임대차(월세)계약에 대해서 문의 드립니다. 얼마전 지금 살고 있는 집이 계약기간이 만료되어 동네 부동산에 새로운 집 을 계약하게 되었습니다.제가 알기로는 주택의 실소유주와 직접계약을 해야하고 아닐 경우 인감이 찍 힌 위임장이 있어야 하는걸로 알고 있습니다.그런데 소유주는 남편명의로 되어있고 저희는 그 아내되시는 분과 계약을 하 게 되었습니다.그래서 괜찮냐고 했더니 중개인 아저씨께서 원래 대리인으 로 해야지만 괜찮다고 하셨는데 이럴경우 나중에 문제의 소지가 있는지 알 고 싶습니다.그리고 문제가 발생했을경우 부동산 중개인의 책임을 물을수 있는 것인지 알고 싶습니다.
귀하의 질의에 답변드립니다.법률혼 관계이 있는 부부라 하더라도 임대차와 같은 계약은 임대인(남편)의 특별수권이 있어야 온전하게 임대차계약의 효력을 주장할 수 있습니다.따라서 귀하의 경우는 권한이 없는 자와 임 대차계약을 체결한 것이고 따라서 본인(임대인)에게 임차권을 주장할 수 없는 것이 원칙입니 다.다만 그럼에도 불구하고 대리인(집주인의 처)에게 대리권이 없을 것을 대비해서 두가지 방식으 로 준비를 해둘 필요는 있겠습니다.첫째, 집주인 본인의 인감증명을 받아 두시고 인감과 계약 서상의 인영이 동일한 것을 확인해 두는 것, 둘째, 계약서 상에 부동산중개인의 책임을 명시해 두는 것입니다.(대개는 계약서양식에 그러한 책임조항이 부동문자로 인쇄되어 있고 중개인 측 에서도 만일을 대비해서 보험에 들어 둡니다.이를 잘 확인하시고 특히 귀하는 집주인 처가 대리권이 없음이 판명될 경우에 중개인이 그로 인 한 일체의 책임을 진다는 취지의 특칙을 추가할 것을 요구할 수도 있을 것입니다.) 첫째의 방법 으로는 민법이 규정하는 표현대리의 원용을 위해서이고,(표현대리라는 것이 성립된다면 집주인 의 모친에게 대리권이 없더라도 마치 대리권이 있었던 것처럼 본인인 집주인에게 계약이 유효 함을 주장할 수 있습니다.) 둘째의 방법으로는 중개인에게 중개상의 과실로 인한 손해배상책임 을 묻기 위한 것입니다.참고바랍니다.