명의신탁된 부동산을 임의 처분한 사람에 대해 민형사상 손해배상을 청구하고자 합니다. 1. 사건 당사자- 본인 : 철거예정주택 중개인- 상대방 : 철거예정주택 매수자2. 2006년 4월 매수인과 철거 예정 주택 매수 위임 계약을 체결함- 계약 내용1) 철거예정 주택이 정상적으로 철거될 경우 매수인은 입주권(SH공사 분양권)만 가져가고 기타    권리는 주장할 수 없음2) 잔금과 동시에 매수인에게 소유권이전해 줌3) 철거가 이루어 지지 않을시 본인이 매수인에게 원금 및 이자를 보상해 줌3. 본인은 당연히 철거가 이루어질 줄 알고 중도금만 받은 상태에서 소유권을 매수인에게 이전   해줌.   그런데 그 이후 철거가 이루어지지 않았으며 그러자 매수인은 잔금 지급을 거부함. 그에    따라 계약서 이외의 추가로 약정서를 매수인에게 받음.- 약정서 내용1) 철거가 되기 전까지는 본인은 매수인에게 잔금을 받지 않겠음2) 매수인은 잔금 지급 전까지는 소유권을 행사할 수 없으며 행사할 경우 민형사상 책임을    지겠음4. 2010년 현재 철거는 이루어지지 않았으며 매수인은 2008년부터 원금 및 이자 반환을 독촉   하며 수 차례 내용증명 본인에게 발송하였으나 당시 본인은 원금을 돌려줄 능력도 안되고    개인적으로 사정도 있고 해서 매수인과 연락을 두절함.다음은 매수인이 본인에게 보낸 내용증명 내용임- 1차 내용증명(2008년 6월) 내용1) 2008년 6월30일까지 원금 및 이자를 반환해 달라고 요구함2) 반환하지 않을 경우 해당 가옥의 재산권 행사하고 본인을 사기로 고소하겠다고 함- 2차 내용증명(2009년 11월) 내용1) 매수인이 계약 취소 선언함2) 매수인은 해당 가옥에 대한 소유권이 있다고 주장 (명의는 매수인에게 있다는 근거로)3) 재산권 행사하게 되면 서로 법적인 문제로 확대되니 그전에 원금 및 이자를 반환하고 해당    부동산의 명의를 되가져 가라고 본인에게 독촉함- 3차 내용증명(최고장)(2010년 2월) 내용1) 매수인은 더 이상 본인에게 원금 및 이자 반환 독촉 안하고 해당 부동산을 매도 하겠다고 함2) 매수인의 재산권 행사에 불만이 있으면 소송을 재기하라고 함5. 2010년 4월 현재 매수인은 결국 해당 부동산을 처분한 걸로 확인됨<질의>1. 위 계약서와 약정서내용을 근거로 매수자를 횡령죄 및 배임으로 형사고소가 가능한지요?2. 잔급 지급에 대한 민사 소송이 가능한지요?3. 상대방도 본인의 계약위반을 근거로 사기 및 부동산중개업법 위반 등으로 반소를 재기할 것   이 확실한데요.    본인은 어떻게 방어를 해야 하는지요?
횡령죄의 주체는 타인의 재물을 보관하는 자이어야 하고, 여기서 보관이라 함은 위탁관계에 의하여 재물을 점유하는 것을 의미하므로, 결국 횡령죄가 성립하기 위하여는 그 재물의 보관자가 재물의 소유자(또는 기타의 본권자)와 사이에 법률상 또는 사실상의 위탁신임관계가 존재하여야 할 것입니다. 그러나 귀 사안의 경우 귀하가 이건 매수자에게 소유권을 이전한 경우이기 때문에 설사 귀하와 매매계약상의 채무불이행으로 인한 민사상 문제가 있을 수 있겠지만 매수인이 이건 본인의 부동산을 처분한 경우라도 횡령죄가 성립되기는 어려울 것 같습니다. 향후 귀하가 위 매수인을 상대로 민사상 잔금청구를 하여야 할 것 같습니다. 다만 귀하가 매수인에게 이건 부동산의 소유권을 이전해 준 경우이기 때문에 매수인이 귀하를 상대로 사기죄로 형사고소하기는 어려울 것이지만 부동산중개업법 위반 혐의는 인정될 수 있겠습니다.