가계약금 반환 또는 중개수수료 청구 저는 공인중개사입니다.저는 손님과 시화공단에 있는 공장을 임대하기위해 3월 28일 S콘테이너회사의 공장을 봤습니다.(100평 , 2칸 : 합200평 // 보증금 6,000만원 , 월세 600만원 조건) 3월 29일 손님이 계약하고 싶어하여, 가계약금 200만원을 입금하고, 4월 2일 본계약을 체결하기로 했습니다.입금후, 손님이 실측을 하여, 손님이 자기사무실로 돌아가 기계배치를 하려고 도면을 작성해보니, 임대평수 200평인데 실사용면적이 78평 2칸으로 , 시화공단 일반적인 공장들의 실면적에 비해 턱없이 적게 나왔습니다.(평균 임대평수대비 실면적 85~90%) 기계배치를 할수 없어서, 당일 17시에 S콘테이너 관리인에게 통보하였습니다.관리소장은 본사의 지시를 받아야 한다며 4월2일까지 연락을 준다고 하였습니다.4월2일 관리소장과 통화한바, 가계약금은 돌려줄수 없다고 통보받았습니다.이손님을 다른 공장을 계약시켜드리고 중개수수료에서 가계약금 200만원을 제하고 받고, 가계약금 회수의 권리를 인수 받았습니다.제가 묻고 싶은사항은 다음입니다.1.가계약금은 돌려 받을수 있는지요?(제가 가계약금 회수의 권리가 있는지요?) 2.구두계약도 계약이라고 알고 있습니다.따라서 가계약금이 입금된것으로도 계약이 성립하는지요.계약이 성립하면, 중개가 성립되었으므로 중개수수료를 청구 할수 있는지요.(중개업법 중개수수료 조항을 보면, 부동산 중개업자는 임대인과 임차인이 본계약을 불이행 함으로 인한 책임을 지지 않는다.또한, 중개수수료는 본계약체결과 동시에 계약당사자 쌍방이 지불하며, 중개업자의 고의나 과실없이 본 계약이 무효·취소 또는 해약되어도 중개수수료는 지급한다.라고 되어 있습니다.3.3월29일 가계약금을 입금하고, 4월2일 본계약을 체결하기로 한상황에서 매수인의 계약불이행이 이미 지급한 가계약금의 반환청구를 포기로 하는 위약금 약정이 있었다고 볼수 없으므로 가게약금을 돌려줘야 되지 않나요 4.가계약금만 돌려 받고 상황을 종료하려고, S콘테이너와 통화를 하였으나, 돌려줄수 없다며, 알아서 조치하라고 하니 , 가진자들의 횡포를 참을수 없어 소액재판 진행예정입니다.어떻게 하면 좋을지 알려 주시면 고맙겠습니다.
안녕하세요 이기덕 변호사입니다.질문순서대로 답변드립니다.1.가계약도 계약이기 때문에 매도인과 매수인 사이에 계약의 중요내용(매매목적물, 매매대금, 매매대금지급방법 등)등에 관하여 합의가 있었다면 계약으로서의 효력이 있고, 이는 구두로 체결한 계약의 경우에도 동일합니다.따라서 본 사안의 경우 의뢰인의 중개로 매매목적물과 매매대금 및 실제 건물의 평수가지 특정되었으므로 계약의 중요내용에 관한 합의가 이루어진 것으로 보이므로 계약으로서의 효력이 있고, 따라서 계약파기 사유가 없는 한 매수인측에서 일방적으로 계약을 해지하고 가계약금의 반환을 구하기는 어렵습니다.2.가계약도 계약이므로 가계약금을 입금하고 매매목적물의 평수까지 확인하였다면 중개수수료를 받을 수 있을 것으로 보이고, 다만 본계약 체결전에 가계약이 파기되었으므로 정상적인 중개수수료 중 중개활동을 한 부분에 대한 일부만을 지급받을 수 있을 것으로 보입니다.3.매수인측의 파기로 인하여 계약이 불성립되었으므로 가계약금을 돌려받기는 어려워 보입니다.4.일단 지급명령신청을 하시고, 상대방이 이의하면 재판을 받아 보시기 바랍니다.승소하기는 어렵지만 재판장에게 상황설명을 잘 해서 일부라도 돌려받을 수 있도록 해 보시기 바랍니다.