임대차 계약에 대한 대처방법 박중규 wrote: 박중규 wrote: 본인 부주의로 사채업자(계약당시는 건설업자 라함)와 8.7일 근저당이 120(실제대출금 1억원)백만원 설정되어 있는 시가 180백만원인 아파트를 전세계약 했습니다.8.7일 계약금 10백만원, 8.10일 중도금 40백만원을 지불하고 잔액은 계약서에 명시된대로 근저당 24(실제대출 금 20백만원)백만원을 제외하고 나머지는 잔금으로 근저당을 말소하는 조건으로 계약을 했습니다.그런데 잔금지급일 10.30(계약서에 조정가능이라 명 시)일이라 그전에 경매나 또다시 주인이 대출을 받지 않을까 걱정입니다.이런 상황에서 법적으로 어떻게 대응해야 하는지?참고로 계약 다음날인 8.8일 잘못계약했다고 생각되어 중개업소 및 주인에게 계약을 취소해달라고 해서 구두로 OK했으나 8.10일 반복하여 계약금을 떼어먹겠다고 하여 8.10일 잔금을 지급했고 본인에게 돈 50백만원을 빌려달고고 까지 했습니다 또한 중개업자도 잘설명을 안해주고 모든 문제를 주인과 협의하라고 하여서 믿을만한 사람이 못됩니다.1.입주전에 본인몰래 매매 또는 증여로 소유자변경시 계약금 및 중도금은 새로운 주인에게 승계가 되어 본인이 지급한 50백만원은 안전한지요?2.계약서에 잔금과 입주일이 10월 30일로 하되 임대인과 임차인의 쌍방 합의하에 신축성 있음이라 명시된바 본인은 임대차보호법의 적용을 받으려고 하루 빨리 대출을 받아서라도 입주하려는데 주인은 10.30일에 입주하라고 해서 본인이 입주일을 10.30일을 확정해서 계약서에 명시하자고 해도 확정일자를 받 지않으려고 지방에 간다, 바쁘다, 약속 있다하며 확정일자를 받지않으려 합니다.당초 계약시에는 구두로 3일내에 50백만원의 계약금 및 중도금을 주는 대신 입주일은 본인이 정하기로 했는데도 말입니다.확정일자를 받아야 이사를 할텐데 어찌해야 좋을지 모르겠습니다.법적으로 빨리 입주할 수 있는 방법은 없는지요?또한 동 사유로 계약자체를 파기할 수는 없는지요 3.계약당일 등기소에 확정일자 및 전입신고를 하였는데 계약한집이 경매 되었을때 배당금을 받을 수 있는지요?
안녕하세요 정대화변호사입니다(02-581-4040)1. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하면, 임차인이 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고) 을 마친 때에는 그 다음날로부터 제3자에게 대항할 수 있다고 규정되어 있습니다. 그리고 판례는 주택임대차보호법 제3조 제1항이 인도와 주민등록을 갖춘 다음날부터 대항력이 발 생한다고 규정한 것은 인도나 주민등록이 등기와 달리 간이한 공시방법이어서 인도 및 주민등록과 제3자 명의의 등기가 같은 날 이루어진 경우에 그 선후관계를 밝혀 선순위 권리자를 정하는 것이 사실 상 곤란한 데다가, 제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 경료하였음 에도 그 후 같은 날 임차인이 인도와 주민등록을 마침으로 인하여 입을 수 있는 불측의 피해를 방지하 기 위하여 임차인보다 등기를 경료한 권리자를 우선시키고자 하는 취지이므로 대항력은 인도와 주민 등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다고 하였습니다(대법원 1997.12.12.선고, 97다22393 판결). 따라서 위 사안에서 귀하는 위 주택의 일반 양수인(매매, 증여, 상속 등으로 위 주택의 소유권을 취득 한 자)에 대하여는 주택임대차보호법 제3조 제2항이 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것 으로 본다고 규정하고 있으므로 귀하의 주택임차권을 주장할 수 있을 것이지만, 위 주택이 경매나 공 매될 경우에는 그 경매나 공매절차에 의하여 귀하보다 선순위인 근저당권이 소멸되므로 그 근저당권 보다 후순위인 귀하의 주택임차권도 경락인이나 낙찰자에게 주장할 수 없게 됩니다.2. 따라서 귀하는 하루라도 빨리 입주하여야 하며 이에 주인이 응하지 않는다면 비용이 좀 들더라도 전세권등기를 하여두면 어느 정도 안심할 수 잇을 것입니다. 물론 이는 주인의 협조가 필요합니다. 만일 이에 응하지 않으면 이를 강제하는 가처분을 신청하는 방법이 있습니다.계약자체의 파기는 어려울 것으로 보입니다. 계약서상 10. 30. 에 입주하여도 괜찮은 것으로 되어 있기 때문입니다3. 경매될 경우 현재로서는 일정액을 배당받을 수 잇으나 저당권이 더 설정되면 우선변제권은 인정되지 않고 일반채권으로 후순위로 배당받게 됩니다