임대차 계약 기간과, 전세금 인상률에 대해서 알고싶습니다. 안녕하십니까.1990년 부평에 있는 빌라(당시 4000만원)를 매입하였습니다.실제로 가서 살지는 않고, 전세를 냈는데, 1600 에 내놓고 2002~3년쯤 제가 결혼후에 들어가서 살 생각이었습니다.후에 부담이 없게 하기 위하여 전세금은 신경안쓰고 그대로 놔뒀죠.현재 급전이 필요해서 팔려고 생각중인데, 현재 전세로 살고있는 임차인에게 살 용의가 있느냐 물어보니 살 용의는 있다고 합니다.그런데 주위 시세(같은빌라 전세 3000, 매매3500이상) 에 비하여 터무니 없게 낮은 가격을 부릅니다.2700에 팔면 사겠다고 하더군요.그래서 근처 부동산에 전세, 매매를 내놓았는데, 현재 살고있는 사람들이 바쁘다거나 이런저런 이유로 집을 보여주질 않는다고 합니다.싸게 계속 살고싶은가 보더라구요.요지는, 그쪽 사람들이 돈이 없는 사람들이 아니라는겁니다.중고자동차 매매업을 하는데, 그래서 그런지 집에 차가 세대나 있다고 그럽니다.그리고 여기저기 법적인 문제를 알아본 모양입니다.임대차 계약은 1999년 5월에 맺었는데 1년약정 이었습니다.그런데 1년은 법적으로 효력이 없으며, 2년후인 2001년 5월에 계약 만료가 되었다고 볼 수 있고 현재 4개월이 더 지난상태라서, 이경우 임대인이 임차인에게 미리 3~6개월 전에 공지를 하지 않은 이유로 자동으로 계약 연장이 된다고 하더군요.이전 계약이 1년계약이긴한데 2년효력을 발생해서 2001년 5월까지이고 새로 자동 연장된 계약은 2003년 5월까지 유효할 거라고 말하고 있습니다.이경우 어떻게 하면 좋을까요?궁금한 점만 몇가지 다시 말씀드리면, 1.계약은 언제까지 효력을 가지며, 임대인이 임차인에게 집을 비워달라고 말 할 수 있는지 2.주위 시세만큼 전세금을 올릴 수 있는지 (3000까지는 아니더라도 2600 정도로) 3.처분할 다른 방법은 없는지 궁금합니다.이상 상담요청 내용이었습니다.좋은하루 만드세요.
임차권을 2년미만으로 약정할 수는 있으나 임대차보호법은 임차권의 존속기간은 2년으로 본다라고 규정하고 있으며 이 규정은 경제적약자인 임차인을 보호하기 위한 강행규정이므로 이에 위반함으로써 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 없게 됩니다.이에 따라 임대차보호법 제4조, 제6조, 제6조의2는第4條 (賃貸借期間등)  ①期間의 정함이 없거나 期間을 2年미만으로 정한 賃貸借는 그 期間을 2年으로 본다. 다만, 賃借人은 2年미만으로 정한 기간이 有效함을 主張할 수 있다. [改正 89·12·30, 99·1·21]  ②賃貸借가 終了한 경우에도 賃借人이 保證金을 반환받을 때까지는 賃貸借關係는 存續하는 것으로 본다. [新設 83·12·30]   第6條 (契約의 更新)  ①賃貸人이 賃貸借期間滿了전 6月부터 1月까지에 賃借人에 대하여 更新拒絶의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 更新하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 期間이 滿了된 때에 前賃貸借와 同一한 조건으로 다시 賃貸借한 것으로 본다. 賃借人이 賃貸借期間滿了전 1月까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다. [改正 99·1·21]  ②第1項의 경우 賃貸借의 存續期間은 정함이 없는 것으로 본다. [新設 99·1·21]  ③2期의 借賃額에 달하도록 借賃을 延滯하거나 기타 賃借人으로서의 義務를 顯著히 違反한 賃借人에 대하여는 第1項의 規定을 適用하지 아니한다.       第6條의2 (默示的 更新의 경우의 契約의 解止)  ①第6條第1項의 경우 賃借人은 언제든지 賃貸人에 대하여 契約解止의 통지를 할 수 있다.  ②第1項의 規定에 의한 解止는 賃貸人이 그 통지를 받은 날부터 3月이 經過하면 그 效力이 발생한다.라고 규정하고 있습니다.이와 같이 임차인은 묵시의 갱신이 이루어진 경우 언제든지 해지통고를 할 수 있고 그 통고를 임대인이 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생함에 비추어 임대차보호법이 약자를 보호하기 위한 규정이기는 하나 임대인을 계약의 구속력으로 너무 장기간 얽매는 것은 불합리하므로 귀하와 같이 전임대차종료일로부터 6개월전부터 1개월전까지 사이에 갱신거절의 의사표시를 하지 아니하여 묵시의 갱신이 이루어진 경우, 갱신된 기간은 법정임대차기간인 2년이 이번에는 적용되지 않아도 임차인에게 가혹하다고는 할 수 없기 때문에 약정임대차기간인 1년이 새로운 임대차기간이 됩니다.따라서 임대차기간이 종료하기 6개월전부터 1개월전까지 사이에 내용증명으로 갱신을 거절하겠다는 분명한 의사를 표시하여야 합니다.그리고 주위시세만큼 전세금을 올릴 수 있는 경우는 전세금의 인상폭이 현저하여 현재의 임차보증금이 상당하지 아니하다고 인정될 경우 법원에 임차보증금 증액청구를 소송의 형태로 할 수 있을 것이나, 인상폭은 임대차보호법에 의한 제한을 받게 됩니다.