Gayrimenkul ve emlak piyasalarında 2007’de kendini hissettiren durgunluk, 2008’in ilk ayında da devam ediyor. İstanbul’un merkez ilçelerinde Ataşehir, Fulya gibi istisnaların dışında emlak fiyatlarında düşüş gözlenirken, konut alıcıları merkeze uzak olmalarına rağmen daha çok sosyal donatı alanlarına sahip, site tarzı yeni projelerden ev almayı
ayrimenkul ve emlak piyasalarında 2007’de kendini hissettiren durgunluk, 2008’in ilk ayında da devam ediyor. İstanbul’un merkez ilçelerinde Ataşehir, Fulya gibi istisnaların dışında emlak fiyatlarında düşüş gözlenirken, konut alıcıları merkeze uzak olmalarına rağmen daha çok sosyal donatı alanlarına sahip, site tarzı yeni projelerden ev almayı tercih ediyorlar.
Eskiden satılık tabelaları bir günden fazla evlerin camında asılı kalmayan merkez ilçelerde artık 6 ay dan fazla camında kiralık, satılık ilanı bulunan bir çok ev bulunuyor.
2007’nin son dönemindeki emlak fiyatlarının, 2008 Ocak ayında da aynı seviyede kaldığını dile getiren Emlak Komisyoncuları Odası Başkan Yardımcısı Nizamettin Aşa “Markalı konut projeleri dışında satılan ev nereyse yok. 2008’de satılık tabelalarında yazan fiyatlar 2007’nin son dönemiyle aynı. Ancak bugün bu fiyatlar üzerinden yüzde 20 – 30 bir pazarlık payı ile konut satın alınabiliyor” dedi.
Aşa, emlak piyasasında 2007 yılının başından itibaren seçimler ve piyasadaki şişkinlikten dolayı yaşanan durgunluğun 2008 yılında da devam edeceğini belirterek, “Durgunluğun ana kaynağı henüz piyasada, ekonomide ve konut finansmanı alanında istenilen hiçbir olumlu gelişmenin sağlanamamasıdır. Ayrıca gayrimenkul değerlerinin sağlıklı tespit edilememesi nedeniyle gelişi güzel, başı boş bir fiyat mekanizması da piyasayı olumsuz etkiliyor” dedi. Tüm bu faktörlerin bir araya gelmesiyle 2008’de de emlak piyasasındaki durgunluğun belli başlı bölgeler dışında devam edeceğine işaret eden Aşa, 2008’in son çeyreğinde dönemsel bir canlılık olabileceğini ifade etti. Aşa, 2009’un ise bir geçiş dönemi olacağına değinerek, 2010 yılında da mortgage sisteminin sağlıklı işlemesiyle birlikte konut sektörünün canlı ve hareketli bir sürece gireceğini kaydetti.
Merkez ilçelerde emlak fiyatları düştü
İstanbul’un merkez ilçelerindeki emlak fiyatlarında genel olarak bir düşüş yaşandığını kaydeden Aşa, “Merkez ilçeler içerisinde bazı istisnalar var. Örneğin Ataşehir, emlak fiyatlarındaki artışta son birkaç yılın şampiyonu. Avrupa yakasında da gizli kalmış bir bölge olan Fulya’nın prim yaptığını gördük. Bunun dışındaki merkez ilçelerde fiyat düşüşleri yaşandı” diye konuştu. Aşa, konut alıcılarının daha çok sosyal donatı alanları olan, şehir dışındaki yeni projeleri tercih ettiklerini, merkezdeki konut stokunun eski yapılardan oluştuğunu ve sosyal donatı alanlarından yoksun olduğunu dile getirdi. “İnsanlar artık yarım saat sokak sokak gezerek araçlarını park edecek yer aramak, çocuklarının sokak aralarında, güvensiz yerlerde oynamalarını istemiyorlar” diyen Aşa, ailelerin daha çok yeni projeleri tercih ederken, öğrenciler ve bekarların ise merkez ilçeleri tercih ettiklerini anlattı.
Mortgage sisteminin oturmaması durgunluğu tetikliyor
Durgunluğun altında yatan en önemli etkenin başında konut finansmanı kanununun henüz tam anlamıyla işlerlik kazanmamasının geldiğine değinen Aşa, mortgage sisteminin en önemli özelliği olan menkul kıymetleştirmeye yönelik çalışmalar henüz tamamlanamadığını vurguladı. Aşa, mortgage sistemini ekonomiye entegre etmek için zaman kaybetmeksizin gerekli düzenlemelerin yapılması gerektiğine işaret ederek, “Aksi taktirde şu an yapıldığı gibi tüketici kredisi verilmesinden öteye gidilemez. Mortgage sistemini işlerlik kazanmamasından dolayı hem faiz oranlarının düşmemesi, hem de fiyatların çelişkili oluşması piyasadaki durgunluğun devam edeceğinin sinyalini, veriyor” dedi.
“Üretilen konut projeleri gerçek ihtiyaç sahibine yönelik değil”
Durgunluktaki ikinci temel faktörün, 2006 ve 2007 yılında yapılan tüm gayrimenkul projelerinin gerçek anlamda ihtiyaç sahibi olan kesime yönelik yapılmaması olduğuna dikkat çeken Aşa, “Bütün projeler lüks konut, villa, akıllı bina, şeklinde üst gelir grubuna hitap edecek şekilde hayata geçirildi. Oysa Türkiye’de gerçek konut ihtiyacı olan kesime yönelik sosyal konut projelerinin hayata geçirilmesi gerekiyor. TÜİK’in 2007’nin son çeyreğinde yaptığı araştırma da İstanbul’da 180 bin tane talep görmeyen konut fazlası olduğunu tespit etti” diye konuştu. Aşa, inşaat üreticilerinin bu yanlış stratejileri sonucunda, İstanbul’da şu anda kapısına kilit vurulmuş yüzlerce inşaat şantiyesiyle karşılaşıldığını anlatarak, yanlış konut politikaları ve fiyat politikasından dolayı hem konut alanların hem de konutları yapanların mağdur olduğunu dile getirdi.
Aşa: “Ataşehir’de MB’dan dolayı konut fiyatları yükselmedi aksine fiyatlar gerileyebilir”
Merkez Bankası’nın taşınmasıyla Levent ve Ataşehir bölgelerinin değerlenmesi, bu bölgelerde emlak fiyatlarının etkilenmesi söz konusu değil, Merkez Bankasından bağımsız olarak bu iki bölgemiz zaten İstanbul’un en değerli bölgeleri arasında yer alıyor. Hatta tam aksine çevrenin bozulmasından dolayı konut fiyatlarında düşüş de görülebilir. Çünkü Merkez Bankası’nın gelmesi demek, güvenliğin artırılmasını ve bazı bölgelerde hareketliliğin kısıtlanmasını beraberinde getirecek. Bunun mevcut düzeni bozacak bir yapı olduğunu düşünüyorum. İş merkezleri ve ofis binalarının fiyatları yükselebilir ancak konut bölgelerinde bir düşüş yaşanacağı kanaatindeyim.