확정일자에 관하여 문의드립니다. 안녕하십니까?친절하고 자세한 상담 감사드립니다.저희는 시공업체 소유의 아파트에 전세로 살고 있습니다.1995년 입주때 2200만원에 전세 계약을하고 등기까지 마쳤습니다.2년후 재계약을 하면서 전세금 200만원 (총2,400만원)을 올려주었는데 이때는, 등기는 하지 않고 확정일자만 받아 놓았습니다.이때까지 은행으로 부터의 어떠한 근저당도 되어 있지 않았습니다.그런데 저희집이 시공업체의 부도로 경매에 들어가게 되었고 제3자가 낙찰을 받았습니다저희는 전세금을 돌려받기 위해서 배당금 신청(2,400만원에 대해)을 하였으나, 법원에서는 등기를 한 2,200 만원만 배당 받을 수 있다고 합니다.200만원을 확정일자만 받았기 때문에 돌려받을 수 없다고 하더군요.저희 생각으로는 확정일자로도 전세금을 돌려받을 수 있을것 같은데 올바른 해답을 알려주시기 바랍니다.
1. 귀하의 질의에 답변드립니다.2. 귀하의 질의내용으로만 보면 근저당권보다 대항요건과 우선변제권 취득요건을 모두 갖추었으므로 첫째 경락인에게 대항하여 나머지 임대기간 동안 그리고 기간만료 후에는 보증금의 반환을 받을 때까지 임차주택의 반환을 거부할 수 있고, 둘째 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금의 우선변제를 받을 수도 있습니다. 3. 위 두가지 권리중 어느 것을 행사할 것인지 여부는 귀하가 자유롭게 결정할 수 있고, 우선변제권을 행사한 경우 만일 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 나머지 보증금을 반환받을 때까지 경락인에게 임차주택을 비워주지 않아도 됩니다. 다만 저당권설정등기 후에 임대인과 계약을 갱신하면서 보증금을 인상한 경우에는 인상전 보증금액에 한하여 경락인에게 대항할 수 있고 보증금 중 인상된 부분에 대하여는 대항력이나 우선변제를 주장할 수 없습니다. 4. 보다 상세한 상담은 임차목적물의 등기부등본과 임대차계약서등을 지참하여 귀하의 거주지 인근 변호사 사무소를 방문하여 상담하시기 바랍니다.