임대인의 수선의무 불이행에 따른 계약해지 및 등기명령, 손해배상금청구 2014년6월 보증금 4000만원/ 차임 73만원에 임대차계약을 한 임차인입니다.그해 겨울(2014.12월) 보일러 배관결함 및 결로가 발생하였고, 그로 인해 임대목적물 수익, 사용이 불가하여 임대인과의 협의하에 계약해지 및 이사동의, 손해배상금 2개월차임 146만원을 지급하기로 약정하였습니다.(2015.2월경 문자내용 보관중입니다.) 처음에 집주인이 이사비,복비를 지급하겠다며 이사를 권유하는 통화녹취도 보관중입니다.임차인인 저는 위 약정내용을 근거하여 지금까지 이사를 준비하였으나, 여의치않아 1년이 지난 지금이 되었고, 난방결함에 대한 수선은 아직 이루어지지않은 상태고. 도저히 견딜수가없어 다시 집주인에게 문자로 이사의사를 통고하였습니다. 그런데 집주인은 약정내용은 물론 난방결함에 대해서도 인정하지 않고, 이사에 협조를 하지않고 있어요. 수선불이행과 약정금청구 명목으로 1개월의 차임을 거절하고 있습니다. 그런데 이렇게 감정싸움이 되버리면 보증금도 내어주지 않을까 걱정입니다.그래서 임차권등기명령을 해야할거같아, 일단 이런내용을 정리하여 약정금 청구에 관한 내용증명을 보냈고, 계약해지에 관한 내용증명도 보냈습니다.이제 계약해지에 관한 내용증명을 첨부하여 임차권등기명령을 신청하고, 보증금반환 및 약정금지급에 대해 한번 더 내용증명을 보낼 예정입니다. 그래도 반응이 없으면, 이사를 가더라도 기발생된 손해배상(결로는 급하게 단열시트지를 사서 수선은 해주었지만...버린 옷들이며, 피부염으로 고생하였습니다.) 에 대해 민사소송을 청구하고 싶습니다. 이렇게 준비하는 순서가 맞는지... 임차권등기명령신청서도 준비는 했는데.. 바르게 작성된건지 자문을 구하고싶습니다.
질문 간추려 답변드립니다.1. 의뢰인과 임대인 사이에 2015. 2.경 임대차계약 해지와 손해배상금에 관한 합의가 있었으므로 이 무렵 임대차계약은 해지가 된 것으로 보입니다. 이 경우 임대인은 임대차보증금과 손해배상금을 지급하고, 의뢰인은 보증금과 손해배상금을 지급받은과 동시에 이사를 가야 하는데, 양쪽 모두 합의한 바대로 이행을 하지 않은 것으로 보입니다.2. 이 경우 양쪽 모두 묵시적으로 합의해지를 취소한 것으로 볼 수도 있으나, 의뢰인 입장에서는 임대인이 보증금도 주지않고, 손해배상금도 주지 않아 이사를 가지 못했다는 핑계를 대면서 먼저 계약해지의 내용증명을 다시 보낸다면 합의해지의 효력은 유지될 것으로 보이고, 새롭게 보낸 내용증명은 기왕에 이루어진 합의해지를 다시 확인하는 의미로 볼 수 있습니다.3. 따라서 의뢰인은 계약해지사실과 일정한 기한을 정하여 그때까지 보증금과 손해배상금을 지급하면 그날 이사를 가되, 약속을 어기면 민형사상 책임을 묻겠다는 취지의 내용증명을 다시 보내시기 바라고, 만약 그날 보증금과 손해배상금을 지급하지 않으면 이사를 가신 후 임차권등기명령신청을 하시기 바랍니다. 의뢰인이 이사를 간 후에도 보증금과 손해배상금을 지급하지 않으면 그때는 임대인 소유의 건물을 가압류하고 소송을 제기하는 수 밖에 없습니다. 아울러 임차권등기명령은 요건이 까다로우니 법무사나 변호사에게 상담을 미리 받아 진행하시기 바랍니다.