옆집 상가건물이 내땅을 무단으로 28년간 침범하여 사용해 왔는데 어떤 조치를 취하면 되나요? 수도권 언저리에 낡은 상가건물을 하나 갖고 있습니다.그런데 최근 측량을 해보니 옆의 상가주택이 저의 땅을 일부 침범하고 있었습니다. 저의 건물에 붙여지은 작은 외부 화장실은 물론 그 옆의 계단(주택으로 들어가는 입구와 연결되는) 까지 저의 땅으로 판명났습니다. 그 공간은 제 건물과 옆 건물 사이의 긴 직사각형 공간인데 옆 상가주택 주인이 자기 땅으로 생각해 오랜 기간 사용해 온 것입니다. 아직 확실친 않지만 정화조도 제 땅에 묻은 것같습니다.저는 그동안 모르고 있다가 최근 측량을 해 그 땅이 제 땅임을 알게 됐습니다.그런데 이 사실을 알리니 상가주택 주인은 지어진 건물을 어쩌란 말이냐, 자기도 산 것이라 잘 몰랐다 하면서 회피하는 태도를 보이고 있습니다. 사실을 알렸으면 마땅한 대응을 해야 하는데 아무런 연락이 없습니다.저는 사실 화장실을 지을 필요가 있어 측량을 한 것인데 무대응을 보이니 답답합니다.이런 경우 어떤 조치를 할 수 있을까요? 주변에서 내용증명을 보내보라는데 상가주택 주소는 알지만 주인이 사는 주소는 모릅니다. 질문은 아래와 같습니다.1. 내용증명을 보내야 할까요? 그렇다면 그 내용은 어떻게 해야하고 주소를 어떻게 해야 할까요?2. 그동안 무단으로 28년 정도 제 땅을 사용한 것인데 이 경우 사용료를 청구할 수 있나요? 한다면 얼마 정도일까요? (이웃간에 넘어갈 수도 있지만 태도가 괘씸하네요)3. 저는 화장실 신축 필요성이 있어 측량한 것이기 때문에 만약 옆 상가 주인이 화장실을 공동으로 사용하자고 하면 수용할 의사는 있습니다. 이 경우 필요한 조치는 무엇일까요? 계약서를 써야겠지요? 그 경우 내용은 어떻게 하는 게 좋은지 그 동안의 토지사용료는 어떻게 해야 할지요?4. 3번이 가능하지 않아 제가 철거를 요구할 경우  기한같은 것을 어떻게 제시해야 할까요?
1.내용증명을 발송하시는 것이 좋을 듯 합니다. 상가주택의 부동산등기부등본을 발급받으시면, 갑구란에 소유자의 이름 및 주소가 기재되어 있습니다.​2.과거의 부당이득에 관하여 반환을 청구할 수 있습니다. 침범한 면적, 임료 상당액(소송을 진행할 경우 감정을 통해 산정가능)을 산정하여 부당이득의 반환을 청구할 수 있습니다. ​3.경계를 침범한 경우, 지상권 설정 계약서를 작성할 수 있습니다. 과거의 사용료에 대하여 합의를 통해 정할 경우 그 금액을 일시금으로 정할 수 있습니다.​4.통상 철거청구를 하여도 상대방이 응하지 않을 경우, 소송까지 진행되는 경우가 많습니다. 다만, 소송에서도 조정을 통해 건물을 철거하지 않는 대신 임료를 지급하는 내용으로 조정이 이루어지는 경우가 많습니다.​마지막으로, 오히려 상대방이 점유취득시효를 주장할 수 있다는 점도 유의하시기 바랍니다.