임차인과의 갈등에대한 보충질의에 대해서 문의 드립니다. 계약서상이든 구두로든 계약해지에 동의하고 보증금을 미리 반환하겠다는 약정은 어디에도 한적이 없으며 광고도 임차인이 내어 이에 협조코자하였는 데, 후임차인과 계약을 한 것만으로도 계약해지에 동의 한 것이 되는지, 또 나 머지 1층과 지하층도 2002년12월에 무조건 이사하겠다고 하는데 이 경우에 도 월세를 받을 수 없는지 알고 싶습니다.참고로 지하층,1,2 층을 따로 계약 한 것이 아니고 115평 건물 전체를 보증금 6천만원에 월 350만원을 받기로 하 고 임대했었습니다.폭행도 등 뒤에서 때렸음에도 불구하고 맞고소의 소지도 있다고 하던데 폭행치사죄는 어떤 처벌이 있는지요.증인이 있기는 합니다만 그냥 참아야만 할까요?임차인이 처음 들어올 당시 계약서상에는 원상복구 를 원칙으로한 구조변경에만 동의 하였는데 지금에 와서는 주인이 변경을 동 의 했기 때문에 원상복구도 할 수 없고 건물을 망가뜨린 보수비도 낼 수 없다 고 합니다.이럴땐 어떻게 해야하는지 다시한번 상담 부탁드립니다.
상담내용만으로 볼때, 후임차인과 새로운 계약을 체결한 것만으로도 합의해지에 동의하였다고 볼 수도 있습니다.그런 경우 보증금에 대하여는 합의해지하였으므로 반환하여야 하나, 새로운 계약체결로 보증금 을 지급받으면 반환하기로 구체적인 약정을 하혔거나, 구체적인 약정이 없더라도 이를 인정할 수 있다면 지금 바로 보증금을 지급할 의무는 없을 것입니다.이는 계약해석에 따라 판단할 사 항입니다.월세는 임차인이 계약해지후에도 이를 계속 사용하는 것은 부당이득이 되므로 부당이득을 반환 해야하는데, 그 기준을 월세정도로 보는 것입니다.따라서 임차인이 계약해지후에 건물을 사용 하지 않는다면 월세를 지급해달라고 할 수 없습니다.그런데 상담자의 경우 건물 2층만 사용하 지 않고 나머지는 사용하고 있으므로 나머지의 월세상당의 부당이득금을 달라고 할 수 있습니 다.나머지의 월세상당이 어느 정도인지는 계약내용상 판단키 어려우나, 이를 소송으로 청구할 경우 감정에 의하여 판단합니다.그리고 구조변경에 동의하였으나 원상회복을 원칙으로 한 것이라면 임차인이 원상회복할때까 지 보증금반환을 거부할 수 있고, 아니면 임대인 비용으로 원상회복하고 그 반환을 청구할 수 있습니다.폭행치상에 대하여는 상담자가 서로 싸운 경우라면 맞고소가 가능합니다.그러나 상담자의 폭 행이 정당방위로 인정될 수 있는 경우에는 맞고소하더라도 면책될 수 있습니다.