전세계약서 확정일자와 전세등기와의 차이 6월 중순경에 아파트 전세계약을 하고 7월 10일 이전에 입주할 예정입니다.이사갈 아파트의 매매시세는 1억정도이고 4,000천만원에 대한 근저당이 설정되어 전세비와 근저당 금액을 합하면 매매시세가 됩니다.이사를 앞두고 몇 가지 궁금한게 있습니다.<질의>1. 개인적인 사정으로 이사할 아파트 주소지로 전입신고를 못할 수도 있는데, 이 경우 실거주   하면서 전세등기를 하면 안전한지요?2. 이사할 아파트 주소지로 전입신고를 하고 확정일자만 받아두면 전세등기를 하지않아도 괜찮   은지요?3. 아파트에 최악의 사태가 발생한다면 세입자에 대한 보장은 어느 정도인지, 등기비용도 40만   원 정도 한다는데 어떤 방법이 비용도 안들고 전세입자에게 안전한 방법인지 알려주십시요. 4. 만약 저희가 계약서상 입주일(전세금액 잔금지급일)에 전세금액을 주지 못하고 이사가 지연   된다면 어떻게 되나요?법률상식에 무지하다 보니 두서없이 작성됩니다. 자세한 답변 부탁드립니다.
로시컴법률구조재단을 방문해주셔서 감사드립니다. 전세권설정등기와 임대차계약증서상의 확정일자(채권적 전세) 제도는 궁극적으로 전세권자와 임차권자를 보호하는 것으로 대동소이하지만 기본적으로 채권적 전세의 경우에는 전세금을 반환받을 때까지 목적물의 인도를 거절하거나, 다른 채권자의 경매신청이 있을 때에 그 절차에 참여하여 우선변제를 주장할 수 있을 뿐이고 자신이 직접 경매를 청구할 수는 없다는 점에서, 전세권의 경우에 전세권자가 전세금의 반환을 받기 위해 적극적으로 목적물의 경매를 청구하여 우선변제를 받을 수 있는 것과는 차이가 있습니다. 따라서 귀하의 경우 전세권설정비용의 부담과 전세권설정자가 꺼려하는 전세권등기를 굳이하지 않아도 귀하는 주택임대차보호법상의 대항요건, 즉 주택의 인도 및 전입신고를 갖추고 임대차계약증서상의 확정일자를 받으면 후순위 담보권자 및 일반채권자에게 우선변제권을 주장할 수 있겠습니다. 다만 확정일자부 임차인의 우선변제권은 주택임대차보호법상의 대항요건 및 확정일자를 모두 구비한 최종시점을 기준으로 판단하기 때문에 만일 귀하가 전입신고를 하지 않고 주택임대차계약증서상의 확정일자만을 부여 받는다면 대항력을 상실한 결과가 되어 우선변제권을 주장할 수 없게 됩니다.  참고로 귀하가 임대차계약을 체결한 후 잔금 지급일에 잔금을 지급하지 않으면 임대인은 귀하를상대로 계약불이행 책임을 물어 임대차계약을 해지할 수 있고, 계약금은 해약금으로 간주하여 반환하지 않게 됩니다.