토지의 소유권을 주장할 수 있을 지요? 수십 년 전(1970년대) 농기계도 들어갈 수 없는 산골마을의 돌밭 수준의 초가집 터(100평 미만의 작은 땅)를 저의 부모님께서 삽과 괭이로 개간하여 밭으로 일구어 고구마, 야채 등을 경작해 오던 땅입니다.아버지는 10년 전쯤 돌아가셨고 지금은 어머니께서 혼자서 그 밭을 돌보고 계십니다. 1969년경 아버지께서 그 터에 있던 초가집을 당시에 거주하고 계시던 분한테 구입을 하셨습니다(잘 알아보기도 어려운 한자로 작성된 당시 계약서는 있음). 그 집에서 몇 년을 사시다가 농사를 위해 더 큰 앞들로 나가시면서 사람이 살지 않게 되니까 얼마 후 초가집은 저절로 무너져 버렸고 부모님께서 그 터를 삽과 괭이로 힘들게 밭으로 만드셨던 겁니다. 어머니께서는 당연히 가옥을 구입하여 살던 터이므로 우리의 소유로 지금까지 알고 농사를 짓고 있었습니다.(예전 그 시기에는 많이 못 살던 시절로 토지에 대한 등기 확인 없이 가옥 매매가 많이들 있었던 듯 합니다.)문제는 최근에 불거졌습니다. 어느 날 측량이 된 말뚝이 그 터에 박혀 있고 아무 얘기도 없이 그 밭에 뽕나무가 심겨져 있어 확인을 해 보았더니 그 집터가 바로 옆에서 뽕나무 농사를 하고 있는 사람의 앞으로 1964년 등기가 되어 있었음을 알았습니다.(등기 상태도 모르고 살던 사람과 가옥매매가 있었던 것 같습니다. 어머니 말씀으로는 그 터가 현재 명의인의 고모가 그 이전에 노인회관 등을 위해 마을에 내 놓으셨던, 즉 기증했던 터라고 하시더군요)사실 우리는 사전 양해만 구하고 ‘내막이 이러이러하니 밭을 비워 달라‘라고 하면서 먼저 얘기만 했어도 그 얼마 되지도 않는 산골 마을의 밭에 아무런 미련이 없습니다. 하지만 등기상 명의인은 오히려 저의 부모님께서 손보지 않았다면 풀이 무성한 돌밭으로 변해버렸을 그 땅을 ’소작료를 내도 1년에 쌀 한가마니는 내야 될 것을 당장 밭을 비우라‘고 하면서 그것도 모자라 혼자 계시는 칠순 어머니께 내용증명서를 발송하는 등 추악한 행태를 일삼고 있습니다. 시골의 한 동네에서 살면서 이래도 되는 겁니까? 일평생을 남에게 피해줄 줄 모르고 살아오신 어머니는 이일로 많이 우울하고 속상해 하고 계십니다.질문1. 당시 작성된 계약서를 바탕으로 사실상 실효적인 지배 및 관리를 해오던 위 집터에 대한 소유권을 주장할 수 있을까요?2. 소유권을 주장할 수 없다면 혹시라도 상대방이 우리에게 그 동안의 사용에 대한 대가를 요구할 수도 있는 것인가요?3. 소유권을 주장할 수 없다면 그냥 두면 돌밭이 되고 그냥 산의 일부가 되어 버렸을 땅을 밭으로 개간 및 그 동안 관리를 해온 것에 대한 대가를 상대방에게 요구할 수 있나요?4. 우리가 소유권을 주장할 수 있다면 상대방이 내용증명, 최고장(?) 등을 보내오는 상황에서 우리는 어떻게 대응해야 할까요?
1. 초가집이 현재 소멸된 상태이므로 계약서만을 가지고 집에 관한 소유권을 주장할 수 없음은 물론 건물과 토지는 별개의 부동산이므로 위 계약서로 집터의소유권을 주장할 수는 없습니다. 2. 상대방이 소유권을 취득한 이후에는 귀하가 무단점유를 한 것으로 되므로 상대방은 사용료 청구를 할 수 있을 것으로 생각됩니다.3. 민법에는 사무관리라는 이론이 있습니다.  즉, 위와 같은 경우에 귀하는 상대방 토지를 관리한 것에 대하여 사무관리비용을 청구할 수 있을 것으로 생각됩니다.4. 대한법률구조공단을 방문하시면 무료 또는 저렴한 비용으로 변호사의 도움을 받으실 수 있으므로 자료를 첨부하여 위 기관을 방문하시기 바랍니다.