임대차간의 문제 해결 답답해서 한말씀 여쭈어 봅니다. 자세히 읽어 보시고 냉철한 판단 좀 부탁드려요. 어머니 소유의 대지가 있습니다. 한날 컴퓨터 중고상사를 하고 싶다고 하여 그 대지를 세놓게 되었습니다. 보증금 200만 원에 월 40만 원 해서 89평 되는 대지를 3년 동안 세놓았고 그 세입자가 본인 부담으로 조립식 건물을 짓고 건물주는 어머니 앞으로 하겠다고 약속을 했습니다. 그래서 2011년 3월 말에 계약서를 작성하고 건물 짓는 기간을 한 달 주었습니다. 그런데 이 세입자가 창고허가(상가허가도 아니고)를 받아서 조립식 건물을 짓고 준공검사도 하지 않은 채 벌써 영업행위를 하고 있습니다. 그 세입자 왈 준공검사는 이대로 이용하다가 관공서에서 감사가 나와서 걸리면 그 때 준공검사를 하면 된다. 고 합니다. 그 허가신청을 어머니 이름으로 해두었는데 말이죠. 걸리며 벌금이 어머니 앞으로 나올텐데. 그러고는 매월 20일에 40만 원씩 넣기로 했는데 사정이 그렇다고 다시 1일 날짜로 바꿔 달라고 해서 계약서를 새로 썼으며 5월분 한 달만 들어오고 6월분은 아직 들어오지도 않았고 보증금 200만 원인데 아직 100만 원만 들어온 상태로 본인은 그 땅에서 허름한 조립식 건물(중고판넬인데 본인 말은 1,000만 원정도소요)을 짓고 영업을 하고 있습니다. (제 생각에는 3년 계약기간이라 짧다면 짧은 기간이라 준공검사 하고 등기하면 나오는 세금을 본인이 부담하기로 했기 때문에 준공검사도 하지 않고 대충 있다가 나갈 생각인거 같고 창고로 허가 내어서 상가행위를 하고 싶은데 그것도 걸리고 하는 모양입니다) 건물 짓는 시기, 세 주는 시기, 본인 사정 등등 해서 계약서를 새로 쓰고 또 쓰고 해서 지금 계약서가 걸레가 되었습니다. 그런데 본인이 약속해서 바꾼 계약서인데도 세도 잘 안주고 허가도 저런 식이고 엉망진창입니다. 다시 말해 법도 저런 식으로 지키는 사람이 계약서 내용을 지키기는 만무한 상태이죠. 보증금이랑 세 받을려고 전화나 찾아가면 싸움만 합니다. 시작이 이러니 벌서 걱정입니다. 앞으로가. 질문은, 어머니 이름으로 허가를 받았으므로 어머니가 직접 시청에 가서 허가 취소를 하고 조립식 건물을 강제적으로 철거 시킬려고 하면어떻게 해야 하는지, 세입자 본인의 돈으로 지은 건물이라서 분명 말썽이 생길것 같은데 가능한지? 아님 다른 방법으로 세입자를 나가게 할 수 있는지? 계약서 상의 내용이 법적인 효력이 있는지 궁금(계약서상 문제 발생 시 원상복구하고 나간다는 조항) 합니다. 또한 보증금이 다 들어오지 않았는데 계약서가 유효한지도 궁금합니다. 세가 2회 지체된 이유로 계약해지를 하고 원상복구 및 명도하라는 내용증명을 보내는 것이 유리한지 그리고 내용증명 보내는 시기는 언제쯤 횟수는 어떻게 해야 하는 건지 궁금합니다. 임차인이 매수청구권을 내세우면 어떻게 되는지, 중고판넬에 건물도 허름하게 지어서 세를 놓기도 힘든 그런 상태의 건물이어서 또한 매수금액은어떻게 정해지는지? 만약 계약해지의 내용증명을 보냈는데 안나가고 버티면 어떻게 해야 하는지?명도소송을 하게 되면 얼마의 시간과 비용이나 그 방법이 어떻게 되는지 궁금합니다. 법원에 가지 않고 세입자도 나가고 땅도 원상복구 시키는 가장 최적인 방법이 먼지 궁금합니다. 그리고결국 법대로 할려면 가장 적합한 방법 및 절차가 어떻게 되는지도 궁금합니다.
귀 사안의 경우 귀하 어머니 입장에서는 이건 임차인을 상대로 통산2기의 차임연체로 인한 이 건 임대차계약을 해지통고하고 건물명도 등 청구를 하여야 할 것 같습니다. 이 경우 임차인이 자신의 비용으로 세운 조립식 건물에 대해서는 차임연체로 해지되는 경우 귀하 어머니를 상대로 건물매수청구권을 행사하기 어렵습니다. 참고로 귀하 어머니가 위 임차인을 상대로 건물명도 등 청구를 하는 경우 소요되는 기간은 1심판결시 대략 6개월 전후가 소요될 것입니다. 만일 귀하 어머니가 소송대리인으로 변호사를 선임하는 경우 대략 400만원 전후의 소송비용을 예상할 수 있겠습니다.