상대방의 부동산에 가압류 조치를 해 두었는데 전세금 받을 수 있을까요? 안녕하세요.제가 소송을 제기하고 보전처분으로 상대방의 부동산에 가압류 조치를 해 두었습니다.상대방은 3층 다세대주택 건물을 소유하고 있고 3세대가 전세를 들어 있습니다. 각각 전세금은 3,000만원 정도로 추정되며 확정일자는 받아두었을 것 같습니다.그런데 상대방은 지난 96년에는 4,500만원, 97년에는 2,300만원의 금액으로 은행에 근저당이 설정되어 있는 상태에 저의 가압류 조치가 취해진 것입니다. 제 손해 배상금은 3,000만원입니다.제가 승소할 경우 제 손해 배상금을 받을 수 있겟는지요?상대방 건물은 싯가 2억은 되는 것으로 알고 있습니다.저는 승소할 경우 강제집행으로 경매 절차를 밟을까 하는데 어떨지요?제가 승소한 후 어떤 조치를 취해야 되는지, 강제집행으로 하게 된다면 그 비용은 얼마나 들겠는지  알려 주십시오.답변 감사드립니다.
우선 위 건물의 시가가 2억원 정도라고 하는 바 실제 경매가 되는 경우 이보다 더 저렴하게 경락되는 것이 보통이라 얼마 정도에 낙찰이 될지가 예상이 어려우나 우선 약 70% 정도에서 낙찰이 된다고 가정하여 낙찰대금을 약 1억4,000만원 가량으로 계산해 보면 이중 귀하의 가압류보다 선순위로 설정되어 있는 근저당의 채권최고액 범위 내에서 실제 채무액은 귀하의 채권보다우선 변제가 되고 따라서 위 대출금액을 질의자가 언급한 4,500만원과 2,300만원이라고 한다면 위 금액은 우선 위 낙찰대금에서 우선 변제가 되어 7,200만원 정도가 남게 됩니다.(위 근저당 외에도 세금 등도 일정한 경우 우선 변제받게 됩니다.) 다음으로 귀하의 질의 내용만으로는 위 건물의 세입자가 귀하의 가압류보다 선순위로 점유, 주민등록 및 확정일자가 되어 있는 것인지 아니면 후순위로 된 것인지 알수가 없어 정확히 답변하기가 곤란하나, 만일 위 임차인들이 귀하의 가압류보다 선순위로 위 요건들을 가 갖추었다면 위 임차인들이 임차보증금을 우선하여 변제받을 수 있어 각각 약 3,000만원 정도라면 위 낙찰대금에서 귀하보다 우선하여 임차인인들이 보증금을 변제받을 수 있어 귀하는 낙찰대금에서 받을 것이 없어 보입니다. 그러나 위 임차인들이 귀하의 가압류보다 위 요건들을 늦게 갖추었다면 귀하는 이들이 가압류 등 채권보전조치를 취할 경우에는 귀하와 이들 임차인들의 채권액의 비율에 따라 위 근저당액을공제한 나머지 액수인 위 금 7,200만원을 분배하게 됩니다.  만일 귀하가 분배가 될 수 있다면 승소판결을 받아 강제경매를 신청할 수 있고, 경매 비용은 대략 금 200만원 내외가 소요되고 위 돈은 대부분 나중에 낙찰대금에서 우선 변제가 됩니다.더 자세한 내용은 보다 정확한 자료를 가지고 다시 문의하시거나 가까운 법률사무소에 문의하시기 바랍니다.