당일 계약의 약속 불이행으로 계약을 해제할 수 있는지요? 저는 중개업자입니다. 아파트의 매매계약을 진행중인데요. 계약일은 2004년 6월 26일, 매매대금2억5백만원, 계약금 1천만원, 중도금 4천만원, 2004년 7월27일 잔금 1억5천5백만원, 2004년 8월3일 매수인의 남편 명의로 부인이 대리계약을 했고 매도인을 대리하여 저의 부동산에서 위임계약을 했습니다. 계약금조로 일천만원은 남편명의의 통장으로 바로 매도인의 통장으로 입금 되었습니다. 계약 당일 등기부등본상 을구의 1번 근저당 1억4천4백만원 농협이 채권자 2번 근저당 5천만원으로 동생이 채권자로 설정되어 있었습니다. 실제 사용금액은 1번이 1억2천만원, 2번은 4천만원, 계약 특약사항에 1번과 2번 근저당을 말소하는 조건으로 계약으로 정상적인 계약이체결되었습니다. (물론 포괄근저당인 카드와 마이너스 통장의 사용유무를 물었으나 없다고 매도인은 하였고 이를 계약상에 서술을 하지 않았음) 문제는 매도인이 다른 채무가 있어서 중도금과잔금청산 전에 채무회피 목적으로 소유권 이전을 먼저 요청을 했고 저희는 매수자에 이를 고지하여 소유권 이전을 하게 되었습니다. 소유권 이전에 대한 조건으로 매도인은 1천만원을 요구했고 매수인은 실제 5백만원만 지불하고 소유권이전이 진행되었습니다. 2004년 7월1일 법무사가소유권 이전에 대한 서류를 받고 있을 때 농협측이 포괄근저당 명목으로 가압류가 이미 전날 설정이 된 상태이고 법무사는 소유권이전에 대한 등기소에 서류를 접수시킬 때 확인절차를 하지않고 서류를 접수시킨 모양입니다. 농협 가압류 채권액 5천1백만원 2004년 6월30일 소유권이전 2004년 7월 1일, 7월 12일 현재까지 저와 저의 직원이 발로 뛰어서 해결한 것은 1번 근저당과 가압류(농협)는 1번 채권최고액 1억4천4백만원에 대한 대위변제를 하면 말소시켜 준다는 것.2번 근저당 동생도 4천만원만 대위변제해 주면 말소해 주겠다는 것.원만히 해결이 된 것 같았으나 매도인은 이젠 발뺌 합니다. 소유권을 빨리 가져가지 않아 가압류가 들어왔다 둥 계약 당시 매수인 계약자가 없었다는 둥(실제 계약금은 매수인 본인이 입금) 시세보다 싸다는 이유로 매매대금조에서 1천만원을 증액을 요청합니다. 실제 매도인은 현 경기상황이 좋지않아 망한 사람입니다. 본 중개대상물을 팔아도 남는 금액은 6백만원. 거기다 양도소득세까지 내면 아무 것도 남질 않죠. 그래서 매매진행에 협조를 하지 않고 1천만원을 주면 협조를 하겠다고 합니다. 이럴 때 <질의>1. 2004년7월12일 현재 당일 계약의 약속 불이행으로 계약을 해제할 수 있는지?2. 만약 잔금처리 시 매도인 없이 매수자와 은행, 동생만 두고 잔금을 처리하고 나머지 6백만원   은 공탁을 거는 방식으로 일을 진행을 하여도 괜찮은지?3. 2번과 같은 형식으로 일을 진행을 하고 매도인이 건물을 인도하지 않을 시 그 처리방식을    어떻게 해야 하는지? 명도소송 등.4. 거래상 중개업무를 하는 저의 과실이 있는지와 법무사의 과실이 있는지 등 5. 만약 계약해제 시 매수인이 지불한 계약금과 소유권이전에 대한 명목으로 지불했던 금액을    조속히 회수할 수 있는 방법은?
1. 매도인은 특별한 사정이 없는 한 제한이나 부담이 없는 소유권이전등기의무를 지는 것이므로   매매목적부동산에 지상권이 설정되어 있고 가압류등기가 되어 있는 경우에는 비록 매매가액   에 비하여 소액인 금원의 변제로써 언제든지 말소할 수 있는 것이라할지라도 매도인은 이와    같은 등기를 말소하여 완전한 소유권이전등기를 해 주어야 합니다(대법원 1991. 9. 10.선고    91다 6368판결).     따라서 귀하의 경우 매매이전등기직전에 매도인의 채권자가 가압류되어 버렸으므로 매수인은   매도인을 상대로 가압류를 말소하여 깨끗한 상태로 만들어달라고 상당한 기간을 정하여 최고   하고 그 기간 내에 이행이 없을 경우 계약을 해제한다는 내용증명을 보내서 계약을 해제할     수 있습니다.     다만, 매도인이 계약해제에 따라 매수인에게 계약금을 반환할 경제적 능력이 없다면, 매수인   으로서는 계약을 해제하는 것보다는 계약의 유지를 하여 매매대금 정산으로 처리하는 편이    유리할 것입니다. 2. 중도금 및 잔금의 지급방법에 관해 처음 매매계약 당시의 약정과 그 후의 약정이 달라졌을    경우 나중의 약정에 의한 것이 원칙입니다.      나중의 약정이 저당권 등의 채무를 매매대금의 지급에 갈음하여 인수하고, 또한 가압류된    금액 역시 매매대금에 반영하여 인수하고, 남은 액수가 있다면 위 금액을 매도인에게 변제   제공하거나, 매도인의 주소를 관할하는 법원에 공탁을 하면 될 것입니다.     이미 매수인 앞으로 이전등기된 상황이므로, 이와 같이 대금정산의 문제만 남으며, 매수인으   로서는  매도인이 잔액을 계산하여 청구하면 그 금액을 지급하거나 공탁하면 될 것입니다.     그 금액에 관해 다툼이 있다면 결국 법원에서 판단할 것입니다.3. 매도인이 매매대금 잔금에 대해 다투면서 명도를 해 주지 않을 경우 매수인으로서는 계산된    금액을 받음과 동시에 매수인에게 아파트를 명도하라는 명도소송을 제기하면 될 것입니다.4. 아파트매매의 중개인 입장에서는 매매계약의 체결로서 중개업무는 사실상 종료된 것이며,    위 계약체결 후 매도인이 갑자기 자신의 사정 때문에 먼저 매수인 앞으로 이전등기하는    등의 문제가 생긴 것입니다.      이와 같은 매매중개사건에서 중개인에게 특별히 과실이 있는 것으로 보이지는 않습니다.     다만, 중개인이나 법무사가 매도인으로부터 매수인 앞으로 이전등기할 서류를 모두 받아놓고   서도 이전등기절차를 늦게 밟는 바람에 가압류보다 나중에 이전등기된 것이라면 혹시 손해   배상 문제가 발생될 여지는 있습니다.5. 만약 계약이 적법하게 해제되었다면 매수인은 매도인에 대해 계약금반환 청구 및 기타 손해   배상을 청구할 수 있는데, 위 금액에 대해 합의가 되지 않으면 매수인은 매도인을 상대로    민사소송을 제기해서 승소판결을 얻어 강제집행을 해야 될 것입니다.      그러나 1항에서 본 것처럼 매도인이 이미 망한 사람이라면 계약을 해제할 경우 계약금 등을    돌려받는 것이 어려울 것이므로 계약을 해제하는 것보다는 계약을 유지하고 대금을 정산하는   편이 매수인에게는 유리할 것입니다.   회신이 늦어서 죄송합니다. 끝.