계약만료 전임대인이 바뀐 경우의 문제점에 관하여 문의 드립니다. 안녕하십니까 먼저 이렇게 어려운 문제를 상담할수 있는 자리를 만들고 운영하시는 운영자 님께 감사드립니다.다름아니라 저는 3년째 6칸짜리 조립식상가의 한 코너를 임대해 영업을 하고 있는 자영업자입니다.큰 문제없이 운영하던중 올 봄에는 건물을 세우려는 임대인과 저희 6집이 전 세금을 올려주는 조건으로 2004년 12월까지 계약도 연장했습니다.문제는 임대인이 상가를 다른 사람에게 넘기게 되면서부터 떤 큰 마찰은 없 는데 몇가지 궁금한 점이 있어서 이렇게 상담을 요청합니다.첫째, 현 임대인이 한달이 넘도록 계약서를 써주지 않는데 따로 계약서를 쓰 지 않아도 전임대인과의 계약서(2002년 12월까지의 계약기간) 승계 가 가능한지요?둘째, 현 임대인이 계약서 문제로 만나서 월세 25만원을 인상해달라고 요구하 는데 위 질문에서와 같이 전임대인과의 계약이 유효하다면 인상요구 를 거절해도 법적인 하자는 없는지요?셋째, 만약 전임대인과의 계약서가 무효해서 법적인 보호를 받을수 없다면 현 임대인이 새 건물을 올리려할 때 몇 개월 정도 영업할 수 있는 법적인 여유기간을 갖을 수 있습니까?넷째, 전 임대인과의 계약이 무효하다면 전 임대인이 계약위반을 한 것인데 계약기간이나 금전적인 책임을 물을수 있습니까?다시 한번 감사드리며 명쾌한 답변 부탁드립니다.
1.보통 이미 임대된 부동산을 매도할 경우 매도인과 매수인 사이에 매매대금을 정할 때 보증금을 인수하는 등 존속중인 임대차계약을 인수하기로 합의하는 경우가 많습니다.그러나 이러한 합의가 없을 경우 단순히 종전 소유자와의 임대차계약으로 양수인(새로운 소유자)에게 대항할 수 있는 것은 아닙니다.즉, 임대차계약의 임대인의 지위를 양수인이 당연히 승계하는 것은 아닌 것입니다.임차점포의 인도와 세법상의 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대항할 수 있고, 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다는 상가임대차보호법(제 3조)는 2002.11.1.부터 시행되므로 현재는 아직 시행되지 않고 있습니다.2.임차건물이 양도되더라도 종전 소유자와의 임대차계약은 그대로 유효하나, 이 유효하다는 것만으로 인상요구를 거절할 수 있는 것은 아닙니다.임차인으로서는 종전 소유자에게 존속중인 임대차를 인수시켰는지 여부를 확인하시고, 만약 양수인이 종전 소유자로부터 존속중인 임대차를 인수하기로 합의하지 않았다면 양수인은 임차인들과 새로운 임대차계약체결을 요구할 수 있는 것이며, 그 조건도 월세 25만원인상 등 기존 것과 상관없이 정할 수 있는 것입니다.3.새로운 소유자가 기존의 임대차계약을 인수하지 않았다면 새로운 소유자는 자신 앞으로 이전등기경료된 때부터 당연히 임차인에 대해 불법점유 등을 이유로 명도청구 및 임료 상당의 부당이득반환을 청구할 수 있는 것이며, 기존 임차인에게 몇개월 정도 영업을 할 정당한 권리가 부여되는 것은 아닙니다.4.만약 종전 소유자가 건물을 매도하면서 존속중인 임대차의 인수에 대한 합의를 하지 않았고, 이 때문에 새로운 소유자가 임차인들을 나가라고 한다면, 당연히 기존 임차인들은 계약당사자인 임대인(종전 소유자)에게 계약위반으로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다.임차인으로서는 이 부분을 종전 소유자에게 주장하여 양수인이 월세인상을 못하도록 하거나 보다 유리한 조건으로 임차계약을 하도록 하는 것이 좋을 것입니다.끝.