임차보증금은 꼭 제3자가 입주해야 받을 수 있나요? 안녕하십니까?수고하십니다.저는 3층 건물의 2층 15평 정도를 1995년 2월 중순에 임차하여 영업을 해온 임차인입니다.이렇게 문의를 드리는 이유는 3,4개월안에 임대차계약을 해지하고자 하기 때문입니다.제가 궁금한 점은 3,4개월 안에 해지가 가능하냐는 점과 그러러면 몇개월 전에 통고를 해야하며 임차보증금 문제는 어떻게 되는가 하는 것입니다.참고하시게 하기위해 현상황을 말씀드리면 다음과 같습니다.계약서상의 계약기간은 1995년 2월 19일 부터 1년간입니다.그후 재계약을 한 적은 없습니다.단 1997년 2월에 전화통고 후 월세 한 번 올리고,올해 2001년 3월 하순에 월세를 올렸습니다그리고 계약서 상에서 해지는 만기해지시 2개월 전에 서면통보 해야 한다고 되어있습니다.임차보증금은 앞문장의 사항을 이행했을시 즉시 환불하고, 불이행이나 중도해지시는 제 3자가 입주한 후에 환불하는 것으로 되어있습니다.제가 인터넷에서 알게된 얕은 지식으로는 재계약을 안하고 넘어가는 경우는 묵시적 갱신이라고 하고 이 경우 계약만기일의 의미가 없어진다고 하는데, 여기에 해당 되는지요.만약 묵시적 갱신이라면 지금 제가 해지를 함에 있어서 어떤 사항을 알아야 하는지요?예를 들어 계약불이행이나 중도해지에 속하는지 아닌지, 그러니까 제가 언제든지 나갈 수 있는지, 나가려면 얼마전에 알려야 하는지, 그리고 임차보증금은 꼭 제3자가 입주해야 받을 수 있는지.두서없었지만, 답변 부탁드립니다.안녕히 계십시오.
귀하가 말한대로 1995.2.19. 기간을 1년으로 임대차계약을 한 후 별다른 계약서를 작성한 바 없이 두차례에 걸쳐 월세를 올렸을뿐이라면, 이는 민법 제 639조의 묵시의 갱신에 해당됩니다. 따라서 임차인이나 임대인은 언제라도 계약해지통고를 할 수 있습니다. 다만, 귀하의 계약서에 해지는 만기해지시 2개월전에 서면통보해야 한다고 특약이 되어 있다고 하므로 귀하가 현재 해지통고를 할 경우에도 위 특약이 적용되는지 문제입니다. 묵시의 갱신의 경우는 기간의 약정이 없는 때로 보는데, 사전통지의 취지에 비추어 보면 묵시의 갱신의 경우를 만기해지의 경우로 해석하는 것이 타당할 것으로 보입니다.다만 민법에 의하면 기간없는 임대차의 임차인의 해지통고시 통고받은 때로부터 1개월후에 효력이 발생하는데, 위 특약에 의하면 2개월후에야 효력이 발생하는 셈이 되므로  민법 제 652조, 635조에 의하여 위 특약이 임차인에게 불리한 것이므로 무효라고 볼 수 있습니다. 따라서 전세보증금의 반환도 묵시의 갱신으로 기간의 정함이 없는 경우에는 위 특약에 따라 계약불이행이나 중도해지의 경우가 아니라 만기에 해약하는 것으로 취급해야 할 것입니다.  결국, 묵시의 갱신인 귀하의 경우 언제라도 해지통고를 할 수 있고, 위 해지통고후 민법 635조 2항 1호에 의하여 해지통고받은 날로부터 1개월후에 그 해지효력이 생기며, 임차점포를 반환함과 동시에 임대인으로부터 전세금을 반환받을 권리가 있다할 것입니다. 참고하십시오.