경매 취하 가능성과 대위하여 임대금 받는방법 법률상담 : ★: ★의 임대아파트에 김★영이가 세들어 살고 있었는데 김★영이는 이 ★에 세든 임대보증금을 나에게 양도하고 자신은 이 집을 비우겠노라 고 공증을 해주고 이 임대보증금을 담보로 제게 가구를 구입하였습니다 그러나 ★은 부도나 나기 직전이었고 김★영이는 이 사실을 숨기고 또 세입금은 양도 할 수 없는 데 나를 속이고 나에게 공증을 해주고는 가구 를 받은 뒤 이 약속을 지키지 않아 제가 김★영이를 제 1채무자, ★을 제 2채무자로 하여 전부명령을 받았고, 또 건물명도 및 임대보증금 양도 청 구 소송에서 “임대보증금은 양도할 수 없다는” 법적이유로 패소하여 항소한 결과 강제 합의 결정문에서 “1, 피고 ★은 피고 김★영으로 부터 별지 목록 기제 건물을 명도 받음과 상환으로 원고(선정당사자)에게 금 22,500,000원을 지급한다(제 1피고 김★영 제 2피고 ★로 되어있고 사 건은 전부금 및 건물명도 2002나 2334로 결정사항)라”는 판결을 하였습니다.그런데 ★의 아파트는 국민은행에 의해 경매에 부쳐졌고 저는 권리신 고를 하여 임대세입자 보증금 보상금 900만원을 받으려 했는데 이마저 경매 가 취소되어버렸습니다.★은 등기부상 청산 간주되어 있고 부도가 나 있고 이 판결문을 집행할 수도 없게 되고 김★영이는 계속하여 거주하여 이 집에 세를 놓고 있습니다 “김★영이가 세입자로 배당신고를 하고 이 배당금에 대해 제가 권리신고를 하였는데 1차 취하되면서 당시 앞으로 경매가 다시 이루어지거나 변★사항 이 생기면 제게 연락을 주어야 한다며 전화가 와서 주소를 법원에서 기록한 다고 하였는데 다시 경매가 열리게 되었고 제게 아무런 통보도 없었고 이를 모르는 본인은 권리신고를 못하게 되었고 경매법원에서는 경매가 다시 열리 는 것이라 법원에서는 통보해줄 의무가 없고, 기일이 지나 배당요구신청도 할 수 없으며 또 김★영이가 권리신고를 하지 않았기에 김★영이의 임대보증 금에 대한 제가 권리신고가 안 된다는 것입니다.이러한 상황에서 본인인 나는 어떻게 해야 하는 것입니까?저는 채권압류 및 전부명령을 갖은 자로서 이해 관계인이라면 통보의무가 있을 것인데 이런 이유로 경매취하 가능한 방법은 혹 없는지요?또는 김★영과 세입자를 상대로 ★의 채권자로 대신하여 이들에게 임대금을 받을 수 있는 방법은 없는지요?아니면 경락자에게 임대보증금을 받아야 나갈 수 있다고 할 방법은 없는지요?
귀하는 이미 대영건설을 상대로 전부금소송을 제기하여 피고 대영건설은 피고 김동영으로부터 아파트를 명도받음과 동시에 2,250만원을 지급하라는 조정조서를 받아 확정되었기 때문에 위 대영건설에 대해 집행력 있는 정본을 가지고 있습니다. 따라서 위 경매절차에 배당요구를 할 수 있었다할 것이고(민사집행법 제 88조 1항중 집행력 있는 정본을 가진 채권자), 배당요구를 하였다면 민사집행법 제 90조 1호의 이해관계인에 해당되었을 것입니다. 그러나, 귀하는 위 임차인 김동영의 보증금반환채권에 대한 압류 및 전부금채권자라는 사실만으로는 민사집행법 90조의 이해관계인에는 해당되지 않는다할 것입니다.그런데 위 경매절차에서 민사집행법 제 84조에서 정한 배당요구의 종기일이 이미 지나버렸다면 귀하는 위 대영건설에 대한 조정조서로서 배당요구를 할 수 없다할 것입니다.귀하는 제3채무자인 위 대영건설에게 전부명령이 송달되어 위 전부명령이 확정됨으로써 귀하의 가구대금채무자인 김동영의 귀하에 대한 가구대금채무는 소멸된 것으로 봅니다.  만약 귀하의 채무자인 김동영에 대해 압류 및 전부금채권자인 귀하에게 위 새로운 경매절차의 진행에 대해 통지를 해주지 않았다는 이유로 경매를 취하할 사유는 되지 못한다할 것입니다. 단순히 임차인 김동영의 보증금반환채권에 대한 압류 및 전부금채권자라는 사실은 등기부에 나타나지 않아 법원 경매계에서는 이를 알 수 없는 것입니다.임차인의 보증금채권의 압류 및 전부금채권자의 지위 및 채무자 겸 소유자인 대영건설에 대해 조정조서라는 집행권원을 가지는 것만으로는 당연히 경락인에 대해 임대보증금의 반환을  요구할 법적 권한은 없다고 생각됩니다. 끝.