토지거래 허가 구역 매매계약 문의 토지거래 허가구역의 매매계약 관련하여 문의합니다.저는 매도인입니다.-.2008년 2월에 토지거래허가 구역의 농지에 대하여 매수인이 사후 허가 받을 조건으로 매매계약을 체결하였습니다. (잔금까지 모두 받음) -.하지만 4년여가 지난 2012년 현재까지 허가를 받지 못하여 소유권 이전 절차를 이행하지 못하고 있었습니다.-.그러던 중 2012.1월부로 토지거래허가 구역이 해제가 되었다는 것을 인지하고 소유권 이전 절차 및 양도세 신고를 진행하고자 합니다.위와 같은 상황에서 아래 사항 문의합니다.1) 토지거래허가구역에서 해제가 되었기때문에 이를 근거로 잔금지급일인 2008.2월로 소급하여 매매계약 신고가 가능한지요?(2008년 2월 당시는 허가구역이었고, 현재까지 허가를 받지 못한 상황이었음) 2) 2008년2월로 소급하여 계약이 가능한 경우, 양도소득세 계산을 위한 양도일자 기산은 언제부터 인가요?매매잔금일자인 2008년 2월인가요?토지거래허가 해제된 2012년 1월 인가요?3) 토지거래허가 구역의 농지를 허가를 받지 않고 매매계약을 체결할 경우, 형사고발되어 벌금(기준시가의 30%)이 부과된다고 하는데 이 경우에도 해당되는 것인지요?참고로 매도인인 저는 2008년 2월에 매도하였을 경우에는 양도소득세 감면을 받을 수 있는 조건이었기 때문에 가능한 잔금지급일인 2008년 2월로 소유권이전 및 양도소득세 신고를 하고 싶습니다.
1.귀 사안의 경우 이건 토지거래허가구역내의 농지 매매이기 때문에 국토이용관리법상 유동적무효상태이지만 그 후 이건 토지거래허가구역이 해제된 경우 이건 계약은 소급하여 유효하여 귀하가 이건 매수인측과 계약한 이건 2008.2자 계약은 유효한 계약이 되므로 위 날짜로 매매계약신고가 가능합니다.참고로 국토이용관리법상의 규제구역 내의 토지등의 거래계약허가에 관한 관계 규정의 내용과 그 입법취지에 비추어 볼 때 토지의 소유권 등 권리를 이전 또는 설정하는 내용의 거래계약은 관할 관청의 허가를 받아야만 그 효력이 발생하고 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라고 보아야 할 것인바, 다만 허가를 받기 전의 거래계약이 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적으로 무효로서 유효화될 여지가 없으나 이와 달리 허가받을 것을 전제로 한 거래계약(허가를배제하거나 잠탈하는 내용의 계약이 아닌 계약은 여기에 해당하는 것으로 본다)일 경우에는 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 소유권등 권리의 이전 또는 설정에 관한 거래의 효력이 전혀 발생하지 않음은 위의 확정적 무효의 경우와 다를 바 없지만, 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되므로 허가를 받기까지는 유동적 무효의 상태에 있다고 보는 것이 타당하므로 허가받을 것을 전제로 한 거래계약은 허가받기 전의 상태에서는 거래계약의 채권적효력도 전혀 발생하지 않으므로 권리의 이전 또는 설정에 관한 어떠한 내용의이행청구도 할 수 없으나 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급해서 유효화되므로 허가 후에 새로이 거래계약을 체결할 필요는 없다.(대법원 1991.12.24.선고 90다12243판결)고 판시하고 있습니다.2.한편 이건 2008.2자 매매계약의 양도소득세 기산일은 잔금정산일입니다.따라서 귀 사안의 경우는 토지거래가 허가된 2012.1월이 아닌 2008.2자 기준이 되겠습니다.(세무상담을 전문으로 하고 있는 세무사에게 문의해보시기 바랍니다) 3.다만 토지거래계약허가를 받지 아니하고 계약을 체결하거나 부정한 방법으로 토지거래계약 허가를 받을 경우 계약체결 당시의 개별공시지가에 의한 당해 토지가격의 100분의 30에 상당하는 금액 이하의 벌금에 처하게 때문에 만일 해당 관할행정청이 고발을 할 경우 귀하의 경우는 벌금이 부과될 수도 있습니다.