전세권 존속기간에 대하여 문의드립니다. 저는 정부 산하 공공기관에서 임대차 관련업무를 하고 있습니다.업무와 관련하여 궁금한 점 질문드립니다.저희는 임차계약 시 무조건 1순위 전세권 설정을 합니다.물론 건물 여건 상 못 그러할 경우도 많습니다만, 기본 전제는 1순위 전세권자의 입장에서 질문드립니다.상황 1.- 우리의 1순위 전세권에 후순위로 근저당권이 있으나 전세권 존속기간은 만료됨 - 존속기간은 만료되었으나 계약기간만 연장했을 뿐, 보증금 증액 없이 계속 우리가 실제 건물을 점유, 사용중임(이런 경우가 묵시적갱신인가요?) -이 상태로 경매집행됨 이럴 경우 우리는 낙찰자에게 보증금을 인수하게 하는 대항력이 있는지, 아니면 우선변제권만 있는지 즉, 우리도 필히 배당신청을 해야만 하는지, 아니면 이도저도 없이 그냥 나가야하는 것인지 궁금합니다.(존속기간연장을 하지 않았을 경우입니다) 상황 2.- 우리의 1순위 전세권에 후순위로 근저당권이 있고 우리 전세권 존속기간은 만료됨 - 보증금 변동 없이 건물주와 계약기간만 연장하기로 계약서 작성 - 전세권변경계약서에 의거 존속기간 연장을 위한 전세권변경등기 촉탁 이럴 경우 후순위 근저당권자의 승낙이 있어야만 부기등기가 가능하다고 알고 있습니다.(순위번호 1-1 이런식의 ) 그런데 인터넷 상 다른 의견을 보면 보증금 증액이 아닌 단순한 존속기간연장에 대한 등기는 승낙서 없이 자동으로 부기등기가 된다는 의견도 있네요.(아닌것 같은데 ㅜㅜ) 어떤것이 정확한 것인가요?부기등기가 아닌 주등기(순위번호 3 이런식의 )로 등기할 경우, 순위도 밀리나요?아니면 보증금에 대한 것이 아니라면 주등기라 해도 순위변동은 없는 것인가요?상황 3.- 만약 존속기간이 지났더라도 우리 1순위 전세권등기는 말소되지 아니하고 점유, 사용중이며 이에 따라 1순위 전세권자로서 대항력도 있고(또는 우선변제권이라도 있고) - 후순위 근저당권자가 승낙해주지 않아 부기등기는 포기하고 주등기로 존속기간을 연장하려하니 순위가 밀릴 경우(주등기로도 순위가 밀리지 않으면 당근 주등기를 해야겠지요) 이럴 경우는 존속기간연장에 대한 등기를 하지 않는것이 오히려 좋을까요?아니면 임대인의 전세권 소멸 통보가 무서워서라도 순위 밀림에도 불구하고 존속기간변경등기를 해야 할까요?법무팀도, 고문변호사님도 없이 생경한 일을 혼자 처리하려니 죽을맛입니다.일반기업 같으면 법무팀에 협조문 하나만 띄우면 끝났을 것을 ㅜㅜ 변호사님의 고견을 기다리겠습니다.감사합니다.
안녕하세요 이기덕 변호사입니다.질문 순서대로 답변드립니다.1.전세권의 경우에도 법정갱신이 인정되고, 따라서 전세기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 취지의 통지를 하지 않은 경우에는 전세기간이 만료된 때에 전 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 보고, 이 경우 전세권의 존속기간은 정하지 않은 것으로 봅니다(민법 제312조 제4항).그리고 전세권의 법정갱신은 법률의 규정에 의한 존속기간의 변경이므로 등기없이도 효력이 발생합니다.따라서 의뢰인의 경우 존속기간은 만료되었으나 위와 같은 법정갱신의 요건을 구비하였다면 존속기간에 관한 변경등기 없이도 전세권은 그대로 존속하고, 따라서 1순위로 배당받을 수 있으며, 다만 배당신청(배당요구)은 법적의무에 관계없이 무조건 하시기 바라고, 이 경우 낙찰이 되면 전세권은 소멸되므로(소멸주의) 낙찰자에게는 대항할 수 없습니다.한편, 전세권설정자와 전세권자가 서로 합의해서 전세기간을 연장하였다면 이는 합의에 의한 계약연장이므로 법정갱신이 아니고, 이 경우 존속기간 연장에 관한 변경등기를 해야 하는데 아래에서 보는 바와 같이 존속기간 변경등기는 부기등기에 의하므로 순위변동은 없을 것으로 예상됩니다.2.주등기의 순위는 순위번호에 의하고, 부기등기는 주등기의 순위에 의하므로 의뢰인의 경우 존속기간 변경등기를 주등기로 하면 순위번호가 밀리기 때문에 후순위가 되고, 부기등기로 하게 되면 1순위를 유지할 수 있습니다.그런데 전세권의 존속기간을 변경하는 등기는 후순위권리자인 근저당권자에게 중대한 이해관계를 미치기는 하지만 후순위근저당권자는 전세권이 설정되어 있는 것을 이미 알고 이를 감안하여 설정하는 것이기 때문에 전세금의 증액만 아니라면 존속기간만의 변경은 부기등기로 경료되고 따라서 근저당권자의 동의는 필요없습니다.정리하면, 존속기간만의 변경등기는 근저당권자의 동의가 필요없고, 부기등기로 경료되기 때문에 1순위가 유지됩니다(다만 이는 제가 처리한 사건에 대한 경험을 토대로 상담드리는 것이니 정확한 내용을 상담받으시려면 관할등기소 담당등기관에게 문의하시기 바랍니다).3.일단 의뢰인의 경우 법정갱신이라면 존속기간 변경등기는 경료하지 않아도 1순위는 유지되지만, 합의에 의한 갱신이라면 존속기간의 변경 등기를 경료해야 할 것 같습니다.존속기간 변경 등기는 부기등기로 되기 때문에 1순위가 유지됩니다.