계약기간이 지난후 주인의 명도 요구시 어떻게 해야 합니까? 늦은 봄바람이 기슴을 시원하게 하는 그리 나른하지 않은 오후입니다.안녕하세요.아래와 같은 문제로 인해 상담을 받고져 합니다.현재 저는 강남쪽에 작은 1층 매장을 운영중에 있습니다.문의드릴 내용은 올초에 임대인이 새로 바뀌어 리모델링을 이유로 매장의 명도를 요구하고 있습니다.저의 경우 올 7월 3일부로 4년차(2년단위) 임대계약이 끝나며 그동안 임대료 체불등 임대차보호법에 반하는 8대 항목에는 적용되는 파트는 없이 임차관계를 유지해왔습니다.새로 건물을 매한 주인의 경우 처음에는 보증금 3배에 임대료 2배 관리비 3배정도의 임대료 인상을 요구하다가 저희쪽에서 수용하기 어렵다는 답변을 듣고 리모델링을 이유로 건물명도를 요구하고 있습니다.이번 내용증명에는 리모델링이 아니라 재건축을 한다고 명시를 하였으나 재건축은 힘든 경우인것을 주인과 세입자인 저희도 알고 있습니다.아마 리모델링쪽으로 갈 것 같습니다.저희 매장의 특징은 인터넷 웹사이트를 이용해 매장을 홍보하는 구조로 그동안 매년 2~3번씩의 웹사이트 리모델링과 인터넷 동호회 광고등을 통하여 본매장을 방문구매하는 위치광고에 주력하는 특성을 가지고 있습니다.매년 업청난 시간과 광고비용을 들여 본매장을 홍보하고 있으며 이런 노력과 방문하신 분들의 입소문을 듣고 매장을 찾아오시는 경우가 많으며 동일계통 국내판매 1위의 위치까지 올라오게 되었습니다.매장 이전생각없이 4년동안 열심히 살아왔는데 이번 임대인이 바뀌면서 본인의 의지와는 관계없이 매장을 이전해야 되는 상황까지 와서 질문을 드립니다.처음 매장을 임차시 저의 경우 권리금 3500만원을 주고 들어왔으며 4년동안 열심히 노력한 덕에 본 매장의 영업이 정상권에 들어왔고 동종업계에서 1억이상의 러브콜도 받을 정도의 상황에서 매장을 다시 옮겨야 될 경우 옮기는 매장에 저는 권리금과 시설투자를 다시 주고 들어가야 하며 또한 기존에 4년동안 해왔던 광고들이 유명무실해지며 영업에 막대한 지장 및 생계에 위험을 초래하게 됩니다.주인의 경우 약간의 이사비용을 지불할 생각으로 이번에 명도요청의 내용증명을 보내왔습니다.저희는 타의에 의해 부득이하게 매장을 이전하는 부분에 대한 영업부분의 손실과 기존에 매장에 투자된 시설비 광고비용등주인에게 그동안 수차례 위의 부분에 대하여 피력해왔으며 만약 매장이전시 영업손실에 대한 보상을 요구하였습니다.저의 경우 두가지 부분에 대해 알고 싶습니다.1.현재 주인의 명도 요구시에도 임대차보호법에서 적용되는 5년(내년)까지 매장을 운영할 수 있는지요?현재 주인은 풀리모델링 또는 재건축을 한다며 이 경우 임대차보호법의 적용을 못받는다고 합니다.만약 내년까지 법적으로 임대가 가능하다면 제가 주인에게 대응할 수 있는 법적인 부분은 어떻게 되는지요?현재 확정일자등인 모두 받아둔 상태입니다.또한 오는 7월 3일 이후로도 주인의 리모델링공사에 대하여 법적인 공사중지 조치를 취할 수 있는 방법은 없는지 모르겠습니다.리모델링시 매장의 영업활동은 할 수 없을 것 같습니다.2.만약에 매장을 이전행 된다면 제가 법적으로 대응/보상받을 수 있는 파트들은 어떻게 되는 알고 싶습니다.
1. 우선 상가건물임대차보호법상의 적용대상이 되는지에 대한 검토가 필요한 바, 시행령상 임대차 보증금이 2억 4천 이하여야 하며, 월차임의 경우 또다른 산정방법이 있습니다.2. 이에 해당한다고 하면 임대인의 요구는 아무런 법적 효력이 없습니다. 일반 도시및주거환경정비법상의 재개발이나 재건축상의 문제도 아니고, 임대인의 소유권하에 있는 건물이기는 하지만 임차인의 권리를 무시하고 리모델링을 할 권한은 없습니다.3. 상가건물임대차보호법 제10조상의 사유만 없다면 5년간은 임차기간을 보장받을 수 있는 바, 우선 임대차확인의 소송을 제기하여 정당한 권원을 갖추어 놓고, 이를 근거로 공사금지가처분신청을 하면 될 듯 합니다.4. 이전을 할 경우 임대보증금 및 약간의 이사비용을 청구할 수 있을 듯 하며 그 외의 경우 내용증명을 통하여 임대인에게 미리 알려 놓는다면 청구가 인용될 가능성이 있습니다.잘 해결되기 바랍니다.