세입자한테 당했어요 2007년 3월 1일 전세 8000만원에 아파트를 임대했는데, 2년 계약 만기 2009년 2월 28일인데, 2008년 12월 말에 세입자한테서 연락이 와서 “집을 어떻게 할꺼냐?” 자기네가 “2009년 9월에 어디 아파트에 입주를 하는데 계약 기간이 끝난 후 몇 달 동안 살 집을 또 얻어야하고 이사 비용이 들고 하는데, 9월 까지만 계약 기간을 연장해달라 집주인이 전세금을 올려달라고 하면 올려줄 의향이 있다.”해서 제가 “그러면, 전세금 인상은 그만 두고 9월에 이사할 때 다음 세입자를 당신네가 들여놓고, 복덕방비를 물어라”했더니 “알았다“고 해서 구두로 얘기가 일단락 &#46124;습니다. 그 후 9월이 다가오는 7월 말 시점에서 다음 세입자를 들여야 하니까 날짜를 맞추려고 세입자에게 전화를 해서 ”이사를 몇일쯤 가느냐 정확한 날짜를 알려달라“고 했더니, 세입자가 ”이사는 누가 이사를 가느냐?“ 해서 그 당시에 얘기 되었던 말을 하니까 세입자가 ”나는 그런 말 한적이 없다. 당신이 오해를 한거다.“ 하면서 세입자 말이 ”법적으로 알아보니까 계약은 자동 연장이 된거다.“ 하길래 ”자동연장은 무슨 자동연장이냐, 당신네가 9월 까지 봐달라고 해서 봐준거지.자동연장 얘기는 있지도 않았고, 있었으면 계약서를 다시 쓰던가 했지, 가만히 있지는 않았다.했더니 세입자말이 ”그래 말 잘했다. 계약서를 다시 쓰지 않았으니, 자동연장이 아니냐? 그러면 어디 새 계약서를 가지고 와바라. 당신네가 백프로 법적으로 불리하고, 당신이 임의대로 어떻게 할 수 없다. 그리고 법적으로 5%이내에 전세금을 올려주게 되어있는데, 그것도 자기들 마음이지 강제 할 수 없는 거다.“해서 나는 세입자에게 속았다는 것을 알았고, 지금이라도 전세금을 돌려주고 내보내고 싶습니다.   질문1. 전세금을 세입자에게 반환시 분할해서 반환해야 하는지(퇴거연락시 얼마, 잔금은 이사시)     아니면, 일시금으로 지급하고 나가라고 해야하는지2. 만약 전세보증금을 반환후에도 집을 비우지 않으면 부동산 명도 소송 등을 해야 하는지의 여부와 소요기간, 절차 ,비용 그리고 보증금 반환과 명도 소송시점은 어떻게 되는지,그리고 지금 저는 전세 보증금을 빼 주려면 대출을 받아야 할 입장인데, 소송이 끝날 때까지 그동안의 이자는 내 돈으로 물어야 된다 그러면 소송에서 이기게 된다고 해도 세입자로부터 주택만 명도받을 뿐이지 이자 부분에 있어서는 보상은 없는것 아닌지3. 소송등을 시작하려면 세입자에게 전세보증금을 전액 또는 일부라도 반환한 후 그 이후에 해야 하는지 4. 세입자가 집을 안 빼주려고 전세 보증금을 받지 않을 시에는 어떻게 해야 하는지5. 이도저도 안되면 지금 세입자를 그대로 두어야 하는 입장인데 그대로 둘 시 전세보증금 의 인상은 어떻게 해야 하는지(지금 전세금 시세는 9천만원 정도)끝으로 지금 세입자가 계속 임차시에는 말썽을 부릴 소지가 다분하므로 내보내고 싶은데 지문사항 외에도 어떻게 해야하는지 조언을 부탁드립니다.
1. 임대차기간 만료등으로 인하여 임대차계약이 종료되는 경우 임대인은 임차인에게 임차보증금을 반환해주어야 할 의무를 부담하고 동시에 임차인은 임대인에게 임차건물을 원상회복하여 반환해주어야 할 동시이행의무를 부담합니다. 따라서 귀 사안의 경우 다른 특약이 없는 한 임차보증금을 분할로 반환할 수 없습니다. 2. 만일 귀하가 임차인에게 임차보증금을 반환해주었음에도 불구하고 명도를 해주지 않을 경우 법원에 건물명도 등 청구를 해야 할 것입니다. 참고로 소요기간은 1심판결시까지 6개월 전후가 소요될 수 있습니다. 임차보증금 반환과 명도시점은 동시이행관계에 있기 때문에 불이행시 법원에 건물명도 등청구를 하면 될 것입니다. 3. 귀하가 임차인을 상대로 법원에 건물명도 등청구를 하려면 최소한 먼저 임차인에게 임차보증금을 반환해줌과 동시에 소송을 제기할 수 있습니다.  4. 임차인이 고의로 임차보증금을 반환받지 않을 경우에는 귀하는 임차인을 상대로 법원에 변제공탁을 하면 될 것입니다. 5. 차임을 증감하는 경우 차임 또는 보증금의 증액청구는 약정한 차임의 20분의 1의 금액을 초과하지 않는 범위내에서 결정하면 됩니다.