집주인의 과도한 연체이자 지급 요구 관련 문의 약 10년 전에 임대차계약(월세)을 하고서 현재까지 거주하다 지난 달 8월4일에 계약해지 통보를하고 보증금 반환을 요구하였습니다. 해지통보 시, 집주인이 구두로 한달 이내로 반환이 가능할것이라고 하여 9월 초에 다른 곳으로 입주하도록 계약한 상태입니다. 그런데, 전체 거주 기간중에 월임대료가 장기간 체납된 시점이 있었는데, 집주인은 계약서상의 조건을 적용해 이 체납기간 전체에 대해 모두 누적해서 월임대료에 대한 연체이자(연24%)를 물리고, 이를 보증금에서 차감한 후에 돌려주겠다고 합니다.[계약서상의 주요 사항]- **연체시 월2부의 이자를 가산하여 보증금에서 제하도록 한 조항 삽입**  (당시, 표준 임대차 계약서 대신 집주인이 별도 작성해 놓은 계약서 양식을 사용함)- 계약시점 : 최초 2001년6월~현재 (매년 묵시적 갱신)- 계약기간 : 임대차기간을 12개월로 함- 월임대료 3개월 연체시 계약해지 조항. 월임대료 선불 지급최초 계약시점 이후, 12개월 이후부터 현재까지 별도의 재계약을 하지 않아 매년 묵시적 갱신을해온 상태입니다. (임대기간 동안 집주인은 체납에 대한 통보는 이따금 문자로 하였으나 &#8211; 통보를 받은 경우에는 밀린 임대료를 일시에 나누어 입금해 왔음- 3개월 이상 연체시에도 집주인이 계약해지 의사를 밝히거나 가산될 연체이자에 대한 통보를 하지는 않았습니다)<쟁점 1> 계약서상에 포함된 이자율 특약사항의 적용 여부 (월 2부이자 적용 vs 연 5% 법정         이자)         10년 전 기준인 월 2부 연체이자 지급 조항이 계약서에 포함되어 있는 상태, (별도          재계약 없이) 연체기간에 대한 이자를 지급하기로 하더라도, 계약서상의 월2부(연24%)         이자를 2001년 최초계약시부터 현재시점까지 전체 기간에 누적 적용할 수 있는 것인지         아니면 비록 계약상에 포함되어 있더라도 세입자에게 현저히 불합리한 조항이므로 연          5% 범위 이내의 법정이자만 적용할 수 있는지, 아니면 과거 월임대료가 3개월 이상          체납된 시점부터 최초 계약상의 내용이 효력을 잃게 되는지?<쟁점 2> 이자 채권의 소멸시효 적용 여부(전체 연체기간 누적 적용 vs. 소멸시효 3년 이내          기간만)         2001년 계약시점부터 현재까지 전체 체납기간에 대해 모두 연체이자를 요구할 수 있는         지, 아니면 이자채권의 소멸시효 3년이내에 발생한 체납기간에 대해서만 연체이자를          요구할 수 있는지?         현재로선, 집주인의 요구대로 연 24% 이자율로 2001년부터의 전체 체납기간을 누적해          연체이자를 매기게 되면, 월 임대료의 13개월치가 넘는 금액을 이자로 물게 되는 상황         입니다.<꼬투리> 이 경우 부동산 중개수수료는 누가 부담하나요? (계약상에 별다른 언급은 없는 상태)
1. 귀 사안의 경우 귀하가 주택임대차보호법상의 묵시적 갱신이 이루어진 후 임차인이 임대차   계약해지를 하는 경우 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3월이 경과하여야 해지효력이 발생   합니다.    한편 귀하가 임대인측과 약정한 월2부(연24%)의 약정이자는 당사자간에 효력이 있습니다.    다만 소송촉진등특례법소정의 지연이자는 연20%이기 때문에 만일 소제기 후에는 연 20%의    지연이자만을 청구할 수 있겠습니다.  2. 한편 사용료채권의 소멸시효는 단기 3년의 소멸시효에 해당됩니다. 만일 귀 사안의 경우    소멸시효 중단사유가 없는 한 3년을 초과한 월차임채권을 청구하기는 어렵습니다.