임차보증금 반환청구소송이 가능합니까? 세 사람이 각 3/1지분 형식이고 공동구입한 건물이며 지하1층 지상4층의 건 물중 지하1층 지상2층은 상가이고 지상3.4층은 주거용으로 임대되고 있고 저 는 4층을 사용하고 있는 세입자입니다.세 사람 중 김00이 건물매입이후 10년간 대표로 관리해오고 임대계약서도 10 년간 일률적으로 김00외 2인으로 김00 혼자 도장을 찍었었고 본건물 매입 계 약서도 김00외 2인으로 10년간의 지금까지의 모든 임대계약서의 사본을 제 가 보관하고 있읍니다.저는 김00 3/1지분만 가압류가 일 억 정도 되어있음을 알고 입주하였읍니다.계약금지불할 때 부동산 중개인이 말하길 3/2는 김00이 권한이다 김00이 공동출자한 자금들을 두사람의 소유자들이 잔금지불을 하지 않아 김 00은 은행에 담보로 돈을 빌렸으며, 모든 관리나 계약서,기타 권한이 김00 단독이행하고 있다고 했는데, 당시 세입자들에게 물어보니 사실확인이 되 어 입주한 것입니다.그런데 김00 지분만 경매가 끝나고 다른 사람에게 낙찰되자 두사람의 전 소 유자들이 합세하여 도장을 찍지 않았으니 보증금을 인정하지 못한다는 것입니 다.그러나 1층과 2층의 소액의 상가 보증금은 모두 인정해서 (전 계약서) 새롭 게 계약서를 작성했고 현재까지1.2층의 상인들은 상가에서 계속해서 장사 를 하고 있습니다.임차보증금 반환청구소송이 가능한지요?
로시콤법률구조재단을 찾아주셔서 반갑습니다. 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용 · 수익할 수 있으며, 공유물의 처분 · 변경은 다른 공유자의 동의 없이 할수 없으나,(민법 제263조, 민법 제264조) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정하도록 규정하고 있습니다. (민법 제265조)한편 판례는 과반수 공유자의 결의 없이 한 임대차계약은 무효라고 하였으나 (대법원 1962. 4. 4. 62다 1), 공유임야의 지분과반수를 가진 공유자가 그 임야를 타인에게 임대한 행위는 달리 특별한 사정이 없는 한 공유물의 관리행위로써 적법하다고 하였습니다. (대법원 1966. 2. 28, 65다 2348)따라서 귀하의 경우에는 공유자 전체지분의 과반수의 결의에 의하여 위 목적물을 임차한 경우라면 귀하는 임대인(김00외 2)으로부터 임대차기간이 만료된 후 임대차계약이 종료되면 임차보증금을 반환 청구할 수 있습니다. 다만, 귀하가 계약기간 만료시 누구에게 임차보증금을 반환청구해야 되는 지, 경매등의 경우 다른 공유지분자들의 공유지분에 대해서도 배당을 받을 수 있는지가 문제가 될 것 같습니다. 이에 관하여 민법 제266조 제1항이 공유자는 그 지분의 비율로 공유물의 관리비용 기타 의무를 부담한다라고 규정하고 있지만, 판례를 보면 공유토지의 과반수지분권자는 다른 공유자와 협의없이 단독으로 관리행위를 할 수가 있으며 그로 인한 관리비용은 공유자의 지분비율에 따라 부담할 의무가 있으나 위와 같은 관리비용의 부담의무는 공유자의 내부관계에 있어서 부담을 정하는 것일 뿐, 제3자와의 관계는 당해 법률관계에 따라 결정된다고 하였습니다. (대법원 1991. 4. 12. 90다 20220)따라서 귀 사안에서는 임대인 김00이 나머지 공유자를 대리해서 위 목적물을 임차하였다는 사실을 부동산 중개인등의 증인을 통하여 입증하여 나머지 공유자를 상대로 임차보증금을 반환받아야 할 것 같습니다.