입점할 점포가 용적률 초과로 등기가 안된 상태인데 이럴 경우 법적으로 재산권을 보호받을 수 있을까요? 현재 용인에서 거주하며 음식업종(샤브샤브)을 하려고 하는데 계약할 점포 가등기 외 부분으로 등기가 안되어 있는 상태입니다. 현재 신축 5층건물인데 신축 전에 용적률 250프로로 건축하였다가 완공 후에 150프로로 조정되어 제가 입점할 점포가 용적률 초과부분으로 등기가 안된 상태입니다. 이럴 경우 재산권 보호(보증금 및 권리금)와 관련 제가 주목해야될 사항은 어떤 것이고이런 점포에서 식당을 할 경우 사업자등록은 가능한지요? 보증금은 건물주가 근저당권 설정을 해준다고 하는데 문제는 되지 않나요? 그리고 상가 임대차 보호법에 따라, 보증금 보호 한도가 초과되는 (현재 용인에서 보증금 4,000만 원에 월세 200) 경우에도 5년 동안 재계약 갱신 요구권과임대료 증액 15프로 한도 적용을 받을 수 있나요? 보호 받는다면 어떤 절차로 해야 되나요?
상가임대차보호법상 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법제5조 등의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력을취득하게 됩니다.상가임대차보호법상 그 적용범위를 등기된 부동산으로 제한하는 규정이 없고 주택임대차보호법상미등기주택에 대하여도 임대차계약이 인정되는 점에 비추어 보면 미등기부분이라고 하더라도사실상 소유자가 점유를 하고 상가로 사용케 하였다면 임대차 관계가 인정된다고 사료되므로 위법에 따른 사업자등록 신청을 한 다음 날부터 임차인은 효력을 취득한다고 보여지며 기타 상가건물임대차보호법소정의 규정이 적용된다고 사료됩니다.한편 보증금 상당의 금액에 대하여 근저당권을 설정할 경우 그 건물의 가치와 선순위근저당권의금액 등을 합산하여 그 근저당권 채무금이 건물의 가치를 초과하는 경우에는 후에 보증금을 회수하는데 많은 어려움이 있을 것이므로 신중히 결정하기 바랍니다.