내용증명을 통하여 이의를 제기한후 이전 임대인에게 청구가 가능한가요? 안녕하십니까?양수금청구에 있어 궁금한점이 있는 바 질문을 드립니다.빠른 답변부탁드립니다.저는 채권자로서 임차인에게 대출을 하여주면서 임차인의 임대인에 대 한 임차보증금반환채권을 유효하게 양도 받았습니다.이후 임차인이 대출 에 대한 연체를 하기에 임대인에게 양수금을 청구하였으나 해당 주택은 매수인이 임대차보증금반환채무등을 인수하는 한편, 그채무액을 매매대 금에서 공제하기로 계약서를 작성한 후 이를 이행한 새로운 소유자에게 매매가 된 사실을 알게되었습니다.질문1.위의 사안은 임대부동산의 취득자에 의한 임대인의 의무의 승계이므로 법률의 규정에 의하여 임차보증금반환채권이 면책적으로 새로운 소유자에게 이전되었다고 보아 새로운 소유자에게만 양수금을 청구할 수 있는지?질문2.위의 사안을 면책적채무인수로 보기위해서는 채권자인 저의 승낙 이있어야 하는데 제가 전혀 승낙한 사실이 없는 상황에서 그저 이행인수로 보아 이전 임대인에게 양수금을 청구할 수 있는지?(대판2000다69026) 질문3.지금이라도 내용증명등을 통하여 이의를 제기한후 이전 임대인에게 청구가 가능한 것인지?질문4.위의 경우는 주택인 경우이나 만약 상가건물인 경우에는 질의에 대한 답이 달라질 수 있는지?
(1) 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 구비한 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이고, 이에 따라 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무는 소멸합니다.(대법원 1996.2.27.선고 95다 35616판결). 그런데, 귀하의 사례에서는 임차인이 대항력을 구비하였는지에 관해 밝혀져 있지 않습니다. 만약, 대항력을 구비하였다면 종전 소유자는 임대인의 지위에서 벗어나므로 임대보증금반환채권의 양수인은 새로운 소유자에 대해서만 보증금반환채권을 행사할 수 있다할 것입니다. 그러나, 대항력을 구비하지 않았다면, 임대인의 지위의 승계는 일어나지 않으므로 여전히 종전 소유자에 대하여 보증금의 반환청구권을 행사할 수 있다할 것입니다.(2) 주택임차인이 대항력을 구비하지 않았다면, 임차주택의 매매에서 보증금반환채무의 인수에 대해 매도인과 매수인 사이에 약정을 했다고 하더라도 면책적 채무인수로서 효력을 발휘하려면 채권자인 귀하의 승낙이 있어야 할 것입니다. 따라서 이 경우 채권자인 귀하의 승낙이 없는 한 귀하는 종전의 소유자에 대해 보증금의 반환을 청구할 수 있다할 것입니다.(3) 임차인이 대항력을 구비하지 않은 상태에서 또한 귀하가 채무인수를 승낙하지 않은 상태에서는 귀하가 이의를 제기하는 취지의 내용증명을 보내는 것과는 무관하게 귀하는 종전 소유자에게 보증금반환청구를 할 수 있다할 것입니다. 한편, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 취지에 비추어 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금반환채무는 소멸하지 않는다는 판결도 있습니다(대법원2002. 9. 4.선고 2001다 64615판결).(4) 상가건물임대차보호법 제 3조 2항도 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하여 주택임대차보호법 제 3조 2항과 규정형식이 같으므로 이와 같은 법리는 상가건물이든, 주택이든 차이가 없다고 생각됩니다.