아파트 매매 건에 관해 전세자와 구두로 약속한 것이 효력이 없는지요? 제가 소유한 아파트가 2008년 2월로 전세계약이 끝이 났습니다.전세계약이 끝나갈 때쯤 아파트를 팔 생각으로 전세자에게 다른 전세집을 알아보라고 이야기 하고 전세 살고있는 사람은 아파트가 매매되면 나가겠다고 약속했습니다.부동산에도 매물을 내 놓았습니다.그런데 막상 4월이 되서 사려는 사람이 나타나 계약을 하려니 전세자가 계약기간이 끝나도 재계약에 대한 이야기가 없었기 때문에 자동계약 연장이 되었다며 못 나가겠다고 합니다.또한 구두로 약속한 내용은 서류상 근거가 없기 때문에 무효라고 주장합니다.현재 전세자가 5월 말까지 집을 비워주지 않으면 매매가 성립되지 못할 형편입니다.또한 현재 전세자는 이사비와 부동산 소개비를 요구하고 있으며, 전세는 특정한 아파트를 지명하며 그 곳에 전세가 아니면 다른 곳은 방을 얻어 나갈수 없다고 합니다.막상 그렇게 전세자가 베짱을 내미니 답답합니다.<질의>1. 전세자와 구두로 약속한 것이 효력이 없는지요?2. 당초에 전세계약을 2년을 했는데 만약 매매에 실패해서 현 전세자와 재계약 시 1년만 계약   을 할 수 있는지요?3. 전세자로 인해 높은가격에 아파트를 팔기회를 놓쳐서 재산권이 침해되는상황이 발생하는데    어떻게 하면 재산권을 보호할 수 있는지요?4. 현재 전세 살고 있는 자에 대한 조치는 없는 것인가요?
1. 임차인과 구두로 약정한 것도 효력이 있습니다. 다만, 임대차계약의 재계약 포기의사는    임대차기간 만료일로부터 임대인의 경우에는 최소한 1개월 전에 임차인에 통지하여야 합니   다.    만일 위 기간내에 통지를 하지못하였다면 묵시적갱신이 이루어진 것입니다. 2. 임차인과 1년을 임대차계약기간으로 하여 임대차계약을 체결할 수 있지만 임차인의 경우에는   주택임대차보호법상 2년의 임차권을 주장할 수 있습니다. 3. 귀 사안의 경우 만일 묵시적갱신이 이루어졌다면 임차인과 합의해지를 할 수 있도록 하는    것이 좋겠습니다. 4. 귀하가 구두로 계약기간 만료일 최소한 1월전에 재계약 포기의사를 통지하였다면(입증의    어려움은 있으나) 귀하는 임차인을 상대로 임대차계약 만료를 원인으로 한 건물명도 등 청구   를 할 수 있겠으나 위 기간 내에 재계약포기의사를 통지하지 못하였다면 건물명도청구를 할    수 없습니다.