경매 완료 된 <원룸 보증금 반환>에 대한 질문 더운 날씨에 수고 많으십니다. 답답한 마음에 다음과 같이 궁금증 여쭤 봅니다. 1. 원룸 계약 당시, 이미 전세권 설정되어 있는 상태였음.2. 특약 사항으로 그 달 말일까지 말소하기로 하고, 전세금 1,500만원에 계약함.3. 계약과 동시에 임차인 주소지 이전, 동사무소 확정일자 받음.4. 중개업자가 특약 사항(전세권 말소) 이행을 대행해 줄 걸로 믿고, 별도로 확인 안함.5. 계약 11개월 뒤쯤, 설정된 전세권으로 부동산 물건 경매 처리 됨. 6. 임차인은 주소지와 다른 타지에서 직장 생활하는 관계로 배당 절차에 참여하지 않음.7. 현재 경매 절차 종료 된 상황8. 임차인 주소지는 여전히 경매 처리된 원룸으로 되어 있고, 짐도 그대로 있는 상태임.9. 이에 다음과 같이 궁금한 점 여쭤 봅니다.    - 첫째, 보증금 반환 소송이라는게 있다는데 승소 가능한지?- 둘째, 특약 사항에 대한 부동산 중개업자의 법적 책임은 물을 수 없는지?   - 셋째, 경매 낙찰받은 새 집주인과 권리-의무 관계는 어떻게 되는지?   - 넷째, 그 외, 반환 받을 수 있는 해결 방법이 없는지?10. 벌써 네달째 시름 중입니다. 많이 답답합니다. 자세한 답변 구합니다.      더운 날씨에 건강 유의 하십시오. 감사합니다. ^^
1. 귀 사안의 경우 귀하는 전임대인을 상대로 임차보증금반환청구소송 또는 채무불이행을 원인   으로 한 손해배상청구소송을 할 수 있습니다. 2. 귀하가 임대인과 임대차계약서상에 특약으로 선순위 전세권을 부동산중개업자가 책임지고    말소해주기로 하였다면 책임을 물을 수 있지만 그런 특약이 없었다면 위 부동산중개업자를    상대로 손해배상을 청구하기는 어렵습니다. 3. 귀하에게 대항력이 없기 때문에 경락자에게 대항할 수 없습니다.4. 전임대인의 책임재산을 파악하여 가압류 등 보전절차를 취한 후 임차보증금반환청구소송    또는 손해배상청구소송을 제기할 수 있겠습니다. 다만 전임대인에게 전혀 책임재산이 없다   면 귀하가 판결을 얻더라도 당장은 강제집행 실익이 없습니다.