공급형태(분양,임대)의 변경과 착오에 의한 계약취소 저는 2006년 11월초에 전세대(430여세대) 모두 분양으로 한다는 민간분양아파트 광고와 사업계획승인(민간분양)을 믿고 아파트 분양계약을 하였습니다. 6개 동으로 구성되어 있으며 모두 48평과 58평 2개 평형으로만 구성되어 있는 그야말로 대형평형 아파트입니다.사용검사후 공급 형태(분양, 임대)의 변경과 착오에 의한 계약취소 등에 관해 문의 드립니다.사업주체가 사업계획승인신청서 제출시 세대 전부를 주택유형별 란에 민간분양으로 기재하여 사업계획승인을 받았으며 입주자 모집을 위해 승인받은 입주자 모집공고안에도 분명히 분양가격만 기재되어 있었지 임대보증금이나 임대료에 대한 사항은 전혀 없었습니다.또한 사용검사신청서 제출시에도 세대 전체를 주택유형별 민간분양으로 기재하여 사용검사를 득하였습니다.1) 사용검사 후에는 사용검사신청 시에 기재된 내용(민간분양)들은 더 이상 효력이 없어집니까? 또 미분양세대가 있다는 말은 아직 입주자 모집이 완료되지 못했다는 것으로 생각되어지는데 사용검사를 득한 시점부터는 승인 받았던 입주자 모집공고안도 효력이 상실됩니까?사용검사는 단지 건설된 주택을 사용할 수 있다는 검사권자의 허락이지, 승인받은 입주자 모집공고안의 내용에도 없는 임대관련 내용을 맘대로 적용한다든지 사용검사신청서에 기록된 내용(주택유형 -민간분양)을 더 이상 준수하지 않아도 된다는 허락(= 면죄부)은 아니라고 생각되어집니다.일반적인 건축물도 아니고 20세대 이상의 공동주택은 명확한 법규에 따라 주택 공급이 되어야 한다는 것을 잘 알고 있습니다.2) 저는 아무리 관련규정을 찾아봐도 사용검사 이후에는 사용검사신청 시에 기재된 내용(민간분양)과 승인 받았던 내용(입주자 모집공고안의 분양모집)의 효력이 종료된다는 것을 보지 못했습니다. 혹시 이와 연관된 규정이 있는 관련법령 조항이 있는지 살펴주시고, 민간분양으로 사업계획과 사용검사를 승인 받았지만 미분양시에는 사업주체가 맘대로 공급형태를 바꿔도(즉 분양을 임대를 했다가 다시 분양하는 것 등) 괜찮다는 관련법령의 조항이 있는지도 살펴주시면 고맙겠습니다.사업주체가 사업계획승인을 받을때와 사용검사를 신청할때 기재한 내용인 공급의 형태(민간분양)이 사용검사를 득하고 나면 지켜지지 않아도 된다면 승인은 왜 필요한지도 모르겠습니다.3) 그리고, 사업주체는 민간분양으로 사업계획승인 받고, 승인받은 입주자 모집공고안에도 임대보증금이나 임대료의 언급 없이 오직 분양가격만 나와 있었으며, 공급받은 계약자들도 민간분양아파트인 줄 알고 있었고, 사용검사신청 시에도 민간분양으로 기재를 하였는데 사용검사를 득하고 나서는 사업주체 미분양세대를 맘대로 분양이나 임대로 공급을 해도 되는지 알고 싶습니다.저는 사용검사 전부터도 미분양을 임대로 돌릴거라는 의심을 가졌으며 계속 상황을 주시하고 있었습니다. 계약금과 중도금은 다 치루렀고 사용검사도 끝났으니까 이제 잔금만 치르고 입주를 하면 됩니다. 드디어 사업주체가 미분양 세대가 많다는 이유로 다수의 세대를 임대로 돌릴려는 정황이 포착되었습니다. 그리하여 저는 잔금 치루는 것을 미루며 입주를 미루고 있습니다. 그러는 동안 입주지정기간은 지났습니다. 비록 잔금에 대한 연체도 쌓여가지만 분양아파트가 임대와 혼용이 되면 분양받은 아파트의 자산 가치는 떨어질게 뻔한 이치입니다.저는 분명히 분양아파트 인줄 알고 계약을 했으며 사업주체도 사용검사신청 시에도 분명히 전세대 민간분양으로 기록을 했다고 하는데 미분양이 많다고 이제 와서 일부를 임대로 돌리겠다니 너무나 황당합니다. 계약당시 미분양이 되면 미분양세대는 임대로 잠시 돌렸다가 다시 분양하겠다는 등의 임대에 관해서는 전혀 들어본 적이 없습니다.혹시, 미분양이 되면 분양과 임대가 혼재할 수도 있다는 광고나 관련 서류가 있었다면 저는 이 아파트를 계약할 이유가 없었습니다.4) 그리하여 저는 사업주체가 계속 분양하지 않고 일부세대를 임대 한다는 광고를 시작하거나 임대입주를 하게 되면 민법 제 109조에 의한 착오로 의한 분양계약을 취소 할려고 합니다. 저의 계약취소의 조건이 될 수 있는지를 문의 드립니다.정말 임대와 혼재하는 아파트에는 들어가기 싫습니다.5) 사업주체가 분양계약자들의 동의도 없이 일방적으로 임대를 시행한다면 수분양자들(특히 잔금 완납을 하지 않은 계약자들)의 대응방법으로는 어떤 것들이 있는지 알고 싶으니 적절한 조언 부탁드립니다.6) 기계약자들이 사업주체의 임대공급에 대해 임대공급금지가처분을 신청함과 동시에 착오로 인한 계약취소 소송을 제기하려는데 승소의 가능성이 있는지 알고 싶습니다.계약취소의 소송에서 패소를 하더라도 사업주체가 수분양자들의 동의없이 일방적으로 행하는 임대공급만은 저지하고 싶습니다. 전세 임대 입주 희망자들에게는 전시효과도 줄 수 있구요.(여기서 사업주체가 임대행위를 한다는 것은 정식으로 임대사업자등록도 하지 않고 임대를 하는 것을 의미합니다. 사용검사를 득해 사업주체가 소유주가 되었더라도 현행 관련법규에는 사업주체가 민간분양으로 승인을 받았지만 사용검사시까지 미분양된 세대에 대해 합법적으로 임대할수 있는 임대주택법이 있으니 사업주체가 임대주택사업자 등록하면 될 것으로 여겨집니다. 아니면, 최소한 입주자 모집공고안의 변경승인을 받아서라도 임대 행위를 해야한다고 여겨집니다. -저의 개인적인 생각입니다)민간분양으로 승인해준 관청의 변경승인 없이 또는 임대주택법을 따르지 않고 임대행위를 할 수 있다는게 도저히 이해가 되지를 않습니다.7) 민간분양아파트의 사용검사 후 사업주체가 미분양에 대해 임대주택법을 따르지 않고도 임의로 임대행위를 하는 것이 정당하다는 선례나 판례가 있는지도 살펴주시기 바랍니다.변호사님의 명쾌한 조언을 기다리겠습니다.수고하십시요
님이 알고 계시는 법상식이 대부분 현행 법규정에 의거한 비교적 정확한 지식인 것 같습니다.현행 주택법과 임대주택법규정들을 살펴보면, 사용검사시까지 분양못한 주택은 임대사업자등록을 마치고 임대할 수 있도록 되어 있고, 미분양주택이 있으면 주택건설사업주체가 임대사업자에게 우선 공급할 수 있도록 되어 있을 뿐, 주택건설사업자가 사업계획승인신청을 하고, 입주자모집공고를 하며, 사용검사신청을 하는 각 단계에서 위 규정에 따라 미분양주택을 임대할 수 있다는 것과 임대사업자에게 우선 공급할 수 있다는 취지를 각 신청서 혹은 모집공고에 포함시켜야 하는지 그렇지 않고 승인받은 내용 혹은 모집공고 내용과 무관하게 미분양이 되기만 하면 무조건 임대해도 되는지 여부에 대해서는 법이 침묵하고 있으며, 판례도 없는 실정입니다.수분양자 입장에서 보면, 주택건설사업자의 사업계획승인신청서나 사용검사신청서 혹은 입주자모집공고에 미분양주택을 임대할 수 있다는 사전정보가 들어 있으면, 청약시 투자가치, 분양가격의 적정성 등을 종합적으로 고려하여 청약여부를 결정할 것입니다. 그런데, 이러한 정보없이 위 모든 신청서, 공고내용 등에 임대에 대한 언급없이 100% 분양하겠다는 취지만 언급되어 있다가 나중에 미분양물량이 많아지자 이를 전부 임대로 돌리겠다고 하는 것은 청약결정시 수분양자들이 전혀 예상하지 않았던 변수이고, 임대주택과 분양주택이 혼재되어 분양주택의 가격이 올라가지 않는다면, 애초에 수분양자들의 신뢰를 심하게 해치는 행위라고 보지 않을 수 없습니다. 따라서, 법이 임대가능성여부를 사전에 공고해야 하는지에 대해 침묵하고 있다고 하더라도 수분양자들에게 한방향으로 신뢰를 형성시킨 주택건설사업자로서는 신뢰를 형성시킨 것에 대해 책임있는 행위를 하여야 할 것이고, 법이 이에 대해 규제하지 않는다면 순진한 수분양자들의 희생하에 주택건설사업자의 일방적인 이익만을 강요하는 결과가 될 것입니다.주택건설사업자가 미분양물량을 임대로 돌릴 경우, 주택건설사업자는 수분양자로 하여금 100%분양주택으로만 구성할 것이라는 신뢰를 형성시켰고, 수분양자는 이를 믿고 계약한 것이므로 여기에는 주택건설사업자의 일종의 기망 내지는 수분양자측의 착오가 내재되어 있다고 볼 수 있어, 기망 내지 착오를 이유로 매매계약을 취소할 여지가 있다고 봅니다.한편, 주택건설사업자는 100% 분양하겠다고 했다가 이를 어긴 것이므로 채무불이행에 의한 계약해제사유가 있다고 볼 수도 있습니다.또한, 계약의 취소나 해제가 어렵다고 하더라도 100%분양에서 임대와 분양의 혼재라는 새로운 사정이 발생함으로써 사정변경이 생겼으므로 이를 이유로 분양계약을 해제할 여지도 있습니다.위 모든 주장이 다 받아들여지지 않는다고 하더라도 최소한 임대와 분양이 혼재됨으로 인해 분양주택의 미래가치하락으로 인한 손실분을 주택건설사업자는 배상할 책임은 있다고 봅니다.주택건설사업자가 수분양자들의 동의없이 임대를 강행할 경우 처분(임대도 처분의 일종으로 볼 수 있습니다)금지가처분신청을 하고, 매매대금반환청구(청구원인으로 해제, 취소 등을 주장)소송을 제기할 수 있습니다.임대사업자등록을 하지 않고 주택을 임대할 경우, 임대차의 효력에 대해서는 법에 규정이 없습니다. 주택임대의 경우에는 임차인보호를 위해 법에서 여러 가지 규제를 가하고 있고, 행정청이 감독할 수 있는 장치를 여러 곳에서 마련해 놓고 있는데, 행정청의 규제를 피하기 위해 임대사업자등록을 하지 않고 주택임대를 한다면, 그와 같은 임대차의 효력을 무효로 볼 여지도 충분히 있다고 봅니다.지금까지의 답변내용을 요약하면,주택건설사업자를 상대로 처분금지가처분신청과 동시에 분양계약의 해제 혹은 취소를 원인으로 한 매매대금반환청구소송을 할 수 있고, 최소한 임대와 분양의 혼재로 인한 미래가치하락에 따른 손해배상청구가 가능할 것으로 보입니다. 계약해제주장시에는 상대의 채무불이행을 근거로 하는 것이므로 계약금의 배액상환 혹은 총 분양대금의 10%(보통 분양계약서에는 이러한 내용의 위약금 약정이 되어 있습니다)를 추가로 청구할 수 있습니다.만약, 법원이 위 주장을 인정하지 않을 경우, 임대주택법 조항에 대해 입주자모집공고시에 임대가능성을 언급하지 않고도 임대를 허용하도록 하는 규정으로 해석하는 것은 헌법에 위반된다는 취지로 위헌법률심판제청신청을 하여 헌법재판소의 판단을 받는 방법도 생각할 수 있습니다.다소 내용이 길어졌습니다만, 모쪼록 도움이 되었길 바랍니다.^^