사해행위로 목적을 달성한 자의 지나친 법률 행위에 대한 질의 (갑)은 17평의 아파트에서 10여년 살던 중 95.년경 (을)에게 매매를 하면서 매매대금 중 일부를 전세금으로 상계하는 방법으로 전세계약서를 작성한 뒤 확정인도 받고서 아파트 매매한 이후에도 계속하여 그곳에서 전세로 살아왔습니다.즉, 매매대금을 5천만원으로 정하고 (을)이 (갑)에게 위 아파트를 3천만 원에 전세를 놓고 나머지 금액은 이미 등기부에 등재되어 있는 은행의 근저당권설정 채무를 승계하여 현금으로 오고간 돈은 약 1천만원에 불 과 하였습니다.이렇게 하여 매매가 성사되었는데 (을)은 96.경 위 아파 트의 전세, 근저당권설정 채무를 떠넘기는 조건으로 (병)에게 매매를 하 였습니다(병)은 위 아파트를 매수한 뒤, 은행(정)에게 다른 사람의 1천만원의 빚 보증을 서 주었습니다.그 후 98.경 (병)은 전세자입자 (갑)의 처에 게 기존의 전세보증금과 근저당권 설정 채무를 매매대금과 상계처리 하 는 조건으로 (갑)의 처에게 매매로 소유권을 이전하였습니다.(위 아파트는 시세에서 전세보증금액과 은행의 근저당권설정 채무를 제 외하면은 잉여금이 단 한 푼도 없으며 (병)은 위 아파트 외에도 3채의 빌라가 있었는데 모두 경매로 처분 됨) 그러자 은행(정)이 사해행위 취소로 문제를 제기하여 (갑)의 부부는 변 호사 비용을 부담할 여유도 없고 다투기가 싫어서 법원의 화해권고에 이 의 없이 위 아파트를 (병)의 이름으로 소유권을 되돌리므로 96.경 취득 한 전세입자의 지위로 환원 되었는데 그 무렵 은행(정)이 위 아파트를 경매에 붙여 결국 05.경 낙찰이 되어 1순위 근저당권채권자는 전액을 그 외 나머지 금액은 세입자 (갑)에게 모두 배당하라는 배당표가 짜여 졌습니다만 또다시 (병)이 (갑)의 임차인의 지위를 문제 삼으며 이의를 제기하여 (갑)은 다른 곳으로 이사할 거쳐도 마련하지 못한 채 어려움 에 빠져 있습니다.위와 같은 사안에서 (갑)은 사해행위로 소유권이 취소된 것도 억울한 데 전세보증금에 대한 배당금까지 못 받게 되어 또 다른 곳에서 압류가 들어오는 등 못된 놈을 만나 겪는 고통이 이만저만이 아닙니다.위 아파 트가 (병)의 유일한 재산도 아님은 물론 근저당권과 임차권 의 채무가 시세를 초과하는 재산임에도 과연 사해행위의 대상이 되는 것인지의 각 관적인 판단과, (갑)이 가지는 임대차관계가 위와 같은 매매대금 중에 서 상계처리 하여 취득한 임차인이라면 위와 같이 (정)과 같은 이해 당 사자가 문제를 삼을 경우 법적인 효력에 대하여 문의 드리며, (병)이 사 해행위를 문제삼아 소유권을 전소유자로 환원 시킨 것은 별건으로 하더 라도 소유권을 환원하므로 사해행위를 문제 삼던 소기의 목적은 모두 달 성하였음에도 실익이 없게 되자 위 임차인의 지위, 임차보증금의 배당 등에 대하여 관연 문제 삼을만한 법적인 하자가 있는 것인지, (갑) 정당 하게 위 대당이의 소에서 멋있게 승소 할 수 있는 방법등 많은 법률적 도움을 청하고자 글을 올립니다.꼭 실전에 응용할 수 있는 답변 부탁드 립니다.
위 아파트가 병의 유일한 재산이 아니고 병에게는 위 아파트외에 3채의 빌라가 추가로 있다고 하더라도 남아 있는 3채의 시가, 병이 부담하고 있는 총부채 등을 비교할 때 위 아파트의 처분으로 남아 있는 빌라 3채가 정에 대한 채무를 부담하고 남는다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 병이 위 아파트를 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 행위는 원칙적으로 사해행위가 됩니다(판례).그런데, 위 아파트의 시세가 위 아파트에 설정된 근저당권의 피담보채권액 및 확정일자를 갖춘 임차인인 갑의 전세금을 합산한 금액을 초과한다면 그 차액만큼만 사해행위가 된다할 것이나, 만약 초과하지 않는다면 위 아파트는 병의 책임재산으로서의 의미가 없는 셈이므로 위 아파트를 타인에게 매각하더라도 사해행위가 되지 않는다할 것입니다(민법주해 IX 821면 중간 참조-채무자가 시가 1,000만원인 가옥에 관해 800만원을 피담보채권액으로 하는 저당권을 설정하였다가 다른 채권자가 생긴 후 위 가옥을 저당권자에게 대물변제한 경우 사해행위로 취소하는 경우에는 위 가옥의 시가에서 피담보채권액을 공제한 200만원의 범위내에서만 취소할 수 있음).이것은 채권자취소권 제도가 책임재산의 회복을 목적으로 하는 제도임을 고려하면 자명한 것입니다. 갑이 을에게 아파트를 처분하면서 매매대금중 일부인 3,000만원을 전세금으로 하는 전세계약을 아울러 체결한 경우라도 이는 유효한 전세계약이므로 후일 배당이의 등에서 함부로 그 계약의 효력이 부정되지는 않습니다. 특별한 사정이 없는 한 정이 제기한 배당이의소송에서 단순히 매매대금의 일부와 전세금을 상계했다는 사정만으로 위 갑의 임차보증금 3,000만원이라는 채권자 지위에 어떤 법적 하자가 있다고는 할 수 없는 것이므로, 위 배당이의소송에서 갑이 승소할 것으로 예상됩니다. 끝.