미분양 아파트 전세계약 안녕하세요 상담부탁드려요 제가 미분양아파트 전세로 들어가려구 생각중인데요 아직 계약은 한건아니구요 근데 미분양 아파트로 전세를 들어가는게 많이 위험하다고 해서 너무너무 조심스럽습니다 해당 호수의 등기부를 보니 보존등기(시공사)후 신탁회사로 소유권이전 신탁등기가 되어있는상태구요 을구는 깨끗합니다 그리구 전세권는 제가 원하면 설정가능하다고 하는데요 그런데 계약서 양식에 갑이 신탁회사가 아닌 시공사로 되어있는데요 갑 : 시공사 을 : 임차인 병 : 신탁회사로 되었어있습니다.그리구 계약서상에 특약이 있어요 대충 내용이 경매같은 문제가 생기면 임차인 전세금을 우선 변제한다는 내용입니다.또한 신탁원부를 확인해보면 제22조 처분대금 등 정산방법에서 전세권설정이 우선수익자 보다 우선한다고 되어있어요 그리고 특약사항 제5조 임대차 업무 5항에 ~임대차 보증금 반환은 우선수익자의 채권보다 우선한다.라고는 되어있습니다.건설회사에 돈을 빌려준 금융권이 이러한 사항을 인정하는게 이해가 되질않네요.질문 1.전세권 설정은 당연 하는것이 좋겠죠?2.전세권설정 후 아파트가 경매에 넘어갔을때 제가 전세금은 다돌려 받을수 있는건가요?(신탁원부상 수익자인 은행권이 1순위가 되어 임대인의 부도시 아파트가 경매처리되면 전세금을 받지못하는 경우도 있다던데 ) 3.특약의 효력?진짜 제 전세금이 우선되는거 겠죠?이런 전세계약 시 어떤점을 유의하여야하며, 신탁원부의 어떤부분을 확인해서 계약을 하는지 좀 알려주세요~~ 부탁드려요
1. 설정비용에 구애 받지 않으신다면 전세권 설정을 하는 것이 하지 않는 것 보다는 더 안전하긴 합니다2.~3. 주택임대차보호법상 최우선변제금액(각 지역마다 다르므로 확인해 보시기 바랍니다) 은 다 돌려 받으실 수 있을 것이고, 위 질문 내용 중 신탁사가 포함된 계약서에서  최우선변제를 약속하고 있다면 받으실 수 있을 것으로 보이나 임대인인 시공사와  신탁사에게 다시 한 번 확인해 보시기 바랍니다.전세계약시 계약내용 상세히 확인해 보시고, 의문이 있으신 경우계약당사자인 시공사와 신탁사에게 문의를 하신 후 모두 이해하신 다음 서명하시기는 것이 좋을 듯 합니다.