건물주와 세입자간의 구두계약 안녕하세요 다음과 같이 상담을 하고자 합니다.저희 어머니께서 A를 보증금 1000만원에 월 50만원으로 운영하고 계시며 건물주와 201*년 *월 **일까지 계약을 한 상태입니다.A장사가 잘 안되어 어머니는 A를 이전하고 싶어하셨고 금년 *월부터 *월까지 4차례 월세를 밀려 내지 못하고 있으니 *월쯤 건물주가 와서는 그럼 201*년 **월까지 월세를 내지말고 일하는 대신 201*년 **월 **일자로 가게를 비우되 보증금은 50%인 500만원만 돌려주는건 어떻냐고 하셨고 어머니도 동의하셨습니다.어머니는 그렇게 **월에 가게를 이전할 계획을 세우시고 다른 A자리를 알아보셨고 다른 지역의 건물에 계약을 하시며 계약금까지 걸어두셨습니다.그러자 건물주가 갑자기 말을 바꾸며 이전에 얘기한 것은 자기가 손해인거 같다며 자기는 모르겠으니 애초에 계약했던대로 하던지, 아니면 원래 계약기간인 201*년 *월 **일까지 월세를 내지않고 일하고 보증금을 돌려받지 않던지, 그것도 아니면 금년 **월에 가게를 빼고 싶으면 직접 알아서 빼가고 다른 세입자의 보증금을 받아 그동안의 밀린 월세를 내라고 하며, 가게가 안나갈경우 이전에 약속한 보증금 500만원은 돌려줄 수 없다고 합니다.제가 알기로는 구두계약도 분명 효력이 있는것으로 알고있어 건물주와 제가 직접 통화하며 이전에 구두계약한 사실은 인정하지만 생각해보니 손해인거 같아서 그렇게 못하겠다라는 통화 내용을 녹음 해두었습니다.정황은 위와 같습니다. 이럴경우 저희 어머니는 애초 서면으로 계약한 내용대로 지켜야 하는지? 아니면 구두계약을 한 사실이 있으므로 구두계약대로 해도 되는지? 말을 바꾸는 건물주를 소송할 수 있는건지 등등 해결책을 문의드립니다.
안녕하세요. 조석근 변호사입니다.난처한 상황이 생겼네요. 차분하게 대응해 나가셨으면 좋겠습니다.애초에 서면으로 약정한 1차 계약과 구두로 약정한 2차 계약도 모두 계약이 됩니다.다만 구두로 약정했다는 거는 녹취자료 등의 증거로서 증명할 수 있어야 하구요.만일에 구두 약정 증거가 있으면 2차 계약이 1차 계약의 내용을 수정한 것이 됩니다.건물주가 말을 바꾼거는 새로운 3차 계약이 아니라면 2차 계약을 위반한 것으로 볼 수도 있습니다.건물주의 계약 위반을 주장하려면 2차 계약 내용을 증명하고, 계약 위반시 어떠한 책임을 지겠다는 내용도 포함되어 있다면 그것을 근거로 주장할 수 있습니다. 녹음자료는 2차 계약을 건물주가 일방적으로 파기한 내용을 증명하고, 그에 따른 질문자님의 손해를 산정해 봐야 합니다. 2차 계약 위반으로 인해서 본인에게 금전적인 손해가 있으면 그것에 대한 증빙자료도 필요하구요.요컨대 계약 방식은 자유이므로 2차 구두계약도 계약이 될 수 있습니다. 그에 따라 이행하셔도 됩니다.물론 증거자료로 증명할 수 있고, 새로운 건물주의 주장이 3차 계약(합의)이 아니라는 전제하에서요.감사합니다.