<p><strong>кризис на&nbsp;рынке жилья в&nbsp;рф становится все чувствительнее: ставки по&nbsp;ипотеке растут, кредитное финансирование девелоперам становится получить все трудней.&nbsp; руководитель бизнес-направления "россия" финского строительного концерна yit теему хелпполайнен в&nbsp;интервью риа новости рассказал, каким он видит будущее стройотрасли, почему во&nbsp;время санкций работать иностранным девелоперам в&nbsp;рф стало проще и&nbsp;чем финляндия отличается в&nbsp;плане строительства жилья от&nbsp;россии.</strong></p>
<p><strong><br />&ndash; господин хелпполайнен, расскажите о&nbsp;финансовых результатах, которые ожидает российское подразделение yit в&nbsp;этом году?</strong></p>
<p><br />&ndash; думаю, в&nbsp;четвертом квартале продажи жилья будут стабильны. если говорить об&nbsp;итогах года, то, я думаю, у&nbsp;нас будет небольшой рост в&nbsp;объеме продаж в&nbsp;квартирах.</p>
<p><br />за 9 месяцев этого года наша выручка выросла на&nbsp;1 миллион евро по&nbsp;сравнению с&nbsp;аналогичным периодом прошлого года и&nbsp;составила 345 миллионов евро. но, как&nbsp;мы знаем, курс рубля упал довольно сильно, так что в&nbsp;российской валюте выручка выросла на&nbsp;10-15%.</p>
<p><br />что касается новых проектов, то в&nbsp;прошлом году за&nbsp;первые 9 месяцев мы начали строительство 3,193 тысячи квартир, в&nbsp;этом году &ndash; 3,328 тысячи квартир. в прошлом году в&nbsp;конце третьего квартала у&nbsp;нас на&nbsp;стадии строительства было почти 11,6 тысяч тысячи квартир, а&nbsp;в этом году &ndash; 11,612 тысячи квартир. то есть объем строительства сохранился приблизительно на&nbsp;том же уровне.</p>
<p><br /><strong>&ndash; где у&nbsp;вас сейчас разворачивается новое строительство?</strong></p>
<p><br />&ndash; в целом у&nbsp;yit сейчас на&nbsp;стадии строительства порядка 40 проектов. в санкт-петербурге мы сейчас строим 4,1 тысячи квартир, в&nbsp;московской области &ndash; 3,5 тысячи квартир, в&nbsp;москве, екатеринбурге, казани, ростове, тюмени вместе &ndash; 3,9 тысячи квартир.</p>
<p><br />в москве прямо сейчас мы ничего не&nbsp;строим. только что закончили один проект и&nbsp;начинаем новый в&nbsp;следующем году в&nbsp;апреле &ndash; небольшой дом примерно на&nbsp;100 квартир рядом с&nbsp;метро "свиблово". названия у&nbsp;него проекта пока нет. это будет жилье, у&nbsp;нас стратегическое решение не&nbsp;строить апартаменты. наша целевая аудитория &ndash; обычная российская семья. чтобы они смогли жить комфортно, им нужна квартира, где бы они могли зарегистрироваться, а&nbsp;также социальная инфраструктура поблизости.</p>
<p><br />у нас есть еще участки в&nbsp;столице, но&nbsp;мы не&nbsp;успеем подготовить проекты к&nbsp;на следующемуий году.</p>
<p><strong><br />&ndash; большой у&nbsp;вас земельный банк в&nbsp;москве?</strong></p>
<p><br />&ndash; в москве &ndash; не&nbsp;очень. хороший земельный банк у&nbsp;нас в&nbsp;петербурге, в&nbsp;подмосковье и&nbsp;в екатеринбурге. в целом на&nbsp;конец третьего квартала текущего года yit в&nbsp;россии владел резервом участков, достаточным для&nbsp;строительства 2,463 миллиона квадратных метров.</p>
<p><br />мы планируем запустить новые проекты во&nbsp;всех регионах присутствия. пропорции следующие. питер &ndash; это приблизительно 30-35% от&nbsp;выручки, подмосковье &ndash; еще 30-35%, москва и&nbsp;регионы &ndash; все остальное.</p>
<p><br /><strong>&ndash; не боитесь запускать новые проекты в&nbsp;сложной экономической ситуации?</strong></p>
<p><br />&ndash; не боимся. как можно видеть из&nbsp;наших цифр, сейчас мы не&nbsp;строим больше, чем можем продать. объем продаж у&nbsp;нас держится на&nbsp;уровне 350 квартир в&nbsp;месяц, и&nbsp;новые проекты только компенсируют реализованные объемы.</p>
<p><br />у нас довольно большой опыт не&nbsp;только в&nbsp;россии, но&nbsp;и на&nbsp;других рынках нашего присутствия: в&nbsp;финляндии, прибалтике, словакии и&nbsp;чехии. мы всегда смотрим: если в&nbsp;экономике намечается рост, то мы запускаем в&nbsp;стройку немного больше жилья, чем продаем. а если мы не&nbsp;понимаем, куда рынок идет, тогда мы не&nbsp;начинаем строить больше продаж. вот сейчас мы стали осторожнее с&nbsp;новыми стартапами.</p>
<p><strong><br />&ndash; у вас нет проблем с&nbsp;получением финансирования?</strong></p>
<p><br />&ndash; yit финансирует стройки полностью из&nbsp;средств материнской компании, из&nbsp;финляндии. российские банки не&nbsp;финансируют наши проекты.</p>
<p><strong><br />&ndash; а в&nbsp;финляндии какая сейчас экономическая ситуация?</strong></p>
<p><br />&ndash; скажем так, у&nbsp;нас определенная стагнация уже несколько лет, но&nbsp;банки находятся в&nbsp;очень хорошем состоянии. часто бывает так, что банки в&nbsp;худшем состоянии, чем бизнес или&nbsp;общество, но&nbsp;у нас в&nbsp;финляндии уже много лет все наоборот.</p>
<p><br /><strong>&ndash; каким, по-вашему, будет влияние российского кризиса на&nbsp;ваш бизнес?</strong></p>
<p><br />&ndash; наши покупатели используют ипотеку, и, конечно, большой вопрос, как&nbsp;хорошо российские банки смогут финансировать ипотеку в&nbsp;будущем. на рынке ипотеки доминируют госбанки, и&nbsp;мы считаем, что у&nbsp;них есть возможности поддержать наших клиентов.</p>
<p><br />еще одним вопросом является ипотечная ставка. пока что она не&nbsp;пугает клиента, но&nbsp;если достигнет 20%, это окажет значительный эффект на&nbsp;спрос квартир. но, честно говоря, тут сложно судить. я помню ситуацию в&nbsp;финляндии в&nbsp;начале 90-х годов, у&nbsp;нас тогда был большой кризис. до него ставка была 6% или&nbsp;7%, а&nbsp;во время кризиса она стала в&nbsp;три раза больше&nbsp;&mdash; 18%. и люди все равно покупали жилье в&nbsp;кредит.</p>
<p><strong><br />&ndash; не планируете объявлять скидки для&nbsp;стимулирования клиентов?</strong></p>
<p><br />&ndash; нет, не&nbsp;планируем. но, конечно, если будет очень большой кризис, как&nbsp;в 2008 году, то будет другая ситуация. но и&nbsp;тогда мы тоже не&nbsp;стали делать больших скидок.</p>
<p><br /><strong>&ndash; вы тогда решили просто приостановить строительство жилья&hellip;</strong></p>
<p><br />&ndash; это были несколько проектов, где успели только залить фундамент и&nbsp;продажи еще не&nbsp;начались. доля таких проектов была совсем небольшой в&nbsp;общем объеме строительства. все объекты, в&nbsp;которых были продажи, мы достроили.</p>
<p><br />сейчас угрозы заморозки проектов нет.</p>
<p><br /><strong>&ndash; каким вы видите развитие ситуации в&nbsp;строительной отрасли в&nbsp;ближайшем будущем?</strong></p>
<p><br />&ndash; мы считаем, что, хотя экономическая ситуация в&nbsp;рф может стать хуже, чем текущая, но&nbsp;на строительном рынке большого кризиса не&nbsp;будет.</p>
<p><br />есть причины, почему мы так думаем. незадолго до&nbsp;прошлого кризиса был огромный рост цен, особенно в&nbsp;самом 2008 году. цены росли каждую неделю на&nbsp;1%. люди тогда массово покупали квартиры и&nbsp;думали: если продам квартиру через&nbsp;полгода, то получу большую прибыль.</p>
<p><br />сейчас же рост цен не&nbsp;превышал инфляцию в&nbsp;течение нескольких лет. поэтому мы не&nbsp;ожидаем, что цены на&nbsp;жилье будут падать ни&nbsp;в москве, ни&nbsp;в регионах.</p>
<p><br />к тому же 6 лет назад средний размер квартир был больше, чем сейчас. сейчас у&nbsp;всех застройщиков не&nbsp;хочу сказать маленькие &ndash; у&nbsp;них эффективные квартиры. если до&nbsp;кризиса двухкомнатная квартира была 70-75 квадратных метров, то сейчас они меньше 60. если правильно проектируешь квартиру, то 32 квадратных метров на&nbsp;однокомнатную квартиру хватает. не надо&nbsp;40 квадратных метров.</p>
<p><br />в итоге общая стоимость квартиры стала даже поменьше, несмотря на&nbsp;то, что цена одного квадратного метра выросла на&nbsp;уровень инфляции.</p>
<p><br /><strong>&ndash; вы одни из&nbsp;самых крупных зарубежных девелоперов в&nbsp;рф. легко работать в&nbsp;условиях санкций?</strong></p>
<p><br />&ndash; нам во&nbsp;время санкций стало легче работать в&nbsp;рф, чем до&nbsp;них. большой разницы нет, но&nbsp;теперь местные власти более позитивно относятся к&nbsp;иностранным компаниям, чем раньше.&nbsp; сейчас легче, например, стало встретиться лично с&nbsp;представителями администраций городов. я думаю, что они понимают, что россии, как&nbsp;и любой другой стране в&nbsp;мире, нужны иностранные инвесторы. а компании отстаивают свои интересы, интересы бизнеса и&nbsp;не являются политическими игроками.</p>
<p><br />и такая ситуация не&nbsp;только у&nbsp;нас &ndash; мои коллеги из&nbsp;ассоциации европейского бизнеса тоже говорят об&nbsp;этом. общее отношение к&nbsp;иностранным компаниям в&nbsp;россии стало позитивнее.</p>
<p><br /><strong>&ndash; какие меры со&nbsp;стороны государства могли бы помочь бизнесу?</strong></p>
<p><br />&ndash; мы, да&nbsp;и наши конкуренты тоже, часто сталкиваемся с&nbsp;проблемой отсутствия преемственности властных решений. меняется, например, высшее руководство города, и&nbsp;новый мэр меняет правила игры и&nbsp;даже пересматривает старые разрешения, которые выдало еще прежнее руководство. это неправильно. у нас при&nbsp;реализации одного проекта сменилось руководство города, и&nbsp;мы ждем уже почти год разрешения на&nbsp;строительство. а мы купили участок, вложили деньги и&nbsp;все это время не&nbsp;получаем дохода с&nbsp;этих средств.</p>
<p><br />в итоге строительство станет более дорогим из-за затрат на&nbsp;финансирование, и&nbsp;клиент заплатит за&nbsp;жилье дороже. к тому же, если компания работает в&nbsp;нескольких городах, рассматривает, куда вложить деньги, и&nbsp;видит, что власти этого города очень медленно дают разрешение, то она не&nbsp;будет инвестировать туда.</p>
<p><br />мне кажется, очень часто власти не&nbsp;до конца понимают, какой эффект строительство дает экономике. доля строительства в&nbsp;ввп россии &ndash; 10-15%. это довольно большая цифра. когда мы начинаем строить в&nbsp;новом городе, мы фактически импортируем только деньги, но&nbsp;все услуги и&nbsp;товары мы покупаем уже на&nbsp;месте.</p>
<p><br /><strong>&ndash; у вас все материалы отечественные?</strong></p>
<p><br />&ndash; мы используем определенные компоненты, которые импортируем &ndash; например, финские лифты kone. но доля импортных материалов в&nbsp;наших проектах составляет даже с&nbsp;лифтами максимум 3%. потому, я думаю, удорожание себестоимости у&nbsp;нас в&nbsp;связи со&nbsp;снижением курса рубля будет минимальным. если девальвация курса составит 30%, то стоимость "квадрата" повысится всего на&nbsp;1%.</p>
<p><br />но, к&nbsp;сожалению, экономика работает так, что если будет девальвация в&nbsp;30%, то местное производство тоже подорожает, ведь инфляция сильно влияет на&nbsp;себестоимость. мы не&nbsp;знаем, какой она будет в&nbsp;будущем, и, кстати, это та причина, почему я думаю, что падения цен не&nbsp;будет &ndash; средняя инфляция сейчас довольно высокая.</p>
<p><br /><strong>&ndash; а для&nbsp;элитного жилья эта схема работает? там же используется больше импортных материалов&hellip;</strong></p>
<p><br />&ndash; как в&nbsp;любом жилом проекте, главные компоненты строительства &ndash; это подрядные работы, бетон и&nbsp;сталь. и доля импортируемых компонентов даже в&nbsp;элитном классе не&nbsp;очень велика.</p>
<p><br /><strong>&ndash; год назад в&nbsp;россии было создано министерство строительства и&nbsp;жкх, которое выступила с&nbsp;рядом инициатив. в том числе было принято снижение числа административных барьеров в&nbsp;жилищном строительстве.</strong></p>
<p><br />&ndash; конечно, это очень хороший и&nbsp;важный шаг. результата мы пока не&nbsp;видим, но&nbsp;мы поддерживаем такие инициативы.</p>
<p><strong><br />&ndash; если сравнивать с&nbsp;финляндией, у&nbsp;нас больше забюрократизированность?</strong></p>
<p><br />&ndash; да. собственно на&nbsp;строительство 10-15-этажного жилого дома и&nbsp;в рф, и&nbsp;в финляндии уйдет примерно 2 года. разницы нет. но в&nbsp;россии, даже покупая участок, где все хорошо с&nbsp;проектированием и&nbsp;разрешением, мы можем рассчитывать зайти на&nbsp;строительную площадку только через&nbsp;год после получения прав собственности. в финляндии &ndash; через&nbsp;3-4 месяца.</p>
<p><br />большой проблемой в&nbsp;россии является и&nbsp;ввод в&nbsp;эксплуатацию здания. если в&nbsp;финляндии мы обещаем клиенту, что дом будет готов 31 декабря, мы знаем, что власти не&nbsp;будут мешать, ведь ввод в&nbsp;эксплуатацию &ndash; это очень простой процесс.</p>
<p><br />и такой важный факт. в финляндии мы можем начинать проектирование до&nbsp;получения права собственности, потому что знаем, что получим электроэнергию, газ и&nbsp;воду. но здесь, в&nbsp;россии, у&nbsp;тебя должно быть право собственности. только тогда будет уверенность, что ты что-то получишь, и&nbsp;понимание, сколько это будет стоить.</p>
<p><br />вообще инфраструктура &ndash; это большая проблема. из-за нее мы, к&nbsp;сожалению, можем купить в&nbsp;рф лишь один из&nbsp;пятидесяти интересных нам участков. бывает так, что расположение участка нас устраивает, стоимость подходит, но&nbsp;после проверки данных, как&nbsp;там можно получить энергию и&nbsp;воду, мы отказываемся.</p>
<p><br />в финляндии, если мы купим участок, монополисты будут обязаны подвести всю необходимую инфраструктуру до&nbsp;границ участка. это их дело. в россии нам часто приходится заниматься инфраструктурой далеко за&nbsp;пределами наших участков.</p>
<p><br /><strong>&ndash; вот сейчас минстрой запускает программу "жилье для&nbsp;российской семьи", где государство готово компенсировать девелоперам затраты на&nbsp;инфраструктуру из&nbsp;расчета 4 тысячи рублей на&nbsp;квадратный метр построенного жилья эконом-класса. готовы вы участвовать в&nbsp;ней?</strong></p>
<p><br />&ndash; к сожалению, нет. из опыта мы знаем, что не&nbsp;можем строить качественное жилье c ценой в&nbsp;30 тысяч рублей за&nbsp;квадратный метр в&nbsp;тех городах, где мы работаем, даже если получим эти 4 тысячи рублей. но шаг правильный. мы поддерживаем логику, что государство должно помогать застройщику с&nbsp;инфраструктурой.</p>
<p><br /><strong>&ndash; на каких условиях вы бы были готовы включиться в&nbsp;эту программу?</strong></p>
<p><br />&ndash; очень трудно сказать, какая сумма компенсации правильная. может быть, где-то 4 тысяч рублей более чем достаточно, но, может быть, где-то и&nbsp;15 тысяч рублей не&nbsp;хватит.</p>
<p><br />мы считаем, что монополисты должны за&nbsp;свой счет доводить сети до&nbsp;границы участка. в финляндии государство или&nbsp;монополисты платят за&nbsp;строительство инфраструктуры своими деньгами, но&nbsp;они их возвращают через&nbsp;налоги и&nbsp;через продажу энергии. но мы понимаем, что средняя ставка налога в&nbsp;финляндии минимум в&nbsp;два раза больше, чем в&nbsp;россии.</p>
<p><br /><strong>&ndash; на каких задачах нашему правительству надо&nbsp;сфокусироваться, чтобы привлечь иностранные инвестиции в&nbsp;жилищное строительство?</strong></p>
<p><br />&ndash; во-первых, это инфраструктура. инвестиции девелоперов в&nbsp;нее огромны, это ухудшает рентабельность проектов.</p>
<p><br />во-вторых, это завышенные нормативы. местные власти требуют, чтобы на&nbsp;одну квартиру было одно парковочное место. это правильно, если проект находится в&nbsp;центре города. но мы знаем, что в&nbsp;классе "эконом" или&nbsp;даже "комфорт" лишь у&nbsp;30-40% клиентов есть автомобиль. и часто нас обязывают построить 100 парковочных мест, хотя в&nbsp;реальности нужно только 30-40.</p>
<p><br />эту дельту застройщику фактически компенсируют все остальные жильцы. и в&nbsp;итоге у&nbsp;нас в&nbsp;жилом комплексе в&nbsp;казани 50 парковочных мест уже пять лет стоят непроданные.</p>
<p><br />еще один вопрос &ndash; это возведение социальной инфраструктуры, то есть детских садов и&nbsp;школ, за&nbsp;счет застройщика. иногда мы с&nbsp;пониманием относимся к&nbsp;подобной нагрузке, но&nbsp;в целом, мне кажется, это все же задача местной администрации. кроме того, российские нормы, которые касаются детских садов, зачастую неэффективны. нам предлагают строить от&nbsp;11 до&nbsp;14 квадратных метров на&nbsp;одного ребенка, но&nbsp;в финляндии хватает половины или&nbsp;60% от&nbsp;этого объема. все зависит от&nbsp;того, насколько умно проектируешь детсад. я уверен, что новые детские сады могут быть гораздо более комфортабельны для&nbsp;ребенка, чем старый советский детсад, хотя и&nbsp;требуют меньших квадратных метров.<br /><strong><br />беседовал александр лексаков</strong></p>
во время санкций стало легче работать в рф, чем до них