임대차계약과 전세보증금 채권의 실효성에 관하여 1. 저는 갑에게 부동산 매수대금을 빌려 주어 갑이 단독주택을 구입하였는데 은행의 채무를    불이행하여 위 주택이 경매 직전(경매가 임박함)에 놓이게 되었습니다.2. 이렇게 되자 저는 갑에게 빌려 준 채권을 회수하는 방법이 위 주택을 세를 놓아 채무에 충당   하는 방법이 유일한 방법(소액임차보증금을 염두에 둔 조치였음. 가장 임차인과는 관련이    없음)이라는 생각이 들어 갑과 협조하여 4명의 임차인을 섭외하여 약 60평의 단독주택을    쪼개어 부분적으로 임대를 하였습니다.3. 갑은 저에게 임대보증금 전액을 직접 받으라고 하여 저는 임대보증금 중에서 일부만 수령   하였음에도 마치 보증금 전액을 수령한 것처럼 하여 이 금액 만큼 갑의 채무를 감액해 주었   습니다. 4. 여기서 일부 받지 못한 임차보증금은 임차인들의 경제적 사정이 좋아지면 받기로    하였습니다.5. 그런데 경매가 들어오기 직전에 위와 같이 세를 놓은 주택이 경매가 취소되었고 곧바로 을에   게 소유권이 이전 되었습니다(이때 갑은 을에게 임차인의 임차보증금이 얼마라는 사실을    고지하며 채무를 승계하고 소유권 이전을 하여준 것임).6. 소유권이 이전되자 임차인들은 을에게 보이라, 수도 등의 공사를 하여줄 것과 임대차기간이    만료에 따른 임차보증금의 반환을 요구하였으나, 을은 갑으로부터 임차인들의 임차보증금    채무를 승계 받거나 고지 받은 사실이 없다며 보증금의 반환을 거부하고 있습니다.7. 나중에 알고 보았더니 임대차계약 시 보증금 전액을 갑이 저에게 채무금과 상계하여 처리한    부분, 보증금 중 일부를 세입자들의 경제적 사정이 좋아 지면 추후에 받기로 한 부분 등을    갑이 을에게 얘기하면서 이러한 사유가 불법요인이 되는가와 이로 인한 임대보증금의 반환   의무를 회피하여 보증금전액 중 각 2분지 1씩 나누어 먹으려는 속셈을 알게 되었습니다.8. 위와 같은 사정인 바, 소유권을 이전받은 을은 임차보증금의 반환을 이행하지 않아도 되는    것인지, 보증금중에서 일부 미지급된 보증금의 지급 일자는 갑과 을 사이 소권이전이 된    날짜를 기준하여 이전에 지급하여야 을에게 대항 할 수 있는지 아니면 그 지급기일에 관계   없이 무조건 임차보증금의 금액만큼 대항 할 수 있는 것인지 임차인들을 대신하여 질의를    드리오니 구체적인 답변 주시면 고맙겠습니다.
안녕하세요.1. 갑과 상담자 및 을 사이에 임차인의 임대차보증금에 대한 약정이 있으므로 위 임대차보증금   을 모두 지급받을 수 있습니다.   물론 허위임차인이라면 사기죄 등이 될 것이나 허위임차인은 아니므로 사기죄가 되는 행위는   아닙니다.2. 만약에 임차인의 보증금을 지금치 않으면 임차인들이 임차권 등기를 하고 소송을 하여 판결   을 받고 강제집행을 하면 됩니다.위와 같은 방식으로 하면 임차인들은 임차계약서에 기재된 보증금 전액을 받을 수 있으리라 생각합니다. 행운을 빕니다.