구두계약 후 계약 해지 안녕하세요.부산에 직장생활을 하고 있는 동생이 원룸이 필요해서 알아보던 중 마음에 드는 원룸을 임차할려고 했지만 월세가 비싸고 해서 차라리 저더러 언니가 집을 사면 싸게 임대해(?) 달라고 해서 물론 저희 자녀들도 향후에 부산에 공부차 가면 필요할 것 같아서 구입할려고 했습니다.부동산 통해 갔던 원룸의 주인이 동생의 아는 사람이라 잘되려나 했는데 매매를 못하겠다며 전화통보 와서 그러려니 (뭐 이런 일이..쩝) 넘어 갔습니다.10여일 후 그 원룸 주인이 전화가 와서 다시 팔고 싶다고 그래서 (10일) 계약서는 작성하지 않았지만 (직거래이구요. 저희는 지방에 있어서) 계약금 10%를 일단 통장에 넣고, 본계약은 아는 법무사 통해 하기로 하구요. 물론 전화통화로 이야기 했구요. 동생이 중간자 역할로 그 주인과 통화를 했습니다.이런 사정으로 통장에 입금할려고 했는데 또 잠시 번복하는 듯 넣지 말라고 하더군요.불과 몇 시간 안 지났어요.기분 나빴지만 같은 날 오후에 또 전화가 와서 계약금 넣으라고 하더군요.그래서 제 남편 이름으로 10% 610만원 원룸 계약금이라고 통장에 명시하고 보냈습니다.(10일) 그 다음날(11일) 저녁 10시경 사정이 생겨 팔 수가 없다며 계약금을 돌려주겠답니다.(뭐 이런 일이..? 사람을 갖고 노나?) 그래서 물론 그 집주인과 통화를 통해 사정 이야기를 들었구요.자기 입장만 이야기하며 봐달라고 하더군요.그래서 저희도 이번 일을 통해 받은 배신감 위약금 이야기 등을 전했습니다.동생은 이사할 거라고 지금 사는 집에서 나간다고도 했었구요.(매매가 될거라 확신하고) 3번째 속힌 기분 아휴 정말 그 사람은 서면 계약이 없었다며 위약금은 줄 수 없다는데 맞나요?위약금 청구하고 싶어요.어떤 방법으로 위약금 청구 가능한지요?계약금은 그 집주인 통장에 있는 상태입니다.계약서는 쓰지 않았지만 구두로 다음주 수요일 잔금 치르자는 이야기까지 다했었거든요.저희도 잔금 마련을 위해 주식도 처분하고 어이가 없었네요.그냥 넘어기엔 화가 많이나서 (배신감) 도와주세요.
귀 사안의 경우 구두계약도 계약이기 때문에 계약의 효력이 발생하지만 귀하와 매도인측간에 이건 계약금을 위약금으로 한다는 특약이 없는 한 이건 매매계약이 매도인측의 일방적인 사유로해제되더라도 위 계약금이 곧바로 위약금(손해배상예정액)이 될 수 없으므로 귀하는 위 양도인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있겠습니다. 참고로 유상계약을 체결함에 있어서 계약금 등 금원이 수수되었다고 하더라도 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 있는 경우에 한하여 민법 제398조 제4항에 의하여 손해배상액의 예정으로서의 성질을 가진 것으로 볼 수 있을 뿐이고, 그와 같은 특약이 없는 경우에는 그 계약금 등을 손해배상액의 예정으로 볼 수 없다.(대법원 1996. 6. 14. 선고  95다11429 판결)고 판시하고 있습니다.