상가임대계약 권리유무에 대해서 문의 드립니다. 수고 많으십니다.전주인과 체결한 계약이 새로운 주인과의 관계에서 효력이 있는지 문의합니다.전주인과 신주인은 상가중 201호, 202호에 대해 2002.1.31자로 부동산 매매계약을 체결하였습니다.저는 전주인과 임대계약을 1년간 체결하고 재계약을 전제로 하고 공부방을 운영하고 있습니다.물론 재계약을 전제로 하였기에 공부방에 필요한 시설비를 투자하여 운영하고 있으며, 계약만료일은 02.9월 말 입니다.202호인 경우 전주인과 2년 계약을 체결하고 현재 사무실 겸 창고로 사용하고 있으며 계약만료일은 03.9월 입니다.저희들은 전주인과 신주인과의 매매거래에 따라 월세를 신주인에게 02년 2월부터 현재까지 지불하고 있습니다.물론 신주인과의 별도 계약 체결 요청도 없었기에 당연히 저희 하고의 계약내용은 자동승계된걸로 알고있으며 그렇기 때문에 월세를 지불했고, 주인도 그동안 아무런 요구도 없었습니다.그런데 신주인으로부터 권리를 위임받았다는 제 3자(신주인의 사촌동생)가 201호와 202호를 하나로 합쳐 태권도장을 하겠으니 비워달라는 이야기를 5월말에 처음 듣게 되었습니다.그쪽에서는 신주인과 저희 201호, 202호는 자동승계조건이 아니 였기 때문에 권리가 없다고주장하고 있는 상황입니다.그래서 지난주 201호, 202호, 태권도장을 하겠다는 제3자와 meeting을 하였고, 202호의 권리가 있다고 판정이 되면 201호도 202호와 함께 2003년 9월 (계약만료일) 에 비워 주겠다는 합의서를 쓰기로 하였답니다.그래서 제3자는 202호의 계약기간이 유효한지 확인 후 무효인 경우 법적 대응을 하겠다고 의사 표명을 한 상태입니다.그런데 금일(6/26) 신주인 명의로 02년 7월 10일자로 비워달라는 내용과 함꼐 비우지 않을 경우 손해배상 및 법적 소요비용을 청구하겠다는 내용증명을 받아 보게 되었읍니다.이러한 상황에서 저와 202호는 어떻해 대응을 해야하는지와 202호의 계약기 간의 유효여부, 또한 저의 입장에서 억울함을 보상받을수 있을지를 문의하오니 알려주시기 바랍니다.감사합니다.
1. 임대차계약은 채권계약의 일종이므로, 건물의 소유자가 바뀌게 되면 매수인에게는 임대차   계약의 효력주장을 하지 못하는 것이 원칙입니다.2. 그러나, 이 건의 경우 매수인이 임차보증금을 공제한 금액으로 상가를 매수하고, 임차인으로   부터 월세를 받아온 것으로 보이는데, 그렇다면 매수인은 종전 임대차계약을 인수한 것으로    인정되므로, 임차인들은 종전 임대차계약의 효력을 매수인에 대하여도 주장할 수 있습니다.