누수로 인한 피해보상 분쟁과 관련하여 상담문의 드립니다. 안녕하십니까. 상가임대 과정 중, 누수로 인한 피해보상 분쟁과 관련된 상담문의 입니다.저희는 임차인 측(을)이고, 201*년 *월 *일자에 건물주(갑)와 상가임대차 계약을 맺었습니다. 해당 상가를 임대하여 음식점을 운영 하던 중, 어느날 갑자기 건물 외관쪽에 누수가 발생하게 되었습니다. 설비업자에게 의뢰하여 점검을 받은 결과 해당 누수는 이미 오래전부터 즉, 저희가 임대를 맡아 들어오기 이전부터 고여 있던 물이 공교롭게도 저희가 임대해서 들어온 후에 비로소 흘러내린 것이라고 설명하였습니다. 이 상황을 건물주에게 전달하였는데, 건물주는 처음에는 원래 물기가 있긴 했다 라고 시인을 하다가, 수리비용이 약 200만원 정도가 예상되는 것을 인지한 후에는, 당신들이 임대 들어온 후에 비로소 누수가 발생한 것이니까 우리 책임은 없다라는 식으로 태도를 바꿨습니다.임차인이 고의로 상가를 훼손하여 물이 새도록 하지않은 이상, 계약기간 동안 발생한 건물의 하자(누수)는 누수발생시점과 상관없이 해당 건물주에게 유지수선의 의무가 있다고 어렴풋이나마 알고있었습니다. 그런데 여기서 저희 발목을 잡는 결정적인 대목이 있는데요, 바로 계약서에 첨가한 특약항목입니다. 본 계약(현 상가에)은 하자가 없음을 확인하고 추후 발생하는 문제에 대해서는 임차인이 책임진다.(누수, 누진 등) 라는 특약사항이 걸려있습니다. 이 경우 아무리 임대계약을 체결하기전부터 발생한 누수라고 할지라도, 위의 특약사항으로 인해 임차인에게 모든 책임이 있다고 간주하는 것인가요? 위의 특약을 근거로 현재 건물주는 최고장을 보내왔고 *월 *일까지 수리를 하지 않을 경우, 음식점 영업을 할수 없도록 수도공급을 중단하며 소송을 제기하겠다고합니다.
질문 간추려 답변드립니다.1. 일단 계약서에 임차당시 문제가 없었고, 임차 이후의 누수 등에 대해서는 임차인이 책임을 지는 것으로 기재되어 있으므로 누수부분에 대한 책임은 임차인에게 있고, 따라서 임대인에게 누수의 책임을 묻기는 어려운 상황으로 보입니다.2. 다만 누수부분에 대해서 임차인이 책임을 져야 하는지에 관해서는 누수가 임차인때문에 발생한 것이 아님을 입증할 수 있다면 책임을 면할 수도 있을 것으로 보입니다. 즉, 누수가 임차인 때문에 발생한 것이라면 당연히 임차인이 보수공사를 해야 하겠지만 임차인과는 무관하게 누수가 발생한 것이라면 이 경우까지도 임차인이 누수에 대한 책임을 져야 한다고 보기는 어렵습니다.3. 따라서 임대임이 보낸 최고장에 대해서 임대인에게 내용증명을 보내서 누수는 임대인의 잘못으로 인하여 발생한 것이므로 이런 경우까지 임차인이 책임을 져야 하는 것은 아님을 밝히시고, 적당한 범위내에서 함께 비용을 부담하여 공사를 하는 것으로 합의를 보시는 것이 좋을 것 같습니다. 그외에는 달리 방법이 없습니다.