전셋집이 경매시 전세금을 모두 돌려받을 방법을 알고 싶습니다 저는 현재 전세를 살고 있습니다.지금 전세 살고 있는 집은 근저당 3,500만원이 설정되어 있었고 저는 2,500만원에 2006년 2월 17일 전세권을 설정하고 입주하였습니다.현재 계약기간 2년으로 살고 있는데, 계약기간이 만료되지 않은 시점에서 집이 경매에 들어가게 되었습니다.경매에 들어가면 소액임차인 보호법에 의해 1,400만원밖에 돌려 받지 못하는 걸로 알고 있는데 집주인에게 전세금반환청구소송이라도 해서 현 상황에서 전세금을 반환받을 수 있는지 궁금합니다.집이 계약기간이 만료된 것도 아니고, 집주인은 그냥 미안하다고만 하고 전번에 설명 다했지 않느냐는 식으로 자기네 하소연만 하고 마는데 정말 답답하네요.계약기간이 만료되지 않은 상태에서 계약파기라도 해서 돌려받을 수 있는 방법은 없나요?
귀 사안의 경우 선순위 근저당권(피담보채무3500만원)이 설정되어 있는 주택을 후순위로 임차보증금 2500만원에 설정되었지만 담보권 실행 경매에 의하여 귀하는 위 보증금 중 1400만원 한도내에서 최우선변제를 받을 수 밖에 없는 처지인 것 같습니다. 그러나 귀하가 임대인을 상대로 임차보증금반환청구소송을 제기하려면 이건 임대차계약에 해지사유가 있어야 하는데, 임차목적물의 경매신청 만으로는 이건 임대차계약의 해지사유라 할 수 없기 때문에 당장은 임대인을 상대로 임차보증금반환청구를 할 수 없을 것 같습니다.다만 판례는 임차주택이 경매되는 경우에 그 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 임대차기간이 만료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표시하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차 해지의 의사표시로 볼 수 있다고 판시하고 있습니다. (대법원 1998. 9.18. 선고 97다28407 판결)따라서 귀 사안의 경우 향후 경락이 된 후 최우선변제금외의 나머지 보증금을 임대인을 상대로 보증금반한청구를 할 수 있겠습니다.