전세계약후 확정일자를 받고 살고있는데 집이 갑자기 매매가 되었고 주인의 사업이 부도가나서 행방을 감췄습니다. 저는 1999년 10월에 2년 전세계약(전세금 17백만원)후 전입신고 및 확정일자를 받아 금일까지 살고 있습니다.그런데 2001년 2월 14일 집이 매매가 되었고, 현 집주인이 사업상 현 주소지의 집을 담보로 근저당 4,000만원을 설정하였으며, 이후 사업이 부도가나자 행방을 감춰 금일에 까지 이르렀습니다.1.또한 현집주인이 집을 매수하면서 전주인과 주택 자금 대출(근저당 설정 일 1996년 5월 29일)에 대해 명확한 이전을 하지않아 근저당의 채무자는 현 재까지 전주인으로 되어있습니다.그런데 전주인은 주택을 매도하였기 때문 에 자신은 아무 책임도 없다며 계약월 인 2월부터 주택자금대출액을 지급하 지 않고 있어 은행으로부터 2번의 지급 요청 통지가 온걸로 알고있습니다.이것에 대한 답변과 2.현집주인을 채무자로 하여 근저당을 설정(근저당 설정일 2001년 2월 15 일)한 채권자가 제가 전주인과 전세 계약한 날이 2001년 10월에 끝나기 때문 에 전세계약일자 이후에 경매를하여 물품대금을 받는다고 합니다.제가 알고 싶은것은 위 2가지의 상황에 있는 제가 할 수 있는 방법 즉 전세금을 전액 받고 나갈수 있는 방법을 알려 주십시요.(현 주인이 행방불명으 로 통보할 방법이 없습니다.)
귀하가 1999. 10 당시 전세금 1,700만원, 기간 2년으로 전세계약을 체결하고 전입신고 및 확정일자를 받고 거주해 왔는데, 당시 위 임차주택의 등기부에 저당권, 가압류 등 어떤 부담도 없는 깨끗한 상태이었다면 대항력있는 임차인으로서 또 확정일자를 갖춘 임차인으로서 위 임차주택이 경매되었을 때 경락인에게도 임대차를 주장할 수 있고, 또 배당절차에 참여해서 최우선적으로 전세금 1,700만원을 배당받을 수 있습니다.  또한 대항력을 취득한 상태에서는 임차주택의 소유권이 변동되었을 경우 당연히 임차주택양수인은 임대인의 지위를 승계합니다(주택임대차보호법 제 3조 2항). 이것은 임차주택 매매계약 당시 임대보증금을 떠안기로 했는지 여부와 상관없이 당연히 떠안는 것으로 규정하고 있는 것입니다. 전세기간이 만료되었더라도 기간만료 1개월전에 계약해지 또는 임차조건변경 등의 통지가 없으면 계약은 묵시적으로 갱신되어 계속됩니다(주택임대차보호법 제 6조). 끝.