상가건물매매시 임차인의 보호 안녕하십니까 저는 서울시 광o구 구o동 631-1소재 ★프라자(상가건 물)5층 501호에서 pc방을 운영하고 있습니다.501호 소유주인 (주)★과 의 임대차계약기간은 2002.11.까지로 약정되어 있지만 2001.11.29현재 (주) ★은 동 상가를 박모씨에게 매도하여 그에게로 소유권이 넘어간 상태입니다.박모씨는 현재 501호를 비워달라고 요청하고 있는 바, 1.상가건물의 경우 주택과는 달라서 매수인에게 임대차계약을 주장하지 못 하는 걸로 알고 있는데, 매수인이 임대보증금을 안고 건물을 산 경우에도 그러한가요?매수인은 임대계약기간등 다른 임대차계약조건은 무시하고 단지 임대보증금 만을 승계할 수 있나요?2.만약, 박모씨가 건물명도소송등을 제기하여 강제집행을 하기전까지는 영업을 할 수 있을까요?점유이전금지가처분결정에 의한 가처분집행시에도 영업은 할 수 있나요?위와 같은 절차를 거치지 않고 박모씨가 바로 실력행사하여 컴퓨터등을 강제 로 철거한다면 업무방해죄등이 성립하나요?3.제가 박모씨에게 건물명도등 소송에서 패소하여 강제집행당한다면 전 소 유주인 (주)★에게 손해배상청구가 가능한가요?(주)★과의 임대차계약시 특약사항으로 본 상가점포는 분양이 우선이 며 임대기간중 분양계약자 발생시 분양계약에 대한 어떠한 사유로도 이의를 제기하지 않기로 한다라는 조항이 기재되어 있는 데 이는 (주)★의 요구에 의해 삽입된 것으로 이것은 민법상 임차인에게 불리한 조항으로 무효가 아닌가요?또 위 조항은 단지 새로운 건물양수인에게 임대차로서 대항하지 못한다는 뜻 이지 (주)★에 대한 손해배상청구까지 금지한다고 해석될 수는 없을것 같은데 이것이 맞는 해석인가요?
1. 매도인과 매수인 사이에 귀하의 임대차계약 조건을 양도 양수하는 계약 내용이 없다면 귀하께서는 새로운 소유자에게 임대차계약기간은 물론 보증금 반환 청구권 등 임차인으로 임대인에 대한 권리를 행사할 수 없으나 만일 매도인과 매수인이 귀하의 임대차계약을 양도양수하기로 하는 약정이 있다면 귀하께서는 새로운 소유자에게 위와 같은 사항을 주장할 수 있습니다. 임대차관계 전부가 아닌 귀하의 임대보증금 반환 채무만 인수하기로 하는 계약도 가능합니다.2. 최대한 영업을 할 수 있는 시기는 명도집행 이전까지 가능하며, 점유이전금지 가처분집행 이후에도 영업을 하는데는 지장이 없으나, 소송 및 명도집행 비용 부담 등을 감안하여야 할 것입니다.정당한 절차를 거치지 않고 강제로 기물을 파손하거나 물건을 들어 낸다면 건조물 침입이나 기물 파손, 영업방해 등으로 형사고소를 할 수 있습니다.3. 전 소유자의 채무불이행에 따라 귀하께서 손해가 발생하였다면 손해배상을 청구할 수 있습니다.임차인에게 불리한 계약이라 하여 효력이 없는 것은 아니며, 위와 같은 내용은 강행법규에 위반된다고 볼 수 없으므로 효력이 있을 것으로 사료되며, 그러한 특약을 감안하고 한 계약이라 볼 수 있으므로 손해배상을 청구하지 않거나 계약기간이 특별한 사정에 의해 단축되더라도 수용하겠다는 내용으로 보이므로 전 소유주에게 손해배상이나 계약 이행 청구는 불가능 할 것으로 사료됩니다.