경매 후순위자의 배당 이의제기 2003년 10월29일에 프랜차이즈인 코바코라는 돈까스 전문점을 하기 위해 인천시 계양구 임학동 소재 상가 계약을 했습니다.저는 상가를 볼줄 몰라서 당시 코바코 상권분석 담당자와 이곳 저곳을 알아보러 다녔습니다.같이 다니기도 하였고 때론 따로 다니기도 하였는데 그러던 어느날 상권분석 담당자에게서 연락이 왔습니다.좋은곳이 있으니 그리로 빨리 오라는 것이였습니다.다른 곳의 상가를 보기위해 중개업소에 있던 저는 바로 그곳으로 이동하였고 그곳에는 상권분석 당담자와 임대인의 대리인이 있었습니다.역세권이고대로변이라 좋은 곳이니 바로 계약해야 한다는 소리에 게약서를 작성했습니다.그런데 다시 생각해보니 임대인이 요구하는 보증금 5000만원에 월세 200만원은 무리인것 같아 취소하자고 했습니다.그러면서 최소한 상가임대차보호법에 적용되는 1억9000만원(2003년 당시)에 해야 마음이 놓일 것 같아 그렇게 주장을 했고 임대인 대리인은 보증금 5000만원에 월세 200만원을 주장하여 계약이 되지 않는 상황이 되었습니다.그러나 임대인 대리인과 코바코 상권분석 담당자 등의 합의로 보증금 5000만원에 월세 140만원을 주계약으로 하되 보증금 5000만원에 월세는 200만원에 상응하는 조건으로 계약을 하였습니다.조건이란 140만원~200만원 사이에서 장사가 잘되면 더 주고 안되면 좀 내려주는 조건 입니다.저는 상가임대차보호법에 보호를 받아서 좋고 임대인은 월세 200만원에 근접하는 월세를 받아서 좋아 서로 괜찮은 일이라 생각 했습니다.그래서 처음에는 200만원으로 몇번 지불하고 장사가 생각보다 안되서 190만원,180만원으로 임대료를 지불했습니다.당연히 저는 140만원의 계약서로 확정일자(2003년 12월1일)를 받았고 임대인도 세무서에 보증금 5000만원에 월세 140만원을 신고하고 그에 해당하는 부가세를 매월 14만원씩을 냈었습니다.그런데 문제는 임대인이 최초에 폐기 되어야 할 계약서(보증금 5000만원에 월세 200만원)를 이용해 제3자에게 돈을 차용했고(3억원) 그 돈을 갚지 못하자 제3자는 근저당권을 설정하였습니다.이 분이 저의 다음 배당 후순위자인데 보증금 5000만원에 월세 200만원의 계약을 주장하며 배당일(11월26일)에 이의제기를 하였습니다.그런데 좀 이상한 것은 당시 상가 시세가 3억5천이었고 1순위로 우리은행이 채권최고액 2억8천8백만원의 근저당이 설정되었고 그 다음 2순위인 임차인인 제가 5000만원이 있어서 합이 3억 3천800만원인데 제3자가 보증금 5000만원에 월세 200만원의 계약서를 보고 상가시세와 같은 3억원을 차용해 주었다는게 상식적으로 이해되지 않습니다.또한 실제 임대인은 3억5천만원을 차용했다고 하는데 제3자인 당사자는 3억원이라 말하고 있습니다.이의제기의 구체적인 주장은 제가 경매가 들어간다는 정보를 작년 2008년 3월에 알게 되었고 그해 4월부터 월세를 주지 않았습니다.그래서 배당신청 시 확정일자가 있는 보증금 5000만원에 월세 140만원 계약서를 제출하였고 법원은 월 154만원씩(부가세 포함) 4월부터 월세를 내지 않았던 20개월치 2800만원을 보증금 5000만원에서 공제하고 2200만원을 배당했습니다.그러나 후순위자인 제3자는 보증금 5000만원에 월세 200만원으로 계산하면 750만원(?)만 지금되어야 한다며 이의제기를 하였던 것입니다.이럴 경우 어떻게 되는 것인지 배당금액을 일부라도 찾을 수 있는지 또한 시간과 비용은 얼마나 드는지 자세한 답변 부탁드립니다.감사합니다.
귀하가 상가임대차를 하면서 처음에는 임대인측과 보증금 5천만원에 월차임 2백만원을 조건으로 하는 계약을 체결했다가, 곧바로 상가임대차보호법이 적용되는 5천만원 보증금에 월차임 140만원으로 하는 임대차계약을 새롭게 체결한 것이라면 앞선 계약은 갱개로서 효력이 없고 새로운 계약만 효력이 있습니다. 따라서 제3자가 귀하를 상대로 배당이의소송을 제기하는 경우 귀하는 답변서에 갱개계약을 체결한 구체적인 과정을 잘 설명하고 임대인측이 납부한 부가세 영수증 등을 입증서류로 제출할 수 있겠습니다. 좋은 해결 있으시길 바랍니다.