전세를 계약하고 전세권 등기를 하였는데 경매 신청이 가능한지요? 2003년 9월 아파트를 2년 전세계약 하고 10월에 전세권 설정 등기를 하였습니다.등기부 등본에 1순위 저당권자(은행)가 있는데 최근에 은행에서 임대인 앞으로 대출금 연체와관련하여 독촉 우편물이 와서 임대인에게 연락하였으나 연락두절 상태입니다.<질의> 1. 전세계약금 완불(2003년9월) 이후 임대인이 2건에 대한 대출금을 2003년 10월분 원금 및    이자만 상환하고 현재까지 연체한 경우 고의성에 대한 사기죄 성립 여부.2. 현시점(전세기간 만료 전)에 전세권 설정한 것으로 경매 신청 가능 여부. (등기부 등본상    2순위) 수고하세요.
귀하의 질의순서에 따라 답변드립니다. 1. 귀 사안의 경우 2003. 9월에 전세기간2년으로 한 전세계약을 체결하고 동년 10월에 전세권   설정등기를 경료하였는데, 귀하의 전세권보다 선순위 저당권이 설정되어 있다고 한다면 귀하   는 담보물권의 성격상 선순위의 저당권자에게는 대항할 수 없습니다.    따라서 저당권설정자(집주인)가 선순위 저당권자인 은행의 대출금 원금과 이자를 연체하였다   면 저당권설정계약 약정서에 따라 기한이익을 상실하게 되고 저당권자인 은행은 귀하의 거주   부동산에 대하여 담보권실행경매를 신청할 수 있게 됩니다.    그렇다고하더라도 귀하가 2003. 9월 전세계약금을 완불한 이후, 전세권설정자가 동년 10월   부터 피담보채무의 원리금을 연체하여 결국 담보권실행경매로 귀하에게 피해를 입혔다고    주장하더라도 2003. 9월 전세계약체결당시 귀하가 귀하의 전세목적물에 선순위 저당권이    이미 설정되어 있었다는 사실을 알고 있었다면 전세권설정자에게 형법상의 사기죄 고의가    있었다고 주장하기는 어려울 것 같고 따라서 사기죄는 성립되지 않을 것 같습니다.   2. 전세권의 소멸(목적부동산의 멸실, 존속기간의 만료, 혼동, 소멸시효, 전세권에 우선하는    저당권의 실행에 의한 경매, 토지수용, 등)로 전세금의 반환시기가 도래한 후 전세권설정자   가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법에 정한 바에 의하여 전세권의    목적물의 경매를 청구할 수 있고, 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을    권리가 있습니다.    귀하의 경우 저당권이 먼저 설정되고, 후에 전세권이 설정된 경우이기 때문에 저당권자나    전세권자의 어느 쪽이 경매를 신청하든 양자 모두 소멸하고 배당순위는 설정등기의 선후에    의하여 선순위 저당권자가 먼저 배당을 받은 후 나머지 잔금에 대해서 귀하에게 배당이 될    것입니다.