1999년 가족4명 전부 전입신고를 마치고 이 건물에 입주하였습니다.당시 이 35평에는 5평정도에 불과한 방하나만 있어 가족 4명이 주거생활을 영위하기 위해서는 턱없이 부족하여 갑은 을에게 나머지 공간중 10평정도의 부분에 대해서도 주거공간으로 사용할수 있도록 해달라고 하여 을 은 갑의 요구하는 공간 10평에 대하여 주거공간으로 사용할수 있도록 보일러 시설을 완비한 후 임차하였습니다.이후 이 건물에는 2002년 2억원에 해당하는 근저당이 설정되고 이 근저당권에 기하여 경매가 개시되어 병이 낙찰을 받았습니다.이 경우, 혹자는 판단하기를 주택임대차보호법은 임대차목적물이 주거용건물이거나 주거용건물의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에만 적용되기 때문에 위 사례의 경우 갑은 낙찰자에게 대항력을 주장할수 없다라고 합니다.뿐만아니라 영업용으로 사용하고 있는 면적이 20평으로 주거용으로 사용하고 있는 면적15평보다도 넓기 때문에 주택임대차보호법상 대항력있는 임차인으로 낙찰자에게 대항할수 없다고 합니다.또 한편으로는 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용건물에 해당되는지의 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 건물의 일부가 임대차 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체건물과 임대차목적물의 구조와 형태및 임차인의 임대차목적물의 이용관계, 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다라고 하면서 방1칸9.2평 방입구출입구5.74평 제과점 16평으로 나뉘어진 공간을 임차한 임차인에게 주택임대차보호법상 제2조 후단에서 정한 주거용 건물에 해당한다고 하면서 대항력을 인정한 사례도 있습니다(대법 87다카2024).여기서 말하는 합목적적으로 결정하여야 한다.라는 의미는 주택임대차보호법의 입법취지(제정목적)가 임차인의 주거생활의 안정을 보장함에 종점을 두고 있다는 것이므로 법원은 주택임대차보호법의 적용여부를 판단함에 있어서는 그러한 입법목적을 충분히 달성되도록 해석하여야 한다.라고 합니다.그렇다면 위 사례의 경우 첫번째견해 적용시 대항력은 주장할수 없으나 두번째 사례의 적용시 1) 쟁점은 주택이냐 아니냐인 것 같습니다.그러나 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 라는 주문은 설사 공부상의 내용이 상가건물이라고 하더라도 실제적으로 주거용으로 사용하고 있으면 주거용으로 보아야 한다.라고 해석할수 있을 것 같은데 맞는지요?2) 따라서 위 사례에 있어서는 첫번째 견해보다는 두번째의 견해를 적용하여 위 임차인에게 대항력을 인정해 주는 것이 타당할것으로 보이는데 변호사님의 견해는 어쩌신지 여쭙고자 이와 같이 질의올립니다.
주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물이란 공부상 표시에도 불구하고 그 실지용도에 따라 정하여집니다. 하나의 건물에 주거용 부분과 비주거용 부분이 함께 있는 경우, 그 주거용 부분이 주택임대차보호법의 적용을 받는지 여부는 구체적인 경우에 따라 합목적적으로 판단하는 것이 판례의 태도입니다. 그리고 그 판단시점은 원칙적으로 계약체결시를 기준으로 하는데, 공부상 상가로 되어 있는 건물을 임대기간 중에 그 일부를 주거용으로 개조하여 거주하고 있는 경우 원칙적으로 임대차보호법의 적용을 받을 수 없습니다. 다만 임대인의 승낙을 얻어 주거용으로 개조한 경우, 그 개조한 때부터 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다.결국 질문하신 내용은 하나의 건물에 주거용과 비주거용이 함께 있는 경우로서 위 판례의 태도에 따라 결정된다는 얘기가 될 것입니다.위 사안은 임대인의 승낙을 받아 개조한 시점부터 실지용도가 주택임대차보호법에서 말하는 주거용 건물에 해당하는지 판단하면 될 것으로 보이는데, 제 개인적인 생각은 솔직히 자신이 없습니다. 인용하신 판례의 경우를 보면 귀하의 경우도 이와 유사하게 판단할 수는 있지만, 전체면적에서 차지하는 주거용 면적 등 종합적으로 판단해야 할 것으로 보입니다.