아파트 가계약의 법적 효력 경위) 부모님이 거주하실 집을 구하기 위해 중개업소를 통하여 오래된 아파트(매매금액:48,000,000)가계약을 하였습니다. 누님이 중개업자와 같이 아파트를 먼저 구경하니 병환이 있는 아버님이 거주하시기엔 다소 불편하실 것 같고 전세권, 저당권도 설정되어 있어 부모님이 아파트 구경을 한 이후에 계약을 하겠다고 중개업소에 얘기하자 중개업소에서 전세권,저당권등은 중개업소에서 모두 해결할 수 있고 다른 살 사람이 많이 있으니 우선 가계약만 해두라고 하기에 누님명의로 30만원을 중개업자에게 송금하였습니다. 이후 매형과 누님이 재차 아파트를 방문하여 꼼꼼히 살펴보니 보일러도 가동되지 않고 내부시설도 열악하고 부모님도 탐탁지 않게 여기기에 계약을 하지 않겠으니 가계약금 환불을 요구하였습니다. 그러나 중개업소는 가계약도 계약이고 이미 매도인에게 가계약금을 지불하였으며 매도인이 해지로 인한 손해배상까지 요구하고 있다고 합니다.문의1) 위의 상황에서 매수(계약)의사가 없고 구체적계약의 내용이 없는 상태에서 단지 중개업소의 권유에 의해 30만원을 송금한것으로 매도인과 매수인(부모님)간에 매매 계약이 체결되었는지, 계약에 구속되어야 하는지?문의2) 중개업자가 그렇다면 우선 가계약만 해두라고 한 것은 계약여부 결정은 부모님이 아파트상태를 확인한 후 하고 그때까지 일단 물건 거래를 잠정 보류하겠다는 의미가 아닌지(실제 그런 뜻으로 송금했음)?문의3) 중개업자에게 부모님이 물건을 확인한 후 계약여부를 결정하겠다고 분명히 얘기 했고 이를 알면서 살사람이 많이 있다는 등 누님을 현혹하여 송금하게끔 하여 이제와 계약이 성사되었으니 계약대로 이행할 것을 요구하는것은 중개업자에게 형사책임이 있지 않는지(고발할 수 있는지)?문의4) 만약 서면으로 정식 계약을 체결한다면 보일러 고장등 물건하자부분에 대하여 대금감액을 요구하였을시 매도인이 수용하지 않거나 감액금액에 합의가 되지 않았을때 가계약의 효력이 어떻게 되는지?문의5) 가계약금은 돌려 받을 수 있는지?문의가 많아 죄송하면서 부탁드립니다.
1),2) 매매목적물인 아파트의 특정 및 매매대금(4,800만원)이 정해진 이상 가계약이라고 하더라도 계약의 일종으로서 지켜야 합니다. 다만, 가계약 당시 부모님께서 보신 후 결정한다는 것을 조건으로 한 일종의 조건부 매매계약이었고, 그러한 사실을 주장하고 증명하면 위 가계약의 구속에서 벗어날 수 있을 것입니다. 3) 공인중개사가 거래를 성사시키기 위해 아파트를 살 사람이 많다고 말하는 것만으로 사기 등에 해당된다고 보기는 어려울 것입니다. 그러나 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에관한법률에 의하면 공인중개사는 설명의무가 있고 또 거래가 성사되었을 때에는 계약서를 작성하여 그 사본을 일정기간 보관하도록 되어 있습니다. 만약 그러한 계약서작성의무를 이행하지 않으면 등록관청이 공인중개사업무정지명령을 내릴 수 있습니다.귀하로서는 먼저 위 중개업자가 허가받은 공인중개사인지, 중개인으로서 설명의무를 제대로 했는지, 또 계약서를 작성하지 않은 사실 등에 대해 알아본 다음 행정관청인 시장이나 군수에게 민원을 제출하는 방식으로 해결할 수 있을 것입니다.4) 매매목적물에 하자가 있을 때에는 그 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에만 계약을 해제할 수 있을 뿐이고, 계약의 목적을 달성할 수 없는 정도의 중대한 하자가 아니면 손해배상만 청구할 수 있을 뿐입니다(민법 제 580조, 제575조). 그런데, 특별한 사정이 없는 한, 보일러의 고장은 매매목적물인 아파트 매매계약의 목적을 달성할 수 없는 사유라고 보기는 어렵다할 것이므로 보일러 고장을 이유로는 계약 자체를 해제하기는 어렵고 단지 수리비 상당의 손해배상을 청구할 수 있을 뿐이라고 생각됩니다.5) 가계약금은 앞서 본바와 같이 조건부매매로서 부모님께서 보신 후 아파트를 매수할 의사가 없다는 점이 증명될 경우, 또 매도인측의 귀책사유로 매매계약이 해제되었을 경우에는 반환받을 수 있다할 것이나, 그렇지 못할 경우에는 반환받기 어려울 것입니다. 물론, 시장에게 공인중개사의 위 행위에 대해 민원을 제출하여 합의하는 과정에서 돌려받을 수도 있을 것입니다. 끝.