기간약정이 있는 임대차보증금의 반환요구 안녕 하십니까, 저는 부산에 살고 있는 조o홍 입니다, 저는 김해에 대지를 임대를 받아 건물을 지어 임대를 놓은 전대인 입니다, 먼저 이런 소송의 건이 1건 있었습니다,1심에서 패소하여 항소심에서 합의를 조정한 사건이 앞에 있었습니다, 같은 사무실에서 일을 하든 임차인 역시 똑같은 소송을 제기를 했습니다, 이러한 일들이 도미노 처름 번지고 있습니다, 영업을 하다 안되면 달세를 안주고 소송을 하고 있습니다, 전대인은 달세를 안준다고 해서 취할수 있는 방법이 전혀 없습니다,사무실 임대는 주택임대와 완전히 반대 현상이 일어 나고 있습니다, 들어올 사람이 없는것입니다, 이런씩으로 나가다가는 건축비명목으로 제가 안고 인수안 임대차보증금을 달세도 받아 보지도 못하고 전부 물려 줘야 할 지경에 이르렀습니다, 이런일이 발생이 될줄 상상도 못했습니다,저는 처음에 저보다 앞에 임대를 놓은 전대인이 있었고 제가 약5개월후에 임대차보증금과 지주에게 지불한 임대차보증금을 주고 전체를 인수를 했습니다,그기에는 자동차 매매상사 4곳과 사무실 1개에 보험과 자동차 할부금융 이 각각 보증금 1.000만원에 월20만원에 1999년 5월 20일 부터 60개월(5년) 계약이 되어 있었습니다, 제가 인수를 하고 앞전대인과 전차인을 만나 다시 계약서를 제이름으로 작성을 했습니다, 임대 차익이 많이 나는 것이였기에 저는 아무 생각 없이 인수를 했습니다, 인수금액 임대차보증금 총 6.600만원을 제가 안고 지주에게 임대차 보증금 3.000만원을 지불을 했습니다,나중에 앞전대인에게 왜 이런걸 팔았느냐고 하니까, 달세가 너무 안오고.자꾸 장사를 못하겠다고 하면서 임대차 보증금을 돌려 달라는 예기를 하더라는 것이였습니다그 불똥이 저에게 떨어 진것입니다, 저도 그동안 사업을 하다 다 틀어 먹고 괜찮다고 생각을 하여 약1달간을 현장 답사하고 생각을 많이 했습니다, 빚을 약 1.000만원정도 내어 인수를 했습니다,정말 달세가 안나오고 받기가 힘이 들었습니다,상가는 주택과 달리 달세를 안주니 할수 있는 방법이 없었습니다,경기 침체와 사무실 과포화 상태로 들어 올 사람이 없는 것이였습니다, 본론을 말씀 드리겠습니다,저와 재계약을 하고 그동안 단한번의 달세도 주지 않고 있다가, 임대차보증금 반환청구 소송을 하였습니다,임차인은 그동안 고의적이고 달세를 안주고 있었든 것 같았습니다, 게획된 수순을 밟고 있었습니다,저는 가만히 않아서 아무 이득도 없는 소송을 해야만 할 지경입니다, 8월 7일 첫재판 입니다, 어떻게 대처를 해야 할까요?전문가님들의 고견을 듣고 싶습니다,
임차인이 귀하에게 약정한 월임료(달세)를 지급하지 않을 경우 임대인으로서는 위 약정에 따른 월임료의 지급을 구하는 소송을 제기하거나, 또는 위 월임료를 연체한 것이 2회에 이를 경우에는 임대차계약 자체를 해지할 수 있습니다(민법 제 640조).즉, 임차인이 월세를 주지 않을 경우 임대인으로서는 계약의 이행을 강제하거나 또는 계약해지중에서 어느 쪽이 이익인지를 선택해서 하면 될 것입니다(이러한 선택권은 임대인에게 있는 것이며, 임차인은 임의로 계약을 해지할 수 없음). 예컨대, 위 임차점포에 들어올 임차인이 별로 없다면 계약을 해지하는 것보다 임차기간동안 체납된 월세를 후일 임대차기간이 만료될 경우 보증금에서 공제한 후 잔액만을 임차인에게 반환하면 될 것입니다.귀하가 위 계약 자체를 모두 인수하여 임차인과 재계약을 하였을 경우 위 임차기간이 만료되지 않은 상황에서는 임차인은 보증금의 반환을 청구할 수 없습니다.만약 임차인이 귀하를 상대로 제기하였다는 소송이 아직 임대기간이 만료되지 않았고, 또 귀하가 임차인과 사이에 임대차계약을 종료하기로 합의한 바 없다면, 귀하는 위 소송에서 이와 같은 취지의 답변서를 제출하시기 바라며, 이 경우 임차인의 전세보증금반환청구는 법원에서 받아들여지기가 어려울 것입니다. 즉, 임대기간이 만료되지 않았다면 위 소송에서 임대인인 귀하가 이길 가능성이 높다할 것입니다.참고하십시오.