Sosyo-Ekonomik Derecelendirme (SED) ile İstanbul’daki mahalleler refah, yaşanabilirlik ve kültürel düzey açısından derecelendirilmekte ve sıralamaları belirlenmektedir. EvRaporu.com verilerinde SED değerleri, önceden belirlenen 8 farklı sınıfa göre birbirlerine benzerlik bakımından kümelenmiştir. Belirlenen 8 sınıf; 1.sınıf en üst seviye ve 8. Sınıf en alt seviye olacak şekilde ilçe ve mahallelerin sosyo-ekonomik açıdan birbirlerine göre üstünlüklerini göstermektedir.
Sosyo-Ekonomik durum, borsa veya döviz fiyatları gibi günden güne değişmez. Toplumun genelini veya insanın kendisini ilgilendiren hemen tüm değişiklikler gibi birden değil yavaş yavaş gerçekleşir. Bu yüzden, şimdi verilerini yorumlayacağımız EvRaporu.com, 2 yılda bir SED analizini güncellemektedir. Önceki SED verileri 2014 yılında hazırlanmıştı, 2016 itibarı ile yeni SED verileri açıklandı. Şimdi bunlara ve ne sonuçlar çıkarabileceğimize bakalım:
1) Önce İstanbul Geneli: İstanbul geneline baktığımızda, refah, yaşanabilirlik ve kültürel düzey açısından bir gerileme göze çarpmaktadır. En üst seviyedeki 6 grubun tamamında bir azalma (sadece en üst gruptaki mahalle sayısı aynı kalmıştır), sondaki 2 gruptaki mahalle sayısında ise ciddi bir artış gözlenmektedir.
2) İlçe Bazında Baktığımızda: Bir nebze olsun yıldızı parlayan tek ilçe Çekmeköy, yerini koruyan Bahçelievler. Diğer ilçelerin tamamı, az ya da çok düşüşte. Yarım puanı aşan düşüştekilere baktığımızda ise, ilçeler, en çok düşen Zeytinburnu ilçesinden başlayarak yandaki gibi sıralanıyor.
3) Mahalle Bazında: Birer basamak inişte çıkışta olan çok yer var ise de, bu kategorinin yıldızı, 2 senede 2 basamak atlayarak 1.gruba geçmeyi başaran tek mahalle Beşiktaş-Levazım mahallesi. 2 senede SED grubu en az 2 derece düşen mahallelere baktığımızda ise en çok mahalle Sarıyer’den var. Kadıköy ve Ataşehir’in gözde yerleri ise listede düşüşte olan dikkat çekici yerlerden. Kentsel dönüşüm ve finans merkezi kaynaklı arz arışı ile yeni yerleşenler mi sorumlu bu düşüşten acaba?
4) İstanbul’un en prestijli mahallelerinin yer aldığı birinci gruba baktığımızda ise, Bakırköy-Yeşilköy, Kadıköy-Fenerbahçe ve Sarıyer-Yeniköy birer basamak yükselip her 2 yılda da 7 mahalleden oluşan bu gruba yükselen üç mahalle iken, Beşiktaş-Nisbetiye ve Bebek ile Galata kulesi civarını içeren Beyoğlu-Bereketzade 2.gruba düşen mahallelerden oldu. Bu mahallelerin hepsi yeme-içme ve eğlence ile öne çıkan mahalleler. Terör mü keyfini kaçırdı buraların acaba? Beşiktaş-Etiler, Ulus ile Kadıköy-Caddebostan ve Sarıyer-Baltalimanı her daim en üst grupta yer alan 4 mahalle.
Kendi mahallenizin 2016 yılı SED grubunu merak ediyorsanız, EvRaporu.com sitesine üye olarak, ilk raporunuzu ücretsiz alıp görebilirsiniz.
Geçen yazıda, genel bazı değerlendirmeler yapıp, 2017 yılında İstanbul konut fiyatları, buradan ortalamada %22 kadar ani bir düşüş yapabileceği veya enflasyonun altında artışlarla uzun vadede bu kadar değer kaybedebileceğini söylemiştim.
Şimdi, tam olarak sizin eviniz ne kadar düşer sorusuna cevap arayacağız. Örnek olarak, diğer faktörleri devre dışı bırakmak adına, Bağdat Caddesi civarı gibi kentsel dönüşümün yoğun olduğu bir yer değil, Beylikdüzü, Esenyurt gibi konut arz fazlası olan yerleri değil, şehrin tam göbeğinde, oturmuş bir semt olarak, Beşiktaş, Etiler’de, aşağıdaki özelliklerde bir ev seçtim. Hemen EvRaporu.com sitesine gidip bu ev için bir detay e-ekspertiz raporu aldım. Buradaki üç bilgi, gelecek seneki ev fiyat beklentimi oluşturmak için çok önemli. Birincisi evin şu andaki tahmini değeri, ikincisi ise makinanın trend analizi yaparak, baktığım evin bir yıl sonraki fiyatını tahmin ettiği bölüm.
Örnek evimizin bugünkü değeri raporda, 1.374.792 TL olarak tahmin edilmiş. Aynı evin, 1 yıl sonraki değerinin ise 1.368.114 TL olacağı belirtiliyor. Yani makine bu evde, 2017 sonunda %1den az da olsa bir değer düşüşü beklediğini söylüyor. 1 yıl boyuncaki enflasyonu da hesaba katarsanız sene sonunda %10 kadar reel bir kayıp olacağı tahmin ediliyor demek ki. Çünkü, 1 yıl sonraki 1.368.114 TL bugünkü aynı miktardaki paradan %10 daha az satın alma gücüne sahip olacak. Bugünün 1.231.302 TLsi olarak düşünebilirsiniz. Makine şu anda benim 2. olasılığımı işaret ediyor ve birden değil yavaş yavaş, enflasyona yedirerek değer kaybı diyor.
Üçüncü önemli bilgi ise rapordaki aşağıda gösterilen son 24 ayı gösteren piyasa trendleri bölümü. Etilerdeki örnek evimiz, 2 yılda %46 civarında değer kazanmış. Bu esnada enflasyon %13 civarında olmuş, arada aşağıda kırmızı ile işaretli bölge kadar açıklık var. Şu anda, piyasada ani bir düşüş olmasını gerektirecek ekonomik, siyasi, askeri, toplumsal bir bozulma olursa bu baktığımız evin %23 civarında değer kaybetmesini bekleyebiliriz. Daha da düşebilir o anki şartlara bağlı olarak, panikle, ama ev fiyatları şişmişti biraz diyorsanız, bana göre hakkı %23 aşağısı, bunun altında alıcı gelir veya alıcı olabilirsiniz, daha fazlası fiyatın hak etmediği yerlerdir. Sonuç olarak, yakın zamanda hızlı bir düşüş olursa bu evin değerinin 1.058.000 TLye kadar düşmesini bekleyebilirsiniz. Sene sonuna kadar yavaş bir düşüş olması halinde ise bu değer %10 enflasyon farkı ile 31.12.2017de emlakçı vitrininde 1.164.000 TL fiyatla oturacağını öngörmektedir.
Son olarak, makine 1 yıl sonrası için %4-5’in üzerinde bir değer söyleseydi ve piyasa trendlerinde arada kırmızı bölge de mevcut olsaydı, berabere kalmış olacaktık, ama yine de piyasadaki olası bir düşüş durumunda evinizin değerinin düşme potansiyelini rakam olarak bilmek ilerideki kararlarınızda işinize yarayabilir. 3-4 ay sonra bir rapor daha alırsanız trendi ve 1 yıl sonraki fiyat tahminine yansımalarını daha iyi takip edersiniz. Sonuçta, şu anda, benim bu ev için fiyat düşüş tahminim makinadan daha fazla olmakla birlikte iki göstergede düşüşü işaret ediyor.
İşte size sizin evin fiyatının ne kadar düşebileceğini söyledim. Şimdi, hemen EvRaporu.com sitesine gidin, tüm bilgileri girerek üye olun. Şu anda, üye olana bir adet detay, bir adet liste rapor bedava. Kendi eviniz veya almayı düşündüğünüz ev, ya da müşterilerinize önereceğiniz evler için yukarıdaki analizi yapıp 2017 için beklentilerinizi içgüdü ile değil rakamlarla ortaya koyun. Sonra ne yapacağınıza karar vermeniz daha kolay olur.
2.5 yıldır bloğumda gayrimenkul ile ilgili konularda yazılarımı paylaşıyorum. Bloğun istatistiklerine bakınca, her ay ortalama 1.000 farklı kişinin okuduğunu görüyorum. Ama geçen yazıda bu rakam, yazının girdiği gün 1.000 farklı kişiyi geçti, yazıyı paylaşanların sayısı da arttı. Demek ki konu okuyucuların ilgisini çekti. Buradan devam edelim o zaman…
Geçen yazımın sonundaki Genel Yorumda, “Balon varsa, patlama sinyalleri için İstanbul’daki genel konut fiyat artışından daha çok sorumlu 2.listedeki yerlerde bir yavaşlamanın olup olmadığı takip edilmeli” demiş idik. Önümüzdeki birkaç yazıda bunlara bakalım.
Sektör temsilcilerine göre “İstanbul konut fiyatları çok şişti, balon var, piyasa tepetaklak gidecek” diyenler vatan haini. Piyasayı izlemeye çalışan profesyoneller, şüpheci yorumcular ise bir şeylerin ters gittiğinin farkında ama ellerinde konut piyasasına ilişkin doğru düzgün toplu veri olmadığı için, kimi TÜİK’i, hükümeti veya inşaat sektörünü yalancılıkla suçlayarak kendilerinden bir şeylerin gizlendiğini zannediyor. Tam olarak neyin gizlendiğini de bilmiyorlar. Sorsan kimi enflasyon kasten düşük gösteriliyor diyor, kimi ev fiyatları sağlıklı takip edilmiyor, veri şirketlerinin inşaat şirketlerinin güdümünde deyip hepsi kanıt olarak bir sürü yeni yapılmış boş konutu kim alacak diye belirsiz bir kanıt gösterip yorumunu bir sonuca bağlayamayıp boşlukta bırakıyor. Yine, mottomuz olan W.Edwards Deming’in meşhur sözü aklıma geliyor: "Veri olmadan, sadece o konuda görüşü olan bir sürü insandan birisin".
Peki, gerçekte İstanbul konut fiyatlarına ne oldu? Ne oluyor? Ne olacak? Önce İstanbul geneline bakalım genelde bir yavaşlama var mı konut fiyat artışlarında. Bunun için yine PROBO Otomatik Değerleme Modeli ve EvRaporu.com verilerine müracaat ederek, Önce, son 4 yılda, TL ve $ cinsinden konut fiyatlarını gösteren grafiği, ardından 3er aylık dönemler itibarı ile yıllık fiyat artışlarını çıkardım ve trend ne yöne gidiyor baktım. Daha sonra da İstanbul’da fiyatları sürükleyen yerlere. İşte sonuçlar, önce İstanbul geneli, son 4 yılda ne oldu?:
GERÇEKLER:
1)İstanbul’da konut fiyatları son 4 yılda, ortalama %83 artmış. Bu her yıl, %16.31 artış demek.
2) Son 4 yılda enflasyon ise %31 olmuş. Bu da her yıl ortalama %6.98 enflasyon yaşamışız demek.
3) Dolar ise son 4 yılda %68 artmış (Veriler 30.9.2016ya kadar.Kur=3.0104) Bu her yıl dolar ortalama %13.85 artmış anlamına geliyor.
4)En çarpıcı veriyi ise en sona sakladım: İstanbul’da konut fiyatları son 4 yılda, dolar cinsinden sadece %9 artmış. Bu da yılda dolar cinsinden %2.18’lik bir artış demek.
Yorumlar: Şimdi bu verilerden bazılarını seçip kullanarak, sektöre başka, vatandaşa başka, siyasetçiye başka konuşmak mümkün. Şu anda yapılan bu. Örneğin biri ev fiyatları 4 yılda %83 artarken, enflasyon %31, ev fiyatları çok şişmiş, en az %52 düşmeli derken, diğeri 4 yılda dolar bazında artış sadece %9, bu çok normal diyebiliyor.
Peki kim haklı? Nasrettin Hoca, sen de haklısın diyor. Siz ne düşünüyorsunuz? Aşağıdaki “yorum ekle” (Add Comment) butonuna basıp yorum yapabilirsiniz. Benim yorumlarım bir dahaki yazıya. Yukarıdaki twitter butonuna basıp beni takip ederseniz, yazılar bloğa girer girmez haberdar olursunuz.
PAZARLAMA PLANINIZ YETERSİZDİR- Piyasa iyi ise, evinizi görmek için düzenli olarak gelen kişilerin olmaması için hiçbir neden yoktur. Eğer haftalardır eve gelen giden olmadıysa, yanlış bir şeyler var demektir. Satılık bir evi pazarlamanın amacı, potansiyel alıcıların eve gelip bir bakmalarını sağlamaktır. Eğer pazarlama stratejiniz, sadece cama bir satılık afişi asmak ve alıcıların aramasını beklemek ise emlakçınızı kovabilirsiniz. Çünkü, yapması gereken bundan çok daha fazla şey var. Gazete ve internet sitelerine günlük ilanlar verip, sosyal medyada veya kulaktan kulağa evin satılık olduğunu yaymak için ne yapmak gerekiyorsa yapmak gibi. Örneğin, internette yayınladığınız ev ilanınınıza, evinizin EvRaporu.com sitesinden alınmış, e-ekspertiz raporunu veya linkini koymak iyi bir fikirdir. Çünkü bağımsız 3. bir tarafça, bilgisayar tarafından hazırlanmış bu rapor, hem evi emsallerine göre doğru fiyatladığınızın bir kanıtıdır hem de alıcıya evin 1 yıl sonraki fiyat tahmini, piyasa terndleri, emsaller ve çevreye ilişkin çeşitli verilerle bilgi verip, gerçek alıcının, daha çok bilgi alıp ısındığı ve aklına yatan, kafasında canlanmış bir evi dürüst bir satıcı olan sizden almaya daha istekli olmasını sağlayacaktır. Üstelik ilk rapor ücretsiz, sonrakiler ise 20 TLden başlayan cüzi bir fiyatla…400.000 TL fiyatlı evinizi bu sayede bir ay erken sattığınızda, faizden veya dolar artışından kazancınızın yaklaşık 4.000 TL olacağını düşünürseniz evi bu sayede 3980 TL daha fazlaya sattığınızı düşünebilirsiniz.
Evinizin satılmasını garanti etmek çok da elinizde değil, ama bu ve önceki yazılarımdaki faktörlerin farkında olmak, sorunlarınızın nerede olduğunu belirlemenize ve duruma uyum sağlamak için ne yapmanız gerektiğini belirlemenize yardımcı olacaktır.
PİYASA İYİ DEĞİLDİR - Bu büyük bir sorundur, ve gerçekten bu konuda yapabileceğimiz fazla bir şey olmadığından ızdırap verir. Hiç kimse herhangi bir nedenle bölgenizdeki evleri satın almıyor ve siz konut kredisi borcunuzla, banka ipoteğiyle bağlı olduğunuzdan, orada sıkışıp kaldınız. Bu durumda bazı fedakarlıklar yapılması gerekebilir: bazıları, evlerini piyasa değerinin altında satıp, biraz parasal kaybı kabul ederek bu zor durumdan kendilerini kurtarıp, biraz nefes alma ve piyasada yeniden hareket imkanı bulurken, diğerleri, evlerini satmadan borç bularak piyasanın yeniden toparlamasını beklerler. Bu durum, gayrimenkulün garantili bir yatırım olmadığı ve bazı zamanlar, büyük kayıplara yol açabileceği noktasını işaret etmektedir. Aslında, bu konuda, piyasa kötüleştikten sonra değil ama evi alırken yapılabilecek bir şeyler var. İnsanların çoğunun ömür boyu biriktirebildikleri net servetin bir ev ve bir arabayı geçemediğini düşünürsek, ev almak çoğumuz için büyük bir karar. Neredeyse tüm servetimiz söz konusu…Bu yüzden, eğer durumunuz böyleyse, ev alma kararı vermeden önce, piyasaların gidişatını, evi almayı düşündüğümüz çevredeki konut fiyat artış trendine bakıp, piyasa iyiyken bile konut fiyatlarının herhangi bir sebeple ağır gittiği yerlerden değil daha canlı ve talep gören yerlerden ev almayı tercih etmelisiniz. Peki nasıl yapacağız bunu? Hemen www.evraporu.com sitesine üye olup, satın almayı düşündüğünüz ev için bir e-ekspertiz raporu alarak işe başlayın (bir süreliğine ilk rapor ücretsiz). Sizin için örnek bir rapor aldım. Bağcılar-Hürriyet mahallesi. Buradan, 100 m2, asansörü ve site havuz gibi özellikleri olmayan, arakat ve krediye uygun mütevazi bir ev almak isterseniz şu andaki piyasa fiyatlarıyla 203.000 TL gibi bir ödeme yapmalısınız. Bu fiyat çoğu kişiye uygun gelebilir, hatta sıkışan birini bulabilirseniz aynı evi 165.000 Tl gibi bir fiyata da alabilmeniz muhtemel. Bunu da yine rapordaki, acil satış değeri kısmında görüyoruz. Oh ne güzel! Buraya kadar ben bu evi alırım diyorsunuz…Ama o da ne? Raporda, pek çok bilginin yanı sıra, evin şu andaki piyasa değerini ve bir yıl sonraki tahmini değerini gösteren, PROBO Otomatik Değerleme Modeli (www.probomodel.com) tarafından hesaplanmış, aşağıdaki gibi bir bölüm göreceksiniz.
Burada, o bölgedeki geçmiş piyasa trendlerini kullanarak istatistiki bir modelle bir tahmin yaptığımızda, evin bir yıl sonraki beklenen fiyatının 214.000 TL olacağını söylüyor bize rapor. Burada 203.000 TLye alacağınız bu ev, bir yıl sonra, 214.000 TL eder diyor bilgisayar. Yılda %6’dan bile az (%5.4) bir getiri söz konusu. Suratınızın biraz ekşidiğini görebiliyorum…Yine de evi beğendiniz, hem işe de yakın. Kem küm, alırız bi şey olmaz diyorsunuz.
Raporda son 2 yıllık piyasa trendlerini gösteren bir bölüm de var. Burada, aşağıdaki gibi bir karşılaştırmalı grafik göreceksiniz.
Burada, son 2 yıla baktığımızda, İstanbul’daki konutlar, ortalama olarak %45 gibi değerlenirken Bağcılar ilçesinin %30, Hürriyet mahallesinin ise %24 gibi bir artış oranıyla piyasanın altında kaldığı gözlenmektedir. Üstelik bu piyasa çok iyi iken gözlenen rakamlar. Peki, bizim durumumuza gelelim. Piyasa kötüleşirse, Bağcılar-Hürriyet mahallesinde, fiyatı uygun, işe de yakın, ulaşımı kolay diye aldığımız bu evi nasıl satarız? Bu rapora bakınca, cevabı kolay. Zor ve zararına satarız. Her zaman, herkesin söylediği bir laf olan “alırken kazanacaksın” bu ev için söz konusu değil. O zaman, almayı düşündüğümüz evi, buradan değil, piyasadan daha iyi veya en azından piyasa ortalamalarına yakın bir yerden ev almayı tercih edeceğiz. Yani evi alırken, en büyük servet kalemimiz olan bu evi, piyasa kötü gider de satmak zorunda kalırsak ne olacağını alırken düşüneceğiz. Bunun için, içgüdülerle hareket etmek yerine, piyasa verilerine bakmak şart.
SON SÖZ: "Veri olmadan, sadece o konuda görüşü olan bir sürü insandan birisin" W. Edwards Deming
ÇOK PARA İSTİYORSUNUZDUR – Eviniz, bölgede satılık benzer konutlara göre daha yüksek fiyatlı ise, insanları bu fiyata almaya ikna etmek için zorlanabilirsiniz. Bu temel bir meseledir: Evinizin büyüklüğü, güzelliği, konumu ya da evdeki iyileştirmeler açısından diğer evlere göre daha fazlasını sunmadığı sürece, diğer evlerle fiyatta rekabet etmeye zorlanırsınız. Satıcı için fiyatı düşürmek asla hoşa gitmez, ama istemediğiniz bir evde oturmaya devam etmek de öyle. Fiyatı yüksek belirlemek, özellikle internet ilanlarında, ilanınıza hiç bakılmamasına bile neden olabilir. Satacağınız evi piyasa fiyatından ilana çıkarmanız durumunda, potansiyel alıcılarının %60’ının ilana ve eve bakacağı, piyasa fiyatından %10 yukarı fiyat koyduğunuzda, bu sayının bir anda %30’a düşeceği, piyasa fiyatından %15 daha fazla fiyat koyduğunuzda ise sadece potansiyel alıcıların %10’unun eve bakacağı bilinmektedir. Bu yüzden, vakit kaybetmek istemiyorsanız, evinizi satışa koyduğunuz fiyat önemlidir. Unutmayın, evinizin fiyatı, alıcının ödemeyi kabul ettiği kadardır, sizin hayal ettiğiniz kadar değil…Bu konuda daha fazla bilgi için tıklayın.Benim tavsiyem ev satma veya alma kararı vermeden önce, vaktinizi harcamamak için bir uzmana danışın veya biraz araştırma yapmaya vaktiniz varsa, önce güvenilir kaynaklardan konuyla ilgili bilgi edinin. Artık, internette tonlarca bedava bilgi var. Benimki gibi güvenilir bloglardaki birikmiş yazıları okumakla işe başlayabilirsiniz:) Ayrıca, yine ucuz bir çözüm olarak, ev alma veya satma konusunda, karar verme sürecinizde size yardımcı olacak ve birçok bilgiyi kompakt olarak bir arada bulabileceğiniz, bilgisayar ve istatistiksel bir modele dayanan sonuç üreten bir “otomatik değerleme modeli” raporu satın alın. PROBO otomatik değerleme modeli (www.probomodel.com) kullanan bir siteden (www.EvRaporu.com) İstanbul için online olarak 20-30 TLye elde edebileceğiniz bir e-ekspertiz raporuyla, ilgilendiğiniz evin fiyatı, değer aralığı, bunların ne kadar güvenilir olduğuna dair bir skor, o mahallenin, ilçenin ve İstanbul’un son 1 yıldaki konut değerlerini karşılaştırmalı olarak gösteren bir grafik, ilgili mahalleye özgü, deprem, sel hava kirliliği, güvenlik gibi mevcut bilgi ve uyarılar, semtin sosyo-ekonomik statüsü ile ilgili gösterge ve çevrede değerlemesini yaptığınız konuta benzer nitelikte, şu anda satışta olan evlerden bir kaç örneği de içeren bilgilerin hepsine tek tuşla anında ulaşabilirsiniz. Hem de bir süreliğine ilk rapor ücretsiz!..
Herkes, televizyonda, gazetelerde, dergilerde ve radyolarda söylüyor: Gayrimenkule yatırım yapmak, finansal geleceğiniz için harikalar yaratabilir! Ancak, gayrimenkule yatırım yapmanın çok kazandırdığı ve büyük servet yaptığı söylemi, gayrimenkule yapılan bütün yatırımların eşit getiri sağladığı anlamına gelmez.
Bu büyük getiriyi almanın sırrı, iyi bir gayrimenkul yatırımının altında yatan temel anlayışı kavramak ve sadece en iyi gayrimenkulü satın almaya odaklanmakta yatmaktadır. Blogdaki bu yazı, sizin ilk yatırımlık konutunuzu satın almadan önce düşünmeniz gereken 10 önemli hususu açıklayarak, yığınla seçeneğin içinden çıkmanızda size yardımcı olacaktır.
1) YATIRIMA HAZIRMISINIZ?
Gayrimenkule yatırım yapmak herkes için değildir. Kiraya vermek üzere bir ev almak için “en zenginler” listesinde olmanıza gerek yok ama, hala, paranızı gayrimenkule yatırmadan önce maddi olarak sağlam bir durumda olup olmadığınızı iyi değerlendirmeniz gerekir. Gayrimenkul yatırımı “hemen zengin olunan” piyango tarzı bir yatırım olmaktan çok on yıllara yayılan bir yatırımdır. Örneğin şu sıralar İstanbul’da bir konutun kendini amorti etme süresi 15-20 yıl arasındadır.
Sadece siz hayatınızın bir envanterini yapıp, yatırıma hazır olup olmadığınızı bilebilirsiniz. Eğer, gayrimenkul sizin yatırım portföyünüze uyuyorsa - çok iyi! – o zaman eğitilmek için zaman ayırın. Gayrimenkul kitapları, blogları, web siteleri ve forumları okuyup, takip ederek gayrimenkul yatırımının ne olduğunu ve en başarılı yatırımcılarının servetlerini yaparken gayrimenkulü nasıl kullandıklarını iyice anlayın.
2) BİR PLANINIZ VAR MI?
Çoğu yatırımcının para kaybetmesinin (ister borsada, fonlarda, gayrimenkulde olsun, isterse kendi işlerinde) belki de en büyük sebebi planlama yapmamalarıdır. Tek bildiğin, gittiğin yerin batıda bir yerlerde olduğu ise İstanbul’dan Roma’ya arabayla gitmek istemezsin. Bir plan, şu anda bulunduğunuz yerden, ileride olmak istediğiniz yere gitmenize yardım edecektir.
3) NE TÜR BİR GAYRİMENKULLE BAŞLAMALISINIZ?
Gayrimenkul yatırımı, kişiliğinize ve hayat biçiminize göre, pek çok farklı boşluk ve stratejiyi kendi planınıza uydurabileceğiniz ilginç bir alandır.
Belki riskten hoşlanıyor ve bir gayrimenkulü “alıp, yenileyip satma” işini tercih ediyorsunuzdur? Ya da belki, uzun vadede sabit getiriye bakıp, kiralık konutları tercih ediyorsunuz. Veya belki, hiç bu işlere bulaşıp, başınızı ağrıtmadan, “banka olarak” diğer yatırımcılara ödünç para verip pasif bir getiri tercih edersiniz. Gayrimenkulde, yatırım yapabileceğiniz yüzlerce strateji vardır. Hayat tarzınıza en uygun stratejiyi bulmak size kalıyor.
Ne tür bir gayrimenkul almanız gerektiğine ilişkin bazı öneriler :
· Bakımlı, iyi durumdaki evleri tercih edin – Kötü durumdaki evler için tadilat yapma ve yenileme için zaman, çaba ve gereken para maliyetleri onlardan iyi bir getiri oranı sağlamayı zorlaştırır.
· Lüks ve pahalı evlerden uzak durun – Ev fiyatı yükseldikçe, genellikle net kira getiri oranı düşer.
· Aldığınız evde önce oturun, sonra kiraya verin veya satın – İçinde oturan sahibinden satılan evler daha çok talep görüp, daha fazla kredi kullanabilme imkanı olmaktadır. Ayrıca, o evde yaşamak size satmadan önce neyin yenilenmesi gerektiğine ilişkin ipuçları verecektir.
Geri kalanı sonraki yazıda. Twitter'dan takip ederseniz, blog yazılarım girer girmez haberdar olursunuz.
Bir önceki yazıda bahsettiğimiz, otomatik değerleme raporundaki SED Analizi verilerinden sonra, taşınmak isteyen adamın maddi durumu, şikayetlerini göz önüne alarak ona uygun bir mahalle önerebiliriz. Burada teorimiz, öneride bulunacağımız kişinin, yıllardır yaşadığı Levent’e uygun, aynı veya benzer kademedeki yerlere taşındığında sıkıntı yaşamayacağıdır.
Adamın maddi sorunu yok, bir üst grup yerlerde ev alabilecekse 1. ve 2. SED grubu mahalleleri içinden, şikayeti olan en önemli konu (diyelim trafik) veya arzu ettiği yeni bir özelliği (daha fazla yeşillik ya da deniz manzarası vs.) gözönünde bulundurarak aşağıdaki semtleri önerebiliriz.
Adam üstüne para koymadan ev almak istiyorsa, kendini fazla rahatsız hissetmeyeceği, yandaki listede bulunan bir alt SED grubundan da bazı semtler önerebiliriz.
Bu yazı için rapor almadan önce, Levent’teki adam için önereceğim yerler arasında aklımdan Küçükçekmece-Atakent ve Eyüp-Göktürk de geçmişti. Raporu aldım, bu semtlerin listede olmadığını görünce, bir kez daha düşündüm. Makina haklı, olmaz, Levent’e alışan buralarda zorlanır…Allahtan makinaların ruhu yok!
SONUÇ:
1) Otomatik Değerleme Modeli kullanmak, oturduğumuz ev ile aynı özelliklerde bir evin yeni taşınacağımız mahalledeki değeri ve SED grubu gibi birçok bilgiyi de değerlendirerek, çok hızlı ve 20 TL gibi ucuz bir fiyata, daha rasyonel karar vermenizi sağlayabilir.
2) Eğitimsiz, ya da yeni bir emlakçı bile bu veriye dayanan bilgileri kullanırsa, en havalı “emlak danışmanı”ndan daha çok sükse yapar…
3) Emlak şirketi sahibi iseniz, bu tür araçlar kullanarak hem müşterinizi daha memnun bırakır, müşteriye satış oranlarınızı arttırır, hem de tecrübesiz, düşük maliyetli personel ile daha rekabetçi hizmet sunabilirsiniz.
Geçen yazımızda krediyle ev alıp kiradan kurtulan adamımız için sonuç o kadar net çıkmamıştı. Geleceğe yönelik enflasyon, faiz vs. varsayımlarımız tutarsa kirada oturmak yerine krediyle ev alınır, son 10 yıldaki gerçek rakamlara bakılırsa kirada oturmak daha iyi çıkıyordu. İstanbul’daki ortalama bir ev için kredi taksidine ödeyeceğimiz parayla kira ödeyip kalanının 10 yılllık faiz/kar payı getirisiyle aynı evi alabildiğimiz gibi cebimize para da kalıyor olduğunu görmüştük. Hem de işsiz kalacağım, eve haciz gelecek korkusu olmadan, strese girmeden… Semt bazında baktığımızda ise, ancak 10 yıl boyunca, faizden fazla bir değer artışı getirecek yerleri tercih etmemiz durumunda krediyle ev almanın mantıklı olduğu bunun için de karar vermeden önce, otomatik değerleme modeli gibi ucuz araçları kullanarak söz konusu evin, mahallenin, ilçenin ve şehrin geçmiş konut fiyat trendlerini incelemeyi tavsiye etmiştik.
Bu yazımızda elinde bir ev alacak kadar peşin parası olan ama evi olmayan bir adamın, ev alıp kiradan kurtulmasının mı yoksa kirada oturmaya devam edip parasını bankada değerlendirmesinin mi daha mantıklı olduğunu inceleyeceğim. Yazı dizimi takip edenler için, 3 numaralı adam ile 5 numaralı adamın durumunu karşılaştıracağım. Evet artık biliyoruz, 5 numaralı adam bir önceki analizde kredi taksit tutarından kirayı ödedikten sonra arta kalan parasını faize/kar payına yatırarak 10 yıl sonra 1.059.784 TL. tutarında para biriktirip yaklaşık %11.5 faizli krediyle ortalama bir ev alanlara kıs kıs gülüyordu. Şimdi onun durumu biraz daha kötü, çünkü peşin parayla ev alanın alternatif maliyeti yıllık net % 8.4 olan mevduat faizi. Yani 5 numaralı adamımız, ev almak yerine 560.000 TLyi bugünkü faiz oranlarıyla, faize yatırsa ve her ay bu paradan kirasını ödese, bu sefer 10 yıl sonunda elinde 893.934 TL nakit parası olacaktı. Bu açıdan bakınca;
1) Ataköy’de 10 yıl önce 560.000 TL ye aldığımız evin fiyatı 10 yılda %60’tan fazla (her yıl %4.8) artarsa 893.934 TL hedefi geçilecek ve 3 numaralı adam kazanacak, aksi olursa 5 numaralı adam kıs kıs gülmeye devam edecek. Krediyle alınmış olması durumunda ev alanın kazanması için evin 10 yılda %89’dan fazla (her yıl %6.6) artması gerektiğini düşünürsek, 3 numaralı adam şimdi daha rahat ve 10 yıl sonra kazanma şansını en az %50 arttırmış gözüküyor. Geleceğe doğru baktığımızda, varsayımlarımız tutarsa, teoride peşin para ile ev almak iyi gözüküyor.
2) Bir önceki yazıda belirttiğim gibi, 10 yılda İstanbul’da konut fiyatları ortalama olarak %95 artmış. Yani bizim 560.000 TLlik ev İstanbul’da ortalama bir yerde olsaydı, 10 yıl sonra 1.092.000 TL olacaktı. 5 no.lu adam ise son 10 yılda mevduattan %241 kazanmış, bu oranla, kirayı ödedikten sonra,bugün elinde 1.449.680 TLsi olacaktı. Geçmişe doğru baktığımızda, elinde peşin para bile varsa İstanbul’da ortalama bir ev almak yerine kirada oturmak daha avantajlı gözüküyor.
3) 10 yıl önce İstanbul’da ortalama bir ev almak yerine, spesifik olarak Ataköy 5.Kısım’da bir ev almış olsaydık geçen yazıdaki analiz halen geçerli olacak, 10 yılda hem evimizin değeri TL bazında %318 arttığından (Böyle bir semtte ev almışsak, şimdi 560.000 TL. olan evimizin 10 yıl sonra 2.340.800 TL olmasını bekleyebiliriz) , aynı dönemde, mevduattan %241 kazanan adamı geçtiğimiz gibi hem de hiç kira ödememiş olacaktık. Yani, 10 yıl önce Ataköy 5.Kısım’da kirada oturan ve parasını mevduata yatırarak biriktiren biri aynı evi bugün alamaz diyebiliriz.
SONUÇ: Peşin para ile ev alanın durumu krediyle alan birine göre en az %50 daha iyi ama yine de kirada oturup para biriktiren birine karşı kazanabilmesi için değer artışı beklentisi iyi olan bir semtten ev alması ve bu beklentinin gerçekleşmesine ihtiyacı var. Başımı sokacak bir ev olsun yeter, semt farketmez deyip, İstanbul’da ortalama bir ev almayı düşünenler için tavsiyem ise kirada oturup para biriktirdikten sonra ellerindeki peşin parayla ev almaları. Zira, İstanbul’da her semtte değer artışı garanti değil. Gayrimenkulün iyi kazandırdığı son yıllarda, İstanbul’da prim yapmayan yerler çok. İnanmazsanız, www.evraporu.com sitesinden bir rapor alıp raporun “piyasa trendleri” bölümüne bir göz atın.
Geçen hafta İstanbul Ataköy 5. Kısımda satın almayı seçtiğimiz evin rayiçe göre pahalı olması durumunda hesapların farkedeceği yönünde yorumlar geldi. Bunun üzerine, www.evraporu.com dan 25 TL vererek evin raporunu aldım. Aşağıdaki raporun değer bölümünden görüleceği üzere, hesaplamaya konu evin değeri 638.000 TL olarak gözüküyor ve evin değer aralığı ise 568.000 – 773.000 TL arasında gözüküyor. Bizim pazarlıkla aldığımız 560.000 TL fiyat ise değer aralığının alt kısmından bile iyi. Yani rayice göre ucuz. Bu durum, aşağıdaki ev alan adamların lehine bir durum olarak yorumlanmalı. Bu yazı ne kadar kısa tutmaya çalıştıysam da rakamlarla karşılaştırma yapma zorunluluğu nedeniyla 60 saniye okuma süresini aştı. Bu yüzden, çok meşgul veya sabırsız kesim için sondaki sonuçları kısaltarak başa alıyorum. Detayları anlamak isteyen devam etsin, diğerleri farzı okuduktan sonra kaçsın:).
SONUÇ-1 (Geleceğe yönelik tüm varsayımlarımız tutuyor): Evin değer artışının her yıl sürekli olarak %4’ten fazla olması ve 10 yıl boyunca yaptığımız enflasyon, faiz vb. gibi varsayımların doğru olması şartıyla, bugün itibarı ile krediyle bu evi almak iyi bir seçenek gibi gözüküyor. Yani 10 yıl sonra evin değeri en az 1.059.784 TL olmalı. Evin değer artışı 10 yıl boyunca yıllık %6.6 ten az olursa veya kriz olur, enflasyon, faiz gibi varsayımlarımız tutmazsa ev almayıp kirada oturan 5 no.lu adam kazanacak. Sonuç biraz kumar gibi mi oldu? Dini veya ahlaki tanımı ne olursa olsun, teknik olarak aslında geleceğe yönelik yaptığımız her işlem (hiçbirşey yapmamak da dahil) bir tahmin içerdiğinden, bir bahis veya kumardır. İnandığınız senaryoya oynayın…
SONUÇ-2 (Son 10 yılda gerçekleşen ortalama rakamlara göre) : İstanbul’da son 10 yılda gerçekleşen ortalama konut fiyat artış rakamına bakarsak bu evi almak yerine kirada oturup parayı faize/kar payına yatırsak daha iyiymiş. 10 yıl sonra benzer bir evi alıp cebimizde para kalabilir veya daha iyi bir ev alabilirmişiz. 10 yıl sonra evin fiyatı hedefimiz aşıp 1.362.820 TLsi olmuş ama enflasyon ve faiz şaşmış.
SONUÇ-3 (Semt bazında geçmiş gerçek rakamlarla): Semt bazında bakarsak kirada oturmak mı satın almak mı daha iyi? sorusunun cevabı çok değişiyor. Şimdi 560.000 TL olan Ataköy 5.Kısım daki evimizin fiyatı 10 yıl önce 134.000 TL imiş. Bu durumda 10 yılda evimizin değeri TL bazında %318 artmış oluyor! Aynı dönemde, hem malvarlığımızla, kirada oturup mevduattan %241 kazanan adamı geçtik hem de hiç kira ödemedik.
Ev almak ilginç bir yatırım. Zira hem hedef süre sonunda ulaşması beklenen bir yatırım değeri sözkonusu, hem de bu dönemde kira getirisi. Bunu hisse senedi alan biri için, hissenin değer artışı ve temettüye benzetebiliriz belki ama temettü ödemek yönetimin kararı ve zorunlu değil. Ayrıca, şirket o yıl kar yerine zarar ederse temettü ödemesi de zor. Oysa normal şartlarda satın aldığüınız evden her yıl belli bir oranda artan bir kira getirisi elde etmeniz sözkonusu. Belki bir tahvile veya mevduata benzetebiliriz bu yönden, her dönem faiz getirisi olan ama onda da dönem sonunda (burada 10 yıl) herhangi bir değer artışı sözkonusu değil 10 yıl önce verdiğiniz anaparayı geri alırsınız sadece. Başka bir fark da, paranız olsa da her zaman hisse senedi veya faize yatırım yapmamayı seçebilirsiniz. Harcarsınız sonuna kadar mesela…Ama evin bunlardan bir farkı var. Alsanız da almasanız da bir evde oturmak zorundasınız barınma ihtiyacınızı gidermek için. Yani hayatta ya kira gelirin olacak ya da kira giderin (lojmanda oturanlar hariç). Bu yüzden analize 5. bir adam daha ekledim. Adamlarımız aşağıda:
1) Krediyle ev alıyor, kendi oturuyor, kiradan kurtuluyor.
2) Krediyle ev alıyor kiraya veriyor.
3) Peşin para ile ev alıyor, kendi oturuyor, kiradan kurtuluyor.
4) Peşin para ile ev alıyor, kiraya veriyor.
5) Kredi taksidi ödeyecek kadar geliri olmasına rağmen, kirada oturuyor, parasının kalanını faize veya katılım hesabına koyuyor (ankette ev almanın iyi bir yatırım olduğunu düşünmeyen % 23 lük kesim).
Şimdi sırayla bu adamların durumlarına bakalım. Öncelik ev almayı düşünen %77’lik kesimde. Bunların içinde de herhalde, bu düşük faiz ortamında, en çok krediyle ev almayı düşünenler vardır. Onlarla başlayalım.
Krediyle ev alıp kendisi oturup kiradan kurtulan 1 no.lu adamımız gerçekten, 10 yıl boyunca, aylık 1.500 TLden başlayıp 10. Yılda 2.327 TL.ye çıkan kiradan kurtuluyor. Ama buna karşılık,10 yıl boyunca her ay 7.551 TL faiz, daha ilk ayda, tek sefere mahsus 1.500 TL dosya masrafı ve her yıl 300 TL ile başlayıp 10. Yılda 557 TLye ulaşan tamir-bakım masrafı ödüyor. 10 yıl boyunca yaptığı bu ödemeleri ve kira tasarrufunu dikkate alınca ev 1 no.lu adama bugünkü parayla 501.227 TLye mal oluyor. Evi 560.000 TLye almıştık. İyi yapmışız gözüküyor, 60.000 TL karımız var almamaya göre. Tabii burada en önemli ve ilk varsayımımız, 1 no.lu adamımız 10 yıl daha yaşadı, bu arada ölseydi hesap tutmazdı. Daha sonra, işsiz kalmadı ve geliri her ay kredi taksidi ve diğer ödemeleri yapacak durumda kaldı. Alternatif olarak, aynı evi almayabilir, orada 10 yıl boyunca, kirada oturabilir ve kiradan arta kalan parasını faize veya katılım hesabına koyabilirdi. Bu bizim 5. numaralı adamımız oluyor. O zaman hemen onun durumuna bakalım.
5 no.lu adamımız, 10 yıl boyunca, Ataköydeki evin kirasını her yıl %5 artış yaparak ödüyor, tamir-bakım masrafı veya faiz gibi başka hiçbir şey ödemiyor. Aylık gelirinin 7.551 TL’lik (aylık faiz ödemesi kadar) kısmının kiradan artan miktarını aylık banka mevduatına veya katılım hesabına yatırıyor. 10 yılın sonunda bir evi yok ama aynı birikimlerle, 1.059.784 TL nakit parası oluyor.
Evet şimdi karşılaştırma yapabiliriz. Aaa durum. 1 no.lu adamın Ataköydeki evinin 10 yıl sonraki değerini hesaba katmayı unuttuk. Zira adamın varı yoğu bu ev ve onun için çok önemli. 10 yıl sonra banka faizinin son taksidini de ödeyince, ipoteği kaldırıp (burada da bir miktar masraf var aslında) evinin yasal anlamda tam mülkiyetini almış oluyor. 10 yıl sonraki evin değeri için bugünden ne söylesek boş aslında. Geçen yıl, bu yılki enflasyon oranını tahmin eden ekonomistlerin kaçı tutturmuş bir düşünün. Sonra, Rusya krizi, Ukrayna, Cumhurbaşkanlığı seçimi, 17 Aralık olayları, petrol fiyatları, FED’in faiz politikası gibi mazeretleri dinleyin.
SONUÇ-1: 10 yıl sonraki karşılaştırma yapacağımız rakam ise daha net aslında. Ataköydeki evin değeri 10 yıl sonunda en az 1.059.784 TL olmalı ki 1 no.lu adamımız bu evi almakla zarar etmiş olmasın. Yani, evin değeri 10 yıl boyunca, enflasyon faiz vb. gibi tüm varsayımlarımızın doğru çıkması halinde en az %89 artmalı ki bu evi almayıp, aynı evde kirada oturan adamla aynı durumda olsun. Bu da her yıl düzenli olarak %6.6 artış anlamına gelir. Peki, 10 yıl sonrasını söylemek güç ama bu yıl ne kadar artmış bu evin fiyatı acaba? dersek yine EvRaporu.com sitesinden aldığımız rapora müracaat ediyoruz.
Raporun “Piyasa Trendleri” bölümünde son 1 yılda İstanbul’da konut fiyatları % 23 artmışken Bakırköy’de % 24 , Ataköy 5. Kısım’da’ise % 30 artmış olduğunu görüyoruz. Gelecek için bir gösterge olmamakla birlikte, en azından semt olarak ortalamadan fazla talep gördüğü, İstanbul genelinden fazla bir artış beklenebileceği ve son 1 yıllık artışla bile 10 yılda beklenen asgari değer artışının üçte birini karşıladığını söyleyebiliriz. Her sene bu artış hızıyla giderse bu evin değeri 10 yıl sonra 12-13 kat artmış olacak. Biraz uçuk bir tahmin gibi görünüyor ama kim bilir?
1 no.lu adam için, evin değer artışının her yıl sürekli olarak %6.6 dan fazla olması ve 10 yıl boyunca yaptığımız enflasyon, faiz vb. gibi varsayımların doğru olması şartıyla, bugün itibarı ile krediyle bu evi almak iyi bir seçenek gibi gözüküyor. Evin değer artışı 10 yıl boyunca yıllık %6.6 dan az olursa veya kriz olur, enflasyon, faiz gibi varsayımlarımız tutmazsa ev almayıp kirada oturan 5 no.lu adam kazanacak.
GEÇMİŞ 10 YILDA GERÇEKLEŞEN RAKAMLARI KULLANIRSAK DURUM NASIL OLUYOR?
Gelecekteki rakamlar spekülatif ama reel olarak gerçekleşmiş geçmiş rakamlar elimizde. Artık hiç kriz olmayacağını, enflasyonun kontrolden çıkmayacağını, faiz ve kur artışının ekonomiyi alt üst etmeyeceğini varsaymak zorunda değiliz. Hem de ABD’deki konut kriziyle başlayıp halen etkisini sürdüren kriz de baktığımız dönemin içinde. Aslında bunun cevabını daha önce vermiştik. Blogda 26.08.2014 tarihinde yayınlamış olduğum SON 10 YILDA YATIRIM ARAÇLARININ GETİRİLERİ TABLOSUNU KULLANARAK BİR TAHMİN ÇALIŞMASI başlıklı yazımda simülasyonumuz için gereken rakamlar var. 10 yılda İstanbul’da konut fiyatları ortalama olarak %95 artmış. Yani bizim 560.000 TLlik ev 10 yıl sonra 1.092.000 TL olmuş. Yuppiii…kazandık. %89’dan fazla çıktı. Ama bir dakika bu da yeterli bir gösterge değil enflasyon nasıldı aynı dönemde acaba? Aynı dönemde TÜFE %120 artmış L . Peki ya kahrolası 5 no.lu adam 10 yıl boyunca gerçekleşmiş reel rakamlara göre ne durumda? Adamın parası 10 yılda mevduattan %241 kazanmış. Özetle, 100 lirası 341 tl olmuş, oturduğu 100 TLlik evin değeri ise 195 TL olmuş. Aynı senaryonun gerçekleşmesinin bir garantisi yok ama oturduğumuz yerden bir sürü varsayım yapmaya göre daha gerçekçi bence. 10 yıl sonra da durum geçmiş 10 yıldaki gibi olursa 5 no.lu adam 10 yıl boyunca yukarıdaki eve kira ödedikten sonra (%120 enflasyona göre düzeltilmiş kira), 10 yıl sonra 1.225.000 TLsi oluyor, evin fiyatı ise 10 yıl sonra 1.092.000 TL ve isterse aynı evi peşin para ile satın alabildiği gibi, cebinde de 133.000 TLsi olacaktı.
SONUÇ-2: İstanbul’da son 10 yılda gerçekleşen ortalama rakamlara bakarsak bu evi almak yerine kirada oturup parayı faize/kar payına yatırsak daha iyiymiş. 10 yıl sonra benzer bir evi alıp cebimizde para kalabilir veya daha iyi bir ev alabilirmişiz.
SEMT BAZINDA BAKSAK ÇOK FARK EDER MİYDİ?
Peki Borsadaki gibi, endeksteki kötü performansa rağmen hisse bazlı öneriler olabilir mi konutta da? Bu sorunun cevabını ancak incelediğimiz evin 10 yıl önceki fiyatını bilirsek verebiliriz. Şansımıza, elimde, oldukça homojen bir yapıda olan, yani evlerin hemen hemen aynı yapıda olduğu Ataköy’de, 95m2 bir evin 10 yıl önceki fiyatının 100.000 USD civarında olduğu bilgisi var. Dolar bazında bakarsak evimizin değerinde 10 yılda % 154 artış var. Analizimiz kur artışı etkisinden bağımsız yapmak istersek, 31.12.2004 dolar kuru 1.34 TL imiş, yani şimdi 560.000 TL olan Ataköy 5.Kısım daki evimizin fiyatı 10 yıl önce 134.000 TL imiş. Bu durumda 10 yılda evimizin değeri TL bazında %318 artmış oluyor! Aynı dönemde, mevduattan %241 kazanan adamı geçtik hem de hiç kira ödemedik.
SONUÇ-3: Semt bazında bakarsak kirada oturmak mı satın almak mı daha iyi? sorusunun cevabı çok değişiyor.
ÖNERİ: Ev almak önemli bir karar. Çünkü tüm dünyada insanların büyük bir çoğunluğunun ömür boyu biriktirebildikleri tüm servetleri bir ev ve bir aradan ibaret. Böyle önemli bir kararı verirken, şans faktörü de kaçınılmaz olarak etkili ama biz ev ödevimizi iyi yapar, rakamlar ve piyasa trendlerine bakarak iyi bir analiz yaparark, riskleri minimize edebiliriz. Yerimizden kalkmadan online olarak alabileceğimiz 25 TL.lik bir rapor ile hayatımızda aldığımız önemli kararlar arasında ilk sıralarda olan bir evi alıp almama konusunda vereceğimiz karar çok değişebilir.
60 saniyeyi oldukça aştık bu yazıda mecburen. Peşin parayla ev alanların durumu bir sonraki yazıya kaldı. Beni twitter’dan takip ederseniz, blog yazılarını girer girmez haberdar olursunuz.