막나가는 세입자 때문에 정말 힘듭니다. 상담 올립니다.개요 식당업을 하려는 갑에게 2년전 점포를 전세 3천만원에 임대했는데, 갑은 2년 내내 점포를 자기 맘대로 고치는등 속을 너무 썩여 본인은 갑과의 계약이 종료되면 딴 사람에게 임대를 놓을 계획으로 계약 종료에 즈음하여 갑에게 점포를 명도해 줄 것을 요구하였으나, 갑은 계약 종료시 임차인의 명도의무와 임대인의 전세금 반환의무는 동시이행 관계라며 본인이 전세금을 반환하지 않는한 자신이 점포를 명도할 의무는 없다면서 계약기간이 지난 지금까지도 점포를 명도치 않고 있습니다.이로 인해 본인은 500만원을 인상해 사무실 용도로 쓰려는 딴 사람에게 임대도 못 놓아 임료손실마저 보고 있는 실정입니다.질의 1.점포를 원상으로 복구할지, 복구한다면 제대로 해놓을지도 미씸쩍은 판에 본인이 임차인에게 무턱대고 전세금을 반환할수는 없다고 생각하며, 원상 복구가 제대로 이행돼지 않는등 임대인이 손해를 입었을 경우에 대비해 이런 채권을 담보하려고 보증금을 받아두는 것인데, 정말 본인이 임차인에게 먼저 전세금을 반환해야 하나요?2.갑은 계약기간이 지나서도 계속 예전 금액으로 점포를 사용하고 있어 본인이 임대료라도 올려줄것을 요구하니깐 이를 거절하였고, 임대료를 500만원 더 주고 들어오겠다는 사람에게 임대를 못놓아 이런 손해액이라도 배상하라고 요구했더니 본인이 전세금을 안줘서 점포를 계속 사용하는 거라며 이런 손실도 책임질 의무가 없다고 나옵니다.혹시 임차인이 잘못을 하고 있는 거라면 임차인의 명도 불이행으로 발생한 본인의 임료 손실도 보증금에서 공제할 수 있을런지요?3.제 경우는 임차인의 명도지연으로 인한 손실과 사무실 파손으로 인한 손실이 300만원이지만 임차인은 이를 인정치 않아 부득히 재판을 통해 채권액을 확정해야 하는 실정입니다.만약 법원에서 제 주장을 받아들여 300만원의 손해액을 인정했다고 가정하면 저는 이를 공제한 나머지 보증금만 반환하면 될텐데, 이때 본인이 확정판결때까지 반환을 지체했던 나머지 2,700만원에 대한 이자는 별도로 부담하지 않아도 되는 것인지요?다시말해 이런 경우 판결이 통상 나머지 보증금의 이자는 본인이 별도로 부담하라는 식으로 나오나요.아니면 본인의 채권액만 판결해주나요?
◎ 질의에 대한 답변귀하의 첫 번째 질문인 임차인에게 먼저 보증금을 반환해야 하는지에 대하여귀하의 경우는 임대기간이 만료된 것으로 보입니다. 또한 귀하는 임대기간이 만료되는 대로 점포를 넘겨받아 사무실 용도로 임대를 놓으려고 계획하고 있었으나, 임차인이 보증금을 먼저 지급하라고 하는 것으로 보입니다. 원래 임대계약기간이 만료되면 임대인은 보증금을 반환하여야 하고, 임차인은 점포를 명도하여야 합니다. 이는 동시이행관계입니다. 따라서 전세금을 먼저 내놓으라고 하는 임차인이나, 먼저 점포를 비워주면(명도하면) 돈을 내주겠다고 하는 임대인의 주장은 자칫 분쟁을 초래하게 되는 것입니다.귀하는 임대기간이 만료되었으므로 그 동안 구두로만 임차인에게 명도를 촉구하였다면 이제는 내용증명우편으로 이를 촉구하여야 할 것입니다. 아울러 상대방이 임료를 지급하지 않고 있다면 그 임료를 속히 지급하라고 촉구하여야 합니다. 또한 이건 임대계약서에 원상복구하도록 되어 있고, 나아가 유익비 및 시설비 등을 임차인이 청구하지 않기로 기재하여 약정하였다면 원상복구하라고 통고하여야 할 것입니다.   그런데도 상대방이 이를 이행하지 않을 경우 귀하는 임대계약기간의 만료 및 임료의 2기 이상 연체를 사유로 법원에 민사소송을 제기할 수 있습니다. 민사소송을 제기하기 전에 우선 부동산점유이전금지가처분을 신청하고, 그 결정을 받아 집행을 하여야 나중에 임차인이 임의로 점포를 제3자에게 넘겼을 때에도 무난하게 강제집행을 할 수 있으니 염두에 두셔야 할  것입니다.귀하가 가처분을 한 후에 건물명도소송을 제기하고, 법원의 판결을 받아 강제집행을 하면 될 것입니다.귀하의 두 번째 질문인 임차인이 점포를 명도해 주지 않아 발생한 임료손실을 보증금에서 공제할 수 있는지에 대하여귀하의 질문대로 점포를 임차하고 있는 임차인이 점포를 명도해 주지 않고 있으면서 월임료를 지급하지 않고 있다면 임대인은 보증금 중에서 미납한 월임료분을 우선 공제할 수 있습니다. 다만 귀하가 점포를 넘겨받아  500만원을 올려 점포를 임대하려고 하였는데, 임차인이 점포를 명도하지 않아 위 500만원을 받지 못하였다고 하더라도 이러한 경우에는 그 500만원 부분을 임차인에게 배상시킬 수 없는 것입니다. 그 이유는 점포를 명도하기 전까지 임대차계약은 존속된다고 보기 때문이고, 이미 약정한 월임료와 보증금이 있기 때문입니다. 귀하의 세 번째 질문인 사무실파손으로 인한 손실 300만원을 임차인에게 물릴 수 있는지에 대하여일률적인 것은 아니지만 임대인과 임차인간의 임대차계약은 특별한 사정이 없는 한(양 당사자가 특별히 약정을 하지 않는 한) 임대목적물을 원상회복하도록 하고 있습니다. 따라서 임차인이 점포를 어떻게 파손하였는지 모르지만 일반적으로 용인하는 정도일 경우(칸막이를 한다던가. 문을 낸다던가 등) 임차인이 원상복구를 하면 되는 것입니다. 그런데 임차인이 임차목적물을 일부 멸실하거나 파손하였을 경우 그 손실을 배상할 수도 있습니다. 이에 대하여 임차인이 이를 인정하지 않을 경우 결국 법원을 통해 감정을 하고 그 감정가액을 청구할 수 있습니다. 따라서 귀하가 300만원이라고 주장하더라도 상대방이 이를 부인할 경우 그 300만원을 손실금으로 하여 이를 공제한 2,700만원을 지급하라고 하지는 않을 것입니다(300만원이라는 객관적인 근거가 없기 때문임)결국 귀하가 법원을 통해 소송을 제기할 경우 법원은 우선 임대계약이 종료되었는지부터 판단하고, 이어서 임료 미지급 부분 및 손실부분을 확정한 다음 임대보증금 중에서 위 임료 미지급 부분 등의 금원을 공제한 다음 나머지 돈을 임차인에게 반환하라고 할 것입니다. 귀하(임대인)가 보관하고 있는 보증금의 이자는 임차인이 임대목적물을 명도할 때까지 월임료를 공제하도록 하기 때문에 이자가 발생될 여지가 없습니다.기타 궁금하신 점이 있으시면 전화로 문의하시기 바랍니다. 자세히 알려드리겠습니다(02-596-2367).