부동산 매매계약시 채무승계 불이행 안녕하세요, 수고가 많으십니다. 보유하고 있던 아파트 이자가 너무 부담이 되어서 해당 아파트에 전세로 입주해있는 세입자가 전세금(2.5억)을 계약금으로 하고 대출(5.2억)을 승계하는 조건으로 2013년 6월 26일 아파트 매매계약을 체결하였습니다. 계약서상 특약사항에는 현재 근저당권 1건 채권최고액 6억OOO원이 설정되어 있는 상태에서 소유권을 이전하고 매수자가 매도인의 OO은행 근저당권을 승계하기로 한다라고 기재하였습니다. 등기는 이전한 상태이고, 매수자의 요구로 2013년 10월부터(계약 당시에 10월까지는 채무 승계를 해가겠다고 하여서 10월로 했습니다) 매월 100만원씩 4년간 집값 하락에 대한 보전을 위해 지급해주기로 하고 어음을 작성하였습니다. 이는 계약서 이외에 이행합의서로 작성하였고, 어음 공증까지 마친 상태입니다. 문제는 매수자가 채무 승계를 아직까지 안하고 있는 상태입니다. 은행쪽에 확인한 바로는 매수자 신용 문제인지 승계가 승인이 안되고 있다고 하고, 매수자는 이와 관련하여 아무런 조치를 취하지 않고 있는 상황입니다. 매수자는 등기이전 완료 후에 제3자에게 전세를 내주고 전세보증금으로 부채 일부를 상환한 상태입니다. 은행쪽 채무에 대한 이자(약 100만원)는 매수자가 내고 있으며, 저는 첫달(10월)에 채무 승계가 당연히 되었을 거라 생각하고 첫달치 100만원을 준 상태입니다. 저는 이 채무 2.5억 때문에 생활비 대출 등 금융생활에 차질이 큰 상태입니다. 문의드리고 싶은 바는 다음과 같습니다. 1. 어음은 분명히 부동산 매매계약을 전제로 한 것인데, 매매계약이 완료되지 않은 상황(특약인 채무 승계가 이루어지지 않고 있는 상황)에서 매월 100만원씩 지급을 해주어야 하는 것인지요. 그리고 매수자가 어음을 집행할 수 있는지요. 2. 매수자측은 100만원씩 지급을 해주지 않으면 어음 집행 등을 하겠다고 하고, 저는 채무 승계가 이루어지지 않으면 못주겠다고 하는 상황인데, 매수자는 그러면 법적으로 해결하겠다고 나서고 있습니다. 제 생각은 매매계약이 완료 안되고, 매수자측 귀책으로 이런 상황이 된 것이라고 봅니다. 특약사항 불이행을 근거로 계약을 해지할 수 있는지요. 3. 계약 해지 요구시 법적인 절차는 어떻게 진행해야 하는지요. 새해 복 많이 받으시고 바쁘시더라도 의견 주시면 감사하겠습니다.
1. 우선, 이 사건 매매계약은 채무자의 귀책사유로 그 이행이 되지 않았는바, 귀하는 이 사건 매매계약을 해제를 할 수 있고, 이를 원인으로 상대방에게 소유권이전등기청구를 할 수 있습니다.2. 이 사건 매매계약을 해제하면, 위 계약은 처음부터 없는 것이 되어 쌍방이 원상회복을 할 의무가 있는 것은 물론 앞으로도 계약의 이행을 할 필요가 없습니다.3. 따라서, 귀하는 우선 내용증명으로 이 사건 매매계약의 해제를 통지하고, 상대방에게 소유권이전등기를 청구하시기 바랍니다. 상대방이 이에 응하지 않을 경우에는 상대방을 상대로 소유권이전등기청구소송을 제기하여야 합니다.4. 그리고, 상대방에게 매월 100만원씩 지급하겠다는 약속어음공증도 위 계약의 해제에 따라 무효로 보아야 할 것이므로, 귀하는 위 소유권이전등기청구소송과 함께 위 약속어음부존재확인소송도 제기하여야 할 것입니다.5. 상대방이 위 약속어음으로 강제집행을 할 시에는, 강제집행정지신청과 아울러 위 약속어음에 대한 청구이의의 소를 제기하여야 할 것입니다.