전세금 반환 및 필요 사항에 대한 문의 수고하십니다.저는 금년 6월 12일부로 2년 전세 계약이 만료되었으나 금년 11월말경 신규 아파트 입주로 인하여 집 주인에게 양해를 구해서 계속 거주하던 중 (재 계약서는 별도로 작성하지 않았음) 11월 22일경에 아파트 입주일이 확정되어 9월말 경 구두로 집주인에게 이 사항을 알려 주었습니다.이에 집주인은 기존 전세계약금 (5000천만원) 을 올려서 6500만원에 전세를 내놓았으나 현재까지 전세가 나가고 있지 않습니다.이에 본인은 11월22일 신규 아파트 입주로 인하여 전세금 반환요청을 하자 전세가 빠져 나가면 주겠다는 입장을 보이고 있습니다.문제는 신규 아파트로 이사시 전입 문제 및 전세금 미반환에 따라서 향후 임차인에 대한 권리가 상실될까 걱정이 됩니다.11월 22일날은 입주를 하여야 하는데 향후 전세금을 반환 받기 위한 안전 장치 및 필요 사항 은 무엇인지 문의 드립니다.자세한 답변 부탁 드립니다.감사합니다.
질의에 답변드립니다. 주거용 건물의 임대차 묵시적 갱신을 규정하고 있는 주택임대차보호법 제6조 제1항에 의하면 임대인이 임대차기간만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기가난료전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 또한 같다고 규정하고 있고, 동조 제2항에 의하면 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다고 규정하고 있기 때문에 귀하의 경우 주택임대차보호법상의 묵시적 갱신이 이루진 것으로 보여집니다.한편 동법 제6조의 2에 의하면 제6조 제1항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있고, 해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다고 규정하고 있습니다. 따라서 귀하의 경우 9월경에 구두로 계약해지의 통지를 하였기 때문에 해지의 효력은 3월이 경과된 12월경에 발생될 것 같습니다. 참고로 귀하의 경우와 같이 임대차기간이 종료된 후 임차보증금을 반환받지 못한 경우 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하려면 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기가 경료되면 귀하가 타처로 이사하여 대항요건을 상실하지 않더라도 대항력 또는 우선변제권을 그대로 유지할 수 있게됩니다. 그러나 귀하의 경우 임차권등기명령을 신청하려면 계약해지 통지후 3월이 경과되어야 하므로 12월까지는 대항요건(주택의 인도및 전입신고)을 계속적으로 갖추어야 할 것 같습니다.도움되시길 바랍니다.