토지 보상지역의 건축신고 하지 않은 건물의 영업보상 안녕하십니까 저희는2002년1월부터 현제까지 사업자등록을하고 현건물(조립식판넬20평 보증금400만원 월세40만원)에서 사무실을 운영하고있습니다.이곳은 토지공사개발지역입니다 토지는 토지공사로 등기가 완료되었고 주 인과는 보상이 끝난상태입니다.저희는 건축물 대장에도 올라있지않는 무허 가 건물이라 영업손해보상은 없고 이전비용만 준다는것입니다.물론 토지공 사법대로한다면 무허가 건축물은 영업보상은 받을 수 없다는것을 알고 있습 니다 그러나 30평이하 건물을 신축시에는 시청에 신고하여 건물을 신축해야 하는것으로 알고 있읍니다 토지,건물주인은 신고조차하지않고 건물을 신축 하여 임대하였읍니다 신고하여 건물을 신축하였다면 건축물대장에도 올라 건물이란것울 확인할수 있고 저희도 영업보상을 받을 수 있을 것입니다 이런경우 누구에게 보상을 받아야 하는지 그리고 주인은 어떠한 손해를 받는 지 궁금합니다
공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 제 45조(구 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제 25조의 3 제 1항 제 2호)에 의하면 영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가, 면허, 신고 등을 필요로 하는 경우에는 허가등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업을 영업손실보상대상으로 하고 있습니다.따라서 귀하의 경우 그 영업이 허가, 면허, 신고 등을 필요로 하는데, 이를 받지 않은 채 무허가건물에서 영업을 해 왔다면 영업보상을 받기 어렵다할 것입니다.한편, 건물주인이 신고절차를 밟지 않아 무허가건물로 남아 있었고 그런 상태에서 귀하에게 임대를 하였으며, 그 무허가건물이라는 이유로 귀하가 영업보상을 받지 못하게 되었다고 하더라도 건물주인의 그러한 행위를 이유로 바로 귀하에 대해 건물주인에게  영업보상액 상당의 손해배상책임이 인정된다고 보기는 어렵습니다. 과실 및 상당인과관계를 인정하기 어렵습니다.  다만, 건물주인이 귀하와 임대차계약을 체결할 당시 이미 토지수용이 될 예정이고, 귀하가 그러한 사정을 알았다면 임대차계약을 체결하지 않았을 것이라는 특별한 사정이 있다면 귀하는 그것을 이유로 임대인에 대해 손해배상책임을 주장할 수 있을 것입니다. 이 경우 손해액은 임차기간이 아직 남았는지, 귀하가 임대차계약후 투입한 금액 등 여러 사정을 감안하여 결정될 것입니다. 한편, 건물주인은 위 무허가건축물이 사업인정고지전부터 존재하고 있었던 것이면 토지수용법상 손실보상의 대상이 되므로 건물 자체에 대한 손실보상은 받을 수 있습니다(서울행정법원 1999. 2.24.선고 98구 617판결). 따라서 건물주인은 위 무허가건물이 한국토지공사의 위 사업인정고시전부터 존재하고 있었던 것이라면 건물 자체의 손실보상은 받았다할 것입니다. 끝.