부동산매매관련 악의의 매수인으로 인정되는지요?? 어머니 명의의 작은 낡고 오래된 20여년이 넘은 아파트를 팔았습니다.가격 육천 3/24 계약금 오백 4/03 중도금 천 6/03 잔금 사천오백(실제로는 6월6일로 미뤘습니다.) 계약당시 매매계약서 특약사항에 하자에 대한 것을 남기지 않았지만 (순진한 저희 어머니가 중개인과 매수인에게 약간 당하셨죠 잔금날짜부터 ㅠㅠ) 중개물 대상 확인서에 균열 있음 체크하고 화장실 천정 누수 있음 체크하고 벽면 확인 요망 이라고 체크하였고 (하자부분을 알린 것으로 입증이 가능한지요?) 구두상으로도 중개인과 매수인에게 이 사실을 알렸습니다.중개인이 이 사실을 아니까 증인으로 될 수 있나요?본인이 인정해야 증인으로 가능한가요?위 중개물대상 확인서와 중개인이 있으니 하자에 대하여 악의의 매수인으로 인정이 가능한지요?계약당시만 하여도 공사를 하였는데도 또 물이 샌다고 저희 어머니가 분명 말씀하셨고 매수인은 윗집에서 고쳐주겠죠 라고 하면서 말씀 좀 해주시고 신경 좀 써달라고만 하였습니다.그래서 저희도 알겠다고 했구요 (구두상으로만 오간 내용) 악의의 매수인인 경우 민법(매매)에 있는 손해배상 청구권과 매매대금감액청구권에 및 완전물급부청구권 이 없는 것으로 압니다맞는지요?계약일 이후 잔금일까지(3개월간) 뜻하지 않게 누수가 심해지고 공사가 여러차례 진행되었습니다.이것은 매도인의 과실로 인정되나요?인정이 된다면 저희가 불리해 지는지요?윗집도 누수하자를 본인들의 책임으로 인정하고 수차례 공사도 최선을 다하여 계속적으로 진행하여 주었습니다.서로 친분관계에 있었기 때문에요 오랜 이웃이였거든요 계약초기에만 하여도 매수인이 직접 윗집에 공사해달라고 내용증명도 보내고 본인이 직접 나서서 해결하려고 하였습니다.(혹시 윗집에 내용증명을 받아놓으면 후에 증거자료로 쓰일수 있는지요?) 윗집에서도 본인들의 하자로 인정한 상태에서 누수하자가 민법의 매도인의 하자담보책임에 해당하는지요?헌데 약속한 6일 매수인은 태도를 바꾸어 하자를 저희쪽 책임으로 들먹이면서 잔금을 치루지 않았습니다.하여 그자리에서 저희도 도의상 다 고쳐주자는 생각으로 6월 말일로 잔금일(동시이행)을 연장하고자 하는 매수인의 의견을 수렴하고 이에 응하였습니다.(구두상 합의도 인정이 가능한지요?) 그리하여 저희는 윗집에 전면적인 재공사를 요청하는 내용증명을 발송하였고(매수인이 윗집에 보내라며 작성해 주었어요 ) 최종적으로는 하자의 원인을 밝혀 윗집에서 공사를 마무리 지어줬으며 향후 1년간 하자보수에 대한 책임을 지겠다는 각서도 윗집과 공사업체로부터 받아놓았습니다.만약 윗집의 누수하자가 매도인의 하자담보책임에 해당하더라도 약속된 말일 이전에 보수를 완료하였고 향후 각서까지 받았는데 이정도도 저희가 그 책임을 다한 것으로 인정되기 부족한가요?헌데 매수인은 그 공사조차도 탐탁지 않은지 공사일정도 잘알면서 공사 후 혼자 집을 방문하여 보고는 (공사일정도 토, 일이였습니다.사전에 확인을 원하다는 의사표시가 전혀 없었습니다.) 본인에게 공사에 대하여 확인조차 시키지 않았다는둥 그냥 덮어버려서 처리했다는둥 이런저런 핑계를 하면서 동시이행을 연장한 6월말일 계약을 앞두고 자 긴 한달을 더 지켜보겠다고 계약을 안하겠다고 하였습니다.당시 제가 너무 화가나서 약속한 말일날 계약을 이행하지 않을시 계약파기를 하겠다고 언쟁이 있긴했습니다.이부분에 저희가 문제가 있나요?계약으로 해석하자면 엉뚱한 주장을 한것이 아니지 않나요?그러던 와중 중개인을 통하여 다시금 말일날 8시에 만날 약속을 하였으나 그날 역시 만날 약속도 일방적인 통보로 불참하고 6월 말일자로 저희에게 내용증명을 발송하였습니다.매매대금감액 및 잔금을 제외하고 지급한 매매대금의 이자 (잔금 일인 6월 6일을 기준으로->서로 합의하여 6월말로 연장하였는데 6월 6일로 이자계산을 하는것은 틀린것이 아닌지요?6월말로 연장한것도 입증할 만한 서류가 필요한가요?반면 서류가 없다면 오히려 저희가 6일 계약을 이행하지 않았다고 되려 주장할수 있는 부분이 아닐런지요 ) 와 월세를 놓을려고 했는데 수개월간 진행된 중대한 하자로 인하여 세입자도 구하지 못하였다면서 6월~10월까지의 보증금 천에 월 사십에 준하는 손해배상청구와 완전하게 목적물 하자를 처리하여 자기에게 넘겨주고 남은 잔금을 받아가라고 내용증명을 보내왔습니다.(참고.계약당시 저희는 매수인 편의를 위하여 특약사항에 중도금 지급 이후 임대차계약을 승낙하겠다는 내용이 있습니다.) 매수인은 지금 하자가 있어 계약을 이행할수 없었다고 주장하고 있으나, 악의의 매수인에게는 그럴 권리가 없는 것으로 알고 있습니다.저희는 지금 공사업체로부터 공사확인서와 윗집, 공사업체에서 향후 1년간 하자를 보수해주겠다는 각서를 공증 받아 놓았습니다.아무리 내용증명이 약간의 압력의 수단이긴 하지만 제가 알아본 바로는 매수인이 거론하는 민법 580. 581조로는 악의의 매수인은 매매대금감액청구권도 손해배상청구권 완전물급부청구권도 행사할 수 없으며, 오히려 계약이행을 안한 매수인에게 저희가 계약이행을 할것을 요청하고 오히려 남은 잔액 삼백에 대한 법정이자를 물어야하는 것으로 알고있는데 저런 내용증명을 보낸것이 참 어이가 없습니다.만약 제가 아는 사실대로 청구권 모두 악의의 매수인은 행사할수 없는 부분이고 현 매수인이 악의의 매수인으로 인정이 된다면, 매수인의 내용증명 내용에 대하여 허위사실을 근거한 협박으로 고소가 가능한지요?질문사항이 많습니다.금액도 별거 안나가는 일이고 재판을 한다해도 소액재판꺼리나 될지 의문이고 알아본 바로는 변호사님들도 변호 꺼리도 안된다고 하시던데 매수인은 공무원이라고 합니다.집도 여러 채 가지고 있고 이번 집 역시 딸 명의로 사는 것입니다.우선 저희는 최선을 다하여 하자도 보수하고 수개월간 계약도 성사 못시키면서까지 기다려 주고 하였습니다.더이상 저희가 뭘 더 해야할지 이젠 모르겠습니다.부동산에 대해 알고 법적으로 좀 안다고 저희 어머니를 이렇게 괴롭히고(현재 정신과 치료중 =>이 부분도 손해배상 청구할렵니다.) 있는 매수인에 대하여 더이상 해결이 안된다면 비용이 얼마가 들던 소송까지 간다면 준비할려고 합니다.위 내용에 제가 잘못 알고 있는 것이나 틀린 부분 지적 부탁드리며, 저희가 어찌 대처해야 할지 말씀 부탁드립니다.저희가 잘못한 것이 있거나 법을 몰라서 죄가 된다면 달게 받겠습니다.
1. 민법 제580조의 특정물매매의 매도인 하자담보책임의 하자의 존재시점은 매매계약당시에 하자가 있음을 요하고, 하자의 존재에 대한 입증책임은 입증책임분배의 원칙에 좇아 원칙으로 담보책임을 추구하는 매수인이 지도록 하고 있습니다. 2. 이 경우 매수인은 선의이고 또한 선의인데 과실이 없어야 합니다. 매수인은 목적물에 하자가 있음을 알지못하고 알지 못한데 대한 과실이 없어야 합니다. 3. 한편 목적물의 하자로 말미암아 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있고 그 밖의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있습니다. 따라서 현행민법은 하자담보책임내용으로서 계약해제와 손해배상의 청구만을 인정할 뿐 대금감액청구권은 인정하지 않고 있습니다. 참고로 민법 제580조는 특정물매매에 대하여 민법 제581조는 불특정물매매에 대하여 각 적용되고 민법 제580조에 의한 담보책임내용으로서는 하자없는 물건의 급부를 청구하는 대물청구권(완전물급부청구권)이 인정되지 아니하며 이는 민법 제581조의 불특정물매매의 담보책임내용으로서 인정될 뿐입니다.