유치권을 신고한 점유자가 건축물을 점유하고 있을때 다른 제3자의 출입을 저지할수 있습니까? 유치권을 주장하기 위해서는 유치물에 대한 점유를 그 요건으로 하고 있는데 이에 대하여 아래와 같이 질의올립니다.1) 유치권을 신고한 점유자가 당해 건축물을 점유하고 있을때 다른 제3자(경 매에서의 이해관계인 포함)의 출입을 저지할수 있습니까.2) 유치권 신고자가 이 건물을 점유하고 있다가 저녁시간이 되어 이 건물을 잠시 비운 사이 낙찰자가 이 건물에 들어와 버렸을 경우 점유자는 이 낙찰자 를 상대로 이 해당건물에서 나가라고 할수 있는지요.3) 점유자가 경비용역업체를 통하여 점유를 의뢰하여 놓은 상태에서 이 경비 용역업체의 직원, 또는 점유자를 대리한 관리인이 출입을 저지하였슴에도 불구하고 낙찰자가 자기가 낙찰받은 건물이라고 하여 낙찰건물에 입주를 할 수 있습니까.3) 점유가 유치권 신고의 요건이라면 점유자는 경락자로부터 유치권 신고금 액을 다 받을때까지 이 건물을 점유하여야 한다는 얘기인데, 만약 낙찰자가 유치권신고금액을 변제하지 않을 경우에 이 유치권 신고금액을 가지고 이 낙 찰자에게 취할수 있는 방법은 어떤 것이 있습니까 .
1. 민법주해에 명시적으로 유치권의 효력에 관해 제3자의 출입 자체를 저지할 수 있다고 단정적으로 나와 있지는 않습니다. 그런데, 유치권에서 유치란 목적물의 점유를 유치권자가 계속함으로써 인도를 거절하여 채권변제를 강제하는 것입니다.따라서, 유치권행사의 대상인 건물에 제3자의 출입이 유치권자의 점유 자체를 침해하는 정도가 아니라면 유치권자로서는 그러한 출입 자체까지 저지하지는 못한다고 해석됩니다.   2.3. 유치권자가 잠깐 자리를 비우더라도 경비용역업체 등을 통하여 점유를 계속하는 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 낙찰자가 유치권자의 동의없이 건물에 들어와 점유를 할 경우 이것은 점유를 부당하게 침탈한 경우에 해당되므로, 이 경우 유치권자는 낙착자 등에 대해 민법 제 204조 제1항 소정의 점유물반환청구를 하여 그 점유를 회수할 수 있고 그렇게 되면 점유를 상실하지 않은 것으로 되므로(민법제 192조 2항 단서), 유치권도 소멸하지 않았던 것으로 됩니다(민법주해 VI 340면, 박영사). 즉, 유치권자로서 낙찰자에게 나가고 점유를 반환하라고 요구하고, 그것이 받아들여지지 않으면 낙찰자를 상대로 점유반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받아 점유를 회복하면 유치권도 소멸되지 않았던 것이 됩니다. 낙찰자가 유치권자측(경비용역업체직원 포함)의 인도거절에도 불구하고 낙찰건물에 입주하는 것은 불법이 됩니다. 낙찰자는 유치권자에게 유치권의 성립이 정당할 경우 그 대금을 지급하지 않으면 낙찰받은 건물을 인도받을 수 없으며, 그러기 때문에 경락대금에서는 유치권채권액 상당의 금액까지 반영되어 낮은 금액에 경락되는 것입니다. 또 낙찰자가 유치권자를 상대로 낙찰받은 건물명도소송을 제기하더라도 판결은 유치권자의 유치권항변을 반영하여 유치권자는 낙찰자로부터 유치권행사금액을 지급받음과 동시에 낙찰건물을 명도하라는 취지로 선고될 것입니다. 즉, 유치권금액을 지급하지 않고서는 명도를 받지 못하는 것입니다.4. 유치권자는 채권을 변제받기 위하여 유치하는 물건에 대한 경매를 할 수 있습니다(민법 제 322조 1항). 또 이와 같이 유치부동산을  경매해버리거나 또는 낙찰자의 주장에 대해서는 앞서 본 것처럼 돈을 지급하기 전에는 건물을 넘겨줄 수 없다고 주장하면 됩니다. 끝.