부동산 구두계약 유효여부 - 계약내용 201*년 *월 **일; 지금 살고있는 전세집만료일 약 6개월전인 지난 *월 **일에 동네부동산에서 만료시 해지의사를 묻더니 주인이 집을 매매로 내놓은 사실과 손님을 데려갈테니 협조구한단 내용의 전화를 하였습니다.201*년 *월 *일주인과 통화한 결과 매매가격을 24300만원으로 정하여 주인의 의사대로 계약금 500만원과 중도금은 전세보증금인 16000만원으로 대체하기로 하고 잔금은 전세만료일인 금년 **월 **일에 7800만원을 지급하기로 전화로 합의하였습니다.201*년 *월 **일 그 주에 서로 만나서 계약서작성과 계약금지급을 하기로 하였으나제가 융자로 잔금전액을 지급을 할 것이라는 등의 문자를 보내자 뭐가 복잡하냐는 문자를 끝으로 전화통화도 받지않고 계속 계약서작성 촉구 문자에 응대도 전혀 없습니다. 저는 이미 계약금오백만원을 표기하여 *월 **일에 송금한 상태이구요.하여 아직 계약서를 쓰지못하고 있습니다주변 부동산에서 더 받아줄 수있다고 부추키는 느낌이어서 그 영향 아닌가 짐작으로요.시세보다 200만원 저렴하게 책정한 것인데 서로 복비와 이사비용 감안해서요..질문1혹시나 해서 위 내용을 전화통화시 녹음으로 저장해두어 위 사실들을 입증가능합니다.녹음된 구두계약이 법적으로 보호가 가능한지요?질문2법적으로 유효하다면, 이미 계약금과 중도금을 지급한 상태로 볼 수있어서 그쪽에서 해지할수없는 상태인가요?질문3주인이 계속 응대하지 않을시 저는 어떤 대응을 할 수 있나요?특히 융자신청심사를 위해 계약서가 필요하나 묵무부답이니 답답한 상태입니다.어머니께서 이사가는게 힘드신 건강상태여서 매매계약을 이행하길 저는 원합니다.좋은 안내해주시면 큰 도움이 되겠습니다.
먼저 계약은 계약서를 작성하지 않고 구두로 합의하였다고 하더라도 법적인 효력에 영향이 없으므로 유효합니다.(더구나 통화내용을 녹음하셨다면 입증에도 문제가 없습니다)201*년 *월 *일 체결한 매매계약의 내용은,매매가격을 24300만원으로 하고, 계약금을 500만원, 중도금은 전세보증금인 16000만원으로 대체하기로 하고, 잔금은 전세만료일인 금년 **월 **일에 7800만원을 지급하기로 하는 내용입니다.현재 계약금은 지급하셨고, 중도금 역시 전세금으로 갈음하기로 합의하였으므로, 민법 565조 제1항에 따라 이행에 착수하였다고 볼 여지가 있으므로 매도인인 임대인은 계약을 해제할 수 없다고 볼 여지가 있습니다.(이행에 착수한 것으로 볼 수 없다면, 매도인은 받은 계약금의 배액을 상환하면서 계약을 해제할 수 있습니다.)다만, 잔금을 대출을 받아 지급하겠다는 부분은 원 계약내용에 포함되어 있지 않은 내용이므로 매도인에게 협조를 강요할 수 없습니다.따라서, 매도인이 위 대출절차에 협조해주지 않는다면, 전세기간 만료일이자 잔금지급일인 **월 **일, 잔금을 지급함과 동시에 소유권이전등기를 청구하시면 됩니다.매도인이 계약 이행을 거부할 의사를 명백히 한 경우, 현재 상태에서 법원에 장래이행의소를 제기하는 방법도 있어 보입니다.(예를 들어, 피고는 201*. **. **.이 도래하면 원고로부터 잔금을 지급받음과 동시에 000에 관한 소유권이전등기절차를 이행하라라는 소송을 제기할 수 있습니다.)감사합니다.