전세금에 관하여 현재 살고있는 아파트에 4년전에 전세계약하여 2년전에 한번 갱신했고 아직까지 입주하여 잘 살고있습니다. 임대인은 현재 제가살고있는 아파트를 시공한 건설회사이며 4년전에 이 회사와 전세계약할 때 등기부상으로 설정된것 하나없이 깨끗했지만 혹시나 하는 마음으로 8500백만원(전세금)에 대하여 전세권도 설정했고 확정일자까지 받고 지금까지 살고있습니다. 요 며칠전 다시금 기한이 도래하여 2년더 연장하기로 하고 전세금을 1500백만원 올려달래서 할수없이 그러기로 하고 등기부상으로 설정된것이 여전히 아무것도 없이 깨끗하여 증액분에 대해서만 계약서를 쓰지않고 예전계약서는 없애고 총액(일억원)으로 다시 계약했습니다. 계약서 상에 계약금란에 8500백만원을 적고 기존계약금 승계 영수함으로 적고 잔금란에 이번증액분 1500백만원을 적고 며칠전에 다시 계약한후 동사무소 가서 확정일자 까지 받았습니다. 그러니까 즉 현재상태는 등기부상에는 예전 전세권이 그대로 설정되어있고(8500백만원, 존속기한은 당초2년이었으므로 존속기간은 지났음), 이번에 총액으로 전세금 일억원으로 계약서를 다시 써서 확정일자까지는 받아놓았음. 물론 등기부에는 제 전세권말고는 설정된것이 아무것도 없음. 몇가지 질문드리겠습니다.1. 이렇게 총액으로 계약서를 다시 써도 괜찮은건지? 원래는 증액분에 대해서만 계약서를 하나 더써야 안전하다고 들었는데, 어차피 현재도 설정된것 아무것도 없으면 저같이 이렇게 총액으로 계약서를 써도 무방한거 아닌가요?2. 4년전에 설정한 전세권설정(8500백만원)은 그대로 둬도 유효한것인지? 즉 만일 경매에 넘어가더라도 일억원은 보장받지 못하더라도 예전전세권이 그대로 말소되지 않고 기재되어있으면 최소한 8500백만원은 안전한 것인지...물론 존속기간은 지났고 이번에 금액은 총액일억원으로 변경되었음.3. 현재 설정되어있는 전세권설정을 변경등기를 해야만 하는것인지요?4. 전세권변경등기를 하게되면 존속기간과 금액을 변경할터인데 그렇게 되면 예전전세권설정(8500백만원)이 말소되고 새롭게 전세권설정(일억원)이 생기는 것인가요? 아니면 예전전세권은 그대로 살아있고 새롭게 증액분(1500백만원) 전세권설정이 하나더 생기는 것인지요? 5. 만일 전세권변경등기가 증액분에 대해서 전세권이 하나더 생기는 것이라면 계약서는 총액으로 작성한(일억원)것 하나뿐인데 이 계약서는 상관없나요? 즉 증액분하고 이 계약서에 적힌 총액하고 금액이 틀린데 상관없는지요?6. 일단 총액(일억원)으로 다시 작성한 계약서를 가지고 동사무소 가서 확정일자는 받아 놓았는데 등기부상으로 아무것도 설정된것 없으면 안전한것 아닌가요? 굳이 전세권설정변경등기를 안해도 최소한 8500백만원은 예전전세권이 그대로 기재되어있으니 보장받을 수 있고, 또한 일억원에 대해서도 확정일자를 받아놓았으니 안전한것 아닌가요?7. 전세권변경등기를 굳이 해야한다면 대략수수료는 얼마쯤들며 비용은 증액분에 대해서만 드는것인지 아니면 총액이 일억원에 대해서 비용이 발생하는것인 궁금합니다. 전세에 대해 문외한이라 두서없이 질문만 많았네요. 자세한 답변주시면 감사하겠습니다.
1. 증액분에 대해 쓰는 것이 좋습니다. 그래야 본래의 전세금에 대한 확정일자에 의한 대항력이 본래 계약일로 유지되기 때문입니다.  그러나 다른 설정이나 채권자가 없는 것이 분명하다면 합산하여 다시 작성하는 것도 별 문제가 되지는 않으나 굳이 권장하고 싶지는 않습니다. 2.3. 4. 전세권은 그대로 두셔도 되고 변경등기를 통해 증액을 하셔도 되고 별도로 전세권을 설정해도 될 것입니다. 증액을 하면 아무래도 전세권 등기에 의해 담보되는 금액이 늘어나니 유리할 것입니다.  추가로 전세권을 설정하는 방식을 취하시는 것도 고려해 보시되 법무사와 상의를 해 보시기 바랍니다. 5. 6. 7. 수수료나 기타 문제 등은 법률상담 사항이 아닙니다.  나머지 사항은 등기를 하게 될 법무사와 상의해 보시기 바랍니다.