임대차 대항력 상실에 관해 문의드립니다 안녕하세요? 늘 친절한 답변 감사합니다.< 보증금 및 점유 >보통 새로 이사 들어오는 사람은 주인에게 잔금을 주고, 주인은 현재 세입자에게 보증금을 반환하면, 현재 세입자는 이사를 나가고, 집을 비워주게 됩니다. 그리고 이사 들어오는 사람은 현재의 세입자가 이사 나간 다음날 이후에 들어갑니다.< 질문 >대항력은 전입신고와 인도(점유)입니다. 그런데 이사 들어오는 사람은 전입신고는 가능하지만, 인도는 잔금치르는 그날 못하고 현재 세입자가 이사나간 뒤에 인도라는 요건을 갖추게 됩니다.그럼 그 사이 악한 집주인이 저당권등을 설정하면 이사오는 사람은 어떻게 보호를 받을 수 있나요?물론 계약서의 확정일자는 받아놓은 상태입니다. 하지만, 인도라는 요건이 없으면 대항력이 없고, 따라서 우선변제권도 없기 때문에 불안한 마음에 질문 드립니다.
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때엔느 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에는 주민등록이 된 것으로 본다. (주택임대차보호법 제3조 제1항)또한 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. (동법 제3조의 2 제2항)한편 주택임대차보호법상의 우선변제권과 담보물권 등이 경합할 경우의 우선순위의 기준은 주택의 점유, 전입신고, 확정일자를 갖춘 시점과 담보물권 설정등기일 또는 가압류 등기일 입니다. 따라서 귀 사안과 같이 주택임대차계약서상의 현 상황 권리관계 그대로 임차하기로 약정하였음에도 불구하고 임차인의 우선변제권을 갖추기 전에 담보물권설정등기가 경료되었다면 계약불이행으로서 임차인은 계약해제를 할 수 있고, 임대인을 상대로 손해배상청구를 할 수 있겠습니다. 실무상으로는 전입신고와 확정일자를 받아둔 후 주택의 인도시점에서 다시금 임차목적물 건물의 등기부등본을 열람해보고 이상이 없을 때 잔금을 지급하는 것이 관행으로 되어있습니다.