부동산 매매예약 계약 문의 드립니다. 안녕하세요. 이번에 조그마한 부동산을 하나 매수하려고 합니다. 지주와는 20여 년간의 친분이 있는 사이입니다.* 매수 희망 토지는 현재 경기도 소재의 토지로, 토지거래허가구역 입니다.* 제 회사에서 필요한 창고부지를 개발하고자 합니다.* 해당토지 소재지의 건축사사무소에 문의하니, 창고부지 허가는 득할 수 있다고 합니다. 허가   득 이후에는 매매가 가능한 것으로 해당 자치단체에 확인했습니다.* 창고신축은 2건으로 진행할 예정입니다. 제 회사와 제 친구회사 입니다.* 대략적인 매매 조건1) 향후 토지거래허가를 득하거나, 토지거래허가구역에서 해제되거나,기타 개발행위로 인하여    매매가 가능하게 될 경우에, 해당 토지에 대해 등기이전을 하기로 한다.2) 매도희망자와 매수희망자는 매매예약증서를 작성하고, 매매대금을 완불하기로 한다. 이후 매   도희망자는 해당토지에 대한 모든 권리를 포기한다.3) 매매대금(5억 원)을 완불한 이후, 매수희망자가 해당 토지를 담보로 금융권 대출을 받고자    할 경우, 매도희망자는 해당토지를 매수희망자에게 담보제공하기로 동의한다.4) 매매예약증서 작성 이후의 토지보유와 관련한 일체의 제세공과금은 매수희망자가 부담하기로   한다.5) 매도희망자가 위 계약의 체결을 무효화하고자 하는 경우, 기 수령한 토지매매예약금(토지대   금 전부, 5억 원)의 3배의 금액(15억 원)을 매수희망자에게 지불하여야 한다.* 우려하는 점은제가 위 토지의 매각대금 5억 원을 매도자에게 전액 지불하고, 토지사용승낙서를 받아서 개발행위허가를 득하였을 경우 꽤 많은 비용이 발생할 것으로 보입니다. 인허가 비용, 토지개발부담금과 기초 토목 공사비 포함 약 5억 원정도 발생할 것으로 추정됩니다. 개발된 이후에 해당 토지의 시가는 약 25억 원정도 되는데(현 주변시세대 비 추정가), 절반은 제가 창고로 사용하고 절반은 친구회사에 매각할 예정입니다. 이럴 경우, 해당토지의 가격이 상승하여 혹시나 매도 희망자가 위 계약해지를 하지 않을까 하는 우려가 되는데요. 물론 그렇게 할 것으로 생각하진 않습니다만 금전이 개입되면 어떤 일이 벌어질지 몰라서 미리 대비하고자 합니다. 그래서 위 5항에 매매예약금(기완불한 토지매매대금 5억 원)의 3배에 해당하는 위약금 조항을 넣었습니다. 정상적으로 토지거래허가를 득하고 매수하는 것이 옳지만, 주변 타 토지에 비해 매수가가 저렴하고 (상대적으로 공사비는 많이 발생) 토지주와는 친분이 돈독하여 업무진행에 편리하여 꼭 위 토지를 매수하고 싶습니다.* 문의드릴 점은위와 같이 계약을 하고 토지개발행위(창고 신축)를 진행하여도 문제가 없을런지요? 위 위약금 조항 외에, 향후 토지 매도 희망자의 변심에 대응하여 선제로 취할 수 있는 방편이 있는지요?처분금지가처분도 생각해보고 주변에 문의를 드리니, 토지거래허가구역 내에서의 처분금지가처분은 받아들여지지 않는다고 하더군요. 제가 생각해둔 방법은1) 근저당권을 3배수로 하여 미리 설정해두는 방법(채무자 - 현 토지주, 근저당권자 - 저(본인))2) 해당 부동산을 제 개인명의로 담보제공을 받아, 제 회사에 담보설정(근저당권)을 하는 방법.   (담보제공자 - 현 토지주, 차주 - 저(본인), 대주(근저당권자) - 제 회사)이렇게 해두면, 혹시나 위 매매예약이 해지가 되더라도 제가 투자한 대금(토지대금, 개발비용 등)은 회수할 수 있지 않을까 생각하는데요. 법률적으로 합법적이면서도 투자금 보존에 안전한 방법을 알려주시면 정말 감사하겠습니다. 새해 복많이 받으시고, 하시는 일 모두 잘 되시길 빕니다.
안녕하세요. 이기덕 변호사입니다. 1. 토지거래허가구역내의 매매계약에 있어서 허가를 받기 위한 협력의무 불이행 또는 매매계약   의 철회에 대비하여 손해배상액을 약정하는 것도 유효하므로 매매계약서상의 위약금약정은    유효하고, 이로써 위약금을 담보할 수 있습니다.    다만 5항의 문구를 매도인이 본 매매계약을 철회하거나 무효화 하고자 하는 경우 매도인은    매수인이 지급한 토지매매예약금 5억 원의 3배에 해당하는 금액인 15억 원을 매수인에게 지   급하여야 한다.라고 수정하면 더욱 명확할 것으로 보입니다.2. 그리고 매도인이 토지거래협력절차를 이행하지 않고 매매계약의 효력을 다투는 경우 토지거   래허가신청절차청구권을 피보전권리로 하여 해당 토지에 대해 처분금지가처분 신청을 할 수    있고, 협력의무불이행에 대한 손해배상청구도 할 수 있습니다.3. 근저당권을 설정하는 것도 방법이 될 수 있지만 추후 매도인이 근저당권은 통정허위표시라고   하면서 무효를 주장할 수 있으므로 다툼의 여지는 있습니다. 4. 따라서 매도인의 변심에 대해 위와 같은 대응책은 있지만 현재 상태에서 완전무결하게 매도   인의 변심을 미리 막을 방법은 없습니다.