전세금을 반환받지 못하여 상담드려요 원룸 전세금 2500만원을 반환받지 못하여 상담드립니다.상대는 법인 부동산컨설팅이구요 현재는 이사를 나온상태입니다.(계약만료 08.11.12 전세권 설정 및 임차권등기 함.) 이사를 나오고 새로운 세입자를 받은 상태(09.01쯤 입주)이며 그세입자는 등기 미확인 후 차후에 등기를 확인하여 최근 부동산 사장을 상대로 사기로 고소(09.08.19)를 한 상태입니다. 새 세입자를 받고도 전세금을 주지 않는 아주 치사한 인간입니다. 7개월정도 돈을 받지못하여 임의경매 신청(09.04.14)을 했습니다.감정가가 2500만원 입니다. 더구나 제가 대항력까지 갖고 있는데 누가 낙찰을 받겠습니까?? 또 임의경매 1차 진행전 매매를 통한 소유권 이전이 있었습니다. 원룸18채 매매중 포함된거 같습니다. 현재 상황은 이렇습니다.질문1. 객관적 입장에서 변호사님께서는 처한 상황이라면 사건에 대해서 어떻게 대처하시겠습니까?질문2. 원룸 형태나 조건 및 대항력으로 봤을때 낙찰 될꺼라고는 생각지 않습니다.          1차유찰이며 2차 1750만원 3차 1225만원 4차 857만원 입니다.         제가 4차에 입찰을 봐서 낙찰을 받는다면 857만원 상계신청 후 여기서 못받은 나머지 금액을 경매가 끝난 후 소송을 통해서 받을 수 있을까요?? (경매 낙찰로 사건이 종결되나요?? 아님 소송이 가능한가요? 가능하다면 돌려 받을 확율은 있을까요??)이사를 가면서 지인에게 돈을 빌려서 이사를 했습니다. 전세금을 못받아서 대출을 받아서 일부는 지불했지만 남은 빚과 대출및 대출이자 때문에 경제적으로도 많이 힘든상태이며 사람까지도 잃게된 상황입니다. 좋은 답변 부탁드립니다.
사건처리로 인해 답변이 늦은 점 사과드립니다.사실 저의 전문분야가 형사.가사인데도, 부동산.경매 부분도 전문분야로 추천된 바람에 최근 부동산 질문이 많아졌습니다. 법률가로써 최선의 답변을 드리려 노력하겠으나, 전문분야가 아닌지라 이 점 참고하여 읽어 주시기 바랍니다.1. 귀하는 임차권등기를 해 둔 상태이므로 우선변제권을 갖고 있습니다만, 민사집행법 88조 1항에서 규정하는 배당요구가 필요한 배당요구채권자이므로 경락기일까지 배당요구를 하여야만 우선변제를 받을 수 있으니, 이 점 각별히 유의하시기 바랍니다.2. 귀하가 낙찰자가 되어 소유권자가 될 때 전세권자나 임차권자의 지위에 기하여 낙찰자에게 권리를 주장하는 것은 무의미하게 되나(원칙-낙찰자에게 주장하는 자체가 불가능), 청산되지 않은 채권을 토대로 전세권설정자(원래의 건물주인)에게 전세금 반환을 구하지 못하게 되는 것은 아닙니다. 다만, 우선변제권을 통한 채권확보는 경매과정에서 끝이 났으므로, 별도의 소를 제기하여야 할 것이고, 이는 전세금반환의 소가 될 것이며 반환받았어야 할 시점부터 법정이자(연 5%)를 가산하여 청구할 수 있으며, 채무자의 다른 재산(부동산, 예금, 주식, 타인에 대한 채권 등)이 발견된다면, 소제기 이전 또는 동시에 가압류, 가처분을 통하여 재산을 보존해 두심이 유리할 것입니다. 어려운 일 잘 해결 하시어 원만한 생활 되시길 바랍니다.답변이 늦어진 점 다시 한번 사과드립니다.