전세보증금 반환 관련해서 문의 드려요. 안녕하세요. 전세보증금 반환관련 문의합니다.★ 계약사항---------------------------------------------------------보증금 : 50,000,000원 월8만원임대기간 : 2008.05.30 ~ 2009.05.30 (12개월간) 용도 : 오피스텔 주거용 전입신고함전입신고 : 2007.06.29 확정일자 : 2008.06.04 (2007년 입주 후 연장계약으로 확정일자 새로받음)계약만료 : 2009.05.30 (계약해지통보 2008.02.28)★ 임대기간 중 가압류 사항---------------------------------------------------------현재 예상 매매가 : 7,500만원 ~ 8,000만원 이하가압류 : 2008.10.07  금액 : 44,720,000원★ 내용---------------------------------------------------------2007.6월 입주 후 1년 연장하여 2009.05.30일 계약 만료되었습니다. 전세계약만료통보는 2009.02.28일자 주인에게 통보를 했구요..만료일자가 가까워도 새 새입자가 없어서 부동산에 알아봤더니 가압류가 잡혀있어서 새로운 새입자가 들어오질 못하는 상황이라는 것을 알게 되었습니다. 그 후 주인집에 전화를 해 여러차례 만기일까지는 해결해서 전세금반환을 요구했는데 아무런 대책없이 시일만 흐르고 있는 상태입니다.현재 급하게 이사를 해야될 이유는 없지만, 이미 이사할 계획을 밝혔고 빠른시일내 보증금을 회수하여 이사를 하고 싶은생각입니다.헌데 가압류 금액과 전세금을 합하면 매매가보다 높아져 세입자가 들어오질 않을 상태이기에 법적인 해결방법을 좀 알고 싶습니다.<질의>1. 현재 상태에서 보증금 회수의 최선의 방법은 어떤 것이 있을까요?2. 보증금반환을 요구할 수 있는 법적 절차와 대략의 비용과 소요시간을 알고 싶습니다.3. 오피스텔 경매신청시 배당 우선순위와 전세보증금(5,000만원) 전액 회수 가능 여부?4. 가압류 한 사람이 먼저 경매 신청할 경우 보증금 보전이 되는지, 어떤 대책이 필요한지?5. 우선 확실한 계약해지 의사표시를 위해 내용증명을 발송하려 합니다.    첨부파일의 내용증명 검토 부탁드립니다.
1. 임차인에게는 경매신청권이 없습니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임차건물을    경매신청하려면 임차보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 얻어야 합니다.2. 변호사선임비용으로 400만원이 들구요. 승소판결까지 4개월~6개월 예상하시면 됩니다.3. 님이 1순위, 가압류채권자가 후순위가 됩니다.    낙찰가가 5천만원을 넘는다면 전액배당 가능합니다.4. 가압류채권자가 먼저 경매신청해도 님이 선순위이므로 우선변제받을 수 있습니다.5. 잘 작성하셨습니다. 보내셔도 됩니다.