3기의 차임액 연체시 계약갱신을 거절할수 있을까요? 안녕하십시까.저는 작은 상가건물을 임대하고 있습니다.****. *월말부터 저는 임차인과 임대차해지 문제로 다투고 있습니다. 저는 해지사유 있음을 주장하고, 임차인은 해지사유가 되지 않는다고 주장하고 있으며, 저는 계약해지되었으니 건물을 인도해달라고 내용증명으로 촉구하고 있는 상태입니다.(해지사유 해당여부에 대하여는 여기서 여쭙지 않겠습니다)  임차인의 차임지급일이 매월 1일인데, 7월분 차임을 기한을 넘겨 7월 10일쯤 우편환으로 보내왔길래, “계약이 해지되었는데 수령하지 않겠다”라고 하며 다시 등기로 반환하였습니다. 그 후로 8월분, 9월분까지 현재 임차인은 차임을 지급하지 않고 있습니다. 이러한 상황을 전제로 질문드립니다.만일 현재 임차인과의 계약해지문제를 더 이상 다투지 않고 임대차계약이 내년까지 지속되는 경우, 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호의 계약갱신거절사유인 “임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우”에 해당하여 제가 내년에 가서 계약갱신을 거절할 수 있는지 궁금합니다.이에 대하여는 다음 두 방향의 해석이 가능하다고 사료됩니다.1. 7월분 차임을 임대인이 수령거절했으므로 아직 2기의 차임을 연체한 사실밖에 인정안된다고 해석하는 방법2. 9월초 현재시점에서 “3기의 차임액”이 연체되어 있으므로 갱신거절사유에 해당된다고 해석하는 방법제가 어느 공공기관에 문의했더니 위 1항목처럼 해석하여 답변해준바 있었는데, 저는 여전히 수긍하지 못하여 이렇게 다시 질문드리게되었습니다.법률규정이 “3회에 걸쳐 차임을 연체한 사실이 있는 경우”라고 하지 않고 “3기의 차임액에 달하도록”이라고 표현된 점에 주목해서 생각해보면, 제가 7월분의 차임을 수령거절했다고 해서 7월분의 차임을 면제시켜준 것이 아니기 때문에, 임차인이 위 조항의 적용을 피하려면 8월초에는 7월분과 8월분을 합하여 다시 변제하였거나, 9월초 현재에는 7월분과 8월분과 9월분을 다시 합하여 변제행위를 했어야 한다고 사료됩니다.    제가 계약이 해지되었다고 주장하는 처지에 차임을 수령할 수 없어 7월분을 반환하였던 것인데, 임차인은 저의 주장에 따라 건물을 인도하지도 않으면서 제가 1회 수령거절했다고 하여 그 뒤로도 차임을 공탁하거나 방문하여(바로 윗층에 임대인이 거주) 차임을 지급하려는 어떠한 노력도 하지 않고 연체하였는데, 이 경우에 제가 1회분의 차임을 면제라도 해준 것처럼 해석하여 9월초 현재 “2기의 차임액이 연체되어 있는 상태”로 본다는 것은 임차인 위주의 해석방법으로써 부당하다고 생각합니다.저의 생각이 잘못된 것인지 검토하여 주시면 대단히 감사하겠습니다.
차임연체규정(상가건물임대차보호법 제10조 제1항 1호, 민법 제640조)의 해석은 엄격하게 해석하고 있는 것이 판례의 태도입니다. 참고로 민법 제640조(차임연체)에 의한 해지를 함에 있어서 임대인은 상당한 기간을 정하여 최고함을 요하는 가에 대하여 판례의 태도는 본조가 임차인으로 하여금 차임지급의무를 성실하게 이행하게 하자는데 그 취지가 있음으로 이를 부정하고 있다고 하고 있습니다. (대법원 1977. 3. 8. 선고 75다 2032 판결)따라서 귀 사안의 경우에는 3기의 차임액 연체의 사유로 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 있겠습니다. (끝)