배당기일 이전에라도 임차인이 건물을 나간다면 전주인에게 소송제기 시 승소 판결을 받을 수 있나요? 전세 2천만원으로 원룸에 세들어 살았는데 작년에 경매로 넘어갔고 작년에 이미 동 원룸에 새로운 양수인이 생겼습니다. 세대마다 등기가 따로 되어 있는 집합건물이지만 배당일은 전체 세대가같은 날짜에 잡히는 건물입니다. 다른 세대는 오랜 시간이 걸려 낙찰 되었지만 제 원룸만 1차 때 빨리 낙찰 되었습니다. 양수인 입장에선 제 원룸을 빨리 사고도 다른 집이 팔릴 때까지 배당일을 기다려야 할 판국이니 억울했었나 봅니다. 인도명령 결정이 내려진 후 저에게 월세를 내라고추궁하면서 만약 월세를 안내면 임료 상당의 부당이득금을 청구하겠다느니 배당금을 가압류 하겠다느니 해서, 당시 이 일로 변호사님께 몇 번 상담 올린 적 있습니다. 그간 월세 안내고 무사히잘 버텨는 냈는데, 오늘 제가 새롭게 알게된 지식이 있어 몇 가지만 여쭙고저 합니다.<내용> 주택 임대차 보호법 제3조의 5 (경매에 의한 임차권의 소멸) <개정2002.1.26> 임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우엔 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다. <개정2002.1.26> 제4조 (임대차기간 등 <개정 1983.12.30>) ② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것   으로 본다.제10조 (강행규정) <신설 1983.12.30> 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.<질의>1. 3조 5항에 의거 현재 제가 전세계약으로 되어있는 상태에서 양수인이 낙찰을 받았기 때문에    임차권은 소멸하나 제 4조에 의거 배당일 까지는 보증금을 반환받지 못한 상태이므로 전세   계약이 지속되는 것으로 봐야 되는거 아닌지요?   즉, 양수인이 동 원룸의 잔금 납부 후 저와 양수인 간에 동 원룸에 대해 새로이 계약을 체결   한 것도 아니므로 (법 10조) 낙찰자는 저에게 잔금완납 다음날로부터 오늘에 이르기까지의    임료 상당의 부당이득금은 청구할 수 없는거 아닌가요?   지난번 상담 시 <양수인은 이론상으론 잔금완납 다음날로부터 명도일까지 임차인에게 임료   상당의 부당이득을 청구할 수 있다>라고 말씀하신 걸로 기억합니다.   그때 제가 전세라는 사실을 확실히 못전한 것 같은데 암튼 임차인이 전세인 경우에는 <잔금    완납일로부터 배당기일까지>의 임료상당에 대해 청구할 수 없는 것인지 알고 싶습니다.2. 양수인이 잔금을 완납하고 소유권을 이전한 다음날부터는 제가 불법점유인 걸로 알고 있었습   니다.   근데 위 법에 의거하면 배당일 이후에나 불법점유 기간이 되는거 아닌지요?   전세인 경우엔 배당일까지는 법원에서도 인정하는 점유기간이라고 들었습니다. (위 4조에    의거) 따라서 배당일 이후에나 인도명령이 가능하다고 들었습니다.   그런데 전 작년에 이미 인도명령을 받았거든요. 지금 생각해 보면 이것도 좀 이상합니다.    당시 법원이 저에게 인도명령심문서를 보냈을 때 저는 기각될게 뻔해서 아무런 답변도 보내   지 않았었습니다. 혹시 제가 그때 전세자라는걸 밝히지 않아서 인도명령이 결정됐던건 아닌   가 싶기도 합니다.   아무리 그래도 그렇지 판사는 임차인이 전세자인지 월세자인지도 검토하지 않고 결정하나요?   여하튼 임차인이 전세인 경우엔 그 불법점유기간이 배당일 이후인지요?   임차인이 전세인 경우엔 배당일 이후에나 인도명령이 가능한지요?3. 배당기일은 2월17일로 잡혔습니다. 이곳엔 총 15 세대가 살고 있고 채권자들도 많아서 그 날   분명히 누군가는 자기 채권액에 이의를 제기할게 뻔합니다.   법원에다 제 배당금을 물어봤는데 전세금 2천만원중 900만원만 나왔다고 합니다. 배당표를    받으려면 양수인의 명도확인서 등이 필요하다고 그러던데 저는 양수인과 최종 이사일을 3월   1일로 합의 본 상태라서 양수인도 3월1일에나 명도확인서 등을 줄 겁니다.   즉, 2월17일에 나가봤자 명도확인서도 없으니 배당표도 못 받을테고 전 소액임차인이라 제    배당금엔 별 변함도 없을거 같아서 저는 출석을 안할 생각입니다. 궂이 그 날 안가도 법원에   선 제 배당금을 공탁해 두는 걸로 알고 있습니다.   그런데 오늘 어디서 들어보니 2월17일까지 양수인으로부터 받아야 하는 서류를 받지 못해    그 날 배당금을 받지 않으면 제 배당금이 후순위자에게 넘어간다고 그러던데 이게 사실인가   요?   즉, 2월17일날 법정에 출석하여 명도확인서 등을 제출하여야만 제 배당금을 수령할 수 있는   지요?   2월17일날 양수인의 서류를 꼭 내야 하는지요?4. 전세금 중 1,100 만원을 못 받게 생겼습니다.1) 이걸 전소유주에게 청구해야 하는데, 듣자하니 임차인이 임차건물에 머물고 있는 동안에는    전 소유주에게 소송을 걸 수 없다고 들었습니다.   경매절차 중에 임차인이 배당을 신청하였다면 그 시점에서 계약은 자동해지 되는거라 그러던   데, 아무리 계약이 자동해지 됐어도 명도의 의무와 보증금의 반환 의무는 동시이행 관계이기   때문에 임차인이 임차건물에 머물고 있는 한은 전소유주가 동시항변권을 주장하기 때문에    승소판결을 받기 어렵다고 그러던데 사실인가요?2) 그렇다면 배당기일 이전에라도 임차인이 건물을 나간다면 전주인에게 소송제기시 승소 판결   을 받을 수 있나요?   주위에서 듣기론 배당표를 받은 후에나 전주인에게 소송이 가능하다고 들었는데 사실인지요?   경매로 인해 돈을 떼인 임차인들이 전주인에게 소송을 걸어 확정 판결을 받으려면 반드시    배당표가 있어야 하는지요?3) 만약 임차인이 배당표도 없고 임차건물에도 계속 머물러 있는 상태에서 전주인의 숨겨둔    재산을 알게 됐다고 가정했을 때 이럴 경우엔 어떻게 해야 가압류가 가능한지요?
1. 주택임대차보호법 제3조의5의 입법 취지와 규정 내용에 비추어 보면, 주택임대차보호법상의   대항력과 우선변제권의 두 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택   에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금에 대한 배당요구를 하여 보증금 전액을 배당   받을 수 있는 경우에는, 특별한 사정이 없는 한 임차인이 그 배당금을 지급받을 수 있는 때,   즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 임차권이 소멸하지 않는다고 해석함이 상당하다   할 것이므로, 경락인이 낙찰대금을 납부하여 임차주택에 대한 소유권을 취득한 이후에 임차   인이 임차주택을 계속 점유하여 사용·수익하였다고 하더라도 임차인에 대한 배당표가 확정   될 때까지의 사용수익은 소멸하지 아니한 임차권에 기한 것이어서 경락인에 대한 관계에서    부당이득이 성립되지 아니한다.(대법원2004. 8. 30.선고2003다23885판결).    위 판결은 대항력과 우선변제권이 있는 임차인의 경우에 임차인이 우선변제권을 행사하였을    때 배당표가 확정될 때까지는 임대차계약에 의한다는 취지에 따라 부당이득이 성립되지 않는   다는 것입니다.    그런데 주택임대차보호법상 대항력이 없는 단순한 임차인 내지 전세의 경우는 주택임대차   보호법 제 4조 제 2항에도 불구하고 지난번 답변내용과 같이 경락인은 대항력이 없는 임차인   에 대해 임료 상당의 부당이득의 반환을 청구할 수 있다고 생각됩니다.2. 점유를 시작한 때가 압류의 효력발생전인지 여부와 관계없이, 심지어는 매각으로 인하여    소멸하는 최선순위의 담보권이나 가압류보다 먼저 점유를 시작한 점유자라도 매수인에게    대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우가 아니면 인도명령의    상대방이 됩니다 (법원실무제요,민사집행 2, 411면, 법원행정처).    따라서 대항력이 없는 단순한 임차인이라면 경락인이 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에는 인도   명령의 상대방이 된다할 것이지, 귀하의 주장처럼 배당기일이후부터 비로소 인도명령의 상대   방이 되는 것은 아니라할 것입니다.(위 법원실무제요 412면 상단).3. 배당받을 채권자가 배당기일에 출석한 때에는 법원보관금취급규칙에 따라 배당액을 지급합니   다. 그러나 배당받을 채권자가 불출석한 때에는 공탁하여 완결하나, 즉시 공탁하는 것이    아니라 10일 동안 지급청구를 기다린 후 공탁합니다(송민91-5예규).   기일에 출석하지 아니한 채권자가 예금계좌에의 입금신청을 한 때에는 배당액을 신고된 예금   계좌에 입금하여 지급할 수 있습니다.(법원보관금규칙 15조 1항).(이상 윤경 부동산경매   (입찰)의 실무, 416,417면).    따라서 배당받을 채권자가 배당기일에 꼭 출석하거나, 양수인의 명도확인서 등을 제출할    의무가 있는 것은 아니나, 배당기일에 출석하여 또 명도확인서 등을 제출하면 쉽게 받을 수    있을 뿐입니다. 4. 배당받지 못하게 될 전세금에 대해서 종전 임대인에게 전세금의 반환을 청구할 수 있습니다.   일반적으로 전세금의 지급과 임차주택의 명도는 동시이행관계에 있으나 이것은 상대방(피고)   인 임대인이 그러한 항변을 하였을 때에 법원이 판단하는 것이며, 또한 사실심의 변론종결   시를 기준으로 하기 때문에 임대인을 상대로 제기한 소송의 변론종결 무렵때까지는 임차인이   집을 명도해 줄 가능성이 많고 또,상대방이 동시이행의 항변이 타당한 경우에도 피고는    원고로부터 별지목록기재 부동산을 명도받음과 동시에 원고에게 1,100만원을 지급하라고    선고할 것이기 때문에 미리 이를 걱정할 필요는 없습니다.    또, 배당금을 받으려면 양수인에게 명도해주고 명도확인서를 받아서 법원에 제출하기 때문에   잔액에 대한 소송을 제기할 무렵에는 이미 명도를 해주었을 가능성이 많습니다.    임대인에게 강제집행할 재산이 있다면 지금이라도 가압류를 해놓고 전세금의 지급을 요구하   는 소송을 제기하면 되며, 후일 배당금을 받게 되면, 배당받은 액수만 감액하면 됩니다.끝.