부동산대출승계에 대하여 문의 드립니다. 안녕하십니까.법률적 도움을 받고자 글을 올립니다.다름이 아니오라 저희는 저희가 살고 있는 아파트를 매매하였읍니다.그 아파트에는 7200만원의 한미은행 부동산담보대출이 있읍니다.그런데 아파트 매수자가 4000만원을 승계하고 저희가 나머지 3200만원을 상환하기로 하였읍니다.그렇게 매매계약서를 작성하였읍니다.그리고 이사일에 잔금을 받고 은행에 가서 승계절차를 할려고 했는데 한미은행에서는 부동산담보대출이기 때문에 매수자로 등기가 이전이 되어야 승계절차가 이루어질 수 있다고 하더군여.매수자로 등기 이전이 되면 매수자 매도자가 은행에 관련서류를 가지고 와야 한다고하면서요.그럼 저희는 4000만원에 대해서 승계도 못하고 이사를 가야하니까 조금 마음이 편안치 않습니다.저희가 물어보고 싶은건 계약서상으로는 은행담보대출금 7200만원중에 저희가 3200만원을 상환하고 매수자가 4000만원을 승계하기로 되어있는데 이사일에 은행에서 승계절차도 밞지 않고 등기권리증을 주고 가도 괜찮을까여?만에 하나 매수인이 승계를 안하고 차일피일 미루거나 등등 불미스러운 일이 발생하면 저희는 어떻게 대처해야 하나여?공인중계사분은 매수자로 등기가 나올려면 5일이 걸리고 등기가 나오면 바로 저희한테 전화를 해서 매수자와 매도자가 은행에서 승계를 하면 된다고 하는데 조금 불안하네여!공인중계사 말대로 하면 괜찮을까여?만약 만에 하나 불미스러운 일이 발생하면 어떻게 대처해야 하나여?법률적 지식 좀 알려주세여.감사합니다.
1.귀하 소유의 아파트에 대해 한미은행이 7200만원의 대출금에 대한 근저당권이 설정된 상태에서 귀하께서 이를 매수함에 있어, 3200만원은 상환하고 나머지 4000만원은 매매대금에서 공제를 하면서 이를 매수인이 승계할 경우 발생할 문제에 대하여 문의하시는 것으로 사료됩니다.2.아파트매매에 있어서 매수인이 기존의 근저당권채무를 승계하면서 그 채무금 상당을 매매대금에서 공제를 하는 계약을 하는 것은 채무의 인수계약에 해당이 되며, 이 경우 채권자의 승락이 있어야 그 채무는 적법하게 매수자에게 인수가 됩니다.따라서 채권자인 한미은행이 위 채무인수계약을 승인하지 아니할 경우 매도인과 매수인간의 채무인수계약은 당사자간의 내부적인 계약에 불과하고 채권자인 한미은행에 대한 관계에서는 여전히 매도인이 채무자로 남아 있게 됩니다.3.또한 채무를 인수함에 있어서 특별한 약정을 하지 아니하면 이를 병존적인 채무인수 즉 매수인과 매도인이 함께 그 채무에 대하여 변제책임이 있는 계약에 해당이 되기 때문에, 채무인수를 위해 채권자의 승낙을 받아야 할 경우에는 면책적인 채무인수 즉 위 채무인수를 계기로 매수인인 귀하는 한미은행에 대한 책임을 면한다는 점을 분명히 해 두어야 하고 후일 소유권이전등기및 근저당권의 변경등기내용을 확인해서 면책적인 채무인수로 등기되었는지 여부를 반드시 확인해서 할 것입니다.4.위 답변내용은 담당변호사에 따라 견해를 달리할 수 있으며, 답변내용에 대하여 담당변호사나 본사이트운영자는 법률상의 책임이 없으므로 답변내용은 참고만 하기 바랍니다.