Türkiye son 7 yılda yarım trilyonu aşan inşaat yatırımı yaptı.
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) 2017 yılına ait “büyüme” istatistiklerini yayınladı. Milli gelirimizin 2017’de yüzde 7.4 ile yeni bir rekor kırdığını öğrendik.
2017’nin “göz kamaştırıcı” büyüme olgusunun ardındaki etkenleri kamuoyundan takip ediyoruz. Fakat Ekonomik büyümenin niteliği ve yapısal kaynakları hakkında sağlıklı bir sonuca ulaşamıyoruz.
Küresel krizin olumsuz etkilerinin (görece) atlatıldığı ve ekonomi yönetiminin artık “çıraklık” dönemini geride bırakarak, “ustalık” dönemine girdiğini ilan ettiği 2010 sonrasına ilişkin temel veri var karşımızda Türkiye’nin dış borç stoku
2010 yılında dış borç stoku 291 milyar dolar iken, milli geliri 772 milyar dolar idi. İnşaat sektörü bu rakamın %6.2’sini oluşturmaktaydı ve dolar cinsinden hesaplandığında 47 milyar dolarlık bir katma değer üretmekteydi.
2010’lı yıllar boyunca Türkiye’de konut inşaatına dayalı bir yatırım ve büyüme stratejisini uygulamaya konuldu. Milli gelir, dolar kurundaki iniş çıkışlara da duyarlı olarak, 772 milyar dolardan 2017 sonunda 851 milyara yükseldi (toplam 78.6 milyar dolarlık artış). İnşaat sektörünün payı %8.6’ya değin yükseldi ve yarattığı katma değer 2017 sonunda 73.2 milyara ulaştı.
Son dönemde inşaat sektöründe işler iyi gitmiyor bunu görebiliyoruz. Sebebi ise sektördeki talebin kredi oranlarındaki artışla bıçak gibi kesilmesi, artan maliyetler ve konut fiyatlarındaki düşüş olarak gösteriliyor.
Yani söz konusu yedi yıl içerisinde inşaat sektöründeki büyüme, milli gelirin toplam büyümesinin üçte birini kendi başına sağlamaktaydı.
Dolayısıyla, her bir dolarlık milli gelirimizin üçte biri inşaat faaliyetiydi!
Yani Türkiye her bir dolarlık milli gelir üretirken, yaklaşık iki dolar dış borç üretmiş oluyor.
Bunun üçte birini de inşaata “yatırmış”. İnşaat yatırımlarının yedi yıllık toplamı 551 milyar doları buluyor. Tam yarım trilyon dolarlık beton yatırımı yapılmış ve beton imparatorluğu kurulmuş.
Bu rakamın inşaat yerine, eğitim, sağlık, sosyal altyapı ve araştırma geliştirmeye dayalı hizmet sektörlerine dönüştürülebileceği bir Türkiye’yi olmalıydı. Türkiye, yakın tarihimiz boyunca bu tür dış borçlanmaya dayalı büyüme senaryolarını ve sonuçlarını sıkça izlemiştir.
Yurt içinde katma değer üretmek yerine, dış borçlanmaya dayalı ve ithalata bağımlı bu tür büyüme süreci her defasında dış ticaret açıkları, işsizlik ve yüksek enflasyon ile birlikte yaşanmıştır. “Bu sefer her şey değişik” diye geçiştirilen sorunlar her defasında sürdürülemez dengelerin yarattığı krizler ile son bulmuştur.
Günümüze doğru gelirsek;
20 Nisan 2018 itibarı ile Türkiye genelinde konut satışları Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %14 oranında azalmış, bu 15 Temmuz darbe girişiminden beri kaydedilen en büyük düşüş yaşanmıştır.
Son 1 yılda inşaat girdi maliyetleri %20-30 artmış, Lüks semtlerde fiyat düşüşleri %25'leri bulmuştur. Arsa sahipleri de geri adım atmadığı için, inşaat yapmak intihar etmekle eşdeğerdir. Yılbaşından bu yana yeni ruhsat başvuruları hız kesmiştir.
Bu durum kısa sürede normale dönmezse inşaat sektörünün lokomotif olma özelliğini çok acı bir şekilde bütün ülke yaşayarak öğreneceğiz
Konutlarla ilgili pozitif dönüşlü bir düzenlemeye gidilmesi düşünülüyorsa konut fiyatlarının da düşmesi lazım...
Türkiye'nin konut sektöründeki olası bir daralmanın ekonomiye yansıması nasıl?
Ekonomistlerin Türkiye ekonomisine yönelik uyarılarının arttığı bir dönemde konut arzında görülebilecek bir patlamanın etkilerinin nasıl olacağı sıkça tartışılıyor.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) son verilerine göre konut satışları Nisan ayında geçen yılın aynı ayına göre % 9,9 oranında azalmıştır.
2018 yılı 1. çeyreğinde, geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık %6,72 oranında bir azalma kaydedilmiştir.
TCMB, 2017 yılı için hazırladığı raporunda konut sektöründeki durumu nedir?
2017 yılında, konut alımlarını teşvik amacıyla getirilen yasal düzenlemeler, kentsel dönüşüm projeleri ile diğer büyük projelerin sağladığı avantajlar ve yabancı yatırımcı ilgisi konut satışlarında canlılığın devam etmesini sağlamış, ancak konut fiyatlarındaki nominal artış hızı yavaşlarken, reel olarak fiyatlarda gerileme olmuştur.
Konut sektörünün yavaşlamaması amacıyla hükümet tarafından çok sayıda teşvik uygulamaya konmuştur;
Gayrimenkul sektörü konut fiyatlarında % 20 indirim kararı alınmış
İndirimli fiyatlar 15 Haziran'a kadar geçerli olacak. Peşinat % 5'e çekilmiş
Konut sektörünü canlandırmak adına hükümet tapu harçlarında indirime gitmiş,
bazı konutlarda % 18 olan KDV oranını da % 8'e düşürmüştür
Kamu bankaları öncülüğünde bankalar konut kredi faizlerini % 1 sınırının altına çekmeye başlamıştır
Ancak bu da bankacılık sektörünü sıkıntıya sokar mı sorusunu ortaya çıkarmaktadır..
2018 1. Çeyrek Raporu'na göre ise 2017 yılı sonunda konut kredisi hacmi 191,4 milyar TL'ye ulaşmıştır.
Konut sektöründe balon var mı?
Konut sektöründeki sıkıntı İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirlerdeki arz fazlasından kaynaklı olduğu düşünülmektedir. Bu arz fazlası dolayısı ile fiyatlar eskisi gibi artmıyor. Ayrıca para ve sermaye piyasalarının getirisinin yüksek olması da yatırımcıyı konut yatırımından dışlamaktadır.
İstanbul'da bu arz fazlasının erimesi birkaç yılı alır. Ankara için de aynı süreyi verebiliriz. İzmir'de arz fazlası daha az. Birçok Anadolu kentinde bu yıldan başlayarak arz açığı oluşmuştur.
Sektördeki büyük sorunlardan biri ise özellikle sektörün en büyük 20 şirketinin yüksek borçluluk oranı. Ayrıca bu borçların önemli bir kısmı döviz cinsinden olmasıdır.
Zararına satışlar söz konusu mu?
Konut sektörüne getirilen teşviklerin ve faiz indiriminin bu stokların eritilmesinde etkili olacağını ancak bunun uzun soluklu olmayacağı söylenmektedir ve bu teşviklerin konut sektöründeki yapısal sorunları çözmeyeceği düşünülmektedir.
Arz fazlası dolayı ile şirketler planladıkları fiyattan satamamaktadırlar. Maliyetleri göz önüne alınırsa zararına sattıklarını söylersek abartmış olmayız. Faiz oranları için de aynısı geçerli. Bankalar kullandırılan konut kredilerinden zarar etmektedirler.
İnşaat sektörünün önde gelen 41 şirketi 15 Mayıs 2018 tarihinde piyasanın canlandırılmasına adına bir ay boyunca konut fiyatlarında % 20 indirim yapacaklarını açıklamışlardır.
Bir kalemde % 20 indirebildiklerine göre kâr marjları hiç fena değilmiş.
İnşaat sektöründe hızlı büyümenin sonuna mı gelindi?
Ekonomistler ise Türkiye ekonomisinin konut sektörüne ve ona bağlı olarak da inşaat sektörüne bağımlı olmaması gerektiği konusunda uyarıda bulunuyor.
İnşaat sektörü üretiminin yaklaşık % 60'ını konut üretimi oluşturduğu için bu iki alan birbirine sıkı sıkıya bağlı. Türkiye'de 2003-2017 yılları arasında (kriz yılı olan 2008 hariç) inşaat sektörünün büyümeye olan katkısının ortalaması % 12 civarında
Yani ortalama olarak bu dönemde % 1'lik büyümenin 0,12'si inşaat sektörünün katkısı ile gerçekleştiriliyor diyebiliriz. Milli gelir rakamları kullanılarak yapılan bu hesaba göre inşaatı, tarımdan sonra büyümeye en az katkı veren sektör olarak düşünebilirsiniz.
TÜİK'in verilerine göre inşaat maliyet endeksi, 2018 yılı Mart ayında bir önceki aya göre %1,69, bir önceki yılın aynı ayına göre %17,92 artmıştır.
İnşaatın sanayi, tarım, kamu ve hizmetlerden oluşan bölümlendirmede tek başına katılıp bu hatırı sayılır oranı yakalaması bile başlı başına bir olgudur.
İnşaat sektörünün dış piyasaya değil iç piyasaya üretim yapmasının ve sanayi ile kıyaslandığında işgücü verimliliğinin düşük olmasının sürdürülebilirlik sorunu ortaya çıkardığını vurguluyor:
Bu koşullar altında, inşaat gibi çoğunlukla iç piyasaya yönelik üretim yapan hizmet sektörlerinin büyümenin ana motoru olarak işlev görmeleri beklenmemeli.
Bu çerçevede değerlendirildiğinde Türkiye için inşaat sektöründe hızlı büyümenin sınırına gelinmiştir. Bundan sonraki dönemde dış talebe yönelik üretim yapan sanayi veya turizm gibi hizmet dallarının sürükleyeceği bir büyüme stratejisine geçilmek zorundadır.
İnşaat sektörü ve popülist etkiler
Bilkent Üniversitesi İktisat Bölümü'nden Prof. Dr. Erinç Yeldan, döviz girdisine bağlı olan ve döviz kazanması sınırlı olan inşaat sektörüne dayalı büyüme stratejisinin Türkiye'nin dış açığını yükselttiğini söylüyor. 1997'de Asya'da, 2009'da İspanya'da görülen krizlerin arkasında inşaat yönlü büyüme stratejisinin olduğuna dikkati çekmektedir.
Aynı zamanda inşaat sektörünün "imar rantına dayalı bir yozlaşma getirdiğini" vurgulayarak bunun arkasında spekülatif kazançlar yattığını vurgulamaktadır.
İndirimlerle konut stokunu eritme şansı var mı ?
Yeni inşaat başlangıçlarının yavaşladığı dönem 2018 ilk çeyreğinde döviz kurlarındaki, sert dalgalanmalar ve kredi faizlerinin artmasının ardından konut satışları gerilemeye başlamıştır.
Türkiye inşaat malzemecileri derneği; alım gücü düşen vatandaşın ödemelerini yapması 2017 yılı gerisine düşmüştür ayrıca % 50 ye yakın artış gösteren demir fiyatlarının maliyetleri artırması nedeniyle de konut stokları oluşmaya başlamıştır. şeklinde açıklama yapmıştır.
Bence sorunun cevabı artık zor eritiriz inşaat sektörü eski pembe günlerinden oldukça uzak.
Son olarak;
Kıyılarımız hakkında içimiz kan ağlayarak bir kaç cümle yazalım akıl almaz bir hızla betonlaşıyor, üstelik zaman ilerledikçe hızını almak yerine çığ gibi karşı konulamaz bir güçte ilerliyor…
Bakir koylar, deniz manzaralı ormanlık tepeler artık tek tek değil, yığınlar halinde beton imparatorluğuna teslim olmuş durumda…
Ve bu ilerleyişin önü alınacak, duracak, durulacak gibi de görünmüyor.
Kaynaklar : dönemin güncel basın yayın organlarından özetler