매도인에의한 계약 일방취소시 위약금 문제 수고 많으십니다.1달전에 부동산 중개소를 통해서 경기도에 작은 아파트 한채를 구입계약하고 계약시 계약금 2천만원을 매도인에게 지불하였습니다.그리고 전체 매매 대금은 중도금 없이 그냥 계약금과 잔금 두번에 나누어서 지불하기로 하였고 내일이 잔금을 주기로 한 날입니다.그런데 갑자기 어저께 매도인에게서 부동산 중개소로 전화가 와서 위약금을 지불할테니 계약을 취소하겠다고 하였답니다.저는 이 잔금을 마련하기 위해서 많은 개인적인 손해와 어려움과 겪고서 겨우 마련했는데 너무 허탈하군요.(아파트 가격이 더올라갈거라고 생각한 모양이지요) 1).이렇게 잔금날을 이틀 앞두고 매도인이 갑자기 일방적으로 계약을 취소한다면 그렇다면 저는 관련 규정상 위약금을 얼마를 받을수가 있겠읍니까?2).잔금을 마련하기 위해서 다소의 금융 손해를 보았는데 이부분도 보상을 받을수 있겠습니까?3).이렇게 계약이 성사되지못하고 매도인에 의해 중도에 일방취소 될때도 제가 복비를 내야 됩니까?내야 된다면 얼마를 내면 될까요?친절하시고 빠른 답변을 고대하겠읍니다.
1)매매의 당사자일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다(민법 565조 1항). 따라서 매매계약서에 별도의 다른 규정이 없는 한, 위 민법 제 565조 1항에 의한 매수인측의 이행의 착수가 없었다면, 매도인은 잔금기일전까지 계약금의 배액을 지급하고 계약을 해제할 수 있다할 것입니다. 여기에서 이행의 착수란 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 채무 이행행위의 일부를 행하거나 또는 이행에 필요한 전제행위를 하는 것으로서 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하다고 합니다. 그리고 잔금기일을 정해두었더라도 귀하측이 먼저 이행의 제공을 할 수 있다는 것이 판례이므로, 아직 매도인측에서 위 계약금의 배액을 현실제공하거나 공탁하지 않았다면, 귀하측에서는 먼저 잔금을 공탁하여버리면 그 이후에는 매도인측에서 해약금을 지급하는 방식으로는 해약할 수 없다할 것입니다.2)만약 상대방측의 해약이 적법하다면 귀하측에서 잔금을 마련하기 위해 금융비용상의 손해를 부담하였다고 하더라도 위 위약금에 모두 포함되어 있다할 것이므로 추가로 금융비용 손해를 청구하기는 어렵다할 것입니다.(민법565조 2항에서 민법 551조 1항의 적용을 배제하고 있음).3)중개인의 중개에 의해 매매계약이 체결되었으면 설사 그 후 계약이 당사자의 사정에 의해 해제되었더라도 그 중개수수료(복비)를 지급하여야 합니다. 다만, 중개업자의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효,취소 또는 해제된 경우에는 그렇지 않습니다(공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제 32조 1항). 위 매매중개수수료로 당사자 일방으로부터 지급받을 수 있는 상한선은 거래금액의 1,000분의 9이내입니다(위 법률시행규칙 제 20조 1항).끝.