공사비를 받지 못하여 유치권을 행사하고자 하는데 협력업체가 여러 군데인데 업종 대표 모두를 해야하나요? 수고하십니다.문의하고자 하는 내용인즉 건물공사를 마치고 공사비를 받지 못하고 있는 상황에서 이 건물의 부도로 공사해놓은 빌딩이 경매진행중에 있습니다.이에 저희 대책위원회는 이 건물에 대하여 유치권을 신고하고자 하는데 다음의 내용에 대하여 질의올리고자 합니다.1) 유치권을 신고하기 위해서는 그 건물을 점유하고 있어야 한다고 하는데 현재 이 건물주는 이 건물전체에 대하여 시건장치를 하여 놓고 도주하여 버려 시건장치를 물리적으로라도 해체를 하지 않고서는 점유를 할수가 없는 상황인데 이럴경우에는 어떻게 하여야 하는지요.2) 건물을 점유하여야 한다고 하는 내용은 건물전체를 점유하여야 하는지 아니면 일부공간만을 점유하고 있어도 되는지 궁금합니다.3) 유치권신고서를 접수하기 위해서는 건물주이자 채무자의 동의서가 필요하다고 들었습니다그러나 건물주가 도주하여버린 이런 상황에서는 그 어떠한 동의서도 건물주로부터 받을수가 없을것 같은데 이런 경우 동의서가 없으면은 유치권신고를 할수가 없는지요.4) 유치권을 신고하기 위해서는 공사를 하고서도 그 공사비용을 받지못하였을 경우라고 하는데 여기서 공사는 어느 공사까지를 말하는지요 일례로 인테리어등의 공사등에 대해서는 유치권이 인정되지 않는다는 얘기가 있어 이와 같은 질의를 올립니다.참고로 이번에 유치권을 신고하고자 하는 공종은 이 신축건물에 대하여 인테리어를 한 저와 석재.자재납품.철근콘크리트.미장.방수.등 대다수가 포함 되어 있습니다.5) 공사비을 받지 못하여 유치권을 행사하고자 하는 협력업체의 수는 위 열거한 업종의 대표들입니다.이럴경우 신고인을 위 업종 대표들 전부로 하여야 하는지 아니면 한명이 대표로 신청하여도 되는지요.6) 이외의 유치권에 대한 내용을 더불어 알려주시면 감사하겠습니다.
1. 유치권자가 물건에 대한 점유를 상실하면 유치권이 소멸됩니다(민법 제328조). 그런데 유치권에서 점유는 현실적인 점유이외에도 물건과 사람사이의 시간적.공간적 관계와 타인 지배의 가능성 등을 고려해 사회관념에 따라 판단되는 것입니다. 따라서 건물주가 건물문을 잠궈놓고 도주해버린 경우라도 건물의 유치권을 주장하는 개개 공사업자들이 건물정문에 공사업자들이 유치권자로서 건물을 점유.유치한다는 취지의 안내문을 붙이고, 경비용역회사(세콤 등)와 경비용역계약을 체결하고 용역경비원 등을 통해 주야교대로 2인씩 건물에 대한 경비.수호를 하도록 하는 한편, 건물 정문에 자물쇠를 채우고 건물 입구에 차량을 세워놓아 차량은 물론 사람들의 건물출입을 통제하는 방식으로 점유할 수도 있습니다(대법원 1996. 8. 23. 선고 95다 8713판결에서는 위의 경우에 유치권의 성립을 인정하였음).2. 건물 전체를 현실적으로 점유하지 않더라도 이와 같이 사회관념상 각 해당 부분을 점유하는 것으로 인정된다면 유치권은 성립됩니다.3. 유치권은 등기를 필요로 하지 않고 성립되기 때문에 그 내용을 제3자가 쉽게 알 수 없습니다. 그래서 유치권신고에는 비교적 소상한 소명자료를 요구하며, 건물주나 임대인의 동의서가 중요자료임은 맞습니다. 그러나 건물주의 동의서가 없더라도 건물주와의 공사계약서, 전표, 세금계산서, 공사한 부분의 사진 등도 그 소명자료로 부족하지 않습니다.4. 경매절차에서 유치권은 주로 공사가 진행중이거나 신축된 건물의 공사업자가 많이 주장하는데, 예컨대 토목. 터파기.골조.구조.냉난방.건물증축 등의 경우입니다. 귀하의 경우처럼 석재.철근콘크리트,방수 등도 여기에 해당될 것입니다. 그러나, 마감인테리어는 건물의 객관적 가치를 증가시키는 유익비라고 보기는 어려우므로 유치권신고를 하더라도 법원에서 그 효력을 인정받기는 쉽지 않을 것입니다. 참고로 갈비집수리공사를 했던 업자가 내부마감재공사를 마친다음 결제를 받지못한 상태에서 건물이 경매되자 유치권신고를 하였는데 유치권으로 인정받지 못한 사례가 있습니다(중앙일보 2001. 1. 22. 자 기사 참조).5. 개개 공사업자가 건물 전체 수급업자로부터 부분하도급을 받았다면 유치권신고도 개개 공사업자가 해야 할 것이고 대표 1인을 선출해서 유치권을 신고하면 안 될 것입니다. 그러나 만약 건물공사전체수급업자와 협조가 된다면 위 수급업자 1인이 유치권자로서 신고할 수는 있을 것입니다. 끝.