확정일자와 전세권설정의 차이를 알고 싶습니다. 시가 일억 이천만원 하는 아파트를 구천만원에 임대 받으려고 합니다.주택은행에 장기융자로 2500만원 1순위로 설정되어 있는 물건입니다.아무래도 전세권 설정하는 것이 안전할 것 같다는게 저의 생각인데 부동산등에서는 확정일자만 받아도 모든 권리를 가질 수 있다고 합니다.차이점이 무엇인지 알고 싶습니다.그리고 임대가가 매매가의 80%에 육박하는 위와 같은 물건에는 전세권설정을 하는게 낫지 않을까요 아무래도 불안해서요.짧은 소견으로 얼마전에 임대아파트 주민들이 전세권설정을 하지 않아 보증금을 받지 못한다는 뉴스도 있고 해서 아무래도 불안합니다.
1. 민법상 타인의 부동산, 특히 주택을 빌려 쓰는 경우 체결하는 방법은 물권편이 정하고 있는 전세권과 채권편이 정하고 있는 임대차의 방법이 있습니다.2. 전세권(민법제303조 이하)이라 함은 전세권자가 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 쫓아 사용, 수익을 한 후 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 전세자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 말합니다.  반면 임차권(민법618조)은 당사자 일방이 상대방에겔 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에대하여 차임(월세)을 지급할 것을 약정하는 계약을 지칭합니다.3. 전세권과 임차권의 차이점은 전세권은 앞서 알려드린 바와같이 물권으로 자신보다 후순위권리자를 배제하고 자신의 권리를 확보할 수 있고 전세기간 만료후 전세권설정자(집을 빌려준 사람)가 그 보증금의 반환을 지체한 경우 별도의 소송을 제기할 필요없이 바로 경매신청을 할 수 있다는 장점이 있습니다.  반면 전세권은 등기를 해야하는 번거로움이 있으며 그 등기비용이 적지않게 소요될 뿐 아니라 주택임대차보호법이 정하는 보호를 받을 수 없으며, 전세권설정자는 집만 빌려주면 그 이상의 협력의무가 없다는 단점이 있습니다.4. 한편 임차권은 전세권과 같은 경매신청권은 없어 보증금을 반환받기 위해서는 별도의 임대보증금반환청구소송을 제기해야 하는 번거로움이 있으나 계약서에 확정일자를 받을 경우 그 후순위 권리자에게 대항할 수 있어 사실상 우선변제의 효력이 있으며, 임대인은 임차인이 사용수익하는 조건을 만들어 주어야 하는 적극적인 의무가 있고, 주택임대차보호법이 정하는 제반 보호규정의 적용을 받는다는 장점이 있습니다.5. 양자중에서 어떤 것이 좋은지는 당사자가 판단을 해야 할 것이나 보증금에 대한 확보에 목적을 둔다면 전세권의 설정이 귀하에게는 유리할 수 있을 것입니다.6. 위 상담내용은 담당변호사에 따라 견해를 달리 할 수 있음을 알려드리오니 참고하시기 바랍니다.