어떻게 하면 전세금을 받아낼 수 있을까요? 로우시콤의 도움을 얻고 싶어 글을 올립니다.일전에도 한번 도움을 주셔서 참 감사를 드립니다.이번에는 임대차 사건에 관하여 저희 이모님이 처한 어려움을 알리고 아울러 로우시콤의 고견을 듣고자 합니다.1998년 2월 23일자(전세계약서상의 날자)로 시골에 사시던 이모님이 딸 둘을 이곳 xx에 있는 상급 학교에 진학시키고자 전세금 일천만원에 방을 얻었습니다.그런데 아직(2001.6월 현재)까지 전세금을 되돌려받지 못해 이사를 하지 못하고 계십니다.최근에 소식을 접하고 어떤 상황인지 알아보고 싶어 전세권자 소유의 부동산 등기부등본을 확인해 보니까 1999년 이후로 5천여만원이 훨씬넘는 가압류나 근저당권이 설정되어 있었습니다전세권자가 전세금을 돌려주지 못했던데에는 다 이유가 있었던 셈이죠.그래서 이모님으로부터 당시(1998년 2월23일)의 부동산 전세 계약서를 건네받아 확인해보았더니 법률상식이 없는 제가 보기에도 너무 허술한 형식과 내용을 담고 있었습니다.먼저,부동산을 표시하는 지번이 잘못 표기되어 있었습니다.실재 거주하는 집은 225-26인데 계약서상에는 225-27로 표기되어 있더군요.착오로 발생한 실수라는 생각을 해봅니다.그런데 진짜 당황스러운 것은 계약당사자가 한쪽만 기재돼있는 부분입니다.임대인의 주소와 주민등록번호,전화번호,이름,날인,그리고 전세금액(일천만원)은 표기 되어 있는데 임차인인 제 이모님에 관한 사항은 아무것도 표시되지 않았습니다.무지가 가져온 안타까운 결과죠.다시 말하면 계약서상에는 임대인에 관한 사항과 전세금액,계약체결일(1998.2.23),잘못 표기된 집 주소가 전부였습니다.이럴땐 어떻게 해야 됩니까?더더욱 계약서에 확정일자나 공증을 받은 일도 없고요.지금까지 전입신고도 하지 않았답니다.주택임대차보호법에서 정해놓은 대항요건을 일절 갖추지 않았기에 어떤 보호도 받을수 없다는데 백방으로 뛰어 수소문을 해보아서 얻은 이야기중에 그런대로 희망적인 답변을 들은 것이 있어서 그 부분에 관하여 몇가지 자세히 여쭈어 볼려구요.요지는 전세계약서를 다시 쓰라는 겁니다.그리고 지금이라도 확정일자를 받고 전입신고를 해놓으면 선순위 채권자가 있다 치더라도 8백만원까진 받을 수 있다나요?정말 그렇게만 된다면 얼마나 좋겠습니까?만일 계약서를 재작성 한다면 당시 작성했던 계약서를 그대로 사용하여 추가적인 사항을 넣는등-기존의 계약서를 수정하는 방법으로 해야 하는지 아니면 당시의 계약서의 하자를 문제삼아 무효로 하여 새롭게 다시 써야 하는지 또 집주인이 계약서를 수정 또는 재작성하지 않으려 한다면 어떤 법적 수단으로 대응 할수 있는지 궁금합니다.(형사상의 고발,고소등) 어떻게 전세금을 받아낼 수 있는 방법이 없겠습니까?그리고 집주인은 올 가을에는 꼭 되돌려준다고 구두상의 약속을 했는데 (단순한 일시 회피성 답변인것같음),이경우 이를 확증할수 있는 문서상의 자료(각서,합의서등)를 남겨서 후일에 있을 분쟁에 대비하면 어떻겠습니까?도움 말씀 부탁드립니다.감사합니다.
주택임대차보호법 제 8조, 시행령 제3조에 의하면 임차주택의 경매신청등기전까지 입주와 전입신고를 마치면 위 임차주택이 경매될 경우 배당금에서 특별한 사정이 없는 한 800만원까지는 최우선변제됩니다. 전세계약서의 임차인란을 공란으로 한 것은 임차인으로 하여금 그 빈칸을 임의로 기재해도 좋다는 의미로 볼 수 있지만, 전세계약서상의 임차주택의 번지가 다르다면 문제가 될 수 있습니다. 번지가 다르다면 기존의 계약서대신 새로 전세계약서를 작성하는 것이 좋겠습니다. 즉, 임차주택의 번지를 정확하게 기재하고, 임차인도 사실상의 임차인으로 기재하는 등 사실대로 기재하되, 다만 계약일자는 처음 계약일자로 소급하여 기재하는 것이 좋을 것입니다. 이 경우도 처음 작성했던 계약서 원본은 잘 보관해야 할 것입니다. 만약 임대인이 새로운 계약서 작성에 협조해 주지 않거나, 기존의 계약서 빈칸에 임차인을 기재하는 것 및 계약서 번지의 수정에 협조해 주지 않는다면 임대인을 상대로 임차권의 존재 자체에 대한 확인판결을 얻어 이를 근거로 후일 배당시 제출할 수 있을 것입니다(이 경우 달리 형사상 고소.고발할 사유는 되지 못함). 임차계약서의 작성후에도 임차인은 자신의 주민등록을 임차주택의 정확한 번지로 전입신고를 정확히 하셔야 합니다. 그 밖에 임차인의 임대인에 대한 보증금반환채권은 임대계약서 자체로 충분하지만, 후일을 대비하고 임대인에게 주의를 촉구한다는 차원에서 임대인으로부터 언제까지 전세금을 반환한다는 취지의 각서를 받아두는 것도 괜찮을 것입니다. 참고하십시오.