집주인의 채무로 인한 전세집의 경매 신청 2000/12/26 본건관련 근저당권 설정 채권 최고액 9천만원 농협(등기부상)           (채무액 6천만원)2002/02/04 전세계약 계약금 450만원 지불2002/02/27 입주 및 잔금 4천50만원 지불. 동사무소에서 확정일자 받음.           (4천5백만원에 전세입주)            집주인이 실제 집주인이 따로 있다는 언급 없었음.2002/04/26 법원에서 경매신청사실 통보 채권자 농협, 채무자 집주인 K氏           채무 원금 6천만원 이자 약 7백만원 합 약 6,700만원           (채무금액은 4/27법원에서의 확인 사항)2002/04/27 법원에 권리신고 및 배당요구 신청서 접수         1. 집주인K氏 면담결과 실제 집주인은 자기가 아니고 집의 건설업자 P사장이라고 함. 실제 집주   인 P사장으로 곧 명의를 이전할 것이라고 함.2. 건설업자 P사장과의 전화통화 결과 집주인과의 면담내용 확인. 계약기간 동안 주거하는데    어려움 없도록 한다고 함.2002/05/01 집주인 K氏 명의 집/토지 등기부 등본을 검색했으나 근저당 설정되어 있지 않은            것이 없음.2002/05/11 집주인 K氏에게 채무상환을 위한 조치를 묻자 실제주인 P사장과 얘기하라고  하면서           전화를 피함.2002/05/14 현재까지 농협에 채무상환을 위한 조치 없음.<질의>1. 경매 진행시- 경낙 후 1순위 채권자에 이어 세입자가 보호 받을 수 있는 금액은? - 세입자가 경매에 참여하여 낙찰받을 경우 낙찰금액에서 세입자가 변제받을 수 있는 금액을   상계할 수 있는지 ?① 현재집주인 K氏의 명의로 경매가 진행될 경우② 건설업자 P사장으로 명의로 이전된 후 경매가 진행될 경우①/②번 각각의 경우 차이가 있는지?2. 경매진행 후- 당초 전세 계약금에서 세입자가 손해본 금액(4,500만원-경낙 후 변제금액)에 대하여 민사적으  로 해결하려면 어떠한 절차를 밟아야 하는지?       3. 집주인에 대한 요구사항① 경매 신청을 이유로 세입자가 전세금반환을 요구할 수 있는지② 계약 당시 실제 집주인이 따로 있다는 언급을 하지 않았으므로 사기혐의로 고소할 수 있는지답변 부탁 드립니다.
1. 낙찰대금이 따라 달라질 수 있으므로 실제 임차인이 얼마를 받게될지 알 수 있는 방법이    없습니다. 세입자가 배당받을 금액이 있는 경우 상계가 가능합니다. 경매진행에는 명의가    변경되어도 아무런 상관이 없습니다.2. 당초의 계약서를 작성하고 임대보증금을 지급 했던 K를 상대로 민사소송을 제기하여 판결을    받아 강제집행 등의 방법으로 회수 할 수 있습니다.3. 경매개시가 집주인의 계약위반 사유라 할 수 없으나 집주인에게 내용증명 우편 등으로 경매    로 인해 임차목적을 달성할 수 없다는 내용과 이에 따른 대책이 없을 경우 임대차계약을    해지하겠다는 통지 등을 한 후 이에 대한 답변이 없는 경우 재차 해지통지를 보내 임대차   계약을 해지할 수 있을 것으로 사료됩니다.   부동산 실명제 하에서 부동산의 등기부상 명의자는 소유자라고 할 수 있어 이를 가지고 형사   적인 책임을 묻기는 어려울 듯 싶습니다.