임대차 계약 문제 상담 부탁 드립니다. 김변호사님, 안녕하세요?어디 물어볼 데도 없고 답답하여 문의 드리게 되었습니다.저는 뇌병변 2급장애인으로 국민기초생활대상자로 국가의 보호아래 어린 세 아들과 함께 1998년 4월에 언덕위 허름한 토조와가에 보증금 400만원에 1년에 20만원을 주기로 계약을 하고 이사를 왔습니다.아이들도 좀 커서 2005년도에 이사를 하려고 400만원을 달라고 하니 없다고 하여 그러면 2010년 4월까지 집세 (20만원을 )안주기로 하고 집수리를 우리가 하여 5년 더 살기로 동의서를 쓰고 서로 도장을 찍었는데, (우리가 300만원이상을 들여서 보일러 교체하고 비가 새는 지붕수리와 봉당에 돌아가며 블럭을 쌓아서 샷시문도 달았습니다.주인은 집에 손도 안댔지요) 오늘(2008년 1월 10일) 집주인이 전화를 해서 3년이나 지났는데 올해부터 1년에 20만원을 다시 달라는 겁니다.줄 돈도 없고 앞으로 2년후 기한이 될때까지는 못준다고 하니, 자기도 어려워서 그러니 만약에 돈을 안주면 올해부터 400만원에서 까들어간다고 합니다.내용증명을 보낸다고 하더군요 변호사님, 기한때까지 돈을 안주고 싶은데 그래도 되는지요?그리고 2010년 4월이 되어서 또 보증금(400만원)을 안돌려주면 경매를 신청하여 받을수 있는지요?집주인이 이집을 담보로 농협에 빚을 내어썼대요(1000만원) 자세한 안내를 부탁드리겠습니다김변호사님, 수고하십시오
귀하가 임대인과 임차주택을 수리하는 조건으로 2010. 4까지 보증금 400만원(보증금 없이)에 살기로 동의서를 쓰고 서로 도장을 날인하였다면 귀하는 2010. 4까지는 월차임 없이 살 수 있습니다. 더 나아가 귀하가 임차주택을 수리하면서 금 300만원 이상을 지출하였기 때문에 만일 임대인이 계속해서 월차임을 지급하라고 하는 경우 귀하는 임대인을 상대로 필요비및 유익비 청구를 하면 될 것입니다.만일 임대인이 임대차계약 종료시에 임차보증금을 반환해주지 않을 경우에는 귀하는 임대인을 상대로 임차보증금반환청구소송을 제기할 수 있겠습니다. 그러나 귀하의 경우에는 비록 선순위 담보물권이 설정되어 있더라도 귀하의 보증금은 소액보증금이기 때문에 만일 임차주택이 경락되면 주택임대차보호법상의 대항요건(주택의 인도및 전입신고)를 갖추고 있다면 최우선순위로 배당받을 수 있습니다.