부부간의 상가 임대차 계약 형식에 대해 문의 드립니다 부부간의 상가 임대차 계약 형식에 관한 문의입니다. 급여생활자인 남편과 전업주부가 부부 공동명의로 된 아파트를 담보로 2억원을 대출을 받아(남편명의로 대출받고 아내가 대출서류에 동의 서명) 신축상가를 매입(3억원)하였습니다. 상가는 남편 단독명의로 등기하고 동 상가를 담보로 남편이 1억원을 대출받아 잔금을 치루었습니다. 남편은 임대사업자로 사업자등록를 내었고 상가 매입시 지불한 부가가치세를 환급받았으며, 아내는 동 상가에서 직접 학원을 운영하려고 합니다.(아내도 학원 사업자등록을 낼 예정)주변에 문의하니, 부부지간에 상가 전세금만 있는 형태로 임대차 계약을 체결하는 것이 적합하다고 하는군요 전문가의 자문을 받고 싶습니다. 어떠한 형태로 임대차 계약을 체결하는 것이 부부 모두에게(합산하여) 절세할 수 있는 방법인지요?또 임대계약 내용에 따라 실제 전세보증금이나 월임대료가 지불되어야 하는지요 ?(같은 규모의 주변 상가 시세믐 보증금 5000만원에 월임대로가 200만원 정도입니다.) 좋은 고견 부탁드립니다.
건물을 임대하는 경우 발생하는 국세가 부가가치세와 소득세가 있는 것은 알고 계시리라고 생각됩니다. 남편 건물에서 부인이 학원을 운영하더라고 똑 같지요. 그러나, 부부간에는 대개 임대료를 실지로 지급하지 않거나 주변시세보다 고가 또는 저가로 임대차하여 세금을 회피하는 경우가 많습니다. 따라서 세법에서는 부부간의 거래에 있어서 부당하게 낮은 대가를 받거나 무상으로 사용하게 하는 경우에 대하여 별도로 규정하고 있습니다. 각 세목별로 말씀 드리면 다음과 같습니다.  1. 부가가치세      가. 무상으로 임대하는 경우에는 부가가치세를 과세하지 않음      나. 낮은 대가를 받은 경우에는 시가를 따져 시가대로 받은 것으로 보아 부가가           치세를 과세함 2. 소득세      시가보다 무상 또는 저가로  임대하는 경우 시가로  과세함    즉 남편명의의 부동산에 부인이 학원을 운영하는 경우 시가대로  소득세 및 부가가치세를 납부하도록 하고 있습니다. 여기서 문제가 되는 것은 시가(임대료)를 무엇으로 할 것인가인데, 같은 건물에 유사한 상황의 임차인이 있다면 그 임차인에 대한 임대료를 적용하는 것이 합리적이며, 이러한 조건이 없다면, (건물의 시가 *50/100 - 임대보증금) * 정기예금이자율(4.2%) = 시가의 산식으로 계산합니다. 감사합니다.