채권간 우선순위판단 저희 아버님은 00에서 상가건물을 임대하고 계십니다.아버님은 2년 전 000매장을 운영하는 법인사업자와 상가임대차계약을 체결하였습니다. 당시 전세권등기를 한다고 해서 인감증명서(전세권설정등기용으로 용도기재)와 해당 신청서류에 인감도장을 날인하였습니다.그런데 아버님이 이번에 대출건으로 건물 등기부등본을 발급받아 보니 00000가 임대차보증금 5천만원 전액에 대해 근저당을 설정하고 있었습니다. 저희는 근저당설정에 대해서는 동의한 적이 없었습니다. 그래서 부동산에 물어보니, 전세권자는 전세권 설정자(건물주인)의 동의나 승낙 없이 전세권을 타인에게 양도하거나 또는 담보로 제공할 수도 있다고 들었습니다.현재 임대료가 6개월 이상 미납된 상황에서, 향후 건물명도 후에 00000가 임차인에 대한 미회수채권에 대해 임차보증금에 대한 전세권근저당권설정을 근거로 아버님에게 보증금 반환을 요청할 것이 우려되는 상황입니다.계약현황과 전세권설정, 전세권근저당권설정 내용은 다음과 같습니다.2012년 2월 **일: 상가임대차계약 체결2012년 2월 **일: 전세권설정(전세권자: 임차인)2012년 4월 **일: 전세권근저당설정(근저당권자:00000, 채무자: 임차인)질문사항은 다음과 같습니다.현재와 같이 “임대인의 임대채권”과 “전세권근저당설정을 근거로 한 00000의 임차인에 대한 채권”이 경합한다면 어떤 채권이 법적으로 우선하는지 궁금합니다. 부동산 등 주위 분들의 의견이 달라서 혼란스럽습니다.(1) 임대채권이 전세권근저당설정에 따른 채권보다 선순위 라는 의견전세권근저당권은 전세권 보다 선순위 또는 전세권의 권리범위를 넘어서지 못하므로, 월세 등 체납의 경우 전세금에서 우선 상계가 가능함.임대차계약에 대한 해지통보를 하면, 전세권도 소멸하고 이에 기반한 근저당권도 함께 소멸함(2) 임대채권이 후순위임 라는 의견- 임대인의 임대채권과 00000의 임차인에 대한 채권은 00000의 채권이 근저당권이라는 물권이므로 더 우선함. - 또한 근저당권자는 등기상의 전세권등기(5천만원)만을 보고 전세권근저당권을 설정하였으므로, 등기라는 외관을 신뢰하고 거래한 선의의 제3자를 보호해야 하므로, 근저당권자의 채권이 임대채권 보다 선순위임(민법 108조 통정허위표시의 선의의 제3자 보호에 따라 임대인의 차임공제주장이 받아들여지지 못할 수 있기 때문임)대법원 2008.3.13. 선고 0000다29***,29*** 판결 [전세권말소등·추심금]<문의사항1>양자의견 모두 일리는 있는 것 같은데, 어떤 것이 맞는 의견인지 문의드립니다. 그리고, 임대채권이 근저당권보다 선순위의 경우, 현후 원상회복비용 발생시 이도 임대차보증금에서 상계할 수 있는지요?<문의사항2>만일 임대채권이 후순위라는 의견이 맞다면, 저희의 입장에서는 근저당권자가 임대차계약으로서 차임이 있음을 사전에 차임이 있음을 사전에 알고 근저당권을 설정했다는 것에 대한 입증자료가 있다면 임대채권이 선순위가 되는지요?
사안에서는 우선 아버님(갑)이 000매장을 운영하는 법인사업자(을)과 임대차계약을 체결하였고, 을이 보증금을 담보받고자 갑의 동의를 얻어 전세권을 설정한 것으로 보입니다.이 경우 전세권은 실제로는 전세권설정계약이 없으면서도 임대차계약에 기한 임차보증금 반환채권을 담보할 목적으로 을이 갑의 동의를 얻어 을의 명의로 전세권설정등기를 한 것으로, 위 전세권에 대해 선의로 저당권을 설정받은 00000(병)에 대해 갑은 위와 같은 사정을 가지고 대항할 수 없습니다.(전세권에 대해 저당권을 설정해주는 데 있어 갑의 동의는 필요하지 않습니다)<우선순위에 관한 질의부분>전세권이 설정된 경우, 갑이 지급받은 전세금(이 사안에서는 임차보증금이 이에 해당합니다)은 전세권의 목적물의 전부 또는 일부가 전세권자에 책임있는 사유로 인하여 멸실된 경우 전세권자의 전세권설정자에 대한 손해배상책임을 담보하는 역할을 하게 되며, 임대차계약 종료 후 병이 보증금반환채권에 대해 추심 또는 전부명령을 신청할 경우, 갑은 을에 대한 손해배상채권으로써 병에게 대항할 수 있게 됩니다.그러나 사안의 경우 갑이 을에 대해 가지고 있는 채권은 밀린 임대료 채권이므로, 갑은 선의인 병에게 이로써 대항할 수 없고, 병이 물상대위권을 행사하여 보증금반환을 청구할 경우 밀린 임대료를 보증금에서 공제하겠다는 상계항변을 할 수 없을 것으로 보입니다.