집이 경매중인데 최우선 변제를 받을수 있을까요? 안녕하십니까.전, 세입자가 15가구인 4층짜리 원룸건물에 전세2000에 살고있습니다.이중 10가구는 전입신고와 확정일자를 받은 후 그다음 은행에서 채권최고액 1억2천을 담보로 근저당설정을 한 후 제가 전입신고와 확정 일자를 받았습니다.(저는 3 순위에 해당함) 현재 건물은 은행에의해 1차경매 중이고 최저 낙찰가는 3억이천입니다저희 세입자의 보증금은 평균 2000만원 입니다.3차 경매까지 가게되면 1억6천까지 최저 낙찰 금액이 되더군요.세입자들의 전세 보증금도 않되는 가격입니다.이곳은 대전입니다.질문입니다.1.만약 3차까지 가서 낙찰 (세입자들의 전세 보증금도 않되는 가격에)되면 저도 최우선 변제를 받을수 있는지 받는다면 얼마정도 받을수 있는지?2.전 이미 계약만료 상태인데 현재 제가 다른방법을 취할수 있는건 없는지?3.낮은 가격에 낙찰될 경우 은행보다 선 순위인 10가구는 100% 보증금을 받을 수 있는지?4.경매종료 후 제가 보증금을 모두 받지 못한다면 제가 할수있는 방법은?질문이 많아 죄송 합니다.항상 감사하게 생각 드리고 있습니다
1.주택임대차보호법 제 8조에 의한 최우선변제(광역시의 경우 전세금이 3,000만원 이하인 전세계약에서 1,200만원까지)는 경락대금의 1/2을 한도로 합니다. 따라서 3차까지 경매가 진행되어 1억 6,000만원에 낙찰될 경우 임차인에게 최우선변제되는 내용으로는 8,000만원까지이며, 위 금액을 위 15가구가 모두 전세금이 2,000만원이고,경매신청등기전까지 입주와 전입신고를 마쳤다면 위 8,000만원을 15가구가 나눈 금액으로 일단 배당을 한 다음, 잔액반으로 확정일자를 갖춘 임차인 10가구, 저당권자 순으로 배당을 할 것입니다. 결국, 은행의 근저당권보다 후에 입주한 귀하는 경락대금의 절반액을 임차인 총가구수인 15로 나눈 금액을 일단 배당받을 것이고 확정일자를 갖춘 임차인, 저당권자 순으로 배당되어 귀하에게는 위 최우선변제금액외에는 추가배당이 어려울 것입니다.2. 귀하가 다른 곳으로 이사해야 할 상황이라면 주택임대차보호법 제 3조의 3에 의한 임차권등기명령신청을 하여 임차권등기가 될 경우에는 다른 곳으로 이사를 가더라도 위 최우선변제를 받을 임차인의 지위를 유지합니다.3. 낙찰가격이 낮아질 경우 앞서 본 것처럼 낙찰대금의 절반을 최우선임차인에게 균분해 배당하고, 잔액으로 확정일자를 갖춘 임차인 10가구에게 위 보증금 2,000만원중 최우선변제에서 누락된 전세금을 우선 배당할 것입니다. 보증금 100%를 배당받을 수 있는지는 앞서와 같은 방식으로 계산해 보면 경락대금이 어느 정도되어야 하는지 알 수 있습니다.4. 경락대금에서 최우선변제받을 임차인에서 배당받지 못한 잔액에 대해서는 임대인에게 청구할 수 있습니다. 임대인의 다른 재산을 파악해 가압류 등 조치를 취한 다음 지급명령이나 판결을 얻어 강제집행을 할 수 있습니다. 끝.