계약서의 효력에 대해서 문의 드립니다. 안녕하십니까?계약서의 효력에 대하여 질의합니다.1.토지거래 계약에서 계약금, 중도금, 잔금에 대한 금액과 일자를 정하였습니다.2.특약조건에서 잔금 일자를 조정할 수 있다고 하였습니다.또한 타인인 A에게 이전하였다가 A가 매수인에게 이전한다고 되어 있습니다.이것은 매수인, 부동산중개인도 인정하였기 때문에 특약조건에 포함되었습니다.그러나 실제로 A에 이전하는데 예정보다 3개월의 기간이 더 필요하게 되어 매수인에게 통보하고 양해를 구하고 있습니다.3.계약금과 중도금은 계약서에 약정한 일자에 모두 이행되었습니다.4.매도인이 위 소유권이전에 필요한 기간 지연으로 잔금 일자를 약 3개월 정도를 지연하자고 하였으나 매수인은 계속하여 잔금 일자에 지급하겠다고 합니다.아마 매수인은 잔금일에 잔금을 입금하고 소유권이전등기 서류를 요구할 것 같은데 5.이럴 경우 매도인은 어떻게 하여야 할지?1)입금이 되었으나 등기서류를 인도하지 않고 지연해야 하는지?2) 특약조건에 대한 잔금일자 조정에 대한 다툼을 계속해야 하는지?민법에서 특약조건의 잔금 일자을 조정할 수 있다의 의미는?3)부동산중개인은 이해를 하지만 매수인이 고집을 부리고 양보/협의가 되지 않는데 그럴 경우 매수인이 소송을 제기하여도 별실이익이 없을 겻이고(소송결과가 3개월 이상 걸리고 ) 괜히 서로 기분만 상할 것인데 4)매도자가 오히려 잔금을 3개월 뒤에 지급받고 3개월에 대한 인도지연에 따른 지체보상금으로 은행금리에 해당하는 이자까지 지급하겠다고 하여도 협의가 안 된다면 오히려 매수자는 결국 3개월에 해당하는 금리의 약 2배에 해당하는 이익을 얻게 되는 것이며 손해는 단지 3개월 늦게 소유권이전등기를 하는 것뿐일 것입니다.5)3개월 후 양도 및 대금지급 등에 대하여 별도의 각서도 제공하겠다고 하는데 6.사실은 토지거래 허가자 역인데 가계약을 한 상태이며 토지거래허가은 부동산중개소에서 신청하여 허가가 나온 상태라고 합니다.토지거래허가 신청은 매수자, 매도자가 공동으로 신청하여야 하고 매도자의 날인 또는 사인이 위임장등 3개 문서에 필요한 것인데, 부동산중개소에서 임의로 신청하여 발급된 것이라면 해당 토지거래허가는 무효가 아닌지?7.토지거래허가 발급이 유효한 것으로 판단된다고 가정할 때 매수자가 취해야 하는 행동은?등기 이전서류를 인도하지 않는다면 매수자가 어떻게 대응할까요?8.토지거래허가 발급이 무효한 것으로 판단된다고 가정할 때 매수자가 취해야 하는 행동은?토지거래허가를 발급 받지 못한 상태인 유동적 무효상태로 매수자, 매도자가 일방적으로 계약의 취소 및 손해배상 등을 요구할 수 없고, 토지거래허가가 발급되지 않을 때 확정적 무효로 계약 자체가 무효가 되는 것으로 받은 금액(계약금, 중도금, 잔금)만 매수인에게 되돌려 주면 되는 것인지?사실은 매수자가 매수인의 요구를 수용하지 않으면 부득이 하게 부동산중개인이 임의로 토지거래허가를 신청한 것이 무효임을 관할구청에 이의를 제기하고자 합니다.9.지금도 매도인은 3개월 후에 매수인에게 토지를 안전하게 인도하고자 하는데는 변함이 없고 단지 소유권이전에 따른 일정지연으로 양해를 구하는데 전혀 협의가 되지 않는다면 어떻게 대응하여야 할지 고민입니다.수고하십시오.
귀하께서 질의 내용만으로 답변드리기 어렵습니다.수고스럽겠지만 질의 내용이 무엇인지 1~2 개항목으로 나눠서 질문해주시면 좋겠습니다.질문내용이 산만하면 답변하는 변호사는 질의자가 뭘 질문한지를 모르기 때문에 구체적인 답변을 드리기가 사실상 어렵고, 추상적인 답변이 될 수 밖에 없습니다.이점 양지하시기 바랍니다.