상가 가등기질문에 2번이나 질문하고도 소통이 안되어 자세히 질문합니다 제가 가등기권자가 아니라 제3자 병입니다 갑 채무자 가등기설정자이고 을 채권자 매매예약가등기권자이고 병이 접니다 을이 매매예약가등기를(담보가등기아님) 해놓고 변제기가 지난후에 병 에게 매매계약을 한후 을이 갑명의의 상가를 갑에게서 미리받은 이전서류로 을 앞으로 소유권이전을 한후 청산절차도 거치지않고 병에게 또다시 소유권을넘겨 주었습니다.그러니까 갑명의의 상가가 을앞으로 매매예약가등기를 해놓고 돈을 빌려주고 변제기가 지나니까 을이 가등에기한 본등기를 하고 청산절차도 거치지 않은채 저 병에게 팔아 소유권이전을 해주었습니다 저 병은 영문도 모르고 을에게서 매수하였는데 원소유자 갑이 저의 상가에 처분금지 가처분을 해놓고 소유권말소 소송을 해왔습니다 그래서 제게 선의의 제3자로서 보호를 받을수 있는가와 대처방법을 질분합니다 소통이 안되어 정말죄송합니다
질문 다시 정리해서 재답변드립니다.1.갑과 을 사이의 가등기가 매매예약 가등기인지 담보가등기인지 여부가 문제되는 사안인 것 같습니다.앞서 답변드린 바와 같이 위 가등기의 종류에 따라 법률관계가 달라지게 되는데, 을이 갑에게 돈을 빌려주고 이를 담보하기 위해 가등기를 설정한 것이라면 담보가등기라고 볼 수 있습니다.2.이 경우 가담법이 적용되려면 매매예약 당시 부동산의 가액이 차용액과 이에 붙인 이자를 합산한 액수를 초과하여야 하는데, 사안의 경우 부동산 시가가 차용액과 이자를 합산한 액수보다 작다면 가담법이 적용되지 않습니다.따라서 소송에서는 의뢰인이 매매예약 당시의 부동산의 시가를 입증하여 가담법의 적용을 부정하는 항변을 해야 할 것으로 보입니다.3.가담법이 적용되는 사안이 아니면 가담법상의 청산절차를 거칠 필요가 없고, 따라서 을의 가등기에 기한 본등기는 유효하며 의뢰인의 소유권이전등기도 적법유효한 등기로서 말소되지 않습니다.4.설령 가담법이 적용되고, 이에 따라 을이 가답법에 정해진 청산절차를 밟지 아니하여 담보목적부동산의 소유권을 취득하지 못하였음에도 그 담보목적부동산을 처분하여 선의의 제3자인 의뢰인이 소유권을 취득한 것이라면 의뢰인은 가등기담보법 제11조 단서에 의하여 적법유효한 소유권을 취득할 수 있습니다.따라서 이 경우 의뢰인은 소송에서 선의의 제3자 항변을 하셔야 합니다.5.결국 갑이 의뢰인을 상대로 제기한 소유권이전등기말소청구소송의 쟁점은 가등기의 종류가 담보가등기인지 여부와 가담법의 적용여부 및 의뢰인이 선의의 제3자인지 여부가 될 것으로 보이므로 이점에 관하여 항변하시기 바랍니다