임대차계약을 취소또는 해지할 수 있는지 궁금합니다 1.저는 2003년 3월24일 보증금2천월130만원에 쇼핑의류타운 3층71호푸드코 트12개중1코너를 분양주로 부터 임대하였습니다 2.임대당시 한일타운(5800세대)과 연결된다는(계약시중요사항)말을 듣고 계 약을 하였으나 5.3일 가오픈시작으로 12등기나기 전까지는 한일타운 단지와 연결되었으나 13일 부터 막혀있는 상태이기때문에 영업손실이 막대함 3.푸드코트12개중 9점포가 5.3일부터 오픈을 하였으나 그동안의 영업손실을 감당하지 못하고 10월 부터 문을 닫아 12월초 까지 3개점포가(분양자이면서 영업자) 문을 닫고 2개점포가 (임차인)문을닫았음 그중1개점포는 미등기, 1 개점포는 50%임대료인하 임에도 불구하고 닫고 3개점포가 운영되나 2개점 포는 분양자 본임점포만 임차인이 운영하고 있으나 3개점포다운영이어려움 4.이런상황에서 임대료를 내지 못하고 있으며 본인은 임대인에게 한일타운 과 연결될때가지 임대료인하를 요구하였으나 묵살당하고 임대료납부하라는 내용증명을 보냄 이런 상황에서 임차인으로 어떻게 대처해야 하는지 답변부 탁드립니다 지프라기라도 잡과 싶은 심점입니다 새해복많이 받으십시요
로시콤법률구조재단을 찾아주셔서 감사드립니다. 임대차계약을 해지하려면 임대차계약 체결시 계약서의 특약조항으로 계약해지권을 유보하는 조항을 약정하였거나 아니면 민법이 규정하는 법정해지사유가 없는 한 임대차계약기간중 임대인의 일방적인 계약해지는 불가능합니다. 참고로 민법의 법정해지사유를 보면 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 때(민법 제625조), 임차물의 일부가 임차인의 과실에 의하지 않고서 멸실한 경우에 그 잔존부분만으로는 임차의 목적을 달성할 수 없을 때(민법 제627조 2항), 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차권을 양도하거나 또는 전대한때(민법 제629조 제2항), 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때(민법 제640조, 641조)입니다. 다만 귀하의 경우와 같이 임대물에 대한 공과부담의 증가 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있을 뿐입니다.(민법 제628조)판례도 임대차계약에 있어서 차임은 당사자간에 합의가 있어야 하고 임대차기간 중에 당사자의 일방이 차임을 변경하고자 할 때에도 상대방의 동의를 얻어서 하여야 하며, 그렇지 아니한 경우에는 민법 제628조에 의하여 차임의 증감을 청구하여야 할 것이고 만일 임대차계약 체결시에 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 상대방은 이의를 할 수 없다고 약정하였다면 이는 강행규정인 민법 제628조에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 민법 제625조에 의하여 효력이 없다( 대법원 1992. 11. 24. 92다 31163)고 하고 있습니다. 그러므로 귀 사안에서는 임대차계약 체결당시 구두로 대단지 아파트와 연결된다는 말만을 믿고 계약을 체결하였지만 현재는 연결통로도 막혀있고 그로 인하여 예상하였던 것과는 달리 영업이 잘 안되는 것이 객관적으로 증명되고 그럼에도 불구하고 계약체결시 약정된 차임을 계속 지급한다는 것이 현저하게 부당하게 되는 경우라면 임대인을 상대로 장래 지급할 월세의 감액을 청구해 볼수 있을 것으로 생각됩니다. 임대인과 그런점을 잘 설득하여 차임을 조정해보시기 바랍니다. 향후 임대인과 소송에 대비하여 증인과 녹음등을 준비해두는 것도 필요할 것 같습니다.