전세보증금 반환 건 저는 현재 9,700만원에 전세살고 있으며 은행담보가 약 1,600만원이고 그 다음 순위가 세입자인저이고 그외는 깨끗한 상태입니다. (집값은 1억 3천 정도)  만기는 다음달 20일이며 저는 이사할 집을 이미 마련해 놓아 2개월 전 주인에게 이야기 해서 부동산에 내놓은 상태입니다. 문제는 최근 전세값 하락으로 같은 금액으로는 새로운 세입자가 들어올 가능성이 전혀 없는데도불구하고 주인은 전세금을 낮출 의사가 전혀 없습니다. 그래서 내용증명을 통해 만기일까지 전세금을 반환해줄 것을 보냈으나 주인은 대부분 집을 비우고 있어 계속 반송되고 있습니다. 또한 주인이 실제 현주소에 거주하고 있는지도 확실치도 않고 계속 휴대폰으로만 통화해 왔으며주인은 새로운 세입자가 들어오지 않는 한 전세금을 줄 능력이 없다고 합니다.  따라서 이 상태로는 새로운 세입자를 통해 전세금을 회수하기는 불가능하다고 판단되어 법적으로 해결할까 생가 중입니다. 그에 대한 조치로 아래사항을 문의드립니다.<질의>1. 현재 살고있는 집은 어째든 새로운 세입자를 찾는 노력은 계속해야 되므로 그대로 두고 만기   일 이후 주인의 다른 재산을 찾아내서 가압류를 해서 주인을 압박하는 방법은 어떤지요?2. 동시에 소송보다 간편한 지급명령을 추진하고자 하는데 거주가 일정치 않은 주인에게 송달이   안될 것 같은데 가능한지요 ?    송달이 안될 경우 다른 대체수단이 있는지요?3. 마지막 수단으로 주인에게 전세금을 내리도록 요청하고 제가 그 차액만큼 꾸어줄 용의가    있는데 이사 후 안전하게 돌려받을 수 있는 구체적인 방법은 무엇인지요 ?  답변주시면 감사하겠습니다.
로시컴법률구조재단을 찾아주셔서 감사드립니다. 주거용건물의 임대차를 규정하고 있는 주택임대차보호법에 의하면 임차인의 경우 재계약포기의사를 통지하는 경우 임대차기간만료전 1월까지 임대인에게 통지하면 되기 때문에(주택임대차보호법 제6조 제1항) 귀하가 임대차기간만료 2월전에 임대인에게 재계약포기의사를 통지하였다면 이건 임대차계약의 임대차기간이 만료되면 임대차계약은 적법하게 종료가 되게 됩니다.  한편 임대차계약이 종료하게 되면 다른 특별한 사정이 없다면 임대인은 임차보증금을 반환해주어야 할 의무를 부담하게 되고 임차인은 임차목적물 건물을 원상회복하여 임대인에게 명도해주어야 할 동시이행 의무를 부담하게 됩니다.  만일 임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 임대인이 임차보증금을 반환해주지 않을 경우 귀하는 임대인을 상대로 임차보증금반환청구소송을 제기해야 합니다. 임차목적물 건물을 가압류할 경우 새로운 임차인이 입주를 꺼려할 것이므로 임대인의 다른 책임재산이 있다면 그 책임재산에 가압류등을 해두는 것이 향후 판결등의 채무명의를 받아 강제집행을 하는데 유리합니다. 그러나 임차보증금반환청구소송을 제기하면서 민사소송법상의 독촉절차인 지급명령을 이용하는 경우 지급명령이 채무자에게 송달되지 않으면 공시송달제도를 이용할 수 없기 때문에 각하되는 경우가 있습니다. 따라서 채무자의 주소지가 확실하지 않을 경우 지급명령보다는 임차보증금반환청구소송을 바로 제기하면 되겠습니다.  참고로 귀하가 임차보증금 일부만을 받고 나머지 잔액을 추후에 받을려면 약속어음 공정증서를 작성해두는 것이 좋을 듯 합니다.