임대인의 가등기설정 안녕하십니까 다음과 같은 경우입니다.저는 갑외 3인의 지분으로 되어 있는 상가중 일부(10평)에 대하여 2001년 5 월 25일에 임대기간 2년, 그리고 임대보증금은 3000만원에 임대차계약을 체결하였습니다.계약체결당시 저는 위 갑에게 현재 등기부상 갑외 3인이 공유자로 되어 있는 관계로 전체 공유자를 동의를 받아야 되지 않겠느냐고 하니까 하는 말이 이들 공유자들은 다 친척들이니 전혀 문제가 없다고 하길래 이를 믿고 위 갑하고만 임대차 계약을 체결하였습니다.이렇게 지내는 동안 계약기간은 묵시적으로 갱신되었고 그 기간이 지금에까지 이르고 있습니다.이후 저는 사정상 계약을 종료하고자 하는 가운데 부동산 등기부 등본을 열 람해 본즉 위 갑의 지분은 2003년 7월 3일자로 을에게 소유권이전청구권 가등기가 되어 있었습니다이 경우 저는 어떻게 해야 하는지요 갑하고만 계약해도 문제가 없다고 해놓고서 이와 같이 자기 지분 전부 를 을에게 소유권이전청구권가등기를 해놓은 갑을 상대로 취할수 있는 조 치와 아울러 을을 상대로 갑과의 임대차계약에 근거하여 그 임대보증금 의 반환을 청구할수 있는지요 청구할수 있다면 본등기가 경료된 이후에 해야 하는지 아니면 가등기상태에 서 해도 되는지 여러모로 궁금하여 이와 같이 질의올립니다.
갑에게 위 상가건물지분이외에는 달리 재산이 없을 경우 갑이 자신의 지분을 을에게 소유권이전등기청구권의 가등기를 해 놓는 것은 사해행위에 해당된다는 이유로 그 가등기의 말소를 구하는 소송을 제기할 수 있습니다. 이 경우 갑과 을의 관계, 위 청구권의 원인관계, 매매대금의 지급여부 등 여러 사정을 감안해서 사해행위에 해당되는지 여부가 판정될 것입니다.한편, 귀하가 갑과 상가임대차계약을 체결하고, 입주하여 상가를 운영하고 또 세무서에 사업자등록을 한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력이 생기며, 이 경우 상가건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다(상가건물임대차보호법 제 3조). 귀하의 계약체결은 위 상가보호법이 시행되기 이전이지만 위 법률 부칙2조에 의하여 위 3조가 적용됩니다.다만, 위 임대차계약체결이전에 위 상가건물에 다른 사람의 저당권 등이 이미 설정되어 있으면 이와 같은 대항력이 인정되지 않습니다.결국, 만약 임대인인 갑이 귀하에게 전세금을 반환하지 않는다면 귀하로서는 전세금청구소송을 제기하거나(대항력을 갖췄고, 을 앞으로 가등기에 의한 본등기를 마쳤다면 을을 상대로 전세금반환소송), 사해행위취소소송을 제기할 수 있습니다. 끝.