전세로 살고 있는 집이 경매로 넘어갈 경우 안녕하세요! 현재 전세 1억 2천에 아파트 전세를 살고 있습니다.2007년 2월 계약을 했으며, 주소지도 옮기고, 확정 일자도 받았습니다.전세 계약일이 어제(2/26)까지 였는데 주인이 계속 연락이 되지 않았습니다.그런데 어제 법원에서 다녀갔습니다.경매로 넘어갔다고 현 상황에서 무엇을 어떻게 해야하며, 전세금은 100%받을 수 있는 것인지요?또한 법원 경매에 제가 참여해서 낙찰을 받게 된다면 전세금 1억 2천을 제외한 차액만 지급하면 구입이 가능한 것인지요?확인 해야 할 상황이나 앞으로 해야 할 일들에 대해 간략하게라도 알려주시면 감사하겠습니다바쁘시겠지만 부탁드립니다.감사합니다.
배당을 생각하기에 앞서 전세계약이 묵시적으로 갱신되었는지 여부를 먼저 검토하여야 할 것 같습니다. 임대차기간이 종료될 때까지 임대인과 임차인사이에 아무말 없이 기간이 도래하면 임대차는 묵시적으로 갱신되어 이전의 계약내용과 동일한 조건으로 임대차계약이 체결된 것으로 간주됩니다. 계약기간은 2년이 되구요.만약, 임대차가 묵시적으로 갱신되었고 대항력보다 우선하는 권리자가 없다면 님은 경매의 낙찰자에게 임차권을 주장하실 수 있습니다. 즉, 집을 명도해 줄 의무가 없는 것입니다.임차인의 대항력은 권리이지 의무는 아니므로 님은 대항력을 포기하고 배당절차에 참가하여 전세보증금을 배당받으실 수도 있습니다.다음으로 배당에 관하여 살펴보면, 보증금 1억2천만원은 최우선변제권이 있는 소액임차인에 해당하지 않으므로 님은 확정일자를 기준으로 그보다 늦은 후순위권리자들보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. 따라서, 선순위저당권자가 있다면 선순위가 배당받고 남은 금액에 대해 배당을 받게 될 것입니다. 만약, 선순위자가 저당권자가 아니고 압류나 가압류채권자에 불과하다면 님은 이들과 동등한 지위에서 채권액에 비례하여 안분배당받을 것입니다. 그러나, 님이 선순위라면 남들에 앞서 우선배당을 받게 되겠지요.한편, 님이 경매에 참여하여 낙찰받는다면 보증금을 제외한 나머지 금액만 지급하고 낙찰이 가능합니다. 좋은 결과 있기를 기대하겠습니다.^^