부동산 강제경매 진행방향과 법무사 과실에 대한 책임 수고가 많으십니다. 전세금 반환소송을 제기해서 승소판결을 받고 부동산 강제경매를 진행중입니다. 지금 살고 있는 다세대는 2000년 10월 20일에 전세금 3,500에 집주인 1명과 계약하였고, 당일 전입및 확정일자도 받아 놓았습니다. 그러나 2001년 11월에 계약 당사자인 집주인이 돌아가셔서 6명의 자식들이 소유권을 이전하여 1/6씩 지분을 공유한 상태입니다. 이후 전세금 반환소송과 부동산 강제경매를 다음과 같은 일정과 순서에 의해 진횅되었습니다. 2000.10.22 전입신고 및 확정일자 2002.09.16 내용증명발송 2002.12.02 전세금반환소송접수 (대행 : 법무사) 2003.08.26 전세금반환소송판결 2003.10.28 부동산강제경매신청 (대행 : 법무사)2004.05.27 매각결정기일통지서발송 2004.06.14 1차매각기일통지 2004.06.11 매각기일연기신청 그런데 지난 6월 1차 경매기일이 통지되어 배당요구를 하는 과정에서 판사님이 전화가 와서 권리관계가 복잡하고 경매가 5/6만 대상으로 진행되므로 낙찰받기가 어려우니 현재 1/6지분을 공유한 사람을 만나서병합할 수 있도록 하라고 말씀하셔서 자식중에 1명이 제가 전세금반환소송을 제기하기 이전(2002.03.09)에 상속받은 지분을 제3자에게 매각해서 현재 경매가 5/6의 지분만 대상으로 진행되고 있음을 알 수 있었습니다.이것은 처음에 전세금반환소송을 법무사를 통해서 대행할 때 제가 지분을 이전 받은 사람을 대상으로 소송을 진행해야 된다고 말했지만 법무사 사무장이 상속받은 사람이 채무자이므로 상속자를 대상으로 소송을 해야 한다고 주장하고 그 후에 원래 자식들 6명을 대상으로전세금반환소송을 진행한 결과입니다. 그래서 판결도 3,500만원이 아닌2,900 여만원에 대한 경매가 진행되었고 현재에 이르고 있습니다. 판사님 말씀대로 1/6지분을 가지고 있는 사람을 만난 결과 자기도 자식 1명에게 돈을 받을 것이 있어서 그 사람으로부터 지분을넘겨받았으니까 1/6 지분을 사면 넘겨줄 수 있다고 합니다.많지도 않은 전세금에 복잡한 상속과 권리관계로 무려 3년을 끌어오고 있는데, 법무사의 판단착오로 5/6만 지분만으로 경매를 진행해야 되고 그 결과는 유찰이 예상되는데 이제 어떻게 해야 합니까?세입자가 10가구인데 제가 제일 먼저 게약일이 돌아와서 소송을 진행하게 되었습니다. 또한 세입자간의 권리관계도 복잡해서 1/6지분을 공동으로 살 형편도 안되고 저 또한 개인적으로 1/6지분을 살 형편이 안됩니다.이런 저런 사정으로 알아보니까* 1/6 지분을 공동이나 개인이 사서 경매를 병합하는 방법* 1/6 지분을 가지고 있는 사람을 대상으로 전세금반환소송을 제기하고 그결과를 바탕으로 경매를 진행하는 방법* 현재 경매를 그대로 진행하고 다른 세입자가 처음부터 세금반환소송과 경매를 신청하는 방법 등이 있다고 합니다.1) 위와 같은 방법들이 이후에 제가 진행할 수 있는 방법인지? 2) 그러면 제가 선택할 수 있는 가장 좋은 방법은?3) 위 방법외에 진행할 수 있는 다른 방법은?4) 근본적으로 법무사의 판단착오로 문제가 발생했는데 위 과실에 대한 손해처리와 책임문제는?5) 판사님이 전화가 와서 알게 되었는데, 경매병합이라는 것은 어떠한 것이며 위와같은 방법에서 경매병합이 가능한 것이지?정말 답답합니다. 바쁘시겠지만 소시민에게 희망이 될 수 있는 등불을 기대하겠습니다. 감사합니다.
1) 귀하가 2000. 10. 20. 집주인과 전세금 3,500만원에 전세계약을 체결할 당시 위 다세대주택에 저당권이나 가압류, 압류, 가처분,가등기 등 어떠한 부담도 없었고, 이로 인해 귀하가 입주와 전입신고를 함으로써 주택임대차보호법 소정의 대항력을 취득했다면, 이 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 당연히 승계하는 것으로 되므로(주택임대차보호법 제 3조 2항), 임차인은 상속에 의하여 이전등기된 사람, 그 상속인으로부터 지분 1/6을 매수한 사람에 대해서도 모두 전세금 1/6의 반환을 청구할 수 있습니다.  따라서 이 경우라면 귀하는 1/6 지분 양수인을 상대로 전세금반환소송을 제기하고 그 승소판결을 얻은 다음, 만약 이행이 없으면 위 지분 1/6 등 피고의 재산에 대해 강제경매를 신청할 수 있으므로, 위 세가지 방안이 모두 취할 수 있는 것들입니다. 그러나, 만약 귀하가 주택임대차보호법상의 대항력을 취득한 사람이 아니라면 양수인에 대해서는 주장하지 못하므로 현재의 1/6 지분 명의자를 상대로 전세금반환소송을 제기하더라도 승소하기 어려울 것입니다.2) 세가지 방안중 첫째는 현재의 양수인이 싯가 상당액을 달라고할 가능성이 많은데다, 임차인들중 그 매수비용을 마련하기가 곤란하므로 취하기 어렵고, 귀하든 또는 다른 임차인이든 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 사람이라면 이와 같이 주택임대차보호법상의 대항력에 따라 임차주택의 승계인인 현재의 1/6지분 명의자를 상대로 전세금반환소송을 제기하고, 그 승소판결을 얻은 다음 경매를 함께 진행하는 것이 임차인으로서는 가장 유리한 방안이라고 생각됩니다. 그러나, 앞서 본 바와 같이 이것 역시 주택임대차보호법상의 대항력을 갖췄을 때의 이야기입니다.3) 한편, 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추지 못한 경우에도 지분 1/6을 팔아넘긴 행위가 사해행위에 해당될 경우에는 그 취소 및 원상회복을 주장할 수 있습니다. 즉, 지분 1/6을 팔아넘긴 자녀가 그 자신에게는 위 상속지분이 거의 유일한 재산인데, 이를 타인에게 처분함으로 인하여 다른 채권자인 위 다세대주택의 임차인들에게 해를 끼친 것이므로 이 경우 주택임차인은 현재의 지분 1/6 명의자를 상대로 민법 제 406조의 채권자취소권에 기한 사해행위취소의 소를 제기하여 위 지분매매를 취소하고, 그 말소등기절차의 이행을 청구할 수 있습니다.4) 귀하가 주택임대차보호법상의 대항력을 갖췄는데도 불구하고 법무사가 소장을 작성하면서 이를 간과한 채 지분 1/6의 양수인을 전세금반환소송의 피고에서 누락시켰다면 법무사에게 과실이 있다고 생각됩니다. 이 경우 법무사의 손해액은 쉽게 산정하기 어려우나 예컨대, 위 지분 1/6 명의자를 상대로 새로 소송을 제기하는데 소요되는 법무사수수료 정도를 생각할 수 있습니다.   5) 민사집행법 제 99조의 일괄매각사건의 병합을 말한 것으로 생각됩니다. 위 다세대주택 지분 5/6와 지분 1/6을 함께 매각하는 것이 경락대금 등에서 훨씬 유리한 것이므로 지분 5/6에 대한 경매사건과 지분 1/6에 대한 경매사건을 일괄매각의 방식으로 경매를 진행해 달라고 신청하면 됩니다. 이것은 위 지분 1/6명의자를 상대로 위의 경우에 따라 전세금반환소송 또는 사해행위취소소송을 제기하여 승소판결을 얻은 다음, 따로 따로 진행중인 경매사건을 일괄매각결정을 하여 병합해서 진행하는 방식입니다. 끝.