부동산 임대차 관련 문의드립니다 안녕하십니까?저는 강서구청 옆에서 조그마한 상가를 분양받아 임대를 하고 월세를 받고 있는 권oo이라고 합니다어떻게 해야 할지 몰라 이렇게 상담드립니다먼저 상황을 말씀드리면 2007년도 8월경 보증금 2000만, 월세 50만원, 계약기간 3년으로 법무사에게 임대를 주게 되었습니다그런데 2008년9월경에 사정이 있어 그러니 보증금 500만원을 돌려주면 월세 10만원을 올려 주겠다고 하더군요2주후 보증금 500만원을 더 달라고 하여  결국 보증금 1000만원에 월세 70만원이 되었고추가 계약서도 작성하였습니다..2~3달간은 70만원을 저에게 입금하여 주었습니다그후 경제가 않좋아서 그렇다고 하며  2~3달간을 힘들게 계속 지연 입금하다가올해 5월경 전화가 와서는 본인은 정리를 하고함께 동업하는 법무사에게 사무실을 넘기려 한다고 하면서2년이 다되었으니 보증금 500만원을 올려주고 올려주는 500만원과 밀린월세 2개월치를 본인이 줄테니1500에 70으로 계약승계를 승인해달라고 하였습니다그런데 문제는 승계받기로 한 동업자 법무사가  해당 보증금이 가압류 되어 있다고 얘기를 해주었고나중에 승계받을 동업자(월급) 법무사가 찾아와 승계해줄 법무사(이하 사무장)가 욕심을 부려 자신의 이름으로 일을 처리하던중 잘못되어 그동안 1년간 월급도 못받고 자신의 집 및 상가보증금도 가압류 당했다고 하였슴니다그런데 승계받을 법무사가 해당 은행에 확인해본결과상가 보증금의 가압류 통지서가  수취인 불명으로제가 받지 못한 것으로 되어 있다고 하였습니다그때 저는 승계받을 법무사에게사무장이 밀린 월세와 보증금 500을  저에게 주면그 시점에서 계약승계를 동의한다고 하였습니다승계받을 법무사는 알았다고 하였고 본인은 승계와 관계없이 익월부터 70만원의 월세를 입금하겠다고 하였으며저는 한푼이 귀한지라(대출금 때문) 그러라고 하였습니다상기 내용은 혹시나 해서 제가 녹음을 해둔 상태입니다문제는 승계받을 법무사에게서는 얼마전 8월분 월세가 입금 되었는데사무장(원임차인)은 차일피일 돈이 않되었다고 미루다가이제는 전화도 잘 받지를 않습니다여기서  상담드릴 내용은 다음과 같습니다첫째,  제가 보증금이 가압류되었다는 통보를 못받았는데..         나중(임대기간 만료시)에 이부분에 대해 제가 별도 확인을 해야 하나요?         혹시나 해서 인터넷으로 등기부등본을 열람해 보아도 아무런 기록이 없습니다         이 부분에 대해 승계받을 임차인은 본인만 믿으라고 하면서 가압류한 은행도         알려주지 않더라고요..둘째, 사무장(원임차인)이 계속이렇게 전화를 회피하거나 미루고 있고        승계받을 임대인은 월세를 넣어주고 있는 상황, 그리고        계약승계 시, 다시 작성해야할 계약서(1500에 70으로)도 작성되지 않은        상황에서 만약 잘 안되어 법적인 문제로 갔을때를 대비하여        제가 어떻게 해야 하면 좋을지,         아님 다른 좋은 방법이 있는지 제발 알려 주시면 고맙겠습니다참고로 해당 상가는 2억3천 정도에 아버님이 계약금만 넣고 분양받은것을제가 계약금이 아까워서 대부분(2억넘게) 대출로 상속받은거라 괭장히 어려운 상황에 있습니다.. 제 월급 300만정도에 집살때 대출받은것 까지합치면 3억이 훨씬 넘어 생활하기 무척힘이 듭니다 상가는 주위부동산에서 매매는 꿈도 꾸지 말라고 하니 팔지도 못하고....답변좀 꼭 부탁드립니다고맙습니다
1. 임차보증금가압류 등과 같은 채권가압류의 경우 위 채권가압류 결정이 제3채무자에게 송달되어야 비로소 효력이 발생합니다. 따라서 귀하에게 수취인 불명등으로 위 가압류결정이 송달되지 않았다면 가압류효력을 주장할 수 없게 될 것입니다. 참고로 채권가압류는 임차건물 등기부등본에 기재되지 않습니다. 2. 귀하는 임차인(사무장)을 상대로 증액된 임차보증금을 청구할 수 있으며 귀하가 명시적으로 계약서를 작성하지 않았더라도 새로 임차인 지위를 승계한 이건 법무사가 매월 월차임을 지급하고 있으므로 승계계약은 유효하다 할 것입니다.