토지 매매계약 해제 관련 문의 토지 매매계약을 하였습니다. 부동산 매수자는 부동산개발(기획) 업체임.잔금 지연이 1~4차 지연이 되어 계약해제 하려 하였으나, 매수자의 간곡한 부탁으로 위약금 천만원을 추가로 받고 이행각서로 8/7일 까지 잔금지금 미이행시 계약금 및 위약금을 포기하는 각서를 받았습니다.혹시나 하는 마음에 8/7일 미준수시 자동계약해제 및 계약금/위약금은 몰수되니 일정준수 최고를 8/4일 발송하였습니다. (내용증명) - 8/7일 5차 잔금 미납됨. (최종 약속일)- 8/17일 까지 추가 연기요청 -> 기다렸으나, 잔금 미납됨.- 8/18일 계약해제 내용증명 발송함. (첨부 참조)<질의>1. 현재로서 계약해제가 된 상태인지요? 2. 만약 나중에 소송 등의 문제의 소지가 있다면 현 시점에서 추가적으로 어떤 추가조치가 필요   한지요?       3. 추가 매수자가 나타나 계약을 서두르는데, 현 시점에서 추가 계약을 했을 시 문제의 소지   (전 매수자의 소송제기 등)가 없을 런지요?시급한 상황이라 빠른 답변 부탁드리겠습니다.내용증명 계약해제(090818).doc
잦은 계약불이행으로 인해 스트레스가 많으셨을 것으로 보입니다.잔금미지급시 자동해제가 된다는 약정을 하였더라도 쌍무계약에서 매도인의 소유권이전등기의무와 매수인의 잔금지급의무는 동시이행관계에 있으므로, 결국 사안에서 상담자께서 변경된 잔금지급기일에 등기이전에 필요한 서류를 준비하고 이를 수령해 가라고 통지를 하였는데도 상대방이 이를 수령하지도 않고 오히려 잔금지급의무를 다하지 않았어야만 그날 계약이 자동해제된다고 할 것입니다. 따라서 8. 7. 상담자께서 자신의 의무를 이행하였는지에 따라 바로 그 날 계약이 해제되었는지 달라질 것입니다.8. 7. 상대방의 불이행에도 불구하고 상담자께서 자신의 의무를 다 하였다고 가정한다면 추후의최고와 상당기간경과는 무의미하고 8. 7. 즉시 계약은 해제되었다고 보면 됩니다.추가적으로 어떠한 조치는 필요없고, 계약은 자동으로 해제되었으므로 제3자에게 매도한다고 하여 이중매매상황에 처하지는 않는다고 보입니다. 참고로 이미 받으신 계약금과 위약금은 몰취하셔도 되며 이것의 성질은 해약금과 손해배상액의 예정의 성질을 겸유한다고 보시면 맞습니다. 도움이 되셨길 바랍니다.