집주인의 국세미납에 대하여 질문드립니다. 저는 아파트 전세 임차인입니다.전세계약당시 등기부등본에 근저당 및 가압류가 전혀 없는 깨끗한 상태였고..이사오는 동시에 전입신고와 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권도 갖춘상태입니다.그런데 요즘 우연히 집주인에게 국세미납이 있다면..그 법정기일이 저의 확정일자보다 빠르다면..추후 공매시 조세채권이 선순위로 배당되어 저의 보증금의 일부 및 전부를 배당받지 못할수도 있다는 정보를 들었습니다.여기서 궁금한건 두가지입니다.1. 만약 깨끗한 등기부상태에서 제가 선순위 임차인이라면..만약 이후 공매로 넘어가 조세채권의 법정기일이 저의 확정일자보다 빠르다면..공매의 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되는건가요? (보통 선순위임차인이 있을때 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수해야하는걸로 아는데 이경우는 다를까요?..만약 인수하지 않아도 된다면..그래서 보증금을 손해본다면 어떤 대처를 하면 될까요?)2. 알아보니 이럴경우를 대비하여 전세들어갈때 집주인에게 국세완납증명서를 요구하거나 아니면 집주인의 동의를 얻어 세무서에가서 국세미납열람을 신청하면 된다고 들었습니다. 이게 임차인입장에서는 안전장치가 될수있겠지요..그런데 만약, 원래 집주인은 국세미납이 없는 사람이었는데.. 그후 집주인이 변경되면서 바뀐 집주인에겐 국세미납이 있다면..그런데 그 국세의 법정기일이 저의 확정일자보다 빠르다면.. 이경우 임차인 입장에서는 어떻게 해야 방어를 할수 있을까요?곰곰히 생각해보니..원래집주인과 전세계약서를 작성시  추후 전세안고 매매하게 될 경우 반드시 매수인에게 국세완납증명서를 요구하고 국세미납사실이 있는자와는 매매계약을 체결하지 않는다.  뭐 이런 문구를 달아달라고 해야하나요?근데 집주인입장에서는 아무나한테 팔면됐지 저렇게까지 해줄사람이 과연 있을까 싶은데요..암튼 제가 우려하는 그런상황을 예방하는 다른 방법이 있을까요?어찌해야 그런 상황에서 안전장치를 갖추어 방어할수 있을지 방법을 잘 모르겠습니다. 답변부탁드릴게요감사합니다^^
유승훈 변호사 입니다.먼저 고객님께서 염려하는 국세미납 법정기일 등등의 문제는 당해세(그 재산에 대해서 부과된 국세, 지방세)에만 해당되는 문제라는 점을 아셔야 합니다.1. 당해세 중 국세는 상속세, 증여세, 종합부동산세 등이며 선순위 임차인 당시 상속과 증여의 문제가 없다면 모두 후순위가 되며 낙찰자는 고객님의 보증금을 인수해야 합니다.2. 집주인 변경의 경우 역시 위 당해세의 관점에서 검토하면 아무런 문제가 되지 않을 것 입니다.참고하시기 바랍니다.