불법으로 점유를 하고 있어 인도명령신청을 하였습니다. 변호사님 안녕하십니까?휴가는 잘다녀오셨는지요?이와 같이 다시 뵙게 되어 반갑습니다.1.질의개요 갑은 부동산을 낙찰받고 잔금까지 치룬상태입니다 갑이 낙찰받은 이 부동산에는 을을 비롯한 2명의 허위유치권자들과 이 부동산의 소유자겸 채무자인 김00의 시동생이 병을 비롯한 1인이 불법점유를 하고 있습니다 갑은 이들도 부터 이 부동산을 인도받고자 위 김00와 을을비롯한 2인, 그리고 불법점유자인 병을 비롯한 1인을 상대로 인도명령을 신청하였습니다그러나 법원에서는 채무자겸 소유자인 김00에 대해서만 인도명령결정을 내렸고 을을 비롯한 2인에 대해서는 기각결정을, 그리고 뼝을을 비롯한 1인에 대해서는 이들 불법점유자들이 점유를 하고 있다는 내용의 객관적인 자료를 첨부하여 제출하시오.라는 보정명령을 내렸습니다 2.질문 1) 병을 비롯한 1인은 채무자겸 소유자의 시동생으로서 이 사건 부동산에 대하여 임차인도, 유치권자도, 그렇다고 그 어떠한 권원도 없이 말 그대로 불법으로 점유를 하고 있습니다 그래서 인도명령신청을 하였던 것입니다 그런데 이와 같이 이들 불법점유자들이 이 사건 부동산을 점유하고 있다라는 객관적인 자료를 제출하라는 법원의 보정명령을 이해할수 없습니다 이들이 이 사건 부동산으로 주소를 옮겨놓은 것도 아니고 오직 시간적 공간적인 측면의 점유만을 하고 있을 뿐인데 어더한 방법으로 객관적인 자료를 제출하라는 이야기인지 알수가 없어 질문드립니다2) 을을 비롯한 유치권자라고 주장하는 이들 3인은 이 사건 부동산의 소유자와 공사도급계약을 체결하였고 이 공사도급계약서를 근거로 하여 자신들이 직접 해당법원에 유치권 신고서를 접수한 서류상의 유치권자들이자 당사자들입니다이후 이들 유치권자들 중 2인은 이 후 정에게 이 공사를 하도급을 주었고 이 정은 자신의 인부들을 동원하여 도배, 장판등 극히 일부에 해당하는 공사를 하였고 이 공사내용을 바탕으로 유치권행사를 하고 있습니다이 정은 이와 같은 자신의 인부들에게 이와 같은 공사를 시키고 공사대금을 주지않아 고소당하는 등 피해다니느라 이 사건 부동산을 점유하고 있지 않습니다 그러면서 최근에 와서는 자신이 직접 공사를 한 사람이고 또 이들 중 2인으로부터 유치권행사에 관한 모든 내용을 위임받았다면서 자신과 유치권해결에 관한 협상을 하자고 합니다현재 이들이 주장하는 내용이 하도 어처구니가 없어 협상이 여지가 없습니다 그동안 정의 인부들을 통하여 조사한 내용은 도배, 장판등의 공사비용으로 1000만원에 정도밖에 소요되지 않았는데 유치권신고금액으로 3억5000천만원을 해놓았고 이금액을 전부 주지 않으면 자신들도 법대로 한다고 하는데 기가 막히지 않을 노릇입니다따라서 이러한 사실을 바탕으로 경찰서에 고소를 했더니만 유치권에 관한 내용은 고소자체가 될수 없다면서 종결처리하겠다고 하고 변호사님 이 경우 명도소송의 상대방은 누가 되는지요 그리고 이와 같은 상황에서 변호사님이시라면 어떻게 대파하시겠는지요 법만 없다면 하는 생각이 저절로 들게 합니다3.(본 사례와는 별도의 질의) 소송이 진행중인 사건에 대하여 변호사님들에게 질의을 하고 그 질의에 대한 답변들을 얻어 소송시 그 답변내용을 참고자료로 제출를 해도 무방한지요
1. 안녕하세요. 덕분에 휴가는 잘 다녀 왔습니다. 질문의 내용이 다소 애매해서 저의 답변이 고객님의 의도에 딱 들어 맞는 것인지 조금 자신이 없습니다. 이하에서는 甲, 乙을 비롯한 2인과, 丙을 비롯한 1인, 그리고 丁 이라고 칭하겠습니다. 그리고 제가 고객님께 드린 의견 내용을 그대로 법정에 참고자료로 제출하는 것은 곤란합니다. 왜냐하면 제 의견을 법원에 제출한다고 하더라도 제 의견에는 공적 신뢰가 부여되지 않았기 때문에, 판사는 그 참고자료를 무시합니다. 따라서 고객님의 질의에 대한 제 답변을 다시 재구성해서 준비서면이나 답변서에 활용하는 것이 가장 적절한 방법이라 생각됩니다. 또한 결론부터 말씀드리면 丙을 비롯한 1인과 乙을 비롯한 2인을 상대로 건물명도청구소송을 제기하셔야 합니다.2. 丙을 비롯한 1인에 대한 불법점유를 입증할 수 있는 객관적인 자료에 대하여일단 이 사건 부동산의 구조가 궁금합니다. 일반 주택으로 구성되어 있어서 그 중 일부의 방을 丙을 비롯한 1인이 점유하고 있다는 것인지, 아니면 채무자겸 소유자인 김00와 丙을 비롯한 1인이 함께 살고 있다는 것인지 의문입니다. 한편, 丙이 불법점유를 하고 있다는 점을 입증하기 위해서는, 김00와 丙을 비롯한 1인의 관계를 입증할 수 있는 자료(丙을 비롯한 1인이 김00의 시동생이라고 하셨는데, 어떻게 시동생인 사실을 알게 되었는지 그 경위를 설명하시거나, 호적등본 등을 첨부하시는 것이 좋습니다. 그런데 호적등본은 당사자들이 아니면 입수하기 곤란합니다), 김00와 丙을 비롯한 1인이 동거하고 있다는 자료(사진이나 동네 분들의 사실확인서) 등을 제출하는 것이 필요합니다. 거기에다가 이 사건 부동산의 구조를 정확히 파악하신 다음 丙을 비롯한 1인이 점유하고 있는 부분을 특정하거나, 김00와 丙을 비롯한 1인이 동거를 하고 있다면 이러한 사실을 상세히 설명하시는 것도 필요합니다. 제가 판단하기로는 김00와 丙을 비롯한 1인은 한 집에서 동거하는 것으로 판단되는데, 그렇다면 주변 이웃들의 사실확인서나 고객님이 위 3명이 이 사건 부동산에 출입하는 장면을 촬영한 사진 등을 제출하는 방법밖에 없는 것 같습니다.법원의 입장에서는 김00와 丙을 비롯한 1인의 관계에 의문이 있어서 고객님에게 그들 사이의 관계를 입증할 만한 자료를 제출하도록 요구하는 것으로 보입니다. 3. 乙을 비롯한 2명의 허위 유치권자먼저 김00가 乙을 비롯한 2인에게 도급한 공사의 내용이 무엇인지, 그 공사도급계약서를 입수할 수 있는지, 유치권자들 중 2인이 丁에게 하도급을 주었다고 하셨는데 위 공사도급계약서에 명시된 공사 전부를 하도급 주었는지(유치권자 중 1명은 왜 하도급을 주지 않았는지 의문임), 총 공사대금은 얼마인지, 공사기간은 얼마나 걸렸는지(인부들의 사실확인서가 필요합니다), 甲이 낙찰받은 대금은 얼마인지, 丁의 인부들이 도배 등의 공사비용으로 1,000만원 정도 소요되었다고 했는데, 그 도배 등의 공사가 이 사건 부동산에 대한 공사의 전부인지(이를 확인할 수 있는 공사 인부들의 사실확인서가 필요합니다)등에 대한 조사가 필요합니다. 다시 말하면 乙을 비롯한 유치권자들이 주장하는 금액이 3억 5,000만원이므로, 이 사건 부동산에 대한 공사의 규모와 그 공사대금, 그리고 공사기간을 파악하여 그들이 주장하는 유치권액수가 허위라는 사실을 부각시키야 하는 것입니다. 예를 들어 낙찰대금이 유치권 액수인 3억 5,000만원에도 못 미치는 경우에는 유치권자들이 주장하는 유치권의 액수가 부당하다는 것을 간접적으로 증명하는 셈이 됩니다. 또한 공사기간이 1달 이내라면 공사대금으로 3억 5,000만원이 들었다는 것은 납득이 가지 않으며, 이러한 점은 공사 인부들의 증언을 확보해야 합니다. 나아가 乙을 비롯한 유치권자들이 사업자등록을 한 개인사업자이거나 회사라면 이 사건 부동산에 대한 공사로 인해 세금을 납부하였을 것이므로, 건물명도소송에서 해당 세무서장에게 사실조회를 하여 그 공사금액을 대략 산출할 수 있습니다(즉, 부가가치세 신고현황을 제출해 달라고 신청하면, 세무서장은 법원에 그 부가가치세 신고현황을 제출합니다. 그러면 고객님은 법원에 가셔서 열람하거나 복사해서 당해 년도의 부가가치세 신고현황을 파악하면 됩니다. 부가가치세는 고객님도 잘 아시다시피 매출액의 10% 정도로 부과되기 때문입니다).유치권자들이 주장하는 유치권의 액수가 허위임을 밝히는 작업이 필요합니다. 제가 판단하기로는 어느 정도의 공사금액은 들었을 것으로 보이므로, 3억 5,000만원 전부는 아니어도 일부(약 1,000만원 정도)에 대한 유치권은 정당할 것으로 판단됩니다. 그렇다면 乙을 비롯한 유치권자들을 상대로 인도명령을 신청하더라도 당연히 기각결정이 나오게 됩니다. 또한 고객님이 인도명령 신청시 乙을 비롯한 유치권자들이 허위 유치권자이고 유치권의 액수가 부당하게 과다계상되었다라는 점등을 충분히 입증하지 못할 경우에도 기각결정이 나오게 됩니다. 따라서 이러한 경우 이들을 상대로 건물명도청구소송을 제기하여 그 소송에서 그들이 허위유치권자이거나, 유치권의 금액이 과다함을 증명하셔야 합니다. ** 어느 정도의 답변이 되었는지 모르겠습니다. 생각보다 사안이 조금 난해합니다. 그리고 앞서 언급한 바와 같이 제가 의문사항으로 표시한 부분이나 조사할 부분이라고 명시한 것은 판사님들도 또한 동일하게 의문점으로 생각하시고 계실 것이므로, 이 부분을 보다 상세하게 조사하시어 대처하시는 것이 필수적입니다. 일단 위와 같은 세부적인 사항을 조사하신 다음, 다시 한번 질의를 해 주시는 것이 보다 구체적인 해결책을 얻을 수 있는 길이라 생각됩니다.