집을 수리하기 위하여 잠시 집을 비운사이 저의 가재도구들이 모두 사라져 버렸어요 1.저는 다가구 주택에 금1,800만원에 전세를 살고 있는 세입자인데 오는 26일에 군에 입대를 하여야 할 처지에 놓여 있습니다.그런데 9개월 전에 위 주택이 매매되어 소유주가 바뀌었으나 현재까지 9개월 동안은 침묵을 지켜오던 현소유주가 제가 위 집을 수리하기 위하여 잠시 집을 비운사이 저의 가재도구가 모두 없어지는 엽기적인 일이 발생하였습니다.나중에 알아보니 현소유주는 자신은 전소유주로부터 저를 포함한 4인의 임차보증금을 승계받거나 이를 고지 받은 사실이 전혀 없었기 때문에 위 주택은 세입자가 없는 공실로 알았고 세간살이는 쓰래기인줄 알고서 모두 내다버렸다는 것이 었습니다.현소유자는 세간살이를 모두 내다버린 뒤 도배, 장판공사를 하였고, 다른 세입자를 황급히 찾고 있었던 것입니다.위 건은 현재 경찰에서 현소유주를 상대로 조사하여 검찰에 기소의견 송치를 하였는데 현재까지는 처분이 내려지진 않았지만 담당 검사는 현소유주에 대하여 기소할 의사가 있음을 분명히 한 상태입니다.그리고 전소유주가 경찰에 출석하여 현소유주에게 위 주택을 매매할 때 저를 포함하여 세입자가 총 4명이 있고 이들의 전세보증금의 합계금이 5,000만원임을 분명히 고지하였다는 진술을 하였습니다.2.저는 위와 같은 일이 있은 직후, 현소유주를 상대로 전세보증금반환 청구소송을 제기하였습니다.그런데 현소유주는 전소유주로부터 당해 주택에 임차인이 있다는 사실, 전세보증금이 얼마라는 사실에 대하여 승계받거나 고지받은 사실이 없어서 전세보증금의 반환의사도 없고 오히려 세입자인 제가 위 주택을 불법으로 점유하였다며 억지를 부리는 한편 저를 상대로 명도소송까지 제기한 상태입니다.3.위 사안에서 경찰서에서 전소유주가 세입자의 문제를 충분히 고지하였다며 그래서 9개월간 현소유주가 침묵하였다라는 사실은 차치하더라도, 제가 준비서면 작성시 현소유주를 상대로 임차인의 전세보증금 승계의무에 대하여 그리고 기타 현소유가 모든 것을 고지 받고 승계를 받았음에도 모른 다고 때는 쓰는 것에 대하여 어떠한 내용을 상대를 공격을 하여야 하는지 도움받고 싶습니다.4.그리고 제가 군에 입대를 하는 관계로 위 전세보증금을 채권양도 하여야 할 처지인데 임차권등기명령이 내려져 등기부등본에도 등재되어 있고 소액 임차보증금인 저의 전세보증금을 채권양도 할 경우 위 주택이 경매로 처분되다면 배당절차에서 저의 권리인 최우선변제권이 채권양수인에게 그대로 적용될 수 있는지요?혹시 후순위로 밀려날까봐 걱정이 됩니다.군입대를 앞둔 총각입니다.실질적으로 도움이 될 수 있는 답변 주신다면 고맙겠습니다.
(1)주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하는 것으로 보기 때문에, 임차건물의 양수인인 새로운 임대인은 임차인에 대한 권리.의무를 승계하지 않았음을 이유로 보증금반환을 거부할 수는 없습니다. 그러한 항변사유는 전임대인과의 내부관계에 불과하여(임차건물의 양수인이 양도인에게 담보책임을 추궁하는 것은 별론), 그러한 사유를 가지고 임차인에게 항변할 수는 없습니다. 따라서 임차인 입장에서는 임대차보증금반환청구소송이나 건물명도소송에서 전임대인과의 유효한 임대차계약체결사실과 임대차계약의 종료사실 및 보증금을 아직 반환받지 못했다는 사실을 입증하기만 하면 되고, 새로운 임대인에게 달리 공격할 방법을 강구하지 않으셔도 될 것으로 보입니다.(2)일정한 경우(예컨대, 계약의 합의해지 또는 당사자의 특약에 의해서) 전세권과 분리하여 전세금반환채권만을 양도할 수 있다는 판례가 있습니다만, 임대차의 경우에는 보증금이 계약의 본질적 요소가 아니므로 당연히 임차권과 분리하여 임차보증금반환채권만을 분리하여 양도할 수 있을 것으로 보입니다. 그러나 이 경우 양수인의 입장에서 임대차보증금반환채권을 양도받는다고 하여 임차인의 지위까지 승계하는 것은 아니기 때문에, 임차권등기명령이 되어 있다는 이유로 경매시 최우선변제권까지 보장되지는 않습니다. 원래의 임차인은 보증금반환채권이 없는 단순한 임차인에 불과하게 되고 보증금반환채권의 양수인은 무담보 채권자에 불과하게 되어, 그 결과 대항력과 우선변제권이 있던 위 임차권은 임차인의 지위와 보증금반환채권자의 지위가 분리되어 그 효력(특히 우선변제적 효력)이 상실되는 것으로 판단됩니다.(3)위 견해는 제 개인적 의견이므로 달리 해석할 여지가 있습니다. 좀 어려운 문제가 있군요. 좀더 연구해보겠습니다.