임차인(월세)이 도박자금대신 계약서를 담보로 하고 그마저 돈이 떨어지자 도망을 갔습니다. 안녕하세요?급한 마음에 상담을 하려고 글을 올립니다.2001년4월18일 월세보증금 오백만원에 계약기간 2년으로 하고 월세계약을 임차인과 하였으나 실제로는 삼백만원을 받고 잔금 이백만원은 계약서에 언 제까지 주겠다고 기재한것이 아닌 따른 종이에 현금보관증이라고 쓴 종이 를 받았습니다(임차인 자필 / 인감 도장 날인).계약서상에는 오백이라고 되 있음.(공장을 하고 있음) ***월세도10달째 내지 않고 있던 상태이었음*** 근데 얼마전 임차인이 도박을 하다 자금이 떨어지자 월세계약서를 도박꾼에게 팔고 그 돈으로 하다 그마저 돈이 떨어지자 도망을 간 상태입니다.(공장 을 해서 미싱기계가 건물 안에 있는 상태) 그후 도박판에서 월세계약서를 산 사람이 임차인이 계약서를 팔고 도망갔으니 자기에게 돈을 달라며 전화를 하고 내용 증명발송하겠다고 으름장을 놓고 있습니다.이런 경우는 어떻게 해야하며 또 임차인이 도망간 후 친구라는 사람이 나타 나 대신 밀린 월세를 내주고 먼저번 임차인이 내지 않은 보증금이백만원 을 낼테니 자기랑 계약을 하자고 하는데 이중계약이 되는건지?(먼저번 임차 인을 연락이 안되고 계약서상에는 2년으로 되어있음) 또 임차인이 10달치 월세를 안내고 있었기 때문에 계약을 일방적으로 해약하 려면 어&#46551;게 해야 하는지 자세한 답변을 해주시면 고맙겠습니다.
1.채권양도의 방법 적법한 채권양도 절차는 당사자간에 양도약정을 하고 양도사실을 채권자가 확정일자 있는 증서로 통지를 하여야 합니다.아니면 채권이 양도된 사실을 알고 임차보증금반환채권의 채 무자의 지위에 있는 귀하께서 양도사실을 알고 확정일자있는 승낙을 하는 방법이 있습니 다.질문상으로는 채권양도사실을 채권자인 임차인이 임대인인 귀하에게 통지한 사실이 없습니 다.즉 채권양도 자체가 적법하게 이루어진 것이 아닙니다.2.도박에 의한 채권양도 임차인 도박에서 그 대가로 임차보증금반환채권을 양도하였다면 이러한 법률행위는 선량한 풍속에 반하는 행위로서 그러한 부담은 무효입니다.그러나 이미 도박대가로 완전하게 재산권이 이전되었다면 무효를 이유로 반환을 청구할 수 는 없습니다.그렇지만 임차인이 도박자금을 마련하기 위하여 도박과 별개로 보증금반환채권을 양도한 것이라면 위 논의는 문제되지 않습니다.3.귀하가 보증금반환채권양도를 승낙하는 경우 채권양도통지가 없어 절차상 문제가 있더라도 채무자인 귀하가 승낙을 한다면 적법한 채권 양도가 있을 수 있음은 위에서 보았습니다.귀하가 채권양도통지가 이루어지지 않음을 이유로 이를 거절한다면 귀하는 임차인에게 계속 하여 보증금반환채무를 부담합니다.귀하가 채권양도를 승낙하는 경우는 채권양수인에게 보증금반환채무를 부담합니다.이 때 귀하가 불이익을 입지 않기 위하여는 임차인과의 사이에 있었던 보증금 미지급된 사 실, 차임이 연체된 사실등을 통지하여 이의를 유보하여야 합니다.이러한 사실을 알리지 않고 무조건 승낙한다면 귀하는 500만원 전부를 채권양수인에게 부 담하게 됩니다.그리고 보증금반환채무는 임차관계가 종료하여야 도래하는 것입니다.임차기간이 계속되는 상태에서는 보증금을 지급할 의무는 없는 것입니다.4.임대차관계 해지방법 임차기간이 남아 있지만 임료미지급이나 그 밖에 임차인에게 귀책사유가 있으면 임대기간 중 에도 임대인은 계약관계를 종료할 수 있습니다.질문과 같이 2회이상 차임이 연체되었다면 귀하는 임대차해지를 통고하고 그것이 도달하게 되면 임대차관계는 종료합니다.임차인이 행방불명이라면 임차인의 최후주소지를 기초하여 임대차관계해지사유를 기재하여 내용증명우편을 보내면 될 것입니다.해지없이 임대차관계가 계속된다면 귀하는 임대인의 의무를 다하여야 하고 임의로 다른 제 3자에게 동일 건물을 임대할 수 없습니다.임대차종료 후의 보증금반환범위는 연체된 임료, 받지 못한 보증금을 공제한 나머지 금액 입 니다.만약, 임대차관계가 종료한 후에도 임차인의 살림살이등이 그대로 있다면 이를 임의로 처 리하여서는 안됩니다.법원에 점유이전금지가처분과 건물명도소송을 통하여 적법하게 건물 을 인도받아야 합니다 5.임차인 지위 승계문제 귀하의 질문대로 임차인과의 임대차관계가 종료되지 않은 상태에서 제3자가 연체된 임료등 을 부담하면서 입주하겠다는 것은 임차인의 지위를 승계하겠다는 것입니다.적법하게 임차인 지위를 승계하기 위하여는, 이전의 임차인과 임차인 지위를 승계하려 는 제3자와 약정 및 임대인의 동의가 있거나 임차인, 승계하려는 자, 임대인 사이에서 3자 간 의 합의가 있어야 합니다.임차인 없이 이루어진 임차인 지위승계는 부적법합니다.6.결론 임차인이 집을 나가 오랫 동안 돌아올 가능성이 없어 보입니다.일단 임료 연체를 이유로 하여 임대차관계를 해지하고 500만원의 보증금에서 받지 못한 보 증 금부분, 연체된 임료, 그 밖에 들어간 비용을 공제하여서 그 나머지 금원에 대하여만 보 증금 반환의무를 부담하는 것이 바람직하다고 봅니다.위에서 보았듯이 채권양도는 절차상 하자가 있으므로 그 나머지 보증금 부분을 원래의 임 차 인에게 반환하거나, 이의를 유보한 승낙을 하여서 채권양수인에게 지급할 지는 귀하가 선택 하십시오.임차인소유의 물건에 대하여는 가처분과 명도소송을 거쳐야 합니다.이렇게 임대차관계를 정리하고 제3자와는 새로운 임대차계약관계를 시작하는 것이 좋겠습니다.