준농림지 용도변경에 관하여 문의드립니다. 저는 2000년 1월 준농림지에 건축허가를 득하고 2001년 1월에 공사를 시작 2001년 4월에 준공허가를 득하고 건물을 임대하였읍니다.건축허가 당시 근린생활시설로 용적률이 100%이던 것이 2001 3월 법 개정으로 용적률 80%로 바뀌었는데 저이 임대인중 순대국집을 개업하고자 하는 자가 있어 가게를 내주었는데 허가가 나오지 않는다 하여 알아본즉 건축법에는 하자가 없으나 국토이용관리법상 용도변경에 관한 법률에서 준농림지에서 용도를 변경 할 경우 현행법에 적용된다 하여 당시100%인저희 건물에 용적률 80%를 적용 불허가 처분을 받은바 임대인과 저 사이가 난처한 입장입니다.임대인은 마치 저희에게 책임이 있는양 떠벌리는데 이 경우 저와 임대인 ,공인중개사중 누구에게 책임이 있는 것인지요.명쾌한 답변 기다리껐읍니다 수고하세요 참고로 준농림지에서 근린생할이라 할지라도 식당을 하고자 하면 국토이용 관리법상 용도변경을 하여야함
1. 귀하의 상담요지에 따르면 귀하께서는 준농림지상에 건축허가를 받아 근린생활시설을 건축하여 제3자에게 임대를 하였고, 그 임차인이 담당관청에 음식점 영업허가를 신청하였으나 위 건물이 국토이용관리법에 위반된다는 이유로 불허가되어 임대차계약이 파기될 처지에 놓인 것으로 보입니다.2. 민법상 임대차계약에 있어서 임대인은 임차인이 그 건물을 임차하여 사용할 수 있도록 배려할 적극적인 의무가 있으며, 귀하께서 위 점포를 임대할 당시 임차인이 위 점포에 음식점 영업을 한다는 사정을 알고 임차하였음에도 위 건물이 관계법규에 위반되어 그 영업허가가 날 수 없는 건물이라면 위 임대차계약은 그 목적을 달성할 수 없게 되는 것이고, 그 이유는 앞서 적시한 바와같이 건물이 법규에 위반된 것이라면 임차인은 귀하를 상대로 임대차계약의 해제와 보증금의 반환이외에 손해가 발생하였을 경우 손해배상까지 청구할 수 있을 것으로 보입니다.3. 다만 담당관청에서 영업허가를 불허한 것이 관계법규를 잘못 적용한 것에 비롯한 것이라면 귀하 또는 임차인은 담당관청을 상대로 영업허가불허가처분취소청구소송을 제기할 수 있을 것으로 보이며, 그 소송을 제기하기 이전에 귀하와 임차인이 함께 담당관청에 민원을 제기하여 귀하의 건물이 국토이용관리법에 저촉이 되지 않을 방법이 무엇인지 상의하여 처리하시는 것이 우선적으로 취해야 할 것으로 보입니다.4. 위 상담내용은 담당변호사에 따라 견해를 달리 할 수 있음을 알려드리니 참고하시기 바랍니다.