월세금을 지불하지도 않고 핸드폰도 결번이고 도저히 통화가 되지 않고 있습니다. 안녕하세요~~ 몇달 동안 고민을 하다가 더 이상 안되어서 상담을 신청드립니다.다름이 아니라, 저는 경기도 ☆☆동에 있는 ★★주공아파트 13평형 1채를 소유하고 있습니다2005년 4월에 월세로 세입자를 받아들여서 2006년 4월까지 1년동안 월세 계약을 하고 세입자와 계약을 하였습니다.그런데, 지난 5달 동안 월세금을 세입자가 지불하고 있지 않을 뿐만 아니라, 핸드폰 연락처를 바꾸었는지 결번이고, 집으로 전화를 하여도 받지 않고 있어서 통화가 되고 있지를 않습니다.더욱이 이미 월세 계약이 종료되어(2006년 4월) 세입자가 재계약 갱신을 하던지, 아니면 집을 비워주어야 하는 상황입니다.더 이상 견디다 못하여 부동산에 연락을 하여 알아봐 달라고 했는데요, 부동산 주인도 몇차례나 그 집을 방문하여도 분명히 안에 살고 있는데, 문을 안 열어 준다고 합니다.이미 상호간에 합의로 끝나지 않을 것 같아서 06년 7월 6일날 우체국에 가서 이번달 말일(7월 31일)까지 밀린 월세 대금을 갚고, 계약이 종료되었으니, 집을 비워달라는 내용으로 내용증명을 발송하였습니다.이번 주 중에 한번더 보낼 생각입니다.너무도 세입자가 파렴치하게 나오는 것 같아서요, 최악의 경우는 물리력까지 써볼 생각으로 있습니다.이럴 경우 세입자를 내보낼 수 있는 방법은 없는 것인지 알고 싶습니다.방법하고 걸리는 시한을 알려주시면 감사드리겠습니다.그러나 한가지 걱정되는 것은 혹시나 법률적인 방법을 사용했을시에 세입자가 행패를 부리지 않을까 걱정됩니다.제가 지방에 살고 있어서 어머님이 내용증명을 보냈고, 세입자와의 통화도 어머님께서 하시고 계십니다.혹시나 하는 걱정에 만일 세입자가 행패를 부리면 대처방안은 없는지요?법률적인 상황을 따져보면 저희측에 유리한 것 같습니다.우선 월세 계약 기간이 끝났고(06년 4월 종료), 두번째는 세입자가 5달 동안 월세금액을 납부하고 있지 않습니다.(보증금 300만원에 월세 30만원) 제 바람은 최대한 빨리 이문제를 해결하였으면 합니다.변호사님의 조언을 부탁드립니다.감사합니다.
1. 장○○석님의 게시판 상담에 대해 답변드립니다.2. 장○○님께서는 소유하고 계신 ★★주공아파트를 임대하셨는데, 임차인이 5개월 동안 월세를 내지 않으므로 ① 세입자를 내보낼 수 있는 방법 및 시간에 대해 문의하고, 덧붙여 법률적인 방법을 사용했을 경우 세입자가 행패를 부릴까 걱정이 되어 ② 세입자가 행패를 부릴 경우의 대처방안에 대해서 문의하신 것으로 보입니다. 3. 우선 세입자를 내보내기 위해서는 임대인과 임차인 사이의 임대차관계가 종료되어야 합니다.    임대인인 장○○님께서 주장하신 바에 의하면, 임대차 기간을 2005년 4월부터 2006년 4월까지라고 1년으로 하였는데, 위 기간은 임차인이 2년을 주장하면 임대차 기간은 2년으로 됩니다(주택임대차보호법 제4조 제1항 단서).    그러나, 위 기간 내에도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조).    따라서, 임대차관계가 종료되기 위해서는 임대인이 임차인에 대하여 2기의 차임액 이상의 차임연체를 이유로 해지를 하여야 합니다. 해지는 상대방에 대한 의사표시로 하여야 하는데, 일반적으로는 ‘임차인이 2기 이상의 차임액 이상의 차임을 연체하고 있으므로 임대차계약을 해지한다’라는 내용이 담긴 내용증명우편을 보내는 것도 한 방법입니다.    장○○님께서는 이미, 2006. 7. 6.경 ‘밀린 월세 대금을 갚고, 계약이 종료되었으니, 집을 비워달라’는 내용의 내용증명 우편을 발송하였다고 하고 있으므로 임차인이 위 내용증명 우편을 받아볼 때를 기준으로 임대차관계가 종료되는 것으로 볼 수 있으리라 봅니다(좀 더 정확히 하기 위해서는 “임대차계약을 해지하겠다”는 내용의 내용증명 우편을 한 번 더 보내는 것도 좋을 것임).4. 임대차관계가 종료되고 난 후에도 임차인이 임의로 나가지 않고 임대차 목적물(아파트)을 인도하지 않을 경우, 임대인은 임차인에게 아파트를 인도하여 줄 것을 내용으로 하는 ”부동산 인도소송”을 하여야 할 것으로 보입니다. 이 경우는 통상의 민사소송으로서 최소 8개월에서 1년 정도 걸립니다.   또한 임대인은 임차인에 대하여, 부동산인도청구권을 피보전권리로 하여 “부동산인도단행가처분”을 신청할 수 있을 것으로 보입니다. 부동산인도단행가처분의 경우에는 보전소송으로서 신청서를 법원에 접수하여 가처분 결정이 나기까지 약 2 내지 3개월 정도 걸릴 것입니다(구체적으로 시간이 정해져 있지는 않고 일반적으로 그 정도 시간이 걸릴 수 있다는 것입니다). 그리고 위 부동산인도단행가처분을 하기 위해서는 보증금에서 밀린 차임 등을 공제한 나머지 보증금을 임차인에게 제공하여야 합니다. 5. 부동산인도소송 및 부동산인도단행가처분 판결을 받아 집행을 하는 경우, 국가기관인 법원을 통해서 집행하기 때문에 세입자가 행패를 부리는 것에 대해 크게 염려하지 않아도 될 것으로 보입니다. 다만, 세입자가 법원의 집행 전에 장○○ 님이나 장○○ 님의 어머님께 행패를 부리게 된다면, 그것은 극히 사실적인 문제로서 경찰관서에 신고하여야 할 것으로 보입니다. 6. 참고적으로 법을 통한 해결이 아닌, 개인이 물리력을 행사하여 세입자를 내보내는 것은 그다지 좋은 방법은 아닌 것으로 보입니다. 우리 법은 개인이 스스로 해결하는 사력구제를 인정하고 있지 않기 때문에, 개인이 세입자를 내보내기 위해 물리력을 동원하는 경우에는 형사처벌을 받을 수 있기 때문입니다. 7. 일이 잘 풀리기를 기원합니다. 변호사 윤권철...