상가건물 명도소송 ◆ 상가 1층을 06.6.01~07.5.31.까지 12개월 (1년)           2층을 11.4.05.~12.4.04까지 12개월 (1년) 로           각각 임차하여 자동으로 갱신되어 오던중◆ 12.3.31. 임차인이 12.4.02.에 임차물을 다른(제3자)임차인과 계약을 하자고 전화가 와서 그렇게 하자고 했는데 임대인이 다음날 갑자기 사고가 발생하였고 약속을 10일 후로 연기한다고 전화했음.◆ 12.4.09.현재 1층은 2개월 2층은 4개월째 월세가 연체된 상태였고 임차물을 매도나 리모텔링을 할려고 매도할 것이니 임차물 모두를 명도하라고 전화로 통보하였음 ◆ 12.4.16. 임차인이 “권리금 1천만원을 받고 제3자에게 넘겨서 그가 영업을 한다” 전화가 와서 “승락도 없이 그리하면 않된다”하였더니 “가게를 비우면 바로 보증금을 줄 수 있어요?“라고 하여  ”바로 지불하겠다 “고 하였음◆ 12.5.02. 매도나 전체 리모델링으로 인한 임차부동산의 명도 통보 내용증명을 사업장으로 보냈으나 수취인 불명(고의로 수취거부)으로 반송되어 12.5.04. 거주지로 다시 발송하였는데 또 반송되어 12.5.14 가게에서 임차인을 만나 반송되었든 내용증명을 직접 전달하였음 .◆ 현재 제3자가 입주하여 사업자를 변경하지 않고 세입자의 명으로  장사를 하며 세입자명으로 전과 같이 월세를 입금하고 있으며(영업하는 사람만 교체되어음) 이사비용으로 10,000,000원을 요구하고 있으니생각. 1층은 임차기간이 6년차이며 임차기간 만료(12.5.31)일 51일 전에 명도요구를         하였 으며        2층은 월세를 3개월이상 연체하였으므로 계약파기게 해당된다고 생각하며        임차계약서 조항에 월세를 2개월이상 연체하거나 타인에게 무단 점유시키면 체고        없이 자동으로 계약을 해지한다는 조항이 있어서 계약이 해지되었다 생각하는데요?.질문1. 명도소송을 할려면 피고를 누구(임차인과 현재 입주자)로 해야 하는지요?         (입주자는 성명만 아는데요)질문2. 립입금지 가처분신청을 하면 이미 입주한 자도 권리 주장등을 할수 없는지요?질문3. 문제를 풀려면 어떤 절차로 어떻게 진행해야 하는지 자세하게 안내해 주시면 정말 고맙       겠습니다. 변호사님 참말로 부탁드립니다.
안녕하세요. 이기덕 변호사입니다. 질문 순서대로 답변드립니다.1. 명도소송시 임차인을 상대로 명도청구를 하시고, 현재 점유하고 있는 전차인을 상대로 퇴거   청구를 하시면 됩니다. 즉 임차인과 전차인을 공동피고로 하시되, 청구원인만 위와 같이 달    리 하시면 됩니다.2. 임차인은 임대인인 의뢰인의 승낙없이 전대를 하였으므로 가처분을 하지 않더라도 전차인은    의뢰인에게 대항할 수 없습니다. 즉 퇴거청구를 할 수 있고, 전차인은 권리주장을 할 수 없   습니다.3. 1층의 경우 아직 3기의 차임연체가 되지 않아 차임연체를 이유로 계약해지를 할 수는 없고,    또한 상가건물은 특별한 사정이 없는 이상 최장 5년까지 임대기간이 보장되므로 1년이 지난    현재 바로 명도청구를 할 수 없습니다. 따라서 현재로서는 무단전대를 이유로 계약을 해지하   시고, 2층은 3기 이상의 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지하시기 바랍니다. 단 해지의    의사표시는 내용증명을 통해 하시기 바라고(내용증명이 임차인에게 송달된 때 해지된 것으로   봄), 내용증명을 생략하려면 바로 소송을 제기해서 소장이 송달될 때 해지된 것으로 보겠다   고 주장하시면 됩니다. 그리고 소장은 임차인을 상대로 건물의 명도청구를, 전차인을 상대로   퇴거청구를 하시면 됩니다.