임대차 주택에 생긴 곰팡이 발생 원인에 따른 책임 소재 안녕하세요. 저는 2층으로 된 다세대주택집 주인입니다. 두 달 전 2층에 새로운 세입자가 들어왔습니다. (월세 11월 중순) 이사온지 한달반 후(1월 초) 집에 곰팡이가 조금 생겼다고 연락이 왔습니다. 그 때는 대수롭게 생각하지 않아 확인하지 않았는데 그로부터 한 달 후(2월 초) 곰팡이가 많이 생겨 못살 정도라고 전화가 와서 올라가보니 방 3개 중 안방은 창문 상단에 물방울이맺히는 결로현상이 발생하였고 이로 인해서 곰팡이가 3면에 걸쳐 퍼져있었고 나머지 작은방에는구석에 조금 피어있었습니다. 세입자 말로는 원래 곰팡이가 있던 집인데 겨울되니깐 다시 생기는것 같다고 합니다. 그래서 작년까지 8 년간 살았던 세입자에게 전화를 걸어 확인해본 결과 8년 동안 곰팡이가 생긴 적은 한번도 없었다고 했습니다. 가장 궁금한 것은 결로의 주된 원인이 무엇인지 입니다. 단열공사 업체에서 방문하여 말하길, 1. 단열 부족으로 인한 결로현상이기 때문에단열공사를 해야한다는 것입니다. 그렇게되면 집주인인 제가 수리비용 전액을 부담해야 하는 상황입니다. 2. 도배업자를 불러다 물어보니, 단열보다는 환기부족으로 인한 현상이라고 합니다.20년 넘은 집이라 우풍이 있어서 세입자들이 바람을 막기 위해서 창문을 두꺼운 비닐로 막고 생활하고 있었는데 그것이 주된 원인이라고 합니다. 이 말을 들은 세입자는 환기를 했다고 하며작은방에는 비닐로 막지 않았는데 구석에 곰팡이가 피었다고 합니다. 결로의 주된 원인을 무엇으로 봐야하는지, 주된 원인에 따라 수리비 부담이 달라진다고 들었습니다. 민법 623조에 의하면세입자는 사용물을 잘 사용해야 하는 의무가 있고, 집주인은 세입자가 잘 사용하게끔 하자보수를 해줘야 한다고 나온 것을 확인했습니다. 이 부분이 어떻게 적용될까요? 그리고 한 가지 더 궁금한 것은 곰팡이 생기고 방치한 결과 곰팡이가 안방 대부분에 생겼는데 이것이 집을 망가뜨린것으로 볼 수 있는지 (환기부족 등의 잘못된 생활방법) 한번 생긴 곰팡이는 없어지지 않는다고 들었는데 집주인인 제 입장에서는 나중에 다른 세입자 들일 때 대대적인 공사가 필요한 사항이 발생할 것으로 생각되어 세입자에게 손해배상 청구라도 하고 싶은 심정입니다. 손해배상 청구가가능할까요? (살면서 발생하는 하자 중에서 적은 비용으로 고칠 수 있는 부분은 임차인도 고치며살아야 한다는 글을 읽은 것 같습니다. 이 부분을 적용하면 처음 곰팡이 생겼을 때 빠른 조치를취하지 않고 방치한 것으로 인한 손해배상청구 가능한지요?) 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 빠르고 정확한 답변 부탁드립니다.
1. 그 원인이 명백하게 밝혀지지 않은 경우에는, 어느 족에 과실이 있는지를 확정할 수 없어    결국 양쪽 모두 상대방에 대해 아무런 청구를 할 수 없게 됩니다.2. 사안의 경우, 저 역시 신혼 초에 경험한 적이 있습니다. 물론 임차인 입장이었지요. 제가    생각하기에는 20년 이상 된 노후화된 주택에 의한 임대인 측의 과실와 임차인의 임차   목적물 사용상의 부주의(사안에서, 환기를 잘 시키지 않는 점 등) 모두가 원인인 것 같습   니다. 저 역시 그러했었거든요.    물론, 어느 쪽이 보다 큰 원인을 제공하였는지 여부는 (소송의 경우라면) 감정 등을 통하여    밝혀져야 할 것입니다. 그에 따라 손해배상액의 구체적인 액수 및 과실상계비율 등이 정해   질 수 있습니다.3. 사안에서, 임차인은 결로현상에 대해 임대인 측에 시정을 요구한 사실이 있는데, 그러한    사실이 임대인 측에 불리하게 작용할 수 있는 원인이 됩니다. 반면, 임차인도 그러한 현상에   대해 적절한 조치를 취하지 못한 점에 대해 어느 정도는 과실이 인정될 듯합니다.4. 만약, 결로 현상이 임차인 측이 환기를 적절히 하지 않은 점에 있다면, 임차인이 이사 간    이후 도배만 다시 하더라도 문제는 없을 것입니다(이 역시 경험이 있습니다). 물론, 임차인   의 양해 하에 임차인의 거주 중에도 얼마든지 가능합니다(이 역시 경험이 있습니다).       또한, 8년 동안 거주하면서 아무런 문제가 없었다는 前 임차인의 진술에 기초하여 볼 때는    임차인 측에 다소 불리한 점으로 작용할 수 있습니다. 이 때 그 사실만으로 현 임차인에게    과실이 있다고 바로 단정하기는 어렵습니다.5. 말씀 드린 바와 같이, 최우선적으로 그 원인을 밝혀 보셔야 합니다. 그래야만, 상대방에    대한 손해배상 청구가부를 결정할 수 있습니다. 더욱 중요한 것은 서로 조금씩 양보하는    것이 최선의 방법이라는 것을 알려 드리고 싶습니다. 여튼, 화이팅입니다!!