임차보증금채권의 소멸여부에 대해서 문의 드립니다. 수고하십니다.저는 1년 전 저당권등이 설정되지 않은 갑 소유의 신축주택을 임차하여 입주와 동시에 주민등록 을 하고 거주하고 있습니다.그런데 그 이후 설정된 저당권에 기하여 경매가 진행되고 있는바, 만일 위 주택을 제가 경락받는다면 갑에 대하여 확정일자가 늦어 배당받지 못하게된 임차보증 금의 반환을 청구할 수 있는지요?상세한 답변을 부탁드립니다.
로시콤법률구조재단을 찾아주셔서 반갑습니다.주택임대차보호법상 임차인은 입주와 주민등록 전입신고라는 대항요건을 갖춘 경우에는 임대 기간중 임차주택의 소유자가 변경되는 경우에도 임대인의 지위가 양수인에게 포괄적으로 승계 됨으로써 임차인은 계약기간동안 계속적으로 양수인에게 임차권을 주장할 수 있고, 계약기간만 료시에는 양수인에게 임차보증금의 반환청구도 가능합니다.귀 사안의 경우 귀하는 주택임대차보호법상의 대항요건도 갖추었고, 선순위 저당권 등이 없었 으므로 설령 확정일자순위가 늦어 경락대금에서 전세보증금을 배당받지는 못한다고 하더라도 경락인에게 대항력을 행사할 수 있기 때문에 귀하의 전세보증금은 경락인에게 받을 수 있게 됩 니다.그런데 귀하가 위 주택을 경락받게 될 경우에는 경락인에게 대항할 수 있는 임차인의 지위와 경 락인으로서의 지위를 함께 가지게 되어 이 경우 귀하의 전세보증금반환청구채권은 혼동으로 소 멸하게 됩니다.그러므로 위 주택이 경락된다면 그로써 귀하의 집주인 갑에 대한 전세보증금반환청구채권은 소 멸하는 것이고, 귀하가 위 주택을 경락받게 된다면 대항력을 행사하여 현실적으로 만족받을 수 있었던 귀하의 전세보증금도 받을 수 없게 되었다 할 것입니다.