친인척인 전세 계약자와의 채무관계 바쁘신 분들이실텐데 빠른 시간안에 저희 상황을 알려드리기 위해서 정리를 해보았습니다.1. 상황 개괄집주인 : 상담자의 부세입자 : 상담자의 이모(전세보증금 4,500만원)채권자 1 : 이모의 전세 계약서를 담보로 8,000만원을 빌려준 제 3자채권자 2 : 차압을 들어오겠다고 통보한 제1금융권 은행(650만원)채권자 3 : 상담자의 부(친인척 간 이므로 차용증 없이 2,850만원(이자 미포함) 정도를 빌려줌)이후 진행 경과- 이모가 두달간 도주했다 돌아옴- 차용증 없이 돈을 빌려준 아버지가 경제적으로 매우 궁핍해짐- 채권자 1로부터 전세금을 내주지 말라는 공문이 날라옴- 채권자 2의 차압 압력 때문에 이모가 추가로 아버지에게 돈을 요구하는 상황2. 상담 요청 사항가. 위의 채권자 1,2,3 중에서 전세금에 대한 우선권은 누구에게 있는지요?나. 위의 채권자 중 집주인인 아버지가 우선권을 행사하려면 어떤 법적 절차를 밟아야 하는    지요?다. 이모가 빌려간 돈을 뺀 금액으로 보증금을 낮춘 후 임대차 계약 일시를 소급하여 재계약하    면 불법인지요? (즉, 보증금 1650만원으로 1년 전에 계약한 것으로 재계약)라. 아버지가 노쇠하셔서 지속적으로 빚을 내어 어머니에게 주어, 이모에게 전달하는 등 의사    결정의 능력이 현저히 떨어진 상황인데, 복수 자녀 중 한 사람인 저에게(35세 여성, 미혼,     주민등록지 다름) 집을 증여하실 경우, 법적으로 하자가 없는지 여부위의 가 ~ 라 항목에 대해 궁금합니다.일단 법무사를 찾아 상담해보았습니다만, 상황의 디테일을 귀담아 듣지 않아 뾰족한 해답을 얻지 못하였습니다.  상황을 잘 고려하신 후 가~라의 항목에 대해 답해주시면 진정으로 감사드리겠습니다.감사합니다.
가. 원래 보증금 내지 전세금이 담보하는 것은 연체차임(월세 등), 임차물의 멸실,훼손 등에     의한 손해배상채무 등을 담보합니다. 그 밖에 이 사건 과 같이 임차인에 대해 대여금 채권    을 가진 경우 임차인에 대하여 대여금채권과 임차보증금반환채무의 상계의사표시로서 사실    상 우선권을 가집니다.     한편, 임차인의 다른 채권자가 임차인의 임대인에 대한 전세금채권에 대하여 가압류를 한     경우에 임대인인 귀하의 부친께서 가압류채권자에게 위 대여금채권에 의한 상계로 대항하려    면 가압류의 효력발생 당시에 양 채권(=위 대여금채권과 임차보증금반환채권)이 상계적     상에 있거나 반대채권(대여금채권)이 압류 당시 변제기에 달하지 아니한 경우에는 피압류    채권인 수동채권(보증금반환채권)의 변제기와 동시에 또는 그보다 먼저 변제기에 도달하는     경우이어야 합니다(대법원 1987.7.7.선고 86다카 2762판결 참조).나. 임대인이 임차인에 대하여 가진 대여금채권으로서 보증금반환채권과 상계의 의사표시를     하여 보증금채권액을 대등액에서 소멸시키는 것입니다.    이와 같이 상계의사표시를 했다는 것을 분명히 하기 위하여 내용증명우편으로 상계한다는     의사를 표시하여 채무자에게 보내는 방법이 보통입니다.다. 아직 법원의 가압류(임차인의 보증금반환채권에 대한 채권가압류결정) 등 처분금지적 효력    이 있는 통지가 오지 않았다면 이와 같이 임대차계약을 체결하는 것이 불법은 아니라할 것    입니다.     그러나, 날짜를 사실과 달리 기재한다면 오해(임차인이 전세계약서를 새로 쓴 것을 이유로     사기죄의 공범 등)를 받을 수는 있을 것입니다.라. 아버지께서 채무를 여러 곳에 부담하고 계시다면, 위 부동산이 아버지의 유일한 재산일     경우 위 재산을 따님인 귀하에게 처분하는 것은 사해행위가 될 수 있습니다.     만약 사해행위에 해당된다면, 아버지의 채권자가 귀하를 상대로 귀하 앞으로 마쳐진 등기를    말소하라는 내용의 민사소송을 제기할 수 있습니다. 끝.