KİRACININ KİRA SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN BORÇLARI
Kira sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddede, tür ayırdı yapılmaksızın tüm kira sözleşmeleri için kapsayıcı bir tanım yapılmıştır. Buna göre “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”
Kira sözleşmeleri, kendi içerisinde üç tür olarak sınıflandırılır:
Bu yazıda, uygulamada daha sık rastlanan, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin “kiracı yükümlülükleri”ni irdeleyeceğiz.
Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları
Konut ve çatılı işyeri kiraları, “konut” sayılması mümkün olan yerler ile “ÇATILI işyeri” için söz konusu olan kira sözleşmeleridir. Konut, barınma amaçlı olarak sürekli kalınan yer demektir. Çatılı işyeri için ise, çatılı işyerinin tanımına tenteli işyerlerinin girmediğini, bunların ADİ KİRA SÖZLEŞMELERİNE TABİ OLDUĞUNU özellikle belirtmek gerekir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracı aşağıdaki temel yükümlülükleri yerine getirmekle mesuldür:
1) Kiraya veren ile kurulan kira sözleşmesinde, taraflar kendi aralarında bir KİRA BEDELİ kararlaştırırlar. Kiracının ilk yükümlülüğü, kararlaştırılan ve zamanı geldikçe Tüketici Fiyat Endeksi’ne (TÜFE) göre artan kira bedelini ödemektir. Kira bedeli, kira sözleşmesinin “olmazsa olmaz” denilebilecek bir unsurudur. Kira bedelinin kararlaştırılmamış olduğu sözleşmeler, kira sözleşmesi sayılmaz. Kullanım ödüncü sözleşmesi (ariyet) olduğu kabul edilir.
2) Kiracı, komşuluk hukukuna uygun hareket etmek zorunda olup, bundan doğacak zararlara katlanır. Komşuluk hukuku, özellikle kat mülkiyetinde söz konusu olmaktadır. Kiracı, başkalarına zarar vermeden, kendi bağımsız bölümünü kullanmak zorundadır.
3) Kiracı, kira sözleşmesi sona erdiğinde, kiralanana herhangi bir zarar vermeden (olağan kullanımdan doğan yıpranmalar dışında) kiralananı iade etmek zorundadır.
4) Kiracı, kiraya verene bir “tahliye taahhüdünde” bulunmuşsa, bu taahhüde uymakla sorumludur.