경매후 전세보증에 대해서 문의 드립니다. 1991년 5월 7일에 전입신고가 되었을 당시 (전세 보증금 14,000,000) 근저당 설정이 없었고,확정일자를 1996년에 받았습니다.1991년 11월에 근저당권이 설정되었습니다.(1억 2천만원) 2001년 12월에 낙찰되어 임대인이 바뀌었습니다.현제법원으로부터 배당금이 5,000,000이 떨어졌습니다.나머지 보증금을 새 임대인에게 받을 수 있는지요?만약에 나머지 보증금을 새 임대인에게 받을수 없다면 어떻게 해야할까요?
1. 귀하의 질의에 답변드립니다. 2. 주택임대차보호법에 의하면 임차인이 대항요건(주택의 인도와 전입신고)과 확정일자를 받은 경우 그 익일부터서 후순위 담보물권자에 우선하여 경락등으로 부터 우선변제권을 갖게됩니다.  그러나 귀하의 경우 대항요건은 갖추었을 지 모르지만 확정일자가 1996년이기 때문에 선순위 근저당권(1991,1억2천만원)에 후순위가 된 것 같습니다. 한편 귀하는 주택임대차보호법 시행령에 의하여 소액임차인에 해당이 되여 5백만원의 배당금을 받은 것입니다.   따라서 귀하의 경우 경락자에게 임차권을 주장할 수 없는 처지입니다. 3. 한편 귀하의 경우는 경락자에게 대항력은 없지만 전 소유자에게 임차보증금반환청구 소송을 제기하여 나머지 차액의 임차보증금을 받으실 수 있을 것 같습니다. 참고바랍니다.