부동산 가처분이의 안녕하십니까?항상 좋은 답변 감사드립니다.법률자문을 구하고자 하니 도움주시면 고맙겠습니다.저는 채권자로서 채무자갑에게 1,000만원을 대여하여 주었으나 만기가 훨씬지났음에도 위 대여금을 상환하지 않아 대여금 소송을 통하여 채무명의를 획득한 상태였습니다.최근 채무자의 재산에 대해 강제집행을 하고자 채무자 갑의 재산을 조사하던중 2003.12.1.채무자갑과 그의 배우자가 공동소유로 가지고 있던 5,400평의 임야가 제3자인 을과 병에게 증여된 사실을 알게 되었습니다.채권자인 저는 이러한 증여가 사해행위일 것으로 판단하고 을과병에게 증여된 부동산에 대해 사해행위를 원인으로 한 부동산처분금지가처분을 신청 하였습니다.그러나 수증자인 을과 병은 부동산처분금지가처분결정에 대하여 이의신청을 하였습니다이의신청이유는 을과 병이 저의 채무자 갑과 그의 배우자의 공동소유였던 위 임야를 매입하였고 매입대금을 전부 지급하였으나 갑과 본 매매계약을 중개했던 중개인인 정이 부동산등기이전을 하면서 매매계약한 것을 증여로 허위 기재한 것이라고 주장하면서 본 매매계약과 관련된 형사사건의 결과(약식명령)를 제출하였습니다.위 약식명령의 내용을 간략히 요약하면 저의 채무자인 갑과 매수자 병 중개인정에 대해 각 200만원의 벌금에 처한 다는 것으로 위 3명은 서로 공모하여 관할관청의 허가를 받지 않고 토지거래계약허가구역 안에 있는 임야를 매도하는 토지거래계약을 체결하고 이를 부동산에 관한 소유권이전등기를 신청함에 있어서 등기신청서에 등기원인을 허위로 기재하였던 것으로 즉, 매도한 것이지 증여한 사실이 없음에도 불구하고 등기원인을 증여로 허위 기재하여 지분소유권이전등기를 한 것에 대하여 처벌을 받았습니다.결국 저의 생각으로는 채무자갑이 자신의 임야가 토지거래허가구역안의 임야이기에 편법적으로 증여를 통해 매도를 하려고 한것으로 보입니다.질의1.부동산가처분이의신청 사건에서 위의 증여는 결국 위법한 행위로 매매계약의 무효를 주장할 수 있는지?할 수 있다면 실익이 있는 주장인지?질의2.위의 약식명령에 따르면 결국 증여는 허위의 등기였음이 밝혀졌는데 이러한 허위의 증여상태를 보고 사해행위로 판단한 저로서는 부동산가처분이의 소송에서 어떠한 주장을 하여야 하는 것인지?질의3.부동산가처분이의신청 사건과는 별개로 사해행위취소소송을 제기하여 위의 주장등을 하여야 하는 것은 아닌지?위 상황에서 제가 취해야할 가장 적절한 조치에 대한 답변을 부탁드립니다.
(1) 채무자가 자신 소유의 임야(지분)를 제3자인 을과 병에게 증여한 경우에는 채무자에게 다른 재산이 남아 있지 않다면 위 증여는 바로 사해행위에 해당될 것입니다. 그러나 이 사건에서 을과 병의 주장처럼 채무자가 실제로는 위 임야를 을과 병에게 매매하였으나 단순히 등기원인을 증여로 허위로 기재한 경우라고 하더라도 위 매매가 사해행위에 해당될 수 있습니다. 즉, 채무자가 자기의 유일한 재산인 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸거나 타인에게 무상으로 이전하여 주는 행위는 특별한 사정이 없는 한 채권자에 대하여 사해행위가 된다고 볼 것이므로 채무자의 사해의 의사는 추정되는 것이고, 이를 매수하거나 이전 받은 자가 악의가 없었다는 입증책임은 수익자에게 있다고 할 것이다(대법원 2001. 4. 24. 선고 2000다41875 판결 등 참조)는 것이 판례이기 때문입니다. 결국, 등기원인을 실제로는 매매이나 매도인측의 사정에 의해 증여로 기재한 것만으로는 위 등기가 무효라고 할 수는 없고(증여이든 매매이든 소유권이 양수인에게 이전된 것이라는 점에서 위 등기는 실체적 법률관계에 부합하기 때문임), 다만 사해행위취소의 대상이라는 관점에서 증여일 경우에는 사해행위에 해당될 개연성이 높으나, 매매일 경우에는 매수인(을과 병)측에서 매매대금을 모두 시가대로 지급하였고, 매도인과 특별한 인적 관계에 있지 않으며, 공인중개사 등을 통해 정상적으로 구입하였다는 등 선의를 주장입증하면 사해행위에 해당되지 않는다는 이유로 채권자가 사해행위취소소송에서 패소될 수도 있다는 점에서 차이가 있을뿐입니다.(2)가처분이의소송에서 채권자인 귀하로서는 위 형사기록에 대한 인증등본을 신청하고, 아울러 을과 병이 채무자와 특별한 인적관계(친인척 등)에 해당되는지, 위 매매대금이라는 것이 실제로 지급되었는지, 만약 지급되었다고 할 경우에도 시가에 근접한지, 을과 병이 어떤 경위로 위 임야에 대한 계약을 체결하게 되었는지 등 여러 사정을 감안하여 채무자의 위 임야매매가 실제로는 등기원인대로 증여인지(실제로 증여이면서 세금 등의 이유로 매매라고 등기하는 경우는 있으나 실제로는 매매인데 증여로 등기하는 경우는 거의 없다는 점에서 을과 병의 주장은 매우 이례적임- 도대체 어떤 실제적인 필요 때문에 매매를 증여로 등기원인을 기재했다는 것인지? ), 또 만약 매매라면 위 매매당시 채무자에게 많은 빚이 있어서 위 매매가 사실상 사해행위에 해당됨을 을과 병이 알고 있었다는 등 을과 병의 악의를 주장하고 반증하여야 할 것입니다.(3) 보통 가압류나 가처분에 대한 이의신청사건에서 법원은 채권자에게 본안소송(위 사례의 경우는 사해행위취소소송)을 제기토록 하고, 위 본안소송의 판결선고시까지 위 가처분이의신청사건은 추정하는 방식으로 처리합니다. 따라서 귀하의 경우도 사해행위취소소송을 제기하고, 위 소송에서 이와 같이 사해행위라는 점을 주장입증하고,위 소송의 결과에 따라 가처분이의신청도 결정될 것입니다.끝.