임차물 원상복구에 대한 빌딩주의 요구가 과한듯 한데 어떻게 해야 할까요? 안녕하십니까? 임대차 종료시 임차인의 원상복구의 범위에 관한 질문입니다.제가 다니는 회사는 지난 주에 ☆☆쪽에 있던 사무실을 다른 빌딩으로 이전하였습니다. 전 빌딩에 대한 임대차기간은 오는 4월 15일에 만료를 합니다(건물에 입주한 시기는 4년 전이고 해마다 1년 단위로 임대차계약서를 새로 작성하였습니다). 그런데 문제가 되는 것은 전 빌딩 측에서 원상복구에 대하여 과도한 요구를 하고 있다는 것입니다...임대차계약서에는 원상복구에 대해서 을은 명도시 임차물건에 대하여 모든 시설은(칸막이, 천정, 바닥, 전기, 통신, 도장, 설비시설 등) 최초 계약 당시의 원형 및 원상태로 복구하여야 하며...라고 정하고 있는바, 빌딩주는 당사에 대해서 당사가 변경한 구조물 철거 이외에,1. 바닥타일을 전부 다 철거하고 새로 깔 것2. 천정타일을 전부 다 철거하고 새로 설치할 것3. 벽과 히터박스 등이 처음 입주할 당시의 색깔에서 좀 누렇게 바래졌으니 전부 다 새로 도색할 것4. 심지어 공용부분인 당사 사용층 엘리베이터 통로 쪽 벽도 새로 칠할 것 등을 요구하고 있습니다. 빌딩주는 당사가 입주할 당시 전 입주자는 바닥이나 천정을 다 새로 해주고 나갔다며 당사도 바닥, 천정을 다 새로 할 것을 요구하고 있고, 계약서상 원형 및 원상태로 해 놓아야 하니 자연스럽게 시간이 흘러 변색된 벽 등도 원래 색으로 도색을 하라고 요구하고 있는 것입니다.  제가 알기로 원상복구의 일반적인 의미는 입주 당시 임차인이 설치한 부속물이나 시설을 그대로 철거하고 원래대로의 구조대로 복구해놓으면 되는 것으로 알고 있습니다. 물론 부속물이나 변형물을 설치 및 철거하면서 손상된 부분(천정의 못자국이나 떨어져 나간 바닥 타일 등)은 저희가 보수를 해야겠지만 바닥이나 천정 전부를 다 새로 하라는 건 원상복구의 범위를 넘어서는 건물주의 과도한 횡포가 아닌지요?.. 건물주가 새로운 입주자를 유치하기 위해 해야할 일을 입주자에게 떠 넘기는 것이 아닌지요?..그리고 원형 및 원상태의 의미가 건물주 말대로 벽이나 타일의 색까지 원래의 깨끗한 색으로 해 놓아야 한다는 의미로 해석되는 것인지, 당사가 도색까지 다 해야 하는 것인지요?...빌딩주의 요구가 너무 과도한 것 같아 장황하게 질문을 늘어 놓게 되었습니다. 당사가 부담해야 하는 원상복구의 범위를 어디까지 봐야 하는 것인지 변호사님의 명석한 답변 부탁 드립니다. 감사합니다..
임대차기간의 만료 등으로 인하여 임대차계약이 종료되는 경우 임대인은 임차인에게 임차보증금을 반환해주어야 할 의무를, 임차인은 임대인에게 임차목적물 건물을 원상회복하여 반환해주어야 할 동시 이행의무를 부담합니다.따라서 귀사가 임대인과 임대차계약서를 체결하면서 임대차계약서상에 특약으로 을은 명도시 임차물건에 대하여 모든 시설은 (칸막이, 천정, 바닥, 전기, 통신, 도장, 설비시설 등) 최초 계약 당시의 원형 및 원상대로 복구하여야 하며...라고 하였다면 귀사의 원상회복의 범위는 귀사가 개조한 범위 내의 것을 원상대로 회복하여 반환해주면 되지 바닥 타일은 전부 철거하고 새로 깔아주거나 천정타일을 전부 다 철거하고 새로 설치해 줄필요는 없을 것으로 사료됩니다. 참고로 같은 유형의 대법원 판결을 보면 원상회복의 범위를 판단할 때는 원(임차인),피고(임대인)간에 어떠한 약정이 있었는지 있었다면 그 내용과 취지는 무엇인지, 원고(임차인)가 임차할 당시의 목적물의 상태는 어떠하였고 원고(임차인)가 개조 단장한 시설은 어느것이며 피고(임대인)가 요구한 원상회복의 범위는 어느정도의 것이었는지, 그리고 실제로 원고(임차인)가 원상회복을 한 것은 어떤 것이었는지를 심리, 확정하여 이에 터잡아 원고(임차인)의 원상회복의 이행여부나 손해배상책임의 유무 또는 그 범위를 판단하여야 할 것이다 고 판시하고 있습니다.(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카 12035)