분양아파트 분양대금 반환 소송건 질문 08년12월에 경기도 오o시에서 분양된 대o건설 피o레 아파트 분양 계약자입니다.특별약정서의 계약사항에 따른 분양대금 반환 소송건으로 질문드립니다.개인적으로 너무나도 큰 재산이 걸려있습니다. 답변해주시면 감사드리겠습니다.우선 분양아파트 진행 현황을 간략히 정리하면 다음과 같습니다.◆진행 현황.08년12월 최초 아파트 분양(2010년 3월 입주예정일)(시행사: 한o루---대o건설 계열사, 시공사 : 대o건설, 해o건설, 대o주택).09년 1월 대o건설 퇴출결정.09년 2월 당해 아파트의 시공사가해 광건설 단독 시공사로 변경됨(시행사, 오산시청).09년 8월1일 현재 실행 공정율 약 40%로 내년 3월 입주는 사실상 불가능한 상황임. 실행공정율 지연으로 3차 중도금이 수개월 연기되었고, 4차 중도금은 09년9월로 연기됨◆특별약정서 계약사항 및 계약해지, 분양대금 반환 소송건당해 아파트는 하기와 같이 특별약정서(원금보장제)의 계약사항이 있음 ---- 계약서에 명시. 특별약정서 : 4차 중도금 완납후 1개월 기간동안 계약해지를 원할 경우 계약해지 가능(최초 분양시 4차 중도금 일정이 09년 2월20일로 명시되어 있으며,계약해지 일정은 09년 2월21일~09년 3월20일로 명시되어 있음). 중도금 일정 지연으로 시행사에서는 09년 9월20일 4차 중도금 완납후 계약해지 가능하다고 함. 특별약정서에 의거하여 계약해지를 신청 시 현재 시행사에서 분양대금 반환의 자금력이 없는 상황으로 판단되며,입주 시점에서 입주 계약자의 잔금을 받아서 줄거라고 하고 있음. 상기와 같이 계약해지를 하고 돈을 받지 못하는 상황으로 갈 경우 보증사고 발생시보증대상에서 제외되어 분양대금을 받지 못하는 상황의 발생가능성이 매우 큼■ 특별약정서에 의한 계약해지를 원하는 세대들의 분양대금 반환소송 진행예정이며, 하기와 같이 질문 드립니다.1. 특별약정서 계약세대의 분양대금 반환 소송시 계약자의 지위 유지 여부?현재 선임된 변호사님은 분양대금을 반환받아야 계약해지가 이루어진거라고 본다고 합니다.(동시이행 관계라고 하네요)2. 소송 진행중에 주택 보증사고(시행사 부도 등등)발생 시 대한주택 보증의 보증이 가능한지?3. 대o주택보증에서 소송참여자들이 보증 대상에서 제외된다고 할 경우 소송 진행 시 대응 방안은?소송 진행 시 대o주택보증에 신탁되어 있는 현 시행사 소유의 토지에 가압류를 걸고,입주 시점에 소유권 이전 등기 청구권에 대해 가압류를 걸어서 진행한다고 하네요4. 소송 승소까지의 소요 기간?5. 소송 승소시 분양대금 반환 방안 ? ----- 법원 지급 명령에도 시행사가 돈이 없다고 배 째라고 나올 경우 대응 방안?대o주택보증에 신탁된 토지와 소유권 이전 등기 청구권은 채권으로 보게 되나요?6. 그러면 현 시행사의 토지와 소유권이전 등기 청구 등의 채권에 대한 가압류한 다른 채권자들이 많이 있을 경우 분양대금을전액 돌려받지 못할 가능성은 어느정도 되는지요? 전액 받을수 있는 방안은 있나요?7. 소송 참여 계약자들이 재산사의 손실이나 피해를 볼 가능성은 어느정도 이며, 위험성은 어느정도인가요?
저는 현재 여수 대주피오레 아파트 분양계약해제건으로 집단소송을 진행중인데비슷한 상황으로 판단됩니다. 시행사가 미oo에이씨(주)일 것으로 추측됩니다.1. 특별약정에 기해 해지소송을 하고 있으므로 특별약정서에서 정한 대로 4차 중도금을 납부해야만 해지가 이루어질 것인데, 동시이행관계가 아닌 선이행관계(수분양자가 4차 중도금을 먼저 완납해야만 해지권이 발생하는 관계)로 보여집니다. 만약, 4차 중도금을 이미 완납하였다면, 소장송달로 계약은 적법하게 해지되었습니다.2. 일반적인 상황에서는 시행사 부도로 대o주택보증의 보증책임이 발생합니다만, 특별약정에 기해 분양계약이 해지될 경우까지 주택보증에서 보증을 해 줄지는 주택보증과 시행사(수분양자들)간에 체결된 보증계약의 내용에 따라 달라질 것입니다.3. 질문에 나와 있는 방법으로 채권보전이 가능합니다.5. 6개월~1년입니다.6. 가압류한 것에 대해 압류신청을 하여 경매가 이루어지면 배당에 참가할 수 있습니다. 혹은 시행사의 일반재산에 경매신청을 하는 것도 가능합니다.신탁사에 신탁한 토지는 부동산이므로 압류신청을 해야하고, 소유권이전등기청구권은 채권이므로 압류 및 추심명령을 신청해야 합니다.7. 채권을 전액 변제받을 수 있는지 여부는 채무자의 재산이 어느정도인지와 배당참가한 채권자들의 숫자 및 채권액에 달려 있습니다.8. 글쎄요. 질문이 너무 포괄적이고 애매합니다. 7번 답변으로 갈음하겠습니다.