상가임대 권리 행사권에 대한 문의 지난해 2000년 9월 1일 임대인A와 임차인 C는 2001년 8월 31일끼지 임대계약을 채결하였다.그러던중 A의 상가건물은 은행 담보 설정문건이 되고 시간이 여러해 누적되어 최종적인 경매 시일이 경과 계약 4개월만에 실효를 잃게된다.경락을 받은 B는 건물토지 권리증을 취득한후 전사에 임대계약서는 불인증하고 새입 임자인에게 재계약을 요구, 그래서 D는 A에게 보증금 을 환불 받고 B와의 임대계약을 채결 하게된다.2001년 1월1일 부터 2001년 12월 31일까지 계약을 하고 영업을 하던중 2001년 7월 15일 B는 임차인에게 사전 통보 없이 부동산을 매매 하게된다.매수인 C는 본 부동산을 매수하였으나 다시또 임대계약을 요구, B와 계약당시 약정서를 작성할때 보증료 1천에 월 45만원을 주기로 채결하였는데 잔여 기간은 5개월이 있는 상태이고 사용 평수는 10평 매수인 C는 부분공사를 하여 사용면적을 1층에서 2평추가, 2층에서 12평, 총 24평을 사용승락을 조건으로 보증금 2천만원 월 150만원을 요구한다.나는 부당하다 생각이 들어 거절하고 C는 A에게 보증금1천만원만 인도 받았으니 부대시설비나 이사비용을 요구하지 말고 사무실은 정리하라 퇴거명령 발언 그리고 공사착수, 임차인에게 사전 통보 없이 벽을 허물고 공사를 강행하여 임차인은 정신적 불안과 공포 괴로움을 당하면서 영업을하고보니 매출액은 형편없는 수준에 도달하고 할수없어 C에게 임차인의 고층을 이야기하고 시정 요수를 하였으나 오히려 역성 사사건건 시비하지 말라, 내 권리 주장과 행 사는 하겠다 하였다.할수 없어 나는B에게 전화를 하여 매도자, 매수자, 임차인 3인 동행해서 매 도자, 매수자간에 임차인의 보호관리를 어느선에 중점을 두고 계약을 하였냐 고 묻자 몇일후에 찾아가겠다고 응답하였다.몇일후 B,C, 임차인 삼인 동좌 이야기 나누어본 결과 계약서 특약란에 6단 선언으로 작성을 하였는데 매도인 B는 그간 명도 되지 않은 부분은 매도인 이 책임을 지고 명도된 부분은 매도자, 매수인이 서로 협력한다.3인 반인장을 찍고 작성하였다.그러나 C는 그런 사실이 없다.내 권리대로 행사하겠다고 하였다.사실 영세 상인 한사람으로써 이중고 삼중고의 고층을 겪으려니 한심하고 사실 계약전 부대시설비로 8백만원을 투자하였는데 불과 7개월만에 재산상의 손실 다시또 다른곳으로 이사하여 소규모 시설을 한들 또 기백만이 필요하고 이사비용, 가계 물건 정리, 정신적인 고뇌를 생각하려니 이 모든것을 어느 곳에 구조요청을 할지 좋은 응답 바랍니다
귀하가 경락인인 B와 사이에 임대차계약을 체결하고 영업중 다시 임차건물의 소유권이 C에게로 넘어가 C로부터 과다한 조건의 임대계약을 요구받고 있다는 것입니다.귀하가 B와의 임대차계약을 전세등기하지 않았을 것이므로 위 임대차로서 매수인인 C에게 대항할 수는 없을 것이나, B와 C사이의 매매계약에서 귀하의 전세계약을 그대로 떠안기로 하는 등의 특약을 하였을 것입니다.귀하로서는 위 소유권변동을 이유로 B와의 임대차계약을 해지할 수 있을 것이고, 그 밖에 새로운 소유자인 C가 귀하와 B사이의 임대차계약을 인정해 주지 않으면 귀하와의 계약자인 B에게 전세계약 자체를 그대로 떠안기로 특약하지 않았느냐고 주장하는 등 C가 귀하와 B 사이의 계약을 그대로 떠안도록 해 보시고, 위 주장이 통하지 않으면, 위 B를 상대로 전세금반환주장을 하시고, 또 C와의 사이에서는 귀하가 설치한 부대시설비 약 800만원이 건물의 객관적 가치를 증가시킨 경우에는 민법 제 203조에 의한 유익비상환청구 등이 가능할 것입니다.참고하십시오.