경매신청의 적법성 여부 수고가 많으십니다.사건 파악의 용이성을 기하기 위하여 존칭을 생략하더 라도 너그러이 이해해 주시기 바랍니다.<사건의 개요>1.1997년 건물주(갑)은 5층짜리 건물을 짓던 중 돈이 모자라 농협(을)으로 부터 처남(물상보증인)의 아파트에 근저당을 설정케 하고 4천만원을 빌려씀: 본인은 이 사실을 알 수 없었음.2.1998년 건물주(갑)은 건물이 완성되자 다시 경제적 이유로 동일한 농협 (을)으로 부터 2억 9천만원을 빌려쓰고 그 자신의 건물과 대지에 1번 근저당 을 설정하여 줌, 채권최고액은 4억임 3.2001년 상가임차인 본인(병)은 5층짜리 건물중 4층을 임대하고자 등기 부 등본을 띠어 본 결과 채권최고액 4억의 1번 근저당권(근저당권자는 동일 한 농협 을)이 설정된 것을 보고 만일에 대비하여 8천만원에 2번 근저당을 설정하고 영업을 개시함.이 때에는 건물주(갑)이 동일한 농협(을)으로 부터 4천만원을 빌려 썼다는 사실을 전혀 알지 못하였음.왜냐하면 건물주(갑)이 고지하지도 않았으며 등기부상 나타나지도 않았기 때문임.4.건물주(갑)은 무리하게 사업을 벌인 결과 경제적 사정이 악화되고 근저 당 1번권과 관련한 이자가 1200만원 이상 연체되고 이에 더하여 각종 신용카 드 연체로 신용불량자로 분류됨.5.그러던중 2002년 올 4월 건물에 엘리베이터를 설치하였던 (주)엘지오티 스로부터 강제경매신청이 들어옴.경매가 진행되게 되고 2차에 걸쳐 유찰되 던 중 엘지오티스는 자신이 찾아갈 돈이 없게 됨을 인지하고 경매를 취소하 게 되고 이런 와중에 농협(을)은 취소되기 3일전 중복경매신청을 하기에 이름.6.농협(을)은 채권 최고금액이 4억임을 기화로 1번 근저당권과 관련한 금 액인 3억1천만원(원본 2억9천+이자 2천)에다 본인이 전혀 예측할 수 없었던 4 천만원(처남이 물상보증인으로 아파트에 4천만원의 근저당 설정해준 건)까 지 더하여 3억 5천만원에 경매를 신청함.7.문제는 경매신청 시 금액이 불어날수록 2번 근저당권자인 본인(병)이 경 매낙찰시 불측의 손해를 입을 수 있다는 점임.<법률적 자문을구 합니다.>1.농협(을)이 채권최고액을 4억으로 잡고 있는 결과 본인(병)이 예측치 못 한 채무(4천만원)를 1번 근저당권자로서 채권최고액에 포함 시켜 3억 5천만 원에 경매신청하는 것이 적법한지?- 본인의 생각으로는 농협의 1번 근저당 물권과 전혀 무관한 사건이므로 채권최고액에 포함시키는 것은 부당하다고 사료됨.2.만약 3억 5천에 경매에 들어가는 것이 적법하다면, 경매가 낙찰되고 나 서 농협은 공부상의 1번 근저당권자로서의 금액(현재 3억1천)은 1순위로, 그 다음은 2순위 물권자인 근저당권자로서 본인(병)이 낙찰금액(8천만원)을 가져가고 남는 금액이 있다면 농협(을)이 채권자로서 4000만원에 대하여 권리를 행사하여야 되는 것이 아닌지.3.만약 모든 것이 본인(병)에게 불리하게 돌아간다면 본인(병)의 권리구제 방법은 무엇인지를 알고 싶습니다.
귀하의 질의 내용에 대하여 잘 읽어 보았습니다.귀하의 채권을 보전하기 위한 경매절차진행사항에 대하여 문의하신 것으로 보입니다.우선 등기부란 제3자에게 불의의 피해를 막기 위하여 공적으로 권리관계를 공시하는 서류입니다.만약 농협측에 다른 부동산에 설정한 금액에 대해서까지 우선순위가 보장된다면 귀하와 같이 후순위 채권자들을 해할 우려가 심대합니다.따라서 이와 같은 경우 등기순위에 따라서만 배당이 이루어지고, 남는 금액의 한도 내에서만 농협은 다른 일반 채권자들과 그 비율에 따라 평등하게 배당을 받을 수 있을 뿐입니다.만약 배당표에 이의가 있으면 그에 대하여 법적인 절차가 마련되어 있으니, 법원 경매과에 가셔서 자세히 상담을 하시기 바랍니다.