가등기에 기한 본등기 관련건 본 상담을 통해 많은 도움을 받고 있습니다.갑은 토지소유자, 을은 건물소유자(명의수탁),병은 가등기권자(명의신탁)입니다.갑은 을을 상대로 지료 2년이상 미지급을 이유로 한 지료청구소에서 확정판결(2003)받아 강제경매중인데 병의 선순위 가등기에 의해 일시 정지한 상태입니다.항목별 개황을 말씀드리고 이에 대한 상담을 드립니다.A.갑은 을을 대위하여 병에게 2005.7.1.실명제법률위반과 소멸시효완성을 이유로 가등기 말소청구소를 제기하자 병은 2005.7.20.가등기에 기한 본등기를 경료하였습니다.B 또한 을을 상대로 건물철거 및 토지인도청구소가 진행중인데 병을 승계인소송인수신청서를 작성하여 제출하고자 합니다.다음 항목에 대한 답변을 부탁드립니다.1.A항 관련하여 갑은 95.6.28.경료된 가등기는 병이 부동산중개인을 통해 95.5경 경매받을 당시 을이 명의를 대여해 주어 낙찰받아 95.6.20.소유권이전 한 것이라는 을의 진술을 확인받은 인증서를 법원에 제출한 바 있으나, 병은 중개인이 을명의로 경락을 받아 놓고 병에게 연락하여 매수한 것이지 을과 명의신탁약정사실이 없다고 주장하는데 이 경우 명의신탁 성립여부(매매예약계약서에 을은 예약자, 병은 예약권리자로 되었음) 2.위 항에서 명의신탁인 경우 가등기에 기한 본등기를 무효라고 주장할 수 있는지요 3.A항에서 병은 선순위 가등기는 담보가등기가 아니고 매매예약가등기라고 법원에서 진술하였고, 매매예약완결일자는 95.9.22.이므로 소멸시효는 2005.9.22라고 주장하는데 가등기는 95.6.28로 가등기의 소멸시효의 시점기준은 어느날인가요 4.B항에서 갑은 을에 대한 소장의 청구취지에 “을은 갑에게 건물철거를 하고, 토지를 인도하며, (임료를) 2004.1.1.부터 위 토지를 인도할 때까지 월 30만원의 비율에 의한 돈을 지급하라”고 하였는데 병을 위의 사건에 피인수신청인으로 하는 “승계인소송신청서의 청구취지”를 작성하여 주시면 고맙겠습니다.(병의 가등기에 기한 본등기는 2005.7.20.이고, 이후에도 을의 청구취지부분을 인수시키고자 함)
(1) 을이 자신 명의로 경락받은 것을 부동산중개인의 소개에 따라 병이 을로부터 인수한 것이라면 이를 명의신탁이라고 하기는 어려울 것입니다. 그러나 부동산중개인이 실제 경락인인데 을 명의로 경락받은 후 병이 부동산중개인으로부터 부동산중개인과 을 사이의 명의수탁관계를 인수한 것이라면 이것 역시 명의신탁이라고 할 것입니다. 실제가 명의신탁인지 여부가 중요하며, 만약 을과 병 사이에 명의신탁관계에 있고 그 내용을 매매예약에 의한 가등기방식으로도 명의신탁을 할 수 있을 것입니다. 결국, 명의신탁인지 여부는 을의 증언이 중요할 것이며, 특히 경락대금을 누가 납입했는지 누가 실제 경락인인지가 명의신탁 여부에 대한 중요한 판단자료일 것입니다.(2) 가등기 자체가 명의신탁의 방식이라면 가등기에 기한 본등기 역시 명의신탁의 완료라할 것이므로 무효라할 것입니다.(3) 매매예약완결에 의한 가등기에 기한 본등기청구권은 그 완결시로부터 10년의 소멸시효에 걸린다할 것입니다. 따라서 매매예약완결일이 1995.9.22.이라면 2005.9.22.이 그 시효완성일이라할 것입니다. 그러나, 매매예약 자체가 명의신탁으로서 무효라면 그 무효를 주장할 수도 있는 바, 만약 유효일 경우에는 그로부터 10년이 경과했다고 하더라도 매수인인 가등기권자가 그 부동산에 대해 사실상 점유를 이전받아 관리를 해 왔다면 권리위에 잠자는 자가 아니므로 그 등기청구권은 소멸시효가 진행되지 않는다할 것입니다.(대법원 1976.11.6.선고 76다 148전원합의체판결).(4) 변경된 청구취지로는 종전의 을에 대한 청구취지중 피고 을 대신 피고 승계참가인 승계참가인 병으로 고치고 나머지는 동일할 것입니다.끝.