묵시적갱신과 명도소송 질문1.이런 경우에도 묵시적갱신이 성립될 수 있나요?저는(임대인) 집을 팔려고 1년전부터 부동산에 내놓았습니다만 매수하려는 사람이 있어도 세입자와 연락이 힘들어 집을 볼 수가 없어 매매도 어렵습니다.이런 이유로 세입자를 내보내고나서 매매를 하려고 세입자에게 임대차재계약의사가 없음을 임대차계약만료일이 되기 약 두달 전부터 내용증명을 두 번 발송하였으나 두 번 모두 페문부재의 사유로 반송되었습니다.전화를 해도 항상 받지를 않고해서 문자로도 임대차계약만료일까지 집을 비워달라고 보냈고 세입자의 아파트를 찾아가서 집주인에게 연락 부탁한다는 쪽지를 대문에 붙여놓고 오기도 하고 계속 전화를 시도했어도 받지를 않습니다.혹시 세입자가 사정이 있어 몇 달동안 집을 떠나있는게 아닌가 생각도 들어서 아파트 관리실에 물어보았더니 세입자가 관리비도 밀리지 않고 내고 있고 얼마 전에도 관리실에 왔다 갔다고 합니다.아무리 생각해봐도 고의적으로 저의 연락을 피하고 있다고 생각합니다.제가 2년 전에 실수로 임대차 만료일 전에 연락을 못해서 묵시적갱신이 되었기에 현재 세입자가 살고 있는 전세금액은 4년전 시세입니다.임대차계약만료일이 앞으로 일주일이 남았는데, 임대차계약만료일이 지난 다음에 제가 임대차계약만료를 통지하기위해서 여러방법으로 노력했던 것들을 세입자가 무시하고 묵시적갱신을 주장한다면 어떻게 해야될지요?이런 경우에도 묵시적갱신이 성립될 수 있나요?질문2.만약 위의 상황에서는 묵시적갱신이 성립되지 않는다면 명도소송을 할 생각입니다.명도 소송을 하게되면 승소가 확실한지 알고 싶습니다.
안녕하세요 이기덕 변호사입니다. 질문 간추려 답변드립니다.1. 계약해지의 의사표시를 담은 내용증명은 송달이 되지 않았지만 문자메시지를 보냈기 때문에 의사표시가 도달한 것이 됩니다. 따라서 묵시적 갱신은 성립하지 않고 계약은 기간만료로 해지됩니다. 문자메시지는 중요한 증거이니 잘 보관하시기 바랍니다.2. 세입자가 임대차기간에 종료되었음에도 나가지 않으면 보증금을 지급받음과 동시에 명도하라는 명도소송을 제기하실 수 있고, 위 문자메시지를 증거로 제시하면 승소할 것이지만 통상 조정으로 끝날 가능성이 높습니다.