경매물의 명도소송에 대해서 저의 어머님(갑)께서 컨설팅에 의뢰를 해서 아파트를 경매 받았습니다.그 아파트에는 전세입자(을)가 들어와서 살고 있었는데여.을은 대항력을 갖춘 전세입자로 배당을 신청하지 않고 경매를 받은 갑에게 전세금 반환을 요구하고 있습니다.현재 을은 투병중에 있고 현실적으로 일을 처리하는 사람은 을의 동생이라고 자처하는 사람(병)입니다.병은 남은 전세금을 반환을 받고 갑의 인감증명을 받음과 동시에 집을 명도하겠다고 을과 합의를 했다고 하면서 갑에게 요구를 하고 갑은 이에 응해 그렇게 하기로 하고을에게 전화를 걸어서 확인까지도 했습니다.하지만 지금까지도 을과 병은 집을 명도 하지 않고 있습니다.을이 투병을 하고 있는 관계로 병이 대리인격으로 나서고 있는데여.병이 집을 안 비우는 이유는 나중에 알게 된 것이지만 병과 을은 그 아파트를 경매로 사려고했던 사람들입니다.결국에는 배 째라는 식으로 안나가고 있습니다.이 경우에 질문이 다섯가지가 있는데 여1. 이 경우에 갑이 을에게 명도소송을 청구를 할때 일반건물의 명도소송의 형식으로 소송을하는지 아님 법원의 경매에 의한 경우이므로 특칙이 있는지 가 궁금합니다.2. 나중에 확인을 해본 바로는 병은 을과 아무런 사이도 아니고 을의 전직회사동료로 밝혀졌습니다.갑으로서는 너무도 꽤씸한 생각이 듭니다 이 경우에 병에게 어떠한 제재를 가할 수는 없는지요3. 이 경우에 갑과 을은 월 35만원의 차임을 받기로 했습니다.하지만 아직까지 차임이 온 적은 없습니다.소장에 이 차임을 청구하는데 만약에 차임을 증명할 아무런 증거가 없는 경우에는 차임을 청구할 수가 없는지요, 또 차임을 청구한다면 그 기산점은 어떻게 따져야 하는지요.그 외에 손해배상이나 관리비 청구가 가능합니까?4. 이 경우에 컨설팅은 갑에게 아무런 하자가 없는 것이라고 말을 했습니다.이에 갑은 하자가 없다는 말에 돈은 더이상 지급을 하지 않아도 돼겠구나 생각을 했습니다.하지만 전세입자의 등장으로 컨설팅의 반응은 180도 바뀌었습니다.그런 전세입자 등등의 이야기는 다 했다는 것입니다.그리고는 이런 저런 법률용어를 쓰면서 여러 사람이 몰아부치기를 해서 거의 강제적으로 컨설팅회사를 나올 수밖에 없었습니다.갑은 컨설팅과 구두계약을 하고 아무런 문서상으로 계약을 한 것이 없습니다.그렇다면 컨설팅에게는 어떠한 책임도 물을 수가 없습니까?5. 컨설팅에서나 을, 병 모두 갑의 인감증명을 요구하고 있습니다.갑이 법원에 배당표를 확인해본 결과 을과 병은 어떠한 배당의 청구를 하질 않아서 배당을받을 돈이 없습니다.그럼에도 불구하고 컨설팅과 을 병은 계속 인감증명서를 요구하고 있습니다.이 경우에 인감증명을 내주어야 하나요?저는 갑의 아들입니다 감사합니다
첫째,일반 명도소송과 같은 방법으로 하면 됩니다.둘째,만일 (을)이 (병)으로부터 대리권을 수여받지 아니하고 귀하에게 합의금을 요구하였다면 귀하에 대한 사기죄가 성립될 것이지만,대리권은 수여받았다면 설사 친동생이 아니라 회사직원이었다고 하더라도 법적인 제재는 가할 수 없습니다.셋째,불법입주자에 대하여는 차임입증이 없더라도 인정하여 주고 있으며,차임의 기산점은 귀하의 모친이 경매를 받아서 소유권이전등기를 받은 다음부터입니다.넷째,컨설팅회사에서 전세권자에 관하여 언급이 없었다면 컨설팅회사에서도 손해배상의 책임을 지겠지만 아무런 입증자료가 없기 때문에 문제가 될 것으로 생각됩니다.다섯째,컨설팅이나 (을)(병)이 귀하에게 인감증명을 요구하는 이유가 무엇인지 알아본 다음에 다시 상담하여 주십시요.