부동산 매매계약 해제와 계약금 문제 매도인 갑(저희 측입니다)과 매수인 을은 부동산 매매계약을 5월 11일 체결하고 계약금 800만원을 수수하였습니다. 5월 25일 중도금을 지급하기로 되어 있었는데, 1. 5월 23일 매수인 을이 일신상의 이유로 계약파기의사를 밝혀왔습니다.   이에 매도인은 계약파기 시 계약금이 위약금의 성격으로 매수인에게 환불되지 않음을 주지   시키면서 중도금 지급일에서 하루 여유를 둔 5월 26일까지 계약 이행 여부에 대한 분명한    의사표현을 요청하였으나, 아직 아무런 답이 없고 오히려 계약금을 돌려주지 않으면 법적    조치를 취하겠다 합니다.2. 따라서 매도인측에서는 위 사실을 설명하며 중도금 지급 기일에서 5일 여유를 준 5월 30일   까지 중도금을 지급하지 않으면 계약파기와 해제의 의사표시로 간주하여 계약서에 명시된    대로 계약금을 포기하고 해제한 것으로 보겠다는 내용증명우편을 발송하였습니다.3. 매도인 측에서는 계약서를 작성교부하고 계약금을 받은 것 이외에 일체의 이행의 착수를    하지 않은 상황입니다.4. 이 사건 부동산에는 이미 매수인이 이사의 편의를 위하여 옮겨놓은 짐이 쌓여있고 내용증명   우편에는 이 짐을 원상복구시킬 것을 요구하는 문장도 들어있습니다.<질의>1. 내용증명우편발송조치가 적절한가, 그 내용대로 매수인의 이행지체를 해제로 보아 계약금을    돌려줄 필요가 없는 것인가 하는 것과 2. 보통 이런 경우 법정해제가 아니라서 해제의 효과로 원상회복을 요구할 수는 없을 것인데    짐을 옮겨갈 것도 법적으로 요구할 수 있는가? 3. 그 쪽에서 계속 법적 조치를 취한다는 등 하며 으름짱을 놓을 경우 어떤 조치를 강구할 수    있는가? 4. 위와 같은 내용증명우편 발송조치를 취한 후 계약해제로 간주하고 사건부동산을 다시 내놓아   도 되는가? 즉 다른 사람과 매매계약을 체결하여도 되겠는가 하는 것입니다.아무리 생각해 보아도 계약금은 돌려줄 필요가 없는데 막무가내로 나오니 답답합니다.저쪽에서는 오히려 이쪽의 해제를 유도하여 계약금 배액을 상환하려는 듯합니다.모쪼록 자세한 답변 부탁드립니다.
1. 매매계약 후 매수인측이 매매대금의  부지급 등 정당한 사유없이 계약을 이행하지 않는 경우   매도인측은 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그래도 이행이 없을 경우 계약을 해제한   다는 내용증명을 보냄으로써  계약을 해제할 수 있습니다(민법 제 544조).   매수인측이 일방적으로 계약파기의사를 밝힌 것은 민법 제 544조 단서에 해당되어 상대방측   에서 이행을 하지 않겠다는 뜻을 미리 밝힌 것으로 해석되므로 이 경우는 별도의 이행최고   없이 내용증명우편으로 계약을 해제할 수 있습니다.    이미 2회에 걸친 내용증명우편발송으로 계약해제의사표시를 적법하게 발송한 것으로 보입니   다.     매매계약서에 채무불이행이 있을 경우 손해배상의 예정이 되어 있는 경우(위약금에 관한    약정)이고, 위 약정이 매도인이 계약불이행하면 계약금의 배액을, 매수인이 계약불이행하면    계약금의 포기를 내용으로 한다면 위 약정조항에 따라 귀하는 매수인의 위약을 이유로 계약   금을 돌려줄 필요가 없습니다.2. 매수인의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하는 것이므로 법정해제(민법 제544조)에 해당됩   니다.    이 경우 원래 계약해제의 일반효과에 따라 원상회복의무가 있고, 이에 따라 매도인은 매수인   에게 짐을 치워달라고 할 수 있고(계약체결되기전처럼) 그 밖에 매도인은 소유권에 기해서도   매수인을 상대로 짐을 치워달라고 할 수 있습니다(계약이 해제된 이상 매수인이 짐을 놔둘    아무런 법적 권한이 없기 때문임).    만약 매수인이 짐을 치우지 않으면 매수인을 상대로 집의 명도(짐으로 집을 점유하고 있으므   로)를 구하는 소송을 제기할 수 있습니다.3. 매수인측에서 법적 조치 운운은 어떻게든 계약금을 되돌려받으려는 차원에서 억지주장을    하는 것에 불과할 것입니다.    즉, 매매계약에 있어 매도인의 계약불이행이 없는 한 매수인이 정당한 사유없이 중도금을    지급하지 않겠다고 통고하였다면 달리 매도인에 대해 법적조치를 취할 만한 것은 없다고    생각됩니다.    다만, 위 위약금약정이 있더라도 매매계약금이 아주 고액이라면 매수인은 민법 제 398조 2항   에 의하여 손해배상예정액이 부당하게 과다하다는 이유로 그 감액을 주장할 수 있는 정도입   니다.4. 계약이 적법하게 해제되었다면 그 계약은 소급하여 그 효력을 잃으므로 사건부동산을 다시    내놓아도 상관은 없습니다.    그러나 가급적 현재 매수인과의 계약관계가 완전히 정리된 후에 다시 내 놓는 것이 분쟁을    회피하는 셈이 될 것입니다.    매수인이 단순히 으름짱만 놓고 수긍을 하지 않고 있으므로 다소 시간이 흘러 매수인이 매도   인의 주장을 납득하거나 괜히 법적 분쟁을 제기하지 않을 것이 분명해진 후에 매물로 내놓는   것이 현명할 것입니다.  끝.