주택 매매 계약금 반환 관련 2.2억 상당의 신축 빌라를 매매 계약하고 계약금 명목으로 1차 300만 원을 현금 지급하고, 700만 원을 1주일 후 추가 지급하기로 계약서에 명기하였습니다. 또한 계약해지 요청 시 계약금을 반환 받지 못한다는 내용을 기재해 넣었습니다. 저한테 불리한 내용은 다 계약에 넣은 셈입니다.와이프가 너무 맘에 들어해서 주택 구입 초년병으로서 그냥 계약을 성급히 결심한 터였는데, 2차 계약금 지급 전까지 이것 저것 알아보니 부동산 중개업자 및 매도 대리업무를 맡은 분양실장의 말과 현황이 많이 틀린 것을 알게 되었습니다. 그리고 해당 빌라보다 훨씬 싸고 괜찮은 빌라도 많이 있었구요. 무엇보다 본 빌라 광고가 실입주금이 4,000만 원이라고 광고를 하고 있으며제가 현재 살고있는 전세를 빼면 고작 5천정도 실입주금이 있는 저의 자금 상황에서 대출 방법이 다 있으니 걱정하지 말라고 안내를 받아 믿고 계약을 했던 터인데, 실제 법무사 사무장이 와서 상담을 받던 중 1금융권 대출 한도가 1억도 안 나오고, 2금융 대출까지 고금리도 받아도 구입자금 마련이 마땅치가 않은 상황입니다. 결국 계약을 포기하는 것이 맞을 것이라는 판단이 들었는데, 없는 형편에 계약금을 돌려 받을 수 있는 방법이 뭐가 좀 없을까요? 질문 드립니다.<질의>1. 계약 해지 시, 1차 선입 계약금 300만 원 선입금 계약금을 돌려받을 방법이 없을까요? 혹시    오히려, 2차 입금키로 했던 계약금 700만 원까지 청구를 당하는 경우가 생길 수도 있나요?2. 대출을 땡기자면 1금융, 2금융 기타 주식 매도, 친인척 등 손해를 보면서 어떻게 2.2억을 맞   출 수는 있겠지만, 사실 계약 당시에 한도가 다 나오니까 걱정하지 말라고 매도인 측에서 말   했던 예상 상황과 실제 자금을 마련하면서 닥치게 되는 상황이 너무 틀린데, 이를 주장하여    계약금을 돌려받을 수는 없을까요?3. 참고로, 등기부 등본을 계약일 다음날 제가 직접 떼어보니 담보 대출이 10억이 빌라 전체에   걸려 있더라구요. 제가 몰랐던 내용을 안내하지 않았다는 것을 또 하나의 빌미로 계약 해지   를 주장할 수 있을까요?
귀 사안의 경우 귀하가 이 건 빌라를 매매계약 체결하면서 특약으로 계약해지 시 계약금을 반환 받지 못한다는 약정을 하였기 때문에 이 건 계약금은 위약금으로 간주하여 향후 귀하측이 이 건 매매계약을 해지하는 경우 위 계약금을 반환 받기 어렵습니다. 참고로 매매계약에 있어서 계약금의 액수가 과다하고 그것이 2회에 걸쳐 분할지급 되었다 하여 2차에 지급한 계약금을 그 명목에 불구하고 중도금의 성질을 가진 것이라 할 수는 없기 때문에 향후 귀하가 이 건 매매계약을 해지한 후 이 건 매도인은 귀하를 상대로 나머지 계약금청구를 할 수도 있습니다. 한편 귀하의 질의내용상의 사유(분양허위광고, 대출, 등기부상 근저당)만으로 이 건 매매계약을해지하기는 어려울 것 같습니다.