계약만료전 이사시 계약금에 대하여... 전세 계약기간 만료전에 이사를 가려고 집주인에게 말하고 집을 내놓겠다고 말했습니다.계약기간이 내년 4월29일까지 입니다.현재 2600에 전세로 살고 있는것에서 특별히 가격을 올려서 내놓겠다는 말도 없고 저희 사는 가격에 내놓으면 되냐고 물어봤더니 그렇게 해서 빼서 나가라고 그래서 그러겠다고 그랬습니다.일주일후 2600에 계약하겠다는 사람이 있는데 부동산에서 주인이랑 연락이 안된다고 연락이 와서 저녁때 주인한테 가서 계약하겠다는 사람이 있다고 말을하고 저희도 집을 알아보고 계약을 해야하니 계약금을 좀 달라고 그랬더니 기간내에 나가는 거라서 계약하는 사람이 계약금을 걸면 그걸 주는거라고 그래서 알았다고 그랬습니다.다음날 주인이 부동산에 연락도 안하고 있다가 그날 저녁때 부동산에 2600에 집을 못내놓겠다고 계약을 안하겠다고 했답니다.전세 3000이나 월세 500에 25만원, 아님 1000에 20만원에 내놓는다고 주인이 그날 저녁에 와서 계좌번호 말해달라고 계약금 입금시키겠다고 그래서 알려주고 그럼 주인아주머니가 빼주시는거냐구 물어봤더니 자기가 알아서 할테니까 부동산이랑 말하지 말라고 방이나 잘 보여주라고 그러면서 갔습니다.다음날 계약금이 입금이 됐습니다.4월 4일입니다.문제는 알아봤던 집의 세입자가 이사갈 날짜를 못정해서 기다리면서 20일 정도가 지났습니다저희 주인이 이사날짜를 물어보길래 5월 초에서 중순이 될것 같다고 아직 안정해졌다고 말했습니다.확정되면 말해주겠다고 그런데 이사갈 집의 세입자가 6월 24일에나 가능할것 같다고 연락이 왔습니다.이사때까지 기간이 넘 길어서 다른데 알아보다 정 안되면 그 집에 가고 싶다고 말하고 저희 주인에게는 이사날짜를 말을 안했습니다.빨리 다른데를 알아보고 아직 이사날짜를 말한 상황이 아니라 정해지면 말하려구요 제가 갈 집이 제대로 안정해 졌기 때문에 말해줄수 없으니까요 --> 이게 첫번째 계약실패구요 그래서 다른데를 다시 알아보고 계약을 하는데 부동산에서 계약금의 10%가 아니라 정식 계약이 안된다고해서 가계약으로 우선하고 나머지를 준비해서 다음날 이사갈집 주인이랑 정식계약을 하자고 그러다가 다음날 그 집에 사는 세입자가 안나가겠다고 그러는 바람에 계약이 취소가 됐습니다.두번째 계약실패 그리고 다시 다른 집을 알아보고 계약을 했습니다.주인에게 5월 16일에 이사할것 같다고 확정되면 다시 말씀 드리겠다고 15일 아님 16일이 될것 같다고 말했습니다.그런데 급하게 알아봐서 그랬는지 막상 이사 가려고 보니까 저희 짐이 못들어 가는 상황이어서 계약을 파기해야 하는 상황이 됐습니다.4월 21일 금요일입니다 세번째 계약실패 그래서 토요일 아침에 주인에게 사정을 말하고 다시 집을 알아봐야하니 아직 저희집 들어오겠다는 사람이 없는 상태이니 16일에서 좀더 시간을 주셔야할것 같다고 변경된 사항을 말씀드렸습니다.주인이 절대 안된다고 그러더군요.자기가 있는돈을 준것도 아니고 빌리기로 이미 말을 다 해놓은 상태라 무조건 나가야한다고 집도 안나갔는데 돈을 주는거니까 그리고 계약금을 받으면 한달내에 나가야 하는데 그정도 편의를 봐줬으면 되는거 아니냐고 당장 집을 빼라고 말을 합니다.무조건 방빼!! 이겁니다.아직 돈을 빌린 상태도 아니니 편의를 봐주실수 있는거 아니냐고 그랬더니 다른층에 사는 사람들도 이번에 사정이 생겨서 다른데로 이사가는데 이자랑 복비해서 50만원씩 주고 갔다고 저희한테는 이자를 받는것도 아니니 그만큼 편의를 봐준게 아니냐고 그러는데 저보고 그걸 달라고 그러는건지 뭔지 다른층에 2집도 제가 알기로는 집세를 올린거로 알고 있는데 이 경우에는 집주인이 당연히 빼주는거 아닌가요?기간내에는 동일한 금액으로 빼서 나가는거로 알고 있는데 주인은 자기가 계약금을 줬으면 한달내에 나가야 하는건데 제가 나갈 생각도 안하고 집을 왜 못구하냐고 마음만 먹으면 구하지 말도 안된다고 합니다.그런데 정말 아무집이나 나갈수는 없는거 아닙니까 기간전에 나가면서 이사가서 금방 다시 이사할 집을 구하는것도 아니고 저도 제대로 알아봐서 나가야 하지 않겠습니까.나갈집이 없어서 그러니 단 몇일이라도 달라고 한달은 있어야 방을 구할거 아니냐고 5월 15일이면 기간이 너무 촉박하다고 사정사정했더니 무조건 나가랍니다.날짜를 조금만 더 미뤄달라고 그랬더니 제가 원하는 날짜에 나가고 싶으면 전세 3500, 월세 500에 25만원, 월세 1000에 20만원에 빼서 날짜를 정해서 나가라고 합니다.이사날짜를 조정해야할것 같다는 말에 전세비가 500이 올랐습니다.저희가 15일에는 절대 못나갈것 같은데 계약금은 어떻게 할까요 그랬더니 직접주던지 계좌로 주던지 그러라고 그래서 계좌번호를 받았습니다.이후에 나가는건 제가 오른 가격에 빼서 나가는거니까요 그때 계약금을 받는게 맞는것 같아서요 부동산에서는 전세 3000에는 나가도 3500에는 안나간다고 월세로 내야겠네 그러구 있구요 그런데 요즘 아시다시피 월세 잘 안나가잖아요 ㅠㅠ 그날도 하루종일 돌아다니는데 조건이 맞는 집이 없어서 저녁때 다시 사정사정했더니 그정도 편의봐줬으면 됐지 뭘 더 바라냐며 소리소리 지르고 문닫고 전화도 그냥 끊고 그럽니다.이날 3000에 계약하겠다는 사람 주인이 거부했습니다 전세는 무조건 3500에 빼라고 주변에서는 아직 계약기간이 1년이 남았고 계약금을 받았다고 그러더라도 주인이 집세를 올리는거라 세입자가 빼서 나가는게 아니라 주인이 주는건데 안나가겠다는거도 아니고 나가는데 편의를 봐달라는건데 안된다고 그러면 나가지 말라는거랑 마찬가지고 어디 갈데가 있는것도 아니니 그냥 계약금 주고 기간까지 살면된다고 기간내에는 세입자가 살겠다고 그러면 못&#51922;아내는 상황이라고 정 못구하는 상황이면 그렇게 하라고 그래서 주인한테 일요일에 15일에는 도저히 안될것 같다고 말씀하신대로 사람을 구해서 나가야 할것 같다고 계약기간 내에 나갈때는 아주머니가 말씀하신것처럼 해서 나가면 되냐고 하는데까지 해보는데 만약에 안빠지면 그냥 계약기간까지 살아야겠다고 받은 계약금은 계좌로 돌려드리겠다고 그랬습니다.그랬더니 그게 무슨 소리냐며 소리소리 지르면서 무조건 나가라구 그러더군요 -_- 소리지르며 난리를 치는데 당장이라도 &#51922;아낼 기세인지라 무섭기도 하고 막막하기도 하고 곰곰히 생각하는데 이렇게 살수는 없을것 같아서 짐이 안들어가도 계약해놓은 집으로 갈까하고 공사를 하고 가구를 몇개 버려야 하는 상황이라 없는 형편에 주인이 저렇게 악을 지르며 덤비는데 그렇게라도 가볼까하고 고민했습니다.그집 계약금도 날리게 된 상황이라 그런데 사람을 불러다 알아보니 그집을 공사를 해도 저희가 도저히 들어가 생활을 못하는 상황이라 그집엔 절대 못들어 가는 상황입니다.주인말처럼 월세로 내서 빠지면 다른데 이사를 가야하나 그럼 계약금 받은걸 줘야하나 어떻게 해야하나 그러고 있는데 주인한테 전화가 왔습니다.저희 사는 방을 계약했다고 15일에 방빼라고 오늘 아침에 부동산에서 방보고 갔었습니다.이사날짜는 제가 나중에 다시 말하겠다고 그랬었구요 그런데 저녁 9시반에 주인한테 전화온겁니다.무조건 15일에 방빼라고 여기저기 알아보면 알겠지만 법률적으로 따져도 그때까지 방을 안빼면 저희가 위약금을 물어야할거니까 알아서 하라고 자기네는 계약했으니까 그렇게 알라고 통보하더군요.제가 주인이 말한대로 이사날짜를 한번 말한잘못과 계약금을 받고 한달내에 못나갔다는 이유로 16일이 될지 15일이 될지 모른다고 한 상황에서 확인도 안해보고 15일로 혼자 확정짓고 그것도 제가 그날 이사를 못가게 될것 같다고 미뤄달라고 미리 사정을 다 말을 했는데 날짜를 미루고 싶으면 빼서 나가라고 계좌번호까지 말해놓고 화요일 오후에 전화해서는 계약이 완료됐다고 15일에 방을 빼라고 합니다.자꾸 제 편의를 봐줬다고 그러는데 막말로 제 계약기간인 내년 4월까지는 저에게 우선권이 있는거 아닙니까?방세를 올리지 않았다면 제가 빼서 제가 나가면 간단한데 전세로 900 만원이나 올려놓고 그것도 편의에 따라 계속 말을 바꿔서 2600에 계약하겠다는 사람 취소시키고 3000에 계약하겠다는 사람도 말바꿔서 3500으로 올리고 이때까지 계약하겠다는 사람들은 제 사정에 따라 이사날짜를 조정해 줄 수 있다고 했습니다.부동산에서는 다들 주인이 월세를 원한다더군요.그래서 전세로 안놓으려고 그런다고 이사날짜를 말하고 그날 도저히 안되서 말하는 편의도 안봐줘놓고 한번 말했으니 무조건 지켜야 한다고 그럽니다.계약금 받음 정말 한달내에 집을 비워줘야 하는겁니까?이사날짜 한번 말하면 절대 못바꾸는겁니까?저희가 분명히 15일에 이사를 못간다는 의사를 밝혔는데도 계약기간이 남았는데도 주인에게 200만원 계약금을 받았다는 이유로 이사날짜를 한번 말했다는 이유로 아직 계약기간이 1년이나 남았는데도 &#51922;겨나야 하는거며 그때 못나간다는 의사 표명을 한 이후에 계약한것에 대한 위약금을 물어야 하는겁니까?이런일이 저희집에 들어올 사람이랑 제가 얘기를 하고 계약을 한 상태라면 이해가 됩니다.들어올 사람한테 제가 피해를 주는거니까요 그런데 들어올 사람도 없는 상태에서 계약도 안한상태에서 저는 한번 말한거는 절대 못바꾸는건가요?주인한테 계약금은 받은 시점이 계약해지 시점이 되는건가요?무조건 1개월내에 방을 비워준다는 의미인지 계약기간중에 나갈때는 세입자가 빼서 나가는건데 주인이 올리면서 빼주는거는 무조건 이사 날짜가 그때부터 시작되는건지 주변 사람들은 집을 알아보라고 주는거지 반드시 언제까지 빼라는 의미는 아니다.이사날짜는 들어올 사람과 협의해서 조정이 가능하다고 그러는데 저희 경우에는 주인이 끼는 바람에 전혀 협의를 할 수 없는 상황입니다.주인이 편의도 안봐주는 상황에서 이사갈 집도 없고 아무데나 막 이사갈수는 없지 않습니까 이사비용이 한두푼도 아닌데요 그냥 내년 계약기간까지 사는것이 문제가 되나요?계약금을 받음과 동시에 해지효력이 발생해서 1개월내에 나가야 한다면 계약금을 다시 돌려주고 빼서 나간다고 주인하고 합의를 받고 계좌번호를 받은 다음에 받은 계약금을 돌려줬다면 원상태가 아닌가요?주인이 계약을 했다고 아침에 말하려고 왔는데 제가 없어서 저녁때 핸드폰으로 전화한다고 15일에 방을 빼라고 그러는데 다음날 부동산에서 집을 보러 왔습니다.전날 아침에 주인이 와서 방을 내놨다고요 계약이 됐는데 왜 방을 내놨을까요 주인딸이 집에 있는데 제가 모르는 부동산에서도 방을 보러왔습니다.방 계약을 했다는 다음날이요 주인이 거짓말로 계약을 했다고 말을 한것 같은데 아는 부동산에 문의를 해보니 주인이 하는걸로 보아서는 가짜 계약서를 써올수도 있다고 합니다.그걸 확인 하는 방법은 없다고 아는 사람들이랑 짜고 날짜도 제가 계약금을 돌려준 이전 날짜로 써서 올 수도 있는거라고 그럼 제가 꼼짝없이 당할수 밖에 없다고 그러는데 정말 그런건가요?도대체 어떻게 하면 좋을까요
좀 답답한 상황이군요.우선 법률적으로만 본다면 임차인께서 조금은 불리해 보입니다.임대차계약기간이 아직 많이 남아 있는데도 당사자간에 합의하여 임대차계약을 해지하기로 하셨다면, 임대차계약의 해지는 이미 효력을 발생하였습니다. 다만 임차인은 임대차보증금을 전액 돌려받을 때까지는 임대차계약의 존속을 주장하여 임대차 목적물을 사용, 수익할 권리가 있고 그 목적물을 명도할 의무가 없을 뿐입니다. 역으로 임대인이 보증금을 돌려주면서 집을 비워달라고 한다면 임차인 입장에서 명도를 해주어야 한다는 얘기가 됩니다.그리고 임대인으로부터 보증금의 일부(200만원)를 받은 사실은 당사자간에 임대차계약을 해지하기로 약정했다는 유력한 증거가 되므로, 임대차계약의 유효함을 더 이상 주장하기는 어려워 보입니다. 제 사견입니다만, 결국 귀하의 경우는 법리적으로는 조금 불리해 보이므로 임대인과 협의를 통하여 사정해보는 수밖에 없어 보입니다. 아니면 새로 들어올 임차인과 협상을 통하여 이사 날짜를 조금 늦추시는 것이 어떨까 합니다.참고로 이도 저도 안 되어 임대인이 집을 비워달라는 날짜에 나갈 수 없다면, 임대인이 강제로 임차인을 강제로 나가게 할 수는 없고 명도소송을 통하여서만 임차인을 나가게 할 수 있는데, 그렇게 되면 보증금 중 일부가 임대인이 주장하는 손해배상액에 충당되고 나머지만 돌려주는 결과를 초래할 수도 있습니다. 손해배상의 위험은 있지만 최악의 경우는 이렇게라도 버티셔야 하겠지요. 만족스러운 답변을 드리지 못한 것 같아 마음이 무겁습니다.