명도집행으로 인한 손해배상 책임 가능 여부? 본인은 임대인으로부터 건물을 임차하여 노후화된 부분등을 개조하여 사용하였읍니다.물론 임대인과는 임대료의 3회이상 연체시 즉시 명도 집행을 하여도 좋다는 제소전 화해조서를 작성하엿읍니다.그런던 중 장사가 잘되지 않아 임대료를 연체하게 되엇고 임대인은 동화해조서에 근거하여 명도 강제집행을 하엿읍니다.그후 밀린임대료를 지급하고 다시 장사를 하다가 동점포를 제3자에게 양도 하엿읍니다.물론 이 사실은 임대인에게 통지를 하엿읍니다.1.화해조서 상의 면적과 실재 면적이 20여평 정도 차이가 있는데도 강제집행이 가능한지요?2.집행비용을 본인에게 임대인은 부과하였는데, 그 금액이 과다합니다.즉 잽행비용 이외의 노무비 식대 등을 지급받아갓읍니다.이에 대한 처리방법은 없는지요?3.임차인과 임대료의 지급지연에 따른 연체료에 대한 약정이 없엇는데도 임대인은 이자조로 많은 금액을 지급받아갓는데 이의 처리방법은 없는가요?4.임대인은 임차인의 궁박한 실정을 이용하여 임차보증금도 5% 범위를 훨씬 넘는 보증금을 지급받아갔는데 이에 대한 청구는가능한지요?5.제3자에게 점포의 권리를 양도 햇지만 본인이 부담하여 증축한 비용에 대한 청구는 가능한지요.
1. 화해조서상의 면적과 실제면적이 20여평 정도 차이가 있는데 집행이 가능하지 여부  법원의 집행목적은 채무자(임차인)소유의 물건(유체동산등)을 건물밖으로 꺼내 놓아 채무자가 더 이상 그 건물에 출입을 할수 없도록 하는 집행으로서, 조서상 면적 이외에 타인 소유의 물건이 있다면 이는 집행이 불가능합니다.    2. 임대인이 집행비용으로 노무비 식대등을 지급받아 간것에 대한 처리방법 임대차계약이 임차인의 계약위반(임료 연체)에 기인하여 임대인이 비용을 들여 집행을 한 이상 임차인의 책임있는 사유에 해당됩니다. 임차인이 계약을 위반하지 않았을 경우 임대인이 지출하지 않아도 될 것을 지출한 것이므로 위와같은 노무비, 식대등은 임대인의 손해에 해당될수 있습니다.그러나 임대인이 노무비, 식대등을 지급한 근거도 없이 이를 부당하게 지급받아 간 것이라면 임대인을 상대로 부당이득금반환청구를 할수가 있을 것입니다.  3. 연체료에 대한 많은 이자를 부당하게 지급받아갔다는데 처리방법 임대인에게 어느 정도의 이자를 지급하였는지 여부를 알수가 없으나, 임차인이 건물을 사용 수익하고 있는 이상 매월 임료를 지급해야 할 의무가 있으나, 이를 연체하였다면 그 연체된 임료부분에 대한 이자를 지급해야 하는 것은 당연합니다. 그러나 임대인이 많은 이자를 부당하게 지급받아 간 것이라면 적어도 귀하가 많은 이자를 지급할 수밖에 없는 궁박한 상태였다는 것을 입증하여 법률행위를 무효화 해야 하는등 많은 어려움이 따르므로 반환청구가 매우 매우 어려울 것입니다. 4. 5%범위를 넘는 보증금을 지급받아 갔는데 반환청구가 가능한지 여부 민법 제 628조는 임대물에 대한 공과금의 증감 기타 경제사정의 변동으로 약정한 차임 또는 보증금이 상당하지 아니하게 된때에는 당사자는 장래에 대한 차임 또는 보증금의 증감을 청구할수 있다는 규정이 있으며,  대법원판례도 임대차계약에 있어서 차임은 당사자간 합의가 있어야 하고 임대차 기간중에 당사자 일방이 차임 또는 보증금을 변경하고자 할 때에도 상대방의 동의를 얻어야 하며 그렇지 않을 경우 위 법에 의하여 증감을 청구할수 있는 것으로 규정하고 있습니다. 귀하와 경우 임대인과의 합의에 의하여 타인에게 전대를 하여 임대차계약이 종료된 상태에서 과지급된 차임 또는 보증금의 반환청구는 불가능 하다 할 것입니다.           5. 증축한 비용에 대한 청구가 가능한지  임차인이 지출한 비용이 유익비인가의 여부는 건물의 사용목적 기타 구체적인 사정을 고려하여 판단하게 됩니다. 대체로 방이나, 부엌을 증축한 경우 그 증축에 지출한 비용 또는 변소, 오물처리장, 담장등을 축조한 비용등이 유익비로 인정되고 있으며, 건물입구의 진입로나 건물내 바닥을 콘크리트등으로 포장한 경우도 유익비로 인정될 가능성이 있으나, 이러한 시설들이라도 오직 임차인이 자기의 영업에 필요한 시설을 하기위하여 지출한 비용은 특별한 사정이 없는한 유익비로 인정되지 않습니다. 귀하가 어떤 부분을 증축또는 개조하였는지 여부를 알수가 없으나, 위와같은 건물의 개량을 위하여 지출한 것이라면 그 액수 및 건물의 객관적인 가치증가액수를 모두 입증할수 있다면 비용을 상환받을수도 있을 것이며, 이러한 소송은 건물을 명도한 날로부터 6개월 이내에 제기해야 합니다. 단, 건물의 임차인이 임대차관계 종료시 건물을 원상으로 회복하여 임대인에게 명도하기로 하는 약정을 한 것은 건물에 지출한 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼수있어 임차인은 유치권을 주장할수 없다는 대법원판례가 있으므로 이러한 약정이 있는 경우 유익비상환청구를 할수 없다고 할 것입니다.