임대인의 전세계약 불이행에 따른 계약 해제와 손해배상 청구 안녕하세요.바로 12일 전인 2003년 10월 22일 부동산 공인중개사를 통해 은평구 녹번동에 방 2개에 부엌 겸거실 1개, 욕실이 있는 다가구 주택 중 한 가구를 전세 3,000만원에 임대차 계약했습니다. 계약 전 공인중개사 사무실에 집이 나와 있을 때부터도 싱크대 교체 라는 문구가 적혀 있었고, 공인중개사 역시 싱크대를 교체해준다는 말을 하면서 저(임차인 당사자)에게 집을 보여줬습니다.  낮에 집을 보고, 다시 저녁 7시20분 경 어머니와 함께 집을 보러 갔습니다. 집을 직접 본 후 공인중개사를 통해 계약을 하면서, 중개인이 임대인과 임차인(저)에게 일일이 확인해 가면서 특약사항에 아래와 같이 수리 사항을 기재했습니다. - 주방 싱크대는 임대인이 새로 교체해주며 주방바닥도 새로 해 주기로 함. 주방 형광등 교체,   도배지 임차인 부담, 도배는 임대인 부담.- 추가 : 잔금 중 일백오십만원정은 2003.10.23 계좌송금키로 함.이 때 중개인과, 당시 세입자, 임대인, 저(임차인), 저희 어머니가 한 자리에 입회해 있었습니다. 그리고 당시  주방 싱크대라는 말은 주방 수납가구 일체를 말하는 것이었고, 형광등은 전등일체를 말하는 것이었습니다. 도배지라 함은 종이와 풀을 말하는 것이고, 도배는 도배를 하는 인건비를 말하는 것이었습니다. 그런데 바로 다음날 아침부터 임대인으로부터 저에게 전화가 와서 계약을 해제하자고 하였습니다. 저는 이미 계약한 전 날  저녁 그 당시 살고 있던 전셋집에 들어올 새로운 세입자에게 이사올 날자, 즉 2003년 11월 2일을 통보해 준 상태였고, 오히려 그보다 더 빨리 이사를 하고 싶은 상황이었습니다. 그래서 당연히 그럴 수 없다고 하였습니다. 임대인은 여러번 전화를 하여 막무가내로 계약금 150만원을 계좌로 넣어줄 테니, 해제하자고 요구했습니다. 이유인즉, 3,500만원에 계약을 할 사람을 찾았다는 것이었습니다. 그러나 저는 공인중개사에게 자문도 구하고, 저의 입장도 정확히 밝히면서 그럴 수 없다고 딱 잘라 말했습니다. 만약 정 해제를 하고 싶으면 계약금 배액을 상환하라고 요구했습니다. 몇 시간이 지나자 결국 임대인은 다시 그냥 계약을 놔두겠다며 특약사항에 추가된 대로 잔금 중150만원을 어서 넣어달라고 했습니다. 그래서 즉시 150만원을 임대인의 계좌로 넣었습니다.그 후 10월 28일 제가 임대인에게 전화로 도배지를 얼만큼 사야 할지 물었습니다. 그러자 대뜸 임대인이 도배지고 뭐고 다 알아서 하라는 것이었습니다. 도배 인건비를 부담하지 않겠다고 하면서 말입니다. 당시는 저녁 늦은 시각이어서 일단 전화를 끊고 다음 날 다시 전화를 하여  정말 도배 인건비를 부담하지 않겠느냐고 물었습니다. 그러자 절대로 해줄 수 없다고 하였습니다. 중개인에게 의논을 해보았는데, 중개인은 전세는 대부분 도배를 임차인이 부담한다, 그래서뭐라고 더 이상 강요하기가 어렵다는 말을 하였습니다. 저도 임대인이 너무나 강력하게 거부를 하는 통에, 기분이 상하고 더 싸우기가 지쳐  좋다, 이것만은 양보하겠다, 그러나 이건 엄연한 계약 불이행이다, 다만 그 손해액이 아주 크지 않으므로(대략 예상되는 도배비용은 18만원에서20만원 선이었습니다) 이번에는 그냥 불이행에 대해 손해배상 청구를 하거나 이행 강요를 하지않겠다 라고 넘어가 주었습니다. 그래서 29일 도배업체에 도배를 맡기기까지 하였습니다. 그러면서 임대인에게 따로 전화를 하여, 11월 3일, 즉 입주 다음 날에 도배를 하려고 하니 아무리 늦어도 도배가 끝나기 전에는 싱크대를 새로 교체해주고, 바닥 장판 공사도 마무리해 달라고 요구했습니다. 임대인은 그러겠다, 걱정 말아라고 확답하였습니다.입주 당일인 11월 2일(어제) 오전, 잔금을 치르려고 중개사사무실로 현 세입자, 임대인, 임차인인 저, 저희 어머니가 모였습니다. 잔금을 다 치르고 영수증까지 주고 받고 나서 저희 어머니께서 싱크대와 주방 바닥 장판은 언제 들어오느냐. 내일 도배를 할 것이니 최대한 빨리 해주면 좋겠다고 물었습니다. 당시부터 지금까지 도배를 하느라 짐을 풀지 못하고 방 두 곳에 분산하여중앙에만 짐을 아무렇게나 쌓아둔 상태입니다. 그래서 하루라도 빨리 그 집에서 잠을 자려면 어서 장판과 수리 등등이 마쳐져야 할 상황이었습니다. 그러나, 저희 어머니의 질문에 임대인은교체해줄 필요가 없다, 색칠만 하고 손잡이만 바꾸면 된다고 하였습니다. 저와 어머니, 공인 중개사가 모두 항의하였는데도 임대인은 끝까지 어차피 새로 사와도, 새 것이 아닌 헌 것을 사오려고 했다며 계약 당시와는 다른 말을 하며 자리를 떴습니다. 이 후 공인중개사가 두 차례 전화로 계약 사항을 이행하지 않으면 불이행으로 큰 일이 난다고 경고해 주자 그제야 알았다고하며 다시 싱크대 등등을 교체해 주기로 하였습니다. 이미 세 번이나 약속이 어겨지는 일을 당한 저희 모녀는 크게 실망하여 그 때부터 임대인을 믿을 수 없는 마음이 들었습니다. 그러나그 당시에도  해준다고 했으니까 해주겠지 라는 생각을 했습니다. 저는 입주 당일은 집에서 자지 못하고 친지댁에 양해를 구하고  잠을 잤습니다. 그리고 11월 3일 어머니, 저희 오빠, 저는 도배가 다 끝나고 부엌 바닥 시공이 끝났다는 말에 청소를 하고 짐을 정리하기 위해 녹번동으로 향했습니다. 그런데 집에 도착하여 보니, 원래 3조 짜리였던 바닥 수납장 중 2조만 새 것으로 교체되어 있고, 1조는 예전 것이 그대로있었습니다. 그리고 상부의 수납장은 아예 교체되어 있지 않았습니다. 막 주방 가구를 놓고 가던 중이었는지, 그 자리에 있던 임대인과 그의 남편에게 저희가 항의하자, 임대인과 그의 남편은 더 이상은 교체를 해주지 않겠다고 하였습니다. 화가 나고 자포자기한 저희가  그럼 너무 낡고 수납장 뒷벽에 구멍이 뚫려 있으니 상부 수납장을 떼어달라고 하자 그럴 수도 없다고 하였습니다. 뗄려면 알아서 떼고 나중에 붙여놓으라는 식이었습니다. 그리고 임대인의 남편은 이건 붙박이장이라서 뗄 수가 없다고 하였습니다.또한 특약사항에 있던 주방 형광등 교체도 이행되지 않은 채, 그 전 전등이 그대로 달려 있었습니다. 드디어 언성이 높아지고 임대인 측과 저희 사이에 언쟁을 하고 있던 중, 갑자기 임대인의남편이 완력으로 벽에 붙어 있던 수납장을 한꺼번에 뜯어내어 그 무거운 나무 수납장을 주방 바닥으로 큰 소리를 내게끔 던져버렸습니다. 그러는 바람에 수납장에 붙어 있던 유리 4장이 깨지면서 사방으로 흩어지고 튀었습니다. 그 방향이 저와 어머니, 오빠 쪽이었으므로 저희는 자칫 피하지 않았다면 다칠 위험이 충분했습니다. 저와 어머니는 너무 놀라서 몸이 떨리고 공포감을 심하게 느꼈습니다. 저희 오빠는  위협하는 것이냐, 세입자를 뭘로 보는 것이냐며 항의했습니다. 그러나 임대인과 임대인의 남편은  내 집을 내 맘대로 뜯는데 무슨 상관이냐고 대들었습니다. 어이가 없고 너무 놀라 마음을 진정시킬 길이 없었던 중 임대인과 임대인의 남편은 일방적으로 대화를 끊고 뜯어내어 부서진 붙박이장과 유리를 쓸어내어 나가버렸습니다.저는 중개인에게 전화로 상황을 알리고, 무서워서 이 집에 살 수 없다고 하였습니다. 끔찍한 생각에 대충 입을 옷이라도 챙겨서 다른 집에 가야겠다는 생각밖에는 없었습니다. 그래서 그 집을 나가려던 중, 임대인의 남편이 올라와 갑자기 저자세를 취하며  미안하다, 아까는 내가 상부 수납장도 교체해 주겠다고 말하려는데 자꾸 언성이 높아지자 조용히 시키려는 심산에 그런 짓을 했다며 거짓말과 변명을 했습니다. 추측컨대 중개인이 전화를 하여 그런 행동을 한 것에 대해 엄격히 경고를 한 듯 하였습니다. 그러나 저희도  이 집에서 살 수 없다. 계약을 해제하겠다. 계약 불이행인데다 폭력을 행사하여 위협했기 때문에 무서워서라도 살 수 없다고 말하고 그 집을 나왔습니다.저희가 실수한 것은, 그런 폭력 행사가 있었을 때 바로 경찰에 신고를 했어야 하는데 그러지 못한 점, 카메라 폰으로라도 뜯어진 장면을 촬영했어야 했는데 임대인과 그 남편이 파편을 쓸어낸 후에야 카메라 폰으로 뜯어낸 벽면을 촬영한 점입니다. 인근 파출소에 1시간 30분 후쯤 문의하니, 이미 시간이 지나서 현장 출동이 되지 않고, 고소장만 쓸 수 있다고 했습니다.저는 고소장도 고소장이지만, 계약을 해제하는 절차에 대해 알고 싶습니다.<질의>1. 이렇게 계약 불이행에 따른 계약 해제 요구와 손해배상(정신적 피해는 그만 두고라도, 이미    쓴 이사비용과 중개인 수수료, 앞으로 새로운 집을 구할 때까지의 숙박체류비, 새로운 집으   로 이사할 때의 이사비용 등) 그리고 전세보증금 전액인 3,000만원을 즉시 지불할 것을 청구   할 수 있는가 하는 것입니다.    임대차계약서 상에는 계약 불이행에 대해서는 손해배상의 기준이 계약금이라고 써 있던데    그것이 맞나요?   그리고 그 절차는 내용증명 등으로 최고하여야 하는지요?  2. 다만 임대인의 남편이 나중에 찾아와 변명하며 수납장을 해주겠다고 하였으나, 이미 도배에    대한 특약사항을 한번 어겼고, 수납장도 두번이나 번복하여 임차인에게 피해를 입힌 점 등에   대해 계약 해제를 요구하고 빠른 시일 내에(일주일 정도) 전세보증금을 반환받을 수 있는지   요?    계약 불이행에 따른 해제 시, 법적인 보증금 반환 기한은 몇 일인가요?3. 계약 해제요구가 받아들여지지 않을 경우 어떤 방도를 취해야 할까요?4. 계약 해제를 요구하고 안전하게 보증금과 손해배상액을 받으려면 지금 빨리 확정일자를 받고   전입신고를 해야 하는지요?5. 이런 계약 불이행에 따른 해제와 손해배상 청구에서 공인중개사의 역할과 그에게서 도움    받을 수 있는 사항은 무엇이 있을까요?6. 도배는 11월 3일 끝났고, 제가 비용을 아직 지불하지 않았습니다. 도배업자에게 비용을 임대   인에게 청구하라고 할 수 있나요?    원래 11월 4일 지불하게 되어 있습니다. 아니면 우선 제가 지불해야 하나요?    계약 기재사항을 들어 이제라도 도배비용 부담을 임대인에게 받으라고 하고, 도배지 값만    제가 낼 수 있을까요?7. 추가 사항 : 오늘 11월 4일 도배비용을 도배업자에게 제가 지불했습니다. 그래야만 도배에    대한 특약 사항을 임대인이 어긴 것이 성립된다고 하여.너무 길게 나열하여 죄송합니다. 방금 겪은 일이라서 흥분되고 당한 일에 놀라 더 길어졌습니다. 아무쪼록 상세한 말씀 부탁드립니다.추가질문 : 법무사를 통해 임대인의 집을 가압류를 하라는 얘기도 있던데, 이 경우 경매처분이            된다면 제가 전세금 외에 이사비용이나 손해금, 혹은 내용증명 등에 따른 청구일로           부터 지급시점까지의 법정 이자를 받을 수 있나요?
1. 임대인이 도배비용부담에 관한 특약, 씽크대 교체에 관한 특약을 위반하였다고 하더라도    바로 임차인이 이를 이유로 계약을 해제할 수 있는 것이 아니라 먼저 상당한 기간을 정하여    최고하고, 그 기간에도 이행이 없을 경우에 계약을 해제할 수 있는 것이며, 이와 같이 적법   한 계약해제가 있는 경우에 그로 인한 손해배상 및 기 지급한 전세금의 반환 등을 청구할    수 있는 것입니다.(민법제 544조).    이 경우 임대차계약서에 위약금이라고 하여 손해배상액이 예정되어 있다면, 그 예정된 금액   만 청구할 수 있습니다(민법제 398조).    이와 같은 이행최고 및 계약해제의 의사표시는 보통 내용증명우편방식을 이용합니다.2. 도배에 관한 특약 및 수납장을 두번이나 번복했다고 하더라도 1항에서와 같이 상당한 기간   (씽크대교체 등을 위해서는 적어도 1주일 이상)을 정한 이행최고의 내용증명우편을 임대인에   게 보내고, 그 기간안에 이행이 없을 때 다시 내용증명우편을 보내 계약을 해제하는 것이    원칙적인 계약해제방식입니다. 그러나 임대인이 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에   는 최고를 요하지 않고 바로 계약을 해제할 수 있습니다(민법제 545조).    그러나 귀하의 경우 임대인이 도배비용 및 씽크대 교체를 거절하는 것은 전세계약의 부수적    채무로 평가될 가능성이 많으므로, 이를 이유로 이미 아파트로 짐을 옮긴 상태에서 임대차   계약 자체를 해제할 수 있는지는 의문입니다.    전세계약이 적법하게 해제된다면, 전세계약은 소급해서 그 효력을 잃고 계약당사자는 원상   회복의무를 부담합니다.    따라서 임대인은 임차인에게 전세금을 반환할 의무가 있고 임차인은 임대인에게 아파트를    명도할 의무가 있으며, 이 경우 서로 동시이행관계에 있으므로, 아파트를 임대인에게 명도   하지 않은 상태에서는 전세금에 대해 지연이자가 발생하지 않습니다.3. 임대인에게 채무불이행이 있고, 이와 같은 이행최고 및 계약해제가 적법하게 이뤄졌으면    상대방이 계약해제를 수용하는 것과 상관없이 그로써 계약은 해제되는 것입니다.(채무불이행   을 이유로 하는 법정해제권).    그러나, 임차인이 계약해제의사를 표시했고, 임대인도 계약해제에 동의하여 계약당사자간에    계약을 중도에 해제하는데 합의가 성립했다면, 계약은 해제되는 것입니다(합의에 의한 계약   해제).    이 합의해제의 경우에는 원칙적으로 손해배상을 청구하지 못합니다.    따라서 귀하로서는 적법한 계약해제가 되지 않는다면, 임대차계약에 의한 특약대로 임대인에   게 청구할 수 밖에 없습니다.    즉, 상당한 기간을 정하여 씽크대 교체를 요구하고, 그 기간에도 이행이 없으면 일단 중간   정도의 품질을 지닌 씽크대를 업자를 통해 설치하고 그 비용을 임대인에게 청구하는 방식을    취할 수 있습니다.    다만, 도배비용의 경우 귀하께서 위 특약에도 불구하고 그 후 도배비용에 대해 임대인에게    청구하지 않겠다고 말한 사실을 임대인이 증명한다면 위 계약서에 의한 특약에도 불구하고    그 도배비용은 임대인에게 청구할 수 없습니다.(법률관계는 가장 나중의 것으로 정리되는    것임).4. 계약해제를 요구하고 보증금 및 손해배상받는 것과 확정일자 및 전입신고와 직접 관련은    없습니다.    다만, 임대인의 경제사정이 어떻게 될지 알 수 없고 또 계약해제요건이 충족될지 알 수 없으   므로 일단 전입신고 및 확정일자를 받아두는 것이 후일 아파트에 대한 경매시 보증금의 우선   변제 등에 유리할 것입니다.5. 후일 특약의 의미 등에 관해 분쟁이 발생할 때 그 계약을 중개했던 복덕방 주인이 중요한    증인이 될 수 있습니다.    그러나, 복덕방 주인에게 어떤 잘못이 없다면 임차인은 복덕방에게 자신의 손해를 청구하지   는 못합니다.6,7. 위 3항 설명 참조.     도배업자와의 관계에서 계약당사자는 귀하이지, 임대인은 아니므로 귀하는 도배업자에게      임대인과의 약정을 이유로 임대인에게 가서 도배대금을 받으라고 말할 수는 없습니다.       도배업자와의 관계에서는 일단 귀하께서 도배대금을 지급하고, 그 영수증 등을 받아서      후일 위 도배비용부담에 관한 특약을 근거로 임대인에게 청구할 수 있습니다.(다만, 앞서      본 바와 같이 다시 도배비용은 귀하가 부담하기로 합의하였다는 특별한 사정이 있다면 그      도배비용은 임대인에게 청구하지 못함).추가질문: 귀하의 손해배상은 임대인의 채무불이행을 이유로 계약해제가 적법하게 이뤄지는           지에 따라 달라질 것입니다. 계약해제가 적법하게 이뤄지지 않아 그대로 임대차계약          이 유효하다면 위 특약에 의한 씽크대 교체비 등만을 임대인에게 청구할 수 있을          뿐이며 이사비용 등에 대해서는 청구하지 못합니다.           한편, 계약해제가 적법하게 이뤄진다고 하더라도 임대차계약서에 손해배상의 예정이           있다면 그 예정액 이외의 금액은 청구하지 못함은 앞서 본 바와 같습니다. 끝.